ÅRSREDOVISNING 2016
ÅRSREDOVISNING 2016 Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
ÅRSREDOVISNING 2016-01-01-2016-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen med säte i Karlstad får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01 2016-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2016:10 (Årsredovisning i mindre företag). Allmänt om verksamheten Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastighet i Karlstad, Fårholmen 2, som stod färdigställd år 2010/2011. Fastigheten består av 30 bostäder på totalt 2 559 m 2 i 2 hus med adress Råtorpsporten 1 A-D. Under hus C finns ett parkeringsgarage med plats för 30 bilar. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar : Föreningen har stadgar för bostadsrättsförening, antagna 2014. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 18 maj 2016. Under verksamhetsåret har 11 st protokollförda styrelsemöten hållits. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Ann-Christine Harnesk ordförande Olle Johannesson vice ordförande Kjell Skog sekreterare Henrik Wallinder ledamot Rolf Thörnqvist ledamot Hans-Göran Lundgren suppleant Helene Lysander Skog suppleant Ledamöter och suppleanter väljs från stämma till nästa ordinarie stämma. Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Ann-Christine Harnesk och Olle Johannesson, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Gerd Mattsson och Roger Vedemar. R evisor: Revisor har varit Urban Johansson, Wint AB. Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Fastighetsskötseln utförs av Råum s maskin. 1
Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Länsförsäkringar där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning Råum s maskin Fastighetsskötsel Karlstads Energi El och nät samt fjärrvärme Karlstads kommun Vatten Sappa Tv Kone Hissar Hisservice Länsförsäkringar Fastighetsförsäkring Väsentliga händelser under räkenskapsåret Fastighetsbesiktning: Fastighetsbesiktningar sker i samband med garantiarbeten. Underhåll: De flesta underhållsåtgärderna ligger fortfarande i "garantiarbetena". Ett garantiavtal är upprättat mellan brf och Byggbolaget för tiden 2015-12-31-2025-12-31. Under året har plantering av häck skett, kostnad 25 000 kr och en pump installerats, 14 000 kr. Underhållsplan: Styrelsen har upprättat en 50-årig underhållsplan 2016-01-27 som uppdaterats 2016-12-28. Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 660 kr/m2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om oförändrade avgifter för år 2017. I månadsavgiften ingår inte hushållsel. Avskrivningar: Föreningens avskrivning av byggnader ökade kraftigt från 2014 pga nya avskrivningsregler och medförde att föreningen har ett negativt blanserat resultat. Föreningen har ett positivt kassaflöde och 2016 visar ett positivt resultat fram förallt p g a minskade räntekostnader. Budgeten för 2017 är fortsatt positiv och föreningen räknar med att återhämta det balanserade underskottet 2018 med nuvarande utveckling. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 24 009 tkr. Under året har föreningen amorterat 264 tkr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 91 år. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 2 bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 48 st varav röstberättigade medlemmar 30 st. 2
Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2016 2015 2014 2013 Nettoomsättning, tkr 1 841 1 841 1 839 1 849 Resultat efter finansiella poster, tkr 65-157 -214 43 Soliditet, % 69% 69% 69% 69% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 660 660 660 660 Låneskuld kr/kvm totalyta bostad o lokal 9 382 9 485 9 569 9 634 Drift/underhåll/personalkostnader, kr/kvm 290 295 274 287 Eget Kapital Bundet Eget Kapital Fritt Eget Kapital Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets insatser avgift underhåll resultat resultat Belopp vid årets ingång 44 270 700 10 825 000 242 800-210 477-156 841 Resultatdisposition enligt stämmobeslut -156 841 156 841 Årets resultat 65 435 Belopp vid årets utgång 44 270 700 10 825 000 242 800-367 318 65 435 Resultatdisposition Balanserat resultat/ansamlad förlust -367 318 Årets resultat 65 435 Summa fritt eget kapital/ansamlad förlust att behandlas av stämman -301 883 Styrelsen föreslår att balanserat resultat behandlas enligt nedan: Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad 39 216 Balanserat resultat överföres i ny räkning -262 667 Avsättning till underhållsfonden skulle ha varit 81 000 kr enligt stadgarna men kan inte ske pga negativt balanserat resultat. Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 3
RESULTATRÄKNING 2016-01-01 2015-01-01 Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 1 840 792 1 840 585 Summa rörelseintäkter 1 840 792 1 840 585 Rörelsekostnader Drift- och underhållskostnader 2-679 474-691 893 Övriga externa kostnader -22 454-13 857 Personalkostnader och arvoden 3-62 463-62 846 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -464 460-464 460 Summa rörelsekostnader -1 228 851-1 233 056 Rörelseresultat 611 941 607 529 Finansiella poster Räntekostnader och liknande resultatposter 4-546 506-764 370 Summa finansiella poster -546 506-764 370 Resultat efter finansiella poster 65 435-156 841 Resultat före skatt 65 435-156 841 Årets resultat 65 435-156 841 4
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 5 78 237 024 78 687 407 Inventarier, verktyg och installationer 6 16 477 30 554 Summa materiella anläggningstillgångar 78 253 501 78 717 961 Summa anläggningstillgångar 78 253 501 78 717 961 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 0 1 558 Övriga fordringar 7 42 54 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 8 40 191 21 629 Summa kortfristiga fordringar 40 233 23 241 Kassa och bank 9 1 030 605 773 759 Summa omsättningstillgångar 1 070 838 797 000 SUMMA TILLGÅNGAR 79 324 339 79 514 961 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 55 095 700 55 095 700 Fond för yttre underhåll 242 800 242 800 Summa bundet eget kapital 55 338 500 55 338 500 Fritt eget kapital/ansamlad förlust Balanserat resultat -367 318-210 477 Årets resultat 65 435-156 841 Summa fritt eget kapital/ansamlad förlust -301 883-367 318 Summa eget kapital 55 036 617 54 971 182 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 10 23 745 154 24 084 348 Summa långfristiga skulder 23 745 154 24 084 348 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 10 264 152 188 721 Leverantörsskulder 87 313 89 566 Övriga skulder 11 15 000 15 000 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 12 176 104 166 144 Summa kortfristiga skulder 542 569 459 431 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 79 324 339 79 514 961 6
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Årsredovisningen är upprättad för första gången i enlighet med BFNs. allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det nämast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad skrivs av enligt en rak plan på 120 år. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 0,8 Inventarier 20,0 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker genom resultatdisposition beräknat på 0,3% av föreningens byggnadstaxeringsvärde. Avsättning och ianspråkstagande från underhållsfonden föreslås av styrelsen och beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har inget taxerat skattemässigt över/underskott. NOTER 1 Nettoomsättning 2016 2015 Årsavgifter bostäder 1 688 892 1 688 892 Hyror 148 800 148 800 Överlåtelse- och pantavgifter 3 100 2 893 Summa nettoomsättning 1 840 792 1 840 585 7
2 Drift- och underhållskostnader 2016 2015 Fastighetsskötsel och städning -62 819-103 156 Löpande underhåll/reparationer -20 199-48 215 Underhåll enligt plan -39 216 0 Uppvärmning -237 395-211 345 El -55 089-63 098 Vatten -60 904-62 853 Sophämtning -32 634-30 236 Övriga avgifter -47 644-45 390 Förvaltningskostnader -43 590-43 019 Försäkringspremier -33 088-31 965 Övrigt -46 897-52 617 Summa drift- och underhållskostnader -679 474-691 893 3 Personalkostnader och arvoden 2016 2015 Styrelsearvoden -50 000-50 000 Sociala avgifter -12 463-12 846 Summa personalkostnader och arvoden -62 463-62 846 Föreningen har ingen anställd personal 4 Räntekostnader och liknande resultatposter 2016 2015 Räntekostnader -546 506-764 370 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -546 506-764 370 5 Byggnader och mark 2016-12-31 2015-12-31 Föreningen äger fastigheten Fårholmen 2 Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 53 532 000 53 532 000 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 53 532 000 53 532 000 Ingående ackumulerade avskrivningar 1 287 593 837 210 Årets avskrivningar 450 383 450 383 Utgående ackumulerade avskrivningar 1 737 976 1 287 593 Anskaffningsvärde mark 26 443 000 26 443 000 Utgående redovisat värde byggnader och mark 78 237 024 78 687 407 Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde avskrivning avskrivning tid 2016-12-31 Ursprunglig byggnad 53 532 000 1 287 593 450 383 2011-2131 51 794 024 Byggnader 53 532 000 1 287 593 450 383 51 794 024 Mark 26 443 000 Summa byggnader och mark 78 237 024 8
Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 31 798 000 kr (fg år 28 158 000 kr). Värdeår 2011. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus 27 000 000 4 798 000 31 798 000 6 Inventarier, verktyg och installationer 2016-12-31 2015-12-31 Ingående ackumulerade anskaffningsvärden 70 386 70 386 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 70 386 70 386 Ingående ackumulerade avskrivningar 39 832 25 755 Årets avskrivningar 14 077 14 077 Utgående ackumulerade avskrivningar 53 909 39 832 Utgående redovisat värde 16 477 30 554 7 Övriga fordringar 2016-12-31 2015-12-31 Skattekonto 42 54 Summa övriga fordringar 42 54 8 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2016-12-31 2015-12-31 Försäkring 11 129 10 830 TV-avg 12 419 10 056 Porttelefon 643 743 Filter 16 000 0 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 40 191 21 629 9 Kassa och bank 2016-12-31 2015-12-31 Handelsbanken 1 030 605 773 759 Summa kassa och bank 1 030 605 773 759 10 Skulder till kreditinstitut 2016-12-31 2015-12-31 Långivare Räntesats Löptid Stadshypotek 3,95% 2012-03-01-2017-03-01 7 724 376 7 839 362 Stadshypotek 1,14% 2015-03-01-2018-03-01 8 099 430 8 183 582 Stadshypotek 1,29% 2016-03-01-2020-03-01 8 185 500 8 250 125 Summa skulder till kreditinstitut 24 009 306 24 273 069 Avgår kortfristig del 264 152 188 721 Långfristig del av skulder till kreditinstitut 23 745 154 24 084 348 Lån med villkorsändring 2017-03-01 har erhållit ny ränta 1,25% bunden till 2021-03-01. Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 264 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 22 688 tkr. Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 25 030 000 25 030 000 Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder 25 030 000 25 030 000 9
ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- Kortfristiga skulder den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska De skulder som föreningen ska betala inom ett år. till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- Likviditet fond ska disponeras. Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkning- Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. samt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnadsförs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffningskostnaden över flera år.