ÅRSREDOVISNING 2016 HSB BOSTADSRÄTTSFÖRENING SILVERTÄRNAN I TROLLHÄTTAN Organisationsnummer 716409-7664
ORDLISTA FÖRVALTNINGSBERÄTTELSEN: Den del av årsredovisningen som i text förklarar verksamheten kallas förvaltningsberättelse. Övriga delar av årsredovisningen är resultat- och balansräkning med tillhörande notförteckning, som i siffror visar verksamheten. Av notförteckningen framgår detaljinformation om vissa poster i resultat- och balansräkningen. Förvaltningsberättelsen talar om verksamhetens art och inriktning t.ex. beskriver fastigheten, utfört underhåll under året, avgifter, ägarförhållanden, d.v.s. antalet medlemmar med eventuella förändringar under året samt vilka som haft uppdrag i föreningen. Även förväntad framtida utveckling belyses kort i förvaltningsberättelsen. RESULTATRÄKNINGEN: Visar vilka intäkter och kostnader föreningen har haft under året. Intäkter minus kostnader är lika med årets överskott eller underskott. För en bostadsrättsförening gäller det nu inte att få så stort överskott som möjligt, utan istället att anpassa intäkterna till kostnaderna. Med andra ord ska årsavgifterna beräknas så att de täcker de kostnader som förväntas uppkomma samt amortering på lån. Föreningsstämman beslutar efter förslag från styrelsen hur resultatet (överskott eller eventuellt underskott) ska hanteras. AVSKRIVNINGAR: Här redovisas årets kostnad för nyttjandet av föreningens anläggningstillgångar, d.v.s. byggnader och inventarier. Anskaffningsvärdet för en anläggningstillgång fördelas på tillgångens bedömda ekonomiska livslängd och belastar årsresultatet med en kostnad som benämns avskrivning. I not till byggnader och inventarier framgår den ackumulerade avskrivningen, d.v.s. den totala avskrivningen föreningen gjort under årens lopp på de byggnader som föreningen äger. JÄMFÖRELSESTÖRANDE POSTER: Antingen intäkter eller kostnader som inte är en del av den normala verksamheten, t.ex. nedskrivning av fastighetens värde, ränteeftergifter, låneeftergifter och avsättning utöver plan till fond för yttre underhåll. BALANSRÄKNINGEN: Visar föreningens tillgångar (tillgångssidan) och hur dessa finansieras (skuldsidan). På tillgångssidan redovisas dels anläggningstillgångar såsom byggnader, mark och inventarier samt långfristiga avgiftsfordringar, kortfristiga placeringar samt kassa och bank. På skuldsidan redovisas föreningens eget kapital, underhållsfonder, fastighetslån och kortfristiga skulder.
ÅRSREDOVISNING HSB Brf Silvertärnan i Trollhättan Org nr 716409-7664 HSB Brf Silvertärnan i Trollhättan Org nr 716409-7664 Styrelsen får härmed avge årsredovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-01-01 2016-12-31 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 2016 Verksamheten Årsredovisningen är upprättad i svenska kronor, SEK Allmänt om verksamheten Bostadsrättsföreningen har sitt säte i Trollhättan. Bostadsrättsföreningen har till ändamål att i bostadsrättsföreningens hus upplåta bostadsrättslägenheter utan tidsbegränsning och därmed främja medlemmarnas ekonomiska intressen. Vidare har föreningen till ändamål att främja studie- och fritidsverksamhet, främja serviceverksamhet med anknytning till boendet för att stärka gemenskapen och tillgodose gemensamma intressen och behov samt i all verksamhet värna om miljön genom att verka för en långsiktigt hållbar utveckling. Föreningen har antagit 2011 års normalstadgar anpassning 32 för HSB bostadsrättsföreningar. Energideklaration är utförd enl. SFS 1991:1273 och godkänd under år 2010. Lagstadgad obligatorisk funktionskontroll av ventilationssystemet (OVK) enl. BFS 1996:56 utfördes och godkändes år 2015. Nästa besiktning skall ske enligt fastställd intervall år 2018. Rensning av imkanaler gjordes i samband med OVK. Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229). Fastigheten är fullvärdesförsäkrad hos Länsförsäkringar. Gemensamt bostadsrättstillägg ingår. Föreningens fastighet Silvertärnan 1 är belägen på adresserna Kaggetorpsvägen 3-73, 77-123, 129-223 samt Ljungvägen 50-128 i Trollhättan. På fastigheten finns 13 st bostadshus i 2 st våningar med 37 st uppgångar. Huset färdigställdes år 1982. Därefter har planerat underhåll utförts. Den totala bostadsytan uppgår till 14 098 kvm. Föreningens 148 st bostäder fördelar sig enligt följande: R o k Antal 2 24 3 68 4 56 I föreningen finns även 148 st garage och 52 st bilplatser. 1
HSB Brf Silvertärnan i Trollhättan Org nr 716409-7664 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Underhåll Under året har föreningen genomfört följande större underhållsåtgärder: Byte av köksfläktar Byte av värmerör i 10 hus (byte i 3 hus gjordes 2015) Byte av balkongdörrar Våtrumsbesiktning i samtliga lägenheter Byte tröskel garagedörrar Årets kostnad för planerat underhåll, löpande reparationer och försäkringsärenden uppgick till 6 943 193 kr. Stadgeenlig fastighetsbesiktning har utförts under året. De närmaste åren planerar styrelsen för åtgärder enligt underhållsplanen: 2017 Inga större underhållsåtgärder planerade 2018 Takarbeten, målning plank och fasad 2019 Byte fönster, målning taksprång, målning under balkong samt byte av garageportar Planerat underhåll skall kostnadstäckas genom avlyft från den yttre underhållsfonden. Ekonomi Årsavgifterna höjdes 1 januari 2016 med 1 %. Under året var den genomsnittliga årsavgiften 649 kronor per kvm. Föreningens banklån uppgår per bokslutsdagen till 37 041 412 kr. I syfte att begränsa riskerna har föreningen bundit lånen på olika bindningstider. Styrelsen har tagit beslut om budget för 2017. I samband med fastställande av budget beslutades om en höjning av årsavgifterna med 2 % fr o m den 1 januari 2017. Efter höjningen uppgår den genomsnittliga årsavgiften per kvm till 662 kr. Efter en avsättning till yttre fond med 1 935 000 kr och ett beräknat avlyft från yttre fonden med 585 000 kr, blir det ett budgeterat resultat efter fondavsättning på 42 469 kr. Föreningens ekonomi är belastad av stora underhållsåtgärder. Avtal Föreningen har avtal med följande leverantörer: HSB Nordvästra Götaland avseende administrativ förvaltning. Risto fastighetsservice avseende teknisk förvaltning. Stols AB avseende lokalvård. HSB Nordvästra Götaland avseende årlig uppdatering av underhållsplanen Affärsverket avseende fastighetsel. Com Hem och Bredbandsbolaget avseende kabel-tv och internet. Avarn avseende bevakningstjänster och Servicehuset Väst avseende jourservice. Anticimex avseende skadedjursbekämpning och brandskydd. Utegolv angående snöröjning. 2
HSB Brf Silvertärnan i Trollhättan Org nr 716409-7664 Aktiviteter Vårstädning, årsstämma, höststädning, möte med nya medlemmar, adventskaffe och medlemsmöte inför underhållsarbete. Medlemsinformation Föreningen hade vid årets slut 197 st medlemmar varav HSB Nordvästra Götaland utgör en. Noteras bör att vid föreningsstämmor har varje bostadsrätt en röst. Under året har 12 st bostadsrätter överlåtits. Ordinarie föreningsstämma hölls den 3 maj 2016 med 45 st röstberättigade medlemmar närvarande. Styrelsen samt suppleanter Håkan Svensson Anna Östlund Inger Henström Irena Moberg Ulf Preuss Mikael Hansson Anette Zanders Lennart Falk ordförande vice ordförande sekreterare ledamot ledamot ledamot ledamot, utsedd av HSB Nordvästra Götaland suppleant Vid kommande föreningsstämma går mandatperioden ut för Irena Moberg och Anna Östlund. Styrelsen har under året hållit 11 st protokollförda sammanträden. Firmatecknare Föreningens firma har tecknats av Håkan Svensson, Irena Moberg, Inger Henström och Anna Östlund, två i förening. Vicevärd Claes-Göran Hurtig har varit vicevärd i bostadsrättsföreningen. Revisor Revisor har varit Åsa Tapper med Elisabeth Dahlin som suppleant samt BoRevision AB, av HSB Riksförbund utsedd revisor. Representanter i HSB:s fullmäktige Föreningens representanter i HSB Nordvästra Götalands fullmäktige har varit Håkan Svensson med Inger Henström som ersättare. 3
HSB Brf Silvertärnan i Trollhättan Org nr 716409-7664 Valberedning Valberedningen har bestått av Sonja Nyström, sammankallande, samt Mikael Rintala och Ann Rintala. Studieorganisatör Studieorganisatör har varit Irena Moberg. Miljösamordnare Miljösamordnare har varit Clas-Göran Hurtig. Brandskyddsansvarig Brandskyddsansvarig har varit Mikael Hansson. Flerårsöversikt 2016 2015 2014 2013 2012 Nettoomsättning tkr 9 075 8 799 8 684 8 682 8 855 Resultat efter finansiella poster tkr - 4 297-5 201-2 333-1 535 1 817 Låneskuld kr/kvm 2 627 2 547 2 609 2 671 2 729 Soliditet % 7 16 24 27 28 Årsavgiftsnivå för bostäder kr/kvm 649 630 624 624 624 Fond för yttre underhåll tkr 0 498 5 576 8 288 6 788 Avs. till fond för yttre underhåll kr/kvm 142 142 142 142 106 Förändringar i eget kapital Under året har eget kapital förändrats enligt följande (se även not Förändring av eget kapital): Eget kapital IB 7 074 932 Erlagda medlemsinsatser/upplåtelseavgifter 0 Årets förändring - 4 296 565 Eget kapital UB 2 778 367 4
HSB Brf Silvertärnan i Trollhättan Org nr 716409-7664 Resultatdisposition Resultatet för föreningens verksamhet under räkenskapsåret framgår av efterföljande resultaträkning med tillhörande noter. Föreningens finansiella ställning och likviditet vid räkenskapsårets utgång framgår av efterföljande balansräkning med noter. Avsättning till underhållsfond enligt nedan följer antagen budget. Disposition ur underhållsfond enligt nedan motsvarar under året utfört underhåll. Fond för yttre underhåll efter resultatdisposition 0 Till föreningsstämmans förfogande står följande belopp i kronor: Balanserat resultat Årets resultat före fondförändring Årets fondavsättning enligt stadgarna Årets ianspråktagande av underhållsfond Summa 2 345 653-4 296 565-2 000 000 2 497 879-1 453 033 Styrelsen föreslår följande dispositioner till föreningsstämman: Att balansera i ny räkning: - 1 453 033 Tillägg till resultaträkningen: Årets resultat - 4 296 565 Avsättning till underhållsfond - 2 000 000 Disposition underhållsfond 2 497 879 Nettoavsättning (-)/ disposition (+) underhållsfond 497 879 Resultat efter fondförändring - 3 798 686 5
Org Nr: 716409-7664 HSB brf Silvertärnan i Trollhättan 2016-01-01 2015-01-01 Resultaträkning 2016-12-31 2015-12-31 Nettoomsättning Not 1 9 074 575 8 798 654 Summa intäkter 9 074 575 8 798 654 Driftskostnader Not 2-4 675 411-4 712 119 Underhållskostnader Not 3-6 421 301-7 077 905 Personalkostnader Not 4-305 172-215 171 Av och nedskrivningar av anläggningstillgångar Not 5-890 000-890 000 Summa rörelsekostnader -12 291 884-12 895 195 Rörelseresultat -3 217 309-4 096 540 Finansiella poster Ränteintäkter och liknande resultatposter Not 6 2 656 28 478 Räntekostnader och liknande resultatposter Not 7-1 081 913-1 132 915 Summa finansiella poster -1 079 257-1 104 437 Årets resultat -4 296 565-5 200 977 6
Org Nr: 716409-7664 HSB brf Silvertärnan i Trollhättan 2016-01-01 2015-01-01 Balansräkning 2016-12-31 2015-12-31 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark Not 8 39 915 000 40 805 000 39 915 000 40 805 000 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Not 9 500 500 500 500 Summa anläggningstillgångar 39 915 500 40 805 500 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Kundfordringar Not 10 300-60 Övriga fordringar Not 11 2 103 319 1 393 506 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 457 487 247 891 2 561 106 1 641 337 Kortfristiga placeringar Not 12 0 2 901 129 Kassa och bank 16 748 15 427 Summa omsättningstillgångar 2 577 854 4 557 893 Summa tillgångar 42 493 354 45 363 393 7
Org Nr: 716409-7664 HSB brf Silvertärnan i Trollhättan 2016-01-01 2015-01-01 Balansräkning 2016-12-31 2015-12-31 Eget kapital och skulder Eget kapital Not 13 Bundet eget kapital Medlemsinsatser 4 231 400 4 231 400 Fond för yttre underhåll 0 497 879 4 231 400 4 729 279 Fritt eget kapital Balanserat resultat 2 843 532 7 546 631 Årets resultat -4 296 565-5 200 977-1 453 033 2 345 653 Summa eget kapital 2 778 367 7 074 932 Skulder Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 14 35 171 416 35 041 412 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut Not 15 1 869 996 869 996 Leverantörsskulder 727 088 579 981 Övriga skulder Not 16 731 919 732 385 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 17 1 214 568 1 064 687 4 543 571 3 247 049 Summa skulder 39 714 987 38 288 461 Summa Eget kapital och skulder 42 493 354 45 363 393 8
Org Nr: 716409-7664 HSB brf Silvertärnan i Trollhättan NOTER Redovisningsprinciper Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och BFNAR 2016:10 Årsredovisning i mindre företag (K2). Byggnader Avskrivning sker linjärt över bedömd nyttjandeperiod. Vid bedömningen av nyttjandeperiod har de delar av byggnaden med längst nyttjandeperiod varit utgångspunkten eftersom avsikten är att delar med kortare nyttjandeperiod ska repareras och underhållas. Återstående nyttjandeperiod för föreningens byggnad har bedömts vara 45 år. Underhållsfond Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker i enlighet med stadgarna och baseras på föreningens underhållsplan/budget. Övriga bokslutskommentarer Föreningen har inte haft några heltidsanställda under året. 9
Org Nr: 716409-7664 HSB brf Silvertärnan i Trollhättan 2016-01-01 2015-01-01 Noter 2016-12-31 2015-12-31 Not 1 Nettoomsättning Årsavgifter 9 144 384 8 878 368 Hyror 90 853 91 965 Övriga intäkter 13 937 2 920 Bruttoomsättning 9 249 174 8 973 253 Avsatt till inre fond -174 599-174 599 9 074 575 8 798 654 Not 2 Not 3 Not 4 Driftskostnader Fastighetsskötsel mm 689 576 542 718 Tv/datakostnader 196 047 166 332 Reparationer 521 892 838 401 El 197 735 200 226 Uppvärmning 1 165 495 1 071 482 Vatten 528 191 482 064 Sophämtning 179 250 184 299 Fastighetsavgift/fastighetsskatt 187 664 183 964 Medlemsavgifter 56 455 55 371 Försäkringar 174 675 190 598 Förvaltningsarvoden 196 364 190 652 Tomträttsavgäld 498 000 498 000 Övriga driftskostnader 72 126 102 166 Övriga kostnader 11 941 5 846 4 675 411 4 712 119 Underhållskostnader Periodiskt underhåll 6 421 301 7 077 905 6 421 301 7 077 905 Personalkostnader Förtroendevalda Styrelsearvode 125 913 114 160 Vicevärdsarvode 31 836 21 224 Revisorsarvode 0 3 162 Löner och andra ersättningar 85 137 36 744 Sociala kostnader 61 836 39 431 304 722 214 721 Övriga anställda Pensionskostnader och förpliktelser 450 450 450 450 305 172 215 171 Not 5 Not 6 Not 7 Av och nedskrivning av anläggningstillgångar Byggnader 890 000 890 000 890 000 890 000 Ränteintäkter och liknande resultatposter Ränteintäkter avräkningskonto HSB Nordvästra Götaland ek. för. 1 485 2 233 Övriga ränteintäkter 1 171 26 246 2 656 28 478 Räntekostnader och liknande resultatposter Räntekostnader långfristiga skulder 1 081 913 1 132 915 1 081 913 1 132 915 10
Org Nr: 716409-7664 HSB brf Silvertärnan i Trollhättan 2016-01-01 2015-01-01 Noter 2016-12-31 2015-12-31 Not 8 Byggnader och mark Värdet utgörs av produktionsutgiften (anskaffningsvärdet) Byggnaderna är helt avskrivna år 2061 Värdeår enligt taxeringsbeslut 1982 Anskaffnings- Ack. av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivningar avskrivning tid 2016-12-31 Ursprunglig byggnad 58 080 000-17 275 000-890 000 1983-2061 39 915 000 58 080 000-17 275 000-890 000 39 915 000 Ackumulerade anskaffningsvärden Anskaffningsvärde byggnader 58 080 000 58 080 000 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 58 080 000 58 080 000 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående ackumulerade avskrivningar -17 275 000-16 385 000 Årets avskrivningar -890 000-890 000 Utgående ackumulerade avskrivningar -18 165 000-17 275 000 Bokfört värde 39 915 000 40 805 000 Taxeringsvärde för Silvertärnan 1 Byggnad - bostäder 91 000 000 71 000 000 91 000 000 71 000 000 Mark - bostäder 29 000 000 19 200 000 29 000 000 19 200 000 Taxeringsvärde totalt 120 000 000 90 200 000 Not 9 Not 10 Not 11 Not 12 Not 13 Andra långfristiga värdepappersinnehav En andel i HSB Nordvästra Götaland ek.för. 500 500 Kundfordringar Hyres och avgiftsfordringar 300-60 300-60 Övriga fordringar Avräkningskonto HSB Nordvästra Götaland 2 087 640 1 376 735 Skattefordringar 6 772 10 472 Skattekonto 8 907 6 299 2 103 319 1 393 506 Kortfristiga placeringar HSB Nordvästra Götaland 3 mån 0 400 000 Handelsbanken 0 2 501 129 0 2 901 129 Förändring av eget kapital Uppl. Underh.- Balanserat Insatser avgifter fond resultat Årets resultat Belopp vid årets ingång 4 231 400 0 497 879 7 546 631-5 200 977 Vinstdisp enl. stämmobeslut -5 200 977 5 200 977 Reservering till yttre fond 2 000 000-2 000 000 Ianspråktagande av yttre fond -2 497 879 2 497 879 Årets resultat -4 296 565 Belopp vid årets slut 4 231 400 0 0 2 843 532-4 296 565 11
Det egna kapitalet indelas i bundet eget kapital, insatser, upplåtelseavgifter, fond för yttre underhåll samt fritt eget kapital som innefattar årets resultat och resultat från tidigare år (balanserat resultat). ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR: Tillgångar som är avsedda för långvarigt bruk inom föreningen. Den viktigaste anläggningstillgången är föreningens fastighet med mark och byggnader. OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR: Andra tillgångar än anläggningstillgångar. Omsättningstillgångar kan i allmänhet omvandlas till kontanter inom ett år. KASSA OCH BANK (LIKVIDA MEDEL): Kontanter och andra tillgångar som snabbt kan omvandlas till pengar. LÅNGFRISTIGA SKULDER: Skulder som bostadsrättsföreningen ska betala först efter ett eller flera år, ofta enligt särskild amorteringsplan, t.ex. fastighetslån. en underhållsplan för föreningens hus. I enlighet med denna plan ska årliga avsättningar göras till en fond för yttre underhåll, vilket säkerställer att medel finns för att trygga underhållet av föreningens hus. Tillgodohavanden i fonder för yttre underhåll redovisas i balansräkningen under bundet eget kapital. Stadgarna reglerar även om bostadsrättsföreningen ska avsätta medel till fond för inre underhåll. Fondbehållningen i årsredovisningen utvisar den sammanlagda behållningen för samtliga bostadsrätters tillgodohavanden. Tillgodohavanden i fonder för inre underhåll redovisas på skuldsidan i balansräkningen under kortfristiga skulder. STÄLLDA SÄKERHETER: Avser i föreningens fall de säkerheter, pantbrev/fastighetsinteckningar som lämnats som säkerhet för t.ex. erhållna lån. EVENTUALFÖRPLIKTELSER: Åtaganden för föreningen som inte redovisas som kort- eller långfristig skuld eller avsättning. Kan vara borgensförbindelser eller avtalsenligt åtagande, som föreningsavgäld. KORTFRISTIGA SKULDER: Skulder som föreningen måste betala senast inom ett år, t.ex. leverantörsskulder. FONDER FÖR YTTRE OCH INRE UN- DERHÅLL: Enligt stadgarna för de flesta bostadsrättsföreningar ska styrelsen upprätta LIKVIDITET: Bostadsrättsföreningens förmåga att betala sina kortfristiga skulder (t.ex. vatten, el, löner, bränsle). Likviditeten erhålls genom att jämföra bostadsrättsföreningens omsättningstillgångar med dess kortfristiga skulder. Är omsättningstillgångarna större än de kortfristiga skulderna, är likviditeten tillfredsställande.