Dialog med byggherrar angående förkortade ledtider

Transkript

1 Dialog med byggherrar angående förkortade ledtider Teknik- och fastighetsförvaltningen Västerås Lundin, Isabelle

2 Innehållsförteckning 1. Uppdraget från fastighetsnämnden Stadens process Synpunkter från byggherrar TORNET JM AROSEKEN RIKSBYGGEN VÄSTANFORSHUS Förvaltningens slutsatser

3 1. Uppdraget från fastighetsnämnden Teknik- och fastighetsförvaltningen har fått i uppdrag från fastighetsnämnden (sammanträde ) att föra en dialog med byggherrar angående förkortade ledtider. 2. Stadens process Det finns flera vägar för byggherrar att förvärva mark av staden och påbörja en byggnation, men det börjar oftast med en markanvisning. En markanvisning är en överenskommelse mellan kommunen och en byggherre och ger byggherren ensamrätt att under en begränsad tid och under givna villkor förhandla med kommunen om överlåtelse eller upplåtelse av ett visst kommunägt markområde för bebyggande. Ett markanvisningsavtal följs sedan av avtal gällande överlåtelse och genomförande. En markanvisning kan ske både när det redan finns en framtagen detaljplan och innan en ny detaljplan har tagits fram där byggherren då deltar i planarbetet. En byggherre kan få en markanvisning antingen genom jämförelseförfarande eller genom en direktanvisning. Vid en direktanvisning är det byggherren som kommer in med ett bebyggelseförslag på stadens mark. Förslaget behandlas i beredningsgruppen om huruvida staden är villig att gå vidare med bebyggelseförslaget. Även de tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningarna utreds. Om förslaget fortfarande är intressant att pröva i en ny eller i en ändring av detaljplan upprättas ett markanvisningsavtal. I nära anslutning till markanvisningsavtalet begärs även ändring eller ny detaljplan. Byggherren är med under detaljplaneprocessen och kan utveckla sitt bebyggelseförslag. Giltighetstiden för en markanvisning är normalt 2 år från avtalets tecknande. Från det att detaljplanearbetet startar till att detaljplanen antas tar det ca 18 månader, under förutsättning att detaljplanen inte överklagas. Om detaljplanearbetet pågår över 2 år förnyar staden och byggherren markanvisningsavtalet. Innan detaljplanen antas ska staden och byggherren ingå ett slutgiltigt avtal för överlåtelse av marken och ett genomförandeavtal, dessa avtal ersätter eller bygger vidare på det befintliga markanvisningsavtalet. 3

4 I köpe- och genomförandeavtalen samt överenskommelse/avtal om fastighetsreglering skrivs en byggnadsskyldighet in, innebärande att bebyggelse ska ske och/eller påbörjas inom en viss angiven tid och att fastigheten inte får överlåtas innan byggnadsskyldigheten har fullgjorts. Syftet med byggnadsskyldigheten är att förhindra spekulation, sälja vidare eller ligga på förädlad/detaljplanelagd mark samt att staden har behov av nya bostäder. Byggherrens projektering av ett område tar ca ett år, vilket framkommer i kapitel 3. I det fall staden kräver byggstart tidigare än 1 år efter lagakraft vunnen detaljplan förutsätter detta att: byggherren påbörjar projektering under planarbetet att det inte krävs lantmäteriförrättningar (idag, lmf:s mål 6 månader, men kan ta längre tid) att bygglovsprocessen är smidig (mål 1-2 månader, men kan ta längre tid) ev. rivning sker under planprocessen ev. markföroreningar hanteras under planprocessen Varje område är unikt och byggherrarna har olika förutsättningar. Därför kan även kraven på byggnadsskyldighet se olika ut. Vissa byggherrar har inte resurser att påbörja projektering innan det vet att detaljplanen vunnit laga kraft. Vissa byggherrar har inte möjlighet att ta risker och andra får inte tillåtelse från sin styrelse, vilket beskrivs i kommande kapitel. 3. Synpunkter från byggherrar Det har under våren förts dialoger med fem stycken byggherrar gällande deras syn på hur ledtiderna i projekten kan förkortas och även hur deras process fram till färdig byggnation ser ut. Byggherrarna är; Tornet, JM, Aroseken, Västanforshus och Riksbyggen. Det finns flera moment som måste klaras av innan en byggnation kan påbörjas, nedan förklaras hur byggherrarna ser på de moment staden ansvarar för samt sin egen process när det kommer till projektering, markandsföring, försäljning och byggnation Tornet När det handlar om stadens arbete anser Tornet att det är viktigt att staden planerar i ett tidigt stadium hur processen kommer att se ut för att kunna se till att det finns tillräckligt med resurser i alla steg som kommer. Ett exempel på detta är att planavdelningen/byggnadsnämnden ska veta att de har möjlighet att 4

5 påbörja arbetet med en ny/ändrad detaljplan när det tas beslut om en markanvisning samt en ansökan om ändrad detaljplan i fastighetsnämnden. Det är även enligt Tornet viktigt att alla aktörer samarbetar på ett bra sätt och att byggherren får komma in tidigt i processen. För att få ett bra samarbete kan det vara bra att skriva ett ramavtal eller liknande i ett tidigt skede i projektet, för att tydliggöra vem som står för vilka utredningar. För att förkorta detaljplanearbetet anser Tornet att man kan ta mer hjälp av byggherren exempelvis med ritningsresurser i ett tidigt stadium för att komma igång snabbt. Då lantmäteriförrättningen kan ta lång tid anser de att det inte är någon idé att börja projekteringen under detaljplanearbetet då detta ändå kan göras medan lantmäteriförrättningen pågår. Om det skulle gå snabbare med förrättningen kan de se att man kan projektera under detaljplanearbetet och ha bygglovshandlingarna klara för att söka bygglov när detaljplanen vunnit laga kraft och under tiden bygglovet behandlas ta fram bygghandlingar och på så sätt påbörja byggnation när bygglovet blivit godkänt. Därefter har Tornet ca 15 månaders byggtid innan första inflytt kan ske förutsatt att det redan finns infrastruktur på området. Tornet bygger hyresrätter vilket leder till att marknadsföring och försäljning inte behöver ske innan byggnation till skillnad från exempelvis småhus och bostadsrätter. De anser att ett år från antagen detaljplan till påbörjad byggnation är rimligt givet att förrättningen och bygglovet kan komma tidigare i processen än de gör idag och inte drar ut på tiden. De har tagit fram en egen tidplan över hur de vill arbeta för att förkorta ledtider i projekten, se bilaga 1. De har jobbat efter denna modell i Järfälla kommun och anser att det har fungerat bra JM JM anser att det är viktigt med en bra dialog mellan kommunen och byggherren för att hamna på samma plan och känna sig säker med processen, detta anser de leder till en snabbare process. Under detaljplanearbetet är det viktigt att genomförandefrågorna tas upp tidigt, då dessa frågor annars kan förlänga processen och fördröja detaljplanen. JM har en beslutsprocess på ca fyra veckor liknande den inom staden och för att få en snabbare process är det bra om byggherrens interna beslut samordnas med stadens beslut. JM behöver styrelsebeslut vid förvärv, säljstart och produktionsstart. Det är viktigt att det fastighetsjuridiska tillträdet kan komma tidigt då JM ibland inte börjar projektera innan dess. JM har egna lantmätare som borde kunna hjälpa till att förkorta tiden för lantmäteriförrättningen då det blir korrekta uppgifter 5

6 som skickas in till den kommunala lantmäterimyndigheten från början. JM:s projekteringstid är på ca 1,5 år där programhandlingar, systemhandlingar och bygghandlingar tas fram. JM påbörjar försäljningen av bostäderna efter att bygglovet är godkänt, men kan i vissa fall påbörja tidigare om det har funnits en bra dialog mellan JM och bygglovsenheten. Innan byggstart ska 30 % av lägenheterna vara sålda, detta gör att de kan komma igång relativt snabbt. JM kan även påbörja byggnationen innan de sålt 30 % av lägenheterna beroende på hur marknaden ser ut. Det är mycket som styrs av marknaden, eftersom det inte går att bygga om det inte finns en efterfråga. JM har en byggtid på ca månader som kan bli längre om det exempelvis behövs byggas garage. Allt JM bygger ska sträva efter att hålla samma standard och företaget har enhetliga kvalitetskrav, detta gör att deras projekt är mycket styrda. Det ska vara samma slutresultat oberoende av projekt. JM vill genomföra det de har sagt och inte bara sitta på marken utan jobba med sina projekt. De ser dock att det är svårt att klara en byggnadsskyldighet på ett år då de är mycket styrda från styrelsen Aroseken Planprocessen är lång och borde kunna kortas ned menar Aroseken. De anser att alla projekt borde följa samma process där det finns en handlingsplan eller liknande att följa. För att komma framåt är det även viktigt anser de att man vet vem som styr processen och under detaljplanearbetet är detta planarkitekten. Enligt Aroseken borde det även vara mer flexibla planer som skapas samt att det under detaljplanearbetet inte läggs för mycket tid på gestaltning utan mer på volymer och placering av byggnaderna, då gestaltningen bedöms i bygglovshanteringen. För att underlätta samarbetet mellan parterna i detaljplanearbetet skulle det kunna vara en bra idé att ha en workshop i början på projektet för att lära känna dem som ingår i projektgruppen. Aroseken upplever att samarbetet mellan förvaltningarna inom staden kan bli bättre och även att besluten som tas inom staden kunde bli mer enhetliga. En annan del som de anser tar för lång tid är lantmäteriförrättningen. För att förkorta den är det viktigt att byggherren vet vad som måste skickas med ansökan, för att inte behöva lägga tid på att komplettera uppgifterna i efterhand. Det är även viktigt tror Aroseken att byggherren kan bistå med information under hela processen fram tills dess att lantmäteriförrättningen vinner laga kraft. Aroseken känner ibland att genomförandeavtalen bygger mycket på hot om vite och liknande och det leder till att de ibland får känslan av att staden inte vill sälja marken. Istället anser de att avtalen bör bygga på samarbete. Avtalen känns långa och det är svårt att hålla koll på vad som har avtalats i avtalen. 6

7 Arosekens projektering och utbyggnad av infrastruktur vid småhusbyggnation sker oftast efter antagen detaljplan, men projekteringen kan även i vissa fall påbörjas lite innan antagandet. Det tar ca 1 år att projektera och försäljningen av bostäderna startar efter godkänt bygglov. Byggtiden för småhus är sedan ca 1,5 år då infrastrukturen tar tid att bygga ut, men själva husbyggnationen är snabbare än vid flerfamiljshus. Vid småhusbyggnation sker inflyttningen successivt och detta leder till att områden oftast tar mer än två år att färdigställa. Aroseken anser att det är en myt att byggherrar vill ligga på obebyggd mark. Det kostar mycket pengar för företaget och de vill börja byggnation så snabbt det går. De anser även att det är viktigt att man håller isär olika typer av projekt exempelvis småhus och flerfamiljshus, detta då det är olika processer och det går inte att hitta en lösning som fungerar för alla projekt. Avslutningsvis tror de att det är viktigt med en tydlig organisation och att man tidigt identifierar risker och vad för typ av projekt det är Riksbyggen Något som måste upprättas tidigt i projektet enligt Riksbyggen är en bra tidplan där alla moment är med. Vid detaljplanearbetet anser de att det är bra att byggherren är med under det arbetet och anser även att det går att lägga över mer arbete på byggherren till exempel att det görs mer byggherreplaner. Men Riksbyggen anser även att det måste till en diskussion inom kommunen hur man kan korta ner detaljplaneprocessen. Andra delar av processen som de ser bör kortas ned är lantmäteriförrättningen. Ett alternativ är att man skulle kunna skicka in ansökan om lantmäteriförrättning ganska tidigt när man ser hur detaljplanen kommer att bli och att väntetiden på så sätt kan förkortas något. Riksbyggen kan börja projektera innan antagen detaljplan om de anser att det är en liten risk att det kommer bli förändringar som gör att projekteringen måste göras om efter antagen detaljplan. De har en projekteringstid på 3-6 månader beroende på projekt. Försäljningen av lägenheterna påbörjas efter godkänt bygglov och de måste ha sålt minst 50 % innan byggstart. Byggnationen får inte påbörjas innan det fastighetsjuridiska tillträdet. Byggtiden för Riksbyggen är ca 15 månader innan första inflyttning. Något som kan förlänga byggtiden med 2-3 månader är om marken behöver saneras. Riksbyggen anser att det skulle vara möjligt för dem att börja bygga inom ett år från tillträdet förutsatt att det finns en antagen detaljplan och att fastighetsbildningen är klar. 7

8 3.5. Västanforshus Västanfors anser även de att det är bra om byggherrar kan vara med så tidigt i processen som möjligt. Detta gör att de kan börja projektera under detaljplanearbetet och komma igång med byggnationen tidigare. De har oftast förprojekterade hus vilket gör att de endast måste ta fram bygglovshandlingar i projekten. Detta leder till en kortare process, men det gör även att lantmäteriförrättningen måste gå snabbt för annars blir det en lång väntetid för dem. Västanforshus vill komma igång så snabbt som möjligt efter bygglovet har beviljats. De tillträder ibland fastigheten innan förrättningen är klar för att påbörja markarbetet. De har korta beslutsvägar inom företaget, vilket leder till att besluten kan tas snabbt och är inget som fördröjer processen. Västanforshus har en byggtid på ca 30 veckor för småhus om infrastrukturen redan är utbyggd på området. 4. Förvaltningens slutsatser Som tidigare nämnts är varje område unikt och beroende på vilken typ av bostäder byggherrarna bygger och hur deras organisation ser ut har de olika förutsättningar som anger hur snabbt byggnationen kan starta och färdigställas. Projekteringstiden är olika för byggherrarna och även när de kan påbörja projekteringen, vissa byggherrar har inte resurser eller får påbörja projektering innan det vet att detaljplanen vunnit laga kraft. De flesta byggherrar påbörjar försäljningen av bostäderna efter att bygglovet har beviljats, men har varierande krav på hur många lägenheter som måste vara sålda innan byggnation kan påbörjas. Själva byggtiden är mycket beroende på vilken typ av bostäder som byggs och om infrastrukturen är utbyggd på området eller inte. Allt detta leder till att byggherrarna har olika långa ledtider. Något som alla byggherrar tar upp är att de vill bygga och göra rätt för sig, byggherrarna vill inte ligga på obebyggd mark. Av erfarenhet har TFF/staden inte sett ett problem med spekulation av fastigheter, då byggherrar i nästan alla fall har byggt området som avtalat och inte försökt sålt det vidare. Alla byggherrar tar även upp att de vill vara med så tidigt som möjligt i processen och få vara med under detaljplanearbetet. Det framkom i dialogerna att staden kan se över sina processer och ledtider inom bostadsbyggnadsprocessen, exempelvis samarbetet inom staden. Ett arbete har startat inom staden för att se över bostadsbyggnadsprocessen. 8

9 Slutsatsen är att det måste få vara skillnad mellan olika projekt, då alla projekt och byggherrar har olika förutsättningar. Förutom att det är olika förutsättningar i varje projekt, bör det vara skillnad på byggnadsskyldighet vid en markanvisning med färdig detaljplan och en markanvisning där detaljplan pågår eller ska påbörjas. Därför är det bra att alltid föra en dialog med byggherren om vad som är rimligt gällande ledtider och byggnadsskyldigheten i det enskilda projektet vilket är det som görs idag. Sedan är det även viktigt att vi inom staden ser över våra egna processer. 9