Förslag till riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal Antagande

Transkript

1 Kommunfullmäktige Utdrag ur SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sammanträdesdatum Sid 54 Dnr KS Dpl 23 Förslag till riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal Antagande Enligt ny lagstiftning från 1 januari 2015 ska samtliga kommuner anta riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal. Dessa riktlinjer ska beslutas i kommunfullmäktige i enlighet med 3 kap. 9 kommunallagen. Mindre revideringar och tillägg kan göras efter beslut i kommunstyrelsen. Markanvisningar Markanvisningar är en överenskommelse mellan kommuner och byggherrar där byggherren erhåller ensamrätt att under begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett markområde kommunen äger för bebyggande. Exploateringsavtal Ett exploateringsavtal är ett avtal som reglererar genomförande av en detaljplan och tecknas mellan kommunen och en byggherre i fall där kommunen inte är markägare. Riktlinjerna ska ange grundläggande principer för utbyggnad samt fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner samt andra förhållanden som har betydelse för konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal. Tekniska kontoret har tagit fram förslag till riktlinjer. Teknisk chef Annila Bexelius föredrar ärendet. Mark- och exploateringssamordnare Johan Sandström medverkar. Arbetsutskottets beslut Tekniska kontoret får i uppdrag att komplettera förslaget, utifrån förda diskussioner inför kommunstyrelsens sammanträde Arbetsutskottets förslag Kommunstyrelsen föreslår kommunfullmäktige att anta föreliggande riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal. Teknisk chef Annila Bexelius föredrar ärendet. Mark- och exploateringssamordnare Johan Sandström medverkar.

2 Kommunfullmäktige Utdrag ur SAMMANTRÄDESPROTOKOLL Sammanträdesdatum Sid Kommunstyrelsens förslag Kommunfullmäktige antar föreliggande riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal. Kommunfullmäktiges beslut Föreliggande riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal antas. (Bilaga 8). Delges: Tekniska förvaltningen Hemsidan

3 Sidan 1 av 6 Riktlinjer för kommunala markanvisningar och exploateringsavtal Enligt lagstiftning från 1 januari 2015 ska samtliga kommuner anta riktlinjer för markanvisningar och exploateringsavtal. Dessa riktlinjer ska beslutas om i kommunfullmäktige i enlighet med 3 kap. 9 kommunallagen. Mindre revideringar och tillägg kan göras efter beslut i kommunstyrelsen. 1.1 Riktlinjer för markanvisningar Markanvisningar är en överenskommelse mellan kommuner och byggherrar där byggherren erhåller ensamrätt att under begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett markområde kommunen äger för bebyggande. Riktlinjernas innehåll regleras i Lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Riktlinjerna ska innefatta kommunens utgångspunkter och mål för överlåtelse eller upplåtelse av markområden för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer vid markprissättning. 1.2 Riktlinjer för exploateringsavtal Ett exploateringsavtal definieras i 1 kap. 4 plan- och bygglagen (PBL) som: ( ) ett avtal om genomförande av en detaljplan mellan en kommun och en byggherre eller en fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen, dock inte avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur. Riktlinjerna ska ange grundläggande principer för utbyggnad samt fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplaner samt andra förhållanden som har betydelse för konsekvenserna av att ingå exploateringsavtal. Åtgärderna som regleras i avtal ska vara nödvändiga för att en detaljplan ska kunna genomföras. 1.3 Vägledande roll Riktlinjerna ska vara övergripande och har en vägledande roll och kommunen kan i enskilda fall frångå sina riktlinjer. Riktlinjerna är tillkomna bland annat för att skapa tydligare spelregler och öka transpararensen i marktilldelningsprocessen. En underliggande tanke är att exploatörer ska få möjlighet att i god tid sätta sig in i vilka krav och förutsättningar som gäller vid förhandlingar med kommunen.

4 Sidan 2 av 6 2. Riktlinjer för markanvisningar - kommunen äger marken En viktig del av kommunens utvecklings- och tillväxtarbete är planeringen och byggandet av nya bostäder och lokaler för nyetableringar. Det övergripande målet med kommunens markanvisningar är att underlätta för att kommunen tillsammans med byggherrar ska få till stånd en effektiv och bra process för ökat byggande i kommunen. Följande utgångspunkter har Östhammars kommun för överlåtelse av mark genom markanvisningar. 2.1 Markprissättning Utgångsläget för markförsäljning är att mark inte får säljas under marknadsvärdet. Försäljning till ett pris under markandsvärdet skulle bryta mot kommunallagen och EU:s statsstödsregler om förbud mot stöd till enskilda näringsidkare. Prissättning av mark kan följaktligen ske på två sätt: 1. Genom oberoende expertvärdering av markområdet som genomförs innan försäljning. 2. Genom ett öppet anbudsförfarande där det ekonomiskt mest fördelaktiga alternativet väljs (givet att det finns flera byggherrar). 2.2 Utbyggnad av nödvändig infrastruktur Huvudprincipen är att exploatören bygger ut och bekostar utbyggnaden av allmänna platser, så som gator, cykelvägar och digital infrastruktur inom planområdet. Exploatören bygger även ut och bekostar utbyggnaden av vatten-, dagvatten- och avloppsledningar inom planområdet. Vid utbyggnaden ska utformning och krav följa det som anges i detaljplanen. Kommunen anvisar förbindelsepunkter för vatten- och avloppsledningar om exploateringsområdet ligger inom kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. 2.3 Tidsplan för exploatering Kommunen och exploatören enas om en tidsplan för utbyggnaden. 2.4 Bindningstid En markanvisning gäller i tre år, om ingen annan överenskommelse görs. 2.5 Kommunalt huvudmannaskap Kommunen äger och sköter drift av allmänna platser så som gator, vägar, parker och torg om inget annat anges. Kommunen erhåller dessa markområden utan kostnad efter

5 Sidan 3 av 6 att detaljplanen vunnit lagakraft och utbyggnad skett om ingen annan överenskommelse görs. 2.7 Projekteringskostnader Exploatören bekostar samtliga projekteringskostnader inom planområdet. 2.8 Förrättningskostnader Exploatören bekostar samtliga förrättningskostnader inom planområdet. 2.9 Anbudstävling Om kommunen har ett markområde lämpligt för bebyggelse kan ett förfråganingsunderlag tas fram. Underlaget innehåller specifika krav och urvalskriterier om till exempel upplåtelseformer, bebyggelse service och kostnader. När en markanvisning tas fram kan byggherrar ta del av ett förfrågningsunderlag på kommunens hemsida. Därefter kan intressenterer lämna in anbud, förslag och skisser m.m. Kommunen utvärderar inkomna anbud och fattar ett markanvisningsbeslut där en eller flera byggherrar utses. Slutligen tecknas ett markanvisningsavtal med vald byggherre Direktanvisning Direktanvisning kan ges när kommunen äger mark och det inte finns eller förligger något behov av anbudstävling. Direktanvisning kan även ske när byggherren själv funnit ett lämpligt område, presenterar detta för kommunen och detta bedöms vara förenligt med kommunens mål. Centralt i sådana fall är att eventuell marköverlåtelse följer marknadspriset Intresseanmälan och handläggningsrutiner vid anbudstävling eller direktanvisning Intresseanmälan Exploatören kan inge en skriftlig intresseanmälan till kommunens tekniska kontor för handläggning. Det är möjligt för byggherrar själva att komma med projektidéer som kommunen sedan utvärderar Innehåll och bedömningsgrunder Det finns ingen mall för intresseanmälan. Följande punkter kan dock med fördel tas med: Beskrivning av företag.

6 Sidan 4 av 6 Beskrivning av projektidé, ekonomisk kalkyl, samarbetspartners samt referensprojekt. Beskrivning av byggherrens erfarenhet av snarlika projekt. Redogörelse över att byggherren har de resurser som krävs för att genomföra tänkt projekt och klara ekonomiska åtagande. Övriga faktorer som tas i beaktanden vid bedömning är områdets förhållande till översiktsplan, detaljplaner och andra strategiska dokument och planer. Kommunens kostnader i föreslaget projekt spelar även in. Beslut om markanvisning tas av kommunstyrelsen Rätt att frångå riktlinjerna Om det föreligger starka skäl kan riktlinjerna i enskilda fall frångås Överlåtelse av markanvisning Överlåtelse av markanvisning får ej ske utan kommunens godkännande.

7 Sidan 5 av 6 3. Riktlinjer för exploateringsavtal - exploatören äger marken Kommunen ingår exploateringsavtal när exploatören äger marken för att säkerställa att exploatören fullgör sina åtagande mot kommunen och mot blivande fastighetsägare i enlighet med detaljplan. Exploateringsavtalet kan även innehålla byggtekniska egenskapskrav och övriga krav förenliga med byggnadslagar, va-lagar och andra lagar. Huvudsyftet är att på ett övergripande sätt redogöra för utbyggnad, finansiering och ansvar för respektive part. 3.1 Utbyggnad av nödvändig infrastruktur Exploatören bygger ut och bekostar utbyggnaden av allmänna platser så som gator cykelvägar och digital infrastruktur inom planområdet. Exploatören bygger även ut övrig nödvändig infrastruktur så som utbyggnaden av vatten-, dagvatten- och avloppsledningar inom planområdet. Kommunen anvisar förbindelsepunkter för vatten- och avloppsledningar om exploateringsområdets ligger inom kommunens verksamhetsområde för vatten och avlopp. Vid exploatering utanför tätorterna kan det i vissa fall finnas möjlighet att ansluta området till det kommunala vatten- och avloppsnätet. I sådana fall ska ett separat avtal upprättas där detta regleras. 3.2 Tidsplan för exploatering Kommunen och byggherren enas om en tidsplan för utbyggnaden. 3.3 Bindningstid Exploateringsavtal gäller tills det att utbyggnaden av exploateringsområdet färdigställts. 3.4 Kommunalt huvudmannaskap Kommunen äger och sköter drift av allmänna platser så som gator, vägar, parker och torg om inget annat anges i detaljplan. Kommunen erhåller dessa markområden utan kostnad efter att detaljplanen vunnit lagakraft och utbyggnad skett om ingen annan överenskommelse görs. 3.5 Gemensamhetsanläggningar I de fall gemensamhetsanläggningar ska bildas, exempelvis vid exploatering utanför tätorterna, ansvarar exploatören för utförande och ansökan till inskrivningsmyndigheten. 3.6 Projekteringskostnader Exploatören står för samtliga projekteringskostnader inom planområdet.

8 Sidan 6 av Förrättningskostnader Exploatören står för samtliga förrättningskostnader inom planområdet. 3.8 Rätt att frångå riktlinjerna Om det föreligger starka skäl kan riktlinjerna i enskilda fall frångås för att på ett ändamålsenligt sätt genomföra en detaljplan. 3.9 Beredning och handläggning av exploateringsavtal Kommunen bereder och handlägger exploateringsavtal skyndsamt genom kommunens tekniska kontor. Beslut om att ingå exploateringsavtal tas av kommunstyrelsen. Avtalsförhandlingar pågår med fördel parallellt med en planprocess.