AP Fastigheter Årsredovisning 2003 Långsiktighet, tydlig fokusering och ett effektivt uthyrningsarbete har resulterat i hög uthyrningsgrad och ett starkt driftresultat. Realisationsvinsterna i kombination med en effektiv finansiering ger ett totalt sett starkt resultat för 2003 på 1592 Mkr före skatt.
INNEHÅLL God investering för ägarna Högre långsiktig avkastning över tiden än alternativa fastighetsplaceringar 2 AP Fastigheter i korthet Finansiell styrka och kompetens Välutvecklad finansiell kompetens Placeringar med rätt timing Affärsmässig kreativitet Kapacitet att investera 4 Vd-ord 8 Mål och strategier 11 Risker och möjligheter 14 Placeringar 17 Finansiering Stark portfölj och plattform En av Sveriges största fastighetsportföljer Rätt position för långsiktig tillväxt Avvägd riskspridning i beståndet 21 Marknad, avkastning och bestånd 28 Bestånd 34 Medarbetare och kompetens Bred och djup kompetens Förvaltningskapacitet och djupgående operativt kunnande Effektiv organisation med lokal kunskap Projektledningskapacitet och -kunskap 38 Miljö Ekonomisk redovisning 40 Förvaltningsberättelse 44 Nyckeltal 44 Femårsöversikt 46 Resultaträkningar med kommentarer 48 Balansräkningar med kommentarer 52 Kassaflödesanalyser med kommentarer 54 Förändring av eget kapital 55 Redovisningsprinciper 58 Noter 72 Vinstdisposition 73 Revisionsberättelse 74 Styrelse och ledning Postenhuset, Polisen 2, som färdigställdes 2003, är ett exempel på en fastighet som uppförts för en specifik kunds räkning med ett långt hyresavtal. Huset ritades av BSK Arkitekter. 76 Definitioner 1
ÖVERSIKT AP Fastigheter i korthet AP Fastigheter ska ge högsta möjliga riskavvägda och långsiktiga avkastning till ägarna genom sitt innehav av svenska fastigheter. Beståndet är koncentrerat till ett fåtal marknader med stark tillväxt. Genom en aktiv utveckling och förvaltning av fastigheterna maximeras avkastningen. Kunders behov av lokaler och bostäder tillfredsställs med omtanke och kreativitet. AP Fastigheter ska kännetecknas av att över tiden ge en högre riskavvägd avkastning än andra alternativa fastighetsplaceringar. Samtidigt ska AP Fastigheter vara den ledande aktören på fastighetsmarknaden. Uthyrningsbar area, Tkvm, fördelat på: Kontor 1 067 Bostäder 734 Butik/rest./hotell 225 Lager/industri 230 Övrigt 148 Totalt 2 404 Största hyresgästerna (i bokstavsordning) ABB, Domstolsverket, Ericsson, Konstfack, Posten, Regeringskansliet, Scandic Hotels, Securitas, Telia och Vägverket Fakta AP Fastigheter Marknadsvärde, fastigheter, Mkr 32 544 Antal fastigheter 302 Hyresintäkter, Mkr 3 378 Uthyrningsgrad, ekonomisk, % 93,2 Antal medarbetare 327 Viktiga händelser Hyresnivåerna har, för ett jämförbart bestånd, bibehållits. Även uthyrningsgraden är fortsatt hög, men har under året sjunkit något. Hyresnivåerna i omförhandlade kontrakt ökade under året i genomsnitt med 5 procent (23 procent) och uthyrningsgraden uppgick vid årsskiftet till 93,2 procent (94,1 procent). AP-fonderna äger numera AP Fastigheter genom ett holdingbolag, AP Fastigheter Holding AB. Detta skapar förutsättningar för AP-fonderna att i framtiden mer effektivt ta ut överskottet från verksamheten. Förändringen ändrar vare sig ägarbilden totalt sett eller AP Fastigheters operativa verksamhet. AP Fastigheter avyttrade i april hela sitt fastighetsbestånd i Umeå till Norrporten. Totalt rörde det sig om 26 fastigheter på totalt 106 000 kvm, däribland flera centralt belägna kontors- och butiksfastigheter i centrala Umeå. Köpeskillingen uppgick till 900 Mkr. Under året har också ett hotell i Gävle och två fastigheter i Göteborg samt ett antal bostads- och kontorsfastigheter i Stockholms innerstad avyttrats. Reavinsterna sammanlagt från dessa försäljningar var 1 067 Mkr. Skapandet av holdingbolaget föregicks av ett erbjudande från AP Fastigheter om återköp av utestående obligationer till marknadspris. Ett fåtal placerare har anmält intresse om återköp och inlösen av dessa obligationer har genomförts. I samband med denna förändring avvecklar också AP Fastigheter ratingen hos Standard & Poor s. 2
ÖVERSIKT Lokalkategorier fördelat efter marknadsvärde Lokalkategorier fördelat efter hyresvärde Geografisk spridning fördelat efter marknadsvärde Geografisk spridning fördelat efter hyresvärde Kontor 64% (61) Butiker 11% (11) Bostäder 17% (18) Övrigt 8% (10) Kontor 56% (57) Butiker 11% (9) Bostäder 19% (23) Övrigt 14% (11) Stockholm 67% (68) Uppsala 18% (15) Göteborg 11% (10) Övrigt 4% (7) Stockholm 65% (65) Uppsala 20% (18) Göteborg 10% (9) Övrigt 5% (8) Resultatet före skatt uppgick till 1 592 Mkr (1 000 Mkr) inklusive realisationsresultat på 1 067 Mkr (249 Mkr). År 2001 2002 2003 Mkr 1 341 1 000 1 592 Hyresintäkterna, som uppgick till 3 378 Mkr, är stabila. År 2001 2002 2003 Mkr 3 291 3 484 3 378 Driftnettot uppgick till 1 899 Mkr. År 2001 2002 2003 Mkr 1 965 1 979 1 899 Totalavkastningen i snitt 5 år uppgår till 9,7%, snittet i SFI uppgår under samma period till 9,6%. Soliditet på 44 % visar en finansiell styrka. Nettoinvestering uppgick till 1 830 Mkr. Genomsnitt 1 år 3 år 5 år % 1,0 0,2 3,1 2,2 9,6 9,7 År 2001 2002 2003 % 41 41 44 År 2001 2002 2003 Mkr 853 134 1 830 SFI AP 3
VD-ORD Fortsatt positiv utveckling trots svag marknad Trots fortsatt svag konjunktur och försvagad hyresmarknad, framför allt i Stockholm, uppvisar AP Fastigheter även för 2003 ett bra resultat på 1 592 Mkr före skatt. Av detta utgör 1 067 Mkr reavinster, bland annat från försäljningen av hela beståndet i Umeå till Norrporten för 900 Mkr. I syfte att öka avkastningen för våra ägare, Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden, genomfördes vid årsskiftet 2003/2004 en förändring av den legala strukturen för ägandet av AP Fastigheter. Ägandet i AP Fastigheter sker från och med 2004 via ett nybildat holdingbolag, som möjliggör för de fyra AP-fonderna att mera effektivt ta ut överskottet från verksamheten. Den ihållande konjunktursvackan har satt sin prägel på hela 2003. Många tjänsteföretag har fortsatt att reducera kostnaderna, vilket medfört en ytterligare försvagning av hyresmarknaden. Tydligast har den utvecklingen varit i Stockholmsområdet, där pressen nedåt på hyrorna varit mest påtaglig i ytterområdena. Samtidigt har de krympande lokalbehoven i kombination med lägre hyror lett till att många företag börjar söka sig till Stockholms innerstad, där nedgången nu dämpats och hyresnivåerna stabiliserats. Göteborgs näringsliv har inte påverkats lika mycket av den svaga konjunkturen och där, liksom i Uppsala, har hyresnivåerna sjunkit betydligt mindre. Motsvarande press nedåt förväntades även på fastighetspriserna. Den utvecklingen motverkades dock av ett starkt köpintresse från utländska placerare, som under året genomfört en rad förvärv av de mer attraktiva objekten i främst Stockholmsområdets mest intressanta delar, såväl i innerstaden som i dess närområden. Den pressade hyresmarknaden till trots är uthyrningsgraden för AP Fastigheters kommersiella lokaler i Stockholm i det närmaste bibehållen under det gångna året och på en förhållandevis hög nivå, såväl i innerstaden som i ytterområdena. Även i Göteborg och Uppsala är uthyrningsgraden fortsatt hög. Omförhandlingarna av befintliga kontrakt har även 2003 inneburit stigande hyresnivåer, trots de senaste årens dämpade utveckling. Hyresnivåerna för de omförhandlade kontrakten blev 5 procent högre än de tidigare gällande. Resultatet för 2003 De sammanlagda hyresintäkterna uppgår till 3 378 Mkr (3 484 Mkr). För ett jämförbart bestånd innebär det en ökning med 2,6 procent. Uthyrningsgraden för hela beståndet är 93,2 procent (94,1), samt 91,7 procent (92,6) för de kommersiella fastigheterna. Efter avdrag för drift- och underhållskostnader uppvisar AP Fastigheter ett driftnetto på 1 899 Mkr (1 979 Mkr), vilket för ett jämförbart bestånd innebär en förändring med 0,7 procent (2,8). AP Fastigheter redovisar för 2003 ett realisationsresultat på 1 067 Mkr (249 Mkr). Sammantaget har fastigheter till ett värde av 3 126 Mkr (945 Mkr) avyttrats och den största försäljningen genomfördes i april, då Norrporten förvärvade samtliga AP Fastigheters 26 fastigheter i Umeå för 900 Mkr. Flera bostadsfastigheter, huvudsakligen i Stockholm, har avyttrats till nybildade bostadsrättsföreningar och även ett antal kommersiella fastigheter i Stockholms innerstad har sålts under året. Å andra sidan har 1 274 Mkr (1 080 Mkr) investerats i ny- eller ombyggnader. Fastighetsbeståndets sammanlagda marknadsvärde uppgick vid årsskiftet till 32,5 Mdkr (36,4 Mdkr). För ett jämförbart bestånd innebär det en värdeutveckling på 7 procent. Värdeförändringen och direktavkastningen är huvudkomponenter för att beräkna totalavkastningen, som för 2003 blir 0,2 procent (2,5), enligt den modell som används av Svenskt Fastighetsindex (SFI). Den senaste femårsperioden har den genomsnittligt årliga totalavkastningen för AP Fastigheter varit 9,7 procent. Nedgången i totalavkastning de senaste åren har sin förklaring i den svaga konjunkturutvecklingen, samt innehavets tyngdpunkt i Stockholm. Enligt vår uppfattning innebär koncentrationen till Stockholm emellertid långsiktigt en starkare tillväxt över tiden. De negativa effekterna på totalavkastningen dämpas dock i nedgångstider av bostadsinnehavet och genom den relativt höga andelen lokaler med lång återstående kontraktstid. AP Fastigheters totalavkastning kan jämföras med aktiemarknadens 5
VD-ORD totalavkastning den senaste femårsperioden, 2,1 procent enligt SIXRX, eller obligationsmarknaden, 4,7 procent enligt OMRX TBOND. Arbetet med att färdigställa Postens nya huvudkontor i Solna har bland annat stått i centrum för AP Fastigheters projektutvecklingsverksamhet under året. Under fjärde kvartalet påbörjades inflyttningen i den nya fastigheten, där Posten har ett 18-årigt hyresavtal med AP Fastigheter. AP-fondernas ägande samlat i nytt holdingbolag I oktober aviserades att AP Fastigheters ägare, Första, Andra, Tredje och Fjärde AP-fonden, beslutat genomföra en förändring av den legala strukturen för ägandet av AP Fastigheter. Förändringen består i att AP-fondernas ägande i AP Fastigheter från och med årsskiftet 2003/2004 sker via ett nybildat holdingbolag. Förändringen av den legala strukturen för ägandet av AP Fastigheter innebär också att AP-fonderna ges möjlighet att i framtiden ta ut överskottet i AP Fastigheters verksamhet skatteeffektivt genom koncernbidrag, och inte som i dag via beskattade vinstmedel. Denna lösning är då den lämpliga genom att AP-fonderna är skattebefriade. Ägarna kan även vid behov tillföra mer kapital via holdingbolaget. Den nya strukturen förändrar vare sig ägarbilden eller påverkar AP Fastigheters operativa verksamhet, utan syftar till att bättre anpassa strukturen för ett långsiktigt ägande av AP-fonderna. I samband med att förändringarna i den legala strukturen offentliggjordes erbjöd sig AP Fastigheter att återköpa utestående obligationer till marknadspris. Endast ett fåtal placerare utnyttjade denna möjlighet och inlösen av dessa obligationer har genomförts. Återplaceringen av dessa låneinstrument skedde till oförändrad prisbild jämfört med tidigare. I anslutning till erbjudandet om återköp av obligationerna anmäldes också att AP Fastigheter avsåg att avveckla sin rating hos Standard & Poor s. Vi ser inte längre någon fördel av att inneha ratingen, eftersom kreditgivarnas ställning stärkts genom en så kallad change of control -klausul kopplad till AP-fondernas ägande av bolaget. Dessutom kommer vi att ha mer utförlig och tät redovisning till våra långivare om statusen i bolaget. Ratingen avvecklades planenligt vid årsskiftet. AP-fonderna har öppnat upp för att med hjälp av AP Fastigheters organisation kunna göra investeringar också tillsammans med andra placerare i specifika fastighetsportföljer. Detta ger utökade möjligheter för AP-fonderna att individuellt komponera portföljer inom tillgångsslaget fastigheter. Det ger också möjlighet för andra placerare att få ta del av AP Fastigheters stora kunnande om svensk fastighetsmarknad. Detta perspektiv blir särskilt intressant i ljuset av den internationella trenden att öka andelen fastigheter i portföljerna, en utveckling som kan medföra att allt fler utländska placerare riktar blickarna mot den svenska fastighetsmarknaden. Förbättringsarbetet i kundrelationerna Även under 2003 har förbättrad service och ökad kundnytta stått i centrum för AP Fastigheters arbete. De satsningar som inleddes redan under föregående år har vidareutvecklats och fördjupats. Det är min övertygelse att det ständigt pågående arbetet med att förstärka relationerna med kunderna bidrar till AP Fastigheters fortsatt höga uthyrningsgrad. Ett mått på hur väl vi lyckas i våra ambitioner att förbättra service och kundnytta är de årliga kundundersökningarna. Glädjande nog fortsätter AP Fastigheters positiva utveckling i Nöjd Kund Index-mätningarna för 2003. Särskilt inom områdena service, tillgänglighet och bemötande vid felanmälan och klagomål stiger kundernas betyg på oss avsevärt även detta år. Under året genomfördes en rad aktiviteter såväl externa som interna i syfte att understödja förbättringsarbetet. I vår tävling Bästa 6
VD-ORD huset, som bland annat lanserades med reklaminslag i TV, riktade vi uppmärksamheten mot vardagskvaliteten i vårt kundfokus. Fastighetsskötarna, som har den viktigaste uppgiften av alla i kundernas upplevelse av vardagskvalitet, lyftes fram både synligt utåt i media och internt för allt bättre service och kvalitet i vår leverans till kunderna. Inte minst internt i AP Fastigheters egen organisation har Bästa huset-tävlingen och andra kampanjer under året fått stora effekter. Alla medarbetare är djupt engagerade i förbättringsarbetet och de värderingar som vi arbetat aktivt med i flera år är nu solitt förankrade. Detsamma gäller de processer och stödverktyg som tagits fram och kvalitetssäkrats. Sammantaget har AP Fastigheter nu en stabil grund att stå på för att ytterligare lyfta våra prestationer i kundrelationerna. En förutsättning för att nå ut med våra budskap om kvalitetsinriktad och professionell leverans av tjänster är givetvis att vi har en inre god ordning med bra struktur och välförankrade tankar om den företagskultur som är den önskade för att uppnå långsiktigt goda resultat. Därför har vi fortsatt med en välstrukturerad affärsplanering och fortsatt utveckling av företagskulturen. En stark förankring av grundläggande värderingar och etiska regler har vi sedan länge ansträngt oss för. Det är viktiga länkar i kedjan som spänner från vision och affärsinriktning fram till goda resultat. Utsikter inför 2004 Trots signaler om att konjunkturen bottnat och långsamt är på väg att återhämta sig, räknar vi med att 2004 blir ännu ett år präglat av svag efterfrågan och pressad hyresmarknad. Eftersom fastighetsbranschen ligger sent i konjunkturcykeln och AP Fastigheters kontraktsstruktur domineras av långa löptider, har resultaten varit goda trots de senaste årens avmattning. Under 2004 kommer vi emellertid att omförhandla hyreskontrakt som tecknades under de år då hyresnivåerna var som högst. Fortsätter hyresläget, framför allt i Stockholm, att vara pressat kommer resultaten av omförhandlingarna att få viss negativ inverkan, framför allt på resultatet för 2005. För att möta denna utveckling fortsätter vår uthålliga satsning på service, kvalitet och goda kundrelationer. Vi lägger stor vikt vid att kunna behålla våra befintliga kunder och vi har sedan ett par år satsat betydligt ökade resurser och kompetens för nyuthyrning. Det är vår absoluta övertygelse att en ständigt förbättrad omsorg om kunderna är den viktigaste insatsen för att säkra en framtida lönsamhet. Men för att ytterligare parera de något svagare åren vi sannolikt har framför oss har vi redan under 2003 vidtagit en rad kostnadsreducerande åtgärder, ett arbete som går vidare även under innevarande år. Samtidigt som vi med full kraft tar oss an dagens affärssituation planerar vi för en framtid med delvis ny vinkling. Under 2004 räknar vi med att ha en modell färdig för de första särskilda portföljstrukturerna. Detta är ett viktigt och angeläget arbete som kommer att ha fullt fokus under det kommande året. De styrkor vi har idag i AP Fastigheter i form av bra fastigheter i goda lägen, en väl utvecklad struktur samt engagerad och vältrimmad organisation är en utmärkt bas för att ta de nya steg som framtidens fastighetsföretagande kommer att kräva. Per-Håkan Westin Verkställande direktör 7
MÅL OCH STRATEGIER Långsiktiga strategier på en svag marknad Den fortsatt svaga utvecklingen i Sverige och speciellt i Stockholm börjar nu ge effekter även på fastighetsverksamhet. Vikande efterfrågan och svag resultatutveckling hos företag och stramare resurstilldelning för den offentliga verksamheten gör att hyresnivåerna och uthyrningsgraden sjunker på flera marknader. Balanserad målstyrning AP Fastigheter styr mot de ekonomiska målen om hög avkastning över lång tid (se matris till höger) och då måste verksamheten bedrivas på ett rationellt och balanserat sätt. Om AP Fastigheter ska vara framgångsrikt och lönsamt förutsätter det att kunderna och de viktigaste intressenterna uppskattar företaget som partner. De viktigaste intressenterna alla med olika förväntningar på AP Fastigheter är ägare och kapitalplacerare, företags- och privatkunder, finansmarknadens aktörer, medarbetarna och andra intressenter i samhället. Den uthålliga lönsamheten är bland annat beroende av att: Kunderna är lojala och önskar fortsatta hyresförhållanden Medarbetare trivs, är engagerade och kan utvecklas i sitt arbete Verksamheten och erbjudandena ständigt utvecklas och förbättras och att processerna såväl som arbetsmetoderna blir effektivare. Ett välskött fastighetsföretagande utifrån både det finansiella och det operativa perspektivet genererar också hög lönsamhet över tiden vilket gör ägarna nöjda med bolaget. Därför styrs verksamheten inom AP Fastigheter mot de ekonomiska målen via en balanserad målbild med kontrollmål inom målområdena kunder, medarbetare och innovation, utveckling och processer. Ekonomi Kunder Medarbetare Innovation, utveckling och processer Resultat 2003 Den genomsnittliga totalavkastningen för de fem åren 1999 2003 blev 9,7 procent, att jämföra med motsvarande avkastning i SFI som blev 9,6 procent. Kontorskundernas nöjdhet ökade under året med fyra indexpunkter i branschens årliga NKI-mätning, från 65 till 69. De största kunderna, som svarar för 80 procent av hyresintäkterna, ökade nöjdheten från 70 till 73. Medarbetarna på AP Fastigheter är nöjda, vilket tydligt syns i resultatet från årets mätning av NMI (Nöjd Medarbetar Index). Målet 2003 var att upprätthålla samma höga notering som för 2002. Resultatet, 81 procent av maximalt möjligt utfall, överträffade målet med 2 procentenheter. Kunderna upplever bolaget som mer och mer nytänkande. I den årliga NKI-undersökningen ökade kvalitetsfaktorn Nytänkande med sex indexpunkter, från 60 till 66. Även personalens upplevelse av bolaget som utvecklingsorienterat och nytänkande har ökat. Resultatet har ökat i den årliga NMI-mätningen från 77 procent till 80 procent av maximalt möjligt utfall. 8
MÅL OCH STRATEGIER AP Fastigheter tror fortsatt på att företagets långsiktiga strategiska inriktning kommer att generera bäst resultat över tiden. Strategier För att uppnå målen och förväntningarna från ägarna, kunderna, medarbetarna och övriga viktiga intressenter har en rad strategier arbetats fram. Dessa strategier styr det operativa arbetet. Än mer grundläggande är företagets värderingar. Allt vad AP Fastigheter företar sig ska färgas av seriositet, förnuft, hög etik, ansvarstagande, helhetstänkande och en humanistisk grundsyn. AP Fastigheter är en pålitlig och professionell partner. Placeringsstrategi Fastighetsinnehavet koncentreras till geografiska delmarknader med hög ekonomisk tillväxt. Dessa delmarknader måste också vara tillräckligt stora för att erbjuda god likviditet. Köp och försäljningar genomförs tidsmässigt rätt i konjunkturcykeln efter noggrann analys av marknadsutvecklingen och med selektivitet när det gäller objekt. Fastigheterna ska vara attraktiva, effektiva och flexibla. För att uppnå riskspridning sprids fastighetsbeståndet mellan kategorierna kontor, butiker och bostäder. Mål 2004 Planerade aktiviteter (2004) Över tiden generera högre totalavkastning och skapa högre tillväxt i det justerade egna kapitalet än andra jämförbara fastighetsplaceringar. Genomföra placeringsstrategin och beståndsplaneringen Ytterligare effektivisering av uthyrning, drift, inköp Fortsatt fokus på kundvård och arbete för fortsatta hyresförhållanden Nöjdheten bland kunderna ska ökas även fortsättningsvis. Fortsatt fokus på servicekvaliteten Öka kontakten med de kommersiella kunderna Erbjuda totallösningar vid förändrade behov Medarbetarnöjdheten ska hållas på samma höga nivå som hittills. Fortsatt utveckling och implementering av APF-skolan (utbildningsverksamhet inom AP Fastigheter) Utveckling av ledarskapskompetens Vidareutveckling av företagskulturen Fortsatt utveckling av servicekompetens Kunderna ska uppleva bolaget som en innovativ och idérik leverantör och samarbetspartner. Personalen ska uppleva att de arbetar i en innovativ och utvecklande miljö. Implementera kvalitetssäkrade arbetssätt i tre av de fyra operativa huvudprocesserna Fortsatt integrering av Facility Management i uhyrning och kundvård Etablera en ny modell för särskilda fastighetsportföljer 9
MÅL OCH STRATEGIER Finansieringsstrategi AP Fastigheter ska ha en låg risk i den finansiella exponeringen. Riskhanteringen utgår från en av styrelsen fastlagd finanspolicy. Ränterisken i skuldportföljen styrs av det utrymme som ges av det framtida kassaflödet från verksamheten. Likviditet- och refinansieringsrisken minimeras genom olika finansiella former, jämn förfallostruktur och bekräftade kreditfaciliteter. Förvaltningsstrategi AP Fastigheter eftersträvar mycket lojala kunder, vilket förutsätter att kunderna är nöjda med företaget som hyresvärd. Detta uppnås genom att arbeta nära kunderna och att vara lyhörd för deras förändrade behov. Serviceleveransen ska alltid vara utmärkt och kan bestå av totallösningar, kombinerade med verksamhetsanknuten service. Projektutvecklingsstrategi Projekt utvecklas för långsiktigt ägande i nära samverkan med kunderna. Det görs genom att utveckla projekt i eget bestånd eller att skräddarsy lösningar som innefattar att förvärva en ny fastighet. För alla projekt gäller att fastighetsprofilen ska vara attraktiv, effektiv och flexibel. I den rådande marknadssituationen med ett tydligt utbudsöverskott på många marknader inriktas strategin ännu mer på lösningar i befintligt bestånd. Personalstrategi AP Fastigheter ska vara en arbetsplats med stimulerande arbetsmiljö som kännetecknas av delaktighet och möjlighet att påverka lönsamheten. Detta uppnås genom ett delegerat ansvar och befogenheter och genom att involvera personalen i planeringen av den egna verksamheten. AP Fastigheter ska dessutom tillvarata och utveckla medarbetarnas kompetens och skapa karriärvägar i företaget. Medarbetarna är en av bolagets viktigaste tillgångar och förutsättningar ska finnas för att medarbetarna också ska se sin anställning i AP Fastigheter som en tillgång. Samhällsstrategi AP Fastigheter bidrar till samhällsbyggandet genom att leverera kvalitetsprojekt med god arkitektur och bra miljö. Ett positivt bidrag till samhällsvinsten genereras genom förädlingsarbete och genom att utnyttja sin ledande position för att utveckla branschen och höja leveranskvaliteten. Förutom dessa sex strategier finns strategier för varumärkesförvaltningen och transaktionsverksamheten. AP Fastigheter äger en rad attraktiva cityfastigheter i Stockholm, Uppsala och Göteborg. Dessa fastigheter är en synlig del av företagets strategiska satsning att förvärva, förvalta och förädla fastigheter med god design och arkitektur. Bilderna är detaljer och interiörer från fastigheterna i kvarteret vid Hamngatan och Birger Jarlsgatan i Stockholm som uppfördes runt 1900-talets början. 10
RISKER OCH MÖJLIGHETER Tydlighet i bedömningen ger kontrollerade risker Målsättningen för AP Fastigheters riskhantering är att göra det möjligt att välja vilka risker företaget utsätter sig för och att dessa tas på ett kontrollerat sätt. En policy drar upp riktlinjer för en riskprofil som alla medarbetare kan hantera effektivt. AP Fastigheters lönsamhet är beroende såväl av omvärldsfaktorer som eget agerande. Omvärldsfaktorerna är svårpåverkade men effekterna av dessa kan lindras genom eget agerande. AP Fastigheter arbetar långsiktigt och aktivt med riskhantering, för att ta risker på ett kontrollerat sätt och möjliggöra aktiva val av företagets risker. De externa och interna riskerna delas in i fyra huvudgrupper strategiska, operativa, finansiella och externa risker. Strategiska risker är risker som påverkar företaget på ett strategiskt plan. Operativa risker kan hänföras till det dagliga arbetet inom AP Fastigheter och de finansiella riskerna består av ränte-, refinansierings-, och likviditetsrisker. Externa risker kan vara politiska förändringar, sabotage, dataintrång. Alla dessa fyra riskgrupper inventeras löpande och sannolikheten för skadliga effekter och storleken på dessa uppskattas. Strategiska risker Fastighetsbranschen påverkas i stor utsträckning av makroekonomiska faktorer som tillväxt, sysselsättning och inflation. Tillväxten i ekonomin styr sysselsättningsgraden som är en väsentlig grund för utbud och efterfrågan på hyresmarknaden och påverkar därmed vakansgrad och hyresnivåer. Förväntningar om inflationen styr räntan och påverkar därmed finansnettot. Inflationen påverkar även intäktssidan eftersom hyreskontrakten ger möjlighet till hyresjusteringar. Utöver detta påverkar förändringar i ränta och inflation även avkastningskraven och därmed fastigheternas marknadsvärden. AP Fastigheter har ett flertal strategier som avser att begränsa företagets exponering mot makroekonomiska förändringar. Den viktigaste är placeringsstrategin. Enligt denna är fastighetsbeståndet koncentrerat till ett fåtal expansiva orter och en diversifiering mellan olika fastighetskategorier. Detta innebär riskspridning, stabilare efterfrågan, säkrare kassaflöden och högre likviditet. Externa risker Politiska beslut såsom förändringar i skatter, bidrag och regler inverkar på fastighetsbranschens ekonomiska villkor. Effekten på resultatet av förändringar i uttag av fastighetsskatt på de kommersiella ytorna lindras av att en del av skatten bärs av hyresgästerna. AP Fastigheters beroende av bidrag och subventioner är i princip försumbart. Den reglerade hyressättningen för bostäder genom det så kallade bruksvärdesystemet påverkar fastighetsbranschen i stor utsträckning. Förenklat innebär systemet att de privata hyresvärdarna inte kan ta ut högre hyror än vad de allmännyttiga bostadsföretagen tar för bostäder i motsvarande läge. Regelverket är ifrågasatt och uppluckring alternativt ändrad tillämpning av systemet med en mera marknadsanpassad hyressättning skulle kunna leda till att hyrorna i attraktiva lägen ökar. En friare hyressättning skulle ha en positiv effekt på AP Fastigheter, eftersom en betydande del av företagets bostadsbestånd är koncentrerat till attraktiva lägen. Operativa risker De operativa riskerna är ett resultat av företagets eget agerande och är därför inom företagets kontroll. I en situation med minskad efterfrågan och ökat utbud kan uthyrningsgraden förväntas minska i fastighetsbeståndet. För att motverka denna risk verkar AP Fastigheter för att förfina beståndet till en ökad andel attraktiva lägen med en stabilare efterfrågan. Samtidigt eftersträvas en hög servicenivå och kvalitet för att öka efterfrågan. Uthyrningsgraden i AP Fastigheters bestånd är förhållandevis hög och per årsskiftet uppgick den ekonomiska uthyrningsgraden till 93,2 procent. Varje år förfaller 15 20 procent av den kommersiella kontraktsportföljen till omförhandling. Omförhandling är en potentiell risk som är beroende av marknadssituationen. För att begränsa uthyrningsrisken sprids förfal- 11
Inslaget av kontorsfastigheter är mycket dominerande i AP Fastigheters bestånd. De kommersiella fastigheterna i Stockholm och Göteborg återfinns i första hand i de mest attraktiva och centrala delarna men AP Fastigheter äger även strategiskt belägna kontorsfastigheter i ytterområdena. Dessa fastigheter är till största delen lokaliserade till ett mindre antal sjönära och attraktiva områden. På bilden visas Alvik Strand som ursprungligen uppfördes 1987 och vidareutvecklades successivt fram till 1999. Arkitekter var Göran Lundqvist och Jan Angbjär. lostrukturen över tiden. Spridningen leder till stabilitet i betalningsflödet samtidigt som den leder till att förändringar i marknadshyresnivåer får resultatmässig effekt med eftersläpning. Under 2003 har 18 procent (17 procent) av de kommersiella kontrakten förfallit. Under året har kommersiella hyresavtal med en årshyra av 433 Mkr omprövats, varav kontrakt med en årshyra på 285 Mkr omförhandlats till en ny hyra på 299 Mkr, en ökning med 5 procent. Trots en hårdnande hyresmarknad har således dessa omförhandlingar resulterat i högre utgående hyror. Under 2004 förfaller 15 procent av den kommersiella portföljen till omförhandling. Riskerna i projektverksamheten kan begränsas med god planering och erfarenhet. För att minimera risken med vakansen har AP Fastigheter som krav att fastigheten ska vara uthyrd innan ett projekt påbörjas. Samtliga investeringar inom AP Fastigheter är också föremål för prövning. I varje enskilt fall vägs och ställs möjligheter mot risker i projektet. Regelmässigt minimeras projektriskerna avtalsmässigt i förhållande till både entreprenörer och hyresgäster. AP Fastigheters om- och nybyggnadsprojekt för 2004 beräknas uppgå till 0,4 Mdkr. Finansiella risker De finansiella riskerna består av ränte-, refinansieringsoch likviditetsrisker. En utförligare beskrivning av de finansiella riskerna och hantering av dessa återfinns i finansieringsavsnittet på sidan 17. Riskhantering AP Fastigheter har utarbetat en policy som drar upp de riktlinjer som krävs för att uppnå en riskprofil som berörda medarbetare inom bolaget förstår och kan hantera effek- 12
RISKER OCH MÖJLIGHETER Känslighetsanalys Resultatmässig effekt, Mkr Förändring 2004 2005 2006 Hyresintäkter +/ 1% 20 40 62 Bostäder +/ 1% 13 26 40 Kommersiellt +/ 1% 7 14 22 Hyresvakans +/ 1% -enhet 37 38 39 Fastighetskostnader +/ 1% 8 15 15 Räntekostnader +/ 1% -enhet 69 83 97 tivt. Riktlinjerna ska skapa ett gemensamt tillvägagångssätt för riskhantering genom att tillhandahålla enhetliga metoder, värderingar samt hantering och rapportering av väsentliga risker. Målet för AP Fastigheters riskhantering är att ta risker på ett kontrollerat sätt och möjliggöra val av företagets risker. AP Fastigheter arbetar aktivt för att skapa en medvetenhet om risker inom företaget. De risker som påverkar företagets möjligheter att uppnå uppställda mål identifieras i samband med affärsplaneringen. För att få en samlad bild över företagets situation kvantifieras riskerna på ett enhetligt sätt med avseende på sannolikhet och påverkan. Bedömning av påverkan sker med hänsyn till monetär skada och skada på anseende. De interna och externa riskerna identifieras som operativa, strategiska, finansiella och externa risker. Hantering av riskerna integreras i det vardagliga arbetet genom att processer och arbetssätt dokumenteras i ett kontinuerligt kvalitetsarbete. Riskhanteringen ska vara konsekvent och ligga i linje med fastlagda strategiska och operativa mål. Kostnaderna för den interna styrningen och kontrollen ska stå i proportion till den skada som kan uppkomma av riskerna. Uppföljning sker på ett sätt som uppmuntrar till förbättring. Känslighetsanalys De resultatposter som bedöms ha störst påverkan på koncernens resultat är hyresintäkter för bostäder och kommersiella lokaler, hyresvakans, fastighetskostnader och räntekostnader. I analysen ovan beskrivs den effekt som uppkommer på resultatet vid en schablonmässig förändring i respektive resultatpost. Beräkningarna baseras på koncernens resultat för 2003 och balansräkningen per den 31 december 2003. 13
PLACERINGAR Fokus på tillväxtregioner AP Fastigheters bestånd är koncentrerat till de tre regioner som långsiktigt bedöms ha den bästa tillväxtutvecklingen i Sverige. Kontorsfastigheter dominerar innehavet men för att sprida riskerna finns också betydande inslag av butikslokaler och bostadsfastigheter. En fastställd placeringsstrategi ligger till grund för var, och i vilka fastighetskategorier AP Fastigheter investerar. Fastighetsinnehavet koncentreras till de geografiska delmarknader där den ekonomiska tillväxten är mest positiv och likviditeten tillräckligt god för att medge förändringar av beståndets sammansättning. För närvarande är dessa marknader Stockholm, Uppsala och Göteborg, med tyngdpunkten i Stockholm. Tyngdpunkten ska även i fortsättningen vara i Stockholm. För att sprida risker och uppnå säkra betalningsflöden innehåller beståndet kontor, butiker och bostäder samt, som komplement, lager/produktion och garage/parkering. AP Fastigheter bedriver en aktiv och affärsinriktad transaktionsverksamhet. Fastighetsförvärv och försäljningar genomförs tidsmässigt rätt i konjunkturcykeln efter noggrann analys av marknadsutvecklingen. Under de senaste åren har cirka 10 procent av portföljens värde omsatts årligen. Fokus på regioner med hög tillväxt Det finns ett samband mellan ekonomisk tillväxt, befolkningsutveckling, realräntekrav och inflation å ena sidan och fastigheters totalavkastning å andra sidan. På en enskild marknad påverkas fastigheters ekonomiska resultat av den lokala utbuds- och efterfrågesituationen, vilken till stor del bestäms av lokal tillväxt, befolkningsutveckling och lokal-/bostadsproduktion. AP Fastigheters primära etableringsorter har över konjunkturcykler haft en god ekonomisk tillväxt. Förutsättningarna är också goda för att den framtida utvecklingen kommer att vara bra. Dessa orter har samtidigt tillräckligt likvida fastighetsmarknader för att skapa ett handlingsutrymme om fastighetsbeståndet ska förändras. Flera fastighetsslag sprider riskerna Diversifiering mellan olika fastighetskategorier medför riskspridning och säkrare kassaflöden. På marknader med befolkningstillväxt har bostadsfastigheter fördelen att de genererar kassaflöden/hyresinbetalningar som är säkra och stabila över tiden. Hyresutveckling och totalavkastning från bostads- och butiksfastigheter uppvisar inte samma konjunkturella variation som för kontorsfastigheter. Genom att inkludera alla tre fastighetskategorierna i portföljen uppnås en önskad riskspridning. När lokalefterfrågan minskar och utbudet ökar kan uthyrningsgraden förväntas minska i fastighetsbeståndet. För att motverka den risken och skapa en stabilare efterfrågan, arbetar AP Fastigheter för att beståndet utvecklas och inriktas mot ett innehåll med större andel moderna, flexibla och yteffektiva kontorsfastigheter i attraktiva lägen. Tillväxt och risk i lönesumma från företag 1990 2002 Genomsnittlig tillväxt 4 3 2 1 0 Mora Malmö Gävle Falun-Borlänge Stockholm AP Fastigheter totalt Uppsala Göteborg Hela landet 4 5 6 Genomsnittlig real årlig tillväxt i den totala lönesumman från företag inom olika orter och risk i form av variation i tillväxten över tiden. Källa: Kontrolluppgifterna, SCB och Temaplan AB. Risk, standardavvikelse 14
PLACERINGAR Hög geografisk koncentration AP Fastigheter har ett av Sveriges största fastighetsbestånd. För att uppnå en hög avkastning i kombination med en bra riskspridning har placeringsstrategin kontinuerligt och konsekvent tillämpats vid alla beståndsförändringar. AP Fastigheter har valt att koncentrera fastighetsinnehavet till städerna Stockholm, Uppsala och Göteborg. Som en effekt av förvärvet år 2000 av Diös finns även ett bestånd i Falun, Mora, Borlänge, Gävle och Sandviken. Jämfört med flertalet börsnoterade och andra större fastighetsbolag har AP Fastigheter en hög geografisk koncentration. Inom de geografiska marknaderna är innehavet uppdelat på kontors-, butiks- och bostadsfastigheter. Den konjunkturellt orsakade nedgången i hyresnivåer, uthyrningsgrad och fastighetsvärden har varit betydande, framför allt i Stockholmsregionen. AP Fastigheter har anpassat sig till detta genom att sedan år 2000 ha avyttrat kontorsfastigheter i Stockholm för ett värde om cirka 2,5 Mdkr. För att ytterligare koncentrera beståndet till de största tillväxtmarknaderna såldes hela beståndet i Umeå under våren 2003. Utöver dessa försäljningar har under 2003 ett flertal bostadsfastigheter sålts till nybildade bostadsrättsföreningar i Stockholm och Göteborg. Den sammanlagda köpeskillingen för bostadsfastigheterna uppgick till 1,8 Mdkr. Fastighetsbeståndets geografiska och värdemässiga uppbyggnad över tiden, Mkr År 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 40 000 35 000 30 000 25 000 20 000 15 000 10 000 5 000 0 Stockholm Göteborg Uppsala Umeå Övrigt Förvärv, försäljningar och projektutveckling per år, Mkr År 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 8 000 6 000 4 000 2 000 0 2 000 4 000 Förvärv och projekt Försäljningar Nettoinvesteringar Geografisk koncentration och renodling till fastighetskategori Grad av renodling till typ av fastighet Pandox Capona Heba Hög Låg Klövern Vasakronan Wihlborgs Castellum AP Fastigheter Tornet Kungsleden Brinova Fast Partner Wallenstam Drott Hufvudstaden Ljungberggruppen Låg Hög Grad av geografisk koncentration AP Fastigheter har en högre grad av geografisk koncentration än de flesta av konkurrenterna men renodlingen till fastighetskategorier är nästintill genomsnittlig. Storleken på cirklarna åskådliggör Leimdörfers schablonmässiga uppskattning av respektive företags marknadsvärde. Källa: Leimdörfer 15
PLACERINGAR AP Fastigheter har Stockholms näst största utbud inom kontorslokaler. En stor del av dessa kontor är belägna i mycket attraktiva lägen i innerstaden. Och det är inte bara läget som gör att företag vill verka i lokalerna, utan fastigheterna i sig kännetecknas av god arkitektur och design. AP Fastigheters miljöpolicy behandlar arkitektur, konst och design. Strategin är att förvärva och förädla hus ur såväl en estetisk synvinkel som funktionell. Bilden visar fastigheten Hästen belägen på Mäster Samuelsgatan 15-17 i Stockholm. Byggnaden uppfördes 1984 och byggdes om 2000. Arkitekt var Lännerströmgruppen. 16
FINANSIERING Förändring för att främja långsiktigt ägande Förändringarna i den legala strukturen för AP-fondernas ägande av AP Fastigheter har föregåtts av vissa åtgärder som berört kapitalmarknadsfinansieringen. AP Fastigheter har under hösten fullföljt ett återköpserbjudande av samtliga utestående obligationer till marknadspris. Dessutom har en så kallad change of control -klausul, kopplad till AP-fondernas ägande till bolaget, införts i kapitalmarknadsprogrammen. Finanspolicyn har också förstärkts på ett antal områden. De vidtagna åtgärderna gör att det inte längre är nödvändigt att bibehålla ratingen hos Standard & Poor s och denna har därför avvecklats efter årsskiftet. Väsentliga händelser under året AP-fonderna har under slutet av 2003 tillskapat ett holdingbolag för ägandet av AP Fastigheter. Detta holdingbolag har som enda tillgång aktierna i AP Fastigheter AB (publ) och är till fullo kapitaliserat med kapital från AP-fonderna. Syftet med holdingbolaget är att tillskapa en mera effektiv struktur för ägandet av AP Fastigheter. AP-fonderna ges i och med denna struktur möjlighet att ta ut överskottet i AP Fastigheters verksamhet genom koncernbidrag och inte som tidigare via beskattade vinstmedel. Denna lösning är då den lämpliga genom att AP-fonderna är skattebefriade. Storleken på uttagen påverkas inte av ändringen genom att uttagen ska bestämmas enligt samma regler som gäller för vinstutdelning. Vidare har AP-fonderna i avtal reglerat på vilket sätt tillskott ska ges till bolagsgruppen och hur dessa ska fördelas mellan ägarna. De vidtagna åtgärderna påverkar därför inte bolagets finansiella ställning och ändrar inte ägarbilden i AP Fastigheter AB (publ) totalt sett. Bolagets operativa verksamhet påverkas inte heller av dessa förändringar. I samband med att dessa förändringar offentliggjordes erbjöd sig AP Fastigheter att återköpa utestående obligationer till marknadspris. Erbjudandet fullföljdes genom att AP Fastigheter netto återköpte drygt 10 procent av utestående obligationer, vilka omgående återplacerades i marknaden. Dessutom har AP Fastigheter därefter emitterat obligationer för ytterligare 500 Mkr. Samtliga dessa placeringar har gjorts till oförändrad prisnivå jämfört med den nivå som gällde innan förändringarna tillkännagavs. Samtidigt med återköpserbjudandet gjordes tillägg i dokumentationen för AP Fastigheters kapitalmarknadsprogram genom införandet av en så kallad change of control -klausul. För obligationsprogrammet innebär detta att investerarna numera ges rätt att påkalla återbetalning av obligationerna om AP-fondernas samlade, såväl direkta som indirekta, ägande till AP Fastigheter understiger 51 procent. För certifikatsprogrammet skapades en ägarkoppling genom ett åtagande att AP Fastigheter inte ska emittera nya certifikat för den händelse AP-fondernas direkta eller indirekta ägande understiger 51 procent. De vidtagna åtgärderna som ensidigt stärkt obligationsinnehavarnas rättigheter gör det inte längre nödvändigt att bibehålla den publika ratingen hos Standard & Poor s och denna har därför planenligt avvecklats efter årsskiftet 2003/2004. Finansmarknad De korta marknadsräntorna har under året som helhet sänkts med närmare 100 räntepunkter, främst beroende på att Riksbanken under året vid tre tillfällen sänkt styrräntan med sammanlagt 100 räntepunkter. Även de långa marknadsräntorna har på helårsbasis sjunkit något. Året inleddes också med fallande långa marknadsräntor, förklarat av den pessimism som rådde i början av året gällande konjunkturutsikterna och oron kring Irak-konflikten. Denna trend bröts vid halvårsskiftet och följdes av en period med stigande långa och medelfristiga marknadsräntor till följd av mer optimistiska konjunkturutsikter och en starkt positiv kursutveckling på aktiebörserna. AP Fastigheters strategi för räntebindningen som kombinerar en tyngdpunkt på kort räntebindning med en jämnt utspridd lång räntebindning har medfört att AP Fastigheter till stor del kunnat tillgodogöra sig sänkningen i de korta marknadsräntorna. Den genomsnittliga räntan för låneportföljen har därför sänkts till 4,6 procent per det senaste årsskiftet jämfört med 5,2 procent vid årsskiftet föregående år. 17
FINANSIERING Finansverksamhet och finansiell strategi Det yttersta målet för finansverksamheten är i likhet med verksamheten i övrigt att maximera avkastningen på ägarnas kapital. Detta ska dock ske med beaktande av bolagets krav på finansiell stabilitet, vilket uttrycks som begränsningar för kapital- och räntebindning i finanspolicyn. Den räntebindningsstruktur som i ett längre perspektiv bedöms som optimal för bolaget uttrycks i en norm för räntebindningen. Normen fastställs av det utrymme för finansiell exponering som ges av det framtida samlade kassaflödet från verksamheten. Normen är löpande föremål för översyn och den fastställs av styrelsen. Till normen ges ett avvikelsemandat för att AP Fastigheter rent praktiskt ska kunna hantera de förändringar i låneportföljen som uppkommer av verksamheten. Något utrymme för taktiska positioner ges dock inte. Finanspolicy Styrelsen i AP Fastigheter fastställer bolagets finanspolicy. Policyn utgör styrelsens delegering till vd av verksamheten inom finansområdet. I finanspolicyn definieras de finansiella risker som företaget är utsatt för som likviditets- och refinansieringsrisk, ränterisk och motpartsrisk. Finanspolicyn uppställer krav på hur de finansiella riskerna ska begränsas, se vidare tabell nedan. Med anledning av de genomförda förändringarna i den legala strukturen har styrelsen vid styrelsemötet den 15 december 2003 beslutat om följande tillägg i finanspolicyn: Räntetäckningsgraden ska varaktigt överstiga 1,9 ggr Bekräftade kreditfaciliteter ska föreligga med belopp motsvarande minst den del av låneskulden som förfaller till betalning inom 12 månader Säkerställda lån får vid var tid maximalt uppgå till 20 procent av fastigheternas marknadsvärde Till stöd för vd:s beslutsfattande finns ett Finansiellt råd. Rådet består av interna och externa ledamöter och sammanträder cirka fem gånger per år. Räntebärande skuld AP Fastigheters räntebärande skuld uppgick vid årsskiftet till 13 761 Mkr (15 456 Mkr). Låneskulden fördelas med 69 procent på kapitalmarknadsprogram och 31 procent på säkerställda lån. Det sammanlagda nominella beloppet av AP Fastigheters säkerställda lån får vid var tid maximalt uppgå till 20 procent av fastigheternas samlade marknadsvärde. Per årsskiftet uppgick dessa lån till 13 procent av fastigheternas samlade marknadsvärde. Finansiella risker och riskhantering Finansiell risk Definition Riskbegränsning Likviditets- och refinansieringsrisk Risken för att inte kunna täcka kortsiktiga likviditetsbehov och klara refinansiering av lån som förfaller till omsättning. Val av olika finansieringsformer, begränsningar för lånekapitalets förfall och bekräftade kreditfaciliteter. Den korta upplåningen ska vid var tid uppgå högst till 40 procent av den totala låneportföljen. För att undvika tillfällig likviditetsbrist ska det vid var tid finnas bekräftade kreditfaciliteter minst motsvarande den del av skulden som förfaller till betalning inom minst 12 månader. Högst 20 procent av den totala låneportföljen får förfalla till betalning inom samma kvartal. Minst 30 procent av koncernens låneportfölj ska vid var tid ha en löptid på mer än två år. Ränterisk Risken för en resultatmässig påverkan av förändringar i marknadsräntan. Med hjälp av normportföljen styrs ränterisken i skuldportföljen av det utrymme som ges av det framtida kassaflödet från verksamheten. Räntetäckningsgraden ska varaktigt överstiga 1,9 gånger. Motpartsrisk Risken att en motpart inte fullföljer sina åtaganden. Avtal som medför motpartsrisk, såsom kreditlöften, derivatavtal med mera, får endast ingås med motparter som är banker och finansiella institut. Dessa motparter ska också stå under finansinspektionens tillsyn och anses ha en kreditvärdighet som motsvarar bättre rating än BBB+ (Standard & Poor s ratingskala). 18
FINANSIERING Normportföljen, årsskiftet 2003/2004 Räntebindning Kapitalbindning Andel Normportfölj Avvikelsemandat Andel Begränsning Inom 1 år 47% 50% 6% till +4% 34% max 40% Inom 2 år 12% 10% 2% till +2% 20% max 30% Inom 3 år 11% 10% 2% till +2% 23% Inom 4 år 10% 10% 2% till +2% 8% Inom 5 år 12% 10% 2% till +2% 6% Inom 6 år 8% 10% 2% till +2% 5% Över 6 år 0% 10% 4% 100% 100% 100% Vid jämförelse mot normen ska aktuell skuldportfölj justeras för kända framtida transaktionseffekter och utdelning. Förutom normen gäller begränsningen att den genomsnittliga räntebindningstiden ska hållas inom 21 29 månader. För låneportföljen per årsskiftet uppgick den genomsnittliga räntan till 4,6 procent (5,2 procent). Inklusive effekten av derivatinstrument uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden vid årsskiftet till 23 månader (27 månader). Vid samma tidpunkt uppgick den genomsnittliga kapitalbindningstiden till 26 månader (25 månader). Derivat AP Fastigheter använder derivatinstrument för att kontinuerligt justera räntebindningstiden till normen. Ingångna derivatinstrument per årsskiftet uppgick till 10 820 Mkr i utestående ränte-swapar och 800 Mkr i utestående ränte-capar. Derivatinstrumenten förlänger den genomsnittliga räntebindningstiden med 5 månader (7 månader). Anpassning till IAS Med anledning av de förändringar i redovisningsreglerna som träder i kraft 2005 har en policy utarbetats för riskhantering och redovisning av finansiella instrument. AP Fastigheter uppfyller redan i dag de krav på säkringsredovisning som gäller enligt IAS 39. En sammanställning över AP Fastigheters derivatpositioner och värdet av dessa framgår av not 20 på sidan 67. Räntebidrag Nuvärdet av återstående räntebidrag beräknas per årsskiftet uppgå till 6,9 Mkr (8,3 Mkr). Likviditetshantering AP Fastigheters kassaflöde i den löpande verksamheten är relativt periodiskt och stabilt och all likviditetshantering hanteras av en central finansfunktion. AP Fastigheters likvida medel uppgick per årsskiftet till 375 Mkr (186 Mkr). Dessutom fanns vid samma tidpunkt en checkkredit på 300 Mkr (500 Mkr), varav 300 Mkr (461 Mkr) var outnyttjad samt bekräftade kreditfaciliteter på 4 750 Mkr (4 000 Mkr). Förfallostruktur ränta, årsskiftet 2003/2004 År < 1 år < 2 år < 3 år < 4 år < 5 år < 6 år Mdkr 6 075 1 903 1 575 1 480 1 631 1 097 Snittränta, % 4,19 4,87 4,01 5,21 4,80 5,68 19
FINANSIERING Inslaget av anrika stenhus på bra adresser i innerstäderna ger AP Fastigheter möjlighet att tillfredsställa kunder med speciellt höga krav. Hamngatan 2 i Stockholm är ett sådant exempel. Den praktfulla sekelskiftesbyggnaden, ett smärre palats i hörnet Hamngatan och Birger Jarlsgatan, inrymmer en hel del olika verksamheter. Vid sekelskiftet byggdes ofta fastigheter så att de skulle passa olika typer av butiker i bottenplanet och i planen ovanför kontor av varierande storlek. Detta gör att en mångfald av hyresgäster kan dra fördelar av en sådan vacker fastighet. Hamngatan 2 uppfördes 1903 med arkitekterna Ludvig Petersen och Erik Lallerstedt. 20
MARKNAD, AVKASTNING OCH BESTÅND Försvagad efterfrågan på kontorsmarknaden Kontorsmarknaden präglades under hela 2003 av sjunkande efterfrågan, dock med stora variationer mellan AP Fastigheters prioriterade marknader. Tydligast var nedgången av hyresnivåerna i Stockholm. Den negativa värdeutvecklingen för kontorsfastigheter i huvudstaden är den viktigaste orsaken till att marknadsvärdet för AP Fastigheters jämförbara bestånd minskade med 7 procent under året. I överensstämmelse med AP Fastigheters grundläggande placeringsstrategi är fastighetsbeståndet koncentrerat till de tre svenska marknader som hittills haft och långsiktigt förväntas ha den bästa ekonomiska tillväxten i landet. Värdemässigt finns ungefär två tredjedelar av fastighetsbeståndet i Stockholmsregionen. En knapp femtedel av marknadsvärdet finns i Uppsala och ungefär en tiondel i Göteborg. Efter förvärvet av Diös finns ett värdemässigt mindre inslag av fastigheter i Falun, Mora, Borlänge, Gävle och Sandviken. För att sprida risken och över tiden uppnå så hög avkastning som möjligt innehåller beståndet såväl kontors-, butiks- som bostadsfastigheter. Tyngdpunkten ligger på kontorsfastigheter med tillgång till en stor kundbas, en hyresmarknad som styrs av marknadsfaktorer och en likvid transaktionsmarknad. Fastigheter med attraktiva lägen, moderna och effektiva kommersiella lokaler ger bättre motståndskraft mot vakanser i nedgång och större potential i uppgång. Fortsatt pressad marknad Utvecklingen under senare delen av 2003 och inledningen av 2004 talar för att Sverige har passerat konjunkturbotten. Alltjämt är dock de resultatförbättringar som hittills rapporterats från många företag till en stor del resultat av besparingar med stort inslag av personalneddragningar. Samtidigt finns tecken på en tillväxt av produktion av varor och tjänster. Privatkonsumtionen fortsätter att vara relativt hög, trots att ett antal negativa faktorer påverkar hushållens ekonomi. Läget på arbetsmarknaden i Sverige försämras fortfarande med en generellt ökande arbetslöshet som följd. Sysselsättningen inom kontorsnäringar fortsätter att minska på AP Fastigheters prioriterade marknader. Den offentliga sektorn tvingas till besparingar och i flera kommuner och landsting höjs skatterna. Samtidigt väntas en förbättrad konjunktur på sikt medföra högre räntor. Bostadspriserna i Sverige är stabila och fortsätter att öka något. Den låga och under året sjunkande räntenivån har varit en starkt bidragande orsak till den utvecklingen. En viktig fråga för fastighets- och hyresmarknaden är när konjunkturförbättringen kommit så långt att sysselsättningen, och därmed efterfrågan på lokaler, ökar. Konjunkturbedömningarna från Konjunkturinstitutet, banker och branschorganisationer ger en relativt samstämd bild för 2004 och 2005: den ekonomiska tillväxten tog försiktig fart under slutet av år 2003 och början av år 2004, men de positiva effekterna på sysselsättningen kommer först 2005. Ökad aktivitet från utländska aktörer Under 2003 genomfördes många och volymmässigt stora fastighetsaffärer med kommersiella fastigheter. Ett flertal av de genomförda affärerna har varit såväl strukturellt som finansiellt drivna. Det finns ett tryck på att i en andra våg omstrukturera svensk fastighetsoch fastighetsbolagsmarknad. Den första vågen genomfördes under mitten av 1990-talet, då bland annat bankernas obeståndsbolag börsintroducerades. Ett växande antal utländska aktörer investerar sedan flera år allt mer i den svenska fastighetsmarknaden. Utländska investerare med olika bakgrund och strategi har köpt såväl enstaka fastigheter som större fastighetsbestånd och börsbolag. Sedan senare delen av 2003 märks även ökad köpaktivitet från ett flertal svenska aktörer. Samtidigt som hyresmarknaden för kommersiella lokaler, framför allt i Stockholmsregionen, haft en negativ utveckling, finns ett antal faktorer som har verkat stabiliserande på marknadens avkastningskrav och värdenivåer. Den positiva differensen mellan fastigheters direktavkastning och låneräntan, det utländska köpintresset, samt fastigheters relativa fördel som investeringsslag de senaste åren framför allt jämfört med aktier är de viktigaste faktorerna. 21