VärderingsInstitutet VÄRDEUTLÅTANDE avseende fastigheten Principiell markering av värderingsobjektet. Källa VD Pro BERGSÅKER 5:8 Värderingsinstitutet Södra Norrland AB Tel 0650-99500, 060-101650, 026-102904 www.fastighetsvarde.se info@fastighetsvarde.se
VÄRDEUTLÅTANDE Värderingsobjekt: Fastigheten Bergsåker 5:8 Adress: Fastigheten har ingen namngiven adress Typ: Industrienhet, tomtmark. Typkod 411 Ändamål: Bedömning av marknadsvärde per värdetidpunkten september 2018 Uppdragsgivare: Kronofogden, försäljning Luleå Lagfaren ägare: F-1600-18-22 Besiktning: Tisdag den 14 augusti av Malin von Sicard Allmän beskrivning Värderingsobjektet utgörs av ca 809 m² obebyggd industrimark i Bergsåker, beläget inom del av området för fd sågverket i Bergsåker. Värderingsobjektet har visst skyltläge mot Västra vägen. Omgivningen utgörs av industrimark, småhus, flerbostadshus, äldreboende och av Bergsåkers trav mm. Området är relativt plant och bevuxet med sly och träd mm. Värderingobjektet är obebyggt, dock finns några rester av ett äldre staket och stängsel inom området. Värderingsobjektet är planlagt för småindustri och handel. Genomförda miljötekniska markundersökningar visar på förekomst av föroreningar. Vid eventuell grävning/byggnation/utveckling av området måste hänsyn tas till föroreningssituationen. Värderingsresultat Mot bakgrund av en ortsprisanalys och i övrigt erfarenhetsmässig marknadskännedom, bedöms värderingsobjektets marknadsvärde till 40 000 kronor Osäkerhetsintervallet uppskattas till ± 20 000 kronor. Jämförelsetal Värde kr per m² markareal (809 m²) 49 kr/m² Värde per taxeringskrona (tax 2013, 72 tkr) 0,6 Sundsvall 2018-09-04 Malin von Sicard av Samhällsbyggarna auktoriserad fastighetsvärderare Bilaga 1 Foton och kartor Bilaga 2 Fastighetsutdrag Bilaga 3 Utdrag EHB-stöd, Länsstyrelsen Bilaga 4 MIFO fas 2, Länsstyrelsen Bilaga 5 Miljötekniska markundersökningar Bilaga 6 Ansvarsutredning, Miljökontoret Bilaga 7 Beslut med anledning av genomförda miljötekniska undersökningar, Bergsåker 5:18 mfl, Miljökontoret Sida 1 (9)
1. VÄRDERINGSUNDERLAG 1.1. Uppdraget Undertecknad värderingsman har av Kronofogdens försäljningsenhet i Luleå erhållit uppdraget att utföra en marknadsvärdebedömning av rubricerade objekt. Värderingen avser fastigheten i sin helhet med sina rättigheter och skyldigheter. Syftet med värderingen är att uppskatta objektets marknadsvärde i befintligt skick. Värderingen avser utgöra underlag för exekutiv försäljning. 1.2. Besiktning/Underlag Översiktlig okulärbesiktning har skett av Malin von Sicard utan fastighetsägarens närvaro. Besiktningen är ej av sådan karaktär att den kan läggas till grund för talan enligt jordabalken. Ej heller har besiktningen sådan status att hänsyn har tagits till ev krav enligt miljöbalken. Information om fastigheten har inhämtats vid okulär besiktning på plats. Övrig information har inhämtats från offentliga register. Undertecknad påtar sig ej ansvar för ev fel i erhållna sakuppgifter hämtade ur myndighetsregister. 1.3. Värderingsmetoder Med marknadsvärde avses det mest sannolika pris vid en försäljning på den öppna fastighetsmarknaden under normala omständigheter samt normal marknadsföringstid. Marknadsvärdebedömning görs genom en kombination av två metoder, dels en ortsprismetod grundad på jämförelser med genomförda köp av likartade fastigheter, dels en marknadsanpassad avkastningskalkyl där marknadens förväntningar och avkastningskrav har beaktats. Via ortsprismetoden bedöms marknadsvärdet med ledning av historiska fakta och via en avkastningskalkyl (cash-flowanalys) bedöms marknadsvärdet mot bakgrund av ekonomiska prognoser för den aktuella fastigheten. Ortsprismetoden innebär att man bland genomförda fastighetsköp söker de köp som avser fastigheter med egenskaper som bäst överensstämmer med värderingsobjektet. Därefter analyseras jämförelseköpen varvid köpeskillingar kan antingen jämföras direkt eller ställas i relation till någon värdebärande egenskap såsom lokalarea, hyra eller taxeringsvärde. Hänsyn tas även till den värdeutveckling som skett mellan köptidpunkt och värdetidpunkt. Avkastningsmetoden innebär att man i en avkastningskalkyl gör en prognos för samtliga betalningsströmmar som innehavet av värderingsobjektet ger upphov till under en tänkt innehavstid, kallad kalkylperiod. Kalkylen marknadsanpassas genom att man analyserar och söker efterlikna marknadsförväntningar avseende de parametrar som ingår i kalkylen. Kalkylresultatet erhålls som summan av de årliga driftnettonas nuvärde samt nuvärdet av fastighetens restvärde vid kalkylperiodens slut. Restvärdet utgörs av ett uppskattat marknadsvärde för fastigheten efter kalkylperiodens slut och baseras på den prognostiserade utvecklingen av driftnettot och på en bedömning av marknadens långsiktiga avkastningskrav. Driftnetton och restvärde diskonteras till värdetidpunkten efter en kalkylränta som motsvarar marknadens krav på total avkastning med hänsyn till fastighetens karaktär och belägenhet etc. För enbart obebyggd mark bedöms det ej relevant att göra en avkastningsberäkning. Sida 2 (9)
1.4. Milö I samband med Länsstyrelsens identifiering och inventering av misstänkt förorenade områden har det framkommit att det bedrivits sågverksverksamhet inom värderingsobjektet. Efter inventering MIFO fas 2 placerades objektet i riskklass 1 mycket stor risk, se bilaga 3 och 4. En miljöteknisk markundersökning har genomförts, se bilaga 5. Miljökontoret har genomfört en ansvarsutredning. se bilaga 6. Mot bakgrund av genomförda miljötekniska markundersökningar och nuvarande markanvändning som industrimark (MKM) bedömer Miljökontoret att det i dagsläget inte krävas några fler undersökningar eller åtgärder. Förekomsten av föroreningar inom värderingsobjektet behöver dock beaktas vid eventuell framtida byggnation, gräv- och schaktarbeten eller annan markbearbetning av samt vid förändrad markanvändning, se bilaga 7. Vidare upplysningar kan lämnas av Miljökontoret. Denna värdebedömning baseras på förutsättningen att nuvarande eller likvärdig industriell verksamhet såsom lager och upplag mm kan bedrivas på fastigheten utan att mark- eller saneringsåtgärder genomförs. Skulle nya uppgifter om föroreningssituationen framkomma krävs en justering av denna värdebedömning. 1.5 Marknads- och objektsanalys MARKNADEN Fastighetsmarknaden går fortsatt bra i Sverige även om orosmomenten blir fler och tydligare ju längre högkonjunkturen består. Ränteläget är fortsatt lågt i Sverige och även i västvärlden även om en räntehöjning kommer allt närmare även i Sverige. Senaste prognoserna är att Riksbanken höjer styrräntan någon gång under sommaren/hösten 2018. Avkastningskraven är rekordlåga på många marknader men en oro om väntande räntehöjningar och en större riskaversion pekar mot att avkastningskraven kommer att höjas. BNP-tillväxten är relativt stabil och finans- och penningpolitiken hjälper till att skjutsa på och även att den offentliga konsumtionen är hög, så även infrastrukturinvesteringar. Arbetslösheten går nedåt även om arbetskraften ökar i och med invandringen och att sänkningen inte blir lika tydlig. Europa går bättre i stort även om arbetslösheten är stor i vissa regioner och rekordlåg i vissa länder tex Tyskland. Kina och Asien har stabil tillväxt även om den är på en lägre nivå än under rekordåren. Flyktingkrisen består men tillströmningen till Sverige är inte lika stor som under slutet av 2015. Vad som händer med flyktingströmmar till Europa är inte på något sätt löst och där kommer troligtvis någon form av kvotsystem att råda i framtiden. Kommunerna säljer fortfarande ut vissa samhällsfastigheter för att få mer likviditet för att satsa på kärnverksamheter. Många kommuner kommer samtidigt att behöva investera i förskolor, skolor och hälsocentraler i och med ökad urbanisering. Sida 3 (9)
En försiktighet i samband med belåningssituationer har under en period inneburit högre krav på eget kapital i samband med förvärv och därmed ökat trögheten på marknaden. Denna trend har dock gått tillbaka och det upplevs något lättare att låna igen. För privatbostäder har amorteringskraven dock inneburit en viss tröghet i belåning. Transaktionsnivån under de tre första kvartalen i Norrland är lägre än under rekordåret 2016. 2016 blev ett rekordår för transaktioner av kommersiella fastigheter, som omsattes för 201 miljarder kronor. De överlåtelser som sker har i storstadsregionerna skett till mycket låga avkastningskrav och huvudsakligen av köpare med eget kapital t ex pensionsfonder. Detta ger i sin tur utträngningseffekter så att även övriga delar av landet ökar i attraktion hos investerarna, då med högre krav på direktavkastning. Många kommuner har byggt en hel del bostäder under senaste två åren och nu ses en viss avmattning i efterfrågan. Marknaden är lite tudelad med ett visst överskott av dyra bostadsrätter och fortfarande brist på hyresrätter-framförallt billigare boendeformer. Storbritanniens exit från EU har inte gett några större avtryck på Europa i stort och ej heller på fastighetsmarknaden även om vissa myndigheter redan nu har planer på att förflyttas från Storbritannien. Effekterna av detta återstår att se och så även ev påverkningar på världsekonomin av USAs inrikes och utrikespolitik. ORTEN Sundsvall är en kuststad i Västernorrlands län som idag omfattar ca 100 000 invånare. Befolkningsutvecklingen har under de senaste åren varit svagt ökande. Sundvall som länge var synonymt med skogsindustrin har idag spetskompetens inom cellulosa och fiberteknologi, digitala tjänster samt bank, försäkring och pension. De största arbetsgivarna är Sundsvalls kommun, Landstinget, SCA, Metso/Valmet, Försäkringskassan, Bolagsverket, Kubikenborg Aluminium AB, ISS, Posten, m fl. Mittuniversitetet i Sundsvall är en tillgång när det gäller kompetensrekrytering till regionens företag. Verksamheten vid campus Härnösand har från och med hösten 2016 flyttat till Sundsvall. Staden har mycket god infrastruktur, med europaväg E4 och E14, järnväg via Ostkustbanan samt flygplats och hamn. Under 2013 antogs detaljplanerna för Sundsvall Logistikpark och Korstaverket som möjliggör en utveckling av ett transportnav med väg, järnväg och sjöfart i området kring hamnen. I anslutning till befintlig järnvägsstation planeras för ett nytt Resecentrum. I grannkommunen Timrå gör SCA en miljardinvestering på Östrandsfabriken, en investering som innebär att en nästan helt ny fabrik byggs. Infrastrukturprojekten har påverkat marknaden genom en ökad omsättning av lokaler och bostäder och områden som tidigare haft sämre lägen har kommit att utvecklas medan andra tappar sin närhet till E4. I centrala Sundsvall pågår en utbyggnad av staden mot vattnet. De tidigare industri- och verksamhetsområdena på Norra och Södra kajen samt i Inre hamnen omvandlas nu till nya stadsdelar med bostäder och kommersiella lokaler samt allmänna målpunkter. Sida 4 (9)
Nyproduktionen av bostäder i Sundsvall har varit låg under en lång period och det har inte funnits någon direkt efterfrågan på byggbar mark. I takt med den ökade efterfrågan på bostäder har byggrättspriserna ökat och byggnationen och försäljningen av nya bostäder har kommit igång på flera platser runt om i staden. När sedan de första projekteten med bostadsrätter säljstartade var intresset mycket stort och lägenheterna sålde snabbt slut. För närvarande finns det ett visst överskott av nybyggda bostadsrätter till försäljning i centrum och ytterligare byggnationer pågår/planeras. Den senaste tiden har priserna på bostadsrätterna stannat av och gått ner något. När det gäller hyreslägenheter råder fortsatt stor brist. Hyresnivån för bostäder ligger på ca 900-1 700 kr/m². Handeln är stark i regionen och Birsta köpcentrum strax norr om Sundsvall har växt till ett av Sveriges största handelsområden och fortsatt utveckling planeras. I samband med att IKEA etablerade ett varuhus i Umeå med intilliggande galleria för något år sedan har dock konkurrensen om kunderna ökat. Den senaste tiden har det varit omsättning på butiker i city och lokaler står vakanta, samtidigt sker viss omvandling av butikslokaler till kontor och det sker nyetableringar av främst restauranger. För butiker ligger hyresnivåerna på ca 600-2 550 kr/m². Hyresnivån för kontor ligger på ca 700-1 850 kr/m² och det finns ett utbud av lediga kontorslokaler. Hyresnivån för industrilokaler utgör ca 400 850 kr/m² exkl. värme och det finns ett utbud av lediga industrilokaler i Sundsvall. För butiks- och industrilokaler i rätt lägen sker dock nybyggnation. I Nacksta har flera industri/handelsfastigheter färdigställts de senaste åren och i området kring E4:ans nya trafikplats på Skönsmon och i Skönsberg har byggnationer genomförts. För industrimark i sämre lägen är efterfrågan lägre. Sida 5 (9)
OBJEKTET Värderingsobjektet utgörs av ca 809 m² obebyggd industrimark i Bergsåker, beläget inom del av området för fd sågverket i Bergsåker. Värderingsobjektet har visst skyltläge mot Västra vägen. Omgivningen utgörs av industrimark, småhus, flerbostadshus, äldreboende och av Bergsåkers trav mm. Området är relativt plant och bevuxet med sly och träd mm. Värderingobjektet är obebyggt, dock finns några rester av ett äldre staket och stängsel inom området. Värderingsobjektet är planlagt för småindustri och handel. Genomförda miljötekniska markundersökningar visar på förekomst av föroreningar. Vid eventuell byggnation/utveckling av området måste hänsyn tas till föroreningssituationen. Fastighetskarta. Källa Lantmäteriet genom Infotrader. Flygfoto. Källa Eniro Sida 6 (9)
Planbestämmelser För fastigheten gäller stadsplan 2281K-SEL-413 Bergsåker 5:18 mfl (Bergsåker Trä) Selånger, beslutad 1986-02-05. För värderingsobjektet andes ändamål: Småindustri och handel samt park eller plantering. Del av detaljplan 2281-K-SEL-413. Källa sundsvall.se Byggnader Värderingobjektet är obebyggt, dock finns några rester av ett äldre staket och stängsel inom området. Taxeringsvärde 2013 års taxeringsvärde uppgår till 72 000 kr, Industrienhet, tomtmark. Typkod 411. Pantbrev Fastigheten belastas av 1 st pantbrevsinteckning om 15 500 kronor. Anslutningar El Vatten och avlopp Anslutning saknas. Vidare upplysningar om ledningsnät och anslutningsavgifter kan lämnas av Sundsvall Energi AB. Anslutning saknas. Vidare upplysningar om ledningsnät och anslutningsavgifter kan lämnas av MittSverige Vatten och Avfall AB. Rättigheter, inskrivningar och gemensamhetsanläggningar Inga rättigheter, inskrivningar eller gemensamhetsanläggning återfanns i fastighetsutdraget. I dagsläget står värderingsobjektet outnyttjat och saknar iordningställd infart. Sida 7 (9)
2 MARKNADSVÄRDEBEDÖMNING 2.1 Ortsprisjämförelse Taxering Taxeringsvärdet för industrimarken inom samma riktvärdeområde som värderingsobjektet uppgår till 90 kr/m² vilket skulle indikera ett marknadsvärde på ca 120 kr/m² (om taxeringsvärdet motsvarar ca 75 % av marknadsvärdet). Karta riktvärdeområdet. Källa Skatteverket.se Obebyggda industrifastigheter För obebyggda fastigheter i Sundsvalls och Timrå kommun redovisas priserna nedan i relation till markarealen. Sundsvall I Sundsvall har kommunen ett visst utbud av industrimark till försäljning. Priserna varierar huvudsakligen mellan ca 100 155 kr/m² för mark inom äldre industriområden med något sämre läge eller utan skyltläge. I Nacksta har kommunen ingen industrimark kvar att sälja dock finns kontorsmark till försäljning för ca 205 kr/m². I anslutning till E4:ans nya trafikplats i Nolby säljs industrimark (ej planlagd), och med begränsat skyltläge för 125 kr/m². Ett planarbete har påbörjats för att möjliggöra byggnationer invid de nya trafikplatserna i Kubikenborg/Fäbosandsvägen och Stockvik. Kommunen har sålt mark i bästa läge invid E4:an till i Stockvik för ca 510 kr/m². Här har det uppförts en bensinstation. I bra läge vid E4 vid Skönsmon/Kubikenborg sålde kommunen mark där det har byggts en bilhall för ca 580 kr/m². Även i Nacksta har det sålts industrimark med bra tillgänglighet och skyltläge vid E14 för 382 kr/m². Sida 8 (9)
Timrå De senaste fem åren har det sålts ett fåtal industrifastigheter inom det befintliga industriområdet i Timrå. Här har priserna varierat mellan ca 80 190 kr/m², där kommunen sålt tomter på ca 3 000 3 400 m² för 80 kr/m² efter direktanvisning. Ett fåtal privata försäljningar har genomförts i intervallet 160 190 kr/m² för markarealer mellan 2 000 5000 m². Därutöver har en större tomt på knappt 11 400 m² sålts för 135 kr/m². Samlad bedömning Priserna varierar kraftigt vid försäljning av industrimark mot bakgrund av läge, tomtstorlek, områdets karaktär, kvalitet och exploateringsgrad mm. Generellt bedöms mark som är belägen inom områden med mer inslag av handel och kontor ligga på en högre prisnivå/m² än rena industriområden eller områden med mer blandade verksamheter. Generellt betingar fastigheter med liten markareal ett högre pris/m² än fastigheter med stor markareal. Försäljningar av industrimark i Sundsvall med god tillgänglighet och/eller bra skyltlägen invid större väg/trafikplatser eller områden med inslag av handel bedöms inte direkt jämförbart med värderingsobjektet. Värderingsobjektets läge bedöms mer jämförbart med industriområdena i exempelvis Fillan, Ljustadalen och sydvästra Birsta, som kommunen haft till försäljning under flera år. Mot bakgrund av att värderingsobjektet har liten markareal, saknar iordningställd infart och helt omges av en annan fastighet bedöms det största värdet vara om den kan samnyttjas med andra fastigheter. Baserat på ett marginalvärde som industrimark samt att förekomsten av föroreningar behöver beaktas vid framtida gräv- och byggnadsarbeten mm, bedöms värdet återfinnas i intervallet 20 000 60 000 kr, motsvarande ca 25 75 kr/m² och K/T 0,3 0,8. 2.2 Värdebedömning Värderingsobjektets värde bedöms mot bakgrund av ortsprisanalys och erfarenhetsmässig marknadskännedom till: 40 000 kronor Med beaktande av den osäkerhet som vidlåter all fastighetsvärdering uppskattas osäkerhetsintervallet till ± 20 000 kronor. Sida 9 (9)
FOTON Bilaga 1 Bilaga 1 - Sida 1 (1)
FASTIGHETSUTDRAG Bilaga 2 FASTIGHET SUNDSVALL BERGSÅKER 5:8 Aktualitet FR: -- Objektid: Nyckel (fnr): 220045014 909a6a80-7098-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 22, VÄSTERNORRLAND 81, SUNDSVALL 320009, SELÅNGER Övriga noteringar: Socken: Selånger TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: Y-SELÅNGER BERGSÅKER 5 8 1988-06-08 2281-87/203 URSPRUNG SUNDSVALL BERGSÅKER 5:1 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 809 kvm 809 kvm 0 kvm 0,0809 ha 0,0809 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Gå till: Central 6922538.0 (RT90: 6923511,656) 614380.5 (RT90: 1572832,491) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Förrättning enligt ensittarlagen 1935-01-12 22-SEL-401 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I SUNDSVALLS KOMMUN, 851 85 SUNDSVALL Kontorsbeteckning: YK22 Tel: 060-191775 PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer BERGSÅKER 5:18 MFL, (BERGSÅKER TRÄ)SELÅNGER Stadsplan Akt: Status: 2281K-SEL-413 Beslut Beslutsdatum: 1986-02-05 Mynd. aktbet.: S2516 Senaste ändring: 2014-10-14 Berörd kommun: SUNDSVALL INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2018-08-10 Senaste ändring för fastigheten: 2018-07-13 08:32:56.824 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: YI83 Bilaga 2 - Sida 1 (3)
761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 LAGFART KNUT ERIK PETER STJERNSTRÖM Personnr: 19630118-7834 Adress: HOV 224 855 91 SUNDSVALL Akt: 10/25046 Inskrivningsdag: 2010-12-13 Beslut: Beviljad Fång: Köp 2010-10-29 Köpeskilling: SEK 900 000 Andel: 1/1 TIDIGARE ÄGARE SAEF AB Organisationsnr: 556133-4870 Avser även annan fastighet Adress: BOX 213 831 23 ÖSTERSUND Akt: 76/2096 Inskrivningsdag: Beslut: Beviljad Fång: Köp 1976-03-02 Överlåten andel: 1/1 Anmärkning: Akt: 00/687 Beslut: Beviljad Namn ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I09/22531 Akt: I09/22532 Akt: I09/22533 Akt: I09/22534 Akt: I09/22535 Akt: I35/253 Akt: I10/16365 Akt: I10/17052 Akt: I36/302 Akt: I10/16366 Akt: I10/17053 Akt: I50/640 Akt: I10/16367 Akt: I10/17054 Akt: I50/1716 Akt: I10/16368 Akt: I10/17055 Akt: I67/882 Akt: I10/16369 Akt: I10/17056 Akt: L00/687 Akt: L76/2096 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 1st Summa: 15 500 Skriftligt pantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 2010-09-06 Akt: 10/17057 Belopp: SEK 15 500 INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Inga inskrivningar/avtalsrättigheter hittades. ANTECKNING Anteckning: Inskrivningsdag: 2018-07-11 Akt: Beslut: D-2018-00355369:1 Beviljad Utmätning 2018-07-06, 1 836 552 SEK jämte ränta och kostnader, dnr 12183337802 TAXERING Taxeringsenhet: Taxeringsår: 2013 135703-0 (411 Industrienhet, tomtmark) Bilaga 2 - Sida 2 (3)
Taxeringsvärde i tkr: 72 Industritillbehör: saknas Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Taxerad ägare: 19630118-7834 Stjernström, Peter HOV 224 855 90 SUNDSVALL Andel: 1/1 Juridisk form: Fysisk person Värderingsenhet: Industrimark Tillhör tax.enhet 135703-0 411 Industrienhet, tomtmark Skatteverkets id: 75820497 Tax.värde i tkr: 72 Riktvärdeområde: 2281104 Riktvärde tomtmark i kr/kvm: 90 Tomtareal i kvm: 809 Källa: Lantmäteriet och Skatteverket via InfoTrader, informationen sökt 2018-08-13 Bilaga 2 - Sida 3 (3)