Årsredovisning 2014 BALANSRÄKNING REVISION STYRELSE INTÄKTER KOSTNADER FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE UNDERHÅLLSPLAN BOKSLUT AVGIFT RESULTATRÄKNING FÖRENINGSSTÄMMA MEDLEMMAR Bostadsrättsföreningen SJÖLUNDA 1
Årsredovisning Bostadsrättsföreningen Sjölunda 1 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för räkenskapsåret 1 januari - 31 december 2014. Förvaltningsberättelse Verksamheten Allmänt om verksamheten I styrelsens uppdrag ingår det att planera underhåll och förvaltning av fastigheten, fastställa föreningens årsavgifter samt se till att ekonomin är god. Via årsavgifterna ska medlemmarna finansiera kommande underhåll och därför gör styrelsen årligen en budget som ligger till grund för dessa beräkningar. Storleken på avsättningen till fonden för yttre underhåll bör anpassas utifrån föreningens plan för underhållet. Kommande underhåll kan medföra att nya lån behövs. Föreningen ska verka enligt självkostnadsprincipen och resultatet kan variera över åren beroende på olika åtgärder. Orsaken till förändringen av föreningens kassa kan utläsas under avsnittet Årets kassaflöde. Föreningen följer en underhållsplan som sträcker sig mellan åren 2011 och 2030. Inga större underhåll är planerade de närmaste åren. Medel reserveras årligen till det planerade underhållet. För att se avsättningens storlek, se fondnoten. Amortering på föreningens lån sker enligt plan. För mer information, se lånenoten. Årsavgifterna planeras att höjas. Fler detaljer och mer information om de olika delarna finns att läsa om i förvaltningsberättelsen som följer. Föreningens ändamål Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta lägenheter åt medlemmarna för nyttjande utan begränsning i tiden. Grundfakta om föreningen Bostadsrättsföreningen registrerades 2010-02-12. Föreningens nuvarande ekonomiska plan registrerades 2010-02-01 och nuvarande stadgar registrerades 2012-01-25 hos Bolagsverket. Föreningen är ett s.k. privatbostadsföretag (en äkta bostadsrättsförening). Det innebär att föreningens intäkter i huvudsak kommer i form av årsavgifter. Styrelsen Eva Susanne Bohman Andersson Pernilla Viktoria Karlsson Anna Camilla Lundberg Madelené Birgitta Läth Lars Erik Jonny Roland Olsson Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Ledamot Styrelsen har under året avhållit 13 protokollförda sammanträden. Revisorer Benny Uppström Ordinarie Extern Ernst & Young Bodil Widholm Ordinarie Intern Valberedning Anders Ersson Linda Nilsson Sammankallande Stämmor Ordinarie föreningsstämma hölls 2014-05-06. Sida 1 av 13
Fakta om vår fastighet Föreningens fastighet har förvärvats enligt nedan: Fastighetsbeteckning Förvärv Kommun Besmanet 1 2010 Lidköping Fastigheten är fullvärdesförsäkrad via Länsförsäkringar. I försäkringen ingår kollektivt bostadsrättstillägg för medlemmarna samt ansvarsförsäkring för styrelsen. Byggnadens uppvärmning är el med luftväxlare. Husen är byggda med passivhusteknik för låg energiförbrukning. Byggnadsår och ytor Fastigheterna bebyggdes 2010-2011 och består av 8 flerbostadshus. Fastighetens värdeår är 2011. Byggnadernas totalyta är enligt taxeringsbeskedet 3 184 m², varav 3 184 m² utgör lägenhetsyta. Lägenheter och lokaler Föreningen upplåter 32 lägenheter med bostadsrätt. Lägenhetsfördelning: 0 0 20 12 0 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok >5 rok Byggnadens tekniska status Föreningen följer en underhållsplan som upprättades 2011 och sträcker sig fram till 2030. Nedanstående underhåll har utförts eller planeras: Utfört underhåll År Kommentar Service av hissar 2014-2015 1 ggr/år Besiktning av hissar 2014-2015 1 ggr/år Filter 2014-2015 1 ggr/ år Förvaltning Föreningens förvaltningsavtal och övriga avtal. Avtal Infometric SBC Jannes Trädgårdstjänst Lidköpings kommun Sita Fastbit Hissar El Leverantör Mätning av el och kallvattenförbrukning, samt översändande av data till SBC Ekonomisk förvaltning Teknisk Förvaltning/Fastighetsskötsel Sophämtning samt elnät Hämtning returpapper Bredband för TV samt mätdata Schindlers Alingsås Energi Sida 2 av 13
Föreningens ekonomi För att långsiktigt planera föreningens ekonomi upprättades 2013-01-01 en långtidsbudget som sträcker sig fram till 2041-12-31. Enligt styrelsens beslut höjs årsavgifterna 2015-01-01 med 2 %. Enligt styrelsens beslut höjdes avgifterna 2014-01-01 med 5 %. KASSAFLÖDE - 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 KASSA VID ÅRETS BÖRJAN 388 807 393 509 PENGAR IN Rörelsens intäkter 2 538 701 2 478 939 Finansiella intäkter 604 1 518 Minskning korta fordringar 50 944 39 184 2 590 249 2 519 641 PENGAR UT Rörelsens kostnader exkl avskrivningar 702 932 681 837 Finansiella kostnader 1 413 763 1 440 416 Minskning av föreningens lån 366 360 366 360 Minskning av korta skulder 12 476 35 730 2 495 530 2 524 343 KASSA VID ÅRETS SLUT 483 526 388 807 ÅRETS FÖRÄNDRING AV KASSAN 94 719-4 701 I kassan ingår föreningens klientmedel Fördelning av intäkter och kostnader Övriga intäkter 9% Reparationer 4% Taxebundna kostnader 12% Kapitalkostnader 54% Övrig drift 11% Årsavgifter 91% Avskrivningar 19% Skatter och avgifter Fastighetsavgiften för hyreshus är 1 217 kr per bostadslägenhet, dock blir avgiften högst 0,3 procent av taxeringsvärdet för bostadshus med tillhörande tomtmark. Lokaler beskattas med 1 procent av lokalernas taxeringsvärde. Föreningen är befriad från fastighetsavgiften de första fem åren och de därpå följande fem åren betalas halv avgift. Detta utgår från föreningens värdeår. Sida 3 av 13
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Händelser under året 2014 har varit föreningens tredje hela verksamhetsår efter byggåret 2011. Styrelsen har haft 13 styrelsemöten under året. Ett av våra banklån och elavtalet har omförhandlats under året. Trots lägre utgifter har styrelsen valt att göra en hyreshöjning med 2 % för att kunna göra behövliga avsättningar till framtida underhåll. Tidigare har avskrivningen på fastigheten beräknas progressivt, vilket inneburit en mycket lång avskrivningstid. Nu har reglerna ändrats vilket innebär att föreningen har gått över till en linjär avskrivningsplan. Det innebär att balansräkningen kommer att visa ett underskott samtidigt som kassaflödet är positivt (det finns pengar till att betala drift och framtida underhåll) Under hela verksamhetsåret har det varit regelbundna möten med Rydlers Bygg med anledning av de garantiarbeten som ännu inte avklarats. En ny ansvarig på Rydlers Bygg har tagit ett omtag i de problem som finns och många av dom är nu klara. Det som återstår i några lägenheter är golv och målningsarbete. För att komma tillrätta med röklukten i lägenheterna har det under året provats med vindflöjlar på C och D husen, vilket inte har gett önskad effekt. En enkät sändes ut den har gett ett underlag till den ombyggnad av ventilationen som kommer att ske under våren 2015. Föreningen har monterat in ett ljusrelä till utebelysningen som anpassas bättre till den kommunala belysningens start och stopptider samt för att spara energi. Hissarna har under åren haft en osäker drift samtidigt som det varit höga kostnader för reparationer. Orsaken har varit en felaktig konstruktion som gett ett läckage vid bottenplåtarna på andra våningen. Rydlers Bygg har nu åtgärdat detta genom att bygga om alla hisshusen. I år har våra gräsmattor sett mycket bättre ut, på grund av att vi anlitade Jannes Trädgårdstjänst för att gödsla och lufta våra grönområden. Samtliga lägenheters ventilationsaggregat har under hösten fått nya filter, något som utförs varje år enligt leverantörens anvisningar och bekostas av föreningen. Sotning har också skett för samtliga lägenheter som har kamin och detta bekostas av medlemmen. Ett vårtecken är att ladusvalor besöker våra hus och bygger bon, på mindre lämpliga ställen. Problemet uppstår när kläckning skett och spillningen från svalorna ofta hamnar på fasaden. Nu anlitar vi Jannes Trädgårdstjänst för att göra rent och plocka ned svalbon när ungarna flyttat. Ett alternativ kan vara att montera CD-skivor högt upp på balkongerna på andra våning. Händelser efter året Rydlers Bygg kommer att genomföra renovering av golv i några lägenheter med start v 9. De kommer även att bygga om ventilationen för att komma tillrätta med röklukten i lägenheterna. De har anlitat Tofta Ventilation som kommer att dra om luftintaget till nock på framsidan av lägenheterna på andra våningen. Rydlers Bygg och Tofta Ventilation har gemensamt funnit detta till den bästa lösningen, har även med framgång byggt om andra hus tidigare. Sedan kommer målningsarbeten att åtgärdas i de lägenheter som är aktuella. För att minska problemen med svalbon bör CD-skivor monteras högt i nock på balkongerna på andra våning. Ett utmärkt tillfälle att hjälpas åt för grannarna. Avtalen med Jannes Trädgårdstjänst och Tofta Ventilation utgår under året. Styrelsen kommer att undersöka möjligheten till alternativt företag för dessa uppgifter. Medlemsinformation Medlemslägenheter: 32 st Överlåtelser under året: 5 st Överlåtelse- och pantsättningsavgift tas ut enligt stadgar. Överlåtelseavgift betalas av säljare. Antal medlemmar 2014-12-31: 54 st Förändring från föregående år: +1 st Sida 4 av 13
Flerårsöversikt Nyckeltal 2014 2013 2012 2011 Årsavgift/m² bostadsrättsyta 719 685 652 0 Lån/m² bostadsrättsyta 11 687 11 802 11 917 11 981 Elkostnad/m² totalyta 75 91 99 38 Vattenkostnad/m² totalyta 15 12 13 2 Kapitalkostnader/m² totalyta 444 452 456 122 Soliditet (%) 40 39 39 39 Resultat efter finansiella poster (tkr) -91-8 -172-54 Nettoomsättning (tkr) 2 539 2 479 2 358 612 Ytuppgifter enligt taxeringsbesked, 3 184 m² bostäder. Resultatdisposition Till föreningsstämmans förfogande står följande medel: årets resultat -91 394 ansamlad förlust före reservering till fond för yttre underhåll -646 558 reservering till fond för yttre underhåll enligt stadgar -174 000 summa ansamlad förlust -911 952 Styrelsen föreslår följande disposition: att i ny räkning överförs -911 952 Beträffande föreningens resultat och ställning i övrigt hänvisas till följande resultat- och balansräkning med noter. Sida 5 av 13
Resultaträkning 1 JANUARI - 31 DECEMBER 2014 2013 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter och hyror Not 1 2 311 664 2 204 777 Övriga rörelseintäkter Not 2 227 037 274 162 2 538 701 2 478 939 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Not 3-223 443-165 020 Driftkostnader Not 4-404 862-431 223 Övriga externa kostnader Not 5-74 626-85 594 Avskrivningar Not 7-514 005-366 359-1 216 937-1 048 196 RÖRELSERESULTAT 1 321 764 1 430 743 FINANSIELLA POSTER Ränteintäkter 604 1 518 Räntekostnader -1 413 763-1 440 416-1 413 158-1 438 898 ÅRETS RESULTAT -91 394-8 154 Sida 6 av 13
Balansräkning TILLGÅNGAR 2014-12-31 2013-12-31 ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR MATERIELLA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Byggnader och mark Not 8 61 586 163 62 100 168 61 586 163 62 100 168 SUMMA ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR 61 586 163 62 100 168 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR KORTFRISTIGA FORDRINGAR Avgifts- och hyresfordringar 8 220 3 035 SBC Klientmedel i SHB 278 504 0 Övriga fordringar 46 46 Förutb kostnader och uppl intäkter Not 9 0 56 129 286 770 59 210 KASSA OCH BANK Kassa och bank 205 022 130 384 SBC klientmedel i SHB 0 258 423 205 022 388 807 SUMMA OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR 491 792 448 017 SUMMA TILLGÅNGAR 62 077 955 62 548 185 Sida 7 av 13
Balansräkning EGET KAPITAL OCH SKULDER 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL Not 10 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 24 920 000 24 920 000 Fond för yttre underhåll Not 11 565 500 391 500 25 485 500 25 311 500 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -820 558-638 403 Årets resultat -91 394-8 154-911 952-646 558 SUMMA EGET KAPITAL 24 573 548 24 664 942 LÅNGFRISTIGA SKULDER Skulder till kreditinstitut Not 12 36 844 670 37 207 367 36 844 670 37 207 367 KORTFRISTIGA SKULDER Kortfristig del av skulder till Not 12 366 360 370 023 kreditinstitut Leverantörsskulder 45 087 29 923 Uppl kostnader och förutb intäkter Not 13 248 290 275 930 659 737 675 876 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 62 077 955 62 548 185 Ställda säkerheter Uttagna fastighetsinteckningar Not 12 38 200 000 38 200 000 Varav i eget förvar 0 0 Ansvarsförbindelser inga inga Sida 8 av 13
Noter med redovisningsprinciper och bokslutskommentarer Belopp anges i kronor om inte annat anges. Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Årsredovisningen upprättades för första gången i enlighet med BFNAR 2009:1, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Förenklingsregeln gällande periodiseringar har tillämpats. Samma värderingsprinciper har använts som föregående år. Tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärden om inte annat anges. Avskrivningar på anläggningstillgångar enligt plan baseras på ursprungliga anskaffningsvärdet och beräknad nyttjandeperiod. Följande avskrivningar uttryckt i antal år tillämpas. Bokföringsnämnden har den 28 april 2014 beslutat att progressiva avskrivningsplaner inte längre ska användas i bostadsrättsföreningar. Föreningen har lagt om avskrivningsplanen till linjär avskrivning. Avskrivningar 2014 2013 Byggnader 120 år 0,6 % Fordringar har efter individuell värdering upptagits till belopp varmed de beräknas inflyta. Not 1 ÅRSAVGIFTER OCH HYROR 2014 2013 Årsavgifter 2 288 575 2 180 207 Hyror parkering 23 090 24 570 2 311 664 2 204 777 Not 2 ÖVRIGA RÖRELSEINTÄKTER 2014 2013 Vattenintäkter 751 0 Kallvattenintäkter 31 459 34 432 Elintäkter 193 221 239 679 Fakturerade kostnader 1 576 0 Öresutjämning 29 28 Övriga intäkter 0 23 227 037 274 162 Sida 9 av 13
Not 3 FASTIGHETSKOSTNADER 2014 2013 Fastighetskostnader Fastighetsskötsel beställning 9 669 8 583 Fastighetsskötsel gård entreprenad 49 500 46 413 Fastighetsskötsel gård beställning 9 532 0 Snöröjning/sandning 23 168 23 853 Hissbesiktning 0 4 450 Myndighetstillsyn 0 7 500 Gemensamma utrymmen 0 3 619 Gård 2 890 4 458 Serviceavtal 18 950 5 395 Förbrukningsmateriel 5 201 249 Brandskydd 0 7 094 118 910 111 614 Reparationer Sophantering/återvinning 691 0 Ventilation 59 114 26 316 Elinstallationer 11 222 0 Hiss 33 506 27 090 104 533 53 406 TOTALT FASTIGHETSKOSTNADER 223 443 165 020 Not 4 DRIFTKOSTNADER 2014 2013 Taxebundna kostnader El 239 098 288 595 Vatten 46 183 37 976 Sophämtning/renhållning 22 010 27 680 307 291 354 251 Övriga driftkostnader Försäkring 43 421 33 652 Kabel-TV 50 400 40 320 Bredband 3 750 3 000 97 571 76 972 TOTALT DRIFTKOSTNADER 404 862 431 223 Not 5 ÖVRIGA EXTERNA KOSTNADER 2014 2013 Kreditupplysning 1 764 2 013 Revisionsarvode extern revisor -3 125 13 341 Föreningskostnader 2 588 1 371 Förvaltningsarvode 54 740 53 444 Administration 4 096 4 025 Konsultarvode 5 063 11 400 Bostadsrätterna Sverige Ek För 9 500 0 74 626 85 594 Sida 10 av 13
Not 6 PERSONALKOSTNADER 2014 2013 Anställda och personalkostnader Föreningen har inte haft någon anställd. Följande ersättningar har utgått Not 7 AVSKRIVNINGAR 2014 2013 Byggnad 514 005 366 359 514 005 366 359 Not 8 BYGGNADER OCH MARK 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Vid årets början 62 920 000 62 920 000 Utgående anskaffningsvärde 62 920 000 62 920 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Vid årets början -819 832-453 473 Årets avskrivningar enligt plan -514 005-366 359 Utgående avskrivning enligt plan -1 333 837-819 832 Planenligt restvärde vid årets slut 61 586 163 62 100 168 I restvärdet vid årets slut ingår mark med 1 961 596 1 961 596 Taxeringsvärde Taxeringsvärde byggnad 29 978 000 29 978 000 Taxeringsvärde mark 4 781 000 4 781 000 34 759 000 34 759 000 Uppdelning av taxeringsvärde Bostäder 34 759 000 34 759 000 34 759 000 34 759 000 Not 9 FÖRUTB KOSTNADER OCH UPPL INTÄKTER 2014-12-31 2013-12-31 Försäkring 0 8 497 Kabel-TV 0 10 080 Bredband 0 750 Infometric 0 4 500 Kallvattenintäkter 0 3 196 Elintäkter 0 29 106 0 56 129 Sida 11 av 13
Not 10 EGET KAPITAL Belopp vid årets utgång Förändring under året Disposition av föregående års resultat enl stämmans beslut Belopp vid årets ingång Bundet eget kapital Inbetalda insatser 24 920 000 0 0 24 920 000 Fond för yttre underhåll 565 500 174 000 0 391 500 S:a bundet eget kapital 25 485 500 174 000 0 25 311 500 Ansamlad förlust Ansamlad förlust -820 558-174 000-8 154-638 403 Årets resultat -91 394-91 394 8 154-8 154 S:a ansamlad förlust -911 952-265 394 0-646 558 S:a eget kapital 24 573 548-91 394 0 24 664 942 Not 11 FOND FÖR YTTRE UNDERHÅLL 2014 2013 Vid årets början 391 500 217 500 Reservering enligt stadgar 174 000 174 000 Reservering enligt stämmobeslut 0 0 Ianspråktagande enligt stadgar 0 0 Ianspråktagande enligt stämmobeslut 0 0 Vid årets slut 565 500 391 500 Not 12 SKULDER TILL KREDITINSTITUT Räntesats 2014-12-31 Belopp 2014-12-31 Belopp 2013-12-31 Villkorsändringsdag Swedbank 4,310 % 7 211 030 7 577 390 2018-10-01 Swedbank 3,940 % 10 000 000 10 000 000 2016-10-01 Swedbank 3,560 % 10 000 000 10 000 000 2017-11-01 Swedbank 2,790 % 10 000 000 10 000 000 2019-10-01 Summa skulder till kreditinstitut 37 211 030 37 577 390 Kortfristig del av skulder till kreditinstitut -366 360-370 023 36 844 670 37 207 367 Om fem år beräknas skulden till kreditinstitut uppgå till 35 379 230 kr. Sida 12 av 13
Budget BUDGET Budget 2015 Utfall 2014 Budget 2014 RÖRELSEINTÄKTER Årsavgifter 2 335 314 2 288 575 2 289 526 Hyror parkering 23 760 23 090 18 522 Vattenintäkter 0 751 0 Kallvattenintäkter 34 000 31 459 31 200 Elintäkter 240 000 193 221 226 000 Fakturerade kostnader 0 1 576 0 Öresutjämning 0 29 0 2 633 074 2 538 701 2 565 248 RÖRELSEKOSTNADER Fastighetskostnader Fastighetsskötsel beställning -13 000-9 669-15 300 Fastighetsskötsel gård entreprenad -46 000-49 500-72 000 Fastighetsskötsel gård beställning -10 000-9 532 0 Snöröjning/sandning -24 000-23 168-20 400 Hissbesiktning -4 500 0-4 500 Gård -5 000-2 890-1 020 Serviceavtal -13 200-18 950 0 Förbrukningsmateriel -5 000-5 201-3 060-120 700-118 910-116 280 Reparationer Fastighet förbättringar 0 0-30 000 Sophantering/återvinning 0-691 0 Ventilation -33 000-59 114 0 Elinstallationer 0-11 222 0 Hiss -40 000-33 506 0-73 000-104 533-30 000 Taxebundna kostnader El -275 000-239 098-300 000 Vatten -43 000-46 183-37 000 Sophämtning/renhållning -27 000-22 010-29 200-345 000-307 291-366 200 Övriga driftskostnader Försäkring -36 000-43 421-34 700 Kabel-TV -41 000-50 400-41 200 Bredband -3 100-3 750-3 100-80 100-97 571-79 000 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader Kreditupplysning -2 000-1 764-1 000 Revisionsarvode extern revisor -12 000 3 125-16 320 Föreningskostnader -3 000-2 588-2 500 Förvaltningsarvode -56 600-54 740-55 400 Förvaltningsarvoden övriga 0 0-1 500 Administration -3 000-4 096-3 500 Konsultarvode -6 000-5 063-10 000 Bostadsrätterna Sverige Ek För -4 800-9 500 0-87 400-74 626-90 220 Avskrivningar och nedskrivningar Byggnad -514 000-514 005-370 023-514 000-514 005-370 023 Sida 1 av 2
BUDGET Budget 2015 Utfall 2014 Budget 2014 SA RÖRELSENS KOSTNADER -1 220 200-1 216 937-1 051 723 RÖRELSERESULTAT 1 412 874 1 321 764 1 513 525 FINANSIELLA INTÄKTER OCH KOSTNADER Ränteintäkter 1 500 604 1 500 Låneräntor -1 340 690-1 413 754-1 433 586 Övriga räntekostnader 0-9 0-1 339 190-1 413 158-1 432 086 RESULTAT 73 684-91 394 81 439 Sida 2 av 2