Bostadsmarknaden i Öresundsregionen En integrerad bostadsmarknad är en av de viktigaste förutsättningarna för att Öresundsregionen ska kunna befästas som en samlad region. För invånarna i regionen kommer en mer integrerad bostadsmarknad innebära att det finns ett större och mer varierat utbud av bostäder. Bostadsmarknaden fyller också en viktigt funktion för företagens möjligheter att rekrytera den arbetskraft man har behov av. I sin förlängning påverkar bostadsmarknaden också företagens etablerings- och lokaliseringsbeslut och därmed den ekonomiska utvecklingen i regionen. För byggindustrin är det dessutom väsentligt att kunna utvidga sin hemmamarknad till att omfatta hela Öresundsområdet. Fortfarande är det emellertid så att Öresundsregionen i praktiken består av en dansk och en svensk regional bostadsmarknad. Dessa har utvecklats utifrån specifika historiska förutsättningar och är präglade av utvecklingen inom sina respektive nationella system. Den ökade strömmen av människor som pendlar och flyttar över sundet är dock tecken på att de regionala bostadsmarknaderna delvis börja länkas samman. För att kunna bedöma och påverka den långsiktiga utvecklingen är det nödvändigt att bättre förstå hur Öresundsintegrationen och de regionala bostadsmarknaderna ömsesidigt påverkar varandra. Vilka åtgärder krävs för att koppla samman de regionala bostadsmarknaderna på Själland och i Skåne till en integrerad Öresundsregional bostadsmarknad? Vilka är drivkrafterna och barriärerna i utvecklingen mot en integrerad bostadsmarknad? Hur utnyttjar invånarna bostadsmarknaderna i regionen? När kan vi tala om en integrerad bostadsmarknad? I nuläget finns det ingen samlad analys av bostadsmarknaderna och hur dessa kommunicerar med varandra i Öresundsregionen. Syftet med detta diskussionsunderlag är att ge en preliminär bild av bostadsproblematiken i ett Öresundsperspektiv utifrån några viktiga utvecklingstendenser i befolknings- och bostadsutvecklingen i den danska och den svenska regionhalvan. Eftersom effekterna av Öresundsintegrationen så här långt är tydligast i Köpenhamn-Malmöområdet beskrivs utvecklingen där mer i detalj. Avslutningsvis diskuteras också hur det är möjligt att komma vidare med dessa frågor. Befolkningsutvecklingen i Öresundsregionen Befolkningsutvecklingen fram till 212 ser mycket olika ut för den danska respektive den svenska regionhalvan. I den danska regionhalvan går utvecklingen mot en avtagande befolkningstillväxt medan den svenska regionhalvan kommer att se en kraftig befolkningsökning under de närmaste 1 åren. Som framgår av diagrammet har detta varit en tydlig tendens sedan 1996 (se sid 2). Öresundskomiteen, Gammel Kongevej 1, DK-161 Köpenhamn V Telefon: +45 33 22 11, Fax: +45 33 22 23, www.oresundskomiteen.dk
s. 2 Fram till år 212 kommer befolkningen i genomsnitt att öka med drygt 5 personer per år på den danska sidan sundet. På den svenska sidan kommer den genomsnittliga årliga ökningen att vara drygt 11 personer. Det främsta förklaringen till den framtida befolkningsökningen i Skåne är ett ökat barnafödande. Sverige går mot en ny babyboom och den utvecklingen antas gynna befolkningsutvecklingen extra kraftigt i Skåne. Den svagare utvecklingen i den danska delen av Öresund förklaras främst av en minskad inflyttning från övriga delar av Danmark och en minskad invandring. Barnafödandet antas också ligga lågt. Procentuell årlig folkökning i Öresundsregionen 199-212 En stark befolkningstillväxt innebär vanligen en Källa: Dst, SCB, Region Skåne ökad efterfrågan på bostäder. En svag befolkningsutveckling innebär omvänt en minskad efter- Öresund SE består av: Skåne län Öresund DK består av: Själland, Lolland-Falster och Bornholm frågan men kan också vara en effekt av att bostadspriserna skjuter i höjden och att det blir svårare för breda grupper att finna en bostad. Det är en angelägen uppgift att bättre få belyst hur de olika befolkningstrenderna på danska och svenska sidan sundet påverkar en sammankoppling av bostadsmarknaderna i Öresundsregionen. Kan två bostadsmarknadsområden bli till ett? Hovedstadsregionen och sydvästra Skåne kan avgränsas som två lokala bostadsmarknadsområden. Köpenhamn och Malmö utgör centralkommunerna i dessa bostadsmarknadsområden och det är till dessa orter som huvuddelen av pendlingen inom respektive område är riktad. Den omfattande inflyttningen mot Malmöområdet har inneburit en befolkningsökning sedan 199 med 64 personer i sydvästra Skåne. Tillskottet av bostäder under motsvarande period är bara 23 bostäder. Den låga nivån på bostadsbyggandet har medfört en växande bostadsbrist som främst drabbar grupper med svag förankring på bostadsmarknaden och/eller svag ekonomi. Det gäller t. ex. ungdomar, invandrare och ensamstående med barn. Under samma period har befolkningsökningen i Hovedstadsregionen ökat med 18 personer. Samtidigt har har bostadstillskottet bara varit ca. 42 bostäder. Resultatet av detta har varit en ökad boendetäthet och social segregering på bostadsmarknaden. För Hovedstadsregionen har det troligen också en tillväxthämmande effekt. En tilltagande bostadbrist riskerar att leda till en situation liknande den i många andra urbana storregioner, där företagen får allt svårare att rekrytera den arbetskraft man behöver, delvis på grund av kapacitetsbrister på bostadsmarknaden. Hur påverkar detta Öresundsintegrationen? Undersökningar har visat att det är en stigande trend att personal bland Köpenhamnsföretag bosätter sig i Malmöområdet och pendlar till arbete i Danmark 1. Den fasta förbindelsen över sundet har inneburit en radikal minskning i tidsavståndet mellan regionhalvorna. Detta i kombination med allt högre bostadspriser i Köpenhamnsområdet har således gjort sydvästra Skåne till ett attraktivt boendealternativ för allt fler danskar. På sikt bidrar detta till snabbt ökade fastighetspriser i sydvästra Skåne, men troligen också till ett ökat bostadsbyggande i Skåne. procent 1,4 1,2 1,8,6,4,2 199 1993 1996 1999 Öresund DK Prognos 22 25 28 211 Öresund SE Prognos 1 Øresundsbarometern november 23 Medlemsorganisationer: Bornholms Regionskommune, Frederiksberg Kommune, Frederiksborg Amt, Roskilde Amt, Storstrøms Amt, Vestsjællands Amt, Københavns Amt, Københavns Kommune, Region Skåne, Landskrona kommun, Lunds kommun, Malmö stad, Helsingborgs stad. Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) deltar också i samarbetet.
s. 3 Sedan 1998 har flyttningarna från Själland till Skåne femdubblats medan flyttningarna i motsatt riktning bara ökat med 45 procent. Flyttströmmarna över sundet går huvudsakligen från danska till svenska sidan Öresund. Utvecklingen kan betecknas som ensidig integration. Förklaringen är naturligtvis att den problematiska bostadssituationen i Hovedstadsregionen gör det mycket svårt för invånarna på den svenska sidan att flytta till den danska regiondelen. Ensidigheten i flyttströmmarna utgör en allvarlig barriär för en integrerad bostadsmarknad i Öresundsregionen. Det är emellertid svårt att omedelbart säga vilka insatser som krävs för att ändra den utveckligen. Bostadsbyggandet i Köpenhamn och Malmö Den största koncentrationen av arbetsplatser, handel och kulturutbud i Öresundsregionen finns i Köpenhamn och Malmö. Öresundsintegrationens effekter är också störst mellan de två centralkommunerna. I ett bostadsperspektiv måste dock Köpenhamn och Malmö kommun betraktas utifrån deras respektive roller i de bostadsmarknadsområden som utgörs av Hovedstadsregionen och sydvästra Skåne. Dessa relationer märks bland annat i de omflyttningsmönster som präglar respektive region. Barnfamiljer väljer att bosätta sig i regionernas småhuskommuner medan ungdomar flyttar från dessa till Köpenhamn respektive Malmö. Flyttströmmar i Öresundsregionen 1998-23 Antal flyttningar 3 25 2 15 1 5 1998 1999 2 21 22 23 Från Öresund DK till SE Källa: Öresundsdatabanken Från Öresund SE till DK Bostadsbeståndet 23 i Öresundsregionen, Köpenhamn och Malmö Öresund SE Öresund DK Malm ö Köpenhamn 2 4 6 8 1 Lägenheter i flerfamiljshus Källa: Københavns statistiska årsbog 24 Småhus procent Köpenhamn och Malmö är befolkningsmässigt de största kommunerna i Öresundsregionen. I båda dessa centrumkommuner har befolkningen ökat kraftigt de senaste tio åren. För den kommande tioårsperioden, 23-212, visar emellertid befolkningsprognoserna helt olika utveckling: +3 procent i Köpenhamn, respektive +1 procent i Malmö. Köpenhamn och Malmö har många likheter vad gäller bostadsstrukturen. Både Skåne och Själland har ett blandat bostadsutbud. I Köpenhamns och Malmös kommuner är situationen emellertid annorlunda. Här består hela 92 procent respektive 82 procent av bostadsbeståndet av lägenheter i flerfamiljshus. Kommunerna har också en högre andel små lägenheter än andra kommuner i regionen. Planer för fler bostäder i Malmö Lågkonjunkturen i Sverige under 199-talet drabbade Malmö särskilt hårt och satte också spår i bostadsbyggandet. Lågkonjunktur, bankkris, fallande fastighetspriser och ett avvecklandet av det statliga räntestödet ledde sammantaget till att efterfrågan på nya bostäder praktiskt taget försvann och att bostadsföretagen inte längre vågade investera i nybyggen. Bostadsbyggandet har sedan dess pendlat mellan 3 och 6 lägenheter per år och det som har byggts är i stor utsträckning bostäder som inte direkt har marknaden som beställare (äldreboende, gruppboende, studentbostäder och liknade). Den tillfälliga ökningen år 21 förklaras av bomässan Bo1 som arrangerades av Malmö kommun. Det minskade bostadsbyggandet tycks dock inte i någon större utsträckning ha påverkat inflyttningen till Malmö. Kommunen har sedan slutet av 198-talet haft en relativt stabil nettoinflyttning på nivån 3 personer per år. Tidigare borde detta ha krävt
s. 4 1 5 nya lägenheter per år. Nu har denna inflyttning i stället möjliggjorts genom att boendetätheten-antalboende per lägenhet - ökat något. Detta gäller främst lågstatusområden där asylsökande flyttar in hos släktingar och vänner. Under 23 och 24 finns dock tecken på sjunkande nettoinflyttning, främst p.g.a. att barnfamiljer i ökad utsträckning flyttar till Malmös kranskommuner. Det politiska trycket på att åstadkomma fler nya bostäder- och i synnerhet hyreslägenheter med rimliga kostnader - är nu stort. I kommunens sociala program "Välfärd för alla" har tagits in som mål att få fram 5 lägenheter på fem år. Kommunen har klara detaljplaner för 1 4 lägenheter och arbete med planer för ytterligare 3 8 lägenheter pågår. Kommunens bostadsbolag MKB har utfäst sig att bygga 5 per år och även kooperativa HSB utlovar ökat byggande. Kommunen försöker också med delvis nya samarbetsformer för att uppmuntra nya aktörer att gå in på bostadsmarknaden. Bostadsbyggande i Malmö 199-23 2. 1.5 1. 5 199 1992 1994 1996 1998 2 22 Källa: Malmö stad Bostadsbyggande i Köpehamn 199-24 Ökat bostadsbyggande i Köpenhamns kommun Bostadsutvecklingen i Köpenhamns kommun har präglats av nyproduktion, lägenhetssammanläggning och rivningar samt renovering och modernisering av det befintliga bostadsbeståndet. Detta har resulterat i en genomsnittlig tillväxt i bostadsstocken på ca. 2 bostäder per år under perioden 199-23, samt fler större och moderna bostäder. I förhållande till övriga Danmark och de andra nordiska huvudstäderna är dock bostadsbyggandet lägre i Köpenhamns kommun. 199 1992 1994 1996 1998 2 22 24 Nybyggandet får unga köpenhamnare att stanna Under perioden 199-24 har invånarantalet i Köpenhamns kommun ökat med ca. 35, huvudsakligen p.g.a. ett stort flyttningsöverskott. Sedan 21 har det dock flyttat fler från än till kommunen. År 23 byggdes det ca. 85 bostäder. Under 24 förväntas 1 4 bostäder färdigställas och ytterligare 3 bostäder är under produktion i Köpenhamns kommun. Vidare föreligger konkreta byggprojekt på totalt 3 4 nya bostäder som förväntas påbörjas före utgången av 25. Inflyttarna i de nya bostäderna är något yngre än köpenhamnarna generellt. Det har sin främsta förklaring i att det bland de nyinflyttade finns relativt många unga småbarnsfamiljer. En orsak till att Köpenhamn kan behålla de unga familjerna är de många lägenhetssammanläggningarna. Dock utgör också pensionärerna en stor grupp bland inflyttarna i de nybyggda bostäderna. Sedan 199 har det i genomsnitt skett ca. 8 lägenhetssammanläggningar per år. År 23 genomfördes ca. 1 63 sammanläggningar i kommunen. Detta resulterade i ca. 835 större bostäder. Antalet lägenhetssammanläggningar har ökat betydligt under senare år. Befolkningstillväxten har generellt varit betydligt större än bostadstillskottet, vilket innebär att antalet kvadratmeter per invånare har fallit - detta trots att sammanläggningar och nyproduktionen av lägenheter har legat över genomsnittet. 2. 1.5 1. 5 Färdigställda Källa: Københavns kommune, 8. kontor Prognos
s. 5 Reviderad bostadsstrategi på väg I den bostadsstrategi som Köpenhamns kommun antog år 21 är det stort fokus på att få till stånd ett ökat bostadsbyggande. I den kommande reviderade bostadsstrategin kommer bostadsbyggandet fortsatt att vara ett centralt insatsområde vid sidan om en effektivisering av bostadsproduktionen och ett utvidgat samarbete med investerare på bostadsmarknaden bl.a. via partnerskap. Bostadsbehovet på sikt Det finns många faktorer som påverkar efterfrågan på bostäder. Den främsta faktorn är hushållsbildningen. Varje hushåll efterfrågar en bostad. Vi har gjort en grov skattning av hur den framtida hushållsutvecklingen kommer att se ut. Detta har gjorts med hjälp av framskrivningar av åldersspecifika hushållskvoter. Fram till år 212 kommer det uppskattningsvis att behöva byggas 5 nya bostäder per år i Skåne, varav 3 i sydvästra Skåne. I Region Skånes Utvecklingsprogam för Skåne 24 konstateras dock att nytillskottet ligger stabilt på knappt hälften. Sett enbart utifrån den prognostiserade befolkningsutvecklingen kommer antalet hushåll i den danska delen av Öresundsregionen öka med ca. 4 per år. Bara i Hovedstadsregionen antas det tillkomma mer än 2 hushåll per år. Sannolikt är bostadsefterfrågan på Själland större än så. Framskrivningen har inte tagit hänsyn till att det redan idag troligen finns en uppdämd bostadsefterfrågan framför allt i Hovedstadsregionen 2. Det finns behov av fördjupade kunskaper om hur den framtida bostadsefterfrågan kommer att se ut i Öresundsregionen och vad den betyder för Öresundsregionen. Frågor för framtiden Integrationen av bostadsmarknaderna i Öresundsregionen bestäms av hur starka drivkrafterna är på båda sidorna av sundet för att bosätta sig i den andra regiondelen och omvänt av hur stora barriäreffekterna är för att flytta. En del faktorer som kan vara drivkrafter sett från det ena hållet kan samtidigt utgöra hinder sett från det andra hållet. Hushållsökning i Öresundsregionen 22-212 En bostadsstrategi för Öresundsregionen gör det nödvändigt att utveckla modeller för att kunna analysera vilka faktorer som har störst betydelse för integrationen mellan bostadsmarknaderna på respektive sida om sundet. Vi har i detta diskussionsunderlag berört de demografiska faktorernas betydelse och tillgången och efterfrågan på bostäder. Källa: Dst, HUR, Region Skåne. Egna beräkningar. Ökning av hushåll 31. 15.5 3.1 2 Hovedstadsregionens Udviklingsråd (HUR) kommer senare i höst att presentera en ny befolkningsprognos för Hovedstadsregionen. Enligt HUR ser man nu tecken på ökad bostadsproduktion vilket i prognosen sannolikt kommer ge en starkare befolkningsutveckling än vad den tidigare prognosen visat. Medlemsorganisationer: Bornholms Regionskommune, Frederiksberg Kommune, Frederiksborg Amt, Helsingborgs stad, Københavns Amt. Københavns Kommune, Landskrona kommun, Lunds kommun, Malmö stad, Region Skåne, Roskilde Amt, Storstrøms, Amt, Vestsjællands Amt Hovedstadens Udviklingsråd (HUR) deltar också i samarbetet
s. 6 Andra viktiga frågor där kunskapsläget behöver bli bättre är: Vilken komplementaritet finns mellan bostadsmarknaderna på den danska respektive den svenska sidan sundet och hur ser den ut för olika delmarknader? Vad betyder de nationella skillnaderna när det gäller arbetsmarknadsregler, socialförsäkringssystem och pensioner m.m.? Vad betyder skillnaderna i den nationella bostadspolitiken, i form av olika system för bostadsfinansiering, subsidier, fastighetsbeskattning och regleringar för invånarnas möjligheter att utnyttja hela bostadsmarknaden i regionen? Hur ser flyttningsbenägenheten ut för olika grupper i samhället? Vilken betydelse har det att de privat ekonomiska effekterna är olika stora för olika grupper? De privatekonomiska vinsterna med att flytta över sundet måste vägas mot vilka uppoffringar de som flyttar måste göra. Vad innebär det i form av ökat pendlingsavstånd mellan bostad och arbete? Vad innebär det att lämna en invand social, språklig och kulturell miljö? Vilka boendestrategier har Öresundsflyttarna? Hur länge väljer man att bo i den andra regiondelen? Vilka faktorer påverkar hushållens beslut? En fungerande bostadsmarknad har stor betydelse för den regionala utvecklingen och för den fortsatta integrationen. Det kräver emellertid också ett aktivt arbete för att formulera en strategi på området och förbättra kunskapsläget. Fakta Øresund - Diskussionsutkast om bostadsmarknaden i Öresundsregionen har skrivits i samarbete med Københavns kommune och Malmö stad. Diskussionsutkastet har författats av en arbetsgrupp bestående av: Anders Axelsson, Öresundskomiteen, Bertil Johansson, Översiktsplaneavdelningen, stadsbyggnadskontoret, Malmö stad, Troels Kristensen, Økonomiforvaltningen, 8. kontor, Københavns kommune, Peter Krygell, Statistisk kontor, Københavns kommune, Anja Storgaard, Öresundskomiteen, Poul Wallbjørn Christensen, Økonomiforvaltningen, 8. kontor, Københavns kommune, Claus A. Woll, Statistisk kontor, Københavns kommune Fakta Øresund lyfter fram de viktigaste utvecklingstendenserna i integrationsprocessen tvärs över Öresund. Det sker genom insamling, bearbetning, analyser och förmedling av statistiska och kvalitativa data. Fakta Øresund behandlar olika tema inom strategiskt viktiga områden som t.ex. arbetsmarknad, befolkningsutveckling, trafik, ekonomisk integration m.m. Kontaktperson: Anders Axelsson, Öresundskomiteen, e-mail: aa@oresundskomiteen.dk, tel: +45 33 26 89 4 Kartinformation: Ur karta Lantmäteriverket Gävle 24. Medgivande M24/2536 Kort & Matrikelstyrelsen (G 3-4)