Halvårsrapport januari-juni

Transkript

1 1 Halvårsrapport januari-juni Fastighetsintäkterna uppgick till 506 (431) MSEK. Nettouthyrningen uppgick totalt till 19 (10) MSEK. Rörelseresultatet uppgick till 206 (186) MSEK, en ökning med 11 procent trots ökade kostnader på grund av den kalla och snörika vintern samt satsningar på nya tjänster och affärer. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 26 (-147) MSEK, vilket beror på tecknat avtal om försäljningen av fastigheterna i Sundbyberg. Värdeförändringar på finansiella instrument uppgick till -58 (4) MSEK, vilket beror på räntenedgången som har skett sedan årsskiftet. Periodens resultat efter skatt uppgick till 126 (21) MSEK. Investeringar uppgick till 798 (464) MSEK. Den enskilt största investeringen är uppförandet av Kungsbrohuset. Rörelseresultatet för prognostiseras att bli högre jämfört med, främst tack vare förvärvade fastigheter. I maj utökade Jernhusen sitt företagscertifikatprogram med MSEK till totalt MSEK. Kerstin Gillsbro efterträder Per Berggren som vd i Jernhusen per den 1 november. I juni tecknade Jernhusen avtal om försäljning av de två kontorsfastigheterna i centrala Sundbyberg för 465 MSEK. Ekonomisk data MSEK Mål Jan-jun Jan-jun Apr-jun Apr-jun Jul - jun Helår Fastighetsintäkter Driftöverskott Rörelseresultat Finansiella poster Resultat efter finansiella poster Värdeförändringar Periodens resultat Investeringar i fastigheter Fastighetsförsäljningar Vakansgrad hyra, % 5,1 5,5 5,1 5,5 5,1 5,2 Marknadsvärde fastigheter Soliditet, % ,0 44,3 37,0 44,3 37,0 37,2 Räntetäckningsgrad, ggr >2,0 5,8 8,5 5,8 18,8 5,8 8,5 Avkastning på eget kapital, % >12,0 1) 4,2-1,7 4,2-1,7 4,2 1,3 1) Över en konjunkturcykel.

2 2 Kommentar från vd Verksamheten i Jernhusen fortsätter att utvecklas positivt. Rörelseresultatet ökade med 11 procent jämfört med samma period föregående år. Nettouthyrningen uppgick till 19 (10) MSEK vilket främst beror på nyuthyrningar i Kungsbrohuset som i princip är fullt uthyrt. I juni tecknade vi avtal om försäljning av våra kontorsfastigheter i Sundbyberg. AMF Fastigheter tillträder båda fastigheterna vid årsskiftet /2011. I mars frånträddes marken under World Trade Center i Stockholm till Alecta. Genom försäljningarna frigörs kapital som vi investerar i transportsektorn på järnväg. Ökad trygghet och service för resenärerna Jernhusen fortsätter att modernisera och utveckla de större Centralstationerna. I Stockholm pågår grundförstärkning och modernisering vilket nu märks i de publika lokalerna. I Malmö pågår bygget av den nya Glashallen vilken ska vara klar i samband med invigningen av Citytunneln i december. I april öppnade den nya Centralstationen i Uppsala resecentrum. Stationer ska vara en attraktiv plats där resenärer och besökare ska känna sig trygga och välkomna. Därför har vi under våren anställt stationsvärdar som bland annat hjälper till med reseinformation, som vi har startat med i Lund och Jönköping. Det ska vara enkelt för alla resenärer att ta sig via stationen till och från tåget. Ledsagningstjänsten, som startade i december, är i full gång och vi har drygt ledsagningar per månad. Ökad depåkapacitet i Öresundsregionen Resandet i Öresundsregionen förväntas att fördubblas fram till år 2020 vilket kommer att medföra ett behov av fler tåg och depåer. Jernhusen har tecknat en avsiktsförklaring med Hässleholms kommun om att utveckla en ny underhållsdepå som ska serva tåg från hela Öresundsregionen. Den nya underhållsdepån i Raus utanför Helsingborg, där Mantena underhåller Skånetrafikens regionaltåg, har färdigställts. Dessutom pågår investeringar för kommande underhållsdepåer i Linköping. Logent ny operatör på kombiterminalen i Sundsvall Jernhusens mål är att bidra till att kombivolymerna på järnväg fördubblas och att fler fristående terminaloperatörer etableras. Logent blir från och med oktober ny terminaloperatör på kombiterminalen i Sundsvall. Tidigare under året har ISS TraffiCare tagit över driften i Årsta och Jönköping och Baneservice i Göteborg. Kerstin Gillsbro tar över som vd Som tidigare meddelats kommer jag att lämna Jernhusen och bli ny vd för Hemsö Fastighets AB. Det är med varm och trygg hand som jag lämnar över rodret till Kerstin Gillsbro som blir ny vd för Jernhusen. Kerstin kommer närmast från befattningen som vd i NCC Boende Sverige och tillträder den 1 november. Sedan 2006 har hon även varit medlem i Jernhusens styrelse. Per Berggren 22 juli

3 3 Jernhusens marknader Den svenska järnvägsmarknaden står inför stora förändringar. Avregleringen av persontransportmarknaden, kraftig tågtillväxt, ny teknologi och nya trafikmönster är faktorer som påverkar samtliga aktörer i branschen. För Jernhusens del skapar detta möjligheter med flera stora affärssatsningar i stationsområden, underhållsdepåer och godsterminaler. Transporter på järnväg Jernhusens affär är främst kopplad till person- och godstransporter på järnväg. Persontransporterna bedöms minska något under på grund av reduceringar och störningar i tågtrafiken under årets första månader. Jernhusen bedömer att den långsiktiga tillväxten av resandevolymer kommer att uppgå till 5-10 procent per år. Godstransporter har påverkats negativt av lågkonjunkturen det senaste året. Under förväntas en återhämtning att ske. Jernhusen bedömer att den intermodala trafiken på sikt kommer att öka med 5-10 procent per år, därmed bedöms antalet lok och vagnar som måste underhållas öka. Transporterad godsmängd och persontransporter med järnväg i Sverige Miljarder tonkilometer Miljarder personkilometer Prognos Tonkilometer Personkilometer Källa: SIKA 7 Stationsområden Jernhusens totala affär inom stationsområdet drivs till stor del av besökarantalet på stationer och resandet på järnväg. Besökarantalet på Jernhusens stationer har inte påverkats av de minskade persontransporterna. Stationer består till största del av väntsalar, kontor, butiker och restauranger. Intilliggande fastigheter består mestadels av moderna kontor. Hyresmarknad En allmän trend på kontorsmarknaden är att hyresgäster söker mindre men effektivare lokaler i syfte att sänka den totala hyreskostnaden. Detta har bidragit till att bibehålla höga nivåer på yteffektiva, moderna lokaler med bra kommunikationsläge. Hyrorna bedöms att stabiliseras i hela landet för att sedan sakta börja öka i storstadsregionerna.

4 4 Det utbud som Jernhusens butiks- och restauranghyresgäster i stationer erbjuder är mindre konjunkturkänsligt än det som finns i exempelvis gallerior och köpcentrum. På grund av ett oförändrat besökarantal har både vakanser och hyror varit relativt stabila. Investeringar Investeringar i stationsområdena har fortsatt i hög takt för att möta resenärernas behov samt att skapa en trivsam och levande miljö runt stationsbyggnaderna. På Centralstation Stockholm har arbetet med grundförstärkning samt modernisering och tillskapandet av nya ytor fortsatt. I direkt anslutning till stationen har Cityterminalen tillträtts. Samtidigt har utredningsarbetet fortsatt på intilliggande Orgelpipan 6, som förvärvades föregående år. Tillsammans ska dessa bilda ett helt nytt sammanhängande resecentrum för Citybanan, bussar och fjärrtåg. I Malmö har arbetet fortsatt med uppförandet av en ny stationsdel. Den 11 april öppnade Jernhusen Uppsalas nya Centralstation. I det enskilt största projektet, Kungsbrohuset, har de första inflyttningarna skett under årets andra kvartal. Vakansgrad kontor CBD Ekonomisk vakans (%) Stockholm Göteborg Malmö Prognos Källa: Newsec Hyra kontor CBD SEK/kvm Stockholm Göteborg Malmö Prognos Källa: Newsec Underhållsdepåer Marknaden för underhållsdepåer drivs av såväl resande- som godstransporter på järnväg. Under kommande år förväntas volymen av gods- och persontransporter att stiga, vilket medför en ökad efterfrågan på trafiknära underhållsdepåer. Betydelsen av de äldre verkstäderna för tyngre fordonsunderhåll minskar i transportsystemen och därmed även efterfrågan från tågoperatörerna. Hyresmarknad Jernhusen ser att det finns en ökad efterfrågan och möjligheter till ökade hyror på de trafiknära, moderna underhållsdepåerna på grund av nya bansträckningar och trafikmönster samt att avregleringen ger möjligheter för nya aktörer. Investeringar Jernhusen har fortsatt med flera stora projekt där målet är förbättrad logistik, ökad kapacitet och anpassning för en mer tekniskt utvecklad tågflotta. I Helsingborg öppnar en ny depå i juli. De närmast kommande projekten är en ny depå i Linköping. Utöver dessa pågår utredningar om fler nya depåer och lokaliseringar.

5 5 Godsterminaler I egenskap av fastighetsägare av gods- och kombiterminaler spelar Jernhusen en nyckelroll i kombitrafikens utveckling. I takt med att tidigare arrendeavtal på Jernhusens godsterminaler löper ut, upphandlas nya terminaloperatörer i konkurrens och terminalerna tillgängliggörs för alla aktörer. Hyresmarknad Intäkterna från gods- och kombiterminaler är kopplade till den mängd gods som hanteras i terminalen. Volymen beror på förhållandet mellan järnväg och övrig infrastruktur, möjligheten till bra logistik, operatörens marknadsandel på aktuell ort och på konjunkturläget. Investeringar Investeringar har genomförts på Västerås Kombiterminal som har anpassats för ökade volymer. I februari öppnade tre av bolagets kombiterminaler så att de blir tillgängliga för alla tågoperatörer. Terminaldriften är konkurrensneutral och utförs av ISS TraffiCare i Årsta och Jönköping samt av Baneservice i Göteborg. Liknade investeringar och uppgraderingar av terminalsystem planeras under de kommande åren. Från och med oktober blir Logent ny terminaloperatör på kombiterminalen i Sundsvall. De fem största hyresgästerna totalt, hyresvärde Hyresvärde fördelat på område F A B C A SJ AB, 20% B Euromaint Rail AB, 10% C Reitan Servicehandel Sverige AB, 6% D Scandic Hotels AB, 6% E Trafikverket, 5% F Övriga hyresgäster, 54% D E A Stationsområde A Kontor, 26% B Butiker och restauranger, 24% C Övriga utrymmen, 12% D Verkstadsområden, 35% E Godsterminaler, 3% E D C B

6 6 Fastighetsmarknad Aktiviteten på den svenska fastighetsmarknaden under första halvåret har varit bättre än på flera år. Transaktionsvolymen har mer än fördubblats jämfört med samma period föregående år. Flera av försäljningsobjekten utgörs av moderna kontorsfastigheter som sålts på höga nivåer. Marknadens avkastningskrav på framförallt underhållsdepåer och godsterminaler beror till stor del på fastighetens läge i förhållande till järnvägsnätet. För stationer är antalet besökare en viktig parameter eftersom det påverkar stabiliteten i driftnettot från butiker, restauranger och de trafiknära kontoren. Oftast ligger avkastningskraven i nivå med övriga traditionella förvaltningsfastigheter, men med skillnaden att de är mindre volatila över en konjunkturcykel. Jernhusen bedömer att avkastningskraven kommer att vara stabila under det kommande året. Fastighetstransaktioner i Sverige Fastighetstransaktioner i Sverige (MDSEK) Avkastningsgrad kontor (%) Ack. Q2 Transaktionsvolym Stockholm Göteborg Malmö 1) Transaktionsvolym avser utfall Källa: Savills 0

7 7 Rapport över totalresultat koncernen MSEK Jan-jun Jan-jun Apr-jun Apr-jun Jul - jun Helår Fastighetsrörelsen Hyresintäkter 348,8 279,7 184,0 138,0 652,8 583,7 Energi 58,0 55,7 23,4 25,5 99,1 96,8 Övriga intäkter 1) 99,6 95,3 51,7 46,9 191,4 187,1 Summa fastighetsintäkter 506,4 430,7 259,1 210,4 943,3 867,6 Fastighetskostnader Driftkostnader -94,9-70,6-47,1-35,5-170,3-146,0 Energi -85,8-76,5-31,8-31,2-141,6-132,3 Underhåll -13,2-16,8-6,7-5,1-26,0-29,6 Fastighetsskatt -7,6-3,9-3,8-1,9-12,2-8,5 Fastighetsadministration -67,1-44,7-38,3-21,6-120,2-97,8 Summa fastighetskostnader -268,6-212,5-127,7-95,3-470,3-414,2 Driftöverskott 237,8 218,2 131,4 115,1 473,0 453,4 Central administration -31,5-22,4-18,8-11,2-48,6-39,5 Utvecklingskostnader -6,1-9,7-3,2-5,5-17,6-21,2 Resultat från andelar i intressebolag 5,6 0,3 1,8 0,8 5,9 0,6 Rörelseresultat 205,8 186,4 111,2 99,2 412,7 393,3 Finansiella poster, inkl intressebolag -30,6-24,6-11,2-7,9-61,1-55,1 Resultat efter finansiella poster 175,2 161,8 100,0 91,3 351,6 338,2 Värdeförändringar Fastigheter 25,7-147,4 24,9-139,8-122,8-295,9 Finansiella instrument -57,7 3,8-21,2 22,5-56,0 5,5 Summa värdeförändringar -32,0-143,6 3,7-117,3-178,8-290,4 Resultat före skatt 143,2 18,2 103,7-26,0 172,8 47,8 Skatt -17,7 2,7-22,5 11,3-24,8-4,4 Periodens resultat/totalresultat 125,5 20,9 81,2-14,7 148,0 43,4 Moderbolagets aktieägares andel av periodens resultat/totalresultat 127,1 20,8 82,7-14,8 151,5 45,2 Minoritetens andel av periodens resultat/totalresultat -1,6 0,1-1,5 0,1-3,5-1,8 Resultat per aktie (SEK) 31,8 5,2 20,7-3,7 37,9 11,3 Genomsnittligt antal aktier ) Varav väntsal 48 (48) MSEK, parkering 20 (18) MSEK, infrastrukturförvaltning 14 (11) MSEK, förvaringsboxar 6 (8) MSEK, reklam 5 (4) MSEK, samt taxiangöring 5 (4) MSEK. Av intäkterna avser 65 (61) MSEK kontrakterade intäkter och 35 (34) MSEK rörliga intäkter. Jämförbart bestånd MSEK Jan-jun Jan-jun Apr-Jun Apr-Jun Jul - jun Helår Fastighetsintäkter 491,2 475,0 245,9 238,8 875,9 859,7 Fastighetskostnader -260,2-220,7-122,0-102,2-454,0-414,5 Driftöverskott 231,0 254,4 123,9 136,7-468,6 445,2 Rörelseresultat 208,3 221,7 114,8 120,9-397,2-383,8

8 8 Kommentar till rapport över totalresultat koncernen Hyresintäkter och energi I hyresintäkter ingår bashyra och index. Intäkterna uppgick till 349 (280) MSEK, en ökning med 69 MSEK, vilket främst beror på förvärvade fastigheter. Vidaredebiterad energi uppgick till 58 (56) MSEK. Hyresvärdet i fastighetsbeståndet per den 30 juni uppgick till 744 (623) MSEK och genomsnittlig återstående löptid i kontraktsportföljen var 3,5 (2,8) år. Ökningen av hyresvärdet och hyrestiden beror på förvärvade fastigheter samt nya, långa och stora hyresavtal i Kungsbrohuset. Vakansgrad Hyresvakansgraden uppgick till 5,1 (5,5) procent. Vakansgraden, beräknat i lokalarea, ökade till 14,7 (14,5) procent. Hyresvakansgrad och hyresbortfall % MSEK Hyresvakansgrad, % Hyresbortfall årsvärde, MSEK 0 Förfallostruktur på hyreskontrakten Förfalloår Antal avtal Objektsarea kvm Årshyra, MSEK 1) Andel av årshyra, % , , , , , , ,4 19 Totalt , ) Inklusive framtida gällande avtal

9 9 Nettouthyrning MSEK Jan-jun Jan-jun Befintligt fastighetsbestånd Nyuthyrning 6,5 4,0 Omförhandlingar 1) 1,5-2,6 Avflyttning -6,8-10,4 Nettouthyrning i befintligt fastighetsbestånd 1,2-9,0 Utvecklingsfastigheter Nyuthyrning 21,1 26,5 Avflyttning -3,8-7,4 Nettouthyrning i utvecklingsfastigheter 17,3 19,1 Nettouthyrning totalt 18,5 10,1 1) Under året har hyreskontrakt omförhandlats och förlängts till ett värde om 89 (91) MSEK. Nettouthyrning i befintligt fastighetsbestånd MSEK Q Q Q Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Nyförhandlingar Omförhandlingar Uppsagda för flytt Nettouthyrning Övriga intäkter I övriga intäkter ingår intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), förvaringsboxar, taxiangöring samt reklam. Övriga intäkter ingår inte i fastigheternas hyresvärde. Övriga intäkter uppgick till 100 (95) MSEK. Ökningen beror främst på ökade intäkter från infrastrukturförvaltning (spåranläggningar), parkering samt taxiangöring. Av övriga intäkter avser 65 (61) MSEK kontrakterade intäkter och 35 (34) MSEK rörliga intäkter. Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 269 (213) MSEK. Ökningen beror främst på högre driftkostnader för el, värme och snöröjning på grund av en kall och snörik vinter samt förvärvade fastigheter. Administrationskostnader Administrationskostnaderna uppgick till 99 (67) MSEK, en ökning med 32 MSEK vilket beror på ökade satsningar på nya tjänster, affärer och en ny grafisk identitet.

10 10 Utvecklingskostnader Utvecklingskostnader omfattar kostnader för affärsutveckling som inte direkt kan kopplas till dagens fastighetsbestånd. Utvecklingskostnaderna uppgick till 6 (10) MSEK. Kostnaderna avser ett antal projekt för att öka kollektivt resande och godsvolymerna på järnväg. Rörelseresultat, kvartal MSEK Finansiella poster Första halvåret har karaktäriserats av fortsatt låga räntor både för korta och långa löptider. Jernhusen har kunnat dra nytta av de låga räntenivåerna och därmed genererat en låg finansieringskostnad. Jernhusen har fortsatt att utnyttja de historiskt låga långräntorna till att bibehålla en relativt lång räntebindning i portföljen. Detta för att skapa ett stabilt finansnetto de närmaste investeringstäta åren. Finansiella poster uppgick till -31 (-25) MSEK, varav 5 (-3) MSEK avser resultat från andelar i intressebolag. Förändringen jämfört med föregående år beror främst på en ökad låneskuld. Den genomsnittliga räntan för perioden uppgick till 2,5 (2,1) procent. Räntekostnader direkt hänförda till större pågående nyanläggningar har aktiverats om 23 (10) MSEK.

11 11 Jernhusen har som mål att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. Räntetäckningsgraden uppgick till 5,8 (8,5) gånger. Jernhusen har kunnat bibehålla en hög räntetäckningsgrad tack vare de låga marknadsräntorna vilka medför en låg finansieringskostnad för bolaget. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ±1 procentenhet från och med balansdagen (30 juni), antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ±16 MSEK under den närmaste 12 månadersperioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ±53 MSEK. Resultat efter finansiella poster Resultat efter finansiella poster ökade till 175 (162) MSEK, vilket främst beror på högre hyresintäkter. Värdeförändringar Fastigheter, realiserade Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till -1 (5) MSEK Fastigheter, orealiserade Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid periodens utgång minskat med marknadsvärdet vid föregående årsskifte, årets investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgick till 26 (-152) MSEK, vilket beror på projektvinster i samband med det tecknade avtalet om försäljning av fastigheterna i Sundbyberg. I förvaltningsfastigheterna är driftnettot i nivå med tidigare värdering. Investeringskostnaderna och uthyrningar för Jernhusens stora projekt, Centralstation Stockholm, Centralstation Malmö och depån i Helsingborg, sker enligt plan. Avkastningskraven under det första halvåret bedöms vara oförändrade. Finansiella instrument Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under perioden varit negativ till följd av de räntenedgångar som har skett i långräntorna sedan årsskiftet. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusen finansiella instrument var under perioden -58 (4) MSEK. Skatt Periodens skatt uppgick till -18 (3) MSEK motsvarande en skattesats på 12,3 procent. Under året har avyttring av fastigheter genomförts i bolagsform och ett resultat om 60 MSEK blir inte föremål för beskattning. Av periodens skatt utgjorde 0 (0) MSEK aktuell skatt och -18 (3) MSEK uppskjuten skatt. Skatteberäkning i koncernen MSEK Jan-jun Jan-jun Redovisat resultat före skatt 143,2 18,2 Skatt enligt gällande skattesats, 26,3% -37,7-4,8 Skatteeffekt av: bolagsförsäljning 15,6 5,0 övriga skattemässiga justeringar 1) 3,5-0,5 justeringar hänförliga till föregående år 0,9 3,0 Summa -17,7 2,7 1) Avser skatt på resultat från intressebolag. Resultat från andelar i intressebolag redovisas efter skatt i resultaträkningen.

12 12 Rapport över finansiell ställning - koncernen MSEK TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 9 136, , ,3 Maskiner och inventarier 13,1 5,7 6,7 Summa materiella anläggningstillgångar 9 149, , ,0 Finansiella anläggningstillgångar 583,9 502,5 576,1 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 116,6 122,3 185,3 Likvida medel 12,0 11,4 11,4 Summa omsättningstillgångar 128,6 133,7 196,7 SUMMA TILLGÅNGAR 9 861, , ,8 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 3 644, , ,3 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld 325,7 301,3 308,1 Räntebärande låneskulder 5 446, , ,7 Övriga avsättningar 0,5 0,5 0,5 Summa långfristiga skulder 5 772, , ,3 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 4,7 35,6 85,3 Ej räntebärande skulder 439,8 380,8 519,9 Summa kortfristiga skulder 444,5 416,4 605,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 9 861, , ,8

13 13 Kommentar till rapport över finansiell ställning koncernen Tillgångar Förvaltningsfastigheter Per den 30 juni ägde Jernhusen 270 (279 vid årsskiftet) fastigheter i 86 kommuner. Det totala marknadsvärdet uppgick till (8 946 vid årsskiftet) MSEK och hyresvärdet till 744 (705 vid årsskiftet) MSEK exklusive energi. Ökningen av marknadsvärdet beror på investeringar. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till ( vid årsskiftet) kvm. Andelen av värdet på fastigheter belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 78 procent. Förvärv och investeringar i fastigheter uppgick till 798 (464) MSEK. Dessa finns beskrivna under avsnittet om Jernhusens marknader på sidan 3 och framåt samt i tabellen nedan. Finansiella anläggningstillgångar Av finansiella anläggningstillgångar bestod 444 (495 vid årsskiftet) MSEK av räntebärande långfristiga fordringar. Posten består till största del av en diskonterad fordran om 407 (406 vid årsskiftet) MSEK på bolaget som ska uppföra den nya Arenastaden i Solna och en fordran på Arlandabanan om 36 (40 vid årsskiftet) MSEK. Specifikation av marknadsvärdeförändring MSEK Antal Marknadsvärde 1 januari 8 946,4 279 Driftnettoeffekt - Projektvinster/-förluster 26,3 Högre avkastningskrav - Delsumma orealiserad värdeförändring 26,3 Investeringar 798,2 Förvärv - Frånträden 1) -634,2-9 Realiserad värdeförändring -0,6 Marknadsvärde 30 juni 9 136, ) 11 fastigheter har frånträtts varav 9 i sin helhet.

14 14 Investeringar Ort Fastighet Bedömd slutkostnad, MSEK Periodens investering, MSEK Återstående Lokalarea, investering, kvm 1) MSEK Beräknad färdigställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset Sundbyberg 2) okt Malmö Malmö C 3) n/a dec-10 n/a Uppsala Uppsala C dec-10 n/a Stockholm Kungsbrohuset 2) mar-10 8 Stockholm Stockholm C 4) n/a jun-12 n/a Helsingborg Verkstadskapacitet jul-10 n/a Linköping Verkstadskapacitet okt-10 n/a Övriga projekt 228 Totalt 798 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation. 2) Återstår hyresgästanpassningar. 3) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. 4) Grundförstärkning och utveckling av befintlig byggnad. Affärsområden Affärsområde Stationer Depåer Projektfastigheter Godsterminaler Totalt Antal fastigheter Hyresvärde, MSEK Marknadsvärde, MSEK Lokalarea, kvm Vakant lokalarea, kvm Återstående kontraktstid, år 2,6 2,4 8,0 2,5 3,5 Vakansgrad hyra, % 4,5 5,8 6,3 3,4 5,1 Eget kapital Eget kapital uppgick till (3 618 vid årsskiftet) MSEK. Avkastning Avkastningen på eget kapital ökade till 4,2 (1,3 vid årsskiftet) procent och har påverkats främst av värdeförändringar på fastigheter. Målet är att den långsiktiga avkastningen ska uppgå till minst 12 procent över en konjunkturcykel. Den genomsnittliga avkastningen från 2005 till periodens utgång uppgick till 12,6 procent. Soliditet Jernhusens soliditet uppgick till 37,0 (37,2 vid årsskiftet) procent. Målet är att den långsiktiga soliditeten ska uppgå till mellan 35 och 45 procent. Den genomsnittliga soliditeten från 2005 till periodens utgång uppgick till 36,4 procent. Belåningsgraden ökade till 54,7 (53,3 vid årsskiftet) procent av fastighetsvärdet.

15 15 Soliditet Avkastning på eget kapital % % Q1 Soliditet Soliditetsmål, 35 45% Q Q1 Avkastning på eget kapital Mål, 12% Q2 Skulder Uppskjuten skatteskuld Kvarvarande underskottsavdrag uppgick till 490 (540 vid årsskiftet) MSEK. Fastigheternas redovisade värde överstiger det skattemässiga värdet med (1 811 vid årsskiftet) MSEK. För övriga tillgångar och skulder understiger det skattemässiga värdet det redovisade värdet med 156 (99 vid årsskiftet) MSEK. Uppskjuten skatteskuld uppgick till 326 (308 vid årsskiftet) MSEK och redovisas till nominell skatt om 26,3 procent av nettot av ovanstående poster. Räntebärande skulder Koncernens räntebärande skulder uppgick till (5 279 vid årsskiftet) MSEK, varav 130 MSEK avser marknadsvärdet av finansiella instrument. Nettolåneskulden har ökat med 220 MSEK från MSEK till MSEK, vilket beror på pågående investeringar där uppförandet av Kungsbrohuset är den enskilt största posten. Jernhusen har under perioden frånträtt marken under World Trade Center, vilket isolerat förbättrade nettolåneskulden med 600 MSEK. Efterfrågan på Jernhusens företagscertifikat har varit fortsatt god och i maj utökade Jernhusen företagscertifikatprogrammet från MSEK till MSEK. Samtidigt tecknade Jernhusen ett kreditavtal om MSEK med Nordea, vilket fungerar som en back-up facilitet för de MSEK som företagscertifikatprogrammet utökades med. Jernhusens totala låneram uppgick till totalt MSEK. Vid periodens utgång hade Jernhusen MSEK i företagscertifikat utestående på marknaden. Jernhusen har bibehållit en relativt lång genomsnittlig räntebindningstid i portföljen. Vid periodens utgång var räntebindningstiden 44 (45 vid årsskiftet) månader. Jernhusen hade per 30 juni ränteswapkontrakt om (3 000 vid årsskiftet) MSEK och räntecapkontrakt om 200 (400 vid årsskiftet) MSEK. Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående finansiella instrument per den 30 juni var 128 ( 70 vid årsskiftet) MSEK.

16 16 Finansieringskällor MSEK Låneram Varav utnyttjat Andel, % Revolverande kreditfacilitet ) Företagscertifikatprogram ) Checkräkningskredit Övriga lån Totalt ) Låneramen om MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikat. Ränteförfallostruktur Belopp, MSEK Effektiv ränta, % 1- år , år 606 3, år , år ,51 Totalt ,51 Räntetäckningsgrad Räntebärande skuld, netto ggr 10 MSEK Ack. Q2 Mål, 2 ggr Ack. Q2

17 17 Kassaflödesanalys koncernen MSEK Jan-jun Jan-jun Jul -jun Helår Den löpande verksamheten Rörelseresultat 205,8 186,4 412,7 393,3 Avskrivningar 0,9 1,0 1,7 1,8 Finansnetto -40,8-47,2-27,1-33,5 Betald inkomstskatt -6,6-9,2-13,7-16,3 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 159,3 131,0 373,6 345,3 Förändringar av rörelsekapital Förändring av korta fordringar 22,8 61,4-28,7 9,9 Förändring av korta skulder -72,3-12,9 65,2 124,6 Kassaflöde från den löpande verksamheten 109,8 179,5 410,1 479,8 Investeringsverksamheten Investeringar i befintliga förvaltningsfastigheter -708,1-449, , ,1 Förvärv av förvaltningsfastigheter -90,1-13, ,1-936,8 Avyttring av förvaltningsfastigheter 634,3 36,3 670,8 72,8 Förvärv/avyttring av inventarier -6,9-1,0-7,9-2,0 Avyttring av dotterbolag ,1 Investeringar i intressebolag -0,7-19,3-83,0-101,6 Förändring av kortfristiga finansiella fordringar ,0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -171,5-447, , ,6 Kassaflöde från den operativa verksamheten -61,7-268, , ,8 Finansieringsverksamheten Förändring av lån 241,6-94, , ,1 Förändring av kortfristiga finansiella skulder -80,3-110,7-30,1-60,5 Omvänd fusion - 553,3-553,3 Villkorat aktieägartillskott från minoriteten 1,0-2,0 1,0 Utbetald utdelning -100,0-100,0-100,0-100,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 62,3 248, , ,9 Periodens kassaflöde 0,6-19,9 45,5-19,9 Likvida medel vid årets början 11,4 31,3 11,4 31,3 Likvida medel vid periodens slut 12,0 11,4 56,9 11,4

18 18 Kommentar till kassaflödesanalys koncernen Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital uppgick till 159 (131) MSEK, en förändring med 28 MSEK, vilket främst beror på ökat rörelseresultat. Förändring i rörelsekapital minskade kassaflödet till 110 (180) MSEK. Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflödet från investeringsverksamheten uppgick till -172 (-448) MSEK. Avyttringar av fastigheter har påverkat kassaflödet från investeringsverksamheten positivt med 634 (36) MSEK. Under perioden frånträddes 11 (19) fastigheter, eller delar av fastigheter, med en kontrakterad köpeskilling, inklusive försäljningsomkostnader om 634 (36) MSEK. Under perioden kontrakterades 8 (22) fastigheter, eller delar av fastigheter, för försäljning med en köpeskilling om totalt 468 (55) MSEK. Kassaflöde från finansieringsverksamheten Kassaflödet från finansieringsverksamheten uppgick till 62 (248) MSEK. Trots den höga investeringstakten som Jernhusen har haft under perioden har amorteringar av lån kunnat ske tack vare frånträdet av marken under World Trade Center i Stockholm. Investeringar och förvärv Avyttringar MSEK MSEK Investeringar Förvärv Rullande årsvärde, genomsnittsvärde per kvartal

19 19 Förändring i eget kapital koncernen MSEK Jan-jun Jan-jun Helår Eget kapital 1 januari 3 618, , ,6 Lämnad utdelning -100,0-100,0-100,0 Villkorat aktieägartillskott från minoriteten 1,0-1,0 Fusionsresultat - 553,3 553,3 Totalresultat för perioden 125,6 20,9 43,4 Eget kapital vid periodens utgång 3 644, , ,3 Hänförligt till moderbolagets aktieägare 3 638, , ,2 Nyckeltal koncernen MSEK Jan-jun Jan-jun Helår Fastighetsrelaterade uppgifter Lokalarea, kvm ) ) ) Marknadsvärde Investeringar Fastighetsförsäljningar Överskottsgrad, % 47,0 50,7 52,3 Direktavkastning 7,0 6,5 6,4 Totalavkastning, % 5,2 3,0 2,2 Vakansgrad area, % 14,7 2) 14,5 2) 13,5 2) Vakansgrad hyra, % 5,1 2) 5,5 2) 5,2 2) Finansrelaterade uppgifter Soliditet 37,0 44,3 37,2 Räntebärande låneskuld netto Belåningsgrad, % 54,7 45,1 53,3 Skuldsättningsgrad, ggr 1,4 0,9 1,3 Räntetäckningsgrad, ggr 5,8 8,5 8,5 Genomsnittlig ränta, % 2,5 2,1 2,1 Räntebindningstid, mån Avkastning på eget kapital, % 4,2-1,7 1,3 1) Exklusive väntsalsytor. 2) Exklusive utvecklingsfastigheter.

20 20 Segmentsinformation Koncernens rapporterbara segment är följande: Affärsområde Stationer utvecklar nya och befintliga stationer samt dess närområden med en helhetssyn både för eget och annans ägande. Affärsområde Depåer utvecklar, förvaltar och äger underhållsdepåer. Affärsområde Projektfastigheter utvecklar och äger projektfastigheter i storstadsområden, det vill säga fastigheter som inte ingår i kärnverksamheten. Affärsområde Godsterminaler utvecklar, förvaltar, äger gods- och kombiterminaler. Identifieringen av rapporterbara segment görs baserat på den interna rapporteringen. Koncernen styrs och rapporteras enligt de fyra segmenten ovan. Från den 1 februari ingår de tidigare affärsområdena Mindre stationer och SRAB i affärsområde Stationer.

21 21 Segmentsinformation per affärsområde MSEK Jan-jun Jan-jun Apr-jun Apr-jun Jul - jun Helår Fastighetsintäkter Stationer 314,4 297,5 159,1 145,5 615,6 598,7 Depåer 168,9 152,3 82,2 72,9 309,1 292,5 Projektfastigheter 51,0 15,9 32,1 8,1 73,9 38,8 Godsterminaler 16,2 13,5 8,2 8,0 28,9 26,2 Koncernjusteringar -44,1-48,5-22,5-24,1-84,1-88,5 Summa fastighetsintäkter 506,4 430,7 259,1 210,4 943,4 867,7 Driftnetto Stationer 157,6 147,5 84,7 75,3 317,0 306,9 Depåer 96,5 95,4 50,7 50,3 194,4 193,3 Projektfastigheter 38,2 13,1 27,2 7,8 53,2 28,1 Godsterminaler 12,8 10,5 7,2 6,9 23,2 20,9 Koncernjusteringar -0,2-3,6-0,2-3,6 5,4 2,0 Driftnetto totalt 304,9 262,9 169,6 136,7 593,2 551,2 Fastighetsadministration Stationer -40,4-26,7-24,8-13,5-69,3-55,6 Depåer -17,3-16,8-7,0-10,1-35,5-35,0 Projektfastigheter -0,8-0,5 0,6-0,2-2,2-1,9 Godsterminaler -0,3 0,5-0,2 1,6-1,9-1,1 Koncernjusteringar -8,3-1,2-6,9 0,6-11,4-4,3 Summa fastighetsadministration -67,1-44,7-38,3-21,6-120,2-97,8 Rörelseresultat Stationer 117,2 120,8 59,9 61,8 247,7 251,3 Depåer 79,2 78,6 43,7 40,2 158,9 158,3 Projektfastigheter 37,4 12,6 27,9 7,5 51,0 26,2 Godsterminaler 12,5 11,0 7,0 8,5 21,3 19,8 Koncernjusteringar -8,5-4,8-7,1-3,0-6,0-2,3 Central administration -31,5-22,4-18,9-11,2-48,6-39,5 Utvecklingskostnader -6,1-9,7-3,2-5,5-17,6-21,2 Resultat från intressebolag 5,6 0,3 1,8 0,8 5,9 0,6 Rörelseresultat 205,8 186,4 111,2 99,2 412,7 393,3

22 22 Resultaträkning moderbolaget MSEK Jan-jun Jan-jun Apr-jun Apr-jun Jul - jun Helår Fastighetsrörelsen Övriga förvaltningsintäkter 104,0 99,0 44,4 51,5 187,2 182,2 Fastighetskostnader Övriga förvaltningskostnader -98,6-92,9-43,2-47,7-181,3-175,6 Driftöverskott 5,4 6,1 1,2 3,8 5,9 6,6 Resultat från försäljning av aktier i dotterbolag 64,5 19,0 5,1 7,5 71,4 25,9 Central administration -26,0-22,5-13,4-11,3-42,9-39,4 Utvecklingskostnader -6,1-9,7-3,2-5,5-17,6-21,2 Rörelseresultat 37,8-7,1-10,3-5,5 16,8-28,1 Finansiella poster Resultat från andra investeringar ,5 0,5 Ränteintäkter och liknande resultatposter 6,0 15,1 2,9 8,4 136,6 145,7 Räntekostnader och liknande resultatposter -65,2-46,6-32,8-19,1-138,2-119,6 Summa finansiella poster -59,2-31,5-29,9-10,7-1,1 26,6 Resultat efter finansiella poster -21,4-38,6-40,2-16,2 15,7-1,5 Resultat före skatt -21,4-38,6-40,2-16,2 15,7-1,5 Aktuell skatt 36,8 34,1 20,8 17,7 62,9 60,2 Uppskjuten skatt -13,3-19,0-7,5-11,5-47,4-53,1 Periodens resultat 2,1-23,5-26,9-10,0 31,2 5,6 Resultat per aktie (SEK) 0,5-5,9-6,7-2,5 7,8 1,4 Genomsnittligt antal aktier Kommentar till resultaträkning - moderbolaget Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser central administration och utvecklingsverksamhet åt dotterbolagen. Omsättningen för perioden uppgick till 104 (99) MSEK och resultatet efter finansiella poster var -21 (-39) MSEK. Det ökade resultatet beror främst på försäljning av aktier i dotterbolag.

23 23 Balansräkning moderbolaget MSEK TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Pågående nyanläggningar 100,4 51,0 38,1 Maskiner och inventarier 11,8 5,6 5,8 Summa materiella anläggningstillgångar 112,2 56,6 43,9 Uppskjuten skattefordran 112,3 159,7 125,6 Övriga finansiella tillgångar 9 355, , ,0 Summa finansiella anläggningstillgångar 9 467, , ,6 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar 615,1 399,1 583,0 Likvida medel 12,0 11,4 11,4 Summa omsättningstillgångar 627,1 410,5 594,4 SUMMA TILLGÅNGAR , , ,9 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget Kapital Moderbolaget eget kapital 1 580, , ,7 Summa eget kapital 1 580, , ,7 Långfristiga skulder Räntebärande låneskulder 5 388, , ,0 Summa långfristiga skulder 5 388, , ,0 Kortfristiga skulder Räntebärande skulder 2,8 32,8 83,1 Ej räntebärande skulder 3 235, , ,1 Summa kortfristiga skulder 3 238, , ,2 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER , , ,9 Kommentar till balansräkning - moderbolaget Tillgångarna består i huvudsak av aktier och andelar samt fordringar på de fastighetsägande dotterbolagen. Vid periodens utgång fanns en checkräkningskredit som uppgick till 200 (200 vid årsskiftet) MSEK varav 3 (83 vid årsskiftet) MSEK var utnyttjat. Investeringar i inventarier uppgick till 7 (1 vid årsskiftet) MSEK.

24 24 Övrigt Organisation Per den 30 juni var antalet anställda i moderbolaget Jernhusen AB (publ), tillika koncernen, 164 (150 vid årsskiftet). Ökningen är ett led i satsningen på nya tjänster och investeringar. För att anpassa organisationen efter den strategiska inriktningen delades Jernhusen den 1 februari upp i fyra affärsområden; Stationer, Depåer, Godsterminaler och Projektfastigheter. Affärsområdena Mindre stationer och SRAB integrerades i affärsområdet Stationer. Samtidigt tillträdde Daniel Daagarsson som Affärsområdeschef för Depåer och ingår i ledningsgruppen. Torben Eliasson tillträdde den 15 mars som chef för den nya enheten Hållbar utveckling och ingår i ledningsgruppen. Den 1 juni lämnade Örjan Stenström tjänsten som Affärsområdeschef för Gods och ersattes av Olle Huusko, tidigare biträdande Affärsområdeschef för Gods. Olle Huusko ingår i ledningsgruppen. Per Berggren lämnar posten som vd för Jernhusen och kommer ersättas av nuvarande styrelseledamoten Kerstin Gillsbro som tillträder tjänsten den 1 november. Kerstin Gillsbro kommer närmast från befattningen som vd i NCC Boende Sverige. Risker och osäkerhetsfaktorer Inga förändringar bedöms ha skett av Jernhusens risker och osäkerhetsfaktorer och dessa beskrivs i års årsredovisning på sidorna Bolagets finansierings- och likviditetssituation är säkrad genom långsiktiga finansieringsavtal. Transaktioner med närstående Jernhusen har transaktioner med närstående statliga bolag och verk. Intäkterna består av uthyrning av lokaler och kostnaderna består i huvudsak av elinköp. Se års årsredovisning sid 63 not 3 för vidare information. Händelser efter periodens utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter periodens utgång. Prognos Rörelseresultatet prognostiseras för att bli högre jämfört med, främst tack vare förvärvade fastigheter. Redovisningsprinciper Denna halvårsrapport för koncernen är upprättad enligt IAS 34 Delårsrapportering. Jernhusen har upprättat sin koncernredovisning enligt International Financial Reporting Standards (IFRS). IFRS i denna halvårsrapport innefattar tillämpning av såväl IAS och IFRS som tolkningar av dessa standarder vilka har publicerats av IASBs Standards Interpretation Committee (SIC) och International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC). Moderbolaget tillämpar årsredovisningslagen, samt rekommendation RFR 2:3 Redovisning för juridiska personer, från Rådet för finansiell rapportering. Jernhusen redovisar från och med andra kvartalet resultat från andelar i intressebolag som bedöms ingå i den operativa verksamheten i rörelseresultatet och resultat från andelar i intressebolag som bedöms vara finansiella placeringar under finansiella poster. Tidigare har samtliga intressebolag redovisats under finansiella poster. Resultat från andelar i intressebolag redovisas efter skatt.

25 25 Koncernen använder sig av samma redovisningsprinciper såsom de har beskrivits i årsredovisningen för med följande undantag på grund av nya eller omarbetade standarder, tolkningar och förbättringar som antagits av EU och som ska tillämpas från och med 1 januari. IFRS 3R Rörelseförvärv: Standarden föreskriver ändrade regler för bestämmande av redovisad goodwill, att förvärvskostnader inte får aktiveras, utvidgning av definitionen av rörelseförvärv, att verkligt värde av villkorad köpeskilling ska fastställas vid förvärvstidpunkten och att förändringar av skulden redovisas som intäkter eller kostnader. Vidare innebär de nya reglerna att det är tillåtet att välja mellan två metoder för beräkning av minoriteten och att ytterligare förvärv ska redovisas som egetkapitaltransaktion efter att bestämmande inflytande har uppnåtts. För Jernhusen medför den omarbetade rekommendationen att i de fall framtida rörelseförvärv genomförs kommer koncernens resultat och ställning påverkas då förvärvskostnader för rådgivning och konsultationer i samband med förvärv inte längre får aktiveras samt genom tillämpningen av villkorade köpeskillingar IAS 27R Koncernredovisning och separata finansiella rapporter: Standarden är ändrad ändringen innebär att alla förändringar av ägande i dotterbolag redovisas mot eget kapital. Vid förändringar som medför att det bestämmande inflytandet upphör eller uppnås omvärderas kvarvarande respektive tidigare ägd andel via resultaträkningen. Jernhusen gör bedömningen att detta kan komma att påverka bolaget, men utan någon väsentlig effekt. IAS 7 Redovisning av kassaflöden (ändrad): Förändringen består i hur kassaflöden hänförliga till rörelseförvärv ska klassificeras. Kassaflöden hänförliga till kostnadsförda transaktionskostnader enligt IFRS 3 ska redovisas i kassaflöden från den löpande verksamheten. Enligt IAS 7 kan endast kostnader som aktiveras som tillgång redovisas i investeringsverksamheten. Jernhusen gör bedömningen att denna förändring inte kommer innebära någon väsentlig effekt för bolaget. IAS 17 Leasingavtal (ändrad): Förändringen innebär att vid klassificering av byggnad och mark ska hänsyn tas till det faktum att mark har obegränsad ekonomisk livslängd. Förändringen kommer inte ha någon påverkan på bolagets redovisning. IAS 40 Förvaltningsfastigheter (ändrad): Klassificeringen av fastighet som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastighet har ändrats. Tidigare har sådana fastigheter klassificerats som materiella anläggningstillgångar och därmed redovisats till anskaffningsvärde tills dess att de färdigställts. Förändringen innebär att fastigheter som bebyggs eller exploateras skall klassificeras som förvaltningsfastigheter under produktionstiden och därmed redovisas enligt samma princip som övriga förvaltningsfastigheter. Förändringen innebär att Jernhusens fastigheter redovisas i sin helhet enligt IAS 40, det vill säga verkligt värde, vilket i princip har tillämpats redan tidigare, varför ingen väsentlig påverkan på redovisningen bedöms ske. Kalendarium Delårsrapport januari-september 25 oktober Finansiella rapporter och fastighetsförteckning finns tillgängliga på Jernhusens hemsida Frågor besvaras av Per Berggren, vd, och Anders Bäck, vice vd/ekonomidirektör, telefon

26 26 Rapportens undertecknande Styrelsen och verkställande direktören intygar härmed att halvårsrapporten ger en rättvisande översikt av moderbolaget och koncernens verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som bolaget och de bolag som ingår i koncernens står inför. Stockholm den 22 juli Rolf Lydahl Ordförande Bosse Wallin Kerstin Gillsbro Björn Ekström Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Kia Orback Pettersson Richard Reinius Per Berggren Styrelseledamot Styrelseledamot Verkställande direktör Thomas Franzon Arbetstagarrepresentant Halvårsrapporten har inte varit föremål för granskning av bolagets revisorer.

27 27 Definitioner Avkastning på eget kapital Rullande tolvmånaders resultat efter skatt i procent av genomsnittligt eget kapital. Räntebindningstid Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. Belåningsgrad Räntebärande nettolåneskuld i procent av fastigheternas redovisade värde. Direktavkastning Rullande tolvmånaders driftöverskott i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. Driftnetto Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader samt fastighetsskatt. Driftöverskott Hyresintäkter minus drift- och underhållskostnader, fastighetsskatt samt kostnader för fastighetsadministration. Effektiv ränta Den genomsnittliga framåtriktade räntan inklusive tillägg och avgifter. Fastighetsadministration Avser personal-, IT- och övriga kostnader direkt hänförliga till fastighetsförvaltningen. Fastighetsintäkter Hyresintäkter och energi samt övriga intäkter. Genomsnittlig ränta Periodens räntekostnader och ränteintäkter, exklusive försäljning av intressebolag och resultat från andelar i intressebolag, i procent av genomsnittlig räntebärande låneskuld netto. Hyresvakansgrad Hyresvärdet för outhyrd lokalarea i procent av totala hyresvärdet exklusive utvecklingsfastigheter. Hyresvärde Kontrakterade hyror plus bedömd marknadshyra för outhyrd lokalarea vid periodens utgång. Väntsalsintäkter är exkluderade. IFRS International Financial Reporting Standards.

28 28 Jämförbart bestånd Med jämförbart bestånd avses de fastigheter som Jernhusen ägt under alla perioder som redovisas. Transaktioner som avser de frånträdda fastigheterna är exkluderade. Utvecklingsfastigheterna är exkluderade. Lokalarea Uthyrningsbara lokaler vid periodens utgång. I lokalarea ingår inte area för väntsal, arrende, tomträtt, spåranläggning etc. Nettouthyrning Nettot av årshyran för omförhandlingar, nyförhandlingar och avflyttningar. Räntebindningstid Genomsnittlig räntebindningstid vid periodens utgång för räntebärande låneskulder med hänsyn till ränteswapkontrakt och räntecapkontrakt. Räntebärande låneskuld netto Räntebärande skulder minus räntebärande fordringar och likvida medel. Räntetäckningsgrad Rörelseresultat dividerat med finansiella poster exklusive resultat från andelar i och försäljning av intresseföretag. Självfinansieringsgrad Kassaflöde från den löpande verksamheten dividerat med kassaflöde från investeringsverksamheten. Skuldsättningsgrad Räntebärande nettolåneskuld dividerat med eget kapital vid periodens utgång. Soliditet Redovisat eget kapital (inklusive minoritetsintressen) i procent av redovisade totala tillgångar vid periodens slut. Totalavkastning Rullande tolvmånaders driftöverskott med tillägg för realiserade och orealiserade värdeförändringar på fastigheter i procent av fastigheternas genomsnittliga redovisade värde exklusive pågående arbeten. Vakansgrad lokalarea Outhyrd lokalarea i procent av total lokalarea exklusive utvecklingsfastigheter. Värdeförändringar av fastigheter i procent Värdeförändringar av fastigheter i procent av fastigheternas redovisade ingående värde. Överskottsgrad Driftöverskott i procent av hyresintäkter. Övriga intäkter Intäkter från kringtjänster såsom väntsal, parkering, infrastrukturförvaltning, förvaringsboxar, taxiangöring och toaletter.