Investeringar I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 19 miljarder kronor, vilket innebär 1,9 miljarder kronor i genomsnitt per år. Investering och försäljning per år Under 2012 har Castellum investerat totalt 2 798 Mkr (2 015), varav 1 279 Mkr (1 158) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 1 519 (857) Mkr förvärv. Castellum färdigställde större projekt som totalt uppgick till ca 450 Mkr och har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 1 100 Mkr. Castellums projektportfölj innehåller god riskspridning med många projekt på flera orter och med ett stort antal kunder. Under året har 15 (4) fastigheter sålts med ett försäljningspris netto om 253 Mkr (107) efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 13 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 266 Mkr, översteg värdering om 233 Mkr med 33 Mkr. Investering och försäljning per region 2012 Större pågående projekt Castellum har pågående projekt med en återstående investeringsvolym om ca 1 100 Mkr. Nedan redogörs för några av de större projekten. Lindholmen 28:3 i Göteborg Läge: Lindholmen Science Park i Göteborg Yta: 9 400 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2013 Under första kvartalet 2011 förvärvade Castellum mark med byggrätt på Lindholmen som gränsar till bolagets befintliga fastighet. Under november 2011 påbörjades nybyggnation av en kontorsbyggnad om 9 400 kvm som uppförs i enlighet med Green Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 262 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 21%. Dragarbrunn 20:4 i Uppsala Läge: Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta: 9 200 kvm Tidplan: Färdigställt successivt t o m 3:e kvartalet 2014 Castellum förvärvade 2010 Dragarbrunn 20:4 i centrala Uppsala. Under 2012 har en om- och tillbyggnation på fastigheten påbörjats där moderna kontorsytor skapas genom ombyggnad av 5 500 kvm och tillbyggnad av 3 700 kvm. Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 190 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 33%. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 2 19
Atollen i Jönköping Läge: Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta: Etapp 1 om 6 019 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2013 Castellum har påbörjat en nybyggnation av projekt Atollen i centrala Jönköping. Nybyggnationen genomförs tillsammans med flera parter och Castellums del består av totalt 10 420 kvm. Castellums första etapp har påbörjats och består av 6 019 kvm varav 2 790 kvm kontor, 2 212 kvm handel och 1 017 kvm bostäder. Byggnaderna uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen i den första etappen beräknas uppgå till 170 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 10%. Fullriggaren 4 i Malmö Läge: Västra Hamnen i Malmö Yta: 5 400 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013 I Västra Hamnen, nära Malmö centrum, påbörjade Castellum under 2011 nyproduktion av 5 400 kvm kontorsytor. Byggnaden uppförs med en flexibel planlösning i 6 plan och överst byggs en gemensam konferenslokal med takterass. Den nya byggnaden uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad samt Green Buildingstandard. Investeringen beräknas uppgå till 151 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 17%. Sändaren 1 i Malmö Läge: Jägersro-området i Malmö Yta: 14 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2013 Castellum förvärvade tomträtten Sändaren 1 under 2010. En ombyggnation av byggnaden påbörjades 2012 för att skapa effektiva och flexibla kontorsytor, dessutom sker en tillbyggnation av ca 2 300 kvm. Om- och tillbyggnationen kommer genomföras i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 111 Mkr. Ombyggnationen är uthyrd till 87%. Gården 15 i Linköping Läge: Tornby köpcentrum i Linköping Yta: 9 705 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013 I Tornby köpcentrum, nära E4, påbörjade Castellum 2011 en nybyggnation som uppförs i etapper på en outnyttjad byggrätt som förvärvades 2009. Nybyggnationen kommer bestå av 9 705 kvm kontor-, butik- och lagerytor. Byggnaderna kommer uppföras enligt miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 106 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 62%. 20 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 2
Visiret 2 i Huddinge Läge: Smista Allé Yta: 12 357 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 2, 2013 I Smista Allé har Castellum uppfört flera byggnader inriktade mot bilhandel. Under 2012 har nybyggnation av ett parkeringsdäck i 5 våningar påbörjats i anslutning till befintliga byggnader. Investeringen beräknas uppgå till 71 Mkr. Inköparen 1 i Örebro Läge: Arbetsområdet Aspholmen i Örebro Yta: 4 300 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2013 Hösten 2006 förvärvade Castellum fastigheten Inköparen 1, en outnyttjad byggrätt i arbetsområdet Aspholmen i Örebro. Fastigheten har ett bra skyltläge i direkt anslutning till E18/20. Under 2009 färdigställdes 3 600 kvm kontors- och handelsytor på fastigheten och under 2010 ytterligare 1 700 kvm. Castellum påbörjade 2011 den avslutande etappen som innebär nybyggnation av 4 300 kvm kontorsyta i fyra plan. De nya byggnaderna uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad samt enligt Green Buildingstandard. Investeringen beräknas uppgå till 68 Mkr. Nybyggnationen är fullt uthyrd. Åby 1:223 i Haninge Läge: Jordbro Företagsområde Yta: 6 550 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 1, 2014 Bild / skiss efterfrågad I Jordbro företagsområde har Castellum påbörjat nybyggnation av en industribyggnad. Byggnaden uppförs i enlighet med miljöklassningssystemet Green Building. Investeringen beräknas uppgå till 67 Mkr och inga hyresavtal har tecknats. Större pågående projekt 2012 Uthyrt Investering, Mkr Fastighet Yta, kvm januari 2013 Total Återstående Klart Kommentar Lindholmen 28:3, Göteborg 9 400 21% 262 100 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor Dragarbrunn 20:4, Uppsala 9 200 33% 190 158 Kv 3 2014 Om- och tillbyggnation kontor Atollen, Jönköping 6 019 10% 170 73 Kv 4 2013 Nybyggnation kontor/butik/bostäder Fullriggaren 4, Malmö 5 400 17% 151 34 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor Sändaren 1, Malmö 14 000 87% 111 102 Kv 4 2013 Om- och tillbyggnation kontor Gården 15, Linköping 9 705 62% 106 7 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor/butik/lager Visiret 2, Huddinge 12 357 100% 71 48 Kv 2 2013 Nybyggnation p-däck Inköparen 1, Örebro 4 300 100% 68 4 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor Åby 1:223, Haninge 6 550 0% 67 53 Kv 1 2014 Nybyggnation lager/logistik Högspänningen 1, Västerås 4 040 23% 47 43 Kv 1 2014 Nybyggnation logistik/kontor Rosersberg 11:34, Sigtuna 4 080 0% 40 8 Kv 1 2013 Nybyggnation lager/kontor Ättehögen 18, Jönköping 3 220 100% 39 8 Kv 1 2013 Nybyggnation verkstadsytor Boländerna 35:1, Uppsala 8 750 62% 38 38 Kv 3 2013 Ombyggnation butik Grusbacken 3, Helsingborg 2 450 100% 36 26 Kv 3 2013 Nybyggnation kontor/lager C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 2 21
Större färdigställda projekt 2012 färdigställdes större projekt som totalt uppgår till ca 450 Mkr. Nedan redogörs för några av dessa projekt. Forskaren 2 i Lund Läge: Ideon-området i Lund Yta: 9 000 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2012 På Ideon-området, med närhet till Lunds Tekniska Högskola och Lunds Universitet, har Castellum sedan 2001 nyproducerat sammanlagt 27 500 kvm kontorsytor på fastigheten Forskaren 2, även kallad Edison Park. Under 2012 färdigställde Castellum den sista etappen av utvecklingen av Edison Park i och med nyproduktion av 9 000 kvm kontorsytor med hög standard. Investeringen uppgick till 142 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 30%. Trucken 5 i Borås Läge: Viared i Borås Yta: 9 100 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 4, 2012 I Viared, Borås, utmed riksväg 40, har Castellum färdigställt nyproduktion av 9 100 kvm lagerytor. Investeringen uppgick till 58 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd till en hyresgäst. Kärra 28:18 i Göteborg Läge: Tagene-området på Hisingen i Göteborg Yta: 5 440 kvm Tidplan: Färdigställt kvartal 3, 2012 I arbetsområdet Tagene, med närhet till E6:an, på Hisingen i Göteborg har Castellum färdigställt en lager- och logistikbyggnad om 5 440 kvm. Investeringen uppgick till 47 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. Större färdigställda projekt 2012 Uthyrt Investering, Mkr Fastighet Yta, kvm januari 2013 Totalt varav 2012 Klart Kommentar Forskaren 2, Lund 9 000 30% 142 18 Kv 4 2012 Nybyggnation kontor Trucken 5, Borås 9 100 100% 58 55 Kv 4 2012 Nybyggnation lager Kärra 28:18, Göteborg 5 440 100% 47 34 Kv 3 2012 Nybyggnation lager Elementet 4, Sollentuna 3 404 100% 34 15 Kv 3 2012 Nybyggnation lager/logistik Visionen 1, Jönköping 400 100% 29 10 Kv 1 2012 Ombyggnation kontor Malte 23, Malmö 3 770 100% 27 19 Kv 2 2012 Ombyggnation kontor Veddesta 1:9, Järfälla 2 270 28% 24 9 Kv 2 2012 Nybyggnation lager/kontor 22 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 2
Större förvärv under 2012 Castellum har under året förvärvat 33 fastigheter för totalt 1 519 Mkr. Litografen 1 & 2, Elektrikern 3, Bleckslagaren 1, Kontrollanten 12 och Distributören 2 i Örebro Läge: Aspholmen, Bista och Pilängen i Örebro Yta: 62 881 kvm Tillträde: September 2012 I områdena Aspholmen, Bista och Pilängen i Örebro har Castellum förvärvat 6 lager-, kontors- och butiksfastigheter om totalt 62 881 kvm. På en av fastigheterna finns en outnyttjad byggrätt om ca 20 000 kvm. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets tidigare bestånd. Investeringen uppgick till 299 Mkr och de förvärvade byggnaderna är uthyrda till 85%. Litografen 1, Örebro Litografen 2, Örebro Kontrollanten 12, Örebro Elektronen 1, Elektronen 4, Elementet 3 i Sollentuna Rosteriet 5 i Stockholm, Segersby 1 i Botkyrka Slipstenen 1 i Huddinge Läge: Sollentuna, Södra Stockholm, Botkyrka och Huddinge Yta: 26 672 kvm Tillträde: December 2012 Castellum har förvärvat ett bestånd om 6 fastigheter med en total yta om 26 672 kvm, varav 20 486 kvm lager, 4 023 kvm industri och 2 163 kvm kontor. Fastigheterna ligger till större del i anslutning till bolagets tidigare bestånd. Investeringen uppgick till 213 Mkr och de förvärvade byggnaderna är uthyrda till 94%. Segerby 1, Botkyrka Slipstenen 1, Huddinge Rosteriet 5, Stockholm Elektronen 1, Sollentuna C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 2 23
Revolversvarven 10, Revolversvarven 12 och Krukskärvan 6 i Malmö Läge: Fosie arbetsområde i Malmö Yta: 13 574 kvm Tillträde: December 2012 Revolversvarven 10, Malmö Castellum har förvärvat två fastigheter och en tomträtt i Fosieområdet, Malmö. Fastigheterna består av 13 574 kvm varav 10 929 kvm kontorsyta och 2 645 kvm lageryta. Tomträtten Kruksskärvan 6, består av en outnyttjad byggrätt om ca 9 000 kvm. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 167 Mkr och byggnaderna fullt uthyrda. Revolversvarven 12, Malmö Veddesta 2:68, Domnarvet 18 och 36, Ostmästaren 2 i Stockholm Läge: Veddesta, Lunda och Årsta i Storstockholm Yta: 15 500 kvm Tillträde: September 2012 Castellum har förvärvat fyra fastigheter i Veddesta, Lunda och Årsta i Stockholmsområdet. Fastigheterna, som består av lager- och kontorsytor, ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 155 Mkr och byggnaderna är uthyrda till 96%. Domnarvet 18 och 36, Stockholm Dragarbrunn 21:5 och Dragarbrunn 21:1 i Uppsala Läge: Centrala Uppsala Yta: 7 260 kvm Tillträde: December 2012 I centrala Uppsala har Castellum förvärvat två kontorsfastigheter i direkt anslutning till bolagets befintliga bestånd. Dragarbrunn 21:5 består av 6 527 kvm kontorsyta med en uthyrningsgrad om ca 60%. Dragarbrunn 21:1 är en fullt uthyrd kontorsfastighet om 733 kvm. Investeringen uppgick till 120 Mkr. Dragarbrunn 21:5, Uppsala 24 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 2
Högsbo 17:7, 36:6 och 36:7 i Göteborg Läge: Högso industriområde i Göteborg Yta: 17 540 kvm Tillträde: April 2012 I Högsbo, Göteborg har Castellum förvärvat tre fastigheter om totalt 17 540 kvm, där hälften består av kontorsytor och hälften av lagerytor. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 148 Mkr och byggnaderna är uthyrda till 94%. Högsbo 17:7, Göteborg Högsbo 36:7, Göteborg Högsbo 36:6, Göteborg Helgeshøj Allé 38 i Köpenhamn, Danmark Läge: Høje-Taastrup, väster om centrala Köpenhamn Yta: 17 078 kvm Tillträde: Juni 2012 I Höje-Taastrup, väster om centrala Köpenhamn, har Castellum förvärvat 17 078 kvm lager- och kontorsytor. På fastigheten finns en outnyttjad byggrätt om 15 000 kvm. Fastigheten är i gott skick och ligger i nära anslutning till de fastigheter som tidigare under året förvärvats i Köpenhamn. Investeringen uppgick till 111 Mkr och byggnaden är uthyrd till 96%. Nejlikebuketten 4 i Malmö Läge: Fosie/Jägersro i Malmö Yta: 6 565 kvm Tillträde: December 2012 I Fosie/Jägersro har Castellum förvärvat en kontorsfastighet om 6 565 kvm. Fastigheten är välbelägen vid Inre Ringvägen i nära anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 83 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 2 25
Riggen 2 i Huddinge Läge: Huddinge Yta: 5 457 kvm Tillträde: September 2012 I direkt anslutning till E4/E20 i Huddinge har Castellum förvärvt en kontorsfastighet om 5 457 kvm. Fastigheten ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen uppgick till 56 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. Transformervej 14-16 i Köpenhamn, Danmark Läge: Herlev, nordväst om centrala Köpenhamn Yta: 5 900 kvm Tillträde: Juni 2012 I Herlev, nordväst om centrala Köpenhamn, har Castellum förvärvat en kontors- och lagerfastighet om 5 900 kvm. Investeringen uppgick till 46 Mkr och byggnaden är fullt uthyrd. Större fastighetsförvärv 2012 Fastighet Yta, kvm Uthyrn. grad jan 2013 Anskaffningsvärde, Mkr Tillträde Kategori Litografen 1 och 2, Elektrikern 3, Bleckslagaren 1, Kontrollanten 12, Distributören 2, Örebro 62 881 85% 299 Sept 2012 Lager/kontor/butik Elektronen 1 och 4, Elementet 3, Sollentuna Rosteriet 3 i Stockholm, Segersby 1 i Botkyrka och Slipstenen 1 i Huddinge 26 672 94% 213 Dec 2012 Lager/kontor/butik Revolversvarven 10 och 12, Krukskärvan 6, Malmö 13 574 100% 167 Dec 2012 Kontor/lager Veddesta 2:68, Domnarvet 18 och 36, Ostmästaren 2, Stockholm 15 500 96% 155 Sept 2012 Kontor/lager Högsbo 17:7, 36:6 och 36:7, Göteborg 17 540 94% 148 Apr 2012 Kontor/lager Dragarbrunn 21:1 och 21:5, Uppsala 7 260 61% 120 Dec 2012 Kontor Helgeshøj Allé 38, Köpenhamn 17 078 96% 111 Juni 2012 Lager/kontor/övrigt Nejlikebuketten 4, Malmö 6 565 100% 83 Dec 2012 Kontor Riggen 2, Huddinge 5 457 100% 56 Sept 2012 Kontor Transformervej 14-16, Köpenhamn 5 900 100% 46 Juni 2012 Kontor Flahult 21:5, Jönköping 9 023 100% 44 Sept 2012 Lager Fastighetsförvärv under 30 Mkr 10 285 97% 77 Total 197 735 90% 1 519 Större försäljningar under 2012 Fastighet Yta, kvm Underliggande fastighetspris, Mkr Uppskjuten skatt/ omkostnader, Mkr Försälj. pris netto, Mkr Frånträde Kategori Märsta 16:2, 17:6, 21:54, 16:3, 1:219 och Broby 11:2, Sigtuna 16 622 123 7 116 Juni 2012 Industri/kontor/lager Lorensberg 46:5, Göteborg 967 44 4 40 Maj 2012 Kontor Vindruvan 21, Värnamo 3 140 37 0 37 Okt 2012 Bostäder Lindome 2:40 och 2:47, Mölndal 12 430 33 2 31 Juni 2012 Lager Fastighetsförsäljningar under 30 Mkr 6 260 29 0 29 Total 39 420 266 13 253 26 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 2
Byggrätter och potentiella projekt I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till inflyttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner. Castellum har ca 770 tkvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta). För ett antal av de outnyttjade byggrätterna finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Byggrätter andel yta per region Outnyttjade byggrätter är värderade till 758 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 990 kr/kvm. Av byggrätterna finns ca 280 tkvm motsvarande 315 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa finns på redan bebyggda fastigheter. Under 2012 har Castellum nyttjat 31 tkvm byggrätter. Processen att utarbeta en detaljplan kan vara tidskrävande och skilja sig mellan olika kommuner i landet. Bilden nedan visar olika faser vid samhällsbyggnad. Planering Styrning via regelverk, elverk, lagstiftning Utbildning och forskning Nationell politik Regional politik Kommunal politik Projektering Byggande Förvaltning Marknad Byggrätter per område Byggrätt, tkvm Storgöteborg 279 Högsbo-Sisjön-Åbro 108 Byggrätter i ett av Sveriges största industriområden, bl a på välexponerade Generatorn 1 om 15 000 kvm Hisingen 34 Byggrätter i industriområden, medger nästan uteslutande byggnation av lager/industri Göteborg 16 Mestadels byggrätter med inriktning mot kontor Kungsbacka 34 Byggrätter i Varla om 20 000 kvm med inriktning mot kontor/lager/industri Övriga Storgöteborg 87 Tjärblomman 2 och Tusenskönan 4 i Mölndal med byggrätt om 15 000 resp 10 000 kvm Öresundsregionen 115 Malmö 50 Byggrätter i industriområden, medger byggnation av främst lager/industri Lund 29 Byggrätter på Ideon-området nära Lunds Tekniska Högskola Helsingborg 19 Kulan 1 med byggrätt om 10 000 kvm Köpenhamn 17 Byggrätt på Helgeshöj Allé i området Taastrup Storstockholm 189 Sollentuna 111 Merparten i Norrviken med goda kommunikationer vid E4/E20 norr om Stockholm Huddinge 32 Smista Allé beläget vid Kungens Kurva Johanneshov 38 Flera intilliggande fastigheter med outnyttjade byggrätter som medger samordnad utveckling Övriga Storstockholm 8 Byggrätter i Solna och Järfälla Mälardalen 91 Örebro 54 Ett flertal byggrätter i området Aspholmen Västerås 25 Kopparlunden med byggrätt om 10 000 kvm Uppsala 12 Byggrätter i området Boländerna Östra Götaland 91 Växjö 28 Bagaren 10, ca 10 000 kvm med möjligheter för produktion av kontor/handel/lager Värnamo 25 Bl a byggrätter om 14 000 kvm i Hornaryd Jönköping 23 Bl a byggrätt på Vingen 4 med inriktning mot handel Linköping 8 5 000 kvm i Mjärdevi Science Park Övriga Östra Götaland 7 Byggrätter i Gnosjö och Vaggeryd Total 765 C A S T E L L U M Å R S R E D O V I S N I N G 2 0 1 2 27