Beskrivning och värdering. Västra Tandö 8:4

Transkript

1 Beskrivning och värdering avseende fastigheten Västra Tandö 8:4 Malung-Sälens kommun Uppdragsgivarens dnr: Uppdragstagarens uppdragsnr:

2 Malung-Sälen Västra Tandö 8: Sida 1 av 8 Malung-Sälen kommun SAMMANFATTNING Värderingsobjektet Malung-Sälen Västra Tandö 8:4 utgörs av en obebyggd lantbruksenhet (typkod 110). Fastigheten består av ett skifte. Enligt mätningar digitalt omfattar den totalt ca 8,5 ha. Av totalarealen beräknas ca 8,1 ha utgöras av produktiv skogsmark. Dessutom utgörs ca 0,2 ha av skogsimpediment och 0,2 ha av övrig mark. Den produktiva skogsmarken består till 15 % av kalmarksskog (Kskog), 66 % av ungskog (R-skog), 9 % av gallringsskog (G-skog) och ca 11 % av slutavverkningsbar (S-skog). Områdets medelbonitet uppskattas till 3,5 m 3 sk/ha och år och virkesförrådet till ca 323 m 3 sk, motsvarande ca 40 m 3 sk/ha. Trädslagsfördelningen består av 60 % tall, 35 % gran, 5 % löv. Marknadsvärdet för Malung-Sälen Västra Tandö 8:4 bedöms, i oktober 2018, till kronor. UPPDRAG Uppdragsgivare Kronofogdemyndigheten, Mellersta Försäljningsteamet, Box 737, Falun. Syfte Värderingsobjekt Utlåtandet syftar till att beskriva och att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och avses att ligga till grund för försäljning. Västra Tandö 8:4 i Malung-Sälen kommun. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är oktober Förutsättningar Sakuppgifterna i denna beskrivning och värdering är baserade på uppgifter från fastighetsregister, myndigheter, egna iakttagelser samt uppgifter från offentliga register och inofficiella handlingar. För eventuella felaktigheter i detta material ansvaras ej. Den byggnadstekniska beskrivningen utgör endast underlag för bedömningen av byggnadernas skick samt för att ge läsaren en uppfattning om objektens karakteristik och har ingen självständig betydelse. Ingående utrustnings funktionalitet ingår inte i bedömningen. Se även bilagda Allmänna villkor för värdeutlåtande (bilaga 6).

3 Malung-Sälen Västra Tandö 8: Sida 2 av 8 Malung-Sälen kommun Underlag - Besiktning av värderingsobjektet 5/10 av undertecknad - Utdrag ur fastighetsdatasystemet (FDS) - Taxeringsuppgifter - Marknadsinformation - Kartmaterial BESKRIVNING Lagfaren Privatperson. Fastighetstyp Enligt taxeringsuppgifterna obebyggd lantbruksenhet, typkod 110. Läge Värderingsobjektet är beläget i Lima socken, Malung-Sälen kommun. Koordinater SWEREF 99 TM: N , E WGS 84: N 60 47'47.7", E 13 18'34.4" Planer, bestämmelser Jakt Rättigheter Objektet omfattas inte av några planer. Värderingsobjektet ingår i Lima Södra VVO. Inga rättigheter finns registrerade. Servitut, samfälligheter Värderingsobjektet har andelar i följande samfälligheter och gemensamhetsanläggningar enligt fastighetsutdrag: Samfällighet/Gemensanl. Andel Ändamål Heden GA:2 0,00366 % Skogsbilväg Lima Besparingsskog S:1 0,00366 % Besparingsskog Västra Tandö FS:21 0,09856 % Samfällt fiske Västra Tandö S:1 0,09856 % Sågplats Västra Tandö S:13 0,09856 % Bäck Västra Tandö S:14 0,09856 % Tandövalla Västra Tandö S:15 0,09856 % Vägar och viloplats Västra Tandö S: ,09856 % var Väg Västra Tandö S:23 0,28920 % Båtplats, almsjön Västra Tandö S:24 0,28920 % 3 vägar i almberget Västra Tandö S: ,28920 % Grustag i almberget Västra Tandö S:38 2,5 % Almön Åkra S:26 0,00366 % Sockensamfällighet, upplagsplats

4 Malung-Sälen Västra Tandö 8: Sida 3 av 8 Malung-Sälen kommun Lima Besparingsskog Inteckningar, m.m. Förvärvstillstånd Areal Ägoslag Värderingsobjektet är enligt ovan delägare i Lima Besparingsskog och har därför rätt att få bidrag till skogsvårdande åtgärder. Exempel enligt hemsidan: Utförd markberedning, skogsgödsling, inköp av skogsplantor utgår bidrag till 75 % av kostnaden. Plantering 85 öre/planta. Utförd röjning utgår med kr/ha. Max bidrag uppgår till kr/år. Se vidare på limaskog.com eller bilaga 7. Inga inteckningar finns registrerade. Värderingsobjektet ligger i Lima socken, Malung-Sälens kommun. Denna församling räknas som glesbygdsområde, varför en privatperson behöver ansöka om förvärvstillstånd inför ett köp. Grafisk mätning via fastighetskarta ger vid handen att fastighetens totalaareal inklusive skogsmark, impediment och övrig mark (väg) är ca 8,5 hektar. Per ägoslag fördelar sig objektet enligt följande: PROD. SKOGSMARK IMPEDIMENT ÖVRIGT SUMMA 8,1 ha 0,2 ha 0,2 ha 8,5 ha Taxeringsvärde Fastigheten blev nyligen avstyckad och taxeringsvärdena är därför missvisande. Besiktning Areal Skogstillstånd BESKRIVNING AV SKOGSMARK Skogen har inventerats i fält genom subjektiv inventering med hjälp av relaskop och stöd av ortofoto. Enligt arealmätning med hjälp av fastighetskarta utgörs arealen av ca 8,1 hektar produktiv skogsmark. Värderingsobjektet domineras av tall som framförallt finns i yngre åldrar. Ett äldre grandominerat bestånd är bestånd 7. Den produktiva skogsmarksarealen domineras av plantskog och ungskog upp till ca 20 år. Ca 11 % eller 140 m 3 sk bedöms som avverkningsbar skog. Få betesskador kunde urskiljas i ungskog. Kvaliteten på skogen bedöms vara för området normal med ljung, lingon och blåbär. Avdelning 1 bedöms som ett igenväxande grustag.

5 Malung-Sälen Västra Tandö 8: Sida 4 av 8 Malung-Sälen kommun Nyckeltal En mer detaljerad beskrivning av skogens sammansättning framgår av bilagorna om skogstillstånd och avdelningsbeskrivning (bilaga 2). MEDELBONITET LÖPANDE TILLVÄXT VIRKESFÖRRÅD/HA, MEDEL VIRKESFÖRRÅD, TOTALT PRODUKTIV AREAL TRÄDSLAGSFÖRDELNING 3,5 m 3 sk/ha, år 2,5 m 3 sk/ha, år 40 m 3 sk/ha 323 m 3 sk 8,1 ha Tall: 60 % Gran: 35 % Löv: 5 % Åldersklass Avd. 7

6 Malung-Sälen Västra Tandö 8: Sida 5 av 8 Malung-Sälen kommun Avd. 8 VÄRDERING Metodtillämpning Syfte Syftet med värderingen är att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde. Med marknadsvärde avses det mest sannolika priset vid en normal försäljning av värderingsobjektet på den öppna marknaden. Skogsmark och jakt Värderingsmetoder Beståndsmetoden Skogen har värderats med beståndsmetoden, en intäkts- och kostnadsmetod baserad på skoglig virkesavkastning. Det simulerade avverkningsalternativet i beståndsmetoden grundar sig på behovet av intäkter för en sannolik köpare. Det betyder inte att det ur skogsskötselsynpunkt behöver vara det bästa. Skogsmarken på värderingsobjektet består till huvuddelen av yngre skog upp till ca 25 år. Enligt uppskattningar är ca 138 m 3 sk slutavverkningsbar skog. Medeltransportavståndet ligger på ca 100 m. Alla bestånd ligger lättillgängliga med nära till väg. Redovisade värden (bilaga 3) är marknadsanpassade genom att kalkylräntan (diskonteringsprocenten) har hämtats genom en analys av genomförda köp på den öppna marknaden, varvid sedan beräknats vilket realt avkastningskrav som köparna haft. En glidande kalkylränta mellan 2,6 och 2,8 % har använts i beräkningen. Vid framtagandet av räntekravet har hänsyn tagits till att jaktvärdet inte ingår.

7 Malung-Sälen Västra Tandö 8: Sida 6 av 8 Malung-Sälen kommun Marknadsvärdet för ingående impediment har på grund av de marginella värdena bedömts mer schablonmässigt. Värdekalkylen grundas på ett uttag år 0 om 132 m 3 sk. Vald avverkningstakt bedöms i värdehänseende spegla marknadens syn vid budgivning. Prislista Skogsvårdslagens ransoneringsregel (11 SVL, 1979:429) Gällande virkesprislistor för timmer och massaved från Mellanskog har använts i samband med värdeberäkning. Värderingsobjektet, betraktat som en brukningsenhet, omfattas inte av skogsvårdslagens ransoneringsregler. Naturvårdshänsyn I värdekalkylen har naturvårdshänsyn av generell karaktär räknats (30 SVL, 1979:429) in (5 %) i samband med de simulerade avverkningsberäkningarna. Jaktvärde Avkastningsvärde Ortsprismetoden Jaktens värde har satts utifrån en uppskattad arrendenivå om ca 25 kr/ha i detta område och för normalstora fastigheter. Nuvärdet efter 4 % diskontering blir då ca 625 kr/ha för all framtid. För små områden torde jakträttens betydelse öka, då de i normalfallet ger en inträdesbiljett till jakt. För värderingsobjektets mark om totalt ca 8,5 ha bedöms det totala jaktvärdet till kronor för all framtid. Enligt bilaga 3 bedöms värdet enligt avkastningsmetoden till kronor inklusive jakt. Det motsvarar ca kr/ha för den produktiva skogsmarken. Skogsmarken har även värderats med ortsprismetoden. Den bygger på en jämförelse med likartade fastigheter som sålts inom ett begränsat geografiskt område och i anslutning till värderingstidpunkten. I det valda ortsprismaterialet bör de viktigaste prispåverkande faktorerna, inom rimliga gränser, stämma överens med värderingsobjektet. Korrigering görs för tids- och egenskapsmässiga avvikelser gentemot jämförelseobjekten. Inför värdebedömning bör normering av olika slag tillämpas, t ex kr/hektar eller kr/m 3 sk. Beräkning av värde enligt ortsprismetoden har skett genom en analys av försäljningar av skogsdominerade fastigheter i Malung- Sälens och Älvdalens kommuner mellan Samtliga fastigheter är sålda på den öppna marknaden. Ortsprismaterialets genomsnittliga virkesförråd är 48 m 3 sk/ha (se bilaga 4). Boniteten är 3,5 m 3 sk/ha och år. Genomsnittspriset är ca kr/ha vilket för värderingsobjektet ger kr.

8 Malung-Sälen Västra Tandö 8: Sida 7 av 8 Malung-Sälen kommun Avvägning mellan de båda metoderna Marknadsvärde I normala fall läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Avkastningsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om nivån på marknadsvärdet i området. Erfarenheten visar också att jämförelseköpen inte tar full hänsyn till värdepåverkande förhållanden, varken uppåt eller nedåt med full effekt, utan strävar mot mitten. Sammantaget bedöms det mest sannolika marknadsvärdet för skogsmarken återfinns närmare avkastningsmetodens värde. Med stöd av ovanstående bedöms att marknadsvärdet för skogsmarken uppgår till kronor inkl. jaktvärde. Det bedömda marknadsvärdet för skogsmarken motsvarar ca kr/ha. MARKNADSANALYS Normalt läggs ungefär lika stor vikt vid de båda metodernas resultat. Beståndsmetoden beaktar på ett bra sätt de specifika skogliga förhållandena på värderingsobjektet, medan ortsprismetoden ger en direkt indikation om nivån på marknadsvärdet. En efterfrågan på skogsfastigheter i området bedöms finnas. En köpare antas inte bara se till avkastningsvärdet utan också till andra värden på fastigheten som t.ex. jakt- och fiskerätt, samt arronderingsfördelar. Det sistnämnda gäller rågrannar som vill förbättra brukningspotentialen hos sin egen fastighet. Värderingsobjektet har stor del ungskog med bra tillgång till vägar med god bärighet vilket ger bra drivningsmöjligheter utan alltför långa terrängtransporter. Det senaste året har priserna på skogsfastigheter fortsatt att stigit något. Bedömningen är att det fortsatt finns efterfrågan på välskötta objekt.

9 Malung-Sälen Västra Tandö 8: Sida 8 av 8 Malung-Sälen kommun MARKNADSVÄRDE Med stöd av resonemanget ovan, bedöms marknadsvärdet för fastigheten Västra Tandö 8:4, i Malung-Sälen kommun, vid värdetidpunkten i oktober 2018 till: Etthundrafyrtiotusen kronor [ kr] FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Observera att marknadsvärdet motsvarar det genomsnittspris som skulle uppnås vid ett stort antal upprepade försäljningar av fastigheten på den allmänna fastighetsmarknaden. Vid en enskild försäljning däremot, kan priset hamna över eller under det bedömda marknadsvärdet, beroende på de speciella förhållanden som råder vid just denna försäljning. Eddie Runsten Jägmästare BILAGOR 1. Allmänna villkor fastighetsvärdering 2. Skogstillstånd samt avdelningsbeskrivning 3. Värdekalkyl samt värderingsförutsättningar skogsmark 4. Ortsprismaterial skogsmark 5. Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter 6. Kartor 7. Bidragsregler Lima besparingsskog

10 Bilaga 1 1(1) ALLMÄNNA VILLKOR

11 Bilaga 2 1(4) SKOGSTILLSTÅND OCH AVDELNINGSBESKRIVNING

12 Bilaga 2 2(4)

13 Bilaga 2 3(4)

14 Bilaga 2 4(4)

15 Bilaga 3 1(4) VÄRDEKALKYL

16 Bilaga 3 2(4)

17 Bilaga 3 3(4)

18 Bilaga 3 4(4)

19 Bilaga 4 1(1) ORTSPRISDIAGRAM

20 Bilaga 5 1(3) FASTIGHETSINFORMATION OCH TAXERINGSUPPGIFTER

21 Bilaga 5 2(3)

22 Bilaga 5 3(3)

23 Bilaga 6 1(4) KARTOR

24 Bilaga 6 2(4)

25 Bilaga 6 3(4)

26 Bilaga 6 4(4)

27 Bilaga 7 1(2) BIDRAGSREGLER LIMA BESPARINGSSKOG

28 Bilaga 7 2(2)

29 VÅRA KONTOR Stockholm Kungsgatan 29, Box 7044, Stockholm Tel: Fax Göteborg Drottninggatan 36, Box 11492, Göteborg Tel: Fax Malmö Baltzarsgatan 18, Malmö Tel: Fax Norrköping Drottninggatan 32, Norrköping Tel: Nyköping Västra Kvarngatan 64, Nyköping Tel: Fax Umeå Svidjevägen 8, Umeå Tel: Västerås Stora Gatan 16, Västerås Tel: Fax Östersund Kyrkgatan 60, Östersund Tel: