ÅRS redovisning 2001
Innehållsförteckning Sid Vd har ordet 2 Styrelse och revisorer 4 Organisationsanslutning, försäkringar 4 Förvaltningsberättelse Ägarförhållande och resultat 5 Hyror och ekonomi 5 Flerårsöversikt och nyckeltal 8 Fastighetsförvaltning 9 Byggverksamhet och underhåll 10 Resultaträkning 11 Balansräkning 12 Kassaflödesanalys 14 Noter och tilläggsupplysningar 15 Förslag till behandling av förlust 23 Revisionsberättelse 24
Vd har ordet År 2001 har varit ett mycket händelserikt år för AB Bollnäs Bostäder. Efter förluståret 2000 blev behovet av åtgärder än tydligare och under år 2001 har flera åtgärder vidtagits för att vända resultatet. För att få till en genomgripande och långsiktig förändring tog styrelsen i maj månad ett beslut om att helt organisera om företaget. Ett arbete som därefter pågått under en stor del av året och fortfarande pågår. Vidare har nya hyror förhandlats fram och gäller från och med första april år 2001. Ytterligare en hyreshöjning trädde i kraft den första januari 2002. Omorganisationen innebär att företagets arbetssätt ska fokuseras på kundinriktning och utveckling. Organisationen ska i främsta ledet ha ett antal bovärdar som förestår varsina bostadsområden. Hyresgästerna i respektive område ska i alla sina ärenden, som rör boendet, kunna vända sig till sin bovärd. En av grundtankarna i förändringen är att bolaget med egen personal utför de åtgärder som är att anse som unika för verksamheten medan arbetsuppgifter av mera generell art för fastigheter köps på marknaden. Organisationsarbetet har när detta skrivs kommit så långt att det är klart att förändringarna ska genomföras så att bolaget bildar ett dotterbolag. Dotterbolaget blir ett driftsbolag som bemannas med personal från Bollnäs Bostäder. Därefter träffas ett avtal mellan moderbolag och dotterbolag om fastighetsskötsel. Avsikten är att dotterbolaget sedan avyttras till externt företag. Planerat genomförande gör att det bedöms att personal inte ska behöva sägas upp i samband med förändringen. En komplikation i förändringsprocessen är det ägardirektiv om utförsäljning av en tredjedel av lägenhetsbeståndet som kom under år 2000. Skulle försäljningar av större omfattning komma till stånd kan förutsättningarna för omorganisationen förändras på sätt som inte kan bedömas förrän det är klart vad som säljs och till vem samt när försäljning sker. Arbetet med försäljningsuppdraget har också påbörjats under år 2001. Vid årets slut förelåg en utredning med bland annat värderingar av hela fastighetsbeståndet. Utredningen avses användas som ett av de viktiga underlag som behövs för att fatta beslut om vad som eventuellt ska säljas ut. Ungefär vid årsskiftet kontaktades företaget av en statlig utredare som hade regeringens uppdrag att ta fram tänkbara pilotprojekt för att testa den nya lagstiftningen om kooperativ hyresrätt. Utredaren har nyligen överlämnat sitt förslag till regeringen där han föreslår att Bollnäs blir ett av två föreslagna pilotprojekt. Om regeringen går på utredarens linje kan 1400 lägenheter ur bolagets bestånd komma att avyttras till någon form av företag där staten främst, men kanske även kommunen till någon del, ingår. Blir inte pilotprojektet verklighet får andra tänkbara försäljningsmöjligheter prövas. Den kalla och relativt snörika vintern år 2001 medförde att kostnaderna för uppvärmning och snöröjning klart kom att överstiga de nivåer vi de senaste åren vant oss vid. En varm höst kompenserade i någon mån den kalla vintern, men kostnaderna för snöröjning och uppvärmning kom ändå att vida överstiga föregående års kostnader. Även skador, främst vattenskador, förorsakade år 2001 bolaget mycket höga kostnader. Vakansgraden i bolagets bestånd har under året ökat med ungefär en procentenhet eller med cirka 50 lägenheter. Vid årets utgång var knappt 11 procent av lägenheterna vakanta. Arbetet med utveckling av bostadsområdet Framnäs har fortsatt under året. Ett under sommaren långt framskridet förslag visade sig bli alltför dyrbart att genomföra. Efter flera förändringar har ett förslag som verkar ekonomiskt genomförbart nu projekterats. Fråga om nedläggning av den invid Framnäs belägna Björktjära skola har uppkommit. Skolan är viktig för bostadsområdet, varför beslut om byggstart avvaktas till dess någon ytterligare klarhet finns om Björktjära skolas framtid. 2
I slutet av år 2001 fick bolaget i konkurrens uppdraget att för kommunens räkning sköta driften av de båda kommunägda före detta sjukhusen, Heden och Nyhamre. Uppdraget startade vid ingången av år 2002 och kommer att pågå i tre år. De sedan en tid diskuterade reglerna i årsredovisningslagen har klarnat. Reglerna innebär krav på nedskrivning av värdena på de fastigheter där det, främst på grund av vakanser, har blivit avkastningsvärden understigande de bokförda värdena. Nedskrivning sker därför med totalt 143 miljoner kronor. Bolaget har dock betydligt större övervärden i andra fastigheter, varför uppskrivning med samma belopp kan ske utan problem. Något kapitalbehov uppkommer inte på grund av nedskrivningarna. Framtid Det som bedöms utgöra den största framtida svårigheten för bolaget är den vikande befolkningen i kommunen. Befolkningsminskningen medför mindre behov av bostäder och därmed en ökande vakansgrad i lägenhetsbeståndet. Den i dagarna så omdebatterade nedläggningen av akutsjukhuset kan komma att skynda på befolkningsminskningen. En förhoppning är dock att den mobilisering som sker till försvar för sjukhuset kan ge en utvecklingskraft som medför något positivt framåt, även om sjukhuset skulle komma att läggas ned. Skulle det statliga pilotprojektet om kooperativ hyresrätt komma till stånd innebär det för bolaget ett rejält kapitaltillskott som ger en mycket stark ekonomisk ställning. Vidare ger det ett intressant och förhoppningsvis utvecklande nytt inslag på en mera konkurrensbetonad bostadsmarknad i Bollnäs. Trots många svårigheter som kan skönjas ser jag framåt med tillförsikt och är övertygad om att den påbörjade förändringen av Bollnäs Bostäder och annat gör att bolaget kommer att stå starkt i en oviss framtid. Avslutning Anders Thalén lämnade i augusti företaget efter drygt sex år. Jag vill här framföra ett varmt tack till Anders för hans insatser för Bollnäs Bostäder och önska lycka till i fortsättningen. Hans insatser kröntes i maj med det beslut om förändringsinriktning som han under senare tid arbetat med att få till stånd. Själv tillträdde jag den 15 augusti och har därför endast arbetat i företaget drygt 4 månader av det gångna året. Jag har dock på grund av den omfattande förändringsprocess, som i sina huvuddrag var beslutad redan vid mitt tillträde, fått rivstarta med förändringsarbete, försäljningsuppdraget och andra viktiga uppgifter. Uppdraget är spännande och stimulerande och jag ser alla möjligheter att tillsammans med företagets utvecklingsinriktade styrelse och kompetenta personal utveckla Bollnäs Bostäder till ett ännu bättre bostadsföretag. Anders Wikström Vd 3
Styrelse och revisorer Ordinarie ledamöter Mats Löwenstein, ordf Lennart Larsson, vice ordf Gunlög Nilsson Tage Blomqvist Else Maj Persson Rune Arvidsson Jeanette Zetterström Österberg Personalrepresentanter Leif Rösth (SKTF) Stefan Zetterbergh (Fastighets) Revisorer Hans Ågren, aukt. rev Sören Hall Karl-Erik Andersson Suppleanter Bernt Johansson Walter Sahlqvist Sören Wängelin Annagreta Roos-Stridh Thomas Backan Carleric Burman Ann-Renée Forsström Suppleanter Lotta Westergren Magnus Jonsson Revisorssuppleanter Annika Forsberg, aukt. rev Ingela Gustavsson Erik Halvarsson Verkställande direktör Anders Wikström Organisationsanslutning, försäkringar Bollnäs Bostäder är anslutet till Fastigo, arbetsgivarorganisationen för kooperativa och allmännyttiga bostadsföretag samt till SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag. Vidare är företaget anslutet till Husbyggnadsvaror HBV Förening, Stockholm och till Arbetsmiljöutveckling i Hälsingland AB. Samtliga fastigheter var under år 2001 försäkrade till fullvärde i försäkringsbolaget Länsförsäkringar. Även samtliga motorfordon var försäkrade i Länsförsäkringar. Nordisk Skadedjursbekämpning (NSB) svarade för ohyresförsäkringen. 4
Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för AB Bollnäs Bostäder avger härmed årsredovisning för verksamheten år 2001, företagets fyrtioåttonde verksamhetsår. Ägarförhållande Bollnäs Bostäder är ett av Bollnäs kommun helägt aktiebolag. Kommunfullmäktige har lämnat ägardirektiv för bolaget innebärande ett uppdrag att genomföra utförsäljningar i beståndet som leder till att företagets del av marknaden för hyresrätter i kommunen inte skall uppgå till mer än ca 60 procent. Syftet med ägardirektivet är dels att minska företagets i dag dominerande ställning samt dels att frigöra nödvändiga medel för utveckling av kvarvarande fastighetsbestånd. Bollnäs Bostäder har i dag ca 90 procent av hyreslägenheterna i kommunen. Resultat Fastighetsbeståndet har i år omvärderats enligt Redovisningsrådets rekommendationer om materiella anläggningstillgångar och nedskrivningar. Detta har medfört att ett antal fastigheter har skrivits ner. Totalt har, som en direkt följd av det nya sättet att värdera, gjorts nedskrivningar med 143 mkr. Samtidigt har andra fastigheter skrivits upp med totalt samma belopp, 143 mkr. Åtgärderna förändrar inte totalvärdet på företagets fastigheter. Det är dock endast nedskrivningarna som redovisas i resultaträkningen, uppskrivningarna redovisas i balansräkningen. Detta innebär att resultatet ser ut att vara en förlust på 143 mkr när det i praktiken egentligen är ett nollresultat. Årets faktiska nollresultat innebär en förbättring före bokslutsdispositioner med 1,8 mkr jämfört med år 2000. Hyror och ekonomi Hyresförändringar Hyrorna höjdes den 1 april med i genomsnitt 3 % efter att ha varit oförändrade de senaste fyra åren. Förhandlingar med Hyresgästföreningen om hyrorna för år 2002 resulterade i en överenskommelse om ytterligare en höjning fr o m den 1 januari med i genomsnitt 4,15 %. Betalningsförelägganden och avhysningar Antalet ansökningar om betalningsföreläggande p g a hyresskulder var under året 132. Av dessa gick 49 vidare till kronofogden med ansökan om avhysning och slutligen verkställdes 20 avhysningar. Därtill kommer 5 avhysningar p g a störningar. Motsvarande uppgifter för 2000 var 158 förelägganden, 57 ansökningar och 26 avhysningar totalt. 5
Omflyttningar Under året flyttade 1 276 hyresgäster varav 348 till annan lägenhet inom företagets bestånd. Motsvarande antal år 2000 var 1 300 resp 460. Nedan framgår omflyttningsfrekvensen de senaste åren. Omflyttningsfrekvensen anger antalet flyttningar som andel av totala lägenhetsbeståndet. I siffrorna ingår således även servicehusen. 2001 2000 1999 1998 1997 1996 1995 28,0% 28,3% 28,2% 27,6% 27,2% 30,9% 30,4% Outhyrt Vid årsskiftet var 495 lägenheter outhyrda vilket motsvarar 10,9 % av lägenhetsbeståndet. Antal outhyrda vid motsvarande tidpunkt året innan var 442 motsvarande 9,7 % Hyresbortfallet för outhyrda bostäder och lokaler uppgick år 2001 till brutto 23,8 mkr, netto 22,8 mkr om man tar hänsyn till intäkter från korttidsuthyrning av möblerade lägenheter. Hyresbortfallet har därvid utgjort 10,9 % av hyresintäkterna. Det är i detta sammanhang viktigt att notera att hyresbortfallet inte är att likställa med kostnader för outhyrda lägenheter. Kostnaden för outhyrda lägenheter är på en helt annan nivå och låter sig inte beräknas utan mycket omfattande och komplicerade kalkyler. Korttidsuthyrning Sammanlagt 38 av företagets f n totalt 4 556 lägenheter hyrs ut möblerade för kortare eller längre perioder. Intäkterna från verksamheten har under 2001 uppgått till närmare 1,0 mkr. Kostnader och intäkter Kostnaderna uppgår till totalt 189,3 mkr bortsett från nedskrivningarrna. Av nedanstående diagram framgår fördelningen på olika kostnadsposter i procent och mkr. Räntor o avskr 27,0 % 51,2 mkr Fastighetsskatt 3,0 % 5,7 mkr Underhåll 7,2 % 13,7 mkr Reparationer 10,4 % 19,6 mkr Skötsel m m 18,6 % 35,3 mkr Central adm m m 7,8 % 14,7 mkr Uppvärmning 15,4 % 29,1 mkr Förbrukningsavgifter 10,6 % 20,0 mkr Intäkterna uppgår även de till 189,3 mkr och består till övervägande del av hyresintäkter Dessa uppgår till 182,5 mkr eller 96 % 6
Bland såväl kostnader som intäkter återfinns poster av engångskaraktär. Rivnings- och evakueringskostnader för kv Skolmästaren ingår med drygt 1 mkr. Kostnader för projektering av ett nu avskrivet förslag betr Framnäs ingår med drygt 1 mkr. En speciell utbildningssatsning för samtlig personal samt speciella rekryteringskostnader har tillsammans uppgått till närmare 0,9 mkr och ingår bland årets kostnader. På intäktssidan återfinns nedsatt fastighetsskatt p g a vakanser med drygt 1,0 mkr samt bidrag till nämnda personalutbildning med 0,3 mkr. Finansiering De totala investeringarna har under året uppgått till 8,5 mkr. Byggnationer svarar därvid för 3,7 mkr, markanläggningar 0,2 mkr och inventarier 4,6 mkr. Inga nya lån har tagits upp utan investeringarna har finansierats med egna medel. Gamla lån på 2,6 mkr har lösts in och amorteringar har gjorts med 1,0 mkr. Låneskulden uppgår därmed vid årsskiftet till 582,9 mkr Lån på närmare 259 mkr har satts om under året. Under 2002 kommer lån på ytterligare 109 mkr att kunna sättas om eller lösas in. Räntekostnaderna har i likhet med föregående år haft en positiv utveckling för verksamheten. Miljö I Bollnäs Bostäders mijöpolicy ingår att verka för en stärkt miljömedvetenhet i den egna organisationen, bland kunder och hos leverantörer. Man eftersträvar att bidra till en sundare boende- och verksamhetsmiljö där kretsloppstänkandet ges ökat utrymme. 7
Flerårsöversikt i mkr 2001 2000 1999 1998 1997 Nettoomsättning 185,9 182,6 184,7 182,1 183,7 Driftöverskott 62,5 60,5 69,9 79,1 75,7 Avskrivningar 20,8 21,0 20,5 20,2 19,6 Låneräntor brutto 31,0 33,6 37,3 47,0 63,7 Räntebidrag 0,6 1,7 5,0 7,6 19,0 Årets resultat före disp och skatt 0-1,8 2,1 5,4 5,9 Fastigheternas bokförda värde 649,5 663,6 679,8 694,3 677,1 Taxeringsvärden 760,3 707,3 553,9 554,0 545,1 Investeringar i byggnader och mark 3,9 3,4 7,3 46,6 8,4 Fastighetslån 582,9 586,4 596,8 627,5 623,9 Eget kapital 69,9 69,9 71,9 71,9 66,6 Nyckeltal Förvaltning Driftkostnader, kr/m 2 342 310 291 283 297 Underhåll, kr/m 2 45 70 65 42 44 Fastighetsskatt, kr/m 2 19 20 22 24 25 Driftöverskott, kr/m 2 206 198 228 261 251 Centrala adm o försäljn,kostn, kr/m 2 46 42 40 33 41 Bostadshyra i snitt, kr/m 2 686 662 660 658 653 Riskbedömning Räntebidrag, kr/m 2 2 6 18 27 69 Räntebidragsexponering, % 0,3 1,0 2,8 4,2 10,6 Vinstmarginal, % 0-1,0 1,1 3,0 3,2 Vinstmarginal exkl räntebidrag, % -0,3-2,0-1,6-1,2-7,1 Kapital Soliditet, % 10,0 9,9 9,9 9,6 9,0 Skuldsättningsgrad 8,3 8,4 8,3 8,7 9,4 Bokfört fastighetsvärde, kr/m 2 2 139 2 176 2 217 2 289 2 248 Belåningsgrad, % 89,7 88,4 87,8 90,4 92,1 Avkastning Fastigheternas direktavkastning, % 9,6 9,1 10,3 11,4 11,2 Avkastning på eget kapital, % 0-2,6 2,9 7,8 9,2 Avkastning på totalt kapital, % 4,3 4,2 4,6 6,0 6,7 Begreppsförklaringar Driftöverskott Nettoomsättning minus kostnader för drift, underhåll och fastighetsskatt. Bostadshyra i snitt, kr/m 2 Hyresintäkter brutto för bostäder dividerat med bostadsytan. Räntebidrag, kr/m 2 Räntebidrag dividerat med bostadsytan. Räntebidragsexponering Räntebidrag i procent av redovisade hyresintäkter. Vinstmarginal Resultat efter finansiella poster i procent av nettoomsättningen. Eget kapital Eget kapital plus obeskattade reserver minus latent skatt 28 procent. Soliditet Eget kapital i procent av balansomslutningen. Skuldsättningsgrad Räntebärande skulder dividerat med eget kapital. Bokfört fastighetsvärde, kr/m 2 Fastigheternas bokförda värde dividerat med totala ytan för bostäder och lokaler. Belåningsgrad Fastighetslån i procent av fastigheternas bokförda värde. Fastigheternas direktavkastning Driftöverskott i procent av fastigheternas bokförda värde vid årets utgång. Avkastning på eget kapital Resultat efter finansiella poster i procent av genomsnittligt eget kapital. Avkastning på totalt kapital Resultat efter finansiella poster plus finansiella kostnader i procent av genomsnittlig balansomslutning. 8
Fastighetsförvaltning Fastighetsförsäljningar Ett hus på Kilbergsområdet har sålts och Bollnäs Bostäder har därefter tre småhus kvar i sin ägo. När utförsäljningarna började 1993 ägde Bollnäs Bostäder 55 av småhusen samt de tre hyreshusen på området. Den bokföringsmässiga vinsten av årets försäljning uppgår till 135 tkr. Lägenhets- och fastighetsbestånd AB Bollnäs Bostäder har ett fastighetsbestånd av olika årgångar och med förhållandevis stor andel små lägenheter. Denna kategori får givetvis stor tyngd genom att Bollnäs Bostäder äger kommunens samtliga servicehus för äldreboende, ett boende med många och små lägenheter. Inom kv Skolmästaren i Arbrå har 3 av de tidigare 8 hyreshusen rivits. Skälet för rivningarna var att minska det överskott av lägenheter Bollnäs Bostäder har inte minst i Arbrå. Resultatet blev förutom 40 färre lägenheter även en påtaglig förnyelse och förbättring av området genom denna utglesning. Det har varit enbart positiva reaktioner från många såväl hyresgäster som andra Arbråbor Avtal har tidigare tecknats med Telia för att möjligöra ADSL-uppkoppling av lägenheterna. Från årskiftet 00/01 har nästan alla fastigheter i Arbrå, Bollnäs och Kilafors möjlighet till sådan uppkoppling. Antal lgh 2000 Bostadsbeståndets byggnadsår Antal lgh 2000 Lägenhetsfördelning 1582 1705 1500 1500 1426 1100 1147 1000 887 1000 620 500 500 189 178 225 47 6 49 50 59 60 69 70 79 80 89 90 01 1 rum 2 rum 3 rum 4 rum 5 rum 6 rum Antal Yta, kvm Lägenheter 4 556 272 338 Lokaler 168 25 332 Förrådslokaler o likn 404 6 053 Garage 859 P-platser 1 657 Carportar m m 201 9
Byggverksamhet och underhåll Investeringar i byggnader och markanläggningar har gjorts med 3,9 mkr. Underhållet har uppgått till totalt 13,7 mkr varav 4,7 mkr avser gemensamt underhåll och i övrigt avses lägenhetsunderhåll. I servicehuset Karlslund har två våningsplan i C-huset byggts om till gruppboenden. Även i B-huset påbörjades under året en ombyggnad. Där byggs våningsplan 2 om för demensboende, dagverksamhet och kontor. I den äldre delen av servicehuset Hamrelund har ett våningsplan anpassats för elevboende för elever vid Höghammarskolan. Vid årsskiftet infördes den s k kontomodellen för lägenhetsunderhållet. I korthet innebär denna modell att till varje lägenhet finns ett konto som hyresgästen själv disponerar för åtgärder som målning, tapetsering, slipning av parkett och byte av golvmattor i alla rum utom våtrum. Varje år görs en fiktiv avsättning till kontot och inom ramen för vad som finns disponibelt avgör sedan hyresgästen vad som skall göras och när. Hyresgästen kan även välja att själv göra arbetet och endast belasta kontot med kostnaden för material. Tidigare modell för lägenhetsunderhåll innebar i princip att underhållsåtgärder gjordes med bestämda tidsintervall. Den nya modellen för lägenhetsunderhåll har medfört betydligt lägre kostnader än tidigare. Från nivåer på 11-12 mkr åren innan har kostnaderna sjunkit till 9,0 mkr första året med lägenhetskonton. Bostadsområdet Framnäs ca 2,5 km norr om Bollnäs centrum omfattar 20 byggnader med totalt 358 lägenheter. Vakansgraden är mycket hög i området, vid årsskiftet drygt 40 procent. Hittills har fem hus byggts om, ett i mitten av 90-talet och fyra i slutet. Olika förslag för en fortsatt utveckling och förnyelse av området har diskuterats och även projekterats. Det förslag som nu planeras och som bedöms som realistiskt att genomföra innebär upprustning av tre hus. För två av husen innebär planerad upprustning sadeltak och byte av samtliga installationer. Ett av husen skall få en annorlunda och intressant utformning samt en högre standard jämfört med övriga. Det är också så beläget att det blir ett blickfång och en form av portal för hela området. Konvertering till fjärrvärme från dagens elvärme ingår för alla hus som byggs om på området. I planerna för Framnäs ingår också rivning av två byggnader samt att fyra hus i nedre delen av området läggs i malpåse. Det gemensamma underhåll som gjorts under året kan i stort sammanfattas i tak och fasader samt målning av fönster. Sammanlagt 13 yttertak har fått nya tätskikt varav 9 avser de hus på Framnäs som inte berörs av ombyggnads- eller rivningsplaner. I övrigt gäller dessa takarbeten Hedhamregatan 10 och 12, Kvarnvägen 2 samt Storgatan 26 i Arbrå. Dessutom har nytt tegeltak lagts på Hambogatan 5 i Kilafors Fasaderna på fastigheten Tulpanen 11 har avfärgats och även på dessa byggnader har taken lagts om. Fönster har målats på ett antal byggnader inom kvarteren Vallmon, Sädesärlan, Bläckhornet, Häggen i Arbrå samt på hela fastigheten Resedan 13. 10
Resultaträkning, tkr Not 2001 2000 Nettoomsättning Hyresintäkter 1 182 543,5 179 903,4 Övriga förvaltningsintäkter 2 3 337,1 2 705,7 Summa nettoomsättning 185 880,6 182 609,1 Fastighetskostnader Driftkostnader 3-103 968,9-94 632,9 Underhållskostnader 4-13 703,5-21 311,6 Fastighetsskatt -5 735,8-6 186,8 Avskrivningar 5, 1-20 670,4-20 872,9 Summa fastighetskostnader -144 078,6-143 004,2 Bruttoresultat 41 802,0 39 604,9 Centrala administrations- och försäljningskostnader Avskrivningar 5, 1-136,7-105,9 Övriga kostnader 6-14 096,4-12 682,8 Jämförelsestörande poster Nedskrivning av anläggningstillgångar -143 000,0 Fastighetsförsäljningar 134,8 375,3 Övrigt 7 774,5 1 190,3 Övriga rörelseintäkter 790,9 554,8 Övriga rörelsekostnader Rörelseresultat 8,9,10-113 730,9 28 936,6 Resultat från finansiella anläggningstillgångar 11 265,1 100,2 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 12 859,6 1 057,9 Statliga bostadsbyggnadssubventioner 551,2 1 746,1 Räntekostnader och liknande resultatposter 13-30 984,6-33 655,7 Resultat efter finansiella poster -143 039,6-1 814,9 Bokslutsdispositioner 1 386,9 Skatt -9,7 Årets resultat -143 039,6-437,7 11
Balansräkning, tkr Tillgångar Not 2001-12-31 2000-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 14,15 647 261,8 662 952,9 Inventarier 16 14 413,0 12 819,4 Pågående ny- och ombyggnader 2 188,6 669,4 Finansiella anläggningstillgångar Långfristiga värdepappersinnehav 17 2 196,2 1 925,6 Långfristiga fordringar 273,6 Summa anläggningstillgångar 666 059,6 678 640,9 Omsättningstillgångar Varulager m m Förnödenheter och förråd 1 017,3 1 256,0 Kortfristiga fordringar Hyres- och kundfordringar 18 2 024,5 2 988,1 Övriga fordringar 19 4 672,6 4 120,5 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 20 2 314,0 1 866,0 Summa kortfristiga fordringar 9 011,1 8 974,6 Kassa och bank 22 528,8 17 092,8 Summa omsättningstillgångar 32 557,2 27 323,4 Summa tillgångar 698 616,8 705 964,3 12
Eget kapital och skulder Not 2001-12-31 2000-12-31 Bundet eget kapital Aktiekapital 21 35 000,0 35 000,0 Uppskrivningsfond 21, 1 143 000,0 Reservfond 21 15 310,1 15 310,1 Fritt eget kapital Balanserad vinst eller förlust 21 13 929,6 14 367,3 Årets resultat -143 039,6-437,7 Summa eget kapital 64 200,1 64 239,7 Obeskattade reserver 22 7 885,8 7 885,8 Avsättningar Avsättningar för pensioner och likn 8 677,2 8 971,4 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 23 582 865,4 586 423,2 Kortfristig del av långfristiga skulder 23-989,5-700,0 Skulder till ägaren/kommunen 99,0 Summa långfristiga skulder 581 875,9 585 822,2 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 10 656,5 10 660,1 Övriga kortfristiga skulder 2 784,8 4 544,1 Upplupna kostnader och förutbet intäkter 24 21 547,0 23 141,0 Kortfristig del av långfristiga skulder 23 989,5 700,0 Summa kortfristiga skulder 35 977,8 39 045,2 Summa eget kapital och skulder 698 616,8 705 964,3 Poster inom linjen Ställda säkerheter för skulder och förpliktelser 25 Ansvarsförbindelser 26 13
Kassaflödesanalys, tkr Not 2001 2000 Den löpande verksamheten 27 Rörelseresultat före finansiella poster -113 730,9 28 936,6 Avskrivningar 20 807,1 21 038,7 Kontant återbetalning från Alecta 67,4-112,4 Övriga ej likviditetspåverkande poster 28 142 655,9-2 980,4 49 799,5 46 882,5 Erhållen ränta 890,9 1 071,9 Erhållna räntebidrag 581,2 2 306,1 Erhållna utdelningar 89,3 86,2 Erlagd ränta -30 165,6-31 207,7 Betald inkomstskatt 0,0-9,7 21 195,3 19 129,3 Ökning/minskning varulager 238,7 676,3 Ökning/minskning kundfordringar 963,6 3 571,8 Ökning/minskning övriga kortfristiga fordringar -878,7-2 196,8 Ökning/minskning leverantörskulder -3,6-10 447,3 Ökning/minskning övriga kortfristiga rörelseskulder -4 172,3-1 245,9 Kassaflöde från den löpande verksamheten 17 343,0 9 487,4 Investeringsverksamheten Investeringar i materiella anläggningstillgångar 29-8 547,2-8 815,8 Sålda materiella anläggningstillgångar 453,2 3 676,4 Placering i övriga finansiella anläggningstillgångar -156,2 0,00 Återbäring finansiella anläggningstillgångar 0,0 214,2 Kassaflöde från investeringsverksamheten -8 250,2-4 925,2 Finansieringsverksamheten Amortering av skuld -3 656,8-10 363,5 Utbetald utdelning 0,0-560,0 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -3 656,8-10 923,5 Årets kassaflöde 5 436,0-6 361,3 Likvida medel vid årets början 17 092,8 23 454,1 Likvida medel vid årets slut 30 22 528,8 17 092,8 14
Noter och tilläggsupplysningar, belopp i tkr Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt Årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Dessutom har fr o m detta år Redovisningsrådets rekommendationer RR 12 och RR 17 tillämpats för redovisning av byggnader, mark och markanläggningar, Detta har medfört att ned- och uppskrivningar har gjorts med 143 mkr. Hänsyn har ej tagits till uppskjuten skatt. I övrigt har tillgångar, avsättningar och skulder värderats till anskaffningsvärden. Fordringar har efter individuell värdering tagits upp till belopp varmed de förväntas bli betalda. Fordringar eller skulder i utländsk valuta saknas. Pågående ny- eller ombyggnadsarbeten värderas till nedlagda kostnader. Utgifter för egen personals arbete på ny- och ombyggnader aktiveras. Avskrivningsprinciper Avskrivning på anläggningstillgångarnas anskaffningsvärden sker enligt plan efter förväntad ekonomisk livslängd. Följande avskrivningstider tillämpas därmed: Byggnader Markanläggningar Inventarier Lägenhetsinventarier (tillval) 50 år 20 år 5 år 10 år R e s u l t a t r ä k n i n g 2001 2000 Not 2 Hyresintäkter och hyresbortfall Bostäder 187 155,8 181 842,6 Lokaler 17 092,9 16 580,3 Övrigt 5 576,9 6 812,2 Summa brutto 209 825,6 205 235,1 Avgår: Rabatter -2 085,0-1 956,7 Lokaler Bollnäs Bostäder -736,2-659,3 Lokaler Hyresgästföreningen -642,5-589,7 Grundhyra möblerade lägenheter -1 351,0-1 368,7 Outhyrda objekt -22 467,4-20 757,3 Summa netto 182 543,5 179 903,4 Specificering av outhyrt: Bostäder 19 630,5 18 516,9 Lokaler 1 992,3 1 425,7 Övrigt 844,6 814,8 22 467,4 20 757,4 15
2001 2000 Not 3 Driftkostnader Fastighetsskötsel och städning 22 526,3 20 855,1 Reparationer 19 636,7 18 671,0 Vatten 8 972,3 8 996,2 El 8 821,8 7 819,5 Sophämtning 2 185,2 2 185,3 Uppvärmning 29 149,0 26 287,0 Kabel-TV 2 945,2 2 245,1 Lokal administration 3 698,6 3 571,7 Övriga driftkostnader 6 033,7 4 002,0 103 968,8 94 632,9 Not 4 Underhåll Lägenhetsunderhåll 9 034,1 11 615,6 Lokalunderhåll m m 379,5 2 870,6 Gemensamt underhåll 4 289,9 6 825,4 13 703,5 21 311,6 Not 5 Planenliga avskrivningar per funktion Fastighetskostnader Centrala administrationsoch försäljningskostnader 2001 2000 2001 2000 Byggnader 17 672,1 17 662,8 Markanläggningar 249,2 235,7 Inventarier 2 465,5 2 412,7 136,7 105,9 Fastighetsinventarier (markinventarier) 283,6 561,7 Summa avskrivningar 20 670,4 20 872,9 136,7 105,9 Not 6 Övriga kostnader administration Central administration 9 552,7 7 810,5 Försäljningskostnader 4 543,7 4 872,2 14 096,4 12 682,7 Not 7 Jämförelsestörande poster, övrigt Nedsatt fastighetsskatt p g a vakanser, 1 058,5 1 845,7 Bidrag till personalutbildning 320,0 Evakueringskostnader -389,8 Återbetald hyra 2000-214,2 Överskottsmedel SPP 531,6 Skattereduktion rep o underhåll 1999, överskjutande 186,3 Utfyllnadspensioner inkl särsk löneskatt -1 342,7 Avveckling personal, div kostnader o bidrag netto -30,6 774,5 1 190,3 Not 8 Medelantalet anställda Antal årsarbetare 76,7 92,0 varav män 55,8 69,0 varav kvinnor 20,9 23,0 16
2001 2000 Not 9:1 Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Löner och andra ersättningar 18 011,1 20 530,0 Sociala kostnader 9 096,5 9 536,8 varav pensionskostnader 1 401,1 3 093,9 Not 9:2 Löner och andra ersättningar fördelade mellan ledning och övriga anställda Styrelse och vd 780,0 731,6 Övriga anställda 16 802,6 19 798,4 Not 9:3 Revisionsarvoden Auktoriserade revisorer 149,8 74,6 - varav kostnadsförd mervärdesskatt 35,4 15,7 Lekmannarevisorer 10,00 10,00 Not 10 Pensioner och liknande förmåner till ledningen Avtalspension till en förutvarande vd utlöstes 1993. Enl avtalet har 329 tkr betalats ut i pension 2001. Kvarstående skuld för detta pensionsåtagande är i bokslutet upptagen till 2,1 mkr. Nuvarande vd är tillsvidareanställd med en uppsägningstid på 12 mån från företagets sida, 6 mån från egen sida. Premier för pension till förutvarande vd betalades löpande under tiden fram till avgång, under 2001 betalades 106 tkr. Premier för pension till nuvarande vd betalades löpande, under 2001 betalades 14 tkr I övrigt inga avtalade förmåner eller vederlag. Not 11 Resultat från finansiella anläggningstillgångar Utdelning aktier och andelar 89,3 86,2 Övrigt 175,8 14,0 265,1 100,2 Not 12 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter Bankräntor 598,5 531,0 Skattefria ränteintäkter 99,3 401,4 Övrigt 161,8 125,5 859,6 1 057,9 Not 13 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntor fastighetslån 30 971,9 33 653,1 Övrigt 12,7 2,6 30 984,6 33 655,7 Den genomsnittliga årsräntan på fastighetslånen 011231 var 4,52% (före räntebidrag). 17
B a l a n s r ä k n i n g 2001-12-31 2000-12-31 Not 14:1 Anskaffningsvärde m m byggnader Ingående anskaffningsvärde 887 471,6 887 143,3 Under året aktiverade nyinvesteringar 2 191,1 3 540,8 Försäljningar -215,8-2 774,5 Rivningar 0,0-438,0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 889 446,9 887 471,6 Ingående avskrivningar -244 333,6-227 272,6 Försäljningar 28,4 545,9 Årets avskrivningar -17 672,1-17 662,8 Rivningar 0,0 55,9 Utgående ackumulerade avskrivningar -261 977,3-244 333,6 Ingående uppskrivningar 0,0 Årets uppskrivningar 143 000,0 Utgående ackumulerade uppskrivningar 143 000,0 Ingående nedskrivningar -12 505,0-14 173,1 Återförda nedskrivningar 0,0 1 668,1 Årets nedskrivningar -143 000,0 Utgående ackumulerade nedskrivningar -155 505,0-12 505,0 Utgående bokfört värde 614 964,6 630 633,0 Not 14:2 Anskaffningsvärde m m mark Ingående anskaffningsvärde 28 357,2 29 046,2 Försäljningar -8,0-689,0 Utgående bokfört värde 28 349,2 28 357,2 Not 14:3 Anskaffningsvärde m m markanläggningar Ingående anskaffningsvärde 4 924,8 4 657,8 Nyinvesteringar under året 234,5 267,0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 5 159,3 4 924,8 Ingående avskrivningar -962,1-726,4 Årets avskrivningar -249,2-235,7 Utgående ackumulerade avskrivningar -1 211,3-962,1 Utgående bokfört värde 3 948,0 3 962,7 18
2001-12-31 2000-12-31 Not 15 Taxeringsvärden Byggnader 652 610,0 608 311,0 Mark 107 443,0 98 950,.0 760 043,0 707 261,0 varav hyreshusenheter 691 222,0 645 469,0 småhusenheter 68 821,0 61 792,0 Not 16 Anskaffningsvärde m m inventarier Ingående anskaffningsvärde 34 160,5 28 747,4 Nyanskaffningar under året 4 602,4 5 416,7 Utrangerat -312,5-3,6 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 38 450,4 34 160,5 Ingående avskrivningar -21 341,1-18 203,1 Årets avskrivningar -2 885,8-3 140,2 Utrangerat 189,5 2,2 Utgående ackumulerade avskrivningar -24 037,4-21 341,1 Utgående bokfört värde 14 413,0 12 819,4 Not 17 Anskaffningsvärde m m värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde 2 040,0 2 254,2 Återbäringsmedel 156,2-214,2 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 196,2 2 040,0 Ingående nedskrivningar -114,4-114,4 Årets återföring nedskrivning 114,4 Utgående ackumulerade nedskrivningar 0,0-114,4 Utgående bokfört värde 2 196,2 1 925,6 Not 18 Hyres- och kundfordringar Hyresfordringar 1 079,7 1 600,6 Övriga kundfordringar 944,8 1 387,5 2 024,5 2 988,1 19
2001-12-31 2000-12-31 Not 19 Övriga fordringar Skattefordringar 4 348,5 3 908,6 Överskottsmedel SPP 297,0 145,7 Övrigt 27,1 66,2 4 672,6 4 120,5 Not 20 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Upplupna räntebidrag 70,0 100,0 Återbetalningar värme och el 174,4 713,1 Kabel-TV-avgifter 682,9 963,1 Försäkringsersättningar 632,1 Nedsatt fastighetsskatt 502,0 Övrigt 252,6 89,8 2 314,0 1 866,0 Not 21 Förändringar i eget kapital Bundet eget kapital Aktiekapitalet utgörs av 350 000 aktier med ett nominellt värde av 100 kronor vardera Aktiekapital Belopp vid årets ingång 35 000,0 35 000,0 Belopp vid årets utgång 35 000,0 35 000,0 Uppskrivningsfond Belopp vid årets ingång 0,0 Årets uppskrivning 143 000,0 Belopp vid årets utgång 143 000,0 Reservfond Belopp vid årets ingång 15 310,1 15 310,1 Belopp vid årets utgång 15 310,1 15 310,1 Fritt eget kapital Belopp vid årets ingång 13 929,6 14 367,3 Årets resultat -143 039,6-437,7 Belopp vid årets utgång -129 110,0 13 929,6 Not 22:1 Obeskattade reserver Periodiseringsfonder 4 688,7 4 688,7 Ackumulerade avskrivn utöver plan, inventarier 3 197,1 3 197,1 7 885,8 7 885,8 20
2001-12-31 2000-12-31 Not 22:2 Periodiseringsfonder, specifikation 1997 års taxering 1 212,2 1 212,2 1998 års taxering 389,3 389,3 1999 års taxering 1 958,7 1 958,7 2000 års taxering 1 128,5 1 128,5 4 688,7 4 688,7 Not 23 Skulder till kreditinstitut Summa fastighetslån 582 865,4 586 423,2 varav lån med slutbetalning senare än fem år efter balansdagen 0,0 25 000,0 Kortfristig del av långfristiga skulder 1,0 mkr avser ordinarie amorteringar år 2002 Låneomsättningarna under 2002 kommer att uppgå till närmare 109 mkr. Not 24 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna räntekostnader 10 637,0 9 818,0 Upplupna semesterlöner 2 426,5 2 415,0 Upplupna pensionsavgifter (PFA98) 238,0 768,0 Upplupna skatter på pensionskostnader 398,0 428,2 Förskottsbetalda hyresintäkter 7 002,8 9 716,0 Övrigt 844,7-4,2 21 547,0 23 141,0 Not 25 Ställda säkerheter för skulder och förpliktelser Pantbrev som säkerhet för fastighetslån 7 741,5 7 741,5 (Pantbreven utgör säkerhet för lån med aktuell skuld 5,8 mkr). Kommunal borgen som säkerhet för fastighetslån 577 060,9 580 565,3 Kommunal borgen som säkerhet för pensionsförpliktelser i KPA (Kommunernas Pensionsanstalt) 6 605,0 6 700,0 Not 26 Ansvarsförbindelser Borgensåtagande till Fastigo 407,0 424.4 21
Ka s s a f l ö d e s a n a l ys Not 27 Redovisningsprinciper kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen upprättas enligt indirekt metod. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- eller utbetalningar. Not 28 2001 2000 Övriga ej likviditetspåverkande poster Vinst fastighetsförsäljning 134,8 375,3 Minskning avsatt till pensioner 294,2 630,1 Erhållen tilldelning Alectamedel 0,0 306,9 Kvittning Alectamedel mot övriga försäkringspremier -84,9 0,0 Återförd nedskrivning byggnader 0,0 1 668,1 Nedskrivning byggnader -143 000,0 0,0-142 655,9 2 980,4 Not 29 Förvärv materiella anläggningstillgångar Årets totala investeringar i materiella anläggningstillgångar fördelar sig enligt följande: Byggnader och mark ombyggnationer 2 191,1 2 462,7 pågående 1 519,2 669,4 markanläggningar 234,5 267,0 Inventarier 4 602,4 5 416,7 8 547,2 8 815,8 Not 30 Likvida medel Kassa och bank 22 528,8 17 092,8 Likvida medel 22 528,8 17 092,8 22
23
24
Postadress Gatuadress Telefon Telefax Org.nr Box 194 Fabriksgatan 10 0278-259 00 0278-186 86 556060-3176 821 22 BOLLNÄS e-post: info.bostader@bollnasbostader.se hemsida: www.bollnasbostader.se