Kortfattat värdeutlåtande Trävaran 3, Uppdragsgivare Syfte Förutsättningar Fastighetstyp Värderingsobjekt Malmöhus Invest AB genom Mattias Bertilsson. Att bedöma värderingsobjektets marknadsvärde och att utgöra underlag för eventuell försäljning till närstående bolag. Värderingen redovisas på ett kortfattat sätt. Exempelvis ingår inte Byggnadsbeskrivningar eller orts- och marknadsbeskrivningar. För uppdraget gäller Allmänna villkor för värdeutlåtande. Butiksfastighet, byggvaruhandel. Trävaran 3 i. Värdetidpunkt Värdetidpunkt är mars 2019. Besiktning Taxeringsvärde Besiktning av värderingsobjektet 2019-03-14 av undertecknad på egen hand. Gällande taxeringsvärden och fastighetsskatt framgår av tabellen. Taxeringsvärde, tkr Fastighets- Mark Byggnad Totalt skatt, tkr Industri 1 652 2 348 4 000 20 Summa 1 652 2 348 4 000 20
Trävaran 3 2(5) Hyror Värderingsobjektets aktuella hyror och bedömda marknadshyror redovisas detaljerat i bilagd tabell (Hyresgästspecifikation). Aktuell hyra bedöms vara relativt låg beaktat att det också ingår stora markytor. Avtalet löper dock t.o.m 2028-01-31, så det finns ingen hyrespotential i närtid. Hyrorna kan sammanfattas med avseende på lokaltyp och uthyrt respektive vakant enligt tabellen. Lokaltyp Total Uthyrd Aktuell hyra Marknadsarea Area Totalt hyra Totalt m² m² kr/m² kr kr/m² kr Butiker 1 875 1 875 516 967 049 516 967 049 Genomsnitt / Summa 1 875 1 875 516 967 049 516 967 049 Lokalhyreskontraktens återstående kontraktstid och respektive tidsintervalls andel av aktuell hyra framgår av tabellen. Kontrakts- Antal Andel av längd kontrakt hyra % <= 1 år - - > 1 - <= 3 år - - > 3 - <= 5 år - - > 5 - <= 10 år 1 100 > 10 år - - Totalt 1 100 Vakans / Hyresrisk Gjorda vakansantaganden och åsättande av hyresrisker innebär en vakans/hyresrisk per lokaltyp och år enligt tabellen. Vakans/hyresrisk (%) Lång- 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 siktig Butiker - - - - - - - - - 2,7 3,0 Totalt - - - - - - - - - 2,7 3,0 Drift och underhåll Kostnaderna för drift och underhåll är baserade på erfarenhetsmässiga grunder. Hyresgästen svarar själv för mediakostnader samt yttre skötsel, så kostnaderna som belastar fastighetsägaren kan förväntas vara låga. Kostnaderna bedöms komma att utvecklas med inflationen. Kostnadsbedömningen framgår av tabellen. Lokaltyp D&UH Drift & löp. UH Periodiskt Totalt Admin. Övr. UH kr/m² tkr kr/m² kr/m² kr/m² Butiker 70 131 15 20 35 Genomsnitt/Summa 70 131 15 20 35 Observera att det periodiska underhållet skall ses som ett årligt genomsnitt.
Trävaran 3 3(5) Driftnetto Aktuella och bedömda intäkter och kostnader ger driftnetto enligt tabellen. Driftnetto kr/m² kr Aktuell hyra 516 967 049 Drift & underhåll -70-131 250 Fastighetsskatt -11-20 000 Driftnetto år 1 (helår) 435 815 799 Driftnetto, normaliserat 420 786 787 Initialt driftnetto är omräknat till helår utifrån det momentana läget. Det normaliserade driftnettot är räknat på marknadshyra, långsiktig vakans och långsiktig fastighetsskatt etc. samt utan hänsyn till eventuellt extraordinärt underhåll. VÄRDERING Kalkylränta/ Direktavkastningskrav Flerårig avkastningsanalys Vi har kännedom om en handfull transaktioner de senaste två åren i Trelleborgs som bedöms ha relevans för värderingsobjektet. I Staffanstorp såldes nyligen en fastighet uthyrd till just Byggmax och det har skett en hel del försäljningar av fastigheter med byggvaruhandel nationellt och runt om i Skåne de senaste åren. Sammantaget bedöms ett marknadsmässigt direktavkastningskrav för värderingsobjektet ligga i nivån 7 %. Kassaflödesindata Direktavkastning restvärde 7,00 % - Butiker 7,00 % Kalkylränta på totalt kapital 9,14 % Inflation/KPI: 2% per år. Kalkylperiod: Cirka 20 år (2019-03-01-2038-12-31) Nyckeltal Nyckeltal Marknadsvärde 12 000 000 kr - Nuvärde av restvärde 2 942 534 kr - Nuvärde av driftnetton 8 845 819 kr Direktavkastning, år 1 6,80 % Direktavkastning vid kalkylslut 7,00 % Värde kr/m² 6 400 kr/m² Värde/taxeringsvärde 3,00
Trävaran 3 4(5) Känslighetsanalys Parameter Ändring indata Värdeförändring enhet antal tkr % Marknadshyra för lokaler (ej bostäder) % 10 733 6 Vakansgrad %-enheter 10-1 420-12 Drift & underhåll kr/kvm 10-191 -2 Inflation %-enheter 1 1 342 11 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter 1-1 371-12 Kalk.ränta & Direktavk. vid kalk.slut %-enheter -1 1 826 15
Trävaran 3 5(5) SLUTLIG VÄRDEBEDÖMNING Marknadsvärdet av fastigheten Trävaran 3 i bedöms vid värdetidpunkten mars 2019 till: Tolv miljoner kronor [ 12 000 000 kr ] Malmö 2019-03-15 FORUM FASTIGHETSEKONOMI AB Olle Winroth Civilingenjör, MRICS Bilagor; 1. Kassaflödeskalkyl 2. Hyresgästspecifikation
Trävaran 3 Bilaga 1 1(1) KASSAFLÖDESKALKYL Kalkylresultat Värdetidpunkt mars 2019 (kalkylstart 2019-03-01) Nuvärde av driftnetton (tkr) 8 846 Nuvärde av restvärde (tkr) 2 943 SUMMA (tkr) 11 788 MARKNADSVÄRDE (avrundat) (tkr) 12 000 Nyckeltal Initialt driftnetto, helår (tkr) 816 Restvärde kalkylslut (tkr) 16 702 Norm. driftnetto, helår (tkr) 787 Kalkylränta driftnetton, snitt (%) 9,14 Kalkylränta restvärde (%) 9,14 Marknadsvärde kr/m² 6 400 Direktavkastning, initial, % 6,80 Marknadsvärde/taxeringsvärde (V/T) 3,00 Direktavkastning vid kalkylslut, % 7,00 Kassaflöde ÅR 2019 del 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038 Bedömd helårsinflation 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 2,00 kr/m² 2019 Hyror, lokaler 505 794 966 985 1 005 1 025 1 046 1 067 1 088 1 110 1 132 1 154 1 178 1 201 1 225 1 250 1 275 1 300 1 326 1 353 1 380 Vakans/hyresrisk, lokaler - - - - - - - - - - -32-35 -36-37 -38-38 -39-40 -41-41 -42 Ers. Fastighetsskatt 11 17 20 20 20 20 20 22 22 22 22 22 22 25 25 25 25 25 25 28 28 Effektiv hyra 516 811 986 1 005 1 025 1 045 1 066 1 089 1 110 1 132 1 123 1 142 1 164 1 189 1 213 1 236 1 261 1 285 1 311 1 339 1 366 Drift & Löpande underhåll -35-55 -67-68 -70-71 -72-74 -75-77 -78-80 -82-83 -85-87 -88-90 -92-94 -96 Periodiskt underhåll -35-55 -67-68 -70-71 -72-74 -75-77 -78-80 -82-83 -85-87 -88-90 -92-94 -96 Fastighetsskatt etc -11-17 -20-20 -20-20 -20-22 -22-22 -22-22 -22-25 -25-25 -25-25 -25-28 -28 Kostnader -81-127 -154-157 -159-162 -165-170 -173-176 -179-182 -186-192 -195-198 -202-205 -209-216 -219 Driftnetto 435 684 832 849 866 883 901 919 937 956 943 959 978 998 1 018 1 038 1 059 1 080 1 102 1 124 1 146
Trävaran 3 Bilaga 2 1(1) HYRESGÄSTSPECIFIKATION Hyresgäst etc. Lokal- Total Löptid Aktuell hyra Bedömd marknadshyra typ area t.o.m. Exkl. tillägg Hyrestillägg Skattetillägg Totalt Exkl. tillägg Totalt exkl. f-skatt Totalt m² kr kr/m² index% kr kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² kr kr/m² Not Byggmax Butik 1 875 28-01-31 947 049 505 100-20 000 11 967 049 516 947 049 505 947 049 505 967 049 516 1 Summor / Genomsnitt 1 875 947 049 505-20 000 11 967 049 516 947 049 505 947 049 505 967 049 516 Not (enligt numrering i tabellen) 1) Förhyrningen omfattar enligt hyresavtalet ca 750 kvm butik och resten lager samt 7 400 kvm mark där det bl a finns grenställ och rullfack. Fastighetens totala areal är 8 261 kvm.