Fastighetsekonomi Årskostnader
Fastigheter Viktig produktionsfaktor Landets största enskilda fysiska tillgångar Mycket kapitalkrävande och kapitalintensiv marknad Lägesfixerade Långlivade Genomgår en ständig förändringsprocess
Diagnos - Prognos - Beslut En fastighetsekonomisk analysmodell Beslutskriterier Lönsamhet (Intäkt-kostnad) Likviditet (inbetalning-utbetalning) Osäkerhet Känslighetsanalyser Alternativkalkyler Mjuka parametrar
Fastighetens utbetalningar Drift Underhåll Kapital
Driftkostnader T.ex El, vatten, städning Åtgärder med ett förväntat intervall mindre än ett år vilka syftar till att upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhållskostnader T.ex Ommålning Åtgärder som syftar till att återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt
Kapitalutgifter Räntor Ersättning till kreditgivaren Amortering Återbetalning av lånet Avskrivningar Uppskattad förbrukning av fastigheten
PROGNOS Det mest sannolika utfallet Inget önsketänkande Alternativa prognoser Känslighetsanalyser
Hyran Två principer: Marknadsprincip Utbud Efterfrågan Kostnadsprincip Självkostnadskalkyl
Hyresprognoser H n = H 0 *(1+index) n Lokaler: Hyran bestäms vid förhandlingar Bostäder: Bruksvärdeshyressystemet
Drift och Underhåll Drift: Upprätthålla funktionen hos ett förvaltningsobjekt Underhåll: Återställa funktionen hos ett förvaltningsobjekt
Driftprognoser D n = D 0 *(1+index) n Indata: Driftredovisningen Driftprognoser bör göras post för post
Underhållsprognos Underhållsplanering Alt: Statistikuppgift på nivå och indexuppräkning
Prognoser för kapitalutgifter GÖRS ALDRIG MED TRENDFRAMSKRIVNING Indata: Amorteringsplan Ränteuppfattning Omsättningstidpunkt
Prognosverktyg Cash flow: Fastighetsekonomiska tablån utdragen i tiden Vi bedömer in- och utbetalningar Vi räknar nominellt och på årsbasis
BESLUT Kreativt tänkande: Osäkerhetsbedömningar Nyckeltalsberäkningar Bedömning av mjuka parametrar
Uppbyggnad av Cash Flow Fastighetsekonomisk analys Kapitalvärden TK, FK, EK Finansiella nyckeltal Eventuella operativa nyckeltal
Nyckeltal Motiv: Styrinstrument för resultatenheten Ge en utveckling som leder till uppsatta mål Har inget egenvärde
Nyckeltal Funktion: Löpande uppföljning av pågående verksamhet ALARMKLOCKA Underlag för upprättande av diagnoser Planering av verksamheten Budget Prognoser
Finansiella Nyckeltal Lönsamhetsbedömning: Viktigt instrument för analys av Cash-Flow Överskott relaterat till en kapitalbas
Finansiella nyckeltal Direktavkastning på totalt kapital (pdtk) Effektivitetsmått på förvaltningen Direktavkastning på eget kapital (pdek) Resultatmått knutet till företaget Påverkas starkt av finansieringen Totalavkastning på totalt kapital (pttk) Tar hänsyn till den indirekta avkastningen Fastighetens totala förräntningsförmåga Totalavkastning på eget kapital (ptek) Amortering läggs till BN och beaktas därmed inte
Exempel Ditt företag hyr just nu en lagerlokal för 550 000 kr/år kallhyra. Du har just fått ett erbjudande att köpa fastigheten för 5 miljoner kr. Vad blir utbetalningarna för de olika alternativen första året med följande förutsättningar, motivera ert val av det bästa alternativet. (3,0p) Kostnader utöver kallhyran år 1 (hyresalternativet): Uppvärmning 87 000 kr El 42 000 kr Vatten 5 000 kr Driftkostnader år 1 (köpalternativet) Underhållskostnader år 1 (köpalternativet) 194 000 kr 51 000 kr Du kan maximalt låna 60% av köpeskillingen till räntan 5% och 25 års rak amortering. Förändras ert beslut i a-uppgiften om ni även ska beakta kapitalbindningen vid köpet (det vill säga alternativkostnaden för eget kapital)? Företagets kalkylränta är 10%.
Boendekostnadskalkyl Hur ska köpet finansieras Vilka utbetalningar görs månadsvis Drift och underhåll Täcks för en bostadsrätt av månadsavgiften Räntor Amorteringar Skattekonsekvenser Byggproduktion
Exempel (1) Friköpt radhus Begärt pris 2 675 000 5 rum och kök 127 kvm BOA Egen insats 300 000 Bottenlån 2 355 031 Ränta 5%, löptid 50 år Topplån 115 594 Ränta 6%, löptid 10 år Byggproduktion Bostadsrätt Begärt pris 1 895 000 5 rum och kök 112 kvm BOA Egen insats 300 000 Bottenlån 1 595 000 Ränta 5%, löptid 50 år
Exempel (2) Radhus Ränta år 1 Bottenlån 117 752 Topplån 6 936 Amortering år 1 Bottenlån 47 101 Topplån 11 559 Bostadsrätt Ränta år 1 Bottenlån 79 750 Amortering år 1 Bottenlån 31 900 Byggproduktion
Exempel (3) Beräkning boendekostnad Byggproduktion
Exempel (4) Känslighetsanalys Ränta bottenlån 3%, topplån 4% Sammanställning boendekostnad år 1 Radhus Bostadsrätt Räntor 75 275 47 850 Driftkostnader 26 196 Årsavgift 78 060 Skattereduktion -22 582-14 355 Fastighetsavgift 6 000 Summa 84 888 111 555 (exkl amorteringar) Amorteringar 58 660 31 900 Summa 143 548 143 455 (inkl amorteringar) Månadsutgift exkl amorteringar 7 074 9 296 inkl amorteringar 11 962 11 955 Byggproduktion
Livscykelanalys
Fastighetens Nytta Långsiktigt byggnadsvärde = Samhällsekonomiskt intressant Långsiktigt effektiva byggnader är sådana som kan förändras för att svara mot en förändrad efterfrågan
Nytta = Värdeskapande faktorer För fastighetsägaren En nivå som tekniskt, ekonomiskt och funktionellt är attraktiv för hyresgäster och ger acceptabel avkastning För fastighetsförvaltaren En teknisk och funktionell nivå som tillgodoser brukarnas krav med enkla medel och till låg kostnad För hyresgästen Utrymme med en funktion som tillgodoser verksamheten krav till ett pris som verksamheten kan bära För brukaren Trivsel och komfort
Varje utbytesrelation rymmer en motsättning: Alla parter vill maximera sin nytta och minimera sin kostnad Detta behöver dock inte alltid vara en motsättning: En effektiv byggnad - som ger god funktion till låg kostnad - gynnar båda parter
Hinder mot långsiktigt tänkande Traditionellt tillmäts nybyggnad större betydelse än förvaltning Mänskliga aktörer lägger sällan ett tidsperspektiv som överstiger deras egen livslängd Framtiden är osäker, ej exakta svar Ekonomiredovisning fokuserar på räkenskapsår och ej på långsiktig effektivitet
Livscykelanalys-Begrepp och modeller Livscykelvinst (LCP, Life Cycle Profit) är en bedömning av betalningsflöden som långsiktigt ger maximal lönsamhet Livscykelkostnad (LCC, Life Cycle Cost) bedömning av långsiktigt minimal kostnad
Livscykelvinstmodellen Livscykelvinst = Ett överskott beräknat som differensen mellan anskaffningsutgiften och nuvärdet av driftnetton under kalkylperioden som avser optimalt resursutnyttjande
Livscykelkostnadsmodellen Livscykelkostnad = Den totala kostnaden, beräknad som summan av anskaffningsutgiften samt nuvärdet av drift och underhållskostnader under den kalkylperiod som medför optimalt resursutnyttjande
Livscykelekonomiska beslutssituationer Effektiv byggnadsförvaltning God förvaltning är att välja åtgärder som bibehåller eller ökar fastighetens effektivitet Styrning och beslutsstöd Ställa upp relevanta och operationella mål Produktdefinition Produktutformning
Kalkylnivåer Fastighetsnivå Omfattar hela byggnaden eller fastigheten Byggdelsnivå Avser principlösningar för olika byggdelar Komponentnivå Avser val av komponenter
Exempel LCC: Byggdel Valet står mellan träregelvägg med: 1) Tegelfasad Kostnad 1560 kr/m2 Underhåll 80 kr/m2 vart 25 år 2) Profilspontad träpanel Kostnad 1070 kr/m2 Underhåll 200 kr/m2 vart 12 år Kalkylperiod 50 år Real kalkylränta 4,5%