ÅRSREDOVISNING 2017 HSB Bostadsrättsförening Greven i Arvika
ÅRSREDOVISNING 2017 HSB Bostadsrättsförening Greven i Arvika Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
HSB Bostadsrättsförening Greven i Arvika ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Greven i Arvika 2017-01-01-2017-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen med säte i Arvika får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2017-01-01 2017-12-31. Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2016:10, (Årsredovisning i mindre företag). Allmänt om verksamheten Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med en fastigheter i Arvika, Greven 5 och Skepparen 4, som stod färdigställd år 1986. Fastigheten består av 37 bostäder på totalt 2233 m 2 i 2 trappuppgångar på Fabriksgatan 11 och Nygatan 12 samt 3 lokaler med ytan 675 m2. Föreningen har även 24 st bilplatser. Föreningens huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar: Föreningen har 2003 års långa normalstadgar för HSB bostadsrättsföreningar. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 3 maj 2017. Under verksamhetsåret har 8 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs Stefan Vårli, med Thea Märkel som suppleant. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Stefan Vårli ordförande i tur att avgå Thea Märkel vice ordförande Jens-Ove Nielsen sekreterare i tur att avgå Veronica Johansson vice sekreterare Sebastian Andersson ledamot i tur att avgå Markku Pesonen ledamot Sven-Åke Magnusson utsedd av HSB Värmland tom 17-11-16 Mats Nilsson utsedd av HSB Värmland from 18-03-02 Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Stefan Vårli, Veronica Johansson, Thea Märkel och Jens-Ove Nielsen, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Ellinor Lindblad och Inger Wennerström. R evisorer: Föreningen har inte haft någon föreningsvald revisor. Räkenskaperna har reviderats av en revisor utsedd av HSB Riksförbund. 1
HSB Bostadsrättsförening Greven i Arvika Förvaltning : Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Intern förvaltare/vicevärd har Lloyd Alfredsson varit genom HSB Värmland. Försäkring : Föreningens fastighet har under verksamhetsåret varit fullvärdesförsäkrad i Protector Forsikring där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning HSB Värmland, Samhall Fastighetsskötsel Arvika Teknik AB, Kraft & Kultur i Sverige El och nät samt fjärrvärme Arvika Teknik AB, Kraft & Kultur i Sverige, Arvika Fjärrvärme Vatten ComHem Tv Securitas Bevakning Protector Fastighetsförsäkring Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd År Nytt tak på södra delen av fastigheten 2012 Nytt låssystem 2012 Nya cirkulationspumpar 2013 Ny energibesparande belysning i samtliga allmänutrymmen 2013 Nya lägenhetsdörrar på innergården 2013 Ny beläggning på innergården 2015 Nytt passersystem/bokning av tvättstugor 2017 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning: Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts 2017-07-05. Reparationer: Inga större oförutsedda reparationer har utförts under året. Underhåll: Under året har större underhåll/tillkommande utgifter utförts: Byte av torktumlare till nya av värmepumpsstyp ca 135 000 kr Underhållsspolning av avloppsstammar ca 70 000 kr Investering: asfaltering och uppsättande av staket på parkeringen ca 365 000 kr Underhållsplan: Föreningen har en 40-årig underhållsplan som är upprättad HSB Värmland och reviderades senast 2017-07-17. Enligt upprättad underhållsplan skall stambyte genomföras år 2026 till en kostnad av 8,9 milj kr i 2016 års penningvärde. Årsavgifter : Årsavgiften för bostäder uppgick under verksamhetsåret i genomsnitt till 807 kr/m2 en höjning med 1,5 % jämfört med föregående år. Styrelsen har beslutat att höja avgiften med 1,5 % from 2018-01-01. Månadsavgiften innefattar inte hushållsel. I månadsavgiften ingår kostnader för uppvärmning och vatten. 2
HSB Bostadsrättsförening Greven i Arvika Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 7 508 344 kr. Under året har föreningen amorterat 138 496 kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 54 år. Föreningen har tagit ett nytt lån på 405 000 kr. Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 8 (10) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 44 st varav röstberättigade medlemmar 40 st varav HSB Värmland utgör en medlem. Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2017 2016 2015 2014 Nettoomsättning, tkr 2 381 2 312 2 265 2 168 Resultat efter finansiella poster, tkr 274 325-1 000 116 Soliditet, % 26% 25% 23% 29% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 807 795 772 750 Låneskuld kr/kvm totalyta bostad o lokal 2 582 2 490 2 521 2 552 Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 497 520 411 430 Eget Kapital Belopp vid Medlems- Fond yttre Balanserat Årets insatser underhåll resultat resultat årets ingång 1 971 000 511 789-85 635 325 081 Resultatdisposition enligt stämmobeslut 325 081-325 081 Avsättning framtida underhåll enligt plan Disposition av yttre fond enligt styrelsebeslut Bundet Eget Kapital 510 000-510 000-249 688 249 688 Fritt Eget Kapital Årets resultat 273 977 Belopp vid årets utgång 1 971 000 772 101-20 866 273 977 3
HSB Bostadsrättsförening Greven i Arvika Resultatdisposition Balanserat resultat 239 446 Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad 249 688 Avsättning till underhållsfonden* -510 000 Årets resultat 273 977 Summa fritt eget kapital att disponeras av stämman 253 111 Styrelsen förselår att balanserat resultat disponeras enligt nedan: *) Avsättning till underhållsfonden uppgår enligt underhållsplanen till 1 400 000 kr. Avsättning till underhållsfond följer antagen budget. Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
HSB BRF GREVEN I ARVIKA Resultaträkning Not 1 2017-01-01 2016-01-01 2017-12-31 2016-12-31 Rörelseintäkter Nettoomsättning Not 2 2 381 140 2 312 413 Summa rörelseintäkter 2 381 140 2 312 413 Rörelsekostnader Driftskostnader Not 3-1 394 616-1 284 874 Övriga externa kostnader Not 4-201 739-223 980 Personalkostnader och arvode Not 5-51 738-48 624 Avskrivningar av materiella anläggningstillgångar Not 6-272 494-245 305 Summa rörelsekostnader -1 920 587-1 802 783 Rörelseresultat 460 553 509 630 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande poster 1 384 188 Räntekostnader och liknande resultatposter -187 960-184 737 Summa finansiella poster -186 576-184 549 Resultat efter finansiella poster 273 977 325 081 Årets resultat 273 977 325 081 5
2017-01-01 2016-01-01 HSB BRF GREVEN I ARVIKA Balansräkning 2017-12-31 2016-12-31 Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 7 10 525 672 10 417 902 Inventarier och installationer Not 8 135 119 0 Summa materiella anläggningstillgångar 10 660 791 10 417 902 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 9 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 10 661 291 10 418 402 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-,hyres och andra kundfordringar 148 7 570 Övriga fordringar Not 10 23 911 10 529 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Not 11 33 790 32 138 Summa kortfristiga fordringar 57 849 50 237 Kortfristiga placeringar Bank Not 12 837 275 364 864 Summa kassa och bank 837 275 364 864 Summa omsättningstillgångar 895 124 415 101 Summa tillgångar 11 556 415 10 833 503 6
2017-01-01 2016-01-01 HSB BRF GREVEN I ARVIKA Balansräkning 2017-12-31 2016-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 1 971 000 1 971 000 Fond för yttre underhåll 772 101 511 789 Summa bundet eget kapital 2 743 101 2 482 789 Fritt eget kapital Balanserat resultat -20 866-85 635 Årets resultat 273 977 325 081 Summa fritt eget kapital 253 111 239 445 Summa eget kapital 2 996 212 2 722 234 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 13 7 321 352 7 151 840 Summa långfristiga skulder 7 321 352 7 151 840 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 186 992 90 000 Leverantörsskulder 163 630 109 561 Övriga kortfristiga skulder Not 14 598 524 579 173 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 15 289 705 180 695 Summa kortfristiga skulder 1 238 851 959 429 Summa skulder 8 560 203 8 111 269 Summa eget kapital och skulder 11 556 415 10 833 503 7
HSB BRF GREVEN I ARVIKA Not 1 Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Redovisnings- och värderingsprinciper samt övriga bokslutskommentarer Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag (K2). En omklassificering har gjorts mellan kostnadsslagen drift- och övriga externa kostnader för innevarande år likväl för jämförelseåret. Avskrivning på byggnaden sker linjärt över bedömd nyttjandeperiod. Vid bedömningen av nyttjandeperiod har de delar av byggnaden med längst nyttjandeperiod varit utgångspunkten eftersom avsikten är att delar med kortare nyttjandeperiod ska repareras och underhållas. Fastighetens livslängd bedöms vara 70 år. Kvarvarande livslängd på fastigheten är 39 år. Avskrivningsprocenten blir då 1,1 %/år Utgifter som i enlighet med god redovisningssed och äldre normgivning aktiverats som separata avskrivningsenheter ligger fortsatt kvar med separata avskrivningsplaner. Avskrivning på maskiner och inventarier sker linjärt med 20 % av tillgångarnas anskaffningsvärden per år. Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter baseras på föreningens underhållsplan och beslutas av styrelsen. Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta, övriga tillgångar och skulder har värderats till anskaffningsvärde om inte annat anges. Föreningens underskottsavdrag uppgår till 10 161 Tkr (10 161 Tkr). 8
HSB BRF GREVEN I ARVIKA Noter Not 2 Nettoomsättning 2017-12-31 2016-12-31 Årsavgifter bostäder 1 802 388 1 775 724 Årsavgifter lokaler 1 074 948 1 059 072 Årsavgiftsbortfall lokaler -509 850-357 063 Hyresintäkt lokaler 0 360 Hyresintäkt garage och bilplatser 39 740 33 930 Hyresintäkt övrigt 0-159 684 Avsatt till inre fond -56 101-56 102 Överlåtelse- och pantförskrivningsavgifter 10 528 16 176 Övriga primära intäkter och ersättningar från boende och lokalhavare 19 487 0 2 381 140 2 312 413 Not 3 Not 4 Not 5 Not 6 Driftskostnader Reparationer -134 222-104 082 El -72 718-76 023 Uppvärmning -422 221-415 437 Vatten -104 326-99 524 Renhållning -39 139-46 986 Bevakningskostnader -11 430-15 870 TV, bredband, iptelefoni -22 367-35 168 Serviceavtal -9 864-9 507 Fastighetsskötsel och lokalvård -185 601-183 858 Försäkringar -23 310-21 191 Fastighetsskatt -84 540-84 540 Periodiskt underhåll -249 688-168 211 Övriga driftskostnader -35 190-24 477-1 394 616-1 284 874 Specifikation till periodiskt underhåll Underhåll huskropp -249 688-168 211-249 688-168 211 Övriga externa kostnader Externt revisionsarvode -9 100-11 001 Förvaltningskostnader -157 916-138 717 Kostnader överlåtelse och panter -9 354-14 336 Kontorskostnad tele, datakommunikation, porto -5 522-3 971 Förbrukningsinventarier -698-12 485 Medlemsavgifter HSB -19 150-19 150 Stämma och styrelse 0-428 Kundförluster m m 0-23 892-201 739-223 980 Personalkostnader Arvode till styrelsen -37 650-35 105 Övriga arvoden -1 660-1 610 Övriga personalkostnader -670 0 Sociala avgifter -11 758-11 909-51 738-48 624 Avskrivningar Byggnader -230 161-230 161 Markanläggningar -27 319-15 144 Installationer -15 014 0-272 494-245 305 0 Övriga finansiella kostnader Låneavgifter -2 135-540 -2 135-540 9
HSB BRF GREVEN I ARVIKA Not 7 Byggnader och mark 2017-12-31 2016-12-31 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde byggnader 19 080 663 18 668 163 Årets investering byggnader 0 412 500 Ingående anskaffningsvärde mark 1 997 000 1 997 000 Ingående anskaffningsvärde markanläggningar 151 444 151 444 Årets investering markanläggning 365 250 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 21 594 357 21 229 107 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar byggnader -7 899 887-7 669 726 Årets avskrivningar byggnader -230 161-230 161 Ingående avskrivningar markanläggningar -112 318-97 174 Årets avskrivningar markanläggningar -27 319-15 144 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -8 269 685-8 012 205 Nedskrivning byggnader -2 799 000-2 799 000 Utgående bokfört värde 10 525 672 10 417 902 Bokförda värden byggnader 8 151 615 8 381 776 Bokförda värden mark 1 997 000 1 997 000 Bokförda värden markanläggningar 377 057 39 126 Fastighetsbeteckning: Greven 5 och Skepparen 4 i Arvika Taxeringsvärde Värdeår Byggnad Mark Totalt Föreg år Bostäder hyreshus 1986 9 800 000 2 490 000 12 290 000 12 290 000 Lokaler 1986 4 092 000 675 000 4 767 000 4 767 000 13 892 000 3 165 000 17 057 000 17 057 000 Not 8 Inventarier och installationer Årets investeringar 150 133 0 Utgående anskaffningsvärden 150 133 0 Årets avskrivningar -15 014 0 Utgående avskrivningar -15 014 0 Utgående bokfört värde 135 119 0 Avskrivning görs enligt linjär metod under 10 år. Not 9 Not 10 Not 11 Andra långfristiga värdepappersinnehav Medlemsandel HSB 500 500 500 500 Övriga fordringar Skattekonto 18 316 5 309 Övrig skattefordran 5 595 5 220 23 911 10 529 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetald försäkring 29 082 23 310 Förutbetald kabel-tv och bredband 4 708 8 828 33 790 32 138 10
ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- Kortfristiga skulder den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska De skulder som föreningen ska betala inom ett år. till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- Likviditet fond ska disponeras. Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkning- Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. samt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnadsförs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffningskostnaden över flera år.