Beskrivning och värdering. Järbo 76:1

Transkript

1 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Järbo 76:1 Sandvikens kommun Uppdragsgivarens dnr: Uppdragstagarens uppdragsnr: FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB

2 Järbo 76: Sida 1 av 15 Sandvikens kommun SAMMANFATTNING UPPDRAG Värderingsobjektet Sandviken Järbo 76:1 utgörs av en bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Fastigheten består totalt av åtta separata skiften av varierande storlek. Enligt digitala mätningar omfattar den totalt ca 32 ha. Av totalarealen beräknas ca 19 ha utgöras av produktiv skogsmark, 11 ha jordbruksmark, 0,2 ha impediment samt 0,9 ha övrig mark. 0,2 ha beräknas utgöra tomtmark. Skogsmarksarealen uppgår till ca 39 % av ungskog (R-skog), 19 % av gallringsskog (G-skog) och ca 39 % av slutavverkningsbar (S1-S2 skog) skog. Områdets medelbonitet uppskattas till 7 m 3 sk/ha och år. Virkesförrådet uppskattas till ca m 3 sk, vilket motsvarar ca 133 m 3 sk/ha. Trädslagsfördelningen består av 33 % tall, 57 % gran och 10 % löv, både äldre och yngre och mestadels björk. Jordbruksmarken är uppdelad på ett större skifte vid gården samt ett mindre på andra sidan om Norrbyvägen. Den bedöms ha en normal produktionsförmåga. Gården består av ett bostadshus med gårdshus, ladugård och uthhus/maskinhall. Boytan är ca 130 m 2. Marknadsvärdet för Sandviken Järbo 76:1 bedöms, den 18 mars 2016, till kronor. Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Mellersta Försäljningsteamet, Box 737, Falun. Syfte Värderingsobjekt Utlåtandet syftar till att beskriva och att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och avses att ligga till grund för försäljning. Järbo 76:1 i Sandvikens kommun. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 18 mars 2016.

3 Järbo 76: Sida 2 av 15 Sandvikens kommun Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karaktäristik och har ingen självständig betydelse. Ingående utrustnings funktionalitet ingår inte i bedömningen. Se även bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande (bilaga 6). Underlag - Besiktning och inventering av värderingsobjektet den 2 och 3 mars 2016 av undertecknad Eddie Runsten. - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) - Taxeringsuppgifter - Marknadsinformation - Kartmaterial - Muntliga uppgifter från fastighetsägare BESKRIVNING Lagfaren Privatperson. Fastighetstyp Enligt taxeringsuppgifterna bebyggd lantbruksenhet, typkod 120. Läge Värderingsobjektet är beläget i Järbo socken, Sandvikens kommun. Vägbeskrivning Planförhållanden Servitut, nyttjanderätt Samfällighet/ Gemensamhetsanl. Från Sandviken: Kör norrut mot Järbo och Kungsberg. Fortsätt genom Järbo och kör ytterligare ca 3,5 km. Sväng vänster vid skylt Norrbyvägen. Kör Norrbyvägen ca 1 km och sväng sedan vänster in på Gullsjövägen. Kör sedan denna väg ca 500 m. Gården ligger på vänster sida med större ladugård nere vid vägen. Objektet omfattas inte av några planer. Avtalsservitut gällande vattenledning. Tjänar fastigheten Järbo 58:1. Rätt att även nyttja brunn och jordkällare på Järbo 76:1. Avtalsservitut gällande radiokur mm. Tjänar Järbo 8:40. Två nyttjanderätter för skogsavverkning från Ej närmare granskade. Järbo S:25: Järbo 13:14 har 16,7 % av totalt ca 0,2ha. Myrtag. Mindre område skogsmark bestående av blandskog gran och löv. Järbo GA:9: Vägsamfällighet. Järbo GA:3: Vägsamfällighet.

4 Järbo 76: Sida 3 av 15 Sandvikens kommun Inteckningar, m.m. Rättigheter Förvärvstillstånd Areal Ägoslag Fyra inteckningar finns registrerade om totalt kr. Den senaste från Se även bifogade utdrag ur fastighetsdatasystemet (bilaga 1). Värderingsobjektet belastas av ledningsrätt i form starkströmsledning (bilaga 1). Fastigheten ligger i Järbo socken, Sandvikens kommun. Denna församling räknas inte som glesbygdsområde, varför en privatperson inte behöver ansöka om förvärvstillstånd inför ett köp. För juridiska personer gäller särskilda regler. Grafisk mätning via fastighetskarta ger vid handen att fastighetens totalaareal inklusive jordbruksmark, skogsmark, övrig mark, impediment samt lite vatten i Jädraån är ca 32 hektar. Per ägoslag fördelar sig objektet enligt följande: PRODUKTIV SKOGSMARK IMPEDIMENT ÅKER/INÄGA ÖVRIG MARK TOMTMARK VATTEN SUMMA 19,3 ha 0,2 ha 11,4 ha 0,9 ha 0,2 ha 0,1 ha 32,1 ha Taxeringsvärde Fastighetens taxeringsvärde 2014 fördelar sig enligt följande: TOMTMARK SEK BOSTADSBYGGNAD SEK SKOGSMARK SEK 23 ha ÅKERMARK SEK 13 ha EKONOMIBYGGNAD SEK ÖVRIG MARK 1 ha SUMMA SEK 37 ha BESKRIVNING BOSTADSHUS Allmänt Värderingsobjektet ligger i Norrby några km utanför Järbo. Det finns ett bostadshus på värderingsobjektet. Dessutom ett gårdshus som inte är besiktigad. Enligt taxeringsinformationen är bostadshuset uppfört 1890.

5 Järbo 76: Sida 4 av 15 Sandvikens kommun Bostadshus Rödmålat hus med fasad av stående lockläktpanel. Fasaden kommer snart vara i behov av periodiskt underhåll. Hängrännor med stuprör. Boytan är enligt taxeringsinformationen 125 m 2 och enligt egna mätningar totalt ca 130 m 2, fördelat på två plan. Taket är av plåt. Fönstren är kopplade tvåglas. Grunden består av murad torpargrund. Vatten och avlopp Enskild brunn och enskilt vatten. Bostadsbyggnad med ingång framsida Bostadsbyggnad med altan och skorsten till panna Uppvärmning: Vattenburen värme genom vedpanna som ligger i biutrymme, ej besiktigat. Luftvärmepump i kök. Tirolia vedspis i kök.

6 Järbo 76: Sida 5 av 15 Sandvikens kommun Interiör: Rumsbeskrivning Huset är inrett i två våningar. Interiören är äldre med ytskikt från ca 70-talet. Huvudingång med hall, kök, sovrum, vardagsrum, badrum på nedre plan. Tre rum, toalett och större förrådsutrymme på övervåning. Plan 1 Ingång med hall: Trapp till övervåning samt ingång till bl.a. kök. Hallen är ca 12 m 2. Äldre plastmatta, träpanel i taket, väggpanelskivor på väggen som även finns utmed väggen i trapp. Kök: Ca 15 m 2. Äldre plastmatta och tapet på vägg, träpanel i tak. Äldre spis Husqvarna med Futurum köksfläkt. Vedspis Tirolia. Kyl/frys AEG. Äldre kökssnickerier. Badrum: Ca 3 m 2. Toalett och duschkabin. Kaklat halva väggen. Plastmatta och sliten tapet. Sovrum: Ca 15 m 2. Stavparkettgolv, rutmönster. Tapet och träpanel i tak. Utgång till altan. Vardagsrum/TV-rum: Ca 19 m 2. Trägolv, tapet och träpanel i tak. Plan 2 Hall: Ca 8 m 2. Plastmatta, väggpanelskivor på vägg. Utgång till balkong. Rum 1: Ca 13 m 2. Äldre plastgolv, tapet och vita skivor i taket. Tre fasta garderober. Rum 2: Ca 9 m 2. Plastmatta och tapet. Skivor i tak. Garderob. Rum 3. Ca 9 m 2. Plastmatta och strukturpapet. Skivor i tak. Två garderober. Veranda Tomt Belägen ovanpå pannrum. Ingång både från sovrum på nervåning och utifrån. Träpanel på golv. Plasttak. Tomten utgörs av gräsmatta med buskar, frukt- och lövträd. Gårdshus Ej besiktigat inifrån. Träbyggnad. Enligt digital mätning, ca 50 m 2 byggnadsyta. Stående lockläktpanel. Veranda och garage.

7 Järbo 76: Sida 6 av 15 Sandvikens kommun BESKRIVNING AV EKONOMIBYGGNADER Uthus/garage Garagelänga med flertal portar. Ej besiktigad inifrån. Enligt digital mätning, ca 220 m 2 byggnadsyta. Rödfärgad träpanel med plåttak. Gårdshus till vänster och uthus till höger Ladugård Ca 350 m 2 byggnadsyta. Värdeår enligt taxeringsinformation Byggnad delvis byggd i tegel och delvis i stående träpanel och till synes i bättre skick. Plåttak, hängrännor och stuprör i bra skick. Gödselplatta av betong efter ena kortsidan. Ingång från byvägen med mjölkkammare ca 15 m 2. Betonggolv. Mjölkningsutrustning och rostfri tank. Djurstall, ca 240 m 2 med 26 bås och kalvboxar, ca 3 m i tak. Betongplatta. Höskulle ca 260 m 2 på övervåning. Garage ca 15 m 2. Övriga utrymmen ej besiktigade. Ladugård sett från bostad

8 Järbo 76: Sida 7 av 15 Sandvikens kommun Ladugård sett från väg Stall BESKRIVNING AV JORDBRUKSMARK Besiktning Marken har besiktigats okulärt och på snötäckt mark. På värderingsobjektet finns ca 11 hektar jordbruksmark. Jordbruksmarken finns på ett större skifte vid brukningscentrum samt ett mindre skifte strax intill. Självdränering. Enligt taxeringsinformationen är produktionsförmågan bättre. BESKRIVNING AV SKOGSMARK Besiktning Skogen har inventeras i fält genom subjektiv inventering med hjälp av relaskop och stöd av ortofoto och fastighetskarta.

9 Järbo 76: Sida 8 av 15 Sandvikens kommun Areal Skogstillstånd Enligt digital arealmätning med hjälp av fastighetskarta utgörs arealen av ca 19 hektar produktiv skogsmark och 0,2 ha myrmark (ej besiktigat i fält). Skogsmarken ligger i fem separata mindre skiften varav fyra på gångavstånd från brukningscentrum. Det femte ligger utmed väg 302 vid Bromuren, ca 5,5 km från korsningen i Järbo. Värderingsobjektet domineras av granboniteter. Den allra största andelen av den produktiva skogsmarksarealen uppskattas finnas framförallt i röjningsbestånd (R2) samt slutavverkningsbara bestånd (S1-S2). I ungbestånden dominerar tall medan tyngdpunkten i de äldre bestånden ligger hos gran. Ca m 3 sk finns vid värderingstillfället i slutavverkningsbara bestånd (S1-S2), se diagram nedan. Bland lövträdslagen är det björk som klart dominerar. Kvaliteten på skogen bedöms vara för området normala med överlag genomsnittliga boniteter. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning framgår av bilagorna om skogstillstånd och avdelningsbeskrivning (bilaga 2). Nyckeltal MEDELBONITET LÖPANDE TILLVÄXT VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL VIRKESFÖRRÅD, TOTALT PRODUKTIV AREAL TRÄDSLAGSFÖRDELNING 7,1 m 3 sk/ha, år 5,6 m 3 sk/ha, år 133 m 3 sk/ha 2558 m 3 sk 19,3 ha Tall: 33 % Gran: 57 % Löv: 10 % Åldersklassfördelning

10 Järbo 76: Sida 9 av 15 Sandvikens kommun VÄRDERING Metodtillämpning Syfte Ingående delobjekt Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Av praktiska skäl görs inför värdebedömningen en uppdelning av värderingsobjektet i fyra delar: I II III IV Bostadsbyggnad och tomtmark Ekonomibyggnader Jordbruksmark Skogsmark och jakt Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets marknadsvärde. I Bostadsbyggnad inklusive tomtmark Bostadshuset har värderats med hjälp av ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade småhusfastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. Sökning på genomförda köp av småhusenheter (typkod 220) 2010 till 2015 med kriterierna: Sandvikens och Ockelbo kommuner Nybyggnadsår mellan Boarea m 2 Standardpoäng Ej strandnära tomt Eget avlopp Eget vatten Permanentboende med standard och skick som värderingsobjektet jämförs utifrån köp i närområdet. Det jämförande materialet begränsas med bl.a. närheten till värderingsobjektet, byggår och boyta. Värdet av huvudbyggnaden uppskattas därefter utifrån ortsprismaterialet. Medelvärdet för köpeskillingarna ligger kring kr. Medianvärdet är på ca kr.

11 Järbo 76: Sida 10 av 15 Sandvikens kommun Med tanke på byggnadens skick bedöms marknadsvärdet för bostadsbyggnaden inklusive tomtmark och gårdshus ligga under jämförelsematerialet och sätts till kronor. II Ekonomibyggnader Sammanlagt två byggnader räknas in som ekonomibyggnader. Ett uthus/maskinhall och en ladugård. Ladugården bedöms vara i gott skick men används enbart som förråd. Byggnaden är helt anpassad för djurhållning och är med tanke på takhöjden det mest lättillgängliga användningsområdet. Uthuset/maskinhallen uppskattas även det endast användas om uppställning/förråd. Med tanke på skick och användningsområde så bedöms ett sammanlagt marknadsvärde för ekonomibyggnaderna till kronor. III Jordbruksmark Jordbruksmarken ligger i ett större och ett mindre skifte strax intill. Området kan inte betraktas som jordbruksbygd. Marken som sådan antas i dagsläget fungera som betesmark. Totalt finns ca 11,4 hektar. Statistik och taxeringsinformation indikerar ett värde på mellan kr/ha. Hänsyn tas även till hur marken bör kunna passa för grannar som tillskottsmark. Marknadsvärdet för 11,4 hektar jordbruksmark bedöms med statistik samt taxeringsuppgifter, avrundat till kronor. IV Skogsmark och jakt Värderingsmetoder Beståndsmetoden Skogen har värderats med beståndsmetoden, en intäkts-/kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Det finns en stor procentuell andel gallringsskog på värderingsobjektet. Inom ett antal år växer mycket av den in i slutavverkningsbar skog. Dessutom finns en viss volym äldre skog i slutavverkningsbar ålder. Enligt beräkningar är drygt 1500 m 3 sk slutavverk-

12 Järbo 76: Sida 11 av 15 Sandvikens kommun ningsbar skog vid värdetidpunkten. Medeltransportavståndet totalt ligger på ca 280 m med ett längsta avstånd på ca m. Värderingsobjektets skogsmark är i uppdelat i flera skiften. Se kartbilaga. Redovisade värden (bilaga 3) är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,35 och 2,7 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet ingår. Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt. Värdekalkylen grundas på ett uttag år 0 om ca 1130 m 3 sk och påföljande år på knappt 700 m 3 sk. Vald avverkningstakt avses i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning. Prislista Gällande virkesprislistor för timmer Mellanskog Gästrikland och massaved för Dalarna och Gästrikland (LV 6X-01 respektive LH 65- M2), har använts i samband med värdeberäkning. Skogsvårdslagens Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas ransoneringsregel inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Detta har beaktats i (11 SVL, 1979:429) i värderingen. Naturvårdshänsyn I värdekalkylen har naturvårdshänsyn av generell karaktär räknats (30 SVL, 1979:429) in (2 %) i samband med de simulerade avverkningsberäkningarna. Avkastningsvärde Ortsprismetoden Enligt bilaga 3 uppskattas värdet enligt avkastningsmetoden till avrundat motsvararande ca 362 kr/m 3 sk för den produktiva skogsmarken. Summa avkastningsvärden för skog, impediment och jakt bedöms uppgå, avrundat, till kronor Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade fastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömning bör normering av olika slag tillämpas, t ex kr/hektar eller kr/m 3 sk.

13 Järbo 76: Sida 12 av 15 Sandvikens kommun Beräkning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en medeltalsanalys av försäljningar av skogsdominerade fastigheter i Gästrikland mellan Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden och virkesförråd, arealer mm är kända genom försäljningsprospekt, egen besiktning eller muntlig information. En analys av jämförelseobjekten visar på en huvudsaklig prisnivå mellan ca kr/m 3 sk. Genomsnittspriset är 367 kr/m 3 sk (bilaga 3). Medianpriset ligger på 358 kr/m 3 sk. Snittpriset per hektar är ca kr/ha. Medelpriset ger överfört på värderingsobjektet följande marknadsvärde enligt ortsprismetoden: 367 x 2558 m 3 sk = kronor x 19,3 ha = kronor Avvägning mellan de båda metoderna Summa delvärden I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om nivån på marknadsvärdet sett över tid. Värderingsobjektet har en del volymer med slutavverkningsbar, vilket i värdehänseende kan ha en positiv inverkan på marknadsvärdet. Sammantaget bedöms värderingsobjektet ligga kring de båda metodernas värden. Marknadsvärdet för skogsmarken inklusive jakt skattas till kronor eller ca 365 kr/m 3 sk. Summan av alla delvärden blir kr. Bostad Ekonomibyggnader Jordbruksmark Skog och jakt kr kr kr kr

14 Järbo 76: Sida 13 av 15 Sandvikens kommun MARKNADSANALYS Marknadsvärdet för hela fastigheten erhålls inte genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom delobjektena värderats som självständiga enheter måste en sammanvägning ske där hänsyn tas till att delobjekten ingår i en större enhet. Läget är bra, med närhet till Sandviken, som förhoppningsvis medför att en större efterfrågan finns på hela eller delar av fastigheten. Bedömningen i övrigt är att fastighetens olika delar inte är lika intressanta för en köpare. Om exempelvis skogsmark står i fokus, så är viljan att betala fullt för övriga delar, t.ex. jordbruksmark mindre. Det medför att en viss mängdrabatt på ovanstående delvärden normalt uppkommer. Värderingsobjektets skogsinnehav torde vara attraktiv för den som äger mark i området och vill utöka sitt nuvarande skogsinnehav. Eller för den som förutom ren avkastning från skogsbruk har andra nyttor såsom jakt och friluftsliv i åtanke. Bostaden på värderingsobjektet är i sådant skick att inflyttning kan ske mer eller mindre direkt. Även ladugården är i gott skick men möjligheten att någon ska starta upp verksamhet med djur bedöms som liten. Däremot någon som kan starta upp någon annan typ av verksamhet. En köpare som är intresserad av antingen skogsmark, åkermark eller bostad är i normalfallet förmodligen inte beredd att betala fullt ut för alla ingående ekonomibyggnader, där värdet baseras på pågående användning. En trolig köpare bedöms inte fullt ut betala för alla delvärden på det sättet de bedömts ovan. Värdet uppskattas ligga under summan av delvärdena.

15 Järbo 76: Sida 14 av 15 Sandvikens kommun MARKNADSVÄRDE Med stöd av resonemanget ovan, skattas marknadsvärdet för fastigheten Järbo 76:1, i Sandvikens kommun, vid värdetidpunkten 18 mars 2016 till: Enmiljon niohundratusen kronor [ kr] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Eddie Runsten Jägmästare och lantbruksvärderare

16 Järbo 76: Sida 15 av 15 Sandvikens kommun BILAGOR 1. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 2. Skogstillstånd samt avdelningsbeskrivning 3. Värdekalkyl samt värderingsförutsättningar skogsmark 4. Ortsprismaterial skogsmark 5. Kartor 6. Allmänna villkor fastighetsvärdering

17 Bilaga 1 1(5) FASTIGHETSINFORMATION OCH TAXERINGSUPPGIFTER

18 Bilaga 1 2(5)

19 Bilaga 1 3(5)

20 Bilaga 1 4(5)

21 Bilaga 1 5(5)

22 Bilaga 2 1(5) SKOGSTILLSTÅND OCH AVDELNINGSBESKRIVNING

23 Bilaga 2 2(5)

24 Bilaga 2 3(5)

25 Bilaga 2 4(5)

26 Bilaga 2 5(5)

27 Bilaga 3 1(5) VÄRDEKALKYL

28 Bilaga 3 2(5)

29 Bilaga 3 3(5)

30 Bilaga 3 4(5)

31 Bilaga 3 5(5)

32 Bilaga 4 1(1) ORTSPRIS, SKOG

33 Bilaga 5 1(5) KARTOR

34 Bilaga 5 2(5)

35 Bilaga 5 3(5)

36 Bilaga 5 4(5)

37 Bilaga 5 5(5)

38 Bilaga 6 1(1)

39 VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, Stockholm Tel: Fax Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, Göteborg Tel: Fax Malmö Baltzarsgatan 18, Malmö Tel: Fax Falun Kopparvägen 5, Falun Tel: Norrköping Drottninggatan 32, Norrköping Tel: Nyköping Västra Kvarngatan 64, Nyköping Tel: Fax Umeå Svidjevägen 8, Umeå Tel: Västerås Stora Gatan 16, Västerås Tel: Fax Östersund Kyrkgatan 60, Östersund Tel: