wallenstam årsredovisning 2008 Tema energieffektivitet

Transkript

1 wallenstam årsredovisning 2008 Tema energieffektivitet

2 VI BYGGER FÖR VÅRA HYRESGÄSTER. Och vi bygger för en hållbar tillväxt. För varje investerad miljon i byggnation skapar vi ett års heltidsjobb för en person samt en ny bostad för ett hushåll. När vi renoverar och bygger hyresrätter, bostadsrätter, lokaler, områden och vindkraftverk gör vi det så energieffektivt vi bara kan. Vårt mål är att sänka vår egen förbrukning av energi med 15 % fram till Nu arbetar vi för fullt för att inspirera och göra det möjligt för våra hyresgäster att leva miljövänligt. Många kan göra mycket tillsammans.

3 innehåll verksamhet 2008 på en minut 3 Verksamhetsöversikt 4 VD Hans Wallenstam har ordet 6 Koncernledning och revisorer 10 Styrelse 11 Ordförande Christer Villard har ordet 12 Värdeskapande strategi 14 Organisation och medarbetare 16 Metodiskt arbete för ett hållbart boende 19 Vårt sociala och etiska ansvar 25 fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet 26 Fastighetsöversikt 28 Fastighetsutveckling 29 Större Wallenstamprojekt 30 Projektlista 33 Om bostadsmarknaden 35 Om lokalmarknaden 39 Om fastighetsmarknaden 42 Fastigheternas värde 44 finansiell rapportering Finansiell strategi 46 Möjligheter och risker 49 Aktiefakta 53 Flerårsöversikt 56 Innehållsförteckning förvaltningsberättelse 59 Förvaltningsberättelse 60 Koncernens resultaträkning 66 Koncernens balansräkning 67 Koncernens förändring eget kapital 68 Koncernens kassaflödesanalys 69 Koncernens redovisningsprinciper och noter 70 Moderbolagets resultaträkning 83 Moderbolagets balansräkning 84 Moderbolagets förändring eget kapital 85 Moderbolagets kassaflödesanalys 86 Moderbolagets redovisningsprinciper och noter 87 Revisionsberättelse 93 Bolagsstyrningsrapport 94 fastighetsförteckning och kartor Fastighetsförteckning Stockholm 98 Fastighetsförteckning Helsingborg 100 Fastighetsförteckning Göteborg 101 Hela Wallenstamkoncernen 105 Fastighetsförsäljningar och förvärv övrigt Ordlista 106 Välkommen till årsstämman 107 Kalendarium 107 Definitioner se flik Innehåll 1

4 kort om oss. Wallenstam är ett fastighetsföretag som gör mer än förvaltar hus. I nära samarbete med staden arbetar vi engagerat för att skapa trygga och trevliga områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka. Vi har byggt och förvaltat ända sedan 1944 och tar miljöfrågan och det ökade behovet av trygghet i vårt samhälle på största allvar. Ett av målen i 2012 års affärsplan är att med egna vindkraftverk kunna förse alla våra hyresgäster med förnyelsebar el till bra pris. 2

5 2008 på en minut Verksamheten fortsatte att utvecklas positivt under 2008 med både ökade hyresintäkter och högre driftnetto. Uthyrningsgrad och överskottsgrad är fortsatt hög. Resultatet är lägre än 2007 främst som en effekt av att föregående års värdeökningar ersatts med minskade värden på fastigheterna. Fastigheter har sålts för 670 Mkr till priser som översteg värdering med i genomsnitt 13 %. Investeringstakten har varit fortsatt hög. Sammantaget har Mkr (1 023) investerats, varav 750 Mkr (926) i ny- och ombyggnation av fastigheter, 278 Mkr (84) i vindkraft och 220 Mkr (13) i förvärv av fastigheter. Soliditeten uppgår till 40 % (42). Mot bakgrund av Wallenstams starka ställning föreslår styrelsen för verksamhetsåret 2008 en oförändrad utdelning om 3 kr per aktie (3). NYCKELTAL Resultat Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Rörelseresultat, Mkr Realiserat resultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Uthyrningsgrad yta, % Finansiell ställning Fastigheternas värde, Mkr Soliditet, % Belåningsgrad, % 55,0 50,6 52,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,6 2,1 Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,23 4,26 4,26 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Data per aktie, kr Resultat efter skatt Eget kapital Substansvärde Utdelning 3,00* 3,00 2,50 * Föreslagen utdelning 2008 på en minut 3

6 Wallenstams vision Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Bostadsfastigheter Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till några av Sveriges mest expansiva orter, Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Antal lägenheter uppgår till cirka st. Uthyrningsbar bostadsyta är drygt kvm. Bostäderna är fullt uthyrda och utgör cirka 60 % av Wallenstams fastighetsbestånd. verksamhetsöversikt LÄGESFÖRDELNING BOSTÄDER Närområde 55% Innerstad 45% Helsingborg 8% Göteborg 29% kommersiella fastigheter Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstads lägen samt i attraktiva företagslägen. Antal lokaler uppgår till cirka st. Uthyrningsbar yta är cirka kvm. Uthyrningsgraden ska årligen överstiga 95 % och uppgick 2008 till 96 %. GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Stockholm 63% Antal rok LÄGENHETSFÖRDELNING 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok eller större AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, YTA AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Öster 26% Innerstad 58% Övrigt 13% Kontor 51% Övrigt 6% Butik 23% Utbildning 7% Utbildning 9% Industri/ lager 8% Väster 3% Hisingen 10% Industri/ lager 18% Mölndal 3% Butik 11% Kontor 54% 4 Verksamhetsöversikt

7 Wallenstams mål 2012 Substansvärde per aktie > 300 kr. nyproduktion Wallenstam har som mål att producera nya lägenheter till och med Wallenstam bygger välbyggda, energieffektiva hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kwh/kvm. Kraven i Boverkets byggregler för nybyggnation uppgår till 110 kwh/kvm. Mkr vindkraft INVESTERING I NYPRODUKTION Antal 400 Wallenstam ska vid utgången av 2012 ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. För att täcka koncernens samt kunders behov krävs en energiproduktion på 100 MW. Hittills har Wallenstam beslutat om investeringar i sammanlagt 22 vindkraftverk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om nästan 40 MW ANTAL PRODUCERADE LÄGENHETER Mkr VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION 47% 85% 60% 41% Anskaffningskostnad Värdering verksamhetsöversikt Mkr 300 INVESTERINGAR I VINDKRAFT Antal 10 FÄRDIGSTÄLLDA VINDKRAFTVERK, ACKUMULERAT % 15 ELPRODUKTION AV TOTALT EGET BEHOV PÅ MÅNADSBASIS Verksamhetsöversikt 5

8 vd HANS WALLENSTAM har ordet Trots ett turbulent 2008 fortsatte Wallenstam att bygga bostäder och vindkraftverk till 7 % avkastning. Med en lönsam förvaltning kombinerad med attraktiva produkter finns stora möjligheter till att göra bra affärer även i tider av nedgång. Wallenstams VD Hans Wallenstam ser positivt på framtiden. Hur vill du sammanfatta året som gått? 2008 har varit ett annorlunda år. Våren präglades av optimism och Sveriges största fastighetsaffär genom tiderna genomfördes till ett mycket bra pris i och med att Vasakronan såldes. Detta förbyttes under hösten till den mest turbulenta finansiella situationen i modern tid. Jämförelser har gjorts med börskraschen på 30-talet. Wallenstam har en styrka i att vara snabba och flexibla och vi har nu anpassat oss efter de nya förutsättningarna. Vi har lärt oss mycket på de erfarenheter som vi fick under fastighetskrisen på 90-talet och står väl rustade inför framtiden har inte bara handlat om kriser. Några av våra höjdpunkter under året var att vi startade nybyggnation av 196 energieffektiva lägenheter. Att bygga nya hem känns fantastiskt stort och viktigt i en marknad med så stor bostadsbrist som vi har i våra storstadsregioner i Sverige. Vi har gått vidare med vår vindkraftsatsning och har under året tagit ytterligare fyra verk i drift. För att säkra leveranser av vindkraftverk till våra projekt har vi träffat ett avtal med Enercon om 29 verk. Det ger oss möjlighet att fullfölja vår målsättning att bli självförsörjande på el på månadsbasis. Är du nöjd med 2008 års resultat? Jag är nöjd med resultatet även om det är sämre än föregående år. Förändringen beror i första hand på att 2007 års positiva värdeförändringar avseende fastigheter ersattes med värdeminskning Fastigheter är en typ av investering vars värde kan öka och minska. Fastigheter har dock alltid ökat i värde över tid. Wallenstams hyresintäkter är stabila. Vi fortsätter att arbeta med en kostnadseffektiv förvaltning och vårt driftnetto ligger på samma nivå som förra året. Wallenstams löpande verksamhet, d v s uthyrning av bostäder och lokaler, går bra och utvecklas positivt. Vi har, som de flesta andra fastighetsbolag, påverkats av högre räntekostnader vilket fått genomslag i resultatet. För att motverka resultatbortfallet har vi under hösten analyserat samtliga kostnader och vidtagit omfattande åtgärder, vilka kommer att få full effekt under Nuvarande ränteläge har fått effekter på våra finansiella instrument som har tappat i värde. Det är dock bara teoretiska förluster och påverkar inte kassaflödet. Fluktuationer i resultatet är något som vi får vänja oss vid, det är en effekt av de redovisningsregler vi har att följa. För 2008 redovisar vi en stor skatteintäkt, vilket främst är en effekt av att vi under året fastställt nya underskottsavdrag och att nettoskatteskulden omräknats enligt den nya bolagsskattesatsen 26,3 %. Hur resonerar Wallenstam när det gäller värdeförändringar i fastigheter? Detta har varit huvudfrågan i bokslutsarbetet. Läget är svårbedömt då antalet transaktioner varit lågt. Våra fastigheter ligger i Sveriges tre starkaste regioner och dessutom i attraktiva lägen som behåller sin dragkraft även i lågkonjunktur både ur investerar- och kundperspektiv. Wallenstam justerade upp avkastningskravet redan sista kvartalet 2007 och har därefter gjort fler justeringar. Vår uppfattning är att avkastningskraven generellt har höjts ytterligare under fjärde kvartalet främst i det kommersiella beståndet. Wallenstams fastighetsvärden ligger på ungefär samma nivå som föregående år främst tack vare ökade hyresintäkter och en fortsatt hög uthyrningsgrad. I slutet av året såg vi räntorna sjunka drastiskt. Historiskt sett har räntesänkningar aldrig påverkat fastighetsvärdena negativt. Jag känner mig mycket trygg med den värdering som vi gjort. Vi har tagit höjd för marknadsläget och kan motivera de värden fastigheterna har. Dessutom sitter vi nära marknaden och räknar på många fastigheter som är aktuella både för förvärv och försäljningar. Vårt fastighetsbestånd är värderat väsentligt lägre än nyproduktionskostnaden vilket också känns betryggande. Vilka fastighetsaffärer har genomförts under året? Wallenstams stabila situation gör att vi har möjlighet att ta tillvara affärsmöjligheter även i tider av nedgång. Under året har vi genomfört ett stort antal affärer och räknat på ännu fler. Jag ser det som en styrka att kunna genomföra både förvärv och försäljningar även under perioder när marknaden försvagats kraftigt. Vi har förvärvat flera fina bostadsfastigheter i Mölnlycke centrum och en kommersiell fas tighet i Mölndal. Båda förvärven innebär att de fullt utvecklade kommer att tillföra både nya lägenheter och lokaler. Vi har även under 2008 sålt ett flertal fastigheter till bostadsrättsföre ningar bildade av hyresgästerna. Bo stads rättsom bild ningar fortsätter, intresset finns i första hand i de mest centrala lägena. Möjligheten för hyresgästerna att för värva sina fastigheter och därmed få del av den rabatt som finns i priset i förhållande till andrahandsmarknaden är mycket attraktivt. Vårt bostadsrättsprojekt vid Slussen som omfattade 14 nyrenoverade stora, vackra lägenheter såldes slut under året till genomsnittspriser som är de högsta för Wallenstam någonsin. I slutet av året skrev vi avtal med JM om förvärv av 550 lägenheter i Älta samt ett stort utvecklingsområde där vi kan tillföra nya bostäder i Nacka kommun. Vi tillträdde fastigheterna i januari VD Hans Wallenstam har ordet

9 Wallenstam har ett bra utgångsläge inför de närmaste åren. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot nya utmaningar och möjligheter, säger Wallenstams VD Hans Wallenstam. VD Hans Wallenstam har ordet 7

10 Vad innebär hållbar byggnation för Wallenstam? Med den extrema bostadsbrist som fortfarande råder på våra orter känns det självklart för oss att fortsätta vår satsning på nyproduktion av hyresrätter. Vårt mål är att bygga nya bostäder fram till och med Hållbarhet är en nyckelfråga för oss. Vi bygger kostnads- och energieffektivt där fler människor kan bo bekvämt på färre kvadrat till rimlig hyra. Vi bygger välbyggda hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kwh/kvm, vilket är mindre än för så kallade lågenergihus. För oss på Wallenstam handlar hållbar nybyggnation om allt från materialval till vattensparprodukter och värmeåtervinning. Individuell energimätning har varit standard sedan 2006 i all vår nyproduktion. Hur arbetar Wallenstam för ett tryggt boende? Våra hyresgästers behov är styrande för vår verksamhet och därför har trygghet och kvalitet länge varit prioriterade frågor i och runt våra fastigheter. Ett lugnt och tryggt boende skapar en positiv spiral av stabilitet. I det genomgripande kvalitetsoch trygghetsprogram som sjösattes 2008 inventerades och kartlades hela fastighetsbeståndet inklusive närmiljöer utifrån ett hyresgästperspektiv. Arbetet kommer att resultera i åtgärder utifrån varje områdes behov. Aktiekursen för 2008, hur ser du på den? Hela aktiemarknaden gick ner kraftigt under 2008 och så även Wallenstams aktie. Men under de senaste fem åren har värdet på Wallenstams aktie fördubblats. Aktiekurser går upp och ner och påverkas av många olika faktorer. Wallenstams aktie har nu en mycket hög substansrabatt. Vår underliggande mycket stabila verksamhet kombinerat med attraktiva produkter och stora möjligheter till att göra bra affärer gör att vi har mycket goda förutsättningar till framtida värdetillväxt. Hur ser du på framtiden? Jag anser att vi har ett mycket gott utgångsläge inför de närmaste åren. Huvud delen av Wallenstams fastigheter är bostadsfastigheter i attraktiva lägen vilket ger oss en stabil grund. Vi har en lönsam förvaltning som genererar en grundläggande trygg inkomst för verksamheten. Uthyrningsgraden i våra kommer siella fastigheter är bibehållet hög. Våra lokaler finns i attraktiva lägen och vi har bra och stabila kunder som arbetar inom flera olika branscher. Sammantaget ger det trygg het och en bra grund för framtida tillväxt. Vi är mycket nöjda med avkastningskravet på 7 % för nyproduktion. Det gör att vi kan fortsätta bygga bostäder till rimlig hyra även i dessa tider. Den ökade konkurrens som nu råder mellan byggbolag förbättrar våra möjligheter till kostnadseffektiv upphandling och därmed värdetillväxt i projekten. Det känns också bra att vi genom våra projekt kan bidra till sysselsättning i dessa tider av varsel och uppsägningar. Varje satsad miljon i nyproduktion ger en årsanställd arbete. Vi värnar om hyresrätten, den är en enkel och riskfri boendeform. Det är därför glädjande att se att den fått en renässans. Stockholms Stad vidtar konkreta åtgärder för att styra om nybyggnationen mot hyresrätter. Vi tror att detta kommer att öppna möjligheter för oss i flera kommuner eftersom vi är ganska ensamma om att vilja och kunna bygga hyresrätter. Räntekostnaderna kommer att minska under 2009 och våra projektkalkyler blir än mer positiva. Det kommer också att underlätta för våra hyresgäster som vill köpa sina bostäder. Vi kommer att fortsätta vår offensiva vindkraftsatsning med målet att vid utgången av 2012 vara självförsörjande på förnyelsebar energi på månadsbasis. Jag kan konstatera att 2009 kommer att bli ett tufft år men jag vill poängtera att Wallenstam står stabilt. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot nya utmaningar och möjligheter! 8 VD Hans Wallenstam har ordet

11 96 nybyggda lägenheter på Henriksdalskajen i stockholm. Hammarby Sjöstadsborna älskar sin nya stadsdel. Nu riktas blickarna mot stadsdelens nya gräddhylla Henriksdalskajen, där bostäder och hippa fik, restauranger och butiker väntas växa fram för ett tillbakalutat liv runt hamnplanens trädäck. Bakom en sober fasad på kajen bygger Wallenstam 96 ytsmarta lägenheter med högt i tak och låg energiåtgång. Byggstart hösten 2008, inflyttning hösten

12 Från vänster: Ulf Ek, Benny Olsson, Marie Ideström, Thomas Dahl, Mathias Aronsson Metzner och Hans Wallenstam. Koncernledning Mathias Aronsson Metzner vvd Wallenstam AB samt VD Wallenstam Bostad Född 1972 Anställningsår: 1996 Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: VD Wallenstam Stockholm AB Regionchef Stockholm, Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier och syntetiska optioner. Thomas Dahl vvd Wallenstam AB med ansvar för kommunikation samt VD Wallenstam Företag AB Född 1961 Anställningsår: 1988 Utbildning: Förvaltningsjurist Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Fastighetschef Wallenstam i Göteborg AB Fastighetschef Lennart Wallenstam Byggnads AB Marknadsdirektör Marknads- och Informationsdirektör Externa uppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsägarna Göteborg 1:a regionen. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* och syntetiska optioner. * Aktieinnehavet inkluderar även aktier ägda via bolag. ** Aktieinnehavet inkluderar även aktier ägda via bolag inklusive familjemedlemmar. Ulf Ek Finansdirektör Född 1949 Anställningsår: 2004 Utbildning: Civilekonom MBA Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Finans- och informationsdirektör Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier och syntetiska optioner. Marie Ideström Administrativ direktör med ansvar för ekonomi, juridik, personal och IT Född 1964 Anställningsår: 1998 Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Ekonomichef Wallenstam i Göteborg AB Ekonomidirektör Externa uppdrag: Styrelseledamot Fastigo Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* och syntetiska optioner. revisorer Sven-Arne Gårdh Revisor Född 1958 Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Vald till ordinarie revisor Övriga uppdrag, noterade bolag: Global Health Partner, New Wave Group och Nilörngruppen. Benny Olsson vvd Wallenstam AB med ansvar för fastighetsutveckling och vindkraft Född 1945 Anställningsår: 1988 Utbildning: Byggnadsingenjör Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Bygg-& förvaltningschef Wallenstam i Göteborg AB VD Wallenstam i Göteborg AB VD Wallenstam Lokaler AB Byggnadsdirektör VD Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* och syntetiska optioner. Hans Wallenstam VD Wallenstam AB Född 1961 Anställningsår: 1986 Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Finansdirektör VD Wallenstam i Göteborg AB Aktieinnehav i Wallenstam: A-aktier, B-aktier** och syntetiska optioner. Ingmar Rindstig Revisorssuppleant Född 1949 Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Vald till revisorsuppleant Övriga uppdrag, noterade bolag: Castellum, JM och Sagex. 10 Koncernledning och revisorer

13 Från vänster: Ulrica Messing, Jan-Olle Folkesson, Ulf Norén, Christer Villard, Marie-Anne Lervik Nivert, Anders Berntsson och Erik Åsbrink. styrelse Anders Berntsson Ledamot Född 1954 Styrelseledamot sedan 1997 (Suppleant ) Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Dadbro Holding AB, Atrox Elteknik AB. Ledamot i Förvaltnings AB Aranea. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* Jan-Olle Folkesson Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2004 Utbildning: Realexamen i Höganäs och Köpmannainstitutet i Malmö. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i CBN AB, Handelns Forskningsstiftelse i Göteborg, Sahlgrenska International Care AB, Gamla Kamrater (IFK), Partnerskap för framgång. Ledamot i Hakon Invest AB, Robera AB, Sporthaus Moxter AB, Stiftelsen Jonsereds herrgård, Wordfinder Software Int. AB. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier * inklusive familjemedlemmar Marie-Anne Lervik Nivert Vice ordförande Född 1940 Styrelseledamot sedan 1991 Utbildning: Fil. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Posten AB, Vice ordförande i Systembolaget. Ledamot i SSAB, Beijer Alma AB, Bolagsstyrningskollegiet. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier Ulrica Messing Ledamot Född 1968 Styrelseledamot sedan 2008 Utbildning: Gymnasieexamen Samhällsvetenskaplig linje Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Länsförsäkringar Livbolag, Växjö Universitets styrelse, Astrid Lindgrens värld. Aktieinnehav i Wallenstam: 400 B-aktier. Ulf Norén Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2005 Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Överdomstolen för Svensk Travsport. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Christer Villard Ordförande Född 1949 Styrelseledamot sedan 1995 Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Länsförsäkringar Stockholm, Segulah III, Segulah IV, Ramundbergets Alpina AB, Drottningholmsteaterns vänner, Aptic AB, Kaupthing Sverige AB. Vice ord förande i Sällskapet i Stockholm, Stockholms Köpmansklubb. Ledamot i AB Segulah, Länsförsäkringar Bank. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier Erik Åsbrink Ledamot Född 1947 Styrelseledamot sedan 2000 Utbildning: Fil. kand. och Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Alecta, Svensk Hypotekspension AB, Handelshögskolan i Stockholm, Försäkringskassan, LightLab Sweden AB, Återvinningsindustrierna, Bemanningsföretagens auktorisationsnämnd. Ledamot i Nordiska Investeringsbanken, Finanspolitiska Rådet. Aktieinnehav i Wallenstam: 500 B-aktier 11 Styrelse

14 ordförande christer villard har ordet Hur skulle du beskriva marknadsläget 2008? 2008 måste beskrivas som ett oerhört turbulent finansiellt år. Året präglades av den globala krisen då likviditeten i världens finansiella system försvann. Det ligger nära till hands att göra en jämförelse med den fastighetskris som vi hade i början på 90-talet. Den krisen var framför allt svensk och berodde på förändringar i skattesystem och kreditmarknadsregler. Den situation vi nu befinner oss i är en global kris som till stor del beror på bristande förtroende för det finansiella systemet i allmänhet såväl som en förtroendekris mellan marknadens aktörer. Hur har Wallenstam anpassat sig till den globala krisen? Wallenstam står väl rustat jämfört med situationen på 90-talet. Det är glädjande att konstatera att vi har lärt oss mycket sedan dess. Då fastlades en koncentrationsstrategi som sedan genomförts på ett lyckosamt sätt. Vi har i dag huvudsakligen bostäder och vi finns enbart i attraktiva städer där efterfrågan på bostäder är stark oavsett konjunktur. Wallenstam har också sedan föregående kris haft fokus på en kostnadseffektiv fastighetsförvaltning och har satt upp mål för detta. Fastighetsförvaltning är Wallenstams grundaffär och den ska utföras så lönsamt som möjligt. Vad är Wallenstams främsta styrka? Wallenstam har en utomordentligt professionell organisation som är snabb att anpassa sig. Organisationen präglas av ett utomordentligt entreprenörskap parat med skicklighet och försiktighet. Jag bedömer att dessa egenskaper utgör goda förutsättningar för att hantera fortsatt svåra tider. Hur ser du på resultatet för 2008? Vi har en stark verksamhet men har som alla andra fastighetsbolag påverkats av fastigheternas minskade värden. Vi har under året sett över och justerat avkastningskraven löpande och anser att vår värdering vid årsbokslutet är trygg. Varför valde ni att gå ur Heba? Wallenstam är i första hand ett utvecklande fastighetsbolag som vill finnas med och utveckla städer och områden. Vi tycker att det är viktigt att tillföra hyresrätter till en marknad som är i stort behov av dessa. Organisationen är anpassad för att bygga kostnadseffektivt och med bra kvalitet. Där för strävar vi i första hand efter att investera direkt i fastigheter. Vid den tidpunkt då vi förvärvade aktier i Heba var det mycket svårt att kunna göra direkta investeringar i fastigheter på våra orter, så vi valde då möjligheten att istället investera i fastighetsaktier. Konsekvensen av affären med JM är att vi lämnat vårt innehav i Heba. Vi bedömer att Heba fortfarande har ett mycket bra fastighetsbestånd och en stor potential för god värdeutveckling. Nu känns det dock naturligt för oss att ta möjligheten att istället göra en direktinvestering i fastigheter i ett område som passar oss mycket bra och där vi dessutom kan bygga nya bostäder. Hur har styrelsens arbete fungerat under 2008? Styrelsen sammansättning under året är densamma som 2007 med tillägg av att Ulrica Messing tillkommit som ny styrelseledamot. Hon har på ett mycket bra sätt tillfört nya synpunkter och tankar för vår verksamhet. Sammantaget fungerar arbetet i styrelsen mycket väl. Med våra olika erfarenheter kompletterar vi varandra väl och jag känner att vi kommit fram till goda och bra beslut. Jag ser det som mycket viktigt i sådana här tider att ha en bred kompetens i styrelsen. Vi har en god diskussionsanda, en lättsam stämning och högt i tak i vårt arbete. Vi har haft fler möten under 2008 än andra år då vi haft några stora affärer att ta ställning till. Vi har dock inte alltid nått ända fram i alla affärer utan får se dessa tillfällen som en del av en läroprocess som bidrar till att ständigt utveckla oss. Under året har vi gjort en styrelseutvärdering så som föreskrivs. Våra årliga utvärderingar är värdefulla och leder till kontinuerliga förbättringar i arbetet. Två av styrelsens ledamöter, Jan-Olle Folkesson och Ulf Norén fyller 70 år under Därför kommer de att lämna styrelsen vid årsstämman Jag vill rikta ett varmt tack till Jan-Olle och Ulf för deras insats i styrelsens arbete de gångna åren. Hur ser du på Wallenstams valda strategi och mål? Det har visat sig vara mycket framgångsrikt att bliva vid sin läst. Den strategi vi har valt att finnas i Stockholm, Göteborg och Helsingborg står fast även i fortsättningen. Så även att vi satsar på kommersiella fastigheter enbart i Göteborg där organisationen kan marknaden på sina fem fingrar. Det mål som vi ställt upp för 2012 är för oss alla ett mycket tufft mål, men om inte världen blir alltför konstig längs vägen är det min tro att vi kommer att nå dit. Hur ser du på framtiden? Jag tror att 2009 blir ett mycket besvärligt år och att vi inte har sett den värsta krisen ännu. Överbelånade fastighetsbolag och därmed banker kommer få bekymmer med sin låneportfölj. Senaste tidens räntesänkningar har dock förbättrat förutsättningarna. De avi serade varslen från svensk industri som kommunicerats men ännu inte genomförts kommer åtminstone till viss del att realiseras under Detta 12 Ordförande Christer Villard har ordet

15 kommer förstås att leda till bekymmer för de orter som berörs och inte minst för de privatpersoner som drabbas. Hur påverkas Wallenstam av det finansiella läget? Det svåra läget kommer givetvis också att påverka Wallenstam. Vi har dock ännu inte sett tecken på att de aviserade varslen kommer att drabba oss speciellt hårt, eftersom det är en bra spridning inom verk samheterna i våra kommersiella fastigheter i Göteborg. Sammanfattningsvis kommer vi enligt min bedömning inte se reell tillväxt förrän sent 2009 eller början av Det finns dock ljuspunkter för Wallenstams del. Eftersom vi har ett gott finansiellt läge kommer det säkerligen att öppnas affärsmöjligheter för oss liksom för andra företag som har finansiell stabilitet. Vi har beredskapen och vi ser stora möjligheter att ytterligare förbättra och förfina vår verksamhet. Vi i styrelsen ser ljust på Wallenstams framtid och föreslår därför en utdelning på 3 kr, vilket är på samma nivå som förra året. Jag ser mörkt på 2009 men ljust på Wallen stams möjligheter till nya affärsmöjligheter, säger styrelseordförande Christer Villard. Ordförande Christer Villard har ordet 13

16 Värdeskapande strategi Hållbart boende för människor och företag Wallenstam är ett långsiktigt stadsutvecklande fastighetsbolag med fokus på hållbart boende och byggande. Verksamheten styrs ut ifrån affärsplaner, mål och strategier. Inne varande affärsplan fastställdes av styrelsen i början av 2008 och gäller för perioden Vision Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fas tighetsägare i utvalda storstadsregioner. Wallenstam erbjuder ett bra boende för människor och företag i tre av Sveriges starkaste regioner. Goda boendemiljöer är en viktig del för staden och dess utveckling. Wallenstam tar ett aktivt ansvar för denna utveckling på de orter där Wallenstam har valt att vara verksamt. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fas tigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och före tag. Målstyrning Wallenstams verksamhet är målstyrd. Målen fastställs i affärsplanen av styrelsen och utgör sedan en drivkraft för verksamheten. Förmågan att uppfylla mål och på så sätt leverera ett utlovat resultat är en viktig parameter i hur Wallenstam blir bedömt av sina intressenter. Wallenstam har arbetat med målstyrning under en längre tid och har alltid uppfyllt samtliga mål som fastställts i tidigare affärsplaner. Målen delas upp i finansiella mål och verksamhetsmål (ledstjärnor). I verksamhetsmålen ingår kvalitativa mål avseende hållbarhet och miljö. mål 2012 Substansvärde per aktie > 300 kr Wallenstams övergripande finansiella mål tar fokus på substansvärdet. Målet sammanfattar hur väl Wallenstam lyckas i arbetet med att skapa en effektiv förvaltning, en framgångsrik affärsverksamhet samt att skapa värdetillväxt i projekt. Nyckeltalet ger också en indikation på hur verksamheten värderas jämfört med aktiekursen. Ledstjärnor För att uppnå de externa målen styrs verksamheten av ett antal verksamhetsmål ledstjärnor. Dessa ledstjärnor har identifierats som extra viktiga för att uppnå det övergripande finansiella målet. Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Wallenstams fastighetsbestånd utgörs till cirka 60 % av bostadsfastigheter. Utifrån nuvarande och potentiella kunders behov genomför Wallenstam fastighetsförvärv, utvecklar och förädlar fastigheter samt bygger nya, yt effektiva fastigheter i bra lägen med hög kvalitet. På så sätt uppnås en god ekonomi både för Wallenstams kunder och för bolaget. Wallenstams verksamhet bedrivs på ett långsiktigt hållbart sätt genom en sund fastighetsförvaltning, en miljövänlig produktion samt genom att arbeta med en ständig förbättring av koncernens huvudprocesser. Wallenstam arbetar även med social utveckling av de egna bostads områdena. Under devisen Lugnt och tryggt boen de utvecklas utemiljön i anslutning till fastigheterna. Affärsprocess VÄRDETILLVÄXT HÅLLBART BOENDE, STADSUTVECKLING OCH LÖNSAM FÖRVALTNING KÖPER OCH BYGGER SÄLJER UTDELNING Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägarna del av resultatet. 14 Värdeskapande strategi

17 Utfall Mål Mål Substansvärde per aktie, kr 176 > 300 Ledstjärnor Soliditet, % 40 > 25 Uthyrningsgrad, % 96 > 95 Nya lägenheter, st Inflyttade, 60 st - Under produktion, 196 st Egen energiproduktion, % Fokus för verksamheten Wallenstam förvaltar och utvecklar fastigheter i områden där människor vill bo och verka. En kostnadseffektiv fastighetsförvaltning med en effektiv uthyrningsprocess tillsammans med en god soliditet ger en bra bas för verksamheten. Att arbeta nära kunden och förstå kundens behov är en förutsättning för att kunna leverera rätt lokal. Detta uppnås med hjälp av ett flexibelt arbetssätt. En hög uthyrningsgrad ger möjlighet för organisationen att fokusera på förädling av fastigheter och kunders behov. Detta medför i förlängningen högre fas tighetsvärden. Utöver en effektiv och kundanpassad förvaltning producerar Wallenstam även fastigheter. Produktionen består av bostäder i attraktiva lägen till god kvalitet. Produktionsprocessen är flexibel vilket gör att en marknadsanpassning snabbt kan ge nomföras vid en förändrad efterfrågan. Wallenstam bygger i huvudsak hyresrätter men kan, när efterfrågan finns, även producera lägenheter för försäljning, i form av bostadsrätter eller ägarlägenheter. En viktig del i att uppnå de uppställda avkastningskraven är dels val av läge, dels en effektiv produktionsprocess. Wallenstams produktionsprocess möjliggör hyror som är mycket konkurrenskraftiga i jämförelse med andra nyproducerade bostäder i motsvarande lägen. För att säkerställa de externa målen har Wallenstam även interna nyckeltal som följs upp löpande. Några av de interna nyckeltalen är: uthyrningsgrad, driftkost nad per kvadratmeter, av kast- ning på investeringar, överskottsgrad, administrations kostnadernas an del av omsättningen i %, nöjdkundindex NKI och nöjdmedarbetar index NMI. Strategier för att nå målen Wallenstams strategier för att nå målen omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för Wallenstams verksamhet. Organisationsstrategi Wallenstams organisation utgår från kundens behov. Wallenstam driver verksamheten i affärsområden som har eget ansvar inom ramen för uppsatta mål. Specialiserade staber stödjer affärsområdenas verksamhet. Affärsstrategi Affärsområdena ska arbeta utifrån handlingsplaner för köp, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kundvård samt fastighetsförsäljning. Förvaltningsstrategi Förvaltningsarbetet ska utgå från kundens behov. Wallenstam ska ha handlingsplaner för att uppnå mål inom kvalitet, trygghet, socialt ansvar och ekonomi. Hållbarhetsstrategi Wallenstam ska verka för långsiktig hållbarhet för företag och människor. Handlingsplaner ska finnas för att minska miljöbelastningen. Wallenstam ska minska energiförbrukningen samt bli självförsörjande på miljövänlig el genom egen produktion. Personalstrategi Wallenstam möter omvärldens krav genom att bolagets personal ska vara positiv, flexibel och kundorienterad. Wallenstam ska ständigt utveckla, utbilda och värna om bolagets personal. Aktieägarstrategi Wallenstam ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget optimal kapitalstruktur. Verksamhetspolicy och kärnvärden Wallenstams verksamhetspolicy styr verksamheten som kännetecknas av kundfokus och omsorg kring människa och miljö. Genom engagerat och omdömesgillt agerande strävar Wallenstam efter att uppnå långsiktigt hållbara kundrelationer. Utifrån samhällskraven skapas levande miljöer när fastigheter byggs eller byggs om. Genom ett systematiskt arbete förbättrar vi oss ständigt. Wallenstams kärnvärden är ledord för de grundläggande värderingar som ska genomsyra verksamheten. Wallenstams kärnvärden Ansvar för utveckling Respekt för människa och miljö Engagemang för boendet Varumärket Wallenstam har en lång historia i Göteborg, Stockholm och Helsingborg och är ett välkänt varumärke. Wallenstams logotyp och grafiska profil förnyades under 2008 och bolagets trogna följeslagare sedan 1956, myran, har nu knutits ännu intimare till logotypen. Varumärkesbyggande är en process som ständigt pågår. Ett starkt varumärke måste kontinuerligt fyllas med innehåll för att behålla sin styrka och attraktionskraft. 15 Värdeskapande strategi

18 Organisation och medarbetare Vår inspiration är myrorna. De lyckas bygga fantastiska myrstackar och myrsamhällen, tillsammans gör de underverk, VD, Hans Wallenstam. Wallenstam arbetar med kunden i fokus och verksamheten är organiserad i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad respektive Företag och en utvecklingsorganisation. Ut veck lingsorganisationen ansvarar för nyproduktion och ombyggnation av fastigheter samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt och försäljning av förnyelsebar el. En administrativ organisation med specialistkompetens stöttar de affärsdrivande enheterna. BOSTAD Förvaltning Hållbarhet Kundvård Uthyrning VD FÖRETAG Förvaltning Hållbarhet Kundvård Uthyrning UTVECKLING Energi Ny- och ombyggnad STABSFUNKTIONER: Affärer, Ekonomi, Finans, IT, Juridik, Kommunikation, Kontorsservice, Personal, Säkerhet. Lokal förankring Wallenstams organisationsstruktur bygger på kundnärhet och lokal förankring. Affärsområde Bostad är organiserat i tre geografiska regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Verksamheten in - om affärsområde Företag är koncentrerad till Göteborg. Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor ger goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på respektive marknad. god kvalitet och service För att erbjuda kunderna god tillgänglighet och bästa möjliga service är Wallenstams kundservicefunktion uppbyggd med specialistkunskap inom respektive affärsområde. Fastighetsskötsel och underhåll av fastigheter är tjänster som upphandlas av externa leverantörer. För att säkerställa att kvaliteten på servicen hålls har Wallenstam utvecklat ett partnerkoncept för fas tighetsskötsel. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur man ska arbeta och uppträda gentemot hyresgästerna. Med Wallenstams logotype på bilar, kläder samt id-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. nöjda medarbetare Wallenstam strävar efter att alla medarbetare ska känna stor delaktighet i företagets utveckling och erbjuder en öppen miljö i en organisation som är flexibel och snabb till beslut. För att stämma av hur det står till med trivsel, motivation och engagemang genomför Wallenstam regelbundet ett nöjdmedarbetarindex (NMI). Senaste undersökningen genomfördes 2008 och visade på hög arbetsglädje och stort engagemang. Jämställdhet och trivsel Wallenstam eftersträvar en så jämn fördelning som möjligt mellan könen. Kvinnor och män har samma förutsättningar för de olika tjänster som finns inom bolaget. Alla anställda har rätt att behandlas med respekt och med hänsyn till var och ens rättmätiga krav på integritet, oavsett kön och andra olikheter. I företaget finns ett stort antal personer som varit anställda under många år i ett flertal olika befattningar. Wallenstam har under de senaste åtta åren fördubblat antalet anställda. Störst ökning har skett inom Fastighetsutveckling och Energi. Medel anställningstiden uppgår till sex år. Utvecklar medarbetarna Medarbetarsamtal genomförs årligen för att stödja personlig utveckling och att stämma av arbetssituationen i grupperna samt följa upp mål. I anslutning till dessa TOTALT ANTAL ANSTÄLLDA Antal ANSTÄLLNINGSTID 20% 20% 23% 37% 0-2 år 3-5 år 6-10 år 11- år ÅLDERSFÖRDELNING Antal Ålder Kvinnor Män 16 Organisation och medarbetare

19 samtal planeras också kompetensutveckling för kommande år. Wallenstams medarbetare deltar kontinuerligt i kompetenshöjande program som skapar utrymme för såväl individens som bolagets utveckling. välmående medarbetare Wallenstam är och vill vara ett friskt företag. Sjukfrånvaron är låg och uppgick under året till knappt 2 %. Frisk och positiv personal är en förutsättning för engagemang, motivation och utveckling. Medarbetarna har regelbundet möjlighet att genomgå en hälsobedömning i syfte att främja fortsatt välmående. Wallenstam stödjer också medarbetarnas friskvårdsaktiviteter genom att subventionera inköp av träningskort och erbjuda fina träningslokaler på kontoren. Den fysiska arbetsmiljön är mycket god. Samtliga kontor är nyligen ombyggda och utrustade med moderna och ergonomiska arbetsplatser. Rekrytering Wallenstam eftersträvar att vara en attraktiv arbetsgivare och försöker så långt det är möjligt bereda möjligheter till utveckling inom företaget. Ledig tjänst utlyses alltid först internt och vid nyrekryteringar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter. Trots att Wallenstam har växt snabbt råder fortfarande det mindre företagets klimat, med personlig omtanke om medarbetarna. Namngivning av vindkraftverk Från och med hösten 2008 namnger Wallenstam sina vindkraftsprojekt efter de medarbetare som har arbetat flest år i bolaget. Namngivningen är ett bevis på uppskattning och de medarbetare som hittills har fått vindkraftsprojekt namngivna efter sig har i snitt arbetat nästan 29 år i bolaget. Hittills har sex vindkraftsprojekt fått nya namn. Incitamentsprogram Wallenstam erbjöd under 2008 samtliga tillsvidareanställda att delta i ett syntetiskt optionsprogram som togs fram i samband med att Affärsplan 2012 fastställdes. Med det syntetiska optionsprogrammet strävar både personal och aktieägare mot samma mål. Intresset var mycket stort och 97 % av personalen deltar. Policies och kärnvärden Vid utgången av 2008 fanns ett stort antal policies och riktlinjer som Wallenstam arbetar med för att fortlöpande sprida bolagets anda och värderingar bland medarbetarna. Alla anställda ska agera i enlighet med de kärnvärden som genomsyrar Wallenstam. Wallenstams kärnvärden Ansvar för utveckling Respekt för människa och miljö Engagemang för boendet arbetsprocesser Wallenstam arbetar kontinuerligt med kartläggning av processer. Dessa leder sedan till förbättringsförslag. Under 2008 har bland andra processerna nedan analyserats: Bokslutsprocessen Budget- och prognosprocessen Förvärvsprocessen Värderingsprocessen Deklarationsprocessen System för energiuppföljning har utvecklats och tagits i bruk. Därutöver har investeringar gjorts i utbyggnad av datalagret för att skapa möjligheter att sammankoppla information från olika verksamhetssystem. Löpande utbyte av datorer och servrar har gjorts under året för att åstadkomma en säker och effektiv driftmiljö. Dessutom har en stor satsning på IT-säkerhet genomförts. Dagar Marknad UTBILDNINGAR Juridik Personal IT Administration Redovisning Skatt Säkerhet Fastighetsförvaltning Fastighetsutveckling Under året har antalet utbildningsdagar uppgått till 230 st. KvalitETssäkring Hela koncernen präglas av kvalitetstänkande inom alla verksamhetsgrenar. Nedan följer några exempel på kvalitetsarbete under året: Kompetensutveckling Under 2008 har anställda genomgått kurser inom bland annat byggledning, entreprenadbesiktning, inköp, IT, juridik, kommunikation, redovisning och skatt. NKI och åtgärdsplaner Wallenstam genomför årliga kundundersökningar för att mäta hur hyresgästerna upplever kvaliteten. Resultaten ger värdefull återkoppling som resulterar i åtgärdsplaner. El Organisation och medarbetare 17

20 Wallenstams senaste NMI visar på hög arbetsglädje och stort engagemang. Kvalitetssäkrad förvaltning Fastighetsskötseln upphandlas externt enligt ett väldefinierat koncept. För att kvalitetssäkra fastighetsskötseln ronderas samtliga fastigheter av Wallenstams förvaltare enligt ett rullande schema. Effektiv administration De senaste årens ökade krav på dokumentation med avseende på intern kontroll har resulterat i att de administrativa processerna analyserats och effektiviserats. Detta har även medfört ökade möjligheter att säkerställa en god kvalitet i processerna avseende finansiell rapportering. Forskning och utveckling Wallenstam har under de senaste åren genomfört ett omfattande utvecklingsarbete för att göra byggproduktionsprocessen kostnads- och energieffektiv. Wallenstam följer även aktivt den forskning som bedrivs inom förnyelsebar energi. Under året har Wallenstam satsat på utveckling av elförsörjning genom bland annat vindkraft. Vidare har system för att kunna införa separata elmätare utvecklats. 18 Organisation och medarbetare