ÅRSREDOVISNING 2016/2017 HSB Bostadsrättsförening Krusbäret i Hammarö
ÅRSREDOVISNING 2016/2017 HSB Bostadsrättsförening Krusbäret i Hammarö Denna årsredovisning är framställd av HSB Värmland i samarbete med bostadsrättsföreningen, enligt tecknat avtal med bostadsrättföreningens styrelse. HSB Värmland är en kooperativ organisation som ägs av sina medlemmar. Tillsammans med våra medlemmar och kunder skapar och utvecklar vi det goda boendet inom ramen för våra kärnvärderingar, engagemang, trygghet, hållbarhet, omtanke och samverkan. HSB bostadsrättsföreningar, privata bostadsrättsföreningar, kommunala fastighetsbolag och privata fastighetsägare i Värmland, anlitar oss för många olika fastighetstjänster av ekonomisk, administrativ och teknisk karaktär. HSB Värmland Ekonomisk förening, Box 141 651 04 Karlstad tel. 054-198400, www.hsb.se/varmland
ÅRSREDOVISNING HSB Bostadsrättsförening Krusbäret i Hammarö 2016-07-01-2017-06-30 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Styrelsen med säte i Hammarö får härmed avge redovisning för föreningens verksamhet under räkenskapsåret 2016-07-01 2017-06-30. Årsredovisningen är upprättad enligt BFNAR 2016:10, (Årsredovisning i mindre företag). Allmänt om verksamheten Fastigheten: Bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag med fastigheterna Bärstad 1:22 tom 1:27 i Hammarö. Fastigheten består av 14 hus med 56 bostäder på totalt 4 470 m2 med adresser Murkelvägen 23-29 A-D, 46-50 A-D samt Kantarellvägen 21-25 A-D, 56-62 A-D. Inflyttning 1985. Föreningen är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen (1999:1229), vars huvudsakliga ändamål är att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter för permanent boende åt föreningens medlemmar. Stadgar: Föreningen har 2003 års korta normalstadgar med tillhörande komplement för HSB bostadsrättsföreningar. Föreningsstämma mm : Ordinarie föreningsstämma hölls den 28 november 2016. Under verksamhetsåret har 6 st protokollförda styrelsemöten hållits. Till representanter i HSB:s fullmäktige utsågs ordförande, med Bo Grönberg som suppleant. Föreningen närvarade vid HSB Värmlands fullmäktigemöte. Styrelse: Styrelsens sammansättning under året har varit, efter stämma: Gunnel Hörnlund ordförande avgår i förtid vid stämman Bo Grönberg vice ordförande i tur att avgå Maj-Britt Lundgren sekreterare i tur att avgå Lena Juntikka vice sekreterare Sten Juntikka styrelsesuppleant i tur att avgå Mattias Schönning styrelsesuppleant i tur att avgå Maud Nirhammar utsedd av HSB Värmland Firmatecknare: Föreningens firma har tecknats av Gunnel Hörnlund, Bo Grönberg, Maj-Britt Lundgren och Lena Juntikka, två i förening. Valberedning: Valberedningen har bestått av Ola Robertsson och Fredrik Kahlin Brunzell. 1
Revisorer: Revisorer har varit Björn Blix med Bo Öster som suppleant valda av föreningen samt en revisor utsedd av HSB Riksförbund. Förvaltning: Styrelsen biträds i den ekonomiska/administrativa förvaltningen av HSB Värmland. Intern förvaltare/vicevärd har Sten Juntikka varit och Björn Blix har varit redaktör. Försäkring: Föreningens fastighet är fullvärdesförsäkrad i Protector Forsikring ASA där även bostadsrättstillägg ingår. Väsentliga avtal: Föreningen har bla. avtal med nedanstående: Leverantör Avtalstyp HSB Värmland Ekonomisk/administrativ förvaltning Hammarö kommun Vatten ComHem Tv Protector Forsikring ASA Fastighetsförsäkring Tidigare års större underhåll: Föreningen har tidigare utfört följande större renoveringar: Åtgärd År Byte garageportar 520 tkr 2014 Fasadrenovering 300 tkr 2015 Väsentliga händelser under räkenskapsåret Stadgeenlig besiktning: Årets stadgeenliga fastighetsbesiktning har utförts 2017-05-15. Reparationer: Inga större oförutsedda reparationer har ägt rum under året. Underhåll: Under året har större underhåll/tillkommande utgifter utförts: Asfaltering garageuppfarter 73 tkr Byte 2 st värmepannor 62 tkr Underhållsplan: Föreningen har en underhållsplan som är upprättad 1997-06-02 och som senast är reviderad 2017-01-05. Planen är upprättad av HSB Värmland och omfattar 40 år. Enligt upprättad underhållsplan skall stambyte genomföras år 2025 till en beräknad kostnad av 11 388 tkr i 2016 års penningvärde. Årsavgifter: Årsavgiften för bostäder uppgår i genomsnitt till 664 kr/m2 och är samma som föregående år. Styrelsen har beslutat om oförändrad avgift för lägenheter för år 2017/2018. Utöver månadsavgiften tillkommer kostnad för upp värmning som betalas av bostadsrättshavaren direkt till leverantören. Lån: Föreningens banklån uppgår på bokslutsdagen till 14 792 495 kr. Under året har föreningen amorterat 489 155kr, vilket kan sägas motsvara en amorteringstakt på 30 år. 2
Medlemsinformation Under verksamhetsåret har 9 (10) bostadsrätter överlåtits. Vid räkenskapsårets utgång var medlemsantalet 77 st varav röstberättigade medlemmar 57 st varav HSB Värmland utgör en medlem. Flerårsöversikt belopp i tusental kronor Resultatet av föreningens verksamhet under året och den ekonomiska ställningen vid årets utgång framgår av efterföljande resultat- och balansräkning. 2016/17 2015/16 2014/15 2013/14 Nettoomsättning, tkr 2 987 2 991 2 987 2 981 Resultat efter finansiella poster, tkr 1 132 738 861 339 Soliditet, % 35% 31% 28% 23% Årsavgift kr/kvm bostadsrättsyta 664 664 664 664 Låneskuld kr/kvm totalyta bostad o lokal 3 309 3 419 3 510 3 928 Drifts-/personalkostnader, kr/kvm 255 253 227 203 Eget Kapital Belopp vid Medlems- Upplåtelse- Fond yttre Balanserat Årets insatser avgift underhåll resultat resultat årets ingång 1 561 008 3 621 261 1 201 951 737 816 Under året erlagda insatser Resultatdisposition enligt stämmobeslut 737 816-737 816 Avsättning framtida underhåll enligt plan Disposition av yttre fond enligt styrelsebeslut Bundet Eget Kapital 1 900 000-1 900 000-194 421 194 421 Fritt Eget Kapital Årets resultat 1 132 399 Belopp vid årets utgång 1 561 008 5 326 840 234 188 1 132 399 3
Resultatdisposition Från och med 2015 har man ansett att styrelsen är behörigt organ vad gäller beslut om avsättning och uttag ur fond för yttre underhåll i enlighet med den godkända underhållsplanen. Detta innebär att årets förändring av yttre fond bokas direkt mot bundet eget kapital samma år som det avser. Balanserat resultat 1 939 767 Disposition ur underhållsfonden motsvarande årets underhållskostnad 194 421 Avsättning till underhållsfonden* -1 900 000 Årets resultat 1 132 399 Summa fritt eget kapital att disponeras av stämman 1 366 587 Styrelsen föreslår att balanserat resultat disponeras enligt nedan: Balanserat resultat överföres i ny räkning 1 366 587 *) Avsättning till underhållsfonden överensstämmer med upprättad plan. Ytterligare upplysningar vad beträffar föreningens resultat och ställning finns i efterföljande resultatoch balansräkning med tillhörande tilläggsupplysningar. 4
RESULTATRÄKNING 2016-07-01 2015-07-01 Belopp i kr Not 2017-06-30 2016-06-30 Rörelseintäkter Nettoomsättning 1 2 987 434 2 991 465 Övriga rörelseintäkter 2-172 -10 Summa rörelseintäkter 2 987 262 2 991 455 Rörelsekostnader Drift- och underhållskostnader 3-1 006 613-1 310 566 Övriga externa kostnader -56 814-54 569 Personalkostnader och arvoden 4-133 846-123 777 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -421 284-421 280 Summa rörelsekostnader -1 618 556-1 910 191 Rörelseresultat 1 368 706 1 081 264 Finansiella poster Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 5 26 12 Räntekostnader och liknande resultatposter 6-236 333-343 460 Summa finansiella poster -236 307-343 448 Resultat efter finansiella poster 1 132 399 737 816 Årets resultat 1 132 399 737 816 5
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2017-06-30 2016-06-30 Tillgångar Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 7 19 861 615 20 282 899 Summa materiella anläggningstillgångar 19 861 615 20 282 899 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar 8 500 500 Summa finansiella anläggningstillgångar 500 500 Summa anläggningstillgångar 19 862 115 20 283 399 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Avgifts-, hyres- och andra kundfordringar 0 1 108 Övriga fordringar 9 1 880 2 665 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 10 77 376 70 118 Summa kortfristiga fordringar 79 256 73 891 Kortfristiga placeringar Kassa och bank 11 3 441 594 2 493 650 Summa omsättningstillgångar 3 520 851 2 567 541 SUMMA TILLGÅNGAR 23 382 966 22 850 940 6
BALANSRÄKNING Belopp i kr Not 2017-06-30 2016-06-30 Eget kapital och skulder Eget kapital Bundet eget kapital Medlemsinsatser 1 561 008 1 561 008 Fond för yttre underhåll 5 326 839 3 621 261 Summa bundet eget kapital 6 887 847 5 182 269 Fritt eget kapital Balanserat resultat 234 188 1 201 951 Årets resultat 1 132 399 737 816 Summa fritt eget kapital 1 366 587 1 939 767 Summa eget kapital 8 254 434 7 122 035 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 14 346 024 14 812 714 Summa långfristiga skulder 14 346 024 14 812 714 Kortfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 12 446 471 468 936 Leverantörsskulder 7 100 104 225 Skatteskulder 1 821 0 Övriga skulder 13 17 099 15 245 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 14 310 017 327 785 Summa kortfristiga skulder 782 508 916 191 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 23 382 966 22 850 940 7
TILLÄGGSUPPLYSNINGAR Redovisnings- och värderingsprinciper Allmänna upplysningar Årsredovisningen är upprättad i enlighet med årsredovisningslagen och bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag. Årsredovisningen är upprättad för första gången i enlighet med BFNs. allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag vilket kan innebära en bristande jämförbarhet mellan räkenskapsåret och det nämast föregående räkenskapsåret. Intäktsredovisning Intäkter redovisas till verkligt värde av vad föreningen fått eller beräknas få. Det innebär att föreningen redovisar intäkter till nominellt belopp (fakturabelopp). Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar redovisas till anskaffningsvärden minskat med ackumulerade avskrivningar enligt plan och eventuella nedskrivningar. Avskrivningar sker linjärt över förväntade nyttjandeperioder. Ursprunglig byggnad har tidigare avskrivits enligt en progressiv plan på 60 år. En ny teknisk bedömning har gjorts av nyttjandeperioden till 75 år och rak avskrivning. Tillkommande utgifter skrivs av linjärt enligt förväntad nyttjandeperiod. Följande avskrivningsprocent tillämpas: % Ursprunglig byggnad 1,6 Fordringar Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Fond för yttre underhåll Reservering för framtida underhåll av föreningens fastigheter sker på basis av föreningens underhållsplan. Avsättning och ianspråktagande från underhållsfonden beslutas av styrelsen. Eventuell extra reservering till yttre fond beslutas av föreningsstämman. Övrigt Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Inkomstskatt En bostadsrättsförening, som skattemässigt är att betrakta som ett privatbostadsföretag, belastas vanligtvis inte med inkomstskatt. Beskattning sker med 22 % för verksamheter som inte kan hänföras till fastigheten, t ex avkastning på en del placeringar. Föreningen har sedan tidigare år ett skattemässigt underskott uppgående till 19 533 tkr. NOTER 1 Nettoomsättning 2016/17 2015/16 Årsavgifter bostäder 2 968 344 2 968 344 Överlåtelse- och pantavgifter 19 090 23 121 Summa nettoomsättning 2 987 434 2 991 465 2 Övriga rörelseintäkter 2016/17 2015/16 Övriga intäkter -172-10 Summa övriga rörelseintäkter -172-10 8
3 Drift- och underhållskostnader 2016/17 2015/16 Löpande underhåll/reparationer -113 318-335 410 Underhåll enligt plan -194 421-303 790 El -4 200-4 500 Vatten -286 144-289 428 Sophämtning -129 025-91 160 Övriga avgifter -53 774-55 386 Förvaltningskostnader -92 948-95 579 Fastighetsavgift/Fastighetsskatt -73 640-71 008 Försäkringspremier -52 234-51 307 Övrigt -6 909-12 997 Summa drift- och underhållskostnader -1 006 613-1 310 566 4 Personalkostnader och arvoden 2016/17 2015/16 Löner för anställda och vicevärd -48 000-44 446 Styrelsearvoden -60 350-62 600 Revisionsarvode föreningsvald revisor -4 000-4 000 Sociala avgifter -21 496-12 731 Summa personalkostnader och arvoden -133 846-123 777 Föreningen har ingen anställd personal 5 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 2016/17 2015/16 Ränteintäkter 26 12 Summa övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 26 12 6 Räntekostnader och liknande resultatposter 2016/17 2015/16 Räntekostnader -236 333-343 460 Övriga finansiella kostnader 0 0 Summa räntekostnader och liknande resultatposter -236 333-343 460 7 Byggnader och mark 2017-06-30 2016-06-30 Föreningen äger de 14 byggnaderna på fastigheterna Bärstad 1:22 tom 1:27 i Hammarö kommun. Byggnader och mark Ingående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 26 335 700 26 335 700 Utgående ackumulerat anskaffningsvärde byggnader 26 335 700 26 335 700 Ingående ackumulerade avskrivningar 6 956 801 6 535 521 Årets avskrivningar 421 284 421 280 Utgående ackumulerade avskrivningar 7 378 085 6 956 801 Anskaffningsvärde mark 904 000 904 000 Utgående redovisat värde byggnader och mark 19 861 615 20 282 899 Specifikation byggnader och mark Anskaffn.- Ing. ack av- och Årets Avskrivnings- Bokfört värde värde nedskrivning avskrivning tid 2017-06-30 Ursprunglig byggnad 26 335 700 6 956 801 421 280 75 år 18 957 619 Byggnader 26 335 700 6 956 801 421 280 18 957 619 Mark 904 000 Summa byggnader och mark 19 861 615 20 282 899 9
Fastighetens taxeringsvärde uppgår till 27 600 000 kr (27 600 000). Värdeår 1986. Hustyp Byggnader Mark Totalt Bostäder/Hyreshus 21 800 000 5 800 000 27 600 000 21 800 000 5 800 000 27 600 000 8 Andra långfristiga värdepappersinnehav 2017-06-30 2016-06-30 Andel i HSB 500 500 Summa andra långfristiga värdepappersinnehav 500 500 9 Övriga fordringar 2017-06-30 2016-06-30 Skattefordran 0 811 Skattekonto 1 880 1 854 Summa övriga fordringar 1 880 2 665 10 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2017-06-30 2016-06-30 Medlemsavgift 13 400 13 400 Försäkring 26 525 25 908 Administrationsavtal 13 095 12 554 Kabel-TV 19 763 13 307 Vatten 4 593 4 593 Porto HSB 0 356 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 77 376 70 118 11 Kassa och bank 2017-06-30 2016-06-30 Handelsbanken 3 429 855 0 Swedbank 11 140 2 492 782 Handkassa 599 868 Summa kassa och bank 3 441 594 2 493 650 12 Skulder till kreditinstitut 2017-06-30 2016-06-30 Långivare Räntesats Löptid Stadshypotek AB 1,20% 2017-03-30-2017-06-30 3 700 166 3 801 261 Stadshypotek AB 1,32% 2016-09-01-2020-09-01 2 476 305 2 566 165 Stadshypotek AB 1,44% 2016-06-01-2019-12-01 3 976 305 4 066 165 Stadshypotek AB 1,11% 2016-09-30-2019-09-30 4 639 719 4 848 059 Summa skulder till kreditinstitut 14 792 495 15 281 650 Avgår kortfristig del 446 471 468 936 Långfristig del av skulder till kreditinstitut 14 346 024 14 812 714 Beräknad amortering de närmaste 5 åren är 446 tkr årligen. Om 5 år beräknas skulden till kreditgivare uppgå till 13,05 mkr. Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar 25 619 000 25 619 000 Panter och därmed jämförliga säkerheter som ställts för egna skulder 25 619 000 25 619 000 Eventualförpliktelser Inga Inga 10
ÅRSREDOVISNING Den redovisning styrelsen avger över ett avslutat räkenskapsår och som ska behandlas vid ordinarie föreningsstämma. Årsredovisningen ska omfatta förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. 1. Förvaltningsberättelsen Redogör i text och tabeller för verksamheten. Anläggningstillgångar Är de tillgångar som är anskaffade för långvarigt bruk inom föreningen, t ex fastigheterna. Omsättningstillgångar Ska i allmänhet omvandlas till pengar inom ett år. Långfristiga skulder Är i huvudsak de lån som föreningen ska betala på längre sikt 2. Resultaträkningen än ett år. Visat föreningens samtliga intäkter och kostnader under räkenskapsåret. Överstiger intäkterna kostnaderna blir mellanskillna- Kortfristiga skulder den vinst. Vid omvänt förhållande uppstår förlust. Styrelsen ska De skulder som föreningen ska betala inom ett år. till föreningsstämman föreslå hur årets resultat samt övrigt fritt eget kapital efter avsättning/ianspråktagande till/av underhålls- Likviditet fond ska disponeras. Med likviditet menas föreningens betalningsberedskap, alltså förmågan att betala sina skulder i rätt tid. God eller dålig 3. Balansräkningen likviditet bedöms utifrån förhållander mellan likvida medel och Visar föreningens samtliga tillgångar och skulder per boksluts kortfristiga skulder. Om likvida medel motsvarar kortfristiga datum. Föreningens tillgångar består av anläggningstillgångar skulder anser man i normalfallet att likviditeten är god. (t ex fastigheter, inventarier) samt omsättningstillgångar (kontanter, kortfristiga fordringar m m) Föreningens skulder består av fastighetslånen samt olika slag av kortfristiga skulder (förskotts- hyror, leverantörsskulder, ännu ej fakturerade skulder m m). Soliditet Med soliditet menas föreningens långsiktiga förmåga att betala även de långfristiga skulderna. Soliditet beräknas som föreningens totala egna kapital i procent av balansomslutningen. omföring mellan fritt och bundet eget kapital i balansräkning- Under eget kapital redovisas grundavgifter, olika fonder samt disponibla vinstmedel/ansamlad förlust. TERMER I ÅRSREDOVISNINGEN Driftskostnader Uppvärmning, försäkringspremie, sophämtning, städning etc. samt fastighetsskötsel inklusive underhåll av mindre omfattning som inte ingår i föreningens underhållsplan. Föreningens underhållsfond Till denna fond görs årliga avsättningar för att säkerställa för- eningens framtida planerade underhåll. Detta underhåll finns dokumenterat i föreningens underhållsplan eller motsvarande. Avsättning till och återföring från underhållsfonden sker genom en. Återföring från underhållsfonden till fritt eget kapital görs i takt med att planerade underhållsåtgärder genomförs. OBS!! Yttre fond är en bokföringsmässig transaktion. De Underhållskostnader Utgifter för planerade underhållsåtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som i redovisningen redovisas direkt som kostnad i resultaträkningen. pengar som föreningen har redovisas på tillgångssidan.. Ställda säkerheter Avser den säkerhet som lämnats för erhållna lån. Detta sker genom att ett pantbrev (inteckning) uttages i fastigheten på Värdehöjande underhåll Utgifter för åtgärder enligt underhållsplan eller motsvarande som redovisas som investering i balansräkningen och kostnadsförs över tillgångens livslängd (se avskrivningar) belopp som i regel motsvarar erhållna lån. REVISIONSBERÄTTELSEN Där uttalar sig revisorerna om årsredovisningen, förvaltningen och om styrelsens förslag till användande av överskott eller Avskrivningar Avskrivningar måste ske på grund av ålder och nyttjande. Genom att bokföra en anskaffning som tillgång (aktivera) och täckande av underskott, samt att de till- eller avstyrker huruvida föreningsstämman bör bevilja ansvarsfrihet för styrelsens ledamöter. skriva av den under en beräknad livslängd fördelas anskaffningskostnaden över flera år.