RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING OCH EXPLOATERINGSAVTAL

Transkript

1 Strategi Program Plan Policy Riktlinjer Regler Styrdokument RIKTLINJER FÖR MARKANVISNING OCH EXPLOATERINGSAVTAL ANTAGET AV: Kommunfullmäktige DATUM: , 47 ANSVAR UPPFÖLJNING: Samhällsbyggnadschef GÄLLER TILL OCH MED: 2019

2 Våra styrdokument [Normerande] Policy Vår hållning, övergripande Riktlinjer Rekommenderade sätt att agera Regler Absoluta gränser och ska-krav [Aktiverande] Strategi Avgörande vägval och strategiområden från fullmäktigeberedningar Program Avgörande vägval och programområden från andra än fullmäktigeberedningar Plan Uppdrag, tidsram och ansvar 2

3 Innehållsförteckning 1.Riktlinjer för markanvisning och exploateringsavtal Bakgrund Syfte Definitioner Markanvisning generellt Markanvisningsmetoder Markanvisning vid nydetaljplan eller icke detaljplanerad mark Fördelning av kostnader och intäkter för genomförande av detaljplan Handläggningsrutiner Grundläggande villkor och riktlinjer Markprissättning Styrande dokument Markanvisning vid detaljplanerad mark Utgångspunkter och mål för överlåtelse eller upplåtelse av markområde för bebyggande Handläggningsrutiner Grundläggande villkor och riktlinjer Markprissättning Styrande dokument Exploateringsavtal Fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplanen Handläggningsrutiner Säkerhet När och var ingår kommunen exploateringsavtal

4 1. Riktlinjer för markanvisning och exploateringsavtal 1.1 Bakgrund Dessa riktlinjer beskriver villkor och förutsättningar för markanvisning och exploateringsavtal i Ulricehamns kommun för byggherrar. Kommunen har ett övergripande ansvar för bostadsförsörjning och framtagande av mark för olika ändamål. Sedan har en ny lag börjat gälla, som anger att kommunen ska ta fram riktlinjer för markanvisning, enligt Lag om riktlinjer för kommunala markanvisningar. Riktlinjerna för exploateringsavtal ska ange grundläggande principer för fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplanen samt andra förhållanden som har betydelse för bedömningen av konsekvenserna för att ingå exploateringsavtal, enligt 6 kap. 39 Plan- och bygglagen. Kommunstyrelsen är kommunens markägare där sektor Miljö- och samhällsbyggnad (MSB) har delegation på att köpa och sälja mark och även ansvara för framtagande av nya detaljplaner, nybyggnation av infrastruktur och allmän platsmark i exploateringsområden. 1.2 Syfte Riktlinjerna ska vara ett vägledande underlag för byggherrar, det interna arbetet på MSB/Samhällsutvecklingsenheten och även utgöra ett vägledande underlag för politiska beslut. Fördelningsgrunder, villkor och rutiner ska tydligt framgå. Riktlinjerna gäller för markanvisning och exploateringsavtal för byggnation av bostäder, kontor, verksamheter, handel och industriändamål. 1.3 Definitioner En markanvisning innebär en överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggelse. Exploateringsavtal tas fram för att säkerställa att vägar och allmän platsmark blir utbyggda i enlighet med detaljplan, där kommunen inte äger marken. 4

5 2. Markanvisning generellt Markanvisning används som ett medel för att nå de mål och den utveckling av byggnationen som kommunen önskar för att uppnå satta tillväxtmål. Markanvisningen innebär att kommunens mål för överlåtelse eller upplåtelse av markområde för bebyggande, handläggningsrutiner och grundläggande villkor för markanvisningar samt principer för markprissättning ska bli tydliggjorda. 2.1 Markanvisningsmetoder Det finns flera olika metoder för markanvisning och Ulricehamns kommun tillämpar 2 metoder, direktanvisning och anbudsförfarande Direktanvisning Direktanvisning gäller för mindre projekt och används endast i områden med begränsad efterfrågan. MSB har delegation på direktanvisningar och byggherrens ska då inom 3 månader från given markanvisning har inkommit med en ansökan om planbesked eller ha undertecknat upplåtelse- eller överlåtelsehandling inom 3 månader Anbudsförfarande Anbudsförfarandet innebär att kommunen tar fram ett prospekt där förutsättningarna i projektet redovisas. Kommunstyrelsen godkänner prospektet. 3 Markanvisning vid ny detaljplan eller icke detaljplanerad mark 3.1 Fördelning av kostnader och intäkter för genomförande av detaljplan När MSB eller kommunstyrelsen har medgivit markanvisning kan byggherren påbörja processen med den planerade byggnationen. Kommunens inriktning är att byggherren står för kostnaderna för att ta fram detaljplan och bygga ut enligt detaljplan för den planerade byggnationen. Allt från att söka planbesked till byggnation av infrastruktur och allmän platsmark inom det detaljplanerade området. När planuppdrag har getts, ska planavtal tecknas mellan parterna, för att närmare reglera ansvaret mellan parterna. Kostnaden för planavtalet ska följa kommunens fastställda taxa. Samtliga kostnader kopplade till detaljplanearbetet och genomförandet av detaljplanen, står byggherren för. Inför antagande av detaljplanen ska överlåtelsehandlingar/upplåtelsehandlingar upprättas. Vid infrastruktur- och allmän platsmarksområden, som genererar en samordning av flera områden eller bidrar till en bättre helhetslösning, kan kommunen stå för viss del av kostnaderna. En individuell prövning görs. Om projektet ej genomförs, står byggherren för sina kostnader fram till att projektet avbryts. 5

6 3.2 Handläggningsrutiner Intresseanmälan vid direktanvisning ska skickas in till Ulricehamns kommun/miljö och samhällsbyggnad/mark och exploatering, Ulricehamn. Byggherren meddelas inom 2 veckor om markanvisning medges. Vid anbudsförfarande tar kommunen fram ett prospekt som godkänns av kommunstyrelsen. Sedan annonseras markanvisningen och utvärdering av inkomna anbud sker enligt förutsättningarna i prospektet. För både direktanvisning och anbudsförfarande gäller sedan följande: Planbesked ska sökas av byggherren inom 3 månader, från det att markanvisning har getts. När planuppdrag har getts ska planavtal tecknas, inom 3 månader. Markanvisningen gäller från det att MSB eller kommunstyrelsen har medgivit markanvisning till dess att överlåtelse eller upplåtelseavtal har tecknats. Om byggherren drar ut på projektet oskäligt länge utan vidare anledning kan kommunen återta markanvisningen. Markupplåtelse eller överlåtelse upprättas och beslutas på delegation. 3.3 Grundläggande villkor och riktlinjer Intresseanmälningar/anbud ska skickas in tillsammans med en översiktlig redogörelse, principskisser, eventuella bostadstyper, upplåtelseformer, byggnadsvolymer, utformning och tekniska frågor av vikt. Kommunen bedömer intresseanmälningarna/anbuden med fokus på byggherrens ekonomiska stabilitet, referensobjekt, upplåtelseform, byggnationens bidrag till att komplettera orten och priset (vid anbudsförfarandet). Kommunen gör en bedömning av upplåtelseform, varför det kan komma att villkoras att viss del ska vara hyresrätter, vilket regleras med tomträttsavtal. I de fall det ska tecknas tomträttsavtal ska avgälden baseras på marknadspriset och sedan ska det de första 10 åren vara en rabatterad avgäld. Vid överlåtelse eller upplåtelse av mark använder kommunen sig av byggnadsvillkor, som fastställs efter dialog med byggherren. I de fall som byggnadsvillkoret ej uppfylls, behålls handpenning som erläggs vid avtalsundertecknandet av kommunen och fastigheten återgår till kommunen. 3.4 Markprissättning Kommunen låter göra en opartisk värdering av mark som ska säljas till byggherre vid direktanvisning. Denna värdering ligger sedan som grund i kommunens bedömning av prissättningen som ska fastställas i samband med att detaljplanen går upp för antagande. I anbudsförfarandet låter kommunen göra en opartisk värdering för att kunna värdera anbuden gentemot marknadspriset. Om anbuden ej uppnår den opartiska värderingen, kan kommunen välja att avbryta markanvisningen. 6

7 3.5 Styrande dokument De styrande dokumenten är i första hand översiktsplanen där det anges vilken markanvändning som är aktuell och de övergripande mål som styr kommunens utbyggnad i stort. 4 Markanvisning vid detaljplanerad mark Markanvisning vid detaljplanerad mark, avser i första hand mark avsedd för par-, rad-, kedje- eller flerbostadshus. Villatomter säljs via upphandlad mäklare och försäljning av industrimark sker direkt av kommunens mark och exploateringsansvarig. Priset för detaljplanerade villatomter och industrimark följer kommunens fastställda taxa. Vid flera intressenter samtidigt av samma tomt, ska budgivningsförfarande användas så att marken säljs till högstbjudande. 4.1 Utgångspunkter och mål för överlåtelse eller upplåtelse av markområde för bebyggande När MSB eller Kommunstyrelsen har medgivit markanvisning kan byggherren påbörja processen med den planerade byggnationen. Markanvisningen gäller från det att MSB eller kommunstyrelsen har medgivit markanvisning till dess att överlåtelse eller upplåtelseavtal har tecknats. Upplåtelse- eller överlåtelsehandlingar ska vara undertecknade inom 3 månader, från det att markanvisning har getts. Vid överlåtelse eller upplåtelse av mark, använder kommunen sig av byggnadsvillkor, som fastställs efter dialog med byggherren. I de fall som byggnadsvillkoret ej uppfylls, behålls handpenning som erläggs vid avtalsundertecknandet av kommunen och fastigheten återgår till kommunen. Om projektet ej genomförs, står byggherren för sina kostnader fram till att projektet avbryts. 4.2 Handläggningsrutiner Intresseanmälan vid direktanvisning ska skickas in till Ulricehamns kommun/miljö och samhällsbyggnad/mark och exploatering, Ulricehamn. Byggherren meddelas inom 2 veckor om markanvisning medges. Om markanvisning ges ska överlåtelse eller upplåtelsehandlingar vara undertecknade inom 3 månader. Markupplåtelse eller överlåtelse upprättas och beslutas på delegation. Vid anbudsförfarande tar kommunen fram ett prospekt som godkänns av kommunstyrelsen. Sedan annonseras markanvisningen och utvärdering av inkomna anbud sker enligt förutsättningarna i prospektet. 7

8 4.3 Grundläggande villkor och riktlinjer Intresseanmälningar/anbud ska skickas in tillsammans med en översiktlig redogörelse, principskisser, eventuella bostadstyper, upplåtelseformer, byggnadsvolymer, utformning och tekniska frågor av vikt. Kommunen bedömer anbuden med fokus på byggherrens ekonomiska stabilitet, referensobjekt, upplåtelseform, byggnationens bidrag till att komplettera orten och priset. Kommunen gör en bedömning av upplåtelseform varför det kan komma att villkoras att viss del ska vara hyresrätter, vilket regleras med tomträttsavtal. I de fall det ska tecknas tomträttsavtal ska avgälden baseras på marknadspriset och sedan ska det de första 10 åren vara en rabatterad avgäld. 4.4 Markprissättning Kommunen låter göra en opartisk värdering av mark som ska säljas till byggherre vid direktanvisning. Denna värdering ligger sedan som grund i kommunens bedömning av prissättningen som ska fastställas i samband med att detaljplanen går upp för antagande. I anbudsförfarandet låter kommunen göra en opartisk värdering för att kunna värdera anbuden gentemot marknadspriset. Om anbuden ej uppnår den opartiska värderingen, kan kommunen välja att avbryta markanvisningen. 4.5 Styrande dokument De styrande dokumenten är i först hand översiktsplanen där det anges vilken markanvändning som är aktuell och de övergripande mål som styr kommunens utbyggnad i stort. 5 Exploateringsavtal 5.1 Fördelning av kostnader och intäkter för genomförandet av detaljplanen Byggherren står för planarbetet från ansökan om planbesked till dess att utbyggda gator överlämnas till kommunen för drift och underhåll inom centralorten. Även vid etappvis utbyggnad av området. Byggherren står även för kostnader för att kunna bygga ut området, vad det gäller buller, sanering, arkeologi osv. Planavtal ska tecknas. Byggherren får del av alla intäkter. 5.2 Handläggningsrutiner Byggherren lämnar in en ansökan om planbesked till MSB. När kommunstyrelsen har gett planuppdrag påbörjas planarbetet och framtagandet av detaljplan. Grunderna för exploateringsavtalet ska tas fram snarast, så att avtalet kan godkännas av kommunstyrelsen samtidigt som detaljplanen går upp för antagande. 5.3 Säkerhet Om kommunen ska bygga ut gata och parkmark, begärs en bankgaranti av byggherrens innan arbetet påbörjas. 8

9 5.4 När och var ingår kommunen exploateringsavtal Kommunen ingår exploateringsavtal i områden som inte strider mot detaljplan. 9