Sida 1 / 11 BRF-ANALYS BRF MUSETTEN 1, GÖTEBORG (76969-7331) INTRODUKTION TILL BRF- ANALYSEN Den uto kade brf-analysen a r ett informationsdokument fo r spekulanter, boende, ma klare och andra intressenter av bostadsraẗtsfo reningar Rapporten genereras automatiskt baserat pa information fra n flera ka llor och tidpunkter, vilket go r att felaktiga uppgifter kan a terfinnas Rapporten besta r av sex delar: 1. Fo reningsfakta 2. Ekonomi 3. Fastigheter 4. Slutpriser 5. Ma klare 6. Styrelse Se www.allabrf.se/analysguide för mer tips och information
Sida 2 / 11 FÖRENINGSFAKTA Organisationsnummer 76969-7331 Boyta (m²) 819 Område Göteborg Antal bostadsrätter 92 Registreringsår 23 Antal hyresrätter Aktiv Äger marken Äkta Tillåter juridisk person Bostadsyta i kvadratmeter (kvm) används för att jämföra olika föreningar Antalet lägenheter kan vara uppskattat baserat på bostadsyta och en jämförelselägenhet (6 kvm) Det är en fördel om föreningen har kvar hyresrätter då dessa bör ses som en tillgång för föreningen En oäkta förening innebär skattemässiga nackdelar för föreningen och boende Nybildade föreningar kan ses ur ett skattemässigt perspektiv som "oäkta" första räkenskapsåret, för att år två bli "äkta" Om en bostadsrättförening inte äger marken, bör man analysera hyresavtalet med markägaren (ex kommun) De flesta föreningar tillåter inte juridiska personer att bli medlemmar vilket regleras i stadgarna
Sida 3 / 11 OM FÖRENINGEN Mäklarbeskrivning 215-3-26 Föreningens namn Musetten 1 Kommun Göteborg Skattesats 33,22 Allmänt om föreningen Föreningen äger fastigheten Sävenäs 178:1 med adress Brattåskärrsvägen 21, 23 och 25. Byggnaderna som färdigställts under 27 innehåller 92 bostadsrättslägenheter. Gjorda renoveringar:hissarna besiktigades i april.brister i ventilationssystemet har åtgärdats.ovk har genomförts och godkänts.man har utfört kontroll av läckage från fasader. Det har orsakats av fel i fogmassan och åtgärdas av NCC.Primär Fastighetsförvaltning AB sköter den ekonomiska förvaltningen. Föreningen tillåter juridisk person: Nej Gemensamma utrymmen Till bostaden hör ett källarförråd om ca 4 kvm med högt i tak som man upplåter av föreningen. Det finns ett gemensamt cykelförråd som ligger på entréplan. Här kan man även ställa barnvagnar. Parkering Till varje lägenhet i föreningen ingår det en bilplats i ett gemensamt garage i månadsavgiften. Detta är ett varmgarage med hiss hela vägen upp till bostaden. Avgiftsbelagd besöksparkering finns på Brattåskärrsvägen.
Sida 4 / 11 SAMMANFATTNING NYCKELTAL VIKT 212 213 Betyg Värde Betyg Värde Belåning Föreningslån per kvm 3% 12 3 kr 11 863 kr Avgiftsnivå Årsavgift per kvm 2% Kassaflöde Kassaflöde per kvm 2% 135 kr 18 kr Hyresintäkter och övriga intäkter Hyres- och övriga intäkter i % av totala intäkter 1% Drift- och underhåll Drift- och underhållskostnader per kvm 1% 269 kr 37 kr Räntekostnader Föreningens räntekostnader per kvm 1% 381 kr 37 kr Den ekonomiska analysen innehåller betyg enbart om de underliggande värdena har kontrollerats Även om betyg saknas i analysen kan respektive nyckeltal analyseras i detalj genom att jämföra utveckling och genomsnittsvärden Spekulanter bör även väga in fastighetens skick och kommande renoveringsbehov
Sida 5 / 11 BELÅNING Föreningslån per kvm (212-213) Föreningslån per kvm (jämförelse område och land, 213) 12 123 11863 8 4-1.4% 3 6 9 12 212 213 Föreningsskuld är den gemensamma skuld i en bostadsrättsförening Totala föreninglån uppgår till 94 miljon kronor under 213 Föreningslån bör jämföras med eventuella dolda tillgångar (ex. hyresrätter, råvind/lokalyta som kan byggas om till bostadsrätter) AVGIFTSNIVÅ Årsavgift per kvm (214-215) Årsavgift per kvm (jämförelse område och land, 215) 75 785 785 5 25.% 25 5 75 1 214 215 Årsavgiften är bostadsrättsföreningens primära intäkt från dess medlemmar Om föreningen måste höja årsavgiften innebebär det ofta att bostadsrätternas marknadsvärde sjunker och vice versa Årsavgiften motsvarar en månadsavgift på 4 252 kr för en jämförelselägenhet under 215 Årsavgiften per kvm kan estimeras baserat på en bostadsrätts månadsavgift (årsavgift = månadsavgift * 12 / bostadsrättens yta) Olika lägenheter i samma förening kan dock ha skillnader i avgiftsnivå, vilket regleras i föreningens stadgar
Sida 6 / 11 KASSAFLÖDE Kassaflöde per kvm (212-213) Kassaflöde per kvm (jämförelse område och land, 213) 12 135 8 18 4 3 6 9 12 212 213 Kassaflöde per kvm är ett vinsmått som bortser från avskrivningar Det ger en bra indikation på om föreningen är under eller överfinansierad Ett positivt kassaflöde innebär alltså att föreningen eventuellt kan sänka sina avgifter i framtiden eller åtminstone inte höja dem ifall det finns underhållsbehov Totalt kassaflöde för 213 är 2 768 968 kr HYRESINTÄKTER OCH ÖVRIGA INTÄKTER Saknar data. Utöver månadsavgiften har många föreningar hyresintäkter och övriga intäkter från exempelvis lokaler, hyror och garage Höga hyresintäkter gör att månadsavgiften kan hållas låg Om hyresintäkterna blir allt för stora finns dock en risk att bostadsrättföreningen klassas som en oäkta förening, därav ger för stora hyresintäkter (>4%) i förhållande till totala intäkter betyget C Hyresintäkter indikerar även att så kallade "Dolda tillgångar" finns i föreningen i form av bostadsyta eller lokalyta som potentiellt kan säljas
Sida 7 / 11 DRIFT- OCH UNDERHÅLL Drift- och underhållskostnader per kvm (212-213) Drift- och underhållskostnader per kvm (jämförelse område och land, 213) 3 2 269 37 1 14.1% 15 3 45 6 212 213 Driftkostnader är alla löpande kostnader för föreningen, t. ex värme, sophantering, fastighetsskötsel, administration, externa förvaltning och eventuell lön till styrelse Snittet i Sverige är ca 35kr/kvm, och kan variera mellan ca 2 och 5 kr per kvm Nivån för underhållskostnader beror på fastighetens skick En riktlinje är att reservera 15kr per kvm för framtida underhåll och reparationer Totala drift- och underhållskostnader 213 var 2 429 71 kr RÄNTEKOSTNADER Föreningens räntekostnader per kvm (212-213) Föreningens räntekostnader per kvm (jämförelse område och land, 213) 4 3 2 1 381 37 5% 3% 2% -2.9% 1 2 3 4 212 213 % Räntekostnader är direkt beroende av lånens storlek och villkor Föreningar har ofta flera lån med olika villkor (bindningstid och räntenivå) Om räntekostnaderna är höga bör man granska villkoren i detalj Genomsnittlig räntenivå 213 är 3.12%, (se linje i graf)
Sida 8 / 11 FASTIGHETER Adress Byggnadsår Våningar Hiss Gatubild Brattåskärrsvägen 21 27 9 Brattåskärrsvägen 23
Sida 9 / 11 SLUTPRISER Slutpris per kvm i 1-tal (214-215) Slutpris per kvm i 1-tal (jämförelse område och land, 215) 3 2 1 3 37 23.3%, 12,5 25, 37,5 5, 214 215 Slutpriser baseras på minst 2 försäljningar och år Priset på indviduella bostadsrätter varierar stort baserat på storlek och skick Slutpriser för en förening bör jämföras med föreningens belåning (en bostadsrätt för 7 kronor per kvm i en föreningen med 3 kronor i lån motsvarar en kostnad på 1 kronor per kvm) SÅLDA OBJEKT Datum Adress Storlek Rum Våning Slutpris Pris per kvm 215-1-23 Brattåskärrsvägen 21 12 4 3 3 95 kr 38 725 kr 215-5-7 Brattåskärrsvägen 21 84 3 8 3 31 kr 39 44 kr 215-2-27 Brattåskärrsvägen 21 67 2 3 2 5 kr 37 313 kr 214-12-11 Brattåskärrsvägen 21 84 3 3 2 9 kr 34 523 kr 214-1-17 Brattåskärrsvägen 23 84 3 7 2 86 kr 34 47 kr 214-4-3 Brattåskärrsvägen 23 12 4 2 2 475 kr 24 264 kr 213-6-17 Brattåskärrsvägen 23 59 2 1 1 4 kr 23 728 kr
Sida 1 / 11 MÄKLARE Namn Datum Företag Adress Objektstorlek Maj 215 svenskfast Brattåskärrsvägen 21 84 Februari 215 svenskfast Brattåskärrsvägen 21 12 November 214 svenskfast Brattåskärrsvägen 21 84
Sida 11 / 11 STYRELSE Namn Roll Ålder Telefon Bo Arne Lennart Ammilon Suppleant 66 Sten Berthold Raymond Tollbom Ordinarie ledamot 74 Bengt Christer Oskarsson Ordinarie ledamot 7 Margreth Ann-Christine Jönsson Ordinarie ledamot 7 Per Olof Johansson Ordinarie ledamot 74 Gunnel Iréne Benesch Ordinarie ledamot 72