PM avseende en eventuell sammanslagning av Brf Ostindiefararen på Norra Älvstranden och Brf Götheborg på Norra Älvstranden Bakgrund Under hösten 2012 har styrelserna för Brf Götheborg och Brf Ostindiefararen fört diskussioner om att se över möjligheten till en eventuell sammanslagning. För att ta reda på rådande förutsättningar gav man i uppdrag till styrelsen för Skandäckets samfällighetsförening att sammanställa en konsekvensbeskrivning. Arbetet har resulterat i detta PM. Förutsättningar Föreningarnas byggnader ligger i Göteborgs kommun på fastigheterna Sannegården 43:1 (Ostindiefararen) och Sannegården 43:2 (Götheborg). Föreningarnas byggnader färdigställdes 2008. Byggnaderna har samma konstruktioner och är därför likvärdiga. Föreningarnas gemensamma anläggningar förvaltas av Skandäckets samfällighetsförening. Samfällighetsföreningen ansvarar för garage, källarutrymmen, värmeanläggning, gemensam el, gården mm. Genom den gemensamma förvaltningen är en stor del av driftskostnaderna gemensamma. Jämförelser mellan föreningarna (2012-12-31) Brf Ostindiefararen Brf Götheborg Antal lägenheter: 96 58 Bostadsarea: 8 486 kvm 4 848 kvm Driftskostnader: 2 530 454 kr 1 478 373 kr Drift/kvm 298 kr 305 kr Lån: 98 532 110 kr 59 058 942 kr Lån per kvm: 11 611 kr 12 182 kr Ränta: 3 435 609 kr 2 686 868 kr Ränta per kvm: 405 kr 554 kr Årsavgift: 6 171 996 kr 3 803 580 kr Nuv. snittårsavgift per kvm 727 kr 785 kr Lån (2012-12-31) Belopp (kr) Räntesats (%) Villkor Brf Ostindiefararen Nordea Hypotek 28 856 630 2,81 3-mån Nordea Hypotek 39 812 850 4,25 Bundet, 2013-11-20 Nordea hypotek 29 859 630 2,81 3-mån Snittränta: 3,392 Brf Götheborg Swedbank 17 314 749 2,64 3-mån SEB 17 776 289 4,38 Bundet, 2015-03-28 Swedbank 23 967 904 5,68 Bundet, 2013-03-26 Snittränta: 4,476 Skandäckets Samfällighetsförening 1
Sammanfattning av jämförelse Föreningarnas byggnader är till sin konstruktion och ålder likvärdiga. Föreningarnas kostnader skiljer sig enbart när det gäller räntorna, där Götheborg tidigare haft högre räntekostnader. Det största lånet i Götheborg på 5,68 % löpte ut 2013-03-26 och har nu flyttats från Swedbank till SEB med 3-månaders bunden ränta till 2,31 %. Det har gjort att Götheborgs lån för närvarande ligger på en snittränta om 3,109 %. Omläggningen av Götheborgs bundna lån innebär i dagsläget en räntekostnadsminskning om ca 800 000 kr per år. Götheborg har vid anskaffandet betalat högre insatser. Det har betydelse i det fall föreningen skulle likvideras, dvs upplösas, samt för föreningens årsavgifter. Årsavgifterna i både Ostindiefararen och Götheborg avvägs idag så att de i förhållande till lägenheternas insatser motsvarar vad som belöper på lägenheterna av föreningarnas driftkostnader, amorteringar och avsättningar. Andelstalen beräknas alltså utifrån lägenhetens insats dividerat med det totala insatsbeloppet i respektive förening. Genomförande Vid sammanslagning av föreningarna behöver nya andelstal tas fram. Detta kan göras på olika sätt, men eftersom föreningarna har olika belåning bör differentierade andelstal användas ett andelstal för drift/underhåll och ett för kapitalkostnader. På så sätt får man en rättvis årsavgift i en sammanslagning. I samband med förändringen av andelstal kan föreningarna också besluta om möjligheten ska finnas för den enskilde medlemmen att göra kapitaltillskott. Föreningarna har i stort sett likalydande stadgar. Vid en sammanslagning skulle nya stadgar behöva tas fram där bland annat paragrafen för Avgifter ändras och anpassas till de nya differentierade avgifterna. Sammanslagningen bör göras genom en så kallad fusion genom absorption. Det innebär att den mindre föreningen uppgår i den större. Detta regleras i Lagen om Ekonomiska föreningar, 12 kapitlet. Det innebär att den överlåtande föreningen upplöses samt att dess skulder och tillgångar övertas av den övertagande föreningen. Detta regleras genom ett fusionsavtal. För att beslutet skall vara giltigt krävs att 90 % (nio tiondelar) av röstberättigade vid stämman biträder beslutet eller att beslutet har fattats på två på varandra följande föreningsstämmor och på den senare stämman biträtts av minst två tredjedelar av de röstande. Fördelar med en sammanslagning En sammanslagning skulle innebära en direkt besparing med ca 200 000 kronor i minskade administrationskostnader. Därutöver kommer vi säkerligen att kunna göra bättre upphandlingar. Möjligheten till kapitaltillskott för den enskilda medlemmen kan eventuellt erbjudas, beroende på vad som beslutas. De båda föreningarna förvaltar tillsammans värden som uppgår till nära en halv miljard kronor. Det är därför av största vikt att vi lyckas rekrytera kompetenta styrelsemedlemmar. Vi känner alla till Skandäckets Samfällighetsförening 2
hur svårt det är att få medlemmar att åta sig förtroendeuppdrag. Med en större förening bör det rimligtvis bli lättare att hitta styrelseledamöter med rätt kompetens. I dag har vi tre styrelser, de båda bostadsrättsföreningarna och samfälligheten, men med en sammanslagning behöver vi bara en styrelse. En i övrigt, effektivare administration. De flesta av driftsfrågorna sköts idag av samfällighetsföreningen, som alltid måste förankra sina beslut i båda bostadsrättsföreningarna. Samma när en av föreningarna vill få igenom en fråga, så måste den förankras i den andra föreningen. Med en förening förenklar vi och snabbar på beslutsvägarna. Nackdelar Hittills har vi inte kunnat hitta några nackdelar utöver de kostnader av engångskaraktär som en sammanslagning skulle medföra. Vi räknar med att det administrativa arbetet kommer uppgå till ca 200 000 kronor. Bilagor Budget Sammanslagning Jämförelse mellan likvärdiga lägenheter i föreningarna På uppdrag av Brf Ostindiefararen och Brf Götheborg, 2013-04-10 Lennart Lauenstein Maria Arnesson Skandäckets Samfällighetsförening Skandäckets Samfällighetsförening 3
Bilaga 1: Budget Sammanslagning Brf Ostindiefararen Brf Götheborg Prel Budget Budget 2013 Budget 2013 sammanslagning Intäkter Årsavgifter 6 109 191 3 803 000 8 700 000 Hyror lokaler + garage 1 006 219 692 000 1 700 000 Nettoomsättning 7 115 410 4 495 000 10 400 000 Fastighetskostnader Driftskostnader -2 417 700-1 269 000-3 485 000 Fastighetsskatt -84 100-67 000-155 000 Avskrivningar -279 600-181 000-460 000 Summa fastighetskostnader -2 781 400-1 517 000-4 100 000 Finansiella poster Ränteintäkter avräkning HSB 27 255 2 000 30 000 Räntekostnader, fastighetsanknutna lån -3 435 609-2 362 000-5 200 000 Summa finansiella kostnader -3 408 354-2 360 000-5 170 000 Årets resultat 925 656 618 000 1 030 000 RESULTATDISPOSITION Avsättning till yttre fond -260 000-152 000-412 000 Resultat efter fondavsättning 665 656 466 000 618 000 Skandäckets Samfällighetsförening 4
Bilaga 2: Jämförelse mellan likvärdiga lägenheter i föreningarna Förutsättningar: Brf Ostindiefararen amortering innan sammanslagning 2 200 000 kr (de befintliga medlen kan väljas att hanteras på annat sätt), snittränta 3,39% Brf Götheborg snittränta 3,11% Före sammanslagning Brf Ostindiefararen Brf Götheborg Lägenhetsnummer 4 642 2 242 Bostadsarea (kvm) 112 112 Insats (kr) 1 756 000 1 920 000 Upplåtelseavgift 1 444 000 1 220 000 Andelstal 1,2499% 2,1589% Andel av lånen (kr) 1 231 546 1 273 719 Månadsavgift idag (kr) 6 429 6 843 Efter sammanslagning Brf Ostindiefararen Brf Götheborg Andelstal drift efter fusion Andelstal lån efter fusion 0,7916% 0,7818% 0,7916% 0,8086% Avgift drift/underhåll 2 525 2 525 Avgift kapitalkostnader 3 175 3 283 Månadsavgift efter fusion (kr) 5 700 5 808 Skillnad, höjning/sänkning av avgift (kr) 729 1 035 Skillnad, höjning/sänkning av avgift (%) 11,34% 15,12% Skandäckets Samfällighetsförening 5