BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN PINNENS FJÄLLGÅRD

Transkript

1 EKONOMISK PLAN FÖR BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN PINNENS FJÄLLGÅRD Stockholm Upprättad med biträde av Carl Johansson Tenzing AB Biblioteksgatan 3, 4 trappor Stockholm Tel carl.johansson@tenzingab.se

2 Entré Fäbodvägen 16 Entré Krogen Fäbodvägen 18

3 Sovrum Kök

4 Innehållsförteckning Allmänna förutsättningar... 1 Organisationsnummer och ändamål... 1 Förvärvskostnad och årliga kostnader... 1 Förvärv av fast egendom... 1 Inflyttning... 1 Tidpunkt för upplåtelse med bostadsrätt... 1 Beskrivning av Fastigheten... 2 Tomt och läge... 2 Karta... 2 Uthyrningsbar area... 3 Byggnadsbeskrivning... 3 Teknisk beskrivning... 3 Taxeringsinformation och kommunal avgift... 6 Mervärdesskatt... 6 Statliga bostadsbyggnadssubventioner... 6 Servitut och nyttjanderätter... 6 Samfälligheter och gemensamhetsanläggningar... 6 Planer och bestämmelser... 6 Objektsinformation... 7 Fastighetens reparationsbehov... 7 Försäkringsskydd... 7 Avskrivningar... 7 Kostnader för medlemmarna... 7 Ekonomisk kalkyl med prognos... 8 Känslighetsanalys... 9 Lägenhetsförteckning... 9 Särskilda förhållanden Intyg avseende ekonomisk plan Tenzing AB, Biblioteksgatan 3, 4tr, s Stockholm, tel

5 Allmänna förutsättningar Organisationsnummer och ändamål Bostadsrättsföreningen Pinnens Fjällgård, som registrerats hos Bolagsverket med organisationsnummer , har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostäder för permanent boende samt lokaler åt medlemmarna för nyttjande utan tidsbegränsning. Medlems rätt i föreningen på grund av sådan upplåtelse kallas bostadsrätt. Medlem som innehar bostadsrätt kallas bostadsrättshavare. Förvärvskostnad och årliga kostnader I enlighet med vad som stadgas i 3 kap 1 bostadsrättslagen har styrelsen upprättat följande ekonomiska plan för föreningens verksamhet. Uppgifterna i planen avseende förvärvet av fastigheten samt beräkning av föreningens årliga kapitalkostnader och driftskostnader etc. och grundar sig på vid tiden för planens upprättande kända förhållanden. Förvärv av fast egendom Bostadsrättsföreningen Pinnens Fjällgård avser att förvärva fastigheten Härjedalen Funäsdalen 16:104 (Fastigheten) för upplåtelse av bostadslägenheter och lokaler med bostadsrätt. Föreningens förvärv kommer att ske genom fastighetsförvärv. Samtliga bostadsrätter kommer först att förvärvas av Hans Lindström och Bolaget Bridgeman Holding AB som därefter avyttrar dessa till slutkunder. Restaurangen kommer att upplåtas med bostadsrätt som bostadsrättslokal. Inflyttning Samtliga bostadslägenheter kommer att upplåtas med bostadsrätt i omedelbar anslutning till tillträdet till fastigheten. Tidpunkt för upplåtelse med bostadsrätt Lägenheterna bedöms upplåtas med bostadsrätt i samband med föreningens tillträde till fastigheten under första kvartalet år

6 Beskrivning av Fastigheten Tomt och läge Fastigheten Härjedalen Funäsdalen 16:104 är belägen på Fäbodvägen i anslutning till Hamra skidanläggning i Tänndalen. Fastighetens omedelbara läge intill skidanläggningen gör att närheten till rekreation, längdskidspår, skidbackens nedfarter, restauranger, butiker och handelsutbud är utöver det vanliga i närområdet kring Hamrafjället och Funäsfjällen. Fastigheten ligger med vacker utsikt över omkringliggande fjäll. Inom gångavstånd finns bl.a. restauranger, skidskola, skiduthyrning samt närlivs. På fastigheten finns den i Hamrafjället erkända restaurangen Krogen i markplan i en av byggnaderna. Det är även nära till kringliggande skidområden i Funäsfjällen såsom Funäsdalen, Bruksvallarna och Ramundberget. Kommunikationerna till och från Fastigheten är utmärkta med närhet till riksväg 84. Här stannar såväl Härjedalingen med trafik från Stockholm till Härjedalen, och Länstrafikens busslinje 623 avgår från Hamrafjällets hållplats för transporter i länet. Fastigheten innehas med äganderätt och har en markareal om cirka kvadratmeter. Karta Hamrafjället 2

7 Uthyrningsbar area Fastighetens uthyrningsbara area uppgår till cirka kvadratmeter. Den uthyrningsbara arean fördelas mellan olika areatyperna enligt nedan: Uthyrningsbar area Area Andel Bostäder % Lokaler % Summa % Areorna är uppmätta enligt Svensk Standard SS 21054:2009. Byggnadsbeskrivning Fastigheten är bebyggd med 2 byggnader om vardera 3 våningsplan. Byggnaderna är uppförda år 2005 respektive år 2007 i klassisk fjällanda med timmerpanel. Byggnaderna inrymmer totalt 13 stycken bostadslägenheter och en restauranglokal, fördelat på 9 stycken bostadslägenheter i den ena byggnaden respektive 4 stycken bostadslägenheter samt en restauranglokal i den andra byggnaden. Samtliga bostadslägenheter har egen balkong alternativt altan, och lägenhetsförråd för skidförvaring. De större bostadslägenheterna har bastu och flertalet har även braskamin. Byggnad 1 Bv 4 stycken bostadslägenheter om vardera 43 m². 1 tr 3 stycken bostadslägenheter om 47, 53 och 67 m². 2 tr 2 stycken bostadslägenheter om 86 respektive 85 m². Byggnad 2 Bv 1 stycken restauranglokal, om 301 m². Restaurang Krogen. 1 tr 3 stycken bostadslägenheter om 51, 51 och 67 m². 2 tr 1 stycken bostadslägenhet om 176 m². Teknisk beskrivning Allmänt Grundläggning Källarväggar Bjälklag Ytterväggar Yttertak Hel betongplatta med källargrundmurar av betongelement. Betongelement. Betongelement. Trä. Betongtakpannor. 3

8 Fasad Balkonger Trapphus Fönster/ glasparti Sophantering Uppvärmning Ventilation Hiss Installationer Timmerpanel. Balkonger och altaner i trä. Utvändiga trapphus. 3 glas träfönster. Container på fastigheten. Tömning hanteras av Reaxcer. Vattenburet system kopplat till egen bergvärmepump ansluten till fem borrhål, kompletterad med el panna. Mekanisk till och frånluft med värmeåtervinning. Varje lägenhet har separat aggregat. Restauranglokalen har egen större anläggning. Byggnaderna saknar hiss. El, kabelteve, fibernät för bredband samt vatten och avlopp från/till stadens nät. Bostäder, generell rumsbeskrivning Allmänt Dörrar Lägenheterna har tillgång till balkong eller veranda. Ett antal lägenheter är utrustade med braskamin. Samtliga lägenheter har mycket god boendekvalitet och är modernt utrustade avseende utrustning i kök och badrum. Inomhusdörrar av furu. Hall Golv Vägg Tak Övrigt Klinkergolv. Målade väggar. Målade tak. Lägenhetsdörr. Vardagsrum/Sovrum/Bostadsrum Golv Vägg Tak Parkettgolv. Målade väggar. Målade väggar. 4

9 Övrigt Torkskåp. Vissa lägenheter är utrustade med braskamin. Kök Golv Vägg Tak Utrustning Parkettgolv. Målade väggar. Kakel ovan diskbänk. Diskbänk i rostfri stål. Målade tak. Kyl/frys, diskmaskin, microvågsugn samt elspis. Sovrum Golv Vägg Tak Övrigt Parkettgolv. Målade väggar. Målade tak. Garderob för förvaring. Våtrum/WC Golv Vägg Tak Övrigt Klinker. Kakel. Målade tak. Golvvärme, el. Avloppsbrunn. Handdukstork. Duschskärmvägg av glas. Beslagning i krom. WC. Bastu i vissa av lägenheterna. Förråd Golv Vägg Tak Trägolv. Betong/gipsskiva. Trätak. Övrigt 5

10 Taxeringsinformation och kommunal avgift I nedanstående tabell redovisas Fastighetens taxeringsvärde enligt den allmänna fastighetstaxeringen 2013 (AFT13). Taxeringsvärde, tkr Mark Byggnad Summa Bostäder Lokal Summa Fastigheten har idag typkod 321 vilket innebär hyreshusenhet, bostäder och lokaler. Fastighetsskatt och kommunal avgift för år 2013 utgår med 1,0 procent av taxeringsvärdet för lokalerna och med kronor per bostadslägenhet. Bostadsdelen har dock halverad kommunal avgift mellan år För år 2014 bedöms fastighetsskatten och den kommunala avgiften för Fastigheten uppgå till cirka kronor, beräknad på full kommunal avgift. Mervärdesskatt Fastigheten kommer att vara registrerad för frivillig mervärdesskatt. Momsgraden beräknas uppgå till cirka 26 procent (Lokalen om 301 kvadratmeter kommer att vara belagd med mervärdesskatt). Statliga bostadsbyggnadssubventioner Föreningens ekonomi är inte beroende av statliga bostadsbyggnadssubventioner (räntebidrag). Servitut och nyttjanderätter Fastigheten omfattas av en inskrivning gällande nyttjanderätt anläggningsarrende vilken avser rätt att medge skiduthyrning på fastigheten. Samfälligheter och gemensamhetsanläggningar Fastigheten ingår i gemensamhetsanläggningen Funäsdalen GA:143 avseende drift och underhåll av vägar, parkeringsplatser, vallabod och sopbod. Fastighetens andelstal är 15 av totalt 136. Fastigheten ingår i samfällighetsföreningen Vigeln som bildades och som ska ansvara för drift och underhåll av gemensamhetsanläggningen Funäsdalen GA:143. Den årliga kostnaden för drift och underhåll av gemensamhetsanläggningen beräknas uppgå till kronor per år av vilket Fastigheten belastas med motsvarande andelstal om 15 av totalt

11 Planer och bestämmelser Fastigheten omfattas av nedanstående planer och bestämmelser. Typ Plan Datum Aktbeteckning Detaljplan Nya lägenhetshus I hamra, Funäsdalen 16: Laga kraft: Genomf. start: Genomf. slut: P05/2 Objektsinformation Fastigheten omfattar 13 bostadslägenheter, en restauranglokal samt 28 parkeringsplatser varav 18 stycken är utrustade med motorvärmare på mark tillhörande bostadslägenheterna. Fastighetens reparationsbehov Fastighetens renoveringsbehov utöver normalt löpande underhåll bedöms under prognosperioden vara obefintligt med hänsyn till att byggnaderna är uppförda år 2005 respektive år Avsättning om kr har gjorts för genomförande av OVK besiktning samt eventuella åtgärder för att uppnå godkänd OVK. Försäkringsskydd Bostadsrättsföreningen kommer att inneha fullvärdesförsäkring avseende Fastigheten samt styrelseansvarsförsäkring. Styrelsen erinrar samtliga bostadsrättshavare i föreningens hus om den stadgeenliga skyldigheten att teckna hemförsäkringar med bostadsrättstillägg för sin bostadsrätt. Avskrivningar Föreningen är skyldig att göra avskrivningar på föreningens fastighet om 0,5 till 2 procent av byggnadernas bokförda värde i de årsredovisningar som föreningen upprättar. Detta påverkar föreningens resultat men inte dess likviditet. Kostnader för medlemmarna I årsavgiften för bostadsrättsföreningen ingår värme och vatten samt tillsyn och tjänster avseende Fastighetens gemensamma ytor och tekniska system. För Bostadsrättsföreningens medlemmar tillkommer, utöver årsavgiften, kostnader för kabelteve och ev. bredband, hushållsel, hemförsäkring med bostadsrättstillägg. 7

12 Ekonomisk kalkyl med prognos TAXERINGSVÄRDE (AFT 2013) Bostad Lokal Byggnad Mark Summa FÖRVÄRVSKOSTNAD Anskaffningskostnad ) kr/kvm Stämpelskatt Avsättning OVK åtgärder Befintliga pantbrev (SEK) Disponibla medel (kassa) Nyuttag av pantbrev (SEK) 0 Summa Pantbrev totalt (SEK) FINANSIERINGSPLAN Långivare Lånebelopp Ränta % Ränta kr Amort. Kr Räntebindn. Nytt lån , år Nytt lån , år Nytt lån , år Nytt lån , rörlig ränta Summa ,84% Insatser vid fastighetsköpet Insatser totalt Upplåtelseavgifter 0 Bostadsrätter Summa finansiering Ej bostadsrätter 0 EKONOMISK PROGNOS ÅRLIGA KOSTNADER År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Räntor Amorteringar Fastighetsskatt Inkomstskatt Drift och Underhåll Avsättn. till yttre fond Summa Drift och underhåll kr /kvm Drift och underhåll kr /kvm 456 Bostäder 275 Lokaler D o U tot kr ÅRLIGA INTÄKTER År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Årsavgifter Hyresintäkter Ränteintäkter Summa I den ekonomiska prognosen förutsätts inflationen vara 2 % årligen och räntorna vara oförändrade. Hyresintäkterna förutsätts följa inflationen. LIKVIDITET År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 Kassa och fond ) Inkluderar kostnader för uttag av nya pantbrev. 8

13 Lägenhetsförteckning Lgh Antal Ut Årsavg. Adress nr Plan rum formn. Area Insatser Andelstal Årsavg. / mån. Hyra Fäbodvägen 16 1 MP 2 ROK , Fäbodvägen 16 2 MP 2 ROK , Fäbodvägen 16 3 MP 2 ROK , Fäbodvägen 16 4 MP 2 ROK , Fäbodvägen ROK , Fäbodvägen ROK , Fäbodvägen ROK , Fäbodvägen ROK , Fäbodvägen ROK , Fäbodvägen ROK , Fäbodvägen ROK , Fäbodvägen ROK , Fäbodvägen ROK , Fäbodvägen MP Restaurang , SUMMA/MEDEL Areafördelning Intäktsfördelning Bostäder 855 Årsavgifter Lokaler 301 Hyror 0 Totalt Bostäder 0 Lokaler 0 Parkering 0 Totalt

14 Känslighetsanalys Inflationskänslighet I denna kalkyl bedöms vilken påverkan en ändrad inflationstakt jämfört med den i föreningens ekonomiska prognos antagna inflationstakten får för föreningens ekonomi. Hyrorna förväntas följa inflationen. Kalkylräntan är oförändrad. Ränteantagande, 3,84 %. 0 % alternativet innebär en inflation om 2 %. Ändrad Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Inflation År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 3% % % % % % % Räntekänslighet I denna kalkyl bedöms vilken påverkan en ändrad räntenivå jämfört med den i föreningens ekonomiska prognos antagna räntenivån får för föreningens ekonomi. Inflationstakten är oförändrad. Räntekänsligheten är beräknad med hänsyn tagen till de bedömda bindningstiderna för bostadsrättsföreningens lån. Hänsyn har inte tagits till Inflationsantagande, 2 %. 0 % alternativet innebär en snittränta om 3,84 %. Ändrad Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Årsavgift Ränta År 1 År 2 År 3 År 4 År 5 År 6 År 11 3% % % % % % %

15 Särskilda förhållanden Bostadsrättshavarna skall inbetala insats. För bostadsrätt i föreningens hus betalas dessutom, på tider som bestäms av styrelsen, en årsavgift i enlighet med föreningens stadgar. Föreningens löpande kostnader och utgifter samt avsättning till fonder skall finansieras genom att bostadsrättshavarna betalar årsavgift till föreningen. Årsavgifterna fördelas på bostadsrättslägenheterna i förhållande till lägenheternas andelstal. Inom föreningen skall bildas en fond för yttre underhåll och en dispositionsfond. I övrigt hänvisas till föreningens stadgar av vilka bland annat framgår vad som gäller vid föreningens upplösning eller likvidation. De i denna ekonomiska plan lämnade uppgifterna angående fastighetens utförande, beräknade kostnader och intäkter m.m. hänför sig till vid tidpunkten för planens upprättande kända förutsättningar och avser totala kostnader. Enligt vår bedömning föreligger inget nödvändigt underhållsbehov utöver löpande underhåll. Eventuella kommande underhållsbehov kommer att finansieras med fonderade medel samt vid behov genom nyupplåning i föreningen. Behov av tillbyggnad, ombyggnad eller andra nödvändiga ändringsarbeten föreligger ej. Stockholm BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN PINNENS FJÄLLGÅRD Hans Lindström Peter Broman Agneta Lindström 11

16 Intyg avseende ekonomisk plan Undertecknade, vilka för det ändamål som avses i 3 kap 2 bostadsrättslagen granskat förestående ekonomiska plan för Bostadsrättsföreningen Pinnens Fjällgård, org. nummer , får härmed avge följande intyg. Planen innehåller de upplysningar som är av betydelse för bedömandet av föreningens verksamhet. De faktiska uppgifter som lämnats i planen är riktiga och stämmer överens med innehållet i tillgängliga handlingar och i övrigt med förhållanden som är kända för oss. I planen gjorda beräkningar är vederhäftiga. Intygsgivarna vill uppmärksamma medlemmarna om att kalkylerade lån med korta bindningstider för närvarande har historiskt sett låga räntesatser. Ett högre ränteläge kan medföra ökade kostnader för lånen vilket framgår av räntekänslighetsanalysen i planen. Vid intygsgivningen av denna ekonomiska plan har följande handlingar granskats; a) Registreringsbevis för bostadsrättsföreningen b) Stadgar för bostadsrättsföreningen c) Taxeringsbeslut, AFT 2013 d) Lägenhetsförteckning e) Ritningar f) Utkast till Fastighetsöverlåtelseavtal g) Anläggningsförrättning Funäsdalen GA:143 h) Avtal avseende anläggningsarrende i) Resultatrapport, Upplev&Bo i Hamra AB för perioden j) Mätintyg uppmätning bostadslägenheter Vidare intygas att förutsättningarna i 1 kap 5 bostadsrättslagen är uppfyllda. På grund av den företagna granskningen kan vi som ett allmänt omdöme uttala att planen enligt vår uppfattning framstår som hållbar och vilar på tillförlitliga grunder. Stockholm Kjell Karlsson Advokat Urban Wiman Jur. kand. Av Boverket förklarade behöriga, avseende hela riket, att utfärda intyg angående ekonomiska planer. 12