Stadsplanering och fastighetsvärden spårväg Lund C till ESS Rapport, 2012-12-12

Stadsplanering och fastighetsvärden spårväg Lund C till ESS Rapport, 2012-12-12 1

Innehåll Bakgrund Lunds tillväxt Stadsplanering och fastighetsvärden tillämpning av empirisk modell Slutsatser 2

Bakgrund Lunds kommun planerar för omfattande tillväxt genom förtätning av befintliga stadsdelar och utbyggnad av nya. Målsättningen är att detta ska ske på ett hållbart sätt och med en förbättrad tillgänglighet, vilket ställer krav på en mer attraktiv kollektivtrafik, som kan försörja fler resenärer än i dagsläget. Sedan 2003 finns Lundalänken, en högklassig bussbana mellan Lund C och Solbjer. Resandet på Lundalänken har ökat kraftigt sedan starten. Den planerade förtätningen av Ideon och framförallt utvecklingen av Lund NE/Brunnshög medför att kollektivtrafiken på Lundalänken måste kunna hantera ytterligare ökningar av resandet i framtiden. Skånetrafiken gör bedömningen att antalet resor totalt i stråket uppgick till 6 000 resor per dygn 2008, och att det till 2020 kommer att öka till mellan 12 000 till 15 000 resor per dygn. Frågan om spårvägsetablering har därför aktualiserats och en förstudie har genomförts där nollalternativ, dvs intensifierad trafikering med buss, ställts mot spårutbyggnad. I ett senare skede har ytterligare ett jämförelsealternativ tillkommit i form av superbuss. I denna rapport analyseras och beskrivs påverkan på fastighetsvärden vid utbyggnad av spårväg mellan Lund C och ESS. 3

Tre alternativ jämförs där endast utredningsalternativet bedöms tillräckligt kapacitetsstarkt för att möta behov enligt planer Nollalternativ Intensifierad trafikering med buss på Lundalänken, med bibehållet trafiksystem och gatustruktur som idag. Nollalternativet bedöms enligt förstudien inte uppnå de uppsatta projektmålen om attraktiv kollektivtrafik och en attraktiv stadsmiljö. Trivector gör bedömningen att kapaciteten kan ökas med ca 30 procent jämfört med idag genom ökad turtäthet och trafikering med längre bussar. Utredningsalternativ Spårväg mellan Lund C till ESS. Bedömningen i förstudien är att utredningsalternativet spårväg i hög utsträckning bidrar till att uppfylla de uppsatta projektmålen attraktiv stadsmiljö och attraktiv kollektivtrafik. Projektet bidrar också till att uppfylla nationella transportpolitiska mål, nationella och regionala miljömål, samt de mål som Lunds kommun angivit i sina policydokument LundaEko och LundaMaTs. Enligt Trivector kan kapaciteten nästan femfaldigas i stråket, vilket motsvarar ca 3 600 resor per timme och riktning. Jämförelsealternativ 25 m långa dubbelledbussar, så kallade superbussar. I likhet med utredningsalternativet skapas en helt separerad kollektivtrafikbana från Lund C till ESS, men för bussar i stället för spårvagnar. Kapaciteten kan enligt Trivector ungefär fördubblas, vilket motsvarar ca 1 800 resor per timme och riktning, vilket inte är tillräckligt för att tillgodose kapacitetsbehovet vid utbyggnad av Brunnshög. Utbyggnad av Brunnshög kräver kapacitet om ca 2 500 resor per timme och riktning (enligt Trivector), vilket endast utredningsalternativet spårväg kan uppnå. 4

Spårvägens föreslagna sträckning och hållplatslägen Sträckan Lund C till ESS är ca 6 km lång och det planeras för nio hållplatser. Restiden med vanlig buss (nollalternativet) mellan ändhållplatserna beräknas till ca 16 minuter. Tidsvinsten med spårtrafik jämfört med buss är ca 3 minuter. Jämförelsealternativet superbuss medför samma restid som spårtrafik, eftersom egen bana med hundraprocentig prioritering förutsätts, vilket ger samma framkomlighet som för spårtrafik. Källa: Förstudie. Spårväg Lund C till ESS. 2011-05-02. 5

Spårvägen förutsätts bli jämförbar med ledande internationella förebilder Reims, Frankrike. Bild: Evidens. 6

Innehåll Bakgrund Lunds tillväxt Stadsplanering och fastighetsvärden tillämpning av empirisk modell Slutsatser 7

Självförstärkande tillväxt i stora regioner teorin bakom kallas den nya ekonomiska geografin Nya ekonomiska geografin Klassisk teori Företag attraheras i första hand till stora marknadsplatser, vilket är liktydigt med stadsregioner med stor och tät efterfrågan, och då företag söker sig dit växer den lokala marknaden och ger en ännu större potential för förnyelse och tillväxt. Samma förhållande gäller också hushåll som attraheras till stora lokala marknader för arbete, utbildning, vård och omsorg, kommersiell service och kultur. Storlek och mångfald ökar i växelverkan vilket gör att tillväxten i befolkning och sysselsättning i större regioner till stor del blir självgenererad. Växande marknad Marknadspotentialer Geografisk marknadspotential Lokalisering av företag med skalfördelar Faktortillgångar Attraktivitet för företag med h skalfördelar och hushåll som söker mångfald 8

Kraftig befolkningstillväxt i storstadsregionerna Procent/år 1,5 1,0 0,5 Årlig procentuell befolkningstillväxt i landets lokala arbetsmarknader 1995-2011 Under den senaste 15-årsperioden har endast regioner med minst 100 000 invånare i genomsnitt haft en positiv befolkningsutveckling. Storstadsregionerna har under perioden ökat med 1 procent per år medan regioner i storleksordningen 100 000 500 000 invånare endast ökat med 0,1 procent årligen. Övriga regioner har i genomsnitt haft en oförändrad eller minskande befolkning. 0,1 1,0 0,0 0,0-0,5-0,6-1,0-1,1-1,5 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: Evidens och SCB Storlek (antal invånare) 9

Högst ekonomisk tillväxt i storstadsregionerna Procent/år 4,5 4,0 3,5 Årlig real procentuell tillväxt av total lönesumma i landets lokala arbetsmarknader 1995-2011 Större regioner i Sverige har långsiktigt haft en högre ekonomisk tillväxt än mellanstora och mindre regioner. Men bilden behöver nyanseras något. Det finns ett tydligt samband mellan ekonomisk tillväxt och storlek. Större regioner växer mer än mindre och starkast är detta samband för tillväxt som genereras i marknadsutsatta sektorer. Tillväxten i offentlig sektor jämnar ut skillnaderna i tillväxt mellan stora och små regioner. 3,9 3,0 2,8 2,8 2,5 2,0 1,5 1,7 2,1 1,0 0,5 0,0 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: Evidens och SCB Storlek (antal invånare) 10

Stor bostadsefterfrågan i storstadsregionerna Kronor/kvm Bostadsrättspris i största kommunen per grupp av lokala arbetsmarknader februari 2011 50 000 40 000 30 000 I de största lokala marknaderna är den allmänna prisnivån och efterfrågan mångfalt högre. Även i de medelstora marknaderna 50 000 till 500 000 invånare är den allmänna efterfrågan låg i ekonomiska värden motsvarar den inte ens 30 procent av efterfrågan i de största marknaderna. Den ekonomiska geografin ger en bild av bostadsefterfrågan. De låga priserna i de minsta marknaderna kan bara förklaras av att hushållen i dessa marknader i allmänhet förväntar sig att efterfrågan på bostäder kommer att falla på längre sikt. I de medelstora och största marknaderna är priserna ett uttryck för en mer långsiktigt stabil efterfrågan. 46 024 20 000 10 000 7 714 10 911 14 908 3 251 0 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: Mäklarstatistik, SCB och Evidens Storlek (Antal invånare) 11

Störst bostadsbyggande per capita i de största regionerna Procent/år 50 45 40 35 Totalt bostadsbyggande per 1 000 invånare i landets lokala arbetsmarknader 2000-2011 Förstoring av regioner bestäms på ett avgörande sätt av hur hushåll väljer att flytta och bo. Nettoinflyttning av hushåll är positiv för kommuner som har ett attraktivt boende och som tillhör en stor lokal marknad. Bosättning i stora regioner ger bättre tillgänglighet till service och arbetstillfällen, och samtidigt högre bostadspriser, vilket stimulerar till nyproduktion. 44 30 25 20 19 22 15 10 5 7 10 0 0-10 000 10 000-50 000 50 000-100 000 100 000-500 000 500 000 - Källa: Evidens och SCB Storlek (antal invånare) 12

Regionens storleken har betydelse Empiriska studier visar att större regioner har: Högre befolkningstillväxt Starkare sysselsättningstillväxt Mer utvecklade ekonomier Antal företag Antal branscher Större utbud Kultur Handel Utbildning Högre ekonomisk tillväxt Högre bostadspriser och lokalhyror Lägre beroende av socialförsäkringssystemen 13

Befolkningstillväxten i Lund är snabbare än i Malmöregionen som helhet Procent Årlig procentuell befolkningstillväxt i Lunds kommun, Malmöregionen samt Hela landet, år 1995-2011 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,4 0,2 0,0-0,2-0,4 Procent per år i genomsnitt 1995-2011 2000-2011 2005-2011 Lunds kommun 0,9 1,1 1,5 Malmöregionen 0,8 1,0 1,3 Hela landet 0,4 0,6 0,8 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB och Evidens Lunds kommun Malmöregionen Hela landet År 14

Sysselsättningstillväxten i Lund är i nivå med Malmöregionen Procent Årlig procentuell sysselsättningstillväxt i Lunds kommun, Malmöregionen samt Hela landet, år 1995-2010 5,0 4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0-0,5-1,0-1,5-2,0-2,5-3,0 Procent per år i genomsnitt 1995-2010 2000-2010 2004-2010 Lunds kommun 1,1 0,9 1,6 Malmöregionen 1,1 1,0 1,4 Hela landet 0,8 0,6 1,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Källa: SCB och Evidens Lunds kommun Malmöregionen Hela landet År 15

Lönesumma i Lund växer ungefär som Malmöregionen Procent Årlig procentuell tillväxt av den totala lönesumman i Lunds kommun, Malmöregionen samt Hela landet, år 1995-2011 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 -4 Procent per år i genomsnitt 1995-2011 2000-2011 2005-2011 Lunds kommun 3,6 2,6 2,9 Malmöregionen 3,6 2,8 3,1 Hela landet 3,3 2,4 2,7 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB och Evidens Lunds kommun Malmöregionen Hela landet År 16

Företagens lönesumma växer i snabbare takt i Lund än i Malmöregionen Procent Årlig procentuell tillväxt av företagens lönesumma i Lunds kommun, Malmöregionen samt Hela landet, år 1995-2011 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0-1 -2-3 -4 Procent per år i genomsnitt 1995-2011 2000-2011 2005-2011 Lunds kommun 4,5 3,0 3,7 Malmöregionen 4,0 2,8 3,5 Hela landet 3,8 2,6 3,3 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Källa: SCB och Evidens Lunds kommun Malmöregionen Hela landet År 17

God sysselsättningstillväxt i Lund Antal sysselsatta 60 000 Sysselsättningsutveckling samt prognos i Lunds kommun Procent 5,0 55 000 4,0 50 000 3,0 45 000 2,0 40 000 1,0 35 000 0,0 30 000-1,0 25 000-2,0 20 000-3,0 15 000 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014-4,0 Källa: SCB och Evidens Procentuell förändring av antalet sysselsatta Antal sysselsatta År 18

Förvärvsarbetande personer Antalet arbetsplatser har växt med ca 1 000 per år sedan 1993 70 000 Förvärvsarbetande dag- och nattbefolkning i Lunds kommun 1993-2009 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 Tillväxt per år under perioden 1993-2009 Dagbefolkning: ca 1 000 Nattbefolkning: ca 500 10 000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Dagbefolkning Nattbefolkning Not. År 2004 genomfördes vissa metodjusteringar för bl a företagare och anställda 65-84 år. Samtliga justeringar innebar en ökning av antalet sysselsatta med 1,8 % på riksnivå. Källa: SCB och Evidens. 19

Antalet inpendlare har ökat kraftigt, betydligt mer än antalet utpendlare 40000 In- och utpendelare samt boende och arbetande i Lund år 1993-2009 35000 + 70 % under perioden 1993-2009 30000 25000 20000 + 30 % under perioden 1993-2009 15000 10000 5000 0 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Inpendlare över kommungräns Utpendlare över kommungräns Bor och arbetar i kommunen Källa: Lunds kommun 20

1995 2005 2015 2025 2035 Lunds kommun fortsatt god tillväxt under de närmaste 10 åren Antal invånare Lund kommuns folkökning 1995-2011, samt prognos fram till 2040 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 År Källa: SCB, Statisticon och Evidens Folkökning Prognos Flyttnetto 21

1985 1990 1995 2000 2005 2010 Avtagande flyttnetto men relativt högt födelsenetto Antal invånare Lunds befolkningsförändringar 1985-2011 2 000 1 800 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 År Källa: SCB och Evidens Flyttnetto Födelsenetto 22

Kontorshyrorna i centrala Lund och i företagsområdena är ca 1 500-2 000 kr/kvm/år med vakanser på 3-8 procent Kontorslokaler med värdeår 2000 eller senare Hyra (Kr/kvm/år) Vakans (Procent) Läge Låg Normal Hög Låg Normal Hög Centrum 1 700 2 000 2 400 6 8 10 Ideon- Brunnshög 1 350 1 600 1 900 1 3 5 S:t Lars 1 200 1 400 1 600 1 3 5 Övriga centrum Övriga tätorten Övriga kommunen 1 200 1 400 1 600 3 5 8 900 1 100 1 300 5 10 15 800 1 000 1 200 5 10 15 Källa: Datscha. 23

Bostadsrättspriserna längs stråket är ca 19 000 35 000 kr/kvm Bostadsrättspriser på andrahandsmarknaden 2012, normerat med avgift om 650 kr/kvm/år 21 400 kr/kvm 27 000 kr/kvm 19 500 kr/kvm 28 100 kr/kvm 34 400 kr/kvm Källa: Värderingsdata och Evidens. 24

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 De senaste 10 åren har Lund i medeltal byggt ca 330 bostäder i flerbostadshus och 170 småhus per år Antal lägenheter Bostadsbyggande fördelat på småhus och flerbostadshus i Lunds kommun 1995-2011 1 000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Källa: SCB och Evidens Flerbostadshus Småhus År 25

Lund har god tillväxt och planerad utbyggnad längs stråket bedöms rimlig men utmanande Malmös LA har vuxit genom stark regionförstoring och Lund är en av regionens snabbast växande kärnor. Inpendlingen till Lund har vuxit kraftigt och förvärvsarbetande dagbefolkningen har under de senaste 10 åren vuxit med ca 1 000 personer per år. Lund har en relativt stark bostadsmarknad med prisnivåer som motiverar nyproduktion längs hela stråket från Lund C till ESS. Betalningsviljan för bostäder är som högst i centrala Lund (ca 35 000 kr/kvm) och faller sedan av betydligt i anslutning till spårsträckningens yttre stationslägen, med betalningsvilja om ca 19 000 kr/kvm. Bostadsbyggandet i Lund är förhållandevis omfattande med en produktionstakt på ca 500 bostäder per år, vilket ger ca 2,0 nya invånare per nybyggd bostad. Kommunens offensiva planer för utbyggnad längs stråket kan ställas i relation till Lunds tillväxttakt. Totalt planeras för 25 000 30 000 arbetsplatser längs stråket 1 och ca 4 000 bostäder 2, som ska produceras under en 15-årsperiod. Detta motsvarar årstakt om 1 500 2 000 arbetstillfällen och 270 bostäder per år. Om Lunds expansion i huvudsak koncentreras till stråket kan tillväxtambitionerna sägas vara rimliga om de ställs i relation till den nivå som Lund presterat under de senaste åren. Volymerna är dock stora och det kommer sannolikt vara en utmaning att uthålligt växa i denna takt under hela tidsperioden. Men: med dagens marknadsvillkor för Brunnshög kommer sannolikt genomförandetiden bli lång. Förbättrad kollektivtrafik kan därför tillföra värden som kan vara avgörande för planernas genomförbarhet. 1 Lund NE/Brunnshög står för 20 000 25 000 arbetsplatser och Ideon inkl Medicon Village mm står för ca 5 000 arbetsplatser (ca 224 000 kvm BTA). 2 Kommunen skattar tillkommande BTA bostäder till drygt 400 000 kvm. 26

Innehåll Bakgrund Lunds tillväxt Stadsplanering och fastighetsvärden tillämpning av empirisk modell Slutsatser 27

Stadsplanering och fastighetsvärden en empirisk modell På uppdrag av Stockholms läns landsting har Evidens i samverkan med konsultföretagen Spacescape och White genomfört en serie studier där läges- och stadsbyggnadskvaliteter för boende och kontorshyresmarknaden analyserats. Syftet med studierna har varit att utveckla kunskap som kan ligga till grund för bedömning, planering och scenarioanalys av regionens utveckling. Konkret har studierna bidragit med kunskap inom en rad frågor relevanta för stadsplanering, bl a: Identifierat stadskvaliteters attraktivitet för boende (flerbostadshus och småhus) och kontorshyresgäster Kvantifierat dessa värden i monetära termer Beskrivit relationen stadskvalitet stadsbyggande Studierna har utgått från data som beskriver Stockholmsregionen (Stockholms län) och är de mest omfattande studierna av sitt slag. Modellerna ger möjlighet att skatta påverkan på fastighetsvärden när nya stadskvaliteter tillförs, som t ex en spårstation. Nedan presenteras kort modellerna som förklarar attraktivitet för bostäder respektive kontor. Se även presentationer av studierna: http://www.evidensgruppen.se/content/vaerdering-av-stadskvaliteter 28

Analys av stadskvaliteter för flerbostadshus översiktlig metodbeskrivning Stadsbyggnadsanalyserna har genomförts av Spacescape och de statistiska analyserna har genomförts av Evidens. För att komma fram till den slutliga listan på stadskvaliteter har arbetet skett i tät dialog där nya stadskvaliteter kontinuerligt utvecklats och testats i en regressionsmodell efterhand. Sammanlagt prövades 1000 stycken relevanta stadsbyggnadsanalyser över Storstockholmsregionen mot priset på 7000 bostadsrättsförsäljningar mätt i kr per kvadratmeter någorlunda jämnt utsprida över regionen. Eftersom studiens huvudsyfte är att mäta det monetära värdet av väl specificerade stadskvaliteter har de 7 000 observationerna grupperats i 319 så kallade basområden. Genom att på detta sätt beräkna det genomsnittliga priset på bostadsrätter för vart och ett av drygt 300 basområden kommer variationen i priser att huvudsakligen bero på varierande läges-, områdes- och rumsegenskaper för studerade basområden, snarare än att bero på kvaliteter som utmärker bostäderna innanför ytterdörren. I analysen har värdet av närhet till station för spårbunden trafik, tunnelbana, pendeltåg eller spårvagn, beräknats 1. Resultaten visar att det går en kritisk gräns vid cirka 500 meters avstånd till en station. För bostäder som är lokaliserade mer än 500 meter från en station faller priserna med 1 370 kr/kvm bostadsytan, om bostadsmiljöerna har i övrigt likvärdiga stadskvaliteter. Resultaten kan illustreras med att man tar bort tunnelbanestationen vid Södra Farsta, allt annat lika, vilket skulle betyda att en genomsnittlig bostad på 80 kvm skulle falla i pris med drygt 100 000 kr. 1 Ingen av de restidsmått som prövats fick lika signifikant genomslag som närhet till spårstation. Närhet till busshållplats visade sig inte signifikant i modellen. Inte heller analyser av billtillgängligheten fick större signifikans för priset, vilket är anmärkningsvärt. 29

Modellens tillämpbarhet i Lund Den lägsta percentilen i det analyserade materialet har priser under 20 000 kr/kvm och den högsta percentilen över 70 000 kr/kvm. Modellen förklarar variation i betalningsvilja i samtliga dessa miljöer. Den prisnivå som är i Lund, ca 26 000 kr/kvm, kan t ex jämföras med närförort i Stockholm som har en prisnivå om ca 32 000 kr/kvm och modellen återger priserna väl i Stockholms närförort. Den värdepåverkan som t ex spårstation har utgörs av ett fast belopp om 1 370 kr/kvm inom influensområdet (500 m). Erfarenheter från hur lägenhetskvaliteter värderas av hushåll, som tex balkong eller utsiktskvaliteter, visar att en fast nivå är giltig på nästan alla marknader 1 där priserna är ca 20 000 kr/kvm eller högre och dels att deras nivå ligger fast relativt länge över tiden. Förutsättningarna i Lund bedöms inte på något avgörande sätt skilja sig från de som stadskvalitetsmodellen utgår från, varför tillämpbarheten därför bör vara rimligt god. 1 På mycket svaga marknader finns begränsningar för vilka värden som kan tillföras, eftersom relationen mellan underliggande betalningsvilja för bostaden och värdet av tillförda kvaliteter annars kan bli orimliga. 30

Stadskvalitetsmodellen för bostäder i flerfamiljshus förklarar 90 procent av variationen i pris Närhet till city Tillgång till spårstation Boende- och arbetandetäthet Entrétäthet Tillgång till gånggatunät Tillgång till urbana verksamheter Betalningsvilja för bostäder 90% Tillgång till park Tillgång till vatten 90% Kvartersform Socioekonomiskt index 31

Faktorernas monetära värde på bostadspriser Variabler som påverkar priset Antagen förändring Prisförändring, kr/kvm Gångavstånd till city 1 000 m -1 190 Gångavstånd till vatten 1 000 m -1 550 Parkytor inom 1 km 10 hektar 600 Urbana verksamheter inom 1 km 100 procent 1 760 Tillgång till gatunätet, R12 0,1 640 < 500 m till spårstation Ja 1 370 Kvartersform (andel slutna och utåtvända entréer) 10 procentenheter 500 32

Analys av stadskvaliteter för kontor översiktlig metodbeskrivning Det finns ingen officiell statistik kring hyresnivåer för kontorslokaler vilket kan jämföras med småhus/bostadsrätter där samtliga överlåtelser registreras. I studien har istället uppgifter från Strateg Fastighetskonsult använts. Dessa uppgifter är baserade på enkätundersökningar och värderingsuppdrag. Totalt har 86 områden studerats. Stadsbyggnadsanalyser har genomförts för en mängd olika relationer (mer än 500 analyser). Analyser kan göras på närhet eller tillgång till olika stadskvaliteter inom olika avstånd eller med olika nät (gångnät, kollektivtrafik etc). Exempelvis kan en analys beskriva avståndet via gångvägnätet från en adress (eller alla adresser) till en specifik målpunkt, det kan vara t.ex. park, vatten eller spårstation. Samband mellan hyresnivåerna och förekomst av stadskvaliteter studeras i en multipel regressionsanalys. Resultatet från den statistiska analysen visar att kontorshyran ökar ju fler boende som når området inom 30 min med kollektivtrafik. Det betyder att även hög boendetäthet i kollektivtrafiknära lägen kan lyfta ett kontorsområdes hyresnivå. Antal personer som når ett kontorsområde inom 30 minuters resa med kollektivtrafik. Källa: WSP och TMR Tillgänglighet med kollektivtrafik förklarar över 70 procent av variationen i hyra 33

Variation i hyra för kontor i Stockholms län kan till 90 procent förklaras med fem variabler Tillgänglighet med kollektivtrafik Area kontorslokaler el. antal anställda Entrétäthet 97% Andel anställda i kontorsintensiva branscher Utbud av handel och restauranger Hyra för kontorslokaler Modernitet 90% Vakans 34

Exempel på påverkan på lokalhyran vid förändring av modellens variabler Variabler som påverkar hyresnivån Antagen förändring Förändring i hyra kr/kvm/år Tillgänglighet med kollektivtrafik (Nattbefolkning som med kollektivtrafik når områdets mitt på 30 min) Utbud av handel och restauranger (serviceindex som beskriver utbudet av handel och restauranger) 100 000 fler som når företagsområdet 260 10 procentenheters högre indexvärde 155 Modernitet (värdeår) Förändrat värdeår med 10 år 170 Vakans 1 procentenhets högre vakans -13 Andel anställda i kontorsintensiva branscher 10 procentenheter fler i företagsområdet 110 Modellerna för bostäder och kontor har flera beröringspunkter, där de samverkar för att göra en miljö mer attraktiv. Täthet är inte en kvalitet i sig, men större dag- och nattbefolkning ger underlag för fler restauranger, handel och kultur, vilket på olika sätt påverkar betalningsvilja och hyra för bostäder och kontor. 35

Befintliga bostäder och kontor inom utrednings- /influensområdet Dagbefolkning i förstudiens influensområde (500 m från planerade hållplatslägen) är drygt 21 000 personer. Antalet boende inom förstudieområdet / influensområdet är ca 8 000 personer. Överslagsmässigt antagande om volymer kontor och bostäder inom influensområdet i nuläget Kontor, kvm LOA 300 000 Bostäder, kvm BOA 280 000 Källa: Förstudie. Spårväg Lund C till ESS. 2011-05-02. 36

Spårvägens värdepåverkan för befintliga bostäder och kontor skattas till ca 380 Mkr Kvm BOA /LOA Närhet till spårstation, Mkr Urbana verksamheter (bostäder) Utbud av handel och restauranger (kontor) Summa, Mkr Påverkan, % Bostäder 280 000 280 000 x 1 370 = 384 1 Finns begränsade effekter 3 384 4-7 % Kontor 300 000 Osäkert 2 Finns begränsade effekter 3 TOTALT 384-1 Inom influensområdet är värdepåverkan för närhet till spårstation enligt den empiriska modellen 1 370 kr/kvm. 2 För befintliga kontor bedöms effekterna vara små eftersom antalet personer (nattbefolkning) som når kontorslokaliseringarna inom 30 minuter sannolikt inte kommer att förändras på något avgörande sätt med eller utan spårtrafik. 3 Endast de bostäder som ligger i direkt anslutning till de nya exploateringsområdena kan tillskrivas ökade värden genom förtätning, som ger underlag för ökat utbud av urbana verksamheter. Motsvarande gäller för befintliga kontor. 4 Intervallet avser påverkan på betalningsvilja för bostäder i influensområdet, vilken är procentuellt lägst i centrala Lund och högre i de mer perifera delarna. 37

Planer på exploatering längs stråket omfattar bostäder och kontor om totalt ca 1,2 miljoner kvm BTA Längs stråket finns omfattande planer på förtätning och nyproduktion av bostäder och arbetsplatser. Kommunen skattar volymen ny BTA enligt nedanstående: Bostäder, kvm BTA Kontor, kvm BTA Totalt, kvm BTA Sjukhuset Osäkert LTH Osäkert Ideon inkl Medicon Village etc 56 000 224 000 280 000 Lund NE/Brunnshög 360 000 540 000 900 000 Summa 416 000 764 000 1 180 000 38

Spårvägens värdepåverkan för nya bostäder och kontor skattas till ca 3 200 Mkr Kvm BOA/LOA Närhet till spårstation, Mkr Urbana verksamheter (bostäder) Summa, Mkr Påverkan, % Utbud av handel och restauranger (kontor) Bostäder 416 000 x 0,8 = 333 000 333 000 x 1 370 = 455 1 333 000 x 1 760 = 586 3 1 041 10 % 5 Kontor 764 000 x 0,8 = 611 000 Osäkert 2 611 000 x 3 600 = 2 200 4 2 200 13 % 6 TOTALT 3 241 1 Inom influensområdet är värdepåverkan för närhet till spårstation enligt den empiriska modellen 1 370 kr/kvm. 2 För befintliga kontor bedöms effekterna vara små eftersom antalet personer (nattbefolkning) som når kontorslokaliseringarna inom 30 minuter sannolikt inte kommer att förändras på något avgörande sätt med eller utan spårtrafik. 3 Tillskottet av urbana verksamheter beräknas tillföra ett värde som motsvarar en fördubbling, vilket enligt modellen för beräkning av stadskvaliteters monetära värden ger en värdepåverkan om 1 760 kr/kvm. 4 För kontoren ger den tillförda ytan/antalet arbetande underlag för en ökning som motsvarar 17,4 procentenheter, vilket ger en hyrespåverkan om 15,5 x 17,4 = 269,7 kr/vm/år. Antas direktavkasningskrav om 7,5 procent ger detta en värdepåverkan om 3 600 kr/kvm. 5 Avser bostäder i Brunnshög. 6 Avser kontor inom influensområdet, med hyresnivå som antas vara 2 000 kr/kvm/år utan spårväg. 39

Innehåll Bakgrund Lunds tillväxt Stadsplanering och fastighetsvärden tillämpning av empirisk modell Slutsatser 40

Slutsatser Koncentreras Lunds expansion i huvudsak till stråket Lund C till ESS bedöms de offensiva tillväxtambitionerna vara rimliga om de ställs i relation till den tillväxt som Lund presterat under de senaste åren. Med utgångspunkt från Trivectors bedömning att spårväg är den enda lösning som kan tillhandahålla nödvändig kapacitet, som utbyggnadsplanerna kräver, kan följande skattningar göras av ökade fastighetsvärden som spårvägen medför: För befintliga bostäder uppgår de ökade fastighetsvärdena till ca 400 Mkr (motsvarar 4-7 procent högre betalningsvilja). Befintliga kontor påverkas i begränsad omfattning För nya bostäder inom spårvägens influensområde skattas värdepåverkan till ca 1 Mrd kr och för nya kontor till ca 2,2 Mrd kr (motsvarar ca 10 procent respektive 13 procent högre pris/hyra jmf utan spårväg) Viktigt att notera är att beräkningarna avser fullt genomförd exploatering. 3 1 Tillgänglighet med kollektivtrafik Utbud av handel och restauranger Tillskott av nya kontorslokaler eller ökat antalet kontorsanställda Andel anställda i kontorsintensiva branscher Förstärkning av kontorsmiljöers attraktivitet kan ses som en dynamisk process med faktorer som stärker varandra. 2 Utmaningen för utveckling av nya kontorsmiljöer är att den dynamiska process som ger själförstärkande effekter förutsätter att flera kvaliteter etableras samtidigt, se vidstående figur. Tillgängligheten är en nödvändighet men är i sig inte tillräckligt, samtidigt krävs både täthet och ett attraktivt utbud av handel och restauranger. 41