Innehåll. Jernhusen DETTA ÄR JERNHUSEN VERKSAMHET FINANSIELL RAPPORTERING NYCKELTAL BOLAGSSTYRNING

Transkript

1 20 08 Årsredovisning

2 Innehåll Jernhusen DETTA ÄR JERNHUSEN 2 Jernhusens erbjudanden 4 VD har ordet 6 Marknad, omvärld, kunder 12 Jernhusens möjligheter 14 Jernhusens affärsområden VERKSAMHET 16 Strategi 20 Risk- och känslighetsanalys 23 Kungsbrohuset 24 Fastighetsinnehav 28 Marknadsvärdering 31 Resenären i fokus 32 Investeringar 34 Finansiering Vision Jernhusen ska vara världsledande på utveckling av stations- och verkstadsområden. Affärsidé Jernhusen ska utifrån ett kommersiellt perspektiv främja utvecklingen av transportsektorn genom att utveckla, förvalta och äga stations- och verkstadsområden samt godsterminaler. uppdrag Jernhusen är helägt av svenska staten. Uppdraget är att medverka till att stationer, verkstäder och godsterminaler utvecklas och ställs till resenärers, trafikoperatörers och andra användares förfogande på konkurrensneutrala villkor. Jernhusen ska också se till att resenärernas behov av trygghet, säkerhet och service uppfylls. HÅLLBARhetsredovisning 36 Hållbar utveckling 40 Medarbetare 42 GRI Profil och valda indikatorer 44 GRI Resultatindikatorer 46 Anpassat beteende sparar energi 50 GRI Bestyrkanderapport 51 Uppsala resecentrum FINANSIELL RAPPORTERING 52 Förvaltningsberättelse 56 Resultaträkning koncernen 60 Balansräkning koncernen 63 Eget kapital koncernen 64 Kassaflödesanalys koncernen 66 Moderbolaget 70 Redovisnings- och värderingsprinciper 74 Noter 98 Flerårsöversikt 100 Vinstdisposition 102 Revisionsberättelse BOLAGSSTYRNING 103 Ordförande har ordet 105 Bolagsstyrningsrapport 110 Styrelsens rapport om intern kontroll 113 Ersättning till ledande befattningshavare 114 Styrelse 115 Ledning 116 Definitioner Adresser Jernhusen i fastighetsbranschen Gemensamt för alla Jernhusens fastigheter är att de har attraktiva lägen, historia och framtidsmöjligheter. Lokaler för kontor, service, butik, och restaurang ligger nära strömmen av människor, något som gör dem till attraktiva hyresobjekt. Lokaler för verkstadsdepåer och godsterminaler ligger nära de stora trafikströmmarna vilket underlättar för tågunderhållet och transporterna. Jernhusen i järnvägsbranschen Som det självklara navet i kollektivtrafiken är det Jernhusens roll att dels erbjuda trafikoperatörer och underhållsföretag funktionella stationer och verkstäder, dels att tillgodose resenärernas behov av trygghet och service på stationerna samt möjlighet till ett effektivt resande. NYCKELTAL MSEK Helår 2008 Helår 2007 Hyresintäkter Driftöverskott Rörelseresultat Resultat efter finansiella poster Värdeförändringar Periodens resultat Investeringar i fastigheter Fastighetsförsäljningar Marknadsvärde fastigheter Vakansgrad hyra, % 4,0 5,6 Soliditet, % 39,7 43,1 Räntetäckningsgrad, ggr 2,8 2,1 Avkastning på eget kapital, % 1,7 24,1

3 1 Hyresintäkterna uppgick till 804 (770) MSEK, en ökning med 4 procent. För jämförbart fastighetsbestånd ökade hyresintäkterna med 9 procent eller 63 MSEK. Investeringarna uppgick till 609 (476) MSEK. Det största projektet är uppförandet av det miljösmarta Kungsbrohuset i stads delen Västra City i Stockholm. Rörelseresultatet uppgick till 355 (326) MSEK, en ökning med 9 procent. För jämförbart bestånd ökade rörelseresultatet med 15 procent. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 73 (525) MSEK. Högre direktavkastningskrav och ett grundförstärkningsprojekt påverkade marknadsvärdet negativt, medan förbättrat driftnetto ökade marknadsvärdet. Årets resultat efter skatt uppgick till 53 (677) MSEK vilket motsvarar 13,20 (169,00) kronor per aktie. Styrelsen föreslår en utdelning om 100 (100) MSEK. Resultat efter finansiella poster för 2009 prognostiseras att bli i nivå med Infrastrukturpropositionen som beslutades under 2008 ligger väl i linje med Jernhusens strategiska inriktning. Den 15 januari 2009 höll Jernhusen AB (publ) extra bolagsstämma där det beslutades att genomföra en omvänd fusion mellan Jernhusen AB (publ) och moderbolaget AB Swedcarrier. Namnet på det fusionerade bolaget blir Jernhusen AB (publ). Året i korthet

4 2 JERNHUSENS ERBJUDANDEN Jernhusens erbjudanden Jernhusen äger, förvaltar och utvecklar ett av Sveriges mest spännande fastighets bestånd av stationer, kontor och underhållsdepåer längs den svenska järnvägen. Under 2008 ökade efterfrågan på bolagets erbjudanden som ett resultat av järnvägstransporternas positiva utveckling. EFTERFRÅGADE VÄNTSALAR Jernhusen erbjuder attraktiva väntsalar med kringtjänster till trafikoperatörer. I fokus står resenärernas behov av trivsel, trygghet och service på stationerna, även på järnvägsstationer som inte ägs av Jernhusen. Genom effektiva stationer vill Jernhusen bidra till ett ökat kollektivt resande med tåg och buss. ATTRAKTIVA AFFÄRSLÄGEN OCH SERVICE PÅ STATIONER Jernhusen erbjuder attraktiva lägen för butiker, restauranger, kaféer och serviceföretag på stationerna. Bolagets inriktning är att bli en attraktiv mötesplats för resor, möten, mat och handel för de cirka personer som dagligen besöker stationerna. Ett varierat och spännande utbud bidrar till ett ökat resande. KOMMUNIKATIONSNÄRA KONTOR Jernhusen erbjuder nya och flexibla kontor i mycket centrala lägen och kontor i stationshus där den gamla atmosfären attraherar. Gemensamt för kontoren är det kommunikationsnära läget. Personliga möten underlättas och närheten till kommunikationer, butiker, restauranger, kaféer och annan service gör arbetsplatsen mer attraktiv. KAPACITETS- OCH LOGISTIKLÖSNINGAR Jernhusen erbjuder järnvägsbranschen moderna, trafiknära och funktionella kapacitets- och logistiklösningar. Genom att hyra ut underhållsdepåer direkt till trafikhuvudmän eller tågoperatörer bidrar Jernhusen till att tågunderhållet konkurrensutsätts. Jernhusens underhållsdepåer ligger strategiskt placerade för ett nära och effektivt underhåll. Bolaget erbjuder också infrastruktur förvaltning, det vill säga förvaltning och underhåll av spår och kontaktledningar. STRATEGISKT PLACERADE godsterminaler Jernhusen erbjuder transportföretag strategiskt placerade gods- och kombiterminaler för effektiv omlastning. Med fokus på konkurrensneutralitet och tydliga mervärden och incitament för alla aktörer arbetar Jernhusen för att öka marknadsandelarna för transporter på järnväg.

5 JERNHUSENS ERBJUDANDEN 3 3områden där Jernhusen flyttar fram positionerna och utvecklar nya tjänster Under 2008 har Jernhusen antagit en ny strategisk inriktning. Den innebär att bolaget nu flyttar fram positionerna inom stationer, underhållsdepåer och godsterminaler. Jernhusen skapar stationer Nya erbjudanden utifrån resenärens behov Jernhusen fokuserar ännu mer på resenärerna. Det görs genom att främst utveckla servicen men också det kommersiella utbudet i befintliga och nya stationer så att de motsvarar besökarens och resenärens behov och förväntningar. Jernhusen ska också medverka till att skapa och utveckla resecentra och stationsområden. En modern och attraktiv kollektivtrafik för fler resenärer. underhållsdepåer nya upplägg och utökad DEPÅKAPACITET För att skapa än mer effektiva underhålls depåer och öka kapaciteten arbetar Jernhusen med nya upplägg och öppnar för ökad konkurrens. Fler operatörer ska få tillgång till de strategiskt viktiga depåerna. Målet är att nå högre effektivitet och att främja avregleringen av fjärrtågstrafiken. Rätt läge på depåerna i landet och bra logistik lösningar för tågoperatörerna sänker de totala underhållskostnaderna, vilket i sin tur gynnar resenärerna. Underhållsdepåer som gynnar fler aktörer och ger ökad kapacitet. godsterminaler bättre anläggningar med nya affärslösningar Inom området Godsterminaler arbetar Jernhusen aktivt med att både förbättra själva anläggningarna och med att ta fram nya affärsmodeller för hur dessa ska drivas. Det finns stora möjligheter att öka godstransporter där flera transportsätt kombineras. Ambitionen att öka godstransporterna ligger rätt i tiden och är mycket positiv inte minst ur miljöhänsyn. Här vill Jernhusen driva på för en snabbare utveckling. Ökad flexibilitet och mindre miljöbelastade transporter.

6 4 VD HAR ORDET Snabb utveckling av järnvägen skapar affärsmöjligheter 2008 blev ett lönsamt år för Jernhusen, trots finansiell oro och ett hastigt försämrat konjunkturläge. Vi har en unik position och står väl rustade att möta en avreglerad marknad. Den positiva utvecklingen inom järnvägssektorn ger oss stora möjligheter. Den vikande konjunkturen ledde till minskad efterfrågan i de flesta branscher under andra halvåret 2008, inte minst fastighetsbranschen fick känna av nedgången. I det ljuset känns det bra att kunna konstatera att Jernhusens position, med fokus på transportmarknaden, gör att vi inte påverkats lika kraftigt som många andra fastighetsbolag. Vårt resultat är fortsatt stabilt och vi visar en stark finansiell ställning. Att svackan förväntas bli både djupare och längre än normalt påverkar självklart Jernhusens agerande i enskilda affärer, medan vår långsiktiga strategiska inriktning ligger fast. För att anpassa oss till det förändrade marknadsläget ser vi kontinuerligt över vår kostnadsbild och anpassar också intensiteten i vissa satsningar och utvecklingsprojekt. AVREGLERING 2010 ÖPPNAR NYA MÖJLIGHETER Framtiden för järnvägstransporter ser mycket ljus ut. Hela sektorn genomgår stora förändringar och avregleringen av den svenska järnvägen 2010 är ett faktum. Jernhusen ser att de nya förutsättningarna kommer öppna ett flertal intressanta affärsmöjligheter. En öppen marknad betyder nya operatörer, nya tågtyper och nya upplägg för trafik och underhåll. Detta i sin tur skapar ökade volymer och efterfrågan på ny infrastruktur och nya tjänster, vilket vi nu förbereder oss för. Jernhusen ska ta en ännu tydligare roll i utvecklingen av transport sektorn. Bland annat ska vår verksamhet bidra till målet att nå ett fördubblat kollektivt resande till För att lyckas är det avgörande att vi sätter både resenärer och kunder i ännu större fokus. Det vi erbjuder ska vara efterfrågat och utformat efter marknadens önskemål. ETT ÅR MED MÅNGA nya SATSNINGAR Under det gångna året har vi lagt stor kraft på såväl vår befintliga verksamhet som på större affärssatsningar på både stations- och verkstadssidan. Under året har vi också ökat vår dialog med olika aktörer inom transportsektorn. Vi ser att samverkan blir en allt viktigare faktor för att driva en så effektiv utveckling som möjligt. Inför 2008 definierade vi tre viktiga utvecklingsområden för Jernhusen. Det första området var godsterminalerna, där vi identifierat möjligheter att ta fram nya affärslösningar. Terminalerna måste bli konkurrensneutrala så att fler aktörer kan komma in. Vårt arbete har redan nu mött positiv respons på marknaden och vi bedömer att utvecklingen kommer intensifieras under detta år. Det andra området vi fortsatt att utveckla är väntsalar och andra ickekommersiella ytor. Frågorna kring hur ytorna ska finansieras är en del i detta. Dessutom har vi tittat på hur en samordnande roll, en Station Manager, ska kunna inrättas för hela stationsområdet, där ansvaret idag är delat på flera aktörer. Jernhusen är redo att ta denna roll. Vår bedömning är att ett samlat grepp skulle höja kvaliteten på förvaltning, reseinformation, service till funktionshindrade etc, till nytta för resenärerna. Samordnings-

7 VD HAR ORDET 5 frågan är högaktuell med anledning av stundande avreglering. Nya aktörer betyder att fler vill sälja biljetter, hyra utrymmen för personal och resenärer med mera. Stationerna kommer därmed behöva erbjuda fler funktioner och vi har flera utvecklingsprojekt igång för detta. Det tredje fokusområdet är verkstäder och underhållsdepåer, som vi vet står inför en spännande framtid. Nya aktörer, fler resenärer, ny teknik och nya tåg kommer kräva innovativa och långsiktiga lösningar för service och underhåll av tåg. Här är vi i full färd med att utveckla nya, konkurrensneutrala lösningar och förstärker också organisationen för att bättre kunna marknadsföra dessa mot kunder och omvärld. En viktig del av Jernhusens bidrag till en bättre miljö ligger i själva grunden till verksamheten: att erbjuda kommunikationsnära lägen och bidra till ett ökat resande med kollektivtrafik. MILJÖARBETE I FRAMKANT Nytt för i år är att vi tagit fram en hållbarhetsredovisning där vi bland annat beskriver våra utmaningar inom mark-, byggnads- och omvärldsmiljö. Ett hållbart företagande är högt prioriterat för Jernhusen. Vi ska ligga i framkant av utvecklingen och ha ett minst lika solitt miljöarbete som våra kunder. En viktig del av Jernhusens bidrag till en bättre miljö ligger i själva grunden till verksamheten: att erbjuda kommunikationsnära lägen och bidra till ett ökat resande med kollektivtrafik. Förutom detta arbetar vi självklart med konkreta förbättringsåtgärder, som till exempel minskad energiförbrukning i våra fastigheter. Under 2008 fick vi mycket positiv uppmärksamhet både i Sverige och internationellt för det miljösmarta Kungsbrohuset som är under uppförande i Stockholm. Vi är mycket stolta över att vårt hus kommer slå alla rekord när det gäller normer för miljövänligt byggande och som först ut bli trippelt miljöklassat. I huset kommer vi också kunna erbjuda hyresgästerna lägre driftkostnader och många lösningar för en miljösmart vardag. GODA UTSIKTER FÖR 2009 För Jernhusens del är siktet inställt på att flytta fram positionerna inom flera områden under Det framgångsrika miljöarbetet vill vi bredda och göra ännu bättre för att kunna fortsätta minska vår egen och våra kunders miljöpåverkan. Vi ska utveckla fler tjänster vad gäller underhållsdepåer, stationsområden och godsterminaler. Det kommer hända mycket inom alla tre delar. Men sam tidigt som vi befinner oss i en intensiv utvecklingsfas ska vi självklart säkra en effektiv drift av befintlig verksamhet. Mot bakgrund av avregleringen 2010 och den infrastrukturproposition som antogs hösten 2008, har vi ändrat bolagsordningen för Jernhusen i januari Det är viktigt att tydliggöra vårt uppdrag att medverka till utvecklingen av transportsektorn. Under året kommer vi även att se över vision och affärsidé samt starta implementeringen av en ny varumärkesplattform i linje med affärsstrategin från i höstas. Målet är att sätta resenärer och kunder än mer i centrum och bli tydligare mot mark naden med vad vi kan erbjuda och står för. För Jernhusens del handlar det nu om att hinna utvecklas tillräckligt snabbt för att kunna ta vara på alla de möjligheter som ligger framför oss. Det känns som en angenäm utmaning i dessa tider, och jag vet att vi med våra starka finanser och unika fastigheter har mycket goda förutsättningar att lyckas. Stockholm 16 mars 2009 Per Berggren, vd

8 6 MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER Ökat resande ökar efterfrågan på Jernhusens erbjudanden Utvecklingen på Jernhusens marknader har varit händelserik under 2008 utifrån flera perspektiv. Samtidigt som den finansiella oron och lågkonjunkturen drabbade även Sverige med stor kraft har utvecklingen inom järnvägssektorn varit fortsatt stark. Gemensamt för efterfrågan på flera av Jernhusens erbjudanden är just utvecklingen av transportvolymerna och resandet på järnväg. Ett ökat resande innebär att fler besöker stationerna men också att efterfrågan på tågunderhåll ökar. Marknadspositionen för de kommunikationsnära kontoren gynnas också av ett ökat resande. Lågkonjunktur och finanskris Under 2008 drabbades Sverige och övriga världen av lågkonjunktur och finansiell oro. Under hösten fördjupades den finansiella krisen och världens finansmarknader tvärstannade. Effekterna spreds till den reala ekonomin och konjunkturförsvagningen slog till med stor kraft. Under hösten sänkte såväl den svenska som många andra länders centralbanker räntan kraftigt. Inflationen började falla tillbaka och varslen kom allt tätare. Nedgången på arbetsmarknaden har accelererat de senaste månaderna och arbetslösheten är på väg upp. Den svenska ekonomin förväntas fortsätta följa med i den globala nedgången även under Positiv utveckling för transporter på järnväg 2008 blev ett nytt rekordår för svenska folkets tågresande. För godstågen vände trafikökningen under hösten, men totalt sett tangerades ändå 2007 års rekord för gods på järnväg. Persontransporter förväntas öka Under 2008 ökade persontransporterna, mätt i personkilometer, med totalt 6 procent. Förändringen beror på bättre utbud, lägre priser, ökad tågpendling och ett ökat miljömedvetande. Persontransporterna förväntas fortsätta att stiga även under de närmaste åren, om än inte i samma höga takt som de senaste åren. Detta talar för en större efterfrågan på Jernhusens erbjudanden i framtiden, vilket i sin tur påverkar hyres nivåerna på stationsfastigheter positivt. Godstranporter påverkade av konjunkturläget Godstågstransporter ökade under de tre första kvartalen 2008, för att under det sista kvartalet istället sjunka med 15 procent. Det innebär att godstransporter på järnväg 2008 nådde samma nivå som rekordåret Under 2009 bedöms godstrafiken totalt sett minska på grund av den ekonomiska utvecklingen. Dock är intermodala transporter som starkast påverkar Jernhusens affärsmöjligheter det segment som utvecklas bäst inom området godstransporter. Miljöaspekter påverkar resandet Långsiktigt talar flera faktorer till järnvägens fördel. Miljöaspekter såsom handel med utsläppsrätter, teknisk utveckling för Fastighetstransaktioner i sverige Fastighetstransaktioner i Sverige (MDSEK) Direktavkastning kontor % Transporterad godsmängd och persontransporter Miljarder tonkilometer Miljarder personkilometer Transaktionsvolym (MSEK) Stockholm Göteborg Malmö Tonkilometer Personkilometer Källa: SIKA

9 MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER 7

10 8 MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER snabbare tåg, ett ökat miljö medvetande från både politiker och från resenärer, förväntas leda till ökad efterfrågan på miljövänliga transportmedel. För att transporter på järnväg ska fortsätta att öka krävs dock en väl fungerande infrastruktur. Jernhusen arbetar aktivt för att påverka en utbyggnad av nya bansträckningar och för investeringar i ett svenskt hög hastighetsnät. Kraftig ökning av antalet tåg Tillväxten inom järnvägssektorn medför också att antalet tåg ökar. Jernhusens bedömning är att antalet tågset kan komma att öka mer än 50 procent. Detta medför behov av stora investeringar i verkstadskapacitet under de närmaste åren. Mälardalen är den stora tillväxtmotorn beträffande efterfrågan på tåg. Det finns också en ökad efterfrågan på kombiterminaler, där omlastning kan ske mellan lastbil och tåg. Strukturomvandling medför nya AFFÄRSmöjligheter Utvecklingen inom järnvägssektorn är emellertid inte enbart intressant utifrån de volymrekord som nu har slagits flera år i följd. Transportsektorn i allmänhet och järnvägssektorn i synnerhet befinner sig för närvarande i en stor strukturomvandling. Den fortsatta avregleringen förväntas medföra nya aktörer, nytt trafikoch underhållsupplägg samt nya tågtyper. Frågan om höghastighetsbanor är högaktuell och utreds för närvarande av en av regeringen utsedd utredningsman. Tillsammans skapar detta ett positivt förändringstryck på den marknad där Jernhusen agerar. Ett ökat resande innebär att fler besöker stationerna och att efterfrågan på tågunderhåll ökar. I slutet av september presenterade regeringen infrastrukturpropositionen Framtidens resor och transporter. I propositionen lyfts flera aspekter fram som är av stor vikt för Jernhusen, till exempel att förutsättningarna för att utveckla stationer bör stärkas samt att Jernhusen ska medverka till utvecklingen av godstransporter på järnväg. Förslagen stämmer väl överens med Jernhusens strategiska inriktning. Jernhusens framtida agerande ligger också väl i linje med de förslag som lagts fram i utredningen Konkurrens på spåren. avkastningskraven ökar Den internationella konjunkturnedgången blev allt mer tydlig på den svenska fastighets marknaden under andra delen av Effekten av höstens finansoro har varit att bankerna krävt högre insats av eget kapital vid fastighets- och bolagsförvärv, vilket har minskat konkurrensen för många försäljningsobjekt. Samtidigt har transaktionerna på fastighetsmarknaden tagit längre tid att genomföra på grund av att säljare och köpare haft olika förväntningar på köpeskillingen. Transaktionsvolymen under 2008 uppgick till 119 miljarder jämfört med 135 miljarder föregående år. I juli genomfördes den rekordstora transaktionen av Vasakronan till AP fastigheter för 41 miljarder. Kort därefter såldes en del av portföljen vidare till NIAM för 7 miljarder. Bortsett från dessa transaktioner uppgår transaktionsvolymen till 71 miljarder vilket är väsentligt lägre än de senaste rekordåren. Effekten på avkastnings kraven är något oklar eftersom få transaktioner har nått ett avslut. Det är dock tydligt att avkastningskraven har ökat på de flesta delmarknader. Generellt är ökningen större ju mindre orten är. Samtidigt har läget på orten, den tekniska standarden och byggnadens flexibilitet att anpassas för annan verksamhet blivit allt viktigare. Avkastningskraven på Jernhusens fastig heter är starkt beroende av personoch godstransporter på järnväg då detta direkt påverkar efterfrågan på lokaler och fastigheternas riskpremie. Dessutom är förhållandet mellan avkastningskravet på olika orter något annorlunda jämfört med den övriga fastighetsmarknaden. Dämpad efterfrågan på hyresmarknaden Hyresmarknaden återspeglar till stor del utvecklingen av den svenska ekonomin, men med en viss fördröjning. Trots den finansiella turbulensen under 2008 var efterfrågan på kommersiella lokaler, framförallt i storstads regionerna, fortsatt stabil men avtagande under sista halvåret. Jernhusen tror på en dämpad utveckling under hela 2009 samtidigt som vakanserna på främst mindre orter börjar öka. Jernhusens hyresmarknad avseende framförallt butiker, väntsalar och restauranger i stationsfastigheter samt lokaler på underhållsdepåer och godsterminaler är beroende av järnvägens person- och godstransporter, som utvecklats starkt. Trots en inbromsning på hyresmarknaden för traditionella kommersiella fastigheter tror Jernhusen därför på en god utveckling för stations- och verkstadsfastigheter samt godsterminaler. Ökat resande gynnar handel på stationer Konjunkturinstitutets konfidensindikator visar hushållens allt mer dämpade stämningsläge avseende bland annat den svenska ekonomin. Index ligger på en nivå under det historiska genomsnittet och många avvaktar med beslut i den privata ekonomin och konsumtionen. Jernhusens stationsfastigheters utbud är mindre konjunkturkänsligt än till exempel det utbud som finns i köpcentra och gallerior. Lågkonjunkturen kan till och med i viss mån bidra till att fler väljer att resa kollektivt, vilket i så fall ökar flödet av resenärer på stationerna. Efterfrågan på butikslokaler i stationer är därför fortsatt hög. Hyresnivåer och vakansgraden för centrala butikslägen i Jernhusens bestånd förväntas att stabiliseras på nuvarande nivåer under Stabila hyresnivåer för kontor i CBD-områden Ett begränsat utbud av kontorslokaler i kombination med ökad efterfrågan i framför allt storstadsregionerna bidrog initialt till högre hyror under Den finansiella oron påverkade dock hyresmarknaden negativt under andra delen av året. Hyrorna började då stabiliseras för att senare minska på lokaler med lägre standard i ytterstadsområden. Samtidigt började vakanserna att öka. I CBD-områdena i Stockholm, Göteborg och Malmö stabiliserades hyrorna på höga nivåer under andra halvåret Hyresmarknaden i Stockholm karaktäriseras av att en stor andel av uthyrnings-

11 MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER 9 volymen återfinns i det nybyggda segmentet. En totalt minskad efterfrågan på kontorshyresmarknaden bedöms leda till ökade vakanser och minskade hyror i det äldre beståndet medan hyres- och vakansnivåer i det moderna beståndet bedöms som mer stabila. I Göteborg har nyproduktionen varit låg under de senaste åren, vilket har bidragit till att driva upp hyresnivåerna på lokaler oavsett standard. Moderniseringen av kontorsstocken bedöms under 2009 bidra till stabiliserade topphyresnivåer medan hyresnivåerna för den äldre kontorsstocken minskar i takt med ökade vakanser. Malmöregionen har haft en mycket positiv utveckling av fastighetsmarknaden under många år. Vakanserna har sjunkit kraftigt samtidigt som topphyresnivåerna har ökat till följd av utveckling av bland annat Västra hamnen. Under senare delen av 2008 har utbudet på den totala kontorsstocken överskridit efterfrågan, vilket har lett till en generellt avtagande hyresmarknad. Nya tåg behöver effektiva underhållsdepåer Avregleringen av persontågsmarknaden innebär att fler tågoperatörer behöver tillgång till underhållskapacitet. Ny teknik och hundratals nya tåg kräver innovativa och långsiktiga lösningar för underhåll och service av tåg. De nya tågtyperna förändrar underhållsbehovet då en stor del av reparationerna sker genom byte av komponenter, som sedan lagas på annan plats. Branschen spår att denna utveckling fortsätter, bland annat genom ökad regional tågtrafik. Utvecklingen leder dock till att efterfrågan på Jernhusens verkstäder för tyngre tågunderhåll på sikt minskar. Avreglering och den kraftiga marknadstillväxten ställer också stora krav på logistiken till, runt och på depåer. Dessutom behövs en kraftig ny- och ombyggnad av depåstrukturen. Genom effektiva kapacitets- och logistiklösningar för befintliga och nya depåer vill Jernhusen förbättra förutsättningarna för kunderna och marknaden. Jernhusen ser därför en stor värdepotential i många av de befintliga verkstadsfastigheterna med unika lägen i förhållande till trafiksystemen. Hyresnivåerna för moderna trafiknära underhållsdepåer är stabila. Konkurrensneutrala godsterminaler Jernhusen är en av Sveriges största fastighetsägare av gods- och kombi terminaler. De flesta ligger på orter av mycket central betydelse i det svenska godsflödessystemet. Jernhusen tar nu ett starkt grepp i utvecklingen av både de fysiska anläggningarna och den operationella affärsmodellen. Målet är att öppna upp terminalerna för marknadens alla aktörer för att skapa rätt förutsättningar för maximalt nyttjande av infrastruktur och maximal tillväxt vid terminalerna. Ett nytt produktområde, Godsterminaler, har etablerats för utveckling av både existerande och nya anläggningar. Utifrån marknadens efterfrågan ska Jernhusen skapa de bästa förutsättningarna för godstrafik på järnväg. Nya linjesträckningar behöver nya stationer Den tekniska utvecklingen med framtida höghastighetsnät och snabbtåg ger möjligheter till ett ökat resande och en fortsatt regionförstoring. Nya linjesträckningar innebär behov av nya stationer och underhållsdepåer, vilket öppnar möjligheter för Jernhusen. För närvarande finns till exempel planer för att på lång sikt bygga ut järnvägen mellan Stockholm och Göteborg, den så kallade Götalandsbanan. Längs sträckan mellan Järna och Linköping (Ostlänken) planerar Jernhusen tillsammans med Norrköpings kommun för utveckling av ett nytt resecentrum och en ny stadsdel i anslutning till detta. Även i Nyköping planerar Jernhusen tillsammans med kommunen för ett nytt resecentrum. Attraktiva nya resecentra bidrar också till ett ökat resande och stärker därmed Jernhusens affärer även på andra stationer. Attraktiva stationer med fokus på resenären Jernhusen arbetar aktivt för att öka fokus på kundernas och resenärernas önskemål och behov. Under 2008 har Jernhusen arbetat med att utveckla kunskap om hur resenärerna upplever stationsmiljön. Genom NRI-undersökningar (Nöjd Resenärs Index) frågar Jernhusen resenärerna bland annat om hur de upplever butiksutbud och service. Nya samarbetsformer utvecklas, till exempel i projektet Attraktiva stationer. Satsningen initierades under 2008 av Jernhusen, Banverket, Svensk Kollektivtrafik, Samtrafiken och hyra kontor cbd vakansgrad kontor cbd SEK/kvm Ekonomisk vakans % Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec

12 10 MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER Sveriges Kommuner och Landsting. Syftet med projektet är att öka nyttan för resenärerna och att öka det kollektiva resandet. (Läs mer om dessa projekt på sidan 31). Jernhusen flyttar långsiktigt fram positionerna, och vill i framtiden kunna erbjuda förvaltning av spårområdet i anslutning till stationer, underhållsdepåer eller terminaler. En sådan utveckling skulle bidra till att stationerna uppfattas som en tydligare enhet, med en förvaltare av såväl stationshus som plattformar. Stora utvecklingsprojekt i storstadsregionerna Geografiskt fördelar sig Jernhusens verksamhet över hela landet och de tre storstadsregionerna står för den största andelen. Stockholm, Göteborg och Malmö svarar för mer än 60 procent av bolagets totala hyresintäkter. Genom att utveckla attraktiva miljöer i anslutning till stationerna kan Jernhusen bidra till att skapa en tät och attraktiv kärna i regionerna, vilket har visat sig vara en viktig faktor för regionförstoring. Jernhusen bidrar samtidigt till att förbättra förutsättningarna för ett ökat kollektivt resande. Detsamma gäller omvänt; fler resenärer på stationerna bidrar till ett starkare underlag för utvecklad kommersiell service. Utvecklingen av stationen och närområdet stödjer därmed varandra. I Stockholm deltar Jernhusen i utvecklingen av stadsdelen Västra City. Planer finns också på att utveckla Centralstationen och överdäcka och bebygga dagens spårområde med nya kompletterande verksam heter. I Malmö pågår bygget av glashallen i anslutning till Citytunneln, vilken ska stå klar i slutet av Jernhusen ser stora utvecklingsmöjligheter i regionen och utvecklar hela Centralstationen för att förbättra resenärsservicen. Även i Göteborg finns möjligheter till stora utvecklings projekt i anslutning till Centralstationen, bland annat som en följd av planeringen av Västlänken. KUNDER MED FOKUS PÅ TRANSPORT Merparten av Jernhusens största kunder återfinns inom transportsektorn. Spridningen av kundkategorier är emellertid stor och omfattar allt från Banverket, tågoperatörer, underhållsföretag och länstrafikhuvudmän till butik-, restaurang- och kaféägare samt kontorshyresgäster. Jernhusen har också ett nära samarbete med andra aktörer inom transportsektorn såsom branschföreningar och intresseorganisationer samt med kommunerna. Inom affärsområde Stationer och Mindre stationer finns främst kunder inom kontor, service och handel. Affärsområde Verkstäders kunder är i huvudsak underhållsleverantörer, länstrafikbolag och tågopera- törer. SRAB arbetar nästan uteslutande med länstrafikbolagen och tågoperatörer medan Projektfastigheter har sin dialog med kommunerna. Då Jernhusen är ett fastighetsföretag i transportbranschen är samarbetet med transportsektorn en viktig faktor för bolagets framgång. Jernhusen har en nära dialog med flera branschorganisationer, bland annat om det gemensamma målet om att fördubbla resandet med kollektivtrafik till år Resenärerna är en viktig målgrupp för Jernhusen och ett arbete har nu påbörjats för att undersöka vilka behov resenärer och besökare har på stationerna. Nöjdare kunder med hjälp av NKI För fjärde gången på fem år har Jernhusen genomfört undersökningar enligt Fastighetsbarometerns Nöjd Kund Index (NKI). Årets NKI-index blev 64 vilket är en enhet lägre än förra året. Generellt för fastighetsbranschen är en marginell sänkning av NKI under För Jernhusen ökade NKI främst inom image och miljöhänsyn. NKI-resultatet bryts ner till varje marknadsområde som sedan gör handlingsplaner för att bli bättre på de punkter som utpekats som förbättringsområden. hyresvärde fördelat på användning Verkstad, 25% Kontor, 22% Övriga utrymmen 1), 14% Väntsal, 12% Butik, 12% Godsmaterial och lager, 6% Restaurang, 5% Arrende, 4% 1) I övriga utrymmen ingår biljettautomat, teknikutrymme, p-plats, personalutrymme, reklamplats, garageplats, spåranläggning, tomträtt, sport- och fritidsanläggning och bostad. tio största hyresgästerna Andel, % SJ 23 Euromaint Rail 13 ISS TraffiCare 6 Banverket 5 Pressbyrån och 7-Elevenbutikerna (Reitan) 5 Green Cargo 4 Vasaterminalen 3 A-banan Projekt 3 Scandinavian Service Partner 2 Swemaint 2 Övriga hyresgäster 34

13 MARKNAD, OMVÄRLD, KUNDER 11 INTRESSENTDIALOGEN Jernhusen samverkar med ett antal intressenter i den dagliga verksamheten. Internt kommuniceras en mängd information via intranätet, och medarbetarnas uppfattning om koncernen mäts i ett Nöjd Medarbetar Index, NMI. Mätningar görs även av hyresgästernas åsikter i form av ett Nöjd Kund Index, NKI. För första gången genomförs under 2009 en mätning av resenärernas åsikter i ett Nöjd Resenärs Index, NRI. Utöver dessa grupper kommunicerar Jern husen med en mängd andra intressenter, exempelvis med banker och övriga långivare genom årsredovisning och finansiella rapporter, med ägarna genom rapportering och uppföljning av ägardirektiv och med leverantörer vid upphandlingar. Intressenterna analyseras utifrån verksamhet, marknad och hållbarhet samt värderas utifrån intresse och påverkansmöjlighet. VEM Intressent VAD Aktuella ämnen HUR Aktiviteter Hyresgäster (kontor, station, verkstad) Innemiljö, energi, upplevelsen, trygghetsnivå, trivsel etc Personlig kontakt via förvaltare, nyhetsbrev, NKI Kollektivtrafikoperatörer/Trafikhuvudmän Stationsavgift, stationsmiljöer Nyhetsbrev, personlig kontakt Resenärer Upplevelse av stationsmiljön, tillgänglighet, trivsel etc NRI, fokusgrupper Ägare Effektiv verksamhetsstyrning Ägarrepresentation i styrelsen, årsredovisningen, vd med Näringsdepartementet Banker och övriga långivare Lån, företagscertifikat, derivat, marknadsbevakning Finansiella rapporter, personlig kontakt Leverantörer Krav på miljö, energi Upphandlingar Medarbetare Arbetsmiljö, utvecklingsmöjligheter, jämlikhet NMI, rekryteringsmål, ledarutveckling för chefer

14 12 JERNHUSENS MÖJLIGHETER Jernhusens möjligheter nu och framåt

15 JERNHUSENS MÖJLIGHETER Jernhusen fortsätter att fokusera på befintlig verksamhet och strategiska affärssatsningar inom både verkstads- och stationserbjudandet. Bolaget arbetar aktivt för att utveckla transportssektorn och samtidigt ta tillvara affärsmöjligheter. Jernhusen har stora möjligheter att utvecklas tillsammans med övriga transportsektorn även under kommande år. Flöde av resenärer och besökare till stationen som resecentrum och handelsplats som inte är Utveckling av erbjudande till kunder resande Ett ökat kollektivt resande i kombination med Den centrala placeringen av lokaler för kontor, kommunikationsnära lägen öppnar möjligheter för handel mm gör att även kunder som inte är resande lockas till utbudet i Jernhusens lokaler. nya verksamheter och erbjudanden till resenärer och besökare. Exploatering av annan mark 5 Utveckling av kommunikationsnära verksamheter som kontor, handel, hotell mm exempelvis handels- eller bostadsområden. I Solna Flera av Jernhusens markområden kan utvecklas till 2 8 Ett ökat kollektivt resande och ökat fokus på utvecklar bolaget tillsammans med andra företag miljön leder till en större efterfrågan på kommunikationsnära lokaler. Arena ska byggas. området Arenastaden där den nya Swedbank 9 Utveckling av resenärs- och serviceutbudet Utveckling av ny underhållsdepå eller 3 6 Nya samarbetsformer utvecklas, till exempel i avveckling av befintlig projektet Attraktiva stationer där Jernhusen deltar Ny teknik och hundratals nya tåg kräver innovativa och långsiktiga lösningar för underhåll och tillsammans med ett flertal andra aktörer med syfte att öka nyttan för resenärerna och att öka det kollektiva resandet. kompletta verkstadslösningar har ökat. Många av service av tåg. Efterfrågan på verkstadsdepåer och Jernhusens befintliga verkstadsfastigheter har unika lägen i förhållande till trafiksystemen. Utbyggnad/förändring av befintlig station Många av Jernhusens stationer byggdes för över 100 år sedan. Idag har sättet att resa förändrats och stationen behöver utvecklas utifrån nya flöden och fler aktörer som behöver lokaler på stationerna. Ny station på egen mark Nya linjesträckningar innebär behov av nya stationer och verkstäder, vilket öppnar möjligheter för Jernhusen. Ny station som Jernhusen inte äger Flera kommuner planerar för nya stationer på mark som inte Jernhusen äger. Där kan bolaget med sin kompetens inom stations utveckling bidra med kunskap.

16 14 Jernhusens AFFÄRSOMRÅDEN Jernhusens affärsområden Affärsområde Stationer Affärsområde Stationer utvecklar nya och befintliga stationer samt dess närområden med en helhetssyn både för eget och annans ägande. Affärsområdet förvaltar och äger också kommersiella stationer på tillväxtorter och vid strategiska järnvägsknutpunkter. marknadsvärdets FÖRDELNING Bebyggd fastighet med station, bostad, lokal, 88% Byggrättsmark, 9% Parkeringsmark, 3% Affärsområde Verkstäder Affärsområde Verkstäder utvecklar, förvaltar och äger underhållsdepåer, gods- och kombiterminaler. Affärsområdet erbjuder också infrastrukturförvaltning, det vill säga underhåll och förvaltning av spår och kontaktledningar. marknadsvärdets FÖRDELNING Godsterminal, 4% Kombiterminal, 6% Markfastighet, 2% Tomträttsmark, 1% Trafiknära underhållsdepå, 57% Övrig verkstad, 32% Affärsområde Projektfastigheter Affärsområde Projektfastigheter utvecklar och äger projektfastigheter i storstadsområden, det vill säga fastigheter som inte ingår i kärnverksamheten. Fastigheterna utvecklas för att sedan, på lång eller kort sikt, avyttras. marknadsvärdets FÖRDELNING Bebyggd fastighet med station, bostad, lokal, 15% Markfastighet, 1% SL fastighet, 5% Tomträttsmark, 57% Övrig verkstad, 1% Utvecklingsfastighet, 41% Affärsområde Mindre stationer Affärsområde Mindre stationer utvecklar, förvaltar, äger och avyttrar mindre stationer samt markområden. I de fall stationer avyttras görs det i samarbete med lokala aktörer för att skapa nytt liv med annan ägare. marknadsvärdets FÖRDELNING Bebyggd fastighet med station, bostad, lokal, 76% Markfastighet, 22% Parkeringsmark, 1% Tomträttsmark, 1% Affärsområde SRAB Affärsområde SRAB (Svenska Reseterminaler AB) erbjuder efterfrågade väntsalar och kringtjänster i stationer längs den svenska järnvägen till trafikbolag/operatörer för tåg och buss samt deras resenärer.

17 Jernhusens AFFÄRSOMRÅDEN 15 HYRESVÄRDETS FÖRDELNING Kontor, 27% Butik, 24% Väntsal, 23% Restaurang, 10% Spåranläggning, 5% Lager, 3% Övrigt, 8% DRIFTÖVERSKOTT MSEK Hyresintäkter 394,6 376,2 Fastighetskostnader 202,9 196,2 Driftöverskott 191,7 180,0 HYRESVÄRDETS FÖRDELNING Underhållsdepå, 63% Lager, 11% Kontor, 9% Spåranläggning, 7% Arrende, 7% Övrigt, 3% DRIFTÖVERSKOTT MSEK Hyresintäkter 289,9 260,9 Fastighetskostnader 129,4 115,5 Driftöverskott 160,6 145,4 HYRESVÄRDETS FÖRDELNING Kontor, 36% Tomträtt, 33% Underhållsdepå, 21% Arrende, 2% Lager, 2% Övrigt, 6% DRIFTÖVERSKOTT MSEK Hyresintäkter 62,9 87,2 Fastighetskostnader 12,6 34,9 Driftöverskott 50,3 52,3 HYRESVÄRDETS FÖRDELNING Kontor, 30% Väntsal, 20% Personalutrymme, 11% Lager, 10% Butik, 9% Arrende, 7% Underhållsdepå, 3% Teknikutrymme, 3% Övrigt, 7% DRIFTÖVERSKOTT MSEK Hyresintäkter 55,1 50,0 Fastighetskostnader 48,0 45,6 Driftöverskott 7,1 4,4 STATIONSAVGIFTER FÖRDELAT PÅ OLIKA TJÄNSTER Fastighetstjänster, 54% Kringtjänster, 46% DRIFTÖVERSKOTT MSEK Hyresintäkter 93,7 83,3 Fastighetskostnader 93,8 92,3 Driftöverskott 0,1 9,0

18 16 Jernhusen utvecklar, förvaltar och äger stations- och verkstadsområden samt GODS terminaler. genom sin verksamhet bidrar bolaget till utvecklingen av såväl person- som godstransporter på järnväg. Verksamhet

19 STrategi 17 Jernhusen stärker sin roll inom transportsektorn Jernhusens strategiska inriktning är att vara ett långsiktigt utvecklingsbolag inom både fastighets- och transportsektorn samt att satsa på tillväxtorter och viktiga järnvägsknutpunkter. Under året som gått har flera betydelsefulla utredningar inom transportområdet genomförts och en ny infrastrukturproposition beslutats. De pågående strukturella förändringarna i transportsektorn skapar positivt förändringstryck och affärsmöjligheter för Jernhusen. För att ta tillvara på affärsmöjligheterna har Jernhusen ökat fokus på transportsektorn och satsar på befintlig verksamhet och strategiska affärssatsningar inom såväl godsterminaler som verkstads- och stationserbjudandet. Bolaget har en betydelsefull roll både på stations- och verkstadsområdet inför den kommande avregleringen på persontrafikmarknaden. Avreglering skapar MÖJLIGHETER Jernhusen vill bidra till att främja konkurrensen genom att skapa möjligheter och se till att såväl gamla som nya tågoperatörer får tillgång till rätt utformade och rätt lokaliserade verkstads- och underhållsdepåer. Detta bidrar till att tågdepåer inte blir flaskhalsar utan istället möjliggör tillväxt i tågtrafiken. Jernhusen bedriver också av samma anledning ett utvecklingsarbete med resenärsperspektiv inom stationsområdet. Att ta hand om ledsagning på ett sätt som gör det möjligt för resenärer med funktionshinder att resa och byta både mellan olika trafikslag och olika trafikföretag är ett exempel på ett sådant utvecklingsarbete. Ambitionen är att Jernhusen med bolagets affärsmässiga synsätt kan bidra till att effektivisera transportsektorn och främja ett ökat kollektivt resande samt öka godsvolymerna på järnväg. I början av januari förtydligades också bolagsordningen i denna riktning. Genom att tillvarata utvecklingsmöjligheter i befintlig verksamhet samt expansions möjligheter till nya marknader kan Jernhusen bidra till nöjda resenärer och kunder. På sikt bidrar detta till både Jernhusens och branschens önskan om att fördubbla resandet med kollektivtrafik. Hållbar utveckling ger miljösmarta stadskärnor Målet är att vara en långsiktig aktör och en naturlig samarbetspartner som arbetar både för ökad tillväxt och en optimal lönsamhet med den svenska järnvägen som utgångspunkt. Jernhusen är ett företag som strävar efter en hållbar utveckling och skapar miljösmarta stadsmiljöer. Detta görs genom utveckling av nya och befintliga stations- och verkstadsområden samt godsterminaler med en helhetssyn både för eget och annans ägande. Genom att förvalta fastighetsbeståndet i nära relation med kunderna och ta hänsyn till miljön kan effektiva och efter frågade produkter skapas samtidigt som lönsamheten optimeras. Jernhusen äger stationer, underhållsdepåer samt godsterminaler på tillväxtorter och viktiga transportnoder. Över utvecklingsfaser äger bolaget även andra fastigheter inom stations- och verkstadsområden samt godsterminaler. När fastigheterna uppnått rätt utvecklingsfas med beaktande av krav på risktagande och avkastning kan de avyttras. Jernhusen utvecklar också tjänster i anslutning till bolagets fastigheter. Strukturerad omvärldsbevakning Långsiktighet kräver kunskap, framförhållning och ett strukturerat arbetssätt. Omvärldsbevakning, konkurrent- och marknadsanalyser som översiktligt och detaljerat hanterar frågeställningar i både förvaltnings- och utvecklingsperspektivet på kort och lång sikt är viktiga för att nå framgång. Rätt underlag gör det möjligt att agera situations- och lägesanpassat samt att fatta rätt beslut vid varje enskilt tillfälle, så att företagets position och affärsmöjligheter stärks.

20 18 STrategi Reviderad strategisk inriktning Jernhusen gör årligen en översyn av strategin. Den inriktning som fastställdes under 2008 innebär ett aktivt arbete med att initiera åtgärder för utveckling av stationer för ökat resande. Det innefattar även att skapa kapacitets - och logistiklösningar för effektiva underhållsdepåer samt godsanläggningar som är lokaliserade och anpassade till järnvägssektorns behov. Nya resecentra med utvecklad service Strategin för stationserbjudandet är att skapa nya resecentra och stationsområden samt att utveckla service och kommersiellt utbud som motsvarar besökarens och resenärens behov och förväntningar. Konkurrensneutrala under hållslösningar Strategin för de framtida verkstads- och underhållsdepåerna är att skapa bättre övergripande strukturella lösningar samt ett förbättrat tjänsteutbud för trafik- och underhållsoperatörer på depåerna. Det innebär att bistå trafik huvudmännen med att handla upp tågtrafiken i konkurrens och att föreslå alternativa lösningar för olika underhålls leverantörer i samband med anbudsgivning på ett konkurrensneutralt sätt. Maximerad volymtillväxt genom nya affärsmodeller Strategin för godsterminalserbjudandet är att erbjuda kompletta gods- och kombiterminalserbjudanden utifrån marknadens efterfrågade behov. Det är till exempel att verka för en optimal terminalstruktur och utveckla affärsmodeller och samarbeten som maximerar volymtillväxt. Fokus på befintlig verksamhet och större affärssatsningar Sammanfattningsvis förverkligas Jernhusens strategi genom fortsatt fokus på befintlig verksamhet och större affärssatsningar. Som exempel på några andra företagsgemensamma satsningar av strategisk betydelse kan också nämnas genomförande av identifierade fastighetsutvecklingsprojekt, effektivisering av förvaltningen, fortsatta avyttringar, utökad omvärldsanalys, utvecklad affärsutvecklingsprocess, implementering av kommunikationsstrategin och aktiv hantering av HR-frågor. Till de större affärssatsningarna hör också utvecklingen av centralstationsområdena i Stockholm, Göteborg och Malmö, utvecklingen av höghastighetsbanor i Sverige och stationsområden längs nya bansträckningar, samt utvecklingen av underhållskapaciteten i Göteborgs- och Öresundsregionen samt Mälardalen.

21 STrategi 19 Jernhusens mål UTFALL MÅL MÅL Läs mer FINANSIELLA MÅL Avkastning på eget kapital Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med andra fastighetsbolag. Över en konjunkturcykel ska avkastningen på eget kapital, efter skatt, uppgå till minst 12 procent. Soliditet Soliditeten ska långsiktigt uppgå till mellan 35 och 45 procent. Målet är satt utifrån att fastighetsförvaltning tillsammans med stora investeringar kräver en finansiell stabilitet och styrka. Räntetäckningsgrad Målet är att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 ggr. Om räntenivån förändras krävs ett resultat före finansiella poster som med en viss marginal kan täcka räntekostnaden. 1,7 % 12 % > 12 % s.63, 99 39,7 % % % s.63, 99 2,8 ggr > 2,0 ggr > 2,0 ggr s.34, 99 Rörelseresultat Mål för rörelseresultatet sätts varje år utifrån budget. För 2008 var budgeterat rörelseresultat 316 MSEK och målet 326 MSEK. För att motivera och engagera medarbetarna till positiva insatser kopplades ett incitamentsprogram motsvarande en halv månadslön till målet. 355 MSEK > 326 MSEK > 390 MSEK s.74 OPERATIVA MÅL Nettouthyrning Målet för nettouthyrning sätts varje år utifrån budget. Drift- och underhållskostnader Jernhusen långsiktiga mål för drift- och underhållskostnader är att ligga under branschsnitt. Det årliga målet sätts utifrån budget. Beslutade investeringar Jernhusen ska utveckla nya och befintliga fastigheter. Målet är att över en treårsperiod besluta om investeringar om mer än 1 miljard kronor per år. 15 MSEK > 9 MSEK > 40 MSEK s kr/kvm < 417 kr/kvm < 423 kr/kvm s.21, MSEK >1 000 MSEK >1 000 MSEK s.21, 27, 32 KONTRAKTERAD försäljning av mindre stationer Mindre stationer som inte efterfrågas av resenärer och tågoperatörer ska säljas till nya ägare, för att renodla Jernhusens fastighetsinnehav. För 2008 var målet att 30 fastigheter skulle kontrakteras för försäljning. 33 fastigheter 30 fastigheter 45 fastigheter s.24 MEDARBETARE RESENÄRER KUND Nöjd Medarbetar index - NMI Målet är att Nöjd Medarbetar Index (NMI) långsiktigt ska uppgå till över 4,0. Genom engagerade medarbetare som får ta ansvar och med ett tydligt ledarskap har Jernhusen skapat en god förutsättning för nöjda medarbetare. Nöjd kund index - NKI Målet är att Nöjd Kund Index (NKI) långsiktigt ska uppgå till 80. Genom att vara mer affärsmässiga, ha en närmare kunddialog och leverera mer kundnära tjänster är förutsättningarna stora för att Jernhusen ska nå det långsiktiga målet om 80. Målet för 2008 var 71. Nöjd Resenärs Index - NRI Jernhusen har startat upp arbetet med NRI-undersökningar. I december 2008 presenterades det första resultatet som byggde på en pilotmätning på tre stationer. 4,0 > 4,0 > 4,0 s s s.10, 31 MILJÖ Minskad energiförbrukning Vid utgången av 2008 ska Jernhusen i egna fastigheter kunna redovisa en energieffektivisering med 5 procent i förhållande till basåret ,0 % 5 % 5 % s.38, 46

22 20 RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS En aktiv riskhantering minimerar riskerna och skapar möjligheter Genom en aktiv omvärlds- och marknadsanalys bevakar Jernhusen marknaden och anpassar verksamheten efter de förändringar som inträffar. Under året genomfördes flera riskworkshops för att identifiera vilka risker Jernhusen står inför. Respektive risk klassificerades efter hur Jernhusen bör förhålla sig till risken utifrån konsekvens och sannolikhet att den uppstår. Följande grupperingar arbetades fram: Strategisk riskhantering En strategisk riskanalys som utgör grunden för bolagets övergripande prioriteringar och aktiviteter inom hela riskområdet. Affärsriskhantering Hantering av en potentiell händelse eller situation som påverkar organisationens förmåga att nå uppställda mål. Operationell riskhantering Hantering av fel eller brister i exempelvis system, avtal, kompetens eller administrativa rutiner. Under året förstärkte Jernhusen kompetensen inom säkerhets- och riskområdet. En risk managerfunktion som har det över gripande ansvaret för ovanstående riskhantering har upprättats. Strategisk utveckling, som ansvarar för strategisk riskhantering, arbetar aktivt med omvärlds- och marknadsanalyser. De bevakar risker och möjligheter för att ha rätt underlag för strategiska beslut. Business control följer upp affärsriskerna i budget- och prognosprocesserna och är också ledningens stöd för målstyrning och resultatuppföljning. För att följa upp att riskhanteringen efterlevs har en intern kontrollfunktion upprättats. Den interna kontrollen ansvarar för att följa upp och rapportera riskhanteringens effektivitet och efterlevnad. De stödjer också respektive verksamhetsansvarig med konkreta åtgärder och följer även upp att internkontrollen är ändamålsenlig och effektiv. Nedan följer de större affärsrisker och operationella risker som Jernhusen har identifierat. affärsrisker Hyresintäkter Effekterna av en nedåtgående marknad fördröjs till viss del genom att Jernhusen har förhållandevis långa hyreskontrakt. Detsamma gäller dock i omvänd ordning i en uppåtgående marknad, då det blir en viss fördröjning innan hyror kan omförhandlas och höjas i takt med marknadens utveckling. En del av Jernhusens hyresintäkter utgörs av så kallad omsättningshyra, vilken baseras på hyresgästens omsättning. Denna kontraktstyp används framförallt för restauranger och butiker på stationer. En relativt stor del av intäkterna, cirka 60 MSEK, kommer från parkering, reklam och boxar, vars intäkter är helt rörliga. Genomsnittlig återstående löptid i kontrakts portföljen var 2,1 (2,4) år. Vakansgrad Hyresvakansgraden anger hur stor del av fastigheternas hyresvärde som inte är HYRESINTÄKTER MSEK % VAKANSGRAD HYRA OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING, FASTIGHETER MSEK

23 RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS 21 uthyrd. Vid årsskiftet 2008/2009 uppgick hyresvakansgraden till 4,0 (5,6) procent, motsvarande ett hyresbortfall på 30 (44) MSEK. Minskningen beror dels på att fastigheter med hög vakans har avyttrats, dels på att nettouthyrningen var positiv. Vakansgraden räknas på befintligt fastig hetsbestånd exklusive utvecklingsfastigheter som håller på att utvecklas eller uppföras. Jernhusen strävar efter att minska vakansgraden genom att konsekvent arbeta för att ha nöjda kunder. Kundernas uppfattning om Jernhusen som hyresvärd mäts genom NKI, Nöjd Kund Index. Vid 2008 års mätning uppgick NKI till 64. Hyresgäststruktur Jernhusens största hyresgäster utgörs av tågoperatörer och underhållsleverantörer inom tågbranschen samt restaurang- och butikskedjor inom servicehandeln. De tio största hyresgästerna svarar för 66 procent av hyresvärdet. Jernhusen tecknar ett flertal kontrakt med varierande längd med dessa hyresgäster, vilket reducerar omförhandlingsrisken. För 2008 uppgick konstaterade och befarade kundförluster till 10 (7) MSEK. Orealiserad värde förändring Redovisning av förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IFRS, International Financial Reporting Standards, innebär att volatiliteten på fastighetsmarknaden kan ge stora effekter på Jernhusens resultat. Eftersom värderingen visar orealiserat resultat har det ingen kassaflödeseffekt. Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid årets slut minskat med årets investeringar samt förvärvade och frånträdda fastigheter. Fastigheternas marknadsvärde beräknas normalt utifrån förväntat kassaflöde och avkastningskrav. Dessa varierar beroende på externa faktorer som konjunkturläge, direktavkastningskrav och marknadshyror. Jernhusen kan påverka marknadsvärdet genom utveckling av fastigheterna samt genom att minska vakanserna och förbättra driftnettot. En orealiserad värde förändring med 1 procent per den 1 januari 2009 skulle påverka årets resultat med ± 72 (67) MSEK. Driftkostnader Fastigheternas driftkostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning och värme varav el och värme står för den största delen av kostnaden. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Drygt 80 procent av kostnaderna för energi vidaredebiteras till hyresgästerna varför bolagets exponering mot energikostnader är relativt begränsad. Driftkostnaderna uppgick under 2008 till 256 (268) MSEK. Minskningen sedan förra året beror främst på avyttrade fastigheter samt en mildare vinter. Fastighetsskatt Fastighetsskatt utgår med en procent på taxeringsvärdet för kontorslokaler och en halv procent för industrilokaler. Merparten av Jernhusens fastigheter är kommunikationsfastigheter, vilka inte åsätts något taxeringsvärde, och därmed inte belastas med fastighetsskatt. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras till hyresgästerna. Fastighetsskatten uppgick till 8 (13) MSEK. Räntekostnader Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten i Jernhusen och påverkas av marknadsräntan samt den ränte marginal som koncernen betalar. Nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt medan räntemarginalen är mer trögrörlig. En förändring i marknadsräntan påverkar inte Jernhusen fullt ut eftersom ränteförfallostrukturen har fördelats på olika löptider. Vid en ögonblicklig förändring av marknadsräntan med ± 1 procentenhet från och med balansdagen den 31 december 2008, antaget allt annat lika, skulle Jernhusens räntekostnad påverkas med ± 23 MSEK under den närmaste 12-månaders perioden. Om Jernhusen däremot haft en helt rörlig ränta skulle räntekostnaden påverkas med ± 38 MSEK. Jernhusen tecknade i december 2007 ett nytt sexårigt kreditavtal, vilket minimerar refinansieringsrisken och låser kreditmarginalen de närmaste åren. Investeringar Innan beslut fattas om investeringar gör Jernhusen en riskanalys baserad på faktorer som investeringskostnad, drift- och underhållskostnader samt räntekostnader. Tidpunkt för inflyttning samt hyra för kommande hyresgäst kalkyleras också in i riskanalysen. Jernhusen minskar riskerna genom att i ett tidigt skede skriva avtal med kommande hyresgäster. Många av DRIFTKOSTNADER RÄNTEKOSTNADER TOTALA INVESTERINGAR I FASTIGHETER MSEK MSEK MSEK

24 22 RISK- OCH KÄNSLIGHETSANALYS Jernhusens fastigheter är äldre vilket kan medföra ökade underhålls- och investeringskostnader samt att det kan vara svårt att bedöma omfattningen på investeringen. En förändring av investeringarna med 10 procent skulle ha påverkat kassaflödet under 2008 med ± 61 MSEK. Miljörisker Den största miljörisk Jernhusen omfattas av är saneringskostnader av föroreningar i mark och byggnader. Under 2008 genomförde Jernhusen en utredning av föroreningar av PCB i byggnaderna och har fortsatt arbetet med att utreda föroreningar i mark där tillsynsmyndigheter ställt krav mot företaget. Miljöskulden är svårbedömd och efter som Jernhusen inte bidragit till föroreningarna ska andra aktörer enligt bolagiseringsavtalet täcka alla kostnader. Ytterligare en stor risk för Jernhusen är att exploateringsprojekt kan drabbas av oförutsedda kostnader på grund av föroreningar i mark, och dessa kostnader täcks inte av miljögarantin i bolagiserings avtalet. Jernhusen har tecknat en miljöansvarförsäkring som täcker in om en angränsande tomt påverkas av föroreningar från någon av bolagets fastigheter. En riskfaktor är att de byggnadsmaterial som används idag visar sig vara farliga i framtiden. För att minimera risken för detta använder Jernhusen materialvalsdatabaser i byggprojekt. Politisk risk Jernhusens verksamhet påverkas av politiska beslut på flera nivåer. På nationell nivå finns till exempel politiska risker avseende satsningar på utbyggnad av järnvägen. På lokal nivå kan det till exempel handla om att kommunens planer för ett nytt resecentrum kan förändras vid en annan politisk majoritet. Lokal politisk risk påverkar även till exempel möjligheten att få igenom nya eller förändrade detaljplaner. För att minska denna typ av risk arbetar Jernhusen aktivt med att söka en bred förankring av lokala utvecklingsprojekt, såväl hos tjänstemän som hos politiker. Samarbetsavtal finns tecknade runt flera större gemensamma satsningar. Utöver det finns risk för förändringar av nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt och energiskatt samt olika regleringar. Operationella risker En snabb utveckling, stora satsningar och nya typer av affärer ställer ökade krav på att tidigt identifiera, hantera och följa upp olika typer av risker samt på en väl fungerande internkontroll. Till Jernhusens operationella risker räknas fel eller brister i exempelvis system, avtal, kompetens eller administrativa rutiner. Administrativa risker omfattar brister i ansvarsfördelning, kompetens, rapporterings rutiner eller värderings modeller samt kontrollrutiner. Juridiska risker utgörs av bristfällig dokumentation i hyres-, affärs- eller kostnadsavtal, eller osäkerhet i avtalets giltighet. IT-risker orsakar förlust till följd av brister i IT-system. Operationella risker kan också omfatta exempelvis svårigheter att rekrytera och behålla resurser och kompetenser, svårighet att implementera projekt och affärssatsningar, samt säkerhet och arbets miljö. Jernhusen har tydliga besluts- och policydokument för att minimera de operationella riskerna. Cirka 80 procent av fastigheternas värde värderas också av externa värderare. Varje chef ansvarar för att medarbetarna har rätt kompetens för sitt arbete och för varje år finns det en avsatt kostnad för kompetensutveckling för alla medarbetare. De juridiska riskerna begränsas av att Jernhusen har nära kontakt och samarbete med ett antal advokatbyråer vid hyresavtal och andra typer av affärsavtal. För att minska IT-risken har Jernhusen förtydligat och kompetensförstärkt ITavdelningen. Känslighetsanalys De resultatposter som bedöms ha störst påverkan på koncernens resultat före skatt är värdeförändring av förvaltningsfastigheter, räntenivå, vakansgrad, driftkostnader och hyresintäkter. Känslighetsanalysen visar effekten på resultatet vid en schablonmässig förändring i respektive resultatpost. Beräkningarna utgår från en förändring från 31 december 2008 och med då gällande hyresavtal och avtalsvillkor, vakansgrad, upplåning och räntebindning. Känslighetsanalys intäkter och kostnader KÄNSLIGHETSANALYS Värdeförändring förvaltningsfastigheter 1) Förändring, % Resultateffekt, MSEK Förändring, % Effekt på bedömt marknadsvärde, MSEK Hyresintäkter +/ 1 +/ 8 Vakansgrad lokaler +/ 1 +/ 8 Driftkostnader +/ 1 +/ 3 Räntenivå, marknadsränta +/ 1 +/ 23 Orealiserad värdeförändring fastigheter +/ 1 +/ 72 Hyresnivå +/ 1 +/ 117 Vakans +/ 1 +/ 107 Fastighetskostnader +/ 1 +/ 45 Avkastningskrav +/ 0,1 109 / 113 1) Känslighetsanalysen avser de förvaltningsfastigheter som värderats enligt kassaflödesmetoden (inklusive tomträtter och byggrätter) per Marknadsvärdet för dessa fastigheter uppgår till MSEK

25 23 Kungsbrohuset Huset som vägrar vara standby Under 2008 riktades världens blickar mot Sveriges mest miljösmarta hus som Jernhusen bygger i centrala Stockholm. CASE Det är inte krångligt att vara miljösmart och uppnå en miljösmart vardag. Med denna tanke som utgångspunkt inledde Jernhusen 2006 arbetet med Kungsbrohuset. Redan från början sattes målet att halvera energiförbrukningen jämfört med motsvarande miljömärkta hus. Energikalkylen för Kungsbrohuset har baserats på tre olika miljöklassificeringar GreenBuilding, P-märkning och Miljöklassat Hus. Under 2008 fick Kungsbrohuset och de miljösmarta lösningar som använts en enorm uppmärksamhet i media, såväl nationellt som internationellt. Det faktum att huset delvis värms upp av överskottsvärme från de cirka människor som varje dag besöker den närliggande Centralstationen väckte stor uppmärksamhet. Att vara hyresgäst i Kungsbrohuset ska vara fördelaktigt både ekonomiskt och miljömässigt, säger Eva Eliasson, kommunikationsansvarig för Kungsbrohuset. Genom lösningar som den så kallade Gröna knappen underlättas möjligheterna till att spara energi. En enda knapp bryter strömmen till mobiltelefonladdare, tv-mottagare och andra apparater för att de inte ska dra onödig ström i standby-lägen på nätter och helger. Kungsbrohuset anpassas också till väderomslag redan innan de har inträffat. Varje timme sänder vädertjänsten automatiskt detaljerade väderprognoser direkt till Kungsbrohuset via GSM-nätet. Det innebär exempelvis att värmetillförseln ökar redan flera timmar innan en väntad sänkning av utomhustemperaturen inträffar. På så sätt utnyttjas husets värmelagrande förmåga optimalt, istället för att fjärrvärmeanläggningen måste arbeta för högtryck när kylan väl kommer. I Kungsbrohuset finns också Stockholms största bevakade cykelgarage, med duschar och omklädningsrum. Närheten till allmänna kommunikationer underlättar resande och transporter samt bidrar till lägre koldioxidutsläpp. målet är att kungsbrohusets energiförbrukning ska vara 50% jämfört med motsvarande miljömärkta hus

26 24 FASTIGHETSINNEHAV Jernhusens fastighetsinnehav Jernhusens fastighetsbestånd omfattar 309 (336) fastigheter i 114 kommuner, samtliga lokaliserade längs den svenska järnvägen. Det totala marknadsvärdet på Jernhusens fastighetsbestånd per den 31 december har av Jernhusen bedömts uppgå till (6 698) MSEK. Ökningen av marknadsvärdet beror främst på fastighetsinvesteringar. För jämförbart fastighetsbestånd, det vill säga exklusive försäljningar och investeringar, har marknadsvärdet minskat med 1,2 (+3,7) procent. Den uthyrningsbara lokalarean uppgick till ( ) kvm. Andelen av värdet på fastigheter som är belägna i Stockholm (inklusive Solna och Sundbyberg), Göteborg och Malmö uppgick till 79 procent. Fastigheterna är indelade i fyra affärsområden. Affärsområde Stationer äger, utvecklar och förvaltar kommersiella järnvägsstationer och intilliggande fastigheter. De tre stora centralstationerna med intilliggande stationsområden i Stockholm, Göteborg och Malmö dominerar affärsområdet värdemässigt. Fastigheterna har stora utvecklingsmöjligheter, dels värde- mässigt genom investeringar och förbättrade driftnetton, dels genom en förbättrad stationsmiljö för resenärer. Affärsområde Mindre stationer äger, utvecklar, förvaltar och avyttrar främst mindre stationsfastigheter, varav många inte längre har kvar funktionen som station. Syftet är att stationerna ska få nytt liv med andra ägare. I affärsområdet ingår även markfastigheter, vilka står för 22 procent av affärsområdets totala marknadsvärde. För flera av dessa pågår försäljningsdiskussioner med exploatörer som avser att utveckla fastigheterna till levande områden för bostäder och handel. Affärsområde Verkstäder äger, utvecklar och förvaltar godsterminaler och verkstadsfastigheter för tågunderhåll. Den kommande avregleringen av persontågsmarknaden medför att Jernhusen behöver se över och göra en kraftig nybyggnad, ombyggnad och utbyggnad av depåstrukturen. För Jernhusen, med unika lägen nära trafiksystemet, finns en stor värdepotential genom att aktivt driva omstruktureringen av verkstads- och underhållsdepåmarknaden i Sverige. Affärsområde Projektfastigheter äger, utvecklar och avyttrar fastigheter i storstadsregionerna. Alla affärsområdets fastigheter ska på kortare eller längre sikt avyttras antingen internt eller externt. I affärsområdet ingår 46 SL-fastigheter, varav en pendeltågsverkstad. De övriga SL-fastigheterna är pendeltågsstationer. Affärsområdets resterande tio fastigheter har förädlats eller har stora förädlingsmöjligheter. Per den 31 december 2008 ligger större delen av det bedömda marknadsvärdet i de två utvecklingsfastigheterna Kungsbrohuset och Centralhuset Sundbyberg samt tomträtten till Stockholm Terminalen 1 (WTC). Fördelningen av marknadsvärdet förändras kontinuerligt då investeringar och försäljningar genomförs och då fastigheter utvecklas med exempelvis nya detaljplaner. MARKNADSVÄRDE PER AFFÄRSOMRÅDE Stationer, 42,3% Verkstäder, 26,3% Projektfastigheter, 29,3% Mindre stationer, 3,1% TOTALT MARKNADSVÄRDE: MSEK Marknadsvärde, Stationer Fastighetstyp Marknadsvärde, MSEK Andel av totalt marknadsvärde, % Bebyggd fastighet med station, bostad och lokal 2 669,2 37,1 Byggrättsmark 278,9 3,9 Markfastighet 5,9 0,1 Parkeringsmark 83,8 1,2 Totalt 3 037,8 42,3 Marknadsvärde, Verkstäder Fastighetstyp Marknadsvärde, MSEK Andel av totalt marknadsvärde, % Godsterminal 65,7 0,9 Kombiterminal 100,9 1,4 Markfastighet 27,9 0,4 Tomträttsmark 10,4 0,1 Trafiknära underhållsdepå 1 029,0 14,3 Övrig verkstad 585,4 8,1 Totalt 1 819,3 25,3

27 FASTIGHETSINNEHAV 25 TOTAL LOKALAREA PER ORT kvm kvm kvm kvm MARKNADSVÄRDE PER KOMMUN Stockholm, Solna och Sundbyberg, 61% Göteborg, 13% Malmö, 5% Örebro, 3% Västerås, 2% Gävle, 1% Övriga, 15%

28 26 FASTIGHETSINNEHAV Värdeförändringar Fastigheter, realiserade Den realiserade värdeförändringen utgörs av skillnaden mellan försäljningspriset för en fastighet med avdrag för försäljningsomkostnader och bedömt marknadsvärde vid föregående kvartals utgång ökat med kvartalets investeringar. Jernhusen redovisar realisationsvinster/-förluster på frånträdesdagen. Den realiserade värdeförändringen uppgick till 0 (10) MSEK. Fastigheter, orealiserade Den orealiserade värdeförändringen utgörs av fastigheternas marknadsvärde vid årets utgång minskat med marknadsvärdet vid årsskiftet, årets investeringar, förvärvade och frånträdda fastigheter samt realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen i Jernhusens bestånd uppgick till 73 (515) MSEK. Driftnettona har förbättrats, vilket ökat marknadsvärdena med 207 MSEK. Framförallt är det intäkterna som har förbättrats tack vare omförhandling av hyresavtal och indexreglering av dessa. Dessutom har ökade intäkter från kringtjänster på stationer såsom taxiangöringar, parkering, reklam och förvaringsboxar påverkat driftnettot positivt. Den positiva påverkan på marknadsvärdet av en långsiktigt bedömd intäktsökning motverkas till viss del av ökade kostnader för underhåll under Den planerade grundförstärkningen av Centralstation Stockholm har påverkat marknadsvärdet negativt med 235 MSEK beroende på att kostnaden bedöms högre än vad som tidigare har beräknats. Projektvinster har kunnat tas hem i ett flertal stora projekt som har fortlöpt enligt plan, med en värderingseffekt om totalt 118 MSEK. Bland annat har Jernhusen arbetat aktivt med att skapa byggrätter vid Centralstation Stockholm vilket bedöms ha ökat marknadsvärdet. Dessutom har uppförandet av Kungsbrohuset samt Centralhuset Sundbyberg bidragit till ökade marknadsvärden. Avkastningskraven bedöms ha ökat med i genomsnitt cirka 0,1 procentenheter, vilket har påverkat marknadsvärdet negativt med 163 MSEK. På vissa av de trafiknära underhållsdepåerna har dock avkastningskraven sjunkit något sedan föregående år på grund av en ökad efterfrågan på lokaler av både hyresgäster och antalet potentiella köpare. fastighetsinnehav per affärsområde Specifikation av marknadsvärde Affärsområde 1) Stationer Verkstäder Projektfastigheter Mindre stationer Totalt MSEK Totalt Antal Antal fastigheter Hyresvärde, MSEK 2) Marknadsvärde, MSEK Lokalarea, kvm 3) Vakant lokalarea, kvm Återstående kontraktstid, år 1,9 2,5 2,5 1,3 2,1 Vakansgrad hyra, % 1,8 4,3 0,5 18,1 4,0 1) Avser endast fastighetsägande affärsområden. 2) Inklusive vakanshyror. 3) Inklusive vakanta ytor, exklusive utvecklingsfastigheter. Marknadsvärde 1 jan ,8 336 Driftnettoeffekt 207,4 Projektvinster 117,5 Grundförstärkning 1) 235,0 Högre direktavkastningskrav 162,5 Delsumma orealiserad värdeförändring 72,6 Investeringar 608,5 Förvärv 0,3 Frånträden 48,1 30 2) Realiserad värdeförändring 0,1 Marknadsvärde 31 dec , ) Planerad grundförstärkning av Centralstation Stockholm. 2) Under året har 30 fastigheter frånträtts i sin helhet. En fastighet har delats i fyra nya fastigheter

29 FASTIGHETSINNEHAV 27 Investeringar Investeringar i fastigheter under 2008 uppgick till 609 (476) MSEK, varav 53 MSEK avser värdehöjande underhåll och 53 MSEK hänförs till olika utredningar och projekteringar där ett framtida värde bedöms skapas. Av de totala investeringarna har större delen investerats i Stockholm inklusive Solna och Sundbyberg med 342 MSEK, Göteborg med 31 MSEK och Malmö med 60 MSEK. Transaktionsvolymen i Jernhusens bestånd under 2008 är väsentligt lägre än föregående år, och beror på att Jern husen under 2007 avyttrade ett antal stora fastig heter, bland annat Klarabergshuset i Stockholm. Under 2008 har enbart mindre fastigheter sålts. Det största frånträdet är Växjö 10:46 som såldes för 13,2 MSEK till PEAB. En förteckning över årets kontrakterade försäljningar samt frånträden finns i fastighetsförteckningen på Förvärv och frånträden En mindre markfastighet förvärvades under Fastigheten ligger i direkt anslutning till Jernhusens fastighet i Mjölby. Tillsammans bildar dessa fastigheter en bättre enhet för vidare utveckling. Under året frånträddes 37 (49) fastigheter, eller del av fastigheter, med en kontrakterad köpeskilling om 52 MSEK. Med avdrag för försäljningsomkostnader om 4 MSEK från föregående år uppgår summan av frånträdda fastigheter till 48 (1 966) MSEK. Under året kontrakterades 34 (39) fastigheter, eller del av fastigheter, för försäljning med en köpeskilling om totalt 42 (1 972) MSEK. VÄRDEFÖRÄNDRINGAR, exklusive försäljningar och investeringar MSEK INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR per ÅR MSEK INVESTERINGAR OCH FÖRSÄLJNINGAR PER KOMMUN MSEK Ny-, till- och ombyggnation Fastighetsförsäljningar Förvärv Nettoinvestering 50 Stockholm, Solna och Sundbyberg Göteborg Malmö Nässjö Uppsala Borlänge Investeringar och förvärv Försäljningar Övriga

30 28 MARKNADSVÄRDERING

31 MARKNADSVÄRDERING 29 Marknadsvärdering med varierande värderingsmetoder Samtliga fastigheter värderas internt varje år varav cirka 80 procent av värdet kontrollvärderas externt för att säkerställa kvaliteten. Jernhusen redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde enligt IAS 40 och har per den 31 december 2008 internt värderat samtliga fastigheter. Med verkligt värde, marknadsvärde, avses det pris som sannolikt skulle erhållas om fastigheten bjöds ut på en fri och öppen marknad med tillräcklig marknadsföringstid utan partsrelationer och utan tvång. Jernhusens fastighetsportfölj består av allt från moderna kontorsfastigheter i storstadsregionerna till mindre stationsfastigheter i glesbygden och verkstadsfastigheter lokaliserade till viktiga järnvägsknutpunkter. Fastigheternas stora geografiska spridning samt olika användningsområden kräver att flera olika värderingsmetoder används för att bedöma marknadsvärdet. Regelsystemet, IAS 40, innebär att värdet som huvudregel ska bedömas på basis av transaktioner. En över vägande del av värdet bestäms med kassa flödesmetod. Här används marknadsbedömda parametrar vilka så långt möjligt är transaktionsbaserade. KASSAFLÖDESMETODEN BASERAs PÅ AVKASTNING Värdering av fastigheter med kassaflödesmetoden bygger på en bedömning av en fastighets avkastningsförmåga. Metoden innebär en analys av förväntade framtida betalningsströmmar som fastigheten antas generera. Vid kalkylperiodens slut bedöms fastighetens restvärde genom att dividera ett marknadsmässigt driftnetto med ett marknadsmässigt avkastningskrav. Jernhusens modell bygger på en tioårig kassaflödeskalkyl. Byggrätter värderas utifrån detaljplan Byggrätter som Jernhusen avser att be - bygga värderas enligt gällande detaljplan. Principen är att fastigheten värderas med kassaflödesmetoden som om det stod en byggnad motsvarande storleken och typen av byggrätt på fastigheten. Därefter be - räknas produktionskostnad och exploateringsvinst. Byggrättsvärdet bestäms genom en procentuell andel av exploateringsvinsten. Vissa fastigheter byggrättsvärderas trots att en detaljplan saknas, eftersom Jernhusens bedömning är att en sådan kommer att skapas. Osäkerheten vid värdering av potentiella byggrätter hanteras med ökad kalkylränta. Ju längre fram i tiden fastigheten bedöms kunna bebyggas, desto längre fram i tiden ligger kassaflödet, vilket därmed påverkar marknadsvärdet negativt. direkt ORTSPRISMETOD VID negativt KASSAFLÖDE Många av Jernhusens fastigheter i affärsområde Mindre stationer har ett lågt eller negativt kassaflöde. Värdering med kassaflödesmetoden kan då inte användas för att Avkastningskrav för restvärdesberäkning Procent Bebyggd fastighet med stationshus, bostäder eller lokaler 5,1 11,6 Bebyggd fastighetstyp med stationshus som enbart innehåller väntsalsytor Parkeringsmark 6,0 9,5 Obebyggda markfastigheter som ej är parkering 8,0 11,5 Tomträtt Byggrätt Trafiknära underhållsdepå 8,0 12,0 Kombiterminal/Spårbunden godsterminal 6,5 10,5 Övrig verkstad/ Industri 7,5 13,3

32 30 MARKNADSVÄRDERING beräkna ett marknadsvärde varför ortspris metoden istället används. Metoden innebär att värdet på fastigheten bedöms utifrån genomförda köp på den lokala fastighetsmarknaden. Köpeskillingen vid överlåtelserna analyseras och bearbetas och relateras till värdepåverkande faktorer. Värdepåverkande faktorer varierar men normalt är det läget på fastigheten, storleken på byggnaden i kvadratmeter och typ av fastighet. I de fall jämförelseobjekten på orten är för få analyseras genomförda köp på jämförbara orter. Försäljningspris styr värdering För fastigheter där avtal finns om försäljning, men där tillträde ej skett, gäller värdering enligt försäljningspriser. Orsaken till att en fastighet inte är tillträdd, förutom normalt försäljningsförfarande, kan vara avvaktan på fastighetsbildning eller att villkor om ny detaljplan ska uppfyllas. Vid risk för uteblivet tillträde hanteras risken enskilt genom att fastigheten inte värderas till fullt försäljningspris. KVARTALSVIS JUSTERING AV MARKNADSVÄRDET Vid varje kvartal justeras marknadsvärdet för enskilda fastigheter för förändringar som uppsagda, ny- eller omförhandlade hyresavtal, underhållsinsatser och investeringar. Justering av marknadshyror och avkastningskrav görs efter avstämning avseende förändring av dessa faktorer med externt värderingsföretag. Om fastig heter kontrakterats för försäljning under kvartalet, justeras marknadsvärdet för eventuella avvikelser mellan marknads värde föregående kvartal och kontrakterat försäljningspris. EXTERN VÄRDERING SÄKRAR KVALITETEN För att kvalitetssäkra den interna värderingen har 28 fastigheter, värdemässigt motsvarande 79 procent av fastighetsbeståndet, värderats av NAI Svefa. Urvalet har till större delen gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna. En viss rotation av de fastigheter som föregående år värderades lägst av NAI Svefa har gjorts under 2008 för att över en tidsperiod få en kvalitetssäkring på fler fastigheter och orter. Till den externa värderingen lämnar Jernhusen uppgifter om befintliga hyreskontrakt, vakanser, drift- och underhållskostnader samt planerade investeringar. Värderingsföretaget gör egna bedömningar avseende marknadshyror, normala driftoch underhållskostnader, kalkylräntor och direktavkastningskrav. Sju fastigheter som inte har externvärderats tidigare besiktigades under Övriga fastigheter besiktigades av värderingsföretaget 2007 och NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till MSEK exklusive Citytunnelprojektet på Malmö C, projektet med ett nytt resecentrum i Uppsala samt den lokalyta som Jernhusen i egenskap av tomträttsupplåtare har rätt att disponera på fastigheten Stockholm Terminalen 1 (WTC). Det externt bedömda värdet inklusive dessa uppgår till MSEK. Det lägre värdet beror på nedskrivningar i projekten. Jernhusens värdering av samma fastigheter inklusive projekt och värdet av nyttjanderätten i WTC uppgick till MSEK, vilket är 97 MSEK mer än NAI Svefa, motsvarande 2 procent. Det kan konstateras att det interna värdet stämmer väl överens med det externa även om skillnader förekommer på vissa fastigheter. OSÄKERHETSINTERVALL Fastighetsvärdering är resultatet av en uppskattning vid en bestämd tidpunkt. Fastigheternas marknadsvärde beräknas utifrån antaganden om förväntade hyresintäkter, fastighetskostnader, vakansgrad samt avkastningskrav. Dessa varierar beroende på konjunkturläge, efterfrågan på fastigheter och ränteläget. Vid internvärderingen av fastighetsbeståndet antas ett osäkerhetsintervall på ±5 procent. Detta ger ett värdeintervall på MSEK. TABELL VÄRDERINGSANTAGANDE, GENOMSNITT

33 31 Med resenären i fokus bidrar Jernhusen till ett ökat resande 2009 är året då Jernhusen kraftsamlar för att ännu mer sätta rese nären i centrum. Utifrån resenärers och besökares behov och krav på stationerna skapas nya möjlig heter för att nå en ökad nöjdhet. För att få en tydligare bild av hur resenärer och besökare trivs på stationerna genomför Jernhusen under våren 2009 NRI-undersökningar på 17 stationer. NRI betyder Nöjd Resenärs Index och syftar till det indextal som visar på resenärers och besökares totala nöjdhet med stationen. Med hjälp av resultatet från undersökningarna ökar vi vårt fokus på resenären, säger Johanna Nilsson, projekt ledare för NRI 2009-projektet. Utifrån resultatet kan Jernhusen tydligare prioritera vilka åtgärder och utvecklings områden som är viktigast för att öka nöjd heten på stationerna. Det kan handla om allt ifrån butiksutbud och service till bättre skyltning. Jernhusens arbete med resenärsundersökningar har utgått från ett pågående samarbete med Banverket, Samtrafiken och Vägverket kring utveckling av en branschgemensam undersökningsmodell för stationer och bytespunkter. Projektet Attraktiva stationer är ett exempel på hur Jernhusen arbetar tillsammans med kollektivtrafikbranschen utifrån undersökningsmodellen. Åtta stationer ingår i projektet, vars mål är att under 2009 både öka nöjdheten hos resenärer och besökare samt att öka samverkan stationsaktörer emellan. Målet med NRI-undersökningar, Attraktiva stationer och den branschgemensamma modellen är att bidra till kollektivtrafikbranschens gemensamma mål om att fördubbla resandet med kollektivtrafik till NRI-UNDERSÖKNINGAR GENOMFÖRS PÅ 17 STATIONER RUNT OM I LANDET.

34 32 INVESTERINGAR Stor potential i Jernhusens projekt Jernhusens investeringar bidrar till att uppfylla koncernens mål avseende värdetillväxt, lönsamhet, finansiering och strukturering av fastighetsbeståndet. Med investering avses underhåll- och ombyggnadsåtgärder, hyresgästanpassningar, exploatering, nyproduktion, samt förvärv av fastigheter och inventarier. Större pågående projekt Kungsbrohuset Blekholmen 4, Stockholm Den enskilt största investeringen är Jernhusens satsning på uppförandet av Kungsbrohuset i den nya stadsdelen Västra City i Stockholm, en totalinvestering på MSEK. Under året uppgick investeringen till 226 MSEK. (Läs mer på sid 23.) Centralstation Malmö Innerstaden 31:10 I Malmö har uppförande av en ny glashall och ny nedgång till nya Citytunnel påbörjats. Samtidigt byggs ett nytt P-hus med plats för 450 bilar och kvm kontor. Dessutom byggs en ny taxiangöring vilket ska förbättra tillgängligheten på stationen. I samband med citytunnelprojektet förändras flödena av trafikanter och den nuvarande väntsalen planeras få en ny användning med en ny mix av restauranger och butiker. Av en totalt bedömd investeringskostnad på 463 MSEK återstår 427 MSEK att investera. Centralstation Stockholm Norrmalm 5:3 I Stockholm pågår ett större arbete som ska delas in i två etapper. Den första etappen är ett grundförstärkningsprojekt som beräknas uppgå till 450 MSEK. Den andra etappen är ett planerat kommersialiseringsprojekt som ska förbättra stationsmiljön för resenärer och trafikoperatörer genom att förbättra flödet i stationen. Under 2008 har bland annat nya rulltrappor installerats i Centralhallen upp mot Klarabergsviadukten. Dessutom planeras fastigheten att förädlas genom att utöka de kommersiella ytorna. Under 2008 investerades totalt 53 MSEK i Centralstation Stockholm. Uppsala resecentrum Dragarbrunn 32:6, Uppsala Investeringen i Uppsala resecentrum är ett åtagande i samband med bolagiseringen och förutsätter statsbidrag och övertagande av mark från Uppsala kommun. Jernhusens investering bedöms uppgå till 152 MSEK varav 21 MSEK har investerats under (Läs mer på sid 51). Centralhuset Sundbyberg Sundbyberg 2:78 Jernhusen äger två fastigheter i attraktivt centrumläge i Sundbyberg. År 2007 färdigställdes den moderna kontorsbyggnaden Sundbybergshuset och 2008 beslutades att totalrenovera den intilliggande fastigheten Centralhuset Sundbyberg. Centralhuset innebär en total ombyggnation och endast stommen behålls. Totalt bedöms den uthyrbara lokalarean uppgå till kvm med en mix av kontor, butiker och lagerutrymmen. Den totala investeringen bedöms uppgå till 121 MSEK varav 42 MSEK har investerats under Kundcenter Green Cargo Lastpallen 1, Nässjö I Nässjö har fastigheten Lastpallen 1 förvärvats och bebyggts med ett nytt logistikcenter år Green Cargo. Nässjö är en av de järnvägsknutpunkter som bedöms ha stor potential i järnvägssektorn. Investeringen bedöms uppgå till 22 MSEK och kommer att färdigställas under första kvartalet 2009.

35 INVESTERINGAR 33 Arenastaden, Solna I den nya stadsdelen Arenastaden i Solna planeras för en helt ny stadsdel för evenemang, shopping, boende och arbete. Första spadtaget för en ny multifunktionell arena i Solna, Swedbank arena, beräknas till mitten av 2009 och planeras stå klar Arenan kommer att bli Nordens mest moderna. Projektet drivs i tre bolag som gemensamt ägs av fem ägare; Jernhusen, Solna Stad, PEAB, Fabege och Svenska Fotbollförbundet. Jernhusens åtaganden i Arenastaden uppgår till maximalt 260 MSEK. Bolagets ägarandel uppgår till mellan 22,2 25,0 procent. Färdigställda projekt Kontor Hagalund Järva 3:14, Solna Hagalundsområdet i Solna bedöms ha ett unikt läge i förhållande till trafiksystemen. Många tåg har sin slutdestination i Stockholm och kräver därefter kortare stopp för städning, service och underhåll. Under 2008 har en ny överliggningsdel färdigställts åt ISS med SJ som hyresgäst. Investeringen uppgick till 50 MSEK varav 27 MSEK investerades under Godsmagasin Midwaggon Borlänge 44:41 Efterfrågan på lokaler i Borlänge för godsvagnsunderhåll är stor eftersom en av Sveriges största rangerbangårdar för godsvagnar är lokaliserad till orten. Jernhusen har under 2008 färdigställt en ombyggnation av ett godsmagasin om kvm till vagnverkstad med tillhörande kontorsdel. Investeringen uppgick till totalt 16 MSEK varav 15 MSEK investerades under Byggrätter och potentiella projekt Västra City Norrmalm 5:3, 4:63, Stockholm Jernhusen äger spårområdet och parkeringsmarken mellan World Trade Center och Kungsbrohuset i Stockholm och arbetar aktivt för att detaljplanearbetet ska påbörjas de närmaste åren. Jernhusen planerar för framtidens centralstationsfunktion och byggrätter om åtminstonde kvadratmeter kontor, handel och bostäder. Eftersom den framtida byggrätten är belägen ovan spårområde krävs en överdäckning av området. Bedömningen är att den yta som ska överdäckas är kvm. Vision Göteborg Gullbergsvass 17:5, Göteborg Området vid Centralstation Göteborg berörs av den planerade Västlänken. I nuläget är fastigheten delvis bebyggd med en mindre lagerbyggnad men nyttjas i huvudsak som parkering. I översiktplanen planeras området för förändrad användning till blandad bebyggelse. Jernhusen skissar på en tänkbar exploatering där tre nya huskroppar uppförs, varav tre utgör överbyggnad av bangård och tre är påbyggda ett nytt parkeringsdäck. I dagsläget finns det dock oklarheter om var stationen för länken ska placeras. Närmast i tiden för exploatering, såväl i ett plan- som marknadsmässigt perspektiv, är området öster om nuvarande korttidsparkering. Vision Malmö Innerstaden 31:10, 31:11, 31:12, Malmö Under de närmaste 20 åren planeras en helt ny stadsdel i de gamla industri- och hamnkvarteren, granne med Centralstation Malmö. Jernhusen äger tre fastigheter i området som idag delvis är obebyggda. Arbete pågår med att driva igenom en ny detaljplan för kontor, bostäder och hotell. Området kommer att rymma cirka lägenheter och närmare personer kommer att bo och arbeta i området. CV-området Olaus Petri 3:233, Örebro Fastigheten är till stor del obebyggd. Enligt ett planprogram finns en framtida planering avseende byggrätt om cirka kvm bostäder i den östra delen av fastigheten. Nyproduktionen av hyresoch bostadsrätter har varit hög de senaste åren vilket medfört en hög efterfrågan på byggbar mark i centrala Örebro. Fastigheten bedöms därmed ha en stor framtida värdepotential. Kirseberg Östervärn Järnvägen 1:3 del av, Innerstaden 30:40, Malmö Området vid Kirseberg-Östervärn har sedan länge brukats för tyngre underhåll av järnvägsfordon. I takt med minskad efterfrågan på denna typ av lokaler i området och samtidigt en ökad efterfrågan på bostäder pågår ett arbete för att se över en förändrad användning av fastigheten. Området uppgår till kvm och anges i översiktsplanen som ett utredningsområde där uppskattningen är att cirka lägenheter och 300 arbetsplatser kan skapas i området. Investeringar Ort Fastighet Bedömd slutkostnad, MSEK Årets investering, MSEK Återstående investering, MSEK Lokalarea, kvm¹ ) Beräknad färdig ställande Vakansgrad area, % Sundbyberg Centralhuset jun 09 9 Malmö Malmö C 2) n/a dec 10 n/a Solna Hagalundsområdet apr Uppsala Uppsala C dec 10 n/a Stockholm Kungsbrohuset mar Stockholm Stockholm C 3) n/a jan 12 n/a Övriga projekt 252 Totalt 609 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation 2) Glashall och parkeringshus i samband med Citytunnelprojektet samt utveckling och modernisering av Malmö Centralstation. 3) Grundförstärkning

36 34 FINANSIERING Stabil finansiell ställning Den globala finanskrisen har under året påverkat Jernhusen i begränsad omfattning. Bolaget har tack vare sin finansiella ställning och långsiktiga finansieringslösning skapat goda förutsättningar att genomföra framtida satsningar och investeringar. Det faktum att Jernhusen tidigarelade refinansieringen av sin låneram och ingick ett långsiktigt låneavtal i slutet av 2007 har visat sig falla mycket väl ut med tanke på hur kreditmarknaden och priset på risk har utvecklat sig under perioden präglades av turbulensen på den finansiella marknaden vilket drabbade även Jernhusen under delar av året genom något dyrare upplåning. Samtidigt har finanskrisen inneburit en mindre riskbenägen marknad och därmed en ökad efterfrågan på säkra placeringar. Intresset för Jernhusen som låntagare har därför varit fortsatt starkt på kreditmarknaden under perioden. Centraliserad finansverksamhet Jernhusens finansverksamhet är centraliserad till moderbolaget för att stordriftsfördelar och synergieffekter ska kunna tas tillvara. Den finansiella verksamheten styrs av en av styrelsen beslutad finanspolicy. Syftet med policyn är att säkerställa koncernens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. Företagscertifikatprogram lanserat under året Under andra kvartalet lanserade Jernhusen ett företagscertifikatprogram om MSEK som togs emot positivt på marknaden. Intresset för Jernhusens företagscertifikatprogram har varit fortsatt starkt under året och bolaget har lyckats emittera sina planerade volymer. Vid periodens utgång hade Jernhusen utestående företagscertifikat om totalt MSEK. Finansiella instrument Värdeförändringen på Jernhusens finansiella instrument har under perioden varit negativ på grund av de kraftiga räntesänkningarna som skett under slutet av perioden. Den orealiserade värdeförändringen för Jernhusen finansiella instrument var under perioden 117 (34) MSEK. Genom att binda räntorna på längre perioder med hjälp av derivatinstrument minskas den kassaflödesmässiga ränterisken. Redovisningsreglerna IAS 39 ökar samtidigt risken för redovisningsmässiga värdeförändringar för dessa instrument. Det kan noteras att lån med längre löptider, som kan jämställas med derivatinstrument ur risk- och räntehänseende men med mindre flexibilitet, vanligen inte marknadsvärderas. Finansiella poster Försäljningen av andel i intressebolag och en lägre genomsnittlig låneskuld under året har medfört att finansiella poster var lägre jämfört med samma period föregående år, trots en högre genomsnittlig ränta. Jernhusen har som mål att räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. För 2008 uppgick räntetäckningsgraden till 2,8 (2,1) gånger. Förklaringen till den högre räntetäckningsgraden jämfört med föregående år är en lägre genomsnittlig låneskuld och ett högre rörelseresultat under året. Räntetäckningsgraden, inklusive försäljningen av andel i intressebolag, uppgår till 3,3 gånger. Riskhantering Jernhusen är exponerad för ett antal finansiella risker, varav de mest framträdande är ränterisk, kreditrisk och refinansieringsrisk. Ränterisk är den resultateffekt som en bestående ränteförändring har på koncernens finansnetto. Ränteriskhanteringen inom Jernhusen har som utgångspunkt att en kort räntebindning Finansieringskällor räntetäckningsgrad ggr MSEK Låneram Varav utnyttjat Andel, % Revolverande kreditfacilitet ) Företagscertifikatprogram ) Checkräkningskredit AB Swedcarrier Övriga lån 43 1 Totalt ) Låneramen om MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikat. 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,

37 FINANSIERING 35 historiskt sett varit billigare än en lång räntebindning över tiden. En kort räntebindning kan dock ge större slag i resultaträkningen vid snabba ränteförändringar varför Jernhusens finansiella ställning bör beaktas vid valet av räntebindning. Utifrån detta ska den genomsnittliga återstående räntebindningstiden i Jernhusen vara mellan 12 och 36 månader. Räntebindningen hanteras genom lån med en löptid på max 1 år samt genom derivat med en löptid på max 10 år. Kreditrisk avser risken att en motpart inte fullföljer sina åtaganden. Jernhusen ingår endast kreditlöften och finansiella derivatavtal med de stora affärsbankerna på den svenska marknaden, vilket begränsar risken. Med refinansieringsrisk avses risken att det uppstår svårigheter av allvarlig natur med att refinansiera en låneportfölj eller att det tillfälligtvis uppstår störningar på marknaden som kan leda till att nyupplåningen inte kan ske till rimliga kostnader. Jernhusen har genom kreditavtalet som tecknades i december 2007 minimerat refinansieringsrisken under de närmaste åren. Läs mer i Not 29. RÄNTEBÄRANDE SKULD, netto MSEK

38 36 Jernhusen strävar efter att främja en hållbar utveckling. Med utgångspunkt i fastigheter nära järnvägen bidrar BOLAGET till ett ökat kollektivtrafikresande och ökade transporter av gods på järnväg. Hållbarhet

39 Hållbar utveckling 37 Hållbar utveckling för ökat resande Jernhusens hållbarhetsarbete är koncernövergripande och ska genomsyra hela verksamheten. Hållbarhetsarbetet rapporteras enligt riktlinjerna från GRI, Global Reporting Initiative. Jernhusen bidrar till en hållbar utveckling på flera sätt, exempelvis genom utveckling av städer och stadskärnor. Genom att delta i utvecklingsprojekt som exempelvis stadsdelen Västra City i Stockholm och liknande projekt tar Jernhusen ett samhällsansvar. Detta sker på affärsmässiga grunder då det handlar både om att hitta bra affärer och att skapa samhällsnytta. I tabellen nedan beskrivs det ekonomiska värde som skapats och levererats av Jernhusen uppdelat per intressent. Verksamheten i sig bygger på en hållbar utveckling genom att bidra till ökning av resandet på järnväg som ett miljöanpassat transportsätt. Jernhusen bedriver ett långsiktigt samarbete i miljöfrågor med tågbranschens aktörer och övriga berörda intressenter. Lägre energiförbrukning och effektivare utnyttjande av fastigheter och mark ger främst miljömässiga, men också affärsmässiga, vinster. En miljöanpassad profil stärker Jernhusens varumärke och bidrar till ökad kundnöjdhet. Exempel på pågående viktiga infrastrukturprojekt som bidrar till stor samhällsnytta är Uppsala resecentrum, där Jernhusen är med och utvecklar stationshuset för att erbjuda kunderna en mera funktionell miljö och därmed bidra till ökat resande. Glashallen, i anslutning till Citytunneln i Malmö, är också ett viktigt projekt som bidrar till bättre resenärsflöden och underlättar transporter. Miljöarbetet GER ÖKAd KONKURRENSKRAFT Jernhusens miljöarbete utgår från företagets strävan mot en hållbar utveckling där företagets negativa påverkan minimeras och kompenseras. Stort fokus läggs på miljöfrågor för att minska koncernens utsläpp och annan miljöpåverkan. Ett utvecklat miljöarbete innebär stora möjligheter och Jernhusen kan genom miljöarbetet erbjuda kunderna fler miljöanpassade lokaler och lösningar. Jernhusen konkurrerar då på en allt mer miljömedveten hyresmarknad samtidigt som företaget bidrar till en hållbar utveckling. Miljö arbetet innebär även en kostnadsoch riskminimering som är långsiktigt positiv för företaget. På grund av att järnvägsindustrins tidigare verksamhet orsakade mycket markföroreningar kom Jernhusens miljöarbete under de första åren efter bolagiseringen att främst handla om markföroreningsfrågor. Enskilda förvaltare och motiverade medarbetare drev mer allmänt hållna miljö frågor lokalt men ingen central styrning fanns. ny central MILJÖorganisation Sedan 2006 har Jernhusen aktivt arbetat med att effektivisera energianvändningen. Stora insatser har gjorts främst där problemen varit som störst och besparingsarbetet har varit både tekniskt orienterat och fokuserat på hyresgästernas beteende. Under 2008 drevs för första gången miljöfrågan i en egen affärsplan och en ny organisation upprättades för att samordna energi- och miljöarbetet. Arbetet under 2008 var inriktat på att utreda miljösituationen inom företaget och arbeta fram ramar för hur miljöarbetet ska drivas. Arbetet under 2009 kommer vara fokuserat på att åtgärda de problem som uppdagades under genomförda undersök- Ec1 SKAPAT OCH LEVERERAT DIREKT EKONOMISKT VÄRDE MSEK Intressent Hyresintäkter Kunder 803,5 769,9 778 Resultat från andelar i intressebolag Intressebolag 17,4 3,7 4,5 Ränteintäkter och liknande resultatposter Finansmarknaden 55,6 7,7 5,9 Realiserade värdeförändringar fastigheter Kunder 0,1 10,5 5,3 Ekonomiskt värde genererat 841,8 791,8 793,7 Operativa kostnader Leverantörer 349,6 361,1 359,5 Löner och andra ersättningar till anställda Medarbetare 98,5 83,3 62,5 Betalning till finansiärer Kreditgivare 261,8 263,2 166,1 Betalning till regeringar Offentlig sektor/ägare 22,9 0,8 43,6 Ekonomiskt värde fördelat 732,8 708,4 631,7 Kvar i företaget 109,0 83,4 162,0 Avkastning på eget kapital, % Ägare 1,7 24,1 16,3

40 38 Hållbar utveckling ningar 2008 samt på att driva ett förebyggande miljöarbete tillsammans med Jernhusens hyresgäster. Mål med Jernhusens miljöarbete Jernhusen arbetar för att företaget ska vara miljömässigt hållbart och ta sitt ansvar som god samhällsmedborgare. I fokus för miljöarbetet finns tre strategiska miljöområden; Markmiljö, Byggnadsmiljö och Omvärldsmiljö. JERNHUSENS MILJÖPOLICY Jernhusen ska förvalta och utveckla sin verksamhet med långsiktig hänsyn till människor, djur och miljö och genom ständig förbättring samt minskad miljöbelastning bidra till en hållbar utveckling på jorden. Detta sker främst genom aktivt arbete inom följande områden: Markmiljö Minskning av miljöbelastningar från tidigare och nuvarande hyresgäster och arrendatorer Byggnadsmiljö Media (el, värme, vatten) Avfall, material och produkter Omvärldsmiljö Utsläppsreduktion Att minska fastigheternas växthusgasemissioner är högst prioriterat inom Jernhusens miljöarbete. Utöver detta ska Jernhusen uppfylla lag- och myndighetskrav beträffande miljön och sträva efter att göra detta med god marginal samt bidra till uppfyllandet av de nationella miljömålen. Denna inställning ska genomsyra allt arbete inom företaget. SANERING för bättre MARKMILJÖ I mark som ägs av Jernhusen finns föroreningar. Bolaget arbetar därför med undersökning och sanering av dessa områden för att minska miljöbelastningar från tidigare och nuvarande hyresgäster och arrendatorer. Under 2009 kommer även insatser göras för att minska risken för läckage från hyresgästernas verksamhet. Under 2008 har Jernhusen påbörjat en större utredning av en fastighet i Nyköping där bensinomlastning skett på talet. En större undersökning som påbörjades 2007 om föroreningar på Notvikens verkstadsområde avslutades och avrapporterades under våren Inga större saneringsåtgärder har genomförts under året men Jernhusen har assisterat tillsynsmyndigheter och andra fastighetsägare i att finna lösningar på ansvarsfrågor gällande förorenad mark hänförlig till järnvägsindustrin. I samband med ett flertal exploateringar på Jernhusens fastig heter har mindre saneringsåtgärder och schaktkontroll varit nödvändigt. ENERGIEFFEKTIVISERINGAR GER BÄTTRE Byggnadsmiljö Under 2008 har Jernhusen arbetat med att minska energianvändningen i företagets fastigheter. Genom att energidebiteringen separeras från hyran får hyresgästerna information om hur stor deras energirelaterade kostnader är. På så sätt framgår vilka besparingar som kan göras, både utifrån ett ekonomiskt perspektiv och ur ett miljöperspektiv. Jernhusen driver ett stort projekt för att minska förbrukningen i företagets verkstäder, där stora besparingsmöjligheter finns. Ungefär hälften av ytorna har hittills utretts, för att undersöka vilken potential som finns för besparingar. Därefter har ett stort antal åtgärder utförts, vilka väntas resultera i en minskad energianvändning om cirka 5 procent under (Läs mer på sid 46.) På Jernhusens stationer genomförs energieffektiviseringar, framförallt som uppföljning på de energideklarationer som togs fram under I början av 2009 beräknas energideklarationer finnas klara för samtliga stationer i Jernhusens bestånd. Jernhusens arbete med energieffektivisering innefattar också att hyresgästerna erbjuds information om hur de kan minska energiåtgången. Genom denna typ av information tydliggörs vilka ekonomiska och miljömässiga vinster de kan uppnå, genom att exempelvis stänga verkstadsportar, släcka belysning som inte används, eller sänka inomhustemperaturen. Under 2009 planeras åtgärder för att minska energiåtgången i Jernhusens bestånd med 3 procent jämfört med Vid nyproduktion och ombyggnadsprojekt beaktas energi- och miljöfrågor i alla faser utifrån tilltänka hyresgästers verksamhet. Byggnader i drift är viktiga att kontinuerligt underhålla och optimera utifrån ventilation och uppvärmning. Farliga byggnadsmaterial som finns inbyggda i byggnaderna avlägsnas om de riskerar att hota människors hälsa och/eller påverka miljön negativt. Källsortering och i övrigt korrekt avfallshantering ska finnas i företagets byggnader. Källsortering ska anpassas efter hyresgästernas verksamhet och vilka typer av avfall som kan tas om hand i den aktuella kommunen.

41 Hållbar utveckling 39 I mars 2007 trädde en förordning (SFS 2007:19) i kraft som kräver att alla hus byggda och renoverade mellan 1956 och 1973 skulle inventeras efter PCB. I Jernhusens bestånd har cirka 80 byggnader som passar profilen identifierats. Jernhusen genomförde under våren 2008 de nödvändiga inventeringarna och rapporterade in resultaten till de relevanta kommunerna i mitten av juni. Av byggnader som inventerades upptäcktes att cirka 20 behöver åtgärder. Dessa åtgärder ska genomföras under VAL AV ENERGISLAG FÖR- BÄTTRAR OMVÄRLDSMILJÖN Energianvändningen i Jernhusens byggnader är upphov till företagets största miljöpåverkan då produktionen av den använda energin ger upphov till utsläpp av växthusgaser. Därför köper Jernhusen energi från källor med så begränsad miljöpåverkan som möjligt för att bidra till att minska samhällets beroende av fossila bränslen och samtidigt minska utsläppen. Jernhusen köper in el från biobränsleanläggningar samt vattenkraft för eget bruk likväl som för vidareförsäljning till kunder. Inköp av uppvärmningsmedia sker på miljömässigt bästa sätt med hänsyn till lokala förutsättningar. Jernhusen strävar också efter att i så stor utsträckning som möjligt konvertera bort oljeanläggningar och gaspannor, och ersätta dessa med fjärrvärme eller andra uppvärmningsformer vilket minskar utsläppen av växthusgaser. Målet är att Jernhusens totala utsläpp av växthusgaser ska minska med 5 procent under ÖVRIGt MILJÖARBETE Jernhusen är en stor beställare av produkter och tjänster och genomför många centrala upphandlingar, framför allt av olika tjänster såsom drift, städning och bygg entreprenad. Vid val av leverantör ställer Jernhusen särskilda krav. Exempelvis får produkter som innehåller vissa mycket farliga kemikalier inte användas i något led i uppförandet eller driften av Jernhusens byggnader. REDOVISNINGSPRINCIPER Årets hållbarhetsredovisning för Jernhusenkoncernen och helägda dotterbolag är den första enligt Global Reporting Initiatives ramverk. Därmed finns inga väsentliga skillnader eller avvikelser i rapporteringen gentemot föregående års rapportering. Underleverantörer omfattas ej av redovisningen. Jernhusen har inte heller identifierat några väsentliga, särskilda begränsningar i rapporteringen. Samma rapporteringscykel används för hållbarhetsredovisningen som den övriga redovisningen, det vill säga kalenderår. Rapporteringen revideras av oberoende revisorer, detta kommer även ske framöver. Följande frågor har varit vägledande vid prioriteringen av nyckeltal och bedömningen av vad som är väsentligt för Jernhusen att redovisa: Anges nyckeltalet som viktigt av någon intressent? Utgör nyckeltalet en viktig indikator för branschen? Är indikatorn kopplat till ett lagkrav, avtal eller annan överenskommelse med strategisk betydelse för företaget? Mäter indikatorn en affärsmöjlighet för företaget? Mäter indikatorn en risk för företaget? Bidrar mätning av indikatorn till att uppfylla företagets mål inom hållbarhet? Kontaktperson för Hållbarhetsrapporteringen: Klas Johansson, Miljökoordinator klas.johansson@jernhusen.se Redovisningsnivåer GRI har utformat en systematik, så kallad Application Level System som innefattar tre tillämpningsnivåer för hållbarhetsredovisningen. Vilken nivå som uppnås beror på hur många av de indikatorer som GRI listar som uppfylls. Jernhusen har valt att rapportera på nivån C+. För Jernhusens resultat för respektive indikatorer se tabellerna på sidan A+/A B+/B C+/C A-nivå Samtliga kriterier för Strategi och Profil( ) samt kärnindikatorer redovisas. En beskrivning av angreppssätt för varje indikatorkategori krävs. Det finns dock möjlighet att utelämna ett fåtal kärnindikatorer om man utgår från följa eller förklara-principen. B-nivå Innebär att ett antal kriterier för Stategi och Profil redovisas ( ) samt minst 20 kärnindikatorer där minst en ska komma från vardera området ekonomi (EC), miljö (EN), arbetsvilkor (LA), mänskliga rättigheter (HR), samhällsansvar (SO), och produktansvar (PR). C-nivå Ett urval av kriterierna i Strategi och profil redovisas ( ) samt minst 10 kärnindikatorer där minst en ska komma från respektive område ekonomi, miljö och social påverkan. Det kompletterade plustecknet visar att hållbarhetsredovisningen reviderats av en oberoende revisor som lämnat en bestyrkanderapport.

42 40 medarbetare En levande organisation Medarbetarna är en av Jernhusens viktigaste resurser. I takt med att verksam heten växer ökar också behovet av nyrekrytering och kompetensutveckling. Jernhusens verksamhet växer och vid utgången av 2008 hade bolaget 119 medarbetare, vilket är en ökning med 18 procent från föregående år. Resurs- och kompetensförstärkning har främst skett inom olika utvecklingsenheter. Rekryteringsbehovet är fortsatt stort och Jernhusen planerar ytterligare rekryteringar under de närmaste åren. Huvudkontoret ligger i Stockholm där drygt hälften av medarbetarna är verksamma. Övriga kontor finns i Malmö, Göteborg, Växjö, Örebro, Västerås, Norrköping, Gävle, Sundsvall och Kiruna. DIALOG OCH VÄRDERINGAR I SAMTAL MED MEDARBETARNA En gång om året reser delar av ledningsgruppen runt i landet och träffar medarbetare i mindre grupper. Syftet med dessa träffar, kallade Dialogsamtal, är att bjuda in till ett nära samtal mellan ledning och medarbetare kring frågor som berör visionen i vardagen. Utöver det anordnas Jernhusendagarna två gånger varje år där medarbetarna samlas för information kring Jernhusen och frågor som rör vision, strategi och värderingar. EN JÄMSTÄLLD ARBETSPLATS Jernhusen strävar efter en jämställd arbetsmiljö, där alla medarbetare behandlas lika oavsett kön, religion, sexuell läggning eller etnisk tillhörighet. För att stödja detta finns en jämställdhetspolicy etablerad i organisationen. Jernhusens strävan är att arbetsklimatet ska präglas av en positiv människosyn med ömsesidig respekt vid sidan av arbetsglädje, trivsel och gemenskap. Dessutom ska arbetsmiljölagens föreskrifter om arbetsgivarens skyldigheter att förebygga kränkande särbehandling av enskilda medarbetare uppfyllas. INDIVIDUELL KOMPETENS- UTVECKLING Under 2008 har Jernhusens ledningsgrupp genomgått ett ledarutvecklingsprogram. Ett nytt ledarskapsprogram kommer att starta under 2009, där chefer får möjlighet till coachning. Alla medar- betare har utvecklingssamtal minst en gång per år med sin närmaste chef. Samtalet ligger till grund för medarbetarens personliga och yrkesmässiga utveckling där man också går igenom uppsatta mål och måluppfyllelse. FOKUS PÅ FRISKVÅRD OCH ARBETSMILJÖ Samtliga medarbetare erbjuds att en gång per år göra en balansprofil hos företagshälsovården. Balansprofilen ger en indikation över medarbetarnas stressnivå samt levnadsvanor såsom mat, motion och rökning. Utifrån resultatet erbjuds medarbetarna möjlighet att göra en personlig plan för att få hjälp med exempelvis rökavvänjning, övervikt eller stress. För att uppmuntra medarbetarnas deltagande i olika friskvårdsaktiviteter anordnas en del av dessa centralt. Exempelvis deltar en stor del av medarbetarna i Korpens stegtävling. Jernhusen har också under året sponsrat medarbetares deltagande i diverse motionslopp. Utöver detta uppmuntras lokala initiativ på respektive kontor. Sjukfrånvaron inom Jernhusen är jämnt fördelad mellan män och kvinnor. KÖNsfördelning åldersfördelning % Män, 56,3% 5 Kvinnor, 43,7%

43 medarbetare 41 Skyddsombud finns på respektive arbetsplats, och Jernhusen följer de lagar och regler som finns kring arbetsmiljö. NMI-INDEX MÄTER MEDARBETARNAS NÖJDHET Under våren 2008 genomfördes en NMIundersökning, Nöjd Medarbetar Index. Undersökningen syftar till att följa upp medarbetarnas delaktighet i processer och att ge en bild av deras tillfredställelse med sin arbetssituation års resultat var totalt 4,0 på en 5-gradig skala, vilket är samma resultat som för Resultatet från undersökningen ligger till grund för affärsområdenas fortsatta arbete med att förbättra de områden som visat sig vara mindre bra. BELÖNING GENOM INCITAMENTSPROGRAM Inom Jernhusen finns ett incitamentsprogram med mål att koppla samman medarbetarnas insats till företagets framgångar. Det av vd satta verksamhetsmålet, baserat på årets rörelseresultat, uppnåddes under 2008 och i början av 2009 betalas därför en halv månadslön ut till var och en av de anställda, exklusive vd. Medarbetarundersökning Jag tycker att det är roligt att gå till arbetet Jag upplever att jag får gehör för mina idéer av min chef Jag ges möjligheter att utveckla min kompetens AO Medel 2008 Medel 2007 Medel 2006 AO Medel 2008 Medel 2007 Medel 2006 AO Medel 2008 Medel 2007 Medel 2006 Stationer 4,3 4,1 3,9 Verkstäder 4,0 3,8 4,0 Projektfastigheter 3,9 3,9 4,1 EGS 1) 4,1 4,2 4,1 Övrigt 2) 3,5 4,1 4.0 Totalt 4,1 4,0 4,0 Stationer 4,0 3,9 3,8 Verkstäder 4,1 4,2 4,0 Projektfastigheter 3,8 3,9 4,5 EGS 1) 4,0 4,1 4,0 Övrigt 2) 3,6 4,5 3,3 Totalt 4,0 4,1 3,9 Stationer 4,1 3,8 3,7 Verkstäder 4,2 3,8 4,1 Projektfastigheter 4,4 4,0 3,9 EGS 1) 4,3 4,3 4,2 Övrigt 2) 3,6 4,5 3,7 Totalt 4,1 4,0 3,9 1) Ekonomi och Gemensam service. 2) Enheter som är färre än sex personer samlas i övrigt; SRAB, Mindre stationer, Strategisk utveckling, Marknad och Information.

44 42 gri profil och valda indikatorer 2. Organisationens profil GRI Profil och valda indikatorer 1. Strategi och analys Indikator Förklaring Sida 1.1 Vd-ord med företagets vision och strategi för en hållbar utveckling och dess relevans för organisationen Organisationens profil Indikator Förklaring Sida 2.1 Organisationens namn Omslag 2.2 De viktigaste varumärkena, produkterna och tjänsterna Insida omslag 2.3 Organisationsstruktur, inklusive rörelsegrenar, operativa bolag, dotterbolag och joint ventures 14 15, 53, Plats för organisationens huvudkontor Antal länder som organisationen har verksamhet i, och namnen på de länder där viktig verksamhet bedrivs eller som är särskilt relevanta för de frågor som berör hållbar utveckling i redovisningen. Ej relevant 1) 2.6 Ägarstruktur och juridisk ägarform Insida omslag 2.7 Marknader som organisationen är verksam på Bolagets storlek Väsentliga förändringar under redovisningsperioden beträffande storlek, struktur eller ägande 55, Utmärkelser och priser som mottagits under redovisningsperioden. Ej relevant 2) 3. Rapporteringsparametrar Indikator Förklaring Sida 3.1 Rapporteringsperiod för den redovisade informationen Datum för publiceringen av den senaste redovisningen Rapporteringscykel Kontaktperson för frågor angående redovisningen och dess innehåll Process för att identifiera rapportens innehåll Rapportens avgränsning, beskrivna verksamheter Beskriv eventuella särskilda begränsningar för redovisningens omfattning och avgränsning Utgångspunkter för redovisning som kan ha en betydande påverkan för jämförelser mellan rapporteringsperioder och/ eller mellan organisationer Datamätningsmetoder och utgångspunkter för beräkningar Förklaring av effekten av förändringar av information som lämnats i tidigare redovisningar, och skälen för sådana förändringar 3.11 Väsentliga förändringar som gjorts sedan föregående redovisningsperiod vad gäller avgränsning, omfattning eller mätmetoder som använts i redovisningen Innehållsförteckning som visar var i redovisningen standardupplysningarna finns Policy och nuvarande tillämpning med avseende på att låta redovisningen externt bestyrkas. 39 1) Jernhusen har endast verksamhet i Sverige 2) Inga priser mottagna

45 gri profil och valda indikatorer Bolagsstyrning, Åtaganden och Engagemang Indikator Förklaring Sida 4.1 Redogörelse för organisationens bolagsstyrning, inklusive kommittéer som är underställda styrelsen och som är ansvariga för specifika uppgifter såsom att fastställa strategi eller att utöva tillsyn över organisationen Beskriv huruvida styrelseordföranden också är verkställande direktör För organisationer som endast har en styrelsenivå, ange antalet medlemmar inom denna som är oberoende och/eller inte ingår i företagsledningen. 4.4 Möjligheter för aktieägare och anställda att komma med rekommendationer eller vägledning till styrelsen eller företagsledningen Lista de intressentgrupper som organisationen har kontakt med Princip för identifiering och urval av intressenter. 11 EC. Ekonomisk påverkan Indikator Förklaring Typ Sida EC1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde, inklusive intäkter, rörelsekostnader, ersättning till Anställda, Kärn 37 gåvor och andra samhällsinvesteringar, balanserad vinst samt betalningar till finansiärer och regeringar. 3) EC8 EN. Miljöpåverkan Utveckling och påverkan av investeringar i infrastruktur och tjänster som huvudsakligen görs för allmänhetens Kärn 51 nytta, på kommersiell basis eller utan full ersättning. 4) Indikator Förklaring Typ Sida en3 Direkt energianvändning per primär energikälla. Kärn 44 EN4 Indirekt energianvändning per primär energikälla. TIllägg 44 en5 Energibesparingar genom sparande och effektivitetsförbättringar. Tillägg 44 en6 Initiativ för att tillhandahålla energieffektiva produkter och tjänster samt produkter och tjänster baserade på förnyelsebar energi, samt minskningar av energibehovet som ett resultat av dessa initiativ. Kärn 45 en16 Totala direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, i vikt. Kärn 45 en18 Initiativ för att minska utsläppen av växthusgaser, samt uppnådd minskning. Tillägg 47 LA. Anställningsförhållanden och arbetsvillkor Indikator Förklaring Typ Sida LA1 Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform och region. Kärn 47 LA2 Totalt antal anställda och personalomsättning, per åldersgrupp, kön och region. Kärn 47 LA3 LA7 Förmåner som ges till heltidsanställd personal och som inte omfattar tillfälligt eller deltidsanställda. Informationen ska ges för varje större verksamhet. Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade dödsolyckor per region. Tillägg 47 Kärn 48 LA13 Sammansättning av styrelse och ledning nedbruten på kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörighet och andra Kärn 48 mångfaldsindikatorer. 5) HR. Mänskliga rättigheter Indikator Förklaring Typ Sida HR4 Antal fall av diskriminering, samt vidtagna åtgärder. Kärn 48 3) Delvis redovisad, kostnader för samhällsengagemang ej särredovisat. 4) Delvis redovisad, samtliga infrastrukturella investeringar är inte identifierade och särredovisade. 5) Minoritetsgrupper är ej redovisade med anledning av gällande regler i svensk lagstiftning.

46 44 GRI resultatindikatorer resultatindikatorer EN3 Direkt energianvändning per primär energikälla Köpt volym primärenergi Identifiera köpt volym primärenergi för egen användning Olja 571 m m 3 Gas Nm Nm 3 Inköpt volym primärenergi i form av olja och gas för användning inom uppvärmning av byggnader. Producerad primär energi Den volym som Jernhusen producerar Olja Gas MWh ( GJ) MWh ( GJ) MWh ( GJ) MWh ( GJ) Producerad bruttovolym värme genom omvandling av primär energi. Såld primär energi Den volym primärenergi som företaget har levererat vidare MWh ( GJ) MWh ( GJ) Vidarelevererad volym värme till hyresgäster producerad genom omvandlad primärenergi. EN4 INDirekt energianvändning per primär energikälla Inköpt energivolym El, värme, kyla etc. El FJV FJK MWh ( GJ) MWh ( GJ 2509 MWh (9 018 GJ) MWh ( GJ) MWh ( GJ) MWh (7 517 GJ) Inköpt volym indirekt konsumerad energi i form av el, fjärrvärme, fjärrkyla, FJV - Fjärrvärme, FJK - Fjärrkyla Primärt energibehov Omräknat till primärenergi Ej relevant data tillgänglig. Uppgifter saknas för relevant beräkning av primärenergibehov. Andel förnyelsebar energi Andel förnyelsebar energi via primärenergi Ej relevant data tillgänglig. El MWh MWh Uppgifter saknas för beräkning av primärenergi behov för fjärrvärme och fjärrkyla Total energi användning Den totala energi volymen av primärenergi inom Jernhusen MWh (8 863 GJ) Total volym primärenergi omvandlat till värme. Total volym förnyelsebar energi Inköpt volym förnyelsebar primärenergi Inte relevant MWh ( GJ) Inte relevant EN5 Energibesparingar genom sparande och effektivitetsförbättringar Total ENERGI BESPARING Totalt minskad mellan åren 2007 och 2008 till följd av genomförda energibesparingsåtgärder, beräknat på jämförbart bestånd MWh (6 116 GJ) minskad energianvändning mellan 2007 och 2008 Total besparing i GJ GJ Total volym icke förnyelsebar energi Inköpt volym icke förnyelsebar primärenregi MWh ( GJ) MWh ( GJ)

47 GRI resultatindikatorer 45 EN6 Initiativ för att tillhandahålla energieffektiva produkter och tjänster samt produkter och tjänster baserade på förnyelsebar energi, samt minskningar av energibehovet som ett resultat av dessa initiativ Pågående initiativ Beskrivning av åtgärder för att minska energianvändningen i byggnaderna. Jernhusen arbetar aktivt med att minska energianvändningen och utsläppen av växthusgaser från fossila bränslen. Byggnaderna utreds med avseende på energibesparingspotential och en rad olika insatser har därefter genomförts för att minska energianvändningen i dessa byggnader. Jernhusen driver även tillsammans med driftentreprenören ett aktivt arbete för att se till att de tekniska installationer som finns i respektive anläggning används så optimalt som möjligt. Detta är en förutsättning för att energianvändningen ska kunna minska samtidigt som inomhusklimatet bibehålls eller förbättras. Under året har även ett samarbete initierats tillsammans med en av Jernhusens största kunder för att tillsammans med dem arbeta för en reducerad energianvändning genom förändrade brukarbeteenden. Utöver att arbeta för en minskad energianvändning har ett antal värmeanläggningar antingen effektiviserats, eller konverterats till alternativa värmekällor för att minska behovet av fossila bränslen och el till uppvärmning. I och med att arbetet påbörjades under 2008 och flertalet av åtgärderna genomfördes under hösten, kommer större delen av besparingen att komma Jernhusen till del under kommande år. Redovisad besparing Kvantifierad reduktion av energi till följd av ovan nämnda initiativ mellan 2007 och MWh (6 116 GJ) Påverkan av energianvändning i produktionen Inte relevant EN16 Totala direkta och indirekta utsläpp av växthusgaser, i vikt Redovisa redovisningsmetod Beskrivning för hur uppgifterna har tagits fram För beräkning av miljöpåverkan till följd av energianvändning används specifika miljövärden som gäller för respektive leverantör och energislag. Metoden för beräkning av utsläpp av växthusgaser till följd av fjärrvärmeoch fjärrkyleanvändning sker baserat på leverantörernas uppgifter om den bränslemix som används i respektive leverantörs fjärrvärmesystem och standardvärden för de bränslen som används. Volymviktat medelvärde för Jernhusens användning av fjärrvärme ligger på 66 kg CO 2 per MWh. Motsvarande medelvärde för fjärrkyla ligger på 18,3 kg CO 2 per MWh. Metoden för beräkning av utsläpp av växthusgaser till följd av olja- och gasanvändning sker baserat på standardvärden för respektive bränsletyp. Värden som anges är för olja 267 kg CO 2 per MWh och 183 kg CO 2 per MWh för naturgas. Metoden för beräkning av utsläpp av växthusgaser till följd av användningen av elenergi sker baserade på uppgifter om svensk bränslemix, 100 kg CO 2 /MWh Redovisa utsläpp från anläggningarna Beräknad mängd koldioxid till följd av använd ning av primära energikällor. Beräkna utsläpp via inköpt sekundär energi Olja ton ton Gas ton ton El ton ton FJV ton ton FJK 45 ton 38 ton Summan av ovan stående Total mängd koldioxid ton ton

48 46 Anpassat beteende sparar energi i verkstäder Under 2008 inledde Jernhusen ett omfattande arbete med att minska energiförbrukningen i verkstäderna. EuroMaint Rail är Jernhusens största hyresgäst när det gäller verkstäder, och hyr cirka procent av den totala verkstadsytan. För att minska energiförbrukningen inledde Jernhusen under 2008 ett energiprojekt i EuroMaints verkstäder. Noggranna energiutvärderingar av lokalerna ledde fram till ett antal förbättringsförslag, varav ett stort antal åtgärder genomfördes. När det gäller energieffektivisering genomförs åtgärder i flera steg, berättar Fredrik Andersson, energi- och miljöchef på Jernhusen. Först görs en optimering av befintlig utrustning. Om detta inte räcker kompletteras befintlig utrustning för att uppnå de funktioner som efterfrågas. Om ytterligare åt gärder ändå behövs byts befintlig utrustning ut mot ny. En stor del av energieffektiviseringen bygger på att anpassa beteendet i verkstäderna. Tillsammans med EuroMaint Rails miljöavdelning har Jernhusen arbetat fram förslag på rutiner som ska sänka energiförbrukningen, just genom att förändra beteendet i lokalerna. Dessa omfattar exempelvis hur portar öppnas och stängs, vilken temperatur som hålls i lokalen och hur belysning hanteras. De åtgärder som hittills införts väntas ge cirka 5 procent minskad energianvändning under 2008, även om den största effekten inte förväntas märkas förrän under Under 2009 gör Jernhusen fler satsningar på energibesparande åtgärder på verkstäderna. Tillsammans med hyresgästerna i övriga verkstäder planeras liknande åtgärder vilket väntas leda till ännu större besparingar. de åtgärder som hittills genomförts väntas ge 5% minskad energianvändning under 2008.

49 GRI resultatindikatorer 47 EN18 Initiativ för att minska utsläppen av växthusgaser, samt uppnådd minskning Identifiera minskning i utsläpp från alla källor. Beräknad reducering av den totala mängden CO 2. Samtliga insatser har åstadkommits på egna initiativ ton. Motsvarande 6 % av Jernhusens totala CO 2 utsläpp. Företagna initiativ Initiativ som tagits för att minska miljö påverkan. Under året har arbete skett för att reducera energianvändningen vilket resulterat i att utsläppen av växthusgaser minskat till följd av minskat energibehov. Detta arbete har skett övergripande i hela organisationen och kommer även att fortsätta framöver. Dessutom har ett antal effektiviserings- och konverteringsarbeten skett på värmeanläggningar för att minska beroendet av fossila bränslen och därmed minska miljöpåverkan tillföljd av utsläpp av växthusgaser. Minskning under perioden Reducerad mängd CO 2 till följd av åtgärder inom konvertering och energieffektivisering ton LA2 Totalt antal anställda och PERSONALomsättning, per åldersgrupp, kön och region Antal avgångar under 2008 Antal anställda 31 december Antal nyanställda Antal avgångar Antal anställda 31 december Antal avgångar fördelade på åldersintervall samt län. Kön Åldersintervall Län Antal Andel, % Kvinnor <30 Stockholms län 1 0,90 Män <30 Stockholms län 1 0, Stockholms län 2 1, Skåne län 1 0,90 >50 Stockholms län 2 1,81 >50 Skåne län 1 0,90 LA1 Total personalstyrka, uppdelad på anställningsform och region Antal anställda tillsvidareanställda heltid 114 tillsvidareanställda deltid 3 visstidsanställda heltid 2 Totalt 119 Antal anställda konsulter långtid heltid 12 långtid deltid 3 Totalt 15 Antal anställda fördelade på län inkl konsulter Gävleborgslän 6 Norrbottenslän 1 Skåne län 10 Stockholms län 79 Västernorrlandslän 13 Västermanlandslän 8 Västra götalandslän 12 Örebrolän 4 Östergötlandslän 1 Totalt 134 LA3 Förmåner som ges till heltidsanställd personal och som inte omfattar tillfälligt anställda eller deltidsanställda. Informationen ska ges för varje större verksamhet Förmåner till fast anställda, deltidsanställda samt konsulter Friskvårdsbidrag, hälften av beloppet upp till max 1500 Föräldraledighetstillägg Sjuklön från dag Bruttolöneavstående till förmån för pension och Sjukvårdsförsäkring. Rörlig lönedel till alla medarbetare (exkl vd) (2008) Samtliga förmåner gäller både för fast anställda samt deltidsanställda. Konsulter kan ej erhålla nämnda förmåner.

50 48 GRI resultatindikatorer LA7 Omfattningen av skador, arbetsrelaterade sjukdomar, förlorade arbetsdagar, frånvaro samt totala antalet arbetsrelaterade döds Olyckor per region Dagar nedan innebär arbetsdagar. Samtliga dagar räknas från första sjukdag. Antal Antal frånvarodagar Arbetsdagar Olycksfall 1 0 Arbetsrelaterad sjukdom Total sjukfrånvaro 439 Dödsolyckor 0 LA13 Sammansättning av styrelse och ledning NED bruten på kön, åldersgrupp, minoritetsgrupptillhörighet och andra mångfalds INDIkatorer antal anställda Totalt antal anställda i bolaget fördelat på yrkesgrupper enligt nedan. Administratör 12 Affärsutveckling 11 Ekonom 15 Energi & Driftsamordnare 1 Energisamordnare 1 Förvaltning 28 HR 1 Inköp 1 IT 1 Ledning 9 Marknad 4 Mellanchef 18 Projektledare 15 Station Manager 1 Uthyrningsansvarig 1 Totalt 119 Minoritetsgrupper är ej redovisade med anledning av gällande regler i svensk lagstiftning. KÖN Antal anställda fördelat per kön. Kön Antal Andel, % Kvinna 52 43,7 Man 67 56,3 Totalt ,0 YRKESGRUPPER Fördelning på kvinnor och män i yrkesgrupper enligt nedan. Yrkesgrupp Kvinnor Män Administratör 11 1 Affärsutveckling 5 6 Ekonom 10 5 Förvaltning 7 21 HR 1 Inköp 1 Ledning 2 7 Marknad 4 Mellanchef 5 13 Projektledare 4 11 Station Manager 1 Uthyrningsansvarig 1 Energi & Driftsamordnare 1 Energisamordnare 1 IT 1 Totalt ÅLDERSGRUPPER Antal anställda fördelat på åldersgrupper. Åldersintervall Antal Andel, % < , ,66 > ,73 Totalt ,00 ÅLDERSGRUPP / YRKESKATEGORI Antalet anställda fördelat på åldersgrupper inom respektive yrkesgrupp. Yrkesgrupp Ålder < >50 Administratör Affärsutveckling Ekonom Energi & Driftsamordnare 1 Energisamordnare 1 Förvaltning HR 1 Inköp 1 IT 1 Ledning 7 2 Marknad 4 Mellanchef 12 6 Projektledare Station Manager 1 Uthyrningsansvarig 1 Totalt Styrelsens medlemmar redovisas på sid 114. HR4 Antal fall av diskriminering, samt vidtagna åtgärder Diskriminering Underlag för denna punkt är Jernhusens Jämställdhetsplan, jämställdhetspolicy samt underlag för kränkande särbehandling. Inga incidenter rapporterade under 2008.

51 GRI resultatindikatorer 49

52 50 GRI bestyrkanderapport Till läsarna av Jernhusen AB:s (publ) hållbarhetsredovisning. Inledning Vi har fått i uppdrag av styrelsen i Jernhusen AB (publ) att granska innehållet i Jernhusen AB:s (publ) hållbarhetsredovisning för år Det är styrelsen och företagsledningen som har ansvaret för det löpande arbetet inom miljö, arbetsmiljö, kvalitet, socialt ansvar och hållbar utveckling samt för att upprätta och presentera hållbarhetsredovisningen i enlighet med tillämpliga kriterier. Vårt ansvar är att uttala en slutsats om hållbarhetsredovisningen grundad på vår granskning. Granskningens inriktning och omfattning Vi har utfört uppdraget i enlighet med RevR 6 Bestyrkande av hållbarhetsredovisningar utgiven av FAR SRS. En revision syftar till att uppnå en hög men inte absolut säkerhet, för att försäkra oss om att informationen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för kvantitativ och kvalitativ information i hållbarhetsredovisningen. En översiktlig granskning är i huvudsak begränsad till förfrågningar hos bolagets personal med ansvar för hållbarhetsfrågor och analytisk granskning och att vidta andra översiktliga granskningsåtgärder. Den uttalade slutsatsen grundad på vår översiktliga granskning har därför inte den säkerhet som vår uttalade slutsats grundad på vår revision har. Vår granskning har omfattat uppgifter och siffror avseende år Vi har inte granskat tidigare års uppgifter och siffror och kan därför inte uttala oss om dessa uppgifter och siffror. Eftersom detta är ett kombinerat uppdrag lämnar vi våra slutsatser avseende revision och översiktliga granskning i separata avsnitt. Vårt uppdrag omfattar granskning av följande områden och syftar antingen till ett bestyrkande med hög men inte absolut säkerhet (nedan benämnt revision) eller begränsad säkerhet (nedan benämnt översiktlig granskning): 1. Vår översiktliga granskning har omfattat det som framgår av GRI innehållsförteckning på sidorna och de sidor i ansvarsredovisningen som hänvisas till i denna innehållsförteckning. 2. Vår revision har omfattat följande information: 3. a. EN 3 Direkt energianvändning per primär energikälla b. EC 1 Skapat och levererat direkt ekonomiskt värde Vårt bestyrkande omfattar inte de antaganden som använts eller huruvida det är möjligt för företaget att uppnå framtidsinriktad information (såsom mål, förväntningar och ambitioner). Vi har inte granskat information som Jernhusen AB (publ) redovisar på sin hemsida, De kriterier som vår granskning baseras på är de delar av Sustainability Reporting Guidelines, G3, utgiven av The Global Reporting Initiative (GRI), som är tillämpliga för hållbarhetsredovisningen, samt de redovisnings- och beräkningsprinciper som företaget särskilt tagit fram och angivit. Vi anser att dessa kriterier är lämpliga för vårt uppdrag. b. Bedömning av kriteriernas lämplighet och tillämpning avseende intressenternas informationsbehov c. Bedömning av resultatet av företagets intressentdialog d. Intervjuer med ansvariga chefer, på koncernnivå, dotterbolagsnivå och på utvalda enheter i syfte att bedöma om den kvalitativa och kvantitativa informationen i hållbarhetsredovisningen är fullständig, riktig och tillräcklig e. Tagit del av interna och externa dokument för att bedöma om den rapporterade informationen är fullständig, riktig och tillräcklig f. Utvärdering av design för de system och processer som använts för att inhämta, hantera och validera hållbarhetsinformation g. Utvärdering av den modell som använts för att beräkna koldioxidutsläpp h. Analytisk granskning av rapporterad information i. Avstämning av finansiell information mot företagets årsredovisning för år 2008 j. Bedömning av företagets uttalade tillämpningsnivå avseende GRI:s riktlinjer k. Övervägande av helhetsintrycket av hållbarhetsredovisningen, samt dess format, därvid övervägande av informationens inbördes överensstämmelse med tillämpade kriterier l. Avstämning av den granskade informationen mot hållbarhetsinformationen i företagets årsredovisning för 2008 Genomförda granskningsåtgärder vid vår revision Vår revision har omfattat följande granskningsåtgärder: a. Granskning av design och funktion av relevanta interna kontroller hos de system och processer som används för att inhämta, hantera och validera information avseende de utvalda indikatorerna under den period som redovisningen omfattar b. Avstämning av redovisad information mot interna och externa källdokument och genomförande av detaljtester av utvalda indikatorer, EN3 och EC1. Vi anser att de bevis som vi skaffat under vår granskning är tillräckliga och ändamålsenliga i syfte att ge oss grund för våra slutsatser nedan. Slutsatser Vår slutsats baserad på vår översiktliga granskning Grundat på vår översiktliga granskning har det inte kommit fram några omständigheter som ger oss anledning att anse att informationen i hållbarhetsredovisningen som omfattas av vår översiktliga granskning inte, i allt väsentligt, är upprättad i enlighet med de ovan angivna kriterierna. Vår slutsats baserad på vår revision Grundat på vår revision anser vi att den information i hållbarhetsredovisningen som omfattas av vårt uppdrag, i allt väsentligt har upprättats i enlighet med de ovan angivna kriterierna. Genomförda granskningsåtgärder vid vår översiktliga granskning De viktigaste åtgärderna i vår översiktliga granskning har utgjorts av följande: a. Uppdatering av vår kunskap och förståelse för Jernhusen AB:s (publ) organisation och verksamhet Stockholm den 16 mars 2009 Ernst & Young AB Ernst & Young AB Göran Tyréus Ingemar Rindstig Auktoriserad revisor Auktoriserad revisor

53 51 Ett nytt modernt resecentrum för Uppsalas resenärer Tågtrafiken till Uppsala har ökat kraftigt på senare år. För att tillgodose behoven hos den stora mängd resenärer som passerar Uppsala Centralstation varje dag bygger Jernhusen i samarbete med Banverket och Uppsala kommun ett nytt resecentrum. Idag sker cirka resor med start eller mål vid Uppsala Centralstation under ett vardagsdygn. En modernisering av stationsområdet är ett steg för att förbättra stations miljön för resenärerna och samtidigt bidra till ett ökat kollektivt resande. I projektet ingår bland annat en ombyggnad av bangården, liksom en ny gång- och cykeltunnel under spåren. Dessutom byggs ett nytt parkeringsgarage och fler cykelparkeringar. Jernhusens del i projektet består i att bygga en ny modern stationsbyggnad i två plan för att erbjuda kunderna en mera funktionell miljö och därmed bidra till ökat resande. Den nya byggnaden av stål och glas byggs i anslutning till den södra gaveln på det befintliga stationshuset, och blir cirka kvm stor. Byggnaden ska rymma väntsal och service för resenärerna såsom café, restauranger och butiker. Kostnaden för Jernhusen beräknas uppgå till cirka 150 miljoner kronor. Projektet är ett exempel på utveckling av infrastruktur för allmänhetens nytta och ett åtagande som Jernhusen övertog i samband med bolagiseringen av SJ Ett nytt resecentrum bidrar till en förbättrad kollektivtrafik, och gör det lättare för människor att pendla till och från arbetet, säger Thomas Brock, projektledare för Jernhusen. Det påverkar också miljön positivt, eftersom biltrafiken minskar om fler reser kollektivt. Byggandet av det nya stationshuset startade under 2008, och beräknas vara slutfört under I samband med nybygget sker också en upprustning av den befintliga stations byggnaden, där bland annat taket bytts ut. Denna del av projektet beräknas vara slutförd i december 2011, då också hela Uppsala resecentrum ska invigas. Uppsala resecentrum invigs 2011