Välkomna. Kopplingen mellan planering och genomförande - genomförandeavtal i samhällsbyggandet Sveriges Kommuner och Landsting 7 maj 2019

Transkript

1 Kopplingen mellan planering och genomförande - genomförandeavtal i samhällsbyggandet Sveriges Kommuner och Landsting 7 maj 2019 Välkomna myndigheter, byggherrar, konsulter och alla kommunrepresentanter!

2

3 Planering

4 Plangenomförande Bevarande av byggnader Vattenområden Avloppsledning Dagvatten Parker och lekplatser Elstation, pumphus Lekplats Utfartsväg Orörd naturmark Villlor Genomfartsgata Parkeringsplatser Exploateringsområde Lokalgata Skola Lekplats Gångvägar/ passager för allmänheten Närbutik Stödmur Grändhus Gång- och cykelväg

5 Aktörerna har delvis olika intressen Om resultatet för staten, kommunen, staten och byggherren inte är acceptabelt, så blir det inget! Kommunen Byggprojektet Byggherren Staten

6 Allt är inte genomförbart Planering och plangenomförande Begränsningar

7 Bostadsprojekt av olika slag

8 En intressant dag framför oss SKLs underlag för exploateringsavtal Exploateringsavtal och LOU Utbyggnad av ny stadsdel och infrastruktur - samverkan mellan stat, kommun, region och byggaktörer Exploateringsavtal och markanvisningar i praktiken Den mindre kommunens förutsättningar Fastighetsägarens/exploatörens perspektiv Arkitektur, planering och plangenomförande Vad är vi överens om? Och vad är vi inte överens om? Olika perspektiv på dagens frågeställningar Paneldiskussion och gemensam diskussion

9

10 SKL:s underlag för exploateringsavtal Stockholm den 7 maj 2019 Olof Moberg olof.moberg@skl.se

11 Legaldefinitioner Exploateringsavtal (1 kap. 4 PBL) Ett avtal om genomförande av en detaljplan mellan en kommun och en byggherre eller fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen Dock ej avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur Markanvisning (1 lag om kommunal markanvisning) En överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande Markanvisningsavtal definieras inte 11

12 Koppling detaljplan och exploateringsavtal Detaljplaneprocessen, som regleras i plan- och bygglagen (PBL) är en demokratisk process där avvägningar måste göras mellan allmänna och enskilda intressen Till detaljplanen finns en planbeskrivning som bland annat förklarar hur planen ska förstås och genomföras Där ska det även framgå om kommunen avser att ingå exploateringsavtal, huvudsakligt innehåll och konsekvenser av avtalet

13 Koppling detaljplan och exploateringsavtal Ett förslag till en detaljplan kan, på grund av synpunkter under planprocessen, komma att ändras under arbetets gång. Då måste exploateringsavtalet troligen också justeras Nämnder som fattar beslut gällande exploateringsavtal och detaljplan bör ha kännedom om innehållet i båda Exploateringsavtalet, då underskrivet av motparten, bör godkännas av kommunen innan detaljplanen antas

14 Exploateringsavtal och lagstiftningen Exploateringsavtalet är ett civilrättsligt avtal mellan kommunen och exploatören som till viss del är reglerat i 6 kap PBL Exploateringsavtalet får reglera relevanta frågor för ett ändamålsenligt genomförande av planen samt i övrigt reglera frågor av betydelse för parterna. Avtalet bör däremot inte reglera frågor gällande drift och underhåll av utbyggda anläggningar. Gränslinjen mellan vad som kan regleras och vad som inte kan regleras är dock inte helt tydlig Kommunen kan inte avvika från vad som regleras i tvingande lagbestämmelser eller i förväg binda kommunen i frågor som ska avgöras i planprocessen

15 Rättsliga grunder för exploateringsavtal Rättsliga grunder för exploateringsavtal, bl.a.: Bestämmelserna om genomförande i 6 kap. PBL (knutet bl.a. till planbestämmelserna i den aktuella detaljplanen) Gatukostnadsreglerna Exploatörsparagrafen Reglerna om inlösen av mark i PBL Regler om avgift för planbesked och planavgift i PBL Regler som i PBL som möjliggör parkeringsköp Reglerna om avgiftsskyldighet i lagen om allmänna vattentjänster (24-25 ) Expropriationslagens bestämmelse om värdestegringsexpropriation (2 kap. 10 ExprL) 15

16 Tänkbara punkter i exploateringsavtal Marköverlåtelser Utförande och finansiering av anläggande av gator och vägar och andra allmänna platser Utförande och finansiering av åtgärder utanför detaljplanen, t.ex. nödvändiga avfarter eller andra investeringar i teknisk infrastruktur Utförande och finansiering av anläggningar för VA Utförande och finansiering av avhjälpande av marksanering eller skyddsåtgärder som är nödvändiga Frågor om bebyggelsens utformning, t.ex. genom hänvisning till gestaltningsprogram (Krav på boendeform) Utformningen av allmänna platser Tidsplanering Kontroller Garantitider för exploatörens åtgärder Ansökningar om lantmäteriförrättningar Frågor om säkerheter Förfarandet vid tvister, m.m. 16

17 Äldre underlag för exploateringsavtal Exploateringsavtal för stadsplaneområde (Kommunförbundet 1972) Exploateringsavtal för byggnadsplaneområde med permanent bebyggelse (Kommunförbundet 1972) Exploateringsavtal för byggnadsplaneområde med fritidsbebyggelse (Kommunförbundet 1972) Normalförslag till exploateringsavtal för gruppbyggda småhus, ES 82 (Kommunförbundet 1982) Exploateringsavtal för fritidsbebyggelse, EFP 91 (Kommunförbundet 1991) 17

18 Underlag för exploateringsavtal varför? Formuleringsföreträde Stöd för ovana kommuner Möjlighet till gemensam struktur Öka förståelsen för genomförandeprocessen i detaljplanearbeten även för byggherresedan Öka förståelsen för exploateringsavtalets funktion

19 Underlag för exploateringsavtal hur? Materialet är uppdelat i två delar Introduktion till underlag för exploateringsavtal Underlag för exploateringsavtal med kommentarer Samråd med kommuner, Boverket, LM och byggherrar

20 Underlag för exploateringsavtal - struktur Först en bakgrund. Bra att här tydligt redovisa parternas: Gemensamma mål Intentioner Inbördes förhållanden och Om man vill arbeta med fastighetsbildning och bygglov parallellt med planprocessen.

21 Underlag för exploateringsavtal - struktur Därefter sju huvudrubriker: 1 Detaljplan och tidigare avtal 2 Marköverlåtelser och lantmäteriförrättningar 3 Utförande och bekostande av allmänna anläggningar 4 Utförande och bekostande av övriga anläggningar 5 Villkor under byggtiden/genomförande 6 Administrativa kostnader, säkerhet, medfinansieringsersättning 7 Övrigt

22 Riktlinjer för exploateringsavtal Skyldighet för kommuner som avser att ingå exploateringsavtal att i riktlinjer ange utgångspunkter och mål för sådana avtal (6:39) o Grundläggande principer för fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner o Andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal Ej bindande; inte heller förutsättning för att få ingå exploateringsavtal Kommunens beslut att anta riktlinjer för exploateringsavtal kan överklagas genom laglighetsprövning (13:1) 22

23 SKL:s underlag för exploateringsavtal Underlaget finns tillgängligt på SKL:s webbplats: skl.se orande/underlagforexploateringsavtal.7868.html 23