F O L K E T S P A R K I N Ä S S J Ö

1 UTKAST K O S T N A D S K A L K Y L FÖR B O S T A D S R Ä T T S F Ö R E N I N G E N F O L K E T S P A R K I N Ä S S J Ö N Ä S S J Ö K O M M U N ORG NR: (UNDER BILDANDE) Bilden är en illustration som kan avvika mot avtalat utförande

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING Denna kostnadskalkyl har upprättats med följande rubriker: A Allmänna förutsättningar sid 3 B Beskrivning av fastigheten sid 4-5 C Beräknade kostnader för föreningens fastighetsförvärv sid 6 D Preliminär finansieringsplan sid 6 E Beräkning av föreningens årliga kostnader, nyckeltal sid 7-9 F Beräkning av föreningens insatser och avgifter sid 10 G Ekonomisk prognos sid 11 H Känslighetsanalys sid 12 I Särskilda förhållanden sid 13

3 A ALLMÄNNA FÖRUTSÄTTNINGAR Bostadsrättsföreningen Folkets Park i Nässjö, org. nr. (under bildande) i Nässjö kommun som registrerats hos Bolagsverket (under bildande) har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen kan även omfatta uteplats och mark som ligger i direkt anslutning till denna. Föreningen avser att i radhusform uppföra 8 st bostadslägenheter i ett plan med upplåtelse bostadsrätt. Byggplatsarbetena för projektet planeras starta oktober 2015. Inflyttning i lägenheterna beräknas ske i kvartal 3, 2016. I enlighet med vad som stadgas i 5 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande kostnadskalkyl för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc grundar sig på vid tiden för kostnadskalkylens upprättande kända förhållanden. Bostadsprojektet upphandlas av Myresjöhus AB och genomförs på totalentreprenad. Enligt entreprenadkontraktet som kommer att upprättas mellan föreningen och Myresjöhus AB, svarar Myresjöhus AB under 6 månader efter avräkningsdagen för kostnaderna för de bostadsrätter som eventuellt är osålda. Myresjöhus AB köper därefter de osålda bostadsrätterna. Myresjöhus AB garanterar den totala anskaffningskostnaden. Fastigheten kommer att förvärvas genom köp av aktiebolag. Köpeskillingen för aktiebolaget (aktier) motsvarar fastighetens marknadsvärde utan reduktion för latent skatteskuld. Fastigheten kommer därefter att, genom underprisöverlåtelse, överföras till bostadsrättsföreningen för en köpeskilling motsvarande fastighetens, i aktiebolaget, bokförda värde, skattemässigt värde. Därefter likvideras bolaget genom Myresjöhus ABs försorg och byggnaderna färdigställs av bostadsrättsföreningen på avtal i enlighet med den ekonomiska planen. Transaktionerna innebär att det uppstår en latent skatt. Skatten blir aktuell att betala bara om föreningen ändrar syfte och säljer sin fastighet. Bokföringsmässigt värderas därför skatten till 0 kr. Säkerhet för entreprenörens förpliktelser samt säkerhet för föreningens skyldighet att återbetala förskott till bostadsrättshavare, som omnämns i 5 kap 2 bostadsrättslagen, lämnas genom förskottsgaranti utställd av Gar-Bo Försäkring AB. För insatser lämnas insatsgarantiförsäkring utställd av Gar-Bo Försäkring AB. För entreprenaden gäller entreprenadsäkerhetsförsäkring utställd av Gar-Bo Försäkring AB. Föreningen tecknar fullvärdesförsäkring av dess fastigheter med bostadsrättstillägg för medlemmar.

4 B BESKRIVNING AV FASTIGHETEN Fastighetsbeteckning: Adress: Fastighetens areal: Bostadsarea, BOA: Teaterladan 1 i Nässjö Kommun Grangatan, 574 40 Nässjö 3 828 m2 768 m2 Bebyggelsen utgörs av 8 st radhus i enplans marklägenheter fördelat på två st huslängor. Tomtmark/trädgård Till varje lägenhet ingår i upplåtelsen tomtmark/trädgård som avgränsas med häck, plank eller gata med utförande enligt särskild ritning. Uteplats av tryckimpregnerat trallgolv på samt uteplats med betongplattor på framsidan av huset. Det åvilar respektive bostadsrättshavare att ansvara för skötsel och underhåll. Parkering och förvaring Till varje lägenhet hör en carport för biluppställning samt ett utvändigt förråd för förvaring. Kortfattad byggnadsbeskrivning Bostadshus Antal våningar: 1 Grundläggning: Platta på mark (sockelelement) Stomme: Prefabricerade volymbyggda träelement Fasad: Träpanel Lägenhetsskiljande vägg: Prefabricerade träelement Innervägg i lägenheter: Prefabricerade träelement Yttertak: Takbeläggning med betongtakpannor Fönstersnickerier: Träfönster 3 glas, med energiglas Dörrsnickerier: Ytterdörr: trä Golvbeläggning: Tvätt och wc/dusch: klinker, entré: klinker i övrigt eklamell Väggbeklädnad: Tvätt: målad väv och wc/dusch: kakel i övrigt målade gips Uppvärmningssystem: Frånluftsvärmepump med vattenburen golvvärme Ventilation: Frånluftsventilation kopplad till värmepumpen Media: Fibernät framdraget, varje bostadsrättshavare väljer själv omfattning (abonnemangsavgift ingår ej)

5 Förråd Grundläggning: Yttervägg: Yttertak: Dörr: Platta på mark Isolerad träregelstomme Betongtakpannor Ytterdörr av trä Kortfattad rumsbeskrivning Rum Golv Väggar Tak Entré, kapprum Eklamell Vitmålad gips Vitmålad gipsplank Kök Eklamell Vitmålad gips Vitmålad gipsplank Bad, wc/dusch/ tvätt Klinker Kakel Vitmålad Vardagsrum Eklamell Vitmålad gips Vitmålad gipsplank Sovrum Eklamell Vitmålad gips Vitmålad gipsplank Förråd, klädkammare Eklamell Vitmålad gips Vitmålad gipsplank Se även broschyr.

6 C BERÄKNADE KOSTNADER FÖR FÖRENINGENS FASTIGHETSFÖRVÄRV Köpeskilling för föreningens fastighet, som sker genom köp av aktiebolag. 6 160 000 kr Entreprenadkontrakt med Myresjöhus AB (inklusive entreprenadkostnad, anslutningsavgifter, bygglov, kontroll, besiktning, konsulter, räntor, lagfart, försäljningskostnad, övriga bankkostnader, inteckningskostnad och moms) samt 25 000 kr i föreningens kassa. 15 840 000 kr Beräknad slutlig anskaffningskostnad 22 000 000 kr Fastigheten kommer att vara försäkrad till fullvärde och är under entreprenadtiden försäkrad genom Myresjöhus ABs entreprenadförsäkring. Fastighetsavgift utgår inte under de 15 första åren enligt nu gällande regler. Fastighetsskatt till och med fastställt värdeår ingår i entreprenaden. D PRELIMINÄR FINANSIERINGSPLAN Specifikation över lån och insatser som beräknas kunna upptas för föreningens finansiering. Investeringslån totalt (fördelning, amortering och räntor enligt punkt E) Insatser 9 000 000 kr 13 000 000 kr Summa beräknad finansiering 22 000 000 kr Pantbrev i fastigheten ligger som säkerhet för investeringslånet. Föreningen tecknar fullvärdesförsäkring av dess fastigheter.

7 E BERÄKNING AV FÖRENINGENS ÅRLIGA UTGIFTER Driftskostnader År 1 Förvaltnigskostnader Ekonomisk förvaltning 20 000 Teknisk förvaltning Styrelsearvoden inkl soc kost 5 000 Revision 15 000 Fastighetsförsäkring 16 000 Övriga förvaltningskostnader Förbrukningskostnader Värme Vatten El, gemensam 1 000 Hushållsel Sophämtning IT, kabel-tv, bredband Övriga förbrukningskostn. Skötsel Fastighetsskötsel Service tekniska inst. Löpande underhåll 7 000 Trädgård Övrigt 5 000 Summa 69 000 Åvilar BR-havaren Åvilar BR-havaren Åvilar BR-havaren Åvilar BR-havaren Åvilar BR-havaren Åvilar BR-havaren Föreningens driftkostnader år 1 är beräknade efter kostnadsläge juni 2015. Varje bostadsrättshavare - bör teckna egen hemförsäkring - ansvarar för skötsel och underhåll av tomtmark i anslutning till lägenheten - har eget abonnemang gällande värme, vatten, hushållsel, data, tele, tv och avfallshantering

8 Föreningens kapitalutgifter Lån Bottenlån med säkerhet i fastigheten Bottenlån med säkerhet i fastigheten Belopp kronor Löptid år Bindn.tid Ränta % Amortering Ränta kronor Amort kronor Summa kronor 3 000 000 50 1 år 2,75 serie 50 år 82 500 12 000 94 500 3 000 000 50 2 år 2,75 serie 50 år 82 500 12 000 94 500 Bottenlån med säkerhet i fastigheten 3 000 000 50 4 år 2,75 serie 50 år 82 500 12 000 94 500 Summa 9 000 000 snitt 2,75% 247 500 36 000 283 500 Insatser och upplåtelseavgifter 13 000 000 Projektkostnad 22 000 000 Kapitalutgifter 247 500 36 000 283 500 Driftskostnader, föreningens gemensamma 90 kr/m2 BOA+LOA 69 000 Fondavsättning, fastighetsunderhåll 40 kr/m2 BOA+LOA 31 000 Summa årsutbetalningar och fondavsättningar 383 500 Beräkningarna baseras på första året efter investeringslånets utbetalning. Ränteutgift för totalt lån om 9 000 000 kr kronor Snittränta 2,75 % 247 500 Amortering 36 000 Beräknad kapitalutgift år 1 283 500. Avsättning till fond för fastighetsunderhåll (40 kr/m² BOA) 31 000 Driftkostnader och övriga kostnader 69 000 Fastighetsavgift (utgår ej de 15 första kalenderåren) 0 Summa beräknade årliga utbetalningar och fondavsättningar totalt år 1 383 500 Räntan beräknas som av bankens offererade ränta + räntereserv. Föreningens styrelse bör placera lånen med olika löptider. Den slutliga placeringen och kapitalkostnaden är dock beroende av hur bostadsrättsföreningens styrelse bedömer ränteläget vid bindningstidpunkten för den långfristiga placeringen av lånen och det val av bindningstider föreningen därmed gör. Nya redovisningsregler medför att avskrivningar måste ske enligt rak plan på 100-120 år. Avskrivningar kan resultera i ett bokföringsmässigt resultatunderskott, som inte har någon påverkan på föreningens likviditet (kassabehållning) eller ekonomiska hållbarhet, se vidare sidan 11. Avskrivningar har beräknats på summan för byggprojektets uppförande (exklusive markförvärvet) 15 840 000 kr. Beräknad avskrivningsperiod 120 år, eller 132 000 kr årligen. Det åligger föreningens styrelse att själv slutligt bedöma nivån på avskrivningen och att i enlighet med ovan säkerställa att föreningens likviditet är tillräcklig samt att tillräckliga fonderingar görs för framtida underhåll. Styrelsen skall för ändamålet löpande upprätta en underhållsplan.

9 Nyckeltal i kr per kvadratmeter BOA (kronor) Anskaffningskostnad 28 646 Belåning (slutfinansiering) 11 719 Insats 16 927 Årsavgift 499 Föreningens driftkostnad 90 Lägenhetsinnehavarnas beräknade drift 168

10 F BERÄKNING AV FÖRENINGENS INSATSER OCH AVGIFTER BERÄKNING AV INSATSER OCH AVGIFTER Andelstalen beräknas efter 80% lägenhetsyta samt 20% mot antal lgh 65 23 59 21 Lgh Bostads- Lägenhets- Lägenhets- Insats Insats Andelstal Års- Månads- Års- Kostnad Kostnad Kostnad Kostnad Summa nr area beskrivning justering avgift avgift avgift ber. värme ber. vatten ber. el ber. Sop månads m2 Kr Kr kr/m2 % kr/år kr/mån kr/m2 kr/mån kr/mån kr/mån kr/mån kostnad 111 96,0 4 RoK 75 000 1 700 000 17 708 12,5000% 47 938 3 995 499 521 188 469 167 5 339 112 96,0 4 RoK -50 000 1 575 000 16 406 12,5000% 47 938 3 995 499 521 188 469 167 5 339 113 96,0 4 RoK -50 000 1 575 000 16 406 12,5000% 47 938 3 995 499 521 188 469 167 5 339 114 96,0 4 RoK 25 000 1 650 000 17 188 12,5000% 47 938 3 995 499 521 188 469 167 5 339 211 96,0 4 RoK 25 000 1 650 000 17 188 12,5000% 47 938 3 995 499 521 188 469 167 5 339 212 96,0 4 RoK -50 000 1 575 000 16 406 12,5000% 47 938 3 995 499 521 188 469 167 5 339 213 96,0 4 RoK -50 000 1 575 000 16 406 12,5000% 47 938 3 995 499 521 188 469 167 5 339 214 96,0 4 RoK 75 000 1 700 000 17 708 12,5000% 47 938 3 995 499 521 188 469 167 5 339 Total BOA 768,0 13 000 000 135 417 100,00% 383 500 31 958 3 995 4 167 1 500 3 750 Antal LGH 8 383 500 50 000 18 000 45 000 Kostnad för bostadsrättshavarnas beräknade egen värme, vatten, elförbrukning samt avfallshantering ingår inte i årsavgiften men redovisas som preliminär beräkning i orangemarkerat fält ovan. Kostnaden kan variera för olika hushåll exempelvis beroende på antalet boende och konsumtionsmönster. Kostnad för eget tv-, telefoni-, bredbandsabonnemang ingår ej i ovanstående redovisning.

11 G EKONOMISK PROGNOS Ekonomisk Likviditetsprognos (tusental kronor) Utbetalningar År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Räntor 1) 248 247 245 244 243 242 233 Amortering 2) 36 39 42 46 49 53 79 Driftskostnader 4) 69 70 72 73 75 76 84 Fastighetsskatt 0 0 0 0 0 0 0 Summa årsutbetalningar 353 356 359 363 367 371 397 Inbetalningar Årsavgifter 6) 384 391 399 407 415 423 467 Årsavgifter kr/m2 499 509 520 530 541 551 609 Årets nettobetalningar 31 35 40 44 48 52 71 Föreningens kassa Ingående saldo 25 Kassabehållning 8)9) 56 91 131 175 223 275 593 Varav ackumulerad avsättning 31 63 97 132 168 205 416 till yttre underhållsfond 3) Bokföringsmässig resultatprognos (tusentals kronor) Kostnader År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Räntor 1) 248 247 245 244 243 242 233 Avsättning underhållsfond 3) 31 32 32 33 34 34 38 Driftskostnader 4) 69 70 72 73 75 76 84 Avskrivning byggnader 120 år 132 132 132 132 132 132 132 Summa årskostnader 480 481 482 482 483 484 487 Intäkter Årsavgifter 6) 384 391 399 407 415 423 467 Bokföringsmässigt resultat -96-89 -83-75 -68-61 -19 Förutsättningar för prognos och känslighetsanalys 1) Räntesats under hela prognosperioden är ca 2,75 % vilket är genomsnittet för upptagna räntor Hänsyn har inte tagits till att lånen är bundna. 2) Amortering enligt 50-årig serie plan. I denna prognos redovisas endast amorteringar då dessa påverkar årsavgifterna och därmed föreningens likviditet. 3) Avsättning till underhållsfond ökar med antagen inflation, 2,0 % per år 4) Driftskostnader beräknas öka med antagen inflation 2,0 % per år 6) Årsavgiften är beräknad att öka 2,0 % per år 8) Ränta på kassan och ackumulerad underhållsfond är 1,0 % Kassan förutsätts inte användas under prognosperioden 9) Underhållsfonden förutsätts inte användas under prognosperioden Antagen inflation är 2 % per år, vilket är lika med Sveriges Riksbanks långsiktiga inflationsmål

12 H KÄNSLIGHETSANALYS Räntescenarios Exempel: Årsavgiftsförändring per lägenhet 96 m2 per år/mån 1 % lägre ränta avgår 11 232 / 936 kr år/mån 1 % högre ränta tillkommer 11 328 / 944 kr år/mån Inflationsscenarios Snittränta i prognosen ca 2,75% Inflation i prognosen 2,00% Årsavgift (kr/m²) enligt prognos respektive vid en procentenhet högre och lägre ränta År 1 %-enhet lägre ränta Ränta prognos 1 %-enhet högre Årsavgift (kr/m²) enligt prognos respektive vid en procentenhet högre och lägre inflation År 1 %-enhet lägre Inflation prognos 1 %-enhet högre 1 382 499 617 1 499 499 499 2 393 509 626 2 508 509 511 3 403 520 636 3 517 520 522 4 414 530 646 4 526 530 534 5 425 541 656 5 535 541 546 6 437 551 666 6 544 551 559 11 498 609 719 15 594 609 625

13 I SÄRSKILDA FÖRHÅLLANDEN 1 Kostnad för värme, vatten, elförbrukning samt avfallshantering skall erläggas av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Kostnaden för tv, telefon och bredband erläggs av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. 2 Föreningens lägenheter kommer att upplåts med ett utförande i enlighet med det entreprenadkontrakt som skall upprättas mellan Bostadsrättsföreningen Folkets Park i Nässjö och Myresjöhus AB. Bostadsrättshavare som därutöver, med styrelsens tillstånd, önskar komplettera med ytterligare tillval svarar själv därför genom tillvalsavtal med totalentreprenören, Myresjöhus AB. 3 Inflyttning i lägenheterna kan komma att ske innan utvändiga arbeten och samtliga lägenheter i sin helhet är färdigställda. Bostadsrättshavaren erhåller icke ersättning eller nedsättning av årsavgiften för de eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. 4 Sedan lägenheterna färdigställts och överlämnats skall bostadsrättshavaren hålla lägenheten tillgänglig under ordinarie arbetstid för att utföra efterarbeten, garantiarbeten eller andra arbeten, som skall utföras av entreprenören. Bostadsrättshavaren erhåller icke ersättning eller nedsättning av årsavgiften för de eventuella olägenheter som kan uppstå med anledning härav. Uppgifterna i denna kostnadskalkyl är preliminära. Styrelsen ansöker samtidigt om tillstånd hos Bolagsverket att uppbära förskott om 75 000 kr per lägenhet, totalt 600 000 kr av insatserna, från köpare av bostadsrättslägenheter i föreningens fastighet. Nässjö den BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN FOLKETS PARK I NÄSSJÖ Leif Vettegård Marcus Antonsson Roger Hjertonsson