Innehåll 01 Året i korthet 02 Detta är 04 Vd har ordet 06 Omvärld Verksamhet 08 Strategi och styrning 12 Fastighetsinnehav 16 Affärsområden 18 Stationsområden 22 Underhållsdepåer 26 Godsterminaler Hållbarhet 31 Medarbetare 32 Miljö 34 Intressentdialog Finansiell rapportering 36 Förvaltningsberättelse 42 Resultaträkning koncernen 46 Rapport över finansiell ställning koncernen 49 Eget kapital koncernen 50 Kassaflödesanalys koncernen 52 Moderbolaget 56 Redovisnings- och värderingsprinciper 61 Noter 88 Flerårsöversikt 90 Vinstdisposition 92 Revisionsberättelse GRI rapport 93 GRI rapport 94 GRI index 96 GRI resultatindikatorer 101 Bestyrkanderapport Bolagsstyrning 102 Ordförande har ordet 104 Bolagsstyrningsrapport 108 Styrelsens rapport om intern kontroll 111 Definitioner 112 Styrelse 113 Ledning
Året i korthet 1 Året i korthet Fastighetsintäkterna uppgick till 868 (804) MSEK. Nettouthyrningen uppgick totalt till 118 (17) MSEK och i befintligt fastighetsbestånd till 9 (15) MSEK. rörelseresultatet uppgick till 393 (355) MSEK, en ökning med 11 procent vilket främst beror på högre intäkter. Finansiella poster förbättrades till 55 ( 124) MSEK främst tack vare lägre räntenivåer Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 290 ( 73) MSEK, vilket motsvarar 4,1 procent. Årets resultat efter skatt uppgick till 43 (53) MSEK. Årets investeringar uppgick till 2 129 (609) MSEK. De största investeringarna är uppförandet av Kungsbrohuset samt förvärven av hotellfastigheten Orgelpipan 6 i Stockholm (mittemot Centralstationen) och Gullbergsvass 17:4 (Centralhuset) i Göteborg. I april genomfördes fusionen mellan AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier vilket stärkte s eget kapital med 553 MSEK. I oktober tecknade avtal med Alecta om försäljning av marken under World Trade Center i Stockholm för 600 MSEK. Styrelsen föreslår en utdelning om 100 (100) MSEK. Rörelseresultatet för 2010 prognostiseras att bli högre jämfört med, främst tack vare förvärvade fastigheter. Ekonomisk data MSEK Helår Helår 2008 Fastighetsintäkter 868 804 Driftöverskott 453 405 Rörelseresultat 393 355 Finansiella poster 55 124 Resultat efter finansiella poster 338 232 Värdeförändringar 290 189 Periodens resultat 43 53 Investeringar i fastigheter 2 129 609 Fastighetsförsäljningar 73 48 Vakansgrad hyra, % 5,2 4,7 Marknadsvärde fastigheter 8 946 7 186 Soliditet, % 37,2 39,7 Räntetäckningsgrad, ggr 8,5 2,8 Avkastning på eget kapital, % 1,3 1,7
2 Detta är gör skillnad Vision gör skillnad för människor och miljö. Affärsidé På kommersiella villkor utvecklar stationsområden, underhållsdepåer och gods terminaler längs järnvägen och bidrar därmed till en bättre transportsektor och ett grönare Sverige. i fastighetsbranschen Gemensamt för alla s fastigheter är att de har attraktiva lägen, historia och framtids möjligheter. Lokaler för kontor, service, butik och restaurang ligger nära strömmen av människor, något som gör dem till attraktiva hyresobjekt. Lokaler för underhållsdepåer och godsterminaler ligger nära de stora trafikströmmarna vilket underlättar för tågunderhållet och transporterna. i järnvägsbranschen Som det självklara navet i kollektivtrafiken är det s roll att dels erbjuda trafik operatörer och underhållsföretag funktionella stationer och depåer, dels att tillgodose rese närernas behov av trygghet och service på stationerna samt möjlighet till ett effektivt resande. Stationsområden nya erbjudanden utifrån resenärens behov fokuserar på resenärerna. Det handlar om att utveckla servicen och det kommersiella utbudet i stationerna så att de motsvarar besökarens och resenärens behov och förväntningar. medverkar också till att skapa och utveckla resecentrum och stationsområden. Underhållsdepåer utökad depåkapacitet och nya affärsupplägg För att skapa än mer effektiva underhållsdepåer och öka kapaciteten arbetar med nya affärsupplägg och öppnar för ökad konkurrens. Fler operatörer ska få tillgång till de strategiskt viktiga depåerna. Målet är att nå högre effektivitet och att främja avregleringen av tågtrafiken. Rätt läge på depåerna i landet och bra logistiklösningar för tågoperatörerna kommer på sikt att sänka de totala underhållskostnaderna, vilket i sin tur gynnar resenärerna. Godsterminaler konkurrensneutrala anläggningar med nya affärslösningar arbetar aktivt med att både förbättra gods- och kombiterminalerna och med att ta fram nya affärsmodeller för hur dessa ska drivas. Det finns stora möjligheter att öka godstransporter där flera transportsätt kombineras. Genom att öppna för konkurrens bidrar till ökade transporter på järnvägen och därmed till en bättre miljö.
Detta är 3 s erbjudanden Efterfrågade väntsalar erbjuder attraktiva väntsalar med kringtjänster till trafikoperatörer. I fokus står resenärernas behov av trivsel, trygghet och service, även på järnvägsstationer som inte ägs av. Genom att hyra väntsalsytan på stationer som ägs av andra företag säkerställer bolaget väntsalsfunktionen. Genom effektiva stationer vill bidra till ett ökat kollektivt resande med tåg och buss. Attraktiva affärslägen och service på stationer erbjuder attraktiva lägen för butiker, restauranger, kaféer och serviceföretag på stationerna. Stationernas inriktning är att bli en attraktiv mötesplats för resor, möten, mat och handel för de cirka 500 000 personer som dagligen besöker stationerna. Ett varierat och spännande utbud bidrar till ett ökat resande. Kommunikationsnära kontor erbjuder nya och flexibla kontor i centrala lägen och kontor i stationshus där den historisk atmosfären attraherar. Gemensamt för kontoren är det kommunikationsnära läget. Personliga möten underlättas och närheten till kommunikationer, butiker, restauranger, kaféer och annan service gör arbetsplatsen mer attraktiv. Kapacitets- och logistiklösningar erbjuder järnvägsbranschen moderna, trafiknära och funktionella kapacitets- och logistiklösningar. Genom att hyra ut underhållsdepåer direkt till trafikhuvudmän eller tåg operatörer bidrar bolaget till att tågunderhållet konkurrensutsätts. erbjuder också infrastrukturförvaltning, det vill säga förvaltning och underhåll av spår och kontaktledningar. Strategiskt placerade godsterminaler erbjuder transportföretag strategiskt placerade gods- och kombiterminaler för effektiv omlastning mellan lastbil och godståg. Med fokus på konkurrensneutralitet och tydliga mervärden och incitament för alla aktörer arbetar bolaget för att öka marknads andelarna för transporter på järnväg.
4 Vd har ordet Vd har ordet Jag är övertygad om att vårt beslut att sätta resenären i fokus främjar s affär totalt och genererar vinster som vi kan investera i nya projekt för att öka volymerna på järnväg. har en central roll i avregleringen av den svenska järnvägen. äger, utvecklar och förvaltar stationsområden, underhållsdepåer och godsterminaler i hela landet. Vårt uppdrag är att ta fram konkurrensneutrala affärsmodeller som öppnar marknaden för nya aktörer och gör det lättare, tryggare och bekvämare att resa kollektivt och att frakta gods på järnvägen. Vi är inne i en intressant period då många aktörer försöker hitta sina roller på en ny spelplan. Det är min uppfattning att vi, genom s centrala fastighetsinnehav, har möjlighet att ta ett större ansvar för att driva och samordna transportsektorns utveckling. Avregleringen av persontransportmarknaden skapar också många nya affärsmöjligheter. vill genom nya affärslösningar visa marknaden att det är möjligt att finansiera nya investeringar. Vi vill också ta initiativ och bidra när det krävs lokala samfinansieringslösningar mellan privata aktörer, kommunerna och staten. Starkt resultat fortsätter att utvecklas positivt. Rörelseresultatet ökade med 11 procent. Vi har en stabil finansiell ställning och når våra nyckeltal. Marknadsvärdena för våra fastigheter har endast gått ner med fyra procent tack vare centrala lägen och ett prognostiserat framtida ökat resande. I våra utvecklingsfastigheter Kungsbrohuset i Stockholm och Centralhuset i Sundbyberg har vi, trots en tuff hyresmarknad, kunnat hyra ut i stort sett alla lokaler. På grund av den ekonomiska nedgången ökade resandet endast svagt under året. Besöksantalet på s stationer var också relativt oförändrat. Stationer som är rena, trygga och säkra har bra förutsättningar för att bidra till ett ökat resande och att utveckla en attraktiv handel. Vad vi ser är en renässans för hela stationsområdet där stationen på många håll återtar sin roll som samhällets mittpunkt. Den totala godsvolymen på järnväg minskade under året med 17 procent. Det finns dock tecken på att tåget kan ta en större marknadsandel av de totala godstrans porterna. Intresset för godstrans porter på den svenska järnvägen ökar från både inhemska och internationella företag och logistikaktörer. Det är s vilja att skapa de konkurrensneutrala depåer och godsterminaler som krävs för att öppna marknaden för fler aktörer. Investeringar för framtiden har investerat över fem miljarder kronor i infrastruktur och fastig heter sedan 2001, då blev ett fristående statligt bolag. Under investerade vi drygt två miljarder kronor. Vi visar tydligt vår vilja att bidra till en grön samhällsutveckling med ett fortsatt starkt investeringsprogram på en till två miljarder kronor per år fram till 2020. Vi ser framför oss en fördubbling av antalet resenärer och mängden gods på järnväg. En tredjedel av s investeringar görs i projektfastigheter, som vi utvecklar och säljer med vinst. Det trippelt miljöklassade Kungsbrohuset, som delvis värms av överskottsvärme från de cirka 200 000 människor som varje dag besöker Centralstationen i Stockholm, har fått stor uppmärksamhet. Kungsbrohuset är ett bra exempel på hur konkret kan bidra till samhälls byggandet genom våra fastigheter i strategiska lägen. Kungsbrohuset ligger i hjärtat av Västra City, som tillsammans med Stockholms stad ska utveckla till en ny miljösmart och kommunikationsnära stadsdel som kan bidra till att öka det kollektiva resandet. Förvärvet av hotellfastigheten Orgelpipan 6, mittemot Centralstationen, gör det möjligt för oss att erbjuda resenärerna ett smidigare resande och en ny attraktiv entré till Citybanan. Det strategiska förvärvet av Centralhuset i Göteborg, i direkt anslutning till Central stationen, ger oss bättre möjligheter att utveckla hela stationsområdet och knyta ihop det med både Nordstan och den kommande Västlänken. I februari 2010 öppnade kombiterminalerna i Jönköping, Stockholm och Göteborg för alla aktörer efter en upphandling av nya terminaloperatörer på kommersiella villkor. På våra kombiterminaler knyter vi ihop godsflöden på lastbil och tåg. I Helsingborg fortsätter bygget av en ny underhållsdepå som beräknas stå färdig i maj 2010. Vi projekterar också för fler underhållsdepåer för att kunna möta en ökad efterfrågan på tågunderhåll.
Vd har ordet 5 Resenären i centrum För att öppna stationerna för fler aktörer och öka vår service till resenärerna lanserade i december två nya tjänster. Ledsagningstjänsten som vi i samarbete med Banverket erbjuder på 124 stationer i landet gör det enklare att resa för människor med funktionsnedsättning. På Centralstationen i Göteborg öppnade vi vår första stationslounge där alla tågoperatörer och andra företag kan erbjuda sina kunder en lugn arbetsmiljö och en avkopplande stund i anslutning till sin resa. Vi vill göra våra resenärer och kunder nöjda. Vår årliga resenärsundersökning hjälper oss att identifiera och prioritera förbättringar på stationerna. Resenärerna har ringat in tre fokusområden: trygghet, sittplatsmiljöer och toalettmiljöer. Här finns det mer att göra för oss, och det arbetet pågår. Organisation med affärskraft har utvecklats från fastighetsbolag till ett företag i både fastighets- och transport branschen med en strategisk och offensiv samhällsbyggarroll. För att öka affärskraften i organisationen och komma närmare kunden separerar vi från 2010 affärsutveckling från förvaltning. Uppdraget för våra affärs utvecklare är att ta fram nya, konkurrens neutrala affärsmodeller. Affärerna kopplas sedan samman med förvaltning i respektive affärsområde. För att matcha s nya strategi har vi under året adderat en rad nya kompetenser, bland annat inom affärsutveckling, logistik och handel. I mars 2010 har vi också anställt en chef för den nya avdelningen Hållbar utveckling, som tar plats i s ledningsgrupp. s medarbetare har många nya utmaningar och nya roller. Jag är glad och stolt över årets medarbetarmätning som på nytt visar att s anställda trivs på sin arbetsplats och är motiverade att utvecklas med. Fler framtida möjligheter Under året har vi arbetat med att profilera tydligare. Vi har formulerat en ny vision och en tydligare affärsidé som sätter människor och miljö i centrum, vilket också breddar vår målgrupp. Våra tjänster ska erbjudas fler människor och därför behöver vi synas tydligare med ett attraktivt varumärke. Därför har vi också tagit fram en ny visuell företagsidentitet inklusive en ny logotyp. Omprofileringen sker successivt under 2010. Järnvägen har medvind. Vi tror på det branschgemensamma målet att fördubbla det kollektiva resandet på tio år och att föra över mer godstrafik från väg till järnväg. vill vara en förebild internationellt när det gäller att skapa ett hållbart samhälle kopplat till transportsektorn. har under året klargjort sin roll. Men för att nå full effekt av avregleringen måste vi undanröja några återstående hinder. Min uppfattning är att Transport styrelsens roll och mandat måste tydliggöras och att järnvägs lagen behöver reformeras till vissa delar, så att fler områden kan marknads prissättas. Då kan fortsätta bidra till utveckling och tillväxt i den svenska transport sektorn. Stockholm den 23 mars Per Berggren, vd
6 Omvärld Omvärld Drivkraften i s affärer är volymer på järnväg såväl kollektivt resande som godstransporter. Omvänt gäller att s erbjudanden bidrar till ökat resande och ökad mängd gods på järnväg. Även om den ekonomiska nedgången varit den största på mycket länge har resandet varit relativt stabilt under. Gemensamt för efterfrågan på flera av s erbjudanden är utvecklingen av transportvolymerna och resandet på järnväg. Ett ökat resande innebär att fler besöker station erna men också att efterfrågan på tågunder håll ökar. Ökade resandeströmmar på station erna innebär ett större kundunder lag för butiker och service och därmed högre hyrespotential för. I takt med den växande transportvolymen ökar antalet tåg som måste underhållas, vilket skapar ett större behov av underhållsdepåer. Marknadspositionen för de kommunikationsnära kontoren gynnas också av ett ökat resande. Långsiktigt förväntas hög tillväxt Även om den ekonomiska nedgången i BNP under varit den största på mycket länge har resandet varit relativt stabilt. Persontransporter på järnväg har under flera år ökat. Åren 2001 2008 ökade persontransporterna, mätt i personkilometer, med totalt 26 procent. Preliminär statistik för visar att resandet endast ökade svagt. Besöksantalet på Jern husens stationer har varit stabilt under samma period. gör bedöm ningen att avmattningen i resandetillväxten under är tillfällig och att resandevolymerna kommer att fortsätta öka i framtiden. Långsiktigt talar flera faktorer till järn vägens fördel. Miljöaspekter såsom handel med utsläppsrätter, teknisk utveckling för snabbare tåg och ett ökat miljömedvetande bland både politiker och resenärer förväntas leda till ökad efterfrågan på miljö smarta transportmedel. Nya bansträckningar, som exempelvis Botnia banan i Norrland och Citytunneln i Malmö, ger samtidigt upphov till nya trafikmönster. s strategi är att finnas på tillväxtorter och viktiga järnvägsknutpunkter. En stor del av verksamheten är koncentrerad till de tre storstads regionerna. Den ekonomiska utvecklingen är på lång sikt mycket god på dessa marknader. För många av s stationer pekar långsiktiga prognoser på en mycket stark ökning av antalet resenärer. Godstransporterna har påverkats klart negativt av lågkonjunkturen och för märks en kraftig nedgång. Kombi trafiken, vilket är det segment inom gods som Jern husen framför allt är verksamt inom, har dock haft en relativt sett bättre utveckling än gods transporter på järnväg totalt sett. Sedan år 2000 har kombitrafiken haft en tillväxt på cirka 70 procent. På lång sikt förväntas en tillväxt på mellan 5 och 10 procent per år då segmentet gynnas av ökade containertransporter samt kvalitetsförbättringar och ökad punktlighet. För att transporter på järnväg ska fortsätta att öka krävs dock en väl fungerande infrastruktur. arbetar aktivt för att påverka en utbyggnad av nya bansträckningar och för investeringar i ett svenskt höghastighetsnät. Affärsmöjligheter på avreglerad marknad Den pågående avregleringen av järnvägstrafiken har redan lett till att flera stora internationella tågoperatörer har etablerat sig i Sverige, inom såväl fjärr- som regionaltrafik. s bedömning är att allt fler operatörer kommer att etablera sig i Sverige i takt med den fortsatta avregleringen. Därmed ökar konkurrensen om resenärerna. För att vara konkurrens kraftiga efterfrågar tågoperatörerna valfrihet i såväl service som genomförande. För att de nya behoven ska kunna mötas behövs konkurrensneutrala anläggningar och här skapas nya affärsmöjligheter för. Tågtillväxt och ny teknologi Operatörer inom både person- och godstransportsektorn ersätter successivt den äldre fordonsparken med moderna tågsätt. En analys av tågtillväxten i Sverige visar att det beräknas tillkomma cirka 600 nya tågsätt mellan år 2006 och 2020. Under samma period fasas knappt 300 av äldre modell ut, vilket ger en nettoökning på drygt 300 nya tågsätt. Tågtillväxten medför att en stor andel av tågflottan kommer att vara förnyad år 2020. De alltmer högteknologiska fordonen kräver special utrustning installerad i depåerna och förutsätter även andra underhållsrutiner och en utvecklad kompetens. Detta förändrar underhållsbehovet eftersom en stor del av reparationerna sker genom byte av kompo
Omvärld 7 Station Kontor Depå Kollektivoperatörer Trafikhuvudmän Hyresgäster Kunder Gods Resenärer Medarbetare Branschorganisationer Ägare Banker Finansinstitut Placerare Leverantörer Intressenter samverkar med ett antal intressenter i den dagliga verksamheten. Läs mer om Jern husens intressentdialog på sidan 34. nenter, som sedan kan lagas på annan plats. Sammantaget innebär detta att läget för det trafiknära tågunderhållet blir allt viktigare, vilket tillsammans med ökad person- och godstrafik skapar en god efterfrågan på s trafiknära underhållsdepåer. Efter frågan ökar också på nya depåer på grund av nya resandemönster. Handeln mindre konjunkturkänslig Butiksutbudet i s stationsfastigheter är mindre konjunkturkänsligt än till exempel det utbud som finns i köpcentrum och gallerior. Hushållens höga sparande och avvaktande inställning till konsumtion påverkar därmed mindre än många andra butiksfastighets ägare. Trots en volatil detaljhandelsutveckling för landet som helhet under året har detaljhandeln i stationsfastigheterna haft en stabil ökning på 2-3 procent. Stabila hyror trots finanskris Det senaste årets finansiella kris och ekonomiska nedgång har även påverkat och bolagets kunder. Fastighetsmarknaden har kylts av och stigande avkastningskrav har påverkat marknadsvärdena för fastigheterna negativt. Även hyresmarknaden har mattats av på många håll. har tack vare stabila hyror i stationsfastigheter och underhållsdepåer klarat avmattningen relativt bra. Avkastningskraven bedöms stabiliseras Den förmodade ökningen av avkastningskraven under bedöms inte ha blivit fullt så kraftig som marknaden tidigare har trott. Många fastighetsägare har inte sålt på de nivåer köparen har erbjudit. Det låga utbudet av fastigheter har därmed delvis motverkat en ökning av avkastningskraven. Marknadens avkastningskrav på framförallt underhållsdepåer och godsterminaler beror till stor del på fastighetens läge i förhållande till järnvägsnätet. För stationer är antalet besökare en viktig parameter eftersom det påverkar stabiliteten i driftnettot från butiker, restauranger och de kommunikationsnära kontoren. Oftast ligger avkastningskraven i nivå med övriga traditionella förvaltnings fastigheter, men med den skillnaden att de är mindre volatila över en konjunkturcykel. bedömer att avkastningskraven kommer att vara stabila 160 under kommande år. 140 Transporterad godsmängd och persontransporter Miljarder tonkilometer 25 24 23 22 21 20 Miljarder personkilometer 14 19 8 Fastighetstransaktioner i Sverige 18 7 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Prognos Fastighetstransaktioner i Sverige (MDSEK) Tonkilometer Personkilometer 120 Fastighetstransaktioner i Sverige Fastighetstransaktioner i Sverige (MDSEK) 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Avkastningskrav kontor (%) 8 0 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 Prognos Transaktionsvolym Stockholm Göteborg Malmö Källa: Savills Källa: SIKA 7 6 5 4 3 2 1 13 12 11 10 9 Avkas
8 Strategi och styrning Strategi är ett fastighetsbolag i järnvägssektorn och finns på tillväxtorter och viktiga järnvägsknutpunkter. På kommersiella villkor utvecklar, äger och förvaltar stationsområden, underhålls depåer och godsterminaler längs den svenska järn vägen. s strategiska inriktning har ett av Sveriges mest spännande fastighetsbestånd med stationer, underhållsdepåer och godsterminaler koncentrerade till tillväxtorter och viktiga transportnoder. är en långsiktig aktör med fokus på utveckling, ägande och förvaltning. Utveckling utvecklar nya och befintliga stations-, depå- och godsterminalområden med en helhetssyn för både eget och annans ägande. Ägande äger stationer, underhållsdepåer och godsterminaler på tillväxtorter och i viktiga järnvägsknutpunkter. Över utvecklingsfaser äger vi även andra fastigheter inom dessa områden. När fastigheterna uppnått rätt utvecklingsfas med beaktande av krav på risktagande och avkastning kan de avyttras. Förvaltning förvaltar fastigheter i nära samverkan med kunder och transportsektorn. Tjänster utvecklar och levererar tjänsteerbjudanden i anslutning till stations-, depå- och godsterminalområden. s ambition är att tillvarata utvecklingsmöjligheter i befintlig verksamhet och expansionsmöjligheter till nya marknader. Bolaget ska vara en ledande och efterfrågad aktör inom fastighets- och transportsektorn som bidrar till nöjda rese närer och hyresgäster. ska också kännetecknas av kompetenta och motiverade medarbetare samt vara ett bolag som medverkar till en miljösmart utveckling av samhället. är helägt av svenska staten. Uppdraget är att, utifrån ett kommersiellt perspektiv, medverka till att stationer, underhållsdepåer och godsterminaler utvecklas och ställs till resenärers, trafikoperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. ska också se till att resenärernas behov av trygghet, säkerhet och service uppfylls. Bolaget ska inom ramen för kravet på affärsmässighet vara ett ledande företag i utvecklingen av den svenska järnvägs sektorn i syfte att främja och stödja kollektivt resande och godstransporter på järnväg. För att tillvarata nya affärsmöjligheter inom utvecklings-, ägande och förvaltningsaffären samt nya tjänster fokuserar nu ytterligare på transportsektorn och stads planering. Det gör bolaget genom de fyra strategiska inriktningarna; Konkurrensneutralitet, Utveckling för ökat resande, Behov av ökad kapacitet samt Stadsutveckling för tillväxt. Konkurrensneutralitet Den pågående avregleringen av järnvägen har redan lett till att flera stora internationella tågoperatörer etablerat sig i Sverige. För att vara konkurrenskraftiga efterfrågar tågoperatörerna valfrihet i såväl service som hanteringskedja. De vill välja fritt bland stationer, underhållsdepåer och godsterminaler utan konkurrensbegränsningar samt upphandla tjänster bland en mångfald av leverantörer. För att de nya behoven ska kunna mötas behövs konkurrensneutrala anläggningar inom både stations-, depå-, och godsterminal områden och här skapas nya affärsmöjlig heter för. För att nya operatörer ska kunna erbjuda sina resenärer olika tjänster i stationsmiljön har utvecklat varumärkesneutrala tjänster, till exempel en stationslounge som är öppen för alla tågoperatörer och andra företag. En fungerande marknad för underhåll av tåg är en förutsättning för att tågen ska gå i tid och en fungerande underhållsmarknad kräver i sin tur konkurrensneutrala depålösningar. förändrar därför aktivt underhållsdepåerna i denna riktning. Även hanteringen av gods på järnväg behöver göras konkurrensneutral. För att öka godsvolymen på järnväg och för att behandla alla godstransportörer lika har därför luckrat upp de facto monopolet på driften av kombi terminaler.
Strategi och styrning 9 I Norrköping utvecklar tillsammans med Norrköpings kommun ett nytt resecentrum. Järnvägen kommer att gå på en bro genom stadsdelen Butängen. De upphöjda perrongerna underlättar för byten mellan olika trafikslag. Stationer Underhållsdepåer Godsterminaler ska skapa och utveckla både befintliga och framtida stationer och stationsområden som bidrar till ett ökat resande. ska erbjuda fullt utrustade underhållsdepåer som är placerade med hänsyn till nutida och framtida trafikmönster. s ska erbjuda kompletta godsoch kombiterminalserbjudanden utifrån marknadens efterfrågade behov. Utveckling för ökat resande s ambition är att bidra till effektiva och attraktiva transportlösningar för resenärer och gods på järnväg. Bolagets målsättning är att samtliga verksamheter ska bidra till ökade volymer på järnväg både godstransporter och persontransporter. s stationer ska bidra till att få nya grupper av resenärer att åka kollektivt och få dem som redan reser att resa mer. Depåerna ska bidra till att tågen är hela och rena och går i tid. Genom effektiv utformning och rätt placering kommer depåerna också att bidra till sänkta underhållskostnader vilket kan resultera i lägre biljettpriser och därmed ökat resande. Med ökade volymer på järnväg stärks s affär. Behov av ökad kapacitet Dagens stationer och depåer innebär begränsningar i kapacitet för hur mycket järnvägstransporterna kan öka. Det som allmänt kallas sidosystemet består av knutpunkter i form av över 30 kombi terminaler, 700 bytespunkter (varav 220 med stationshus) samt 50 depåer. För att lyckas med fördubblingsmålet driver Jern husen flera viktiga frågor för sidosystemet, bland annat finansiering, ansvarsgränser och legala strukturer. För att främja en helhetssyn för stationer, depåer och godsterminaler jobbar aktivt med frågan om ansvarsgränser på sidosystemen. driver utvecklingen av kapacitetsfrågor i sidosystemen för att skapa möjligheter för utveckling av knutpunkterna till attraktiva anläggningar som driver flöde. Stadsutveckling för tillväxt har, som en aktör i transportsektorn och ägare av centrala fastigheter i många av Sveriges största städer, stora möjlig heter att driva visionära stadsutvecklingsprojekt. Dessa projekt definierar i många fall städernas framtida stadskärna. Genom att utveckla attraktiva miljöer i anslutning till stationerna kan bidra till att skapa en tät och attraktiv kärna i regionerna, vilket i sin tur är en viktig faktor för regionförstoring. bidrar samtidigt till att förbättra förutsättningarna för ett ökat kollektivt resande. Detsamma gäller omvänt fler resenärer på stationerna bidrar till ett starkare underlag för utvecklad kommersiell service. Utvecklingen av stationen och närområdet stödjer därmed varandra. arbetar i sina stadsutvecklingsprojekt med utgångspunkt från ett miljösmart tänkande. Det innebär bland annat att de byggnader som planeras ska vara energieffektiva och hålla en hög miljöprestanda samt vara effektiva i sin utformning. Var dagen ska kunna levas i området utan att behöva använda onödiga transporter och det centrala läget ska utnyttjas så mycket som möjligt för att få in boende och kommersiell verksamhet nära stationsområdet. Många boende och företag ska ha goda förutsättningar att agera miljösmart. Det underlättas om verksam heter som driver kollektivt resande lokaliseras till stationsområdet och om stationsområdet utvecklas till en tät stadsdel som integreras med stadens kärna.
10 Strategi och styrning Stabil finansiell ställning trots en orolig omvärld har klarat av den finanskris som har pågått sedan hösten 2008 utan att påverkas i någon nämnvärd omfattning. Bolagets stabila kassa flöden och goda finansiella ställning skapar förutsättningar för framtida tillväxt. har karaktäriserats av historiskt låga räntor. gick in i året med relativt kort räntebindning och har till stor del kunnat dra nytta av den låga räntan. Finansnettot för året blev det lägsta i bolagets historia. Under andra halvan av har gradvis förlängt ränte bindningen för att säkerställa låga ränte nivåer även i framtiden. Under året genomfördes fusionen mellan AB (publ) och AB Swedcarrier. Detta innebar att s låneskuld minskade med cirka 582 MSEK. Jern husens nettolåneskuld har ändå ökat under året till följd av strategiskt viktiga investeringar varav uppförandet av Kungsbrohuset i Stockholm och förvärven av Centralhuset i Göteborg och hotellfastigheten Orgelpipan 6, mittemot Centralstationen i Stockholm, har varit de enskilt största. Under året har det varit en fortsatt god efter frågan på s företagscertifikat. Vid årets utgång hade hela programmet om 2 000 MSEK utestående på marknaden. Läs mer om s finansiering och de finansiella posterna i not 10, 11, 17, 21, 24, 27 och 28. Finansiella mål är ett tillväxtbolag som väntas expandera relativt kraftigt de närmaste åren till följd av investeringar och nya affärs satsningar. Detta möjliggörs tack vare stabila kassaflöden och långsiktiga finansierings lösningar.s tillväxt ska genomföras i finansiell balans och bolagets finansiella mål kvarstår: konkurrenskraftig avkastning jämfört med andra fastighetsbolag avkastning på eget kapital om minst 12 procent under en konjunkturcykel soliditet mellan 35 och 45 procent räntetäckningsgrad på minst 2 gånger utdelning av det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn till övriga finansiella mål och strategier. Finansverksamheten Finansverksamheten inom koncernen är centraliserad till moderbolaget för att kunna ta tillvara stordriftsfördelar och synergi effekter. Verksamheten styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy vars syfte är att säkerställa s finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Riskhantering är exponerad för ett antal finansiella risker, varav de mest framträdande är ränterisk, kreditrisk och refinansieringsrisk. Ränterisk Ränterisk är den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Ränteriskhanteringen inom har som utgångspunkt att en kort räntebindning historiskt sett varit billigare än en lång räntebindning över tiden. En kort räntebindning kan dock ge större utslag i resultat räkningen vid snabba ränteförändringar varför konjunkturläge och s finansiella ställning bör beaktas vid valet av räntebindning. Utifrån detta ska den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i vara mellan 12 till 48 månader. Ränte bindningen hanteras genom lån med en löptid på max ett år samt genom derivat med en löptid på max 10 år. Kreditrisk Kreditrisk avser risken att en motpart inte fullföljer sina åtaganden. ingår endast kreditlöften och finansiella derivatavtal med de stora affärsbankerna på den svenska marknaden, vilket begränsar risken. Refinansieringsrisk Refinansieringsrisk avser risken att det uppstår svårigheter av allvarlig natur att refinansiera en låneportfölj eller att det tillfälligt vis uppstår störningar på marknaden som kan leda till att nyupplåningen inte kan ske till rimliga kostnader. Jern husen har en långsiktig finansieringsstrategi för att minimera denna risk i bolaget.
Strategi och styrning 11 s mål ska vara en långsiktig aktör och en naturlig samarbetspartner som arbetar för både ökad tillväxt och en optimal lönsamhet med den svenska järnvägen som utgångspunkt. Finansiella mål Avkastning på eget kapital ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. Över en konjunkturcykel ska avkastningen på eget kapital, efter skatt, uppgå till minst 12 procent. Soliditet Soliditeten ska långsiktigt uppgå till mellan 35 och 45 procent. Målet är satt utifrån att fastighetsförvaltning tillsammans med stora investeringar kräver en finansiell stabilitet och styrka. Räntetäckningsgrad Målet är att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Om räntenivån förändras krävs ett resultat före finansiella poster som med en viss marginal kan täcka räntekostnaden. Utdelning Utdelning av det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn till övriga finansiella mål och strategier. Rörelseresultat Mål för rörelseresultatet sätts varje år utifrån budget. För var budgeterat rörelseresultat 360 MSEK och målet 390 MSEK. För att motivera och engagera medarbetarna till positiva insatser kopplades ett incitamentsprogram motsvarande en halv månadslön till målet. 2010 Utfall Mål Mål Läs mer 1,3 % > 12 % > 12 % 37,2 % 35 45 % 35 45 % s.10, 49, 89 s.10, 49, 89 8,5 ggr > 2,0 ggr > 2,0 ggr s.10, 89 100 MSEK n/a n/a s.90 393 MSEK > 390 MSEK 480 MSEK s.42 Operativa mål Nettouthyrning Målet för nettouthyrning sätts varje år utifrån budget. Målet för nettouthyrning i befintlig verksamhet Målet för nettouthyrning i nyuthyrning i utvecklingsfaser Drift- och underhållskostnader s långsiktiga mål för drift- och underhållskostnader är att ligga under branschsnittet. Det årliga målet sätts utifrån budget. 9 MSEK 142 MSEK > 40 MSEK > 112 MSEK > 13 MSEK > 50 MSEK s.44 446 kr/kvm < 423 kr/kvm < 450 kr/kvm s.40, 42 Beslutade investeringar ska utveckla nya och befintliga fastigheter. Målet är att över en treårsperiod besluta om investeringar om mer än en miljard kronor per år. 2 129 MSEK > 1 000 MSEK > 400 MSEK s.15, 40 Kontrakterad försäljning av mindre stationer Mindre stationer som inte efterfrågas av resenärer och tågoperatörer ska säljas till nya ägare för att renodla s fastighetsinnehav. 44 fastigheter 45 fastigheter 34 fastigheter s.15 Miljö Resenärer Kund Medarbetare Motiverade medarbetarindex MMI Målet är att MMI långsiktigt ska uppgå till över 4,0. Genom engagerade medarbetare som får ta ansvar och med ett tydligt ledarskap skapar goda förutsättningar för nöjda medarbetare. Nöjd Kundindex NKI Målet är att NKI långsiktigt ska uppgå till mellan 70 80. Genom att vara mer affärsmässiga, ha en närmare kunddialog och leverera mer kundnära tjänster är förutsättningarna stora att ska nå det långsiktiga målet. Nöjd resenärs index NRI har startat upp arbetet med NRI-undersökningar. NRI-undersökningen omfattade både resenärer och besökare på 17 små och stora stationer. Energieffektivisering Vid utgången av lyckades uppnå en energieffektivisering på 4,8 procent i förhållande till basåret 2008. 4,3 > 4,0 > 4,0 s.31 64 66 66 s.20 62 71 65 s.20 4,8 % 3 % 3 % s.32
12 Fastighetsinnehav Fastighetsinnehav s fastighetsbestånd är koncentrerat till tillväxt orter och viktiga järnvägsknutpunkter. Beståndet utgörs av järnvägsstationer, kontor, bygg rätter och mark inom stationsområden samt av underhållsdepåer och godsterminaler. Fastig heterna förvaltades under i fyra affärs områden; Stationer, Mindre stationer, Verkstäder och Projektfastigheter. Per den 31 december ägde 279 (309) fastigheter i 93 kommuner. Det totala marknadsvärdet uppgick till 8 946 (7 186) MSEK. Ökningen av värdet beror främst på fastighetsinvesteringar och förvärv. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar, förvärv och investeringar, har marknadsvärdet minskat med 4,1 ( 1,2) procent. Hyresvärdet uppgick till 705 (678) MSEK exklusive media, och den uthyrbara lokalarean (LOA) till 682 000 (677 000) kvm. 80 procent av marknadsvärdet för s fastigheter avser fastigheter i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö. Affärsområde Stationer äger och förvaltar fastigheter inom stationsområden samt utvecklar stationsfastigheter på tillväxtorter och viktiga järnvägsknutpunkter. I affärsområdet ingår 61 (63) fastigheter med ett bedömt marknadsvärde på 3 754 (3 038) MSEK. Större delen av värdet är koncentrerat till de tre stora centralstationerna med intilliggande stationsområden i Stockholm, Göteborg och Malmö. Den normaliserade avkastningen uppgår till 6,8 procent och driftöverskottet 205 (192) MSEK. Fastigheter inom stationsområden utgörs av stationer, kontor, mark/parkering och potentiella byggrätter. Stationerna som förvaltas av affärsområdet är medelstora till stora med stort resandeunderlag. En stor del av den uthyrbara arean i s fastigheter inom stationsområden utgörs av kontor. I Göteborg och Malmö är några av dessa ytor lokaliserade i rena kontorsfastigheter och hyrs av företag verksamma inom järnvägsbranschen som har ett stort behov att vara nära resenärerna och stationerna. Av denna anledning ingår de i s kärnverksamhet. I affärsområdet ingår även flera betydande markfastigheter och potentiella byggrätter. I Stockholm arbetar för att utveckla cirka 100 000 kvm byggrätter som kan innebära en överdäckning av nuvarande spårområde. I Göteborg äger en väsentlig markfastighet som idag nyttjas som parkering men som på sikt kan komma att bebyggas med handel, kontor och bostäder. Affärsområde Verkstäder *) äger, utvecklar och förvaltar underhållsdepåer för tågunder håll samt gods- och kombi terminaler. Utöver byggnader på fastigheter äger och förvaltar affärsområdet även spår och kontaktledningar i anslutning till depåer och godsterminaler. I affärsområdet ingår 68 (67) fastigheter med ett bedömt marknads värde på 2 028 (1 819) MSEK. Den normaliserade avkastningen uppgår till 9,0 procent och driftöverskottet 179 (161) MSEK. 22 av fastigheterna är trafiknära underhålls depåer vilket är depåer för lätt fordonsunderhåll (service och byte av komponenter) i nära anslutning till driften av trafiksystemen och de stora järnvägsknutpunkterna. Övriga under hållsdepåer består generellt av två typer av fastigheter, större äldre depåområden avsedda för tungt Marknadsvärde per affärsområde Marknadsvärde per kommun C B D A A Stationer, 42% B Projektfastigheter, 33% C Verkstäder, 23% D Mindre stationer, 2% D EFG C B H I A A Stockholm, Solna och Sundbyberg, 60% B Göteborg, 15% C Malmö, 5% D Västerås, 2% E Helsingborg, 2% F Uppsala, 2% G Örebro, 2% H Gävle, 1% I Övriga, 11%
Fastighetsinnehav 13 underhåll samt fastigheter med mindre äldre byggnader. De senare ofta av typen cirkelstall för garagering och underhåll av enstaka lok och vagnar. Många av dessa fastigheter konverteras till annan användning i takt med att denna typ av verksamhet minskar. I affärsområdet ingår också gods- och kombiterminaler med containeromlastning mellan järnväg och landsväg. Affärsområde Projektfastigheter äger, utvecklar och avyttrar fastigheter i storstadsregionerna som ej ingår i kärnverksamheten. Alla affärsområdets fastigheter ska på kortare eller längre sikt avyttras. Avyttring kan ske både externt och internt, det senare om fastig heten efter utveckling ingår i kärnverksam heten. I affärsområdet ingår 65 (56) fastig heter med ett bedömt marknadsvärde på 2 991 (2 103) MSEK. Driftöverskottet uppgår till 64 (53) MSEK. Affärsområdet är i slutfasen av uppförandet samt renoveringen av kontorsfastigheterna Kungsbrohuset (LOA cirka 27 000 kvm) samt Centralhuset Sundbyberg (LOA cirka 5 000 kvm). Centralhuset ligger i direkt anslutning till kontorsfastigheten Sundbyberg 2:81 (LOA cirka 12 000 kvm) som färdigställde under 2007. Gemensamt för alla projektfastigheter är det kommunikationsnära läget vilket bidragit till en hög efterfrågan på lokaler i fastigheterna. En affärsuppgörelse träffades under med Alecta avseende tomträtten till World Trade Center i Stockholm (Terminalen 1) vilket innebär att tomträtten upplöses och avyttras. är ny ägare av Cityterminalen som utgör de nedre planen av befintlig byggnad. Under 2010 fortsätter affärsområdet med utvecklingen av den nyligen förvärvade hotellfastigheten Orgelpipan 6, mittemot Centralstationen i Stockholm. Fastigheten har förvärvats i syfte att integrera nya Station City med Centralstationen i samband med färdig ställandet av Citybanan. Affärsområdet arbetar också med utveckling av flera betydande markområden i Göteborg, Malmö, Borås och Gävle där byggnation kan påbörjas inom en överskådlig framtid. I affärsområdet ingår 46 fastigheter för Stockholmslokaltrafik (SL) varav en pendeltågsverkstad och resterande pendeltågsstationer. Fastigheterna förvaltas av SL. Affärsområde Mindre stationer**) äger, utvecklar och förvaltar samt avyttrar främst stationsfastigheter på mindre orter. Många av dessa har inte längre kvar funktionen som station utan används som kontor och butiker av små och lokala näringsidkare. Fastigheterna avyttras i syfte att utvecklas av lokala aktörer som kan skapa en bättre långsiktig lönsamhet både för fastigheten och för orten. I affärsområdet ingår 85 (123) fastigheter med ett bedömt marknadsvärde på 172 (226) MSEK. Den normaliserade avkastningen uppgår till 10,0 procent och driftöverskottet 8 (7) MSEK. I affärsområdet ingår flera markfastigheter. För flera av dessa pågår försäljningsdiskussioner med exploatörer som avser att utveckla fastigheterna till levande områden för bostäder och handel. *) Affärsområde Verkstäder har per den 1 februari 2010 delats upp i de två affärsområdena Depåer respektive Godsterminaler. **) Affärsområde Mindre stationer är per den 1 februari 2010 en del av affärsområde Stationer. Fastighetsinnehav per affärsområde Specifikation av marknadsvärde Affärsområde 1) Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt Antal fastigheter 61 68 65 85 279 Hyresvärde, MSEK 279 268 122 36 705 Marknadsvärde, MSEK 3 754 2 028 2 991 172 8 946 Lokalarea, kvm 3) 120 457 436 221 65 073 60 446 682 197 Vakant lokalarea, kvm 12 668 51 721 2 811 25 166 92 366 Vakansgrad hyra, % 3,4 5,2 4,1 23,9 5,2 Återstående kontraktstid, år 2,5 2,4 5,7 1,3 3,0 1) Avser endast fastighetsägande affärsområden. MSEK Totalt Antal Marknadsvärde 1 jan 7 186 309 Driftnettoeffekt 45 Projektvinster/-förluster 84 Högre direktavkastningskrav 1) 171 Delsumma orealiserad värdeförändring 300 Investeringar 1 192 Förvärv 937 6 2) Frånträden 73 36 3) Realiserad värdeförändring 4 Marknadsvärde 31 dec 8 946 279 1) I genomsnitt 0,15 procentenheter 2) Fyra förvärv samt två fastighetsbildningar 3) 44 fastigheter har frånträtts varav 36 i sin helhet
14 Fastighetsinnehav Marknadsvärde per affärsområde och fastighetstyp MSEK 4 000 3 000 1 500 1 000 500 0 Stationer Underhållsdepåer Kontor Trafiknära underhållsdepåer Tomträtter Hotell Potentiella byggrätter Mark/Parkering Kombiterminaler SL fastigheter Godsterminaler AO:Stationer AO:Verkstäder AO:Projektfastigheter AO:Mindre stationer Total lokalarea per ort 67 500 90 000 kvm 45 000 67 499 kvm 22 500 44 999 kvm 0 22 499 kvm
Fastighetsinnehav 15 Värdeförändringar Realiserad värdeförändring fastigheter Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid före gående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. redovisar realisations vinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 4 (0) MSEK. Orealiserad värdeförändring fastigheter Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång minskat med marknadsvärdet vid föregående årsskifte, årets investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen i s bestånd uppgick till 300 ( 73) MSEK, vilket beror på lägre driftnetton, nedskrivningar i pågående investeringsprojekt samt ökade avkastningskrav. De prognostiserade driftnettona är något lägre för ett antal fastigheter under de närmaste åren på grund av ökade utgifter för planerat underhåll. Den negativa effekten motverkas dock delvis av bedömt ökade hyror tack vare pågående investeringar och om förhandlingar av flera stora hyresavtal. Projektnedskrivningar beror främst på grundförstärkningen på Centralstationen i Stockholm och investeringarna i Centralstationen i Malmö. Projektnedskrivningarna balanseras delvis mot projektvinster som skapats på den mark vid Stockholms MSEK 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Nettoinvestering och värdepåverkan Centralstation där planerar byggrätter. Avkastningskraven bedöms ha ökat på större delen av s fastigheter under året. Generellt är ökningen större på underhålls depåer än på stationer. Störst påverkan på marknadsvärdet har ökningen av avkastnings krav på kontorsfastigheter med höga driftnetton i Stockholmsområdet. På centralstationerna i Stockholm, Göteborg och Malmö bedöms avkastningskraven vara oförändrade beroende på en stabil marknad. Effekten av ökade avkastnings krav påverkar marknadsvärdet negativt med 171 MSEK vilket motsvarar en genomsnittlig ökning av avkastningskraven med 0,15 pro cent enheter. Investeringar och förvärv Förvärv och investeringar i fastigheter uppgick till 2 129 (609) MSEK. Investeringar i stationer har fortsatt i hög takt för att skapa en trivsam och levande miljö runt stationerna. På Centralstationen i Stockholm har arbetet med grundförstärkning, modernisering och skapande av nya ytor påbörjats. I Malmö och Uppsala har arbetet fortsatt med en ny stationsdel och ett nytt resecentrum. I Göteborg har Centralhuset (Gullbergsvass 17:4) förvärvats i syfte att utveckla en ny attraktiv station för ökat resandet som den planerade Västlänken medför. I Stockholm har hotellfastigheten Orgelpipan 6 förvärvats i syfte att utveckla en ny stationsdel i samband med färdigställandet av Citybanan. MSEK 1 200 1 000 800 600 400 Investeringar och försäljningar, per kommun Flera stora projekt har påbörjats på de trafiknära underhållsdepåerna där förbättrad logistik, ökad kapacitet och anpassning för en tekniskt utvecklad tågflotta är målet. I Helsing borg har mark förvärvats och en ny depå öppnar under 2010. På depån Hagalund i Solna har flera moderniserings- och tillbyggnadsprojekt fortsatt som planerat. En stor satsning pågår för kombiterminalerna för att öppna terminal driften för konkurrens och därigenom öka godsvolymen på järnväg. Jern husen har också investerat i Västerås Kombi terminal som anpassats för ökade volymer. Investeringen i två stora ny- och ombyggnads projekt av kontor har fortsatt under året, Kungsbrohuset i Stockholm som också är den enskilt största investeringen samt Central huset i Sundbyberg. Försäljningar och frånträden Under året frånträddes 44 (37) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en kontrakterad köpeskilling, om 73 (52) MSEK. Under året kontrakterades 44 (34) fastigheter, eller del av fastigheter, för försäljning med en köpeskilling om totalt 713 (42) MSEK. Bland annat tecknades ett avtal om försäljning av tomträtten till World Trade Center i Stockholm (Terminalen 1) för 600 MSEK. Dessutom har avyttringen av kontorsfastigheten Klassrummet 1 vid Norra Bantorget i Stockholm kontrakterats. En förteckning över årets samtliga frånträden och försäljningar finns i fastighetsförteckningen. MSEK 600 500 400 300 200 100 Orealiserad värdeförändring, fastigheter 500 1 000 1 500 200 0 0 100 200 2 000 2005 2006 2007 2008 Investeringar och förvärv Nettoinvestering Värdeförändring Värdeförändring exkl effekt av förändrade avkastningskrav 200 Stockholm, Solna och Sundbyberg Göteborg Malmö Helsingborg Uppsala Västerås Övriga Investeringar och förvärv Försäljningar 300 2005 2006 2007 2008 Fastighetsförsäljningar Direktavkastningskrav Projektvinster/- förluster Driftnetto Orealiserad värdeförändring
16 Affärsområden s affärsområden s verksamhet har under varit upp delad i fem affärsområden Stationer, Verkstäder, Projektfastigheter, Mindre stationer och Svenska Reseterminaler, vilka beskrivs nedan. Stationer Affärsområde Stationer utvecklar nya och befintliga stationer samt dess närområden med en helhetssyn för både eget och annans ägande. Affärsområdet förvaltar och äger också kommersiella stationer på tillväxtorter och vid viktiga järnvägsknutpunkter. SRAB Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Affärsområde Verkstäder utvecklar, förvaltar och äger underhållsdepåer, gods- och kombi terminaler. Affärsområdet erbjuder också infrastruktur förvaltning, det vill säga underhåll och förvaltning av spår och kontaktledningar. Per den 1 februari 2010 har affärsområdet delats upp i de två affärsområdena Depåer och Godsterminaler. Affärsområde Projektfastigheter utvecklar och äger projektfastigheter i storstadsområden, det vill säga fastigheter som inte ingår i kärnverksamheten. Fastigheterna utvecklas för att sedan, på lång eller kort sikt, avyttras. Affärsområde Mindre stationer utvecklar, förvaltar, äger och avyttrar mindre stationer samt markområden. I de fall stationer avyttras görs det i samarbete med lokala aktörer för att skapa nytt liv med annan ägare. Per den 1 februari 2010 är affärsområdet en del av affärsområde Stationer. Affärsområde SRAB (Svenska Reseterminaler AB) erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster i stationer längs den svenska järnvägen till trafik bolag/ operatörer för tåg och buss samt deras resenärer. Per den 1 februari 2010 är affärsområdet en del av affärsområde Stationer.
Affärsområden 17 Marknadsvärdets fördelning Hyresvärdets fördelning Driftöverskott B C A A Stationer, 90% B Potentiella byggrätter, 8% C Mark/Parkering, 2% H F G E D C I B A A B C D E F G H I Handel, 32% Kontor i transportsektorn, 19% Kontor, 18% Restauranger, 11% Väntsalar, 7% Lager, 4% Personalutrymmen, 2% Arrende, 1% Övriga utrymmen, 6% MSEK 2008 Hyresintäkter 413,9 391,6 Fastighetskostnader 209,0 199,6 Driftöverskott 204,9 192,0 Marknadsvärdets fördelning Hyresvärdets fördelning Driftöverskott B F C DE A A Trafiknära underhållsdepåer, 60% B Underhållsdepåer, 30% C Kombiterminaler, 5% D Godsterminaler, 2% E Mark, 2% F Tomträttsmark, 1% D C E H F G B A A Trafiknära underhållsdepåer, 40% B Underhållsdepåer, 24% C Lager, 11% D Spåranläggningar, 8% E Kontor i transportsektorn, 7% F Arrenden, 6% G Kontor, 3% H Personalutrymmen, 1% MSEK 2008 Hyresintäkter 318,7 290,0 Fastighetskostnader 139,5 129,3 Driftöverskott 179,2 160,7 Marknadsvärdets fördelning Hyresvärdets fördelning Driftöverskott C B D E F A A Kontor, 49% B Tomträttsmark, 26% C Hotell, 17% D SL fastigheter, 3% E Mark/Parkering, 3% F Underhållsdepåer, 2% D F G H I E C B A A B C D E F G H I Hotell, 36% Tomträtt, 18% Kontor i transportsektorn, 15% Kontor, 12% Underhållsdepåer, 12% Garage, 1% Lager, 1% Restauranger, 1% Övriga utrymmen, 4% MSEK 2008 Hyresintäkter 79,1 66,4 Fastighetskostnader 14,8 13,5 Driftöverskott 64,3 52,9 Marknadsvärdets fördelning Hyresvärdets fördelning Driftöverskott B A A Stationer, 83% B Mark/Parkering/ Tomträtt, 17% I H G F E D C A B A B C D E F G H I Kontor, 26% Personalutrymmen, 14% Handel, 11% Arrenden, 11% Kontor i transportsektorn, 10% Lager, 10% Underhållsdepån, 5% Bostäder, 2% Övriga utrymmen, 11% MSEK 2008 Hyresintäkter 47,6 54,5 Fastighetskostnader 40,0 47,9 Driftöverskott 7,6 6,6 Hyresvärdets fördelning Driftöverskott I H G F E D C B A A B C D E F G H I Kontor, 30% Väntsalar, 20% Personalutrymmen, 11% Lager, 10% Butiker, 9% Arrenden, 7% Underhållsdepåer, 3% Teknikutrymmen, 3% Övrigt, 7% MSEK 2008 Hyresintäkter 96,9 93,7 Fastighetskostnader 97,0 93,8 Driftöverskott 0,0 0,1
18 Stationsområden äger, utvecklar och förvaltar järnvägsstationer över hela landet. Med resenären i fokus arbetar med hela stationsområdet. s totala affär inom stationsområdet drivs framför allt av resandet. Ett ökat resande innebär fler besökare och därmed högre omsättning i butiker och restauranger, vilket i sin tur leder till högre hyresintäkter och på sikt högre fastighets värde. Samtidigt bidrar effektiva och attraktiva stationer till ett ökat resande. Perspektiv 2020 Nya resenärsgrupper börjar resa med tåg. Det branschgemensamma målet om att personresor på tåg har fördubblats är uppnått. Nya stationsområden utvecklas i samband med byggandet av höghastighetsnätet. För att nå målet bedömer att branschen behöver investera cirka 3,5 miljarder kronor i stationer har under 2005 investerat 1,8 miljarder kronor i stationer och planerar att investera ytterligare 2,5 miljarder, inklusive nya stationer för höghastighetsnätet.