STADSBYGGNADSKONTORET BETÄNKETIDSHANDLING PLANAVDELNINGEN Tara Nezhadi 2014-10-29 Tfn 08-508 27 251 1(17) Planbeskrivning Detaljplan för fastigheten Keflavik 1 i stadsdelen Kista, Dp 2013-09311-54 Orienteringskarta med planområdet markerat Box 8314, 104 20 Stockholm. Besöksadress Fleminggatan 4 Telefon 08-508 27 300. Fax 08-508 27 170. stadsbyggnadskontoret@stockholm.se www.stockholm.se
BETÄNKETIDSHANDLING SID 2 (17) Inledning Handlingar Planhandlingar Planförslaget består av plankarta med bestämmelser. Där höjder förekommer redovisas dessa i höjdsystemet RH2000. Till planen hör denna planbeskrivning. Utredningar Utredningar som tagits fram under planarbetet är Trafikbullerutredning (Structor Akustik AB, daterad 2013-12-12) Utredning av externt installationsbuller, (Structor Akustik AB, daterad 2014-05-20, reviderad 2014-09-01) Inledande riskanalys avseende hantering av farligt gods och brandfarlig vara (Brandskyddslaget, daterad 2014-10-22) Medverkande Planen är framtagen av Tara Nezhadi på stadsbyggnadskontoret. Planens syfte och huvuddrag Syftet med planen är att bekräfta befintliga verksamheter och användning (skoländamål), ge planstöd till befintliga byggnader, tillåta bostäder i våning 37 i del av befintlig byggnad vid Isafjordsgatan 32 A-D samt att tillåta anordnande av en ny restaurang i sydvästra hörnet av befintlig byggnad vid Isafjordsgatan 30 A. Plandata Läge, areal, markägoförhållanden Planområdet omfattar ca 10 700 kvm och utgörs av fastigheten Keflavik 1 vid Isafjordsgatan 30-32 i Kista. Keflavik Fastighets AB äger fastigheten. Flygbild med planområdet markerat
SID 3 (17) Tidigare ställningstaganden Översiktsplan I Promenadstaden - Översiktsplan för Stockholm utgör Kista ett stadsutvecklingsområde och en tyngdpunkt i Stockholms ytterområde där arbetsplatsområdets utveckling mot en levande och blandad vetenskapsstad ska fortsätta. Vision för Kista I Kistavisionen är Isafjordsgatan utpekad som en gata som med kompletteringsbebyggelse ska utvecklas och förtätas till ett inre huvudstråk i det nya mer stadsmässiga Kista. Planen överensstämmer med framtidsbilden för Kista. Detaljplan Gällande stadsplan P1 8289 anger kontor och industri samt bostäder kopplade till verksamheten med högsta exploateringsgrad e=2,0 (två gånger fastighetens yta) och högst 5 våningar. I stadsplanen utgör byggnaderna i Kv Keflavik en bas för samverkan mellan utbildning, forskning och praktisk tillämpning men i beteckningen anges inte ändamålet skola. Planmosaiken Befintlig bebyggelse Fastigheten bebyggdes 1993 och var då en del av Electrum (nu avstyckad till Keflavik 2). Fastigheten omfattar två hopbyggda byggnader med en total uthyrbar yta på ca 25 200 kvm på en markareal om ca 10 700 kvm. BTA från plan 1 (garaget) till plan 7 är ca 39 800 kvm. Isafjordsgatan 32 A-D består av en byggnad med totalt 7 våningar (varav en under mark). Från Isafjordsgatan finns en nedfart till ett garage som även nyttjas av grannfastigheten Keflavik 2 (gemensamhetsanläggning). I byggnaden finns kontor och lokaler som är väl lämpade som utbildningslokaler för vuxna.
SID 4 (17) Den nuvarande hyresgästen (Ericsson) ska lämna stora delar av lokalerna (ca 3100 kvm) som kan anpassas till moderna utbildningslokaler eller bostäder. Isafjordsgatan 30 A-C består av en byggnad med totalt 7 våningar (varav en under mark). Det översta planet har indragen balkong. I byggnaden finns kontor, en mindre restaurang, ett gym (World Class) och lokaler för skola. Skolverksamhet med tillfälliga bygglov har bedrivits i delar av lokalerna sedan 2002. För Kunskapsskolan som har bedrivit skolverksamhet i lokalerna i 10 år har bygglovet gått ut (2012-12-31). Befintliga skolverksamheter i fastigheten Keflavik 1: Kunskapsskolan, för barn i årskurs 6-9 (99 elever), Isafjordsgatan 30 C med entré från Grönlandsgången på husets baksida, ca 1900 kvm på våning 4, bygglovet har gått ut 2012-12-31 Säkerhetsgymnasiet, gymnasieskola, Isafjordsgatan 30 B, 2619 kvm på våning 2 och 3, har bygglov fram till 2015-12-31 Mother Goose International Pre School, privat tvåspråkig internationell förskola (68 barn), Isafjordsgatan 30 A, med entré från Grönlandsgatan, 545 kvm på våning 4, har bygglov fram till 2014-06-30. Befintliga verksamheter
BETÄNKETIDSHANDLING SID 5 (17) Befintliga verksamheter vid Isafjordsgatan 30 A-B Gym och restaurang vid Isafjordsgatan 30 C
BETÄNKETIDSHANDLING SID 6 (17) Kunskapsskolans entré från Grönlandsgatan genom parkmark Förskolans entré från Grönlandsgatan genom parkmark
BETÄNKETIDSHANDLING SID 7 (17) Förskolan Mother Goose utegård vid Grönlandsgatan
BETÄNKETIDSHANDLING SID 8 (17) Uteplats, kunskapsskolan mot Grönlandsgatan Plats för ny skolgård mot Grönlandsgatan Uteplats, mot Grönlandsgatan, används av kontorspersonal Parkering Parkering sker i befintligt garage under byggnaden och utomhus. Total 184 bilplatser finns i garaget. Infart till garaget sker från Isafjordsgatan via servitut (gemensamhetsanläggning) som även nyttjas av grannfastigheten Keflavik 2. Utomhusparkering sker på fastigheten Hornafjord 3. Total 64 arrenderade bilplatser finns. Gång- och cykeltrafik Cykelvägnätet är väl utbyggt i Kista och det finns cykelbana från planområdet till tunnelbanestationen och längs Isafjordsgatan. Cykelplatser finns i befintligt garage. Kollektivtrafik Planområdet har god anslutning till kollektivtrafik med både tunnelbana och bussar. Kistagången planeras av SL att bli ett permanent busstråk. Tvärbanans
Kistagren som planeras att passera Kistagången och ev. Grönlandsgatan ökar tillgängligheten till kollektivtrafik ytterligare. Tillgänglighet för funktionshindrade Byggnaderna angörs via Isafjordsgatan och Grönlandsgatan som ligger i plan med gatan eller via garaget, vilket medför att stadens mål för tillgänglighet uppfylls. Avfallshantering Sophantering och sopsortering finns och påverkas inte. BETÄNKETIDSHANDLING SID 9 (17) Störningar och risker För att invertera och värdera risker som kan komma att påverka utformningen av planen har en riskanalys genomförts av Brandskyddslaget. Inledande riskanalys keflavik 1, 2014-10-22 Tre riskkällor som eventuellt kan medföra skador på människor och byggnader har identifierats: KTH,s hantering av brandfarliga varor och giftiga ämnen inom Electrum 1 byggnaden på grannfastigheten Keflavik 2 SwereaKimab, s hantering av brandfarliga varor inom Electrum 3 på fastigheten Keflavik 2 Transporter av farligt gods på Isafjordsgatan KTH:s Halvledarlaboratorium KTH har gjort en detaljerad riskutredning för sin hantering av brandfarliga och giftiga ämnen 2012, av dessa riskkällor har två valts ut som mest troliga kandidater för att kunna orsaka skada på aktuellt område: Hantering av brandfarlig gas (vätgaspaket med sammankopplade 50 literstuber eller gasoltub på 50 liter) Hantering av giftig gas (arsin, enstaka tub på 10 liter, 2,5 kg) Kontoret har nyligen upprättat en detaljplan för del av kv Keflavik 2, Dp 2012-00313-54 (laga kraft 2013-04-12) där flera riskanalyser för KTH:s laboratoriet genomfördes. Enligt analyserna används laboratoriet av visstidsanställda forskare och extern personal, varför viss hantering av gaser utförs av dessa. KTH Electrumlab är huvudansvarig för hanteringen och har ett stort inflytande även över forskarnas hantering. Alla som vistas i lokalerna genomgår en utbildning i hur larmet fungerar samt vad som ska göras vid resp. larmtyp. Labet har en beredskapsgrupp på 5 personer. Under kontorstid finns en larmgrupp på max 10 personer som kan ingripa vid larm. KTH:s laboratorielokaler är utformade som egna brandceller samt har automatiskt släcksystem. Företaget arbetar mycket hårt med säkerheten kring hantering av gaser och kemikalier och har vidtagit många säkerhetsåtgärder. Lagret för gasflaskor är utfört som brandceller av betong som är minst El 60. Alla celler har mekanisk ventilation. Anläggningen bedöms idag vara mycket säker. I riskanalysen har bedömningen
SID 10 (17) gjorts att med befintliga rutiner och säkerhetskrav är sannolikheten för olyckor liten. SwereaKimab Hantering på SwereaKimab påminner om den som finns på KTH men för detta finns inte någon uppgift om hantering av gaser. Enligt uppgift från brukaren förvaras maximalt 4 x 100 liter vätgas i containern. Transporter av farligt gods Det finns inga rekommenderade farligt godsleder inom 300 meter från det planerade området. Transporterna som sker på Isafjordsgatan är i huvudsak lokala transporter till de två verksamheterna inom Electrum 1 och 3 samt till andra mindre verksamheter utmed Isafjordsgatan. Det har inte identifierats några brukare utmed denna sträcka som får leveranser av mer riskfyllda ämnen än de som levereras till Electrum 1 och 3. Den största riskkälla som är trolig på Isafjordgatan är en lastbil med blandade gastuber. Bulktransporter av gas anses inte troliga. Tankbilar med brandfarlig vätska kan förekomma men bedöms inte ge större riskområden än lastbilen med gastuber.
SID 11 (17) Keflavik 1
SID 12 (17) Sammanfattning Utifrån genomförd analys av olycksrisker förknippade med transporter av farligt gods och hantering av farliga ämnen inom Electrum 1 och 3 är bedömningen att det aktuella planområdet har tillräckligt stora skyddsavstånd för att uppfylla både Länsstyrelsens riktlinjer och de allmänna råden för hantering av brandfarlig vara. Olyckor med framför allt brandfarlig och giftig gas kan påverka området men det är i sig ingen unik situation. Som en jämförelse får gastuber hanteras i bostäder, resturanger och liknande på ett sådant sätt att de medför avsevärt högre risknivåer (både avseende konsekvens och sannolikhet) än vad den aktuella hanteringen vid KTH och SwereaKimab medför. Därför görs bedömningen att det aktuella planförslaget har en acceptabel risknivå med hänsyn till de risker som behandlats i den genomförda riskanalysen Trafikbuller Befintlig trafikmängd på Isafjordsgatan är idag ca 7000-8000 fordon per dygn. En trafikbullerutredning har gjorts av Structor Akustik AB, dat. 2013-12-12. Bullerutredningen visar att den ekvivalenta ljudnivån vid byggnadens gavel mot Isafjordsgatan blir upp mot 68 dba. En stor del av långsidornas fasader får en ekvivalent ljudnivå över 55 dba och åtgärder för att innehålla gällande riktvärden för buller enligt dagens regelverk erfordras. För att erhålla högst 55 dba vid minst hälften av boningsrummen föreslås exempelvis burspråk. Den maximala ljudnivån blir upp mot 85 dba vid fasad mot Isafjordsgatan. Med gemensam uteplats på bullerdämpad sida innehålls riktvärdet 70 dba. För inomhusnivån ska kraven enligt BBR följas. Målet för trafikbuller inomhus kan innehållas med lämpligt val av fönster, fasad och uteluftsdon. Fönster med hög ljudreduktion kommer att behövas.
SID 13 (17) Industribuller Structor Akustik AB har utrett industribuller från fläktar och kylanläggningar som finns bl a på taken för fastigheterna Hornafjord 1 och Borgarfjord 2 samt själva fastigheten. Av genomförd utredning externt installationsbuller, daterad 2014-09-01 framgår att den ekvivalenta ljudnivån från takinstallationer, vid värst utsatt fasad, uppgår till 40 dba. Riktvärdet innehåller därmed för samtliga våningar. Det finns en risk att ljudnivån från takinstallationer är högre under sommar- och vintertid då vädret är mer extremt. Med extremt menas att påfrestningen av fläktsystemen är högre då temperaturen kan vara väldigt låg eller väldigt hög. Vid de förhållandena riskeras att ljudnivån från takinstallationerna överskrider gällande riktvärden. Detta har ej varit möjligt att utreda under utredningstiden. För att ha en god marginal till riktvärdet, 40 dba vid fasad, bör tre utblåst på Isafjordsgatan 26 dämpas. För inomhusnivån ska kraven enligt BBR följas. Planförslag Befintliga byggnader Förslaget ger planstöd till befintliga byggnader i form, placering och volym och bekräftar befintliga byggnader i 7 våningar (varav en under mark). Exploateringsgraden kommer att uppgå till e=2,8 av fastighetsytan. Användning av mark Användningen enligt gällande plan är kontor och industri samt bostäder kopplade till verksamheten. Planförslaget innebär att användningsbestämmelserna kompletteras med S (skoländamål), S1 (gymnasial- och eftergymnasial skolverksamhet, C (centrumändamål i gatuplan) samt B (bostäder). Gällande J (industri) ändras till J1 icke störande småindustri. S (skoländamå) Skoländamål (förskola och skola upp till årskurs 9) medges i befintliga byggnader vid Isafjordsgatan 30 A-30 C där det är möjlighet att anordna skolgård långt från riskobjektet KTH: laboratoriet, SwereaKimab och dessutom med tyst sida på baksidan av byggnaden mot Grölandsgatan. S1 (gymnasial- och eftergymnasial skolverksamhet) I byggnaden vid Isafjordgatan 32 A 32 B, där det inte är möjligt att anordna skolgård, då skolverksamhet utan krav på friytor för utevistelse tillåts. Detta innebär att endast gymnasial och eftergymnasial skolverksamhet får inrymmas, då platsen ej är lämplig för skolverksamhet för de lägre årskurserna. Förskolegård, skolgård Förskolan har egen lekplats mot Grönlandgatan. Det finns ca 350 kvm lekyta för 68 barn, ca 5,2 kvm per barn. Till grundskolan (99 elever i årskurs 6-9) ska ca 1200 kvm skolgård anordnas mot Grönlandsgatan. Skolgården bör anpassa till elevernas behov. I nuläget finns bara en liten plan för basket med en basketkorg.
SID 14 (17) Bostäder Bostäder medges i våning 3-7 i del av befintlig byggnad vid Isafjordsgatan 32 A- 32 B. Ca 85 lägenheter i storleken 30-50 kvm kan skapas. I del av byggnaden som är utsatt för buller från Isafjordsgatan tillåts inte bostäder. Ny restaurang Förslaget innehåller en ny restaurang i gatuplanet i sydvästra hörnet av befintlig byggnad vid Isafjordsgatan 30 A. Centrumändamål i form av stadigvarande vistelse utomhus t.ex. uteservering medges ej p g a närhet till KTH:s lab och dess gaslager. Ny restaurang, planlösning Cykelparkering Ca 200 cykelplatser ska anordnas inom fastigheten.
SID 15 (17) Konsekvenser Behovsbedömning Stadsbyggnadskontoret bedömer att detaljplanens genomförande inte kan antas medföra sådan betydande miljöpåverkan som åsyftas i PBL 5 kap 18 eller MB 6 kap 11 att en miljöbedömning behöver göras. Planförslaget strider inte mot gällande översiktplan. Planförslaget bedöms heller inte strida mot några andra kommunala eller nationella riktlinjer, lagar eller förordningar. Planförslaget berör inte område av nationell, gemenskaps- eller internationell skyddsstatus. Genomförande av planförslaget bedöms inte medföra väsentlig påverkan på miljö, kulturarv eller människors hälsa. Risker Närheten till KTH:s Halvledarlaboratorium och dess lagerlokaler som ligger i grannfastigheten Keflavik 2 är en riskfaktor. Isafjordsgatan är en trafikled med transport av farligt gods. Skolverksamheter Befintlig förskoleverksamhet samt kunskapsskolan (årskurs 6-9) ligger på ca 70 meters avstånd från KTH:s laboratoriet och dess gaslager samt på ca 115 meters avstånd från Isafjordsgatan (50 meters avstånd krävs för att minska risker för olyckor). Skolgården samt entrén för eleverna ligger på baksidan av huset mot Grönlandsgatan. Gården mot Isafjordsgatan ska inte användas för skolan och förskolans elever och personal för utevistelse. Denna gård är enbart en gemensamhetsanläggning för in- och utfart, markanläggningar, passerkontrollanläggning, miljöstation samt dag- och spillvatteninstallationer. Ny restaurang Den planerade restaurangens avstånd till riskobjektet är 65 meter. Centrumändamål i form av stadigvarande vistelse utomhus t.ex. uteservering medges ej p g a närhet till KTH:s lab och dess gaslager. Bostäder Utifrån genomförd analys av olycksrisker förknippade med transporter av farligt gods och hantering av farliga ämnen inom Electrum 1 och 3 är bedömningen att det aktuella planområdet har tillräckligt stora skyddsavstånd för att uppfylla både Länsstyrelsens riktlinjer och de allmänna råden för hantering av brandfarlig vara. Olyckor med framför allt brandfarlig och giftig gas kan påverka området men det är i sig ingen unik situation. Som en jämförelse får gastuber hanteras i bostäder, restauranger och liknande på ett sådant sätt att de medför avsevärt högre risknivåer (både avseende konsekvens och sannolikhet) än vad den aktuella hanteringen vid KTH och SwereaKimab medför. Tidplan Planärendet handläggs med enkelt planförfarande, vilket innebär att stadsbyggnadsnämnden kan anta planen direkt efter betänketid.
SID 16 (17) Samråd 1:a kvartalet 2014 Betänketid 4:e kvartalet 2014 Antagande 4:e kvartalet 2014 Genomförande Organisatoriska frågor Ansvarsfördelning Ansvaret för genomförandet av planen vilar på byggherren i samarbete med stadens förvaltningar och lantmäterimyndigheten. Fastighetsbildning görs på fastighetsägarens initiativ och bekostnad. Stadsbyggnadskontoret ansvarar för upprättande av detaljplanen samt myndighetsprövning vid bygglovprövning. Verkan på befintliga detaljplaner Planförslaget innebär att befintlig detaljplan P1 8289 helt upphör att gälla inom planområdet. Fastighetsrättsliga frågor Fastigheter och ägoförhållanden Keflavik Fastighets AB äger fastigheten. Användning av mark Användningen enligt gällande plan är kontor och industri samt bostäder kopplade till verksamheten. Planförslaget innebär att användningsbestämmelserna kompletteras med S (skoländamål), S1 (gymnasial- och eftergymnasial skolverksamhet, C (centrumändamål i gatuplan) samt B (bostäder). Gällande J (industri) ändras till J1 icke störande småindustri. Fastighetsbildning Planen föranleder inga fastighetsbildningsåtgärder. Eventuell indelning i flera fastigheter prövas i lantmäteriförrättning. Servitut Servitut avseende rätt till in- och utfart till/från befintligt garage på Keflavik 2 belastar fastigheten Keflavik 1 (aktnummer 2000-12090.1). Servitut avseende rätt till infart till miljöstation belastar Keflavik 1 och gäller till förmån för Keflavik 2 (aktnummer 2000-12090.2). Keflavik 1 och 2 ingår i gemensamhetsanläggning avseende mark och markanläggningar, miljöstation, passerkontrollanläggning samt dag- och spillvatteninstallationer (Keflavik ga:1). Planens genomförande bedöms inte påverka befintliga rättigheter. Behov av nya och påverkan på befintliga rättigheter prövas vid eventuell lantmäteriförrättning.
Ekonomiska frågor Planändringen medför inga kostnader för staden. Fastighetsägaren bekostar planarbetet enligt träffat avtal. BETÄNKETIDSHANDLING SID 17 (17) Tekniska frågor El, tele, vatten och avlopp Planen medför ingen utbyggnad av det allmänna ledningsnätet. Fastigheten är ansluten till befintliga nät för el- och fjärrvärme samt till stadens vatten- och avloppsnät. Befintliga serviser för vatten-, spillvatten- och dagvatten behålls mot omkringliggande gator.. Dagvattenledning Det är viktigt att man planerar markhöjder och grönytor så att man i första hand kan ta hand om dagvatten inom fastigheten. I andra hand ska fördröjning av dagvattnet ske inom fastigheten, innan avledning sker till befintlig dagvattenledning i Isafjordsgatan. Brandsäkerhet Vid ombyggnad ska bebyggelse utformas enligt gällande brandskyddsföreskrifter och allmänna råd. (Boverkets Byggregler-BBR). För att säkerställa byggnads brandskydd kan särskilda byggnadstekniska krav komma att ställas vid bygglovprövningen. Framkomlighet samt tillgängligheten till brandpostnätet ska säkras. Genomförandetid Genomförandetiden upphör 5 år efter det att planen har vunnit laga kraft. Monika Joelsson planchef Tara Nezhadi stadsplanerare