wallenstam årsredovisning 2008 Tema energieffektivitet

wallenstam årsredovisning 2008 Tema energieffektivitet

VI BYGGER FÖR VÅRA HYRESGÄSTER. Och vi bygger för en hållbar tillväxt. För varje investerad miljon i byggnation skapar vi ett års heltidsjobb för en person samt en ny bostad för ett hushåll. När vi renoverar och bygger hyresrätter, bostadsrätter, lokaler, områden och vindkraftverk gör vi det så energieffektivt vi bara kan. Vårt mål är att sänka vår egen förbrukning av energi med 15 % fram till 2012. Nu arbetar vi för fullt för att inspirera och göra det möjligt för våra hyresgäster att leva miljövänligt. Många kan göra mycket tillsammans.

innehåll verksamhet 2008 på en minut 3 Verksamhetsöversikt 4 VD Hans Wallenstam har ordet 6 Koncernledning och revisorer 10 Styrelse 11 Ordförande Christer Villard har ordet 12 Värdeskapande strategi 14 Organisation och medarbetare 16 Metodiskt arbete för ett hållbart boende 19 Vårt sociala och etiska ansvar 25 fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet 26 Fastighetsöversikt 28 Fastighetsutveckling 29 Större Wallenstamprojekt 30 Projektlista 33 Om bostadsmarknaden 35 Om lokalmarknaden 39 Om fastighetsmarknaden 42 Fastigheternas värde 44 finansiell rapportering Finansiell strategi 46 Möjligheter och risker 49 Aktiefakta 53 Flerårsöversikt 56 Innehållsförteckning förvaltningsberättelse 59 Förvaltningsberättelse 60 Koncernens resultaträkning 66 Koncernens balansräkning 67 Koncernens förändring eget kapital 68 Koncernens kassaflödesanalys 69 Koncernens redovisningsprinciper och noter 70 Moderbolagets resultaträkning 83 Moderbolagets balansräkning 84 Moderbolagets förändring eget kapital 85 Moderbolagets kassaflödesanalys 86 Moderbolagets redovisningsprinciper och noter 87 Revisionsberättelse 93 Bolagsstyrningsrapport 94 fastighetsförteckning och kartor Fastighetsförteckning Stockholm 98 Fastighetsförteckning Helsingborg 100 Fastighetsförteckning Göteborg 101 Hela Wallenstamkoncernen 105 Fastighetsförsäljningar och förvärv 2008 105 övrigt Ordlista 106 Välkommen till årsstämman 107 Kalendarium 107 Definitioner se flik Innehåll 1

kort om oss. Wallenstam är ett fastighetsföretag som gör mer än förvaltar hus. I nära samarbete med staden arbetar vi engagerat för att skapa trygga och trevliga områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka. Vi har byggt och förvaltat ända sedan 1944 och tar miljöfrågan och det ökade behovet av trygghet i vårt samhälle på största allvar. Ett av målen i 2012 års affärsplan är att med egna vindkraftverk kunna förse alla våra hyresgäster med förnyelsebar el till bra pris. 2

2008 på en minut Verksamheten fortsatte att utvecklas positivt under 2008 med både ökade hyresintäkter och högre driftnetto. Uthyrningsgrad och överskottsgrad är fortsatt hög. Resultatet är lägre än 2007 främst som en effekt av att föregående års värdeökningar ersatts med minskade värden på fastigheterna. Fastigheter har sålts för 670 Mkr till priser som översteg värdering med i genomsnitt 13 %. Investeringstakten har varit fortsatt hög. Sammantaget har 1 248 Mkr (1 023) investerats, varav 750 Mkr (926) i ny- och ombyggnation av fastigheter, 278 Mkr (84) i vindkraft och 220 Mkr (13) i förvärv av fastigheter. Soliditeten uppgår till 40 % (42). Mot bakgrund av Wallenstams starka ställning föreslår styrelsen för verksamhetsåret 2008 en oförändrad utdelning om 3 kr per aktie (3). NYCKELTAL 2008 2007 2006 Resultat Hyresintäkter, Mkr 1 250 1 241 1 239 Driftnetto, Mkr 810 804 776 Överskottsgrad, % 65 65 63 Rörelseresultat, Mkr 416 1 436 2 286 Realiserat resultat, Mkr 292 582 419 Resultat efter skatt, Mkr 368 1 008 2 007 Räntabilitet på eget kapital, % 5 13 30 Uthyrningsgrad yta, % 98 99 98 Finansiell ställning Fastigheternas värde, Mkr 18 881 18 725 18 930 Soliditet, % 40 42 39 Belåningsgrad, % 55,0 50,6 52,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,6 2,1 Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,23 4,26 4,26 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 30 25 27 Data per aktie, kr Resultat efter skatt 6 17 32 Eget kapital 137 138 125 Substansvärde 176 181 165 Utdelning 3,00* 3,00 2,50 * Föreslagen utdelning 2008 på en minut 3

Wallenstams vision Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Bostadsfastigheter Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till några av Sveriges mest expansiva orter, Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Antal lägenheter uppgår till cirka 10 000 st. Uthyrningsbar bostadsyta är drygt 640 000 kvm. Bostäderna är fullt uthyrda och utgör cirka 60 % av Wallenstams fastighetsbestånd. verksamhetsöversikt LÄGESFÖRDELNING BOSTÄDER Närområde 55% Innerstad 45% Helsingborg 8% Göteborg 29% kommersiella fastigheter Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstads lägen samt i attraktiva företagslägen. Antal lokaler uppgår till cirka 2 000 st. Uthyrningsbar yta är cirka 440 000 kvm. Uthyrningsgraden ska årligen överstiga 95 % och uppgick 2008 till 96 %. GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Stockholm 63% Antal 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1 rok LÄGENHETSFÖRDELNING 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok eller större AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, YTA AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Öster 26% Innerstad 58% Övrigt 13% Kontor 51% Övrigt 6% Butik 23% Utbildning 7% Utbildning 9% Industri/ lager 8% Väster 3% Hisingen 10% Industri/ lager 18% Mölndal 3% Butik 11% Kontor 54% 4 Verksamhetsöversikt

Wallenstams mål 2012 Substansvärde per aktie > 300 kr. nyproduktion Wallenstam har som mål att producera 2 500 nya lägenheter till och med 2012. Wallenstam bygger välbyggda, energieffektiva hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kwh/kvm. Kraven i Boverkets byggregler för nybyggnation uppgår till 110 kwh/kvm. Mkr 350 300 250 200 150 100 50 0 2004 vindkraft INVESTERING I NYPRODUKTION 2005 2006 2007 2008 Antal 400 Wallenstam ska vid utgången av 2012 ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. För att täcka koncernens samt kunders behov krävs en energiproduktion på 100 MW. Hittills har Wallenstam beslutat om investeringar i sammanlagt 22 vindkraftverk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om nästan 40 MW. 350 300 250 200 150 100 50 0 ANTAL PRODUCERADE LÄGENHETER 2005 2006 2007 2008 Mkr 800 700 600 500 400 300 200 100 0 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION 47% 85% 60% 41% 2005 2006 2007 2008 Anskaffningskostnad Värdering verksamhetsöversikt Mkr 300 INVESTERINGAR I VINDKRAFT Antal 10 FÄRDIGSTÄLLDA VINDKRAFTVERK, ACKUMULERAT % 15 ELPRODUKTION AV TOTALT EGET BEHOV PÅ MÅNADSBASIS 250 8 200 6 10 150 100 4 5 50 2 0 2006 2007 2008 0 2006 2007 2008 0 2006 2007 2008 Verksamhetsöversikt 5

vd HANS WALLENSTAM har ordet Trots ett turbulent 2008 fortsatte Wallenstam att bygga bostäder och vindkraftverk till 7 % avkastning. Med en lönsam förvaltning kombinerad med attraktiva produkter finns stora möjligheter till att göra bra affärer även i tider av nedgång. Wallenstams VD Hans Wallenstam ser positivt på framtiden. Hur vill du sammanfatta året som gått? 2008 har varit ett annorlunda år. Våren präglades av optimism och Sveriges största fastighetsaffär genom tiderna genomfördes till ett mycket bra pris i och med att Vasakronan såldes. Detta förbyttes under hösten till den mest turbulenta finansiella situationen i modern tid. Jämförelser har gjorts med börskraschen på 30-talet. Wallenstam har en styrka i att vara snabba och flexibla och vi har nu anpassat oss efter de nya förutsättningarna. Vi har lärt oss mycket på de erfarenheter som vi fick under fastighetskrisen på 90-talet och står väl rustade inför framtiden. 2008 har inte bara handlat om kriser. Några av våra höjdpunkter under året var att vi startade nybyggnation av 196 energieffektiva lägenheter. Att bygga nya hem känns fantastiskt stort och viktigt i en marknad med så stor bostadsbrist som vi har i våra storstadsregioner i Sverige. Vi har gått vidare med vår vindkraftsatsning och har under året tagit ytterligare fyra verk i drift. För att säkra leveranser av vindkraftverk till våra projekt har vi träffat ett avtal med Enercon om 29 verk. Det ger oss möjlighet att fullfölja vår målsättning att bli självförsörjande på el på månadsbasis. Är du nöjd med 2008 års resultat? Jag är nöjd med resultatet även om det är sämre än föregående år. Förändringen beror i första hand på att 2007 års positiva värdeförändringar avseende fastigheter ersattes med värdeminskning 2008. Fastigheter är en typ av investering vars värde kan öka och minska. Fastigheter har dock alltid ökat i värde över tid. Wallenstams hyresintäkter är stabila. Vi fortsätter att arbeta med en kostnadseffektiv förvaltning och vårt driftnetto ligger på samma nivå som förra året. Wallenstams löpande verksamhet, d v s uthyrning av bostäder och lokaler, går bra och utvecklas positivt. Vi har, som de flesta andra fastighetsbolag, påverkats av högre räntekostnader vilket fått genomslag i resultatet. För att motverka resultatbortfallet har vi under hösten analyserat samtliga kostnader och vidtagit omfattande åtgärder, vilka kommer att få full effekt under 2009. Nuvarande ränteläge har fått effekter på våra finansiella instrument som har tappat i värde. Det är dock bara teoretiska förluster och påverkar inte kassaflödet. Fluktuationer i resultatet är något som vi får vänja oss vid, det är en effekt av de redovisningsregler vi har att följa. För 2008 redovisar vi en stor skatteintäkt, vilket främst är en effekt av att vi under året fastställt nya underskottsavdrag och att nettoskatteskulden omräknats enligt den nya bolagsskattesatsen 26,3 %. Hur resonerar Wallenstam när det gäller värdeförändringar i fastigheter? Detta har varit huvudfrågan i bokslutsarbetet. Läget är svårbedömt då antalet transaktioner varit lågt. Våra fastigheter ligger i Sveriges tre starkaste regioner och dessutom i attraktiva lägen som behåller sin dragkraft även i lågkonjunktur både ur investerar- och kundperspektiv. Wallenstam justerade upp avkastningskravet redan sista kvartalet 2007 och har därefter gjort fler justeringar. Vår uppfattning är att avkastningskraven generellt har höjts ytterligare under fjärde kvartalet främst i det kommersiella beståndet. Wallenstams fastighetsvärden ligger på ungefär samma nivå som föregående år främst tack vare ökade hyresintäkter och en fortsatt hög uthyrningsgrad. I slutet av året såg vi räntorna sjunka drastiskt. Historiskt sett har räntesänkningar aldrig påverkat fastighetsvärdena negativt. Jag känner mig mycket trygg med den värdering som vi gjort. Vi har tagit höjd för marknadsläget och kan motivera de värden fastigheterna har. Dessutom sitter vi nära marknaden och räknar på många fastigheter som är aktuella både för förvärv och försäljningar. Vårt fastighetsbestånd är värderat väsentligt lägre än nyproduktionskostnaden vilket också känns betryggande. Vilka fastighetsaffärer har genomförts under året? Wallenstams stabila situation gör att vi har möjlighet att ta tillvara affärsmöjligheter även i tider av nedgång. Under året har vi genomfört ett stort antal affärer och räknat på ännu fler. Jag ser det som en styrka att kunna genomföra både förvärv och försäljningar även under perioder när marknaden försvagats kraftigt. Vi har förvärvat flera fina bostadsfastigheter i Mölnlycke centrum och en kommersiell fas tighet i Mölndal. Båda förvärven innebär att de fullt utvecklade kommer att tillföra både nya lägenheter och lokaler. Vi har även under 2008 sålt ett flertal fastigheter till bostadsrättsföre ningar bildade av hyresgästerna. Bo stads rättsom bild ningar fortsätter, intresset finns i första hand i de mest centrala lägena. Möjligheten för hyresgästerna att för värva sina fastigheter och därmed få del av den rabatt som finns i priset i förhållande till andrahandsmarknaden är mycket attraktivt. Vårt bostadsrättsprojekt vid Slussen som omfattade 14 nyrenoverade stora, vackra lägenheter såldes slut under året till genomsnittspriser som är de högsta för Wallenstam någonsin. I slutet av året skrev vi avtal med JM om förvärv av 550 lägenheter i Älta samt ett stort utvecklingsområde där vi kan tillföra nya bostäder i Nacka kommun. Vi tillträdde fastigheterna i januari 2009. 6 VD Hans Wallenstam har ordet

Wallenstam har ett bra utgångsläge inför de närmaste åren. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot nya utmaningar och möjligheter, säger Wallenstams VD Hans Wallenstam. VD Hans Wallenstam har ordet 7

Vad innebär hållbar byggnation för Wallenstam? Med den extrema bostadsbrist som fortfarande råder på våra orter känns det självklart för oss att fortsätta vår satsning på nyproduktion av hyresrätter. Vårt mål är att bygga 2 500 nya bostäder fram till och med 2012. Hållbarhet är en nyckelfråga för oss. Vi bygger kostnads- och energieffektivt där fler människor kan bo bekvämt på färre kvadrat till rimlig hyra. Vi bygger välbyggda hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kwh/kvm, vilket är mindre än för så kallade lågenergihus. För oss på Wallenstam handlar hållbar nybyggnation om allt från materialval till vattensparprodukter och värmeåtervinning. Individuell energimätning har varit standard sedan 2006 i all vår nyproduktion. Hur arbetar Wallenstam för ett tryggt boende? Våra hyresgästers behov är styrande för vår verksamhet och därför har trygghet och kvalitet länge varit prioriterade frågor i och runt våra fastigheter. Ett lugnt och tryggt boende skapar en positiv spiral av stabilitet. I det genomgripande kvalitetsoch trygghetsprogram som sjösattes 2008 inventerades och kartlades hela fastighetsbeståndet inklusive närmiljöer utifrån ett hyresgästperspektiv. Arbetet kommer att resultera i åtgärder utifrån varje områdes behov. Aktiekursen för 2008, hur ser du på den? Hela aktiemarknaden gick ner kraftigt under 2008 och så även Wallenstams aktie. Men under de senaste fem åren har värdet på Wallenstams aktie fördubblats. Aktiekurser går upp och ner och påverkas av många olika faktorer. Wallenstams aktie har nu en mycket hög substansrabatt. Vår underliggande mycket stabila verksamhet kombinerat med attraktiva produkter och stora möjligheter till att göra bra affärer gör att vi har mycket goda förutsättningar till framtida värdetillväxt. Hur ser du på framtiden? Jag anser att vi har ett mycket gott utgångsläge inför de närmaste åren. Huvud delen av Wallenstams fastigheter är bostadsfastigheter i attraktiva lägen vilket ger oss en stabil grund. Vi har en lönsam förvaltning som genererar en grundläggande trygg inkomst för verksamheten. Uthyrningsgraden i våra kommer siella fastigheter är bibehållet hög. Våra lokaler finns i attraktiva lägen och vi har bra och stabila kunder som arbetar inom flera olika branscher. Sammantaget ger det trygg het och en bra grund för framtida tillväxt. Vi är mycket nöjda med avkastningskravet på 7 % för nyproduktion. Det gör att vi kan fortsätta bygga bostäder till rimlig hyra även i dessa tider. Den ökade konkurrens som nu råder mellan byggbolag förbättrar våra möjligheter till kostnadseffektiv upphandling och därmed värdetillväxt i projekten. Det känns också bra att vi genom våra projekt kan bidra till sysselsättning i dessa tider av varsel och uppsägningar. Varje satsad miljon i nyproduktion ger en årsanställd arbete. Vi värnar om hyresrätten, den är en enkel och riskfri boendeform. Det är därför glädjande att se att den fått en renässans. Stockholms Stad vidtar konkreta åtgärder för att styra om nybyggnationen mot hyresrätter. Vi tror att detta kommer att öppna möjligheter för oss i flera kommuner eftersom vi är ganska ensamma om att vilja och kunna bygga hyresrätter. Räntekostnaderna kommer att minska under 2009 och våra projektkalkyler blir än mer positiva. Det kommer också att underlätta för våra hyresgäster som vill köpa sina bostäder. Vi kommer att fortsätta vår offensiva vindkraftsatsning med målet att vid utgången av 2012 vara självförsörjande på förnyelsebar energi på månadsbasis. Jag kan konstatera att 2009 kommer att bli ett tufft år men jag vill poängtera att Wallenstam står stabilt. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot nya utmaningar och möjligheter! 8 VD Hans Wallenstam har ordet

96 nybyggda lägenheter på Henriksdalskajen i stockholm. Hammarby Sjöstadsborna älskar sin nya stadsdel. Nu riktas blickarna mot stadsdelens nya gräddhylla Henriksdalskajen, där bostäder och hippa fik, restauranger och butiker väntas växa fram för ett tillbakalutat liv runt hamnplanens trädäck. Bakom en sober fasad på kajen bygger Wallenstam 96 ytsmarta lägenheter med högt i tak och låg energiåtgång. Byggstart hösten 2008, inflyttning hösten 2010. 9

Från vänster: Ulf Ek, Benny Olsson, Marie Ideström, Thomas Dahl, Mathias Aronsson Metzner och Hans Wallenstam. Koncernledning Mathias Aronsson Metzner vvd Wallenstam AB samt VD Wallenstam Bostad Född 1972 Anställningsår: 1996 Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: 2001-2003 VD Wallenstam Stockholm AB 2004-2005 Regionchef Stockholm, Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: 11 500 B-aktier och 15 000 syntetiska optioner. Thomas Dahl vvd Wallenstam AB med ansvar för kommunikation samt VD Wallenstam Företag AB Född 1961 Anställningsår: 1988 Utbildning: Förvaltningsjurist Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: 1988-1991 Fastighetschef Wallenstam i Göteborg AB 1991-1993 Fastighetschef Lennart Wallenstam Byggnads AB 1993-1997 Marknadsdirektör 1997-2003 Marknads- och Informationsdirektör Externa uppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsägarna Göteborg 1:a regionen. Aktieinnehav i Wallenstam: 75 500 B-aktier* och 15 000 syntetiska optioner. * Aktieinnehavet inkluderar även aktier ägda via bolag. ** Aktieinnehavet inkluderar även aktier ägda via bolag inklusive familjemedlemmar. Ulf Ek Finansdirektör Född 1949 Anställningsår: 2004 Utbildning: Civilekonom MBA Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: 2004-2007 Finans- och informationsdirektör Aktieinnehav i Wallenstam: 2 000 B-aktier och 10 000 syntetiska optioner. Marie Ideström Administrativ direktör med ansvar för ekonomi, juridik, personal och IT Född 1964 Anställningsår: 1998 Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: 1998-2000 Ekonomichef Wallenstam i Göteborg AB 2000-2007 Ekonomidirektör Externa uppdrag: Styrelseledamot Fastigo Aktieinnehav i Wallenstam: 5 000 B-aktier* och 10 000 syntetiska optioner. revisorer Sven-Arne Gårdh Revisor Född 1958 Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Vald till ordinarie revisor 2006. Övriga uppdrag, noterade bolag: Global Health Partner, New Wave Group och Nilörngruppen. Benny Olsson vvd Wallenstam AB med ansvar för fastighetsutveckling och vindkraft Född 1945 Anställningsår: 1988 Utbildning: Byggnadsingenjör Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: 1988-1992 Bygg-& förvaltningschef Wallenstam i Göteborg AB 1993-2000 VD Wallenstam i Göteborg AB 2000-2003 VD Wallenstam Lokaler AB 2003-2004 Byggnadsdirektör 2004-2005 VD Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: 84 500 B-aktier* och 15 000 syntetiska optioner. Hans Wallenstam VD Wallenstam AB Född 1961 Anställningsår: 1986 Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: 1986-1989 Finansdirektör 1989-1991 VD Wallenstam i Göteborg AB Aktieinnehav i Wallenstam: 5 750 000 A-aktier, 6 550 000 B-aktier** och 15 000 syntetiska optioner. Ingmar Rindstig Revisorssuppleant Född 1949 Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Vald till revisorsuppleant 2006. Övriga uppdrag, noterade bolag: Castellum, JM och Sagex. 10 Koncernledning och revisorer

Från vänster: Ulrica Messing, Jan-Olle Folkesson, Ulf Norén, Christer Villard, Marie-Anne Lervik Nivert, Anders Berntsson och Erik Åsbrink. styrelse Anders Berntsson Ledamot Född 1954 Styrelseledamot sedan 1997 (Suppleant 1981-1996) Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Dadbro Holding AB, Atrox Elteknik AB. Ledamot i Förvaltnings AB Aranea. Aktieinnehav i Wallenstam: 3 434 475 B-aktier* Jan-Olle Folkesson Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2004 Utbildning: Realexamen i Höganäs och Köpmannainstitutet i Malmö. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i CBN AB, Handelns Forskningsstiftelse i Göteborg, Sahlgrenska International Care AB, Gamla Kamrater (IFK), Partnerskap för framgång. Ledamot i Hakon Invest AB, Robera AB, Sporthaus Moxter AB, Stiftelsen Jonsereds herrgård, Wordfinder Software Int. AB. Aktieinnehav i Wallenstam: 1 500 B-aktier * inklusive familjemedlemmar Marie-Anne Lervik Nivert Vice ordförande Född 1940 Styrelseledamot sedan 1991 Utbildning: Fil. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Posten AB, Vice ordförande i Systembolaget. Ledamot i SSAB, Beijer Alma AB, Bolagsstyrningskollegiet. Aktieinnehav i Wallenstam: 20 000 B-aktier Ulrica Messing Ledamot Född 1968 Styrelseledamot sedan 2008 Utbildning: Gymnasieexamen Samhällsvetenskaplig linje Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Länsförsäkringar Livbolag, Växjö Universitets styrelse, Astrid Lindgrens värld. Aktieinnehav i Wallenstam: 400 B-aktier. Ulf Norén Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2005 Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Överdomstolen för Svensk Travsport. Aktieinnehav i Wallenstam: 1 000 B-aktier. Christer Villard Ordförande Född 1949 Styrelseledamot sedan 1995 Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Länsförsäkringar Stockholm, Segulah III, Segulah IV, Ramundbergets Alpina AB, Drottningholmsteaterns vänner, Aptic AB, Kaupthing Sverige AB. Vice ord förande i Sällskapet i Stockholm, Stockholms Köpmansklubb. Ledamot i AB Segulah, Länsförsäkringar Bank. Aktieinnehav i Wallenstam: 11 000 B-aktier Erik Åsbrink Ledamot Född 1947 Styrelseledamot sedan 2000 Utbildning: Fil. kand. och Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Alecta, Svensk Hypotekspension AB, Handelshögskolan i Stockholm, Försäkringskassan, LightLab Sweden AB, Återvinningsindustrierna, Bemanningsföretagens auktorisationsnämnd. Ledamot i Nordiska Investeringsbanken, Finanspolitiska Rådet. Aktieinnehav i Wallenstam: 500 B-aktier 11 Styrelse

ordförande christer villard har ordet Hur skulle du beskriva marknadsläget 2008? 2008 måste beskrivas som ett oerhört turbulent finansiellt år. Året präglades av den globala krisen då likviditeten i världens finansiella system försvann. Det ligger nära till hands att göra en jämförelse med den fastighetskris som vi hade i början på 90-talet. Den krisen var framför allt svensk och berodde på förändringar i skattesystem och kreditmarknadsregler. Den situation vi nu befinner oss i är en global kris som till stor del beror på bristande förtroende för det finansiella systemet i allmänhet såväl som en förtroendekris mellan marknadens aktörer. Hur har Wallenstam anpassat sig till den globala krisen? Wallenstam står väl rustat jämfört med situationen på 90-talet. Det är glädjande att konstatera att vi har lärt oss mycket sedan dess. Då fastlades en koncentrationsstrategi som sedan genomförts på ett lyckosamt sätt. Vi har i dag huvudsakligen bostäder och vi finns enbart i attraktiva städer där efterfrågan på bostäder är stark oavsett konjunktur. Wallenstam har också sedan föregående kris haft fokus på en kostnadseffektiv fastighetsförvaltning och har satt upp mål för detta. Fastighetsförvaltning är Wallenstams grundaffär och den ska utföras så lönsamt som möjligt. Vad är Wallenstams främsta styrka? Wallenstam har en utomordentligt professionell organisation som är snabb att anpassa sig. Organisationen präglas av ett utomordentligt entreprenörskap parat med skicklighet och försiktighet. Jag bedömer att dessa egenskaper utgör goda förutsättningar för att hantera fortsatt svåra tider. Hur ser du på resultatet för 2008? Vi har en stark verksamhet men har som alla andra fastighetsbolag påverkats av fastigheternas minskade värden. Vi har under året sett över och justerat avkastningskraven löpande och anser att vår värdering vid årsbokslutet är trygg. Varför valde ni att gå ur Heba? Wallenstam är i första hand ett utvecklande fastighetsbolag som vill finnas med och utveckla städer och områden. Vi tycker att det är viktigt att tillföra hyresrätter till en marknad som är i stort behov av dessa. Organisationen är anpassad för att bygga kostnadseffektivt och med bra kvalitet. Där för strävar vi i första hand efter att investera direkt i fastigheter. Vid den tidpunkt då vi förvärvade aktier i Heba var det mycket svårt att kunna göra direkta investeringar i fastigheter på våra orter, så vi valde då möjligheten att istället investera i fastighetsaktier. Konsekvensen av affären med JM är att vi lämnat vårt innehav i Heba. Vi bedömer att Heba fortfarande har ett mycket bra fastighetsbestånd och en stor potential för god värdeutveckling. Nu känns det dock naturligt för oss att ta möjligheten att istället göra en direktinvestering i fastigheter i ett område som passar oss mycket bra och där vi dessutom kan bygga nya bostäder. Hur har styrelsens arbete fungerat under 2008? Styrelsen sammansättning under året är densamma som 2007 med tillägg av att Ulrica Messing tillkommit som ny styrelseledamot. Hon har på ett mycket bra sätt tillfört nya synpunkter och tankar för vår verksamhet. Sammantaget fungerar arbetet i styrelsen mycket väl. Med våra olika erfarenheter kompletterar vi varandra väl och jag känner att vi kommit fram till goda och bra beslut. Jag ser det som mycket viktigt i sådana här tider att ha en bred kompetens i styrelsen. Vi har en god diskussionsanda, en lättsam stämning och högt i tak i vårt arbete. Vi har haft fler möten under 2008 än andra år då vi haft några stora affärer att ta ställning till. Vi har dock inte alltid nått ända fram i alla affärer utan får se dessa tillfällen som en del av en läroprocess som bidrar till att ständigt utveckla oss. Under året har vi gjort en styrelseutvärdering så som föreskrivs. Våra årliga utvärderingar är värdefulla och leder till kontinuerliga förbättringar i arbetet. Två av styrelsens ledamöter, Jan-Olle Folkesson och Ulf Norén fyller 70 år under 2009. Därför kommer de att lämna styrelsen vid årsstämman 2009. Jag vill rikta ett varmt tack till Jan-Olle och Ulf för deras insats i styrelsens arbete de gångna åren. Hur ser du på Wallenstams valda strategi och mål? Det har visat sig vara mycket framgångsrikt att bliva vid sin läst. Den strategi vi har valt att finnas i Stockholm, Göteborg och Helsingborg står fast även i fortsättningen. Så även att vi satsar på kommersiella fastigheter enbart i Göteborg där organisationen kan marknaden på sina fem fingrar. Det mål som vi ställt upp för 2012 är för oss alla ett mycket tufft mål, men om inte världen blir alltför konstig längs vägen är det min tro att vi kommer att nå dit. Hur ser du på framtiden? Jag tror att 2009 blir ett mycket besvärligt år och att vi inte har sett den värsta krisen ännu. Överbelånade fastighetsbolag och därmed banker kommer få bekymmer med sin låneportfölj. Senaste tidens räntesänkningar har dock förbättrat förutsättningarna. De avi serade varslen från svensk industri som kommunicerats men ännu inte genomförts kommer åtminstone till viss del att realiseras under 2009. Detta 12 Ordförande Christer Villard har ordet

kommer förstås att leda till bekymmer för de orter som berörs och inte minst för de privatpersoner som drabbas. Hur påverkas Wallenstam av det finansiella läget? Det svåra läget kommer givetvis också att påverka Wallenstam. Vi har dock ännu inte sett tecken på att de aviserade varslen kommer att drabba oss speciellt hårt, eftersom det är en bra spridning inom verk samheterna i våra kommersiella fastigheter i Göteborg. Sammanfattningsvis kommer vi enligt min bedömning inte se reell tillväxt förrän sent 2009 eller början av 2010. Det finns dock ljuspunkter för Wallenstams del. Eftersom vi har ett gott finansiellt läge kommer det säkerligen att öppnas affärsmöjligheter för oss liksom för andra företag som har finansiell stabilitet. Vi har beredskapen och vi ser stora möjligheter att ytterligare förbättra och förfina vår verksamhet. Vi i styrelsen ser ljust på Wallenstams framtid och föreslår därför en utdelning på 3 kr, vilket är på samma nivå som förra året. Jag ser mörkt på 2009 men ljust på Wallen stams möjligheter till nya affärsmöjligheter, säger styrelseordförande Christer Villard. Ordförande Christer Villard har ordet 13

Värdeskapande strategi Hållbart boende för människor och företag Wallenstam är ett långsiktigt stadsutvecklande fastighetsbolag med fokus på hållbart boende och byggande. Verksamheten styrs ut ifrån affärsplaner, mål och strategier. Inne varande affärsplan fastställdes av styrelsen i början av 2008 och gäller för perioden 2008-2012. Vision Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fas tighetsägare i utvalda storstadsregioner. Wallenstam erbjuder ett bra boende för människor och företag i tre av Sveriges starkaste regioner. Goda boendemiljöer är en viktig del för staden och dess utveckling. Wallenstam tar ett aktivt ansvar för denna utveckling på de orter där Wallenstam har valt att vara verksamt. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fas tigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och före tag. Målstyrning Wallenstams verksamhet är målstyrd. Målen fastställs i affärsplanen av styrelsen och utgör sedan en drivkraft för verksamheten. Förmågan att uppfylla mål och på så sätt leverera ett utlovat resultat är en viktig parameter i hur Wallenstam blir bedömt av sina intressenter. Wallenstam har arbetat med målstyrning under en längre tid och har alltid uppfyllt samtliga mål som fastställts i tidigare affärsplaner. Målen delas upp i finansiella mål och verksamhetsmål (ledstjärnor). I verksamhetsmålen ingår kvalitativa mål avseende hållbarhet och miljö. mål 2012 Substansvärde per aktie > 300 kr Wallenstams övergripande finansiella mål tar fokus på substansvärdet. Målet sammanfattar hur väl Wallenstam lyckas i arbetet med att skapa en effektiv förvaltning, en framgångsrik affärsverksamhet samt att skapa värdetillväxt i projekt. Nyckeltalet ger också en indikation på hur verksamheten värderas jämfört med aktiekursen. Ledstjärnor För att uppnå de externa målen styrs verksamheten av ett antal verksamhetsmål ledstjärnor. Dessa ledstjärnor har identifierats som extra viktiga för att uppnå det övergripande finansiella målet. Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Wallenstams fastighetsbestånd utgörs till cirka 60 % av bostadsfastigheter. Utifrån nuvarande och potentiella kunders behov genomför Wallenstam fastighetsförvärv, utvecklar och förädlar fastigheter samt bygger nya, yt effektiva fastigheter i bra lägen med hög kvalitet. På så sätt uppnås en god ekonomi både för Wallenstams kunder och för bolaget. Wallenstams verksamhet bedrivs på ett långsiktigt hållbart sätt genom en sund fastighetsförvaltning, en miljövänlig produktion samt genom att arbeta med en ständig förbättring av koncernens huvudprocesser. Wallenstam arbetar även med social utveckling av de egna bostads områdena. Under devisen Lugnt och tryggt boen de utvecklas utemiljön i anslutning till fastigheterna. Affärsprocess VÄRDETILLVÄXT HÅLLBART BOENDE, STADSUTVECKLING OCH LÖNSAM FÖRVALTNING KÖPER OCH BYGGER SÄLJER UTDELNING Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägarna del av resultatet. 14 Värdeskapande strategi

Utfall Mål Mål 2008 2012 Substansvärde per aktie, kr 176 > 300 Ledstjärnor Soliditet, % 40 > 25 Uthyrningsgrad, % 96 > 95 Nya lägenheter, st 256 2 500 - Inflyttade, 60 st - Under produktion, 196 st Egen energiproduktion, % 10 100 Fokus för verksamheten Wallenstam förvaltar och utvecklar fastigheter i områden där människor vill bo och verka. En kostnadseffektiv fastighetsförvaltning med en effektiv uthyrningsprocess tillsammans med en god soliditet ger en bra bas för verksamheten. Att arbeta nära kunden och förstå kundens behov är en förutsättning för att kunna leverera rätt lokal. Detta uppnås med hjälp av ett flexibelt arbetssätt. En hög uthyrningsgrad ger möjlighet för organisationen att fokusera på förädling av fastigheter och kunders behov. Detta medför i förlängningen högre fas tighetsvärden. Utöver en effektiv och kundanpassad förvaltning producerar Wallenstam även fastigheter. Produktionen består av bostäder i attraktiva lägen till god kvalitet. Produktionsprocessen är flexibel vilket gör att en marknadsanpassning snabbt kan ge nomföras vid en förändrad efterfrågan. Wallenstam bygger i huvudsak hyresrätter men kan, när efterfrågan finns, även producera lägenheter för försäljning, i form av bostadsrätter eller ägarlägenheter. En viktig del i att uppnå de uppställda avkastningskraven är dels val av läge, dels en effektiv produktionsprocess. Wallenstams produktionsprocess möjliggör hyror som är mycket konkurrenskraftiga i jämförelse med andra nyproducerade bostäder i motsvarande lägen. För att säkerställa de externa målen har Wallenstam även interna nyckeltal som följs upp löpande. Några av de interna nyckeltalen är: uthyrningsgrad, driftkost nad per kvadratmeter, av kast- ning på investeringar, överskottsgrad, administrations kostnadernas an del av omsättningen i %, nöjdkundindex NKI och nöjdmedarbetar index NMI. Strategier för att nå målen Wallenstams strategier för att nå målen omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för Wallenstams verksamhet. Organisationsstrategi Wallenstams organisation utgår från kundens behov. Wallenstam driver verksamheten i affärsområden som har eget ansvar inom ramen för uppsatta mål. Specialiserade staber stödjer affärsområdenas verksamhet. Affärsstrategi Affärsområdena ska arbeta utifrån handlingsplaner för köp, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kundvård samt fastighetsförsäljning. Förvaltningsstrategi Förvaltningsarbetet ska utgå från kundens behov. Wallenstam ska ha handlingsplaner för att uppnå mål inom kvalitet, trygghet, socialt ansvar och ekonomi. Hållbarhetsstrategi Wallenstam ska verka för långsiktig hållbarhet för företag och människor. Handlingsplaner ska finnas för att minska miljöbelastningen. Wallenstam ska minska energiförbrukningen samt bli självförsörjande på miljövänlig el genom egen produktion. Personalstrategi Wallenstam möter omvärldens krav genom att bolagets personal ska vara positiv, flexibel och kundorienterad. Wallenstam ska ständigt utveckla, utbilda och värna om bolagets personal. Aktieägarstrategi Wallenstam ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget optimal kapitalstruktur. Verksamhetspolicy och kärnvärden Wallenstams verksamhetspolicy styr verksamheten som kännetecknas av kundfokus och omsorg kring människa och miljö. Genom engagerat och omdömesgillt agerande strävar Wallenstam efter att uppnå långsiktigt hållbara kundrelationer. Utifrån samhällskraven skapas levande miljöer när fastigheter byggs eller byggs om. Genom ett systematiskt arbete förbättrar vi oss ständigt. Wallenstams kärnvärden är ledord för de grundläggande värderingar som ska genomsyra verksamheten. Wallenstams kärnvärden Ansvar för utveckling Respekt för människa och miljö Engagemang för boendet Varumärket Wallenstam har en lång historia i Göteborg, Stockholm och Helsingborg och är ett välkänt varumärke. Wallenstams logotyp och grafiska profil förnyades under 2008 och bolagets trogna följeslagare sedan 1956, myran, har nu knutits ännu intimare till logotypen. Varumärkesbyggande är en process som ständigt pågår. Ett starkt varumärke måste kontinuerligt fyllas med innehåll för att behålla sin styrka och attraktionskraft. 15 Värdeskapande strategi

Organisation och medarbetare Vår inspiration är myrorna. De lyckas bygga fantastiska myrstackar och myrsamhällen, tillsammans gör de underverk, VD, Hans Wallenstam. Wallenstam arbetar med kunden i fokus och verksamheten är organiserad i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad respektive Företag och en utvecklingsorganisation. Ut veck lingsorganisationen ansvarar för nyproduktion och ombyggnation av fastigheter samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt och försäljning av förnyelsebar el. En administrativ organisation med specialistkompetens stöttar de affärsdrivande enheterna. BOSTAD Förvaltning Hållbarhet Kundvård Uthyrning VD FÖRETAG Förvaltning Hållbarhet Kundvård Uthyrning UTVECKLING Energi Ny- och ombyggnad STABSFUNKTIONER: Affärer, Ekonomi, Finans, IT, Juridik, Kommunikation, Kontorsservice, Personal, Säkerhet. Lokal förankring Wallenstams organisationsstruktur bygger på kundnärhet och lokal förankring. Affärsområde Bostad är organiserat i tre geografiska regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Verksamheten in - om affärsområde Företag är koncentrerad till Göteborg. Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor ger goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på respektive marknad. god kvalitet och service För att erbjuda kunderna god tillgänglighet och bästa möjliga service är Wallenstams kundservicefunktion uppbyggd med specialistkunskap inom respektive affärsområde. Fastighetsskötsel och underhåll av fastigheter är tjänster som upphandlas av externa leverantörer. För att säkerställa att kvaliteten på servicen hålls har Wallenstam utvecklat ett partnerkoncept för fas tighetsskötsel. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur man ska arbeta och uppträda gentemot hyresgästerna. Med Wallenstams logotype på bilar, kläder samt id-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. nöjda medarbetare Wallenstam strävar efter att alla medarbetare ska känna stor delaktighet i företagets utveckling och erbjuder en öppen miljö i en organisation som är flexibel och snabb till beslut. För att stämma av hur det står till med trivsel, motivation och engagemang genomför Wallenstam regelbundet ett nöjdmedarbetarindex (NMI). Senaste undersökningen genomfördes 2008 och visade på hög arbetsglädje och stort engagemang. Jämställdhet och trivsel Wallenstam eftersträvar en så jämn fördelning som möjligt mellan könen. Kvinnor och män har samma förutsättningar för de olika tjänster som finns inom bolaget. Alla anställda har rätt att behandlas med respekt och med hänsyn till var och ens rättmätiga krav på integritet, oavsett kön och andra olikheter. I företaget finns ett stort antal personer som varit anställda under många år i ett flertal olika befattningar. Wallenstam har under de senaste åtta åren fördubblat antalet anställda. Störst ökning har skett inom Fastighetsutveckling och Energi. Medel anställningstiden uppgår till sex år. Utvecklar medarbetarna Medarbetarsamtal genomförs årligen för att stödja personlig utveckling och att stämma av arbetssituationen i grupperna samt följa upp mål. I anslutning till dessa TOTALT ANTAL ANSTÄLLDA Antal 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 2004 2005 2006 2007 2008 ANSTÄLLNINGSTID 20% 20% 23% 37% 0-2 år 3-5 år 6-10 år 11- år ÅLDERSFÖRDELNING Antal 60 50 40 30 20 10 0 20-29 30-39 40-49 50-59 60-69 Ålder Kvinnor Män 16 Organisation och medarbetare

samtal planeras också kompetensutveckling för kommande år. Wallenstams medarbetare deltar kontinuerligt i kompetenshöjande program som skapar utrymme för såväl individens som bolagets utveckling. välmående medarbetare Wallenstam är och vill vara ett friskt företag. Sjukfrånvaron är låg och uppgick under året till knappt 2 %. Frisk och positiv personal är en förutsättning för engagemang, motivation och utveckling. Medarbetarna har regelbundet möjlighet att genomgå en hälsobedömning i syfte att främja fortsatt välmående. Wallenstam stödjer också medarbetarnas friskvårdsaktiviteter genom att subventionera inköp av träningskort och erbjuda fina träningslokaler på kontoren. Den fysiska arbetsmiljön är mycket god. Samtliga kontor är nyligen ombyggda och utrustade med moderna och ergonomiska arbetsplatser. Rekrytering Wallenstam eftersträvar att vara en attraktiv arbetsgivare och försöker så långt det är möjligt bereda möjligheter till utveckling inom företaget. Ledig tjänst utlyses alltid först internt och vid nyrekryteringar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter. Trots att Wallenstam har växt snabbt råder fortfarande det mindre företagets klimat, med personlig omtanke om medarbetarna. Namngivning av vindkraftverk Från och med hösten 2008 namnger Wallenstam sina vindkraftsprojekt efter de medarbetare som har arbetat flest år i bolaget. Namngivningen är ett bevis på uppskattning och de medarbetare som hittills har fått vindkraftsprojekt namngivna efter sig har i snitt arbetat nästan 29 år i bolaget. Hittills har sex vindkraftsprojekt fått nya namn. Incitamentsprogram Wallenstam erbjöd under 2008 samtliga tillsvidareanställda att delta i ett syntetiskt optionsprogram som togs fram i samband med att Affärsplan 2012 fastställdes. Med det syntetiska optionsprogrammet strävar både personal och aktieägare mot samma mål. Intresset var mycket stort och 97 % av personalen deltar. Policies och kärnvärden Vid utgången av 2008 fanns ett stort antal policies och riktlinjer som Wallenstam arbetar med för att fortlöpande sprida bolagets anda och värderingar bland medarbetarna. Alla anställda ska agera i enlighet med de kärnvärden som genomsyrar Wallenstam. Wallenstams kärnvärden Ansvar för utveckling Respekt för människa och miljö Engagemang för boendet arbetsprocesser Wallenstam arbetar kontinuerligt med kartläggning av processer. Dessa leder sedan till förbättringsförslag. Under 2008 har bland andra processerna nedan analyserats: Bokslutsprocessen Budget- och prognosprocessen Förvärvsprocessen Värderingsprocessen Deklarationsprocessen System för energiuppföljning har utvecklats och tagits i bruk. Därutöver har investeringar gjorts i utbyggnad av datalagret för att skapa möjligheter att sammankoppla information från olika verksamhetssystem. Löpande utbyte av datorer och servrar har gjorts under året för att åstadkomma en säker och effektiv driftmiljö. Dessutom har en stor satsning på IT-säkerhet genomförts. Dagar 50 40 30 20 10 0 Marknad UTBILDNINGAR Juridik Personal IT Administration Redovisning Skatt Säkerhet Fastighetsförvaltning Fastighetsutveckling Under året har antalet utbildningsdagar uppgått till 230 st. KvalitETssäkring Hela koncernen präglas av kvalitetstänkande inom alla verksamhetsgrenar. Nedan följer några exempel på kvalitetsarbete under året: Kompetensutveckling Under 2008 har anställda genomgått kurser inom bland annat byggledning, entreprenadbesiktning, inköp, IT, juridik, kommunikation, redovisning och skatt. NKI och åtgärdsplaner Wallenstam genomför årliga kundundersökningar för att mäta hur hyresgästerna upplever kvaliteten. Resultaten ger värdefull återkoppling som resulterar i åtgärdsplaner. El Organisation och medarbetare 17

Wallenstams senaste NMI visar på hög arbetsglädje och stort engagemang. Kvalitetssäkrad förvaltning Fastighetsskötseln upphandlas externt enligt ett väldefinierat koncept. För att kvalitetssäkra fastighetsskötseln ronderas samtliga fastigheter av Wallenstams förvaltare enligt ett rullande schema. Effektiv administration De senaste årens ökade krav på dokumentation med avseende på intern kontroll har resulterat i att de administrativa processerna analyserats och effektiviserats. Detta har även medfört ökade möjligheter att säkerställa en god kvalitet i processerna avseende finansiell rapportering. Forskning och utveckling Wallenstam har under de senaste åren genomfört ett omfattande utvecklingsarbete för att göra byggproduktionsprocessen kostnads- och energieffektiv. Wallenstam följer även aktivt den forskning som bedrivs inom förnyelsebar energi. Under året har Wallenstam satsat på utveckling av elförsörjning genom bland annat vindkraft. Vidare har system för att kunna införa separata elmätare utvecklats. 18 Organisation och medarbetare

metodiskt arbete för ett hållbart boende Miljö- och hållbarhetsfrågor är högt prioriterade inom Wallenstam. Bolaget arbetar metodiskt för att minska miljöpåverkan tillsammans med sina hyresgäster. Sedan 2006 har Wallenstam varit godkänt för samtliga Roburs etikfonder. Wallenstams hållbarhetsstrategi uttrycker att Wallenstam ska verka för långsiktig hållbarhet för företag och människor. I det dagliga arbetet kan Wallenstam, tillsammans med sina hyresgäster, göra stora och konkreta insatser för en minskad miljöbelastning. Kretsloppstänkande är en naturlig och självklar del i Wallenstams bygg- och för valtningsprocess, liksom i det administrativa arbetet. Wallenstam letar hela tiden möjligheter för att bygga och arbeta mer hållbart. Organisationens hållbarhetssamordnare ser till att processer och projekt genomförs utifrån ett hållbart perspektiv. Wallenstams hållbarhetsarbete och värderingar ligger väl i linje med FN:s uppförandekod Global Compact och dess tio principer. Målsättning med hållbarhetsarbetet Wallenstams målsättning är att verksamheten ska utvecklas och fastigheterna förvaltas utifrån minsta möjliga negativa miljöpåverkan. Utöver det ska ett etiskt förhållningssätt prioriteras gentemot medarbetare, kunder, samarbetspartners och andra viktiga intressentgrupper. Organisation och styrning VD och koncernledning har det yttersta ansvaret för Wallenstams hållbarhetsarbete. I varje affärsområde och inom stabsfunktionen finns en hållbarhetssamordnare som följer upp arbetet inom respektive område. Styrningen av hållbarhetsarbetet sker utifrån ett antal övergripande riktlinjer och policies inom arbetsmiljö, jämställdhet, hållbarhet, tjänstebilar och kommunikation. Arbetet med att kartlägga företagets miljö- och arbetsmiljöpåverkan samt de samhällskrav som omger verksamheten fortgår ständigt. Detta arbete medför en fördjupad medvetenhet bland medarbetarna och ger en gedigen grund för Wallenstams fortsatta hållbarhetsarbete. Samhällspåverkan Wallenstam tillhör de större fastighetsägarna på de orter där bolaget är verksamt vilket i sin tur bidrar till en påtaglig samhällspåverkan. Wallenstam är också en relativt stor bostadsproducent som engagerar ett stort antal människor i samband med att nya fastigheter utvecklas. Utöver att bygga och utveckla fastigheterna ser Wallenstam till hela samhällsbilden och tar aktivt ansvar för att utveckla hela områden utifrån ett stadsutvecklingsperspektiv. Wal lenstam tillför förutom nya bostäder även arbetstillfällen. En fastighet om 100 lägenheter innebär att cirka 100 årsanställda får arbete. För att bidra till ett hållbart samhälle har Wallenstam en konstruktiv och kontinuerlig dialog om miljö- och hållbarhetsfrågor med flertalet samarbetspartners, företagarföreningar och intresseorganisationer. Miljöpåverkan Wallenstams fastighetsförvaltning och ny byggnation drivs med utgångspunkt från att fastigheter påverkar miljön under hela sin livscykel. Därför tar Wallenstam hänsyn till både materialval och utförande i sin byggnation för att uppnå en långsiktigt hållbar förvaltning. Wallenstams miljöpåverkan kommer främst från fastigheternas energibehov. Sedan ett antal år tillbaka pågår ett aktivt arbete för minskad miljöpåverkan; bland annat genom investeringar i förnyelsebar energi samt en tydlig målsättning gällande bolagets energieffektivisering. Arbetet med energieffektivisering har resulterat i att energibehovet under 2008 har minskat, främst tack vare: Ett resurseffektivt byggande och förvaltande med individuell mätning av el och vatten som standard i all nybyggnation. Att Wallenstam i befintligt bestånd er satt fossila bränslen mot ny och mer miljövänlig teknik, byggt om ventilation, installerat vattensparprodukter och använt spillvärmen. En engagerad och kunnig driftsorganisation som optimerar driften och på så sätt minskar energibehovet i fastigheterna. Miljörisker Wallenstam undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i sina fastigheter så som exempelvis PCB och radon. Skulle eventuella miljörisker förekomma i fastigheterna upprättas handlingsplaner för att åtgärda detta. Miljömål Wallenstam har utifrån bolagets energibehov valt att aktivt fokusera på energieffektivitet. Enligt energimyndigheten står fastigheter för cirka 40 % av energianvändningen i Sverige. Den största delen av detta utgörs av energi för uppvärmning. I affärsplan 2012 fokuserar Wallenstam på att minska företagets miljöpåverkan genom följande miljömål: Att bli självförsörjande på förnyelsebar energi genom investering i egna vindkraftverk. Att reducera bolagets totala energioch vattenanvändning (värme, kyla, el och vatten) med 15 %. Att bygga energieffektivt med energismart teknik. Metodiskt arbete för ett hållbart boende 19

EL FÖR CIRKA 13 750 HUSHÅLL FRÅN VÅRA FEM VINDKRAFTVERK VID STENTJÄRNÅSEN. Vindkraftsprojekt tar tid. Och slutfasen kan liknas vid sista krystningen i en förlossning. Där befinner sig Stentjärnåsen i Jämtland; ett 10 MW-projekt med 5 verk som Wallenstam varit mamma till från allra första början. I augusti 2008 togs första spadtaget, i maj-juni 2009 pla neras gjutning med påföljande leverans av verk i september samt planerad driftsättning i oktober. Med verken följer underhålls- och tillsynsjobb för boende i trakten. Stentjärnåsen är bara ett av många långt gångna Wallenstamprojekt. 2012 siktar Wallen stam på att vara självförsörjande på fönyelsebar el. 20 Metodiskt arbete för ett hållbart boende

Självförsörjande på förnyelsebar el Wallenstam arbetar intensivt med att säkerställa koncernens energiförsörjning och energikostnad i framtiden. Målet är att koncernen vid utgången av 2012 ska vara helt självförsörjande på förnyelsebar el på månadsbasis. För att uppnå det och täcka koncernens samt kundernas behov krävs en elproduktion på 100 MW. Hittills har Wallenstam beslutat om investeringar i sammanlagt 22 vindkraftverk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om nästan 40 MW. Utöver det har leveransen av ytterligare 29 vindkraftverk säkrats under kommande femårsperiod genom ett avtal med vindkraftsleverantören Enercon. Eftersom efterfrågan på vindkraftverk överstiger utbudet, tryggar detta samarbete Wallenstams framtida vindkraftsatsning. Sju vindkraftverk i drift Wallenstam hade vid årsskiftet sju vindkraftverk i drift med en sammanlagd kapacitet om 10,1 MW vilket motsvarar det årliga energibehovet av hushållsel för cirka 14 000 lägenheter. Vindkraftsparker 2008 I drift Ann-Marie S. (Tängelsbol) Birgitta L. (Västergården) Bengt C. (Gategården, Kvänum) Dan C. (Rålanda) Susan H. (Hörby) Rose-Marie G. (Lyngby) Summa Under byggnation Silkomhöjden Summa Under projektering Middagsberget Rätans Digerberget Stentjärnåsen Summa effekt 1,8 MW 3,6 MW 1,8 MW 0,8 MW 0,6 MW 1,5 MW 10,1 MW effekt 4,0 MW 4,0 MW effekt 6,0 MW 10,0 MW 10,0 MW 26,0 MW Kommande projekt effekt 29 vindkraftverk 58 MW Långt framme i processen Wallenstam är aktivt i beskrivnings- och tillståndsarbetet och har flera projekt som ligger långt framme i processen. Tidsaxeln från det att ett första layoutförslag görs till dess att rotorbladen börjar snurra kan vara allt från 2-15 år. Några av de projekt som Wallenstam har under utredning är bland andra Lunnekullen i Tibro/Karlsborgs kommun, Bjälebo i Oskarshamns kommun och samarbetsprojektet med Vattenfall som omfattar ett stort offshoreprojekt om cirka 60-80 vindkraftverk i Hanöbukten utanför Åhus. Under 2009 beräknas ytterligare sju vindkraftverk driftsättas. Lönsam investering Wallenstams vindkraftsatsning är en god och lönsam affär både för miljön och Wallenstam. Genom att både producera och konsumera el påverkas Wallenstam mindre av de prisfluktuationer som sker på marknaden. Wallenstams vindkraftsprojekt genererar en avkastning på minst 7 % år ett och minst 15 % under verkets ekonomiska livslängd. Denna offensiva satsning har möjliggjorts genom att Wallenstam har en lång erfarenhet av elhandel och har varit en aktör på elbörsen NordPool sedan 1999. vindkraftsprocess Metodiskt arbete för ett hållbart boende 21

Minskad energi- och vattenanvändning med 15 % Wallenstam har som mål att reducera bolagets totala energi- och vattenanvändning (värme, kyla, el och vatten) med 15 % till och med 2012 utan negativ inverkan på miljön. Det innebär till exempel ett aktivt arbete med att ersätta allt fossilt bränsle för uppvärmning med mer miljövänlig teknik. Det innebär även att styr- och reglersystem uppdateras med modern teknik för att driftoptimera fastigheterna på ett ännu effektivare sätt. Övriga prioriterade frågor Utöver prioriterade åtgärder och mål utifrån hållbarhetsstrategin arbetar Wallenstam även aktivt med hållbarhetsfokus när det gäller fastighetsförvärv, tjänstebilar, avfall etc. Wallenstam driver flera andra miljöprojekt, med utgångspunkten att de alltid ska vara affärsdrivna. Wallenstam ser det som sin uppgift som fastighets ägare att öka hyresgästernas medvetenhet om hur de kan bidra till ett hållbart boende. Fastighetsförvärv I samband med fastighetsförvärv har Wallenstam som rutin att undersöka förekomsten av kemikalier och att se på tidigare samt nuvarande verksamheter i fastigheten för att få reda på eventuella miljörisker. Samtidigt görs en genomgång av fastighetens energiförbrukning, var på en åtgärdsplan tas fram för att minska fastighetens miljöpåverkan. Dessa kontrollpunkter utgör underlag för en medve- Energieffektiv byggnation Wallenstam arbetar med lösningar som är långsiktigt lönsamma och samtidigt bra för miljön. Det innebär bland annat att Wallenstam bygger välbyggda hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kwh/kvm, vilket är strax under så kallade lågenergihus. I varje moment undersöks möjligheten att minimera företagets och kundernas energikonsumtion och bidra till ett hållbart boende i en levande stad. Individuell mätning är standard Sedan flera år arbetar Wallenstam konsekvent med att införa individuell el- och vattenmätning i all nybyggnation. I de fall det är möjligt genomförs installationer även vid ombyggnation. Det innebär att respektive hyresgäst debiteras utifrån den faktiska förbrukningen av el och vatten. Förbrukningen sjunker vanligtvis med 20-25 % när hyresgästen själv betalar för sin egen förbrukning, ett stort framsteg ur miljösynpunkt som samtidigt ger ekonomiska besparingar. 22 Metodiskt arbete för ett hållbart boende

ten och effektiv fastighetsförvaltning. En utförlig miljöinformation bedöms också vara viktig för eventuella köpare, försäkringsbolag samt finansiärer. Miljöklassade tjänstebilar I samband med att nya tjänstebilsavtal tecknas ska bilarna vara miljöklassade enligt Miljöklass 2005. I Miljöklass 2005 ingår bilar med etanol-, gas- och/eller eloch hybriddrift. Från och med 2009 gäller för nya tjänstebilar att gränsen för utsläpp av koldioxid ska understiga 120 gr/km. Att köra miljövänligt är både kostnadseffektivt för Wallenstam och positivt för miljön. Totalt har Wallenstam 59 tjänstebilar. Minskat avfall Wallenstam arbetar kontinuerligt med att minska den totala avfallsmängden från egen, hyresgästers, entreprenörers och leverantörers verksamhet. Avfall som uppstår ska om möjligt omhändertas enligt kretsloppsprincipen. Wallenstam ser kontinuerligt över källsorteringsmöjligheter för så många hyresgäster som möjligt. GWh 200 VÄRMEBEHOVET GRADDAGSKORRIGERAT GWh 200 VÄRMEBEHOVET TIDSKORRIGERAT % 15 ELPRODUKTION AV TOTALT EGET BEHOV PÅ MÅNADSBASIS 150 150 10 100 100 5 50 50 0 2004 2005 2006 2007 2008 0 2004 2005 2006 2007 2008 0 2006 2007 2008 MWh 80 000 FASTIGHETSEL TOTALT m 3 2 000 000 VATTENANVÄNDNING ENERGISLAG FÖR UPPVÄRMNING 1,5% 0,5% 98% 70 000 60 000 1 500 000 50 000 40 000 1 000 000 30 000 20 000 500 000 10 000 0 2004 2005 2006 2007 2008 0 2004 2005 2006 2007 2008 Fjärrvärme Olja Gas Metodiskt arbete för ett hållbart boende 23

LUGNT OCH TRYGGT BOENDE BÅDE I OCH UTANFÖR HUSET. Bågskyttegatan i Mölndal är ett exempel på hur vi 2008 renoverade för ökad livskvalitet. Tvättstugorna i källaren flyttades från källaren ut på gården så att man kan tvätta tryggt i skön miljö, utan att störa grannen. Rörelsereläer kopplades till lampor, fräscha soprum för källsortering byggdes och så renoverades gårdarna för en skyddad och avslappnad samvaro med grannarna. Wallenstams Järvasatsning i miljonprogramsområdet Husby i Stockholm är ett annat exempel på en omfattande renovering som markant ökat trivsel och trygghet i området. Både den upplevda och den faktiska. 24 Metodiskt arbete för ett hållbart boende

vårt sociala och etiska ansvar Wallenstam eftersträvar att vara en aktiv samhällsmedborgare på de orter bolaget är verksamt genom att prioritera hyresgästernas trygghet, stödja hjälporganisationer, bidra i kampen mot hemlöshet och sponsra bred ungdomsverksamhet. Wallenstam ser allvarligt på det allt hårdare samhällsklimatet, vilket ökat behovet av trygghetsinsatser. Sedan många år tillbaka driver bolaget såväl organiserade hjälpinsatser i samhället som ett konsekvent trygghetsarbete för hyresgästerna. 2008 fördjupades och breddades trygghetsarbetet med ett kvalitets- och trygghetsprogram där alla Wallenstams hus och närområden analyserades utifrån ett hyresgästperspektiv. Wallenstam samarbetar även med en så kallad huspastor som finns till hands för hyresgäster och personal som behöver någon att tala med. Kartläggning av trygghet Trygghet och kvalitet har länge varit prioriterade frågor i och runt Wallenstams fastigheter. Ett tryggt och trivsamt boende skapar stabilitet. I det genomgripande kvalitets- och trygghetsprogrammet som sjösattes 2008 inventerades och kartlades hela fastighetsbeståndet inklusive närmiljöer utifrån ett hyresgästperspektiv. Handlingsplanen är uppbyggd i tre steg: en enkätundersökning utifrån ett trygghets perspektiv, fy siska besiktningar av samtliga områden samt en identifiering av de mest frekventa brotten och hoten i respektive närområde. Analysarbetet resulterar i åtgärder utifrån varje områdes behov, bland annat i trygghetshöjande renoveringar som är ett effektivt sätt för att öka tryggheten såväl den faktiska som den upplevda. Under 2008 har Wallenstam bland annat flyttat tvättstugor från källare till markplan och förbättrat utemiljön och be lysningen på flera platser. Ett lugnt och tryggt boende Wallenstam har goda erfarenheter av att arbeta med trygghetsprojekt. Sedan 2005 driver bolaget projektet Lugnt och tryggt boende i Husby i Stockholm. I nära samarbete med kommunala bostadsbolag, stads delsnämnd, sociala myn digheter och polis, arbetar Wallenstam för att skapa ökad integration, trivsel och trygghet i hela området. Utöver att genomföra omfattande renoveringar och ombyggnationer i Husby arrangerar Wallenstam årligen en kostnadsfri fotbollsskola som pågår hela sommarlovet för barn och ungdomar i området. Boende för ungdomar och hemlösa Som ett led i kampen mot hemlöshet tillhandahåller Wallenstam 20 % av Stockholms stads behov av försöks- och träningslägenheter från privata hyresvärdar för att hjälpa hemlösa till rehabilitering. Det görs i ett trestegsprogram där den hemlöse först erbjuds rum, i steg två en träningslägenhet och i steg tre en försökslägenhet. Wallenstam deltar även i ett projekt som Göteborgs stad driver för att kunna erbjuda ungdomslägenheter till rimlig hyra. Sponsring och stöd Det är viktigt för ungdomar att ha en aktiv och meningsfull fritidssysselsättning. Därför sponsrar Wallenstam i första hand breda idrotter och ungdomsverksamhet. Några exempel på detta är Pixbo Wallenstam, Frölunda Hockey och Orminge IBK. Wallenstam stödjer även organisationer som arbetar mot drogproblem och or ganisationer som hjälper barn som är utsatta på olika sätt. Barn i nöd, BRIS, Räddningsmissionen i Göteborg och Stock - holms Stadsmission är några exempel. Vårt sociala och etiska ansvar 25

fastighetsbeståndet Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till några av Sveriges mest expansiva orter, Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Koncernen har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i centrala lägen. Fastigheterna är välskötta med en modern förvaltning som systematiskt utvecklar fas - tigheterna tekniskt och miljömässigt. Koncentrerat bestånd Huvuddelen av fastighetsbeståndet är kon - centrerat till Stockholm och Göteborg. I Göteborg har Wallenstam 55 % av sin totala yta, 39 % är beläget i Stockholm och resterande 6 % i Helsingborg. Wallenstams delmarknader är stabila med goda förutsättningar för en långsiktigt positiv utveckling. Bostadsfastigheter Wallenstams största bostadsinnehav i Stock holmsregionen är beläget i Vällingby/Råcksta, ett charmigt 50-talsområde som de senaste åren genomgått ett stort renoveringsarbete. Andra exempel på stora bostadsområden finns i Nacka och Huddinge. Huvuddelen av bostadsbeståndet i Göteborg ligger i innerstadslägen samt i Majorna, på Hisingen och i Kålltorp. I Helsingborg är beståndet samlat i innerstaden, norr om Trädgårdsgatan i stadsdelen Tågaborg. Wallenstam förvaltar cirka 10 000 lägenheter, varav två tredjedelar finns i Stockholmsregionen. I Göteborg förvaltar Wallenstam cirka 2 800 lägenheter och i Helsingborg 700 lägenheter. Wallenstams lägenhetsstruktur motsvarar mark nadens efterfrågan väl. Merparten av Wallenstams lägenheter, 62 %, har 2-3 rum och kök. Endast ett fåtal lägenheter, 2 %, har 5 rum och kök eller mer. Wallenstams medellägenhet är en tvåa på 64 kvm. Kommersiella lokaler Det kommersiella beståndet är koncentrerat till Göteborg. Huvuddelen av fastigheterna ligger i innerstadslägen och resterande del i attraktiva företagslägen, till exempel i Mölnlycke som ligger mellan Göteborg och Landvetter flygplats. Det kommersiella beståndet genomgår en ständig modernisering efter hyresgästernas aktuella önskemål och verksamhet. För komplett fastighetsförteckning se sidan 98. Fastighetsbeståndets förändring I början av året färdigställdes kvarteret Örlen på Mölndalsvägen i Göteborg, vilket gav ett tillskott på 2 873 kvm bostäder. Utöver det har Wallenstam förvärvat 13 600 kvm i Mölnlycke centrum och 2 500 kvm i Mölndal. Under året har elva fas tigheter sålts varav sju till bostadsrätts fö reningar. Sammantaget uppgick Wallenstams fastighetsbestånd vid årsskiftet till 1 141 402 kvm. I slutet av året tecknades avtal om förvärv av fem fastigheter samt del i en exploa teringsfastighet i Älta (Nacka kommun) i Stockholm. Totalt ingår 556 uthyrda lägenheter samt färdiga byggrätter motsvarande 7 000 bruttototalarea och mark som är under planläggning. Dessa fastigheter tillträddes under januari 2009. fastighetsbeståndet, kvm i tusental Kontraktsportfölj Wallenstam har cirka 17 500 hyresobjekt, varav cirka 10 000 bostäder, 2 000 lokaler och 5 500 parkerings- och garagekontrakt. Den totala uthyrningsgraden uppgår till 98 %. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt. I det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden till 96 % vid utgången av 2008. Av Wallenstams hyresvärde ut görs drygt 52 % av bostäder och parkering. Dessa avtal löper på tre månader med automatisk förlängning. Hyrorna i hyresavtalen omförhandlas i regel en gång per år. Av Wallenstams kommersiella hyresavtal kan 14 % omförhandlas under 2009. Det innebär inte att alla avtal kommer att omförhandlas. En affärsmässig bedömning görs avtal för avtal. Genomsnittlig löptid på Wallenstams kommersiella kontrakt är tre år (tre). Hyresavtal överstigande 1 Mkr utgör 28 % av Wallenstams totala hyresintäkter. Föränd- Lokaltyp 2008-12-31 2007-12-31 ring Bostäder 640 643-3 Kontor 234 239-6 Butiker 72 65 7 Industri/lager 89 81 7 Utbildning 39 38 1 Övrigt 68 73-5 Justerad uthyrbar yta p.g.a. ommätning 2-2 Totalt 1 141 1 141 0 Hyresvärde Bedömd hyra för 2009 uppgår till 1 350 Mkr, varav 35 % av intäkterna kommer från fastighetsbeståndet i Stockholm och cirka 45 % av intäkterna från Wallenstams kommersiella fastigheter. Den genomsnittliga kvadratmeterhyran för kontorslokaler bedöms uppgå till 1 455 kr/kvm, vilket är en ökning med 6 %. Wallenstams bostadsfastigheter utgör drygt hälften av både det totala beståndet och det bedömda hyresvärdet för 2009. Bostädernas genomsnittshyra bedöms öka till 1 042 kr/kvm (985). För mer information se fastighetsöversikt på sidan 28. 26 Fastighetsbeståndet

GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA 6% 55% LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE 2013-, 16% 2009, 14% STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE <5,0 Mkr 22% >0,5 Mkr 18% 2012, 16% 39% 4,0-5,0 Mkr 5% 2011, 30% 2010, 24% 3,0-4,0 Mkr 7% 2,0-3,0 Mkr 11% 1,0-2,0 Mkr 20% 0,5-1,0 Mkr 17% Göteborg Stockholm Helsingborg LÄGESFÖRDELNING, YTA FÖRDELNING LOKALTYP, YTA Innerstad 45% Närområde 55% 6% 3% 57% 8% 6% Kvm 250 000 200 000 150 000 FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR 100 000 20% 50 000 Bostäder Kontor Butik Industri/Lager Utbildning Övrigt 0 >1930 1930 1940 Kommersiellt 1950 1960 1970 1980 Bostäder 1990 2000 Fördelning lokaltyp FÖRDELNING LÄGENHETSBESTÅNDET uthyrningsbar Hyresvärde, snitthyra yta, kvm Andel yta, % Mkr* Andel hyra, % per kvm Bostäder 640 297 57 667 49 1 042 Kontor 233 586 20 340 25 1 455 Butik 72 041 6 154 11 2 131 Industri/lager 88 536 8 48 4 540 Utbildning 38 785 3 60 5 1 538 Övrigt 68 157 6 82 6 1 906 Totalt 1 141 402 1 350 1 183 * Bedömd hyra för 2009 Antal lgh 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok eller större Fördelning regionvis uthyrningsbar Hyresvärde, snitthyra yta, kvm Andel yta, % Mkr* Andel hyra, % per kvm Stockholm 446 300 39 475 35 1 063 Göteborg 188 276 16 209 15 1 110 Helsingborg 65 393 6 64 5 979 Göteborg, Lokaler 441 433 39 602 45 1 364 Totalt 1 141 402 1 350 1 183 * Bedömd hyra för 2009 Tusental kvm 1 400 1 200 1 000 800 600 400 FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING YTA 200 0 2004 2005 2006 2007 2008 Fastighetsbeståndet 27

fastighetsöversikt affärsområde Affärsområde Affärsområde Affärsområde bostad bostad bostad företag Totalt Jämförelse Stockholm Göteborg Helsingborg Göteborg 2009 2008 2007 Bostäder Yta, tusentals kvm 400,1 187,7 52,5 0,0 640,3 636,4 680,9 Andel av total yta per bolag, % 90 100 80 0 57 56 55 Hyresvärde, Mkr * 411,8 202,9 52,3 0,0 667,0 626,8 658,5 Andel av hyra per bolag, % 87 97 82 0 49 50 50 Snitthyra, kr/kvm 1 030 1 080 1 000 0 1 040 980 970 Kontor Yta, tusentals kvm 14,1 3,6 215,9 233,6 235,6 262,0 Andel av total yta per bolag, % 3 6 50 20 21 21 Hyresvärde, Mkr * 19,2 3,6 317,1 339,9 323,7 317,0 Andel av hyra per bolag, % 4 6 53 25 25 24 Snitthyra, kr/kvm 1 360 1 000 1 470 1 460 1 370 1 210 Butik Yta, tusentals kvm 9,4 4,8 57,8 72,0 64,6 68,4 Andel av total yta per bolag, % 2 7 13 6 6 6 Hyresvärde, Mkr * 15,4 4,9 133,3 153,6 140,2 133,9 Andel av hyra per bolag, % 3 8 22,1 11 11 10 Snitthyra, kr/kvm 1 640 1 020 2 310 2 130 2 170 1 960 Industri/lager Yta, tusentals kvm 7,2 1,5 79,8 88,5 81,3 120,1 Andel av total yta per bolag, % 2 2 18 8 7 10 Hyresvärde, Mkr * 2,9 0,5 44,4 47,8 43,7 61,1 Andel av hyra per bolag, % 1 1 7 4 3 5 Snitthyra, kr/kvm 400 330 560 540 540 510 Utbildning Yta, tusentals kvm 5,8 0,1 32,9 38,8 37,9 39 Andel av total yta per bolag, % 1 0 7 3 3 3,0 Hyresvärde, Mkr * 7,7 0,1 51,9 59,7 57,1 56 Andel av hyra per bolag, % 2 0 9 5 4 4 Snitthyra, kr/kvm 1 330 630 1 580 1 540 1 510 1 440 Övrigt** Yta, tusentals kvm 6,6 1,7 31,2 39,5 41,3 41,8 Andel av total yta per bolag, % 1 3 7 3 4 3 Hyresvärde, Mkr * 5,4 1,8 40,9 48,1 47,8 49,9 Andel av hyra per bolag, % 1 3 7 4 4 4 Snitthyra, kr/kvm 820 1 060 1 310 1 220 1 160 1 190 Garage/p-platser Garageyta, tusentals kvm*** 3,1 0,6 1,2 23,9 28,8 31,0 31,1 Andel av total yta per bolag, % 1 0 2 5 3 3 2 Hyresvärde, Mkr 12,1 6,1 0,9 14,6 33,7 34,3 33,8 Andel av hyra per bolag, % 3 3 2 2 2 3 3 Totalt Yta, tusentals kvm 446,3 188,3 65,4 441,4 1 141,4 1 128,2 1 242,8 Hyresvärde, Mkr * 474,5 209,0 64,1 602,2 1 349,8 1 273,7 1 309,7 Snitthyra, kr/kvm 1 060,0 1 110,0 980,0 1 360,0 1 180,0 1 130,0 1 050,0 * Bedömt hyresvärde ** Innehåller bl.a. vårdlokaler *** Uppvärmd garageyta FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA, STOCKHOLM FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA, HELSINGBORG FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA, GÖTEBORG Övriga Storstockholm 38% Huddinge 10% Innerstad 100% Öster 23% Hisingen 10% Innerstad 14% Mölndal 4% Nacka 12% Väster 2% Vällingby/ Hässelby 26% Innerstad 61% 28 Fastighetsöversikt

fastighetsutveckling Wallenstam som stadsutvecklare Wallenstam utvecklar områden som ger människor möjlighet till hållbart företagande och en klimatklok livsstil. I en marknad som präglas av stor bostadsbrist prioriterar Wallenstam att bygga energieffektiva hem där människor vill leva och bo. Varje satsad miljon i nybyggnation bidrar dessutom till att ge en årsanställd arbete. Med över 60 års byggerfarenhet erbjuder Wallenstam en samlad kompetens i att utveckla och förtäta städerna med energieffektiva hus och levande områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka. Att Wallenstam är aktivt både med att utveckla befintliga fastigheter och leta lägen för nyproduktion syns i siffrorna. Sedan 2004 har bolaget sökt mark anvisningar för nyproduktion av cirka 10 800 lägenheter i Stockholm, Göteborg och Hel s ingborg. Kostnadsstyrd kvalitetsbyggnation Wallenstam har som målsättning att till och med 2012 producera 2 500 nya lägenheter till en direktavkastning som överstiger 7 %. All Wallenstams byggnation utgår från stadens och hyresgästens behov med fokus på trygghet, hållbarhet, smarta planlösningar och en rimlig månadskostnad för hyresgästen. Byggnationen kostnads- och kvalitetsstyrs från första dagen. Wallenstam har formulerat tydliga kvalitetskrav, anpassade för långsiktig hållbarhet. En noggrann projektering görs då det tidigt i processen avgörs hur projektets ekonomi respektive kostnader för förvaltningen kommer att bli. Wallenstam har egen mark för nyproduktion av kommersiella lokaler, men i dagsläget planeras ingen sådan. Utvecklar i samverkansprojekt För att utveckla områden och intressen i staden är Wallenstam aktivt med att medverka i, starta och driva samverkansgrupper, utifrån både affärsmässighet och samhällsansvar. Ett sådant exempel är Kvillebäcken i Göteborg där Wallenstam ihop med sex andra bygg- och fastighetsbolag, omvandlar området till ett kontinentalt Slow-city-område. Wallenstam driver även gemensamma bostadsprojekt tillsammans med kommunala bostadsbolag och bostadsrättsbyggare som till exempel Riksbyggen. Wallenstam har under ett antal år aktivt drivit frågan om att utveckla och satsa på en omfattande upprustning av Kungsportsavenyen. Tillsammans med staden vill Wallenstam göra Göteborgs paradgata mer attraktiv för stadens invånare och besökare. Ett projekt som Wallenstam har varit engagerat i sedan starten är Julstaden Göteborg där bolaget tillsammans med staden samt andra aktörer i projektet ljussätter staden och erbjuder olika aktiviteter. Julstaden har blivit mycket uppskattat av både göteborgare och av det ökade antalet turister som besöker Göteborg i juletid. Affärsdrivna planer Stadsutveckling enligt Wallenstam handlar lika mycket om att förädla beståndet som att bygga nytt. Bolagets stadsutvecklingsplaner är affärsdrivna med fokus på kostnadseffektivitet och hållbar utveckling. Wallenstam vill ge fler människor möjlighet att bo i attraktiva lägen. Årlig energiåtgång i kwh/kvm 120 100 80 60 40 20 0 Energiåtgång med olika byggtekniker Boverkets byggregler: 110 kwh/kvm GreenBuilding: 82,5 kwh/kvm Wallenstam är noga med att tillvarata kulturella värden och att utveckla fastigheter enligt tidens krav på bekvämlighet och funktion. Samtidigt utgår Wallenstam all tid från ett helhetstänkande och ser på platsens möjligheter och i förlängningen stadens utvecklingsbehov. Stort antal projekt Wallenstam har ett stort antal pågående och planerade projekt, se sidorna 30-32. Dessa befinner sig i olika faser och sträcker sig upp till fem år. Ett projekts liv börjar med en projektidé som utreds i en förstudie. Efter detta fattas investeringsbeslut och projekterings fasen inleds. När denna fas är avslutad följer upphandling av entreprenad och genomförandet kan inledas. Efter färdigställandet görs ekonomisk uppföljning samt utvärdering av projektet ur ett kundperspektiv. Lågenergihus: 75 kwh/kvm Wallenstam grundutförande: 74 kwh/kvm Wallenstam med energismart teknik: 55-60 kwh/kvm fastighetsutveckling 29

större wallenstamprojekt Nedan följer några av de utvecklingsprojekt Wallenstam arbetat med under året. Brovakten, Stockholm Läge: Lindhagen på Kungsholmen Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter Antal bostäder: 276 lägenheter Storlek: 1-5 rum och kök, från 35 kvm till 140 kvm Årligt beräknat energibehov/lägenhet: 50-55 kwh/kvm I nya stadsdelen Lindhagen på Kungsholmen planerar Wallenstam att bygga 276 energisnåla hyresrätter i två tjugovåningstorn i mörk Terrazzo med lägre utskjutande skänklar, ritat av Wingårdh Arkitektkontor AB. Husen får tjocka väggar, mycket glas och mekaniska värmeåtervinningssystem. All varm frånluft tillvaratas och lägenheterna värms av vindkraft, instrålad sol och värmespill från elektrisk utrustning. Huskropparna bildar i sin parformation en ny entré till Stockholm från Essingeleden och kompletteras med en visuell park och gröna gårdar. Henriksdalskajen, Stockholm Läge: Hammarby Sjöstad Byggtid: 2008-2010 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 96 lägenheter Storlek: 1-6 rum och kök, från 35 kvm till 180 kvm Årligt beräknat energibehov/lägenhet: 55-60 kwh/kvm På Henriksdalskajen i ekologiskt hållbara stadsdelen Hammarby Sjöstad bygger Wallenstam 96 energieffektiva lägenheter. Husen får en stilren exteriör i mörkgrått och svart skärmtegel och lägenheterna blir luftiga och ljusa med umgängesvänliga planlösningar och stora, rumsbreda fönsterpartier med låg bröstning och balkong. Den beräknade energiåtgången på 55-60 kwh/kvm utgör hälften av de krav som ställs i Boverkets byggregler för nyproduktion (110 kwh/kvm). Råcksta, Stockholm Läge: Råcksta Ombyggnadsperiod: 2004-2011 Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter Antal bostäder: 1 263 lägenheter Påbörjad renovering: 751 lägenheter Storlek: 1-4 rum och kök, från 18 kvm till 104 kvm I Råcksta äger Wallenstam ett bostadsområde med cirka 1 300 lägenheter där ett stort moderniseringsprojekt pågått sedan 2004. Wallenstam uppdaterar husen med nya material och färger och lägenheterna anpassas till dagens standard utifrån respektive hyresgästs önskemål. I moderniseringsprojektet upprustas entréer, trapphus, källargångar, fönster, balkonger, el, värme, ventilation, vatten och avlopp samt gårdar. Dessutom byggs en helt ny anläggning för sophantering. 30 Större Wallenstamprojekt

Mastkorgen i Gröndal, Stockholm Läge: Gröndal Byggtid: 2008-2009 Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 15 lägenheter Storlek: 1-4 rum och kök, från 36 kvm till 104 kvm Bara några stationer från Stockholm city ligger Gröndal med fantastisk natur och ett skönt lugn alldeles i närheten av vattnet. Bakom en K-märkt fasad på Fågelsångsvägen 5 bygger Wallenstam om kontorslokaler till 15 toppmoderna lägenheter med ljusa färger och hög standard. Lägenheterna blir i olika storlekar, de större med balkong och trean med två kungsbalkonger som löper utmed fasaden. Fastigheten ritades ursprungligen av de kända 1900-talsarkitekterna Backström och Reinius på 50-talet. Gemensam takterrass i skyddat sydvästläge. stärtered, partille Läge: Stärtered Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 55 lägenheter Storlek: 2 rum och kök Mellan Partille Centrum och Jonsered, med närhet till skogen och längs med E20 ligger det lugna och omtyckta området Stärtered. Wallenstam äger idag åtta fastigheter i området och planerar att i anslutning till dessa bygga fyra energieffektiva flerbostadshus. Alla 55 lägenheter kommer att ha individuell mätning av både el och vatten. Uppvärmning av husen sker genom bergvärme som förses av Wallenstams egenproducerade vindkraftsel. Högsbo, Göteborg Läge: Högsbo Byggtid: 2008-2010 Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter med loggia Antal bostäder: 100 lägenheter Storlek: 1-4 rum och kök, från 34 kvm till 122 kvm Årligt beräknat energibehov/lägenhet: 75 kwh/kvm Vid gränsen till Kungsladugård, nära Slottsskogen och centrala Göteborg, bygger Wallenstam 100 energieffektiva lägenheter. Tack vare bergvärme, individuell mätning av vatten och el, mekanisk frånluft med återvinning, en värmetrög stomme och extra tjocka betongväggar blir lägenheterna energieffektiva. I de åtta respektive nio våningar höga husen erbjuder Wallenstam ett miljövänligt, komfortabelt, och tryggt boende med närhet till stadens utbud. Större Wallenstamprojekt 31

Kapellet, Helsingborg Läge: Slottshöjden Byggtid: 2007-2009 Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter Antal bostäder: 80 lägenheter Storlek: 1-3 rum och kök, från 37 kvm till 89 kvm På Slottshöjden i norra Helsingborg omvandlades bostadsrättsprojektet Kapellet under slutet av 2008 till hyresrätter. Första etappen med 35 totalombyggda lägenheter blev fullt uthyrd under året. Inflyttning för den andra etappen, som omfattar 45 lägenheter, är planerad till 2009. lorensberg 57:8, Göteborg Läge: Kungsportsavenyen Byggtid: 2008-2009 Bostadstyp: Flerbostadshus och kommersiella lokaler På Göteborgs stolta paradgata Kungsportsavenyen omvandlar Wallenstam fastigheten Lorensberg 57:8 till en modern kontors- och bostadsfastighet med inslag av butiker. Med hjälp av varsam renovering kommer fastigheten att moderniseras utifrån nutidens krav och önskemål. Stentjärnåsen, Jämtland Läge: Funäsdalen Byggtid: 2008-2009 Verk: Enercon E-82 Antal verk: 5 Planerad driftstart: Kvartal 4, 2009 Total effekt: 10 MW Årlig produktion: 27,5 GWh Vid Funäsdalen i Härjedalens kommun bygger Wallenstam vindkraftsanläggningen Stentjärnåsen. Under sommaren 2008 inleddes markarbetet och leverans av verken är beräknad till sommaren 2009. I slutet av samma år, när vindkraftsparken är i drift, beräknas de fem verken på Stentjärnåsen generera 27,5 GWh per år, vilket motsvarar det årliga behovet av hus hållsel för cirka 13 750 lägenheter. 32 Större Wallenstamprojekt

projektlista NYPRODUKTION BOSTÄDER Area, Antal Fastighet region cirka kvm lägenheter Nyproduktion färdigställd under 2008 Kv. Örlen Göteborg 3 000 60 Summa 3 000 60 Pågående nyproduktion Järnbrott 195:1 Göteborg 6 800 100 Kv. Skärgårdsbåten 2 Stockholm 3 400 48 Kv. Skärgårdsbåten 3 Stockholm 3 400 48 Summa 13 600 196 Projektmöjligheter nyproduktion bostäder Stärtered Göteborg 3 500 60 Mölnlycke C Göteborg 5 000 100 Vita Björn Göteborg 6 000 100 Kvillebäcken Göteborg 25 000 400 Vildvinet Helsingborg 3 500 50 Brovakten Stockholm 19 000 280 Råcksta, Kv. Huvudboken Stockholm 3 000 40 Barlasten Stockholm 2 500 40 Riddaren 24 Stockholm 4 000 60 Summa 71 500 1 130 OMBYGGNATION BOSTÄDER Area, Fastighet region cirka kvm Större ombyggnadsprojekt färdigställda under 2008 Bågskyttegatan 1-3 Göteborg 1 000 Norra Liden Göteborg 1 700 Kapellet 17-18 Helsingborg 4 400 Huddinge, badrum Stockholm 22 000 Överkikaren 34 Stockholm 1 600 Hälsokällan 6 Stockholm 400 Summa 31 100 Pågående ombyggnadsprojekt Lorensberg 57:8 Göteborg 500 Springposten 6 Helsingborg 1 200 Råcksta Stockholm 77 000 Husby Stockholm 22 500 Mastkorgen 7 Stockholm 1 500 Summa 102 700 NYPRODUKTION FÖRETAG Area, Fastighet region cirka kvm Projektmöjligheter nyproduktion Mölnlycke C Göteborg 2 000 Solsten 1:110 Göteborg 1 500 Solsten 1:115 Göteborg 4 000 Solsten 1:126 Göteborg 17 000 Bagaregården 17:26 Göteborg 4 000 Bagaregården 56:2-3 Göteborg 6 000 Gamlestaden 740:22 Göteborg 6 000 Skår 57:14 Göteborg 18 000 Gårda 52:11 Göteborg 5 000 Högsbo 2:2 Göteborg 10 000 Högsbo 5:7 Göteborg 4 000 Högsbo 34:21 Göteborg 5 000 Gaslyckan 9 Göteborg 14 000 Summa 96 500 OMBYGGNATION FÖRETAG Area, Fastighet region cirka kvm Större ombyggnadsprojekt färdigställda 2008 Skår 57:14 Göteborg 9 600 Inom Vallgraven 25:1 Göteborg 600 Bagaregården 17:26 Göteborg 3 300 Inom Vallgraven 26:8 Göteborg 1 000 Sälgen 2 Stockholm 1 000 Summa 15 500 Pågående ombyggnadsprojekt Lorensberg 57:8 Göteborg 1 500 Stampen 5:6 Göteborg 2 000 Räknetabellen Stockholm 1 100 Summa 4 600 Projektmöjligheter ombyggnad befintliga fastigheter Krokslätt 154:6 Göteborg 4 500 Kungsportsavenyen Göteborg 20 000 Summa 24 500 Projektmöjligheter ombyggnad befintliga fastigheter Inom Vallgraven 53:14, 17 Göteborg 5 400 Kv. Kryssaren Göteborg 1 500 Vildvinet 3 Helsingborg 8 400 New York 1 Stockholm 2 000 Summa 17 300 Projektlista 33

SLOW-CITY I KVILLEBÄCKEN, GÖTEBORG. ETT SAMARBETE I STADSUTVECKLING. Tillsammans med sex andra bygg- och fastighetsbolag omvandlar Wallenstam Kvillebäckens industrikvarter till ett kontinentalt Slow-city-område. Hit ska kreativa och medvetna människor söka sig för inspirerande möten och ett bekvämt och miljömedvetet boende nära city. Arkitekturen blir levande och genuin med energieffektiva lösningar. Atmosfären tillbakalutad med gott om mötesplatser för samtal och aktivitet. I planen ligger 1 600 bostäder. 34

Om Bostadsmarknaden Cirka 60% av Wallenstams totala fastighetsbestånd utgörs av bostäder. I de regioner där Wallenstam verkar råder stor bostadsbrist. För att möta den stora efterfrågan startade Wallenstam byggnationen av 196 energieffektiva lägenheter under 2008. Målet är att bygga 2 500 lägenheter till och med 2012. Stort behov av bostäder Byggandet av hyresrätter minskade markant under 2008 jämfört med tidigare år. På Wallenstams marknader var minskningen för hyresrätter hela 80 %. Byggnation av cirka 800 hyresrätter påbörjades under 2008. Boverket bedömer behovet till att cirka 22 000 bostäder årligen behöver färdigställas till 2010, främst till följd av de stora ungdomskullarna och den höga invandringen. 2009 och 2010 bedöms produktionen av nya bostäder minska ytterligare. Enligt Boverket är det rimligt att tro att bostadssituationen kan komma att bli än mer ansträngd, inte minst i storstadsregionerna. Wallenstams bostadsbestånd Wallenstam är ett av de största privata bostadsbolagen i Sverige med lägenheter i centrala lägen och populära närområden i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstam tror på hyresrätten som upp låtelseform. Den är en bekväm och bekymmersfri boendeform som varken kräver insats eller risktagande från hyresgästens sida. Wallenstams bostadsbestånd som är tekniskt väl underhållet, utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Förvaltningsorganisationen upprättar löpande re parations- och underhållsplaner, vilka följs upp och genomförs. Lediga lägenheter Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga under året. Snittomsättningshastigheten under 2008 var cirka 16 % (13). I Göteborg fördelas 50 % av lägenheterna av Boplats Göteborg och i Stockholm fördelas 50 % av Stockholms bostadsförmedling. Viss del av de nyproducerade lägenheterna erbjuds till befintliga hyresgäster för att ge dem en möjlighet att göra boendekarriär inom Wallenstam. Bostäder för företag En liten men intressant kundkategori på Wallenstams bostadsmarknad är företagen. På en marknad med underskott av bostäder ökar företagens behov av att säkerställa bostäder till personal. För att tillfredsställa företagens efterfrågan på bostäder har Wallenstam två produkter: dels hyrs större bostadsenheter ut till företag specialiserade på korttidsboende, dels hyrs bostäder ut direkt till företag. Totalt sett är detta en liten andel av den totala affärsverksamheten. Denna marknad är dock intressant eftersom avtalsformen är mer flexibel. En rättvis hyressättning Wallenstam strävar efter rättvisa hyror. Hyran ska vara kopplad till kvalitet, service, läge och innehåll i boendet. Det skulle möjliggöra en öppnare och mer flexibel bostadsmarknad med möjlighet till individuell påverkan av var och hur man vill bo. Genom individuell prissättning kan hyresrätten som boendeform utvecklas i en mer kundvänlig riktning. aktörer på bostadsmarknaden: stockholm Privata antal lgh Totalt kvm Akelius Fastigheter 7 200 556 000 Stena Fastigheter 7 000 486 000 Wallenstam 6 400 400 000 Diligentia 5 500 367 000 Kommunala antal lgh Totalt kvm Svenska Bostäder 43 400 2 928 000 Stockholmshem 32 100 2 025 000 Familjebostäder 22 600 1 409 000 göteborg Privata antal lgh Totalt kvm Stena Fastigheter 8 600 589 000 SGS 6 750 163 000 Acta 3 100 270 000 Wallenstam 2 800 188 000 Diligentia 2 300 141 000 Byggnadsfirman Ernst Rosén 2 100 188 000 Kommunala antal lgh Totalt kvm Poseidon 23 500 1 589 000 Bostadsbolaget 22 500 1 390 000 Familjebostäder 18 100 1 122 000 Gårdstensbostäder 2 700 196 000 HjällboBostaden 2 300 173 000 HELSINGBORG Privata antal lgh Totalt kvm Akelius 2 400 173 000 Jefast 800 59 000 Wallenstam 700 52 000 SFF Real Estate (BroGripen Fastighets AB) 600 34 000 Teglet 500 29 000 IKANO Fastighets AB 400 32 000 Kommunala antal lgh Totalt kvm Helsingborgshem 11 900 827 000 Källa: Jones Lang LaSalle Om bostadsmarknaden 35

Bruksvärdessystemet medger en prisdifferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter som innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter. Varje år genomför parterna hyresförhandlingar och därmed sätts kommande års hyresnivå i det befintliga beståndet. Därefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. För närvarande förs diskussioner om bruksvärdessystemets framtid mellan marknadens parter. Kvalitetshyresprojektet i Göteborg och hyresmat ri sen i Stockholm är två exempel på att modellen för hyressättning i viss mån har differentierats. Även i Helsingborg har en viss differentiering påbörjats mellan ytterområden och centrum. Wallenstams bedömning är att bostadsmarknaden generellt tål högre hyror, främst i centrala lägen i Stockholm och Göteborg. Bland annat visas detta genom bostadsrättsfö reningars intresse för att förvärva sina hyreslägenheter. Utredning om allmännyttans villkor Under 2008 offentliggjordes en utredning som undersökte om hyressystemet på den svenska bostadsmarknaden är förenligt med EU:s lagstiftning. Analysen visade bland annat att stödet till kommunala bostadsföretag och deras hyresnormerande roll sannolikt strider mot EG-rätten. Utredningen föreslår till exempel att de kommunala bostadsbolagens hyresnorme rande roll tas bort och att de ska vara affärsmässiga även i hyressättningen. Hyran anses skälig om den motsvarar hyresgästernas värderingar och efterfrågan. Det ska dock finnas en övre gräns för årliga hyreshöjningar. Inget beslut är ännu fattat, regeringen ska nu ta ställning till utredningens förslag. Organisation med kunden i fokus Wallenstam arbetar med långsiktiga kundrelationer. Möjligheten att få rätt hyresgäst till rätt bostad är stor eftersom efterfrågan är hög. Affärsområde Bostad är organiserat i regioner för att kunna vara närvarande på respektive marknad med bästa möjliga kundservice, förvaltning och uthyrning. 36 Om bostadsmarknaden

Åtgärder utifrån kundundersökningar Förutom de enkäter som görs i samband med Kvalitetshyresundersökningen genomför Wallenstam egna attitydundersökningar nöjdkundindex (NKI) regelbundet. Frågorna omfattar bostadens standard, fastighetsskötsel, trygghet och service. Resultatet utvärderas och är ett instrument som sedan används i bolagets utvecklings- och förbättringsarbete. Hyresgästundersökningar kommer att spela en viktig roll vid framtidens hyressättning, eftersom det är ett sätt att mäta den upplevda kvaliteten och värderingen av service, teknisk standard och läge. Kundernas svar och preferenser kommer att påverka bostädernas utveckling och påföljande pris sättning. Bostadsrättsmarknaden Den starka uppgång som har präglat bostadsrättsmarknaden under de senaste tio åren avstannade under senare delen av 2008 som en effekt av den finansiella oron. Detta har dock bara marginell betydelse för Wallenstam då det utgör en mycket liten del av verksamheten. Wallenstam har dessutom möjlighet att förändra tänkta bostadsrättsprojekt till hyresrätter som exempelvis gjordes med Kapellet i Helsingborg. En annan marknad är dock hyresgäster som bildat bostadsrättsföreningar i syfte att köpa sin fastighet. Här märker Wallenstam ett fortsatt stabilt intresse, speciellt i centrala lägen. Under året har sju fastigheter sålts till nybildade bostadsrättsföreningar. Ägarlägenheter Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas i maj 2009 innebär en för Sverige helt ny upplåtelseform. Ägarlägenheter är mycket vanliga i många europeiska länder. Eftersom ägarlägenheten utgör fast egendom med lagfart kan den pantsättas, överlåtas och hyras ut helt efter ägarens önskemål till skillnad mot bostadsrätten där innehavaren endast har en dispositionsrätt av lägenheten. Till en början kommer den nya upplåtelseformen att gälla nyproduktion, påbyggnader på befintliga hus och ombyggnad av kommersiella lokaler. Wallenstam ser ägarlägenheter som en ny och mycket intressant affärsmöjlighet. Om ägarlägenheter tillåts även i befintligt bestånd ökar möjligheterna ytterligare. hyresökningar bostäder stockholm Kommunala Wallenstam, % bolag, % 2006 0,0 0,0 2007 2,0 1,8 2008 2,2 2,2 göteborg Kommunala Wallenstam, % bolag, % 2006 0,4 0,0 2007 1,8 1,3 2008 2,3 1,9 HELSINGBORG Kommunala Wallenstam, % bolag, % 2006 2,4 0,0 2007 2,9 2,8 2008 4,0 3,3 Antal 4 000 3 500 3 000 GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Helsingborg 8% Göteborg 29% LÄGENHETSFÖRDELNING Stockholm 63% 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 1 rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok eller större Om bostadsmarknaden 37

SKRÄDDARSYDDA KONTORSLOKALER på kungstorget i göteborg. Hur får man sina anställda att längta till jobbet varje dag? Delvis genom att bedriva verksamheten i en miljö som stimulerar när den ska stimulera och ger möjlighet till möten, vila och eftertanke både i själva lokalen och i dess närmiljö. På Kungstorget i Göteborg renoverade Wallenstam 2008 en kontorslokal enligt konceptet och för att matcha hyresgästens verklighet och vision över tiden. Parallellt drevs många andra spännande sam-, om- och nybyggnationsprojekt. 38 Om lokalmarknaden

Om lokalmarknaden Av Wallenstams totala fastighetsbestånd utgörs cirka 40 % av kommersiella fastigheter. Cirka 90 % av Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd finns beläget i Göteborgsregionen. Wallenstam har även en liten andel lokaler i Stockholm. Den kommersiella ytan i Stockholm uppgår till drygt 37 000 kvm, varav cirka 14 000 utgör kontor. Dessa lokaler består i första hand av mindre kontor och butiker i bostadsfastigheter. Göteborgs lokalmarknad har under ett antal år präglats av en förbättrad sysselsättningstillväxt med en ökad efterfrågan på kontorslokaler som konsekvens.* Den kraftiga ekonomiska turbulensen runt om i världen hann under 2008 inte få genomslag på hyresmarknaden i Göteborg. Uthyrningsgraden fortsatte i likhet med de senaste åren att öka under 2008.* Högteknologisk region I Göteborgsregionen finns ett välutvecklat gränsöverskridande samarbete mellan högskolor, universitet, näringsliv och offentlig förvaltning. Göteborg har en lång och framgångsrik industri- och handelstradition men på senare år har tillväxten av kunskapsintensiva och högteknologiska företag ökat markant. I dag präglas regionen av hög forsknings-, kunskaps- och kvalitetsnivå samt en stark internationell orientering. Det centrala läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, gör regionen till en naturlig knutpunkt och ett nav för internationell handel och distribution. Begränsad nyproduktion Nybyggnationen i Göteborg ökade något under 2008 men från en mycket låg nivå. Drygt 35 000 kvm kontor färdigställdes under året. Exempel på dessa projekt är tillbyggnationen av polishuset vid Ullevi Park samt nyproduktionen vid Krokslätts fabriker. Noterbart är att i stort sett all ny yta som tillkommit marknaden genom om- och nybyggnadsprojekt under 2008 redan är uthyrd vid färdigställande.* Ett antal nybyggnadsprojekt är under uppförande i Göteborg, ett av de största byggprojekten i Sverige just nu är uppförandet av det nya rättscentrumet vid Ullevi. Ett annat projekt som startade under året är Skanskas Projekt Gårda som fullt utbyggt ska omfatta drygt 17 000 kvm.* 96 % i uthyrningsgrad Uthyrningsgraden för Göteborg totalt uppgick i slutet av 2008 till 92,4 %.* Wallenstams uthyrningsgrad är, med sina 96 %, högre än för marknaden i övrigt. Stabil hyresutveckling Det minskade utbudet av lokaler i Göteborgsregionen har satt press uppåt på lokalhyrorna på samtliga delmarknader under 2008. Prime rent, som förenklat avspeglar de högsta hyrorna i de finaste fastigheterna, uppgick under kvartal fyra till 2 300 kr/kvm vilket innebär en ökning med drygt 2 % under 2008. Motsvarande siffra för Stockholm uppgår till 4 100 kr/ kvm.* BEDÖMDA SNITTHYROR KONTOR, AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG Kr/kvm 1 600 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 2004 2005 2006 2007 2008 Möjligheten för en fortsatt hyrestill växt på Göteborgs delmarknader ses under 2009 som begränsad, vilket bottnar i en bedömd minskad efterfrågan under senare delen av 2008. Minskningen beräknas fortsätta under 2009 i och med en ökad avmattning i ekonomin.* Våra konkurrenter Wallenstam har en stark position på Göteborgs lokalmarknad med attraktiva fastigheter i bra lägen. Att Wallenstam är en stor aktör på marknaden medför goda möjligheter att kunna erbjuda kunderna ett stort utbud av alternativa lokaler inom det egna beståndet. På lokalmarknaden i Göteborg arbetar ett stort antal aktörer där var och en har förhållandevis små marknadsandelar. Wallenstam är med cirka 440 000 kvm kommersiell yta i Göteborg en av de större aktörerna. Wallenstams marknadsandel avseende kontorsyta i Göteborg är cirka 13 %. Andra fastighetsbolag med stora innehav på Göteborgs lokalmarknad är bland annat Diligentia, Eklandia, GE, Harry Sjögren, Platzer och Vasakronan. Andra konkurrenter är exploateringsföretag som till exempel NCC, Peab och Skanska. De tio största lokalhyresgästerna, 2008-12-31 Yta, kvm Göteborgs Kommun 15 147 Försäkringskassan 15 046 Mölnlycke Health Care AB 13 684 Landsarkivet i Göteborg 11 000 Göteborgs Universitet 8 865 SCA Hygiene Products AB 7 600 Törnskogen Utbildning AB 6 285 Folkuniversitetet 6 270 Ernst & Young AB 5 476 Härryda Kommun 5 342 Totalt 94 715 De tio största lokalhyresgästerna utgör 21 % av Wallenstams kommersiella yta i Göteborg. *Jones Lang LaSalle Om lokalmarknaden 39

Lyckats i uthyrningen Wallenstam har cirka 2 000 företagskunder och den genomsnittliga företagskunden hyr 240 kvm för 1 390 kr/kvm. Kundstrukturen är differentierad vilket ger en god riskspridning. De tio största lokal hyresgästernas hyresvärde motsvarar cirka 9 % av det totala hyresvärdet och deras lokal yta motsvarar cirka 8 % av Wallenstams totala yta. Wallenstam har för 2009 en bedömd snitthyra för kontor i Göteborg om 1 470 kr/kvm. Under 2008 har Wallenstam lyckats väl i sin uthyrning, uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet uppgår till 96 %. Under året tecknades drygt 90 nya avtal som omfattar totalt cirka 18 500 kvm. Exempel på nya hyresgäster under året är: Espresso House, Netto, Xtravaganza viktcenter och Swarco Sverige. Möjligheter till nyproduktion Wallenstam har 70 000 kvm egen mark som kan utvecklas till kommersiella fastigheter. Markreserven kan komma att bebyggas när marknadsläget förbättras. Genom Wallenstams effektiva process kan nyproducerade kommersiella lokaler komma att erbjudas till attraktiva hyror. Lokaler som matchar kunden Wallenstam äger och förvaltar lokaler i attraktiva lägen med goda kommunikationer. För att behålla och etablera nya affärskontakter arbetar Wallenstam efter konceptet Levande lokaler, som utgår från kundens organisation och dess behov. I detta arbete ingår att bygga om, förädla och komplettera med förvärv eller nybyggnation för att kunna möta kraven på flexibla och kundanpassade kommer siella lokaler. Service i fokus Under 2008 förändrades organisationen genom en centralisering av kundservice och förvaltning för att öka tillgängligheten och på ett ännu bättre sätt möta kundernas behov. Wallenstams personal är nyckeln till framgång för att uppnå en ökad kundnöjdhet och uppsatta mål. För att skapa stimulans och utmaning i arbetet är målen nedbrutna på individnivå och samtliga medarbetare har goda förutsättningar att kunna ta ansvar för och bidra till sin del i helheten. Wallenstams kundtjänst utgör stommen i företagets serviceorganisation, hit kan hyresgästerna vända sig för en effektiv service. Genom en central placering i organisationen skapas en bra grund för kvalitetskontroll och uppföljning. Sälj- och kundvårdsprocess Prospects Kund Kundvård Lokalanpassning Kund Förlängd hyresrelation Prioriterar kundrelationen Wallenstam prioriterar goda kundrelationer och har organiserat verksamheten utifrån kundernas behov för att skapa långsiktiga och goda relationer med sina hyresgäster. Ett sätt att skapa mervärde för hyresgästerna är att erbjuda tilläggstjänster till själva hyreskontraktet som städning, kaffe service och vaktmästeritjänster. Hyres - gäs terna har även möjlighet att via Wallenstams energibolag köpa förnyelsebar el till förmånligt pris. Wallenstam försöker också när det är möjligt att använda egna hyresgäster som leverantörer. Våra kundundersökningar För att utvecklas i rollen som hyresvärd och på bästa sätt motsvara kundens förväntningar genomförs regelbundet olika undersökningar vars resultat ger värdefull återkoppling till verksamheten. En betydelsefull informationskälla i kundvårdsarbetet är nöjdkundindex (NKI) som genomförs vartannat år. Utifrån senaste undersökningen har kundservicefunktionen förbättrats och förvaltarkapaciteten förstärkts. Wallenstam genomför även inflyttningsenkäter med samtliga nya hyresgäster. Utöver dessa kundundersök ningar genomförs också regelbundet omvärldsundersökningar om bland annat varumärke och image. Samtliga undersökningar resulterar i åtgärdsplaner. 40 Om lokalmarknaden

konkurrentanalys geografisk Antal Lokal- Hyres- Vakans- Fastighetsbolag huvudmarknad fastigheter area, kvm intäkter, Mkr grad, % strategi Nya Vasakronan Göteborgs kommun 45 401 000 600 3,0 Handel Wallenstam Göteborgs kommun 113 434 000 566 2,8 Kontor Handel Industri/lager Eklandia (Castellum) Göteborgs kommun 82 481 000 402 8,7 Kontor Handel Industri/lager Harry Sjögren (Castellum) Sydvästra Göteborg, 94 499 000 349 9,8 Industri/lager Mölndal, Kontor Kungsbacka, Borås Balder (Gbg) Storgöteborg 67 258 000 262 5,0 Kontor Handel Industri/lager Diligentia (Gbg) Göteborg city, 24 161 000 203 11 Kontor Storgöteborg Köpcentrum Bostäder Platzer Göteborg syd, 40 131 000 128 5,2 Kontor Göteborg city, Industri/lager Mölndal GE (Gbg) Göteborg city, 37 264 000 * 11 Kontor Göteborg syd Industri Stena Fastigheter (Gbg) Göteborg city 90 143 000 * 8 Kontor Bostäder Landic Property (Gbg) Storgöteborg 13 179 000 ** 6 Kontor Industri/lager Källa: respektive företags årsredovisning 2007, Jones Lang LaSalle * Redovisar ej hyresintäkter ** Redovisar ej jämförbara områden Kontor AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, YTA AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Öster 26% Innerstad 58% Utbildning 7% Övrigt 13% Kontor 51% Övrigt 6% Butik 23% Utbildning 9% Industri/ lager 8% Väster 3% Hisingen 10% Industri/ lager 18% Mölndal 3% Butik 11% Kontor 54% Om lokalmarknaden 41

Om fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen för fastighetsaffärer på den svenska marknaden (exklusive Vasa kronan och Steen & Strøm) minskade under 2008 med drygt 20 % jämfört med före gående år. I historiskt perspektiv är dock föregående års totala transaktionsvolym fortfarande att anse som hög.* Den osäkerhet som under hösten 2008 utlöstes av turbulensen på världens finansmarknader, har medfört en försiktighet inför kommersiella fastighetstransaktioner i hela Europa. Transaktionsmarknaden avtog märkbart vid halvårsskiftet och höstens ytterligare försämring av läget på de internationella finansmarknaderna gjorde ett starkt avtryck även på fastighetsmarknaden. Investerare blev mer avvaktande, vilket har inneburit att få transaktioner har genomförts under 2008.* De fastighetstransaktioner i Sverige som minskade mest under 2008 var transaktioner för handelsfastigheter samt industrioch logistikfastigheter. Denna typ av fastigheter utgör dock endast en marginell del av Wallenstams totala fas tighetsbestånd. Transaktionerna för bostadsfastigheter ökade med 52 % och för kontorsfastigheter med 4 %. Trots ökade räntekostnader under året har avslut gjorts på intressanta nivåer. Under slutet av året minskade dock antalet transaktioner.* Wallenstam har dock under 2008 genomfört ett flertal fastighetsaffärer och räknat på ännu fler. Samtliga fastigheter har sålts till ett pris som i genomsnitt översteg värdering med 13 %. Wallenstam tror på en relativt låg volym av fastighetstransaktioner under 2009, men den senare tidens räntesänkningar motverkar höstens negativa utveckling på fastighetsmarknaden. Wallenstam noterar en fortsatt stabil efterfrågan på sina produkter och förväntar sig stabila och uppåtgående priser så snart oron på finansmarknaden klingat av. Kommersiella fastigheter Transaktionsvolymen för kommersiella lokaler i Göteborg (exklusive Vasakronan och Sten & Strøm) minskade med 65 % under året.* Trenden med uppjustering av avkastningskraven har fortsatt under den senare delen av 2008 och kommersiella fastigheter i B-lägen förväntas drabbas hårdast av en svagare ekonomi.* Wallenstams kommersiella fastigheter i Göteborg är dock belägna i innerstadslägen samt i attraktiva företagslägen. Bostadsfastigheter Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter fortsätter i Wallenstams tre regioner. Totalt sett har det sålts fler fastigheter i Stockholm än föregående år, medan antalet minskade i Göteborg och Helsingborg under samma period. Per den 1 december 2008 ser statistiken ut enligt nedan. Antal sålda fastigheter till bostadsrättsföreningar på Wallenstams marknader** 2008 2007 Stockholm 125 108 Göteborg 44 74 Helsingborg 15 26 ** Datscha, december 2008 Förvärvs- och investeringspolicy Wallenstams investeringspolicy innebär att bolaget i första hand ska genomföra investeringar på valda marknader och i områden där bolaget redan verkar. Investeringen ska göras genom förvärv eller nybyggnation i fastigheter med god utvecklingspotential. Wallenstams fastighetsförsäljningar 2008 Wallenstam har under 2008 sålt elva fastigheter för cirka 670 Mkr och på så sätt realiserat nästan 59 Mkr i värdeökningar. Det motsvarar ett försäljningspris på cirka 13 % över värdering i genomsnitt. Wallenstam har under perioden sålt tre kommersiella fastigheter och sju fastigheter har sålts till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna, se tabell på nästa sida. De kommersiella fastigheterna har ur Wallenstams synpunkt varit färdigutvecklade enheter och genom försäljningarna har Wal lenstam realiserat en god värdetillväxt. Trots den senaste tidens nedgång i bostadspriserna är det fortfarande attraktivt för hyresgästerna att förvärva sin lägenhet. Hyresgästerna förvärvar sina lägenheter till priser som jämfört med andrahandsmarknaden indikerar en rabatt på cirka 30 %. Wallenstam förhandlar löpande med hyresgäster som vill förvärva sina fastigheter. Intresset är fortsatt stort och diskussioner pågår för närvarande med ett antal bostadsrättsföreningar. Fastighetsförvärv Wallenstam är väl rustat för att kunna ta tillvara de affärsmöjligheter som uppstår i samband med marknadens svängningar. Under 2008 har Wallenstam förvärvat sex fastigheter för 220 Mkr (13) och tecknat avtal med JM om förvärv av ytterligare fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun). Dessa fastigheter tillträddes i januari 2009. *Jones Lang LaSalle ** Datscha, december 2008 42 Om fastighetsmarknaden

Wallenstams sålda fastigheter till bostadsrättsföreningar under året Göteborg Yta, kvm Pris, kkr Inom Vallgraven 64:24 Norra Liden 1 953 84 051 Lunden 13:6 Brunkebergsgatan 3 2 371 47 750 Olivedal 7:5-6 Nordhemsgatan 65-67 2 240 62 800 Stockholm Harven 53 Gotlandsgatan 60, Bjursholmsgatan 13 2 396 66 750 Kroken 9 Rutger Fuchsgatan 4 2 825 85 750 Överkikaren 34 Hornsgatan 2-4, Södermalmstorg 8 2 017 133 685 Fem fastigheter i Mölnlycke Centrum I Mölnlycke centrum har Wallenstam förvärvat 4 439 kvm bostäder och 8 584 kvm kommersiella lokaler. Härryda kommun är en välmående expansiv kommun där Wallenstam sedan tidigare lyckats väl med etableringen av Mölnlycke företagspark. Mölnlycke har ett bra läge cirka tio minuter från Göteborgs centrum och tio minuters bilresa från Landvetter. Kommunen har efterfrågat fler bostäder och Wallenstam räknar med att i anslutning till de förvärvade fastigheterna kunna tillföra ytterligare cirka 30 lägenheter genom förtätning. En fastighet i Mölndal Wallenstam har även förvärvat en kommersiell fastighet med ett fint profilläge längs med Söderleden i anslutning till Astra Zenecas område. Fastigheten inrymmer idag lager och kontor men har en stor förädlingspotential med möjligheter att byggas om till kontor. Om fastighetsmarknaden 43

Fastigheternas värde Fastighetsaffärer är en av Wallenstams verk samhetsgrenar och god värderingskompetens finns inom bolaget. Wallenstams fastigheter har, liksom de senaste 17 åren, värderats av ett internt värderingsteam. Wallenstam gör årligen ett stort antal värderingar både avseende det egna fastighetsbeståndet men även på objekt som är aktuella för förvärv. Som underlag för bedömningen av fastigheternas värde beaktas följande parametrar: Analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer. Bedömning av avkastningskrav på respektive marknad. Bedömning av fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bland annat skick och läge. Analys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling. Analys av befintliga hyresgäster. Förutsättningarna på kreditmarknaden. Avkastningskrav Det är Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Där utöver har intresset för ombildning till bostadsrätt i ytterområden i viss mån avtagit vilket har påverkat priserna för delar av bostadsbeståndet. Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Första justeringen gjordes i samband med årsbokslutet 2007 med i genomsnitt 0,25 % i det kommersiella beståndet. Därefter har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvartalets bokslut och i årsbokslutet 2008. Sammantaget har avkastningskraven under 2008 höjts 0,50 % för kommersiella fastigheter och i genomsnitt 0,25 % (mellan 0-0,75 %) för bostadsfastigheter. Avkastningskrav förvaltningsfastigheter Ort Fastighetstyp % Göteborg Bostäder 3,5-6,5 Stockholm Bostäder 3,5-6,0 Helsingborg Bostäder 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,00 FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA Avkastningskrav Mkr 1,0% lägre 23 433 0,5% lägre 20 869 Vår bedömning 18 881 0,5% högre 17 279 1,0% högre 15 964 fastighetskategorier Wallenstams fastigheter klassificeras och värderas i olika värderingskategorier. Förvaltningsfastigheter Wallenstams förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Bland Wallenstams förvaltningsfastigheter finns olika kategorier: Förvaltningsfastigheter i normal drift som avkastningsvärderas. Förvaltningsfastigheter som genomgår en omfattande ombyggnad värderas till värde före ombyggnad samt nedlagda kostnader för ombyggnadsprojektet. Omvärdering till marknadsvärde görs när byggnaden färdigställts. Projektfastigheter utgörs av fastigheter som är under uppförande och av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till löpande anskaffningsvärde. Rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter avses kontorsfastigheter som används till väsentlig del för eget bruk samt tjänstebostäder. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningsvärde. Avskrivningar görs enligt plan. Värderingsmodell Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika avkastningskrav för olika typer av fastigheter och områden. Avkastningsvärderingen görs upp delat på bostads- och lokalyta, med olika avkastningskrav på respektive yta. Värderingen görs som en avkastningsvärdering, vilken innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Det framräknade avkastningsvärdet jämförs sedan med aktuell prisstatistik för liknande objekt. Lägestillägg görs i de fall avkastningsvärdet avviker från ortspris. Projektfastigheter omvärderas i samband med att ny- eller ombyggnadsprojektet färdigställs. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan. Wallenstam har vid fastighetsförsäljningar under ett antal år regelmässigt fått priser i nivå med eller över värdering. I samband med varje kvartalsbokslut analyseras värdena och justeringar görs. Den interna värderingen fastställs av styrelsen och granskas av revisorerna i samband med årsbokslutet. Fastigheter som sålts och tillträtts efter bokslutsdatum men före rapport värderas till försäljningspris. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. 44 fastigheternas värde

WALLENSTAMS VÄRDERINGSMODELL + Hyresvärde - Generell vakans om 3 % i det kommersiella beståndet - Driftkostnader inklusive fastighetsskatt, exklusive administration = Driftnetto / Avkastningskravet för fastigheten = Fastighetens avkastningsvärde brutto - Två årshyror för outhyrda ytor - Planerade investeringar samt större reparationer +/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag + Lägestillägg = Fastighetens bedömda marknadsvärde Fastigheternas bedömda värde Den interna värderingen visar ett bedömt värde om 18 881 Mkr (18 725). Årets värdeförändring uppgår till -197 Mkr (787) och beror i huvudsak på följande faktorer: Värdeförändring förvaltingsfastigheter Mkr Avkastningsförändring -934 Kapitalisering av driftnettoförändring 746 Framtida investeringsbehov -127 Färdigställda projekt 59 Realiserade värdeförändringar 59-197 Värde på bolagets fastighetsbestånd Sammanfattningsvis har Wallenstam haft ökade fastighetsvärden under ett flertal år. Minskningen under 2008 gör att jämförbart bestånd ligger i nivå med värdena föregående år. I och med den låga transaktionsvolymen under senare delen av 2008 är marknadsläget svårbedömt. Köpare och säljare är avvaktande och avsluten är få. Den senaste tidens räntesänkningar motverkar dock prisnedgången. Under sämre konjunkturläge är fastighetens unika förutsättningar i högre grad avgörande för dess värde. Större vikt läggs vid läge, standard och säkerhet i hyresintäkterna. Detta gör att Wallenstams fina fastighetsbestånd, med övervägande del bostäder och lokaler i attraktiva lägen, har goda förutsättningar för en snabbare återhämtning. Mkr 2 000 1 500 1 000 500 0-500 OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 2004 2005 2006 2007 2008 Mkr 700 600 500 400 300 200 100 0 Mkr 2 000 1 600 1 200 800 400 0 FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER UNDER PERIODEN Mkr 700 600 VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION 2004 85% 2005 FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER 6% 16% 2005 Värdering 60% 2006 Anskaffningskostnad 10% 2006 47% 2007 21% 2007 Försäljningspris 13% 41% 2008 Värdering 13% 2008 Mkr 500 Förvaltningsfastigheter 18 040 Projektfastigheter och specialfastigheter 184* Rörelsefastigheter 657 400 300 200 Totalt bedömt fastighetsvärde 18 881 100 *Mark och pågående nybyggnation. 0 Värdering Försäljningspris fastigheternas värde 45

finansiell strategi Finansverksamheten inom Wallenstamkoncernen är centraliserad till moderbolagets finansfunktion. Finansfunktionen fun gerar som en internbank som ansvarar för upplåning, cash management och finansiell riskhantering. Finanspolicy Wallenstams finanspolicy fastställs av styrelsen och prövas årligen. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Finanspolicyn syftar till att begränsa bolagets finansiella risker. Dessa utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Målen för Wallenstams finansverksamhet är att: Säkerställa bolagets kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. Anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet så att långsiktigt stabil kapitalstruktur uppnås. Arbeta aktivt för att nå en låg refinansieringsrisk och hög flexibilitet avseende räntebindning och säkerheter. Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Lån Kostnaden för lånat kapital är den för Wallenstam enskilt största kostnadsposten. Wallenstam gör löpande en översyn av de olika formerna av upplåning av kapital som finns på marknaden. För Wallenstam har traditionell bankupplåning, kombinerat med ett aktivt användande av derivat, hittills varit den mest attraktiva upplåningsformen. Wallenstam arbetar inte med covenants utan ställer säkerhet i fastigheter. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Ett antal faktorer vägs in vid valet av löptider och räntebindning. Portföljens utseende ska vara en avvägning av kort räntebindning för att minimera räntekostnaden och lång räntebindning för stabilitet i räntekostnaderna. Denna avvägning bestäms av läget på räntemarknaden, tron på marknadens fortsatta utveckling och Wallenstams finansiella styrka. Genom ett nära samarbete med ett begränsat antal banker, är Wallenstam förberett för att hantera förändringar av ränteläget. Av den totala låneportföljen har 60 % en räntebindningstid överstigande ett år. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 30 månader (25). Uppföljning av bolagets räntekänslighet sker löpande. Lånen uppgår per bokslutsdagen till 10 376 Mkr (9 468), vilket motsvarar en belåningsgrad på 55 %. Lånen löper utan valutarisk. Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 428 Mkr (176). Den effektiva räntan för perioden uppgick till 4,56 % (4,27). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,23 % (4,26). Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 2009 skulle en förändring av ränteläget med en procentenhet i början av året påverka Wallenstams räntekostnader med cirka 32 Mkr. Derivat Wallenstam har tidigare använt en säkerhetsredovisning för samtliga derivatinstrument. Under senare delen av 2008 har denna matchning minskat i omfattning för att uppnå en större flexibilitet i portföljen. Effekten har blivit att en större del av de orealiserade värdeförändringarna på derivaten redovisas i resultaträkningen. Den faktiska kostnaden hade annars blivit högre då kreditspreadarna har ökat kraftigt under hösten och därmed ökat priset på långa lånelöften. Detta arbetssätt kommer att fortsätta med övriga delen av portföljen i takt med att lånen omsätts. Dessa kostnader är dock ej kassaflödespåverkande utan enbart redovisningsmässiga enligt IAS 39. Ett teoretiskt över-/ undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta. bindningstid medelräntor skuld, Snitt- Andel, mkr ränta, % % < 3 mån 3 378 4,34 33 > 3 mån <= 1 år 734 4,46 7 > 1 år <= 2 år 1 276 4,14 12 > 2 år <= 3 år 1 257 4,14 12 > 3 år <= 4 år 950 4,43 9 > 4 år <= 5 år 832 4,11 8 > 5 år <= 6 år 600 4,29 6 > 6 år <= 7 år 300 4,14 3 > 7 år 1 050 3,85 10 Summa 10 376 4,23 100 Likviditet Wallenstam eftersträvar en god framförhållning avseende betalningsflöden. Likviditetsprognoser uppdateras löpande i syfte att optimera kassahållningen. Under 2008 har kassan ökat jämfört med tidigare år då bankernas ökade handläggningstid för nya krediter ställer krav på en större rörelsekredit. Wallenstams likviditetsflöden består i huvudsak av kontraktsbundna hyresinbetalningar, i förväg kända räntebetalningar samt löpande betalningar för drift och underhåll. Därutöver tillkommer betalningar avseende investeringar och överenskomna amorteringar av lån. Dessa poster är planerade och väl kända i förväg. Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick 2008-12-31 till 428 Mkr (176). I början av 2009 har checkräkningskrediten ökat ytterligare och uppgår fr o m 1 februari 2009 till 400 Mkr (133). 46 Finansiell strategi

Räntetäckningsgrad För att kunna absorbera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med marginal. En höjning av räntenivån medför vanligen en höjning även av hyresintäkterna för bostadshus, dock med en viss fördröjning. Wallenstam hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på 1,6 gånger (2,6). % 80 70 60 50 40 30 20 10 SOLIDITET Soliditet Per årsskiftet uppgick soliditeten till 40 % (42). 0 Atrium Ljungberg Balder Castellum Din Bostad Fabege FastPartner Heba Hufvudstaden Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborgs KAPITALSTRUKTUR Eget kapital 40% Icke räntebärande skulder 3% Räntebärande skulder 51% Uppskjuten skatteskuld 6% Finansiell strategi 47

100 ENERGIEFFEKTIVA HYRESRÄTTER MED LOGGIA I HÖGSBO MED CYKELAVSTÅND TILL GÖTEBORG CITY. Bergvärme, mekanisk frånluft med återvinning, individuell mätning av vatten och el, en värme trög stomme och extra tjocka betongväggar. Det får Wallenstams 100 energisnåla hyresrätter som byggs i tre stilfulla punkthus i Högsbo, en skön promenad från Slottsskogen och Göteborg City. Husen byggs med åtta respektive nio våningar, i ett samprojekt med Riksbyggen. Och så får varje lägenhet en trevlig loggia. Byggstart 2008, in flyttning 2010. 48

Möjligheter och risker Allt företagande är förenat med någon form av risktagande. Ett fastighetsbolags risknivå styrs i huvudsak av vilken typ av fastigheter det äger samt var fastigheterna är belägna. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång i ett sämre konjunkturläge. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. De negativa effekterna minskas genom en väl avvägd riskhantering. Wallenstams riskhantering utgår från att säkerställa de framgångsfaktorer som är väsentliga för den långsiktiga utvecklingen. Dessa är: attraktivt fastighetsbestånd tilltalande hyror kundnära förvaltning finansiering effektiv byggprocess god marktillgång kompetent och engagerad personal minimerade miljörisker ägarlägenheter Attraktivt fastighetsbestånd Wallenstams fastigheter finns på starka marknader i lägen där människor vill bo och arbeta. Wallenstams fastighetsbestånd är en väl avvägd kombination av bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter i attraktiva lägen. Huvuddelen av fastighetsbeståndet är koncentrerat till Stockholm och Göteborg. I Göteborg har Wallenstam 55 % av sin totala yta. 39 % är beläget i Stockholm och resterande 6 % i Helsingborg. Wallenstams delmarknader är stabila, med goda förutsättningar till en långsiktigt positiv utveckling. Bostadsandelen ska över tid överstiga hälften av fastighetsbeståndet. Risker och möjligheter i förändrade kassaflöden Wallenstams inbetalningar är förhållandevis säkra då dessa framför allt består av hyresintäkter från bostadshyresgäster och stabila företagskunder. Detta i kombination med en god kontroll på kostnaderna gör att kassaflödet är tryggt. Hyresintäkter bostäder Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt och bostadshyresintäkterna förhållandevis säkra och förutsägbara. Hyressättningen för bostäder styrs idag av bruks värdesystemet som innebär att de kommunala bostadsbolagen har en normerande roll i prissättningen. Det gör att de påverkar de privata fastighetsägarnas möjligheter till att erbjuda sina kunder en mer individuell standard. Under 2008 har dock en utredning efter en EU-anmälan om snedvriden konkurrens presenterat sitt förslag. Denna har resulterat i förslag till åtgärder för att komma till rätta med hyresmarknadens problem. Utredningen föreslår att de kommunala bostadsbolagens hyresnormerande roll avskaffas och att hyressättningen blir mer efterfrågebaserad. Bruksvärdessystemet ska bestå, men inom dess ramar föreslås en ändring av bruksvärdesreglerna för att skapa förutsättningar för en väl fungerande hyresbostadsmarknad. Rimliga avkastningskrav på de kommunala bolagen ska också ställas. En mer efterfrågebaserad hyressättning ger ökade möjligheter till god hyresutveckling för Wallenstams bostadsfastigheter. Under det rådande konjunkturläget ökar efterfrågan på hyresrätter ytterligare. Risken för framtida vakanser i Wallenstams attraktiva fastighetsbestånd bedöms som liten. Nyproduktionshyror Prissättningen för nyproducerade bostäder är friare. För dessa accepteras en prissättning utifrån produktionskostnaden. Hyresöverenskommelsen gäller sedan i tio år, vilket ger en trygghet för att producera nya bostäder. Wallenstams nyproducerade bostäder är yteffektiva, vilket ger attraktiva hyror. Efterfrågan är väsentligt mycket större än utbudet i såväl Stockholm som Göteborg och Helsingborg. Hyresintäkter lokaler Cirka 90 % av Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgsregionen. Fastigheterna är välbelägna och består av en mix av kontor och butiker i city samt attraktiva kontor och lager i inarbetade företagsområden i närcentrum. Nyproduktionen av kommersiella lokaler har varit låg under senare år och efterfrågan stabil. Wallenstams uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet uppgår till 96 %, vilket är cirka 4 procentenheter högre än marknadens generella uthyrningsgrad. Under 2008 har ett flertal varsel aviserats i Västsverige. Wallenstam har dock endast en mindre del av hyresintäkterna kopplat till de mest utsatta branscherna. Den rådande konjunkturen kan dock komma att påverka betalningsförmågan hos Wallenstams kommersiella hyresgäster. Wallenstam arbetar nära kunderna och arbetar aktivt med att erbjuda lokaler anpassade till kundernas aktuella behov. Göteborg har en bred bas av olika verksamheter i flera branscher, vilket ger en trygg grund för fortsatt framtida tillväxt för regionen. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Wallenstams hyresgäster utgörs till cirka 16 % av kommunala bolag eller statliga institutioner och verk. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka 49% från de kommersiella fastigheterna. Den genomsnittliga återstående löptiden för de kommersiella kontrakten var per årsskiftet tre år. Möjligheter och risker 49

Driftkostnader och underhållskostnader Wallenstam arbetar aktivt med kostnadsuppföljning avseende driftkostnader och har väl utvecklade system för uppföljning. Kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskatt är de enskilt största driftkostnaderna. Driftstatistik säkerställer rätt fö r brukning. Uppvärmningskostnaderna ut gör cirka en fjärdedel av Wallenstams totala driftkostnader och Wallenstam ar betar konsekvent för att sänka dessa, delvis genom att bygga och renovera befintliga fastigheter med fokus på energieffektivitet. Utöver det arbetar Wallenstam aktivt med att stimulera hyresgästerna till att sänka sina driftkostnader bland annat genom individuell mätning av el och vatten. I takt med att Wallenstams produktion av förnyelsebar el ökar kommer bolaget på sikt att bli mindre känsligt för förändringar i elpriset. Vädret har stor påverkan på kostnaderna. En varm respektive kall vinter påverkar kostnaderna med cirka 2 Mkr mot ett normalår. Samtidigt innebär extra blåsiga perioder tillskott på vindenergi, vilket påverkar spotpriset. Prisrisker som uppstår i svängningar i elpriset hanteras i Wallenstams elpolicy. Underhållskostnaderna följer de långsiktiga underhållsplaner som framtagits individuellt för varje fastighet. Wallenstams fas tigheter är genomgående i gott skick. Förutom det löpande underhållet genomförs omfattande standardhöjande åtgärder i beståndet. Finansnetto Ett fastighetsbolags största enskilda kostnad är räntekostnaden. För att få en stabil räntekostnadsutveckling är det viktigt med en bra balans mellan en lång räntebindningstid som ger stabilitet och kort, som ger den lägsta räntekostnaden. Wallenstams finanspolicy reglerar Wallenstams agerande på kreditmarkna den. Finanspolicyn fastställs årligen av styrelsen och analyseras löpande utifrån marknadens förutsättningar. Wallenstams låneportfölj består av en mix av lån med olika löptider och fördelning från olika kreditgivare. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen av portföljen på antalet långivare samt förfallostrukturen. Wallenstam arbetar inte med covenants utan med traditionell upplåning med säkerhet i fastigheter. Den turbulenta kreditmarknaden har i hög utsträckning påverkat bankerna och dess agerande. En större försiktighet har noterats vilket resulterat i längre handläggningstider. Det har fått till följd att Wallenstam utarbetat nya interna rutiner för nyupplåning. Nyproduktionsprojekt och större ombyggnadsprojekt startar inte förrän finansiering har säkerställts. För att öka handlingsfriheten har Wallenstam ökat likviditeten, bland annat med större kassahållning samt i början av 2009 större beviljade rörelsekrediter än tidigare. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Wallenstam handlar el över elbörsen i Euro, men omfattningen av denna exponering är inte betydande. All handel med derivatinstrument ska utföras mot den underliggande låneportföljen. Derivat används för riskspridning samt i syfte att skydda den underliggande portföljen. I de fall ränteoptioner ställs ut, till exempel vid användande av räntegolv, ska alltid ett motsvarande räntetak finnas så att risken minimeras. Wallenstam förväntar sig att sänkningarna av reporäntan kommer att leda till att räntekostnaderna minskar under 2009. Pågående skatteärenden Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilket har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk, varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning (redovisas som eventualförpliktelse). Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. känslighetsanalys Mkr Hyresförändring bostäder, 1 % 7 Hyresförändring lokaler, 1 % 6 Förändring av driftkostnader, 1 % 5 Förändring av låneräntan 1 procentenhet 32 Risker och möjligheter i förändrade värden Enligt redovisningsreglerna i International Financial Reporting Standards, IFRS, ska verkligt värde på koncernens tillgångar och skulder redovisas i balansräkningen och värdeförändringar över resultaträkningen. Detta får till effekt att resultat och ställning blir mer volatilt. 50 Möjligheter och risker

Fastigheter Wallenstams fastigheter värderas sedan 1991 av ett internt värderingsteam med god marknadskännedom. Wallenstam gör årligen många värderingar både med avseende på det egna fastighetsbeståndet men även på objekt som är aktuella för för värv. Statistiken från genomförda försäljningar visar att Wallenstam alltid erhållit priser på samma nivå eller över värdering. Wallenstams fastigheter klassificeras och värderas i olika värderingskategorier: förvaltningsfastigheter, projektfastigheter eller rörelsefastigheter. Förvaltningsfastigheterna värderas utifrån en avkastningsvärdering där fastighetens kvaliteter och marknadslägets olika avkastningskrav beaktas. Det framräk nade värdet jämförs sedan med kvadratmeterpriset som justeras vid behov. Projekt värderas till anskaffningsvärde och om värderas i samband med att ny- eller ombyggnadsprojektet färdigställs. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan. I och med den låga transaktionsvolymen under senare delen av 2008 är marknadsläget svårbedömt. Köpare och säljare är avvaktande och avsluten är få. Den senaste tidens räntesänkningar motverkar en prisnedgång. Under sämre konjunkturläge är fastighetens unika förutsättningar i högre grad avgörande för dess värde. Större vikt läggs vid läge, standard och säkerhet i hyresintäkterna. För Wallenstams del motverkas höjda avkastningskrav av förbättrade driftnetton och värdetillväxt i färdigställda projekt. Finansiella instrument Wallenstam använder finansiella instrument, bland annat ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt för att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindningstid. I de fall den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de finansiella instrumenten där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. För de fall lånet är säkringsredovisat redovisas värdeförändringen över eget kapital. Övrigt Finansiering En absolut nödvändig resurs i Wallenstams verksamhet är tillgången till kapital. Utan en säker kapitaltillförsel kan Wallenstam inte utveckla och expandera verksamheten i önskad omfattning. För att säkerställa tillgången av kapital har Wallenstam byggt upp ett långsiktigt samarbete med ett flertal banker. Det gör att Wallenstam även under denna turbulenta tid kunnat säkra finansiering till attraktiva nyproduktionsprojekt, förvärv och en fortsatt vindkraftsutbyggnad. Effektiv byggprocess Wallenstam har en effektiv ny- och ombyggnationsprocess vilket ger en kostnadseffektiv produktion. Med god kunskap och detaljstyrning i varje delmoment skapar Wallenstam förutsättningar att bygga bostäder som kan erbjudas till en rimlig hyra och samtidigt klara avkastningskravet på 7 %. Marktillgång Tillgång till mark är en väsentlig framgångsfaktor för att säkerställa nyproduktion. Wallenstam har sökt markanvisningar för cirka 10 800 lägenheter, både inom nya områden och för komplettering i befintligt bestånd. Samtliga sökta byggrätter är belägna i attraktiva lägen, vilket är en förutsättning för att uppnå Wallenstams kalkylkrav. Wallenstam har även egen mark för möjlig nyproduktion om 70 000 kvm kommersiell yta. Kompetent och engagerad personal En framgångsfaktor för Wallenstam är att kunna attrahera kompetent och engagerad personal. Detta uppnås genom en god arbetsmiljö och attraktiva arbetsvillkor. Wallenstams medarbetare deltar kontinuerligt i kompetenshöjande program som skapar utrymme för såväl individens som bolagets utveckling. Miljörisker Wallenstam undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i sina fastigheter så som exempelvis PCB och radon. Skulle eventuella miljörisker förekomma i fastigheterna upprättas omedelbart handlingsplaner för att åtgärda dessa. Ägarlägenheter Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas under 2009 innebär en ny upplåtelseform som medför nya möjligheter för Wallenstam, då flexibiliteten vid lägenhetsförsäljningar ökar. Sammanfattning av möjligheter och risker Sammanfattningsvis kan Wallenstam konstatera att även om det finns risker med olika delar inom verksamheten så överväger möjligheterna. Wallenstam ser positivt på utvecklingen och räknar med att kunna arbeta vidare mot målen inom den fastlagda affärsplanen utan större avvikelser. Möjligheter och risker 51

minskad miljöpåverkan tillsammans MED HYRESGÄSTERNA. År 2012 ska vi ha minskat vår egen energiförbrukning med 15 %. När vi bygger nytt bygger vi konsekvent så energieffektivt som möjligt och likaså när vi renoverar. Vi byter ut oljepannor till mer energisnåla värmepumpar och undersöker möjligheten att ansluta solfångare till samma värmepumpar. Gamla fönster och dörrar byts ut mot nya, täta. Vi bygger klimatklok ventilation, tillvaratar spillvärmen från avloppen i husen och producerar grön el från egna vindkraftverk med målet att vara självförsörjande 2012. Med individuell mätning hjälper vi hyresgästerna att bli medvetna om sin konsumtion av el, vatten och värme. Många kan spara mycket ihop. 52

Aktiefakta Wallenstamaktien har i likhet med hela aktiemarknaden gått ner kraftigt under 2008. Under de senaste fem åren har aktien, trots nedgången, fördubblats. Wallenstams B- aktier är registrerade på OMX Nordiska Börs, Mid-Caplistan. Under åren 2003 till 2006 steg Wallenstams aktiekurs med i genomsnitt över 50 % årligen. 2008 präglades emellertid av betydande börsnedgång OMXS-index sjönk med 41,96 % och Carnegies fastighetsindex sjönk med 27,92 %. Wallenstams aktiekurs sjönk med cirka 44 %. Vid årets slut var aktiekursen 67,50 kr (120,50). Totalt omsattes drygt 10 miljoner (17) Wallenstamaktier till ett värde av 1 024 Mkr (2 501). Under 2008 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av cirka 41 000 aktier (70 000) per dag. Vid utgången av år 2008 uppgick Wallenstams börsvärde till 3 983 Mkr (7 471). % 100 80 AKTIENS AVKASTNING rande mandat vid 2009 års stämma. Återköp är en aktie ägarvänlig åtgärd som är en bra investering när aktiekursen understiger substansvärdet. Wallenstam vill ha möjligheten att återuppta återköp så snart den finansiella sektorn återhämtat sig. Utdelning Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling av fastighetsbeståndet och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens ambition är dock att upprätthålla en långsiktig och stabil utdelning över tiden. Vid bedömningen av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet kan dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Mot bakgrund av Wallenstams starka finansiella ställning föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 3,00 kr per aktie (3,00). Aktieägarstruktur Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till cirka 5 000. Hans Wallenstam (inklusive bolag och familj) som är Wallenstams huvudaktieägare äger 58 % av rösterna och 21 % av kapitalet. Andelen institutionellt ägande uppgick vid årsskiftet till 37 % av kapitalet och 26 % av rösterna. Utlandsägandet uppgick till 6 % av kapitalet och 4 % av rösterna. Substansvärde Substansvärdet beräknas på eget kapital, där tillgångar och skulder enligt IFRS är värderade till verkligt värde. Till eget kapital läggs den totala uppskjutna skatteskulden då skattebelastningen kan variera i och med att Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag. Substansvärdet beräknas till 176 kr per aktie (181), vilket indikerar en rabatt i aktien om 62 %. Substansvärdet minskar vilket i huvudsak beror på minskade värden på fastigheterna. En prisförändring på +/-10 % av fastigheternas värde motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr per aktie. 60 40 Kr 3,5 UTDELNING 20 0-20 -40-60 2003 2004 2005 Totalavkastning 2006 2007 2008 Direktavkastning 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Kr 200 160 120 BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 80 Återköp Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut, vilket innebär en möjlighet att förvärva upp till 10 % av utestående B-aktier. Sedan starten har Wallenstam återköpt aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet. Under 2008 har 1 151 685 aktier återköpts, till en genomsnittskurs om 114,42 kr. Wallenstams styrelse kommer att föreslå motsva- Aktiekapital Aktiekapitalet i Wallenstam uppgår till 124 Mkr, fördelat på 5 750 000 A-aktier (tio röster per aktie) och 53 250 000 B-aktier (en röst per aktie). Av dessa B-aktier är 452 348 återköpta per 2008-12-31. Antalet utestående aktier uppgick till 58 547 652 (59 699 337). 40 0 2005 2006 2007 Substansvärde per aktie 2008 Börskurs aktiefakta 53

Information och kontakter med aktiemarknaden Wallenstam eftersträvar att lämna snabb, utförlig och tydlig information till aktiemarknaden och tillgodose de lagar och föreskrifter som finns inom området. Ut över att uppfylla börskontraktet har Wallenstam som ambition att ta intryck från organisationer och branschmedia, som exempelvis Aktiespararna. Finansiell information lämnas i första hand i årsredovisning, bokslutskommuniké och i tre delårsrapporter. Årsredovisningen skickas ut till de aktieägare som önskar. Delårsrapporter och pressmeddelanden distribueras till intressenter och media via e-post och fax. Prenumeration på sådan information kan beställas på Wallenstams hemsida: www.wallenstam.se/prenumerationsservice. Företagspresentationer Under ett verksamhetsår arrangerar Wallenstam regelbundna träffar med aktieägare, analytiker, aktieägarrepresentanter och investerare. Wallenstam har vid sex tillfällen under 2008 presenterat bolaget för medlemmar i Aktiespararnas riksförbund. aktieägarinnehav 2008-12-31 A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj 5 750 000 6 550 000 20,9 57,8 Familjen Agneta Wallenstam 4 770 000 8,1 4,3 Familjen Anders Berntsson 3 434 475 5,8 3,1 Dödsbo Eskil Johannesson 3 000 000 5,1 2,7 Henric Wiman 2 314 500 3,9 2,1 Bengt Norman med bolag 1 650 000 2,8 1,5 Familjen U Wallenstam 1 417 190 2,4 1,3 Swedbank Robur fonder 1 398 562 2,4 1,3 AMF Pension AB 1 300 000 2,2 1,2 Familjen Brandström med bolag 1 224 800 2,1 1,1 Övriga ägare 25 738 125 43,6 23,2 Totalt antal aktier 5 750 000 52 797 652 Återköpta egna aktier 452 348 0,8 0,4 Registrerade aktier 5 750 000 53 250 000 Totalt registrerade 59 000 000 Summa utestående aktier 58 547 652 Utlandsägda aktier 6 4 Juridiska personer 37 26 Jämförelse med andra börsnoterade fastighetsbolag Börskurs, Börsvärde, Återköpta Kurs- Resultat Föreslagen Total avkr/aktie Mkr aktier t.o.m. utveckling efter skatt, utdelning, Direktav- kastning, 2008-12-31 2008-12-31 2008-12-31 2008, % kr/aktie P/E-tal kr/aktie kastning, % % Atrium Ljungberg 62,50 8 135 2,3-2 -3,1-20 2,00 3 1 Balder 40,50 657 2,9-49 -24,3-2 - - -49 Castellum 60,75 10 449 4,7-10 -4,0-15 3,15 5-5 Din Bostad 21,10 390 0,0-49 -12,4-2 - - -49 Fabege 30,00 4 931 2,9-55 -3,1-10 2,00 7-52 FastPartner 18,40 988 5,5-44 -1,5-12 1,75 10-39 Heba 49,00 2 023 0,0-16 -0,6-82 0,90 2-15 Hufvudstaden 55,25 11 700 2,4-11 -2,2-25 1,90 3-8 Klövern 18,20 3 031 3,4-29 -2,9-6 1,00 5-25 Kungsleden 54,00 7 371 0,0-25 -7,0-8 8,00 15-14 Wallenstam 67,50 3 983 0,8-44 6,3 11 3,00 4-41 Wihlborgs 100,00 3 843 5,8-14 -1,3-77 6,50 7-8 Genomsnitt 48,10 4 792 2,6-34 -4,7-21 2,52 5-30 Källa: respektive bolags bokslutskommuniké 2008. 54 aktiefakta

Aktiekapitalets utveckling År emission förändring av aktiekapital, kr Aktiekapital, kr Antal aktier Nominellt värde, kr 1960 Ursprungligt aktiekapital 200 000 200 1 000 1984 Fondemission 9:1 1 800 000 2 000 000 2 000 1 000 1984 Split 1000:1 2 000 000 2 000 000 1 1984 Nyemission 1:2 till 32 kr 1 000 000 3 000 000 3 000 000 1 1986 Fondemission nom. 1 till 10 kr 27 000 000 30 000 000 3 000 000 10 1986 Nyemission 1:3 till 75 kr 10 000 000 40 000 000 4 000 000 10 1987 Fondemission 1:1 40 000 000 80 000 000 8 000 000 10 1995 Nyemission apport till 43 kr 109 302 320 189 302 320 18 930 232 10 2000 Aktieinlösen -9 396 690 179 905 630 17 990 563 10 2001 Återköp/Indragning -7 376 200 172 529 430 17 252 943 10 2002 Återköp/Indragning -11 363 000 161 166 430 16 116 643 10 2003 Återköp/Indragning -13 115 000 148 051 430 14 805 143 10 2004 Återköp/Indragning -10 051 430 138 000 000 13 800 000 10 2005 Split 5:1 138 000 000 69 000 000 2 2005 Återköp/Indragning -7 000 000 131 000 000 65 500 000 2 2006 Återköp/Indragning -3 000 000 128 000 000 64 000 000 2 2007 Återköp/Indragning -4 000 000 124 000 000 62 000 000 2 2008 Återköp/Indragning -6 000 000 118 000 000 59 000 000 2 % 140 120 100 80 60 40 20 BÖRSKURS/EGET KAPITAL Kr 160 140 120 100 80 60 40 20 EGET KAPITAL PER AKTIE 0 kv.1 2004 kv.2 2004 kv.3 2004 kv.4 2004 kv.1 2005 kv.2 2005 kv.3 2005 kv.4 2005 kv.1 2006 kv.2 2006 kv.3 2006 kv.4 2006 kv.1 2007 kv.2 2007 kv.3 2007 kv.4 2007 kv.1 2008 kv.2 2008 kv.3 2008 kv.4 2008 0 2004 2005 2006 2007 2008 200 KURSUTVECKLING 2004-2008 150 100 50 30 2004 2005 2006 2007 2008 Nasdaqomx B-aktien Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI aktiefakta 55

Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag 2004-2008 Mkr 2008 2007 2006 2005 2004 RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Hyresintäkter 1 250 1 241 1 239 1 220 1 110 Driftkostnader -440-437 -463-440 -414 Förvaltnings- och administrationskostnader -181-178 -200-179 -133 Övriga rörelseintäkter och kostnader 12 28 19 6 13 Avskrivningar rörelsefastigheter -29-5 -4-10 -2 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -197 787 1 694 1 950 1 243 Rörelseresultat 416 1 436 2 286 2 547 1 818 Finansiella intäkter 14 20 9 8 12 Finansiella kostnader -429-387 -378-374 -370 Värdeförändring derivat -78 7-10 11 - Resultat före skatt -77 1 076 1 907 2 192 1 460 Skatt 445-68 100-557 -199 Resultat efter skatt 368 1 008 2 007 1 635 1 261 BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Fastigheter 18 881 18 725 18 930 16 986 13 970 Vindkraftverk 416 141 57 - - Övriga anläggningstillgångar 523 558 419 84 100 Finansiella derivatinstrument 4 99 49 7 - Omsättningstillgångar 425 225 309 254 412 Summa tillgångar 20 249 19 747 19 764 17 330 14 482 Eget kapital 8 028 8 257 7 734 5 902 4 760 Uppskjuten skatt 1 146 1 673 1 622 1 749 1 244 Räntebärande skulder 10 376 9 468 9 871 9 136 8 162 Finansiella derivatinstrument 339 8 60 169 - Ej räntebärande skulder 360 341 477 375 316 Summa eget kapital och skulder 20 249 19 747 19 764 17 330 14 482 KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten 205 152 294 92 298 Kassaflöde från investeringsverksamhet -587 701-277 -1 032-378 Kassaflöde från finansiering 617-959 54 796 222 Förändring likvida medel 235-106 71-144 143 Disponibel likviditet 428 176 305 235 375 Mkr 1 400 HYRESINTÄKTER Mkr 700 REALISERAT RESULTAT Mkr 2 000 OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER 1 200 600 1 500 1 000 500 800 400 1 000 600 300 500 400 200 200 100 0 0 2004 2005 2006 2007 2008 0 2004 2005 2006 2007 2008-500 2004 2005 2006 2007 2008 56 Flerårsöversikt

Mkr 2008 2007 2006 2005 2004 NYCKELTAL Resultat Rörelseresultat 416 1 436 2 286 2 547 1 818 Resultat efter skatt 368 1 008 2 007 1 635 1 261 Realiserat resultat 292 582 419 403 317 Överskottsgrad, % 65 65 63 64 63 Fastighet Förvärv av fastigheter 220 13 1 420 1 961 1 128 Byggnadsinvesteringar 750 926 693 400 390 Försäljningsintäkter fastigheter 670 1 625 1 673 1 373 1 663 Uthyrningsgrad hyresvärde, % 98 99 98 97 95 Uthyrningsgrad yta, % 98 99 98 96 95 Antal kvm 1 141 1 141* 1 239* 1 259* 1 216* Bedömt marknadsvärde per kvm, kr 16 542 16 411 15 231 13 478 11 493 Finansiering Eget kapital 8 028 8 257 7 734 5 902 4 760 Substansvärde 10 298 10 808 9 356 7 651 6 005 Soliditet, % 40 42 39 34 33 Räntabilitet på eget kapital, % 4,5 12,5 30,4 32,6 26,5 Räntabilitet på totalt kapital, % 1,8 7,4 12,2 15,9 12,7 Belåningsgrad, % 55 51 52 54 58 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,6 2,1 2,0 1,6 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,1 1,3 1,5 1,7 Fastigheternas direktavkastning, % 4,3 4,3 4,3 5,0 5,0 Fastigheternas totalavkastning, % 2,9 6,9 12,5 16,4 13,3 Genomsnittlig räntebindningstid, månad 30 25 27 31 29 Genomsnittlig ränta per 31 december, % 4,23 4,26 4,26 3,96 4,34 Antal anställda, st. 159 157 144 125 107 Data per aktie (kr), utspädningseffekt finns ej Resultat efter skatt 6,3 16,5 31,8 24,4 18,3 P/E tal, ggr 10,8 7,3 4,4 3,8 3,2 Eget kapital 137 138 125 92 70 Substansvärde 176 181 165 119 88 Börskurs vid årets slut 67,50 120,50 141,00 93,50 57,60 Börskurs/eget kapital, % 49 87 113 102 82 Börskurs/substansvärde, % 38 67 85 79 65 Utdelning (föreslagen utdelning 2008) 3,00 3,00 2,50 2,00 1,50 Direktavkastning, % 4,4 2,5 1,8 2,1 2,6 Antal utestående aktier i tusental per balansdag 58 548 59 699 62 109 64 304 68 137 Genomsnittligt antal utestående aktier 58 919 61 231 63 128 66 879 69 027 * Justerad efter ommätning. % RÄNTABILITET PÅ EGET KAPITAL Kr SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE Kr UTDELNING 35 300 3,5 30 250 3,0 25 200 2,5 20 2,0 150 15 1,5 10 100 1,0 5 50 0,5 0 2004 2005 2006 2007 2008 0 2004 2005 2006 2007 2008 0,0 2004 2005 2006 2007 2008 Mål för 2012 Flerårsöversikt 57

276 Nya HYRESRÄTTER MED HÄRLIGA PROMENADVäGAR IN MOT STOCKHOLM CITY. Ett energiklokt och unikt boende en skön promenad från city, förbi pittoresk bebyggelse. Det skapar Wallenstam med kvarteret Brovaktens två passivhusinspirerade 20-våningstorn i nya stadsdelen Lindhagen. Husen byggs med mycket glas, mekaniska värmeåtervinningssystem och tjocka väggar som bevarar värme inifrån och stoppar ljud utifrån. Utmed varje tornbyggnad löper tre 7-8-våningsskänklar och mellan hus kropparna växer gröna ytor fram som bildar rum. 58

innehåll förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse 60 Koncernens resultaträkning 66 Koncernens balansräkning 67 Koncernens förändring eget kapital 68 Koncernens kassaflödesanalys 69 Koncernens redovisningsprinciper och noter 70 Moderbolagets resultaträkning 83 Moderbolagets balansräkning 84 Moderbolagets förändring eget kapital 85 Moderbolagets kassaflödesanalys 86 Moderbolagets redovisningsprinciper och noter 87 Revisionsberättelse 93 Bolagsstyrningsrapport 94 59

Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Wallenstam AB (publ), org nr 556072-1523, avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för 2008. Ägarförhållande och börsnotering Wallenstam AB är noterat på OMX Nordiska Börs, Mid Cap. Bolaget har cirka 5 000 aktieägare, varav andelen aktier ägda av juridiska personer uppgår till cirka 37 % av innehavet och 26 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till 6 % av innehavet och 4 % av rösterna. Huvudägaren Hans Wallenstam med familj och bolag äger cirka 58 % av rösterna och cirka 21 % av kapitalet. Styrelsen har sitt säte i Göteborg och huvudkontorets besöksadress är Kungsportsavenyen 2 i Göteborg. Affärsidé Wallenstams affärsidé är att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Verksamhet och organisation Wallenstam har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar: två fastighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för ny- och ombyggnation av fastigheter, markfrågor samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de affärsdrivande enheterna. Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva orter: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka 10 000 lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka 2 000 lokaler. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om 19 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande cirka 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka 1 140 000 kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Mål 2012 Wallenstam styr verksamheten med mål. Målen fastställs i affärsplanen av styrelsen och utgör en drivkraft för verksamheten. Förmågan att uppfylla mål och på så sätt leverera ett utlovat resultat är en viktig parameter i hur Wallenstam blir bedömt av sina intressenter. Wallenstam har arbetat med målstyrning under en längre tid och har alltid uppfyllt samtliga mål som fastställts i tidigare affärsplaner. Målen delas upp i finansiella mål och verksamhetsmål (ledstjärnor). I verksamhetsmålen ingår även kvalitativa mål avseende hållbarhet och miljö. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska 2 500 nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från för nyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Väsentliga händelser under räkenskapsåret 2008 har varit ett mycket spännande år för Wallenstam. Första halvåret präglades av fastighetsaffärer, Wallenstam genomförde två förvärv och deltog även i budgivning på ett flertal större affärer där förvärv inte blev aktuella. Under 2008 har Wallenstam förvärvat sex fastigheter för 220 Mkr (13), varav fem stycken i Mölnlycke centrum om cirka 4 400 kvm bostäder och 8 500 kvm kommersiella lokaler. Wallenstam räknar med att i anslutning till de förvärvade fastigheterna kunna tillföra ytterligare cirka 30 nya lägenheter och fler kommersiella lokaler. Wallenstam har även förvärvat en kommersiell fastighet i Mölndal med ett fint profilläge längs med Söderleden i anslutning till Astra Zenecas område. Fastigheten inrymmer idag lager och kontor men har en stor förädlingspotential med möjligheter att byggas om till kontor. Under hösten djupnade finanskrisen och nya möjligheter uppstod. Förhandling om ett större bostadsförvärv av Älta-området utanför Stockholm genomfördes med JM och avtal tecknades. Dessa fastigheter tillträddes under januari 2009. Wallenstam har under året sålt elva fastigheter till ett försäljningspris om 670 Mkr, priset överstiger Wallenstams värdering med i genomsnitt 13 %. Sju av fastigheterna såldes till bostadsrättsföreningar. Trots den finansiella krisen är intresset från hyresgästerna att förvärva sina fastigheter stort och diskussioner pågår för närvarande med ett flertal bostadsrättsföreningar. Möjligheten för hyresgästerna att förvärva sina fastigheter och därmed få del av den rabatt som finns i priset i förhållande till andrahandsmarknaden är fortsatt mycket attraktivt. Under året färdigställdes en fastighet med 60 lägenheter. Fastigheten ligger i ett attraktivt läge strax söder om Lisebergs södra entré. Efterfrågan på lägenheterna var mycket stor. 37 000 sökande anmälde sitt intresse för de 30 lägenheter som förmedlades via Boplats Göteborg. 60 Finansiell rapportering

Under hösten startades ytterligare två bostadsprojekt. I Hammarby Sjöstad, Stockholm och i Högsbo, Göteborg bygger Wal lenstam sammantaget 196 energieffektiva lägenheter. Lägenheterna beräknas stå klara för inflyttning under det första halvåret 2010. Samtliga av Wallenstams nyproduktionsprojekt uppfyller Wallenstams kalkylkrav på en avkastning om 7 %. Arbetet med att etablera vindkraftverk har fortsatt. Fyra nya vindkraftverk i Dalsland och Västra Götaland har tagits i drift under året. Vid årsskiftet hade Wallenstam sju vindkraftverk i drift med en total effekt om 10,1 MW. Under hösten inleddes markarbeten för fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland, som beräknas att tas i drift under hösten 2009. Utöver dessa pågår ett stort antal vindkraftsprojekt som befinner sig i olika utvecklingsfaser. Hållbarhetsarbete Wallenstam engagerar sig i samhällsutveckling och viktiga frågor för ett långsiktigt hållbart samhälle. Exempel på detta är ett engagerat miljöarbete och sunda, trygga bostadsområden. Arbetssättet innebär starkt kundfokus som präglas av omsorg för människa och miljö. Wallenstams hållbarhetsarbete planeras, genomförs och följs upp utifrån en koncerngemensam policy. Det dagliga arbetet styrs av respektive affärsområde. I arbetet med att minska Wallenstams miljöpåverkan har de viktigaste miljöpåverkande aktiviteterna identifierats inom en rad miljöområden. För varje miljöområde har övergripande miljömål formulerats. Wallenstam strävar efter att vara en aktiv samhällsmedborgare på de orter där verksamheten bedrivs och vill på olika sätt bidra till ökad trivsel och trygghet i städerna. Ett exempel är Wallenstams engagemang i förnyelsearbetet i Järvaområdet, där ett omfattande utvecklingsarbete med trygghetshöjande åtgärder pågår. Bland annat har Gula gången rivits och ersatts med öppna gångstråk. Genom att ta bort trånga och mörka utrymmen tar Wallenstam bort otrygga platser som lockar obehöriga. Därutöver har entréer byggts om och utrustats med ny tvättstuga. Wallenstams nyproduktionssatsning tillför förutom nya bostäder även arbetstillfällen. en fastighet om 100 lägenheter innebär att cirka 100 årsanställda får arbete. En hjärtefråga för Wallenstam är att medverka till bra sysselsättning för ungdomar. Med hjälp av de klubbar Wallenstam sponsrar arrangeras idrottsskolor där barn och ungdomar kan få pröva på olika idrotter. Wallenstam försöker så långt det är möjligt att vara behjälplig för att tillmötesgå de speciella önskemål som ställs av kommunen för att erbjuda och utforma boenden till människor med särskilda behov. Wallenstam har valt att stötta organisationer som arbetar med hemlösa, drogproblem och som stöder barn som är utsatta på olika sätt. De största samarbetsavtalen inom socialt arbete har Wallenstam med Stockholms Stadsmission, Barn i Nöd, BRIS och Räddningsmissionen i Göteborg. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 368 Mkr (1 008). Resultat per aktie uppgår till 6 kr (17). Förändringen jämfört med före gående år beror framför allt på att förra årets stora värdeökning avseende fastigheter ersatts med en värdeminskning under 2008. Wallenstams löpande verksamhet med uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler går bra och utvecklas positivt. Överskottsgraden är oförändrat hög och uppgår till 65 %. Hyresintäkterna för perioden uppgår till 1 250 Mkr (1 241) Av hyresintäkterna utgörs 688 Mkr (686) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 562 Mkr (556) från affärsområde Före tag. Ökningen är främst ett resultat av högre hyresnivåer, genomförda investeringar och en fortsatt hög uthyrningsgrad. För Wallenstams kontorsfastigheter i Göteborg uppgår den genomsnittliga hyresnivån till 1 470 kr/kvm (1 390). Under året har Wallenstam hyrt ut drygt 18 500 kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 96 % (97). Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår totalt till 98 % (99). Wallenstam har fortsatt att arbeta med en kostnadseffektiv förvaltning och redovisar för 2008 samma överskottsgrad som föregående år. Driftkostnaderna uppgår till 440 Mkr (437). Driftnettot för perioden uppgår till 810 Mkr (804). Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 181 Mkr (178). Kostnadsökningen beror främst på ett ökat genomsnittligt antal anställda i bolaget. Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till 12 Mkr (28) och utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 29 Mkr (5), varav 10 Mkr utgör justering från föregående år. Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår sammantaget till netto -197 Mkr (787) och beror i huvudsak på följande faktorer: Mkr Avkastningsförändring -934 Kapitalisering av driftnettoförändring 746 Framtida investeringsbehov -127 Färdigställda projekt 59 Realiserade värdeförändringar 59 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -197 Finansiella intäkter uppgår till 14 Mkr (20) och utgörs i huvudsak av utdelning på finansiella placeringar. Finansiella kostnader uppgår till 429 Mkr (387). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,23 % (4,26). Värdeförändring derivatinstrument uppgår netto till -78 Mkr (7), varav realiserad värdeförändring utgör 7 Mkr (-3). Den stora värdeskillnaden i derivaten beror främst på förändrade upplåningskostnader och priset på elterminer samt under hösten successivt större andel icke säkringsredovisade finansiella instrument. Finansiell rapportering 61

Realiserat resultat Wallenstams realiserade resultat är lägre än föregående år, främst som en effekt av ett lägre resultat från fastighetsförsäljningar och ökade upplåningskostnader. Det realiserade resultatet uppgår till 292 Mkr (582). Skatt Wallenstam redovisar en skatteintäkt om 445 Mkr (-68) varav 283 Mkr avser ett fastställt underskottsavdrag. Den aktuella skatten för inkomståret 2008 har beräknats utifrån en nominell bolagsskatt om 28 %. Därefter har värdet av nya och befintliga skattefordringar och skatteskulder omräknats till den lägre skattesatsen om 26,3 %, vilket har påverkat skatteintäkten med 77 Mkr. Fastigheter Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgår till 18 881 Mkr (18 725), varav rörelsefastigheter utgör 657 Mkr (663). Som rörelsefastigheter redovisas Wallenstams kontor i Göteborg och Stockholm samt tjänstebostäder. Investeringar Under perioden har Wallenstam förvärvat fastigheter för 220 Mkr (13). I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 750 Mkr (926). Av årets byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Fastighetsvärdering Fastighetsaffärer är en av Wallenstams verksamhetsgrenar och god värderingskompetens finns inom bolaget. Wallenstams fastigheter har, liksom de senaste 17 åren, värderats av ett internt värderingsteam. Som underlag för bedömningen av fastigheternas värde beaktas följande parametrar: Analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer. Bedömning av avkastningskrav på respektive marknad. Bedömning av fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bland annat skick och läge. Analys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans-, respektive hyresutveckling. Analys av befintliga hyresgäster. Förutsättningarna på kreditmarknaden. Det är Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Därutöver har intresset för ombildning till bostadsrätt i ytterområden i viss mån avtagit vilket har påverkat värdena för delar av bostadsbeståndet. Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Första justeringen gjordes i samband årsbokslutet 2007 med i genomsnitt 0,25 % i det kommersiella beståndet. Därefter har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvartalets bokslut och i årsbokslutet 2008. Sammantaget har avkastningskraven under 2008 höjts med 0,50 % för kommersiella fastigheter och i genomsnitt 0,25 % (mellan 0-0,75 %) för bostadsfastigheter. Av Wallenstams fastigheter utgör bostäder cirka 60 % av de redovisade värdena. Bostadsbeståndet värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 3,5-6,5 %. Wallenstams kommersiella fastigheter värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 5,25-10,0 %. Lägestillägg görs för de fall avkastningsvärdet avviker från ortspris. Förvärvade fastigheter värderas till bedömt marknadsvärde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. Projektfastigheter värderas till anskaffningsvärde. För nyproducerade fastigheter görs en omvärdering till bedömt marknadsvärde i samband med att fastigheten färdigställts. En fastighets bedömda marknadsvärde är en realitet först då den säljs, varför en värdering är en bedömning. Vindkraftsinvesteringar Wallenstam hade per den 31 december 2008 sju vindkraftverk i drift. Investeringarna i vindkraft uppgår till 278 Mkr (84) under året. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst uppgå till 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Wallenstam har hittills beslutat att investera i 22 verk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om cirka 40 MW. För att bli självförsörjande på el och täcka koncernens samt kundernas behov på månadsbasis krävs idag en sammanlagd elproduktion på 100 MW. För att säkerställa utbyggnadsplanen har Wallenstam tecknat ett avropsavtal med Enercon omfattande 29 verk. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till 10 376 Mkr (9 468), vilket motsvarar en belåningsgrad om 55 %. Av den totala låneportföljen har 60 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 30 månader (25). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 428 Mkr (176). Genomsnittsräntan per bokslutsdagen uppgick till 4,23 % (4,26). Eget kapital Det egna kapitalet uppgår per bokslutsdagen till 8 028 Mkr (8 257), vilket motsvarar 137 kr per aktie (138). Soliditeten uppgår till 40 % (42). Det egna kapitalet och soliditeten har påverkats av årets resultat, utdelning, återköp, värdejustering av aktier samt nettoeffekt av värdejustering av säkringsredovisade derivatinstrument. Skatt I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om 1 146 Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran på 1 124 Mkr och en uppskjuten skatteskuld om 2 270 Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Nettoskatteskulden har omvärderats till 26,3 % vilket har medfört en lägre skatteskuld och en skatteintäkt med 77 Mkr, samt ett under året fastställt underskottsavdrag om 283 Mkr. 62 Finansiell rapportering

Substansvärde Substansvärdet beräknas till 176 kr per aktie (181) exklusive uppskjuten skatt. Substansvärdet minskar vilket i huvudsak beror på minskade värden på fastigheterna. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastning kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 301 Mkr (275), varav hyresintäkterna utgör 68 Mkr (65). Resultat efter skatt uppgår till 1 383 Mkr (1 182). Moderbolagets resultat har belastats med kostnader för koncernens optionsprogram om 8 Mkr (7). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om 1 140 Mkr (1 185). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 24 Mkr (31). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till 5 460 Mkr (4 443). Möjligheter och risker Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder. Detta i kombination med fastighetsbeståndets struktur och attraktiva läge samt en hög uthyrningsgrad gör att Wallenstams riskprofil är låg. Belåningsgraden är låg och kassaflödet starkt, detta i kombination med bra hyresgäster ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Wallenstam tror på en fortsatt stabil lokalmarknad i Göteborg vad gäller det egna beståndet. Fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och med värdefö rändringar i resultaträkningen. Detta medför att resultat och ställning blir mer volatilt. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till 18 881 Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr/aktie. Under 2008 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspris som översteg värdering med cirka 13 %. Finansiering Wallenstams verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. En av dessa är räntekostnaden då nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. Kreditoron som kulminerade under hösten har satt sin prägel på finansmarknaden. Sedan dess har reporäntan sänkts och ytterligare sänkning är att vänta. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan enbart traditionella lån med säkerhet i fastigheter och aktier. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att eliminera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. Pågående skatteärende Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Känslighetsanalys Mkr Hyresförändring bostäder, 1 % 7 Hyresförändring lokaler, 1 % 6 Förändring av driftkostnader, 1 % 5 Förändring av låneränta helår, 1 %-enhet 32 Wallenstamaktien Under året minskade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 41,96 % och Carnegie fastighetsindex med 27,29 %. Vid årets slut var Wallenstams aktiekurs 67,50 kr (120,50). Årets högsta betalkurs var 128,00 kr och lägsta var 52,00 kr. Totalt omsattes drygt 10 miljoner Wallenstamaktier (17) till ett värde av 1 024 Mkr (2 501). Under 2008 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av cirka 41 000 aktier (70 000) per dag. Vid utgången av året uppgick Wallenstams börsvärde till 3 983 Mkr (7 471). Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet återköpts. Under 2008 har 1 151 685 aktier återköpts till en genomsnittskurs om 114,42 kr. Substansvärde per aktie beräknas till 176 kr (181). Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, Mid Caplistan. Finansiell rapportering 63

Utdelning Mot bakgrund av Wallenstams starka ställning föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 3,00 kr per aktie (3,00), vilket motsvarar en direktavkastning om 4,4 %. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens ambition är dock att upprätthålla en långsiktig och stabil utveckling över tiden. Vid bedömningen av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet ska dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Styrelsens arbete under året Wallenstams styrelse består av sju ledamöter. Under 2008 har styrelsen haft sju protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer och satsningarna på nybyggnation och förnyelsebar energi. Under 2008 genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete. Arbetet bedöms fungera mycket väl. Riktlinjer för bestämmande av lön till ledande befattningshavare Styrelsen för Wallenstam AB (publ) föreslår att följande riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare i bolaget ska gälla för avtal som ingås under tiden från årsstämman 2009 intill slutet av årsstämman 2010. Fast lön Ledande befattningshavare ska erbjudas fast lön som är marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. Pensionsförmåner Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor i form av premiebaserade pensionsavtal. Icke-monetära förmåner Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga icke-monetära förmåner som bland annat underlättar utförandet av arbetet såsom exempelvis fri bil, mobiltelefon och företagshälsovård. Därutöver kan även förmån i form av fri bostad erbjudas i enskilda fall. Rörlig ersättning Ledande befattningshavare kan erbjudas bonus som fastställs av styrelsen i de fall synnerligt goda resultat redovisas. Sådan bonus ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under den tidsperiod som bonusen avser. Bonus ska inte vara pensionsgrundande. Aktierelaterad ersättning Ledande befattningshavare kan erbjudas incitament i form av så kallade syntetiska optioner om ett sådant erbjudande riktas till samtliga tillsvidareanställda i bolaget. Uppsägningstid och avgångsvederlag För ledande befattningshavare ska en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, utöver lön under uppsägningstiden, ska inte överstiga 24 månadslöner. Efter rapportperiodens utgång Den 15 januari såldes fastigheten Oljan 27 i Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna till ett pris som översteg 2007 års värdering med drygt 20 %. Den 16 januari tillträdde Wallenstam fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun). Fastigheterna omfattar cirka 50 000 kvadratmeter, varav cirka 42 000 kvadratmeter utgör bostadsarea. Totalt ingår 556 uthyrda lägenheter samt färdiga byggrätter motsvarande 7 000 kvm bruttototalarea och mark som är under planläggning. Efter rapportperiodens utgång har marknadsräntorna sjunkit betydligt vilket bidrar till sänkta räntekostnader för Wallenstam. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med 2012. Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder, en fortsatt utveckling av bostadsområden med avseende på hållbarhet och en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Trots den finansiella oron kvarstår bolagets ambition att uppnå målet för 2012: Att substansvärdet per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstam har ännu ej haft anledning att ändra den långsiktiga målsättningen. Det råder stor bostadsbrist på de orter där Wallenstam har valt att verka. Historiskt sett brukar inflyttning till städer öka under lågkonjunktur. Samtliga fastigheter i Wallenstams bestånd har bra lägen i Stockholm, Göteborg och Helsingborg vilket skapar en stabil hyrestillväxt som på sikt ökar Wallenstams driftnetton. Wallenstam räknar med att kunna bibehålla en fortsatt hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet. Hyresgästerna visar fortfarande ett intresse att bilda bostadsrättsföreningar med avsikt att köpa de fastigheter de bor i. Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett antal av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Allianspartiernas överenskommelse gällande energi- och klimatpolitik skapar goda förutsättningar för Wallenstams vindkraftssatsning. Planprocessen ska förenklas, systemet för elcertifikat utvidgas och planeringsmålet för 2020 för energi producerad av vindkraft, innebär en stor höjning. Ambitionsnivån för andelen förnyelsebar el har höjts till 50 %. Wallenstams satsning på produktion av förnyelsebar energi fortsätter och ett flertal projekt befinner sig i utredningsfas. Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas i maj 2009 innebär en för Sverige helt ny upplåtelseform. Wallenstam ser ägarlägenheter som en ny och mycket intressant affärsmöjlighet. I dagens läge är Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. 64 Finansiell rapportering

Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat 1 386 407 Årets resultat 1 382 762 Kkr 2 769 169 Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Till aktieägarna utdelas 3,00 kr/aktie 175 643 I ny räkning överförs 2 593 526 Kkr 2 769 169 Styrelsens förslag till vinstdisposition är att utdelning ska ske med 3,00 kr per aktie. Antalet utdelningsberättigade aktier kan komma att ha minskat till årsstämman genom att bolagets innehav av återköpta aktier har ökat. Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för Finansiell Rapportering RFR 1:2. Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för Finansiell Rapportering RFR 2:2. Den föreslagna utdelningen till aktieägarna reducerar bolagets soliditet från 27 % till 26 %. Koncernens soliditet reduceras från 40 % till 39 %. Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap. 3 andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Beträffande bolagets och koncernens redovisade resultat för räkenskapsåret, ställning per bokslutsdagen samt finansiering och kapitalanvändning under året hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser jämte tillhörande noter. Samtliga belopp anges i Mkr om inte annat särskilt anges. Finansiell rapportering 65

Koncernens resultaträkning Mkr 2008 2007 Hyresintäkter (not 5, 6) 1 250 1 241 Driftkostnader (not 7) -440-437 Förvaltnings- och administrationskostnader (not 7, 8, 11) -181-178 Övriga rörelseintäkter (not 5, 12) 100 107 Övriga rörelsekostnader (not 12) -88-79 Avskrivningar rörelsefastigheter (not 18) -29-5 Värdeförändring förvaltningsfastigheter (not 13, 17) -197 787 Rörelseresultat (not 5) 416 1 436 Ränteintäkter (not 14) 14 20 Räntekostnader (not 14) -429-387 Värdeförändring derivatinstrument (not 14, 29) -78 7 Finansnetto (not 5) -493-360 Resultat före skatt (not 4) -77 1 076 Aktuell skatt (not 15) 0 0 Uppskjuten skatt (not 15) 445-68 Årets resultat (not 5) 368 1 008 Data per aktie Resultat efter skatt, kr, före och efter utspädning 6 17 Utdelning, kr (föreslagen 2008) 3,00 3,00 Genomsnittligt antal utestående aktier vid årets utgång, tusental 58 919 61 231 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. 66 Finansiell rapportering

Koncernens balansräkning Mkr 08-12-31 07-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar (not 16) Aktiverade kostnader datorprogram 7 9 Materiella anläggningstillgångar 7 9 Förvaltningsfastigheter (not 5, 17) 18 040 17 922 Rörelsefastigheter (not 5, 18) 657 663 Fastigheter under ny- eller ombyggnad (not 5, 18) 184 140 Vindkraftverk (not 19) 416 141 Inventarier (not 20) 47 47 19 344 18 913 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav (not 3, 21) 305 332 Långfristiga fordringar (not 3, 21) 164 170 Finansiella derivatinstrument (not 3, 29) 1 93 470 595 Summa anläggningstillgångar 19 821 19 517 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar (not 3, 22) 12 7 Övriga fordringar (not 3, 23) 77 109 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 24) 23 27 Finansiella derivatinstrument (not 3, 29) 3 6 Andelar (not 25) 18 22 133 171 Kassa och bank (not 26) 295 60 Summa omsättningstillgångar 428 231 Summa tillgångar (not 5) 20 249 19 747 EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Aktiekapital 118 124 Övrigt tillskjutet kapital 357 357 Andra reserver -217 72 Balanserad vinst 7 770 7 704 Summa eget kapital 8 028 8 257 LÅNGFRISTIGA SKULDER Lån (not 3, 5, 28) 5 684 5 398 Finansiella derivatinstrument (not 3, 29) 304 6 Uppskjuten skatt (not 27) 1 146 1 673 Övriga skulder (not 3) 6 1 Summa långfristiga skulder 7 140 7 078 KORTFRISTIGA SKULDER Lån (not 3, 5, 28) 4 692 4 069 Finansiella derivatinstrument (not 3, 29) 35 2 Leverantörsskulder (not 3) 85 91 Övriga skulder (not 3) 13 42 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 30) 257 208 Summa kortfristiga skulder 5 081 4 413 Summa eget kapital och skulder (not 5) 20 249 19 747 STÄLLDA SÄKERHETER (not 31) 10 376 9 671 EVENTUALFÖRPLIKTELSER (not 32*) * * Finansiell rapportering 67

Koncernens förändring eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktie- Övrigt till- Andra Balanserad Summa Mkr kapital skjutet kapital reserver vinst eget kapital FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2007 Belopp vid årets ingång 128 357 62 7 187 7 734 Intäkter och kostnader som redovisas direkt mot eget kapital (not 15) Kassaflödessäkringar, efter skatt - - 65-65 Återföring värdeförändring rörelsefastigheter, efter skatt - - -2 - -2 Värdeförändring aktier, efter skatt - - -52 - -52 Omräkningsdifferens - - -1 - -1 Årets resultat - - - 1 008 1 008 Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning aktiekapital -4 - - 4 - Utdelning - - - -154-154 Återköp/försäljning egna aktier (inkl. kostnader) - - - -340-340 Belopp vid årets utgång 124 357 72 7 704 8 257 FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2008 Belopp vid årets ingång 124 357 72 7 704 8 257 Intäkter och kostnader som redovisas direkt mot eget kapital (not 15) Kassaflödessäkringar, efter skatt - - -250 - -250 Återföring värdeförändring rörelsefastigheter, efter skatt - - - - - Värdeförändring aktier, efter skatt - - -39 - -39 Omräkningsdifferens - - - - - Årets resultat - - - 368 368 Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning aktiekapital -6 - - 6 - Utdelning - - - -177-177 Återköp/försäljning egna aktier (inkl. kostnader) - - - -132-132 Belopp vid årets utgång 118 357-217 7 770 8 028 Inom posten andra reserver redovisas den ackumulerade eget kapitalandelen av värdeförändring av säkringsredovisade derivatinstrument med -186 Mkr (63), samt värdeförändring aktier med -29 Mkr (10). 68 Finansiell rapportering

Koncernens kassaflödesanalys Mkr 2008 2007 Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat 416 1 436 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (Not 33) 246-802 Erhållna räntebetalningar och räntebidrag 24 16 Betalda räntor -408-402 Betald skatt 0-8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 277 240 Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar -30-10 Kortfristiga skulder -42-78 Kassaflöde från den löpande verksamheten 205 152 Kassaflöde från investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter (Not 33) -219-16 Förvärv av inventarier, vindkraftverk och immateriella tillgångar -287-107 Byggnadsinvesteringar (Not 33) -750-926 Försäljning av fastigheter och andelar (Not 33) 669 1 750 Kassaflöde från investeringsverksamheten -587 701 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Upptagna långfristiga skulder 1 661 3 002 Amortering av långfristiga skulder -723-3 433 Utbetald utdelning -177-154 Återköp av egna aktier -132-340 Investering i finansiella anläggningstillgångar -16-29 Förändring långfristiga fordringar 5-5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten 617-959 Förändring av likvida medel 235-106 Kassa och bank vid årets början 60 166 Årets förändring 235-106 Kassa och bank vid årets slut 295 60 Outnyttjad checkkredit vid årets slut 133 116 Disponibel likviditet 428 176 Finansiell rapportering 69

Koncernens redovisningsprinciper och noter NOT 1. Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper Grunder för redovisningen Wallenstams koncernredovisning har upprättats enligt av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar utgivna av IFRIC. Wallenstam har tillämpat Rådet för Finansiell Rapportering RFR 1:2. En sammanfattning av nya och kommande redovisningsprinciper redogörs sist i denna not. Räkenskaperna är upprättade baserat på historiska anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter, vissa finansiella instrument och aktier. Koncernredovisning Moderbolag och dotterbolag har samma räkenskapsår och använder samma redovisningsprinciper. Dotterbolag Som dotterbolag redovisas de bolag där moderbolaget har ett bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångar nas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Bolag som har förvärvats under räkenskapsåret ingår i resultaträkningen med den del som motsvarar tiden från förvärvstidpunkten. Avyttrade bolag medtages fram till och med försäljningstidpunkten. Koncerninterna fordringar, skulder samt internvinster elimineras i sin helhet. Transaktioner i utländsk valuta Koncernredovisningen är upprättad i SEK, vilket är moderbolagets funktionella valuta och rapportvaluta. Redovisning för övriga bolag är upprättade i den funktionella valuta där bolagen är verksamma. För koncernens bolag i Norge redovisas utländsk valuta till rapportvalutan enligt dags kursmetoden. Dagskursmetoden innebär att tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs och resultaträkningen omräknas till genomsnittskurs. Omräknings differenser som uppstår redovisas mot eget kapital. Om objektet som ger upphov till omräkningsdifferensen säljs redovisas omräkningsdifferensen över resultaträkningen. Segmentrapportering Wallenstams verksamhetsgrenar är bostadsmark naden och företagsmarknaden. De är koncernens primära segment då dessa marknader skiljer sig i förhållande till avkastning, risker och möjligheter. Koncernens organisations- och ledningsstruktur samt det interna rapporteringssystemet är uppbyggt med tanke på uppföljning av avkastning från koncernens tillgångar och tjänster ur ett verksamhetsperspektiv. Koncernens sekundära segment utgörs av geografiska marknader. Koncernen bedriver verksamhet inom tre huvudsakliga geografiska områden: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Intäkter Rörelsens intäkter Intäktsredovisning sker när väsentliga risker och förmåner övergår till motparten. Intäkterna nettoredovisas exklusive mervärdesskatt och med avdrag för eventuella rabatter. Hyresintäkter Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal och intäktsredovisas i den period uthyrning sker. Intäkterna redovisas netto exklusive mervärdesskatt. I tillämpliga fall ingår tjänster som Wallenstam tillhandahåller såsom kabel-tv, el och värme. Förskottsbetalda hyror redovisas som förutbetalda hyres intäkter. Övriga intäkter Övriga intäkter utgörs i huvudsak av intäkter från sålda andelar i bostadsrättsföreningar, fakturerad el till kunder som ej är hyresgäster och i förekommande fall intäkter från sålda inventarier. Intäkter från fastighetsförsäljningar Resultatet vid försäljning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring, vilket omfattar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och bedömt marknadsvärde såsom det redovisats vid senaste årsskifte. Resultat från försäljning redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen, vilket sker i samband med tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. Vid försäljning av fastigheter via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser fastighetspris och uppskjuten skatt. Successiv vinstavräkning Wallenstam tillämpar successiv vinstavräkning. I Wallenstams verksamhet ingår försäljning av bostadsrättslägenheter. Resultatet av dessa försäljningar beräknas utifrån försäljningspriset för den sålda andelen med avdrag för anskaffningskostnaden samt eventuella omkostnader. Återstående anskaffningsvärden redovisas som pågående projekt eller andelar beroende på i vilken fas projektet befinner sig. Intäkter från statliga stöd Intäkter från statliga bidrag redovisas i resultaträkningen i samma period som kostnaden som bidraget erhållits för redovisats. Avseende statliga bidrag som erhållits för investeringar i fastigheter redovisas dessa i balansräkningen genom att reducera investeringsbeloppet. Finansiella intäkter Ränteintäkter och räntebidrag redovisas i den period de avser. Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning har fastställts. Kostnader Driftkostnader Driftkostnader redovisas i den period de avser. Finansiella kostnader Räntekostnader redovisas i den period de avser. Ränteskillnadsersättningar vid förtidsinlösen av lån redovisas i resultaträkningen som räntekostnad vid lösentidpunkten. Premien för ränteoptioner (räntetak och golv) periodiseras över löptiden som räntekostnad. Intäkter och kostnader för ränteswapar nettoredovisas under räntekostnader. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Redovisade skatter i resultaträkningen innefattar skatt på årets resultat, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder värderas i balans räkningen till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade. Omvärdering av uppskjuten skatt har skett till den nya beslutade bolagsskatten om 26,3 % per bokslutsdagen. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. För transaktioner som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatteeffekten mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skatteskulder i koncernen hänförs huvudsakligen till skillnader i bedömt marknadsvärde respektive skattemässigt värde på fastigheter och skillnader mellan verkligt värde och anskaffningsvärde på finansiella instrument. På koncernmässiga övervärden avseende indirekt förvärvade fastigheter ägda av kommandit-/hansdelsbolag, redovisas ej uppskjuten skatteskuld. Vid försäljning av sådant kommanditbolag sker ingen skattemässig återföring av den ackumulerade skillnaden mellan skattemässiga och bokförda avskrivningar. 70 Finansiell rapportering

Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Vid förvärv av bolag görs bedömningen om förvärvet avser ett förvärv av rörelse eller ett förvärv av tillgångar (fastigheter). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal eller processer. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, personal eller processer redovisas uppskjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgångar (fastigheter) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgångar (fastigheter). Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av båda. Förvaltningsfastigheter redovisas till det bedömda marknadsvärdet. Förvaltningsfastigheter klassificeras och redovisas som förvaltningsfastigheter till bedömt marknadsvärde även under ombyggnadsperioden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet i det fall investeringen anses värderingshöjande. Utgifter avseende löpande underhåll och reparationer kostnadsförs i den period som de uppkommer. Vid större ny- och ombyggnader aktiveras räntekostnader under perioden tills fastigheten tas i bruk. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdes dagen. Värdeförändring från årets början med beaktande av ombyggnads- och förbättringsåtgärder som under perioden balanserats på fastigheterna, redovisas i resultaträkningen som värdeförändring förvaltningsfastigheter. Värdering av fastigheterna sker genom en intern värdering. Värderingen görs som en avkastningsvärdering, vilken innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Olika avkastningskrav har använts för olika marknader och typer av fastigheter. Se vidare beskrivning av värderingsmodellen i not 17. Rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter redovisas fastigheter som stadigvarande används i verksamheten såsom kontor och tjänstebostäder. Rörelsefastigheter redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden i IAS 16 och avskrivningar görs enligt komponentmetoden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet i det fall investeringen anses värderingshöjande. Utgifter avseende löpande underhåll och reparationer kostnadsförs i den period som de uppkommer. Vid större ny- och ombyggnader aktiveras räntekostnader under perioden tills fastigheten tas i bruk. Rörelsefastigheterna fördelas på komponenter och skrivs av över komponenternas nyttjandetid. Komponenten mark har bedömts ha obegränsad nyttjandetid varför avskrivning ej görs. Komponenten byggnad har fördelats på delkomponenter vilka har en genomsnittlig avskrivning på cirka 2 % per år. Se vidare avskrivning per delkomponent i not 18. Fastigheter under ny- eller ombyggnad Fastigheter under ny- eller ombyggnad avser projektfastigheter som tidigare ej redovisats som förvaltningsfastigheter. Fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter, redovisas tills arbetet är genomfört enligt anskaffningsvärdemetoden. Därefter övergår fastigheterna till att bli förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta på projektfastigheter sker för större projekt från och med att projektet påbörjas. Vindkraftverk Vindkraftverk redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med 4 %. Vindkraftverkens nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningar ingår i resultaträkningens post övriga rörelsekostnader. Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med 33 % på datorer, 10 % på möbler och 20 % på övriga inventarier. Inventariernas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. På inventarier avseende konst sker ingen avskrivning. Avskrivningar ingår i resultaträkningens post förvaltnings- och administrationskostnader. Immateriella anläggningstillgångar Utgifter för programvaror som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, balanseras som immateriell tillgång om de har troliga ekonomiska fördelar under senare år. Balanserade utgifter för förvärvade programvaror skrivs av planenligt med 20 % på anskaffningsvärdet över nyttjandeperioden. Tillgångarnas nyttjandeperiod, av skrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens post förvaltnings- och administrationskostnader. Programvaror av standardkaraktär och årliga licenser kost nadsförs. Nedskrivning av anläggningstillgångar De redovisade värdena för koncernens anläggningstillgångar prövas vid bolagets löpande värdering. De tillgångar som omfattas av nedskrivningsprövning enligt IAS 36 är Immateriella tillgångar, Inventarier, Fastigheter under ny- eller ombyggnad, Rörelsefastigheter och Vindkraftverk. När det finns en indikation på att en tillgång minskat i värde görs en bedömning av tillgångens redovisade värde. I de fall det redovisade värdet överstiger det beräknade återvinningsvärdet skrivs tillgången ner till sitt återvinningsvärde. Återvinningsvärdet beräknas som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. En nedskrivning redovisas i resultat räkningen. En tidigare gjord nedskrivning reverseras om förutsättningar för ett nedskrivningsbehov inte längre föreligger och då det har skett förändringar i de an taganden som låg till grund för beräkning av återvinningsvärdet. Reversering görs upp till tillgångens redovisade värde med avdrag för beräknade av skrivningar fram till balansdagen. En reversering sker över resultaträkningen. Finansiella instrument Finansiella tillgångar som redovisas i balansräkningen inkluderar likvida medel, hyresfordringar, lånefordringar och derivat samt innehav av aktier som inte utgör dotter- eller intresseföretag. Finansiella skulder återfinns i form av leverantörsskulder, låneskulder och derivat. Finansiella tillgångar klassificeras initialt utifrån syftet varmed instrumentet förvärvades. Följande klassificeringar används: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Lånefordringar och hyresfordringar Finansiella tillgångar som kan säljas En finansiell tillgång eller skuld redovisas i balansräkningen när bolaget blir part enligt avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt avslutas. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde via resultaträkningen utgör en av följande kategorier: Finansiellt instrument som omfattas av handel Finansiellt instrument som klassats i enlighet med så kallad fair valueoption För att den andra kategorin ska vara tillämplig krävs att tillgången förvärvades med huvudsyfte att säljas inom en snar framtid och att den ingår i en portfölj som förvaltas tillsammans samt att det finns ett bevisat mönster av kortfristiga realiseringar av vinster. Derivat klassificeras som om det inne has för handel om de inte utgör part i en bevisligen effektiv säkringsredovisning eller utgör en finansiell garanti. Dessa tillgångar värderas löpande till verkligt värde och uppkomna värdeförändringar redovisas i den period då de uppstår. Tillgångarna redovisas som omsättningstillgångar om de förväntas bli realiserade inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande villkor tillämpas vid redovisning av skulder. Verkligt värde på noterade finansiella tillgångar motsvaras av tillgångens noterade köpkurs på balansdagen. Realiserade och o realiserade vinster och förluster till följd av förändringar i verkligt värde ingår i resultaträkningen i den period då de uppstår. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde via resultat räkningen redovisas i not 29. Finansiell rapportering 71

Lånefordringar och hyresfordringar Lånefordringar och hyresfordringar är finansiella tillgångar med betalningar som går att fastställa. De upptas till det belopp som beräknas bli betalt. Reservering sker av äldre och osäkra fordringar. Fordringarna ingår i omsättningstillgångar med undantag av poster med förfallodag mer än tolv månader efter balansdagen, vilka redovisas som finansiella anläggningstillgångar. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer motsvarande fordrans värde har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej erhållits. Finansiella tillgångar som kan säljas Finansiella tillgångar som kan säljas omfattar tillgångar som är tillgängliga för försäljning. Om avsikten med innehavet är långsiktigt det vill säga längre än tolv månader redovisas tillgången som en anläggningstillgång. Värdering sker initialt till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas direkt i eget kapital. När tillgången säljs omförs tidigare redovisad ackumulerad vinst eller förlust i eget kapital till resultaträkningen. Verkligt värde på onoterade finansiella tillgångar värderas till anskaffningsvärde då det saknas möjlighet att på tillförlitliga grunder göra en bedömning av dess verkliga värden. Värdena på dessa är av oväsentligt belopp. Finansiella tillgångar som kan säljas redovisas i not 21. Säkringsredovisning Metoden för att redovisa den vinst eller förlust som uppkommer vid omvärdering av derivatinstrumentet beror på om derivatet identifieras som ett säkringsinstrument. Derivat kan antingen vara en säkring av verkligt värde av en tillgång eller skuld (verkligt värdesäkring) eller en säkring av en prognostiserad transaktion (kassaflödessäkring) se vidare not 3. För att uppfylla kraven för säkringsredovisning finns en tydlig koppling mellan derivaten och de säkrade posterna. Vidare sker löpande en beräkning av effektiviteten och samtliga säkringsförhållanden är dokumenterade i enlighet med de krav som ställs i IAS 39. För att beräkna verkligt värde på räntederivaten används nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden. Wallenstam har, i syfte att hantera den finansiella risken avseende låneportföljen, ingått swapavtal. Detta innebär att rörlig ränta byts mot fast ränta, vilket också har utgjort den ränta som löpt på underliggande lån. Det framtida kassaflödet är på detta sätt effektivt säkrat. Säkringsredovisningen uppfyller de krav som ställs i IAS 39 med avseende på effektivitet. Värdeförändringen med avseende på derivaten redovisas av denna anledning över eget kapital. Wallenstam köper el på elbörsen för egen framtida förbrukning. Framtida inköpspriser säkras genom terminskontrakt. Elderivat värderas till marknadens terminspris per bokslutsdagen. Likvida medel I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och checkräkningskredit. I balansräkningen redovisas utnyttjad checkräkningskredit som upplåning bland kortfristiga skulder. andelar Andelar består av bostadsrättsandelar, vilka har värderats enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffnings värde och verkligt värde. Verkligt värde utgörs av beräknat försäljningsvärde med avdrag för beräknad försäljningskostnad. Vid avyttring av andelar redovisas intäkten som övrig intäkt och den sålda andelens bokförda värde som övrig kostnad. Leasing Leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal med kunder, se not 6. Leasetagare Koncernen har ett mindre antal leasingavtal avseende bilar, kontorsinventarier och tomträtter. Det sammanlagda beloppet av dessa är ej materiellt, varför avtalen redovisas som operationella leasingavtal. Leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet. Eget kapital Eget kapital i koncernen fördelas enligt följande: Aktiekapital motsvarar moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital består av allt från aktieägarna tillskjutet kapital utöver aktiekapital. Här ingår moderbolagets redovisade reservfond till den del den tillskjutits av aktieägarna. Andra reserver omfattar sådana belopp som till följd av reglerna i IFRS ska föras till eget kapital. Balanserat resultat utgörs av ackumulerade resultat från koncernens verksamhet samt årets resultat med avdrag för utdelning till aktieägarna. I denna kate gori ingår moderbolagets redovisade reserv fond till den del den består av överföringar från årets resultat. Återköpta aktier Återköpta aktier inklusive kostnader redovisas som en minskning av balanserade vinstmedel. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt IAS 7. Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. I likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavande och outnyttjade checkräkningskrediter. Ersättningar till anställda Pensionsförpliktelser Wallenstams pensionsförpliktelser för ålderspension och familjepension för tjänstemän, enligt allmän pensionsplan, tryggas genom försäkringspremier i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, ska detta redovisas som en förmånsbestämd plan. För räkenskapsåret 2008 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan i enlighet med IAS 19, se not 8. Avgifterna redovisas som personalkostnader i takt med intjänandetiden. Pensionsutfästelser till koncernledningen är avgiftsbestämda och säkras genom inbetalning av premie till försäkringsbolag. Aktierelaterade ersättningar Redovisning av aktierelaterade ersättningar redovisas enligt IFRS 2. Syntetiska optioner till anställda värderas enligt Black & Scholes värderingsmodell per balansdagen. Eventualförpliktelse Som en eventualförpliktelse redovisas det ekonomiska utfallet av en händelse, som kan innebära att Wallenstams resultat eller ställning kan komma att påverkas. Sannolikheten för detta bedöms dock som låg och redovisas därför ej som en skuld eller avsättning. Ändrade redovisningsprinciper för koncernen Enligt IAS 8 punkt 28 och 30 ska vissa upplysningar lämnas om nya och reviderade standarder från IASB samt tolkningsuttalanden som givits ut av IFRIC. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med dem som tillämpades föregående år. Framtida ändringar av redovisningsprinciper Nedan förtecknas i sammandrag de nya standarder och uttalanden som ska tillämpas för kalenderåret 2009 eller senare och som i dagsläget bedöms påverka koncernens finansiella rapporter. I nuläget bedöms ej dessa få en väsentlig påverkan på resultat- och balansräkning. IFRS 8 Rörelsesegment Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2009 eller senare. Standarden behandlar indelningen av företagets verksamhet i olika segment. De operativa segmenten och de nyckeltal som presenteras ska vara de som ledningen följer i den operativa styrningen. Wallenstams preliminära bedömning är att detta inte kommer få någon inverkan på koncernens segmentsredovisning. IAS 23 Lånekostnader Standarden, som är omarbetad, träder i kraft den 1 januari 2009 och ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum. Ändringen kräver aktivering av lånekostnader när dessa hänför sig till tillgångar som med nödvändighet tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Wallenstam aktiverar redan idag dessa kostnader i koncernen, varför ändringen inte får någon effekt på redovisningen. IAS 1 Utformning av finansiella rapporter Standarden, som är omarbetad, ska tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2009 eller senare. Standarden innebär att eget kapitaltransaktioner med ägare ska presenteras i en egen räkning. Övriga transaktioner direkt mot eget kapital presenteras antingen som en fortsättning på resul- 72 Finansiell rapportering

taträkningen eller i en separat räkning. När det gäller övriga transaktioner direkt mot eget kapital ska den inkomstskatt som belöper på varje komponent visas separat. Ändring av IAS 40 Klassificering av fastighet som bebyggs eller exploateras för framtida användning ska ske som förvaltningsfastighet. Tidigare har dessa klassificerats som materiella anläggningstillgångar och därmed redovisats till anskaffningsvärde. Wallenstam bedömer att detta inte kommer få någon inverkan på redovisningen. NOT 2. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen gör företagsledningen bedömningar och antaganden som påverkar bolagets resultat och ställning. Förvaltningsfastigheter De bedömningar och antaganden som görs vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkliga värden ger en betydande påverkan på bolagets resultat och balansräkning. Redovisat värde motsvarar ett bedömt marknadsvärde utifrån en intern värdering enligt en avkastningsvärdering. Se vidare beskrivning under not 17. Uppskjutna skattefordringar Uppskjutna skattefordringar avseende underskott redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bedömningen i dagsläget är att framtida resultat medför att underskottet kommer att kunna utnyttjas i sin helhet. Pågående skatteärende Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Övriga poster Övriga poster som innehåller kritiska bedömningar är nedskrivningar, optionsprogram och finansiella instrument, se vidare beskrivning under respektive avsnitt. NOT 3. Finansiell riskhantering och derivatinstrument Finansiella riskfaktorer Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika finansiella risker. För att minimera dessa arbetar Wallenstam med en aktiv riskhantering. Riskhanteringen sköts av den centrala finansavdelningen enligt den finanspolicy som fastställts av styrelsen och som prövas årligen. Övergripande målsättning för Wallenstam enligt finanspolicyn ska vara att: Säkerställa koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning Anpassa den finansiella strategin efter koncernens verksamhet så att en optimal kapitalstruktur uppnås Arbeta aktivt för att nå en låg refinansieringsrisk och hög flexibilitet avseende räntebindning och säkerheter Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar Marknadsrisk Valutarisk Koncernen utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Koncernen har inga lån i utländsk valuta och utsätts därför inte för någon valutarisk vid upplåning. Wallenstam handlar el över elbörsen i Euro och investeringar i vindkraftsprojekt har skett i NOK. Valutarisken i dessa verksamheter har dock varit marginell under 2008. Prisrisk Prisrisken som uppstår i och med svängningar i elpriser hanteras genom Wallenstams elpolicy. Elpolicyn innebär att upphandling får göras för maximalt 2,5 år framåt, uppdelat på kvartal. Prövning sker löpande om förutsättningar förändras. Några andra väsentliga prisrisker är Wallenstam inte exponerat för. Ränterisker Koncernens genomsnittliga räntebindningstid ska ligga inom intervallet 24-48 månader. Den fasta delen av låneportföljen sträcker sig över en tioårsperiod med en väl avvägd jämn fördelning. Koncernen eftersträvar en jämn fördelning av lånekonverteringar under året. All handel med derivatinstrument (swapar etc.) ska utföras mot den underliggande låneportföljen. Derivat används för riskspridning samt för att skydda underliggande portfölj. Den genomsnittliga räntebindningstiden är 30 månader (25). Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 2009 skulle en förändring av ränteläget med en procentenhet i början av året påverka Wallenstams kostnader med cirka 32 Mkr. Detta motsvarar 12 % av Wallenstams kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Lokalkontrakt är i allmänhet indexreglerade och även på bostadshyrorna får räntehöjningar en effekt. Beskrivning av låneavtalens förfallostruktur och ränteförfallostruktur se beskrivning i not 28. Kreditrisker Wallenstams kreditrisker avser främst hyresfordringar och reversfordringar. Kreditrisken avseende hyresfordringar är begränsad då samtliga hyror ska erläggas i förskott. Likviditetsrisker Med likviditet menas likvida medel, kortfristiga placeringar och outnyttjade krediter. Koncernens likviditetsrisk ska begränsas genom att vid varje tillfälle ha en likviditet motsvarande minst tre månaders kända nettoutbetalningar inklusive räntebetalningar och låneomsättningar. Refinansieringsrisk Refinansieringsrisken ska begränsas genom att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinansieringsomförhandlingar. Enskild långivare ska ej inneha mer än 50 % av totala lånevolymen och högst 60 % av lånestockens avtal får förfalla till refinansieringsomförhandling under ett enskilt år. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan enbart traditionella lån med säkerhet i fastigheter och aktier. Redovisning av derivatinstrument och säkringsåtgärder Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Koncernen arbetar med derivatinstrument i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt för att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindningstid. Derivatinstrument används också för att säkra det prognostiserade framtida inköpet av elkraft. Koncernens derivatinstrument avser kassaflödessäkring det vill säga säkring av osäkerhet i framtida kassaflöden samt verkligt värdesäkring. Då transaktionen ingås dokumenteras förhållandet mellan säkringsdokumentet och den säkrade posten, liksom målet för riskhanteringen och strategin för att vidta olika säkringsåtgärder. En bedömning görs också huruvida säkringstransaktionen är effektiv när det gäller att utjämna förändringar i kassaflöde för säkrade poster. Bedömningen dokumenteras och görs både vid säkringens början, under löptid och efter säkringsperiodens löptid. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på derivatinstrument som utgör kassaflödessäkring och som uppfyller villkor för säkringsredovisning, redovisas i eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i resultaträkningen. När ett säkringsinstrument löper ut eller säljs, eller när säkringen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning resultatförs poster som tidigare redovisats i eget kapital. Beräkning av verkligt värde Wallenstam innehar endast finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad. Verkligt värde baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Finansiell rapportering 73

NOT 3. Finansiell riskhantering och derivatinstrument, forts. Verkliga värden Redovisade och verkliga värden på finansiella tillgångar och skulder är enligt följande: Redovisade Verkliga Redovisade Verkliga belopp värden belopp värden Finansiella tillgångar 2008 2008 2007 2007 Andra långfristiga värdepappersinnehav 305 305 332 332 Långfristiga fordringar 164 164 170 170 Finansiella derivatinstrument 4 4 99 99 Kundfordringar 12 12 7 7 Övriga kortfristiga fordringar 81 81 109 109 Redovisade Verkliga Redovisade Verkliga belopp värden belopp värden Finansiella skulder 2008 2008 2007 2007 Lån 10 376 10 376 9 451 9 450 Checkräkningskredit - - 17 17 Finansiella derivatinstrument 339 339 8 8 Övriga långfristiga skulder 6 6 1 1 Leverantörsskulder 85 85 91 91 Övriga kortfristiga skulder 13 13 42 42 NOT 5. Segmentinformation NOT 4. Fördelning av resultat Not 4 är ett komplement till resultaträkningen som redovisar såväl realiserat som orealiserat resultat. 2008 2007 Hyresintäkter 1 250 1 241 Driftkostnader -440-437 Driftnetto 810 804 Förvaltnings- och administrationskostnader -161-156 Finansnetto -408-370 Fastighetsresultat 241 278 Försäljningsresultat bostäder 14 23 Försäljningsresultat fastigheter 59 298 Administrationskostnader -20-21 Transaktionsresultat 53 300 Övriga intäkter och kostnader -2 5 Realiserat resultat 292 582 Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter -256 488 Avskrivningar rörelsefastigheter -29-5 Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument -85 10 Värdeförändringsresultat -369 494 Resultat före skatt -77 1 076 Skatt 445-68 Resultat efter skatt 368 1 008 Primära segment verksamhetsgrenar Wallenstams verksamhetsgrenar är bostads- och företagsmarknaden. Affärsområde Affärsområde Bostad Företag Övrigt Eliminering Summa 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 Resultaträkning Hyresintäkter, externa 688 683 561 555 2 2 - - 1 250 1 241 Hyresintäkter från andra segment 0 3 1 1 0 3-1 -7 - - Försäljningsintäkter fastighetsförsäljningar 486 1 520 184 415 0 9 - - 670 1 944 Övriga intäkter, externa 84 96 2 1 13 10 - - 100 107 Övriga intäkter, interna - - - - 21 - -21 - - - Summa intäkter 1 258 2 302 748 972 37 24-22 -7 2 020 3 292 Rörelseresultat 575 1 025-109 429-50 -19 - - 416 1 436 Finansnetto fördelat -123-98 -240-189 -130-73 - - -493-360 Skatt - - - - - - - - 445-68 Årets resultat - - - - - - - - 368 1 008 Realiserat resultat 239 486 120 193-67 -97 - - 292 582 Balansräkning Fastigheter 10 956 10 262 7 296 7 828 629 635 - - 18 881 18 725 Ofördelade tillgångar 1 368 1 022 Summa tillgångar 20 249 19 747 Lån 6 199 5 528 3 488 3 262 689 678 - - 10 376 9 468 Ofördelade skulder - - - - - - - - 1 845 2 022 Summa skulder - - - - - - - - 12 221 11 490 Investeringar 703 670 247 129 307 247 - - 1 257 1 046 Sekundära segment geografiska områden Wallenstams affärsområden bedriver verksamhet inom tre huvudsakliga geografiska områden: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. I kolumnen övrigt redovisas de geografiska segment som understiger 10 % av värdet och omsättningen samt koncerngemensamma poster. Göteborg Stockholm Helsingborg Övrigt Summa 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 2008 2007 Hyresintäkter och övriga externa intäkter 778 812 500 471 57 60 16 5 1 350 1 348 Försäljningsintäkter fastighetsaffärer 389 471 281 1 472 - - - - 670 1 944 Nettoomsättning 1 167 1 283 781 1 943 57 60 16 5 2 020 3 292 Tillgångar 10 988 11 079 6 937 6 776 1 024 927 1 300 965 20 249 19 747 Investeringar av materiella och immateriella anläggningstillgångar 503 398 416 555 51 6 287 87 1 257 1 046 74 Finansiell rapportering

NOT 6. Hyresintäkter NOT 7. Kostnader fördelade på kostnadsslag 2008 2007 Bostäder, parkering 661 649 Lokaler 589 592 Summa hyresintäkter 1 250 1 241 Förändring av hyresintäkter mellan 2007 och 2008 Hyresintäkter enligt resultaträkning 2007 1 241 Hyresförändring befintliga fastigheter 11 Förvärvade fastigheter 9 Sålda fastigheter -11 Hyresintäkter enligt resultaträkning 2008 1 250 Justering till aktuellt helårsvärde Vakanser 43 Hyresvärde 2008-12-31 1 293 Hyra kkr bedömt Antal helårs- Hyreskontraktens löptider kontrakt värde 2009 Totalt, % 2009 483 85 498 6 2010 466 160 234 12 2011 330 173 177 13 2012 245 103 994 8 2013-82 96 493 7 Summa lokaler 1 607 619 396 46 Vakanta objekt 308 29 644 2 Bostäder och parkering 15 512 700 728 52 Totalt 17 427 1 349 769 100 I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, vatten, värme, fastighetsskötsel, renhållning, reparationer, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. En del av driftkostnaderna vidarefaktureras till hyresgästerna i form av tillägg till hyran. 2008 2007 Driftkostnader Bränslekostnader 102 107 Övriga driftkostnader 166 164 Underhållskostnader 106 96 Tomträtt/arrende 14 12 Fastighetsskatt 52 59 Summa 440 437 Driftkostnad kr/kvm Bränslekostnader 89 91 Övriga driftkostnader 146 140 Underhållskostnader 93 82 Tomträtt/arrende 12 10 Fastighetsskatt 46 50 Summa 386 373 Förvaltnings- och administrationskostnader Avskrivning inventarier och aktiverade kostnader datorprogram 9 10 Marknadsföringskostnader 21 18 Personalkostnader 136 125 Övriga kostnader 15 25 Summa 181 178 Hyreskontraktens storlek över 5,0 Mkr 17 128 002 9 4,0-5,0 Mkr 6 25 732 2 3,0-4,0 Mkr 12 41 073 3 2,0-3,0 Mkr 26 63 046 5 1,0-2,0 Mkr 84 115 992 9 0,5-1,0 Mkr 154 106 997 8 under 0,5 Mkr 1 308 138 554 10 Summa lokaler 1 607 619 396 46 Vakanta objekt 308 29 644 2 Bostäder och parkering 15 512 700 728 52 Totalt 17 427 1 349 769 100 Finansiell rapportering 75

NOT 8. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader 2008 2007 Rörliga Sociala Pensions- Rörliga Sociala Pensions- Grundlön Förmåner ersättn. kostnader kostnader Grundlön Förmåner ersättn. kostnader kostnader Styrelsens ordförande 0,6 - - 0,2-0,6 - - 0,2 - Styrelseledamöter 0,9 - - 0,2-0,7 - - 0,2 - Totalt styrelsearvode 1,5 - - 0,4-1,3 - - 0,4 - VD i moderbolaget 2,5 0,8-1,2 1,1 2,5 0,7 1,2 1,1 1,2 Andra ledande befattningshavare 5 personer (7) 8,3 1,6-5,1 3,3 8,5 1,2 1,9 4,4 3,0 Övriga anställda 63,7 9,0-23,0 6,3 54,7 3,0-20,0 6,4 Summa 75,9 11,4-29,7 10,7 67,0 4,9 3,1 25,9 10,6 Ersättningar Till VD har utgått lön, bil- och bostadsförmån om sammanlagt 3,1 Mkr (3,1). För verksamhetsåret 2008 har det ej utgått någon bonus till VD (1,2 Mkr) Under året har inga aktierelaterade ersättningar utgått (0 kkr). Lönen är fast och någon bonusrelaterad del utgår ej löpande utan fastställs av styrelsen och årsstämman i de fall synnerligt goda resultat redovisas. VD:s och vvd:s löner fastställs av en ersättningskommitté, som består av styrelsens presidium. För ledande befattningshavare (se sid. 10), som utgör koncernledningen, fastställs lön enligt styrelsens riktlinjer. I enlighet med årsstämmans beslut uppbär styrelsen för tiden april 2008 till ordinarie årsstämma 2009 arvode om 1 450 kkr (1 325), varav 600 kkr (600) till styrelsens ordförande Christer Villard, 225 kkr (225) till vice ordförande Marie-Anne Lervik Nivert och övriga ledamöter (Anders Berntsson, Jan-Olle Folkesson, Ulrica Messing, Ulf Norén och Erik Åsbrink) 125 kkr (125) vardera. Inga ytterligare ersättningar till styrelsen har utgått utöver vad årsstämman beslutat. Pensioner och avgångsvederlag Till VD har bolaget tecknat pensionsförsäkring med årlig premie om 35 % av bruttolön inklusive bil- och bostadsförmån, samt livförsäkring. Vid uppsägning av VD från bolagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Har VD fyllt 50 år vid uppsägningstillfället, ska bolaget, intill dess VD fyllt 65 år, fullfölja sina åtaganden avseende pensionsförsäkring med en årlig premie om 50 procent av den bruttolön inklusive förmåner och bostadsförmån som gällde vid anställningens upphörande. Om VD lämnar sin anställning ska en uppsägningstid på sex månader iakttas. VD har rätt att när han slutar i bolaget köpa sin tjänstebostad till 1,33 x taxeringsvärdet vid försäljningstidpunkt. För ledande befattningshavare finns sedvanliga pensionsutfästelser inom ramen för allmän pensionsplan. Uppsägningstiden för ledande befattningshavare är sex månader. Aktierelaterade ersättningar till koncernledning och övriga anställda Samtliga fast anställda fick i maj 2008 erbjudande om att utan vederlag erhålla syntetiska optioner. 147 anställda utnyttjade erbjudandet och har vardera erhållit 3 000-15 000 syntetiska optioner. VD erhöll 15 000 syntetiska optioner och övriga ledande befattningshavare totalt 65 000 st. Optionsprogrammet löper fram till 2013 och innebär att personalen får ta del av den värdetillväxt som skapas. Vid ett maxutfall, som uppnås vid en aktiekurs om 300 kr per aktie, innebär det en kostnad för bolaget om cirka 88 Mkr. Kostnad för optionsprogrammet 2008 2007 VD 0,2 0,2 Andra ledande befattningshavare 5 (7) personer 0,9 1,3 Övriga anställda 6,5 5,2 Summa 7,6 6,7 Pensionsförsäkring i Alecta Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 3,6 Mkr (4,4). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2008 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 112 % (152). NOT 9. Medelantal anställda 2008 2007 Medelantal Varav Medelantal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor 155 87 150 83 2008 2007 antal på Varav antal på varav Styrelseledamöter och ledande befattningshavare balansdagen kvinnor balansdagen kvinnor Styrelseledamöter 7 2 6 1 VD och ledande befattningshavare 6 1 8 1 76 Finansiell rapportering

NOT 10. Transaktioner med närstående NOT 14. Ränteintäkter och -kostnader Inga transaktioner med närstående har skett under 2008. NOT 11. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgår till 181 Mkr (178). Däri ingår koncernens samtliga administrativa kostnader såsom personal, kontors-, lokal- och marknadsföringskostnader samt avskrivningar på inventarier. I förvaltnings- och administrationskostnader ingår även kostnader för optionsprogram till personalen med 8 Mkr (7). Wallenstam anlitar Ernst & Young för revision. 2008 2007 Revisionsuppdrag 1,9 1,4 Övriga uppdrag 0,8 0,7 2,7 2,1 NOT 12. Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader 2008 2007 Intäkter vid försäljning av andelar 79 101 Övrigt 21 6 Summa övriga rörelseintäkter 100 107 Övrigt består främst av elfakturering. 2008 2007 Anskaffningskostnad av andelar 65 78 Övrigt 23 1 Summa övriga rörelsekostnader 88 79 NOT 13. Värdeförändring förvaltningsfastigheter 2008 2007 Försäljningsintäkt 670 1 944 Redovisat värde vid årets ingång för sålda fastigheter -486-1 625 Investeringar i sålda fastigheter -125-20 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -256 488 Summa värdeförändring förvaltningsfastigheter -197 787 I ränteintäkter ingår räntebidrag med 4 Mkr (3) och utdelning av finansiella placeringar om 5 Mkr (13). Räntekostnader uppgår till 429 Mkr (387). Värdeförändring derivatinstrument -78 Mkr (7) avser derivatinstrument som ej säkringsredovisas samt den ineffektiva delen på säkringsredovisade derivatinstrument. NOT 15. Skattekostnad/intäkt Skatt redovisad i resultaträkningen 2008 2007 Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt 445-68 Summa skatt 445-68 Skillnad mellan koncernens redovisade skatt och skatt baserad på gällande skattesats, 28 % (28) Redovisat resultat före skatt -77 1 076 Skatt enligt gällande skattesats 21-301 Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader -29-6 Ej skattepliktiga intäkter 2 0 Ej skattepliktigt resultat avyttrade andelar 91 239 Under året fastställda underskott 283 - Omvärdering uppskjuten skatt 26,3 % 77 - Skatt på årets resultat i resultaträkningen 445-68 Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital 2008 2007 Uppskjuten skatt hänförlig till: Värdeförändring av säkringsredovisade finansiella instrument -89 25 Värdeförändring aktier -14-20 Återföring värdeförändring rörelsefastigheter - -1-103 4 Omvärdering av uppskjuten skatt till 26,3 % har skett per bokslutsdagen. Avkastningsförändring -934 158 Kapitalisering av driftnettoförändring 746 240 Framtida investeringsbehov -127-190 Färdigställda projekt 59 280 Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter -256 488 Årets avkastningsförändring motsvarar en värdenedgång om cirka 5 % (värdeuppgång om 3). Finansiell rapportering 77

NOT 15. Skattekostnad/intäkt, forts. Fördelning av uppskjuten och aktuell skatt 2008 2007 Underlag Underlag Underlag Underlag aktuell uppskjuten aktuell uppskjuten skatt skatt skatt skatt Resultat före skatt -77 0 1 076 0 Skattemässigt avdragsgilla: Investeringar -137 137-258 258 Avskrivningar och nedskrivningar -266 266-140 125 Ej skattepliktiga: Orealiserad värdeförändring, fastigheter 256-256 -488 488 Realiserad värdeförändring, fastigheter -79-248 -75-776 Orealiserad värdeförändring, finansiella derivatinstrument 85-85 -10 10 Övriga ej avdragsgilla kostnader 30 56 19 - Övriga koncernmässiga justeringar 6 11 3-3 Under året fastställda underskott - -1 012 - - Justering skatt tidigare år - - -2 17 Löpande skattemässigt resultat -183-1 130 126 118 Årets förändring av underskottsavdrag 183-183 -125 125 Skattepliktigt resultat 0-1 313 1 244 Därav 28 % aktuell/uppskjuten skatt 0 368 0-68 Omvärdering uppskjuten skatt, 26,3% - 77 - - Årets skatt - 445 0-68 NOT 16. Immateriella anläggningstillgångar NOT 17. Förvaltningsfastigheter Immateriella tillgångar avser aktiverade kostnader för programvaror. 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 30 27 Årets investeringar 1 3 Årets försäljningar/utrangeringar -1 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärde 30 30 Ingående avskrivningar -21-18 Årets avskrivningar -3-4 Årets försäljningar/utrangeringar 1 - Utgående ackumulerade avskrivningar -23-21 Bokfört värde vid årets slut 7 9 08-12-31 07-12-31 Redovisat värde vid årets början 17 922 18 279 Årets förvärv 220 4 Årets byggnationer 615 737 Årets försäljningar -508-1 607 Omrubricering från ny- eller ombyggnad 46 199 Omrubricering till rörelsefastighet - -242 Omrubricering från rörelsefastighet - 63 Orealiserade värdeförändringar -256 488 Redovisat värde vid årets slut 18 040 17 922 Taxeringsvärden 08-12-31 07-12-31 Byggnad 7 141 7 112 Mark 2 050 2 089 Tomträtt 772 794 Summa taxeringsvärde 9 963 9 995 Investeringsåtaganden Framtida utgifter för kontrakterade investeringar per balansdagen, som ej redovisats i de finansiella rapporterna avseende förvaltningsfastigheter: 08-12-31 07-12-31 Investeringar 77 110 78 Finansiell rapportering

NOT 17. Förvaltningsfastigheter, forts. NOT 17. Förvaltningsfastigheter, forts. Värderingsmodell Wallenstam redovisar förvaltningsfastigheterna till ett bedömt marknadsvärde. Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet. En fullständig värdering görs för varje fastighet i samband med årsbokslutet. Värderingen görs enligt en avkastningsvärdering, vilket innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Olika avkastningskrav har använts för olika marknader och för olika typer av fastigheter. Vid kvartalsboksluten justeras värderingen för de fall väsentliga förändringar i underliggande faktorer skett, såsom avkastningskrav, hyresnivå, uthyrningsgrad, effekter av kontrakterade försäljningar och färdigställda ombyggnader. Wallenstam genomför årligen ett väsentligt antal fastighetstransaktioner vilket ger en god avstämning av marknaden. I samband med avslutad affär görs avstämning mot gjorda värderingar. Wallenstam följer även löpande genomförda fastighetstransaktioner i relevanta områden. Wallenstams värderingsmodell + Hyresvärde* - Generell vakans om tre procent i det kommer siella beståndet - Driftkostnader inklusive fastighetsskatt, exklusive administration = Driftnetto Avkastningskravet för fastigheten = Fastighetens avkastningsvärde brutto - Två årshyror för outhyrda ytor - Planerade investeringar samt större reparationer +/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag + Lägestillägg = Fastighetens bedömda marknadsvärde * Hyresvärdet beräknas utifrån budgeterad hyra 2009 med avdrag för aktuell vakans. Grunder för att fastställa förväntade avkastningskrav Avkastningskravet är olika för olika fastigheter beroende på olika marknader och olika typer av fastigheter. Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostads- och lokal yta med olika avkastningskrav på respektive yta. Analyser och jämförelser görs mot aktuell prisstatistik för liknande objekt. Antaganden per fastighetskategori Vid värderingen har följande avkastningskrav använts för olika marknader och typer av fastigheter: Avkastnings- Fastighets- Fastighetstyp Ort krav, % % värde, Mkr Bostäder Göteborg 3,5-6,5 18 3 254 Bostäder Stockholm 3,5-6,0 36 6 508 Bostäder Helsingborg 3,5-6,5 6 1 024 Kommersiella fastigheter Göteborg 5,25-10,0 40 7 254 Genomsnittligt avkastningskrav 5,2 100 18 040 Tidigare bostadsrättsvärderade fastigheter har i redovisningen 2008 avkastningsvärderats. Det är Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Därutöver har intresset för ombildning till bostadsrätt i ytterområden i viss mån avtagit, vilket har påverkat priserna för delar av bostadsbeståndet. Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Under året har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvartalets bokslut och i årsbokslutet 2008. Sammantaget har avkastningskraven under 2008 höjts med 0,50 % för kommersiella fastigheter och i genomsnitt 0,25 % (mellan 0-0,75 %) för bostadsfastigheter. Wallenstams bedömda marknadsvärde på förvaltningsfastigheterna uppgår till 18 040 Mkr (17 922). En fastighets bedömda värde är en bedömning som innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10 %. Detta innebär att även värdeförändringar innehåller en inte oväsentlig bedömning och fastighetens värde är en realitet först då den säljs. Fastighetsvärde vid andra avkastningskrav Mkr 1,0% lägre 22 592 0,5% lägre 20 028 Vår bedömning 18 040 0,5% högre 16 438 1,0% högre 15 123 Fördelning värdeförändring förvaltningsfastigheter Mkr Avkastningsförändring -934 Kapitalisering av driftnettoförändring 746 Framtida investeringsbehov -127 Färdigställda projekt 59 Orealiserad värdeförändring -256 Realiserade värdeförändringar 59 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -197 NOT 18. Rörelsefastigheter och Fastigheter under ny- eller ombyggnad Fastigheter under Rörelsefastigheter ny- eller ombyggnad 08-12-31 07-12-31 08-12-31 07-12-31 Anskaffningsvärde vid årets början 679 388 140 274 Årets förvärv - - - 9 Årets byggnationer 23 133 112 56 Årets försäljningar - -19-22 - Omrubricering till förvaltningsfastigheter - -63-46 -199 Omrubricering från förvaltningsfastigheter - 242 - - Återförd värdeförändring - -3 - - Summa 702 679 184 140 Ingående avskrivningar -16-11 - - Årets avskrivningar -29-5 - - Utgående avskrivningar -45-16 - - Bokfört värde vid årets slut 657 663 184 140 Taxeringsvärden Byggnad 167 167 9 11 Mark 61 62 5 8 Tomträtt - - - - Summa taxeringsvärde 228 229 14 19 Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på rörelsefastigheter: Stomme El och ventilation Vatten, avlopp och värme Hiss och sopanläggning Yttertak, fasad, fönster och balkong Köksinredning och invändiga snickerier Vitvaror, tvättutrustning och måleri 100 år 40 år 35 år 35 år 40 år 40 år 15 år Investeringsåtaganden Framtida utgifter för kontrakterade investeringar, som ej redovisats i de finansiella rapporterna avseende fastigheter under ny- eller ombyggnad: 08-12-31 07-12-31 Investeringar 153 - Finansiell rapportering 79

NOT 19. Vindkraftverk NOT 22. Kundfordringar 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 141 57 Årets investeringar 278 84 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 419 141 Ingående avskrivningar -1 - Årets avskrivningar -2-1 Utgående ackumulerade avskrivningar -3-1 Bokfört värde vid årets slut 416 141 Framtida investeringsåtagande 750 - NOT 20. Inventarier 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 63 56 Årets investeringar 8 20 Årets försäljningar/utrangeringar -4-13 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 67 63 Ingående avskrivningar -16-22 Årets avskrivningar -6-6 Årets försäljningar/utrangeringar 2 12 Utgående ackumulerade avskrivningar -20-16 Utgående anskaffningsvärden 47 47 08-12-31 07-12-31 Kundfordringar 18 13 Avgår reservering för värdeminskning i fordringar -6-6 Kundfordringar netto 12 7 Avsättningar för osäkra fordringar 08-12-31 07-12-31 Avsättningar vid årets början -6-10 Konstaterade förluster -1 0 Reservering för befarade förluster - -4 Återförda outnyttjade belopp 1 7 Avsättningar vid årets slut -6-6 Förfallna kundfordringar mer än två månader är 6 Mkr (6) NOT 23. Övriga fordringar 08-12-31 07-12-31 Fordringar avseende fastighetsaffärer 2 13 Övriga fordringar 74 96 Skattefordringar 1 - Summa övriga fordringar 77 109 Det föreligger inga förfallna övriga fordringar. NOT 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter NOT 21. Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 332 367 Årets investeringar 25 37 Årets värdeförändring -52-72 Årets försäljningar - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 305 332 Andra långfristiga värdepapper utgörs av aktier och andelar. Innehavet i Heba motsvarar 13,2 % (13,2) av bolagets aktiekapital och 7,0 % (7,0) av röste talet. Börskurs per balansdagen uppgår till 49,00 kr (175,50). Långfristiga fordringar 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 170 9 Nya fordringar 84 201 Omklassificeringar till kortfristigt -18-8 Amorteringar -72-31 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 164 170 Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på långfristiga fordringar uppgick till 2,0 % (2,0). Samtliga långfristiga fordringar följer betalningsplan. Inga nedskrivningsbehov anses föreligga för långfristiga fordringar. Det föreligger inga förfallna långfristiga fordringar. 08-12-31 07-12-31 Förutbetalda försäkringspremier 1 1 Förutbetalda driftkostnader 11 14 Förutbetalda administrationskostnader 8 7 Upplupna ränteintäkter 3 6 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 23 27 NOT 25. Andelar 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 22 26 Årets investeringar 62 50 Årets försäljningar -66-54 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 18 22 NOT 26. Kassa och bank/checkräkningskredit 08-12-31 07-12-31 Kassa och bank 295 60 Checkräkningskredit/Beviljat belopp 133 133 Checkräkningskredit/Utnyttjad del - -17 Disponibelt belopp 133 116 Disponibel likviditet 428 176 80 Finansiell rapportering

NOT 27. Uppskjuten skatt NOT 28. Lån och checkräkningskredit, forts. Uppskjuten skattefordran 08-12-31 07-12-31 Underlag Skatt 26,3 % Underlag Skatt 28 % Säkerhet för banklån utgörs av koncernens fastigheter (not 17, 18) samt långfristiga värdepappersinnehav (not 21). Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 133 Mkr (116). Såsom kortfristiga lån redovisas lån med förfall inom tolv månader. Vid årets ingång -3 137-878 -3 176-889 Årets förändring underskottsavdrag -183-51 125 35 Under året fastställt underskott -1 011-283 - - Omrubricering till skatteskuld/skattefordran - - -86-24 Övrig justering 55 15 - - Omvärdering till 26,3 % - 73 - - Vid årets utgång -4 275-1 124-3 137-878 Uppskjuten skatteskuld Skillnad mellan bokförda och skattemässiga värde: Fastigheter Vid årets ingång 9 006 2 522 8 892 2 490 Årets investeringar 137 38 258 72 Årets avskrivningar och nedskrivningar 266 74 125 35 Årets värdeförändring -256-72 488 137 Årets återläggning p.g.a. försäljning -248-69 -776-217 Övriga justeringar -6-2 19 5 Omvärdering till 26,3% - -151 - - Vid årets utgång 8 899 2 341 9 006 2 522 Finansiella instrument och aktier Vid årets ingång 104 29 76 21 Årets förändring -461-129 28 8 Omvärdering till 26,3% - 6 - - Vid årets utgång -357-94 104 29 Vindkraftverk Vid årets ingång - - - - Årets förändring 88 25 - - Omvärdering till 26,3% - -2 - - Vid årets utgång 88 23 - - Netto uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång 5 973 1 673 5 792 1 622 Årets förändring -1 618-453 181 51 Omvärdering till 26,3% - -74 - - Vid årets utgång 4 355 1 146 5 973 1 673 NOT 28. Lån och checkräkningskredit 08-12-31 07-12-31 Långfristiga lån Banklån 5 684 5 398 5 684 5 398 Kortfristiga lån Checkräkningskredit - 17 Banklån 4 692 4 053 4 692 4 069 Summa upplåning 10 376 9 468 Låneavtalens förfallostruktur 08-12-31 07-12-31 0 3 mån 3 858 3 391 3 mån 1 år 834 679 1 2 år 1 398 1 034 2 3 år 1 476 1 232 3 4 år 950 900 4 5 år 861 600 5 6 år 600 632 6 7 år 300 600 > 7 år 100 400 Summa 10 376 9 468 Ränteförfallostruktur 08-12-31 07-12-31 Medel- Medel- Belopp ränta, % Belopp ränta, % 0 3 mån 3 378 4,34 3 733 4,14 3 mån 1 år 734 4,46 779 4,98 1 2 år 1 276 4,14 934 4,60 2 3 år 1 257 4,14 900 4,04 3 4 år 950 4,43 890 4,05 4 5 år 832 4,11 600 4,39 5 6 år 600 4,29 632 3,96 6 7 år 300 4,14 600 4,29 > 7 år 1 050 3,85 400 4,28 Summa 10 376 4,23 9 468 4,26 Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden var vid årsskiftet 30 månader (25). Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på lån med beaktande av säkringsredovisade derivatinstrument uppgick till: % 2008 2007 Lån 4,6 4,2 Checkräkningskredit 4,6 4,2 NOT 29. Finansiella derivatinstrument Finansiella derivatinstrument redovisas till verkligt värde enligt IAS 39. 08-12-31 07-12-31 Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder Långfristiga derivatinstument Ränteswapkontrakt kassaflödessäkringar 1 304 93 6 Kortfristiga derivatinstument Ränteswapkontrakt kassaflödessäkringar 3 3 0 2 Elderivat säkringar av verkligt värde - 32 6 - Summa derivatinstrument 4 339 99 8 Ränteswapar De nominella beloppen på lån avseende koncernens utestående ränteswapar per 31 december uppgick till 6 081 Mkr (4 689). Per den 31 december varierar de fasta swapräntorna vilka betalas till bankerna från 2,84 till 5,21 % (3,18-5,20). De rörliga swapräntorna vilka erhålles från bankerna motsvaras av STIBOR 3M. En beskrivning av finanspolicyn och finansiella risker återfinns i not 3. Finansiell rapportering 81

NOT 29. Finansiella derivatinstrument, forts. NOT 33. Kassaflödesanalys Finansiella derivatinstrument Av de långfristigt skuldredovisade ränteswapkontrakten om 304 Mkr (6) förfaller 126 Mkr (3) senare än fem år efter balansdagen. Den ineffektiva delen, redovisad i resultaträkningen, avseende kassaflödessäkringar utgör en förlust om 3,5 Mkr (0,4). NOT 30. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 08-12-31 07-12-31 Upplupna lönekostnader 16 15 Upplupna räntekostnader 52 33 Upplupna driftkostnader 39 31 Upplupna administrationskostnader 11 24 Förutbetalda hyresintäkter 130 96 Upplupna kostnader i samband med fastighetsaffärer 9 9 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 257 208 NOT 31. Ställda säkerheter 08-12-31 07-12-31 Fastighetsinteckningar avseende fastighetsbundna krediter 10 223 9 474 Aktiedepå 107 167 Vindkraftverk 46 25 Spärrade bankmedel - 5 Summa ställda säkerheter 10 376 9 671 NOT 32. Eventualförpliktelse Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår 2007. Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. I samband med avyttringen av aktierna i HEBA Fastighets AB till JM har Wallenstam gått i borgen för Plus Q AB:s åtagande gentemot JM att placera samtliga aktier i HEBA för 290 Mkr. Börsvärdet uppgick på balansdagen till 268 Mkr. Ansvar finns för att investeringsmoms i lokaler avseende momspliktiga hyres gäster ska återläggas då lokal uthyres till icke momspliktig hyresgäst. Belopp går ej att fastställa. Övriga eventualförpliktelser avser delägaransvar för samfällighetsföreningars skulder om 4 Mkr (4). Kassaflödesanalysen har justerats för ej likviditetspåverkande poster för att visa verksamhetens in- och utbetalningar. Den löpande verksamheten har justerats med förändringar i interimsposter, uppskjuten skatt och avskrivningar. Justering har även gjorts för värdeförändring förvaltningsfastigheter då dessa ej är likviditetspåverkande. Investeringsverksamheten har justerats för ännu ej betalda investeringar och försäljningar, säljarreverser och ännu ej likvidavräknade affärer. Finansieringsverksamheten har justerats för säljarreverser vid fastighetsaffä rer och förändring av interimsposter. 2008 2007 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Ej likvidavräknade försäljningar bostäder -9 - Värdeförändring förvaltningsfastigheter 197-787 Avskrivningar 38 15 Övriga justeringar 20-30 246-802 Förvärv av fastigheter och byggnadsinvesteringar Årets investeringar -970-939 Likvidavräknade affärer förskott - 1 Ej likvidavräknade affärer 2 0 Likvidavräknade affärer från tidigare år - -4-969 -942 Försäljning av fastigheter Försäljningsintäkter 670 1 944 Ej likvidavräknade affärer -59-156 Likvidavräknade affärer från tidigare år 74-17 Omkostnader -15-21 669 1 750 Likvida medel Kassa och bank 295 60 Outnyttjade krediter vid årets slut 133 116 428 176 Checkräkningskredit totalt 133 133 82 Finansiell rapportering

Moderbolagets resultaträkning Mkr 2008 2007 Hyresintäkter 68 65 Driftkostnader (not 2) -21-28 Driftöverskott 47 37 Avskrivningar fastigheter (not 12) -6-6 Förvaltnings- och administrationskostnader (not 3, 4, 5, 6) -238-210 Övriga rörelseintäkter (not 7) 233 198 Övriga rörelsekostnader -3-2 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 34 17 Försäljningsintäkter (not 12) - 12 Kostnad sålda fastigheter - -19 Administrationskostnader 0-1 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 0-8 Rörelseresultat 34 9 Resultat från andelar i koncernföretag (not 8) 1 127 1 170 Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter (not 9) 755 485 Räntekostnader och liknande resultatposter (not 9) -732-477 Finansnetto 1 150 1 178 Resultat före skatt 1 184 1 188 Skatt på årets resultat (not 10) 199-5 Årets resultat 1 383 1 182 Finansiell rapportering 83

Moderbolagets balansräkning Mkr 08-12-31 07-12-31 TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar (not 11) Aktiverade kostnader datorprogram 7 9 7 9 Materiella anläggningstillgångar (not 12) Förvaltningsfastigheter 788 773 Inventarier 18 22 806 795 Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag (not 13,14) 2 531 2 526 Andelar i övriga koncernföretag (not 13,15) 3 3 Fordringar hos övriga koncernföretag (not 13) 7 283 5 245 Andra långfristiga värdepappersinnehav (not 13) 8 7 Uppskjuten skattefordran (not 19) 256 37 10 081 7 818 Summa anläggningstillgångar 10 894 8 622 OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Hyresfordringar 1 1 Övriga fordringar 0 1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 16) 35 49 36 51 Kassa och bank (not 17) 246 41 Summa omsättningstillgångar 282 92 Summa tillgångar 11 175 8 715 EGET KAPITAL OCH SKULDER BUNDET EGET KAPITAL (not 18) Bundet eget kapital Aktiekapital 118 124 Reservfond 117 111 Summa bundet eget kapital 235 235 FRITT EGET KAPITAL Balanserad vinst 1 386 564 Årets resultat 1 383 1 182 Summa fritt eget kapital 2 769 1 746 Summa eget kapital 3 004 1 981 LÅNGFRISTIGA SKULDER (not 20) Lån 2 850 2 432 Skulder till övriga koncernföretag 2 620 2 234 Övriga skulder 6 - Summa långfristiga skulder 5 476 4 666 KORTFRISTIGA SKULDER Lån (not 20) 2 610 2 011 Leverantörsskulder 9 8 Övriga skulder 5 6 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 21) 71 44 Summa kortfristiga skulder 2 695 2 069 Summa eget kapital och skulder 11 175 8 715 STÄLLDA SÄKERHETER (not 22) 5 460 4 446 ANSVARSFÖRBINDELSER (not 23*) * * 84 Finansiell rapportering

Moderbolagets förändring eget kapital Bundet eget kapital Aktie- Reserv- Fritt eget Summa Not 18, Mkr kapital fond kapital eget kapital FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2007 Belopp vid årets ingång 128 107 1 067 1 301 Årets resultat - - 1 182 1 182 Lämnade koncernbidrag efter skatt - - -8-8 Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning av aktiekapital -4 4 - - Utdelning - - -154-154 Återköp/försäljning egna aktier (inklusive kostnader) - - -340-340 Belopp vid årets utgång 124 111 1 746 1 981 FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2008 Belopp vid årets ingång 124 111 1 746 1 981 Årets resultat - - 1 383 1 383 Lämnade koncernbidrag efter skatt - - -51-51 Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning av aktiekapital -6 6 - - Utdelning - - -177-177 Återköp/försäljning egna aktier (inklusive kostnader) - - -132-132 Belopp vid årets utgång 118 117 2 769 3 004 Finansiell rapportering 85

Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr 2008 2007 Den löpande verksamheten Rörelseresultat fastighetsförvaltningen 34 17 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande (Not 24) 30-8 Utdelning från dotterbolag 1 140 1 185 Erhållna räntebetalningar och räntebidrag 755 470 Betalda räntor -704-469 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital 1 257 1 195 Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar 2-2 Kortfristiga skulder -0-8 Kassaflöde från den löpande verksamheten 1 244 1 185 Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter, aktier och andelar - - Byggnadsinvesteringar -21-11 Försäljning av fastigheter/inventarier/immateriella tillgångar 0 11 Investering av fastigheter/inventarier/immateriella tillgångar -3-23 Summa investeringar -24-23 Finansieringsverksamheten Återköp av egna aktier -132-340 Koncernbidrag efter skatt -8-6 Utdelning -177-154 Upptagna lån 1 235 3 790 Amortering av lån -212-49 Förändring andelar dotterföretag -18 39 Förändring skulder koncernbolag 367-507 Förändring fordringar koncernbolag -2 081-4 028 Summa finansiering -1 027-1 255 Förändring av likvida medel 205-93 Kassa och bank vid årets början 41 134 Årets förändring 205-93 Kassa och bank vid årets slut 246 41 Outnyttjad checkkredit vid årets slut 133 116 Disponibel likviditet 379 157 86 Finansiell rapportering

Moderbolagets redovisningsprinciper och noter NOT 1. Redovisningsprinciper NOT 1. Redovisningsprinciper, forts. Moderbolagets, Wallenstam AB, årsredovisning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar RFR 2:2 utgiven av Rådet för finansiell rapportering. Tillämpade redovisningsprinciper framgår av tillämpliga delar av koncernens not 1 med följande tillägg för moderbolaget. Fastigheter Fastigheter redovisas till anskaffningskostnad med avdrag för planenliga avskrivningar med en procent över nyttjandeperioden och med erforderliga nedskrivningar. Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med 33 % på datorer, 10 % på möbler och 20 % på övriga inventarier. Inventariernas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. På inventarier avseende konst sker ingen avskrivning. Avskrivningar ingår i resultaträkningen i posten förvaltnings- och administrationskostnader. Immateriella anläggningstillgångar Utgifter för programvaror som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, balanseras som immateriell tillgång om de har troliga ekonomiska fördelar under senare år. Balanserade utgifter för förvärvade programvaror skrivs av planenligt med 20 % på anskaffningsvärdet över nyttjandeperioden. Tillgångarnas nyttjandeperiod, av skrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens post förvaltnings- och administrationskostnader. Programvaror av standardkaraktär och årliga licenser kost nadsförs. Finansiella instrument Finansiella fordringar och skulder redovisas till nominellt belopp. Förlustrisk avseende finansiella fordringar och derivatinstrument beaktas. Negativt värde av derivatinstrument som ingår i säkringsrelationer redovisas dock först då den säkrade posten redovisas i resultaträkningen. Koncernbidrag Koncernbidrag efter skatteavdrag redovisas som en minskning eller ökning av fritt eget kapital. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktiers bokförda värde och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagets koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagets koncernmässiga värde sker nedskrivning. Nedskrivning belastar resultaträkningen. Då nedskrivning av dotterbolag görs som en effekt av koncerninterna omstruktureringar, görs en uppskrivning med motsvarande belopp av andra dotterbolagsaktier. Dessa transaktioner redovisas ej över resultaträkningen i enlighet med RR 1:00 p38. NOT 2. Driftkostnader 2008 2007 Bränslekostnader 3 3 Övriga driftkostnader 8 8 Underhållskostnader 5 12 Fastighetsskatt 5 5 Summa driftkostnader 21 28 NOT 3. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Rörliga Sociala Pensions- Grundlön Förmåner ersättningar kostnader kostnader 2008 Styrelsens ordförande 0,6 - - 0,2 - Styrelseledamöter 0,9 - - 0,2 - Totalt styrelsearvode 1,5 - - 0,4 - VD i moderbolaget 2,5 0,8-1,2 1,1 Andra ledande befattningshavare 5 personer 8,3 1,6-5,1 3,3 Övriga anställda 63,4 9,0-22,9 6,3 Summa 75,6 11,4-29,6 10,7 2007 Styrelsens ordförande 0,6 - - 0,2 - Styrelseledamöter 0,7 - - 0,2 - Totalt styrelsearvode 1,3 - - 0,4 - VD i moderbolaget 2,5 0,7 1,2 1,1 1,2 Andra ledande befattningshavare 7 personer 8,5 1,2 1,9 4,4 3,0 Övriga anställda 54,5 3,0 0,0 20,0 6,4 Summa 66,8 4,9 3,1 25,9 10,6 Se koncernens not 8 för uppgifter om ersättningar, pensioner och avgångsvederlag samt ersättning till ledande befattningshavare. Finansiell rapportering 87

NOT 4. Medelantal anställda, m m NOT 9. Finansiella intäkter och kostnader 2008 2007 Medelantal Varav Medelantal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor Antal anställda 155 87 150 83 2008 2007 Antal på Varav Antal på Varav balansdagen kvinnor balansdagen kvinnor Styrelseledamöter 7 2 6 1 VD och ledande befattningshavare 6 1 8 1 % 2008 2007 Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro* 1,6 2,0 Sjukfrånvaro för män 0,9 1,1 Sjukfrånvaro för kvinnor 2,1 2,6 Anställda -29 år 2,1 2,3 Anställda 30-49 år 1,7 2,0 Anställda 50- år 0,8 1,5 *varav andel långtidssjukfrånvaro > 60 dagar 14,4 8,7 NOT 5. Transaktioner med närstående Inköp och försäljning mellan koncernföretag Moderbolaget utför administrativa tjänster till övriga koncernföretag. Intäkterna avseende dessa redovisas som övrig rörelseintäkt, se not 7. Moderbolaget har kostnader från övriga koncernföretag avseende el samt lokalhyra med 19 Mkr (8). Försäljning till närstående Under året har inga närstående transaktioner skett. NOT 6. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgår till 238 Mkr (210). I förvaltnings och administrationskostnader ingår koncernens samtliga administrativa kostnader såsom exempelvis kontor- och lokalkostnader, personalkostnader, marknadsföring och revision. Kostnader för personalens optionsprogram har belastat förvaltningsoch administrationskostnaderna med 8 Mkr (7). Wallenstam anlitar Ernst & Young för revision och koncernens samtliga kostnader hanteras av moderbolaget och fördelas därefter ut till dotterbolagen. 2008 2007 Revisionsuppdrag 1,9 1,4 Övriga uppdrag 0,8 0,7 2,7 2,1 NOT 7. Övriga rörelseintäkter Moderbolagets intäkter består i huvudsak av ersättning för utförda administrations- och projektledningstjänster till övriga koncernföretag. Av intäkterna utgör 232 Mkr (198) intäkter från koncernbolag. NOT 8. Resultat från andelar i koncernföretag Finansiella intäkter och kostnader avser ränteintäkter från fordringar hos koncernföretag med 753 Mkr (484) och räntekostnader från skulder hos koncernföretag med 493 Mkr (442). NOT 10. Skatt på årets resultat Skatt redovisad i resultaträkningen 2008 2007 Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt 199-5 Summa skatt 199-5 Skillnad mellan redovisad skatt och skatt baserad på gällande skattesats, 28 % (28). Redovisat resultat före skatt 1 184 1 188 Skatt enligt gällande skattesats -331-333 Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader -22-4 Förvärvade förluster - - Utdelning 319 332 Under året fastställt underskott 250 - Omvärdering uppskjuten skatt 26,3% -17 - Skatt på årets resultat i resultaträkningen 199-5 Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital Skatt på erhållna/lämnade koncernbidrag 20 3 20 3 Fördelning av uppskjuten och aktuell skatt 2008 2007 Underlag Uppskjuten Underlag Uppskjuten akt. skatt skatt akt. skatt skatt Resultat före skatt 1 184 0 1 188 0 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar -5 5-4 4 Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter - - 6-6 Ej avdragsgilla kostnader 23 56 16 - Utdelning -1 140 - -1 185 - Koncernbidrag -71 71-12 12 Under året fastställt underskott -892 - - Löpande skattemässigt resultat -9-760 9 10 Årets utnyttjande av underskottsavdrag 9-9 -9 9 Skattepliktigt resultat 0-769 0 19 Därav 28 % aktuell/ uppskjuten skatt 0 215 0-5 Omvärdering uppskjuten skatt 26,3% - -17 - - Skatt på årets resultat - 199 - -5 Avser resultat från dotterbolag med -3 Mkr (-15) samt nedskrivning av dotterbolagsandelar med 10 Mkr (0). Utdelning från dotterbolag med sammanlagt 1 140 Mkr (1 185). 88 Finansiell rapportering

NOT 11. Immateriella anläggningstillgångar NOT 12. Materiella anläggningstillgångar, forts. Immateriella anläggningstillgångar avser aktiverade kostnader för programvaror. 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 30 27 Årets investeringar 1 3 Årets försäljningar/utrangeringar -1 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 30 30 Ingående avskrivningar -21-18 Årets avskrivningar -3-4 Årets försäljningar/utrangeringar 1 - Utgående ackumulerade avskrivningar -23-21 Bokfört värde vid årets slut 7 9 NOT 12. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter 08-12-31 07-12-31 Byggnad Ingående anskaffningsvärde 561 570 Årets investeringar 21 11 Årets försäljningar - -20 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 582 561 Ingående avskrivningar -22-17 Årets avskrivningar -6-6 Årets försäljningar - 1 Utgående ackumulerade avskrivningar -28-22 Ingående nedskrivningar - - Årets nedskrivningar - - Årets försäljningar - - Utgående ackumulerade nedskrivningar - - Bokfört värde byggnad 554 540 Mark Ingående anskaffningsvärde 233 233 Årets investeringar - - Årets försäljningar - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 233 233 Bokfört värde mark 233 233 Bokfört värde fastighet vid årets slut 788 773 Taxeringsvärden Byggnad 464 464 Mark 218 218 Summa taxeringsvärde 682 682 Inventarier 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 38 31 Årets investeringar 2 20 Årets försäljningar/utrangeringar -3-13 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 37 38 Ingående avskrivningar -16-22 Årets avskrivningar -6-6 Årets försäljningar/utrangeringar 2 12 Utgående ackumulerade avskrivningar -20-16 Bokfört värde vid årets slut 18 22 NOT 13. Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 2 564 2 608 Uttag/insättning eget kapital - -21 Förvärv - - Försäljning - -23 Lämnade aktieägartillskott 15 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 579 2 564 Ingående nedskrivningar -1 108-1 108 Årets nedskrivning -10 - Utgående ackumulerade nedskrivningar -1 118-1 108 Ingående uppskrivningar 1 073 1 073 Årets uppskrivning - - Utgående ackumulerade uppskrivningar 1 073 1 073 Utgående restvärde 2 534 2 529 Fordringar hos övriga koncernföretag 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 5 245 1 215 Nya fordringar 7 283 5 245 Amorteringar -5 245-1 215 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 7 283 5 245 Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på fordringar uppgick till: Procent 2008 2007 Fordringar hos dotterföretag 4,3 4,3 Långfristiga fordringar 0,0 0,0 Andra långfristiga värdepappersinnehav 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 7 4 Årets investering 1 7 Årets försäljning - -4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 7 Finansiell rapportering 89

NOT 14. Andelar i dotterföretag För direktägda bolag anges antal andelar samt bokfört värde, övriga bolag är indirekt ägda. (Samtliga andelar inkluderas i Bolagsverkets version) Antal Bokfört Organisationsnummer Säte Andel, % andelar värde, Mkr KB Myran nr 193 916446-7905 Göteborg 100 1 20 KB Myran nr 347 969614-6381 Göteborg 100 1 15 KB Myran nr 393 969637-7986 Göteborg 100 1 0 KB Myran nr 510 969666-6818 Göteborg 100 1 13 Wallenstam Bostad AB 556138-8645 Göteborg 100 50 000 1 114 Wallenstam Energi AB 556618-8552 Göteborg 100 1 000 5 Wallenstam Fastighetsmyran nr 5 AB 556720-9910 Göteborg 100 1 000 5 Wallenstam Företag AB 556059-9044 Göteborg 100 20 000 38 Wallenstam Förvaltnings AB 556692-0251 Göteborg 100 1 000 1 234 Wallenstam Helsingborg AB 556094-9504 Göteborg 100 4 000 40 Wallenstam Investment AB 556089-7000 Göteborg 100 2 000 2 Wallenstam Stockholm AB 556100-3582 Göteborg 100 10 000 45 Summa 2 531 NOT 15. Andelar i övriga koncernföretag NOT 17. Kassa och bank/checkräkningskredit Moderbolagets andelar i egenskap av kommanditdelägare i indirekt ägda kommanditbolag. NOT 16. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 08-12-31 07-12-31 Förutbetalda försäkringspremier 0,1 0,1 Förutbetalda räntekostnader 0,4 0,5 Förutbetalda driftkostnader 0,4 0,2 Upplupna intäkter 34,3 48,6 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 35,2 49,4 08-12-31 07-12-31 Kassa och bank 246 41 Checkräkningskredit/Beviljat belopp 133 133 Checkräkningskredit/Utnyttjad del - -17 Disponibelt belopp 133 116 Disponibel likviditet 379 157 NOT 18. Eget kapital Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i rapporten Förändring eget kapital, vilken följer närmast efter balansräkningen. Utestående Antal aktier A-aktier B-aktier Egna aktier Totalt antal aktier Antal 2006-12-31 5 750 000 56 359 070 1 890 930 64 000 000 62 109 070 Återköp - -2 409 733 2 409 733 - - Nedsättning - - -2 000 000 - Antal 2007-12-31 5 750 000 53 949 337 2 300 663 62 000 000 59 699 337 Återköp - -1 151 685 1 151 685 - - Nedsättning - - -3 000 000 - - Antal 2008-12-31 5 750 000 52 797 652 452 348 59 000 000 58 547 652 Återköp av egna aktier Aktiekapitalet i Wallenstam AB består av 5 750 000 A-aktier med tio röster vardera, samt 53 250 000 B-aktier med en röst vardera. Fram till och med årsstämman 2008 uppgick antalet återköpta aktier till 3 000 263 stycken, av dessa har 3 000 000 aktier dragits in under 2008. Wallenstam har därefter fortsatt att återköpa aktier och äger per 2008-12-31, 452 348 aktier (2 300 663) som återköpts till en snittkurs om 114,42 kr. Föreslagen utdelning för verksamhetsåret 2008 är 3,00 kr per aktie (3,00). 90 Finansiell rapportering

NOT 19. Uppskjuten skatt NOT 21. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 08-12-31 07-12-31 Uppskjuten skatteskuld Skillnad bokförd/skattemässig avskrivning 8 8 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag -16-45 Under året fastställt underskott -250 - Vid årets utgång -265-45 Netto uppskjuten skattefordran/skuld -256-37 NOT 20. Lån och checkräkningskredit 08-12-31 07-12-31 Långfristiga lån Banklån 2 850 2 432 Kortfristiga lån Checkräkningskredit - 17 Banklån 2 610 1 994 5 460 4 443 08-12-31 07-12-31 Låneavtalens förfallostruktur Belopp, Mkr Belopp, Mkr 0-3 mån 1 888 2 011 3 mån-1 år 722-1-2 år 400 733 2-3 år 1 000 400 3-4 år 550 400 4-5 år 600 200 5-6 år 100 400 6-7 år 200 100 > 7 år - 200 Summa 5 460 4 443 08-12-31 07-12-31 Belopp, Medel- Belopp, Medel- Ränteförfallostruktur Mkr ränta, % Mkr ränta, % 0-3 mån 1 379 4,75 2 343 4,25 3 mån-1 år 300 4,38 100 5,08 1-2 år 600 3,96 300 4,39 2-3 år 781 4,40 400 3,66 3-4 år 550 4,62 400 4,41 4-5 år 600 4,06 200 4,84 5-6 år 100 4,85 400 3,81 6-7 år 200 3,82 100 4,85 > 7 år 950 3,76 200 3,82 Summa 5 460 4,30 4 443 4,22 Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 133 Mkr (116). 08-12-31 07-12-31 Upplupna lönekostnader 16,2 15,1 Upplupna räntekostnader 35,1 7,8 Upplupna driftkostnader 1,0 1,2 Förutbetalda hyresintäkter 11,5 7,6 Upplupna administrationskostnader 7,5 11,9 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 71,3 43,6 NOT 22. Ställda säkerheter 08-12-31 07-12-31 Fastighetsinteckningar för egna förbindelser: Avseende lån 653 652 Interna reverser jämte fastighetsinteckningar 4 807 3 794 Summa ställda säkerheter 5 460 4 446 NOT 23. Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser för koncernbolag uppgår till 4 916 Mkr ( 5 080). I samband med avyttringen av aktierna i HEBA Fastighets AB till JM har Wallenstam gått i borgen för Plus Q AB:s åtagande gentemot JM att placera samtliga aktier i HEBA för 290 Mkr. Börsvärdet uppgick på balansdagen till 268 Mkr. Övriga ansvarsförbindelser avser komplementäransvar för kommanditbolagens externa skulder 3 Mkr (3). NOT 24. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har justerats för ej likviditetspåverkande poster för att visa verksamhetens in- och utbetalningar. Den löpande verksamheten har justerats med förändringar i interimsposter, uppskjuten skatt och avskrivningar. 2008 2007 Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Upplupna ej inbetalda hyresintäkter 4-1 Upplupna ej utbetalda förvaltningsoch administrationskostnader 10-23 Avskrivningar 16 16 30-8 Likvida medel Kassa och bank 246 41 Outnyttjade krediter vid årets slut 133 116 379 157 Checkräkningskredit totalt 133 133 % 2008 2007 Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på lån uppgick till: Lån 4,6 4,1 Checkräkningskredit 5,3 4,2 Redovisade och verkliga värden på övriga skulder överensstämmer. Skulder till övriga koncernföretag 08-12-31 07-12-31 Ingående anskaffningsvärde 2 234 2 737 Nya skulder 2 620 2 234 Amorteringar -2 234-2 737 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 2 620 2 234 Finansiell rapportering 91

Resultat- och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman 2009-04-21 Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed för aktiemarknadsbolag. Lämnade uppgifter stämmer med de faktiska förhållandena och ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av bolaget som skapats av årsredovisningen. Göteborg den 17 februari 2009 WALLENSTAM AB Christer Villard Styrelseordförande Marianne Lervik Nivert Vice ordförande Anders Berntsson Styrelseledamot Jan-Olle Folkesson Styrelseledamot Ulrica Messing Styrelseledamot Ulf Norén Styrelseledamot Erik Åsbrink Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande Direktör Min revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits 2009-02-17 Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor 92 Finansiell rapportering

Revisionsberättelse Till årsstämman i Wallenstam AB (publ) Org. nr. 556072-1523 Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Wallenstam AB för räkenskapsåret 2008. Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 60-93. Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder, IFRS, sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 17 februari 2009 Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor Finansiell rapportering 93

Bolagsstyrningsrapport Wallenstam AB är ett publikt bolag noterat på OMX Nordiska Börs, som är en integrerad marknadsplats för de nordiska och baltiska länderna. Styrning, ledning och kontroll av ett aktiebolag fördelas mellan aktieägare, styrelse samt VD och koncernledningen. Styrningen regleras av svensk lag, bolagsordningen, noteringsavtalet med börsen samt andra regler och rekommendationer, såsom exempelvis Svensk kod för bolagsstyrning. Wallenstams styrelse och ledning strävar efter att Wallenstam ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och andra intressenter ställer på bolaget. Genom öppenhet och tillgänglighet strävar Wallenstam efter att ge insikt i beslutsvägar, ansvar, befogenheter och kontrollsystem. Svensk kod för bolagsstyrning Wallenstam tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning och eventuella avvikelser redovisas och motiveras enligt den i koden angivna principen följ eller förklara. Nedanstående avvikelser noteras under 2008: 2.3 Valberedningens sammansättning Koden förespråkar att Verkställande direktör eller annan från bolagsledningen inte ska vara medlem av valberedningen. Wallenstams VD ingår i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. Årsstämman Årsstämman är Wallenstams högsta beslutande organ. Årsstämman hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt för att, i enlighet med svensk bolagsrättslig lagstiftning och Wallenstams bolagsordning, fatta beslut. Årsstämman väljer bolagets styrelseordförande och övriga styrelseledamöter. Till årsstämmans uppgifter hör också att bland annat fastställa bolagets balansoch resultaträkningar, att besluta om disposition av resultatet av verksamheten samt att besluta om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. I förekommande fall väljs även revisorer. Kallelse till årsstämman publiceras i dagspress, Post- och Inrikes Tidningar samt på Wallenstams hemsida. Av kallelsen framgår en detaljerad dagordning med bland annat förslag till val av styrelse samt till arvoden för styrelse och revisorer. Aktieägarna har enligt aktiebolagslagen rätt att få ett ärende behandlat vid årsstämman om det anmäls hos styrelsen i tid. Dessutom har aktieägarna möjlighet att ställa frågor på årsstämman. Vid Wallenstams årsstämma den 12 maj 2008 i Göteborg deltog 170 aktieägare. Dessa representerade cirka 44 % av antalet aktier och cirka 70 % av det totala antalet röster i bolaget. Vid stämman var utöver VD och koncernledningen en majoritet av styrelsen närvarande. Vid stämman var också bolagets revisorer närvarande. Stämman omvalde Christer Villard samt ledamöterna Marie-Anne Lervik Nivert, Erik Åsbrink, Jan-Olle Folkesson, Ulf Norén och Anders Berntsson samt genomförde nyval av Ulrica Messing. Stämman beslutade att arvode till styrelsen ska utgå med 1 450 000 kr (1 325 000), varav 600 000 kr (600 000) utgår till styrelsens ordförande och 225 000 kr (225 000) till vice ordförande. Stämman fastställde bokslutet för 2007 och beslutade om ansvarsfrihet för VD och styrelse. Vidare beslutades utdelning med 3,00 kr per aktie enligt styrelsens förslag. Stämman beslutade vidare om principer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledningen, ändring av bolagsordningen samt om en minskning av aktiekapitalet genom indragning av 3 000 000 B-aktier som återköpts. Styrelsen gavs ett fortsatt bemyndigande att genomföra återköp av aktier. Aktieägare Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till 5 040 stycken. Wallenstams huvudaktieägare är Hans Wallenstam med cirka 21 % av kapitalet och 58 % av rösterna. Utländska aktieägares andel upp gick till 6 % av kapitalet och 4 % av rösterna. De tio största aktieägarna stod för motsvarande cirka 56 % av kapitalet och 76 % av rösterna. Aktiekapital och rösträtt Wallenstams aktiekapital uppgår till 118 Mkr kr per den 31 december 2008, fördelat på 5 750 000 A-aktier (tio röster per aktie) och 53 250 000 B-aktier (en röst per aktie). Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Återköpta aktier har ej rätt till utdelning. Aktien och utdelningspolicy Wallenstams B-aktier är registrerade på Mid Caplistan inom finanssektorn på OMX, Nordiska Börs. En börspost utgörs av 100 aktier. Wallenstams börsvärde uppgick vid årets slut till 3 983 Mkr. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och en ökad substanstillväxt i bolaget. Vid bedömningen av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet ska dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Valberedning Valberedningen har till uppgift att förbereda och lämna förslag till val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val av revisor, val av ordförande till årsstämman, arvodesfrågor och där till hörande frågor. Enligt beslut av årsstämman ska valberedningen bestå av styrelsens ordförande i Wallenstam AB och en person i egenskap av huvudaktieägare. Dessa två personer ska gemensamt utse en tredje person till ordförande i valberedningen. Valbe- 94 Finansiell rapportering

redningen väljs årligen på årsstämman intill tiden för nästkommande årsstämma. Vid majoritetsförändringar i ägandet av bolaget kan ny valberedning utses på extra bolagsstämma. I det fall en ledamot lämnar valberedningen innan uppdraget är slutfört ska kvarvarande två ledamöter gemensamt utse en ny ledamot till valberedningen. Till ledamöter i valberedningen för tiden intill slutet av nästa årsstämma omvalde årsstämman Christer Villard, i egenskap av styrelsens ordförande i Wallenstam AB och Hans Wallenstam, i egenskap av huvudaktieägare i Wallenstam AB. Till ordförande för valberedningen omvaldes Dick Brenner. Det åligger styrelsens ordförande att för valberedningen redovisa de förhållanden avseende styrelsens arbete, behov av särskild kompetens med mera, som kan vara av betydelse för nomineringsarbetet. Som underlag för sina förslag inför årsstämman gjorde valberedningen en bedömning huruvida den sittande styrelsen var ändamålsenligt sammansatt och uppfyllde de krav som ställs på bolagets läge och framtida inriktning. Till grund för denna bedömning tog valberedningen bland annat del av resultatet av den utvärdering av styrelsens arbete som hade genomförts. Valberedningen sammanträder vid behov. Styrelse Wallenstams styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter med högst lika många suppleanter. Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med föreskrifter i lag, bolagsordning och arbetsordning. Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen. Under 2008 har Wallenstams styrelse bestått av sju stämmovalda ledamöter utan suppleanter. Presentation av ledamöterna finns på sidan 11. VD ingår inte i styrelsen. Styrelsen konstituerade sig den 12 maj 2008 och valde Christer Villard som ordförande och Marie-Anne Lervik Nivert som vice ordförande till nästa årsstämma. Styrelsens sammansättning In- Ut- När- Obe- Namn Funktion vald skott varo roende* Christer Villard Ordförande 1995 Ersättning sju ja Marie-Anne Lervik Nivert Vice ordf 1991 Ersättning fem ja Anders Berntsson Ledamot 1997 sju nej Jan-Olle Folkesson Ledamot 2004 sju ja Ulrica Messing Ledamot 2008 sex ja Ulf Norén Ledamot 2005 sju ja Erik Åsbrink Ledamot 2000 sex ja Samtliga i styrelsen fullgör åtagandena i revisionsutskottet. *Med oberoende menas både oberoende i förhållande till bolaget, bolags - ledningen och i förhållande till större aktieägare enligt punkt 4.4 i koden. P.g.a nya oberoenderegler i koden är numera Christer Villard och Marie- Anne Lervik Nivert oberoende. Styrelsens sammansättning ska vara ändamålsenlig och majoriteten av styrelseledamöterna ska vara oberoende i förhållande till bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Styrelsesammansättningen uppfyller kraven gällande oberoende ledamöter som ställs av OMX Nordiska Börs samt de krav gällande oberoende som ställs i den reviderade koden som trädde i kraft den 1 juli 2008. Av de stämmovalda ledamöterna är majoriteten oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Wallenstam har under många år haft som kutym att en styrelseledamot avgår ur styrelsen vid årsstämman det år då personen i fråga fyller 70 år. Under 2009 fyller Jan- Olle Folkesson och Ulf Norén 70 år och dessa kommer därför att lämna styrelsearbetet i Wallenstam vid årsstämman 2009. Valberedningen beaktade dessa två avgångar redan vid årsstämman 2008 genom att föreslå nyval av en styrelseledamot (Ulrica Messing). Valberedningen är av uppfattningen att styrelsen även efter nu nämnda avgångar har en ändamålsenlig sammansättning och att styrelseledamöterna kompletterar varandra väl avseende kompetens och erfarenhet. Styrelsens arbetsordning Styrelsen ska utfärda instruktioner till verkställande direktören. Styrelsen är skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera bolagets verksamhet. Det åligger därför styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen såsom: fastställande av strategiska planer fastställande av policies beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter beslut om större investeringar i byggnation och vindkraft fastställande av affärs- och lönsamhetsmål Styrelsens arbete Det ankommer i första hand på styrelsens ordförande och i andra hand på styrelsens vice ordförande att leda styrelsens arbete på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden följer verksamhetens utveckling och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna utövas i enlighet med aktiebolagslagen och bolagsordningen. Förutom att leda styrelsens arbete följer ordföranden koncernens löpande utveckling genom kontinuerliga kontakter med VD i strategiska frågor samt företräder bolaget i frågor som rör ägarstrukturen. Under 2008 har styrelsen utöver löpande kontakter haft sju protokollförda möten. Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av ledamöterna är närvarande. Styrelseordförande ska se till Finansiell rapportering 95

att styrelsen sammanträder när så behövs, med beaktande av att styrelsesammanträden ska hållas regelbundet, normalt fyra gånger per år. Inriktning på möten Februari Årsbokslut, revisorsrapport samt förberedelser för års stämman April Inför årsstämman September Strategi och planer December Budget Vid vart och ett av dessa möten behandlas även följande ärenden: affärsläget, ekonomisk rapport och investeringsbeslut. Ersättningsutskott Inom styrelsen finns ett ersättningsutskott som består av styrelsens presidium (styrelsens ordförande och vice ordförande). Ersättningsutskottet har till uppgift att granska och ge styrelsen rekommendationer angående principerna för ersättning, inklusive prestationsbaserade ersättningar och pensionsvillkor till bolagets ledande befattningshavare. Frågor som rör VD:s anställningsvillkor, ersättningar och förmåner bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Följande riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare godkändes av årsstämman 2008: Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön som är marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor i form av premiebaserade pensionsavtal. Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga ickemonetära förmåner som bland annat underlättar utförandet av arbetet såsom exempelvis fri bil, mobiltelefon och företagshälsovård. Därutöver kan även förmån i form av fri bostad erbjudas i enskilda fall. Ledande befattningshavare kan erbjudas bonus som fastställs av styrelsen i de fall synnerligt goda resultat redovisas. Sådan bonus ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under den tidsperiod som bonusen avser. Bonus ska inte vara pensionsgrundande. För ledande befattningshavare ska en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, utöver lön under uppsägningstiden, ska inte överstiga 24 månadslöner. Revisionsutskott Wallenstam har inget separat revisionsutskott. Styrelsen i sin helhet fullgör revisionsutskottets åtaganden. Samtliga styrelseledamöter är delaktiga i beslut rörande: finanspolicy finansiell rapportering interna rapport- och kontrollsystem omfattning och utvärdering av den legala revisionen risker Styrelsen ansvarar för finansiell kontroll och riskhantering, att korrekt redovisning upprättas samt för att bolagets ekonomiska information är tillförlitlig. Uppföljning av redovisnings- och revisionsfrågor sker genom att VD och administrativ direktör rapporterar till styrelseordförande. Dessutom rapporterar bolagets revisor till styrelsen varje år personligen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Wallenstam har en väl fungerande intern kontroll. Under 2008 har arbetet fortsatt med att formalisera dokumentationen i enlighet med kodens krav. Externa revisorer Wallenstams revisorer väljs av årsstämman för en period av fyra år. Innevarande period inleddes 2006 och sträcker sig till och med årsstämman 2010. Vid årsstämman 2006 valdes Sven-Arne Gårdh såsom revisor och Ingemar Rindstig såsom revisorssuppleant, båda vid Ernst & Young. Revisorerna granskar styrelsens och VD:s förvaltning av företaget och kvaliteten i företagets redovisning. Revisorerna rapporterar resultatet av sin granskning till aktie ägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorerna detaljerade redogörelser till styrelsen en gång per år. Utöver revisionen utför Ernst & Young vissa revisionsnära tjänster för Wallenstam. Dessa avser huvudsakligen redovisnings- och aktiebolagsrättsliga frågor och Wallenstam bedömer att utförandet av dessa tjänster inte äventyrat Ernst & Young:s oberoende. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 11. VD och koncernledning VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ansvarar för att hålla styrelsen informerad samt tillse att styrelsen har nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som möjligt. VD är föredragande i styrelsen och ingår ej som ledamot. VD håller dessutom styrelsens ordförande informerad löpande om bolagets och koncernens utveckling och finansiella ställning. VD ansvarar för bolagets löpande förvaltning samt för att beslut fattade av styrelsen verkställs. Det åligger VD att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemöten, föredra ärenden och motivera sina förslag till åtgärder och beslut. I sitt dagliga arbete 96 Finansiell rapportering

leder VD koncernledningen. Fördelningen av arbetet mellan styrelse och VD samt den senares ansvar och befogenheter är angivet i en VD-instruktion. En utvärdering av VD:s arbete sker regelbundet. Wallenstams VD Hans Wallenstam är huvudägare i bolaget. Det är en stor fördel för Wallenstam att ha en VD med ett långsiktigt intresse i bolaget. Att Hans Wallenstam även är huvudägare innebär förutom kontinuitet, även snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen visat sig vara en konkurrensmässig fördel. VD och öviga medlemmar av koncernledningen har veckovisa möten för att följa upp affärsområdenas utveckling och resultat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera strategifrågor. Wallenstams koncernledning består av sex personer, varav en är kvinna, vilka presenteras på sidan 10. Därutöver samlas Wallenstams chefer och övriga nyckelpersoner fyra gånger per år. Wallenstamkoncernen består av Wallenstam AB (publ) och ett flertal dotterbolag, vilka redovisas i not 14 i moderbolaget. Samtliga fastighetsförvaltande dotterbolag ingår i affärsområde Bostad och affärsområde Företag och dessa rapporterar direkt till VD. Rapporteringen sker dels löpande på månadsbasis, dels via kvartalsvisa djupare genomgångar av respektive verksamhet. Wallenstam Energi ansvarar för Wallenstamkoncernens satsning på förnyelsebar energi. Även Wallenstam Energi rapporterar resultat och ställning kvartalsvis. Investeringsrapporter följs upp löpande. Dotterbolagens styrelser består av medlemmar ur Wallenstams koncernledning samt i vissa fall kompletterande nyckelpersoner. Styrelsen har ansvaret för att det finns ett effektivt system för internkontroll och riskhantering. Till VD har delegerats ansvaret att skapa goda förutsättningar för att arbeta med dessa frågor. Såväl koncernledning som chefer på olika nivåer i företaget har detta ansvar inom sina respektive områden. Befogenheter och ansvar är definierade i policies, riktlinjer, ansvarsbeskrivningar samt attestinstruktioner. intern kontroll Denna rapport är upprättad i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Detta innebär att rapporten begränsas till en beskrivning av hur den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är organiserad. Kontrollmiljö Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsens arbetsordning och instruktioner för VD och styrelsens utskott syftar till att säkerställa en tydlig roll- och ansvarsfördelning till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker. Styrelsen har vidare fastställt ett antal policies och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, investeringspolicy och riktlinjer för rapportering. Bolagsledningen rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner. Härtill kommer rapporteringen från revisorernas granskning av intern kontroll. Bolagsledningen ansvarar för det system av interna kontroller som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande verksamheten. Här ingår bland annat riktlinjer för olika befattningshavare och övriga anställda för att de ska förstå och inse betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll. Riskbedömning och kontrollaktiviteter Bolaget har en utarbetad modell för bedömning av risken för fel i bokföringen och i den finansiella rapporteringen. Styrelsen har identifierat några poster i resultat- och balansräkningen där risken för väsentliga fel är förhöjd, såsom värdering av fastigheter och värdering av finansiella instrument. Särskild vikt har lagts vid att utforma kontroller för att förebygga och upptäcka brister på dessa områden. Information och kommunikation Väsentliga riktlinjer, manualer med mera av betydelse för den finansiella rapporteringen uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare löpande. Medarbetarnas aktuella kunskap om sådana dokument utvärderas löpande. Det finns såväl formella som informella informationskanaler till bolagsledningen och styrelsen för väsentlig information från medarbetarna. För extern kommunikation finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lever upp till högt ställda krav på korrekt information till marknaden. Uppföljning Styrelsen utvärderar löpande kontinuerligt den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Av särskild betydelse för uppföljningen av den interna kontrollen är revisorernas arbete med att följa upp effektiviteten i bolagsledningens arbete på detta område. Arbetet innefattar bland annat att säkerställa att åtgärder vidtas rörande de brister och förslag till åtgärder som framkommit vid den årliga genomgången av intern kontroll och förvaltningsrevisionen som genomförs av de externa revisorerna. Internrevision Bolaget har hittills inte funnit anledning att inrätta en internrevisionsfunktion. Löpande uppföljning av intern kontroll görs av ekonomiledningen samt av koncernens finansiella controller. Denna rapport är inte en del av den formella årsredovisningen och har inte granskats av bolagets revisorer då detta ej är ett krav. Göteborg den 17 februari 2009 Styrelsen Finansiell rapportering 97

Fastighetsförteckning Stockholm Ind./ Tax. Fastighets- Byggår/ Bostad Kontor Butik lager Utbild. Övrigt Summa värde, Tomt- Antal beteckning Adress ombygnadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt lgh Huddinge Kansliet 2 Rådsvägen 4 A, Kansligränd 1-5 2007 9 206 31 760 9 997 138 Klinten 5 Klintvägen 5-11, Gamla Södertäljevägen 135-137 1982 3 996 497 28 4 521 32 880 67 Paragrafen 7 Arrendatorsvägen 2-6 1949 2 970 157 122 3 249 20 277 54 Udden 8 Fullersta Torget 2-10, 17-19, Rådstuguvägen 17 1952 2 615 967 1 265 140 174 5 160 33 522 41 Runan 1 Kvarnbergsplan 2-18, Solfagravägen 1-17, Runvägen 1-5 1960 19 609 328 1 313 212 21 462 140 667 350 Rödbetan 10 Kvarnbergsvägen 72-74, Sturevägen 29-33 1987 1 739 120 1 859 14 369 30 Innerstad Cerpheus 7 Kindstugatan 16 1929/1940 238 155 393 7 908 3 Europa 10 Köpmang 2, Köpmantorget 10 1929/1940 373 14 32 419 9 258 11 Forsen 1 Båtbyggargatan 66-68, Vävar Johans Gata 12-18 2005 8 216 855 9 071 222 200 2014 135 Grönland 18 Nordenskiöldsgatan 82 1929/1930 365 10 375 6 586 5 Heimdall 30 Norrtullsgatan 41-43 1929/1985 2 393 2 393 Hälsokällan 6 Odengatan 35, Tulegatan 33 1950/1998 2 367 1 084 17 3 468 49 200 19 Järnlodet 23 Nybrogatan 16 1935/1998 1 814 480 640 18 2 952 175 400 17 Kattryggen 22 Brännkyrkagatan 44 1929/1995 1 284 150 1 434 23 089 21 Kungsbacken 12 Rådmansgatan 57 1929/1970 1 159 470 1 629 25 091 6 New York 1 Sandhamnsgatan 1 1943 2 199 260 2 459 40 049 38 Oljan 27 Sågargatan 17 1929 1 356 1 356 21 600 35 Pålen 16 Hornsgatan 91, Hornskroken 1 1938/1996 3 647 469 198 4 314 57 Riddaren 24 Grev Turegatan 8 1937 2 135 300 661 305 142 3 543 87 200 60 Röda Rosen 3 Storskärsgatan 4 1932 1 852 133 1 985 33 302 32 Smaragden 20 Kungsklippan 11-15, Parmmätargatan 15 1938/1999 6 226 24 80 83 225 6 637 111 121 2012 214 Svallvågen 1 Rorgängargatan 24-28, Fartygsgatan 12-18, Vävar Johans Gata 29-37 2007 11 734 11 734 2016 170 Sälgen 2 Birger Jarlsgatan 64, Rådmansgatan 24 1927/2007 3 485 110 979 4 574 104 000 Urvädersklippan Mindre 4 Klevgränd 10, Urvädersgränd 11 1964 1 175 98 34 209 1 516 24 673 11 Nacka Orminge 39:1 Skarpövägen 1 1971 16 419 93 16 512 127 139 271 Orminge 40:1 Ornövägen 20-34 1971 10 123 60 9 10 192 79 424 167 Orminge 40:2 Ornövägen 10-18 1970 6 617 6 617 51 800 109 Orminge 44:1 Edövägen 6-24 1969 10 712 10 712 81 342 160 Orminge 48:1 Utövägen 8-28 1967 10 180 82 10 262 76 148 120 Vällingby/Hässelby Hålslaget 2 Ullångergatan 5 1953 3 840 51 79 6 3 975 32 382 2012 71 Hålslaget 3 Ullångergatan 7-19 1953 3 020 201 113 3 334 25 492 2012 48 Hängmappen 1 Multrågatan 34-50 1953 4 033 238 65 4 336 35 869 2011 59 Kontot 1 Multrågatan 19-25 1958 11 479 39 124 11 641 93 549 2018 144 Kontot 2 Multrågatan 27-29 2007 5 009 500 5 509 2016 73 Kortregistret 2 Multrågatan 88-106 1953 4 039 251 115 4 406 34 557 2011 67 Kortregistret 3 Multrågatan 72-86 1953 3 347 62 73 168 3 650 28 278 2011 60 Kortregistret 6 Multrågatan 52-70 1953 3 814 118 812 27 4 770 35 921 2011 63 Kulspetspennan 1 Nordingrågatan 2-20 1953 5 481 36 100 93 5 710 43 743 2012 97 Kundregistret 3 Multrågatan 108-126 1953 4 154 50 329 4 533 35 206 2015 70 Kundregistret 4 Multrågatan 128 1953 2 933 98 3 032 24 575 2015 54 Kundregistret 5 Multrågatan 130 1953 6 784 90 324 184 7 383 58 010 2015 107 Kundregistret 6 Ångermannagatan 109-121 1953 2 803 64 156 3 022 23 982 2015 56 Ormängen 3 Olle Engkvists väg 10-12, 20-28, Ormängsgatan 43-71, 73-79 1955 20 747 378 590 1 251 2 477 927 26 370 202 217 2014 360 Räknemaskinen 2 Gudmundrågatan 2-10, Långseleringen 1-3, Solleftegatan 15-17 1952/1993 3 739 412 106 119 4 376 33 573 2011 58 Räknetabellen 3 Gudmundrågatan 12 1953 1 043 1 043 3 233 2011 Samlingspärmen 2 Multrågatan 31-39 1953 1 979 86 124 2 2 191 17 466 2011 35 Skrivmaskinen 4 Multrågatan 6-32 1952 5 889 83 263 6 235 63 062 2011 107 Skrivmaskinen 6 Gudmundrågatan 15-19 1952 1 325 1 325 11 241 2011 24 Skrivmaskinen 8 Gudmundrågatan 1-9, Multrågatan 2-4, Solleftegatan 3-13 1952 5 530 72 309 5 911 44 736 2011 100 Tabulatorn 3 Håsjögränd 2 1958 2 779 74 88 2 941 23 514 2018 35 Övriga Storstockholm Barlasten 3 Fågelsångsvägen 13-17 1929 719 191 21 1 620 2 551 9 135 16 Bergen 1 Bergengatan 2-12, Oslogatan 1, Edvard Griegsgången 12 1976 20 668 1 430 338 21 36 22 493 126 843 2014 427 Briggen 1 Fregattvägen 62-70 1940/1999 1 356 55 16 1 427 2044 25 Brukslaven 2 Skebokvarnsvägen 163-171 1955 4 752 107 4 859 47 990 2014 81 98 Fastighetsförteckning

Ormängsgatan 43-71 Rådmansgatan 57 Nybrogatan 16 Rorgängargatan 24-29 KISTA HUSBY Uppsalavägen HÄSSELBY SUNDBYBERG LIDINGÖ RÅCKSTA Drottningholmsvägen GRÖNDAL SOLNA KUNGSHOLMEN NORRMALM Essingeleden Valhallavägen SÖDERMALM JOHANNESHOV Värmdöleden NACKA ORMINGE Södertäljevägen FRUÄNGEN Nynäsvägen BANDHAGEN Huddingevägen HUDDINGE = Bostadsfastigheter Multrågatan 27-29 Fregattvägen 2-10 Köpmantorget 10 Båtbyggargatan 66-68 Utövägen 24 Ind./ Tax. Fastighets- Byggår/ Bostad Kontor Butik lager Utbild. Övrigt Summa värde, Tomt- Antal beteckning Adress ombygnadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt lgh Ceremonien 3 Gubbkärrsvägen 29 1950 9 055 79 216 530 5 9 885 106 299 2010 156 Fjällnäset 14 Högklintavägen 9-11 1966 2 632 216 443 3 291 28 049 37 Galjonsbilden 28 Matrosbacken 15 1949 571 571 5 911 11 Gästsalen 3 Maltesholmsvägen 147, Medsolsbacken 13-17 1960 13 394 240 103 66 13 803 113 252 2009 149 Halden 3 Nordkapsgatan 4-19 1976 21 852 317 84 22 253 184 572 2015 291 Holmenkollen 1 Nidarosgatan 2-14 1976 10 010 50 12 364 10 436 82 584 2015 130 Islänningen 1 Holbergsgatan 82-84 1951 2 548 196 2 744 25 328 2011 84 Mastkorgen 7 Fregattvägen 4-8 1956 4 071 1 474 114 217 5 876 60 247 60 Mastkorgen 9 Fågelsångsvägen 1 1956 546 49 595 11 Nockteglet 3 Sjösavägen 21-31 1953 2 569 88 156 2 813 28 791 2013 45 Pennteckningen 3 Gullmarsvägen 12 1946 2 884 56 2 940 30 811 54 Skonerten 1 Fregattvägen 56-58 1940/1999 690 58 71 819 27 393 2044 12 Smaragden 1 Hannebergsgatan 22 1951 2 446 280 208 85 3 019 30 376 32 Sökarlyktan 1 Rävsnäsvägen 57-63, 69-83 1951 2 884 178 481 3 543 27 418 44 Telemark 1 Nidarosgatan 3-17, 22-40 1974 30 430 90 1 433 154 10 32 117 248 762 2014 402 Tönsberg 2 Tönsbergsgatan 1-15, 2-10, 18-20 1977 21 107 197 154 21 458 179 789 2015 278 Violen 12 Nioörtsvägen 36, Erikslundsgatan 6 1938/1987 1 053 296 1 349 15 101 16 Violen 13 Nioörtsvägen 38 1938/1987 848 127 975 10 792 11 Summa 400 132 14 099 9 420 7 938 5 801 8 911 446 300 3 858 294 6 401 Fastighetsförteckning 99

Fastighetsförteckning Helsingborg Byggår/ Industri/ Utbild- Tax. Antal Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa värde, lägenbeteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr heter Filen 8 Hälsovägen 25 1939/1982 2 487 231 25 2 743 21 554 45 Guldsmeden 15 Gullandersgatan 4 A, O D Krooks gata 39 1954 2 631 95 245 2 971 22 021 42 Göta 2 Järnvägsgatan 15 1929/1980 845 503 242 1 590 15 220 10 Hammaren 23 Stampgatan 15 1936/1983 1 208 29 1 237 10 614 19 Hantverkaren 13 O D Krooks gata 38 1929/1983 547 17 564 4 672 8 Jägaren 6 Brommagatan 30 1930/1986 1 047 1 047 9 416 16 Jägaren 7 Pålsjögatan 7, Brommagatan 32 1939/1987 2 203 127 2 330 20 703 34 Jägaren 9 Föreningsgatan 29, Pålsjögatan 3 1930/1989 1 429 80 12 1 521 14 381 23 Kapellet 13 Hälsovägen 26-30 1942/1991 2 716 118 2 834 26 912 41 Kapellet 18 Hälsovägen 32-38 1943/2008 4 415 4 415 80 Kapellet 21 Lilla Möllevångsgatan 9 A 1946/1985 2 434 61 2 495 21 647 34 Karl XI Södra 4 Karlsgatan 10 1930/1991 787 270 139 510 1 706 12 310 11 Karl XI Södra 20 Karlsgatan 12, Storgatan 16 1933/1990 2 195 615 108 2 918 29 590 23 Oskar II 11 Drottninggatan 17, Roskildegatan 46 1928/1987 2 588 68 1 035 89 1 171 4 951 47 266 31 Pål Ibb 21 Drottninggatan 72 A-B 1961/1990 3 292 2 099 673 337 379 6 780 66 000 23 Pål Ibb 23 Drottninggatan 80 1983 697 150 847 8 800 10 Pål Ibb 25 Drottninggatan 88 1984 318 123 441 4 228 4 Ruth 17 Trädgårdsgatan 15 1893/1983 1 590 232 1 822 16 401 18 Samson 7 Helmfeltsgatan 13 1935/1975 1 776 42 203 20 2 041 15 822 18 Samson 8 Helmfeltsgatan 11 1925/1977 568 37 605 4 867 8 Sköldenborg 12 Hebsackersgatan 14 1935/1984 995 995 8 876 14 Springposten 6 Norra Storgatan 14 1910/1989 300 1 017 681 16 2 014 18 788 3 Städet 9 Föreningsgatan 35 1930/1986 1 113 1 113 9 982 19 Städet 15 Föreningsgatan 37 1932/1988 1 257 1 257 11 540 15 Städet 17 Stampgatan 17 1935/1987 2 947 98 40 3 085 26 920 33 Ugglan 4 Mellersta Stenbocksgatan 41 1930/1989 616 616 5 788 8 Ugglan 9 Lilla Möllevångsgatan 4 1940/1985 1 197 1 197 10 456 21 Ugglan 15 Fredriksdalsplatsen 1 A 1945/1984 1 207 202 28 1 437 12 050 19 Vildvinet 3 Erik Dahlbergs gata 34 A-H 1952 7 071 462 288 7 821 57 143 102 Summa 52 476 3 605 4 800 1 481 95 2 936 65 393 533 967 732 TÅGABORG N. Stenbocksg. Ringstorpsv. Ängelholmsleden Österleden = Bostadsfastigheter Tågag. Vasatorpsvägen Hälsov. SLOTTSHÖJDEN Järnvägsg. Stadshuset SÖDERCITY Stenbocksg. Filbornavägen Malmöleden HÖGABORG Karlsgatan 10 Järnvägsgatan 15/Södra Strandgatan 10 Föreningsgatan 29/Pålsjögatan 3 Norra Storgatan 14 Trädgårdsgatan 15 100 Fastighetsförteckning

Fastighetsförteckning göteborg Byggår/ Industri/ Utbild- Tax. Antal Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa värde, Tomt- lägenbeteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt heter Hisingen Brämaregården 7:12 Jägaregatan 2, Neptunusgatan 13 1946 1 031 30 1 061 8 286 17 Brämaregården 15:7 Väderkvarnsgatan 11 1938/1991 1 012 50 10 1 072 9 026 17 Brämaregården 19:2 Jägaregatan 9 1930/1975 1 032 1 032 7 464 19 Brämaregården 30:3 Ekebergsgatan 3, Hallegatan 7, Hisingsgatan 22 1991 2 276 2 276 24 150 35 Brämaregården 35:4-5 Vågmästaregatan 1 1983/1991 11 487 62 880 855 13 284 37 823 Brämaregården 38:7-8 Odalgatan 1 1929/1940 1 530 1 530 7 600 Brämaregården 42:11 Hjalmar Brantingsgatan 5 A-D 1942 782 266 75 1 123 6 829 14 Brämaregården 42:12 Hjalmar Brantingsgatan 7 A-D, Lantmätaregatan 5 1979 821 221 70 1 112 7 515 15 Brämaregården 44:11 Hjalmar Brantingsgatan 9, Lantmätaregatan 2-4 1943 2 792 291 122 3 205 25 649 39 Kvillebäcken 5:6 Lantmätaregatan 12-14 1954 2 091 672 2 763 17 856 37 Kvillebäcken 37:3 Ögontröstgatan 1 1947/1974 614 16 630 4 598 2017 12 Kyrkbyn 9:6 Prebendegatan 32 1942/1975 652 54 706 5 098 16 Kyrkbyn 10:14 Estlandsgatan 4 A 1942/1975 684 8 692 5 250 16 Kyrkbyn 10:15 Estlandsgatan 2 1942/1975 658 47 705 5 073 16 Kyrkbyn 11:14 Finlandsgatan 4 1942/1975 652 652 4 928 16 Kyrkbyn 13:14 Tilburygatan 2 1943/1984 766 50 816 6 194 14 Lindholmen 1:21,5:1 Polstjärnegatan 6 1955/1968 260 22 397 1 350 24 007 43 611 Rambergsstaden 25:3 Enekullegatan 5 1943/1984 744 49 793 6 159 14 Rambergsstaden 28:1 Trekantsgatan 2 A-D, Enekullegatan 4, Håkansgatan 2 1943 714 86 58 18 876 6 513 15 Rambergsstaden 28:2 Enekullegatan 2 A-D, Håkansgatan 4 1943 812 201 1 013 7 203 18 Rambergsstaden 32:2 Östra Keillersgatan 1 1945/1985 1 948 1 948 17 096 36 Sannegården 20:2 Bautastensgatan 11 1936 700 38 738 5 527 18 Sannegården 20:3 Bautastensgatan 9 1939/1984 741 41 782 7 036 17 Sannegården 21:39 Biskopsgatan 2 1945/1983 612 50 50 712 4 975 11 Sannegården 21:41 Pilegårdsgatan 22 1942/1975 520 59 579 4 278 14 Sannegården 21:42 Pilegårdsgatan 20 1942/1975 538 26 564 4 403 14 Innerstad Guldheden 5:5 Guldhedstorget 1 1947 2 420 27 326 162 729 3 664 39 302 57 Gårda 18:19 Drakegatan 7 1989 5 907 78 192 1 707 7 884 90 200 Gårda 46:9 Södra Gubberogatan 4-20 1936/1988 13 212 550 461 4 725 18 948 112 814 Gårda 67:29 Mäster Johansgatan 15-17 2006 3 725 80 3 805 53 Gårda 70:8 Kobbarnas Väg 15 1944/1985 1 573 1 573 16 576 25 Heden 24:14 Skånegatan 21-23, Sten Sturegatan 38-44 1962/1988 8 538 2 107 2 287 675 3 274 16 881 166 000 87 Illern 6 Krokslätts Parkgata 46 1944/1975 884 39 8 931 8 386 24 Inom Vallgraven 2:8 Stora Nygatan 15, Lilla Drottninggatan 6 1930/1991 1 520 70 1 590 18 922 Inom Vallgraven 2:9 Lilla Drottninggatan 4 1929/1992 368 334 30 84 816 9 800 4 Inom Vallgraven 17:13 Västra Hamngatan 8, Drottninggatan 9-11 1929 2 626 29 77 2 732 44 800 Inom Vallgraven 18:3 Korsgatan 11, Kyrkogatan 32 1929 845 710 1 555 28 496 1 Inom Vallgraven 20:18 Kungsgatan 42-44, Korsgatan 14-18, Kyrkogatan 15-19 1810/1987 4 493 4 157 142 8 792 245 000 Inom Vallgraven 21:10 Östra Hamngatan 41-43, Kungsgatan 59 1804/1998 1 570 493 13 2 076 70 000 Inom Vallgraven 23:11 Korsgatan 17, Södra Larmgatan 20-22, Vallgatan 25-27 1929/2004 2 074 1 214 3 288 63 400 Inom Vallgraven 25:1,4 Kungstorget 10-14, Kungsportsplatsen 1, Basargatan 10 1929 3 196 2 327 54 6 5 583 155 000 Inom Vallgraven 26:8 Södra Larmgatan 11, Grönsakstorget 3, Basargatan 4, 5-8, Kungstorget 1-3, Södra Larmgatan 13-15 1929/1998 3 252 9 249 6 121 286 1 071 19 979 323 000 38 Inom Vallgraven 27:1 Västra Hamngatan 24-26, Grönsakstorget 1, Södra Larmgatan 7 1929/2002 2 591 837 10 3 438 38 800 Inom Vallgraven 53:14 Lilla Torget 1 1929 2 421 757 19 3 197 34 400 Inom Vallgraven 53:15 Lilla Torget 2 1986 2 677 318 2 995 41 400 Inom Vallgraven 53:17 Södra Hamngatan 5 1980 723 2 256 144 3 123 35 392 12 Inom Vallgraven 64:31 Stora Badhusgatan 16 1949 127 1 542 1 669 Johanneberg 15:26 Volrat Thamsgatan 2-4 1993 569 569 Johanneberg 47:4 Örnehufvudsgatan 7 1939/1986 1 866 20 1 886 27 039 30 Krokslätt 9:15 Mölndalsvägen 47-49 2007 2 873 2 873 60 Krokslätt 20:6 Mölndalsvägen 81 1932/2000 1 740 347 1 240 3 327 27 901 Fastighetsförteckning 101

Kungsbackaled Tingstadstunneln Hjalmar Brantingsgatan HISINGEN LUNDEN Götaleden Mäster Johansgatan 15-17 Sten Sturegatan 38 44/ Skånegatan 21 MAJORNA Avenyn CENTRUM Kåhög Aspen Jonseredsvägen GULDHEDEN KROKSLÄTT Boråsleden Lexby PARTILLE Stärtered JONSERED Alingsåsleden Tingsvägen HÖGSBO Västerleden Dag Hammarskjöldsleden Toltorpsgatan MÖLNDAL Söderleden = Bostadsfastigheter SISJÖN Djurgårdsgatan 26-38 Stärteredsvägen 24, Partille Byggår/ Industri/ Utbild- Tax. Antal Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa värde, Tomt- lägenbeteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt heter Krokslätt 21:1-3 Milpålegatan 3-5, Thorburnsgatan 12, Helmutrogatan 7, Drivhusgatan 4-6 1948/1994 5 232 291 50 82 5 655 63 711 89 Krokslätt 34:13 Mölndalsvägen 91-93, Varbergsgatan 2 A-C 1950/1988 10 717 700 687 310 3 557 15 971 93 675 Krokslätt 40:1 Fredriksdalsgatan 5 1949 1 866 174 28 24 2 092 22 381 36 Krokslätt 148:13 Mölndalsvägen 40-42 1952 2 627 591 20 3 238 18 097 Krokslätt 149:10 Mölndalsvägen 36-38 1952/1998 6 530 348 50 1 000 7 928 60 800 Krokslätt 154:6 Mölndalsvägen 77-79, Ebbe Lieberathsgatan 6 1986 4 457 2 886 2 560 988 10 891 66 200 Lorensberg 7:15 Götaplatsen 9, Viktor Rydbergsg 1 A-B, Geijersgatan 7 1936/2000 3 804 124 1 908 537 6 373 115 000 60 Lorensberg 15:3 Lennart Torstenssonsgatan 6 1929/1993 2 100 2 100 Lorensberg 17:32 Lennart Torstenssonsgatan 11 1926 1 500 1 500 Lorensberg 44:2 Kungsportsavenyen 2 1910/1995 4 682 782 5 464 111 500 Lorensberg 45:21 Kungsportsavenyen 4, Storgatan 51 1940/2000 1 890 56 1 105 3 051 72 800 26 Lorensberg 50:1 Vasagatan 33, Götabergsgatan 16 1934 340 4 260 4 600 97 200 1 Lorensberg 52:4 Kungsportsavenyen 21-25, Teatergatan 22-26 1941 5 643 1 658 3 484 143 3 474 14 402 209 600 62 Lorensberg 53:1 Kungsportsavenyen 16, Vasagatan 43 A 1896/1998 1 315 705 185 2 205 63 000 Lorensberg 53:2 Vasagatan 43 B, Lorensbergsgatan 1 1966 1 001 1 283 2 284 46 700 Lorensberg 53:6 Kungsportsavenyen 22, Kristinelundsgatan 12 1929 753 574 403 1 730 39 300 Lorensberg 55:14 Engelbrektsgatan 34 A-C, Lorensbergsg 18, Södra vägen 29 1936/2000 5 136 409 1 602 303 668 8 118 105 883 69 Lorensberg 57:8 Kungsportsavenyen 29-37 Teatergatan 32-38 1962 3 785 6 156 3 522 476 1 153 15 092 279 000 29 Lorensberg 58:6-7 Engelbrektsgatan 26-28, Teatergatan 25, Chalmersgatan 26 1929 1 565 4 167 360 25 6 117 77 800 13 Lunden 13:2 Karlagatan 7 1935/1976 628 628 6 728 16 Lunden 14:12 Karlagatan 3, Mäster Johansgatan 14-16, Wrangelsgatan 1 1974 4 434 47 8 517 5 006 47 279 63 Lunden 16:7 Karlagatan 4 1939/1976 583 80 663 6 433 12 Majorna 303:27-32 Bangatan 21-39, Djurgårdsgatan 26-38 1966 30 998 922 1 017 798 542 34 277 374 341 381 102 Fastighetsförteckning

Byggår/ Industri/ Utbild- Tax. Antal Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa värde, Tomt- lägenbeteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt heter Majorna 332:6 Godhemsgatan 14 A-C 1933 854 70 924 9 869 18 Majorna 332:9 Godhemsgatan 8 A-B 1933 665 90 755 7 588 12 Majorna 350:1 Dahlströmsgatan 8-52, Kolumbusgatan 1-3, Stenklevsgatan 5 1959 16 910 1 377 13 2 010 391 20 701 199 949 239 Masthugget 10:15 Första Långgatan 16-18, Andra Långgatan 15-19 1957/1989 9 688 763 457 3 555 800 15 263 122 000 Masthugget 10:19 Första Långgatan 24-26, Värmlandsgatan 14-16, Andra Långgatan 27 1962/1991 8 106 730 453 9 289 85 819 Nordstaden 24:11 Kronhusgatan 16, Östra Hamngatan 15 1929 266 3 930 4 196 Olivedal 3:12 Övre Djupedalsgatan 7 A-D 1929 1 143 192 1 335 15 207 16 Olivedal 7:4 Nordhemsgatan 63, Övre Majorsgatan 8 1929/1979 1 737 75 174 72 5 2 063 23 956 26 Pustervik 2:19 Norra Allégatan 6, Lilla Pusterviksgatan 3, Pusterviksgatan 11 1968/1994 4 300 4 300 Stampen 5:6 Stampgatan 12-18, Polhemsplatsen 1 1988 7 459 69 4 619 12 147 122 200 Stampen 6:17 Odinsgatan 13-15, Barnhusgatan 6-8, Karin Boyes gata 1 1991/2003 6 905 590 2 800 10 295 100 400 Vasastaden 3:1 Parkgatan 9-11, Erik Dahlbergsgatan 1, Karl Gustavsgatan 1 1898/1980 1 578 795 293 2 355 89 5 110 15 Vasastaden 9:7 Vasagatan 14, Bellmansgatan 13 1929/1990 1 664 1 664 Vasastaden 12:21 Föreningsgatan 16 A-E, Viktoriagatan 19-23 1972/1995 7 694 457 160 21 2 069 1 951 12 352 131 600 106 Väster Högsbo 5:7 A Odners Gata 6, Olof Asklunds Gata 25 1967/1998 1 758 1 490 3 248 12 355 Högsbo 34:21 Gruvgatan 6-8 1989 4 724 269 178 4 682 9 853 60 000 Önnered 762:369 Önnereds Brygga 1-17 1975 1 392 705 228 520 2 845 10 520 Mölndal Bosgården 1:71 Ågatan 4 1988 4 687 56 4 743 31 200 Bågskytten 1-2, Bågskyttegatan 1 A-F, 3 A-H, Jungfrun 1, Jungfruplatsen 1 A-D, Kräftan 7, Åbystugan 1 1959/2000 10 611 547 256 230 469 12 113 99 021 150 Fänkålen 2 Johannefredsgatan 4 1990/1992 3 922 45 511 4 478 28 329 Uttern 12 Göteborgsvägen 119-121, Sörgårdsgatan 1 A-B 1929 1 556 137 1 693 16 443 26 Öster Bagaregården 17:26 Gamlestadsvägen 3 A 1941/1986 23 076 430 6 458 5 294 35 258 164 334 Bagaregården 27:1 Lilla Munkebäcksgatan 9 1939/1975 1 062 18 1 080 11 484 25 Bagaregården 56:2 Byfogdegatan 13 1939 160 540 700 Bagaregården 56:3 Byfogdegatan 15 1939 305 45 350 1 161 Gamlestaden 740:22 Marieholmsgatan 60 1929/1969 3 825 3 825 15 441 Gaslyktan 9 Argongatan 6 1976 556 2 000 2 556 11 882 Hulebäck 1:604 Centralvägen 13 1951 692 600 73 1 365 10 280 16 Hulebäck 4:90 Biblioteksgatan 14-16, Badhusgatan 14-16 2001 1 854 1 064 2 918 30 466 33 Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan 4 2002 490 496 986 11 094 Hulebäck 4:97 Råda Torg 1-2 1970/1987 1 896 678 2 661 128 144 5 507 45 603 32 Härryda Hönekulla 1:157 Långenäsvägen 9 A-B 1915/1933 100 305 172 577 1 561 2 Härryda Hönekulla 1:165 Långenäsvägen 11 1917 235 235 1 800 Härryda Hönekulla 1:479 Hönekullavägen 7 1971 585 667 58 1 440 2 750 7 767 Kålltorp 36:15 Stobéegatan 8 1935/1974 945 50 995 9 670 20 Kålltorp 37:1 Björcksgatan 29 1930/1974 603 166 769 7 221 13 Kålltorp 37:10 Solrosgatan 6 1936/1978 916 916 9 577 21 Kålltorp 40:1 Råstensgatan 6 1936/1974 934 81 1 015 10 407 23 Kålltorp 47:13 Virginsgatan 20 1939 644 45 67 756 7 100 14 Kålltorp 47:23-25 Virginsgatan 8-12 1939 633 40 673 6 355 14 Kålltorp 56:8 Forsstenagatan 2 1936/1974 1 030 1 030 10 946 28 Kålltorp 57:1 Qvidingsgatan 2 A-C 1936 576 65 641 5 737 14 Kålltorp 57:2 Qvidingsgatan 4 A-B 1936 551 72 623 5 314 10 Manered 5:3 Högshallsvägen 1-5, Jonseredsvägen 4 1949/1994 1 332 54 1 386 5 774 24 Mölnlycke 1:1, 2:1 Mölnlycke Fabriker 1-21 1890/2001 10 181 520 26 147 900 5 685 43 433 111 566 Mölnlycke 1:159 Fabriksvägen 2 1890/2001 350 350 1 194 Olskroken 11:27 Svangatan 1-3, Övre Olskroksgatan 24-30 1943/1987 4 276 202 50 42 253 4 823 49 016 74 Olskroken 11:8-9 Övre Olskroksgatan 22 A-B 1928/1979 2 625 69 60 45 2 799 26 557 34 Pixbo 1:20, 1:294 Rådavägen 2 1966/1994 1 850 1 850 Skår 57:14 Gamla Almedalsvägen 1-51 1929 7 928 389 8 317 55 927 Solsten 1:110 Företagsvägen 2 1991 1 922 1 169 3 091 21 772 Solsten 1:132 Konstruktionsvägen 14 2002 4 953 4 953 43 400 Fastighetsförteckning 103

Kungsbackaleden Stampgatan 14 Västra Hamngatan 24-26 GAMLESTADEN Tingstadstunneln Hjalmar Brantingsgatan HISINGEN LUNDEN Götaleden Avenyn Gamla Almedalsvägen 1 Gruvgatan 6-8 MAJORNA CENTRUM Boråsvägen GULDHEDEN KROKSLÄTT Boråsleden Rådavägen Säterivägen MÖLNLYCKE Långenäsvägen Benarebyvägen HÖGSBO Västerleden Dag Hammarskjöldsleden Toltorpsgatan MÖLNDAL PIXBO = Bostadsfastigheter Söderleden SISJÖN = Komersiella fastigheter Byggår/ Industri/ Utbild- Tax. Antal Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa värde, Tomt- lägenbeteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt heter Stärtered 1:21 Bäcksorlet 2, Länsmansvägen 2-8, Stärteredsvägen 24 1949/1994 2 176 134 33 2 343 15 773 40 Stärtered 1:23 Stärteredsvägen 24-30 1950/1994 2 164 94 2 258 14 286 40 Torp 24:4 Anders Zornsgatan 21 1945/1986 1 870 16 63 35 1 984 19 800 2015 30 Summa 187 689 215 882 57 822 79 117 32 889 56 310 629 709 5 690 917 2 803 MARK Markbeteckning Adress Totalt tax. värde, Kkr Brämaregården 61:2,7 737:538-539 Långängen 12, Odalgatan 6 228 Fisketången 2 Nordanvindsvägen, Uddevalla Gårda 52:11 Södra Gubberogatan 11-15 Gårda 52:2-3, 10 Södra Gubberogatan 5-9 Hjällsnäs 11:17 Hjällsnäs Högsbo 2:2 Gruvgatan 1 302 Kvillebäcken 12:1 Gustaf Dahlénsgatan 8 A Kvillebäcken 2:1;738:163-164 Gustaf Dahlénsgatan 5 600 Kvillebäcken 2:2-3 Gamla Tuvevägen 10 4 920 Kvillebäcken 2:4 Gamla Tuvevägen 6 Kärra 2:11,26:5 Kärra Orrekullen 1:2 Kärra Släps-Hagen 1:29 Kullavik Solsten 1:115 Mölnlycke 4 501 Solsten 1:126 Mölnlycke 2 160 Stärtered 1:22 Stärteredsvägen 122 Änggården 18:2 Apotekaregatan 17 Summa 12 711 104 Fastighetsförteckning

hela Wallenstamkoncernen Industri/. Totalt Antal Bostad Kontor Butik lager Utbildning Övrigt Summa taxerings- lägenkvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm värde, Kkr heter Totalt Wallenstamkoncernen 640 297 233 586 72 041 88 536 38 785 68 157 1 141 402 10 095 889 9 936 Fastighetsförsäljningar under 2008 Byggår/ Industri/ Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager Utbildning Övrigt Summa beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Inom Vallgraven 15:3 Södra Hamngatan 29 1900 3 889 355 108 4 352 Inom Vallgraven 64:24 Norra Liden 4 1949 1 953 1 953 Jonsered 1:14 William Gibsons Väg 11 1868/2004 1 197 1 197 Lunden 13:6 Brunkebergsgatan 3 1941/1976 2 331 40 2 371 Olivedal 7:5-6 Nordhemsgatan 65 A-C, 67 A-B 1929/1979 2 101 30 109 2 240 Pumpen 3 Hollandsgatan 3 1976/2002 1 150 1 150 Stockholm Harven 53 Gotlandsgatan 60, Bjurholmsgatan 13 1937 2 084 25 262 25 2 396 Kroken 9 Rutger Fuchsgatan 4 1929/1930 2 172 198 455 2 825 Överkikaren 34 Hornsgatan 2-4, Södermalmstorg 8 1929/1988 66 70 40 176 Mark Kärra 72:36 Summa 10 707 5 402 766 133 1 197 455 18 660 Fastighetsförvärv under 2008 Byggår/ Industri/ Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager Utbildning Övrigt Summa beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Gaslyktan 9 Argongatan 6 1976 556 2 000 2 556 Hulebäck 1:604 Centralvägen 13, 1951 691 600 73 1 364 Hulebäck 4:90 Badhusgatan 14-16, Biblioteksgatan 14-16 2001 1 854 1 064 2 918 Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan 4 2002 496 490 986 Hulebäck 4:97 Råda Torg 1-2 1970/1987 1 894 739 2 499 472 5 604 Hönekulla 1:479 Hönekullavägen 7 1971 1 059 1 637 58 2 754 Summa 4 439 2 850 6 290 2 000 603 16 182 FÄRDIGSTÄLLD NYBYGGNATION under 2008 Byggår/ Industri/ Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager Utbildning Övrigt Summa beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Krokslätt 9:15 Mölndalsvägen 47-49 2008 2 873 2 873 Fastighetsförteckning 105

ordlista Avkastningskrav Den avkastning som ägare kräver på en investering, med beaktande av hur riskfylld investeringen är. balansansvar Wallenstam har eget balansansvar. Det innebär att vi ska producera eller köpa motsvarande mängd el som förbrukas av våra elkunder. Varje timme ska det alltså finnas tillgång till lika mycket el som det förbrukas i en uttagspunkt. blockuthyrning En upplåtare hyr ut tre eller flera lägenheter vid ett och samma tillfälle. Till exempel ett företag som vill kunna erbjuda sina anställda lägenheter. brukvärdessystem Brukvärdessystemet är det hyressättningssystem som används i dag. Det baseras på de allmännyttiga bostadsförvaltarnas självkostnader vid hyressättningen. De privata hyresvärdarna måste sedan följa denna hyresnivå för jämförbara områden. covenantsavtal Covenantsavtal är ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet, som en förutsättning för krediten. derivatinstrument Derivatinstrument är ett värdepapper vars värde är relaterat till en underliggande egendom, vilket används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. kwh KWh är en energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme. MW MW är en förkortning för megawatt, en miljon Watt. Watt är en måttenhet för effekt. prime rent De högsta bashyrorna i de finaste fastigheterna i olika områden. syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat optionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. swapavtal Swappar är finansiella instrument som innebär ett byte av kassaflöden mellan två parter på ett underliggande nominellt belopp. En ränteswap är ett exempel på ett swapavtal där en aktör som lånar till fast ränta (ex bunden ränta i 5 år) kan vilja byta ränteflöde med en annan aktör som lånar till rörlig ränta. vakansgrad Outhyrd yta i förhållande till total yta. ägarlägenhet En ny upplåtelseform som är vanlig i andra europeiska länder. En ägarlägenhet kan liknas med ett radhus på höjden. Innehavaren har direkt äganderätt och kan självständigt överlåta, pantsätta eller hyra ut lägenheten. förnyelsebar el El som kommer från förnyelsebara källor som vindkraft, vattenkraft och biobränsle. global compact Global Compact är en verksamhet som FN har startat. De försöker åstadkomma en sammanslutning av ansvarstagande företag så att näringslivet kan bli en del av lösningen på globaliseringens utmaningar. På det viset ska näringslivet förverkliga visionen: en mer hållbar ekonomi som inte marginaliserar vissa samhällsgrupper. 106 Fastighetsförteckning Ordlista

välkommen till wallenstams årsstämma Aktieägare hälsas välkomna till Wallenstams årsstämma 2009 som hålls tisdag 21 april 2009 kl. 17.00 på Wallenstams kontor på Kungsportsavenyen 2, Göteborg. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels senast onsdag 15 april 2009 vara införd i den av Euroclear Sweden AB (f d VPC) förda aktieboken, dels anmäla sig hos bolaget till Louise Wingstrand eller Linda Löytölä senast onsdag 15 april 2009 kl 16.00. Vid anmälan ska namn, telefon nummer, personnummer, registrerat aktieinnehav samt eventuellt biträde anges. Anmälan kan göras skriftligen till: Wallenstams AB (publ), 401 84 Göteborg, eller arsstamma@wallenstam.se eller på www.wallenstam.se Kalendarium Årsstämma 21 april 2009 Delårsrapport I 6 maj 2009 Delårsrapport II 5 augusti 2009 Delårsrapport III 4 november 2009 Bokslutskommuniké 2009 16 februari 2010 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. Anmälan kan även göras per telefon på 031-20 00 00. Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste i god tid före onsdag 15 april 2009 genom förvaltares försorg tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta vid stämman. Omregistreringen måste vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast onsdag 15 april. På stämman behandlas de ärenden som enligt bolagsordningen ska förekomma på årsstämma samt ytterligare ärenden enligt separat kallelse. Som avstämningsdag för utdelning föreslår styrelsen fredag 24 april 2009. Om årsstämman beslutar i enlighet med förslaget beräknas utdelning ske från Euroclear Sweden AB onsdag 29 april 2009.

Wallenstam AB (publ) org. nr 556072-1523 info@wallenstam.se www.wallenstam.se Göteborg: 401 84 Göteborg Besöksadress Kungsportsavenyen 2 Telefon 031-20 00 00 Fax: 031-10 02 00 Stockholm: Box 19531, 104 32 Stockholm Besöksadress Birger Jarlsgatan 64 Telefon 08-720 00 00 Fax 08-615 00 59