ÅRSREDOVISNING 2015 HSB BRF Skiftnyckeln

ÅRSREDOVISNING 2015 HSB BRF Skiftnyckeln

ÅRSREDOVISNING 2015 HSB Bostadsrättsförening Skiftnyckeln i Karlstad Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland

ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Skiftnyckeln i Karlstad 2015-01-01-2015-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2015-01-01 2015-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt K2 regelverket. Allmänt om verksamheten Fastigheten : Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Karlstad, Skiftnyckeln 2, Fastigheten består av 7 hus med sammanlagt 13 trappuppgångar. Adressen är Engholmsgatan 2-10, Lambergsgatan 27 A-D, 29 A-D. Byggnaderna innehåller 123 bostäder på totalt 7 821,5 m2 och 13 uthyrningslokaler på totalt 259 m2 samt 5 garage och 88 biluppställningsplatser. Föreningen innehar 2 bostadsrätter, vilka upplåts med hyresrätt. Stadgar; Föreningen har antagit HSBs normalstadgar 2011 för bostadsrättsförening, med anpassningar. Föreningsstämma m m; Ordinarie föreningsstämma hölls den 27 april 2015. Under verksamhetsåret har 12 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs Johnny Skogvoll med Christofer Wåhlundsom suppleant. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Christofer Wåhlund ordförande i tur att avgå Erik Nilsson vice ordförande i tur att avgå Sofia Edqvist sekreterare Robin Danielsson vice sekreterare flyttat 2015-08 Johnny Skogvoll ledamot Jan Gustavsson ledamot Lilian Byström utsedd av HSB Värmland Firmatecknare; Föreningens firma har tecknats av Christofer Wåhlund, Patrik Engström, Erik Nilsson och Sofia Edqvist, två i förening. Valberedning; Valberedningen har bestått av Thomas Österdahl, Anne Holm och Patrik Engström som sammankallande. Revisorer: Revisorer har varit Per Krogh med Eva Engström som suppleant valda av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Förvaltning; Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland, vilka även utför fastighetsskötseln. Vicevärd har varit Patrik Engström. Försäkring; Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Protector ASA där även bostadsrättstillägg ingår. 1

Föreningen har avtal med nedanstående: Leverantör HSB Värmland HSB Värmland HSB Värmland Karlstad Energi Karlstad Kommun ComHem Protector Forsikring ASA Avtalstyp Ekonomisk/administrativ förvaltning Fastighetsskötsel Fastighetsoptimeringsavtal Elhandel samt fjärrvärme Vatten Tv Fastighetsförsäkring Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning; Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts 2015-04-01. Reparationer; Under året har föreningen haft en vattenskada med en självrisk på 26 625 kr. Underhåll; Under året har följande större underhåll/tillkommande utgifter utförts: Fasadtvätt, stuprörsbyte samt byte av hängrännor till en kostnad av 1 014 253 kr. Underhållsplan: Föreningen har en underhållsplan som är upprättad 1999-05-21 och som senast är uppdaterad 2015-11-01. I enlighet med upprättad underhållsplan kommer framtida underhållet av fastigheten inom den närmast 5 års period bestå av 2016 byte låssystem ca 310 000 kr, 2020 OVK-besiktning ca 167 000 kr samt takbesiktning med underhåll ca 2 400 000 kr. Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 793 kr/m 2. Styrelsen har beslutat om en höjning av avgifter för bostäder med 8% och hyror lokaler och p-platser med 10% samt garage med 10 % fr o m 2016-01-01. Månadsavgiften innefattar uppvärmning och kallvatten. Föreningen har individuell mätning av varmvatten som debiteras tillsammans med månadsavgiften. Utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för hushållsel som betalas av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 19 894 096 kr. Under året har föreningen amorterat 1 195 070 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 17 år. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 13 (19) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 153 st varav röstberättigade medlemmar 123 st varav HSB Värmland utgör en medlem. 2

Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2015 2014 2013 2012 Nettoomsättning, tkr 6 158 6 080 5 889 5 855 Resultat efter finansiella poster, tkr 1 647 173-704 Soliditet, % 35% 34% 32% 30% Årsavgift/kvm bostadsrättsyta 735 727 706 706 Låneskuld/kvm totalyta bostad och lokal 2 462 2 610 2 747 2 873 Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 454 437 474 456 Förslag till resultatdisposition Från och med 1 januari 2015 har man ansett att styrelsen är behörigt organ vad gäller beslut om avsättning och uttag ur fond för yttre underhåll i enlighet med den godkända underhållsplanen. Förändringen innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Detta innebär att resultatdispositionen förändras gentemot tidigare år. För mer info se not om eget kapital. Balanserat resultat 586 340 Disposition ur underhållsfond, årets underhållskostnad 1 047 606 Avsättning till underhållsfond*) -1 200 000 Årets resultat 523 Summa fritt eget kapital att disponeras av stämman 434 469 Styrelsen föreslår följande behandling av balanserat resultat: Extra avsättning till underhållsfond enligt plan **) -655 455 Balanserat resultat, överföres i ny räkning -220 986 **)Förslaget gällande reservering till underhållsfond följer antagen underhållsplan, exkl stammar. 3

RESULTATRÄKNING 2015-01-01 2014-01-01 Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 6 158 225 6 080 331 Övriga rörelseintäkter 2 22 719 5 895 Summa rörelseintäkter 6 180 944 6 086 225 Rörelsekostnader Drift- och fastighetskostnader 3-3 456 757-3 269 790 Övrig externa kostnader -91 756-122 037 Underhåll enligt plan -1 047 606-205 827 Personalkostnader och arvoden 4-212 526-261 865 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -811 793-811 793 Summa rörelsekostnader -5 620 438-4 671 312 Stadgar; Föreningen har antagit HSBs normalstadgar 2011 för bostadsrä 560 506 1 414 913 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 9 4 055 Räntekostnader och liknande resultatposter 6-559 992-772 024 Summa finansiella poster -559 983-767 969 Resultat efter finansiella poster 523 646 943 Resultat före skatt 523 646 943 Årets resultat 523 646 943 4

BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 30 551 443 31 363 236 Summa materiella anläggningstillgångar 30 551 443 31 363 236 Finansiella anläggningstillgångar Stadgar; Föreningen har antagit HSBs normalstadgar 2011 för 8 150 000 150 000 Andra långfristiga fordringar 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 150 500 150 500 Summa anläggningstillgångar 30 701 943 31 513 736 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 1 124 4 315 Övriga fordringar 9 2 484 2 475 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 76 708 189 500 Summa kortfristiga fordringar 80 316 196 290 Kassa och bank 11 1 768 232 2 266 176 Summa omsättningstillgångar 1 848 548 2 462 466 SUMMA TILLGÅNGAR 32 550 492 33 976 202 5

BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2015-12-31 2014-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital 12 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 3 755 896 3 755 896 Fond för yttre underhåll 7 356 475 6 409 908 Summa bundet eget kapital 11 112 371 10 165 804 Fritt eget kapital Balanserat resultat 433 946 733 570 Årets resultat 523 646 943 Summa fritt eget kapital 434 469 1 380 513 Summa eget kapital 11 546 841 11 546 317 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 18 600 488 19 894 096 Summa långfristiga skulder 18 600 488 19 894 096 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 13 1 293 608 1 195 072 Leverantörsskulder 332 118 523 853 Skatteskulder 9 908 13 046 Övriga skulder 14 83 394 95 529 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 15 684 135 708 289 Summa kortfristiga skulder 2 403 163 2 535 789 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 32 550 492 33 976 202 Ställda säkerheter och ansvarsförbindelser Ställda säkerheter 16 Fastighetsinteckningar 42 475 625 42 475 625 Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder Ansvarsförbindelser inga inga 6

TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar (K2). Redovisningsprinciperna är oförändrade jämfört med föregående år. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad skrivs av enligt en 70-årig rak plan. ngar. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 1,7 Minol 10 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden beslutat av styrelsen. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som en privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 26 564 tkr. NOTER 1 Nettoomsättning 2015 2014 Årsavgifter bostäder 5 746 152 5 689 224 Hyror 336 532 307 228 Överlåtelse- och pantavgifter 27 143 29 084 Övrigt 109 015 103 565 Brutto 6 218 842 6 129 101 Hyresbortfall övrigt -60 617-48 770 Summa nettoomsättning 6 158 225 6 080 331 7

2 Övriga rörelseintäkter 2015 2014 Ersättning från försäkringsbolag 11 750 0 Övriga intäkter 10 969 5 895 Summa övriga rörelseintäkter 22 719 5 895 3 Drift- och fastighetskostnader 2015 2014 Fastighetsskötsel och städning -850 285-725 593 Löpande underhåll/reparationer -134 417-96 198 Uppvärmning -820 514-822 329 El -160 936-199 436 Vatten -188 681-183 763 Sophämtning -91 025-86 650 Övriga avgifter -150 496-135 940 Tomträttsavgäld -168 280-168 280 Förvaltningskostnader -281 729-280 579 Fastighetsavgift/Fastighetsskatt -159 629-156 431 Försäkringspremier -113 567-105 644 Övrigt -337 198-308 947 Summa drift- och fastighetskostnader -3 456 757-3 269 790 4 Personalkostnader och arvoden 2015 2014 Löner för anställda och vicevärd -86 500-76 980 Styrelsearvoden -80 706-85 705 Arvoden arbetskommittéer 2 607-50 776 Revisionsarvode föreningsvald revisor -2 225-2 945 Övriga personalkostnader 0-4 325 Sociala avgifter -45 702-41 135 Summa personalkostnader och arvoden -212 526-261 865 Föreningen har 1 person anställd. 5 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2015 2014 Ränteintäkter 9 4 055 Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 4 055 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 2015 2014 Räntekostnader -559 842-771 924 Övriga finansiella kostnader -150-100 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -559 992-772 024 8

7 Byggnader och mark 2015-12-31 2014-12-31 Föreningen äger byggnaden på fastigheten Skiftnyckeln 2 Marken är upplåten med tomträtt Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 45 711 524 45 711 524 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 45 711 524 45 711 524 Ingående ackumulerade avskrivningar 14 348 288 13 536 495 Årets avskrivningar 811 793 811 793 Utgående ackumulerade avskrivningar 15 160 081 14 348 288 Utgående redovisat värde byggnader och mark 30 551 443 31 363 236 Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid 2015-12-31 Ursprunglig byggnad 45 385 400 14 218 140 779 181 1984-2054 30 388 079 Minol (individuell mätning) 326 124 130 148 32 612 2011-2022 163 364 Byggnader 45 711 524 14 348 288 811 793 30 551 443 Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 63 274 000 kr (63 274 000). Värdeår 1985. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus 48 000 000 14 600 000 62 600 000 Lokaler 674 000 674 000 48 674 000 14 600 000 63 274 000 8 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2015-12-31 2014-12-31 Lgh nr 28 150 000 150 000 Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 150 000 150 000 9 Övriga fordringar 2015-12-31 2014-12-31 Skattekonto 2 484 2 475 Summa övriga fordringar 2 484 2 475 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2015-12-31 2014-12-31 Försäkring 0 113 567 Tomträttsavgäld 42 070 42 070 Kabel-TV 34 638 33 863 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 76 708 189 500 9

11 Kassa och bank 2015-12-31 2014-12-31 Swedbank 1 754 403 2 261 483 Handkassa 13 829 4 693 Summa kassa och bank 1 768 232 2 266 176 12 Eget kapital Bundet eget kapital Fritt eget kapital Medlems- Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 3 755 896 6 409 908 733 570 646 943 Resultatdisposition enligt stämmobeslut 794 173-147 230-646 943 Avsättning framtida underhåll enligt plan 1 200 000-1 200 000 Disposition av yttre fond -1 047 606 1 047 606 Årets resultat 523 Belopp vid årets utgång 3 755 896 7 356 475 433 946 523 13 Skulder till kreditinstitut 2015-12-31 2014-12-31 Långivare Räntesats Löptid SBAB 1,61% 2015-02-16-2020-01-17 9 658 892 9 822 978 SBAB 3,66% 2011-10-12-2016-08-22 8 659 022 8 823 108 SBAB 2,70% 2014-05-21-2018-10-30 1 576 182 2 443 082 Summa skulder till kreditinstitut 19 894 096 21 089 168 Avgår kortfristig del 1 293 608 1 195 072 Långfristig del av skulder till kreditinstitut 18 600 488 19 894 096 Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 1 294 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 13 426 tkr. 14 Övriga skulder 2015-12-31 2014-12-31 Inre fond 81 294 89 229 Källskatt december 2 100 6 300 Summa övriga skulder 83 394 95 529 15 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2015-12-31 2014-12-31 BoRevision revisionsarvode 10 550 10 263 Upplupna räntekostnader 78 738 113 577 Sociala avgifter 22 227 29 696 Förskottsbetalda avgifter/hyror 501 198 460 393 Övriga upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 71 422 94 360 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 684 135 708 289 10

ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- fond ska disponeras. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt Kortfristiga skulder De skulder som föreningen ska betala inom ett år. Likviditet Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkningsamt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnads- förs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffningskostnaden över flera år. skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter.

EGNA ANTECKNINGAR