Bostadsförsörjning, markpolitik, planering och genomförande Göteborg 31 augusti 2016

Transkript

1 Bostadsförsörjning, markpolitik, planering och genomförande Göteborg 31 augusti 2016

2 Kommunernas bostadspolitiska uppgift Kommunerna ska planera för bostadsförsörjningen bedriva en ändamålsenlig bostadspolitik ansvara för samhällsplaneringen (och därmed även för förutsättningarna för bostadsbyggnation) säkerställa bostadsförsörjningen enligt SOL Kommunerna får ge stöd till enskilda hushåll, till den egna bostadsverksamheten samt till privata företag (om det finns särskilda skäl)

3 Vad krävs i kommunerna För att kommunerna ska kunna ta ansvar krävs: ett väl fungerande samarbete lokalt en tydlig väl förankrad inriktning att kommunerna är proaktiva och använder sina bostadspolitiska verktyg!

4 Bostäder för alla

5 Bostäder för alla och jobb och skola och vård och bussar och uppkoppling och avkoppling och vatten och lekplatser och tryggt och trivsamt och jämställt och cykelbanor och service och ekotjänster och men hur?

6 Bostadspolitiska verktyg lokalt Fysisk planering Bostadsplanering Markpolitik De kommunala bostadsföretagen Åtgärder för att underlätta finansieringen Åtgärder för att minska produktionskostnaderna Bostadsinformation och förmedling

7 Bostäder för alla - verktyg byggande i samhällsregi stöd till särskilda satsningar (t.ex. byggande på svaga bostadsmarknader) stöd till kvalitet och bra bostäder för alla (allmännyttan, politiska mål) stöd till prefabricering och stora volymer (upphandlingar, typgodkännanden etc.)

8 Bostadslösningar för nyanlända bostäder genom allmännyttan, bostadssocial stiftelse eller privat fastighetsägare bostäder genom mark- och exploateringsavtal vid nybyggnation uthyrning av bostadsrätter, småhus och fritidshus i andra hand ombyggnation av lokaler till bostäder modulbostäder/paviljonger bostäder/rum genom uthyrning av privatpersoner delad bostad i lägenhet, villa eller korridorboende

9 Komplexitet i planeringen Planering av den fysiska miljön ska vara genomförbar ur många aspekter: ekonomiskt (även drift och underhåll) socialt ekologiskt tekniskt och det måste finnas tillgängliga resurser som kan göra jobbet!

10 Tre skrifter med goda exempel och några råd

11 Tre skrifter - exempel från Halmstad samhällsbyggnadsmodell som förkortar tiden från idé till avslut Markförvärv och markbyten som samspelar med inriktningen i ÖP prioritering av uppdragen förvaltningsövergripande arbete i planärenden samordningsgrupp behandlar ärenden före politiska beslut

12 Tre skrifter - exempel från Krokom bygger i lägen där folk vill bo och leva prioritering av kvalitativ skola och förskola förvärvar attraktiv mark för att kunna driva egna projekt och åker- och skogsmark för att byta mot attraktiva bostadslägen serviceplan för att tillgodose och främja kommunal och kommersiell service på landsbygden

13 Tre skrifter - exempel från Vetlanda tagit rollen som fastighetsutvecklare för att kunna förverkliga nya projekt köper in mark för både kortsiktiga och långsiktiga ändamål mycket central, privatägd mark: kommunen och byggherrarna har utvecklat ett gott samarbete och gemensam syn kring kommunens utveckling

14 Tre skrifter - exempel från Uppsala detaljplaner som möjliggör flexibilitet vid utbyggnad styr genom markanvisningar och bygglovsprocessen detaljplaner ofta över större områden med flera markanvisningar (vanligen lägenheter) ny arbetsmetod för att få fler aktörer: från 7 till 45 aktiva byggherrar på fem år

15 Tre skrifter - exempel från Västerås tidigt: riktlinjer för bostadsförsörjningen arbetar nära ihop med byggherrar för ömsesidig förståelse i bostadsbyggnadsprocessen en väg in i kommunen för aktörer prioriterar ökat bostadsbyggande och manifesterar det genom en handlingsplan ger ansvariga mandat och resurser för sitt arbete

16 Strategier för ökat bostadsbyggande Byggherredialoger och byggallianser Bygger i kommunal regi Bedriver en aktiv markpolitik Bearbetar marknaden Bygger varumärke, unikitet och attraktivitet Blandar och sprider Bygger tillit

17 Framgångsfaktorer Tänk efter före Tänk långsiktigt och utgå från ett samhällsekonomiskt perspektiv Våga tänka och testa nytt Ha en effektiv process internt, eftersträva enighet och tydlighet utåt och erbjud en väg in i kommunen Samarbeta, samverka och lyssna Lista alla som kan tänkas bli berörda/vilja medverka och arbeta med tidig förankring

18 Framgångsfaktorer Var tydlig i riktlinjer och policys för kommunala markanvisningar. Våga ha höga kvalitetsambitioner Identifiera hur strategiska markförvärv för olika behov blir mest effektivt Säkerställ att alla förstår vad som behöver belysas Arbeta med genomförandefrågor så tidigt som möjligt i den fysiska planeringen, helst redan i ÖP och FÖP

19 Framgångsfaktorer skapa tydliga kommunövergripande mål och prioriteringsordningar för detaljplaner få till stånd bättre former för tidig samverkan mellan involverade parter och tydliggör ansvarsfördelningen mellan kommun och byggherre i den fortsatta processen utred mer i ett tidigt skede öka tydligheten i vilka beslut som behöver fattas politiskt och på vilken nivå undersök om det finns beslut som kan delegeras till kommunernas förvaltningar

20 ett ansikte utåt politiker tjänstemän vad vision mål syfte vad/hur förslag samordning genomförande ömsesidigt förtroende

21

22 Snabbare process Med en aktiv byggherre kan man minska tidsåtgång i plan- och byggprocessen genom parallella processer, till exempel: Fastighetsbildning kan inledas redan under detaljplanearbetet. Bygglov kan ges under planprocessen med villkor att detaljplanen vunnit laga kraft. Oro för upphävande? Under 2015 har länsstyrelsen helt eller delvis upphävt 29 detaljplaner. Det motsvarar knappt 2 procent av det totala antalet antagna detaljplaner och 8 procent av de överklagade detaljplanerna Boverket PBL Kunskapsbanken

23 Detaljplanens omfattning, detaljeringsgrad och materiella innehåll (4 kap. 32 PBL) En detaljplan får inte omfatta ett större område än vad som behövs med hänsyn till planens syfte och genomförandetid. Den avsedda regleringen av bebyggelsen, byggnadsverk och miljön i övrigt ska tydligt framgå av planen. Detaljplanen får inte vara mer detaljerad än som behövs med hänsyn till planens syfte.

24 Rätt nivå Flexibla detaljplaner öppnar för olika lösningar gällande användning och bebyggelseutformning. men Tänk då på tydligheten i redovisningarna och att det finns begränsningar när det gäller både trafik- och industribuller.

25 Checklista markanvisningar Kommunen ska ha antagit riktlinjer för markanvisningar! bestäm tidpunkt när markanvisning kan lämnas och vilka krav som då ställs se över om markanvisningar kan ges i både attraktiva och mindre attraktiva områden i samma paket ange när bindande avtal om marköverlåtelse tecknas ange tid när byggherren senast ska lämna in bygglov, för byggstart och/eller färdigställande använd återtagande av markanvisning eller vite om villkor inte uppfylls (våga använd dem) bestäm tidigt i processen vilka frågor som ska regleras var; i markanvisningen eller detaljplanen

26 Plan- och bygglagen (PBL) 1 jan I planbeskrivningen till detaljplanen ska det framgå om kommunen avser att ingå exploateringsavtal eller genomföra markanvisningar, dessa avtals huvudsakliga innehåll och konsekvenserna av att planen helt eller delvis genomförs med stöd av ett eller flera sådana avtal.

27 Exploateringsavtal i PBL Används när kommunen inte är markägare. Kommunen har rätt att i exploateringsavtal ta ut relevanta och nödvändiga kostnader för anläggning av allmän platsmark (gator, parker m.m.) och för utbyggnad av vatten och avlopp. Kostnaderna ska stå i rimligt förhållande till byggherrens/fastighetsägarens nytta av planen. Kommunen ska då ha antagit riktlinjer för exploateringsavtal.