Välkomna till detaljplanekonferens 2018!

Transkript

1 Välkomna till detaljplanekonferens 2018!

2 Sveriges Kommuner och Landsting Politiskt styrd intresseorganisation som driver medlemmarnas intressen Erbjuder medlemmarna stöd och service Värnar lokalt och regionalt självstyre Sveriges största arbetsgivarorganisation Vi är inte en myndighet

3 Intressebevakning Omvärldsbevakning och analys Remissinstans vid förslag på lagändringar Opinionsbildning och allianser Kontakter med departement och myndigheter Verksamhetsutveckling för medlemmarna Seminarier Konferenser Nätverk Skrifter Service och rådgivning till medlemmarna Rådgivning till kommunerna Nätverk för diskussion Juristhjälp vid svåra lagtolkningar och rättsfall

4 Love Edenborg Kontaktcenter Kristina Isacsson Olof Moberg

5 Redskap för gestaltning

6 2 Utöver de uppgifter som byggnadsnämnden har enligt andra bestämmelser i denna lag ska nämnden 1. verka för en god byggnadskultur samt en god och estetiskt tilltalande stads- och landskapsmiljö, 2. uppmärksamt följa den allmänna utvecklingen inom kommunen och dess närmaste omgivning samt ta de initiativ som behövs i frågor om planläggning, byggande och fastighetsbildning,

7 Hur gör byggnadsnämnden i din kommun för att verka för en god byggnadskultur och en god och estetiskt tilltalande stads- och landskapsmiljö?

8 Idé, gestaltning och genomförande vad kan detaljplanen styra? Redskap för gestaltning Olof Moberg, förbundsjurist SKL

9 Olika redskap för gestaltning Översikts- och detaljplanearbete Bygglov Civilrättsliga krav genom markägande

10 Grundläggande reglering för detaljplanearbetet I PBL 2 kap. allmänna och enskilda intressen 3 Planläggning enligt denna lag ska med hänsyn till natur- och kulturvärden, miljö- och klimataspekter samt mellankommunala och regionala förhållanden främja 1. en ändamålsenlig struktur och en estetiskt tilltalande utformning av bebyggelse, grönområden och kommunikationsleder, Även i andra ärenden enligt denna lag ska hänsyn tas till de intressen som anges i första stycket 1-5. Lag (2013:867).

11 Grundläggande reglering för detaljplanearbetet II PBL 2 kap. allmänna och enskilda intressen 6 Vid planläggning, i ärenden om bygglov och vid åtgärder avseende byggnader som inte kräver lov enligt denna lag ska bebyggelse och byggnadsverk utformas och placeras på den avsedda marken på ett sätt som är lämpligt med hänsyn till 1. stads- och landskapsbilden, natur- och kulturvärdena på platsen och intresset av en god helhetsverkan, Vid planläggning och i andra ärenden samt vid åtgärder avseende byggnader som inte ingår i ett ärende enligt denna lag ska bebyggelseområdets särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga och konstnärliga värden skyddas. Ändringar och tillägg i bebyggelsen ska göras varsamt så att befintliga karaktärsdrag respekteras och tillvaratas.

12 Vid planläggning är kommunen den ledande gestaltande aktören Övergripande dokument översiktsplan, arkitekturpolicy eller liknande Inte direkt juridiskt bindande men är i vissa avseenden styrande vid detaljplaneläggning Detaljplan Plankarta och planbestämmelser som är direkt bindande Planbeskrivning som ett stöd för planens tolkning Gestaltningsprogram och andra dokument kopplade till planen som stöd för dess tolkning ibland direkt bindande genom koppling till planbestämmelse

13 Kommunen bestämmer, men hur långt ska kommunen gå? Vill kommunen säkerställa olika gestaltningsfrågor och arkitektoniska kvalitéer i ett planområde måste det ske genom regleringar och anvisningar i planen det går inte att lägga på bygglov En planbestämmelse med den detaljeringsgraden att balkongbeklädnad ska utföras av korrugerad plåt med ett nodavstånd om 23 millimeter torde dock kunna undvikas Svår avvägning mellan väl avvägda gestaltningsregleringar å ena sidan och enkla och flexibla planer å andra sidan

14 Bygglov Förutom kravet på god helhetsverkan i 2 kap. 6, gäller enligt 8 kap. 1, om byggnadsverks utformning att En byggnad ska 1. vara lämplig för sitt ändamål, 2. ha en god form-, färg- och materialverkan Vid bygglov är byggherren den ledande aktören i fråga om gestaltning. Om detaljplanen inte ger några bestämmelser om gestaltning är det endast det ovan angivna som gäller!

15 Bevaranderegler För byggnader som är särskilt värdefulla från historisk, kulturhistorisk, miljömässig eller konstnärlig synpunkt finns förbud mot förvanskning samt regler om underhåll och varsamhet Det är en stor fördel vid handläggningen av t.ex. bygglov att kommunen i förväg pekat ut byggnader och/eller miljöer som anses som särskilt värdefulla, t.ex. i detaljplan eller i vart fall i bevarandeprogram eller liknande

16 Har du som detaljplanerare koll på vad som kan göras i ÖP respektive i lov när det gäller utformningsfrågor?

17

18 Hur arbetar din kommun med utformningen av det offentliga rummet? Vad i en detaljplan är viktigast att styra om fokus ligger på det offentliga rummet?

19 Vilka verktyg använder ni i din kommun för att föra med er gestaltningsfrågorna genom planoch byggprocesserna?

20 Hur kan planen utrycka sig tillräckligt klart? Och vem ska förstå?

21 Planbestämmelsernas syfte Koppling till detaljplanens syfte Använd planbeskrivning för att förklara planbestämmelser Tydlighet gentemot fastighetsägare, skapa förståelse för detaljplanen Vilka möjligheter finns till avvikelser? Stöd till bygglovhandläggare Juridiskt hållbara bestämmelser som håller vid överprövning

22 Exempel vad menade man egentligen? MÖD Målnummer P

23 Läsbarhet/tydlighet Vilka ska läsa och tolka planen? Bygglovhandläggare, fastighetsägare, kommunens informatörer, lantmäteri, domstolar och länsstyrelse m.fl. Olika behov för flerbostadshus respektive villaområden Vad kan förenklas? Finns det ett enklare sätt att reglera?

24 Exempel för svårläst för länsstyrelsen?

25 Tänk på ordval - förtydliga begrepp Inga begrepp är självklara när det kommer till bygglovsprövningen inte ens de vanligaste! Vissa sökande är experter på att hitta alternativa tolkningar av vanliga begrepp Finns en osäkerhet bör betydelsen förtydligas på plankarta eller i planbeskrivning Rikstermbanken kan ge vägledning Exempel på svåra begrepp - våning

26 Exempel var det detta som avsågs?

27 Ska fungera i praktiken Går inte att göra alla nöjda viktigt att ta ställning i planprocessen Saker händer vid byggande/sprängning, det krävs töjmån Planbestämmelser måste vara förenliga med BBR, t.ex. tillgänglighet, energikrav och dagsljus

28 Exempel bestämmelserna tog ut varandra

29 Processen och samverkan Bygglovhandläggare delaktiga i planprocessen Kontinuerligt erfarenhetsutbyte Uppföljning och återkoppling

30 Hur arbetar ni för att detaljplanen ska bli tydlig och begriplig och vad är svårast? Hur ser samverkan mellan plan och bygglov ut i er kommun? Kan ni komma på några bra eller dåliga exempel på planbestämmelser som fungerade/ inte fungerade i praktiken?

31 Vad kan styras genom exploateringsavtal respektive markanvisningsavtal? Göteborg den 12 november 2018 Olof Moberg, förbundsjurist SKL

32 Definitioner Exploateringsavtal (1 kap. 4 PBL) Ett avtal om genomförande av en detaljplan mellan en kommun och en byggherre eller fastighetsägare avseende mark som inte ägs av kommunen Dock ej avtal mellan en kommun och staten om utbyggnad av statlig transportinfrastruktur Markanvisning (1 lag om kommunal markanvisning) En överenskommelse mellan en kommun och en byggherre som ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst av kommunen ägt markområde för bebyggande Markanvisningsavtal definieras inte 32

33 Grunden för avtalsbildningen Kommunens möjlighet att ställa krav är beroende av om grunden för avtalsbildningen endast är PBL:s offentligrättsliga regler eller om även någon annan grund föreligger, t.ex. en kommunal marköverlåtelse Exploateringsavtal (när någon annan än kommunen, vanligtvis byggherren, äger marken) Marköverlåtelseavtal (när kommunen äger marken) Här kan kommunen ställa krav på civilrättslig grund i princip vilka (rimliga) krav som helst 33

34 Tänkbara punkter i exploateringsavtal Marköverlåtelser Utförande och finansiering av anläggande av gator och vägar och andra allmänna platser Utförande och finansiering av åtgärder utanför detaljplanen, t.ex. nödvändiga avfarter eller andra investeringar i teknisk infrastruktur Utförande och finansiering av anläggningar för VA Utförande och finansiering av avhjälpande av marksanering eller skyddsåtgärder som är nödvändiga Frågor om bebyggelsens utformning, t.ex. genom hänvisning till gestaltningsprogram Krav på boendeform Utformningen av allmänna platser Tidsplanering Kontroller Garantitider för exploatörens åtgärder Ansökningar om lantmäteriförrättningar Frågor om säkerheter Förfarandet vid tvister, m.m. 34

35 Exempel på formuleringar gestaltningsprogram För att samordna och skapa gemensamma kvaliteter i den nya bebyggelsen och för att samordna utformningen av fastigheternas gårdar med utformningen av gator och parker inom exploateringsområdet, ska ett gestaltningsprogram utarbetas som beräknas vara klart. Programmet utarbetas av.i samråd med och med exploatören. Exploatören förbinder sig att medverka i arbetet med att upprätta gestaltningsprogrammet, att ta fram erforderligt underlag och att bekosta sin del av arbetet Exploatören förbinder sig att följa gestaltningsprogrammet vid projektering, upphandling och uppförande av bebyggelse inom exploateringsområdet samt ha kostnadsansvaret för dess genomförande 35

36 Underlag för exploateringsavtal SKL arbetar med att ta fram underlag för exploateringsavtal Klart under november Kommer att ligga tillgängligt på SKL:s webbsida:

37 Marköverlåtelseavtal Vem kan få köpa kommunal mark? Kommunerna får sälja sin mark till vem den vill föreligger inget krav på konkurrensutsättning OK med olika sätta att tilldela mark och ställa krav på bl.a. gestaltning, t.ex. tävling direktanvisning markbyte Är processen transparent? 37

38 Statskontorets förslag till kommunerna Eftersträva politisk enighet om markpolicyn i kommunen Ge ramar och översikt för byggprojekt och undvik detaljstyrning Konsekvensanalysera särskilda krav som ställs i på bostadsprojekt Tydliggör kommunens markpolitik för marknaden Släpp in byggherren tidigt i processen Inför intressentregister för markanvisningar Dokumentera, följ upp och utvärdera markanvisningar för framtida lärande Förtydliga principer för markprissättning och finansiering av mark Styr kommunala bolag mot öppenhet och transparens 38

39 Villkor i samband med marktilldelning Är villkoren lagliga, t.ex. stöd i offentligrättslig lagstiftning Är villkoren ändamålsenliga, t.ex. gestaltningskrav, olika miljö- och energikrav Följs villkoren upp?