Värdeutlåtande Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41 Värdeutlåtande Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41

Transkript

1 Värdeutlåtande Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41 09 Värdeutlåtande Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41 Areal, Kopparbergsvägen 10 Västerås. Tel , e-post:

2 Värdeutlåtande Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41 SAMMANFATTNING Areal har genomfört en marknadsvärdering på del av fastigheten Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41, Fastigheten består av ett skifte bestående av cirka 7 hektar åkermark och 1,5 hektar skogsmark. Fastigheten är obebyggd. Marknadsvärde för värderingsobjektet bedöms den 19 november 2018 uppgå till kr. VÄRDERINGSOBJEKT Fastighet Ytterselö-Norrtorp 3:41 Församling Ytterselö Kommun Strängnäs Typ Obebyggd lantbruksenhet (typkod 110) FASTIGHETSÄGARE Susanne Ahl (1/2) Roine Andersson (1/2) UPPDRAGSGIVARE VÄRDERINGSÄNDAMÅL ARBETSMETOD UNDERLAG NYTTJANDERÄTTER, SERVITUT OCH DYL. Tillförordnad god man, advokat Carlos Costa Areal har fått i uppdrag att bedöma marknadsvärdet för del av fastigheten Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41, fortsättningsvis kallad värderingsobjektet. Marknadsvärdet kommer användas som prisunderlag för en offentlig auktion. Med marknadsvärde avses det sannolika priset vid försäljning av en fastighet på en fri och öppen marknad under normala omständigheter. Skogsmark, åkermark och övrig inägomark kommer att värderas med stöd av ortsprismetoden. Därefter kan värdet komma att justeras baserat på erfarenheter av liknande försäljningar. Uppgifter från Skogsstyrelsen tjänst skogliga grunddata Utdrag från fastighetsdatasystemet via Infotrader, Lantmäteriet och Skatteverket. Naturhänsynsinventering, Skogens pärlor, Skogsstyrelsen. Marknadsinformation. Officiellt och eget ortsprismaterial. Kartmaterial. Information från uppdragsgivare. Underlag och information från Strängnäs kommun. En översiktlig besiktning av fastigheten genomfördes av undertecknad den 9 oktober Inskrivna nyttjanderätter: Tidigare nämnt avtalsservitut är inskrivet i fastighetsregistret, Akt: 09/ I övrigt finns inga andra inskrivningar. Oinskrivna nyttjanderätter: Inga kända. Planer och bestämmelser: Areal, Kopparbergsvägen 10 Västerås. Tel , e-post: Victor.Vretlund@areal.se,

3 Värdeutlåtande Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41 Fastigheten berörs av byggnadsplan upprättad Där område där hela fastigheten inryms betecknas som Område som endast får användas som lantbruksändamål. Akt-nr: 04-YTT-562. Samfälligheter: Andel i Strängnäs Fjällsta GA:1 gällande vägsamfälligheten samt Ytterselö-Norrtorp GA:1, gällande tomtföreningen för närliggande bostadsområde. För vägsamfälligheten utgår för fastigheten en årlig kostnad om cirka 600 kr. FORNLÄMNINGAR OCH KULTURLÄMNINGAR Fastigheten belastas enligt skogsstyrelsens tjänst skogens pärlor inte av några fornlämningar. AREALUPPGIFTER Areal enligt fastighetsregistret 8,8201 ha Produktiv skogsmark * 1 ha Inägomark * 7 ha Summa landareal 8,8201 ha *Avrundat till heltal TAXERINGSVÄRDEN (2017) Totalt: kr varav Skogsmark: kr Åkermark: kr INTECKNINGAR OMRÅDE SKOGSMARK INÄGOMARK Fastigheten har två stycken inteckning i form av datapantbrev, den totala intecknade summan är kr. Fastigheten är belägen på Selaön, cirka 2 mil nordost om Strängnäs och en mil norr om Stallarholmen. Området präglas av ett kuperat landskap med omväxlande öppen mark och skogsmark och närhet till Mälaren. Cirka 1,5 hektar skogsmark återfinns i fastighetens södra del. Skogsmarken består främst av åkerkanter med hög andel lövskog. För skogsmarken har ingen skogsbruksplan eller annan dokumentation om det skogliga tillståndet upprättats. Fastighetens marker består främst av åkermark och intilliggande skogsbackar. Enligt fastighetstaxering uppgår arealen åkermark till 7 hektar och arealen skogsmark till 1 hektar. Åkermarken är delvis inhägnad för bete i dagsläget, övrig åkermark har under växtåret 2018 varit vall. Åkermarken ligger väl samlad i ett skifte, några åkerholmar finns också. Marken är inte utarrenderad och stödrätter för arealen finns. Areal, Kopparbergsvägen 10 Västerås. Tel , e-post: Victor.Vretlund@areal.se,

4 Värdeutlåtande Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41 JAKT Jakten bedrivs idag i egen regi, i området finns gott om vilt med bland annat stora stammar av dovvilt och vildsvin. Jakten sker enbart på den egna fastigheten. MARKNADSANALYS OCH RESULTAT Lantegendomar har under den senaste tioårsperioden visat en mycket god värdeutveckling och där tidigare ett avkastningsvärde varit avgörande har andra värden nu ökat i betydelse. Boendet, möjligheten till utövande av fritidsintressen, samt inte minst vetskapen och känslan av att man förvaltar ett kulturarv är numera uppenbara orsaker till förvärv. Detta huvudargument innebär att kopplingen mellan avkastning och värde numera inte är lika stark, utan det är i stället andra faktorer som påverkar värdet i betydande grad. Dessa är exempelvis: Lantmäteriet har definierat dessa värden som icke monetära värden och vi kallar det med ett enklare ord för mervärden. Det kan delvis jämföras med att skönheten ligger i betraktarens öga vilket innebär att olika fastigheter kan ha olika värden beroende på vem som är köpare. Ofta kan fenomenet uppstå att helheten är värd mer än delarna, då det intressanta är att äga en komplett väl samlad egendom med intressant historia och vackra byggnader. Följden av detta blir att värdering av lantbruksfastigheter inte kan ske efter samma normer som för vanliga villafastigheter, utan stor hänsyn måste tas till varje fastighets individuella läge och förutsättningar. Det går inte heller att använda sig av schablonvärden kopplat till taxeringsvärden eftersom dessa oftast är irrelevanta i sammanhanget. Självklart är dock inte avkastningsvärden och substansvärden ointressanta som en grund för värdet. Marknaden för jord- och skogsbruksfastigheter har varit stark ända sedan 1997 och efterfrågan har hittills klart överstigit utbudet. Efter toppåret 2000 följde några års stagnation av prisnivåerna, men under tiden 2004 till första halvåret 2008 var prisuppgången dramatisk och priserna har legat högt över egendomarnas traditionellt beräknade avkastningsvärden. Under andra halvåret 2008 blev magnituden i finanskrisen uppenbar för de flesta aktörer, vilket skapade en betydande osäkerhet i marknadsläget för jord- och skogsbruksfastigheter. Under kom dock marknadssituationen att stabiliseras och prisbilden för jord och skogsbruksfastigheter i Svealand och Götaland fortsatte att stiga. Från 2012 har emellertid en viss sättning skett av prisbilden för lantbruksenheter där marknaden påverkats av den finansiella krisen i Europa samt vikande skogskonjunktur. Vilken från 2014 och fram till idag har marknaden återhämtat sig och återigen ser vi nya Areal, Kopparbergsvägen 10 Västerås. Tel , e-post: Victor.Vretlund@areal.se,

5 Värdeutlåtande Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41 rekordnivåer men en spretig marknad där köpare har blivit mer prismedvetna och söker sig till en viss typ av objekt. Större lantbruksenheter med attraktivt läge är emellertid alltjämt mycket eftertraktade objekt att förvärva. Vår samlade bedömning av fastighetsmarknaden för lantbruksenheter är att fastighetspriserna från innevarande nivå kommer att vara fortsatt stabila till något vikande men att efterfrågan på jord- och skogsbruksfastigheter alltjämt är hög. Fastigheten utgör en välarronderad jordbruksenhet där åkermarken ligger i ett bra skifte, fastigheten lämpar sig främst som tillskottsmark till befintligt innehav men kan också vara lämplig för den som vill ägna sig åt småskalig verksamhet. Den skogsmark som finns är inte rationell att bruka som produktionsskog utan bör främst ses som en tillgång ur jaktsynpunkt och rekreation. Med hänsyn tagen till ovan nämnda värdepåverkande faktorer bedömds fastigheterna ha följande delvärden: Skog: Åkermark: Summa delvärden: kr kr kr Bedömt marknadsvärde för helheten: kr. KOMMENTAR Ovanstående värdebedömning bygger på att egendomen bjuds ut på marknaden med möjlighet att bjuda på helheten eller delarna för sig. Ett marknadsvärde motsvarar det genomsnittsvärde som skulle uppstå vid ett stort antal upprepade försäljningar av en fastighet på en fri och öppen marknad under normala omständigheter. Vid ett enskilt försäljningstillfälle kan priset däremot hamna såväl över som under det bedömda marknadsvärdet. Allt beroende på de speciella förhållanden som råder vid varje specifikt försäljningstillfälle. En förutsättning för denna värdebedömning är att värdeobjektet ej är i behov av sanering eller har någon annan miljöbelastning till följd av historisk verksamhet som kan innebära framtida påföljder. Eventuell framtida sanering eller miljöbelastning skulle minska marknadsvärdet. Inga bygglov eller andra exploateringsvärden är åsatta värderingsobjektet. Påbörjad förädling av marken i form av exempelvis detaljplanläggning skulle öka marknadsvärdet. Areal, Kopparbergsvägen 10 Västerås. Tel , e-post: Victor.Vretlund@areal.se,

6 Värdeutlåtande Strängnäs Ytterselö-Norrtorp 3:41 VÄRDETIDPUNKT Västerås den 19 november 2018 Victor Vretlund Skogsmästare Reg. Fastighetsmäklare BILAGOR - Karta - Utdrag från skogsstyrelsens tjänst Skogens pärlor - Fastighetsinformation och taxeringsuppgifter Areal, Kopparbergsvägen 10 Västerås. Tel , e-post: Victor.Vretlund@areal.se,

7 Skala 1:2500 (1 cm i kartan motsvarar 25 meter i verkligheten) SWEREF 99 TM Metria

8 Teckenförklaring Fastigheter STRÄNGNÄS YTTERSELÖ-NORRTORP 3:41 Medgivande behövs för varje form av mångfaldigande, spridning, publicering eller återgivande av denna karta.

9 - Spara som pdf FASTIGHET STRÄNGNÄS YTTERSELÖ NORRTORP 3:41 Aktualitet FR: Objektid: Nyckel (fnr): a6a4b-a8f9-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 04, SÖDERMANLAND 86, STRÄNGNÄS , YTTERSELÖ Övriga noteringar: Socken: Ytterselö TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: D YTTERSELÖ NORRTORP /509 URSPRUNG STRÄNGNÄS YTTERSELÖ NORRTORP 3:1 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: kvm kvm 0 kvm 8,8201 ha 8,8201 ha 0 ha LÄGE, KARTA Område: N: E: Gå till: 1, Central (RT90: ,095) (RT90: ,272) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Avstyckning YTT-578 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ANDEL I GA Ev. andelstal inom parantes STRÄNGNÄS YTTERSELÖ NORRTORP GA:1 STRÄNGNÄS FJÄLLSTA GA:1 LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIET,BOX 516, NYKÖPING Kontorsbeteckning: DL20 Tel: PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer Byggnadsplan Akt: Status: 04-YTT-562 Beslut Beslutsdatum: Senaste ändring: Anmärkning: Berörd kommun: GENOMFÖRANDETIDEN HAR UTGÅTT STRÄNGNÄS RÄTTIGHETER Avtalsservitut Akt: 0486IM-09/ Sök efter InfoRätt. INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: Senaste ändring för fastigheten: :00:00 Inskrivningskontor :23:24 Sida 1 / 3

10 STRÄNGNÄS_YTTERSELÖ NORRTORP_3_41_INFOFAST LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: DI NORRTÄLJE Tel: ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: L75/3116 Akt: L99/333 LAGFART SUSANNE MARGARETA AHL Personnr: Adress: Akt: 07/14572 ALUNVÄGEN 20 I DEGERHAMN Inskrivningsdag: Beslut: Beviljad Fång: Köp Köpeskilling: SEK Andel: 1/2 TIDIGARE ÄGARE CLAS GÖRAN ÅGREN Avser hela fastigheten Personnr: Adress: FJÄLLSTA EKBACKEN STALLARHOLMEN Akt: 99/333 Inskrivningsdag: Beslut: Beviljad Fång: Köp Köpeskilling: SEK Överlåten andel: 1/1 Avser hela fastigheten KARL ROINE VILHELM ANDERSSON Personnr: Adress: EKBACKENS GÅRD STALLARHOLMEN Akt: 07/14571 Inskrivningsdag: Beslut: Beviljad Fång: Köp Köpeskilling: SEK Andel: 1/2 AB SELAÖTOMTER Avser hela fastigheten Organisationsnr: Adress: BOX FALUN Akt: 75/3116 Inskrivningsdag: Beslut: Beviljad Fång: Köp Överlåten andel: 1/1 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 2st Summa: Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: Akt: 07/14573 Belopp: SEK Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: Akt: 10/8499 Belopp: SEK INSKRIVNINGAR / AVTALSRÄTTIGHETER Avtalsservitut Företrädesordning 2 Inskr.dag: Akt: 09/13428 KRAFTLEDNING ANTECKNING Inga anteckningar hittades. TAXERING Taxeringsenhet: (110 Obebyggd lantbruksenhet) Taxeringsår: 2017 Taxeringsvärde i tkr: 531 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Taxerad ägare: Andersson, Roine EKBACKENS GÅRD STALLARHOLMEN Andel: 1/ Ahl, Susanne ALUNVÄGEN 20 I DEGERHAMN Andel: 1/ :23:24 Sida 2 / 3

11 STRÄNGNÄS_YTTERSELÖ NORRTORP_3_41_INFOFAST Juridisk form: Fysisk person Juridisk form: Fysisk person Värderingsenhet: Lantbruk Tillhör tax.enhet Obebyggd lantbruksenhet Tax.värde skogsmark i tkr: 53 Skogsmark i ha: 1 Tax.värde åkermark i tkr: 478 Åkermark i ha: 7 Värderingsenhet: Skog Tillhör tax.enhet Obebyggd lantbruksenhet Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 53 Riktvärdeområde: 402 Taxvärde i tkr: (före ev. just. säregna förh.) Areal i ha: 1 Klassindelning: 3 50 Virkesförråd, Totalt (kbm/ha): 112 Samfälld mark: Nej Värderingsenhet: Åkermark Tillhör tax.enhet Obebyggd lantbruksenhet Skatteverkets id: Tax.värde i tkr: 478 Riktvärdeområde: 4013 Taxvärde i tkr: (före ev. just. säregna förh.) Areal i ha: 7 Beskaffenhet: Dränering: Samfälld mark: 455 Normal avkastning och kvalitet. Avviker max 30% Tillfredställande dränerad eller självdränerad, ej klass 1. Nej Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader :23:24 Sida 3 / 3

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27