Beslutet i webbversion 1 (9) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om redbarhet och lämplighet, journal, anbudsförteckning, kundkännedom - grundläggande åtgärder och objektsbeskrivning. Prövning av fastighetsmäklarens redbarhet och lämplighet med anledning av en brottmålsdom. I de tre granskade förmedlingsuppdragen har mäklarens skyldighet att upprätta och överlämna journaler och anbudsförteckningar i samband med förmedlingsuppdragets slutförande prövats. Mäklarens åtgärder för att uppnå kundkännedom har också omfattats av granskningen. I beslutet ingår även en bedömning av om mäklarens uppgifter i två olika objektsbeskrivningar om en gemensamhetsanläggning respektive ett servitut har varit tillräckliga. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har med anledning av en brottmålsdom beslutat att genomföra en granskning av NN:s verksamhet som fastighetsmäklare. NN har därför förelagts att, utöver att yttra sig över domen, ge in en förteckning över samtliga förmedlingsuppdrag som han hade ingått och avslutat under perioden den 1 juli 2011 31 juni 2012. Inspektionen har begärt in handlingar i tre av dessa förmedlingsuppdrag för granskning, varav två avsåg fastigheter och en avsåg en bostadsrättslägenhet. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (9) NN har i ett föreläggande den 19 november 2012 förlagts att till Fastighetsmäklarinspektionen ge in uppdragsavtalen, köpekontrakten, objektsbeskrivningarna, journalerna, anbudsförteckningarna och de skriftliga upplysningarna om köparens ansvar för att undersöka objekten. De begärda uppgifterna skulle ha kommit in till inspektionen senast den 10 december 2012. Av en tjänsteanteckning i ärendet den 5 december 2012 framgår att NN har uppgett att han inte hade fått det aktuella föreläggandet. Med anledning av detta har inspektionen den 5 december 2012 översänt ett föreläggande till honom som skulle besvaras senast den 9 januari 2013. Enligt en tjänsteanteckning den 9 januari 2013 har NN begärt och fått anstånd med att ge in dokumentationen senast den 18 januari 2013. NN har den 17 januari 2013 yttrat sig i ärendet vad gäller brottsligheten. Han har beträffande fastigheterna 1:1 och 2:2 lämnat in kopior av uppdragsavtalen, köpekontrakten, frågelistorna, köpebreven och dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom. NN har för bostadsrätten lämnat in kopior av mäklarbilden, uppdragsavtalet, överlåtelseavtalet, budgivningslistan, beslutet om medlemskap i bostadsrättsföreningen, dokumentationen av åtgärderna för att uppnå kundkännedom och journalen. Med anledning av det som hade kommit fram vid granskningen av yttrandet och de inkomna handlingarna har Fastighetsmäklarinspektionen den 8 maj 2013 begärt att NN senast den 31 maj 2013 skulle ge in anbudsförteckningarna för fastigheterna 1:1 och 2:2. Han har även förelagts att yttra sig om uppgifterna i objektsbeskrivningarna, dels för fastigheten 1:1 om en gemensamhetsanläggning, dels för fastigheten 2:2 angående ett servitut. Han skulle också redogöra för hur han hade inhämtat kundkännedom i samband med förmedlingarna. Av en tjänsteanteckning den 10 juni 2013 framgår att NN har uppgett att han inte hade fått föreläggandet daterat den 8 maj 2013. En nytt föreläggande daterat den 10 juni 2013 har översänts till honom med begäran om ett svar senast den 12 september 2013. NN har detta datum gett in journalen för förmedlingen av fastigheten 1:1 samt uppgifter om en gemensamhetsanläggning beträffande fastigheten 1:1 och servitut för
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (9) fastigheten 2:2. Beträffande bostadsrätts lägenheten har det kommit in en kopia av journalen. Handlingar Fastighetsmäklarinspektionen har noterat följande vid granskningen av handlingarna i ärendet. Redbarhet och lämplighet NN har den 28 april 2010 av en tingsrätt dömts för grovt rattfylleri m.m. till fängelse i tre månader. Hovrätten har den 29 september 2011 fastställt tingsrättens dom. Journaler och anbudsförteckningar Det har till Fastighetsmäklarinspektionen inte kommit in några kopior av journalen för fastigheten 2:2 eller anbudsförteckningen för vare sig fastigheten 1:1 eller 2:2. Kundkännedom fastighet 1:1 På en så kallad intagningsblankett daterad den 1 september 2011 finns det noteringar om namnen på de två säljarna samt bifogade kopior av dels körkortet, dels passet för var och en av de två säljarna. Det anges i intagningsblanketten att datumet för intaget var den 1 september 2011. Identitetskortet för en av säljarna har utfärdats den 10 februari 2012. Kundkännedom fastighet 2:2 På två handlingar rubricerade KUNDKÄNNEDOM UPPDRAGSGIVARE (ID-KONTROLL) anges det att respektive uppdragsgivare är känd. Kundkännedom bostadsrätt Av INTAGNINGSBLANKETT BOSTADSRÄTT daterad den 8 mars 2012 framgår det att säljaren har uppvisat ett pass. Till handlingen har det fogats kopior av säljarens pass respektive köparens körkort. Det framgår inte
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (9) när identitetshandlingen för köparen har kopierats. Gemensamhetsanläggning fastigheten 1:1 I objektsbeskrivningen för fastigheten 1:1 anges X X GA:17 som en gemensamhetsanläggning. Servitut fastigheten 2:2 I objektsbeskrivningen för fastigheten 2:2 anges Nyttjanderätt Tele som ett inskrivet servitut eller övrig gravation. Fastighetsmäklarens yttrande Redbarhet och lämplighet Den 1 december 2009 gjorde han sitt livs största misstag, eftersom han då körde bil med alkohol i kroppen. Han har arbetat som fastighetsmäklare i drygt tio år och anser sig ha utfört det på ett redbart och omsorgsfullt sätt. Hans klientmedelskonto har alltid skötts klanderfritt och han har alltid tagit till vara såväl köparens som säljarens intressen. Han har ett arbete som han trivs med och hans kollegor har inte något att erinra mot hans sätt att arbeta. Han har avtjänat sitt straff och hoppas att Fastighetsmäklarinspektionen inte slår undan benen på honom genom att dra in hans registrering. Journaler Det var inte han som ombesörjde tillträdet beträffande de tre aktuella uppdragen. Den som hade hand om detta har missat att lämna ut journalerna när uppdraget hade slutförts. Han har emellertid översänt dessa till parterna så fort han har kunnat. Uppgifter om servitut och gemensamhetsanläggning Beträffande fastigheten 1:1 avses en gemensamhetsanläggning. Angående nyttjanderätten på fastigheten 2:2 visade han upp dokument på ett servitut. Han undersökte om Telia har kablar på den aktuella fastigheten. Så var inte fallet, varför servitutet inte har någon större relevans i dagens läge.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (9) Kundkännedom Vad avser fastigheten 1:1 tittade han på legitimationerna i samband med att han fick förmedlingsuppdraget påskrivet och skrev upp det på intagningsblanketten. Det var slarvigt av honom att inte ha dokumenterat detta på ett bättre sätt. Beträffande noteringen känd avseende säljarna av fastigheten 2:2 ansåg han att det gick att skriva så, eftersom de varit hans kunder vid två tidigare försäljningar. Beträffande bostadsrätten kontrollerade han legitimationen för uppdragsgivaren vid sitt första besök i lägenheten. Vid kontraktskrivningen kopierades legitimationerna för både köpare och säljare. Datum som bevisar detta kan han inte hitta. Däremot har parterna i överlåtelseavtalet skrivit under på att han har kopierat legitimationerna. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Redbarhet och lämplighet Enligt 29 fastighetsmäklarlagen (2011:666) ska Fastighetsmäklarinspektionen återkalla registreringen för den mäklare som inte längre uppfyller det krav på redbarhet och lämplighet i övrigt som uppställs i 6 eller som handlar i strid med sina skyldigheter enligt lagen. Om det kan anses tillräckligt får inspektionen i stället för att återkalla registreringen meddela en varning eller erinran. Är förseelsen ringa får påföljd underlåtas. Bestämmelsen har i huvudsak oförändrad överförts från fastighetsmäklarlagen (1995:400), som i sin tur överförts från lagen (1984:81) om fastighetsmäklare. I förarbetena till den nu gällande fastighetsmäklarlagen (prop. 2010/11:15) anges att bestämmelsen i huvudsak motsvarar den i 1995 års fastighetsmäklarlag. Av förarbetena till denna (prop. 1994/95:14 s. 69) framgår att man har infört ett uttryckligt
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (9) redbarhetsrekvisit som avser en persons allmänna hederlighet, pålitlighet och integritet. Man anger också följande. Det ligger i sakens natur att sådana omständigheter som, utan att de är direkt hänförliga till mäklarens yrkesverksamhet, skall kunna föranleda avregistrering eller varning måste vara av allvarligt slag. Som exempel på sådana omständigheter kan nämnas bedrägeribrott, tillgreppsbrott och ekonomisk brottslighet. Omständigheter av det slaget bör emellertid i regel inte ses isolerade och ensamma läggas till grund för ett avregistreringsbeslut. I bedömningen får vägas in också andra faktorer som kan vara av betydelse för mäklarens lämplighet. Framför allt gäller det hur länge mäklaren varit yrkesverksam och hur han skött sina uppdrag under den tiden. Den brottslighet som NN har blivit dömd för medför att hans lämplighet som fastighetsmäklare kan ifrågasättas. Med hänsyn till att brottsligheten ägt rum i ett sammanhang vid endast ett tillfälle, inte har någon koppling till hans verksamhet som fastighetsmäklare och att händelsen ligger nästan fem år tillbaka i tiden finner Fastighetsmäklarinspektionen inte att det är motiverat att meddela någon påföljd med anledning av brottsligheten. Journaler och anbudsförteckningar Det framgår av 20 fastighetsmäklarlagen att fastighetsmäklaren ska föra anteckningar över förmedlingsuppdraget (en så kallad journal). Mäklaren ska också upprätta en förteckning över de anbud som lämnas på fastigheten med angivande av anbudsgivarens namn, kontaktuppgifter, det belopp som bjudits och tidpunkt för när anbudet lämnades samt villkor för anbudet (en så kallad anbudsförteckning). Dokumentationen ska överlämnas till uppdragsgivaren när uppdraget har slutförts. Om ett överlåtelseavtal ingås, ska även den som har köpt eller sålt fastigheten få dokumentationen när uppdraget har slutförts. NN uppger att det inte har överlämnats någon journal i samband med att respektive förmedling har slutförts. De journaler som getts in till Fastighetsmäklarinspektionen har upprättats lång tid senare. Han har varit den fastighetsmäklare som ansvarat för respektive uppdrag, även om han överlämnat till någon annan att sköta tillträdet. Han har därför varit skyldig att förvissa sig om att säljare och köpare hade fått journalen i samband med att respektive uppdrag slutfördes. Underlåtenheten att upprätta och
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (9) överlämna journalerna i samband med att förmedlingsuppdragen slutfördes utgör grund för en varning beträffande var och en av de tre förmedlingsuppdragen. NN har inte gett in några anbudsförteckningar beträffande fastigheterna 1:1 och 2:2 till Fastighetsmäklarinspektionen. Det är obligatoriskt att upprätta och överlämna sådan dokumentation till såväl säljare som köpare i samband med att respektive förmedlingsuppdrag har slutförts. NN har inte visat att det har skett i dessa två fall. Agerandet står strid med en uttrycklig regel fastighetsmäklarlagen och förseelsen motiverar en varning i båda dessa förmedlingsuppdrag. Kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lag (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer. Med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses enligt 2 kap. 3 första stycket penningtvättslagen kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, kontroll av den verkliga huvudmannens identitet samt inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs. Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen, ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom. Av 4 kap. 1 i myndighetens sedan den 1 juli 2013 upphävda föreskrifter (KAMFS 2009:2, FMN 2009:1) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättsföreskrifterna) följde bland annat att fastighetsmäklaren skulle bevara en kopia av identitetshandlingen och därvid notera datum för genomförd identitetskontroll. Enligt 8 kap. 1 i de upphävda penningtvättsföreskrifterna skulle handlingar och uppgifter om åtgärder som hade vidtagits för att uppnå kundkännedom på ett säkert sätt, elektroniskt eller i pappersformat, bevaras i kopia eller med hänvisning till
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (9) använda handlingar och uppgifter. Datum för vidtagen åtgärd skulle anges och materialet skulle vara lätt att söka och identifiera. Motsvarande bestämmelser finns i Fastighetsmäklarinspektionens nu gällande föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism. Det framgår av uppgifter i ärendet avseende fastigheten 1:1 att identitetskortet för en av säljarna hade utfärdats först efter det att NN hade kontrollerat denna persons identitet. Med anledning av detta finner Fastighetsmäklarinspektionen att ska varnas för att inte ha utfört vad som krävs för att uppnå kundkännedom vid denna förmedling. När det gäller fastigheten 2:2 har han noterat känd fastän det så kallade kändbegreppet inte längre är tillräckligt för att uppfylla kravet på kundkännedom. Förseelsen motiverar en varning enligt Fastighetsmäklarinspektionens bedömning. Gemensamhetsanläggning och servitut NN har i objektsbeskrivningen för fastigheten 1:1 uppgett att det finns en gemensamhetsanläggning och i objektsbeskrivningen för fastigheten 2:2 att det finns en nyttjanderätt. Det framgår emellertid inte på ett tydligt sätt vad som avses med dessa uppgifter. Genom att endast ange att det finns en gemensamhets anläggning respektive nyttjanderätt har NN inte på ett tydligt sätt angett vad dessa rättigheter består av (prop. 2010/11:15 s. 31). Fastighetsmäklarinspektionen finner att båda dessa förseelser bedömda var och en för sig ger grund för en erinran. Övrigt Det som i övrig har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att han inte har upprättat och överlämnat journaler till parterna i samband med
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (9) slutförandet av de tre förmedlingsuppdragen, inte visat att han har upprättat och överlämnat anbudsförteckningar beträffande fastigheterna 1:1 och 2:2, inte har uppnått kundkännedom på det föreskrivna sättet i de två förmedlingarna som avser fastigheterna 1:1 och 2:2. I denna varning ingår även att han i respektive objektsbeskrivning har lämnat bristfälliga uppgifter om en gemensamhetsanläggning beträffande fastigheten 1:1 och ett servitut avseende fastigheten 2:2, vilka skulle att lett till påföljden erinran om dessa förseelser hade bedömts var och en för sig.