Å R S R E D O V I S N I N G för BRF HALMSTRÅET Org. nr. ÅR 2014 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2014-01-01-2014-12-31. Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - tilläggsupplysningar - underskrifter
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades 1964-06-26. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 1982-03-15 och nuvarande stadgar registrerades 2013-01-30 hos Bolagsverket. Föreningen innehar tomträtten till fastigheten Halmstrået 1 enligt avtal med Stockholms kommun. Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 15 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Lena Thalin Ordförande Berit Johansson Jan Czajkowski Sekreterare Niklas Hellstrand Bengt Steiner Ledamot Ran Tan Camilla Igelström Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 15 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Lena Thalin Ordförande Monica Nordgren Jan Czajkowski Sekreterare Niklas Hellstrand Bengt Steiner Ledamot Ran Tan Berit Johansson Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: KPMG AB Jan-Ove Brandt Kerstin Hjelmestam Förtroendevald revisor Valberedning Åsa Barkeling Susana Viaux Auktoriserad revisor Sammankallande Suppleant: KPMG AB Hanna Bergman Förtroendevald revisor suppleant 2
Ordinarie föreningsstämman hölls den 15 maj 2014. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 8 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Halmstrået 1 i Stockholm Nybyggnadsår och värdeår är 1985 Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 42 400 000 42 400 000 Varav byggnader: 22 600 000 22 600 000 Varav mark: 19 800 000 19 800 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Nordeuropa försäkringar. Antalet lägenheter är 31 stycken, samtliga upplåtna med bostadsrätt, samt två föreningslokaler. Den totala lägenhetsytan är 2 066 kvm samt lokaler 43 kvm. Lägenhetsfördelning 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2 rok 17 st 3 rok 6 st 4 rok 8 st Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har administrerats av styrelsen. 3
Avtal med leverantörer Städning Markskötsel Snöröjning Hissavtal Kabel-TV El Värme Vatten Sophämtning Tvättstuga Jourfirma Ventilation Klottersanering Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Aktiebolaget Svensk Städtjänst Myrängens Entreprenad & Fastighetsservice AB Myrängens Entreprenad & Fastighetsservice AB ManKan Hiss AB Com Hem AB Fortum Markets AB/Telge Energi AB Fortum Värme AB Stockholm Vatten AB Stockholms kommun, Recycling i Stockholm AB Söderkyl AB Dygnet Runt AB YIT Sverige AB Industrimålning i Stockholm AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Föreningens ekonomi Styrelsens hantering av föreningens ekonomi kan utläsas ur årets resultat och hur de likvida medlen har förändrats. Med de nya reglerna enligt K2 har detta blivit svårare för föreningens intressenter (eftersom avskrivningskostnaderna har ökat markant). Nedan försöker vi att förklara detta på ett mer lättförståeligt sätt. Styrelsen arbetar enligt en självkostnadsprincip där föreningens intäkter bör täcka tre olika sorters kostnader; driftkostnader, kapitalkostnader och slitagekostnader. Driftkostnader är kostnader som kan härröras till förenings drift som t ex reparationer, uppvärmning, externa tjänster, inköpta material och styrelsearvoden. Kapitalkostnader består dels av räntor från föreningens lån, dels av löpande amorteringar. Slitagekostnader är den del av kommande underhållskostnader som årets innehavare har gett upphov till. Dessa beräknas i underhållsplanen och avspeglas i föreningens årliga avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll. I denna beräkning ingår inte avskrivningskostnader då det slitage avskrivningarna ska motsvara redan tas hänsyn till genom slitagekostnader. Utfall 2014 2013 Intäkter 1 464 181 1 616 432 Driftkostnader -947 266-1 081 470 Kapitalkostnader -191 102-261 651 Slitagekostnader -260 000-280 000 65 813-6 689 4
Intäktsfördelning 2014 0% 2% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 1 431 Hyresintäkter 6 Övriga intäkter 27 Kapitalintäkter 1 Summa 1 465 Övriga intäkter Kapitalintäkter 98% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 114 Reparation/underhåll 410 Taxebundna kostnader 319 Övriga driftkostnader 209 Fastighetsskatt 38 Övr.förv/rörelsekostn. 94 Personalkostnader 44 Avskrivning 221 Kapitalkostnader 192 Summa 1 640 13% 3% 6% 2% 12% 13% Kostnadsfördelning 2014 7% 25% 19% Fastighetsskötsel Reparation/underhåll Taxebundna kostnader Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Rengjort värmeväxlare och vattenledningar. Rensat samtliga ventilationskanaler i samband med OVK. Installerat ny belysning i källarplan och i samtliga soprum. Inköp av större tvättmaskin till tvättstugan. Föreningens underhållsplan uppdaterades år 2013 och styrelsen gör en årlig genomgång. Avsättning till reserv för framtida fastighetsunderhåll ska enligt stadgar ske med lägst 260 tkr. Årets förslag till avsättning finns under resultatdisposition. Medlemsinformation Under året har 2 (f.å 2) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 var 41 (f.å 40). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). 5
Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 2010 Nettoomsättning, tkr 1 464 1 616 1 738 1 873 1 880 Resultat efter fin. poster, tkr -175-116 -87 418 279 Balansomslutning, tkr 17 479 17 734 18 438 18 475 18 248 Soliditet, % 49% 49% 48% 39% 37% Kassalikviditet, % 692% 499% 753% 828% 260% Snittränta, % 2,19% 2,91% 3,49% 3,50% 3,40% Årsavgift, kr/kvm boyta 693 753 834 902 902 Lån, kr/kvm boyta 4 238 4 238 4 480 5 368 5 433 Ränta, kr/kvm boyta 93 127 172 189 185 Värme, kr/kvm 98 94 91 89 96 El, kr/kvm 26 32 30 36 41 Vatten, kr/kvm 17 18 19 18 22 Resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst 674 177 årets förlust -175 034 499 143 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 260 000 till fond för yttre underhåll avsätts utöver stadgar 0 från fond för yttre underhåll ianspråktages -280 280 i ny räkning överföres 519 423 499 143 Avsättning för yttre underhåll skall enligt stadgar fastslås enligt aktuell underhållsplan. Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 6
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2014-01-01 2013-01-01 Not 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror 1 1 436 772 1 561 437 Övriga rörelseintäkter 2 27 409 54 995 Summa rörelseintäkter mm 1 464 181 1 616 432 Rörelsekostnader Fastighetsskötsel 3-113 672-116 988 Reparationer 4-130 007-136 562 Underhåll 5-280 280-168 320 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-318 788-336 572 Övriga driftkostnader 7-209 176-220 625 Fastighetsskatt 8-37 727-37 510 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-93 622-188 947 Personalkostnader 10-44 275-44 266 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -220 567-220 567 Summa rörelsekostnader -1 448 113-1 470 357 Finansiella poster Ränteintäkter 905 726 Räntekostnader -192 007-262 377 Resultat efter finansiella poster -175 034-115 576 Årets resultat -175 034-115 576 7
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 15 888 765 16 081 765 Maskiner, inventarier och installationer 12 220 532 248 099 16 109 297 16 329 864 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar 12 349 27 481 12 349 27 481 Summa anläggningstillgångar 16 121 646 16 357 345 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Skattefordringar 17 813 16 041 Övriga fordringar 0 52 751 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 93 957 78 766 111 770 147 558 Kassa och bank 14 1 245 295 1 228 833 Summa omsättningstillgångar 1 357 065 1 376 391 SUMMA TILLGÅNGAR 17 478 711 17 733 736 8
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 15 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 2 215 004 2 215 004 Upplåtelseavgifter 3 076 439 3 076 439 Insats Kapitaltillskott 1 751 346 1 751 346 Fond för yttre underhåll 984 189 872 509 Summa bundet eget kapital 8 026 978 7 915 298 Fritt eget kapital Balanserat resultat 674 177 901 432 Årets resultat -175 034-115 576 Summa fritt eget kapital 499 143 785 856 Summa eget kapital 8 526 121 8 701 154 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 16 8 756 506 8 756 506 Summa långfristiga skulder 8 756 506 8 756 506 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 38 718 60 756 Skatteskulder 0 282 Övriga kortfristiga skulder 0 52 671 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 17 157 366 162 367 Summa kortfristiga skulder 196 084 276 076 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 17 478 711 17 733 736 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 17 464 000 17 464 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga 9
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar. BFNAR 2009:1 Årsredovisning i mindre ekonomiska föreningar tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Årsredovisningen har upprättats enligt lagen om samfällighetsföreningar. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 1% 1% Byggnadsinventarier 10% 10% Inventarier 20% 20% Ombyggnadskostnader 10% 10% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. Definition av nyckeltal Nettoomsättning: Årsavgifter, hyror och övriga rörelseintäkter. Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. 10
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyror 2014 2013 Årsavgifter bostäder 1 430 772 1 555 437 Hyresintäkter lokaler 6 000 6 000 1 436 772 1 561 437 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Överlåtelse- & pantavgifter 2 223 3 313 Försäkringsersättning 0 48 934 Övriga intäkter 25 186 2 748 27 409 54 995 Not 3 Fastighetsskötsel 2014 2013 Fastighetsskötsel enligt avtal 21 866 30 186 Städ 33 561 36 026 OVK kostnad 20 625 0 Hisservice 13 743 13 414 Markskötsel 12 750 19 075 Snöröjning/Halkbekämpning 10 076 15 068 Förbrukningsmaterial 1 051 3 219 113 672 116 988 Not 4 Reparationskostnader 2014 2013 Reparation byggnader 5 142 47 914 Reparation hiss 0 4 276 Reparation tvättstuga 8 703 0 Reparation installationer 93 308 84 372 Övriga reparationer 8 970 0 Försäkringsskador 13 884 0 130 007 136 562 Not 5 Underhållskostnader 2014 2013 Underhåll installationer 143 000 17 360 Underhåll huskropp utv. 0 150 960 Övrigt underhåll 137 280 0 280 280 168 320 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2014 2013 El 55 539 67 857 Fjärrvärme 206 851 197 674 Vatten 35 923 38 640 Sophämtning 20 475 32 401 318 788 336 572 11
Not 7 Övriga driftkostnader 2014 2013 Fastighetsförsäkringar 22 911 23 523 Självrisk 0 16 000 Tomträttsavgäld 159 701 151 700 Tv/Bredband 26 564 29 402 209 176 220 625 Not 8 Fastighetsavgift 2014 2013 Fastighetsavgift Bostäder 37 727 37 510 37 727 37 510 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2014 2013 Förbrukningsinventarier 4 462 22 534 Telekommunikation 200 200 Revisionsarvode 19 000 21 079 Arvode ekonomisk förvaltning 34 624 33 876 Övriga externa tjänster 26 384 99 486 Övriga omkostnader 8 952 11 772 93 622 188 947 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2014 2013 KPMG AB Revisionsuppdrag 19 000 21 079 19 000 21 079 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader 2014 2013 Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen 33 920 30 480 Revisionsarvode för intern revisor 1 680 1 680 Övriga ersättningar 960 1 920 Arbetsgivaravgifter 7 715 8 037 Övriga personalkostnader 0 2 149 44 275 44 266 12
Not 11 Byggnader och mark 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 19 271 000 19 271 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 19 271 000 19 271 000 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -3 189 235-2 996 235 Årets avskrivningar -193 000-193 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 382 235-3 189 235 Utgående planenligt restvärde 15 888 765 16 081 765 Taxeringsvärden byggnader 22 600 000 22 600 000 Taxeringsvärden mark 19 800 000 19 800 000 42 400 000 42 400 000 Not 12 Maskiner, inventarier och installationer 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 338 916 63 250 Årets anskaffningsvärde 0 275 666 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 338 916 338 916 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan -90 817-63 250 Årets avskrivningar enligt plan -27 567-27 567 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -118 384-90 817 Utgående planenligt restvärde 220 532 248 099 Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014 2013 Tv/Bredband 6 720 6 641 Försäkring 23 832 22 911 Förvaltningsarvode 8 844 8 656 Tomträttsavgäld 47 400 37 925 Vatten 2 411 2 633 Bostadsrätterna 4 750 0 93 957 78 766 13
Not 14 Likvida medel 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -175 034-115 576 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 220 567 220 567 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 45 533 104 991 Förändring av kortfristiga fordringar 35 788-39 514 Förändring av kortfristiga skulder -79 992-5 846 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 329 59 631 Förvärv av materiella anläggningstillgångar 0-275 666 Kassaflöde från investeringsverksamheten 0-275 666 Finansieringsverksamheten Amorteringar 0-500 000 Andra långfristiga fordringar 15 132 12 464 Extra Insatser 0-82 620 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 15 132-570 156 Årets kassaflöde 16 462-786 192 Likvida medel vid årets början 1 228 833 2 015 025 Likvida medel vid årets slut 1 245 295 1 228 833 Not 15 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 2 215 004 0 2 215 004 Upplåtelseavgifter 3 076 439 0 3 076 439 Fond för yttre underhåll 872 509 111 680 * 984 189 Balanserat resultat 901 432-227 256 674 177 Resultat föregående år -115 576 115 576 0 Årets resultat 0-175 034-175 034 * Avsättning enligt stämmobeslut 280 000 Ianspråktagande enligt stämmobeslut -168 320 111 680 Not 16 Skulder till kreditinstitut 2014 2013 Bank %-sats Villkorsändring SEB 2,26% 2016-02-28 2 000 000 2 000 000 SEB 1,93% 2016-02-28 1 157 954 1 157 954 SEB 1,39% 2016-02-28 1 691 993 1 691 993 SEB 1,42% 2015-05-28 1 383 407 1 383 407 SEB 1,42% 2015-05-28 2 523 152 2 523 152 8 756 506 8 756 506 14
Not 17 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014 2013 Förskott avgifter & hyror 50 750 59 436 Räntekostnader 4 412 6 495 Styrelsearvode 32 000 32 000 Arbetsgivaravgifter/löneskatt 10 054 10 054 Revisionsarvode 20 000 21 000 Fjärrvärme 34 689 27 516 El 5 461 5 866 157 366 162 367 Stockholm den 2015 Lena Thalin Ordförande Jan Czajkowski Sekreterare Bengt Steiner Ledamot Berit Johansson Ledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor Kerstin Hjelmestam Förtroendevald revisor 15