Hej! Visste du att Jernhusen... är ett fastighetsbolag inom transportbranschen med svenska staten som ägare.

Transkript

1 2010 Årsredovisning 2010

2 Hej! Visste du att Jernhusen är ett fastighetsbolag inom transportbranschen med svenska staten som ägare.... finns i attraktiva lägen på många platser i Sverige med fastigheter av olika slag stationer, underhållsdepåer, godsterminaler och kontor.... vill och kan bidra till en hållbar utveckling, och arbetar för att fler ska kunna välja järnvägen både för resande och godstransporter. visning 2010

3 Jernhusen - ett fastighetsbolag i transportbranschen Vi har resenären i fokus Nöjda resenärer och kunder är förutsättningen för vår framgång. OBS! GAMLA SIFFROR OCH GAMMAL TEXT I HELA DOKUMENTET! Vi är lokala Vi finns i centrala lägen, på många platser och spelar en viktig roll i närmiljön. Vi tar samhällsansvar Vi bidrar till en bättre transportsektor och ett grönare Sverige. Vi tror på framtiden Vi ser möjligheter och driver utvecklingen i en framtidsbransch. Jernhusen Årsredovisning 2010 III

4 Innehåll 2010 i korthet 1 Vd har ordet 2 Förvaltningsberättelse 4 Inledning 4 Omvärld och trender 5 Jernhusens strategiska inriktning 8 Finansiering 12 Fastighetsinvesteringar 14 Fastighetsvärde 18 Risker och riskhantering 21 Ansvarsfullt företagande 24 Affärsområde Stationer 26 Affärsområde Depåer 31 Affärsområde Godsterminaler 35 Affärsområde Projektfastigheter 39 Hållbarhetsredovisning och Fastighetsförteckning Bolagsstyrningsrapport Styrelse och revisorer 48 Ledning 50 Ordförande har ordet 52 Finansiella rapporter 53 Koncernen Rapport över totalresultat 54 Rapport över finansiell ställning 57 Eget kapital 59 Kassaflödesanalys 60 Moderbolaget Resultaträkning 62 Rapport över totalresultat 62 Balansräkning 63 Eget kapital 64 Kassaflödesanalys 65 Redovisnings- och värderingsprinciper 66 Noter 70 Vinstdisposition 93 Undertecknande av årsredovisningen 94 Revisionsberättelse 95 Flerårsöversikt 96 Ordlista och definitioner 97 Läs mer om Jernhusen i Hållbarhetsredo visningen och Fastighetsförteckningen. De finns att ladda ner från Jernhusens webbplats, jernhusen.se Kalendarium Årsstämma, 28 april 2011 Delårsrapport januari mars 2011, 28 april 2011 Delårsrapport januari juni 2011, 20 juli 2011 Delårsrapport januari september 2011, 24 oktober 2011 Årsstämma Årsstämman kommer att hållas den 28 april 2011 i Parken, Rosenlundsgatan 34 36, Stockholm och är öppen för allmän heten. Anmälan kan göras på Jernhusens webbplats, jernhusen.se. Sista anmälningsdag är onsdagen den 20 april Årsredovisning, Hållbarhets redovisning, Fastighetsförteckning, bokslutskommuniké och delårsrapporter finns tillgängliga på Jernhusens webbplats, jernhusen.se Den legala årsredovisningen, inklusive förvaltningsberättelse är reviderad och omfattar sidorna 4 51 och IV Jernhusen Årsredovisning 2010

5 i korthet Fastighetsintäkterna uppgick till (868) MSEK. Rörelseresultatet uppgick till 442 (393) MSEK. Värdeförändringar uppgick till 297 ( 290) MSEK. Årets resultat efter skatt uppgick till 490 (43) MSEK. Investeringar i fastigheter uppgick till (2 129) MSEK. Flera projekt färdigställdes under året. Kerstin Gillsbro efterträdde Per Berggren som vd i Jernhusen den 1 november Styrelsen föreslår en utdelning om 100 (100) MSEK. Jernhusen i sammandrag Helår 2010 Helår 2009 Fastighetsintäkter, MSEK Rörelseresultat, MSEK Finansiella poster, MSEK Resultat efter finansiella poster, MSEK Värdeförändringar, MSEK Årets resultat, MSEK Investeringar i fastigheter, MSEK Fastighetsförsäljningar, MSEK Marknadsvärde fastigheter, MSEK Soliditet, % 38,5 37,2 Räntetäckningsgrad, ggr 5,1 8,5 Avkastning på eget kapital, % 12,9 1,3 Antal anställda Jernhusen Årsredovisning

6 Vd har ordet I takt med att den svenska järnvägen växer och hittar nya former tar också Jernhusen nya kliv, och vi är ett företag i stark utveckling. Idag är Jernhusen ett fastighetsbolag i transportbranschen. Att arbeta med fastigheter och samtidigt vara ett viktigt nav i det svenska transportsystemet bjuder på både möjligheter och utmaningar. För Jernhusens del handlar verksamheten inte längre enbart om förvaltning utan om att aktivt bidra till att fler väljer järnvägen för resor och transporter. Vi ska dessutom driva affärsutveckling, hitta nya affärsmodeller och genomföra stora infrastruktur- och stadsutvecklingsprojekt som lever upp till höga krav på lönsamhet och hållbarhet. Resultatet var året då Sverige kom ut ur konjunkturnedgången på allvar. Kurvorna vände uppåt igen för både resandet och godstransporterna med tåg, där särskilt de senare drabbats hårt av världsekonomins problem. Finansiellt fortsatte Jernhusen att utvecklas positivt. Fastighetsintäkterna ökade med 17 procent till miljoner kronor. Rörelseresultatet ökade med 12 procent till 442 miljoner kronor. De kalla vintrarna under början och slutet av 2010 betydde en viss kostnadsökning, även om säsongsvariationerna sett ur ett längre perspektiv är relativt små för Jernhusen. Marknadsvärdet för våra fastigheter ökade med 555 miljoner kronor till 9,5 miljarder kronor beroende på nettoinvesteringar och värdeförändringar. Projekt nådde milstolpar Flera viktiga projekt blev färdiga eller nådde viktiga milstolpar under Under våren kunde vi inviga en helt ny Centralstation i Uppsala och också en ny kombiterminal i Västerås. Under hösten blev den första etappen av vår nya underhållsdepå i Raus utanför Helsingborg klar. Depån ska bland annat ge service åt Skånetrafikens Pågatåg. Den första november invigdes en tillbyggnad till Malmö Centralstation, Glashallen, med butiker och även nedgångar till plattformarna för nya Citytunneln. Moderniseringen av Stockholms Centralstation fortsatte hela året, vilket bland annat resulterade i efterlängtade nya rulltrappor. Den miljösmarta fastig heten Kungsbrohuset i centrala Stockholm färdigställdes och är nu full av hyresgäster. Våra fastigheter vid stationen i Sund byberg, liksom marken under World Trade Center, såldes under året och gav kapital som vi återinvesterar i nya projekt till nytta för transport sektorn. 2 Jernhusen Årsredovisning 2010

7 Vi stärker erbjudandet Vi har fortsatt att utveckla våra tjänster utifrån behoven hos kunder, resenärer och samarbetspartners. Trygghet, säkerhet och tillgänglighet är viktiga ledord för oss i detta arbete och det känns positivt att vi nu har både en fungerande ledsagningstjänst igång och att vi under året infört stationsvärdar på ett antal stationer. Vår stationslounge i Göteborg, öppen för samtliga resenärer och andra besökare, är i full gång och vi arbetar för att så snart som möjligt kunna lansera loungekonceptet på fler stationer. Behovet av fler moderna och effektiva depåer för tågunderhåll är stort, det har inte minst de senaste tuffa vintrarna satt fingret på. Därför planerar och projekterar vi för en rad depåprojekt under de närmaste åren. Effektiviteten och kapaciteten på gods- och kombiterminaler behöver också förbättras och vi satsar för att öppna moderna terminaler på flera orter. Arbetet med att forma nya tjänster som stärker vårt totala erbjudande kommer naturligtvis att fortsätta, på samma sätt som vi ständigt ser över möjliga stadsutvecklingsprojekt. Ett av de intressantaste projekten för de kommande åren blir Orgelpipan 6 på Vasagatan i centrala Stockholm. Här planerar vi för en ny stationsentré som blir en viktig del av Centralstationen. Ett annat projekt jag gärna vill nämna är Carlsgatan i anslutning till Malmö Centralstation, där processen är igång för att etappvis kunna skapa nya kvadratmeter stadskvarter. Fokus på nöjda kunder och resenärer Vi har mycket att vara nöjda med under 2010, men självklart finns det alltid förbättringsmöjligheter. Ett område som vi ska lägga särskild vikt vid under 2011 är relationerna till våra kunder. Vår årliga kundundersökning visade lägre siffror än förut. Orsakerna är flera, en del ligger utanför vår kontroll medan annat beror på oss. Till exempel vet vi att pågående ombyggnationer i både Stockholm och Malmö förorsakar besvär för hyresgäster och resenärer. Vi analyserar nu vad vi kan göra bättre. Vad gäller resenärerna visar vår årliga undersökning, Nöjd Resenärsindex, att de överlag var nöjdare 2010 än Även här ska vi dra nytta av de synpunkter som lämnats och arbeta med förbättringar. I mångt och mycket handlar det om grundläggande önskemål som fler sittplatser och fräscha toaletter. Samfinansiering Behovet av investeringar i infrastruktur är mycket stort i Sverige men hittills har inte tillräckliga medel avsatts. Detta måste lösas för att vi ska nå fördubblingsmålen till Jernhusen planerar betydande investeringar de kommande åren, men vi vill också verka för att nya lösningar för samfinansiering skapas. Avregleringen bidrar inte bara till ökad konkurrens och nya aktörer, den ökar också möjligheten till nya lösningar och samarbeten över gränserna. Jernhusen finns mitt i sektorn och har naturliga kontaktytor med många skilda aktörer. Detta ger oss en bra överblick över de olika intressena och därigenom kan vi ta en samordnande roll i utvecklingen i ett antal frågor. Hållbar utveckling Vår verksamhet kan ge viktiga bidrag till ett fungerande och hållbart samhälle. Dels har vi satt upp egna tydliga miljömål som vi ständigt arbetar med, dels kan vi också ställa krav på dem vi arbetar med projektörer, underleverantörer, hyresgäster och entreprenörer som gör att vi tillsammans går mot en mer hållbar utveckling. Det finns också sociala aspekter när vi pratar om hållbarhet. Genom att aktivt utveckla våra stationer och stadsmiljön runt dessa kan Jernhusen bidra, inte bara till en bättre miljö, utan också till en mer levande, trygg, säker och tillgänglig stad, något som gynnar oss alla. En bra infrastruktur och en effektiv kollektivtrafik krävs för att Sverige ska kunna fortsätta utvecklas. Även miljön omkring oss drar nytta av att fler transporter kan ske på järnväg. Från Jernhusens sida vill vi ta vår del av ansvaret för att detta ska bli verklighet och vi är övertygade om att ett effektivt hållbarhetsarbete också är en förutsättning för långsiktig lönsamhet. Vår fortsatta resa Jernhusen bildades för tio år sedan och är ett relativt ungt företag. Vår erfarenhet sträcker sig dock mycket längre tillbaka och vi har gedigen kompetens inom både fastigheter och infrastruktur. Marknaden växer och det finns goda möjligheter att fortsätta bygga och vidareutveckla företaget. Samtidigt sker stora förändringar och vi strävar också efter att medverka till ökad tydlighet i både spelregler och ansvarsområden för branschens aktörer. De senaste åren har vi identifierat många nya möjligheter och utifrån det mejslat fram en tydlig strategi för framtiden. Nu är det upp till oss att också förverkliga det vi föresatt oss resan fortsätter! Stockholm i mars 2011 Kerstin Gillsbro, vd Jernhusen Årsredovisning

8 Förvaltningsberättelse Jernhusen är ett fastighetsbolag i transportbranschen som är verksamt längs den svenska järnvägen. Inledning Styrelsen och verkställande direktören avger härmed årsredovisning och koncernredovisning för Jernhusen AB (publ), organisationsnummer , för räkenskapsåret Årsredovisningens resultatoch balansräkningar föreslås fastställas på årsstämman den 28 april Ägare Statens ägande i Jernhusen har förvaltats av Näringsdepartementet. Från den 1 januari 2011 sköts förvaltningen av Finansdepartementet. Antalet aktier i Jernhusen AB (publ) uppgår till Verksamhet Jernhusen utvecklar, förvaltar och äger ett fastighetsbestånd av stationer, underhållsdepåer samt gods- och kombiterminaler längs den svenska järnvägen. Den 31 december uppgick fastighetsbeståndet till 259 fastigheter, med ett totalt marknadsvärde på 9,5 miljarder kronor. Verksamheten i moderbolaget Jernhusen AB (publ) avser styrning, samordning och stöd åt dotterbolagen. Dotterbolagen debiteras för tjänster utförda av moderbolaget där all personal är anställd. Huvudkontoret ligger i Stockholm där den största delen av medarbetarna arbetar. Övriga kontor finns i Gävle, Göteborg, Kiruna, Malmö, Norrköping, Solna, Sundsvall, Västerås och Örebro i korthet Fastighetsintäkterna uppgick till (868) MSEK. Rörelseresultatet uppgick till 442 (393) MSEK. Värdeförändringar uppgick till 297 ( 290) MSEK. Årets resultat efter skatt uppgick till 490 (43) MSEK. Investeringar i fastigheter uppgick till (2 129) MSEK. Flera projekt färdigställdes under året. Kerstin Gillsbro efterträdde Per Berggren som vd i Jernhusen den 1 november Styrelsen föreslår en utdelning om 100 (100) MSEK. Organisation Från den 1 februari 2010 bedrivs verksamheten i de fyra affärsområdena Stationer, Depåer, Godsterminaler och Projektfastigheter. De fem gemensamma enheterna Ekonomi och gemensam service, Human Resources, Hållbar utveckling, Kommunikation och Strategisk ut veckling stödjer affärsområdenas verksamhet. I samband med den nya organisationen ersattes Örjan Stenström av Daniel Daagarsson som affärsområdeschef för Depåer. Örjan Stenström fortsatte som affärsområdeschef för Godsterminaler fram till den 1 juni 2010 då Olle Huusko, tidigare biträdande affärsområdeschef för Godsterminaler, övertog ansvaret. Torben Eliasson tillträdde den 15 mars 2010 som chef för den nya enheten Hållbar utveckling. Daniel Daagarsson, Olle Huusko och Torben Eliasson ingår i ledningsgruppen från det att de tillträtt sina tjänster. Per Berggren lämnade posten som vd för Jernhusen den 30 september 2010 och ersattes av styrelseledamoten Kerstin Gillsbro som tillträdde tjänsten den 1 november Kerstin Gillsbro avgick samtidigt ur styrelsen. Vice vd och tillika ekonomidirektör Anders Bäck var under mellantiden tillförordnad vd. Händelser efter räkenskapsårets utgång Inga väsentliga händelser har inträffat efter räkenskapsårets utgång. Organisation Vd Ekonomi och gemensam service Human Resources Hållbar utveckling Kommunikation Strategisk utveckling Affärsområde Stationer Affärsområde Depåer Affärsområde Godsterminaler Affärsområde Projektfastigheter 4 Jernhusen Årsredovisning 2010

9 Förvaltningsberättelse Omvärld och trender Omvärld och trender Jernhusen tar ett aktivt ansvar för att vidareutveckla kollektivtrafiken och för att öka volymerna för godstransporter på järnväg. Jernhusen bedömer att den årliga tillväxt takten fram till 2020 kommer att uppgå till mellan fem till tio procent för både resande och kombitransporter av gods. Jernhusen verkar inom två branscher: transportbranschen och fastighetsbranschen. Ökade strömmar av resenärer och besökare till stationer samt ökade transporter av gods på järnväg innebär större efterfrågan på Jernhusens erbjudanden. Fler resenärer innebär starkare efterfrågan på service på stationerna, liksom ökat intresse för kontorslokaler från företag med behov av kommunikationsnära lägen. Ett ökat antal resenärer innebär även fler persontåg. En fortsatt volymtillväxt i godstrafiken på järnväg ökar behovet av moderna gods- och kombiterminaler. Fler persontåg och ökad volymtillväxt i godstrafiken ökar behovet av effektiva underhållstjänster och därmed även tillgången av underhållsdepåer. Fortsatt avreglering Den pågående avregleringen av transportbranschen påverkar inte bara tågtrafiken utan även sidosystemet, som exempelvis stationer, underhållsdepåer och godsterminaler, vilket ställer nya krav på branschens aktörer. Aktörerna behöver i större omfattning än tidigare klara av att agera på en konkurrensutsatt marknad. Det finns ett behov av att hitta nya affärsmodeller och en förtydligad ansvarsfördelning. Sverige är på många sätt ett föregångsland där nya lösningar prövas och utsätts för granskning från andra länder som själva står inför liknande utmaningar. Nya internationella och nationella aktörer etablerar sig på marknaderna för underhålldepåer och godsterminaler. Idag finns ett trettiotal aktiva tågoperatörer samt ett flertal underhållsentreprenörer och terminaloperatörer. En följdeffekt av avregleringen är även att nya trafikmönster troligtvis kommer att uppstå. Ny kollektivtrafiklag Avregleringen fortsätter inte bara inom järnvägstrafiken, utan även inom hela kollektivtrafiken. Detta ställer ökade krav på lösningar som griper över flera olika trafikslag. För kollektivtrafiken betyder detta att stationerna får större betydelse, vilket i sin tur skapar nya möjligheter för Jernhusen. Sommaren 2010 antog riksdagen en ny kollektivtrafiklag, som träder i kraft den 1 januari I huvudsak innebär den nya lagen att kollektivtrafikföretag fritt, och inom alla geografiska mark nadssegment, får etablera kollektivtrafik. Den nya lagen innebär att lokaloch regionalbusstrafiken kommer att avregleras. Tidigare har avreglering omfattat fjärr- och expressbusstrafiken. Dynamiken på kollektivtrafikmarknaden ökar, vilket sannolikt bidrar till större utbud och ökat resande. Ansvar för sidosystemet En viktig framgångsfaktor för utvecklingen av kollektivtrafiken och godstransporter på järnväg är hanteringen av sidosystemets ansvars- och rollfördelning. För Jernhusen har avregleringen förbättrat förutsättningarna att ta ett större ansvar för sidosystemet. Sidosystemet består av stationer, underhållsdepåer, gods- och kombiterminaler samt bytespunkter som på olika sätt ansluter till det så kallade huvudsystemet, som utgörs av stambanenätet. Idag är kapaciteten inte tillräcklig för att hantera tillväxten och därmed påverkas kollektivtrafikens och godstransporternas konkurrenskraft. Det finns behov av att skapa ny kapacitet och konkurrens utsätta befintlig samt skapa nya erbjudanden, men också att öka kapacitets utnyttjandet. Transporterad godsmängd, exklusive malmtransporter med malmbanan, och persontransporter med järnväg i Sverige Miljarder tonkilometer Miljarder personkilometer Tonkilometer (rullande över fyra kvartal) Personkilometer (rullande över fyra kvartal) Källa: TRAFA 0 Jernhusen Årsredovisning

10 Förvaltningsberättelse Omvärld och trender En grundförutsättning är en tydlig ansvars- och rollfördelning, där svenska staten genom Trafikverket tar ansvaret för den långsiktiga utvecklingen av stambanenätet. Marknaden, bestående av lokala, regionala och nationella aktörer, tar ansvar för att driva sidosystemets olika funktioner. Resande och transporter av gods Den konjunkturnedgång, som Sverige och många andra länder har drabbats av de senaste åren, satte även under början av 2010 sin prägel på transportbranschen. Resandeströmmarna, främst inom fjärrtrafiken, och volymen godstransporter på järnväg minskade under årets första månader, delvis som en följd av de trafikstörningar som ägde rum på grund av snö och kyla. Res andet, främst inom regional- och pendeltrafik, hade dock en stark tillväxt under året. Under 2010 började godsvolym erna återhämta sig och nådde i månadsskiftet augusti/september samma nivåer som innan konjunkturnedgången. Jernhusen bedömer att den årliga tillväxttakten inom både resandet och kombitran sporter av gods, kommer att uppgå till mellan fem och tio procent fram till Ny teknik och infrastruktur Fram till 2020 beräknas ökningen av antalet motorvagnståg uppgå till cirka 300 stycken netto i Sverige. Tågflottan, med totalt cirka 700 tåg, förnyas och moderniseras samtidigt i stor omfattning. Dagens motorvagnståg är generellt längre, bredare, högre och mer komplexa än traditionella lok och vagnar, vilket stäl ler högre krav på underhålldepåernas utformning och deras kapacitet för att klara ett effektivt underhåll. Förändringstakten inom godstrafiken är inte lika hög, men även på detta område blir lok och vagnar längre och tyngre. Fastighetsmarknaden Återhämtningen på fastighetsmarknaden efter konjunkturnedgången gick snabbare än förväntat. Vid halvårsskiftet 2010 hade transaktions volymen nått 2009 års totala volym och flera stora affärer kunde avslutas under årets sista kvartal. Det är tydligt att det funnits ett uppdämt köpbehov, speciellt när det gäller fastigheter i bra kommunikationslägen, med effektivt nyttjande av moderna ytor. Direktavkastningskraven bedöms ha sjunkit på högkvalitativa fastigheter i storstadsregionerna. Direktavkastningskraven på underhållsdepåer och godsterminaler beror till stor del på fastighetens läge i förhållande till järnvägsnätet och övrig infrastruktur. För stationer är antalet resenärer och besökare viktiga parametrar eftersom det påverkar driftnettot från butiker, restauranger och de kommunikationsnära kontoren. För stationer ligger direktavkastningskraven i nivå med traditionella förvaltningsfastigheter. Direktavkastningskraven på järnvägsfastigheter bedöms generellt vara mindre volatila beroende på ökat resande och transporter av gods på järnväg. Jernhusen bedömer att direktavkastningskraven på bolagets fastighetsbestånd sjönk under 2010 och då främst på de värdemässigt största fastigheterna i storstadsregionerna som också väger tyngst i fastighetsbeståndet. Antal tågsätt, prognos Loktåg Snabbtåg Dieselmotorvagn Regionaltåg Lokaltåg Nya aktörer Höghastighetståg Källa: Interfleet Fastighetstransaktioner i Sverige MDSEK % Transaktionsvolym Källa: Savills Direktavkastningskrav kontor: Stockholm Göteborg Malmö 6 Jernhusen Årsredovisning 2010

11 Hyresmarknaden Jernhusens hyresgäster Jernhusen har flera olika typer av hyresgäster. På stationer och i stationsområden finns främst butiker och restauranger, men också företag eller organisationer som vill ha kontorslokaler i kommunikationsnära lägen. För underhållsdepåerna är det i huvudsak underhållsentreprenörer, men även tågoperatörer, som utgör hyresgästerna. För gods- och kombiterminalerna är det terminaloperatörerna samt de speditörer som hyr lager- och logistik utrymmen i anslutning till terminalen. stationen är viktiga, eftersom de i hög grad påverkar omsättningen hos hyresgästerna. Kontor Ökad sysselsättning påverkade hyresmarknaden positivt. I Stockholm, Göteborg, Malmö och tillväxtregionerna ökade hyrorna för kontor samtidigt som vakanserna började minska i slutet av året. Under de närmaste åren kommer få nyproducerade lokaler att färdigställas, vilket leder till bedömningen att hyror för kontorslokaler även fortsättningsvis kommer att stiga. För gods- och kombiterminalerna är hyresintäkterna kopplade till den mängd gods som hanteras. En fortsatt positiv utveckling på detta område medför ökade intäkter för Jernhusen. Servicehandel Detaljhandeln som helhet klarade konjunkturnedgången väl. Jernhusens hyresgäster inom handelsnäringen utgörs främst av servicehandel med dagligvaror, som konfektyr, tidningar, pocketböcker och färdigmat. Dessa varor och tjänster har i lågkonjunktur bättre motståndskraft än övrig detaljhandel, som i större utsträckning har en inriktning på sällanköpsvaror. Utvecklingen av antalet resenärer och besökare som strömmar igenom Underhållsdepåer samt gods- och kombiterminaler När det gäller underhållsdepåer finns det, baserat på nya trafikupplägg och ökade trafikflöden, en stärkt efterfrågan på de trafiknära och moderna underhållsdepåerna i Jernhusens erbjudande. Efterfrågan kommer sannolikt också fortsättningsvis att öka då avregleringen öppnar möjligheter för fler aktörer. Hyra kontor, Central Business District SEK/kvm Prognos 2011 Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec Ekonomisk vakansgrad, kontor % Prognos 2011 Stockholm Göteborg Malmö Källa: Newsec Jernhusen Årsredovisning

12 Förvaltningsberättelse Jernhusens strategiska inriktning Jernhusens strategiska inriktning Jernhusen arbetar långsiktigt med att utveckla, förvalta och äga stationer, underhållsdepåer samt gods- och kombiterminaler längs det svenska järnvägsnätet. Jernhusen bidrar därmed till att skapa en effektiv transportsektor och ett bättre samhälle. Jernhusen bildades i samband med bolagiseringen av affärsverket Statens Järnvägar vid årsskiftet 2000/2001. Jernhusen ägs av svenska staten och är ett ungt företag, där ny kunskap och nya arbetssätt banar väg för en tydlig marknads- och kundorientering. Samtidigt har Jernhusen mer än hundraåriga rötter i den svenska järnvägshistorien. Det ger Jernhusen en unik kompetens när det gäller förmågan att utveckla erbjudanden som möter dagens och morgondagens krav på transporter och stadsutveckling. Jernhusen i fastighetsbranschen Jernhusens fastighetsbestånd är koncentrerat till storstadsregioner, tillväxtorter och viktiga järnvägsknut punkter i Sverige. Det skapar bra intäkter och samtidigt stora möjligheter för Jernhusen att vara med och bidra till långsiktig infrastruktur- och stadsutveckling. Genom förädling och försäljning av fastigheter kan kapital återinvesteras i nya projekt till nytta för transportsektorn. Jernhusen i transportbranschen Transportsektorn, och speciellt järnvägsbranschen, befinner sig i en intensiv utvecklingsfas. En fortsatt avreglering av järnvägstrafiken, ökande person- och godstransporter, ökat miljö medvetande och ny teknik driver utvecklingen framåt. Jernhusen strävar efter att bidra till att tydliga roller och spelregler skapas för aktörerna på denna förändrade marknad. Detta gäller inte minst ansvaret för sido systemet. Stationer, depåer, gods- och kombiterminaler samt bytespunkter på rätt plats och med rätt utbud bidrar till att flytta transporter från landsväg och flyg till järnväg. Sidosystemets kapacitet och effektivitet begränsas dock av de oklara spelreglerna. Nya kapitalflöden kan ge möjlighet till nödvändiga investeringar i sidosystemet om fler kommersiella aktörer släpps in och marknaden blir tillgänglig för nya initiativ. Fördubblingsmålet Jernhusen vill bidra till att fler väljer järnvägen, både för resande och för transport av gods. Därför medverkar Jernhusen aktivt i arbetet att fram till 2020 fördubbla både an delen resande i kollektiv trafiken och den mängd kombigods som transporteras via järnvägsnätet. Dubbelt så stor andel kollektivtrafiksresenärer Vi arbetar mot målet att nå 2x Dubbelt så mycket kombigods på järnvägen Jernhusen Årsredovisning 2010

13 Vision Jernhusen gör skillnad för människor och miljö. Affärsidé På kommersiella villkor utvecklar Jernhusen stationsområden, underhållsdepåer samt gods- och kombiterminaler längs järnvägen och bidrar därmed till en bättre transportsektor och ett grönare Sverige. Strategier För att uppnå målen arbetar Jernhusen aktivt inom såväl fastighets- som transportbranschen. Strategierna är indelande i fyra områden: Utveckling, Förvaltning, Ägande och Tjänster. Utveckling Jernhusen utvecklar nya och befintliga stationsområden, underhållsdepåer och godsterminaler. Detta sker utifrån en helhetssyn som inte är begränsad till enbart det egna projektet, utan även inbegriper andra aktörers intressen och möjligheter i det aktuella området. Detta för att skapa en så bra helhetslösning som möjligt. Förvaltning Jernhusen förvaltar fastigheter i nära samarbete med kunder och transportsektorn. Ägande Jernhusen äger stationsområden, underhålls depåer samt godsoch kombiterminaler på tillväxtorter och vid viktiga knutpunkter. Över utvecklingsfaser ägs även andra fastigheter inom dessa områden. De fastigheter som inte ingår i den långsiktiga ägarstrategin avyttras i form av byggrätter, eller efter genomförda investeringar, med beaktande av risk och avkastningskrav. Tjänster Jernhusen utvecklar och levererar tjänste erbjudanden i anslutning till stationsområden, underhållsdepåer samt gods- och kombiterminaler. Jernhusen Årsredovisning

14 Förvaltningsberättelse Jernhusens strategiska inriktning Jernhusens mål Det övergripande målet för Jernhusen är att bidra till att fler väljer järnvägen, både för resande och för transporter av gods. Därför medverkar Jernhusen aktivt i arbetet att fram till 2020 fördubbla både andelen resande i kollektivtrafiken och den mängd kombigods som transporteras via järnvägsnätet. Jernhusen ska alltid agera affärsmässigt och för en optimal lönsamhet i sina verksamheter. Uppföljning sker genom konkreta finansiella mål och mål av mjukare karaktär som mäter nöjdhetsgraden hos kunder och resenärer, medarbetarnas motivation och graden av energieffektivisering. Målen finns på tre olika nivåer som samspelar med varandra. De är strategiska, finansiella och operativa mål. Strategiska mål Med hjälp av strategiska mål kan verksamhetens långsiktiga inriktning styras och mätas. För att säkerställa tillväxt och bibehållen investeringstakt ska utvecklingsmöjligheter i befintlig verksamhet samt expansionsmöjligheter på nya marknader tas tillvara. Jernhusen är ett ungt bolag som verkar på en marknad under avreglering. Att öka allmänhetens kännedom och kunskap om Jernhusen samt medverka till en hållbar uveckling är viktigt. Jernhusen ska vara en ledande och efterfrågad aktör inom fastighets- och transportsektorn. Framgångsfaktorer i detta arbete är nöjda kunder och resenärer samt motiverade och kompetenta medarbetare. Finansiella mål och måluppfyllelse Jernhusens ägare har valt ett antal finansiella mål som bland annat mäter faktorer som lönsamhet och finansiell stabilitet. De finansiella målen är följande: Avkastning på eget kapital Jernhusen ska ge en konkurrenskraftig avkastning i jämförelse med bolag med liknande verksamhet. Soliditet Jernhusen avser att genomföra om fattande investeringar under de kommande åren. Detta ställer krav på finansiell stabilitet och styrka. Mål Utfall Kommentar Avkastning på eget kapital Över en konjunkturcykel ska Jern husen ge en genomsnittlig avkastning på eget kapital på minst 12 procent. Målet är att soliditeten långsiktigt ska uppgå till mellan 35 och 45 procent. % Mål: 12% Soliditet % Avkastningen på eget kapital uppgick till 12,9 (1,3) procent och påverkades främst av värdeförändringar på fastigheter. Den genomsnittliga avkastningen från 2005 till 2010 uppgår till 12,3 procent. Jernhusens soliditet uppgick till 38,5 (37,2) procent. Den genomsnittliga soliditeten från 2005 till 2010 uppgår till 36,5 procent Mål: 35 45% Räntetäckningsgrad Räntetäckningsgrad Räntenivåer och skuldsättningen varierar över tiden. För att säkerställa att bolaget har ett rörelseresultat som med marginal täcker eventuellt ökade räntekostnader, mäts räntetäckningsgraden. Räntetäckningsgraden ska uppgå till minst 2,0 gånger. ggr Under 2010 uppgick räntetäckningsgraden till 5,1 (8,5) gånger. Räntetäckningsgraden sjönk jämfört med före gående år. Orsaken är att marknadsräntorna steg från historiskt låga nivåer. Utdelning Det kapital som inte behövs i verksamheten med hänsyn till övriga mål och strategier ska delas ut till Jernhusens aktieägare. Mål: 2% Utdelning MSEK Förslaget till årsstämman 2011 är att 25 kronor per aktie, det vill säga 100 MSEK, ska delas ut Jernhusen Årsredovisning 2010

15 Operativa mål De operativa målen styr den dagliga verksamheten. Målen, som fastställs på årlig basis och är kopplande till de övergripande och strategiska målen. De är följande: Rörelseresultat och beslutade investeringar Jernhusen vill tillvarata utvecklingsmöjligheter i befintlig verksamhet samt expansionsmöjligheter på nya marknader. Detta kräver ett starkt rörelseresultat och fortsatta investeringar. För 2010 var målet att rörelseresultatet skulle överstiga 453 MSEK. Resultatet blev 442 MSEK, främst beroende på försenade hyresförhandlingar och försenade affärer men även på höjda drift-och energikostnader på grund av den kalla och snörika vintern. Målet för beslutade investeringar var att de skulle uppgå till minst 400 MSEK. Resultatet blev 614 MSEK, beroende på investeringsbeslut för Orgelpipan 6 och för diverse åtgärder på olika depåer. Nettouthyrning Nettouthyrningen är nettoförändringen av årshyran efter omförhandlingar, nyförhandlingar och avflyttningar. För 2010 var målet för nettouthyrningen i befintlig verksamhet att den skulle uppgå till minst 13 MSEK. Resultatet blev 11 MSEK, beroende på att omförhandlingar skett till något lägre nivåer än förväntat. För nyuthyrning i utvecklingsfastigheter var målet att den skulle uppgå till minst 50 MSEK. Resultatet blev 29 MSEK, beroende på förseningar i färdigställande av nya fastigheter. Drift- och underhållskostnader Jernhusen ska bedriva verksamheten effektivt och hålla drift- och underhållskostnader på rimliga nivåer. Måltalet är att dessa kostnader ska understiga 450 kronor per kvadratmeter. Kostnaderna per kvadratmeter uppgick 2010 till 512 kronor, beroende på den kalla och snörika vintern som bidrog till höjda kostnader för främst snöröjning och energi. Energieffektivisering Jernhusen arbetar kontinuerligt med processer för energieffektivisering som en del i miljöanpassningen och för att skapa lägre driftskostnader. Målet för 2010 var en förbättring med 3,0 procent jämfört med basåret Resultatet blev 0,8 procent på grund av den kalla vintern i början och slutet av Nöjd Kundindex och Nöjd Resenärsindex Som en ledande aktör i transportbranschen är en ständigt förbättrad service gentemot såväl kunder som resenärer en nyckelfråga för Jernhusen. Varje år får därför Jernhusens kunder och resenärer yttra sig via mätningar kring nöjdhet, Nöjd Kundindex (NKI) samt Nöjd Resenärsindex (NRI). För 2010 var målet för NKI 66 och resultatet blev 62, vilket lett till en kraftsamling kring ökad tillgänglighet, bättre återkoppling samt tydligare prioritering av viktiga kunder. För NRI var målet 65 och resultatet blev 64. För att öka NRI ytterligare fortsätter Jernhusen den redan på började satsningen kring trygghet och säkerhet samt toalett- och sittplatsmiljöer. Motiverade Medarbetarindex Jernhusen vill kännetecknas av kompetenta och motiverade medarbetare som kan och vill bidra till att utveckla verksamheten. Motiverade medarbetare mäts i ett index kallat MMI. Målet är att resultatet varje år ska vara högre än talet 4. För 2010 blev resultatet 4,1. Resultatet är högt och ligger över målet. Jernhusens medarbetare trivs mycket bra på arbetet och känner högt engagemang. Operativa mål och måluppfyllelse Mål Utfall Utfall Utfall Rörelseresultat, MSEK > Beslutade investeringar, MSEK > Nettouthyrning i befintlig verksamhet, MSEK > i nyuthyrning i utvecklingsfaser, MSEK > Drift- och underhållskostnader, kr/kvm < Energieffektivisering, % 3,0 0,8 4,8 4,0 Nöjd Kundindex, NKI Nöjd Resenärsindex, NRI Motiverade Medarbetarindex, MMI >4,0 4,1 4,3 4,0 Jernhusen Årsredovisning

16 Förvaltningsberättelse Finansiering Finansiering Den stabila finansiella ställningen är en förutsättning för Jernhusens tillväxtplaner. Under 2010 fortsatte finanskrisen i USA och Europa att påverka utvecklingen på världens finansmarknader. Trots detta har svensk ekonomi haft en stark återhämtning. Riksbanken genomförde den första räntehöjningen i juli och fortsatte att höja styrräntan med 0,25 procentenheter vid varje möte därefter. Detta medförde att de korta räntorna närmast fyrdubblades från försommaren till årsskiftet, vilket ledde till högre kostnader för den korta upplåningen. I USA- och Europakrisens tecken föll de långa räntorna stadigt under årets första åtta månader till historiska bottennoteringar, men har sedan slutet av augusti vänt upp igen till de nivåer som året inleddes med. Finansverksamheten under 2010 Under 2010 fortsatte Jernhusen att utnyttja de låga långräntorna för att behålla en relativt lång genomsnittlig räntebindningstid i skuldportföljen. Räntederivat i tidssegmentet 5 10 år användes främst för detta. Jernhusens genomsnittliga räntebindningstid var vid årets utgång 45 (45) månader. Skuldportföljen För 2010 uppgick Jernhusens totala investeringar till MSEK varav uppförandet av Kungsbrohuset i Stockholm var den enskilt största investeringen. Trots detta ökade bolagets nettolåneskuld endast med 104 MSEK. Förklaringen till den måttfulla ökningen av nettolåneskulden i förhållande till den totala investeringsvolymen ligger i de större avyttringar som Jernhusen genomförde under året. Under första kvartalet avyttrades tomträtten under Word Trade Center i Stockholm till Alecta och under fjärde kvartalet avyttrades de båda kontorsfastigheterna i anslutning till stationen i Sundbyberg till AMF Pensionsförsäkring. Vid årets utgång uppgick koncernens nettolåneskuld till (4 773) MSEK. Jernhusens räntebärande låneskuld har under året ökat med 68 MSEK från MSEK till MSEK. Den totala låneramen uppgick till MSEK. Företagscertifikat Efterfrågan på Jernhusens företagscertifikat var fortsatt god under året och i maj utökades företagscertifikatprogrammet från MSEK till MSEK. Samtidigt tecknade Jernhusen ett kreditavtal om MSEK med Nordea, vilket fungerar som en backup facilitet för de MSEK som företagscertifikatprogrammet utökades med. Vid årets utgång hade Jernhusen MSEK i företagscertifikat utestående på marknaden. Finansnetto Finansiella poster uppgick till 99 ( 55) MSEK. Förändringen jämfört med föregående år beror främst på ökade räntekostnader till följd av en högre låneskuld och högre räntenivåer samt minskade ränteintäkter. Den genomsnittliga räntan för perioden uppgick till 2,5 (2,1) procent. Under året aktiverades även räntekostnader direkt hänförda till större pågående fastighetsprojekt med 38 (26) MSEK. Värdeförändringar finansiella instrument Jernhusen hade vid årets utgång finansiella derivat om MSEK. Marknadsvärderingar har gjorts av dessa derivatkontrakt samt Jernhusens elhandelskontrakt på Nordpool. Marknadsvärdet på samtliga utestående derivatinstrument per den 31 december var 12 ( 70) MSEK vilket medförde en positiv värdeförändring under året om 82 MSEK. Detta till stor del beroende på den kraftiga ränteuppgången som skedde i de långa räntorna under årets sista kvartal samt de höga elpriserna på marknaden. Kapitalstruktur, MSEK Uppskjuten skatteskuld, 458 Ej räntebärande skulder, 591 Eget kapital, Räntebärande skulder, Finansieringskällor MSEK Låneram Varav utnyttjat Andel, % Revolverande ) kreditfacilitet Företagscertifikat ) program Checkräkningskredit Övriga lån 18 0 Totalt ) Låneramen om MSEK fungerar som en backupfacilitet för företagscertifikatprogrammet vilket innebär att kreditfaciliteten inte kan utnyttjas för den delen som är utestående i företagscertifikatet. Ränteförfallostruktur Belopp, MSEK Effektiv ränta, % 1 år , år 706 3, år , år ,30 Totalt ,79 12 Jernhusen Årsredovisning 2010

17 Utblick för 2011 Riksbankens räntehöjningar väntas fortsätta även under 2011, om än i något långsammare takt. Marknadens prissättning av 3-månadersräntan framåt i tiden, avläst av forwardkurvan, visar en ränteuppgång med cirka 0,70 procentenheter under På samma sätt förväntas 5-årsräntan att stiga med cirka 0,40 procentenheter under Jernhusen är inne i en tillväxtfas med ett antal investeringstäta år. I takt med en högre investeringsvolym stiger även storleken på Jernhusens skulder. Detta tillsammans med den förväntade uppgången av marknadsräntorna förväntas påverka Jernhusen med cirka 42 MSEK i högre finansnetto och cirka 0,5 procentenheter i högre genomsnittlig ränta för Organisation av finansverksamheten För att kunna ta tillvara stordriftsfördelar och synergieffekter är Jernhusens finansverksamhet centraliserad till moderbolaget och finansavdelningen ansvarar bland annat för koncernens kreditförsörjning, ränteriskhantering och cash management. Finanspolicy Finansverksamheten är styrd av en av styrelsen beslutad finanspolicy vars syfte är att säkerställa Jernhusens finansieringsbehov till en så låg kostnad och risk som möjligt. I finanspolicyn klargörs den övergripande ansvarsfördelningen för finansverksamheten samt de mandat och limiter som ligger till grund för hanteringen av de finansiella riskerna i koncernewn. Läs mer i risker och riskhantering på sidorna samt i noterna 10, 11, 17, 24, 27 och 28. Finansnetto MSEK Räntebärande skuld, netto MSEK Finanspolicy Policy Utfall Ränterisk Genomsnittlig räntebindningstid månader 45 månader Andel ränteförfall 0 1 år 30 60% 38% Andel ränteförfall 1 3 år 10 40% 13% Andel ränteförfall 3 6 år % 23% Andel ränteförfall 6 10 år 0 35% 26% Refinansieringsrisk Bekräftade låneramar överstigande prognostiserat lånebehov för de närmaste Uppfyllt 12 månaderna Motpartsrisk Enbart samarbete med kreditinstitut med hög rating samt maximalt MSEK Uppfyllt utestående derivatkontrakt med en och samma motpart Likviditetsrisk Likvida medel (inklusive outnyttjade låneramar) överstigande 2 månaders genomsnittliga Uppfyllt utbetalningar Valutarisk Maximalt 1 MEUR i nettoexponering avseende säkerhetskraven hos Nordpool samt maximalt 10 MSEK i enskilda flöden, tillgångar och skulder i utländsk valuta Uppfyllt Jernhusen Årsredovisning

18 Förvaltningsberättelse Fastighetsinvesteringar Fastighetsinvesteringar Det finns stor potential i Jernhusens fastighetsprojekt, som är några av Sveriges mest spännande. De bidrar till en positiv och hållbar utveckling av städer och transporter samt till att Jernhusen fortsatt är ett lönsamt företag som ger en god avkastning. Investeringarna drivs av de fyra affärs områdena och sammanfattas här beroende på färdigställandegrad. Läs mer om affärsområdena på sidorna Färdigställda projekt MSEK Projekt Lokaltyp Area, kvm 1) Bedömd slutkostnad Årets investering Återstående investering Beräknad färdigställande Vakansgrad, area, % Kommentar Centralhuset Sundbyberg Kontor I juni 2010 såldes fastigheten till AMF Pensionsförsäkring som tillträdde som ägare den 31 december Den största hyresgästen är IKANO Bank. Återstår hyresgästanpassningar. Kungsbrohuset 2), Stockholm Kontor, lokaler, garageplatser Underhållsdepå, Norrköping Underhållsdepå Västerås Kombiterminal Kombiterminal Den största hyresgästen Schibsted flyttade in i januari 2011 och de sista lokalerna hyresgästanpassades i början av Fastigheten är fullt uthyrd Tillfällig underhållsdepå för att tillgodose ÖstgötaTrafikens behov. n/a n/a Västerås Kombiterminal togs i drift den 3 februari 2010 och ägs till 51 procent av Jern husen AB och 49 procent av Mälarhamnar AB. Terminalen är öppen för alla aktörer och ligger i ett av Västerås mest attraktiva logistiklägen. 1) Lokalarea efter om- och nybyggnation. 2) Återstår hyresgästanpassningar. Glashallen i Malmö 14 Jernhusen Årsredovisning 2010

19 Större pågående projekt Projekt Lokaltyp Area, kvm 1) Beräknad färdigställande Kommentar Arenastaden, Solna Hagalund, Solna Hagalund, Solna Underhållsdepå, Linköping Malmö Central station Raus depå, Helsingborg Station Stockholm City Stockholms Central station Arena, handel, bostäder, kontor Station, kontor, P-hus Underhållsdepå Saneringshall Underhållsdepå Underhållsdepå Station, hotell Station, lokaler, kontor n/a n/a I den nya stadsdelen Arenastaden i Solna planeras för en helt ny stadsdel för evenemang, shopping, boende och arbete. Arenan planeras stå klar 2012 och kommer att bli Nordens mest moderna. Projektet drivs i tre bolag som gemensamt ägs av fem ägare; Jernhusen, Solna Stad, PEAB, Fabege och Svenska Fotbollförbundet. Jernhusens ägarandel uppgår till mellan 22,2 25,0 procent Tillsammans med Trafikverket utvecklas depån för att ge bättre förutsättningar att bedriva effektivt underhållsarbete i hela depån. 360 Sep 2011 Saneringshall anpassad till gällande miljö- och arbetsmiljökrav, utrustad för effektiv och snabb sanering av alla typer av järnvägsfordon och åt alla aktörer Ny underhållsdepå som i första hand ska tillhandhålla underhållsdepåkapacitet till ÖstgötaTrafiken Dec 2011 I november 2010 invigdes Glashallen med nedgång till Citytunneln. I anslutning till Glashallen har även en taxiangöring iordningställts för att förbättra tillgängligheten på stationen. Den gamla väntsalen planeras få ny användning med en ny mix av restauranger och butiker Maj 2012 I november 2010 togs den nya och moderna underhållsdepå i Raus, hall 1 i drift. Nu pågår bygganation av hall 2. n/a 2017 Målet är att möjliggöra en samlad huvudentré till Citybanan och att bättre integrera Centralstation med Stockholms city. Beslut om hur fastigheten, utöver stationsdelen, ska utvecklas kommer att tas under n/a Juni 2012 Projektet startade 2009 och pågår till Projektet består av två delar: grundförstärk ningsåt gärder av stationen och ombyggnad/modernisering av gångstråk och resenärsytor. Läs mer på sidan 29. Uppsala rese centrum Station Jun 2011 Investeringen i Uppsala resecentrum togs över från affärsverket Statens Järnvägar i samband med bolagiseringen av Jernhusen. Nu återstår en upprustning och anpassning av det gamla stationshuset. Stockholms Centralstation Jernhusen Årsredovisning

20 Förvaltningsberättelse Fastighetsinvesteringar Potentiella projekt och byggrätter Projekt Lokaltyp Area, kvm Kommentar CV-området, Örebro Bostäder Fastigheten är dels bebyggd med verkstadsbyggnader, dels obebyggd. Detaljplan för en första etapp om 250 lägenheter är på utställning. För kommande etapper råder stor osäkerhet bland annat med hänsyn till markförhållanden. Nyproduktion av hyres- och bostadsrätter har varit relativt hög de senaste åren vilket medfört en hög efterfrågan på byggbar mark i centrala Örebro. Helsingborg Lager/logistik Lager/ logistik, kontor Utveckling av lager/crossdockfastighet. Diskussioner pågår med hyresgäster och beslut om projektstart beräknas under våren Helsingborg terminal Kombiterminal n/a Målet är att teckna avtal med termimnaloperatör och att öppna befintlig kombiterminal för att möta marknadens behov av tillgänglighet. Omkring 2014 planeras även för en uppgradering av kombiterminalen med kranar. Diskussioner pågår med hyresgäster och terminaloperatörer. Hässleholm Underhållsdepå Underhållsdepå Arbetspendlandet över Öresundsbron har ökat med cirka 20 procent per år sedan bron öppnade. Antalet resenärer förväntas fördubblas fram till 2020 och därför behövs en ny underhållsdepå. Kirseberg Östervärn, Malmö Bostäder, kontor n/a Området har sedan länge brukats för tyngre underhåll av järnvägsfordon. I takt med att detta behov minskar och efterfrågan på bostäder ökar, görs en översyn av fastighetens användning. Jern husen planerar för lägenheter och 300 arbetsplatser. Liljeholmen, Stockholm Bostäder, kontor Fastighet bebyggd med en före detta godsexpedition. Järnvägsspåren används av Cementa. Delar av fastigheten är iordningställd för parkering. Under början av 2000-talet byggdes ett stort antal bostads- och hyresrätter i området. Jernhusens arbete syftar till att skapa byggrätter för bostäder och, i bullerutsatta lägen, kontor. Utbyggnaden förutsätter samarbete med angränsande fastigheter, där kommunen är största markägare, samt andra intressenter. Ambitionen är att påbörja ett detaljplanearbete under Vision Göteborg, Göteborg Station, bostäder, kontor, hotell n/a Parallellt med infrastruktursatsningar vill Göteborgs Stad, genom projektet Centrala Älvstaden, stärka möjligheten att utveckla staden till regionens nav. Göteborgs City bedöms kunna fyrdubblas med hjälp av Frihamnen, Gullbergsvass och Ringön. Jernhusen är den största icke kommunala markägaren i Gullbergsvass. Vision Malmö, Malmö Västerås Lager/ logistik Västra City inklusive Klarabergsplan, Stockholm Årsta Lager/logistik, Stockholm Bostäder, kontor, handel, hotell Lager/ logistik Station, kontor, bostäder, handel Lager/ logistik Under de närmaste 20 åren planeras en helt ny stadsdel i de gamla industri- och hamnkvarteren, granne med Centralstationen, i Malmö. Jernhusen äger tre fastigheter i området som idag delvis är obebyggda. Detaljplanearbetet har påbörjats för de kvarter som ligger närmast Malmö Centralstation och intresset är stort. Hela arbetet med stadsdelen beräknas vara klart först Västerås Kombiterminal ligger i ett av Västerås mest attraktiva logistiklägen, vilket skapar förutsättningar för utveckling av en ny lager/logistikbyggnad. Planering kommer att ske under Med anledning av att tågtrafiken till Stockholms Centralstation ökar, kommer både bangården och Centralstationen att behöva utvecklas för att räcka till. Jernhusen arbetar tillsammans med Stockholms stad och Trafikverket för en långsiktig utveckling av området. Jernhusens mål är att förvandla området till en stadsdel som människor besöker, arbetar och bor i. För att möjliggöra ytterligare byggrätter på längre sikt krävs en överdäckning av bangården, vilket kräver beslut om ombyggnad och finansiering av bangården Utveckling av lager/crossdockfastighet, för att tillgodose behovet av lager- och transportlösningar på järnväg. Årsta terminal, Stockholm Kombiterminal n/a Fortsatt utveckling till en optimal modern terminal med hög kapacitet och hållbart driftkoncept utifrån minimering av fossila bränslen. En av de terminaler där det finns störst volympotential. Övre bangården, Östersund Bostäder Före detta bangårdsområde som är centralt och vackert beläget med utsikt över Storsjön och fjällen. Det centrala läget gör att ny markanvändning för bostadsändamål ska prövas. 16 Jernhusen Årsredovisning 2010