1 (10) Org.nr. ÅRSREDOVISNING FÖR BRF MÖRBYBACKEN 1, 2002 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen har sedan föregående föreningsstämma haft följande sammansättning: Ordförande Erik Sundström, AW 14 Sekreterare Kent Lindholtz, AW 11 Kassör Marianne Oudshoorn, AW 27 Övrig ledamot Mats Ensterö, AJ 14 Övrig ledamot Sofie Kjellin, AW 1 Övrig ledamot Petter Lindblad, AW 1 Övrig ledamot Anders Norén, AJ 2 Suppleant: Gunnar Andersson, AW 15 Suppleant: Mikael Freilich, AJ 16 Suppleant: Kerstin Lennermalm, AW 7 Revisor: Ralf Toresson, KPMG Revisor: Lars Lundberg, AW 14 Revisorssuppleant: Jan Nordlöv, KPMG Revisorssuppleant: Per-Axel Pettersson, AJ 4 Föreningens tekniska och ekonomiska förvaltning har skötts av SBC Bostadsrätt. Ordinarie föreningsstämma hölls den 24 april. Extra föreningsstämma för beslut om att genomföra s k stambyte hölls den 8 april. Under året har hållits 15 protokollförda styrelsesammanträden. Styrelsens arvoden för 2002 uppgick enligt beslut vid ordinarie föreningsstämma till 141 750 (105 000) kr exklusive sociala avgifter. FASTIGHETEN Fastigheten Mörbybacken 1 förvärvades 950102 från Danderydsbostäder AB. Taxeringsvärdet är totalt 130 754 000 (114 487 000) kr fördelat på 86 522 000 (75 766 000) kr för byggnader och 44 232 000 (38 721 000) kr för mark. I fastigheten fanns vid årets slut 219 lägenheter upplåtna med bostadsrätt (14 343 kvm), 87 lägenheter upplåtna med hyresrätt (4 682 kvm) varav 11 lägenheter ej är uthyrda på grund av att de ska användas som evakueringslägenheter under stambytet, 14 lokaler (1140 kvm) samt förråd och andra sekundära lokaler motsvarande 764 kvm. Vidare uthyrdes 40 st garage (662 kvm) samt 76 parkeringsplatser. Under året har 20 bostadsrättslägenheter bytt ägare. Under samma tid har föreningen nyupplåtit 1 hyreslägenhet med bostadsrätt. Fastigheten har under året varit fullvärdesförsäkrad i Trygg-Hansa Försäkrings AB. Avskrivning för 2002 är 788 000 kr. Avskrivning av fastigheten sker med 1 % av byggnadsvärdet.
2 (10) DRIFTS- OCH UNDERHÅLLSARBETEN Den 8 april fattade föreningen vid en extra föreningsstämma beslut om att genomföra ett så kallat stambyte i fastigheten, dvs byte av stammar för tappvatten och avlopp samt el-system inklusive renovering av badrum och toaletter. Med hjälp av byggkonsulter från Bygganalys AB och Scandiaconsult upprättades ett upphandlingsunderlag och efter anbudsförfarande anlitades Abacus Byggnads AB som huvudentreprenör för stambytet. Under december 2002 upprättade entreprenören platskontor i parken vid AW 12 och ett demonstrationsbadrum uppfördes i den före detta panncentralen. Arbetet i lägenheterna påbörjades den 13 januari i AW 14 och ska enligt tidsplanen avslutas i december 2004. Kostnaden för stambytet beräknas till cirka 55 miljoner kr. Finansieringen av detta projekt sker initialt genom att föreningen tar upp en checkkredit på 16 miljoner kronor hos Nordea. Efter att en enkätundersökning genomförts i delar av fastigheten för att undersöka hur mycket bullerstörningar som orsakas av buss- och biltrafiken på Golfvägen utfördes under året en teknisk mätning av bullret i och utanför lägenheterna i berörda delar. Då resultatet visade att det är oacceptabelt höga bullernivåer kontaktades Danderyds kommun med en begäran om åtgärder. Under början av 2003 meddelade kommunen att diskussioner nu pågår med SL om hur man bäst ska komma tillrätta med problemet. Bostadsrätts- och hyreslägenheterna i fastigheten har med enstaka undantag utrustats med brandvarnare under året. De lägenheter där fastighetsskötaren inte har fått kontakt med den boende ska åtgärdas i samband med stambytet. Tvättstugan har utrustats med ytterligare två tvättmaskiner, två torkskåp samt en torktumlare, vilket bör ge tillräcklig kapacitet för de boende som använder tvättstugan. Fönstren i samtliga trapphusen har målats och kittats om. På grund av tilltagande problem med trasslande kodlås har styrelsen låtit ersätta samtliga kodboxar som inte tidigare bytts ut. Föreningen har under året äntligen fått en hemsida på Internet (www.morbybacken1.se). Där finns dels allmän information om fastigheten och föreningen, dels mer aktuell information om stambytet och annan pågående verksamhet i föreningen. Styrelsen har dessutom inrättat en IT-grupp som ska arbeta med dessa frågor. IT-gruppens första projekt blev upprättande av trådlös internetanslutning för intresserade i delar av fastigheten. Efter utvärdering av detta försöksprojekt beslutas om detta ska byggas ut för att nå samtliga lägenheter. Skötseln av föreningens mark har ombesörjts av ADB Fastighetsservice AB. Snöröjningen har skötts av Nicator AB. Städning av allmänna utrymmen har utförts av Städpoolen AB.
3 (10) PLANER FÖR 2003 Den enskilt viktigaste åtgärden under 2003 är att genomföra det beslutade stambytet. På grund av de stora kostnader och det arbete som är förknippat med detta kommer det endast finnas begränsat utrymme för andra åtgärder i fastigheten. I samband med starten av stambytet har styrelsen uppdragit åt Bygganalys AB att upprätta en långsiktig underhållsplan för fastigheten. En genomgång av skicket på föreningens fönster har gjorts under slutet av 2002 och renovering av fönster kommer att påbörjas under 2003. Asfaltering av valda delar av bil- och gångvägar kommer att utföras under året. FÖRENINGENS LÅN Föreningens låneskulder var vid årets början 22 745 844 (24 140 844) kr och vid årets slut 17 065 844 (22 745 844) kr. Genomsnittlig skuld för 2002 var 19 364 074 (23 322 636) kr. Genomsnittlig räntesats var 4,73 (4,76)%. Amorteringar enligt plan har gjorts med 370 000 (425 000) kr och extra amorteringar uppgick till 5 310 000 (970 000) kr. FÖRENINGENS FONDER Föreningen har under året ökat den yttre reparationsfonden med 315 000 (315 000) kr. Fonden uppgick vid årets slut till 8 072 000 (7 757 000) kr. Inga medel ur fonderna har tagits i anspråk under året. RESULTAT AV FÖRENINGENS VERKSAMHET Föreningens ekonomi har i enlighet med upprättad budget varit i balans. Förändringar av föreningens kostnader från förra året har framför allt orsakats av ökade kostnader förhöjda taxebundna kostnader för el, vatten, värme och sophämtning samt ökad fastighetsskatt. Föreningens soliditet var vid årets slut 73% (70%). För att möta de ökade kostnader som det pågående stambytet orsakar föreningen beslutade styrelsen att årsavgifterna höjs med 5% från 2003-01-01. Föreningens resultat och ställning redovisas i efterföljande resultat- och balansräkningar. RESULTATDISPOSITION Styrelsen föreslår att årets underskott Avräknas mot det balanserade underskottet i ny räkning - 351 038 kr -300 217 kr - 651 255 kr
4 ( 10 ) RESULTATRÄKNING 1 JANUARI - 31 DECEMBER KSEK 2002 2001 RÖRELSENS INTÄKTER Årsavgifter, hyror m m Not 1 10 998 10 854 10 998 10 854 RÖRELSENS KOSTNADER Not 2 Fastighetsskötsel -1 265-971 Reparationer -1 672-2 553 Taxebundna kostnader -3 780-3 401 Övriga driftskostnader -350-364 Fastighetsskatt -725-636 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader -1 070-985 Styrelsearvoden -184-139 -9 046-9 049 AVSKRIVNINGAR AV ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader Not 3-1 006-988 Maskiner och inventarier Not 5-12 -11-1 018-999 RÖRELSERESULTAT 934 806 RESULTAT FRÅN FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter och liknande resultatposter 131 197 Räntekostnader och liknande resultatposter -926-1 113-795 -916 RESULTAT FÖRE BOKSLUTSDISPOSITIONER OCH SKATT 139-110 BOKSLUTSDISPOSITIONER Föreningens reparationsfond Not 7-315 -315-315 -315 SKATT -175 - ÅRETS RESULTAT -351-425
5 ( 10 ) BALANSRÄKNING DEN 31 DECEMBER 2002 2001 KSEK TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 4 102 174 101 100 Maskiner och inventarier Not 5 80 79 102 254 101 179 FINANSIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Insats SBC 7 7 7 7 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 102 261 101 186 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 24 130 Skattefordringar - 144 Övriga fordringar 10 168 Förutbetalda kostnader 91 570 Upplupna ränteintäkter - 148 125 1 160 KASSA, BANK OCH KLIENTMEDEL Kassa, postgiro och bank 922 6 432 SBC klientmedel i SHB 1 429 743 2 351 7 175 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 2 476 8 335 SUMMA TILLGÅNGAR 104 737 109 521
6 ( 10 ) EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER 2002 2001 EGET KAPITAL Not 6 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 59 588 59 502 Upplåtelseavgifter 18 045 17 886 77 633 77 388 Ansamlad förlust Balanserat resultat -300 125 Årets resultat -351-425 -651-300 SUMMA EGET KAPITAL 76 982 77 088 AVSÄTTNINGAR Not 7 Föreningens reparationsfond 8 072 7 757 8 072 7 757 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 8 16 696 22 376 16 696 22 376 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av långfristig skuld 370 370 Leverantörsskulder 1 854 1 149 Övriga kortfristiga skulder 140 90 Upplupna kostnader 63 231 Upplupna utgiftsräntor 44 75 Förutbetalda avgifter och hyror 516 385 2 987 2 300 SUMMA EGET KAPITAL, AVSÄTTNINGAR OCH SKULDER 104 737 109 521 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Uttagna fastighetsinteckningar: 55 000 55 000 varav ställda säkerheter 26 000 26 000 Ansvarsförbindelser inga inga
FINANSIERINGSANALYS 2002 Den löpande verksamheten Årets resultat -351 Justering för poster som inte ingår i kassaflödet 1 333 Avskrivningar 1 018 Avsättningar föreningens reparationsfond 315 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 982 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapitalet Förändringar kortfristiga fordringar 1 036 Förändring kortfristiga skulder (exkl. kort del lång skuld) 686 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 722 Investeringsverksamhet -2 093 Materiella anläggningstillgångar -2 093 Byggnad och mark -153 Pågående stambyte -1 927 Maskiner och inventarier -13 Kassaflöde från investeringsverksamheten -2 093 Finansieringsverksamheten -5 435 Långfristiga skulder -5 680 Insatser och upplåtelseavgifter 245 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -5 435 Årets kassaflöde -4 824 Likvida medel vid årets början 7 175 Likvida medel vid årets slut 2 351 Årets förändring -4 824
7 ( 10 ) Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer KSEK Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Samma redovisnings- och värderingsprinciper används som föregående år. Vad gäller föreningens reparationsfond görs avsteg mot årsredovisningslagen i avvaktan på besked från Bokföringsnämnden. Värderingsprinciper Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges nedan. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknats inflyta. Avskrivning på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad ekonomisk livslängd. Nedskrivning sker vid bestående värdenedgång. Följande avskrivningstider uttryckt i procent tillämpas. 2002 2001 Byggnad 1% 1% Fastighetsförbättringar 10% 10% Värmeanläggning 5% 5% Markanläggning 10% 10% Maskiner och inventarier 20% 20% NOT 1 2002 2001 ÅRSAVGIFTER, HYROR MM Årsavgifter 5 283 5 254 Hyror bostäder 3 511 3 549 Hyror lokaler mm 2 176 2 051 Övriga intäkter 28-10 998 10 854 NOT 2 2002 2001 RÖRELSENS KOSTNADER Fastighetsskötsel och städning Fastighetsskötsel gård entreprenad 226 218 Städning entreprenad 323 309 Snöröjning 213 201 Bevakning 164 - Övrig fastighetsskötsel 339 243 1 265 971
8 ( 10 ) Reparationer 2002 2001 Byggnad 240 454 Hyreslägenheter och lokaler 764 773 Gemensamma utrymmen 79 584 Tvättstuga 12 19 VVS 40 36 Värmeanläggning 73 102 Ventilation 141 56 Hiss 62 352 Gård 261 177 1 672 2 553 Taxebundna kostnader Elkostnader 350 327 Värmekostnader 2 380 2 204 Vattenkostnader 645 545 Sophämtning 405 325 3 780 3 401 Övriga driftskostnader Försäkring 108 99 Självrisk 44 85 Kabel-TV 198 180 350 364 Övriga förvaltnings och rörelsekostnader Förvaltningsarvoden SBC 866 805 Övriga arvoden, externt 103 53 Administration och arvoden 101 127 1 070 985 Anställda och personalkostnader Föreningen har under året inte haft någon anställd personal. Följande ersättningar har utgått Styrelse och internrevisor 142 108 Sociala kostnader 42 31 184 139 TOTALT RÖRELSENS KOSTNADER 8 321 8 413 NOT 3 2002 2001 AVSKRIVNING BYGGNADER Byggnad 788 788 Fastighetsförbättringar 48 31 Värmeanläggning 108 108 Markanläggning 62 61 1 006 988
9 ( 10 ) NOT 4 2002 2001 BYGGNADER OCH MARK Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 105 345 105 090 Nyanskaffningar 153 255 Pågående stambyte 1 927 - Utgående anskaffningsvärde 107 425 105 345 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -4 245-3 257 Årets avskrivningar enligt plan -1 006-988 Utgående ackumulerad avskrivning enligt plan -5 251-4 245 Planenligt restvärde vid årets slut 102 174 101 100 I planenligt restvärde vid årets slut ingår mark med 23 445 23 445 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 86 522 75 766 Taxeringsvärde mark 44 232 38 721 130 754 114 487 Fastighetens taxeringsvärde är uppdelat enligt följande Bostäder 116 440 101 680 Lokaler 14 314 12 807 NOT 5 2002 2001 MASKINER OCH INVENTARIER Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 133 133 Nyanskaffningar 13 - Utgående anskaffningsvärde 146 133 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -54-43 Årets avskrivningar enligt plan -12-11 Utgående ackumulerad avskrivning enligt plan -66-54 Planenligt restvärde vid årets slut 80 79 NOT 6 EGET KAPITAL Förändring Resultat- 2002 under året disposition 2001 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 59 588 86 59 502 Upplåtelseavgifter 18 950 159 18 791 Ack kostnad för nyupplåtelse -905 - -905 77 633 245 77 388 Ansamlad förlust Balanserad vinst -300-425 125 Årets resultat -351-351 425-425 -651-351 0-300
10 ( 10 ) Summa eget kapital 76 982-106 0 77 088 NOT 7 2002 2001 AVSÄTTNINGAR Föreningens reparationsfond Vid årets början 7 757 7 442 Årets avsättning 315 315 Vid årets slut 8 072 7 757 NOT 8 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats Belopp Belopp Villkors- 2002 2002 2001 ändringsdag Nordea AB 4,20% 7 766 13 246 rörlig Nordea AB 5,13% 9 300 9 500 2004-03-17 Låneskuld med förfallodag inom 5 år 17 066 22 746 Summa skulder till kreditinstitut 17 066 22 746 Avgår kortfristig del -370-370 16 696 22 376 Danderyd den 2003 Erik Sundström Kent Lindholtz Marianne Oudshoorn Sofie Kjellin Petter Lindblad Anders Norén Mats Ensterö Vår revisionsberättelse har avgivits den 2003 Lars Lundberg Ralf Toresson KPMG