Beslutet i webbversion 1 (10) Saken Tillsyn enligt fastighetsmäklarlagen (2011:666), fråga om kundkännedom - grundläggande åtgärder, uppdragsavtal, omsorgsplikt, överlåtelsehandlingar och marknadsföring. Prövning av om fastighetsmäklaren har uppfyllt sina skyldigheter att vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom om uppdragsgivarna innan uppdragsavtalet ingicks. Dessutom har frågan om mäklaren skriftligen har bekräftat en uppsägning av uppdragsavtalet i rätt tid prövats. Mäklarens skyldighet att vara nåbar under uppdragstiden har också behandlats i beslutet. Även mäklarens marknadsföring av objektet efter det att uppdragsavtalet har upphört har berörts. Fastighetsmäklarinspektionens avgörande Fastighetsmäklarinspektionen meddelar fastighetsmäklaren NN en varning. Ärendet Fastighetsmäklarinspektionen har tagit emot en anmälan från säljarna av en fastighet som fastighetsmäklaren NN har haft i uppdrag att förmedla. Anmälarna har under ärendets handläggning kompletterat anmälan med uppgifter vid tre tillfällen. NN har förelagts att yttra sig samt att ge in uppdragsavtalet, köpekontraktet, objektsbeskrivningen, anbudsförteckningen, den skriftliga upplysningen om köparens ansvar för att undersöka fastigheten, dokumentationen av de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom och journalen. POSTADRESS TELEFON EPOST Fastighetsmäklarinspektionen 08-580 069 00 registrator@fmi.se Box 22034, 104 22 Stockholm BESÖKSADRESS TELEFAX WEBBPLATS Fleminggatan 20 08-580 069 01 www.fmi.se
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 2 (10) NN har genom ombudet yttrat sig i ärendet. Hon har gett in de begärda handlingarna. Hon har även gett in en kopia av den skriftliga bekräftelsen av uppsägningen av uppdragsavtalet. Anmälan Anmälarna har bland annat uppgett följande. Fastighetsmäklaren NN hade i uppdrag att förmedla deras fastighet. På sensommaren 2013 meddelade NN att hon hade hittat en köpare som var villig att betala 3 500 000 kr för fastigheten utan att ha sett den först. Den tilltänkte köparen bodde i Finland och var sjuk i omgångar, vilket gjorde att försäljningen drog ut på tiden. Den tilltänkte köparen ville senare även genomföra en besiktning och låta en kompis titta på fastigheten, vilket ytterligare bidrog till att försäljningen sköts upp. NN uppgav hela tiden att den tilltänkte köparen skulle köpa fastigheten och att det inte var några problem. När det var dags att skriva under köpekontraktet befann sig den tilltänkte köparen fortfarande i Finland. Efter det att de hade skrivit under kontraktet den 18 oktober 2013 skickades det över till den tilltänkte köparen för underskrift. Den tilltänkte köparen skickade emellertid aldrig tillbaka kontraktet. Enligt köpekontraktet skulle handpenningen betalas i oktober 2013 och tillträdet var satt till den 28 november 2013. Den tilltänkte köparen ville ha mer tid att betala handpenningen. NN upprättade ett tilläggsavtal med ändrad tid för betalningen av handpenningen till den 15 november 2013. Tilläggsavtalet skickades över till den tilltänkte köparen utan att han skrev under det. Någon handpenning betalades aldrig av den tilltänkte köparen. Den tilltänkte köparen lovade hela tiden att han skulle skicka tillbaka köpekontrakten och betala handpenningen, men ingenting hände. När de försökte få besked från NN på kvällen den 15 november 2013 fick de först ingen kontakt. De ringde flera gånger både på den fasta telefonen och mobiltelefonen, talade in röstmeddelanden och skickade sms, men NN svarade inte. Först när de använde en annan telefon för att ringa med svarade hon. NN sa att hon skulle återkomma under kvällen när hon kontrollerat sin
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 3 (10) post och sin e-post. Sent på kvällen skickade hon ett mejl att varken pengar, kvitto eller kontrakt hade kommit från den tilltänkte köparen. De närmaste dagarna försökte de åter igen få kontakt med NN på samma sätt som förut, men de lyckades inte. NN hörde inte av sig. NN har hela tiden hävdat att den tilltänkte köparen skulle köpa fastigheten. De har klart och tydligt sagt till henne att den sista dagen för försäljningen av fastigheten till den aktuella personen var tillträdesdagen den 28 november 2013. Denna information har även framgått av ett mejl som de har skickat till NN. De sa upp uppdragsavtalet med NN den 29 november 2013 och de har inte hört av henne sedan dess. Trots detta har NN varit i kontakt med deras bank för att försöka skjuta upp avbetalningen på deras lån samt informera banken om att tillträdesdagen skulle skjutas upp till den 10 december 2013. Den 1 januari 2014 gick de förbi skyltfönstret till NNs kontor. De såg då att deras fastighet fortfarande annonserades som såld i skyltfönstret. I samband med att de sa upp uppdragsavtalet hade de bett henne att ta bort annonsen i fönstret. Att hon har annonserat fastigheten som såld kan ha gjort det svårare för dem att sälja fastigheten och borde klassas som falsk marknadsföring. Den 15 januari 2014 meddelade deras bankman att NN hade varit i kontakt med banken. Det verkade som om NN fortfarande trodde att hon hade i uppdrag att sälja deras fastighet. De hade ännu inte hört av NN sedan den 28 november 2013 och inte heller fått någon bekräftelse på uppsägningen. Någon bekräftelse på uppsägningen hade de heller inte fått i början av februari 2014. NN har fortsatt att ha kontakt med deras bank för att försöka sälja fastigheten bakom deras rygg för en miljon kronor under utgångspriset. I mitten av februari mejlade NN över en spekulantlista. De såg direkt att spekulantlistan inte kunde stämma eftersom anmälaren A:s far fanns med på listan. Det var alldeles för många spekulanter antecknade. Med hjälp av en konsumentvägledare i kommunen har de varit i kontakt med några av de spekulanter som fanns antecknade på spekulantlistan. En av spekulanterna som står som budgivare har svarat att han inte alls har lämnat något bud på fastigheten. Handlingar
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 4 (10) Vid genomgången av handlingarna i ärendet har Fastighetsmäklarinspektionen noterat följande. Anmälarna har bifogat fotografier på en annons i ett skyltfönster. Av fotografierna framgår bland annat att det på annonsen, som avser anmälarnas fastighet, står SÅLD skrivet i rött. Uppdragsavtalet undertecknades av uppdragsgivarna (anmälarna) den 18 februari 2013. I dokumentationen över hur NN har uppnått kundkännedom om uppdragsgivare A finns följande nedtecknat för hand. Kompl. Nationellt ID [uppdragsgivare A:s identitetskortsnummer] Känd hade ingen idhandling vid intag [NNs signatur] Beställd [ ] Enligt kopian av uppdragsgivare A:s identitetskort utfärdades identitetskortet den 19 september 2013. Numret på identitetskortet stämmer överens med det nummer som NN har antecknat i dokumentationen över hur hon har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren A. Av dokumentationen över hur NN har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren B framgår att NN har noterat att identitetskontrollen utfördes den 19 april 2013. I journalen finns bland annat följande antecknat. 2013-04-19 ID kontroll utförd av samtliga säljare. Id-handling kopierad. Lagkravet om grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom samt riskbedömning har utförts. (även utförd 20130712) Den skriftliga bekräftelsen av uppsägningen är daterad den 1 december 2013. I spekulantlistan som har bifogats den skriftliga bekräftelsen av uppsägningen finns namn på och kontaktuppgifter till 32 personer antecknade. Fastighetsmäklarens yttrande NN har genom sitt ombud i huvudsak uppgett följande i sina yttranden.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 5 (10) Kundkännedom Uppdragsgivaren A hade ingen giltig identitetshandling vid tidpunkten för när uppdragsavtalet undertecknades. För att kontrollera uppdragsgivaren A:s identitet har hon ringt folkbokföringen på Skatteverket. Hon har även tagit ut fastighetsinformation från Lantmäteriet för att kontrollera förfogande-rätten. Dessa kontroller har hon gjort den 18 februari och 19 april 2013. Hon har därefter kompletterat identitetskontrollen med en kopia av uppdragsgivaren A:s nationella identitetskort. Hon har utfört en identitetskontroll av uppdragsgivaren B vid samma tidpunkter som hon kontrollerade uppdragsgivaren A. Överlåtelsehandlingarna Att försäljningen drog ut på tiden berodde mycket på att den tilltänkte köparen befann sig på sjukhus en timma om dagen i en månads tid. Detta upplyste hon anmälarna om. Det stämmer att tidpunkten för när handpenningen skulle betalas ändrades i ett särskilt tilläggsavtal. Detta var ett önskemål från både anmälarna och den tilltänkte köparen. Hon läste upp tilläggsavtalet för anmälarna på telefon. Hon skickade sedan över avtalet till den tilltänkte köparen, som enligt överenskommelsen skulle underteckna och skicka tillbaka tilläggsavtalet tillsammans med övriga köpehandlingar. Den 15 november 2013 var sista dagen för den tilltänkte köparen att betala handpenningen enligt tilläggsavtalet. Den tilltänkte köparen betalade aldrig och detta meddelade hon anmälarna. Hon har även pratat med den tilltänkte köparen om vikten av att betala i tid. Kontakt med mäklaren Hon har inte varit oanträffbar efter den 15 november 2013. Den 16 november 2013 åkte hon på semester till Kanarieöarna. Det var svårt att nå henne under resdagarna, men övrig tid var hon nåbar per telefon och mejl. Hon tog tag i anmälarnas frågor utifrån vad som var möjligt utomlands. Det handlade bland annat om anmälarnas krediter. De hade fått anstånd med återbetal-
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 6 (10) ningen till banken och de var oroliga för en eventuell uppsägning av krediten om det inte blev någon försäljning. Hon diskuterade olika lösningar för att hjälpa dem. Hon har kontaktat anmälarnas bank för att försöka skjuta upp avbetalningarna på deras lån. Hon har endast varit i kontakt med banken för att få uppgifter om inlösen av befintliga lån inför tillträdet. Tillträdet Tillträdesdagen var bestämd till den 28 november 2013. Uttalandet från anmälarna om att hon skulle ha skjutit upp tillträdesdagen tillbakavisas helt. Det var den tilltänkte köparen som uppgav att han ville flytta tillträdesdagen till den 10 december 2013, men det accepterade inte anmälarna. Båda parterna var kallade till tillträdesmötet, men ingen av parterna kom eller hörde av sig. Uppsägningen av uppdragsavtalet Anmälarna sa upp uppdragsavtalet den 29 november 2013. Hon skickade en skriftlig bekräftelse på uppsägningen till anmälarna den 1 december 2013. Varför anmälarna inte har fått hennes bekräftelse kan hon inte svara på. Hon skickade bekräftelsen på nytt den 3 februari 2014 efter det att hon fått reda på att de inte hade fått del av den. Marknadsföringen Anmälarna har inte bett henne att ta bort annonsen från fönstret. Hon annonserade anmälarnas fastighet i skyltfönstret som såld fram till den 1 december 2013 i samband med att hon skickade bekräftelsen på uppsägningen. Hon har inte försökt sälja anmälarnas fastighet via banken i januari 2014. Hon förstår inte hur det skulle ha gått till. Den 3 februari 2014 mejlade hon anmälarna och meddelade att spekulanten hade hört av sig till henne och höjt sitt bud.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 7 (10) Spekulantlistan Alla som finns med på spekulantlistan har varit spekulanter som visat intresse för fastigheten. Hon har informerat anmälarna om att anmälare A:s pappa skulle bli införd som spekulant, eftersom de redan hade tecknat uppdragsavtal och påbörjat försäljningen när pappan kontaktade henne. Fastighetsmäklarinspektionens bedömning Kundkännedom Enligt 2 kap. 2 lagen (2009:62) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism (penningtvättslagen) ska fastighetsmäklaren vidta grundläggande åtgärder för att uppnå kundkännedom vid etableringen av en affärsförbindelse samt vid enstaka transaktioner som uppgår till 15 000 euro eller mer. Av 2 kap. 3 samma lag framgår bland annat att med grundläggande åtgärder för kundkännedom avses 1. kontroll av kundens identitet genom identitetshandling, registerutdrag eller på annat tillförlitligt sätt, 2. kontroll av den verkliga huvudmannens identitet, och 3. inhämtande av information om affärsförbindelsens syfte och art. Verksamhetsutövare ska vid tillämpning av första stycket 2 utreda kundens ägarförhållanden och kontrollstruktur. Av 2 kap. 9 samma lag framgår att kontrollen av kunden normalt ska vara slutförd innan affärsförbindelsen etableras eller en enstaka transaktion utförs. Av 2 kap. 11 penningtvättslagen följer att en verksamhetsutövare normalt inte får etablera en affärsförbindelse eller utföra en enstaka transaktion om kundkännedom inte uppnås. Om affärsförbindelsen redan har etablerats enligt 2 kap. 9 samma lag ska den avslutas. Enligt 2 kap. 13 penningtvättslagen, ska en verksamhetsutövare i minst fem år bevara handlingar och uppgifter om åtgärder som vidtagits för att uppnå kundkännedom.
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 8 (10) Den 1 juli 2013 trädde Fastighetsmäklarinspektionens föreskrifter (KAMFS 2013:5) om åtgärder mot penningtvätt och finansiering av terrorism i kraft (penningtvättsföreskrifterna). I de delar som är aktuella i detta ärende har föreskrifterna motsvarande innehåll som i de upphävda föreskrifterna, om än något annorlunda formulerade. Av 5 penningtvättsföreskrifterna följer bland annat att om kunden saknar identitetshandlingar kan identitetskontrollen utföras med ledning av andra tillförlitliga dokument som innehåller uppgifter om kundens namn och personnummer eller motsvarande. Av 17 andra stycket penningtvättsföreskrifterna framgår att de vidtagna åtgärderna för att uppnå kundkännedom ska dokumenteras. Det ska framgå av dokumentationen vilket datum respektive åtgärd vidtogs. De identitetshandlingar, registreringsbevis och andra handlingar som har använts för att kontrollera kundens och den verkliga huvudmannens identitet eller för att på något annat sätt uppnå kundkännedom ska dokumenteras genom kopior. NN har uppgett att hon genomförde identitetskontroller av uppdragsgivarna A och B i samband med att uppdragsavtalet skrevs under den 18 februari 2013. Uppdragsgivaren A hade dock inte någon giltig identitetshandling vid denna tidpunkt. För att kontrollera uppdragsgivaren A:s identitet har hon ringt folkbokföringen på Skatteverket och tagit ut fastighetsinformation från Lantmäteriet för att kontrollera förfoganderätten. Dessa kontroller har hon gjort den 18 februari och 19 april 2013. Av journalen framgår att identitetskontrollen av samtliga säljare utfördes den 19 april 2013. Enligt dessa anteckningar har identitetshandlingarna även kopierats denna dag. Enligt kopian av uppdragsgivaren A:s identitetskort utfärdades det först den 19 september 2013. Numret på identitetskortet stämmer överens med det nummer som NN har antecknat i dokumentationen över hur hon har uppnått kundkännedom om uppdrags-givaren A. NN har förklarat detta med att hon har kompletterat identitetskontrollen med en kopia av uppdragsgivaren A:s identitetskort i efterhand. Eftersom uppdragsgivaren A saknade identitetshandling när uppdragsavtalet skrevs under har det ålegat NN att vid detta tillfälle kontrollera identiteten med hjälp av andra tillförlitliga dokument som innehöll uppgifter om uppdragsgivarens namn och personnummer. NN har emellertid inte lämnat
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 9 (10) in någon dokumentation som styrker att hon har gjort några sådana kontroller innan uppdragsavtalet ingicks. Tvärtom visar noteringarna av numret på det kopierade identitetskortet att denna dokumentation inte har kunnat ske förrän tidigast den 19 september 2013, eftersom det var först då som detta identitetskort utfärdades. Den dokumentation som NN har gett in om hur hon har uppnått kundkännedom om uppdragsgivaren B visar inte något annat än att identitetskontrollen genomfördes den 19 april 2013. Det är två månader efter den tidpunkt som uppdragsavtalet undertecknades. Fastighetsmäklarinspektionen finner att NN inte har uppfyllt sin skyldighet att uppnå kundkännedom varken om uppdragsgivaren A eller B innan hon ingick affärsförbindelsen med dem. Var och en av dessa förseelser är varningsgrundande. Uppsägningen av uppdragsavtalet Av 9 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att om mäklaren har sagt upp uppdragsavtalet muntligen, ska mäklaren snarast också skriftligen underrätta uppdragsgivaren om uppsägningen. Om det är uppdragsgivaren som har sagt upp avtalet, ska mäklaren snarast skriftligen bekräfta uppsägningen. Enligt ett avgörande från Regeringsrätten (RÅ 1996 ref. 83) måste omständigheter som är graverande för en fastighetsmäklare kunna slås fast otvetydigt, för att kunna läggas till grund för en disciplinär åtgärd. Anmälarna och mäklaren har olika uppfattningar om bland annat tidpunkten för när NN skickade den skriftliga bekräftelsen på uppsägningen till anmälarna. NN har uppgett att hon den 1 december 2013 skickade bekräftelsen av uppsägningen till anmälarna, vilket är samma datum som framgår av den kopia som har lämnats in till Fastighetsmäklarinspektionen. Inspektionen finner därför att det inte kan anses vara otvetydigt fastställt att hon har brustit i sin skyldighet att snarast skriftligen bekräfta uppsägningen. Kontakt under uppdragstiden Av 8 fastighetsmäklarlagen (2011:666) framgår att fastighetsmäklaren ska
Disciplinnämnden Beslutet i webbversion 10 (10) utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Mäklaren ska ta till vara både säljarens och köparens intresse. Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen. Omsorgsplikten innebär bland annat att mäklaren ska visa den omsorg och fullgöra de plikter i övrigt som seriösa fastighetsmäklare i allmänhet iakttar i ett normalt förmedlingsuppdrag. Detta betyder i första hand att mäklaren ska fullgöra de förpliktelser som följer av fastighetsmäklarlagens bestämmelser. Det enskilda uppdraget kan också innebära en skyldighet för mäklaren att utföra andra åtgärder, vare sig detta uttryckligen har överenskommits eller att det på grund av särskilda omständigheter får anses omfattas av uppdraget (prop. 1983/84:16 s. 36). Fastighetsmäklarinspektionen har tidigare uttalat att en fastighetsmäklare har en skyldighet att vara aktiv i sina förmedlingsuppdrag. Att vara uppmärksam på uppdragsgivarnas önskemål omfattas bland annat av detta. Mäklarens omsorgsplikt innebär även att uppdragsgivaren ska kunna komma i kontakt med mäklaren i frågor rörande förmedlingsuppdraget. Att under en förhållandevis lång tid inte vara nåbar vare sig per telefon eller e-post, kan inte anses förenligt med mäklarens omsorgplikt eller god fastighetsmäklarsed. Anmälarna och mäklaren har emellertid olika uppfattningar om i vilken utsträckning som NN inte har varit kontaktbar. Det kan därför inte anses otvetydigt fastställt att NN har brustit i sin omsorgsplikt i en sådan omfattning att det skulle motivera en påföljd. Övrigt Det som i övrigt har kommit fram i ärendet leder inte till någon ytterligare åtgärd från Fastighetsmäklarinspektionens sida. Påföljd NN meddelas en varning för att hon inte har uppnått kundkännedom om de två uppdragsgivarna innan hon ingick affärsförbindelsen med dem.