en öppen bostadsmarknad

en öppen bostadsmarknad

EN ANSVARS- TAGANDE BRANSCH Fastighetsägarna arbetar aktivt för en positiv samhällsutveckling. Genom att förebygga diskriminering vill vi ta samhällsansvar och hjälpa dig som är medlem hos oss att bedriva ett framgångsrikt och väl ansett företagande. Alla som hyr eller söker en lägenhet eller lokal ska behandlas på ett bra och etiskt korrekt sätt. Människor ska känna att de är välkomna som kunder hos fastighetsbranschen. Ingen ska behöva misstänka att han eller hon blir sämre behandlad av diskriminerande skäl. Fastighetsägarna tar bestämt avstånd från all diskriminering. Vi vill att du som är medlem hos oss ska kunna bedriva en allmänt 2 respekterad och framgångsrik näringsverksamhet. Diskriminering skadar både den person som utsätts för diskrimineringen, den enskilda fastighetsägaren och anseendet för hela fastighetsbranschen. Diskrimineringslagstiftningen är komplicerad och även utan avsikt kan fastighetsägare överträda de gränser som lagen ställer upp. Fastighetsägarna erbjuder därför dig den kunskap och de rutiner som behövs för att minska risken för diskriminering. Arbetet med att skapa denna faktabroschyr har letts av Torbjörn Sjögren, diskriminieringsjurist på Fastighetsägarna GFR, i samråd med Fastighetsägarna Sveriges tidigare chefsjurist Rune Thomsson. En referensgrupp med representanter från Fastighetsägarnas regionföreningar, Diskrimineringsombudsmannen, SABO och Hyresgästföreningen har medverkat i arbetet. Genom den här faktabroschyren vill vi ge dig som är fastighetsägare kunskap om hur du kan undvika och motverka diskriminering. Vi hoppas att den kommer att vara till nytta för dig i ditt arbete som fastighetsägare! Reinhold Lennebo VD, Fastighetsägarna Sverige

3

diskrimineringslagen Diskrimineringslagen innebär att en hyresvärd och en bostadsrättsförening har ansvar för att den person som hyr eller söker bostad inte utsätts för diskriminering. Diskrimineringslagen (2008:567) trädde i kraft den 1 januari 2009. Diskriminering betyder att en enskild person behandlas sämre än en annan person på någon av de grunder som anges i diskrimineringslagen, till exempel på grund av sin etniska tillhörighet. Skulle fastighetsägaren diskriminera så kan han eller hon bli skyldig att betala pengar i form av diskrimineringsersättning, till den diskriminerade. Om det finns ett avtalsvillkor i ett hyreskontrakt som är diskriminerande så kan domstolen bestämma att det avtalsvillkoret inte får tillämpas. Diskriminering är också ett brott som enligt brottsbalkens bestämmelse om olaga diskriminering, BrB 16:9, kan medföra böter eller fängelse. Bestämmelsen behandlas inte närmare i denna faktabroschyr. diskrimineringsgrunder Diskrimineringslagen slår fast att diskriminering på fastighetsmarknaden inte får ske på någon av följande grunder: Kön Könsöverskridande identitet eller uttryck Etnisk tillhörighet Religion eller annan trosuppfattning Funktionshinder Sexuell läggning 4

Kön innebär att någon är kvinna eller man. Könsöverskridande identitet eller uttryck betyder att någon inte identifierar sig som kvinna eller man eller genom sin klädsel eller på annat sätt ger uttryck för att tillhöra ett annat kön. Här innfattas bland annat transpersoner. Med etnisk tillhörighet avses nationellt eller etniskt ursprung, hudfärg eller annat liknande förhållande. Med religion eller annan trosuppfattning menas trosuppfattning som har sin grund i eller samband med en religiös åskådning. Etiska och filosofiska värderingar utan religiös anknytning faller utanför definitionen, liksom politiska åskådningar. Med funktionshinder avses varaktiga fysiska, psykiska eller begåvningsmässiga begränsningar av en persons funktionsförmåga som till följd av en skada eller sjukdom fanns vid födseln, har uppstått efter födseln eller kan förväntas uppstå. Sexuell läggning är homosexuell, bisexuell eller heterosexuell läggning. Förbudet mot diskriminering på fastighetsmarknaden, omfattar för närvarande inte diskriminering som har samband med ålder. Regeringen har föreslagit att ett förbud mot åldersdiskriminering på fastighetsmarknaden ska införas den 1 januari 2013 (Proposition 2011/12:159). 5

diskrimineringslagen gäller all din verksamhet Diskrimineringslagen omfattar all verksamhet som du bedriver som fastighetsägare. Både uthyrningssituationen och det löpande hyresförhållandet omfattas. Vid all verksamhet inom fastighetsförvaltning, som till exempel fastighetsskötsel, avflyttningsbesiktning och byte av lägenhet, är diskriminering förbjuden. Som fastighetsägare kan du bli ansvarig om dina anställda eller någon du anlitat diskriminerar. Diskrimineringslagen förbjuder diskriminering av enskilda personer. Däremot förbjuder lagen inte särbehandling av juridiska personer, till exempel aktiebolag. I diskrimineringslagen anges uttryckligen att diskriminering är förbjudet vid uthyrning av bostäder. Om en uthyrning av lokal innefattar en tjänst så gäller diskrimineringslagen. I vilken utsträckning diskrimineringslagen gäller vid uthyrning av lokal för övrigt är inte rättsligt prövat. Fastighetsägarnas uppfattning är att diskriminering inte bör ske vid uthyrning av lokal. rätt att välja hyresgäst, men inte att diskriminera Som fastighetsägare har du rätt att välja vem du vill skriva hyresavtal med. Diskrimineringslagstiftningen innebär dock att du inte får välja bort en bostadssökande av diskriminerande skäl, till exempel därför att den sökande har en annan etnisk tillhörighet eller sexuell läggning än din egen. För att din fastighetsförvaltning ska fungera väl och för att dina hyresgäster ska trivas, så råder Fastighetsägarna dig att vara noggrann i valet av hyresgäst. Du får och bör utreda att en bostads- eller lokalsökande är skötsam och har ekonomisk förmåga att betala hyran. En sådan utredning får dock inte ske på ett sådant sätt att den missgynnar personer därför att de tillhör en av de grupper som diskrimineringslagen skyddar. exempel på hur du väljer hyresgäst utan att diskriminera Det är tillåtet att ta kreditupplysning för att utreda den sökandes betalningsförmåga. Uttag av kreditupplysningsuppgifter förutsätter att den som upplysningen avser har ett svenskt personnummer. Ett absolut krav på kreditupplysning för att få hyra lägenhet skulle därför utesluta utländska medborgare som hyresgäster och är därmed diskriminering. En utländsk medborgares betalningsförmåga får därför utredas på annat sätt, till exempel genom att personen i fråga styrker sin inkomst. Du har rätt att tacka nej till en sökande om din utredning visar att en sökande saknar ekonomisk förmåga att betala hyran eller brukar missköta sig som hyresgäst. Det är dock inte tillåtet att ställa högre krav på ekonomisk förmåga eller skötsamhet på en person som har utländsk bakgrund än på en svensk. Fastighetsägarna kan hjälpa dig att skapa arbetsrutiner för att välja rätt hyresgäst, som inte är diskriminerande. 6

vad är diskriminering? Diskriminering innebär att en person missgynnas, på grund av någon av diskrimineringsgrunderna. I diskrimineringslagen anges de olika typerna av förbjuden diskriminering. direkt diskriminering Direkt diskriminering sker när en person behandlas sämre än en annan, på grund av någon av diskrimineringsgrunderna. exempel på direkt diskriminering Det är direkt diskriminering att ta ut en högre hyra av en osvensk person än av en svensk. En fastighetsägare som nekar en bostadssökande att hyra lägenhet på grund av den bostadssökandes etniska tillhörighet gör sig skyldig till direkt diskriminering. Om övriga hyresgäster uttrycker oro över att få en osvensk granne och fastighetsägaren därför nekar en person med annan etnisk tillhörighet än den svenska att hyra en lägenhet, så diskriminerar fastighetsägaren. Detsamma gäller om en bostadsrättsförenings styrelse inte godkänner en ny lägenhetsinnehavare med hänvisning till att andra bostadsrättsinnehavare reagerar negativt på personens etniska tillhörighet. Det är inte tillåtet för en fastighetsägare att neka en bostadssökande lägenhet på grund av att fastighetsägaren av integrationsskäl vill ha hyresgäster av olika etniskt ursprung. Fastighetsägaren får inte missgynna en person för att han eller hon tillhör majoritetsgruppen i samhället. Det är exempelvis inte tillåtet att välja bort en bostadssökande som är svensk i syfte att stärka andra etniska gruppers ställning i samhället. Diskrimineringslagen skyddar den enskilda personen från att utsättas för diskriminering. I vissa fall är det dock tillåtet att behandla kvinnor och män olika. Det är exempelvis inte diskriminering att neka en man att hyra en lägenhet i ett skyddat boende för kvinnor. indirekt diskriminering Med indirekt diskriminering menas en regel eller rutin som framstår som neutral, men som i praktiken innebär att en person behandlas sämre på grund av att personen tillhör någon av de grupper som skyddas av diskrimineringsgrunderna. Det är inte diskriminering om regeln eller rutinen har ett berättigat syfte och medlen är lämpliga och nödvändiga för att nå syftet. exempel på indirekt diskriminering Anta att fastighetsägaren som villkor för uthyrning kräver att hyresgästen ska kunna tala och förstå det svenska språket. Fastighetsägaren uppställer detta villkor för samtliga hyresgäster, såväl för svenskar som för personer med annan etnisk tillhörighet. Trots att villkoret gäller på samma sätt för samtliga hyresgäster rör det sig om diskriminering. Krav på kunskaper i svenska språket drabbar nämligen typiskt sett personer med annan etnisk tillhörighet än den svenska, hårdare. 7

Det är direkt diskriminering om en fastighetsägare nekar en funktionshindrad bostads- eller lokalsökande att bli hyresgäst, på grund av att fastighetsägaren hyser motvilja mot funktionshindrade. Däremot uppställer lagen inget krav på att fastighetsägaren ska vidta aktiva åtgärder för att en lägenhet ska bli tillgänglig för en handikappad, till exempel genom att installera hiss. trakasserier och sexuella trakassserier Med trakasserier menas ett uppträdande som kränker en persons värdighet och som har samband med någon av diskrimineringsgrunderna. Exempel är nedsättande kommentarer, kränkande gester och skapande av rasistiska texter och klotter. Sexuella trakasserier är ett uppträdande av sexuell natur som kränker en persons värdighet. Både verbala och fysiska kränkningar med sexuell anknytning är otillåtna. instruktioner att diskriminera Om fastighetsägaren ger en anställd eller en uppdragstagare instruktioner att diskriminera, gör han eller hon sig själv skyldig till diskriminering. Exempel är en fastighetsägare som instruerar en anställd uthyrare eller ett anlitat förvaltningsbolag att bland bostadssökande sortera bort personer med annan etnisk tillhörighet än den svenska. Även om en fastighetsägare inte ger instruktioner att diskriminera blir han eller hon ansvarig och får betala diskrimineringsersättning, om anställda eller uppdragstagare diskriminerar. Det är därför mycket viktigt att fastighetsägaren gör klart för anställda och uppdragstagare att all diskriminering är oacceptabel. Fastighetsägarna erbjuder utbildningar som ger fastighetsbolags medarbetare den kunskap som behövs inom området. förbud mot repressalier Det är förbjudet för den person som påstås ha diskriminerat att utsätta en person för repressalier, för att han eller hon har anmält eller påtalat diskrimineringen eller medverkat i en utredning om denna. 8

om du blir anmäld Diskrimineringsärenden startas vanligen upp genom att en enskild person lämnar in en anmälan till Diskrimineringsombudsmannen (DO). DO är en statlig myndighet som arbetar för att diskrimineringslagen följs. När en anmälan om diskriminering skett utreder DO fallet. Vid DO:s utredning är fastighetsägaren skyldig att medverka. Fastighetsägare som inte medverkar kan få betala vite. Ibland kommer fastighetsägaren och DO överens om en frivillig uppgörelse (förlikning). DO kan också väcka talan mot fastighetsägaren vid tingsrätten. Fastighetsägarna råder fastighetsägare som anmälts för diskriminering att anlita juridiskt ombud. diskrimineringsersättning och ogiltiga avtalsvillkor Om tingsrätten finner att diskriminering har ägt rum så beslutar tingsrätten att hyresvärden ska betala pengar i form av diskrimineringsersättning, till den diskriminerade. Tingsrätten kan också besluta att ett avtalsvillkor som är diskriminerande ska ändras eller upphävas. Ett exempel på ett avtalsvillkor som kan upphävas av tingsrätten är bestämmelse i hyreskontrakt om att personer som har annan etnisk tillhörighet än den svenska ska betala högre hyra. bevisregler I domstolen gäller andra bevisregler i mål där diskrimineringslagen tillämpas, än i de flesta övriga typer av domstolsmål. Den som anser sig ha blivit diskriminerad har inte den fulla bevisbördan för att så har skett. Fastighetsägare kan i domstolen bli tvungen att bevisa att ett agerande som tyder på diskriminering, i själva verket har en annan förklaring. De bevisregler som gäller i diskrimineringsmål gör det särskilt viktigt att du som är fastighetsägare har genomtänkta arbetsrutiner och tillämpar dessa på ett konsekvent sätt. Fastighetsägarna kan hjälpa dig att se över företagets avtal, bestämmelser och rutiner. 9

så undviker du att diskriminera Gör klart för medarbetare och omvärld att du inte accepterar diskriminering. Se till att dina medarbetare är medvetna om diskrimineringsfrågan. Gör det till rutin att ta upp diskrimineringsfrågor när du introducerar ny personal. Se till att dina medarbetare regelbundet påminns om diskrimineringsfrågan. Säkerställ att du och dina medarbetare har tillräcklig kunskap om diskriminering. Utforma en skriftlig uthyrningspolicy. En uthyrningspolicy är ett dokument som talar om efter vilka villkor fastighetsägaren väljer hyresgäst. Se till att bostads- och lokalsökande får del av uthyrningspolicyn. Gör gärna uthyrningspolicyn offentlig, till exempel genom att lägga ut den på din webbplats. Genom att skapa insyn och öppenhet om vilka villkor du tillämpar när du väljer hyresgäst, kan du undvika onödiga misstankar om diskriminering. Om du anlitar uthyrningsföretag bör du förvissa dig om att företaget känner till reglerna och inte diskriminerar. Se över avtal, bestämmelser och rutiner, så att de inte är diskriminerande. Reglerna måste utformas så att alla, oavsett kön, könsöverskridande identitet eller uttryck, etnisk tillhörighet, religion eller annan trosuppfattning, funktionshinder eller sexuell läggning, behandlas likvärdigt i en jämförbar situation. fastighetsägarna HJÄLPER DIG Fastighetsägarna kan hjälpa dig att skapa de rutiner och verktyg som behövs för att du ska undvika diskriminering. Du kan anlita oss om du vill ha en utbildning som ger dig och dina medarbetare den kunskap som behövs inom området. Tillsammans kan vi skapa en uthyrningspolicy som passar för ditt företag. Om du i din verksamhet som hyresvärd hamnar i en situation där du känner osäkerhet om diskriminering, så bör du kontakta någon av Fastighetsägarnas jurister. En kortare juridisk rådgivning är kostnadsfri för dig som är medlem i Fastighetsägarna. så får du mer kunskap Mer kunskap om diskriminering kan du få genom Fastighetsägarnas faktablad, som du hittar på www.fastighetsagarna.se och genom information från Diskrimineringsombudsmannen på www.do.se. 10

En väl fungerande fastighetsmarknad där fastighetsägare, med samhällsansvar, tillgodoser efterfrågan på bostäder och lokaler." 11

kontakta oss Fastighetsägarna Sverige Telefon: 08-613 57 00 info@fastighetsagarna.se Fastighetsägarna MittNord Telefon: 016-17 22 50 info@mittnord.fastighetsagarna.se Fastighetsägarna GFR Telefon: 031-755 33 00 infogfr@fastighetsagarna.se Fastighetsägarna Stockholm Telefon: 08-617 75 00 stockholm@fastighetsagarna.se Fastighetsägarna Syd Telefon: 040-35 01 70 info@syd.fastighetsagarna.se Fastighetsägarna är en rikstäckande intresse- och branschorganisation som arbetar för en väl fungerande fastighetsmarknad. Medlemmar är ägare av bostads- och lokalhyreshus, industrifastigheter och bostadsrättsföreningar. info@fastighetsagarna.se www.fastighetsagarna.se Producerad i augusti 2012.