Bostäder för alla - men hur? Jan-Ove Östbrink och Bengt Westman, SKL

Bostäder för alla - men hur? Jan-Ove Östbrink och Bengt Westman, SKL

Stor och utbredd bostadsbrist - läget 2016 Andel av kommunerna som rapporterat brist, balans, överskott Andel av befolkningen som bor i kommun med brist, balans, överskott Balans: 40 kommuner 14 % Överskott: 10 kommuner 3 % Balans: 5 % Överskott: 1 % Bostadsbrist: 240 kommuner 83 % Bostadsbrist: 94 %

120 000 Bostadsbyggandet för lågt och följer heller inte befolkningsutvecklingen 120 000 100 000 100 000 80 000 80 000 60 000 60 000 40 000 40 000 20 000 20 000 0 0 Småhus Flerbostadshus Folkökning

Rörligheten har blivit mindre Andel av befolkningen, Procent 14,2 Inrikes flyttningsintensitet i Sverige 1998-2014 14,0 13,8 13,6 Uppgången innebär 245 000 fler flyttningar 2002-06 Nedgången innebär 295 000 färre flyttningar 2008-14 13,4 13,2 13,0 12,8 12,6 12,4 12,2 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Källa: SCB, Beräkning av WSP

och det behövs bostäder för de som har liten betalningsförmåga eller som är socialt utsatta!

Problembilden sammanfattningsvis Stor bostadsbrist i många kommuner Låg rörlighet på bostadsmarknaden och ett för lågt byggande av nya bostäder Stor efterfrågan på mindre och billiga bostäder men även stora för familjer med många barn Stor konkurrens om utbudet: studenter, gästforskare, unga vuxna, nyanlända, specialister inom olika yrkesområden, äldre m.fl. Hushåll med liten betalningsförmåga och/eller socialt utsatta hushåll har det svårast!

Utmaningar för ökat och långsiktigt uthålligt bostadsbyggande Kompetensförsörjningen såväl i byggbranschen som i offentliga sektorn Produktionskostnadsutvecklingen (produktivitet, innovationsförmåga, konkurrens) Effektiviteten i planerings- och produktionsförberedande processer (från strategisk övergripande planering till projektering) Genomförandeförmågan (tillgång till riskvilligt kapital över tid, finansieringsförutsättningar särskilt på svaga bostadsmarknader, tillgång till byggbar mark, hinder för bostadsbyggande, produktionskapacitet)

Den orörliga bostadsmarknadens baksida Blivit billigare att bo kvar och dyrare/svårare att byta bostad Hindrar jobbsökande och försvårar företags och offentliga arbetsgivares rekrytering Fler lokala och begränsade flyttkedjor De ungas rörlighet har minskat betydligt Enpersonshushållen blir färre och äldre Villaboendet för 65+ ökar Pensionärer och barnfamiljer vill byta bostad med varandra i större utsträckning än vad som sker idag Flyttskatten slår olika hårt i olika delar av landet och för olika grupper. Störst påverkan bland 65+, boende i villa/radhus i storstädernas ytterområden Hyressättningssystemet och växande skillnader mellan befintliga och marknadsbaserade hyror skapar inlåsningseffekter och ineffektivt nyttjande av beståndet

Den sociala utsatthetens omfattning och konsekvenser Hushåll som är i riskzonen - de som har svaga ekonomiska förutsättningar (av 20+ år hade cirka 13 %, eller 936 000 en inkomst som låg under 60 % av medianinkomsten för riket 2013) - de som har bagage i form av hyresskulder, andra skulder, betalningsanmärkningar, störningar etc - de som inte tidigare sökt bostad eller haft ett hyreskontrakt, brist på kötid, referenser, kontakter, kunskap om hur bostadsmarknaden fungerar, språkkunskaper etc Konsekvenser - bo kvar hemma, hemlöshet, trångboddhet, svart marknad, ökad segregation och kriminalitet, svårt vid skilsmässor eller andra akuta situationer - motsättningar mellan grupper/grupper ställs mot varandra - socialtjänst som även blir bostadsförmedling och som får ökade kostnader för försörjningsstöd - utan bostad svårt att få jobb eller studera - svårt för nyanlända att etablera sig i samhället

Analysen Det behövs en ny social bostadspolitik som omfattar åtgärder både på efterfrågeoch utbudssidan! Det behövs en politik för att bygga nytt, för att öka rörligheten i beståndet och för att kunna erbjuda alla goda bostäder! Ansvaret att skapa goda förutsättningar för alla är delat mellan tre parter, staten, kommunerna och bygg- och bostadsbranschen!

Vad krävs då av kommunerna? För att kommunerna ska kunna ta ansvar krävs: en tydlig väl förankrad inriktning att kommunerna är proaktiva och använder sina bostadspolitiska verktyg! ett väl fungerande samarbete lokalt

Infrastrukturinvesteringar som bostadspolitiskt verktyg Satsningar i det nationella stomnätet som bidrar till regionförstoring, kvarboende och nybosättning i attraktiva livsmiljöer i hela landet Satsningar i det regionala transportsystemet som bidrar till nya större samlade exploateringar samt utveckling av stråk och stationsnära lägen Satsningar lokalt för att skapa nya lägen för bostäder samt bygga ut kollektivtrafiken och gc-nätet

Möjligheterna Befolkningen ökar i flertalet kommuner De ekonomiska förutsättningarna för nybyggnation är generellt mycket goda och byggande av hyresrätter är lönsamt igen Allt fler har en aktuell ÖP och riktlinjer för bostadsförsörjningen och planberedskapen är god Många har sett över sina processer och för en mer aktiv markpolitik Många har sett över sina ägardirektiv till allmännyttan/för en aktiv ägardialog och samverkar med privata fastighetsägare Överlag god beredskap för mottagande och etablering av nyanlända Regelförenklingar genomförda Mycket mer på gång Utvecklingspotential Möjligheter

2006:1 2006:3 2007:1 2007:3 2008:1 2008:3 2009:1 2009:3 2010:1 2010:3 2011:1 2011:3 2012:1 2012:3 2013:1 2013:3 2014:1 2014:3 2015:1 2015:3 2016:1 Kr/kvm Förutsättningarna för nybyggnation mycket goda på ett antal marknader 100 000 90 000 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0 Bostadsrättspriser i utvalda områden. Fasta priser Befolkning + Lägenhetsstock - Ränta - Disponibel inkomst + Bostadsrättspris Borås kommun Karlskrona kommun Stockholms innerstad Malmö centrum Norrköping kommun Uppsala kommun Västerås kommun Örebro kommun Kalmar kommun Linköping kommun Göteborg centrum Jönköping kommun Sthlm närförort Umeå kommun Växjö kommun Finansiellt netto + Sysselsättning + Källa: Värderingsdata och Evidens

Bostadspolitiska verktyg lokalt Fysisk planering Bostadsplanering Markpolitik De kommunala bostadsföretagen Åtgärder för att underlätta finansieringen Åtgärder för att minska produktionskostnaderna Bostadsinformation och förmedling

Bostadspolitiska verktyg lokalt Fysisk planering (ha en aktuell och väl förankrad ÖP, utnyttja PBL-systemet, göra så flexibla planer som möjligt, hålla ihop markförsäljning och planering och låta marknaden möta byggklar mark, låta byggherrar ta ökat ansvar för planutformningen) Bostadsplanering (tydlig vision för kommunens utveckling, bygga broar med alla intressenter, ta hand om initiativen) Markpolitik (dela upp markanvisningar i mindre områden/se över villkoren, införa intressentregister, sätta villkor om igångsättande, följa upp, våga ta tillbaka) De kommunala bostadsföretagen (se över ägardirektiv, uthyrningsregler m.m. och tydliggöra förväntningar i dialog)

Bostadspolitiska verktyg lokalt Finansiering (pröva olika upplåtelseformer för att attrahera lokalt kapital, bjuda in bankerna till kommunens planeringsprocess, använda mäklarnas kunskaper om värdering för att hitta attraktiva lägen, uppmuntra det lokala näringslivet att engagera sig i bostadsbyggandet, informera om möjligheterna till statliga kreditgarantier) Produktionskostnader (införa flexibla p- normer, söka nya vägar för prissättning av mark kopplat till samhällsvärden såsom kvalitet, hyresnivåer etc) Bostadsförmedling och bostadsinformation (underlätta tillgången till bostäder för ungdomar, äldre och andra som har svårare att komma in på bostadsmarknaden och informera bostadssökande om det lokala utbudet och aktuella projekt)

Kommunal planering för bostäder Alla kommuner ska ha riktlinjer för bostadsförsörjningen som är antagna av KF under mandatperioden och som hålls aktuella Ny utredning om kommunal planering för bostäder som syftar till att etablera en ordning där staten gör bedömningar av behovet av nya bostäder i hela landet som kommunerna tillgodoser genom att i sin planering avsätta mark för ett bostadsbyggande som motsvarar behoven

Statsbidrag för ökat bostadsbyggande Följande kriterier behöver en kommun uppfylla för att få ta del av statsbidraget: kommunen ska under en tolvmånadersperiod har gett startbesked som möjliggör byggande av minst en bostad. det ska i kommunen finnas minst en nyanländ invandrare folkbokförd som fått uppehållstillstånd under en tolvmånadersperiod. Detta villkor gäller endast för en del av stödet (60 procent) kommunen ska under innevarande eller föregående mandatperiod har antagit riktlinjer för bostadsförsörjningen enligt bostadsförsörjningslagen kommunen ska under innevarande eller föregående mandatperiod har antagit en ny översiktsplan eller gjort en översyn av planens aktualitet enligt PBL

Så många goda och skiftande exempel och möjligheter!

Halmstad Samhällsbyggnadsmodell som förkortar tiden från idé till genomförande Markförvärv och markbyten som samspelar med inriktningen i ÖP Tydlig inriktning att bygga nytt med många olika kvaliteter och prisnivåer Det kommunala bostadsbolaget viktigt verktyg för bostadsutveckling och bostadsförsörjning

Kristinehamn Bygger nytt, förvärvar och omvandlar fastigheter trots tuffa marknadsförutsättningar Utnyttjar friställda ytor för nya bostäder Det kommunala bostadsbolaget viktigt verktyg för bostadsbyggande och bostadsförsörjning Genomför undersökningar för att få en tydligare bild av den faktiska bostadsefterfrågan

Krokom Bygger i lägen där folk vill bo och leva Prioritering av kvalitativ skola och förskola Förvärvar attraktiv mark för att kunna driva egna projekt och åker- och skogsmark för att byta mot attraktiva bostadslägen Serviceplan för att tillgodose och främja kommunal och kommersiell service på landsbygden

Uppsala Detaljplaner som möjliggör flexibilitet vid utbyggnad Styr genom markanvisningar och bygglovsprocessen Detaljplaner ofta över större områden med flera markanvisningar (vanligen 40-150 lägenheter) Ny arbetsmetod för att få fler aktörer: från 7 till 45 aktiva byggherrar på fem år

Växjö Politisk enighet och tydlig profil Planeringsunderlag på stadsdelsnivå för att genomföra detaljplaner Styrning genom detaljplan, markanvisning och bygglov Aktiv markpolitik och markanvisningar med fasta priser och vissa grundkriterier

Strategier i kommunerna för ökat bostadsbyggande Byggherredialoger och byggallianser Bygger i kommunal regi Bedriver en aktiv markpolitik Bearbetar marknaden Bygger varumärke, unikitet och attraktivitet Blandar och sprider Bygger tillit

Strategier i kommunerna för ökad rörlighet Varierat bostadsutbud i olika delar av kommunen Bostadsinformation och förmedlingsverksamhet Se över förmedlingsprinciper och uthyrningskrav i det kommunala bostadsbolagen och sök överenskommelser med privata fastighetsägare Pröva övergångslösningar mellan hyrt och ägt boende Främja olika samboendeformer och 2:a-handsuthyrning

Strategier för bostäder till alla Byggande i samhällsregi Stärka svaga hushålls betalningsförmåga/ möjlighet att efterfråga en bostad och anpassa sitt boende över tid (bostadsbidrag, startlån, bosparande) Stöd till särskilda satsningar (t.ex. byggande på svaga bostadsmarknader) Främja kvalitet och bra bostäder för alla (allmännyttan, politiska mål) Främja kostnadseffektiva processer inom byggbranschen och utforma regelverk som stödjer mer standardiserade byggsystem (upphandling, typgodkännanden/certifiering etc)

Framgångsfaktorer Tänka efter före och tänka långsiktigt Våga tänka och testa nytt Ha en effektiv process internt, eftersträva enighet och tydlighet utåt och erbjuda en väg in i kommunen Agera istället för att reagera Lyssna, Samverka, Samarbeta