KSG-M01 LRF Konsult AB (9) VÄRDEUTLÅTANDE. Loggersgården i Sjulsmark Sjulsmark 29:3 i Piteå kommun

Transkript

1 KSG-M01 1 (9) VÄRDEUTLÅTANDE Loggersgården i Sjulsmark Sjulsmark 29:3 i Piteå kommun

2 2 (9) Uppdraget Värderingsobjekt Fastigheten Sjulsmark 29:3 i Piteå kommun. Som kommande försäljningsobjekt har fastigheten delats upp i två objekt: en Mjölkgård (ekonomibyggnader och bostadsbyggnad samt inägomarken) samt en Skogsfastighet. Uppdragsgivare Uppdragsgivare är Advokatbyrån Kaiding. Värderingsändamål Ändamålet med denna värdering är att bedöma värderingsobjektens marknadsvärde. Marknadsvärdet ska utgöra underlag för försäljning. Med marknadsvärde avses det pris som sannolikt skulle betalas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid utan partsrelationer och utan tvång. Marknadsvärdet kan ej beräknas eller bestämmas utan endast bedömas och är knutet till en viss tidpunkt (värdetidpunkten). Värdet bygger på fastighetens skick och standard vid besiktningstillfället. Marknadsvärdet har aktualitet så länge några fysiska egenskaper ej ändras hos fastigheten eller någon värdeutveckling sker på marknaden. Kring det bedömda marknadsvärdet finns en osäkerhet som all fastighetsvärdering är behäftad med. Värdetidpunkt Värdetidpunkten är augusti Förutsättningar Värdebedömningen förutsätter att objekten kan bilda en egen fastighet eller fastighetsregleras till annan fastighet. Huruvida detta är möjligt har ej närmare undersökts. Värdebedömningen gäller under förutsättning att värderingsobjekten inte är i behov av sanering eller belastas av någon okänd miljöpåverkan som kan innebära efterbehandling eller annan påföljd. Beskrivning Fastighetsbeskrivningen nedan är endast avsedd som underlag för värdebedömningen och har ingen självständig betydelse. Används underlaget för andra ändamål tas inget ansvar för de insamlade uppgifterna. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt Jordabalken.

3 3 (9) Besiktning Mjölkgården har besiktats av Sverker Forsén LRF Konsult i augusti Maria Lindström, LRF har agerat teknisk sakkunnig. Skogsbeskrivningen bygger på en skogsbruksplan upprättad av Skogsstyrelsen Sverker Forsén har ajourfört planen. Övriga källor Anställd personal, Jeanette Bygdemo (bostadshuset), Torgny Långström (Lantbruksekonom), Skatteverkets taxeringsuppgifter, uppgifter från Skogsstyrelsen, LRF Konsults interna prisstatistik. Någon ingående kontroll av de lämnade uppgifterna och uppgifterna hämtade från offentliga källor har ej utförts, utöver en grov rimlighetskontroll, utan dessa uppgifter har förutsatts vara korrekta. Allmänt Fastigheten ligger i Sjulsmark i Piteå kommun. Fastigheten är taxerad som Bebyggd Lantbruksenhet. Lagfaren ägare Peter Marklund Areal Enligt mätning på karta har objekten följande areal: Mjölkgården totalt ca 80 ha varav Åkermark - 46 ha Betesmark 4 ha Skogsmark 23 ha Övrig mark (tomt/industrimark) 7 ha Skogsfastigheten - totalt ca 135 ha varav Produktiv skogsmark 130 ha Myr och Berg 3 ha Övrigt 2 ha Planer, bestämmelser mm Fastigheten ligger utanför planlagt område. Servitut, nyttjanderätter mm Någon systematisk rättighetsutredning har ej utförts utan kontrollen av rättigheter har skett utifrån fastighetsdatautdraget.

4 4 (9) Fastigheten har andel (10,449 %) i Sjulsmark S:4, S:9-13, S:15 (vägar samt mindre markområden) samt 6,667 % andel i Älvsborg S:1. Fastigheten har del i Sjulsmark GA: Se bifogat utdrag ur fastighetsregistret för inskrivna Nyttjanderätter samt Official- och Avtalsservitut. Dessa bedöms inte påverka marknadsvärdet. Taxeringsvärden hela fastigheten Taxeringsår 2017.Totalt kr varav Skogsmark kr Skogsimpediment kr Åker- och betesmark kr Ekonomibyggnader kr Tomt och Bostadsbyggnad kr Beskrivning Mjölkgården Ekonomibyggnader Stall 1 Varm lösdrift för mjölkkor Byggår 1998, tillbyggnad 2008, yta ca m2, betonggolv, stomme främst i limträ, isolerade plåtväggar och plåttak, ventilation i nock och sidor genom självdrag, fläktar i tillbyggnaden, 138 båssängar med gummimatta. Utfodring med traktordragen Mixervagn (fullfoder) via körgång i mitten av byggnaden. Högt i tak och höga portar. Två system för utgödsling med skrapsläde på var sida av byggnaden: hydrauldrift från 1998 på ena sidan och lindrift från 2014 på andra sidan. Två st mjölkrobotar från 2003 Lely Astronaut med individuell kraftfoderutfordring. Småkalvsbox med bås för hinkutfordring. Kontor och personalrum samt mjölkrum (7 m3 mjölktank som hyrs av Norrmejerier). Dieseldrivet elverk i reserv (hyrs). Kommunalt vatten, (finns även en egen vattenbrunn). Stall 2 Kall lösdrift för ungdjur Byggår 2016, yta ca 800 m2, 8 fack (avdelningar) á 15 kalvar varav 2 fack med fångsgrindar, båssängar med gummimatta, utgödsling via två skrapgångar, fastgödselplatta i ena ändan av byggnaden.

5 5 (9) Plansilo för ensilage Byggd 2006 i betong. Tre fack. Varje fack har måtten ca: 36 m djup x 8 m bredd och 3 m höjd. Totalvolym ca m3. Kraftfodersilos 2 st MAFA Unik utomhussilos med volymen 12 m3 vardera. 1 st MAFA Unik Big utomhussilo med volymen ca 25 m3. Gödselbrunnar Brunn 1: Flytgödsel, 25 m i diameter, djup 4 m (uppskattat), volym ca m3. Brunn 2 och 3: Två äldre mindre flytgödselbrunnar i anslutning till gamla ladugården. Fastgödselplatta. Extra gödselplatta för ungdjursstallet. Flytgödselutrymme i brunn hyrs också av gård i byn. Maskinhall/Verkstad Byggnad om drygt 200 m2, oisolerad maskinhallsdel samt isolerad verkstadsdel på gjuten platta med hög skjutdörr. Gamla ladugårdsbyggnader På brukningscentrat finns en tomställd äldre ladugård med kortbås 40 kor samt plats för ungdjur på spalt. Bostadsbyggnader Byggnad 1 I anslutning till brukningscentrat finns en stor norrbottensgård byggd på talet i timmer på källargrund/torpargrund. 8 rum + kök + 2 st wc + bastu + tvättstuga fördelat på två våningar, källare under delar av byggnaden. Boarea ca 300 m2. Stor sal med fantastiskt trägolv och öppen spis. Tvåglasfönster på bottenvåningen och treglasfönster på övervåningen. Hög standard på inredningen genom löpande underhåll, övervåningen med timmerväggar inreddes 2010/11. Vattenburen värme (med golvvärme i delar av bostaden) från jordvärme via kulvert från verkstaden, jordvärmen installerades 2005 och kompressorn i värmeväxlaren är bytt Kommunalt vatten och enskilt avlopp. Byggnad 2 Timrad byggnad (gammal sommarbostad/undantagsstuga) i två plan på torpargrundfrån 1700-talet. Vällingklocka.

6 6 (9) Inägomark Enligt mätning på karta består fastigheten av 50 ha inägomark främst åker med vall, fast mark (viss del rötjord i lägre partier). Marken har tillfredsställande dänering, en del täckdikad med bra avkastning och kvalitet. Det finns ett fint åkermarksblock i direkt anslutning till gården. Enligt separat sammanställning över brukad areal har fastigheten ca 47 ha egen brukad åkermark.till Mjölkgården hör även ca 193 ha åkermarksarrenden i Sjulsmark och omkringliggande byar. Det förutsätts att gården har stödrätterna för den brukade mark. Skogsmark Med mjölkgården följer ca 23 hektar skogsmark. Virkesförrådet är ca m3sk. Avd nr 11 kan ställas om till betesmark. Sammanfattning Mjölkgården Mjölkgården är konstruerad för att kunna skötas till stor del enbart med traktor. Det är en mycket funktionell mjölkgård i god standard med rationell drift. Den har förhållandevis bra tillgång till mark, även om en stor del är arrende. Ett stort plus är att Gården drivs av duktig personal. Gården har brukats av samma släkt sedan 1600-talet. Beskrivning Skogsfastighet 130 ha produktiv skogsmark, ca m3sk (66 m3sk/ha), 63% tall, 12% gran, 25% löv, bonitet är 4 m3sk/ha och år Växtliga ung- och medelålders skogar, bra åtkomst via vägar, nära till skogsindustri i Sikfors och Piteå. Brännträskbäcken ringer genom södra hörnet av skogsfastigheten. Det är en fin bäck. Marken ingår i Sjulsmarks VVO om drygt ha. För mer information om skogen se bilaga. Värdering Vid fastighetsvärdering används olika värderingsmetoder. De metoder som använts vid denna värdering är följande: Ortsprismetoden innebär att man gör marknadsvärdebedömningen med stöd av köpeskillingar som erlagts för liknande fastigheter s.k. jämförelseobjekt.

7 7 (9) Köpeskillingarna kan endera jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdepåverkande egenskap hos fastigheten t.ex. areal, area, virkesförråd. Ortsprismetoden har den fördelen att den ger en direkt uppfattning om marknadsvärdet. Nackdelen med metoden är att det kan vara svårt att hitta tillräckligt många jämförelseköp. Avkastningsmetoden innebär att man beräknar de förväntade framtida intäkter och kostnader (alternativt in- och utbetalningar) som objektet ger upphov till. Intäkterna och kostnaderna nuvärdeberäknas sedan till värdetidpunkten med en vald kalkylränta. Produktionskostnadsmetoden innebär att man beräknar värdet utifrån nedlagda kostnader. Metoden bygger på att man beräknar vad det skulle kosta att i dag uppföra motsvarande objekt. Den beräknade kostnaden korrigeras därefter med hänsyn till objektets ålder, skick, rationalitet och belägenhet. Delvärden Detta värderingsobjekt består av olika delar med olika förutsättningar på marknaden. För att underlätta värderingen har dessa delar först värderats var för sig. Mjölkgården Ekonomibyggnader Värdet av ekonomibyggnaderna har bedömts med stöd av produktionskostnadsmetoden och ortprismetod. Kända större Mjölkgårdar som sålt i norra Sverige de senaste 3-4 åren är: Modern mjölkgård för 300 mjölkkor med ca 25 ha egen åker i Västernorrland - pris 18 Mkr inkl djurbesättning. Fin Mjölkgård i Västerbotten för 130 mjölkkor och ca 40 ha egen åker pris 14 Mkr inkl djurbesättning. Nyproduktionskostnaden för ekonomibyggnaderna (exkl gamla ladugården) beräknas enligt schablonberäkningsmodell uppgå till ca 17 Mkr. Analys av genomförds mjölkgårdsförsäljningar visar att marknadsvärdet för moderna gårdar är betydligt lägre än nyproduktionskostnaden. Marknadsvärdet för ekonomibyggnaderna bedöms till ca 8,5 Mkr. Inägomark Stödrätter ingår i denna värdering. Värdet av inägomarken har bedömts med stöd av ortsprismetoden. Bedömningen har skett utifrån köpeskillingsstatistik i området.

8 8 (9) Marknadsvärdet för inägomarken bedöms till ca 1,3 Mr. SKogsmark Skog och skogsmark har värderats s med stöd av Huggningsmetoden som är en avkastningsmetod. Marknadsvärdet för skogsmarken bedöms till ca 0,6 Mkr Bostadsbyggnad inkl tomt Värdet av bostadsbyggnad och tomt har bedömts med stöd av ortsprismetoden. Analys har gjorts med stöd av prisstatistik från närområdet. Marknadsvärdet för tomt och bostadsbyggnad bedöms till ca 2,5 Mkr (om bostaden var ett eget objekt). Slutlig värdebedömning Vid denna värdering har den s.k. delvärdemetoden använts. Denna metod innebär att värderingsobjektet olika delar värderas var för sig som självständiga enheter. Därefter sker en sammanvägning av de olika delvärdena till ett totalvärde för hela värderingsobjektet. Slutligen görs en bedömning av hela objektet där hänsyn tas till de värdepåverkande faktorer som ej fångas upp i de olika delvärdena. I detta fall blir summan av de olika delvärdena för Mjölkgården (ekonomibyggnader, bostadsbyggnad, inägo- och skogsmark) ca 13 Mkr. Marknadsvärdet för hela objektet kan dock i detta fall ej erhållas genom en enkel summering av delobjektens marknadsvärden. Detta då det kan vara svårt att hitta köparen som är beredd att betala fullt ut för samtliga ingående delar. Bostadsbyggnader och ekonomibyggnader värderas här som en enhet tillsammans med inägo- och skogsmarken. Marknadsvärdet för värderingsobjektet Mjölkgård bedöms till: Tiomiljoner ( ) kronor Kommentar: Ekonomin har varit pressad för mjölkgårdar med låga mjölkpriser men sista 2 åren har mjölkpriset stigit och etablerat sig på en något högre nivå. Nu finns det en viss optimism i branschen och det finns exempel på framåt unga mjölkbönder som etablerat sig i Norrbotten.

9 9 (9) Förutsättningar för mjölkproduktion är riktigt bra i Norrbotten, åkermarken producerar högklassig vall som är ypperligt foder för korna. Dessutom får mjölbönderna ett Nationellt stöd (Norrlandsstödet) om drygt 1 kr/kg. Marknaden för mjölkgårdar är liten och kräsen. Det bästa mjölkgårdarna har dock gått att sälja till anständiga priser. Denna mjölkgård tillhör de bästa i länet. Bönder i andra länder har börjat inse att man får mycket för pengarna när man köper mjölkgårdar i norra Sverige och på senare år har bl.a holländska bönder köpt mjölkgård i Västerbotten. Värdet på Mjölkgården förutsätter att befintliga markarrenden består. Skogsfastigheten Skog och skogsmark har värderats som ett eget objekt med stöd av Huggningsmetoden som är en avkastningsmetod. Avkastningskalkylen baseras på intäkter och kostnader som faller ut under olika tidsperioder. De nuvärdeberäknas med en räntefaktor, i detta fall 2,8 %, för att erhålla nuvärdet. Vid bedömning av marknadsvärdet tas även hänsyn till köpeskillingsstatistik vilket innefattar även andra aspekter än de rent skogliga på värdet av skog och skogsmark. Jaktens värde har bedömts med stöd av årliga genomsnittliga arrenden för området. Värdet av jakten ingår i värdet av skog och skogsmark Marknadsvärdet för Skogsfastigheten bedöms till: Tvåmiljoner tvåhundratusen ( ) kronor vilket motsvarar 260 kr/m 3 sk. Luleå den 17 augusti 2018 LRF Konsult Sverker Forsén värderingsman Bilagor: Utdrag ur fastighetsregistret Kartor Avkastningskalkyl Skogsbruksplan Fotobilaga om det inte räcker med textbilder