Beskrivning och värdering. Kilsby 1:13 m.fl

Transkript

1 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Kilsby 1:13 m.fl Kristinehamns kommun Uppdragsgivarens dnr: F Uppdragstagarens uppdragsnr:

2 Kilsby 1: Sida 1 av 26 Kristinehamns kommun SAMMANFATTNING Värderingsobjektet Kristinehamn Kilsby 1:13 utgörs av en större bebyggd lantbruksenhet (typkod 120). Fastigheten består av två separata skiften med gårdscentrum vackert belägen i Visnums-Kil. Enligt digitala mätningar omfattar den totalt ca 628 ha. Av totalarealen beräknas ca 391,6 ha utgöras av produktiv skogsmark, 7 ha biotopskydd, 18,4 ha naturreservat, 114 ha jordbruksmark, 1,5 ha bergimpediment, 58,8 ha myrimpediment samt 13,8 ha övrig mark där bla väg, kraftledning, tomtmark inklusive mark för ekonomibyggnader och gårdsplaner ingår. Det finns även ca 23 ha vatten. Den produktiva skogsmarksarealen uppgår till ca 30 % av kalmarksskog (K-skog) 26 % av plant- och ungskog (R-skog), 26 % av gallringsbar skog (G-skog) och ca 14 % av slutavverkningsbar (S1-S2 skog) skog. Områdets medelbonitet uppskattas till 7,2 m 3 sk/ha och år. Virkesförrådet uppskattas till drygt m 3 sk, vilket motsvarar ca 87 m 3 sk/ha. Trädslagsfördelningen består av 22 % tall, 50 % gran och 28 % löv, både äldre och yngre och mestadels björk. I jordbruksmarken ingår både åker och bete. Den finns i samma skifte på båda sidor om gården och bedöms ha en normal produktionsförmåga. Gården består av corps de logi med två flygelbyggnader. Dessutom två bostadshus samt ekonomibyggnader. Boytan för herrgården inklusive flyglar är ca 450 m 2. Ytterligare en bostadsbyggnad ligger strax intill med en bostadsyta på ca 100 m 2. Den är under renovering. Ekonomibyggnaderna består av ladugård, loge, djurstall och garagelänga samt två mindre timrade uthus. Marknadsvärdet för Kristinehamn Kilsby 1:13 bedöms, den 29 november 2018, till kronor. UPPDRAG Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Mellersta Försäljningsteamet, Box 737, Falun. Syfte Värderingsobjekt Utlåtandet syftar till att beskriva och att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och avses att ligga till grund för försäljning. Kilsby 1:13 i Kristinehamns kommun. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är 29 november F

3 Kilsby 1: Sida 2 av 26 Kristinehamns kommun Förutsättningar Underlag Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karaktäristik och har ingen självständig betydelse. Ingående utrustnings funktionalitet ingår inte i bedömningen. Se även bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande (bilaga 1). - Översiktlig besiktning och inventering av värderingsobjektet den 7/11 av undertecknad Eddie Runsten. - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) - Taxeringsuppgifter - Marknadsinformation - Kartmaterial - Muntliga uppgifter från fastighetsägare BESKRIVNING Lagfaren Privatperson. Fastighetstyp Enligt taxeringsuppgifterna bebyggd lantbruksenhet, typkod 120. Läge Värderingsobjektet är beläget i Visnums-Kils socken, Kristinehamns kommun. Vägbeskrivning Från Kristinehamn: Kör Rv 26 söderut, från rondellen till Nybble ca 23 km. Sväng vänster vid Nybblebaren och kör ca 5 km fram till Visnums-Kils kyrka och Kilsby. Gården ligger sedan på höger sida med en större vit corps de logi. Koordinater SWEREF 99 TM: N , E WGS 84: N 59 6'50.0", E 14 2'50.4" Planförhållanden Biotopskydd Värderingsobjektet omfattas av områdesbestämmelser. Området utgör en kulturhistorisk miljö. Ändring av byggnad får inte förvanska dess karaktär eller anpassning till omgivningen. Ny bebyggelse ska utformas med särskild hänsyn till omgivningens art. Se bilaga 5. Värderingsobjektet omfattas av ett biotopskydd i form av värdefulla skogsområden. Dessa ligger på skifte 2. Se kartbilaga 6. F

4 Kilsby 1: Sida 3 av 26 Kristinehamns kommun Naturreservat Natura 2000 Värderingsobjektet omfattas av ett naturreservat som är beläget längst ner på skifte 1. Värderingsobjektet tangeras av Natura 2000-område i inre Kilsviken. Dessutom ingår del av avd 103, 108 hela avd 107 samt en bit myr i Natura 2000-området. Se bilaga 5 och 6. Samfällighet/ Gemensamhetsanläggning Medhamn GA:1 gällande väg finns Gemensamhetsanl registrerad. Se bilaga 5. Inteckningar, m.m. Fyra inteckningar finns registrerade om totalt kr. Den senaste från Se även bifogade utdrag ur fastighetsdatasystemet. Se bilaga 5. Rättigheter Förvärvstillstånd Värderingsobjektet belastas och har förmån av ledningsrätter, vattenregleringar och vägar. Se bilaga 5. Fastigheten ligger i Alsters socken, Kristinehamns kommun. Denna församling räknas inte som glesbygdsområde, varför en privatperson inte behöver ansöka om förvärvstillstånd inför ett köp. För juridiska personer gäller särskilda regler. Areal Grafisk mätning via fastighetskarta ger vid handen att Kilsby 1:13 har en totalaareal inklusive jordbruksmark, skogsmark, övrig mark, vatten och impediment är ca 628 hektar. Ägoslag Per ägoslag fördelar sig objekten enligt följande: PRODUKTIV SKOGSMARK BIOTOPSKYDD NATURRESERVAT IMPEDIMENT ÅKERMARK BETESMARK ÖVRIG MARK TOMTMARK VATTEN SUMMA 391,6 ha 7,0 ha 18,4 ha 60,3 ha 94,5 ha 19,5 ha 13,0 ha 0,8 ha 22,9 ha 628 ha Jakt Spår av älg och rådjur och småvilt syns på markerna. Fastigheten ingår i Visnums-Kils älgskötselområde. F

5 Kilsby 1: Sida 4 av 26 Kristinehamns kommun Taxeringsvärde Taxeringsvärdet 2017 för Kilsby 1:13 fördelar sig enligt följande. Observera att siffrorna baseras på fastigheten innan avstyckning: TOMTMARK SEK BOSTADSBYGGNAD SEK SKOGSMARK SEK 574 ha SKOGSIMPEDIMENT SEK 50 ha SKOGSMARK MED AV SEK 33 ha VERKNINGSRESTR ÅKERMARK SEK 80 ha BETESMARK SEK 36 ha EKONOMIBYGGNAD SEK ÖVRIG MARK 33 ha SUMMA SEK 806 ha BESKRIVNING BOSTADSBYGGNADER Allmänt Värderingsobjektet ligger i Visnums-Kil ca 24 km söder om Kristinehamn. Gården har anor från 1300-talet. Byggnaderna är yngre. Värderingsobjektet är en större herrgård där totalt fem bostadsbyggnader finns. Själva herrgården är en huvudbyggnad med två flygelbyggnader. Dessutom ett trähus strax bakom en av flygelbyggnaderna samt ett äldre hus några hundra meter bort i skogsbrynet. Corps de logi Äldre ståtlig byggnad med två huvudingångar, utgång till baksida samt grovingång. Vitmålat hus med timmerstomme. Fasad av stående lockläktpanel. Mansardtak och enkupigt tegel. Hängrännor med stuprör i gott skick. Boytan är enligt egna mätningar totalt ca 300 m 2, fördelat på ett plan. Fönstren har dubbla enkelbågar. Grunden består av murad sten. Anslutningar Enskilt vatten och avlopp. F

6 Kilsby 1: Sida 5 av 26 Kristinehamns kommun Corps de logi med grovingång till vänster Corps de logi sett från baksida Uppvärmning: Ventilation Interiör: Pannrum finns i biutrymme på en av flygelbyggnaderna. Jordvärme är indraget med värmepump Thermia Robust med ackumulatortank CTC på ca 1200 liter. Kombipanna el/olja CTC 1200 family, okänd funktion. I huvudbyggnad finns ett flertal kakelugnar, okänd funktion. Dessutom några vedspisar, okänd funktion. Självdrag. Huset är inrett i en våning. Vindsvåning oinredd. Interiören är i gott skick med både trägolv samt i vissa utrymmen klinkergolv. Vissa rum har upp till 4 meter i takhöjd. Huvudingång med hall, köksingång med hall, matsalsrum, rum, kontor, kök, badrum på nedre plan. F

7 Kilsby 1: Sida 6 av 26 Kristinehamns kommun Rumsbeskrivning Entréplan Grovingång med hall: Ca 10 m 2. Ingång till kök och ett badrum. Klinkergolv. Delvis kakelbeklädd vägg. Vit bröstpanel och tapet. Träpanel i tak. Badrum: Ca 4 m 2. Toalett och dusch. Klinkergolv med golvvärme. Kaklad vägg. Kök: Ca 40 m 2. Nyare klickgolv, vita snickerier. Massivt trätak. Husqvarna spis, Elektrohelios kyl och diskmaskin. Husqvarna vedspis och bakugn inbyggd i större spishäll. Vit bröstpanel och vita mönstrade tapeter. Två skafferier. I det ena står två frysar, Husqvarna och Whirlpool. Huvudingång 1: Ca 8 m 2. Avlångt hallutrymme med tegelgolv, vita tapeter och garderob. Dörr till vindstrapp. Matsal: Ca 40 m 2. Massivt trägolv. Kortare bröstpanel och tapet. Målningar med äldre motiv ovanför dörrar. Kakelugn med okänd funktion. Huvudingång 2: Ca 17 m 2. Med kontorshörna. Tegelgolv. Målade skivor på vägg. Spänd duk i tak. Äldre fuktfläck på tak. Vardagsrum: Ca 47 m 2. Trägolv, tapet och delvis sprucken duk i tak. Kakelugn med okänd funktion. Målningar med motiv ovanför dörrarna. Sovrum: Ca 25 m 2. Parkettgolv, bröstpanel drygt 0,5 m, tapet. Duk i tak. Kakelugn med okänd funktion. Sovrum: Ca 13 m 2. Massivt trägolv och tapet. Plattor i taket. Sovrum: Ca 13 m 2. Massivt trägolv och tapet. Plattor i tak. Kakelugn med okänd funktion. Bakre utgång med hall: Ca 8 m 2. Svart klinkergolv med golvvärme. Tapet. Badrum: Ca 3,5 m 2. Badkar med dusch, toalett, handfat. Klinkergolv med golvvärme. Kaklad vägg. TV-rum: Ca 25 m 2. Ca 1 m hög bröstpanel. Tapet. Massivt trägolv. Vit duk i tak. Kakelugn med okänd funktion. Tvättstuga. Ca 16,5 m 2. Klinkergolv. Bröstpanel och tapet. Cylinda tvättmaskin och torktumlare. Garderober. Kaklad vägg över diskbänk. Bänkskiva efter en vägg med förvaringslådor. Ingång till mindre förråd där även en behållare för Husky centralsammsugare är installerad. Vind Oinrett utrymme som sträcker sig hela byggnadens längd. F

8 Kilsby 1: Sida 7 av 26 Kristinehamns kommun Tomt Tomten utgörs av gräsmatta med buskar samt frukt- och lövträd. BESKRIVNING NORRA FLYGELN Allmänt Vatten och avlopp Interiör: Äldre flygelbyggnad med timmerstomme. Vitmålad fasad med stående panel. Skiffertak och två plåtbeklädda skorstenar. Okänt byggår. Hängrännor med stuprör till synes i gott skick. Boyta enligt egna mätningar ca 120 m 2. Kopplade tvåglasfönster i gott skick. Finns fukt mellan några av fönstren. Murad stengrund. Okänt om vatten eller avlopp finns indraget. Huset är mer eller mindre oinrett och används som förråd och verkstad. Flygelbyggnad Flygelbyggnad snett bakifrån Uppvärmning: Kakelugn och vedspis med okänd funktion. Enstaka elradiatorer. F

9 Kilsby 1: Sida 8 av 26 Kristinehamns kommun Rumsbeskrivning Plan 1 Ingång: Ca 23 m 2. Trapp till övervåning. Frilagda timrade väggar. Golv och tak av trä. Slitet. Rum: Slitet med träväggar, trägolv och trätak. Stor bakugn i sämre skick med sönderrostad lucka. Verkstad: Ca 19 m 2. Med arbetsbänk. Trägolv, skivor på vägg. Rum: Ca 17 m 2. Trägolv. Äldre tapet, vita skivor i taket. Kakelugn med okänd funktion. Garderober. Rum: Ca 17 m 2. Trägolv och delvis bortriven tapet och underliggande skivor. Kakelugn med okänd funktion. Kök: Ca 19 m 2. Äldre diskbänk, skafferi. Trägolv, skivor i tak. Bröstpanel och tapet. Vedspis Ankarsrum, okänd funktion. Plan 2 Två mer eller mindre oinredda rum i sämre skick finns på vardera sidan om en oinredd trapphall. BESKRIVNING SÖDRA FLYGELN Allmänt Vatten och avlopp Uppvärmning: Interiör: Äldre flygelbyggnad med timmerstomme. Vitmålad fasad med stående panel. Skiffertak och två plåtbeklädda skorstenar. Okänt byggår. Hängrännor med stuprör till synes i gott skick. Boyta enligt egna mätningar ca 150 m 2. Kopplade tvåglasfönster i gott skick. Murad stengrund. Enskilt vatten och avlopp. Kakelugnar och vedspis med okänd funktion. Vattenburen värme från jordvärmepump i utrymme samma byggnad. Byggnaden är inredd med kök, badrum, sovrum, sal på nedre våning. Interiör i allmänhet i gott skick. F

10 Kilsby 1: Sida 9 av 26 Kristinehamns kommun Flygelbyggnad med ingång till pannrum Flygelbyggnad från baksida Rumsbeskrivning Plan 1 Ingång: Ca 7 m 2. Bröstpanel och tapet. Plastgolv. Glasdörr in till hall. Hall: ca 11 m 2. Plastgolv, plattor i tak och tapet på vägg. Trapp till övervåning. Kök: Ca 18 m 2. Vitt kök med vitvaror i gott skick. Electrolux frys och Cylinda kyl. Husqvarna spis med Electrolux spisfläkt. Idun vedspis med kåpa. Klinker vid arbetsutrymme. Vit köksinredning. Tapet och parkettgolv. Parkettgolv. Sal: Ca 28 m 2. Plastgolv, tapet, delvis sprucken vit duk i taket. Kakelugn med okänd funktion. Rum: Ca 17 m 2. Plastmatta på golv, träpanel i tak, målad tapet på gipsskiva. Kakelugn med okänd funktion. F

11 Kilsby 1: Sida 10 av 26 Kristinehamns kommun Badrum: Ca 5 m 2. Ljust utrymme med klinkergolv och kaklad vägg. Träpanel i tak. Duschutrymme med glasdörr. Golvvärme. Cylinda tvättmaskin. Garderob. Rum: Ca 16 m 2. Plastmatta och tapet. Vita skivor i tak. Kakelugn med okänd funktion. Kontor: Ca 19 m 2. Plastmatta, vävtapet, skivor i tak. Pannrum Tomt Plan 2 Oinrett utrymme direkt när man kommer upp på övervåning. Två inredda rum på varsin ände av övervåning. Rum: Ca 17 m 2. Trägolv och äldre tapet på vägg. Kakelugn med okänd funktion. Rum: Ca 17 m 2. Plastmatta och tapet, duk i tak. Kakelugn med okänd funktion. Ingång från utsidan. Jordvärmepump, ackumulatortank och kombipanna. Tidigare beskriven. Tomten utgörs av gräsmatta med lövträd. F

12 Kilsby 1: Sida 11 av 26 Kristinehamns kommun BESKRIVNING BOSTADSHUS 1 Allmänt Vatten och avlopp Uppvärmning: Interiör: Träbyggnad som är belägen strax bakom norra flygeln. Grusgång leder fram till byggnaden. Okänt byggår. Byggnaden har rödmålad fasad med stående lockläktpanel. Tvåkupigt tegeltak. Skorsten i till synes gott skick. Okänt byggår. Hängrännor med stuprör till synes i gott skick. Boyta enligt egna mätningar ca 60 m 2 på första våningen. Andra våning uppskattningsvis lika mycket. Kopplade tvåglasfönster i gott skick. Murad stengrund. Byggnaden är visuellt i gott skick. Okänt. Luftvärmepump Mitsubishi. Interiört är byggnaden under helrenovering, delvis med tapet och/eller bröstpanel, dels med skivor utan ytskikt. Ingen inredning eller golv på övervåning. Bostadsbyggnad under renovering F

13 Kilsby 1: Sida 12 av 26 Kristinehamns kommun BESKRIVNING BOSTADSHUS 2 Allmänt Endast besiktigad utifrån. Byggnad om är belägen en bit bort, uppe i skogskanten norr om gårdscentrum. Okänt byggår. Vägen dit går strax intill en av ekonomibyggnaderna, se kartbilaga. Obebodd träbyggnad i två våningar med okänt byggår. Rödmålad fasad med stående lockläktpanel. Takbeklädnad ej besiktigad p.g.a. snötäcke. Skorsten i till synes gott skick. Hängrännor med stuprör till synes i gott skick. Byggnadsyta ca 100 m 2. Kopplade tvåglasfönster. Murad stengrund. Byggnaden är troligtvis behov av både yttre och inre underhåll. Byggnaden har ett tillhörande uthus, ej besiktigat. Vatten och avlopp Uppvärmning: Interiör: Okänt. Okänt. Enligt visuell bedömning är huset interiört sett i behov av underhåll. Äldre bostadsbyggnad uppe vid skogskant F

14 Kilsby 1: Sida 13 av 26 Kristinehamns kommun BESKRIVNING AV EKONOMIBYGGNADER Uthus Ladugård Äldre rödmålat timrat uthus i gott skick. Byggnadsyta enligt digital mätning, ca 250 m 2. Skiffertak. Ett flertal utrymmen, bl.a. garage ca 50 m 2 med grusgolv. Ingen bild. Äldre rödmålad timrad byggnad i gott skick. Tak belagt med plåt och takpannor. Byggnadsyta enligt digital mätning, ca 280 m 2. Större stallutrymme, ca 140 m 2 med flera boxar av äldre typ. Betonggolv. Mindre avskilt verkstadsutrymme. Ladugård från sida Fähus Träbyggnad med fasad i korrugerad plåt. Tak av korrugerad plåt. Grund av sten. Byggnadsyta enligt digital mätning, ca 300 m 2. Användes vid besiktningstillfället som fårstall. På baksidan finns ett flertal fårhagar i galvaniserad metall. Fårstall med hagar F

15 Kilsby 1: Sida 14 av 26 Kristinehamns kommun Garagelänga/uthus Äldre rödmålad timrad byggnad med plåttak och stående på stenplintar. Byggnadsyta ca 200 m 2. Ett flertal portar byggda i trä. Mindre del med betonggolv. Garagelänga/uthus Spannmålssilo Mindre äldre och rödmålad timrad silobyggnad. Äldre spannmålssilo F

16 Kilsby 1: Sida 15 av 26 Kristinehamns kommun Spannmålsbyggnad Större ekonomibyggnad, byggnadsyta, ca 600 m 2. Taket beklätt med pannor. Betonggolv. Fem stycken spannmålssilos samt förvaring av hö. Stall Ladugård Större rödmålad byggnad i trä med lockläktpanel. Byggnadsyta enligt digital mätning, ca 530 m 2. Helt öppen byggnad med stödjande träpelare. Gjuten grund. Ladugård F

17 Kilsby 1: Sida 16 av 26 Kristinehamns kommun BESKRIVNING AV JORDBRUKSMARK Areal Jordbruksmarken omfattar enligt totalt ca 114 ha varav ca 94,5 åkermark och ca 19,4 ha betesmark. Användning Jordbruksmarken används av fastighetsägaren. Taxering Arrondering Täckdikning Vid 2017 års taxering för lantbruk åsattes jordbruksmarken ett taxeringsvärde på totalt kr och följande klassificeringsdata: Åker 80 ha Beskaffenhet 3 Produktionsförmåga sämre Dränering 2 Tillfredsställande/självdränering Bete 36 ha Beskaffenhet 3 Normal avkastning och kvalitet i området Arronderingen är för området bättre än den normala med all jordbruksmark beläget nära gårdscentrum. Till allra största delen täckdikat. EU-klass Åkermarken är belägen i EU-ersättningsnivå 4 (produktionsregion 4 och skördeområde 1711). År 2020 ska alla stödrätter i Sverige vara lika mycket värda. År 2020 kommer 1 stödrätt vara värd 131 euro. För att nå dit kommer stödrätternas värden att ändras varje år till Efter den inledande minskningen 2015 ökar värdet stegvis för vissa stödrätter under perioden , för andra kommer värdet att stegvis minska. Stödrätterna är inte knutna till marken och ingår inte i värderingsobjektet. Åkermark F

18 Kilsby 1: Sida 17 av 26 Kristinehamns kommun Åkermark BESKRIVNING AV SKOGSMARK Besiktning Areal Skogstillstånd Skogen har inventerats i fält genom subjektiv inventering med hjälp av relaskop och stöd av ortofoto och fastighetskarta. Enligt digital arealmätning med hjälp av fastighetskarta utgörs arealen av ca 391,6 hektar produktiv skogsmark uppdelat på ett större och tre mindre skiften, hädanefter kallat skifte 2. Skifte 1 ligger på båda sidor om gårdscentrum tillsammans med jordbruksmarken och har ca 370,9 ha produktiv skogsmark. Skifte 2 har totalt ca 20,7 ha produktiv skogsmark och ligger några km längre västerut, vid Baggerud mot Vänern till. Skogsuppgifterna baseras på inventering 2016 och har sedan skrivits upp. Äldre och avverkningsbara bestånd har kontrollinventerats november Värderingsobjektet domineras av granboniteter. Detta genomsyrar fastighetens alla åldersklasser. Den allra största andelen av den produktiva skogsmarksarealen finns framförallt i yngre bestånd. Från ren kalmark upp till och med röjningsbestånd i 20-års ålder finns ca 53 % av arealen. I rena gallringsbestånd finns ca 26 % av arealen eller ca m 3 sk. Mycket av detta är redan genomgallrat. Ca 14 % eller ca m 3 sk finns vid värderingstillfället i slutavverkningsbara bestånd (S1-S2). Ingen hänsyn har tagits till ransoneringsregeln enligt SVL i beräkningarna. Virkesförrådet per ha är beräknat till 87 m 3 sk/ha. F

19 Kilsby 1: Sida 18 av 26 Kristinehamns kommun Björk dominerar bland lövträdslagen. Det finns även en del asp och al samt en mindre andel ek. Se i övrigt tabell och diagram nedan. Kvaliteten på skogen är uppskattningsvis för området normal med överlag genomsnittliga boniteter. En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning framgår av bilagorna om skogstillstånd och avdelningsbeskrivning (bilaga 2 och 3). Avdelning 113 Avdelning 53 Nyckeltal MEDELBONITET LÖPANDE TILLVÄXT VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL VIRKESFÖRRÅD, TOTALT PRODUKTIV AREAL TRÄDSLAGSFÖRDELNING 7,2 m 3 sk/ha, år 3,8 m 3 sk/ha, år 87 m 3 sk/ha m 3 sk 391,6 ha Tall: 22 % Gran: 50 % Löv: 28 % F

20 Kilsby 1: Sida 19 av 26 Kristinehamns kommun Åldersklassfördelning VÄRDERING Metodtillämpning Syfte Ingående delobjekt Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Av praktiska skäl görs inför värdebedömningen en uppdelning av värderingsobjektet i fyra delar: I II III IV Bostadsbyggnader och tomtmark Ekonomibyggnader Jordbruksmark Skogsmark och jakt Delobjekten värderas som självständiga enheter. Därefter görs en sammanfattande bedömning av hela värderingsobjektets marknadsvärde. I Bostadsbyggnader inklusive tomtmark Bostadshusen har värderats med hjälp av ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade småhusfastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. Eftersom det finns flera hus på värderingsobjektet är det separata delvärderingar. Corps de logi inklusive flyglar Värdebedömningen av byggnaderna görs med hjälp av en jämförelse med liknande herrgårdsanläggningar som sålts på landsbygden under F

21 Kilsby 1: Sida 20 av 26 Kristinehamns kommun Corps de logi och flyglar bedöms utgöra en enhet och marknadsvärdet sätts utifrån detta perspektiv. Med beaktande av värderingsobjektens egenskaper, köpeskillingen på jämförelseobjekten samt den prisutveckling som varit från jämförelseobjektens köpedatum bedöms marknadsvärdet för de ovan beskrivna byggnaderna med tomt och som utgör gårdscentrum, uppgå till avrundat kronor om det varit en självständig enhet. Bostadshus 1 Analys som bygger på ett urval utifrån genomförda köp av småhusenheter (typkod 220) 2012 till 2018 med kriterierna: Kristinehamns och Gullspångs kommuner Boarea m 2 Ej strandnära tomt Friliggande Eget avlopp Eget vatten Permanentboende jämförs utifrån köp i närområdet. Det jämförande materialet begränsas med bl.a. närheten till värderingsobjektet. Värdet av huvudbyggnaden uppskattas därefter utifrån ortsprismaterialet. Medelvärdet för köpeskillingarna ligger, för en medelbostadsyta på ca 130 m 2, kring kr med en medianvärdet på kr. Den aktuella byggnaden på värderingsobjektet är för tillfället under renovering och inte inredd. Hänsyn tas därför till husets nuvarande kondition. Med tanke på byggnadens skick bedöms marknadsvärdet för bostadsbyggnaden ligga under jämförelsematerialets medelpris och sätts till kronor. Bostadshus 2 Den aktuella byggnaden på värderingsobjektet är enbart besiktigad utifrån men uppskattningen är att den är i stort behov av underhåll. Hänsyn tas därför till husets nuvarande kondition. Med tanke på byggnadens skick bedöms marknadsvärdet för bostadsbyggnaden ligga på kronor. F

22 Kilsby 1: Sida 21 av 26 Kristinehamns kommun II Ekonomibyggnader Sammanlagt sex byggnader räknas in som ekonomibyggnader. Uthus, ladugård, djurstallar och lagerbyggnad. Byggnaderna är i gott yttre skick. Av ekonomibyggnaderna är det framförallt djurstallarna och lagerbyggnaden som är rationella i dagens jordbruk, som spannmålslager och till djurhållning och har ett ekonomiskt värde. Övriga byggnader är orationella eller har ett stort underhållsbehov vilket medför att de inte har någon värdepåverkan. Marknaden för alternativanvändning som t ex lagerlokaler bedöms inte ha någon betydelse i området. Med tanke på skick och användningsområde så bedöms ett sammanlagt marknadsvärde för ekonomibyggnaderna till kronor. III Jordbruksmark Jordbruksmarken ligger i ett skifte och har därmed god arrondering. Närområdet räknas som jordbruksbygd med flertalet aktiva jordbruk. Marken som sådan antas i dagsläget fungera som åkermark och betesmark. Totalt finns ca 114 hektar med ca 19,5 ha betesmark och ca 94,5 ha åker. Det bedömda marknadsvärdet motsvarar ca kr/ha för åkermarken samt ca kr/ha för betesmarken. Sammantaget uppskattas 114 hektar jordbruksmark avrundat till kronor. Beståndsmetoden IV Värderingsmetoder Skogsmark och jakt Skogen har värderats med beståndsmetoden, en intäkts-/kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. F

23 Kilsby 1: Sida 22 av 26 Kristinehamns kommun Det finns en stor procentuell andel gallringsskog på värderingsobjektet. Inom ett antal år växer mycket av den in i slutavverkningsbar skog. Dessutom finns en viss volym äldre skog i slutavverkningsbar ålder. Enligt beräkningar är ca m 3 sk slutavverkningsbar skog (S1-S2) vid värdetidpunkten. Medeltransportavståndet totalt ligger på ca 470 m. Värderingsobjektets skogsmark ligger i två väl arronderade skiften med god tillgång till vägar. Se kartbilaga. Redovisade värden (bilaga 3) är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid det beräknats vilket realt avkastningskrav köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,4 och 2,7 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet ingår. Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt. Värdekalkylen grundas på ett uttag år 0 om m 3 sk. Vald avverkningstakt avses i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning. Prislista Gällande virkesprislistor för timmer, Mellanskog södra Värmland och massaved, Värmland har använts i samband med värdeberäkning. Skogsvårdslagens Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas ransoneringsregel av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Detta har inte beaktats i (11 SVL, 1979:429) i värderingen. Naturvårdshänsyn I värdekalkylen har naturvårdshänsyn av generell karaktär räknats (30 SVL, 1979:429) in (3 %) i samband med de simulerade avverkningsberäkningarna. Avkastningsvärde Jaktvärde Avkastningsvärde Enligt bilaga 3 uppskattas värdet enligt avkastningsmetoden till kronor inklusive värde för impediment. Det motsvarar 566 kr/m 3 sk för den produktiva skogsmarken. Impedimentvärdet bedöms till ca kr/ha. Jaktens värde har bedömts utifrån en uppskattad arrendenivå om ca 50 kr/ha i detta område. Nuvärdet efter 3 % diskontering blir då ca kr/ha för all framtid. För värderingsobjektets skogsmark om ca 475 ha inklusive biotopskydd och naturreservat bedöms det totala jaktvärdet till kr för all framtid. Enligt bilaga 3 bedöms värdet enligt avkastningsmetoden till avrundat kr eller 593 kr/m 3 sk. F

24 Kilsby 1: Sida 23 av 26 Kristinehamns kommun Ortsprismetoden Avvägning mellan de båda metoderna Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade fastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömning bör normering av olika slag tillämpas, t ex kr/hektar eller kr/m 3 sk. Beräkning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en medeltalsanalys av försäljningar av skogsdominerade fastigheter i omgivande kommuner i Värmland, Örebro och Västra Götaland mellan Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden och virkesförråd, arealer mm är kända genom försäljningsprospekt, egen besiktning eller muntlig information. En analys av jämförelseobjekten visar på en huvudsaklig prisnivå mellan ca kr/m 3 sk. Genomsnittspriset är 472 kr/m 3 sk (bilaga 4). Medelpriset inklusive jakt ger överfört på värderingsobjektet följande marknadsvärde enligt ortsprismetoden: 472 x m 3 sk = kr I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om nivån på marknadsvärdet. Sammantaget bedöms värderingsobjektet ligga något närmare ortspriset de anses spegla marknadens nivåer väl. Marknadsvärdet för skogsmarken inklusive impediment och jakt skattas till kronor eller 520 kr/m 3 sk. Summa delvärden Summan av alla delvärden blir kr. Bostäder Ekonomibyggnader Jordbruksmark Skog och jakt kr kr kr kr F

25 Kilsby 1: Sida 24 av 26 Kristinehamns kommun MARKNADSANALYS Marknadsvärdet för fastigheten kan inte erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Eftersom delobjekten värderats som självständiga enheter måste en sammanvägning ske där hänsyn tas till att delobjekten ingår i en större enhet. Under noterades en mindre prisnedgång för skogsfastigheter. Under 2014 har dock virkespriserna höjts igen och fastighetspriserna har legat på en stabil och hög nivå även efter detta. För jordbruksdominerade fastigheter har det rått en uppåtgående trend med kraftigt stigande priser på åkermark. De arealstöd som tillkom i mitten på 1990-talet, den storleksrationalisering som accelererat under senare år, de kraftigt ökade spannmålspriserna under 2007 och 2010 samt den låga räntan har bidragit till att priserna stigit kraftigt. En analys av gjorda försäljningar visar att utpräglade spannmålsgårdar stigit mest i pris samtidigt som prisutvecklingen på mjölkoch svingårdar sjunkit under senare år. Under senare år har gårdar med ett stort ekonomibyggnadsbestånd visat sig svåra att sälja med pressade priser som följd och i en del fall har t o m nya ekonomibyggnader bara betalats med en bråkdel av produktionskostnaden. Detta gäller framförallt gårdar med tunga investeringar i mjölk- eller svinproduktion. Värderingsobjektet har ett bra mikroläge med sammanhållen bebyggelse men saknar sjökontakt vid gårdscentrum. Med ett avstånd på ca 25 km till Kristinehamn, ca 60 km till Mariestad och ca 70 km till Karlstad är pendlingsavståndet något i överkant, åtminstone till de två sistnämnda. En delvärdesvärdering bedöms i normalfallet idag understiga summan av delvärdena. Den sannolika köparen är troligen inte lika intresserad av alla ingående delar, den som t ex är intresserad av skog vill inte betala fullt ut för bostadshus, jordbruksmark samt ekonomibyggnader och vice versa utan räknar med en viss mängdrabatt. Ortspriserna på stora egendomar visar att de skogsdominerade betalas högst och det är också dessa som är mest lättsålda på den öppna marknaden. Priserna på mer blandade objekt, som Kilsby 1:13, återfinns oftast i närheten av summan av delvärdena. I detta fallet är dessutom virkesförrådet lägre vilket påverkar priset nedåt. F

26 Kilsby 1: Sida 25 av 26 Kristinehamns kommun Efter en analys av jämförbara egendomar som sålts på den öppna marknaden under senare år, blir den sammantagna bedömningen att det totala marknadsvärdet justeras nedåt av summan av ovan redovisade delvärden. En trolig köpare bedöms inte betala för alla delvärden på det sättet de bedömts ovan. Värdet uppskattas ligga under summan av delvärdena. MARKNADSVÄRDE Med stöd av resonemanget ovan, skattas marknadsvärdet för fastigheten Kilsby 1:13, i Kristinehamns kommun, vid värdetidpunkten 29 november 2018 till: Tjugoåttamiljoner kronor [ kr] Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Eddie Runsten Jägmästare F

27 Kilsby 1: Sida 26 av 26 Kristinehamns kommun BILAGOR 1. Allmänna villkor fastighetsvärdering 2. Skogstillstånd samt avdelningsbeskrivning 3. Värdekalkyl samt värderingsförutsättningar skogsmark 4. Ortsprismaterial skogsmark 5. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 6. Kartor F

28 F Bilaga 1 1(1)

29 Bilaga 2 1(10) SKOGSTILLSTÅND OCH AVDELNINGSBESKRIVNING F

30 F Bilaga 2 2(10)

31 F Bilaga 2 3(10)

32 F Bilaga 2 4(10)

33 F Bilaga 2 5(10)

34 F Bilaga 2 6(10)

35 F Bilaga 2 7(10)

36 F Bilaga 2 8(10)

37 F Bilaga 2 9(10)

38 F Bilaga 2 10(10)

39 Bilaga 3 1(6) VÄRDEKALKYL F

40 F Bilaga 3 2(6)

41 F Bilaga 3 3(6)

42 F Bilaga 3 4(6)

43 F Bilaga 3 5(6)

44 F Bilaga 3 6(6)

45 Bilaga 4 1(1) ORTSPRIS, SKOG F

46 Bilaga 5 1(6) FASTIGHETSINFORMATION OCH TAXERINGSUPPGIFTER F

47 F Bilaga 5 2(6)

48 F Bilaga 5 3(6)

49 F Bilaga 5 4(6)

50 F Bilaga 5 5(6)

51 F Bilaga 5 6(6)

52 Bilaga 6 1(12) KARTOR F

53 F Bilaga 6 2(12)

54 F Bilaga 6 3(12)

55 F Bilaga 6 4(12)

56 F Bilaga 6 5(12)

57 F Bilaga 6 6(12)

58 F Bilaga 6 7(12)

59 F Bilaga 6 8(12)

60 F Bilaga 6 9(12)

61 F Bilaga 6 10(12)

62 F Bilaga 6 11(12)

63 F Bilaga 6 12(12)

64 VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, Stockholm Tel: Fax Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, Göteborg Tel: Fax Malmö Baltzarsgatan 18, Malmö Tel: Fax Falun Kopparvägen 5, Falun Tel: Norrköping Drottninggatan 32, Norrköping Tel: Nyköping Västra Kvarngatan 64, Nyköping Tel: Fax Umeå Svidjevägen 8, Umeå Tel: Västerås Stora Gatan 16, Västerås Tel: Fax Östersund Kyrkgatan 60, Östersund Tel: F