Ombyggnationer i lokalfastigheter

Institutionen för Fastigheter och Byggande Avd för Bygg- och fastighetsekonomi Kungliga tekniska högskolan Examensarbete nr 339 Ombyggnationer i lokalfastigheter Beslutsprocess och värdepåverkan Författare: Mattias Bülow Handledare: Hans Lind Stockholm, 2006

Examensarbete Titel Författare Institution Ombyggnationer i lokalfastigheter: beslutsprocess och värdepåverkan. Mattias Bülow Institutionen för Fastigheter och Byggande Bygg- och Fastighetsekonomi Examensarbete nummer 339 Handledare Nyckelord Hans Lind Fastigheter, ombyggnad, lokalhyresgäst, hyresgästanpassning, investering Sammanfattning Fastighetsägare idag ställs inför en hård konkurrens om hyresgäster till sina lokaler. Att erbjuda lokalanpassningar är ett sätt att locka hyresgäster, och frågan som detta arbete skulle besvara är hur beslutsprocessen gällande denna typ av investering ser ut samt i vilken utsträckning den värdepåverkan dessa investeringar har på fastigheten utreds. Denna hårda konkurrens har gjort att fastighetsägare dels i form av privata fastighetsägare, men mest intressant i form av fastighetsföretag, blivit villiga att sträcka sig längre i förhandlingarna med sina lokalhyresgäster. För att besvara dessa frågor har jag förutom litteraturstudier, intervjuat fastighetsföretag av olika storlek i framförallt Stockholmsområdet. Den information som jag fick fram genom detta har sedan applicerats på en exempelfastighet för att se vilket genomslag ombyggnader fick på det teoretiska värdet av fastigheten. Kort och gott kan arbetet sammanfattas med att rent strukturellt är beslutsprocessen gällande lokalanpassningar väl genomarbetad. Men man bör även utveckla synen på hur man tar fram beslutsunderlaget (kalkylerna) för att få en så bra möjlighet som det bara går att ta korrekta och väl genomtänkta beslut vid fastighetsköp. Om underlaget för de beslut gällande ombyggnationer som skall tas är korrekt och likt verkligheten så kan man minska ner den specifika risk som kommer av en investering i kommersiella fastigheter. 2

Master of Science thesis Title Author Department Improvements in commercial real estate, Decision-making and value-effects. Mattias Bülow Department of Infrastructure Building and Real Estate Economics Master thesis number 339 Supervisor Keywords Hans Lind Real Estate, rebuilding, tenant, refurbishment, investment, commercial premises Abstract Property owners of today are faced with a very tough competition when it comes to finding or keeping tenants for their commercial premises. To offer minor investments on the premises is one popular way to get tenants either to sign a new contract or prolong an existing one. The question this study is supposed to answer is, for one, how these decisions are made and how the investment is justified. And secondly whether or not the impact on the property value from these kinds of investments are investigated and taken into consideration when transactions are made. This tough competition has lately made property owners, both private and most important property firms, more willing to accept demands from tenants to refurbish their premises. To find an answer these questions, besides literature studies, I have interviewed several property-owning companies based in Stockholm to find out about their views on these kinds of investments and the structure of their decision-making. This information has then been used on an actual property in the central business district of Stockholm to see the actual impact on the property value that comes out of a cash-flow model. In short this study establishes that the structure of decision-making among real estate companies is well organized when it comes to how decisions concerning investments on commercial premises should be made. But the impacts of these smaller investments on the property are not taken into satisfactory consideration before a decision to invest into a piece of property is taken. One should pursue that the underlying information that the decision is based on is as true and correct as possible so that the decisions made are as correct as possible. If this underlying information can be made more transparent and correct the specific risk that comes with investing in commercial property can be decreased somewhat. 3

Förord Detta examensarbete är det sista momentet som skall utföras på civilingenjörsutbildningen på Kungliga Tekniska Högskolan, Stockholm. Arbetet skall motsvara 20 poäng av de totalt 180 som utbildningen omfattar. Arbetet har utförts för institutionen Infrastruktur på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Jag vill framförallt tacka professor Hans Lind, Institutionen för Infrastruktur, avdelningen bygg- och fastighetsekonomi vid KTH för handledning, värdefulla synpunkter samt givande diskussioner. Jag vill även passa att rikta ett tack till de företag som hjälpt till genom att svara på intervjufrågor och ställa upp på efterföljande frågor. Mattias Bülow 4

Innehållsförteckning 1. Inledning... 6 1.1 Bakgrund...6 1.1 Syfte... 6 1.3 Metod... 7 1.4 Avgränsningar och problem... 8 1.5 Disposition... 8 2. Fastigheten... 10 2.1 Särdrag... 10 2.2 Drift, underhåll och ansvarsfördelning... 10 2.3 Underhåll eller investering?... 11 3. Marknaden... 13 3.1 Hyresgästens perspektiv... 13 3.1.1 Bakgrund... 13 3.1.2 Skillnader och likheter inom de olika branscherna.... 13 3.1.3 Att hitta rätt lokal... 14 3.1.4 Avslutningsvis... 15 3.2 Vakanser... 17 3.3 Konkurrenssituationen... 18 3.4 The bigger fool theory... 18 4. Ombyggnader Hur ser aktörerna på centrala frågor?... 20 5. Kontrakt och förhandling.... 26 5.1 Kontrakt... 26 5.2 Kontraktsförhandling... 27 6 Fallstudie... 29 6.1 Fastigheten, Teknisk, juridisk och ekonomisk beskrivning... 29 6.1.1 Fastighetsformalia... 29 6.1.2 Läge, omgivning, ort och utveckling... 29 6.1.3 Service och kommunikationer... 29 6.1.4 Förändringar i plan- och markanvändningsförhållanden... 29 6.1.5 Byggnadsbeskrivning... 29 6.1.6 Areor, användning, standard, skick, flexibilitet... 30 6.1.7 Hyror, hyresförhållanden och hyresvillkor... 30 6.1.8 Hyreskontraktsanalys... 30 6.1.9 Drift och underhåll... 31 6.1.10 Fastighetsskatt... 31 6.2 Marknadsbeskrivning, nivåer, utveckling och vakanser... 31 6.2.1 Marknadsanalys... 31 6.2.2 Marknadshyror, vakans och direktavkastning för liknande fastigheter... 32 6.3 Excel-modell... 32 6.3.1 Antaganden... 32 6.4 Värdepåverkan... 34 7. Avslutande diskussion... 36 Källförteckning:... 38 Bilaga 1... 39 Bilaga 2... 41 Bilaga 3... 42 5

1. Inledning 1.1 Bakgrund Under de senaste åren har marknaden för lokalfastigheter kännetecknats av en hög vakansgrad. Exempel såsom Kista Science Tower har ständigt tagits upp i dagspressen och fått symbolisera svårigheten för fastighetsbolag att fylla sina lokaler med hyresgäster. På grund av denna förskjutning mellan utbud och efterfrågan har både de sittande lokalhyresgästerna, samt nytillkomna, ett förhandlingsöverläge gentemot fastighetsägaren. Ofta leder detta till att fastighetsägaren får utföra omfattande lokalhyresgästanpassningar för att få behålla hyresgästen. Frågan är hur pass stor hänsyn som tas till denna typ av kostnader, som de facto är en återkommande investering, vid köp av en lokalfastighet. Här är det viktigt att nämna att nyare fastigheter ofta är mer flexibla gällande ändring av planlösning. Detta gör att en mindre ändring från exempelvis cellkontor till en öppen planlösning blir betydligt enklare och därmed billigare än om motsvarande ändring skall utföras för en fastighet i Stockholms innerstad. Detta eftersom dessa fastigheter ofta är betydligt svårare att ändra om i då dessa är byggda efter en cellkontorslösning, där bärande väggar och tekniska lösningar kan försvåra en ombyggnad rejält. I nästa led ger detta högre kostnader för en ombyggnad. Det vanliga sättet för en fastighetsägare att kompensera för denna kostnad är att investeringen tas igen över tid med en högre hyra. Antingen genom ett hyrestillägg över hela kontraktsperioden, alternativt som ett tidsbegränsat hyrestillägg. Då konkurrensen på marknaden idag är svår kan en sådan hyra bli svår att få igenom under kontraktsförhandlingar med hyresgästen. Axell och Warnander (2005), diskuterar lokalanvändning och framförallt yteffektivitet ur en lokalhyresgästs perspektiv i sitt examensarbete. Kontentan av det arbetet sammanfattas i följande mening, En yteffektiv lokal skall vara välplanerad o flexibel samtidigt som den uppfyller de anställdas behov för att kunna prestera maximalt. Då dagens kontorslösningar mer och mer går i denna riktning innebär detta givetvis en förhandlingsfråga vid omförhandling av ett hyreskontrakt gällande lokal, samt vid nytecknande. 1.1 Syfte Syftet med detta examensarbetet är att undersöka om hänsyn tas till de kostnader som uppkommer vid lokalhyresgästanpassningar i lokalfastigheter och ifall hänsyn tas, i vilken utsträckning inkluderas och behandlas det i kalkylerna. Frågan är huruvida man i beslutsprocessen som leder fram till beslutet, diskuterar hur de pengar man investerat skall fås igen. Har fastighetsägare idag blivit mer villiga att gå sina hyresgäster till mötes eller försöker man så långt som möjligt hålla tillbaka investeringar av den här typen? 6

Arbetet skall alltså svara på följande frågor: 1.3 Metod Hur mycket hänsyn tas till framtida lokalhyresgästanpassningar när ett företag köper en lokalfastighet? Hur ser beslutsprocessen ut för investeringar av medelstor karaktär för fastighetsföretag idag? Hur tänker man sig att investeringen skall fås igen över tid? Under hur lång tidsperiod är det tänkt att investeringarna i en lokal skall hålla? Hur blir utfallet för denna typ av ombyggnad för fastigheten rent ekonomiskt? Om det är så att en hyresgäst kräver en betydande investering för att stanna kvar låter man hellre lokalen stå tom då? Kvantitativ eller kvalitativ metod En analys kan delas in i två olika kategorier, nämligen kvantitativ eller kvalitativ analys. Dessa två kategorier kombineras för att få en komplett analys. Med kvantitativ analys menas en analys som baseras på mätbara storheter. Som ett exempel på kvantitativ analys kan nämnas sammanställning och bearbetning av numeriska rapporter t. ex. nyckeltal som ett mått på lönsamhet. Driftkostnad per kvadratmeter som ett mått på kostnader för att sedan kunna jämföra detta med konkurrenter (så kallad benchmarking). Kvalitativ analys baseras på omätbara storheter och kan delas in i två delar, tolkningsfasen samt omätbara storheter. Vid tolkning tyder och värderas resultatet av en kvantitativ analys. Vid omätbara storheter analyseras ej mätbara eller ej kvantifierbara storheter. Denna typ av analys ser till människors uppfattningar och attityder till olika företeelser. Ofta baseras metoden på enkät- eller intervjuteknik där en upplevelsenivå för exemplet skall definieras (Carlson, 1998, s.23). Metod för examensarbetet Slutmålet för det här arbetet blir att genom användning av en fallstudie se de ekonomiska effekterna på en existerande fastighet belägen i Stockholms innerstad, och därigenom kunna dra relevanta slutsatser. Genom att se hur olika åtgärder påverkar avkastningen för fastigheten och ur detta tolka fram ett teoretiskt värde. Sedan jämföra detta med det värde som man skulle få utan lokalanpassningar och ur detta dras slutsatser. De här slutsatserna dras med hänvisning till den bild av fastighetsbolagens resonemang i den aktuella frågan som framkommit i intervjusvaren. Studien bygger på intervjuer av fastighetsägare gällande deras beslutsprocesser och beteenden. Totalt har nio fastighetsägare intervjuats. Dessa har gått med på att bidra med svar under förutsättningen att deras svar är anonyma. Intervjun har utförts i två steg, först en enkätundersökning och därefter en uppföljande intervju där följdfrågor 7

ställts för att få en klar bild av beslutsprocess och beteende samt öppna upp kring diskussion angående marknadsläge och konkurrens. De företag som har blivit intervjuade har i samtliga fall ett innehav av fastigheter i Stockholmsområdet. I dessa intervjuer besvaras frågor gällande kostnad per kvadratmeter för olika projekt samt hur dessa ökade kostnader skall fås igen. Även vilken typ av ingrepp som utförs samt i vilket läge de genomförs. I de fall där flera svarsalternativ använts, skall jag i efterföljande diskussion försöka reda ut varför. En stor del av arbetet kommer därmed bestå av diskussion om resonemanget gällande beslut för fastighetsägaren. Till detta kommer en inledande teoretisk del där information gällande beslutsprocesser och ombyggnationer hämtas från artiklar, dagstidningar samt undervisningsmaterial. Intervjufrågorna finns bifogade i bilaga 1. 1.4 Avgränsningar och problem Inom examensarbetet har samtliga ställningstaganden tagits ur en fastighetsägares synvinkel, detta för att försöka se till att man så affärsmässigt som möjligt ser till användandet av de existerande lokalytorna. Ett problem vid jämförelse mellan det teoretiska värdet som skapas och ett verkligt värde är just att det är ett fiktivt värde, det ger en viss osäkerhet i bedömningen. En del intressanta problemområden har framkommit ur studien men dessa tas ej upp i detta examensarbete. Däremot kan de vara intressanta att undersöka för efterföljande studenter vid ett senare tillfälle. Detta gäller problemområden som : Hur skiljer sig beslutsprocessen åt mellan fastigheter i storstadsregioner jämfört med dem belägna i mellanstora svenska städer. Hur väljer fastighetsägare att finansiera ombyggnationer? Skillnad mellan stora och små fastighetsbolag? 1.5 Disposition Kapitel två behandlar teoretiska begrepp som fastighetens särdrag, underhåll samt ansvarsfördelning, investeringsstrategier samt en övergripande beskrivning av en kontraktsförhandling. Kapitel tre analyserar marknadssituationen för en fastighetsägare i Stockholm i dag. Hur ser marknaden ut och hur kommer den att utvecklas framöver? Kapitel fyra består av analys och tolkning av den information som inkommit genom intervjusvaren. Kapitel fem behandlar utformningen av kontrakt för lokaler samt kontraktsförhandlingen. 8

Kapitel sex består av en fallstudie där de teoretiska ombyggnaderna som företas i framtiden kommer som en direkt konsekvens av det som framkommit från ovanstående kapitel. Kapitel sex behandlar marknaden i allmänhet samt fallstudien av exempelfastigheten. Kapitel sju sammanför examensarbetets undersökning i en avslutande diskussion. 1.6 Felkällor Intervjuer som genomförts med anledning av detta examensarbete har varit givande och mycket informativa. Material som samlats in under dessa intervjuer och återges i detta arbete har påverkats av vilka frågor som ställts, hur dessa frågor ställts och hur svaren på dessa frågor har uppfattats. Analys av intervjumaterial kan ej statistiskt säkerställas. Övrigt statistiskt material återges med hjälp av källa. Osäkerhet gällande fallstudien bör även övervägas då de investeringar som görs och de beslut som tas är relaterade till det material som framkommit genom ovan nämnda intervjuer. 9

2. Fastigheten 2.1 Särdrag Vad är då en fastighet? Jordabalken definierar en fastighet enligt följande: Fast egendom är jord. Denna är indelad i fastigheter enligt JB 1kap 1. När man i mer vardagligt tal pratar om en fastighet menar man oftast byggnaden som står på fastigheten. Men faktiskt är läget det omvända och en fastighet är den mark som innefattas av fastighetens gränser. Här kan ingå dels vanlig mark, men även skog, vatten och andra tänkbara marktyper som finns. Detta ger en unik egenskap för varje enskild fastighet i form av dess läge samt specifika egenskaper som till stor del kommer utav detta. Det unika läget kan sedan utnyttjas på olika sätt, mer eller mindre effektivt. Värdet för en fastighet påverkas alltså i stor utsträckning av fastighetens läge, och de förutsättningar och egenskaper som kommer därutav. Som ett enkelt exempel för att illustrera detta kan man tänka sig två intill liggande fastigheter med två identiska byggnader på, men med skillnaden att den ena fastigheten har tillgång till egen strand. Betalningsviljan kommer således att vara högre för denna fastighet på grund av skillnad i egenskaper som kommer utav skillnad i geografiskt läge. I det här fallet är vi intresserade av fastigheter på vilken byggnad uppförts eller existerar som syftar till att generera avkastning genom uthyrning av lokal i fastigheten. Varje fastighet är unik inte bara genom att den har ett unikt läge, utan genom detta i kombination med ålder, standard, teknisk status samt en mängd andra enskilda egenskaper för just de byggnader som hör till fastigheten. Fastighetens utformning och egenskaper påverkar alltså i stor utsträckning vilka hyresgäster och deras tilltänkta verksamheter som fastigheten lämpar sig för. Som ett exempel kan nämnas att det är stora skillnader på vad som krävs av en lokal om man letar efter lokal för att bedriva tandläkarvård jämfört med vad som krävs av en vanlig kontorslösning. 2.2 Drift, underhåll och ansvarsfördelning Det skiljer sig från fastighet till fastighet hur den här uppdelningen gällande vem som har ansvar ser ut men en vanlig lösning är att fastighetsägaren har ett totalansvar gällande drift och underhåll för fastigheten. Genom att inneha ett antal fastigheter och därmed kunna sprida ut kostnaderna för driftpersonal på alla fastigheterna strävar man efter att tillgodose tillsynen och drift. Drift ses ofta som kostnader för förbrukningsvaror som exempelvis el, vatten, snöröjning etc. Ansvaret för planerat underhåll faller även det ofta på fastighetsägaren. 10

När det gäller den typ av investeringar som diskuteras i detta arbete kan nämnas att det är fastighetsägaren som bär ansvar och kostnader för dem men de är ofta initierade av hyresgästen som ett led i en kontraktsförhandling. Dessa investeringar syftar till att höja lokalens standard och/eller anpassa dem efter hyresgästens behov för verksamheten. Ur hyresgästens perspektiv handlar det om att uppnå så hög grad av yteffektivitet som möjligt, detta då kostnader för lokalerna ofta utgör en stor del av företagets totalkostnader. Ofta kräver detta investeringar i form av lokalanpassning. För fastighetsägaren innebär denna typ av investering en extra kostnad men alternativet kan vara att lokalen står tom och outhyrd. En viss valmöjlighet finns även då de åtgärder som utförs i viss mån kan klassificeras som antingen investering i fastighetens lokaler eller som en underhållsåtgärd. Detta val har egna specifika konsekvenser för avskrivningsmöjligheter samt skatteeffekter. Utöver detta kan tilläggas att beslutsprocessen för investeringar ofta är mer omfattande än för kostnader som kommer utav underhållsåtgärder. Under intervjuer har det framkommit att många företag har som policy för att genomföra åtgärder som belastar fastigheten med kostnader över flera perioder så krävs ett godkännande från person längre upp i hierarkin än förvaltaren, vilket är den som normalt handhar dessa ärenden då han känner sina fastigheter bäst. Genom att kategorisera något som en underhållsåtgärd kan alltså förvaltaren spara tid genom att undvika att bli tvungen att vända sig till annan person i företaget för godkännande. 2.3 Underhåll eller investering? Så vad är skillnaden mellan en underhållsåtgärd och en investering. Det som rent instinktivt kommer som förklaring är att en underhållsåtgärd bibehåller nuvarande standard emedan en investering syftar till att höja standarden för det som åtgärdas. Regler för hur detta ska hanteras vid redovisning finns förutom i skatterättens regler även annat i Redovisningsrådets rekommendationer 12. Frågeställningen gäller vad som är skattemässigt direkt avdragsgillt (underhåll) och vad som skall hänföras till ny-, till- eller ombyggnad och därmed skall läggas upp på plan (avskrivning). Skattereglerna har en byggnadsteknisk utgångspunk och man ser till om något tillförs fastigheten som inte fanns tidigare så är det att betrakta som investering och avdrag sker genom årliga värdeminskningsavdrag. Vid förbättring delas kostnaden upp och merkostnaden för det bättre materialet redovisas såsom ombyggnad och kostnaden för vad det hade kostat att endast ersätta den ursprungliga materialkvalitén redovisas såsom underhållskostnad. I den skatterättsliga definitionen på reparations- och underhållskostnad brukar anges åtgärder som erfarenhetsmässigt måste vidtas med en byggnad någon eller några gånger under byggnadens livslängd för att den skall bevaras eller återställas i sitt ursprungliga fysiska skick. Utgångspunkten för denna bedömning är byggnadens skick då den var nyuppförd och för enskilda delar i fastigheten det skick den aktuella delen var i då ny-, till-, eller ombyggnad senast utfördes. Till detta kommer även det 11

utvidgade reparationsbegreppet som innebär att direktavdrag medges för ändringsarbeten som kan hänföras till verksamheten. Enligt Redovisningsrådet 12 betraktas följande åtgärder såsom investering: Tillkommande utgifter till den del tillgångens prestanda förbättras i förhållande till den nivå som gällde då den ursprungligen anskaffades. Modifieringar som förlänger den beräknade nyttjandeperioden. Ett vid förvärvet känt renoveringsbehov. Överväganden vid förvärvet är avgörande för bedömningen och åtgärderna ska vara nödvändiga för att tillgången ska kunna nyttjas för ändamål samt genomföras i anslutning till förvärvet. Utgifter för reparation och underhåll skall redovisas som kostnad i den period de uppkommer. Som reparation och underhåll innefattas åtgärder som syftar till att bibehålla eller återställa byggnadens eller tillgångens standard, detta enligt Redovisningsrådet 12. Som synes ovan så tar alltså skatterätten en objektsorienterad och teknisk utgångspunkt för hur kostnader för åtgärder skall kategoriseras medan Redovisningsrådets rekommendationer grundar sig på ekonomisk teori samt dessutom tar med en förändring i ägarbilden. Eftersom det är upp till den enskilda fastighetsägaren att ta ställning till vilken typ av redovisning som bör användas för dennes fastigheter, kan jämförbarheten mellan två fastighetsföretag vara dålig då resultatet skiljer sig åt beroende av det sätt man valt att redovisa på. Om intresse finns för att titta närmare på vad aktiva i fastighetsbranschen tolkar som underhåll respektive investering så diskuteras detta mer ingående i Gustavsson (2005). 12

3. Marknaden 3.1 Hyresgästens perspektiv 3.1.1 Bakgrund Till detta avsnitt i mitt arbete har jag till stor del utgått från Axell och Warnander (2005) om yteffektivitet. Då det i arbetet gjorts en mycket noggrann undersökningen gällande just vad hyresgästen efterfrågar i form av lokalanpassningar och därför finns inga direkta skäl till att göra några större omarbetningar. Utan snarare att sammanfatta och utveckla samt plocka ut kontentan av arbetet. Lokalkostnaderna för många företag är en av de största utgiftsposterna och därmed är också intresset för hur man kan utnyttja lokalerna så effektivt som möjligt stort. Detta eftersom det kan medföra betydande kostnadsbesparingar för företaget om man har möjlighet att effektivisera sin lokalanvändning. I Sverige finns inga generella riktlinjer för hur ett kontor skall utformas för att effektivisera ytorna eller öka trivselnivån. Ett uttryck som ofta används i detta sammanhang är yteffektivitet, det vill säga hur stor del av lokalerna som används effektivt och tillgodoser de behov som finns. En aspekt som man måste ta hänsyn till är de så kallade mjuka faktorerna, med andra ord att de anställdas trivsel och produktivitet påverkas av lokalerna. Det här gör att lokalerna kan vara effektiva även ur denna synpunkt och inte bara kostnadsmässigt. Detta är vad som påverkar en hyresgäst och skapar en vilja att modernisera och effektivisera sina lokaler och därmed hitta en fördelaktig balans mellan de ovan nämnda mjuka värdena och en rent kostnadsmässig syn på lokalanvändandet. För att anpassa lokalerna krävs alltså förändring ofta i form av lokalanpassningar för att uppnå denna yteffektiva lokal. 3.1.2 Skillnader och likheter inom de olika branscherna. I arbetet har synen gällande just yteffektivitet och användning för tre olika branscher tagits fram genom främst intervjuer. De tre aktuella branscherna är läkemedels- och medicintekniska företag, ICT-företag (Information and Communication Technology) samt konsulter. De olika branscherna har utvecklat sina kontorslösningar mycket olika. Medicin- och läkemedelsföretagen som intervjuades var i nuläget i en kraftig expansionsfas och man var därför tvungen att hitta nya lokaler relativt snabbt. Den snabba utvecklingen på marknaden gör att företagen lägger all fokus på att hitta nya lokaler istället för att först sätta sig ner och utveckla en fungerande lokalstrategi. Deras nuvarande strategi går ut på att hitta en lokal som kan inrymma antalet anställda på företaget och som passar budgeten. Flera av företagen i denna bransch säger att de har som målsättning att arbeta i öppen planlösning. Däremot kan frågan ställas huruvida hänsyn hinner tas till detta när det är aktuellt att hitta nya lokaler för verksamheten. 13

På grund av det kortsiktiga tänkande företagen i denna bransch verkar ha är slutsatsen att dessa företag förmodligen oftare behöver flytta sin verksamhet till nya lokaler än vad som hade behövts om man istället haft en fungerande lokalstrategi som innebär att man hittade en lokal i vilken företaget kan expandera utan att behöva flytta. Under intervjuerna som utfördes i samband med arbetet framgick att svenska företag i gemen är mycket fokuserade på kostnader i samband med yteffektivitet. De tar inte lika stor hänsyn till hur de mjuka faktorerna, det vill säga trivseln hos de anställda, utformningen av kontoret etc. påverkar yteffektiviteten. I arbetet utfördes även intervjuer med företag lokaliserade i London och de var mer fokuserade på att hitta en fördelaktig balans mellan de mjuka faktorerna och yteffektivitet ur ett kostnadsperspektiv. I London anser företagen i större utsträckning att lokalens utformning påverkar även de mjuka faktorerna och därmed yteffektiviteten. Företagen i ICT-branschen har kommit längre i sin utveckling. Dessa har ganska nyligen tillsatt en projektgrupp som enbart arbetar med lokalfrågor. De har som uppgift att utveckla effektiva arbetsplatser, bland annat genom att ta fram nyckeltal som kan användas inom hela organisationen. Denna projektgrupp har hittills kommit fram till att det är mest effektivt att arbeta i öppen planlösning. Den bransch som kommit allra längst i utvecklingen är konsultbranschen. Inom dessa företag har man sedan flera år tillbaka utvecklat strategier för hur det specifika företagets arbetsprocess ska kunna bli så effektiv som möjligt. Ofta arbetar de anställda hos dessa företag hos företagets klienter eller hemifrån istället för på ett kontor i vanlig mening. Detta har lett till att ett nytt system utvecklats som kallas hot-desking. En av fördelarna med detta arbetssätt är att man inte behöver lika stora lokalytor eftersom flera anställda delar på samma arbetsplats. En annan fördel är att anställda från olika avdelningar kommer att arbeta bredvid varandra vilket möjliggör att man skapar en bättre sammanhållning inom företaget samt ökar kommunikationsflödet. Arbetssättet kräver klara direktiv och ett starkt management för att förhindra att anställda väljer samma arbetsplats varje dag och lämnar kvar papper och andra personliga tillhörigheter på denna. Om så sker försvinner syftet med systemet. En annan svårighet är att veta hur många arbetsplatser som behövs. Det är bara företagen i konsultbranschen som är överens om vad yteffektivitet är. Bland de andra råder delade meningar om vad uttrycket yteffektivitet innebär. Till viss del kan detta ha och göra med att man ännu inte börjat fundera på, eller kommit olika långt i funderingarna, om hur man bör nyttja sina lokaler för att göra det så effektivt som möjligt. 3.1.3 Att hitta rätt lokal För många företag är affärsidén starkt kopplad till en lokal och lokalens läge. Det är verksamheter som t ex livsmedelsbutiker, klädbutiker, restauranger och gatukök, café och konditori, servicebutiker, hårvård, bilverkstad. Det gäller för företaget att definiera 14

läget där lokalen ska finnas, hur stor den behöver vara och att dess utformning och funktion passar ihop med verksamheten. Utgångs- punkten är: vem är kunden var finns kunden vilka krav ställer kunden, t ex på parkeringsmöjlighet vilka konkurrensfördelar fås om lokalen finns placerad på ett visst ställe, t ex nära till kommunikationer vilka krav finns på lastnings- och lossningsmöjligheter När företaget har definierat sitt behov är det dags att börja leta efter lokalen. Det är inte alltid så lätt att finna "önskelokalen". Genom kontakter med fastighetsägarna i det önskvärda området alternativt företag vars uppgift är att leta reda på tillfredställande lokaler kan resultat uppnås. Läget kan ha mycket stor betydelse för verksamheten. För vissa företag kan en skillnad om 100 meter för lokalens placering kan komma att avgöra om företaget överlever eller inte. För vissa verksamheter har lokalens placering nästan ingen betydelse alls. För företaget gäller det att vara noga med att studera infrastrukturen runt lokalen - parkeringsmöjligheter, hur svårt eller lätt det är att nå lokalen med t ex allmänna kommunikationer. Något som måste kontrolleras är om kommunen har några byggplaner för området. En förändrad vägsträcka, en enkelriktning, ändrade kommunikationer kan sätta verksamheten ur spel. Nybyggnation av bostäder etc. kan förstärka affärsidén. 3.1.4 Avslutningsvis Att skapa en ideal kontorslösning försvåras ytterliggare av att många av byggnaderna i Stockholm som innehåller kontorslokaler är gamla och konstruerade med cellkontor. Detta gör att det i många fall inte är möjligt att modernisera dessa lokaler på grund av bärande väggar och omoderna tekniksystem. Kostnaderna för att göra om dessa lokaler till de effektiva lokaler man eftersträvar skulle vara mycket höga. En fastighetsägare gör endast moderniseringar och ingrepp om denne kan få ut en högre hyra som täcker kostnaderna. Då det på senare år har byggts nya fastigheter med yteffektiva kontorslokaler finns det inget skäl för en hyresgäst att betala denna mycket högre hyra som skulle krävas för att effektivisera de äldre fastigheterna. Figur 3.1 15

De nya lokalerna som byggs i Stockholmsområdet uppfyller alltså kraven på effektiva lokaler. Dessutom har man haft framtida lokalanpassningar i åtanke och lokalerna är ofta mycket flexibla och man kan exempelvis ändra om från öppen planlösning till cellkontor om så finns önskemål utan att det medför större kostnader. Stockholm är idag en av de städer i världen som har en hög kostnad per kvadratmeter, vilket i sin tur förmodligen kommer att fortsätta driva på utvecklingen av yteffektiva lokaler. Hyresgäster kommer att ställa krav på fastighetsägare att de skall tillhandahålla just denna typ av lokaler. Kontorsmiljön kommer att gå från att enbart vara en arbetsplats till något som mer kan liknas vid en mötesplats för anställda där idéer och tankar kan utbytas. Något som man redan idag kan märka av och som sannolikt kommer att ha en stor påverkan i framtiden är att företag ställer krav på att det finns service i området. Som exempel på service kan nämnas lunchrestauranger, bank, gym, samt övrig detaljhandel. Många företag väljer även att inte ha egna ytor för konferenser då dessa sällan används, utan föredrar en möjlighet att boka och hyra dessa för de tillfällen som behövs. Detta kommer säkerligen att bli en allt vanligare service som tillhandahålls av fastighetsägaren. Ett lysande exempel på en nybyggd fastighet som har ett stort utbud av service i alla dess former, med bra kommunikationer samt en mycket flexibel planlösning är Kista Science Tower. Med ett befintligt system där man hyr konferenslokal av fastighetsägaren istället för att ha sina egna är det så omskrivna Kista Science Tower framgångsrikt, och i framtiden kommer vi säkert få se mer av denna typ av fastigheter. Uttrycket yteffektivitet ur en hyresgästs synvinkel kan avslutningsvis förklaras med de tre E:na som beskrivs mer utförligt i Axell och Warnander (2005) men kort sammanfattas här såsom: 1. Effectiveness, lokalen måste vara anpassad till det enskilda företaget och dess verksamhet. Man måste här ta hänsyn till den aktuella arbetsprocessen för att kunna skapa en effektiv lokal ur detta hänseende. 2. Efficiency, är fokuserat på kostnader. Som exempel på detta är att man genom att minska på lokalytorna kan minska kostnaderna men även genom att lokalerna har ett fördelaktigt läge för verksamheten och de anställda. 3. Expression, genom olika uttryckssätt på eller i lokalen är det möjligt att ge företaget en viss profil, den profil som man vill att företagets kunder och utomstående skall koppla ihop med företaget. Balansen mellan dessa faktorer kan alltså definiera begreppet yteffektivitet. En yteffektiv lokal skall alltså vara välplanerad och flexibel samtidigt som den uppfyller de anställdas behov för att kunna prestera maximalt. 16

3.2 Vakanser Till att börja med är det värt att återigen nämna att fokus i den här rapporten ligger på fastigheter i Stockholmsområdet. Detta då de fastigheter som utgjort underlag för intervjuer samtliga är belägna i Stockholm. För att förstå begreppet vakans och hur det uppstår är det viktigt att förklara det nära sambandet mellan sysselsättning och lokalbehov och därigenom indirekt vakans. Enkelt beskrivet är det så att om antalet nyanställningar ökar, kommer detta i förlängningen leda till att ett utökat Figur 3.2.1 lokalbehov uppstår och detta i sin tur påverkar vakansgraden i de befintliga kommersiella lokalerna. Till detta kommer en nybyggnation av kommersiella lokaler som ska läggas till den redan existerande vakansen. För att vakansgraden skall sjunka krävs det alltså att tillväxt och ökad sysselsättning dels måste absorbera hela nybyggnationen samt en del av den befintliga vakansen för att den totala vakansgraden i kommersiella lokaler skall sjunka. Rent historiskt har fastighetsägare under de senaste åren slagits mot höga vakansgrader i sina lokalfastigheter, detta har i sin tur orsakat ett försvagat förhandlingsläge gentemot hyresgästen med avstannad hyresutveckling som följd. Denna trend med ökade vakanser har i sin tur resulterat i att även nybyggnationen av lokalytor haft en neråtgående trend under de senaste åren. Diagrammet ovan visar denna tydliga förändring även om arean färdigställd kontorsyta verkar ligga på en relativt konstant lägre nivå framöver. Stockholms Handelskammare gör tillsammans med KI en kvartalsbarometer för Stockholms näringsliv. Den senaste visar också på en positiv utveckling inom främst branschen uppdragsverksamhet och många av dessa företag förväntas nyanställa under innevarande år. Varför denna branschutveckling är väldigt intressant är att den utgör en stor andel av det totala antalet kontorsanställda i Stockholmsområdet. Vakansgraderna för det sista halvåret 2005 visade på en neråtgående trend vilket i sig är positivt, och andra sidan inleddes året 2005 med att vakansgraden i Stockholmsområdet ökade. Så med andra ord är det för tidigt att säga att denna positiva utveckling i form av att vakansgraden sjunker kommer att bestå. Men däremot kan man säga att förutsättningarna är goda på grund av den ökade sysselsättningen, samt att Sveriges ekonomi Figur 3.2.2 som helhet har haft en positiv utveckling. Konjunkturinstitutets prognos för 2006 och 2007 tyder på en fortsatt positiv utveckling av tillväxten och normalt sett så leder en lång period av ekonomiskt tillväxt en ökad sysselsättning och därmed en ökad lokalefterfrågan. 17

3.3 Konkurrenssituationen Så hur ser då marknaden idag ut för en kommersiell fastighet? Som tidigare framkommit i avsnittet vakans så har många fastighetsägare under en tid slagits mot en hög vakansgrad i sina lokaler. Detta har gjort att priset per kvadratmeter inte haft en positiv utveckling de senaste åren utan snarare legat kvar på ungefär samma nivå. Detta till trots att fastighetsägare i gemen oftare ändrat om i sina lokaler och investerat i modernisering samt lokalanpassningar som kommit till vid förhandlingar med sina hyresgäster på senare tid. I intervjuerna har det framkommit att många fastighetsägare har blivit villiga att sträcka sig längre för att behålla en befintlig hyresgäst, mycket just på grund av en annars hotande vakans samt kostnader för att lokalisera en ny hyresgäst i lokalerna. Så sammanfattningsvis har marknaden varit tuff med hård konkurrens om hyresgästerna till lokaler särskilt utanför vad som brukar kallas Central Business District (CBD), men även till viss del inom CBD, där en större positiv utveckling för hyra per kvadratmeter uteblivit. Men å andra sidan verkar de flesta fastighetsägare nu ha en som sagt mycket positiv syn på den framtida utvecklingen. Den svenska ekonomin som helhet har under en längre tid nu haft en positiv utveckling, dock utan att nyanställningar förekommit i någon större utsträckning. Under slutet på 2005 och början på 2006 har det dock skett en förändring i det att företag nu vågar tro på att den positiva utvecklingen kommer fortgå och ett behov skapas av att nyanställa för att kunna möta framtidens efterfrågan. I takt med att företagen anställer fler personer ökar också behovet av nya större lokaler. Detta i sin tur kommer då att ge möjlighet för fastighetsägarna att i framtiden kunna ta ut högre hyror samt minska vakansgraden i sina kommersiella fastigheter. I alla fall är detta den utvecklingen som fastighetsägarna hoppas på, och tiden får utvisa om de har rätt. 3.4 The bigger fool theory För att försöka beskriva beteende hos investerare på en marknad är The bigger fool theory värd att nämnas. Den kommer ursprungligen från finansmarknaden och berör handeln med aktier. När en mängd mindre investerare investerar i aktier på en het marknad i syfte att så att säga hoppa på tåget kan detta få stora konsekvenser. Till skillnad från större investerare med längre erfarenhet av marknadens svängningar så tenderar de till att investera utan att ta tillräcklig hänsyn till viktiga fundamenta. Rykten om en fortsatt positiv utveckling för företag kan på så sätt driva på mindre investerare och detta påverkar därmed marknadens utveckling. I det här fallet gällande fastighetsmarknaden, där mindre företag utan att noggrant undersöka marknaden, alternativt fastigheten man investerar i, tar klivet in på marknaden. Till skillnad från de större investerarna som har betydligt mer erfarenhet och utför noggrannare analyser av fastigheten och marknaden innan man bestämmer sig för att investera. 18

Dessa investerare följer andra investerares exempel och investerar i fastigheter utan att ta tillräcklig hänsyn till fundamenta utan ser mer till rykten och bidrar på så sett till att skapa en het marknad. Det här kan fortgå så länge det finns någon som är villig att betala mer för fastigheten eller aktien än vad den aktuella investeraren gjort. När det inte finns någon som längre är villig att betala ett högre pris går luften ur marknaden och ett kraftigt prisfall blir ofta resultatet. Så när marknaden varit under en stark uppgång under en längre tid och man som investerare har funderingar huruvida marknaden kommer att fortsätta pressa upp priset eller ej, finns då alltså en teori som behandlar just detta, The bigger fool theory. Den exakta definitionen på engelska lyder: Buy a stock and you'll make money as long as some other fool is willing to buy the stock from you at a higher price in order to sell it to an even bigger fool at an even higher price. 19

4. Ombyggnader Hur ser aktörerna på centrala frågor? Det här kapitlet kommer främst att behandla de svar som jag fått på de intervjufrågor jag ställt till fastighetsägare, med innehav i Stockholmsregionen, men även fastighetsföretag med ett innehav i andra svenska städer. För att behålla det lättöverskådligt kommer varje enskild fråga behandlas var för sig. Runt varje fråga har även följdfrågor ställts för att få mer utvecklade svar. Vilken part initierade ombyggnaden? Vilken part initierade om byggnationen? Här var resultatet ganska entydigt, oftast är det hyresgästen som initierar ombyggnationen. Spekulationsombyggnad i syfte att få tomma lokaler uthyrda förekommer, men i väldigt liten utsträckning. Jag hade nog förväntat mig en större andel där fastighetsägaren är initiativtagare men under efterföljande frågor framkom att man fortfarande har som uppsatt mål att pengarna som investeras säkert skall fås igen vilket kan vara svårt vid denna typ av investeringar. Det kan dock konstateras att större fastighetsägare är mer noggranna med detta Fastighetsägaren Lokalhyresgästen Figur 4.1 än mindre, antagligen kan det vara så att mindre fastighetsföretag ej är lika känsliga mot förändring i vakansgrad. Vad var det viktigaste argumentet för att motivera ombyggnationen? Denna fråga blir mer än fortsättning på föregående svar men att ombyggnation i spekulationssyfte ej är ett av de vanligare motiven för den aktuella typen av ombyggnationer framkommer här. Lokalanpassningar används alltså för att få till ett hyreskontrakt, nytt eller förlängning av ett befintligt. Under de efterföljande frågorna så visade det sig att viljan att behålla en befintlig hyresgäst är större än att Vad var det viktigaste argumentet för genomförandet av ombyggnaden? Att skriva kontrakt med en ny hyresgäst? Att skriva kontrakt med en befintlig hyresgäst? Få mer attraktiva lokaler, spekulation? skriva kontrakt med en ny, i form av hur stora Figur 4.2 eftergifter man är villig och ge för att ett kontrakt skall bli underskrivet. 20

Hur togs/motiverades beslutet att göra en ombyggnation i lokalerna? Övervägande del av besluten togs som ett led i förhandlingen med hyresgästen. Däremot skall tilläggas att på denna fråga har många av de som svarat även angett att de dessutom använder sig av en mer avancerad form av kalkyl, exempelvis cashflow för att kunna motivera ombyggnationen rent ekonomiskt. Därav blir figuren till höger något missvisande men den belyser ändå att ombyggnationer motiveras som ett led i förhandlingen med hyresgästen. Det som motiverar en lokalanpassning är ofta press från hyresgästens sida (led i förhandling) och med den konkurrens Hur togs beslutet/motiverades beslutet till att göraen ombyggnad? situationen som varit har det varit relativt vanligt med lokalanpassningar i samband med förlängning eller nyteckning av lokalhyreskontrakt. Dessa beslut tas ofta av förvaltaren i samråd med regionsansvarig och VD. Ett av de mindre Som ett led i förhandlingen med hyresgästen? fastighetsföretagen svarade att för investeringar upp till fem miljoner görs ingen direkt analys utan magkänsla avgör. Man uttrycker det som att skjuta från höften. Figur 4.3 Genom en enkel kalkyl, ex. evighetskapitalisering? Genom en mer avanserad kalkyl, ex. Cash-flow? VD Regionsansvarig. Förvaltare. Figur 4.4 För mindre företag är ofta beslutsvägarna relativt korta då de regionsansvariga är väl insatta i förvaltningen av de enskilda fastigheterna, ibland är regionsansvariga även förvaltare. För större företag ser beslutsordningen liknande ut bortsett från att det finns fler mellannivåer. Om en investering belastar fastigheten över flera perioder behöver förvaltaren godkännande från regionsansvarig. Ju mer omfattande investering desto högre upp i beslutsordningen måste man vända sig, med tydligt uppdelade gränser och instruktioner om var man ska vända sig och hur. Beslutsprocessen inom större företag är mycket tydligt uppdelad och vad som ligger inom ens befogenhet att besluta om är klart definierat och mallar för hur beslut skall tas samt bestämning av kalkylränta och annat finns att tillgå. Hur anser man att investeringen skall fås igen? 21

Svarsalternativen här var antingen genom möjligheten att ta ut en högre hyra alternativt att minska vakanserna. En kombination av båda verkar vanligt men övervägande del anger som skäl möjligheten att ta ut en högre hyra. Även om man är medveten om att med den hårda konkurrensen på marknaden om hyresgäster så är detta svårt. Tidsbegränsade hyrestillägg förekommer. Vilka åtgärder gjordes i lokalerna? Vilka åtgärder gjordes i lokalerna? Svaren verkar peka på att det oftast handlar om rent standardhöjande åtgärder som utförs i lokalerna, men om en funktionsändring utförs så passar man på att göra standardhöjande åtgärder på samma gång. Kan tänkas att det beror på att funktionsändringar i lokaler medför ganska omfattande ingrepp. Standardhöjande? Båda ovanstående alternativ? Funktionsändring? Vad var kostnaden per kvadratmeter för ombyggnationen? Figur 4.5 Här låg intervallet mellan 2500 till 9000 kronor per kvadratmeter. De dyrare investeringarna innefattade utöver standardhöjande åtgärder även funktionsändringar i lokalerna. En följdfråga till denna var om projektet höll budget vilket samtliga svarade att det gjort. Hur finansierades ombyggnationen? Här påverkade storleken på Hur finansierades ombyggnationen? fastighetsägaren/fastighetsbolaget ofta vilket finansieringsalternativ som användes. De större använde sig ofta endast av eget kapital medan de som ändå får klassas som mindre fastighetsbolag (trots att värdet på fastighetsinnehavet är högt) mer ofta använde man en kombination av lånat kapital och eget kapital. Vad detta beror på Genom lån? är svårt att spekulera i då det förmodligen Genom användning av eget kapital? påverkas av ett antal faktorer. Förslag på dessa kan vara skatteskäl samt tillgängligt kapital. Värt att nämna är att ingen finansierar Figur 4.6 denna typ av ombyggnationer genom enbart lån. Val av finansiering och en närmare studie av detta kan vara ett intressant uppslag för framtida examensarbete. Genom en kombination av lån samt eget kapital? 22

Vilken t idshorisont hade ni för invest eringen, hur länge tror ni den kommer tillföra värde? Vilken tidshorisont hade ni för investeringen, hur länge tror ni den kommer att fortsätta tillföra värde? Bortsett från det som framkommer ur figur 4.7 så kan det vara intressant att påpeka att det verkar vara så att för kontrakt kortare än tre år kan det vara svårt att som hyresgäst få fastighetsägaren att genomföra ombyggnationer. Detta då man ofta anser att det värde som tillförs på grund av 0-3 år 3-5 år 5-10 år Figur 4.7 ombyggnationen sker under längre tid än tre år. Räknade ni med att få igen investeringen under den kommande kontraktsperioden? Ungefär hälften av de svarande har här angett att de räknar med att kunna få igen investeringen under den kommande kontraktsperioden. Fastighetsbolagen skiljer sig här ofta åt genom att vissa har en klart uttalad policy att investeringen skall fås igen, i stort, annars utföres den ej emedan andra har en lite mer öppen syn på det och skjuter från höften upp till vissa satta kostnadstak, det vill säga en syn som är mer influerad av spekulativt tänkande. En följdfråga var om de trodde att ombyggnationen skulle påverka även framtida hyror och kontrakt, och samtliga ansåg att så var fallet. När de idag utför lokalanpassningar siktar de alltid på att få igen pengarna, ofta genom hyrestillägg. Ibland är det dock nödvändigt att dölja tilläggen, som exempel på detta kan nämns tillbyggnad av serverrum. Serverrum är något de flesta hyresgäster räknar med att det skall finnas tillgängligt, men det kostar fortfarande pengar att bygga och iordningställa. Om man skulle ange denna kostnad som ett skäl för hyrestillägg skulle detta vara svårt att få igenom utan istället bakar man in det i grundhyran. Man höjer utgångshyran så pass så att denna kostnad fås igen över kontraktsperioden. Givetvis är det så att drömsituationen för en förvaltare är att man alltid får igen alla investeringar i lokalerna, utan att negativt påverka den hyra man skulle ha fått som intäkt utan ingrepp i lokalen. Ofta är detta inte fallet och man får i dagsläget gå med på att grundhyran, hyran bortsett från tillägg, blir aningen lägre än vad den skulle vara annars. Däremot är det så att man inte är villig att sträcka sig hur långt som helst för att komma överens med en hyresgäst. Man är mer villig att kompromissa för en befintlig hyresgäst än gentemot en ny. Anser ni att tillräcklig hänsyn tas till kostnader för lokalhyresgästanpassning i kalkyler vid förvärv av en kontorsfastighet? Om inte, varför underskattas denna kostnad? De som svarade på denna fråga tyckte att man överlag tar tillräcklig hänsyn till detta i kalkylerna som skapas innan ett fastighetsförvärv. Visserligen riskerar dessa poster i 23

kalkylerna bli relativt små om man jämför vad det kostar att köpa en fastighet vilket medför att påverkan inte blir så stor i storstadsregioner där fastighetspriserna är höga. Dessa poster har säkerligen större genomslag på köp av fastigheter utanför de hetaste marknaderna. Hänvisning till bigger fool theory förekom även i ett fall som svar på denna fråga med kommentaren att om du vill göra affärer får du inte vara för smart. När man då ska investera i en fastighet tar man inte speciell hänsyn till de kostnader som kan benämnas som hyresgästanpassningar utan endast de av större karaktär. Några nämner även att detta kan i och för säg vara lite av ett Stockholms syndrom. Då fastighetspriserna här är så pass höga att en tilläggs kostnad på 10-20 miljoner inte har så stor påverkan då fastigheten kostar 500 miljoner att förvärva. Utanför Stockholm är situationen säkert annorlunda och även denna typ av investeringar vägs i kalkylunderlaget för inköpet av fastigheten. En annan intressant detalj är att många av de prognoser som gjordes för fastigheter i slutet av 90-talet, är väldigt dåliga med fel satt värdeutveckling samt kalkylräntor. Detta resulterar i svårigheter för en förvaltare att uppnå de felaktiga förvaltningsmål som är uppsatta, vilket ger ett merarbete i form av att förvaltningsplaner måste omarbetas och en korrekt värdeutveckling för kalkylräntan framarbetas. Hur ser ni på konkurrensen om lokalhyresgäster? Hur påverkas ni? Samtliga svarade här att konkurrensen var hård. Ofta måste stora anpassningar erbjudas, lägre hyror erbjudas samt utdragna förhandlingar genomföras för att få till ett påskrivet hyreskontrakt. De företag som verkar attraktivast att ha i sina lokaler verkar vara stabila företag som tecknar långa hyreskontrakt till en hyra som motsvarar standard samt servicenivå. Då konkurrensen om dessa hyresgäster är mycket hård innebär det eftergifter, vilket leder till att hyran inte längre fullt ut motsvarar standard och servicenivå för de aktuella lokalerna. Under följdfrågor framkom att de fastighetsföretag som har innehav av fastigheter i flera olika städer, motiverar detta genom att de sprider innehavet så minskar de risken. Inte bara genom innehav i olika mellansvenska städer men också genom att inneha både lokaler samt bostäder. På detta sätt försöker man alltså minska den specifika risken för det totala fastighetsbeståndet. Vidare är det så att de olika marknaderna de är part i har olika förutsättningar vilket i sin tur medför anpassat beteende och metoder för just den aktuella delmarknaden. De regionsansvariga är de med mest kunskap och har därför en stor del i de beslut som tas gällande investeringar inom deras område i samråd med VD. En förvaltare åt ett större fastighetsbolag som jobbar med de fastigheter de innehar i ett marknadsområde i Stockholms innerstad berättar att i nuläget innehar de åtta fastigheter som passar in på den fastighetstyp som är aktuella för det här arbetet. Alltså fastigheter som i huvudsak har lokaler det vill säga kommersiella fastigheter. Total uthyrningsbar area för dessa fastigheter är cirka 220 000 kvadratmeter. I nuläget har de en låg vakansgrad, av den totalt uthyrbara ytan är endast 1800 kvadratmeter ej uthyrda. 24