Styrelsehandling nr Styrelsen föreslås besluta

Syrelsehandling nr 14 2017 10 26 Redovisning av Förvalnings AB Framidens arbee med a skapa en sad med blandade bosads och upplåelseformer i så väl befinlig besånd som nybyggnaion enlig kommunfullmäkiges handling 2016 nr 227. Syrelsen föreslås beslua a godkänna den bifogade redovisningen och översända svare ill Göeborgs Sadshus AB, Göeborgs Sads kommunsyrelse sam Göeborgs Sads kommunfullmäkige. FÖRVALTNINGS AB FRAMTIDEN Mariee Hilmersson Bilagor 1. Redovisning av Förvalnings AB Framidens arbee med a skapa en sad med blandade bosads och upplåelseformer i så väl befinlig besånd och nybyggnaion enlig kommunfullmäkiges handling 2016 nr 227 inkl. bilagor. Expedieras 2. Göeborgs Sadshus AB 3. Göeborgs Sads kommunsyrelsen 4. Göeborgs Sads kommunfullmäkige 1

Syrelsehandling nr 14 2017 10 26 Redovisning av Förvalnings AB Framidens arbee med a skapa en sad med blandade bosads och upplåelseformer i så väl befinlig besånd som nybyggnaion enlig kommunfullmäkiges handling 2016 nr 227. Sammanfaning Framidenkoncernen har de senase åren gå från a i försa hand vara en förvalande koncern ill a nu vara en samhällsbyggare med fokus på nyprodukion, varsam renovering och social hållbarhe i våra uvecklingsområden. Vi erbjuder arakiva och kvaliaiva bosäder, upplåna med hyresrä, ill olika yper av bosadskonsumener men efersom ensidiga upplåelseformer ökar segregaionen, vill vi bidra ill a skapa en sad med blandade bosadsupplåelseformer. Framidenkoncernen ugår från UN habias fem principer för en hållbar sadsplanering när vi alar om en sad med blandade bosadsupplåelseformer. Enlig UN Habia ska 20 50 procen av den oala boendeyan vara reserverade för billiga bosäder och varje upplåelseform ska ine omfaa mer än 50 procen av de oala anale bosäder. Om vi anar a en del av krierie för en blandsad sammanhänger med andel hyresräer och a dea må ligger mellan 20 och 50 procen så har Göeborg 54 procen hyresräer. Om dea kan anses som e rikmärke så är de fem sadsdelar som har en hyresräsandel som översiger dea och som därmed borde kompleeras med mer äganderäer (exempelvis bosadsräer och ege ägande). Vad de gäller nyprodukion konsaerar Framidenkoncernen a de finns en sor poenial för uveckling i den redan byggda saden och ser sora möjligheer a i sörre usräckning nyja de saden redan har och samidig genom nyprodukion åsadkomma en äare sad med kvalieer som förenklar vardagslive och adderar fler sadskvalieer som eferfrågas av samliga hushåll och bosadskonsumener. Nyprodukion ill rä kvalie innebär a säkersälla kvalieer på olika nivåer ill exempel sadsnivå sadsdelsnivå, kvarersnivå, husnivå, lägenhesnivå och säkra hur projek bidrar ill såväl social som ekologisk hållbarhe vid sidan om låga boendekosnader. Följande slusaser kan vi dra från vår och andras arbee med a skapa en sad med blandade bosads och upplåelseformer i så väl befinlig besånd och nybyggnaion: A kunna syra över vilka områden som ska eller behöver ombildas är e kraffull verkyg för a göra skillnad på rikig. De forsaa arbee behöver ugå från primärområdesnivå, sadsdelsnivå räcker ine ill då de ser olika u i olika primärområden inom en sadsdel. Inom de priorierade primärområdena behövs de sedan karläggas vad de finns för boendeyper sam vilken nyprodukion som planeras, både yans och privaa akörers. 1

Därefer behöver de göras lokala marknadsanalyser för a analysera hur och på vilke sä olika hyresgäser skulle kunna vara inresserade av a äga si boende sam för a a del av deras bealningsvilja och bealningsförmåga i respekive prioriera primärområde. I områden med mer än 60 procen hyresräer kommer Framidenkoncernen a arbea för a öka andelen ägande. I områden med mindre än 20 procens hyresräer kommer Framidenkoncernen a arbea för a öka andelen hyresräer. För a uppnå sörs och säkras effek behövs de erbjudas flera lösningar/boendeformer/ägandeformer i Göeborg. Framidenkoncernens samverkan med Göeborgs Sad enlig samverkansavale är av sor beydelse för a nyprodukionen som verkyg ska kunna bidra ill a åsadkomma fler blandsadsområden. Framidenkoncernens rådighe i a driva sörre planer och områdesprogram lik.ex. Selma sad och Lieraurgaan är av sor beydelse för a långsikig förändra och illföra sadskvalieer som saknas i likarade bosadsområden. Framidenkoncernens mål med en ubyggnadsak om 1400 lägenheer per år är e kraffull verkyg a förändra områden. Tillsammans med Göeborgs Sad behöver Framidenkoncernen a fram långsikiga målbilder för a bidra ill blandsad i flerale sadsdelar i linje med sadens sraegiska uvecklingsdokumen för 2035. Framidenkoncernens sraegi för de forsaa arbee är a de måse erbjudas bosäder av olika sorlek, husyper, upplåelseform och prisbilder i alla delar av Göeborg som helhe men även inom olika sadsdelar och områden. Då skapas förusäningar för en blandad befolkningssammansäning och e social blanda boende. Områden måse planeras så a människor med olika inkoms ska kunna bo i samma områden. Som en del i Framidenkoncernens samlade fasighessraegi innebär de bland anna a vi delar upp de i re delar: Bygga ny och förvärva (där de finns många bosadsräer) Förvala och bevara (där de redan finns en blandning) Omvandla och uveckla (där de finns många hyresräer) Följande verkyg/illvägagångssä ser Framidenkoncernen för a uveckla och arbea med dessa olika inrikningar: Prissäning (.ex. Frihamnen) Ägandeform (.ex. bosadsräer, hyresräer, men även nyare former som andelslägenheer) Boendeformer (.ex. lägenhesyper, kvaliesnivåer, illval, och nya yper av boenden rikade mo vissa målgrupper (seniora eller unga) men också nya yper av konrak så som kollekiv/gemensam boende (.ex. Boihop) Uökad uhyrningspolicy 2

Uppdrage Kommunfullmäkige anog sommaren 2015 e ny ägardirekiv för Förvalnings AB Framiden. Under hösen 2016 kom de en moion från M, L och KD som föreslog a ägardirekive för Förvalnings AB Framiden ändras i syfe a få bolagen inom Framidenkoncernen a mer akiv arbea med a bidra ill a skapa en sad med blandade bosads och upplåelseformer. Moionärerna vill a Förvalnings AB Framiden arbear mer akiv och ydlig inom si besånd med a förverkliga dea mål. Kommunsyrelsen föreslog kommunfullmäkige a beslua: Förvalnings AB Framiden får i uppdrag a senas hösen 2017 redovisa hur bolages arbee så lång har uvecklas när de gäller a skapa en sad med blandade bosads och upplåelseformer i såväl befinlig besånd som i nybyggnaion. Den 16 mars 2017 faade kommunfullmäkige beslue och dea är redovisningen av Framidenkoncernens arbee. Ekonomiska konsekvenser I e område med mer blandade bosads och upplåelseformer än vad som finns i vissa områden i Göeborg i dag påverkas både den enskildes ekonomi men också den socioekonomiska ekonomin i område. Genom en blandning av upplåelseformer i e område erbjuds bosadsformer som passar alla. Dea gör a man ine behöver lämna en sadsdel i ak med a ekonomin och önskemålen om en annan boendeform ändras. På en aggregerad nivå påverkar köpkrafen serviceubude ill samliga hushåll i sadsdelen. Evenuella ombildningar kommer a få posiiva ekonomiska konsekvenser för Framidenkoncernen. De kapial som frigörs vid evenuella ombildningar kommer a allokeras ill den nyprodukion som planeras. Barn, jämsälldhe och mångfaldsperspekiven A skapa e social blanda Göeborg framhålls ofa som den vikigase frågan i Göeborgs uveckling och sraegier som bryer bosadssegregaionen eferfrågas. Områden måse planeras så a människor med olika inkoms ska kunna bo i samma områden. De måse erbjudas bosäder av olika sorlek, husyper, upplåelseform och prisbilder i alla delar av Göeborg som helhe men även inom olika sadsdelar och områden. Då skapas förusäningar för en blandad befolkningssammansäning och e social blanda boende. Miljöperspekive Framidenkoncernen har ine funni några aspeker på frågan uifrån dea perspekiv Omvärldsperspekive Framidenkoncernen har sudera exempel från andra kommuner sam akuell forskning för a belysa frågan från flera håll. 3

Inledning Framidenkoncernen har de senase åren gå från a i försa hand vara en förvalande koncern ill a nu vara en samhällsbyggare med fokus på nyprodukion, varsam renovering och social hållbarhe i de av Polisen upekade 7 uvecklingsområdena; Biskopsgården, Bergsjön,, Hammarkullen, Gårdsen, Lövgärde och Tynnered. I vår arbee ugår vi från Göeborgs Sads syrande dokumen och Framidenkoncernens egna syrande dokumen så som: Översiksplan Göeborg Sraegi för ubyggnadsplanering 2035 m.fl. Bosadsförsörjning Göeborg nuläge och framida inrikning Göeborg 2035 ordbok för sadsuvecklare E social blanda boende i Göeborg en kunskapsöversik Värdeskapande sadsuveckling (2017) Indikaorer för sadskvalie (2017) UN Habia five principles of planning Budge 2018 Mål och inrikningsdokumen 2017 och 2018 Samverkansavale AB Framiden och SBK, FK, TK (2017) Urban qualiy Index Radars rappor å Bosadsbolage (2017) Bo (i) saden en rappor om framidens boende och bosäder i Göeborg (SLK 2014) Ur Budge 2018 och andra syrande dokumen för Göeborgs Sad I budge 2018 sam de gemensamma mål och inrikningsdokumen för BN, TN och FN framhävs ydlig a Göeborgs Sad har höjda ambiioner för bosadsbyggande och a yan spelar en vikig roll för ökad nyprodukion. Sadsuvecklingen ska akiv bidra ill a minska segregaionen och ujämna skillnader i livsvillkor och hälsa. Områden ska planeras för a uppnå en mångfald av upplåelseformer och bosadsyper, de uesluer dock ine a nya hyresräer byggs i områden med många hyresräer. A skapa hälsofrämjande och hållbara livsmiljöer är e cenral fokusområde i Göeborgs Sads jämlikhesarbee som ska priorieras. Sadsuvecklingen ska bidra ill en högre ähe sam en sörre mångfald av både innehåll och människor. Sadens fyra sraegiska dokumen; Grönsraegin, Sraegin för ubyggnadsplanering, Trafiksraegin och Vision Älvsaden ger oss vägledning i hur Göeborg ska bli en grön och nära sorsad en hållbar sad, öppen för världen. Tillsammans med sadens översiksplan och den årliga budgeen anger de en långsikig viljeinrikning de finns en långsikig färdplan och den innebär bland anna: En allmän önskvärd sadsuveckling med inrikning mo en mer ä, blandad och klimavänlig sad En ambiion a minska bosadssegregaionen A särka svagare sadsdelar A skapa nya bosäder ill rimliga hyresnivåer 4

Ur Framidenkoncernens affärsplan 2018 I vår koncerngemensamma affärsplan för 2018 ar vi höjd för de som kommer efer sraegidokumenen genom a själva analysera och omsäa visioner och framidsbilder. Vi ska genom e medvee och akiv agerande på Göeborgs bosads och fasighesmarknad, vara en sraegisk akör i syfe a särka Göeborgs roll som regioncenrum och sadens uveckling i övrig. Vi ska ha e långsikig hållbar förhållningssä och låa e helhesänkande, som beakar såväl sociala som ekologiska och ekonomiska aspeker vid genomförande av vår uppdrag. Vi ska efersräva a de inom koncernen erbjuds arakiva och kvaliaiva bosäder, upplåna med hyresrä, ill olika yper av bosadskonsumener. Ensidiga upplåelseformer ökar segregaionen, därför ska vi bidra ill a skapa en sad med blandade bosadsupplåelseformer. Definiion av sad med blandade bosadsupplåelseformer Framidenkoncernen ugår från UN habias fem principer för en hållbar sadsplanering när vi alar om en sad med blandade bosadsupplåelseformer. UN Habia är FN:s boende och bosäningsorgan vilke arbear för en hållbar uveckling och bra boendeförhållanden i världens säder. De fem principerna är: Tillräcklig urymme för gaor och e effekiv gaunä. Gaunäe ska äcka åminsone 30 procen av marken och åminsone 18 km gaulängd per kvadrakilomeer. Hög ähe. Åminsone 15 000 invånare per kvadrakilomeer, vilke är de samma som 150 invånare/ha. Funkionsblandning. Åminsone 40 procen av golvyan i varje sadsdel ska vara ill för verksamheer. Social blandning. Tillgång på bosäder i olika prisklasser och upplåelseformer i varje sadsdel för a husera människor med olika inkomser, 20 50 procen av den oala boendeyan ska vara reserverade för billiga bosäder och varje upplåelseform ska ine omfaa mer än 50 procen av de oala anale bosäder. Begränsad markanvändningsspecialisering. Dea för a begränsa monofunkionella kvarer eller sadsdelar; monofunkionella kvarer ska äcka mindre än 10 procen av marken i alla sadsdelar. Med ugångspunk i vad Framidenkoncernen i försa hand kan påverka för a främja hållbara sadsdelar så är inrikningen om blandad markanvändning av sor beydelse. Princip 3 sikar på a uveckla en mängd kompaibla verksamheer och användning av mark ä illsammans i lämpliga lägen som är illräcklig flexibla för a kunna anpassas över id ill den sändig förändrade marknaden. Den 4:e principen handlar om social blandning och ugår från illgång på bosäder i olika prisklasser och upplåelseformer i varje sadsdel för a husera människor med olika inkomser. Social blandning är basen för välmående sociala näverk vilka i sin ur är drivkrafen för sadslive. 5

Nulägesbeskrivning av bosads och upplåelseformer i Göeborg Göeborg har e relaiv väl blanda bosadsbesånd men med en övervik för små bosäder, vilke är vanlig för sörre säder med många små hushåll. Andelen småhus, ca en femedel av bosäderna, ligger relaiv hög för en sorsad. Även när de gäller ägandeformer av lägenheerna i flerbosadshus är variaionen god med ungefär lika andel inom yiga bosadsföreag, privaa fasighesägare och bosadsräsföreningar. Balansen mellan olika yper av bosäder inom sadsdelarna varierar dock mycke. Ensidigheen märks framförall i yerområdena. Ensidig bosadsubud ger en ensidig befolkningssammansäning och leder ill segregaion. E prioriera mål i Göeborg Sads budge är a kompleeringsbygga med de boendeformer som idag saknas i område för a en ökad inegraion ska ske i sadsdelarna. I bilaga 1 finns de karor med Framidenkoncernens besånd och andel inom respekive primärområde. Framidenkoncernens blandade bosads och upplåelseformer i befinlig besånd Enlig UN Habia ska 20 50 procen av den oala boendeyan vara reserverade för billiga bosäder och varje upplåelseform ska ine omfaa mer än 50 procen av de oala anale bosäder. Om vi anar a en del av krierie för en blandsad sammanhänger med andel hyresräer och a dea må ligger mellan 20 och 50 procen så har Göeborg 54 procen hyresräer. Om dea kan anses som e rikmärke så är de fem sadsdelar som har en hyresräsandel som översiger dea och som därmed borde kompleeras med mer äganderäer (exempelvis bosadsräer och ege ägande) medan andra sadsdelar bör illföras hyresräer. I några områden har vi börja analysera uifrån UN Habias uvärdering, se nedansående exempel från Norra Biskopsgården. I dessa uvärderingar kan de uläsas a inge av krierierna för blandad sad är uppfyllda. De behöver byggas mer, med bäre funkions och ägarblandning och ägande behöver öka. 6

Allmännyan äger ungefär 50 procen av Göeborgs hyresräer men i diagramme nedan kan vi se a yans andel av hyresräerna varierar över sadsdelarna. Högs är andelen i Angered och lägs är andelen i Cenrum och Örgrye Härlanda. Skillnaden i olika primärområden i en sadsdel är beydande. Om vi ar Angered så varierar andelen hyresräer mellan som har 91 procen hyresräer och Linnarhul som har 1 procen hyresräer. De finns 94 primärområden. Dessa är ine primär skapade för a beskriva bosadsområden vilke gör a denna analys bör fördjupas yerligare. Bilden nedan visar även a yans andel av hyresräerna varierar markan. 7

Av de analyserade 94 primärområdena är de 47 område som har över 54 procen hyresräer och 22 som har färre än 18,5 procen hyresräer. Dea ger en försa fingervisning var yan bör bygga hyresräer sam var de bör bli akuell med ombildning ill bosadsräer och andra äganderäer. Inför en evenuell ombildning är de exra vikig a vea hur sor andel av oala anale bosäder som ägs av Framidenkoncernen. Uöver dessa krierier; a sraegisk välja områden för nybyggnaion och ombildning ill äganderäer, finns de e sor anal andra vikiga variabler som bealningsförmåga hos de boende, nivå på bosadsräspriser mm. 8

Medelinkoms En idenifierad umaning i Angered där Framidenkoncernen har e sor anal lägenheer och där andelen hyresräer är hög är a medelinkomsen är den lägsa i Göeborg. Bosadsräspriserna följer medelinkomsen relaiv väl. Saisiken är hämad från Svensk mäklarsaisik. När de ine följer Göeborgs kommuns indelning beror de på a sadsdelarna är väldig heerogena. Väsra Hisingen och Ösra Göeborg är exempel på dea. Biskopsgården i Väsra Hisingen redovisas inkludera i Norra Hisingen och Bergsjön redovisas inkludera i Angered. Dea ger vid handen a när handlingsplanen sluligen fassälls bör informaionen as på nivå primärområde eller möjligen på en nivå aggregerade primärområde som speglar vad medborgarna ser som e bosadsområde. 9

Framidens besånd posiionerar sig över hela prisskalan I en rappor från Evidens där Framidenkoncernen bad dem a sammansälla kunskap om förusäningar för ombildning kom de fram ill följande: När prisbilden kring fakiska överlåelser på andrahandsmarknaden för bosadsräer suderas blir de ydlig a Framidenkoncernens besånd åerfinns i hela prisspekra. Göeborg som sad uppvisar e mönser med höga priser i cenrala delen av saden och mer modesa priser i perifera lägen. En sor del av Framidenkoncernens besånd åerfinns i områden uan observerade överlåelser på andrahandsmarknaden för bosadsräer. En sor del av Framidenkoncernens besånd åerfinns dessuom i områden med relaiv låga prisnivåer. Näsan var redje bosad finns i områden med prisnivåer på andrahandsmarknaden för bosadsräer under 20 000 kr/kvm med en avgif ill föreningen om 650 kr/kvm/år, men också cirka 20 procen av alla bosäder i andra delen av prisspekre, med prisnivåer över 55 000 kr/kvm. Ur e srik marknadsperspekiv är de få boende i Framidenkoncernens besånd som iniial skulle jäna på a isälle bo i bosadsrä i närmiljön. För hyresgäserna i cirka 5 procen av fasigheerna i Framidenkoncernens besånd skulle de med dea synsä vara ekonomisk mer fördelakig för hyresgäserna a ombilda. Men de finns flerale alernaiva scenarier med.ex. ändrad kalkylräna, ändrad inäk i försäljning från Framiden (erfarenhesmässig raba från ombildning i Sockholm om cirka 30 procen) och e rabasysem uforma aningen i procen eller i kronor som skulle ge sora möjligheer a nå fler. 10

Hela rapporen åerfinns som bilaga 2. Framidenkoncernens blandade bosads och upplåelseformer i nyprodukion Kompleeringsbebyggelsen så som den urycks i översiksplanen har förydligas i Göeborgs sraegi för ubyggnadsplanering 2035. Ubyggnadssraegin behandlar i försa hand Göeborgs ubyggnadsmöjligheer i mellansaden och de är framförall i olika yerområden inom mellansaden som de ensidiga bosadsubude finns och mer specifik i de områden där yan är en av de vikigase akörerna för a påverka ubude. Framidenkoncernen konsaerar a de finns en sor poenial för uveckling i den redan byggda saden och ser sora möjligheer a i sörre usräckning nyja de saden redan har och samidig genom nyprodukion åsadkomma en äare sad med kvalieer som förenklar vardagslive och adderar fler sadskvalieer som eferfrågas av de flesa hushållen och bosadskonsumenerna. I bilaga 3 summeras därför en unik sudie om värdeskapande sadsuveckling som Framidenkoncernen illsammans med e sor anal parer från Göeborgs Sad, Väsra Göalandsregionen och bland anna Fasighesägarna och Sveriges Byggindusrier gjor för a sudera vilka sadskvalieer som eferfrågas. I denna konsaeras a de ine är någon skillnad mellan de sadskvalieer som boende i flerbosadshus som hyr eller äger eferfrågar. En vikig aspek är dock a de sora skillnaderna i sadskvalie mellan olika områden i Göeborgsregionen också har bidragi ill den sociala segregaionen. I fasigheskonores prognos för bosadsbyggande finns ubyggnadsmöjligheer för ca 28 000 bosäder för perioden 2017 2021. Prognosen redovisar den änka fördelningen mellan olika upplåelseformer för samliga nybyggnadsprojek. Karorna nedan visar a de är få primärområden som påverkas i fördelning av upplåelseformer mer än marginell ill följd av nyprodukion under denna idsperiod. Nyprodukion är allså någo som endas långsam förändrar fördelningen inom e primärområde, men de bidrar däremo med förusäningar för mer sadsliv och illför 11

sadskvalieer som saknas vilke särker möjligheerna a på längre sik nå fler och blandade hushållyper. 12

Framidenkoncernens nyprodukion i närid 1 5 år Framidenkoncernens nyprodukionsprojek för de närmsa 1 5 åren (i huvudsak hyresräer) åerfinns över hela saden men i huvudsak inom mellansaden och de priorierade uvecklingsområdena. Karan nedan visar en nulägesbild av Framiden Bygguveckling AB:s projekporfölj. Framiden Bygguveckling AB arbear för närvarande med en projekporfölj innehållande ca 45 planer och ca 6000 lägenheer. De bosäder som kommer a byggas under perioden 2017 2022 är i sor usräckning inom mellansadens priorierade uvecklingsområden. Porföljen fylls på koninuerlig i samband med nya plansarer. Egnahemsbolages underlag finns ine med på karan men mosvarar ca 1000 bosäder under den närmase 5 års perioden. Nyprodukion 5 15 år Framidenkoncernen arbear akiv med ubyggnadsinrikningar för längre sik 5 10 och 10 15 år och koncernen har påbörja och uvecklar rollen som samhällsbyggare. A akiv analysera hur koncernen kan bidra med olika sadskvalieer och i högre usräckning samverka med Göeborgs Sad i framagande av planer som innefaar äldreboenden, rygghesboende, skolor, förskolor och andra viala samhällsfunkioner är e vikig seg. Den här ypen av arbee illför personal och rörelser över dygnes alla immar i områden som ofas är a beraka som jus bosadsområden och ine blandsadsområden. Nya arbesformer illsammans med saden är under framagande i syfe a krafsamla kring den samhällsnya som Framidenkoncernen i form av yig bosadsbolag har i uppdrag a medverka ill. E gemensam arbee med de ekniska förvalningarna har därför påbörjas med a finna former för a kunna påbörja planer för a långsikig upprähålla möjligheerna ill 1400 lägenheer per år. Samverkan ska bidra ill både Framidenkoncernens ökade delakighe i bosadsbyggande på e effekiv sä och samidig särka värde av de sociala ansvarsagande som koncernen ska bidra med. Vid prioriering av vilka projek som saras as särskild hänsyn ill a projeken ska bidra ill hälsofrämjande och hållbara miljöer och samhällen genom sasningar i sadsdelsområden där de råder sor behov av sadsuveckling enlig ubyggnadsplanen. Särskil fokus ska vara på sadsuveckling i områden med svagare bebyggelseryck och där de kan moiveras som bidrag ill a skapa mer jämlika livsvillkor i saden. 13

För den nyprodukion som planeras a byggsara år 2022 eller senare är huvudsraegin för Framidenkoncernen följande: A möjliggöra produkion av bosäder med hög kvalie, önskvärda boendekosnader och innovaiva lösningar för a särka Framidenkoncernens sällning som Göeborgs vikigase bosadsakör A möjliggöra bosadsbyggande i sadsdelar där marknaden ine är akiv A speciell fokusera på uveckling av de sju priorierade områdena. A speciell sudera möjligheen ill låga produkions och boendekosnader A särka sadsuvecklingen i samband med bosadsprodukion Under sommaren 2017 har Framidenkoncernen skicka in önskemål om plansarer enlig inrikningen ovan och de kan noeras a de påbörjas en sörre sasning i nordos och usaa områden där yan åagi sig a vara en drivande kraf. Framidenkoncernen har agi fram projek för nyprodukion enlig koncernens affärssraegi sam med ugångspunk i sörre markanvisningar som koncernen sedan idigare erhålli. Toal 37 projek med en andel för Framidenkoncernen på ca 6200 lägenheer. 28 av 37 projek inom priorierade ubyggnadsområden. 21 av 37 i direk närhe ill upekade yngdpunker och priorierade krafsamlingsområden. 14 av 37 inom sadens uvecklingsområden i nordösra Göeborg sam Biskopsgården. De kvaniaiva uppdrage innebär ine a kvaliaiva aspeker ska sällas å sidan. Framiden har e uppdrag a bygga goda bosäder med sark social och ekologisk hållbarhe, som bland anna innebär a hålla nere såväl produkionskosnader som boende och förvalningskosnader. Nyprodukionen avvägningar mellan kosnader, kvalie och sadskvalieer Nyprodukion ill rä kvalie innebär a säkersälla kvalieer på olika nivåer ill exempel sadsnivå sadsdelsnivå, kvarersnivå, husnivå, lägenhesnivå och säkra hur projek bidrar ill såväl social som ekologisk hållbarhe vid sidan om låga boendekosnader. Låga produkionskosnader liksom låga boendekosnader och förvalningskosnader är vikiga. Med hjälp av Framiden Bygguveckling AB pågår arbee med a idenifiera de vikigase kosnadsdrivarna och moverka dom. Dea sker genom ill exempel genomgång av enreprenadsiuaionen, förusäningarna för indusrialisera och sandardisera byggande, uhyrningsbar ya/oal ya. Arbee forskrider under 2018 och är en vikig förusäning för koncernens möjligheer a bidra med blandade bosads och upplåelseformer och åsadkomma social blandning. 14

Erfarenheer och lärdomar Framidenkoncernen Mellan 2006 och 2008 ombildade Framidenkoncernen 580 hyresräer ill bosadsräer. Under samma period ombildades oal 4 141 hyresräer ill bosadsräer. Allmännyans andel av ombildningarna ugjorde 14 procen. Syfe var a öka människors valfrihe och bidra ill e öka inflyande bland hyresgäserna. E anal lämpliga områden pekades u där bosadsräen var en underrepresenerad upplåelseform och där Framidenkoncernen ägde en sörre andel av hyresräerna. Samidig byggde Egnahemsbolage 106 bosadsräslägenheer. De cenrala och mes arakiva lägena dominerar de privaa bosadsbolagens bosadsräsomvandlingar medan Framidskoncernen fokuserade på områden i den så kallade mellansaden och yerområden. De områden där Framidenkoncernen ombildade var Tynnered (340 lägenheer), (162 lägenheer) och Lövgärde (78 lägenheer). Nyprodukionen av bosadsräer var i Gårdsen och i Angered cenrum (84 lägenheer) sam i Södra biskopsgården (22 lägenheer). Nedan redovisas de oala anale ombildningar i Göeborg under 2003 2016. Ombildning av hyresräer ill bosadsräer 2003-2016 Sadsdelsnämnd 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Summa Angered - - - 78-162 - 6 - - -3 - - - 243 Ösra Göeborg - - 85 45 183-24 22 - - 28 - - - 387 Örgrye-Härlanda 345 182 349 411 280 254 188 105 89 58 30 137 210 65 2 703 Cenrum 429 1 150 764 343 89 279 77 219 162 93 7 17 100 35 3 764 Majorna-Linné 448 335 697 954 280 101 53 81 59 53 34 42 83 111 3 331 Askim-Frölunda-Högsbo - 43 - - - - 67 - - 43 72 - - 28 253 Väsra Göeborg 11 5 5 76 281 114 33 12 - - - 13 6 7 563 Väsra Hisingen - - 32 - - - - - 18 - - 32 24 36 142 Lundby 70 18 40 68 79 54 28 130 8 24-14 99 102 734 Norra Hisingen - - 143 3-44 - 10 - - 4 - - - 204 Göeborgs Sad 1 303 1 733 2 115 1 978 1 192 1 008 470 585 336 271 172 255 522 384 12 324 Källa: Fasigheskonore (2003-2009), SCB (2010-2016) Tabellen visar a mängden ombildningar variera krafig mellan perioden 2003 2016, ifrån 2 115 sycken ombildningar som mes år 2005, ill 172 sycken år 2013, vilke beror på flera fakorer så som poliisk inrikning och konjunkur. Tabellen visar också a andelen ombildningar variera mellan olika sadsdelar. Fles ombildningar har ske i Cenrum (3 764 sycken) medan endas 142 lägenheer har ombildas under samma period i Väsra Hisingen, vilke ill sor del beror på avkasningspoenial och bealningsförmåga. Erfarenheer Arbee var idskrävande och har kräv engagemang från fasighesägarens sida En svårighe var de boendes okunskap och osäkerhe kring koncepe bosadsrä Finansieringslösningar var en sor umaning Prissäningen, speciell i områden där bealningsförmågan är låg och de ine finns så många jämförelsepriser på bosadsräsmarknaden 15

Lärdomar Indelningen i SDN speglar ine rikig de lokala bosadsmarknaderna. De är vikig a se dynamisk på vilka bosadsområden som skulle må bra av fler bosadsräer ill exempel genom a isälle sudera primärområden, illsammans med en kvaliaiv bedömning. Ovana köpare kräver sor engagemang och iniiaiv från fasighesägaren. I de priorierade områdena bildas inga föreningar på hyresgäsernas iniiaiv. Även om de kan vara ekonomisk fördelakig för hyresgäserna a a över sin fasighe, gör ovanan och osäkerheen inför risk, a de är svår a ombilda i ekonomisk resurssvaga områden. Genom ombildningarna har en ny marknad skapas i flera områden. Vikig a kommande ombildningar ansluer ill marknadspriser med raba. En engagerad kärna av hyresgäser är avgörande vid ombildningar. Låg andel lån hos föreningen är en säkerhe för sabilieen och undviker risk för konkurs. Nyprodukion kan vara e riskfyll sä a öka andelen bosadsräer och de kräver a köparna har resurser efersom bosäderna blir relaiv dyra. De har ros dea en posiiv effek genom a de lockar nya familjer ill område. Bra eknisk sandard är en annan framgångsfakor efersom ekonomiska risker då också minimeras. Sockholms Sad Syfe med ombildningar i Sockholm var främs poliiska och Alliansen ville öka valfriheen. Medborgarna som bodde i hyresräer skulle få möjlighe a: välja upplåelseform kunna äga si boende Dessuom fanns en ambiion a minska yans dominans och erbjuda privaa fasighesägare möjligheen a köpa fasigheer, för a på så sä få sörre spridning av hyresvärdar. Sockholm sad hoppades även kunna erbjuda resurssvaga grupper möjligheen a köpa sina hyresräer och på så sä höja sausen i vissa områden. Tillvägagångssä Ombildningarna gjordes i vå omgångar och sammanlag ombildades ca. 26 000 lägenheer. Under fas 1 (1998 2002), ombildades ca 12 000 lägenheer och under fas 2 (2006 2010) ombildades yerligare ca 14 000 lägenheer. Alla hyresgäser fick möjligheen a ombilda sin hyresrä ill bosadsrä. Toal omfaades 96 000 lägenheer och 195 000 hyresgäser. Doerbolagen ägde ine frågan, uan hade en ydlig roll som säljare, och fick endas a emo förfrågningar och hjälpa ill vid ombildningar. I andra omgången (2006 2010) försöke Sockholms Sad syra ombildningarna ill vissa sadsdelar så som Enskede, Hägersen, Skärholmen, Älvsjö m.m. 2014 besämde Socialdemokraerna, Miljöparie och Vänserparie a de ine längre skulle gå a ombilda hyresräer ill bosadsräer i Sockholm. 16

Ombildningar av både privaa och kommunala hyresräer, i kombinaion med en dominans av bosadsräer vid nybyggnaioner, har le ill a andelen bosadsräer öka från 30 procen år 1998 ill dryg 50 procen år 2010. Konsekvenser och effeker På uppdrag av Sockholms Sadshus AB gjorde Sweco en rappor mars 2012 Ombildning av hyresräer ill bosadsräer inom yans besånd 2007 2010 och kom bland anna fram ill följande: Inresse för ombildning var som sörs i områden där andelen ya var låg. Ombildningarna har vari mes frekvena i mer arakiva områden och områden med höga axeringsvärden. På fasighesnivå har Sweco konsaera a de boende haf högre inkomser, högre ubildningsnivåer och färre har haf ekonomisk bisånd i de fasigheer som ombildades jämför med fasigheer som ine ombildades. Fasigheernas skick var av sor beydelse för de boendes inresse för ombildning. Fasigheer med höga hyresnivåer ombildades i beydlig högre grad än fasigheer med låga hyror. I grupper som i högre usräckning än andra valde bosadsrä, var yngre och personer med hög inkoms överrepresenerade. Däremo var de ingen skillnad mellan ulands och svenskfödda i dea avseende. De allra flesa av ordförandena bedömer a de invesera mer i fasighesförbärande ågärder jämför med om fasigheen förblivi i yans ägo. Lärdomar Ombildningarna har försärk segregaionen på så sä a de har blivi ännu svårare för medborgare a få ag på boende i innersaden och inre yersaden. Allmännyans möjlighe a driva på rörlighe och erbjuda boende i innersaden eller inre yersaden har försämras. Ombildningarna har ine underläa för de som sår uanför bosadsmarknaden a komma in på bosadsmarknaden. De har blivi speciell svår för dem som har dålig ekonomi ill exempel; inflyade, ensamhushåll, ensamsående föräldrar, unga m.fl. De som köpe u sina bosadsräer i yre yersaden var främs människor som redan bodde i område, men som ville äga si ege boende. På så sä har ombildningar gjor de möjlig för människor i yre yersaden a göra en bosadskarriär inom sin befinliga sadsdel. Ombildningar har le ill sora inäker och försärkning av kapialsrukuren för Sockholm sad. Men dea posiiva kassaflöde har ine nödvändigvis le ill öka underhåll eller särk nyprodukion. Sockholms sad har appa möjligheen ill sora och långsikiga hyresinäker. Sockholms sad har appa sin mak a syra och leda sadsuvecklingen (rådighe). Vinnarna har blivi resurssarka grupper som har haf möjlighe a köpa sina lägenheer och många (framför all de i innersaden) kommer a få en mycke god avkasning. 17

Hyresgäsföreningen var emo ombildningar och bidrog ill a skapa mosånd hos vissa hyresgäser. De ansåg a många i yer yersad egenligen ine hade råd a köpa sin bosad och a de därmed överalades a a lån som de ine hade råd med och därmed riskerade a hamna på ekonomisk obesånd. Hyresgäsföreningen var samidig också splirad, då e sor fleral av deras medlemmar ville ombilda sina hyresräer ill bosadsräer. I bilaga 4 har vi samla exempel på akuell forskning från bland anna Jan Jörnmark och Hans Lind som visar på a och hur bosadsmarknaden bland anna påverkas av medelinkoms, ombildningar, inkomsskillnader, reglerad hyresmarknad och samhällsbyggnadsmässiga inveseringar. En vikig slusas är a inkomsskillnaderna bara är marginell sörre inom bosadsräsmarknaden än inom hyresräsmarknaden. Men när de gäller enicie, ubildningsnivå, ålder och anal barn, är hyresmarknaden i Sockholm mer segregerad i dessa avseenden än bosadsräsmarknaden. 18

Exempel på Framidenkoncernens pågående arbee för a illföra blandade bosads och upplåelseformer i så väl befinlig besånd och nybyggnaion Hammarkullen När Bosadsbolage förvärvade samliga Carnegies fasigheer i Hammarkullen följdes de av e yrande (2015 10 07) som angav moiven och ambiionen med affären. Arbee med a leverera på dea är långsikig och har sara. Dea pågår jus nu: E försa informaionsmöe för ombyggnaden sker under november och sedan sarar dialogarbee med hyresgäserna och hyresgäsföreningen. Bosadsbolage har sara planering för ombildning ill ägande i delar av de inköpa lägenheerna. Efer en sraegisk diskussion har Bosadsbolages syrelse beslua a esa andelsägarlägenheer för den försa ombildningen som e verkyg för a gynna inegraionen. Bosadsbolage har mycke akiv jobba målmedvee och akiv för a a fram en dealjplan för nybyggnaion kring orge. De har ufärdas e löfe från sadsbyggnadskonore och fasigheskonore a i samarbee hia en juridisk framkomlig väg för a ha e inflyningsklar hus senas i sepember 2020. Dea hus planeras för a bli bosadsräer. I Gropens Gård kommer Bosadsbolage a esa en blandning av ägande och hyresrä på husnivå, så kallad andelslägenhe, i dryg 200 lägenheer med möjlighe a uöka. Dea är e försa seg ill a öka andelen ägda lägenheer. För a nå en andel hyresräer som är 60 procen behöver 1 300 lägenheer ombildas. Dea kommer roligen a a lång id och kompleeras med nybyggnaion av bosadsräer och äganderäer. BoKlok har e projek på gång sedan idigare med 40 bosadsräer i område. Ombildning ill bosadsräer i Borse från förfrågan ifrån någon ensaka hyresgäs är de endas på Lillgaa de finns en sörre grupp av hyresgäser som har visa inresse för ombildning. Lillgaa omfaar 222 lägenheer och inresseanmälningar har hiills inkommi ifrån e 70 al hyresgäser. De hela sarade i januari i år med e brev från en mindre grupp boende och efer en dialog med Poseidon anordnade gruppen vå informaionsräffar. I juni månad hölls e möe med gruppen där man ulovade konsulsöd i samband med en evenuell ombildning. Därefer har konakerna vari få och bedömningen är a processen ine kommer så mycke längre uan akiva söd. E scenario för BRF i Om bosadsräsboende ska säa avryck i behöver en ansenlig andel av de 2300 lägenheerna ombildas. Bedömningen är a 25 procen eller knapp 600 lägenheer kan vara lämplig. I bifoga exempel har 5 områden vals u som dels kan vara arakiva för bosadsräer men även kan bidra ill ökad social sabilie i sadsdelen. En bosadsräsförening illförs ill var och en av de befinliga områdena inom sadsdelen. Föreningarnas sorlek varieras från ca 70 i de sabilare Bondegärde ill ca 230 i ansluning ill de mer oroliga Cenrum. I Lillgaa omfaas ca 19

100 lägenheer vilke medför a de åersår ungefär lika många hyresräer i dea relaiv arakiva område. I Skolspåre berörs e hus om ca 80 lägenheer. Huse ligger i enrén ill och vissa lägenheer har älvusik. Även i Sandspåre berörs ca 80 lägenheer och dessa är placerade i ukanen av område i närhe av e befinlig radhusområde. Under hösen avser Poseidon a avyra 19 lägenheer ill en nyeablerad BRF vid Schoisvägen. Berörd fasighe är en soliär som är belägen ca 3 km norr om. Ovansående ska också säas i relaion ill a e omfaande uvecklingsprojek jus saras upp illsammans med parerna i Johanneberg Science Park. Dea kan ge möjligheen a få in fler akörer i område, ge ökade sadskvalieer och olika upplåelseformer i nyprodukion. Trygghesboende Alla förvalande bolag inom Framidenkoncernen arbear akiv med a illskapa rygghesboenden. Syfe är a äldre ska kunna bo kvar hemma längre sam ökad hälsa för äldre. Trygghesboenden ökar också arakivie för lägenheer och område sam a ha synliga och akiva äldre i område upplevs som ökad rygghe och nöjdhe. 20

Form Trygghesboende besår av x anal lägenheer i e grannskap (mins 15 s.) sam en gemensamheslokal med en värd som bemannar regelbunde. I rygghesboende bor man i en vanlig hyreslägenhe där vissa fysiska ågärder görs, såsom boragning av rösklar, insallaion av spisvak och elekronisk dörröga. Södhandag ska finnas i duschurymme. Vissa ågärder i a urymmen görs också, såsom siplas i enré, dörrauomaik. Huse ska vara illgänglig och de ska finnas hiss eller vara i markplan. Mervärde i rygghesboende är främs möjligheen ill social samvaro. Gemensamheslokalen ska sorleksmässig vara mins 2 kvm /lägenhe som ingår i rygghesboende. E rygghesboende med 30 lägenheer, ska allså ha en lokal på mins 60 kvm. Trygghesvärden ansälls av akuell sadsdelsförvalning och hyrs in av de förvalande bolage på halvid. Trygghesvärdens roll är a öka äldres hälsa uifrån rivsel, rygghe sam social och fysisk akivie. Vad och hur man arbear kan se olika u. De handlar om a föra dialog med hyresgäserna och söa dem i de de vill. Trygghesvärdens roll är också a marknadsföra rygghesboendes verksamhe och vara en los i sadens ubud och samhällsservice. Lägenheerna söks via Boplas eller via inern omflyningsplas. Sökanden ska vara 70 år, ingen så kallad bisåndsbedömning behövs. Beslu/Ekonomi Fasighesnämnden faar beslu om subvenion ill rygghesboende. Subvenion ugår med oal 10 250 kr/år/lägenhe. Från och med 1/7 2017 ugår även e sarbidrag på 6000 kr/lägenhe. Bidragen ska räcka ill a iordningssälla lokal, genomföra ågärder i lägenhe och gemensamma urymmen sam bekosa värden. I Framidenkoncernen har alla doerbolag exempel på rygghesboenden. Dessuom pågår e uvecklingsarbee inom koncernen med a hia e ryggheshus som är skräddarsy och som kan placeras på lämpliga omer i områden som sår inför generaionsskife och där de befinliga bosadsubude är oillgänglig med avseende på ex hiss. Generaionsboende I Gårdsen planeras de för e generaionsboende om ca 40 bosäder, som skulle skapa möjlighe a möa nya bosadsbehov för alla som vill bo nära varandra och hjälpa varandra i vardagen. De är familjekonsellaioner uöver kärnfamiljen som idag har svår a hia lösningar som passar deras behov och som Gårdsensbosäder vill kunna illgodose. De innebär a byggnaderna kommer beså av både sörre eagelägenheer/radhus sam mindre lägenheer. De mindre lägenheerna kommer a kunna kopplas ill de sörre vid behov, genom a de är möjlig a addera uvändiga rappor mellan lägenheernas enréerrasser. Tanken med generaionsbosäder är a delar av familjen, ill exempel mor/farföräldrar eller unga vuxna som ska flya hemifrån kan nyja den mindre lägenheen och a de sörre lägenheerna i vardagen ska kunna a emo besök av många familjemedlemmar. 21

Förhoppningen är a generaionsboende i Gårdsen bidrar ill social hållbarhe, rygghe och granngemenskap och svarar mo förändrade bosadsbehov. Panoramavy över de planerade generaionsboende i Gårdsen. Koncep Boihop Högsbo Familjebosäder ska i samarbee med föreningen Boihop uveckla och uppföra e hus för gemenskapsboende i Högsbo. Gemenskapen skapas genom a de boende, efer förmåga, akiv delar i både obligaoriska arbesuppgifer och frivilliga akivieer. Familjebosäder kommer a äga huse och Boihop kommer a blockhyra lägenheerna och samfälligheslokalerna sam efer överenskommelse ill en del förvala fasigheen. Bakgrund Boihop är en ideell inresseförening som arbear för a skapa olika yper av bogemenskaper i Göeborg. Föreningens målsäning är a de åminsone ska finnas en bogemenskap i varje sadsdel. Hiills har bogemenskapen Majbacken i Majorna och Bo i Gemenskap Korne i Mölndal illkommi på iniiaiv inom Boihop. Nu är de dags för Högsbo där Boihop har få en markreservaion och där Familjebosäder kommer vara byggakör. Boihop verkar för a bogemenskapen ska genomföras med e långsikig hållbar mål både social, ekonomisk och ekologisk. Målgrupper Målgruppen för Boihops bogemenskap i Högsbo blir par och singlar över 40 år uan hemmavarande barn och vilka har e genuin inresse för gemenskapsboende. Gemenskap De gemensamma måliderna, malagningen, den vardagliga omsorgen om varandra och omsorgen om huse och rädgården är cenrala uppgifer och medverkar ill a skapa gemenskap. De yeffekiva lägenheerna, inklusive e mindre kök och badrum, kompleeras med e välurusa kök, kombinerad masal, vardagsrum och biblioek, gäsrum, välurusad väsuga sam gemensamma urymmen för föreningen och för hobbyverksamhe efer behov. Enkel a räffas Överskådlig och läillgänglig placering av de gemensamma lokalerna främs masal, vardagsrum/biblioek och väsuga är vikig. Även enrén med posfack ska placeras cenral. 22

Hållbar ekologisk, social och ekonomisk I Högsbo bogemenskap är de ine bara byggnaden som är hållbar uan även hela livssilen där man så lång som möjlig arbear för en uhållig uveckling ur alla perspekiv. Den ekonomiska hållbarheen innefaar både byggprocessen och bosadsyornas planering, med sora gemensamma yor på bekosnad av de privaa. De dagliga live med gemensamma målider, delade resurser såsom verkyg, idningar, licenser mm. bidrar ill hållbarheen från alla aspeker. Bogemenskapen sasar på a använda hållbara rafiksyseme och i försa hand gå, cykla eller använda kollekivrafiken. En bilpool kan ansluas och de som vill använda priva bil bekosar själva sin parkeringsplas. Social hållbarhe innebär också a vi redan i planeringsprocessen sasar särskil på god illgänglighe för alla former av funkionsnedsäning. Nya Hovås På Uggleberge i Nya Hovås ska de oal se byggas dryg 1300 lägenheer fram ill 2020. I e område där de idigare ine funnis så mycke hyresräer bygger Familjebosäder nu 368 hyresräer. 23

Ekonomiska konsekvenser och förusäningar Evenuella ombildningar från hyresrä ill bosadsrä eller ägarlägenheer kommer a få posiiva ekonomiska konsekvenser för Framidenkoncernen. De kapial som frigörs vid evenuella ombildningar kommer a allokeras ill den nyprodukion som ligger framför oss. Bilden illusrerar kapialbehov för nyprodukionen 2017 2021 vid en belånings grad på 70 procen. En del av de kapial som Framidenkoncernen behöver kan vi haneras med ege kassaflöde från befinlig besånd och besparingar. Dock kommer de frigjorda kapiale vara vikig för a klara volymerna om 1400 nyproducerade bosäder per år. 24

Framidenkoncernens sraegi för a illföra blandade bosads och upplåelseformer i så väl befinlig besånd som nybyggnaion Framidenkoncernens sraegi grundar sig viljan a vara långsikig samhällsbyggare och bidra ill e jämlik Göeborg sam a skapa en sad med blandade bosads och upplåelseformer i såväl befinlig besånd som i nybyggnaion. A skapa e social blanda Göeborg framhålls ofa som den vikigase frågan i sadens uveckling och sraegier som bryer bosadssegregaionen eferfrågas. Områden måse planeras så a människor med olika inkoms ska kunna bo och leva illsammans i samma områden. De måse erbjudas bosäder av olika sorlek, husyper, upplåelseform och prisbilder i alla delar av Göeborg som helhe men även inom olika sadsdelar och områden. Då skapas förusäningar för en blandad befolkningssammansäning och e social blanda boende. I den här redovisningen har vi visa en del av de som redan pågår inom Framidenkoncernen för a bidra ill blandade bosads och upplåelseformer i så väl befinlig besånd som nybyggnaion i Göeborg. Vi arbear också med de som en del i Framidenkoncernens samlade fasighessraegi som bland anna innebär: Bygga ny och förvärva (där de finns många bosadsräer) Förvala och bevara (där de redan finns en blandning) Omvandla och uveckla (där de finns många hyresräer) De olika inrikningarna bygger på hur sammansäningen ser u i olika sadsdelar (primärområden) vad gäller upplåelseformer: Förvala och bevara Bygga ny och förvärva Omvandla och uveckla 25

Följande verkyg/illvägagångssä ser Framidenkoncernen för a uveckla och arbea med dessa olika inrikningar: Prissäning (.ex. Frihamnen) Ägandeform (.ex. bosadsräer, hyresräer, men även nyare former som andelslägenheer) Boendeformer (.ex. lägenhesyper, kvaliesnivåer, illval, och nya yper av boenden rikade mo vissa målgrupper (seniora eller unga) men också nya yper av konrak så som kollekiv/gemensam boende (.ex. Boihop) Uökad uhyrningspolicy (.ex. lokala undanag) * Radhus, småhus, flervåningshus m.m. ** Lägenhesyper (anal rum, kvm, anal funkioner, illägg/aval m.m.) Slusaser a a med in i de forsaa arbee med Framidenkoncernens sraegi för a skapa en sad med blandade bosads och upplåelseformer i såväl befinlig besånd som i nybyggnaion är: A kunna syra över vilka områden som ska eller behöver ombildas är e kraffull verkyg för a göra skillnad på rikig. Om man ine syr över vilka områden finns en sor risk a ombildningarna främs sker i cenrala områden där de ine behövs fler bosadsräer och främs gynnar kapialsarka grupper. De forsaa arbee behöver ugå från primärområdesnivå, sadsdelsnivå räcker ine ill då de ser olika u i olika primärområden inom en sadsdel. De olika primärområdena bör därefer priorieras. Inom de priorierade primärområdena behöver de sedan karläggas vad de finns för boendeyper sam vilken nyprodukion som planeras, både yans och privaa akörers. Därefer behöver de göras lokala marknadsanalyser för a analysera hur och på vilke sä olika hyresgäser skulle kunna vara inresserade av a äga si boende sam för a a del av deras bealningsvilja och bealningsförmåga i respekive prioriera primärområde. I områden med mer än 60 procen hyresräer kommer Framidenkoncernen a arbea för a öka andelen ägande. I områden med mindre än 20 procens hyresräer kommer Framidenkoncernen a arbea för a öka andelen hyresräer. 26

För a uppnå sörs och säkras effek behövs de erbjudas flera lösningar/boendeformer/ägandeformer i Göeborg. De räcker ine med bosadsräer, framför all ine om mindre resurssarka grupper ska nås. Olika yper av hyrköpsmodeller bör esas. De kapial som frigörs vid evenuella ombildningar kommer a allokeras ill den nyprodukion som Framidenkoncernen planerar för. Framidenkoncernens samverkan med Göeborgs Sad enlig samverkansavale är av sor beydelse för a nyprodukionen som verkyg ska kunna bidra ill a åsadkomma fler blandsadsområden. Framidenkoncernens rådighe i a driva sörre planer och områdesprogram lik.ex. Selma sad och Lieraurgaan är av sor beydelse för a långsikig förändra och illföra sadskvalieer som saknas i likarade bosadsområden. Framidenkoncernens mål med en ubyggnadsak om 1400 lgh per år är e kraffull verkyg a förändra områden. Ubyggnaden sker dock över flera områden i Göeborg och de ar id a förändra enskilda områden. Tillsammans med Göeborgs Sad behöver Framidenkoncernen a fram långsikiga målbilder för a bidra ill blandsad i flerale sadsdelar i linje med sadens sraegiska uvecklingsdokumen för 2035. Sammansällning av forsaa uredningsområden Under arbee har följande uredningsområden definieras och arbee har påbörjas inom Framidenkoncernen eller kommer a påbörjas med samarbesparners inom Göeborgs Sad för a uppnå en sarkare sraegi: Alernaiva ägandeformer med fokus på andelslägenheer Framidenkoncernens erfarenheer och lärdomar ifrån både andra säder och forskning, visar a bosadsrä ine är rä ägandeform för alla hyresgäser. De behöver därför uredas vad de finns för och alernaiv ill bosadsräer, där hyresgäser på olika sä kan äga si boende. De behöver också undersökas mer i dealj vad andelslägenheer innebär, både vad gäller juridiska, finansiella och boendesociala aspeker, sam a del av de fördelar respekive umaningar som andelslägenheer och andra ägandeformer innebär för fasighesägare och hyresgäser. Alernaiva boendeformer/koncep För a särka blandade boendeformer behöver hyresgäser erbjudas många olika yper av boendeformer och koncep, så som boenden för olika målgrupper (ill exempel sudenboende och rygghes och/eller seniorboende) och nya yper av konrak (ill exempel olika former av samboende kollekivboende). De behöver därför uredas vad de finns för olika boendeformer och nya boendekoncep både i Sverige och andra länder sam a del av forskning inom område och evenuella andra närliggande branscher där kunder hyr/leasar någo under en längre id. Nya finansieringslösningar Framidenkoncernens lärdomar från forskning och andra säder visar a de är en sor umaning a omvandla hyresräer ill bosadsräer i yerområden. Många gånger handlar om a de är svår för dessa hyresgäser a få illgång ill finansiering. Därför behövs de uredas vad de finns för alernaiva finansieringslösningar på marknaden och hur man gjor i andra säder sam uforska möjligheen a a fram nya lösningar. Nya 27

lösningar kan även innebära a radiionella akörer, så som fasighesbolag/hyresvärdar uvecklar delvis en annan roll. Uökad uhyrningspolicy Framidenkoncernen ser behov av a göra lokala undanag för a i vissa områden få, illräcklig sor del av de boende inresserade, av de objek som är lämpliga a ombilda. De skulle underläa möjligheen a a om hand dem som önskar bo kvar i hyresrä hos yan. Dea för a skapa sörre flöde och spridning bland hyresgäser, för a på så sä kunna bidra ill a särka en ökad blandning av hyresgäser i olika geografiska områden och boendeyper. 28

Syrelsehandling nr 14 2017-10-26 Bilaga 1 STRATEGISTÖD FÖR MER BLANDADE BOSTADS- OCH UPPLÅTELSEFORMER Underiel 2017-10-11 Daum

INNEHÅLL Innehåll...2 BOSTADSBLANDNING 3 Allmännyans bosadsbesånd...4 Andel hyresräer 2015...6 Andel hyresräer 2021...8 Andel hyresräer yan...10 Andel flerbosadshus... 12 Andel boende (nabefolkning)...14 Blandning upplåelseform...16 Blandning Ägandeform hyresräer... 17 Blandning boendeform...18 Blandning befolkning...19 Summera blandsadsindex...20 MEDVERKANDE Tobias Nordsröm Sina Gjersen EKONOMISKA INCITAMENT 21 Hushållsinkoms... 22 Skaa Bosadspris... 23 / 2

BOSTADSBLANDNING

ALLMÄNNYTTANS BOSTADSBESTÅND ANTAL BOSTÄDER ÄGDA AV ALLMÄNNYTTAN TOTALT BOSTADSBESTÅND Gårdsensberge Hammarkullen Norra Koredala Södra Koredala Svaredalen Norra Biskopsgården Haga Kungsladugård Sanna Guldheden Frölunda orrg ANDEL BOSTÄDER ÄGDA AV ALLMÄNNYTTAN PER PRIMÄROMRÅDE 90-100 [%] 80-90 70-80 60-70 50-60 40-50 30-40 20-30 10-20 0-10

ANDEL BOSTÄDER ÄGDA AV ALLMÄNNYTTAN PER PRIMÄROMRÅDE Primärområden där yan äger mer än 50% av de oal bosadsbesånde. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Gårdsensberge Haga Norra Biskopsgården Hammarkullen Frölunda Torg Södra Koredala Kungsladugård Norra Koredala Svaredalen Guldheden Sanna Landala Högsbohöjd Järnbro Länsmansgården Grevegården Backa Ängås Lövgärde Ösra Bergsjön Högsboorp Brunnsbo Majorna Kyrkbyn Väsra Bergsjön Angereds cenrum Södra Biskopsgården Gamlesaden Heden Kaverös Jäesen Redbergslid Rambergssaden Skällorp Eriksberg Tuve Inom Vallgraven Olskroken Björkekärr Bagaregården Kvillebäcken Kallebäck Sampen Änggården Uby Lindholmen Kållorp Krokslä Lunden Mashugge Önnered Nolered Johanneberg Vasasaden Lorensberg Agnesberg Annedal Södra Skärgården Olivedal Släadamm Billdal Kärra Askim Fiskebäck Björlanda Hjuvik Näse Hagen Flaås Skår Kärrdalen Bergum Ruddalen Grimmered Kärralund Skogome Guldringen Skaegården Hovås Brahammar Överås Säve Härlanda Långedrag Gunnilse Rödbo Linnarhul

ANDEL HYRESRÄTTER 2015 ANTAL HYRESRÄTTER TOTALT BOSTADSBESTÅND ANTAL HYRESRÄTTER, BOSTADSRÄTTER RESPEKTIVE ÄGANDERÄTTER PER PRIMÄROMRÅDE (2015) Äganderäer Bosadsräer Hyresräer 7000 Svaredalen Norra Biskopsgården Gårdsensberge Hammarkullen Norra Koredala Södra Koredala 6000 5000 4000 3000 2000 Haga Kungsladugård Sanna Guldheden Frölunda orrg ANDEL HYRESRÄTTER PER PRIMÄROMRÅDE (2015) 90-100 [%] 80-90 70-80 60-70 50-60 40-50 30-40 20-30 10-20 0-10 1000 0 Guldheden Kungsladugård Södra Koredala Norra Koredala Gårdsensberge Frölunda Torg Hammarkullen Haga Svaredalen Norra Biskopsgården Sanna bosadsblandning / 6

ANTAL HYRESRÄTTER, BOSTADSRÄTTER RESPEKTIVE ÄGANDERÄTTER PER PRIMÄROMRÅDE (2015) Äganderäer Bosadsräer Hyresräer 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Krokslä Kvillebäcken Lunden Mashugge Guldheden Olivedal Majorna Kungsladugård Rambergssaden Johanneberg Gamlesaden Södra Koredala Kållorp Eriksberg Björkekärr Skällorp Kyrkbyn Högsboorp Kärra Nolered Askim Sampen Billdal Tuve Vasasaden Heden Södra Biskopsgården Backa Väsra Bergsjön Ösra Bergsjön Olskroken Norra Koredala Gårdsensberge Frölunda Torg Landala Jäesen Lövgärde Brunnsbo Hammarkullen Fiskebäck Annedal Björlanda Kaverös Inom Vallgraven Kallebäck Hjuvik Länsmansgården Järnbro Bagaregården Släadamm Näse Hagen Högsbohöjd Uby Haga Svaredalen Norra Biskopsgården Lindholmen Södra Skärgården Flaås Skår Kärrdalen Ängås Grevegården Bergum Sanna Redbergslid Ruddalen Önnered Angereds cenrum Grimmered Kärralund Skogome Guldringen Skaegården Hovås Lorensberg Brahammar Överås Säve Änggården Härlanda Långedrag Gunnilse Agnesberg Rödbo Linnarhul

ANDEL HYRESRÄTTER 2021 SKATTAT ANTAL HYRESRÄTTER SKATTAT TOTALT BOSTADSBESTÅND SKATTAT ANTAL HYRESRÄTTER, BOSTADSRÄTTER RESPEKTIVE ÄGANDERÄTTER PER PRIMÄROMRÅDE (2021) Övrig / ej specificera Äganderäer Bosadsräer Hyresräer Svaredalen Norra Biskopsgården Gårdsensberge Hammarkullen Norra Koredala Södra Koredala 7000 6000 5000 4000 3000 Haga Kungsladugård Sanna Guldheden Frölunda orrg SKATTAD ANDEL HYRESRÄTTER AV PER PRIMÄROMRÅDE (2021) 90-100 [%] 80-90 70-80 60-70 50-60 40-50 30-40 20-30 10-20 0-10 2000 1000 0 Guldheden Kungsladugård Södra Koredala Norra Koredala Gårdsensberge Frölunda Torg Hammarkullen Haga Svaredalen Norra Biskopsgården Sanna bosadsblandning / 8

SKATTAT ANTAL HYRESRÄTTER, BOSTADSRÄTTER RESPEKTIVE ÄGANDERÄTTER PER PRIMÄROMRÅDE (2021) Övrig / ej specificera Äganderäer Bosadsräer Hyresräer 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Krokslä Kvillebäcken Lunden Mashugge Guldheden Olivedal Majorna Kungsladugård Rambergssaden Johanneberg Gamlesaden Södra Koredala Kållorp Eriksberg Björkekärr Skällorp Kyrkbyn Högsboorp Kärra Nolered Askim Sampen Billdal Tuve Vasasaden Heden Södra Biskopsgården Backa Väsra Bergsjön Ösra Bergsjön Olskroken Norra Koredala Gårdsensberge Frölunda Torg Landala Jäesen Lövgärde Brunnsbo Hammarkullen Fiskebäck Annedal Björlanda Kaverös Inom Vallgraven Kallebäck Hjuvik Länsmansgården Järnbro Bagaregården Släadamm Näse Hagen Högsbohöjd Uby Haga Svaredalen Norra Biskopsgården Lindholmen Södra Skärgården Flaås Skår Kärrdalen Ängås Grevegården Bergum Sanna Redbergslid Ruddalen Önnered Angereds cenrum Grimmered Kärralund Skogome Guldringen Skaegården Hovås Lorensberg Brahammar Överås Säve Änggården Härlanda Långedrag Gunnilse Agnesberg Rödbo Linnarhul bosadsblandning / 9

ANDEL HYRESRÄTTER ALLMÄNNYTTAN ANTAL HYRESRÄTTER ÄGDA AV ALLMÄNNYTTAN TOTALT ANTAL HYRESRÄTTER ANTAL PRIVATÄGDA HYRESRÄTTER RESPEKTIVE HYRESRÄTTER ÄGDA AV ALLMÄNNYTTAN PER PRIMÄROMRÅDE. Priva Allmännyan 7000 Gårdsensberge 6000 Svaredalen Norra Biskopsgården Hammarkullen Norra Koredala Södra Koredala 5000 4000 3000 2000 Haga Kungsladugård Sanna Guldheden Frölunda orrg ANDEL HYRESRÄTTER ÄGDA AV ALLMÄNNYTTAN PER PRIMÄROMRÅDE 90-100 [%] 80-90 70-80 60-70 50-60 40-50 30-40 20-30 10-20 0-10 1000 0 Guldheden Kungsladugård Södra Koredala Norra Koredala Gårdsensberge Frölunda Torg Hammarkullen Haga Svaredalen Norra Biskopsgården Sanna bosadsblandning / 10

ANTAL PRIVATÄGDA HYRESRÄTTER RESPEKTIVE HYRESRÄTTER ÄGDA AV ALLMÄNNYTTAN PER PRIMÄROMRÅDE. Priva Allmännyan 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Krokslä Kvillebäcken Lunden Mashugge Guldheden Olivedal Majorna Kungsladugård Rambergssaden Johanneberg Gamlesaden Södra Koredala Kållorp Eriksberg Björkekärr Skällorp Kyrkbyn Högsboorp Kärra Nolered Askim Sampen Billdal Tuve Vasasaden Heden Södra Biskopsgården Backa Väsra Bergsjön Ösra Bergsjön Olskroken Norra Koredala Gårdsensberge Frölunda Torg Landala Jäesen Lövgärde Brunnsbo Hammarkullen Fiskebäck Annedal Björlanda Kaverös Inom Vallgraven Kallebäck Hjuvik Länsmansgården Järnbro Bagaregården Släadamm Näse Hagen Högsbohöjd Uby Haga Svaredalen Norra Biskopsgården Lindholmen Södra Skärgården Flaås Skår Kärrdalen Ängås Grevegården Bergum Sanna Redbergslid Ruddalen Önnered Angereds cenrum Grimmered Kärralund Skogome Guldringen Skaegården Hovås Lorensberg Brahammar Överås Säve Änggården Härlanda Långedrag Gunnilse Agnesberg Rödbo Linnarhul bosadsblandning / 11

ANDEL FLERBOSTADSHUS ANTAL FLERBOSTADSHUS TOTALT BOSTADSBESTÅND ANTAL BOSTÄDER I FLERBOSTADSHUS RESPEKTIVE SMÅHUS PER PRIMÄROMRÅDE. Småhus Flerbosadshur 7000 Svaredalen Norra Biskopsgården Gårdsensberge Hammarkullen Norra Koredala Södra Koredala 6000 5000 4000 3000 2000 Haga Kungsladugård Sanna Guldheden Frölunda orrg ANDEL FLERBOSTADSHUS PER PRIMÄROMRÅDE 90-100 [%] 80-90 70-80 60-70 50-60 40-50 30-40 20-30 10-20 0-10 1000 0 Guldheden Kungsladugård Södra Koredala Norra Koredala Gårdsensberge Frölunda Torg Hammarkullen Haga Svaredalen Norra Biskopsgården Sanna bosadsblandning / 12

ANTAL BOSTÄDER I FLERBOSTADSHUS RESPEKTIVE SMÅHUS PER PRIMÄROMRÅDE. Småhus Flerbosadshur 10000 Diagramrubrik 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 Krokslä Kvillebäcken Lunden Mashugge Guldheden Olivedal Majorna Kungsladugård Rambergssaden Johanneberg Gamlesaden Södra Koredala Kållorp Eriksberg Björkekärr Skällorp Kyrkbyn Högsboorp Kärra Nolered Askim Sampen Billdal Tuve Vasasaden Heden Södra Biskopsgården Backa Väsra Bergsjön Ösra Bergsjön Olskroken Norra Koredala Gårdsensberge Frölunda Torg Landala Jäesen Lövgärde Brunnsbo Hammarkullen Fiskebäck Annedal Björlanda Kaverös Inom Vallgraven Kallebäck Hjuvik Länsmansgården Järnbro Bagaregården Släadamm Näse Hagen Högsbohöjd Uby Haga Svaredalen Norra Biskopsgården Lindholmen Södra Skärgården Flaås Skår Kärrdalen Ängås Grevegården Bergum Sanna Redbergslid Ruddalen Önnered Angereds cenrum Grimmered Kärralund Skogome Guldringen Skaegården Hovås Lorensberg Brahammar Överås Säve Änggården Härlanda Långedrag Gunnilse Agnesberg Rödbo Linnarhul bosadsblandning / 13

ANDEL BOENDE (NATTBEFOLKNING) ANTAL BOENDE (NATTBEFOLKNING) TOTAL BEFOLKNING (DAG- & NATTBE- FOLKNING) ANTAL BOENDE RESPEKTIVE ARBETANDE PER PRIMÄROMRÅDE. Arbeande (dagbefolkning) Boende (nabefolkning) 18000 Svaredalen Norra Biskopsgården Gårdsensberge Hammarkullen Norra Koredala Södra Koredala 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 Haga Kungsladugård Sanna Guldheden Frölunda orrg ANDEL NATTBEFOLKNING AV TOTAL BEFOLKNING (DAG- & NATTBEFOLKNING) PER PRIMÄROMRÅDE 90-100 [%] 80-90 70-80 60-70 50-60 40-50 30-40 20-30 10-20 0-10 2000 0 Guldheden Kungsladugård Södra Koredala Norra Koredala Gårdsensberge Frölunda Torg Hammarkullen Haga Svaredalen Norra Biskopsgården Sanna bosadsblandning / 14

ANTAL BOENDE RESPEKTIVE ARBETANDE PER PRIMÄROMRÅDE. Arbeande (dagbefolkning) Boende (nabefolkning) 40000 Diagramrubrik 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 Krokslä Kvillebäcken Lunden Mashugge Guldheden Olivedal Majorna Kungsladugård Rambergssaden Johanneberg Gamlesaden Södra Koredala Kållorp Eriksberg Björkekärr Skällorp Kyrkbyn Högsboorp Kärra Nolered Askim Sampen Billdal Tuve Vasasaden Heden Södra Biskopsgården Backa Väsra Bergsjön Olskroken Ösra Bergsjön Norra Koredala Gårdsensberge Frölunda Torg Landala Jäesen Lövgärde Brunnsbo Hammarkullen Fiskebäck Annedal Björlanda Kaverös Inom Vallgraven Kallebäck Hjuvik Länsmansgården Järnbro Bagaregården Släadamm Näse Hagen Högsbohöjd Uby Haga Svaredalen Norra Biskopsgården Lindholmen Södra Skärgården Flaås Skår Kärrdalen Ängås Grevegården Bergum Sanna Redbergslid Ruddalen Önnered Angereds cenrum Grimmered Kärralund Skogome Guldringen Skaegården Hovås Lorensberg Brahammar Överås Säve Änggården Härlanda Långedrag Gunnilse Agnesberg Rödbo Linnarhul bosadsblandning / 15

BLANDNING UPPLÅTELSEFORM Torg Biskopsgården Hyresrä Haga N Koredala Kungsladugård dugård S Koredala Sanna N Koredala Gårdsensber Toal Toal näck Toal Toal Toal Toal Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä Haga Hyresrä Guldheden Svaredalen Hyresrä Biskopsgården Kungsladugård S Hyresrä Hyresrä sladugård S Koredala N Koredala Gårdsensber Toal Toal Södra Hyresrä Koredala Toal al Hyresrä Toal Hyresrä Toal Toal Toal resrä Toal Toal Toal Toal Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä Hyresrä Svaredalen Hyresrä Hyresrä Hyresrä Hyresrä dalen Biskopsgården Sanna Norra Biskopsgården markullen Hyresrä edala redalen berge ala Toal Hyresrä Toal Toal Toal Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä Hyresrä Toal Hyresrä Toal Toal Hyresrä Hyresrä en Toal ården rpa Toal Hyresrä Guldheden Toal Toal Hyresrä Hyresrä Sanna Toal Toal Hyresrä Toal Toal Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä Toal Hyresrä Toal Toal Hyresrä Hyresrä Toal Hyresrä Hammarkullen Toal Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä N Gårdsensber Koredala Svaredalen Guldheden Toal Guldheden N Koredala Sanna Toal Sanna Toal Toal Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä Toal Hyresrä Hyresrä Toal Toal Hyresrä Hyresrä Toal Hyresrä Haga Toal Hyresrä S Koredala Toal Hyresrä Toal Hyresrä Gårdsensber Biskopsgården Sanna Frölunda Torg Toal Toal Toal Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä Hyresrä Toal Hyresrä Kungsladugård Toal Hyresrä Toal Hyresrä Frölunda Haga Torg Guldheden S Koredala Hyresrä Toal Toal Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä Toal Hyresrä Toal Äganderäer Bosadsräer Hyresräer N Koredala Hammarkullen Hyresrä Frölunda Torg SannaN Koredala Hyresrä Frölunda Torg Norra Koredala Hyresrä Sanna Kungsladugård Kungsladugård Toal Toal Gårdsensber Gårdsensberge Toal Hyresrä Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä Toal Hyresrä Toal Toal Hyresrä S Koredala N Koredala Gårdsensber Sanna Hyresrä Hyresrä Frölunda Torg Frölunda org Toal Toal Toal Toal Hammarkullen Hyresrä Haga Hyresrä Svaredalen Hyresrä Biskopsgården Hyresrä Toal Toal Svaredalen Toal Biskopsgården Toal Toal Sanna Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä Hyresrä Hyresrä BLANDNINGSINDEX Toal MELLAN HYRESRÄTT Toal & ÖVRIGA Toal Hyresrä Hyresrä Hyresrä Toal UPPLÅTELSEFORMER Toal Toal (BOSTADSRÄTT & ÄGANDERÄTT) Hyresrä Hyresrä Hyresrä PER PRIMÄROMRÅDE Toal 0,9-1,0 Toal Toal Hyresrä 0,8-0,9 Hyresrä Hyresrä 0,7-0,8 0,6-0,7 0,5-0,6 0,4-0,5 0,3-0,4 0,2-0,3 0,1-0,2 0-0,1 Toal Toal Hyresrä Toal Toal Toal Hyresrä BLANDNINGSINDEX: Blandningsindex 1,0 (hög blandning) mosvarar 50% Hyresräer och 50% övriga upplåelseformer (oberoende fördelning mellan bosadsräer och äganderäer). Blandningsindex 0 (låg blandning) mosvarar 100% hyresräer eller 100% övriga upplåelseformer (oberoende fördelning mellan bosadsräer och äganderäer). Frölunda Torg Gårdsensber Hyresrä Hyresrä Frölunda Torg Toal Hyresrä Toal Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Toal Hyresrä Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Gårdsensber Toal Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä N Koredala Frölunda Torg Sanna Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Gårdsensber bosadsblandning / 16 Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Toal Hyresrä Fröl R Ka

bosadsblandning / 17 BLANDNING ÄGANDEFORM HYRESRÄTTER BLANDNINGSINDEX MELLAN PRIVATA HYRESRTTER & HYRESRÄTTER ÄGDA AV ALLMÄNNYTTAN PER PRIMÄROMRÅDE Kungsladugård Sanna Södra Koredala Norra Koredala Guldheden Svaredalen Gårdsensberge Haga Frölunda org Norra Biskopsgården Allmännyan Priva Guldheden Hyresrä yan Kungsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Haga Hyresrä y an Svaredalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Guldheden Hyresrä yan Kungsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Haga Hyresrä y an Svaredalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an la Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an rden Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an da Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an nebäck Hyresrä y an Hyresrä y an rg yresrä lmänny an Hyresrä y an Hyresrä y an k Hyresrä y an Hyresrä y an ngsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an varedalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an ård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an en Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an dala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an gården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Guldheden Hyresrä yan Kungsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Ranneberge Hy all a Haga Hyresrä y an Svaredalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an ge Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an a Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an 0,4-0,5 0,1-0,2 0-0,1 0,3-0,4 0,2-0,3 0,7-0,8 0,6-0,7 0,9-1,0 0,5-0,6 0,8-0,9 BLANDNINGSINDEX: Blandningsindex 1,0 (hög blandning) mosvarar 50% privaa hyresräer och 50% hyresräer ögda av yan. Blandningsindex 0 (låg blandning) mosvarar 100% privaa hyresräer eller 100% hyresräer ögda av yan. Hammarkullen Hyresrä yan Hammarkullen

bosadsblandning / 18 BLANDNING BOENDEFORM BLANDNINGSINDEX MELLAN SMÅHUS & FLERBOSTADSHUS PER PRIMÄROMRÅDE (2015) Småhus Flerbosadshus Kungsladugård Sanna Södra Koredala Norra Koredala Guldheden Svaredalen Gårdsensberge Haga Frölunda org Norra Biskopsgården Guldheden Flerbos adshus samliga Småhus samliga Kungsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Haga Hyresrä y an Svaredalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Guldheden Flerbos adshus samliga Småhus samliga Kungsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Haga Hyresrä y an Svaredalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an la Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an rden Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an rg yresrä lmänny an Hyresrä y an Hyresrä y an ck Hyresrä y an Hyresrä y an ngsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Svaredalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an ugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an alen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an edala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an psgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Guldheden Flerbos adshus samliga Småhus samliga Kungsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Ranneberg H a Haga Hyresrä y an Svaredalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an ge Hyresrä yan NKoredala Hyresrä y an Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an a Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an da Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an nebäck Hyresrä y an Hyresrä y an 0,4-0,5 0,1-0,2 0-0,1 0,3-0,4 0,2-0,3 0,7-0,8 0,6-0,7 0,9-1,0 0,5-0,6 0,8-0,9 BLANDNINGSINDEX: Blandningsindex 1,0 (hög blandning) mosvarar 50% småhus och 50% flerbosadshus. Blandningsindex 0 (låg blandning) mosvarar 100% småhus eller 100% flerbosadshus. Hammarkullen Flerbos adshus samliga Småhus samliga Hammarkullen

bosadsblandning / 19 BLANDNING BEFOLKNING BLANDNINGSINDEX MELLAN BOENDE & ARBETANDE PER PRIMÄROMRÅDE (2015) Arbeande (dagbefolkning) Boende (nabefolkning) Kungsladugård Sanna Södra Koredala Norra Koredala Guldheden Svaredalen Gårdsensberge Haga Frölunda org Guldheden Boende Arbean de Kungsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä yan Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Haga Hyresrä y an Svaredalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Guldheden Boende Arbean de Kungsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä yan Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Haga Hyresrä y an Svaredalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an a Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä yan Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an den Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an a Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an ebäck Hyresrä y an Hyresrä y an Norra Biskopsgården srä änny Hyresrä y an Hyresrä y an yresrä lmänny an Hyresrä y an gsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä yan Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an varedalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an gård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä yan Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an alen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an dala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä yan Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an gården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an Guldheden Boende Arbean de Kungsladugård Hyresrä yan SKoredala Hyresrä yan Hyresrä yan NKoredala Hyresrä yan Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Ranneberge H al Haga Hyresrä y an Svaredalen Hyresrä yan Biskopsgården Hyresrä yan Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an ge Hyresrä yan NKoredala Hyresrä yan Gårdsens Hyresrä y an Frölunda Torg Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an a Hyresrä yan Sanna Hyresrä yan Hyresrä y an Hyresrä y an Hyresrä y an 0,4-0,5 0,1-0,2 0-0,1 0,3-0,4 0,2-0,3 0,7-0,8 0,6-0,7 0,9-1,0 0,5-0,6 0,8-0,9 BLANDNINGSINDEX: Blandningsindex 1,0 (hög blandning) mosvarar 50% dagbefolkning och 50% nabefolkning. Blandningsindex 0 (låg blandning) mosvarar 100% dagbefolkning eller 100% nabefolkning. Hammarkullen Boende Arbean de Hammarkullen

SUMMERAT BLANDSTADSINDEX Gårdsensberge Hammarkullen Norra Koredala Södra Koredala SUMMERING AV BLANDINGSINDEX FÖR: Blandning mellan upplåelseformer (hyresräer & övriga upplåelseformer) Blandning mellan ägandeformer för hyresräer (privaa hyresräer & hyresräer ägda av almännyan) Blandning mellan boendeformer (småhus & flerbosadshus) Blandning mellan befolkning (dag- och nabefolkning) Svaredalen Norra Biskopsgården Haga Kungsladugård Sanna Guldheden Frölunda orrg BLANDSTADSINDEX 0,6-0,7 0,5-0,6 0,4-0,5 0,3-0,4 0,2-0,3 0,1-0,2 0-0,1 bosadsblandning / 20

EKONOMISKA INCITAMENT

HUSHÅLLSINKOMST SNITT FAMILJEINKOMST PER SAMSOMRÅDE 500 000-1 050 000 450 000-500 000 400 000-450 000 350 000-400 000 300 000-350 000 250 000-300 000 200 000-250 000 150 000-200 000 100 000-150 000 0-100 000 ekonomiska inciamen / 22

SKATTAT BOSTADSPRIS SKATTAT BOSTADSPRIS PER SAMSOMRÅDE 70 000-80 000 60 000-70 000 50 000-60 000 40 000-50 000 30 000-40 000 20 000-30 000 10 000-20 000 0-10 000-50 000-0 ekonomiska inciamen / 23

Spacescape AB / Ösgöagaan 100 / Box 4700 / SE-116 92 Sockholm / Sweden Tel +46 8 452 97 67 / www.spacescape.se / info@spacescape.se

Syrelsehandling nr 14 2017-10-26 bilaga 2 STRATEGISTÖD FÖR MER BLANDADE BOSTADS- OCH UPPLÅTELSEFORMER FRAMTIDEN 2017-10-16 1

Bakgrund I de nya ny ägardirekive från 2015 framgår de a Framiden ska bidra ill a skapa en sad med blandade bosads- och upplåelseformer. Förändringar kan ske i både ny och befinlig besånd. Idag har många av de områden där Framiden äger bosäder en krafig övervik av hyresräer. Ombildning av en viss mängd hyresräer ill bosadsräer är därför e uala mål för Framiden. Under senare delen av hösen 2017 ska Förvalnings AB Framiden redovisa hur bolages arbee så lång har uvecklas när de gäller a skapa en sad med blandade bosads- och upplåelseformer. För a söa denna redovisning har Spacescape och Evidens få i uppdrag a sammansälla kunskap om förusäningar för ombildning. Konkre har följande fyra deluppgifer eferfrågas. FRAMTIDEN 2017-10-16 2

Analysmeodik 1. Posiionera Framidens fasighesbesånd med avseende på prissrukuren i närmiljön 2. Jämföra prisnivåer i änk BR-form med hyresnivåer i Framidens besånd, för a se vilka inciamen som finns för ombildning både för hyresgäserna såväl som för Framiden som koncern 3. Hur ser inkomserna u på övergripande nivå i område. Dea för a klargöra hur sark köpkrafen är för respekive område 4. Slusas vilka fasigheer/miljöer kan/bör man borra vidare i FRAMTIDEN 2017-10-16 3

Framidens besånd FRAMTIDEN 2017-10-16 4

Framidens besånd posiionerar sig över hela prisskalan En sor del av den daa som är illgänglig för denna analys är indelad i s.k. SAMS-områden (Small Areas for Marke Saisics), så även prisdaa När prisbilden kring fakiska överlåelser på andrahandsmarknaden för bosadsräer suderas blir de ydlig a framidens besånd åerfinns i hela prisspekra. Göeborg som sad uppvisar (föga förvånande) e mönser med höga priser i cenrala delen av saden och mer modesa priser i perifera lägen En sor del av Framidens besånd åerfinns i SAMS-områden uan observerade överlåelser på andrahandsmarknaden för bosadsräer. För dessa används Spacescape och Evidens sadskvaliesmodell för a modellera fram e änk andrahandsvärde för bosadsrä FRAMTIDEN 2017-10-16 5

Modellerade priser FRAMTIDEN 2017-10-16 6

Fördelning av Framidens besånd efer prisnivå Anal 25 000 20 000 15 000 29% 22% 17% 19% 1 600 000 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 Kvm En sor del av framidens besånd åerfinns i områden med relaiv låga prisnivåer Näsan var redje bosad i områden med prisnivåer på andrahandsmarknaden för bosadsräer under 20 000 kr/kvm med en avgif ill föreningen om 650 kr/kvm/år 10 000 5 000 11% 600 000 400 000 Men också cirka 20 procen av alla bosäder i andra delen av prisspekre, med prisnivåer över 55 000 kr/kvm 200 000 0 2% 0% 0 Källa: Valueguard, Framiden och Evidens Anal lgh BOA (höger axel) FRAMTIDEN 2017-10-16 7

Analysmeodik 1. Posiionera Framidens fasighesbesånd med avseende på prissrukuren i närmiljön 2. Jämföra prisnivåer i änk BR-form med hyresnivåer i Framidens besånd, för a se vilka inciamen som finns för ombildning både för hyresgäserna såväl som för Framiden som koncern 3. Hur ser inkomserna u på övergripande nivå i område. Dea för a klargöra hur sark köpkrafen är för respekive område 4. Slusas vilka fasigheer/miljöer kan/bör man borra vidare i FRAMTIDEN 2017-10-16 8

Modell för beräkning av boendekosnad inciamen för de boende STRIKT MARKNADSBEDÖMNING Avgif per kvm/år Räna per kvm/år Amorering Bosadsrä Hyra per kvm/år Hyresrä Kosnad bosadsrä Differens Kosnad hyresrä I denna rappor görs analysen på genomsniliga nivåer för fasigheer i SAMS-område För a få en mer dealjerad bild krävs de a analysen görs per lägenhe med avseende på hyra och sorlek, både i anal kvm och anal rum Räna räknas på hela bosadens värde med en kalkylräna på 5 procen med full räneavdrag. A hela beloppe läggs ill boendekosnad beror på a evenuella sparade medel som bosadsköparen använder som bealning i bosaden har en alernaiv inäk vilken bosadsköparen går mise om när de kapiale placeras i bosaden. På samma sä räknas evenuella amoreringar ine in i boendekosnad då dessa ses som e sparande som över id kommer a sänka räneugifen FRAMTIDEN 2017-10-16 9

Få hushåll förefaller jäna på en ombildning Differens hyra mo boendekosnad i BR Hyresrä ger lägre boendekosnad Bosadsrä ger lägre boendekosnad Ur e srik marknadsperspekiv är de få boenden i Framidens besånd som iniial skulle jäna på a isälle bo i bosadsrä i närmiljön För hyresgäserna i cirka 5 procen av fasigheerna i Framidens besånd skulle de med dea synsä vara ekonomisk mer fördelakig för hyresgäserna a ombilda Alernaiva scenarier: Ändrad kalkylräna Ändrad inäk i försäljning från Framiden (erfarenhesmässig raba från ombildning i Sockholm om cirka 30%) Rabasysem uforma aningen i procen eller i kronor -3 500-3 000-2 500-2 000-1 500-1 000-500 0 500 1 000 1 500 FRAMTIDEN 2017-10-16 10

Finns sor urymme för Framiden a agera Kr/kvm 80 000 70 000 60 000 50 000 40 000 30 000 20 000 10 000 0-10 000 Differens Framidens inäk mo avkasningsvärde Möjlighe ill raba/vinsdelning I princip samliga Framidens fasigheer har e lägre avkasningsvärde i dagsläge än den bedömda marknadsmässiga inäken vid ombildning Inäken beräknas som genomsnilig pris i fasigheens närmiljö på andrahandsmarknaden för bosadsräer vid en avgif om 650 kr/kvm/år Beräkningen bygger på a avgifen om 650 kr/kvm/år möjliggör e lån i föreningen om 10 000 kr/kvm 85 procen av fasigheerna har e poeniell inäksvärde som är 15 000 kr/kvm högre än dagens avkasningsvärde -20 000 Fasigheer (1 fasighe per sapel) FRAMTIDEN 2017-10-16 11

Analysmeodik 1. Posiionera Framidens fasighesbesånd med avseende på prissrukuren i närmiljön 2. Jämföra prisnivåer i änk BR-form med hyresnivåer i Framidens besånd, för a se vilka inciamen som finns för ombildning både för hyresgäserna såväl som för Framiden som koncern 3. Hur ser inkomserna u på övergripande nivå i område. Dea för a klargöra hur sark köpkrafen är för respekive område 4. Slusas vilka fasigheer/miljöer kan/bör man borra vidare i FRAMTIDEN 2017-10-16 12

Priserna samvarierar relaiv väl med inkoms Spacescapes och Evidens sadskvaliesrappor för Göeborg visade ydlig a inkomser och priser är väl korrelerade E områdes sociala srukur i form av hushållens genomsniliga ubildnings- och inkomsnivå har också sor och signifikan påverkan på bosadspriserna efersom hushållen uppfaar a olika miljöers hushållssammansäning i sig innebär skillnader i bosadseferfrågan och därmed bealningsvilja. I den ekonomerisk skaade modellen har de socioekonomiska skillnaderna mäs med e index basera på medelinkoms och ubildningsnivå. Även här blir dea samband ydlig med högre inkomsnivåer i cenra delar av saden Genomsnilig disponibel inkoms per familj FRAMTIDEN 2017-10-16 13

Daa över hushållens inkomser på SAMS-områden med exempelkalkyl BASKALKYL, EXEMPEL HAGA 2:1 Pris mosvarande nuvarande hyra Pris mosvarande andrahandsmarknad för BR Bosadssorlek, kvm 117 117 Boendeugifsandel (boendeugif/disponibel inkoms) 30% 30% Bosadspris, kr/kvm 11 900 54 700 Bosadspris, kr 1 389 000 6 405 000 GÖTEBORGS KOMMUN Lån, kr 85% 1 181 000 5 444 000 Räna efer avdrag, kr/år 1,46% 12 000 55 500 Amorering, kr/år 2% 23 600 108 000 Avgif, kr/kvm/år 650 76 100 76 100 Summa boendeugif, kr/år 111 800 240 500 Min disp ink, kr/år 386 000 865 700 Anal hushåll som möer inkomskrierie i närmiljön (SAMS-område) 160 32 Källa: SCB och Evidens FRAMTIDEN 2017-10-16 14

Många hushåll har råd a köpa bosad give prissäning i nivå med hyra En prissäning som innebär samma nivåer som dagens hyresnivåer innebär a en sor andel av fasigheerna i Framidens besånd skulle lämpa sig för ombildning Andel hushåll som möer inkomskrierierna FRAMTIDEN 2017-10-16 15

Beydlig färre om hushållen ska beala marknadspris En prissäning som innebär samma nivåer som överlåelser på andrahandsmarknaden för bosadsräer i närmiljön innebär a andelen hushåll som har möjlighe a förvärva ombildad fasighe sjunker dramaisk Inressan a noera är a andelen hushåll i områden med lägre prisbild forfarande har samma möjligheer a förvärva en ombildad bosad. Hyresnivåerna är allså ine i parie med bosadsräspriserna Andel hushåll som möer inkomskrierierna FRAMTIDEN 2017-10-16 16

Innersaden hyresnivåer låga jämför med boendeugif i BR A skillnaden i yerområden är så pass lien vad gäller anale hushåll som har möjlighe a förvärva bosad ill nuvarande hyresnivå jämför med marknadspris på andrahandsmarknaden för bosadsräer i närmiljön beror på a många fasigheer i yersaden idag har en högre hyresnivå än vad den beräknade boendeugifen är för bosadsräer i fasigheernas närmiljö I innersaden är hyreskosnaden mellan 1 000 och 2 000 kr/kvm/år lägre än för mosvarande bosadsrä Skillnad i hyra per kvm/år i HR mo beräknad ugif i BR FRAMTIDEN 2017-10-16 17

Analysmeodik 1. Posiionera Framidens fasighesbesånd med avseende på prissrukuren i närmiljön 2. Jämföra prisnivåer i änk BR-form med hyresnivåer i Framidens besånd, för a se vilka inciamen som finns för ombildning både för hyresgäserna såväl som för Framiden som koncern 3. Hur ser inkomserna u på övergripande nivå i område. Dea för a klargöra hur sark köpkrafen är för respekive område 4. Slusas vilka fasigheer/miljöer kan/bör man borra vidare i FRAMTIDEN 2017-10-16 18

Erfarenheer från ombildningar i yans besånd i Sockholm 2007-2010 (Sweco) Ekonomiska argumen väger ung Fasigheer med höga hyresnivåer ombildas i beydlig högre grad än fasigheer med låga hyror. Dea hänger samman med a nyare fasigheer och fasigheer som ligger i mer arakiva områden med höga axeringsvärden är mer populära Skillnaden mellan bosadsräens värde och insas vid ombildning är av sor beydelse för hyresgäserna. När skillnaden mellan bosadsräens marknadsvärde och de boendes insas vid förvärv av en fasighe är högre än ca 50 procen av insasen är förusäningarna för ombildning beydlig bäre än vid e lägre värdeskapande. De är särskil vikig med e rygg övervärde när boendekosnaden ökar jämför med hyran före ombildningen En högre andel resurssarka hushåll leder ill bäre förusäningar a uppnå illräcklig ansluningsgrad FRAMTIDEN 2017-10-16 19

Liknande srukur i Göeborg som i Sockholm Förändringen i boendekosnad är av sor beydelse för de boende vid en ombildning. I arakiva innersadslägen kan en ökning av boendekosnad acceperas efersom bosadsräens marknadsvärde bedöms vara beydlig högre än de boendes insas vid förvärve. I Yerföror är de däremo vanlig a lägre boendekosnader krävs för a illräcklig ansluningsgrad ska uppnås för ombildning Innersaden: Möjlighe ill högre marknadsvärde än insas uppenbar a så är falle Yersaden: Krävs sänka boendekosnader ine uppenbar a så är falle FRAMTIDEN 2017-10-16 20

Fasigheer där de är möjlig a sänka boendekosnaden Grönmarkerade fasigheer indikerar möjligheen a sänka boendekosnaderna för hyresgäserna med 10 procen vid en ombildning och samidig ge möjligheen ill Framiden a a u e högre försäljningspris än nuvarande avkasningsvärde Framida boendekosnad i ombildad BR för hyresgäserna beräknas med avgif om 650 kr/kvm/år vilke skall äcka e lån i föreningen om 10 000 kr/kvm. Räna på insasen beräknas med full belåning och full räneavdrag med en kalkylräna på 5 procen (enlig idigare resonemang) FRAMTIDEN 2017-10-16 21

Evidens erbjuder kvalificerad analys och sraegisk rådgivning å akörer på den nordiska fasighesmarknaden. Faka förädlas och bearbeas med hjälp av våra unika daabaser och prognosmodeller. Genom a översäa den makroekonomiska uvecklingen, villkoren på lokala marknader och kunders värderingar ill konkrea bedömningar av framida priser, hyror, vakanser eller andra ydliga besluskrierier skapar vi e försprång för våra kunder. Evidens blw AB Sibyllegaan 30, 2 r 114 43 Sockholm Tfn växel: + 46 8 599 05 170 www.evidensgruppen.se

Syrelsehandling nr 14 2017 10 26 Bilaga 3 Värdeskapande sadsuveckling I en omfaande sudie om värdeskapande sadsuveckling, har Framidenkoncernen med e sor anal parer från Göeborgs Sad, Väsra Göalandsregionen och bland anna Fasighesägarna och Sveriges Byggindusrier sudera vilka sadskvalieer som eferfrågas. Sadskvalieerna har kopplas med bealningsvilja. Med ugångspunk i; samliga bosadsförsäljningar på både småhus och bosadsräsmarknaden under 5 år sudier av köid för hyresräer på Boplas Göeborg andrahandshyror på Blocke NKI sora enkäer har sadskvalieer kopplas ill dessa bosadslägen. Sudien visar var de finns sadskvalieer idag, men resulae pekar också på a de genom planering finns möjligheer a skapa fler sadskvalieer. Sadsbyggande handlar ine bara om a unyja dagens goda lägen uan lika mycke om a skapa nya goda lägen i framiden. Med kunskap om sju sadskvalieer och den socioekonomiska nivån i e område kan bosadsräspriserna avgöras med cirka 10 procens felmarginal. De sju sadskvalieerna beskriver områdes; cenralie och illgänglighe ubude av handel och service illgången ill rekreaiva kvalieer upplevelsen av sadsmiljön Sadskvalieerna i Göeborgsregionen visar a de i sora delar är en hållbar sad som eferfrågas. A ha nära ill rekreaion, handel och service, och nära mellan bosäder och arbesplaser innebär a en sörre andel av ransporerna kan ske hållbar. I analysen framkommer a de ine är någon skillnad mellan de sadskvalieer som boende i flerbosadshus eferfrågar oavse om de äger eller hyr sin bosad. 1

Hur socio ekonomi påverkar bosadsprise Vid sidan av analysen av hushållens värdering av sadskvalieer med sor prakisk, ekonomisk och sadsbyggnadseoreisk relevans inkluderades i modellen också e må på hushållens socioekonomiska villkor. Dessa mäs med e index som besår av årsinkoms per individ i arbesför ålder sam andelen högubildade. Denna variabel är av en annan karakär än övriga variabler i modellen. Den går ill exempel ine a direk förändra genom nyprodukion eller annan sadsförnyelse. Variabeln illås ändå i modellen därför a de finns flera idigare sudier som visar a hushållens socioekonomiska villkor i e område direk påverkar prisnivån i område. Nyproducerade bosäder enderar ill a vara dyrare eller ha en högre hyra än bosäder i de befinliga besånde. Dea gäller oavse var i geografin de är lokaliserade och om de är upplåna med äganderä, bosadsrä eller hyresrä. För a ha möjlighe a förvärva eller hyra dessa nya bosäder krävs a hushållen har god inkoms vilke för med sig a de också har e hög socioekonomisk index. Således leder nyprodukion, framförall vad gäller äg boende, även i svagare områden ill a socioekonomin förbäras vilke påverkar område som helhe posiiv. Umaningen ligger i a få ekonomi i nyprodukion i områden med lägre prisnivå. Här handlar de om a särka andra sadskvalieer som kollekivrafikillgänglighe, parkillgång och sadsrum. 2

Kan öka ubud av sadskvalieer jämna u prisskillnader på bosäder? Genom a planera saden så a en all sörre andel människor får möjlighe a bo i lägen där närheen är god ill såväl sadens ubud av service, rekreaion och kollekivrafik, skulle en generell ökad ekonomisk hållbarhe i Göeborgsregionen kunna uvecklas. Fler människor skulle få en sörre ekonomisk buffer för andra ugifer, efer a ransporkosnaderna räknas av. De sora skillnaderna i sadskvalie mellan olika områden i Göeborgsregionen kan också sägas ha bidragi ill den sociala segregaionen. I synnerhe är de problemaisk a många hushåll med en låg socioekonomisk nivå också bor i sadsdelar med låg närhe ill saden och därigenom också sörre poeniella ransporkosnader. Vid sidan av den ekonomiska konsekvensen är också de sora skillnaderna i närhe ill saden problemaisk uifrån e hälsoperspekiv. I rapporen Skillnader i livsvillkor och hälsa (Göeborgs Sad 2014) beskrivs hur cenral en jämlik folkhälsa är för säders sociala hållbarhe. I rapporen beskrivs hur den a folkhälsan har öka i Göeborg men parallell har skillnader i hälsa mellan sadsdelar öka. I Folkhälsoinsiue kunskapssammansällning från 2007 (FHI 2007) visar sig sadsdelarnas promenadvänlighe ha sor beydelse för fysisk akivie. Då funna sadskvalieer ill sor del överenssämmer med promenadvänlighe skulle en jämnare fördelning av sadskvalie i Göeborgsregionen då också kunna bidra ill mer jämlika livsvillkor. 3

I någon mån skulle också e öka ubud av sadskvalie i sadsdelar som idag saknar dessa kunna bidra ill a jämna u prisskillnaderna mellan sadsdelarna, vilke i förlängningen skulle kunna leda ill a människor med olika socioekonomiska nivåer i högre grad än idag bor och arbear i samma sadsdel. Med andra ord finns flera goda skäl ill a öka och jämna u skillnaderna i de funna sadskvalieerna för a på så vis öka den sociala hållbarheen i Göeborgsregionen. Behove av mäbarhe av sadskvalieer ökar Inom alla samhälles områden, sjukvård, skola, föreagande, används må och indikaorer för a kunna säkersälla kvalie och jämförbarhe. Blandsaden i Göeborg har inga nyckelal uan de är genom a olka inenionerna bakom och mäa nuläge som vi erhåller kunskap om sraegiska vägväl. I sudien Värdeskapande sadsuveckling är de jus planeringen och uformningen av den offenliga sadsmiljön, de som kommunen syr, är de mes värdeskapande. Flera sudier visar också a konkre mäbara fakorer i den byggda miljön har sor påverkan på den sociala segregaionen och resmönser i saden. Sadsbyggnadsforskningen visar gång på gång a de uformningen av vår sads miljö har beydelse för hur den fungerar, för sociala och ekonomiska värden. Sadsbyggande är e sors spaial kapial som möjliggör ekonomisk och social kapial a växa. Användande av indikaorer, a väga och vika kvanieer och kvalieer, är grunden för en raionell beslusprocess och har allid vari en fundamenal del av sadsbyggnadskonsen. Dea är också framlyf av FN:s råd för sadsuveckling UN Habia. UN Habia har också, med söd i forskningen, agi fram egna rekommenderade indikaorer för exempelvis ähe, funkionsblandning och offenlig plas. Dessa indikaorer är någo som illämpas all mer i Göeborg och andra sörre säder. I Göeborg finns.ex. rapporen Indikaorer för sadskvalie som ingår som del i den kommande arkiekurssraegin och som visar på må som skapar de sadskvalieer som eferfrågas. 4

Syrelsehandling nr 14 2017 10 26 Bilaga 4 Forskning Jan Jörnmark I Jan Jörnmarks senase rappor Miljonprogramme och bosadsräer visar han kopplingen mellan ombildning och medelinkoms. 1

2