Å R S R E D O V I S N I N G för BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN JUBLET Org. nr. ÅR 2014 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2014-01-01-2014-12-31. Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - tilläggsupplysningar - underskrifter
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Verksamheten Allmänt om verksamheten Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades 2008-08-14. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 2012-05-02 och nuvarande stadgar registrerades 2010-08-25 hos Bolagsverket. Föreningen äger och förvaltar fastigheten: Jublet 1 i Stockholms kommun. Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 27 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Håkan Johansson Ordförande Fredrik Alamaa Jan-Erik Fransson Ledamot Anna Stael von Holstein Ola Jansson Ledamot Marie-Louise Alamaa Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 27 maj 2014 Ordinarie: Suppleanter: Stig Vilhelmsson Ordförande Lena Backlund Per Gustafsson Ledamot Olivia Brage Susanne Forsman Ledamot Daniel Hjalmarsson Dennis Bäckdahl Ledamot Anja Grenstad Yvonne Bergland Berger Ledamot Dennis Bäckdahl har avgått ur styrelsen den 4 mars 2015. Yvonne Bergland Berger avgick ur styrelsen den 21 oktober 2014 i samband med flytt från föreningen. Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: KPMG AB Jan-Ove Brandt Valberedning Joel Nisses Helena Lindasdotter Carina Höglund Mikaela Novotny Nicolas Larsson Auktoriserad revisor Sammankallande Suppleant: KPMG AB 2
Ordinarie föreningsstämma hölls den 27 maj 2014. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 15 protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Jublet 1 i Stockholms kommun. Nybyggnadsår och värdeår är 2013 Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 681 344 000 493 720 000 Varav byggnader: 450 000 000 262 400 000 Varav mark: 231 344 000 231 320 000 Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Trygg Hansa. På fastigheten finns ett flerbostadshus med 8 våningar och en takvåning med tre fristående "villor" samt källarplan med bland annat garage. Fastigheten innehåller 240 lägenheter, samtliga upplåtna med bostadsrätt, samt nio lokaler. Den totala boytan är ca 20 224 kvm och lokalytan är 704 kvm. Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Avtal med leverantörer Teknisk förvaltning Fastighetsskötsel Städning Snöröjning Hissavtal Kabel-TV/bredband El Värme Vatten Sophämtning Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Sefab Gruppen Sefab Gruppen Storstockholms Städsystem AB Sefab Gruppen Kone AB Ownit Broadband AB Fortum Markets AB Fortum Värme AB Stockholm Vatten AB Trafikkontoret & H Andersson Recycling Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB 3
Föreningens ekonomi Från och med räkenskapsår som börjar senast den 1 januari 2014 gäller Bokföringsnämndens nya anvisningar för god redovisningssed vid tillämpning av årsredovisningslagen. Bostadsrättsföreningen Jublet tillämpar anvisningarna för större företag (K3), vilket medger möjligheter att i redovisningen över tiden återspegla en bild som bättre överensstämmer med den ekonomiska verkligheten än vad det andra alternativet medger. Syftet med redovisningsreglerna i K3 och med styrelsens tillämpning av dem är att i de årliga resultaten på ett så rättvisande sätt som möjligt återspegla den verkliga förbrukningen av föreningens tillgångar. Därigenom ges ett underlag för att på ett korrekt sätt redovisa varje års resultat. Avskrivningar på föreningens anläggningstillgångar sker därmed linjärt över den tid som som motsvarar respektive anläggningsdelars (komponenters) bedömda ekonomiska livslängd. Avskrivning sker på sådana anläggningstillgångar som disponeras över av föreningen och där föreningen har underhållsskyldighet samt återanskaffningsansvar. Styrelsen har lagt ned ett omfattande arbete på att analysera och bedöma avskrivningsunderlaget och de respektive avskrivningstider som nu tillämpas. Förankring av beslutet hos föreningens auktoriserade revisor har varit en viktig del av processen. Föreningens finansieringskostnader påverkas kraftigt negativt av att bindning av alla räntor skedde under den tidigare tjänstemannastyrelsen. Intäkter av engångskaraktär har emellertid medfört att föreningen trots det kunnat såväl införa en lagenlig avskrivningsplan samt kunnat undvika att göra förlust. Den negativa belastningen kommer emellertid att fortsätta under ytterligare ett par år. De nu upprättade avskrivningsplanerna innefattar viss osäkerhet rörande verklig livslängd främst på installationer. Vid ändrade förhållanden kan avskrivningsplanerna komma att justeras med beaktande av ny information. 4
Väsentliga händelser under och efter räkenskapsåret Brf Jublets fastighet övertogs formellt av föreningen per 1 februari 2014. I slutet av året blev slutrevisionen av övertagandet klart och i samband med detta klarades de återstående ekonomiska mellanhavandena ut mellan föreningen och Västermalmsstrand Holding AB. Vid den ordinarie föreningsstämman den 27 maj 2014 lämnade den då sittande interimsstyrelsen till förmån för Brf Jublets första styrelse bestående av medlemmar i föreningen. En styrelse endast bestående av medlemmar valdes i enlighet med stadgarna, bestående av 5 ordinarie ledamöter och därtill 4 suppleanter. Efter de nya kraven från Bokföringsnämnden övergick föreningen från en i den ekonomiska planen angiven progressiv avskrivningsplan till en linjär plan baserad på verklig ekonomisk förbrukning över tiden. I samband med förberedelserna för denna förändring genomgicks och fastställdes det totala avskrivningsunderlaget. De linjära avskrivningarna ligger på en väsentligen högre nivå än de initiala, progressiva, avskrivningarna enligt den ursprungliga ekonomiska planen. Samtidigt innebär den nya avskrivningsplanen, till skillnad från den progressiva planen, att en rättvisande redovisning åstadkommes med kostnader som motsvarar den bedömda, verkliga och årliga förbrukningen av föreningens anläggningstillgångar. I ett stort garantiprogram byttes alla el- och vattenmätare ut i fastigheten efter det att det visat sig att många av dessa inte fungerade eller gav fel värden. De felaktiga mätarna hade levererats av en underleverantör till Skanska som stod för hela kostnaden för utbytesprojektet. Brf Jublet har totala lån i SHB på ca 265 miljoner kronor. Denna total är uppdelad i fyra trancher där den första förföll under början av 2015 och kunde omsättas till en betydligt lägre ränta än tidigare. Denna tranch uppgår till 59 250 000 kronor med en tidigare räntesats på 4,19 %. Tranchen är nu omsatt till 1.11 % med en förnyad löptid på 4 år. Mobiltäckningen i fastigheten är mycket bristfällig och detta har påtalats mycket tydligt från styrelsens sida, vilket ledde till att ett relativt unikt projekt initierades under 2014 för att råda bot på problematiken. Ett konkret pilotprojekt har lanserats i början av 2015 med backning av primärt Skanska, Ericsson och Telia med en genomförd installation av ny teknik i tre trapphus på Lars Forsells Gata och i garaget. På grund av problem i föreningens garage med upprepade inbrott i bilar och bilstölder beslutades i början av 2015 att installera aktiv kameraövervakning i garaget. I samband med detta beslutades också om installation av kameror i källsorteringsrummet på Franzéngatan eftersom det har fortsatt att vara en hel del problem med felaktig hantering i detta utrymme. Både medlemmar och eventuellt externa personer och företag har lämnat sopor och andra överblivna föremål på ett sätt som helt skilt sig från instruktionerna som gäller. Brf Jublet har 9 externa kommersiella hyresgäster. En av dessa, Bono AB, lämnade i förtid sin lokal och kunde ersättas av den nya hyresgästen Swedish Event AB. Alla lokaler var uthyrda under året. Brf Jublet blev medlem i branschorganisationen Bostadsrätterna, vilket innebär att både medlemmar och styrelse löpande får relevant information om vad som händer generellt gällande vår boendeform. Dessutom har styrelsen omedelbar access till juridisk expertis inom vårt område. 5
Medlemsinformation Under året har 22 (f.å 42) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2014 uppgick till 412 (f.å 415). Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Föreningen är liksom föregående år en äkta bostadsrättsförening enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: årets vinst 703 685 703 685 disponeras så att till fond för yttre underhåll avsätts enligt stadgar 556 160 i ny räkning överföres 147 525 703 685 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar. 6
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2014-01-01 2013-01-01 Not 2014-12-31 2013-12-31 Rörelseintäkter mm Årsavgifter och hyror 1 16 121 049 0 Övriga rörelseintäkter 2 3 024 404 0 Summa rörelseintäkter mm 19 145 453 0 Rörelsekostnader Fastighetsskötsel 3-475 190 0 Reparationer 4-127 803 0 Underhåll 5-92 978 0 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-2 410 940 0 Övriga driftkostnader 7-602 709 0 Fastighetsavgift 8-323 440 0 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-1 353 625 0 Personalkostnader 10-262 577 0 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -3 339 417 0 Summa rörelsekostnader -8 988 679 0 Rörelseresultat 10 156 774 0 Finansiella poster Ränteintäkter 1 172 418 0 Räntekostnader -10 625 507 0 Resultat efter finansiella poster 703 685 0 Årets resultat 703 685 0 7
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 1 348 151 793 1 066 671 288 1 348 151 793 1 066 671 288 Summa anläggningstillgångar 1 348 151 793 1 066 671 288 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och avgiftsfordringar 0 6 152 Kundfordringar 0 860 950 Övriga kortfristiga fordringar 399 12 885 313 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 1 136 301 289 955 1 136 700 14 042 370 Kassa och bank 13 4 624 167 159 261 309 Summa omsättningstillgångar 5 760 867 173 303 679 SUMMA TILLGÅNGAR 1 353 912 660 1 239 974 967 8
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2014-12-31 2013-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 1 065 657 000 1 065 657 000 Upplåtelseavgifter 21 420 226 21 420 226 Summa bundet eget kapital 1 087 077 226 1 087 077 226 Fritt eget kapital Årets resultat 703 685 0 Summa fritt eget kapital 703 685 0 Summa eget kapital 1 087 780 911 1 087 077 226 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 258 000 000 0 Summa långfristiga skulder 258 000 000 0 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 305 092 8 859 867 Skatteskulder 2 391 371 2 058 285 Övriga kortfristiga skulder 554 777 140 032 445 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 4 880 508 1 947 144 Summa kortfristiga skulder 8 131 748 152 897 741 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 1 353 912 660 1 239 974 967 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 265 000 000 265 000 000 Ansvarsförbindelser inga inga 9
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning (K3). BFNAR 2012:1 Årsredovisning och koncernredovisning tillämpas för första gången, vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det närmast föregående räkenskapsåret. Tidigare tillämpades årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmäna råd, dock inte BFNAR 2009:1 och BFNAR 2012:1. Övergången har skett enligt K3:s kapitel 35, där bostadsrättsföreningen har utnyttjat mindre företags möjlighet att inte räkna om jämförelsetalen för 2013. Jämförelsetalen överensstämmer istället med de uppgifter som presenterades i föregående års årsredovisning. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Materiella anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Avskrivningar 2014 2013 Stomme & Fasad 0,50% 0% Yttertak 1,67% 0% Installationer 1,67% 0% Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed i likhet med f g år. Avsättning till och ianspråktagande av fond för yttre underhåll bokförs efter stämmobeslut därom. 10
UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter och hyror 2014 2013 Årsavgifter bostäder 12 636 393 0 Årsavgifter lokaler 1 613 873 0 Hyresintäkter garage, p-platser mm 1 870 783 0 16 121 049 0 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2014 2013 Vatten 577 410 0 El 904 682 0 Uppvärmning 11 700 0 Sophämtning 7 515 0 Tv-avgift 528 000 0 Fjärrkontroll, Garageport 900 0 Överlåtelse- & pantavgifter 44 609 0 Övriga intäkter 949 588 0 3 024 404 0 Not 3 Fastighetsskötsel 2014 2013 Fastighetsskötsel enligt avtal 185 211 0 Städ 135 625 0 Hisservice 45 828 0 Markskötsel 84 223 0 Snöröjning/Halkbekämpning 2 053 0 Förbrukningsmaterial 22 250 0 475 190 0 Not 4 Reparationskostnader 2014 2013 Reparation byggnader 39 330 0 Reparation hiss 10 283 0 Reparation installationer 78 190 0 127 803 0 Not 5 Underhållskostnader 2014 2013 Underhåll huskropp utv. 92 978 0 92 978 0 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2014 2013 El 1 201 302 0 Fjärrvärme 644 639 0 Vatten 250 542 0 Sophämtning 314 457 0 2 410 940 0 11
Not 7 Övriga driftkostnader 2014 2013 Fastighetsförsäkringar 108 117 0 Tv/Bredband 494 592 0 602 709 0 Not 8 Fastighetsavgift 2014 2013 Fastighetsskatt lokaler 323 440 0 323 440 0 Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2014 2013 Förbrukningsinventarier 18 054 0 Indrivningskostnader 662 0 Förlust hyres- & avgiftsfordringar 125 0 Revisionsarvode 69 315 0 Arvode ekonomisk förvaltning 273 139 0 Advokatkostnader 500 000 0 Övriga externa tjänster 205 368 0 Övriga omkostnader 52 648 0 1 353 625 0 Not 10 Anställda och personalkostnader 2014 2013 Löner, ersättningar och sociala kostnader Arvoden till styrelsen 199 800 0 Arbetsgivaravgifter 62 777 0 262 577 0 12
Not 11 Byggnader och mark 2014 2013 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 720 832 288 590 688 508 Årets anskaffningsvärde -32 341 078 130 143 780 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 688 491 210 720 832 288 Ackumulerade avskrivningar Årets avskrivningar -3 339 417 0 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 339 417 0 Mark Ingående markvärde 345 839 000 345 839 000 Årets anskaffningsvärde 317 161 000 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 663 000 000 345 839 000 Utgående planenligt restvärde 1 348 151 793 1 066 671 288 Taxeringsvärden byggnader 450 000 000 262 400 000 Taxeringsvärden mark 231 344 000 231 320 000 681 344 000 493 720 000 Not 12 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2014 2013 Tv/Bredband 135 009 134 890 Försäkring 141 373 88 713 Förvaltningsarvode 63 607 66 352 Vatten 11 621 0 Mätinsamling 25 930 0 Övrigt 31 728 0 Medlemsavgift Bostadsrätterna 10 070 0 Hemsida 4 659 0 Upplupen intäkt 712 304 0 1 136 301 289 955 13
Not 13 Likvida medel 2014 2013 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster 703 685 0 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 3 339 417 0 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 4 043 102 0 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar 12 905 670 69 319 566 Förändring av kortfristiga skulder -144 765 993 11 173 456 Kassaflöde från den löpande verksamheten -127 817 220 80 493 022 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -284 819 922-130 143 780 Kassaflöde från investeringsverksamheten -284 819 922-130 143 780 Finansieringsverksamheten Ny upptagning av lån 258 000 000 0 Insatser 0 676 705 600 Förändring byggnadskreditiv 0-484 719 559 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 258 000 000 191 986 041 Årets kassaflöde -154 637 142 142 335 283 Likvida medel vid årets början 159 261 309 16 926 026 Likvida medel vid årets slut 4 624 167 159 261 309 Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Medlemsinsatser 1 065 657 000 0 1 065 657 000 Upplåtelseavgifter 21 420 226 0 21 420 226 Årets resultat 0 703 685 703 685 Not 15 Skulder till kreditinstitut 2014 2013 Bank %-sats Villkorsändring Handelsbanken 4,19% 2015-01-30 59 250 000 0 Handelsbanken 4,47% 2016-01-30 66 250 000 0 Handelsbanken 4,69% 2017-01-30 66 250 000 0 Handelsbanken 4,53% 2018-01-30 66 250 000 0 258 000 000 0 14
Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2014 2013 Förskott avgifter & hyror 1 865 404 1 947 144 Räntekostnader 1 925 367 0 Styrelsearvode 199 800 0 Arbetsgivaravgifter/löneskatt 62 777 0 Sophämtning 10 913 0 Revisionsarvode 25 000 0 Fjärrvärme 136 597 0 El 154 650 0 Advokatkostnad 500 000 0 4 880 508 1 947 144 Stockholm den 2015 Stig Vilhelmsson Ordförande Per Gustafsson Ledamot Susanne Forsman Ledamot Lena Backlund Suppleant Anja Grenstad Suppleant Vår revisionsberättelse har lämnats den KPMG AB Jan-Ove Brandt Auktoriserad revisor 15