/Utkast / EKONOMISK PLAN BRF MARTALLEN

Transkript

1 EKONOMISK PLAN BRF MARTALLEN juni 2016

2 INNEHÅLLSFÖRTECKNING /Utkast / 1 Allmänt Beskrivning av fastigheten Byggnadsbeskrivning Byggnadsbeskrivning Taxeringsvärde Föreningens anskaffningskostnad Finansiering Föreningens utgifter Kapitalkostnader Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt/avgift Föreningens inkomster Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys Ekonomisk prognos Känslighetsanalys Lägenhetsredovisning Dubbla andelstal Alternativ 1 huvudalternativet som visas i lägenhetsredovisningen Alternativ Alternativ Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser BILAGOR: INTYG ENLIGT 3 KAP 2 BOSTADSRÄTTSLAGEN BESIKTNINGSPROTOKOLL 2(14)

3 EKONOMISK PLAN BRF MARTALLEN 1 Allmänt Brf Martallen med org.nr har registrerats hos Bolagsverket Bostadsrättsföreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder åt medlemmarna till nyttjande utan tidsbegränsning. I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Beräkningen av föreningens årliga kapital- och driftkostnader etc. grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Vid generella förändringar av exempelvis ränteläget kan föreningens avgiftsbehov ändras. Fastighetsförvärven kommer att ske genom att föreningen förvärvar aktierna i KSU Fastighet 1 AB ( ). Bolagets enda tillgång är fastigheterna Bunge Kronhagen 3:24, 3:25, 3:26, 3:32. Brf Martallen förvärvar sedan fastigheterna (interntransaktion) från KSU Fastighet 1 AB. Detta sker i samband med förvärvet av aktiebolaget. På fastigheterna uppförs enligt ett totalentreprenadkontrakt, till fast pris, sammanlagt 6 parhus. Lägenheterna upplåts med bostadsrätt och fastigheterna utnyttjas som säkerhet för föreningens lån. KSU Fastighet 1 AB kommer därefter att likvideras genom en av KSU 1 AB (säljaren) anvisad part. Likvidationsprocessen kommer att påbörjas snarast möjligt efter försäljning av fastigheterna och genomföras enligt gängse regelverk. KSU 1 AB ( ) eller ett bolag inom den koncern vari KSU 1 AB ingår ansvarar enligt aktieförvärvsavtalet för bostadsrättsföreningens samtliga omkostnader vid genomförandet av köpet av fastigheterna. Ett separat avtal för teckning av eventuellt osålda lägenheter vid tillträdet har upprättats med Entreprenören; Kronhaga Strand Bygg AB ( ). Detta i likhet med tidigare uppförda fastigheter för bostadsrättsföreningar i samma exploateringsområde. Exploatören har i det aktuella området sedan 2006, i egenskap av arkitekt och konceptutvecklare, medverkat i uppförandet av 60 lägenheter för 7 separata bostadsrättsföreningar. Minst 75 % av andelarna ska enligt entreprenörens policy vara tecknade via bokningsavtal innan byggnationen påbörjats. Upplåtelse med bostadsrätt avses ske direkt efter att föreningens upphandlade entreprenad färdigställts. Nedan angiven anskaffningskostnad för föreningens fastigheter är den slutliga. 3(14)

4 2 Beskrivning av fastigheten /Utkast / Registerbeteckning Bunge Kronhagen 3:24,3:25, 3:26, 3:32 Kommun Församling Gotland Bunge, Fårösund Adress/belägenhet Kustparksvägen Tomtarea Ägarstatus Planförhållanden Servitut /Nyttjanderätt Gemensamhetsanläggning Försäkring m2 Äganderätt Detaljplan (stadsplan) från med tillägg fastställda För fastigheterna finns ej några inskrivna servitut. Fastigheterna deltar i gemensamhetsanläggningarna Gotland Bunge GA 5 och GA 8. Fastigheterna kommer att bli försäkrad till fullvärde. Medlemmarna i föreningen rekommenderas att komplettera sin hemförsäkring med ett så kallat bostadsrättstillägg. 3 Byggnadsbeskrivning 3.1 Byggnadsbeskrivning Byggnadsår 2017 Byggnadstyp Småhus samt vind. Bostadslägenheter 12 lägenheter om sammanlagt m 2. Gemensamma utrymmen Uppvärmningssystem Ventilation Grundläggning Stomme Bjälklag Sophantering via uppställningsplatta på mark. Vattenburen golvvärme. Enskilda frånluftsvärmepumpar kompletterade med elpatron. Mekanisk med återvinning. Betongplatta. Trä med brand- och ljudklassade lägenhetsskiljande väggar. Trä. 4(14)

5 Yttertak Fabrikslackerad galvad plåt. /Utkast / Fasader Fönster Sophantering Lägenhetstyp Generell lägenhetsbeskrivning Övrigt Träpanel badad i järnvitriol, luftspalt på gips. 3-glas energiglas aluminiumbeklädd utvändigt. Gemensam på gårdsmark. Varje parhus rymmer två lägenheter. Samtliga lägenheter med gavel mot öster har inretts i två våningsplan vilket ger 5 r.o.k varav en rumsenhet i ett övre plan. Lägenheter mot väster kommer att förses med 4 r.o.k. I grundutförande har samtliga rum i bottenvåning golv av keramiskt material/kalksten. Sovrum/loft 1 tr är försedda med trägolv. Mellanväggar är isolerade klädda spån- + gipsskivor i grundutförande målade. Innertak i. Våtrumsenheter i vitt kakel på väggar och klinker på golv. Köks inredning från Marbodal(eller likvärdig) med vitvaror levererade av Bosch (eller likvärdig) Köpare av bostadsrätter kan med entreprenören teckna enskilda avtal rörande s.k. tillval. Bostadsrättsinnehavarna tecknar egna avtal för tv/bredband, hushållsel inklusive el till värmepump. 3.2 Generell beskrivning av lägenheter 4 Taxeringsvärde Det sammanlagda taxeringsvärdet för exploateringsmarken för 2016 är kr. Taxeringsvärdet för år 2018 är uppskattat till kr, fördelat på byggnader kr och mark kr. Typkod är 222 (Småhusenhet, flera småhus, sammantaget bostäder för mer än 2 familjer (helårs- eller fritidsbostad)). Taxeringsvärdet är beräknad utifrån taxeringsvärdet för likvärdig bebyggelse inom det aktuella exploateringsområdet. Enligt gällande regelverk kommer taxeringsvärdet att fasställas det år närmast efter entreprenadens avslutande. Under 15 år efter färdigställandet är fastigheten befriad från kommunal fastighetsavgift. 5 Föreningens anskaffningskostnad Totalt inköpspris kr kr/kvm Ing saldo och oförutsett kr Anskaffningskostnad kr kr/kvm 5(14)

6 Enligt avtal med exploatören ersätter denne föreningen för omkostnader (lagfarts- och pantbrevsavgifter mm) i samband med förvärvet av fastigheterna. /Utkast / 6 Finansiering Lån Belopp Bindningstid år Ränta % Räntekostn kr Amortering kr Kapitalutgift kr Ränta efter löptid % Bottenlån ca 5 år 1, ,50 Bottenlån ca 3 år 1, ,00 Räntereserv Summa lån år Snittränta: 1, Insatser: Upplåtelseavgifter: 0 Summa finansiering år Amorteringen bygger på 200-årig rak amorteringsplan vilket innebär att amorteringen är lika stor under hela perioden. Om amorteringsperioden följs är lånen slutamorterade om 200 år. Räntereserven kan användas för att göra extra amorteringar utöver plan eller för att minska avgiftshöjningen vid en eventuell ränteuppgång. I det fallet att räntereserven räknas med i den genomsnittliga räntan motsvarar räntekostnaden år 1 en räntesats om ca 1,74 procent/år. Krediternas löptid är desamma som räntebindningstiden. Styrelsen har från banken även erhållit en offert rörande köp av fast ränta i förväg. Föreningen avser att utnyttja pantbrev i fastigheterna till säkerhet för ovanstående lån. Ränteoch amorteringsvillkor enligt Ränteindikation från Swedbank Hypotek, Visby daterad Föreningens utgifter 7.1 Kapitalkostnader Räntekostnader kr Avskrivning (Linjär 100 år) kr Summa kapitalkostnad år kr Avskrivningarna är beräknade från ett kalkylerat anskaffningsvärde av byggnader om kr. Föreningen bör enligt Bokföringsnämndens anvisningar göra bokföringsmässig avskrivning på byggnadens anskaffningsvärde motsvarande 1 procent per år. Med årliga avskrivningar om 384 tkr/år kommer föreningen redovisa ett årligt bokföringsmässigt underskott. Detta underskott påverkar dock ej föreningens likviditet. I planen angivna årsavgifter kommer att täcka föreningens löpande kostnader samt förslag till fondavsättningar. 6(14)

7 7.2 Drift- och underhållskostnader /Utkast / Styrelse/revision kr 6 kr/kvm Ekonomisk förvaltning kr 9 kr/kvm Vatten kr 19 kr/kvm El kr 6 kr/kvm Renhållning kr 10 kr/kvm Fast skötsel kr 6 kr/kvm Försäkring kr 21 kr/kvm Övrigt kr 6 kr/kvm Summa driftkostnad år kr 83 kr/kvm Avsättning yttre underhåll: kr 6 kr/kvm Årlig höjning av driftkostnad 2 % Bedömningen av de löpande driftkostnaderna bygger på uppgifter från likvärdiga föreningar/fastigheter inom exploateringsområdet. I ovanstående ingår även kostnaderna för deltagande i gemensamhetsanläggningar. Det faktiska värdet för enstaka poster kan bli högre eller lägre än det beräknade värdet. Drift- och underhållskostnaderna antas öka i takt med den bedömda inflationen. Bostadsrättsinnehavarna tecknar egna abonnemang för tele, tv samt el till uppvärmning och hushållsel. Avsättningen till yttre underhåll baseras på faktiska kostnader för underhåll för föreningar vilka äger likvärdiga byggnader i samma område. Framtida styrelsen kan komma att ändra avsättningen till underhållsfonden. 7(14)

8 7.3 Fastighetsskatt/avgift Taxeringsvärde bostäder kr Kommunal fastighetsavgift kr Den kommunala fastighetsavgiften för småhus uppgår till 0,75 % av taxeringsvärdet. Den är vid planens upprättande begränsad till maximalt kr per hus. Taxeringsvärdet antas öka med 2,0 % per år. Föreningen kommer enligt gällande regelverk att vara befriad från fastighetsavgift i 15 år efter uppförandet. 7.4 Inkomstdeklaration föreningen år Inkomstdeklaration medlem (genomsnittslägenhet) 8 Föreningens inkomster Årsavgift bostäder: kr 315 kr/kvm Årlig konstant höjning av avgifter: 2 % Årsavgiften antas öka med 2 % per år vilket ger att stigande överskott i kalkylen. Om kostnaderna utvecklas i enlighet med antagandena i kalkylen kan föreningen istället välja en lägre ökningstakt för årsavgiften. 9 Ekonomisk prognos samt känslighetsanalys I följande avsnitt redovisas en ekonomisk prognos för perioden 1-6 år, år 11 samt år 16 givet ett inflationsantagande om 2 % per år. Den ekonomiska prognosen är baserat på ett antagande om ränteutveckling enligt kapitel 6 ovan. Därutöver redovisas en känslighetsanalys utvisande förändringar i årsavgiftsuttagen vid en antagen inflationsutveckling på 3,0% istället för 2,0% samt en antagen ränteökning om 1,0% efter utgången av lånens räntebindningstid. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet skall bli noll varje år i kalkylen. Av den ekonomiska prognosen framgår att styrelsen väljer att föreslå en initial avgift vilken genrerar ett likviditetsmässigt överskott. Observera att känslighetsanalyserna förutsätter att ingen avsättning sker till räntereserven vilket innebär att avgiften enligt känslighetsanalysen vid oförändrade förutsättningar kan vara lägre än avgiften enligt plan. 9.1 Ekonomisk prognos Prognosen är baserad på att samtliga bostäder upplåts med bostadsrätt. I det tecknade totalentreprenadavtalet finns åtaganden att förvärva eventuellt osålda lägenheter vilket medför att föreningen kommer att ha 100 % anslutning redan vid entreprenadens slutlikvid. Prognosen bygger på antaganden om framtida räntenivåer enligt kapitel 6. 8(14)

9 Styrelsen föreslår ett initialt avgiftsuttag vilket medför att föreningen bygger upp en likviditetsreserv År KASSAFLÖDE Ränta Räntereserv Amorteringar Driftskostnader Fastighetsskatt/avgift Avsättning till yttre underhåll Avgift för att täcka utgifterna Kalkylerad avgift Betalnetto Ackumulerat betalnetto FÖRENINGENS INTÄKTER Årsavgifter bostäder Summa intäkter FÖRENINGENS KOSTNADER Ränta Räntereserv Avskrivningar Driftskostnader Fastighetsskatt/avgift Summa kostnader Årets resultat Balanserat resultat Avgift för att täcka utgifterna kr/m² Avgift för att täcka kostnaderna kr/m² Kalkylerad avgift kr/m² Genomsnittlig låneränta 1,7% 1,7% 1,7% 2,6% 2,6% 3,5% 3,5% 3,5% 9.2 Känslighetsanalys Denna analys visar effekten av ett förändrat inflationsantagande om 3 procents årlig inflation samt en antagen ränteökning om 1,0% efter utgången av respektive kredits räntebindningstid. Känslighetsanalysen visar vad avgiften behöver vara för att kassaflödet skall bli noll varje år i kalkylen. Styrelsen har dock valt att inledningsvis debitera medlemmarna en avgift högre än de kalkylerade utgifterna. Syftet är att bygga upp en likviditetsreserv inför eventuellt högre 9(14)

10 finansieringskostnader när initiala räntebindningar ska omförhandlas. Framtida styrelse kan komma att välja en annan policy för likviditetsuppbyggnad År KASSAFLÖDE Räntekostnader Amorteringar Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt/avgift Avsättning till yttre underhåll Avgift för att täcka utgifterna förändring mot prognos -17,1% -18,1% -19,1% -7,7% -8,9% 2,1% -4,7% 12,8% FÖRENINGENS INTÄKTER Årsavgifter bostäder Summa intäkter FÖRENINGENS KOSTNADER Räntekostnader Avskrivningar Drift- och underhållskostnader Fastighetsskatt/avgift Summa kostnader Årets Resultat Balanserat resultat Ränteantagande 1,5% 1,5% 1,5% 2,0% 2,0% 2,5% 2,5% 2,5% Inflationsantagande efter ökning 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 3,0% 10(14)

11 10 Lägenhetsredovisning Lgh Antal Area kvm Andelstal Andelstal Insats Avgift nr Vån Beskr (boa) Drift Kapital Kr/mån A1 2 5 rok 120 9,1743 9, B1 1 4 rok 98 7,4924 7, A2 2 5 rok 120 9,1743 9, B2 1 4 rok 98 7,4924 7, A3 2 5 rok 120 9,1743 9, B3 1 4 rok 98 7,4924 7, A4 2 5 rok 120 9,1743 9, B4 1 4 rok 98 7,4924 7, A5 2 5 rok 120 9,1743 9, B5 1 4 rok 98 7,4924 7, A6 2 5 rok 120 9,1743 9, B6 1 4 rok 98 7,4924 7, Tot: ,00 100, Avgifterna är baserade på lägenheternas boarea. Insatserna är baserade på area med justering för läge på tomtmark och inom respektive byggnad. Enligt stadgarna har föreningen dubbla andelstal. Inledningsvis kommer dock alla andelar ha samma andelstal för kapital och drift. Styrelsen kan fatta beslut om principer för ett eventuellt frivilligt kapitaltillskott om medlemmarna så önskar. 11(14)

12 10.1 Dubbla andelstal Föreningen kommer att ha två olika andelstal, ett andelstal för kapitaldelen, för att täcka räntor och amorteringar på respektive lägenhets andel av föreningens lån, och ett andelstal för att täcka övriga utgifter. Årsavgiften för respektive lägenhet kommer således att fördelas på båda andelstalen. Detta kommer att göra det möjligt för föreningen att erbjuda medlemmarna att göra individuella kapitaltillskott för att amortera på sin del av föreningens lån och i gengäld kommer lägenheten att få en lägre sammanlagd avgift. Tabellerna nedan visar hur boendekostnaden för en genomsnittslägenhet förändras om lägenhetens ägare lånar privat till hela insatsen (medelränta 2,5%) och amorterar på sin andel av föreningens lån enligt tre olika alternativ Alternativ 1 huvudalternativet som visas i lägenhetsredovisningen Insats kr kr/kvm Andel i föreningens lån kr kr/kvm Månadsavgift kr 315 kr/kvm Ränta insats per månad efter skatteavdrag kr 425 kr/kvm Total boendekostnad kr/månad kr 740 kr/kvm Alternativ 2 Insats kr kr/kvm Andel i föreningens lån kr kr/kvm Månadsavgift kr 250 kr/kvm Ränta insats per månad efter skatteavdrag kr 500 kr/kvm Total boendekostnad kr/månad kr 750 kr/kvm Alternativ 3 Insats kr kr/kvm Andel i föreningens lån 0 kr 0 kr/kvm Månadsavgift kr 186 kr/kvm Ränta insats per månad efter skatteavdrag kr 574 kr/kvm Total boendekostnad kr/månad kr 760 kr/kvm 12(14)

13 13(14)

14 11 Särskilda förhållanden av betydelse för bedömande av föreningens verksamhet och bostadsrättshavarnas ekonomiska förpliktelser A. Insats och årsavgift fastställs av styrelsen. B. För bostadsrätt i föreningens hus erläggs en av styrelsen fastställd årsavgift. Årsavgiften skall täcka vad som belöper på lägenheten av föreningens löpande utgifter samt dess avsättning till fond. Till grund för fördelningen av årsavgifterna skall gälla lägenheternas andelstal. C. Upplåtelseavgift, överlåtelseavgift och pantsättningsavgift får tas ut efter beslut av styrelsen. Överlåtelseavgiften får uppgå till högst 2,5 % och pantsättningsavgiften till högst 1 % av basbeloppet enligt lagen om allmän försäkring. D. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad hålla lägenhetens inre i gott skick. Vad gäller installationer m.m. hänvisas till vad som stadgas under Bostadsrättshavarens rättigheter och skyldigheter i föreningens stadgar. E. Bostadsrättshavaren svarar för att på egen bekostnad teckna abonnemang för el till uppvärmning samt hushållsel. F. Bostadsrättshavaren rekommenderas att teckna en hemförsäkring med så kallat bostadsrättstillägg. G. Inom föreningen skall bildas följande fonder: Fond för yttre underhåll H. I planen redovisade boareor baseras bl a på uppgifter från bygglovshandlingar. Eventuella avvikelser från den sanna boarean enl Svensk Standard skall ej föranleda ändringar i insatser eller andelstal. I. De lämnade uppgifterna i denna ekonomiska plan angående fastigheternas utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar. J. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bl.a. framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. Gotland Håkan Göransson Marika Wennerberg Raul Valencia 14(14)

15