wallenstam årsredovisning 2008 Tema energieffektivitet

Transkript

1 wallenstam årsredovisning 2008 Tema energieffektivitet

2 VI BYGGER FÖR VÅRA HYRESGÄSTER. Och vi bygger för en hållbar tillväxt. För varje investerad miljon i byggnation skapar vi ett års heltidsjobb för en person samt en ny bostad för ett hushåll. När vi renoverar och bygger hyresrätter, bostadsrätter, lokaler, områden och vindkraftverk gör vi det så energieffektivt vi bara kan. Vårt mål är att sänka vår egen förbrukning av energi med 15 % fram till Nu arbetar vi för fullt för att inspirera och göra det möjligt för våra hyresgäster att leva miljövänligt. Många kan göra mycket tillsammans.

3 innehåll verksamhet 2008 på en minut 3 Verksamhetsöversikt 4 VD Hans Wallenstam har ordet 6 Koncernledning och revisorer 10 Styrelse 11 Ordförande Christer Villard har ordet 12 Värdeskapande strategi 14 Organisation och medarbetare 16 Metodiskt arbete för ett hållbart boende 19 Vårt sociala och etiska ansvar 25 fastighetsbestånd Fastighetsbeståndet 26 Fastighetsöversikt 28 Fastighetsutveckling 29 Större Wallenstamprojekt 30 Projektlista 33 Om bostadsmarknaden 35 Om lokalmarknaden 39 Om fastighetsmarknaden 42 Fastigheternas värde 44 finansiell rapportering Finansiell strategi 46 Möjligheter och risker 49 Aktiefakta 53 Flerårsöversikt 56 Innehållsförteckning förvaltningsberättelse 59 Förvaltningsberättelse 60 Koncernens resultaträkning 66 Koncernens balansräkning 67 Koncernens förändring eget kapital 68 Koncernens kassaflödesanalys 69 Koncernens redovisningsprinciper och noter 70 Moderbolagets resultaträkning 83 Moderbolagets balansräkning 84 Moderbolagets förändring eget kapital 85 Moderbolagets kassaflödesanalys 86 Moderbolagets redovisningsprinciper och noter 87 Revisionsberättelse 93 Bolagsstyrningsrapport 94 fastighetsförteckning och kartor Fastighetsförteckning Stockholm 98 Fastighetsförteckning Helsingborg 100 Fastighetsförteckning Göteborg 101 Hela Wallenstamkoncernen 105 Fastighetsförsäljningar och förvärv övrigt Ordlista 106 Välkommen till årsstämman 107 Kalendarium 107 Definitioner se flik Innehåll 1

4 kort om oss. Wallenstam är ett fastighetsföretag som gör mer än förvaltar hus. I nära samarbete med staden arbetar vi engagerat för att skapa trygga och trevliga områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka. Vi har byggt och förvaltat ända sedan 1944 och tar miljöfrågan och det ökade behovet av trygghet i vårt samhälle på största allvar. Ett av målen i 2012 års affärsplan är att med egna vindkraftverk kunna förse alla våra hyresgäster med förnyelsebar el till bra pris. 2

5 2008 på en minut Verksamheten fortsatte att utvecklas positivt under 2008 med både ökade hyresintäkter och högre driftnetto. Uthyrningsgrad och överskottsgrad är fortsatt hög. Resultatet är lägre än 2007 främst som en effekt av att föregående års värdeökningar ersatts med minskade värden på fastigheterna. Fastigheter har sålts för 670 Mkr till priser som översteg värdering med i genomsnitt 13 %. Investeringstakten har varit fortsatt hög. Sammantaget har Mkr (1 023) investerats, varav 750 Mkr (926) i ny- och ombyggnation av fastigheter, 278 Mkr (84) i vindkraft och 220 Mkr (13) i förvärv av fastigheter. Soliditeten uppgår till 40 % (42). Mot bakgrund av Wallenstams starka ställning föreslår styrelsen för verksamhetsåret 2008 en oförändrad utdelning om 3 kr per aktie (3). NYCKELTAL Resultat Hyresintäkter, Mkr Driftnetto, Mkr Överskottsgrad, % Rörelseresultat, Mkr Realiserat resultat, Mkr Resultat efter skatt, Mkr Räntabilitet på eget kapital, % Uthyrningsgrad yta, % Finansiell ställning Fastigheternas värde, Mkr Soliditet, % Belåningsgrad, % 55,0 50,6 52,1 Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,6 2,1 Genomsnittlig låneränta per 31 december, % 4,23 4,26 4,26 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Data per aktie, kr Resultat efter skatt Eget kapital Substansvärde Utdelning 3,00* 3,00 2,50 * Föreslagen utdelning 2008 på en minut 3

6 Wallenstams vision Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fastighetsägare i utvalda storstadsregioner. Bostadsfastigheter Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till några av Sveriges mest expansiva orter, Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Antal lägenheter uppgår till cirka st. Uthyrningsbar bostadsyta är drygt kvm. Bostäderna är fullt uthyrda och utgör cirka 60 % av Wallenstams fastighetsbestånd. verksamhetsöversikt LÄGESFÖRDELNING BOSTÄDER Närområde 55% Innerstad 45% Helsingborg 8% Göteborg 29% kommersiella fastigheter Wallenstams kommersiella bestånd är beläget i Göteborgs innerstads lägen samt i attraktiva företagslägen. Antal lokaler uppgår till cirka st. Uthyrningsbar yta är cirka kvm. Uthyrningsgraden ska årligen överstiga 95 % och uppgick 2008 till 96 %. GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Stockholm 63% Antal rok LÄGENHETSFÖRDELNING 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok eller större AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, YTA AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Öster 26% Innerstad 58% Övrigt 13% Kontor 51% Övrigt 6% Butik 23% Utbildning 7% Utbildning 9% Industri/ lager 8% Väster 3% Hisingen 10% Industri/ lager 18% Mölndal 3% Butik 11% Kontor 54% 4 Verksamhetsöversikt

7 Wallenstams mål 2012 Substansvärde per aktie > 300 kr. nyproduktion Wallenstam har som mål att producera nya lägenheter till och med Wallenstam bygger välbyggda, energieffektiva hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kwh/kvm. Kraven i Boverkets byggregler för nybyggnation uppgår till 110 kwh/kvm. Mkr vindkraft INVESTERING I NYPRODUKTION Antal 400 Wallenstam ska vid utgången av 2012 ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. För att täcka koncernens samt kunders behov krävs en energiproduktion på 100 MW. Hittills har Wallenstam beslutat om investeringar i sammanlagt 22 vindkraftverk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om nästan 40 MW ANTAL PRODUCERADE LÄGENHETER Mkr VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION 47% 85% 60% 41% Anskaffningskostnad Värdering verksamhetsöversikt Mkr 300 INVESTERINGAR I VINDKRAFT Antal 10 FÄRDIGSTÄLLDA VINDKRAFTVERK, ACKUMULERAT % 15 ELPRODUKTION AV TOTALT EGET BEHOV PÅ MÅNADSBASIS Verksamhetsöversikt 5

8 vd HANS WALLENSTAM har ordet Trots ett turbulent 2008 fortsatte Wallenstam att bygga bostäder och vindkraftverk till 7 % avkastning. Med en lönsam förvaltning kombinerad med attraktiva produkter finns stora möjligheter till att göra bra affärer även i tider av nedgång. Wallenstams VD Hans Wallenstam ser positivt på framtiden. Hur vill du sammanfatta året som gått? 2008 har varit ett annorlunda år. Våren präglades av optimism och Sveriges största fastighetsaffär genom tiderna genomfördes till ett mycket bra pris i och med att Vasakronan såldes. Detta förbyttes under hösten till den mest turbulenta finansiella situationen i modern tid. Jämförelser har gjorts med börskraschen på 30-talet. Wallenstam har en styrka i att vara snabba och flexibla och vi har nu anpassat oss efter de nya förutsättningarna. Vi har lärt oss mycket på de erfarenheter som vi fick under fastighetskrisen på 90-talet och står väl rustade inför framtiden har inte bara handlat om kriser. Några av våra höjdpunkter under året var att vi startade nybyggnation av 196 energieffektiva lägenheter. Att bygga nya hem känns fantastiskt stort och viktigt i en marknad med så stor bostadsbrist som vi har i våra storstadsregioner i Sverige. Vi har gått vidare med vår vindkraftsatsning och har under året tagit ytterligare fyra verk i drift. För att säkra leveranser av vindkraftverk till våra projekt har vi träffat ett avtal med Enercon om 29 verk. Det ger oss möjlighet att fullfölja vår målsättning att bli självförsörjande på el på månadsbasis. Är du nöjd med 2008 års resultat? Jag är nöjd med resultatet även om det är sämre än föregående år. Förändringen beror i första hand på att 2007 års positiva värdeförändringar avseende fastigheter ersattes med värdeminskning Fastigheter är en typ av investering vars värde kan öka och minska. Fastigheter har dock alltid ökat i värde över tid. Wallenstams hyresintäkter är stabila. Vi fortsätter att arbeta med en kostnadseffektiv förvaltning och vårt driftnetto ligger på samma nivå som förra året. Wallenstams löpande verksamhet, d v s uthyrning av bostäder och lokaler, går bra och utvecklas positivt. Vi har, som de flesta andra fastighetsbolag, påverkats av högre räntekostnader vilket fått genomslag i resultatet. För att motverka resultatbortfallet har vi under hösten analyserat samtliga kostnader och vidtagit omfattande åtgärder, vilka kommer att få full effekt under Nuvarande ränteläge har fått effekter på våra finansiella instrument som har tappat i värde. Det är dock bara teoretiska förluster och påverkar inte kassaflödet. Fluktuationer i resultatet är något som vi får vänja oss vid, det är en effekt av de redovisningsregler vi har att följa. För 2008 redovisar vi en stor skatteintäkt, vilket främst är en effekt av att vi under året fastställt nya underskottsavdrag och att nettoskatteskulden omräknats enligt den nya bolagsskattesatsen 26,3 %. Hur resonerar Wallenstam när det gäller värdeförändringar i fastigheter? Detta har varit huvudfrågan i bokslutsarbetet. Läget är svårbedömt då antalet transaktioner varit lågt. Våra fastigheter ligger i Sveriges tre starkaste regioner och dessutom i attraktiva lägen som behåller sin dragkraft även i lågkonjunktur både ur investerar- och kundperspektiv. Wallenstam justerade upp avkastningskravet redan sista kvartalet 2007 och har därefter gjort fler justeringar. Vår uppfattning är att avkastningskraven generellt har höjts ytterligare under fjärde kvartalet främst i det kommersiella beståndet. Wallenstams fastighetsvärden ligger på ungefär samma nivå som föregående år främst tack vare ökade hyresintäkter och en fortsatt hög uthyrningsgrad. I slutet av året såg vi räntorna sjunka drastiskt. Historiskt sett har räntesänkningar aldrig påverkat fastighetsvärdena negativt. Jag känner mig mycket trygg med den värdering som vi gjort. Vi har tagit höjd för marknadsläget och kan motivera de värden fastigheterna har. Dessutom sitter vi nära marknaden och räknar på många fastigheter som är aktuella både för förvärv och försäljningar. Vårt fastighetsbestånd är värderat väsentligt lägre än nyproduktionskostnaden vilket också känns betryggande. Vilka fastighetsaffärer har genomförts under året? Wallenstams stabila situation gör att vi har möjlighet att ta tillvara affärsmöjligheter även i tider av nedgång. Under året har vi genomfört ett stort antal affärer och räknat på ännu fler. Jag ser det som en styrka att kunna genomföra både förvärv och försäljningar även under perioder när marknaden försvagats kraftigt. Vi har förvärvat flera fina bostadsfastigheter i Mölnlycke centrum och en kommersiell fas tighet i Mölndal. Båda förvärven innebär att de fullt utvecklade kommer att tillföra både nya lägenheter och lokaler. Vi har även under 2008 sålt ett flertal fastigheter till bostadsrättsföre ningar bildade av hyresgästerna. Bo stads rättsom bild ningar fortsätter, intresset finns i första hand i de mest centrala lägena. Möjligheten för hyresgästerna att för värva sina fastigheter och därmed få del av den rabatt som finns i priset i förhållande till andrahandsmarknaden är mycket attraktivt. Vårt bostadsrättsprojekt vid Slussen som omfattade 14 nyrenoverade stora, vackra lägenheter såldes slut under året till genomsnittspriser som är de högsta för Wallenstam någonsin. I slutet av året skrev vi avtal med JM om förvärv av 550 lägenheter i Älta samt ett stort utvecklingsområde där vi kan tillföra nya bostäder i Nacka kommun. Vi tillträdde fastigheterna i januari VD Hans Wallenstam har ordet

9 Wallenstam har ett bra utgångsläge inför de närmaste åren. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot nya utmaningar och möjligheter, säger Wallenstams VD Hans Wallenstam. VD Hans Wallenstam har ordet 7

10 Vad innebär hållbar byggnation för Wallenstam? Med den extrema bostadsbrist som fortfarande råder på våra orter känns det självklart för oss att fortsätta vår satsning på nyproduktion av hyresrätter. Vårt mål är att bygga nya bostäder fram till och med Hållbarhet är en nyckelfråga för oss. Vi bygger kostnads- och energieffektivt där fler människor kan bo bekvämt på färre kvadrat till rimlig hyra. Vi bygger välbyggda hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kwh/kvm, vilket är mindre än för så kallade lågenergihus. För oss på Wallenstam handlar hållbar nybyggnation om allt från materialval till vattensparprodukter och värmeåtervinning. Individuell energimätning har varit standard sedan 2006 i all vår nyproduktion. Hur arbetar Wallenstam för ett tryggt boende? Våra hyresgästers behov är styrande för vår verksamhet och därför har trygghet och kvalitet länge varit prioriterade frågor i och runt våra fastigheter. Ett lugnt och tryggt boende skapar en positiv spiral av stabilitet. I det genomgripande kvalitetsoch trygghetsprogram som sjösattes 2008 inventerades och kartlades hela fastighetsbeståndet inklusive närmiljöer utifrån ett hyresgästperspektiv. Arbetet kommer att resultera i åtgärder utifrån varje områdes behov. Aktiekursen för 2008, hur ser du på den? Hela aktiemarknaden gick ner kraftigt under 2008 och så även Wallenstams aktie. Men under de senaste fem åren har värdet på Wallenstams aktie fördubblats. Aktiekurser går upp och ner och påverkas av många olika faktorer. Wallenstams aktie har nu en mycket hög substansrabatt. Vår underliggande mycket stabila verksamhet kombinerat med attraktiva produkter och stora möjligheter till att göra bra affärer gör att vi har mycket goda förutsättningar till framtida värdetillväxt. Hur ser du på framtiden? Jag anser att vi har ett mycket gott utgångsläge inför de närmaste åren. Huvud delen av Wallenstams fastigheter är bostadsfastigheter i attraktiva lägen vilket ger oss en stabil grund. Vi har en lönsam förvaltning som genererar en grundläggande trygg inkomst för verksamheten. Uthyrningsgraden i våra kommer siella fastigheter är bibehållet hög. Våra lokaler finns i attraktiva lägen och vi har bra och stabila kunder som arbetar inom flera olika branscher. Sammantaget ger det trygg het och en bra grund för framtida tillväxt. Vi är mycket nöjda med avkastningskravet på 7 % för nyproduktion. Det gör att vi kan fortsätta bygga bostäder till rimlig hyra även i dessa tider. Den ökade konkurrens som nu råder mellan byggbolag förbättrar våra möjligheter till kostnadseffektiv upphandling och därmed värdetillväxt i projekten. Det känns också bra att vi genom våra projekt kan bidra till sysselsättning i dessa tider av varsel och uppsägningar. Varje satsad miljon i nyproduktion ger en årsanställd arbete. Vi värnar om hyresrätten, den är en enkel och riskfri boendeform. Det är därför glädjande att se att den fått en renässans. Stockholms Stad vidtar konkreta åtgärder för att styra om nybyggnationen mot hyresrätter. Vi tror att detta kommer att öppna möjligheter för oss i flera kommuner eftersom vi är ganska ensamma om att vilja och kunna bygga hyresrätter. Räntekostnaderna kommer att minska under 2009 och våra projektkalkyler blir än mer positiva. Det kommer också att underlätta för våra hyresgäster som vill köpa sina bostäder. Vi kommer att fortsätta vår offensiva vindkraftsatsning med målet att vid utgången av 2012 vara självförsörjande på förnyelsebar energi på månadsbasis. Jag kan konstatera att 2009 kommer att bli ett tufft år men jag vill poängtera att Wallenstam står stabilt. Vi kommer att fullfölja vår plan och ser fram emot nya utmaningar och möjligheter! 8 VD Hans Wallenstam har ordet

11 96 nybyggda lägenheter på Henriksdalskajen i stockholm. Hammarby Sjöstadsborna älskar sin nya stadsdel. Nu riktas blickarna mot stadsdelens nya gräddhylla Henriksdalskajen, där bostäder och hippa fik, restauranger och butiker väntas växa fram för ett tillbakalutat liv runt hamnplanens trädäck. Bakom en sober fasad på kajen bygger Wallenstam 96 ytsmarta lägenheter med högt i tak och låg energiåtgång. Byggstart hösten 2008, inflyttning hösten

12 Från vänster: Ulf Ek, Benny Olsson, Marie Ideström, Thomas Dahl, Mathias Aronsson Metzner och Hans Wallenstam. Koncernledning Mathias Aronsson Metzner vvd Wallenstam AB samt VD Wallenstam Bostad Född 1972 Anställningsår: 1996 Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: VD Wallenstam Stockholm AB Regionchef Stockholm, Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier och syntetiska optioner. Thomas Dahl vvd Wallenstam AB med ansvar för kommunikation samt VD Wallenstam Företag AB Född 1961 Anställningsår: 1988 Utbildning: Förvaltningsjurist Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Fastighetschef Wallenstam i Göteborg AB Fastighetschef Lennart Wallenstam Byggnads AB Marknadsdirektör Marknads- och Informationsdirektör Externa uppdrag: Styrelseledamot i Fastighetsägarna Göteborg 1:a regionen. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* och syntetiska optioner. * Aktieinnehavet inkluderar även aktier ägda via bolag. ** Aktieinnehavet inkluderar även aktier ägda via bolag inklusive familjemedlemmar. Ulf Ek Finansdirektör Född 1949 Anställningsår: 2004 Utbildning: Civilekonom MBA Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Finans- och informationsdirektör Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier och syntetiska optioner. Marie Ideström Administrativ direktör med ansvar för ekonomi, juridik, personal och IT Född 1964 Anställningsår: 1998 Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Ekonomichef Wallenstam i Göteborg AB Ekonomidirektör Externa uppdrag: Styrelseledamot Fastigo Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* och syntetiska optioner. revisorer Sven-Arne Gårdh Revisor Född 1958 Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Vald till ordinarie revisor Övriga uppdrag, noterade bolag: Global Health Partner, New Wave Group och Nilörngruppen. Benny Olsson vvd Wallenstam AB med ansvar för fastighetsutveckling och vindkraft Född 1945 Anställningsår: 1988 Utbildning: Byggnadsingenjör Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Bygg-& förvaltningschef Wallenstam i Göteborg AB VD Wallenstam i Göteborg AB VD Wallenstam Lokaler AB Byggnadsdirektör VD Wallenstam Bostad AB Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* och syntetiska optioner. Hans Wallenstam VD Wallenstam AB Född 1961 Anställningsår: 1986 Utbildning: Civilekonom Tidigare ledande befattningar inom Wallenstam: Finansdirektör VD Wallenstam i Göteborg AB Aktieinnehav i Wallenstam: A-aktier, B-aktier** och syntetiska optioner. Ingmar Rindstig Revisorssuppleant Född 1949 Auktoriserad revisor, Ernst & Young AB Vald till revisorsuppleant Övriga uppdrag, noterade bolag: Castellum, JM och Sagex. 10 Koncernledning och revisorer

13 Från vänster: Ulrica Messing, Jan-Olle Folkesson, Ulf Norén, Christer Villard, Marie-Anne Lervik Nivert, Anders Berntsson och Erik Åsbrink. styrelse Anders Berntsson Ledamot Född 1954 Styrelseledamot sedan 1997 (Suppleant ) Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Dadbro Holding AB, Atrox Elteknik AB. Ledamot i Förvaltnings AB Aranea. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier* Jan-Olle Folkesson Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2004 Utbildning: Realexamen i Höganäs och Köpmannainstitutet i Malmö. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i CBN AB, Handelns Forskningsstiftelse i Göteborg, Sahlgrenska International Care AB, Gamla Kamrater (IFK), Partnerskap för framgång. Ledamot i Hakon Invest AB, Robera AB, Sporthaus Moxter AB, Stiftelsen Jonsereds herrgård, Wordfinder Software Int. AB. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier * inklusive familjemedlemmar Marie-Anne Lervik Nivert Vice ordförande Född 1940 Styrelseledamot sedan 1991 Utbildning: Fil. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Posten AB, Vice ordförande i Systembolaget. Ledamot i SSAB, Beijer Alma AB, Bolagsstyrningskollegiet. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier Ulrica Messing Ledamot Född 1968 Styrelseledamot sedan 2008 Utbildning: Gymnasieexamen Samhällsvetenskaplig linje Övriga styrelseuppdrag: Ledamot i Länsförsäkringar Livbolag, Växjö Universitets styrelse, Astrid Lindgrens värld. Aktieinnehav i Wallenstam: 400 B-aktier. Ulf Norén Ledamot Född 1939 Styrelseledamot sedan 2005 Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Överdomstolen för Svensk Travsport. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier. Christer Villard Ordförande Född 1949 Styrelseledamot sedan 1995 Utbildning: Jur. kand. Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Länsförsäkringar Stockholm, Segulah III, Segulah IV, Ramundbergets Alpina AB, Drottningholmsteaterns vänner, Aptic AB, Kaupthing Sverige AB. Vice ord förande i Sällskapet i Stockholm, Stockholms Köpmansklubb. Ledamot i AB Segulah, Länsförsäkringar Bank. Aktieinnehav i Wallenstam: B-aktier Erik Åsbrink Ledamot Född 1947 Styrelseledamot sedan 2000 Utbildning: Fil. kand. och Civilekonom Övriga styrelseuppdrag: Ordförande i Alecta, Svensk Hypotekspension AB, Handelshögskolan i Stockholm, Försäkringskassan, LightLab Sweden AB, Återvinningsindustrierna, Bemanningsföretagens auktorisationsnämnd. Ledamot i Nordiska Investeringsbanken, Finanspolitiska Rådet. Aktieinnehav i Wallenstam: 500 B-aktier 11 Styrelse

14 ordförande christer villard har ordet Hur skulle du beskriva marknadsläget 2008? 2008 måste beskrivas som ett oerhört turbulent finansiellt år. Året präglades av den globala krisen då likviditeten i världens finansiella system försvann. Det ligger nära till hands att göra en jämförelse med den fastighetskris som vi hade i början på 90-talet. Den krisen var framför allt svensk och berodde på förändringar i skattesystem och kreditmarknadsregler. Den situation vi nu befinner oss i är en global kris som till stor del beror på bristande förtroende för det finansiella systemet i allmänhet såväl som en förtroendekris mellan marknadens aktörer. Hur har Wallenstam anpassat sig till den globala krisen? Wallenstam står väl rustat jämfört med situationen på 90-talet. Det är glädjande att konstatera att vi har lärt oss mycket sedan dess. Då fastlades en koncentrationsstrategi som sedan genomförts på ett lyckosamt sätt. Vi har i dag huvudsakligen bostäder och vi finns enbart i attraktiva städer där efterfrågan på bostäder är stark oavsett konjunktur. Wallenstam har också sedan föregående kris haft fokus på en kostnadseffektiv fastighetsförvaltning och har satt upp mål för detta. Fastighetsförvaltning är Wallenstams grundaffär och den ska utföras så lönsamt som möjligt. Vad är Wallenstams främsta styrka? Wallenstam har en utomordentligt professionell organisation som är snabb att anpassa sig. Organisationen präglas av ett utomordentligt entreprenörskap parat med skicklighet och försiktighet. Jag bedömer att dessa egenskaper utgör goda förutsättningar för att hantera fortsatt svåra tider. Hur ser du på resultatet för 2008? Vi har en stark verksamhet men har som alla andra fastighetsbolag påverkats av fastigheternas minskade värden. Vi har under året sett över och justerat avkastningskraven löpande och anser att vår värdering vid årsbokslutet är trygg. Varför valde ni att gå ur Heba? Wallenstam är i första hand ett utvecklande fastighetsbolag som vill finnas med och utveckla städer och områden. Vi tycker att det är viktigt att tillföra hyresrätter till en marknad som är i stort behov av dessa. Organisationen är anpassad för att bygga kostnadseffektivt och med bra kvalitet. Där för strävar vi i första hand efter att investera direkt i fastigheter. Vid den tidpunkt då vi förvärvade aktier i Heba var det mycket svårt att kunna göra direkta investeringar i fastigheter på våra orter, så vi valde då möjligheten att istället investera i fastighetsaktier. Konsekvensen av affären med JM är att vi lämnat vårt innehav i Heba. Vi bedömer att Heba fortfarande har ett mycket bra fastighetsbestånd och en stor potential för god värdeutveckling. Nu känns det dock naturligt för oss att ta möjligheten att istället göra en direktinvestering i fastigheter i ett område som passar oss mycket bra och där vi dessutom kan bygga nya bostäder. Hur har styrelsens arbete fungerat under 2008? Styrelsen sammansättning under året är densamma som 2007 med tillägg av att Ulrica Messing tillkommit som ny styrelseledamot. Hon har på ett mycket bra sätt tillfört nya synpunkter och tankar för vår verksamhet. Sammantaget fungerar arbetet i styrelsen mycket väl. Med våra olika erfarenheter kompletterar vi varandra väl och jag känner att vi kommit fram till goda och bra beslut. Jag ser det som mycket viktigt i sådana här tider att ha en bred kompetens i styrelsen. Vi har en god diskussionsanda, en lättsam stämning och högt i tak i vårt arbete. Vi har haft fler möten under 2008 än andra år då vi haft några stora affärer att ta ställning till. Vi har dock inte alltid nått ända fram i alla affärer utan får se dessa tillfällen som en del av en läroprocess som bidrar till att ständigt utveckla oss. Under året har vi gjort en styrelseutvärdering så som föreskrivs. Våra årliga utvärderingar är värdefulla och leder till kontinuerliga förbättringar i arbetet. Två av styrelsens ledamöter, Jan-Olle Folkesson och Ulf Norén fyller 70 år under Därför kommer de att lämna styrelsen vid årsstämman Jag vill rikta ett varmt tack till Jan-Olle och Ulf för deras insats i styrelsens arbete de gångna åren. Hur ser du på Wallenstams valda strategi och mål? Det har visat sig vara mycket framgångsrikt att bliva vid sin läst. Den strategi vi har valt att finnas i Stockholm, Göteborg och Helsingborg står fast även i fortsättningen. Så även att vi satsar på kommersiella fastigheter enbart i Göteborg där organisationen kan marknaden på sina fem fingrar. Det mål som vi ställt upp för 2012 är för oss alla ett mycket tufft mål, men om inte världen blir alltför konstig längs vägen är det min tro att vi kommer att nå dit. Hur ser du på framtiden? Jag tror att 2009 blir ett mycket besvärligt år och att vi inte har sett den värsta krisen ännu. Överbelånade fastighetsbolag och därmed banker kommer få bekymmer med sin låneportfölj. Senaste tidens räntesänkningar har dock förbättrat förutsättningarna. De avi serade varslen från svensk industri som kommunicerats men ännu inte genomförts kommer åtminstone till viss del att realiseras under Detta 12 Ordförande Christer Villard har ordet

15 kommer förstås att leda till bekymmer för de orter som berörs och inte minst för de privatpersoner som drabbas. Hur påverkas Wallenstam av det finansiella läget? Det svåra läget kommer givetvis också att påverka Wallenstam. Vi har dock ännu inte sett tecken på att de aviserade varslen kommer att drabba oss speciellt hårt, eftersom det är en bra spridning inom verk samheterna i våra kommersiella fastigheter i Göteborg. Sammanfattningsvis kommer vi enligt min bedömning inte se reell tillväxt förrän sent 2009 eller början av Det finns dock ljuspunkter för Wallenstams del. Eftersom vi har ett gott finansiellt läge kommer det säkerligen att öppnas affärsmöjligheter för oss liksom för andra företag som har finansiell stabilitet. Vi har beredskapen och vi ser stora möjligheter att ytterligare förbättra och förfina vår verksamhet. Vi i styrelsen ser ljust på Wallenstams framtid och föreslår därför en utdelning på 3 kr, vilket är på samma nivå som förra året. Jag ser mörkt på 2009 men ljust på Wallen stams möjligheter till nya affärsmöjligheter, säger styrelseordförande Christer Villard. Ordförande Christer Villard har ordet 13

16 Värdeskapande strategi Hållbart boende för människor och företag Wallenstam är ett långsiktigt stadsutvecklande fastighetsbolag med fokus på hållbart boende och byggande. Verksamheten styrs ut ifrån affärsplaner, mål och strategier. Inne varande affärsplan fastställdes av styrelsen i början av 2008 och gäller för perioden Vision Att vara ledande stadsutvecklare samt marknadsledande fas tighetsägare i utvalda storstadsregioner. Wallenstam erbjuder ett bra boende för människor och företag i tre av Sveriges starkaste regioner. Goda boendemiljöer är en viktig del för staden och dess utveckling. Wallenstam tar ett aktivt ansvar för denna utveckling på de orter där Wallenstam har valt att vara verksamt. Affärsidé Att köpa, bygga, utveckla samt sälja fas tigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och före tag. Målstyrning Wallenstams verksamhet är målstyrd. Målen fastställs i affärsplanen av styrelsen och utgör sedan en drivkraft för verksamheten. Förmågan att uppfylla mål och på så sätt leverera ett utlovat resultat är en viktig parameter i hur Wallenstam blir bedömt av sina intressenter. Wallenstam har arbetat med målstyrning under en längre tid och har alltid uppfyllt samtliga mål som fastställts i tidigare affärsplaner. Målen delas upp i finansiella mål och verksamhetsmål (ledstjärnor). I verksamhetsmålen ingår kvalitativa mål avseende hållbarhet och miljö. mål 2012 Substansvärde per aktie > 300 kr Wallenstams övergripande finansiella mål tar fokus på substansvärdet. Målet sammanfattar hur väl Wallenstam lyckas i arbetet med att skapa en effektiv förvaltning, en framgångsrik affärsverksamhet samt att skapa värdetillväxt i projekt. Nyckeltalet ger också en indikation på hur verksamheten värderas jämfört med aktiekursen. Ledstjärnor För att uppnå de externa målen styrs verksamheten av ett antal verksamhetsmål ledstjärnor. Dessa ledstjärnor har identifierats som extra viktiga för att uppnå det övergripande finansiella målet. Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från förnyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Wallenstams fastighetsbestånd utgörs till cirka 60 % av bostadsfastigheter. Utifrån nuvarande och potentiella kunders behov genomför Wallenstam fastighetsförvärv, utvecklar och förädlar fastigheter samt bygger nya, yt effektiva fastigheter i bra lägen med hög kvalitet. På så sätt uppnås en god ekonomi både för Wallenstams kunder och för bolaget. Wallenstams verksamhet bedrivs på ett långsiktigt hållbart sätt genom en sund fastighetsförvaltning, en miljövänlig produktion samt genom att arbeta med en ständig förbättring av koncernens huvudprocesser. Wallenstam arbetar även med social utveckling av de egna bostads områdena. Under devisen Lugnt och tryggt boen de utvecklas utemiljön i anslutning till fastigheterna. Affärsprocess VÄRDETILLVÄXT HÅLLBART BOENDE, STADSUTVECKLING OCH LÖNSAM FÖRVALTNING KÖPER OCH BYGGER SÄLJER UTDELNING Wallenstam köper och bygger fastigheter för människor och företag utifrån behoven från kunder, samhälle och aktieägare. Fastigheterna utvecklas och förvaltas på ett hållbart och lönsamt sätt vilket skapar värdetillväxt. Resultatet återinvesteras och utvecklar verksamheten vidare. Genom utdelning får aktieägarna del av resultatet. 14 Värdeskapande strategi

17 Utfall Mål Mål Substansvärde per aktie, kr 176 > 300 Ledstjärnor Soliditet, % 40 > 25 Uthyrningsgrad, % 96 > 95 Nya lägenheter, st Inflyttade, 60 st - Under produktion, 196 st Egen energiproduktion, % Fokus för verksamheten Wallenstam förvaltar och utvecklar fastigheter i områden där människor vill bo och verka. En kostnadseffektiv fastighetsförvaltning med en effektiv uthyrningsprocess tillsammans med en god soliditet ger en bra bas för verksamheten. Att arbeta nära kunden och förstå kundens behov är en förutsättning för att kunna leverera rätt lokal. Detta uppnås med hjälp av ett flexibelt arbetssätt. En hög uthyrningsgrad ger möjlighet för organisationen att fokusera på förädling av fastigheter och kunders behov. Detta medför i förlängningen högre fas tighetsvärden. Utöver en effektiv och kundanpassad förvaltning producerar Wallenstam även fastigheter. Produktionen består av bostäder i attraktiva lägen till god kvalitet. Produktionsprocessen är flexibel vilket gör att en marknadsanpassning snabbt kan ge nomföras vid en förändrad efterfrågan. Wallenstam bygger i huvudsak hyresrätter men kan, när efterfrågan finns, även producera lägenheter för försäljning, i form av bostadsrätter eller ägarlägenheter. En viktig del i att uppnå de uppställda avkastningskraven är dels val av läge, dels en effektiv produktionsprocess. Wallenstams produktionsprocess möjliggör hyror som är mycket konkurrenskraftiga i jämförelse med andra nyproducerade bostäder i motsvarande lägen. För att säkerställa de externa målen har Wallenstam även interna nyckeltal som följs upp löpande. Några av de interna nyckeltalen är: uthyrningsgrad, driftkost nad per kvadratmeter, av kast- ning på investeringar, överskottsgrad, administrations kostnadernas an del av omsättningen i %, nöjdkundindex NKI och nöjdmedarbetar index NMI. Strategier för att nå målen Wallenstams strategier för att nå målen omfattar de områden som är av väsentlig betydelse för Wallenstams verksamhet. Organisationsstrategi Wallenstams organisation utgår från kundens behov. Wallenstam driver verksamheten i affärsområden som har eget ansvar inom ramen för uppsatta mål. Specialiserade staber stödjer affärsområdenas verksamhet. Affärsstrategi Affärsområdena ska arbeta utifrån handlingsplaner för köp, nyproduktion, fastighetsutveckling, produktutveckling, kundvård samt fastighetsförsäljning. Förvaltningsstrategi Förvaltningsarbetet ska utgå från kundens behov. Wallenstam ska ha handlingsplaner för att uppnå mål inom kvalitet, trygghet, socialt ansvar och ekonomi. Hållbarhetsstrategi Wallenstam ska verka för långsiktig hållbarhet för företag och människor. Handlingsplaner ska finnas för att minska miljöbelastningen. Wallenstam ska minska energiförbrukningen samt bli självförsörjande på miljövänlig el genom egen produktion. Personalstrategi Wallenstam möter omvärldens krav genom att bolagets personal ska vara positiv, flexibel och kundorienterad. Wallenstam ska ständigt utveckla, utbilda och värna om bolagets personal. Aktieägarstrategi Wallenstam ska tillvarata aktieägarnas intresse genom att pröva samtliga på marknaden relevanta aktierelaterade instrument för att inneha en för bolaget optimal kapitalstruktur. Verksamhetspolicy och kärnvärden Wallenstams verksamhetspolicy styr verksamheten som kännetecknas av kundfokus och omsorg kring människa och miljö. Genom engagerat och omdömesgillt agerande strävar Wallenstam efter att uppnå långsiktigt hållbara kundrelationer. Utifrån samhällskraven skapas levande miljöer när fastigheter byggs eller byggs om. Genom ett systematiskt arbete förbättrar vi oss ständigt. Wallenstams kärnvärden är ledord för de grundläggande värderingar som ska genomsyra verksamheten. Wallenstams kärnvärden Ansvar för utveckling Respekt för människa och miljö Engagemang för boendet Varumärket Wallenstam har en lång historia i Göteborg, Stockholm och Helsingborg och är ett välkänt varumärke. Wallenstams logotyp och grafiska profil förnyades under 2008 och bolagets trogna följeslagare sedan 1956, myran, har nu knutits ännu intimare till logotypen. Varumärkesbyggande är en process som ständigt pågår. Ett starkt varumärke måste kontinuerligt fyllas med innehåll för att behålla sin styrka och attraktionskraft. 15 Värdeskapande strategi

18 Organisation och medarbetare Vår inspiration är myrorna. De lyckas bygga fantastiska myrstackar och myrsamhällen, tillsammans gör de underverk, VD, Hans Wallenstam. Wallenstam arbetar med kunden i fokus och verksamheten är organiserad i tre rörelsegrenar; två fastighetsförvaltande affärsområden, Bostad respektive Företag och en utvecklingsorganisation. Ut veck lingsorganisationen ansvarar för nyproduktion och ombyggnation av fastigheter samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt och försäljning av förnyelsebar el. En administrativ organisation med specialistkompetens stöttar de affärsdrivande enheterna. BOSTAD Förvaltning Hållbarhet Kundvård Uthyrning VD FÖRETAG Förvaltning Hållbarhet Kundvård Uthyrning UTVECKLING Energi Ny- och ombyggnad STABSFUNKTIONER: Affärer, Ekonomi, Finans, IT, Juridik, Kommunikation, Kontorsservice, Personal, Säkerhet. Lokal förankring Wallenstams organisationsstruktur bygger på kundnärhet och lokal förankring. Affärsområde Bostad är organiserat i tre geografiska regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Verksamheten in - om affärsområde Företag är koncentrerad till Göteborg. Indelningen i regioner med lokala förvaltningskontor ger goda möjligheter att tidigt uppfatta tendenser och förändringar på respektive marknad. god kvalitet och service För att erbjuda kunderna god tillgänglighet och bästa möjliga service är Wallenstams kundservicefunktion uppbyggd med specialistkunskap inom respektive affärsområde. Fastighetsskötsel och underhåll av fastigheter är tjänster som upphandlas av externa leverantörer. För att säkerställa att kvaliteten på servicen hålls har Wallenstam utvecklat ett partnerkoncept för fas tighetsskötsel. Utvalda samarbetspartners får genom konceptet klara regler för hur man ska arbeta och uppträda gentemot hyresgästerna. Med Wallenstams logotype på bilar, kläder samt id-kort, skapas igenkänning och därmed trygghet för hyresgästerna. nöjda medarbetare Wallenstam strävar efter att alla medarbetare ska känna stor delaktighet i företagets utveckling och erbjuder en öppen miljö i en organisation som är flexibel och snabb till beslut. För att stämma av hur det står till med trivsel, motivation och engagemang genomför Wallenstam regelbundet ett nöjdmedarbetarindex (NMI). Senaste undersökningen genomfördes 2008 och visade på hög arbetsglädje och stort engagemang. Jämställdhet och trivsel Wallenstam eftersträvar en så jämn fördelning som möjligt mellan könen. Kvinnor och män har samma förutsättningar för de olika tjänster som finns inom bolaget. Alla anställda har rätt att behandlas med respekt och med hänsyn till var och ens rättmätiga krav på integritet, oavsett kön och andra olikheter. I företaget finns ett stort antal personer som varit anställda under många år i ett flertal olika befattningar. Wallenstam har under de senaste åtta åren fördubblat antalet anställda. Störst ökning har skett inom Fastighetsutveckling och Energi. Medel anställningstiden uppgår till sex år. Utvecklar medarbetarna Medarbetarsamtal genomförs årligen för att stödja personlig utveckling och att stämma av arbetssituationen i grupperna samt följa upp mål. I anslutning till dessa TOTALT ANTAL ANSTÄLLDA Antal ANSTÄLLNINGSTID 20% 20% 23% 37% 0-2 år 3-5 år 6-10 år 11- år ÅLDERSFÖRDELNING Antal Ålder Kvinnor Män 16 Organisation och medarbetare

19 samtal planeras också kompetensutveckling för kommande år. Wallenstams medarbetare deltar kontinuerligt i kompetenshöjande program som skapar utrymme för såväl individens som bolagets utveckling. välmående medarbetare Wallenstam är och vill vara ett friskt företag. Sjukfrånvaron är låg och uppgick under året till knappt 2 %. Frisk och positiv personal är en förutsättning för engagemang, motivation och utveckling. Medarbetarna har regelbundet möjlighet att genomgå en hälsobedömning i syfte att främja fortsatt välmående. Wallenstam stödjer också medarbetarnas friskvårdsaktiviteter genom att subventionera inköp av träningskort och erbjuda fina träningslokaler på kontoren. Den fysiska arbetsmiljön är mycket god. Samtliga kontor är nyligen ombyggda och utrustade med moderna och ergonomiska arbetsplatser. Rekrytering Wallenstam eftersträvar att vara en attraktiv arbetsgivare och försöker så långt det är möjligt bereda möjligheter till utveckling inom företaget. Ledig tjänst utlyses alltid först internt och vid nyrekryteringar läggs stor vikt vid personliga egenskaper och kvaliteter. Trots att Wallenstam har växt snabbt råder fortfarande det mindre företagets klimat, med personlig omtanke om medarbetarna. Namngivning av vindkraftverk Från och med hösten 2008 namnger Wallenstam sina vindkraftsprojekt efter de medarbetare som har arbetat flest år i bolaget. Namngivningen är ett bevis på uppskattning och de medarbetare som hittills har fått vindkraftsprojekt namngivna efter sig har i snitt arbetat nästan 29 år i bolaget. Hittills har sex vindkraftsprojekt fått nya namn. Incitamentsprogram Wallenstam erbjöd under 2008 samtliga tillsvidareanställda att delta i ett syntetiskt optionsprogram som togs fram i samband med att Affärsplan 2012 fastställdes. Med det syntetiska optionsprogrammet strävar både personal och aktieägare mot samma mål. Intresset var mycket stort och 97 % av personalen deltar. Policies och kärnvärden Vid utgången av 2008 fanns ett stort antal policies och riktlinjer som Wallenstam arbetar med för att fortlöpande sprida bolagets anda och värderingar bland medarbetarna. Alla anställda ska agera i enlighet med de kärnvärden som genomsyrar Wallenstam. Wallenstams kärnvärden Ansvar för utveckling Respekt för människa och miljö Engagemang för boendet arbetsprocesser Wallenstam arbetar kontinuerligt med kartläggning av processer. Dessa leder sedan till förbättringsförslag. Under 2008 har bland andra processerna nedan analyserats: Bokslutsprocessen Budget- och prognosprocessen Förvärvsprocessen Värderingsprocessen Deklarationsprocessen System för energiuppföljning har utvecklats och tagits i bruk. Därutöver har investeringar gjorts i utbyggnad av datalagret för att skapa möjligheter att sammankoppla information från olika verksamhetssystem. Löpande utbyte av datorer och servrar har gjorts under året för att åstadkomma en säker och effektiv driftmiljö. Dessutom har en stor satsning på IT-säkerhet genomförts. Dagar Marknad UTBILDNINGAR Juridik Personal IT Administration Redovisning Skatt Säkerhet Fastighetsförvaltning Fastighetsutveckling Under året har antalet utbildningsdagar uppgått till 230 st. KvalitETssäkring Hela koncernen präglas av kvalitetstänkande inom alla verksamhetsgrenar. Nedan följer några exempel på kvalitetsarbete under året: Kompetensutveckling Under 2008 har anställda genomgått kurser inom bland annat byggledning, entreprenadbesiktning, inköp, IT, juridik, kommunikation, redovisning och skatt. NKI och åtgärdsplaner Wallenstam genomför årliga kundundersökningar för att mäta hur hyresgästerna upplever kvaliteten. Resultaten ger värdefull återkoppling som resulterar i åtgärdsplaner. El Organisation och medarbetare 17

20 Wallenstams senaste NMI visar på hög arbetsglädje och stort engagemang. Kvalitetssäkrad förvaltning Fastighetsskötseln upphandlas externt enligt ett väldefinierat koncept. För att kvalitetssäkra fastighetsskötseln ronderas samtliga fastigheter av Wallenstams förvaltare enligt ett rullande schema. Effektiv administration De senaste årens ökade krav på dokumentation med avseende på intern kontroll har resulterat i att de administrativa processerna analyserats och effektiviserats. Detta har även medfört ökade möjligheter att säkerställa en god kvalitet i processerna avseende finansiell rapportering. Forskning och utveckling Wallenstam har under de senaste åren genomfört ett omfattande utvecklingsarbete för att göra byggproduktionsprocessen kostnads- och energieffektiv. Wallenstam följer även aktivt den forskning som bedrivs inom förnyelsebar energi. Under året har Wallenstam satsat på utveckling av elförsörjning genom bland annat vindkraft. Vidare har system för att kunna införa separata elmätare utvecklats. 18 Organisation och medarbetare

21 metodiskt arbete för ett hållbart boende Miljö- och hållbarhetsfrågor är högt prioriterade inom Wallenstam. Bolaget arbetar metodiskt för att minska miljöpåverkan tillsammans med sina hyresgäster. Sedan 2006 har Wallenstam varit godkänt för samtliga Roburs etikfonder. Wallenstams hållbarhetsstrategi uttrycker att Wallenstam ska verka för långsiktig hållbarhet för företag och människor. I det dagliga arbetet kan Wallenstam, tillsammans med sina hyresgäster, göra stora och konkreta insatser för en minskad miljöbelastning. Kretsloppstänkande är en naturlig och självklar del i Wallenstams bygg- och för valtningsprocess, liksom i det administrativa arbetet. Wallenstam letar hela tiden möjligheter för att bygga och arbeta mer hållbart. Organisationens hållbarhetssamordnare ser till att processer och projekt genomförs utifrån ett hållbart perspektiv. Wallenstams hållbarhetsarbete och värderingar ligger väl i linje med FN:s uppförandekod Global Compact och dess tio principer. Målsättning med hållbarhetsarbetet Wallenstams målsättning är att verksamheten ska utvecklas och fastigheterna förvaltas utifrån minsta möjliga negativa miljöpåverkan. Utöver det ska ett etiskt förhållningssätt prioriteras gentemot medarbetare, kunder, samarbetspartners och andra viktiga intressentgrupper. Organisation och styrning VD och koncernledning har det yttersta ansvaret för Wallenstams hållbarhetsarbete. I varje affärsområde och inom stabsfunktionen finns en hållbarhetssamordnare som följer upp arbetet inom respektive område. Styrningen av hållbarhetsarbetet sker utifrån ett antal övergripande riktlinjer och policies inom arbetsmiljö, jämställdhet, hållbarhet, tjänstebilar och kommunikation. Arbetet med att kartlägga företagets miljö- och arbetsmiljöpåverkan samt de samhällskrav som omger verksamheten fortgår ständigt. Detta arbete medför en fördjupad medvetenhet bland medarbetarna och ger en gedigen grund för Wallenstams fortsatta hållbarhetsarbete. Samhällspåverkan Wallenstam tillhör de större fastighetsägarna på de orter där bolaget är verksamt vilket i sin tur bidrar till en påtaglig samhällspåverkan. Wallenstam är också en relativt stor bostadsproducent som engagerar ett stort antal människor i samband med att nya fastigheter utvecklas. Utöver att bygga och utveckla fastigheterna ser Wallenstam till hela samhällsbilden och tar aktivt ansvar för att utveckla hela områden utifrån ett stadsutvecklingsperspektiv. Wal lenstam tillför förutom nya bostäder även arbetstillfällen. En fastighet om 100 lägenheter innebär att cirka 100 årsanställda får arbete. För att bidra till ett hållbart samhälle har Wallenstam en konstruktiv och kontinuerlig dialog om miljö- och hållbarhetsfrågor med flertalet samarbetspartners, företagarföreningar och intresseorganisationer. Miljöpåverkan Wallenstams fastighetsförvaltning och ny byggnation drivs med utgångspunkt från att fastigheter påverkar miljön under hela sin livscykel. Därför tar Wallenstam hänsyn till både materialval och utförande i sin byggnation för att uppnå en långsiktigt hållbar förvaltning. Wallenstams miljöpåverkan kommer främst från fastigheternas energibehov. Sedan ett antal år tillbaka pågår ett aktivt arbete för minskad miljöpåverkan; bland annat genom investeringar i förnyelsebar energi samt en tydlig målsättning gällande bolagets energieffektivisering. Arbetet med energieffektivisering har resulterat i att energibehovet under 2008 har minskat, främst tack vare: Ett resurseffektivt byggande och förvaltande med individuell mätning av el och vatten som standard i all nybyggnation. Att Wallenstam i befintligt bestånd er satt fossila bränslen mot ny och mer miljövänlig teknik, byggt om ventilation, installerat vattensparprodukter och använt spillvärmen. En engagerad och kunnig driftsorganisation som optimerar driften och på så sätt minskar energibehovet i fastigheterna. Miljörisker Wallenstam undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i sina fastigheter så som exempelvis PCB och radon. Skulle eventuella miljörisker förekomma i fastigheterna upprättas handlingsplaner för att åtgärda detta. Miljömål Wallenstam har utifrån bolagets energibehov valt att aktivt fokusera på energieffektivitet. Enligt energimyndigheten står fastigheter för cirka 40 % av energianvändningen i Sverige. Den största delen av detta utgörs av energi för uppvärmning. I affärsplan 2012 fokuserar Wallenstam på att minska företagets miljöpåverkan genom följande miljömål: Att bli självförsörjande på förnyelsebar energi genom investering i egna vindkraftverk. Att reducera bolagets totala energioch vattenanvändning (värme, kyla, el och vatten) med 15 %. Att bygga energieffektivt med energismart teknik. Metodiskt arbete för ett hållbart boende 19

22 EL FÖR CIRKA HUSHÅLL FRÅN VÅRA FEM VINDKRAFTVERK VID STENTJÄRNÅSEN. Vindkraftsprojekt tar tid. Och slutfasen kan liknas vid sista krystningen i en förlossning. Där befinner sig Stentjärnåsen i Jämtland; ett 10 MW-projekt med 5 verk som Wallenstam varit mamma till från allra första början. I augusti 2008 togs första spadtaget, i maj-juni 2009 pla neras gjutning med påföljande leverans av verk i september samt planerad driftsättning i oktober. Med verken följer underhålls- och tillsynsjobb för boende i trakten. Stentjärnåsen är bara ett av många långt gångna Wallenstamprojekt siktar Wallen stam på att vara självförsörjande på fönyelsebar el. 20 Metodiskt arbete för ett hållbart boende

23 Självförsörjande på förnyelsebar el Wallenstam arbetar intensivt med att säkerställa koncernens energiförsörjning och energikostnad i framtiden. Målet är att koncernen vid utgången av 2012 ska vara helt självförsörjande på förnyelsebar el på månadsbasis. För att uppnå det och täcka koncernens samt kundernas behov krävs en elproduktion på 100 MW. Hittills har Wallenstam beslutat om investeringar i sammanlagt 22 vindkraftverk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om nästan 40 MW. Utöver det har leveransen av ytterligare 29 vindkraftverk säkrats under kommande femårsperiod genom ett avtal med vindkraftsleverantören Enercon. Eftersom efterfrågan på vindkraftverk överstiger utbudet, tryggar detta samarbete Wallenstams framtida vindkraftsatsning. Sju vindkraftverk i drift Wallenstam hade vid årsskiftet sju vindkraftverk i drift med en sammanlagd kapacitet om 10,1 MW vilket motsvarar det årliga energibehovet av hushållsel för cirka lägenheter. Vindkraftsparker 2008 I drift Ann-Marie S. (Tängelsbol) Birgitta L. (Västergården) Bengt C. (Gategården, Kvänum) Dan C. (Rålanda) Susan H. (Hörby) Rose-Marie G. (Lyngby) Summa Under byggnation Silkomhöjden Summa Under projektering Middagsberget Rätans Digerberget Stentjärnåsen Summa effekt 1,8 MW 3,6 MW 1,8 MW 0,8 MW 0,6 MW 1,5 MW 10,1 MW effekt 4,0 MW 4,0 MW effekt 6,0 MW 10,0 MW 10,0 MW 26,0 MW Kommande projekt effekt 29 vindkraftverk 58 MW Långt framme i processen Wallenstam är aktivt i beskrivnings- och tillståndsarbetet och har flera projekt som ligger långt framme i processen. Tidsaxeln från det att ett första layoutförslag görs till dess att rotorbladen börjar snurra kan vara allt från 2-15 år. Några av de projekt som Wallenstam har under utredning är bland andra Lunnekullen i Tibro/Karlsborgs kommun, Bjälebo i Oskarshamns kommun och samarbetsprojektet med Vattenfall som omfattar ett stort offshoreprojekt om cirka vindkraftverk i Hanöbukten utanför Åhus. Under 2009 beräknas ytterligare sju vindkraftverk driftsättas. Lönsam investering Wallenstams vindkraftsatsning är en god och lönsam affär både för miljön och Wallenstam. Genom att både producera och konsumera el påverkas Wallenstam mindre av de prisfluktuationer som sker på marknaden. Wallenstams vindkraftsprojekt genererar en avkastning på minst 7 % år ett och minst 15 % under verkets ekonomiska livslängd. Denna offensiva satsning har möjliggjorts genom att Wallenstam har en lång erfarenhet av elhandel och har varit en aktör på elbörsen NordPool sedan vindkraftsprocess Metodiskt arbete för ett hållbart boende 21

24 Minskad energi- och vattenanvändning med 15 % Wallenstam har som mål att reducera bolagets totala energi- och vattenanvändning (värme, kyla, el och vatten) med 15 % till och med 2012 utan negativ inverkan på miljön. Det innebär till exempel ett aktivt arbete med att ersätta allt fossilt bränsle för uppvärmning med mer miljövänlig teknik. Det innebär även att styr- och reglersystem uppdateras med modern teknik för att driftoptimera fastigheterna på ett ännu effektivare sätt. Övriga prioriterade frågor Utöver prioriterade åtgärder och mål utifrån hållbarhetsstrategin arbetar Wallenstam även aktivt med hållbarhetsfokus när det gäller fastighetsförvärv, tjänstebilar, avfall etc. Wallenstam driver flera andra miljöprojekt, med utgångspunkten att de alltid ska vara affärsdrivna. Wallenstam ser det som sin uppgift som fastighets ägare att öka hyresgästernas medvetenhet om hur de kan bidra till ett hållbart boende. Fastighetsförvärv I samband med fastighetsförvärv har Wallenstam som rutin att undersöka förekomsten av kemikalier och att se på tidigare samt nuvarande verksamheter i fastigheten för att få reda på eventuella miljörisker. Samtidigt görs en genomgång av fastighetens energiförbrukning, var på en åtgärdsplan tas fram för att minska fastighetens miljöpåverkan. Dessa kontrollpunkter utgör underlag för en medve- Energieffektiv byggnation Wallenstam arbetar med lösningar som är långsiktigt lönsamma och samtidigt bra för miljön. Det innebär bland annat att Wallenstam bygger välbyggda hus som i ett grundutförande har en energiåtgång på 74 kwh/kvm, vilket är strax under så kallade lågenergihus. I varje moment undersöks möjligheten att minimera företagets och kundernas energikonsumtion och bidra till ett hållbart boende i en levande stad. Individuell mätning är standard Sedan flera år arbetar Wallenstam konsekvent med att införa individuell el- och vattenmätning i all nybyggnation. I de fall det är möjligt genomförs installationer även vid ombyggnation. Det innebär att respektive hyresgäst debiteras utifrån den faktiska förbrukningen av el och vatten. Förbrukningen sjunker vanligtvis med % när hyresgästen själv betalar för sin egen förbrukning, ett stort framsteg ur miljösynpunkt som samtidigt ger ekonomiska besparingar. 22 Metodiskt arbete för ett hållbart boende

25 ten och effektiv fastighetsförvaltning. En utförlig miljöinformation bedöms också vara viktig för eventuella köpare, försäkringsbolag samt finansiärer. Miljöklassade tjänstebilar I samband med att nya tjänstebilsavtal tecknas ska bilarna vara miljöklassade enligt Miljöklass I Miljöklass 2005 ingår bilar med etanol-, gas- och/eller eloch hybriddrift. Från och med 2009 gäller för nya tjänstebilar att gränsen för utsläpp av koldioxid ska understiga 120 gr/km. Att köra miljövänligt är både kostnadseffektivt för Wallenstam och positivt för miljön. Totalt har Wallenstam 59 tjänstebilar. Minskat avfall Wallenstam arbetar kontinuerligt med att minska den totala avfallsmängden från egen, hyresgästers, entreprenörers och leverantörers verksamhet. Avfall som uppstår ska om möjligt omhändertas enligt kretsloppsprincipen. Wallenstam ser kontinuerligt över källsorteringsmöjligheter för så många hyresgäster som möjligt. GWh 200 VÄRMEBEHOVET GRADDAGSKORRIGERAT GWh 200 VÄRMEBEHOVET TIDSKORRIGERAT % 15 ELPRODUKTION AV TOTALT EGET BEHOV PÅ MÅNADSBASIS MWh FASTIGHETSEL TOTALT m VATTENANVÄNDNING ENERGISLAG FÖR UPPVÄRMNING 1,5% 0,5% 98% Fjärrvärme Olja Gas Metodiskt arbete för ett hållbart boende 23

26 LUGNT OCH TRYGGT BOENDE BÅDE I OCH UTANFÖR HUSET. Bågskyttegatan i Mölndal är ett exempel på hur vi 2008 renoverade för ökad livskvalitet. Tvättstugorna i källaren flyttades från källaren ut på gården så att man kan tvätta tryggt i skön miljö, utan att störa grannen. Rörelsereläer kopplades till lampor, fräscha soprum för källsortering byggdes och så renoverades gårdarna för en skyddad och avslappnad samvaro med grannarna. Wallenstams Järvasatsning i miljonprogramsområdet Husby i Stockholm är ett annat exempel på en omfattande renovering som markant ökat trivsel och trygghet i området. Både den upplevda och den faktiska. 24 Metodiskt arbete för ett hållbart boende

27 vårt sociala och etiska ansvar Wallenstam eftersträvar att vara en aktiv samhällsmedborgare på de orter bolaget är verksamt genom att prioritera hyresgästernas trygghet, stödja hjälporganisationer, bidra i kampen mot hemlöshet och sponsra bred ungdomsverksamhet. Wallenstam ser allvarligt på det allt hårdare samhällsklimatet, vilket ökat behovet av trygghetsinsatser. Sedan många år tillbaka driver bolaget såväl organiserade hjälpinsatser i samhället som ett konsekvent trygghetsarbete för hyresgästerna fördjupades och breddades trygghetsarbetet med ett kvalitets- och trygghetsprogram där alla Wallenstams hus och närområden analyserades utifrån ett hyresgästperspektiv. Wallenstam samarbetar även med en så kallad huspastor som finns till hands för hyresgäster och personal som behöver någon att tala med. Kartläggning av trygghet Trygghet och kvalitet har länge varit prioriterade frågor i och runt Wallenstams fastigheter. Ett tryggt och trivsamt boende skapar stabilitet. I det genomgripande kvalitets- och trygghetsprogrammet som sjösattes 2008 inventerades och kartlades hela fastighetsbeståndet inklusive närmiljöer utifrån ett hyresgästperspektiv. Handlingsplanen är uppbyggd i tre steg: en enkätundersökning utifrån ett trygghets perspektiv, fy siska besiktningar av samtliga områden samt en identifiering av de mest frekventa brotten och hoten i respektive närområde. Analysarbetet resulterar i åtgärder utifrån varje områdes behov, bland annat i trygghetshöjande renoveringar som är ett effektivt sätt för att öka tryggheten såväl den faktiska som den upplevda. Under 2008 har Wallenstam bland annat flyttat tvättstugor från källare till markplan och förbättrat utemiljön och be lysningen på flera platser. Ett lugnt och tryggt boende Wallenstam har goda erfarenheter av att arbeta med trygghetsprojekt. Sedan 2005 driver bolaget projektet Lugnt och tryggt boende i Husby i Stockholm. I nära samarbete med kommunala bostadsbolag, stads delsnämnd, sociala myn digheter och polis, arbetar Wallenstam för att skapa ökad integration, trivsel och trygghet i hela området. Utöver att genomföra omfattande renoveringar och ombyggnationer i Husby arrangerar Wallenstam årligen en kostnadsfri fotbollsskola som pågår hela sommarlovet för barn och ungdomar i området. Boende för ungdomar och hemlösa Som ett led i kampen mot hemlöshet tillhandahåller Wallenstam 20 % av Stockholms stads behov av försöks- och träningslägenheter från privata hyresvärdar för att hjälpa hemlösa till rehabilitering. Det görs i ett trestegsprogram där den hemlöse först erbjuds rum, i steg två en träningslägenhet och i steg tre en försökslägenhet. Wallenstam deltar även i ett projekt som Göteborgs stad driver för att kunna erbjuda ungdomslägenheter till rimlig hyra. Sponsring och stöd Det är viktigt för ungdomar att ha en aktiv och meningsfull fritidssysselsättning. Därför sponsrar Wallenstam i första hand breda idrotter och ungdomsverksamhet. Några exempel på detta är Pixbo Wallenstam, Frölunda Hockey och Orminge IBK. Wallenstam stödjer även organisationer som arbetar mot drogproblem och or ganisationer som hjälper barn som är utsatta på olika sätt. Barn i nöd, BRIS, Räddningsmissionen i Göteborg och Stock - holms Stadsmission är några exempel. Vårt sociala och etiska ansvar 25

28 fastighetsbeståndet Wallenstams fastighetsinnehav är koncentrerat till några av Sveriges mest expansiva orter, Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Koncernen har ett brett utbud av bostäder, kontor och butiker i centrala lägen. Fastigheterna är välskötta med en modern förvaltning som systematiskt utvecklar fas - tigheterna tekniskt och miljömässigt. Koncentrerat bestånd Huvuddelen av fastighetsbeståndet är kon - centrerat till Stockholm och Göteborg. I Göteborg har Wallenstam 55 % av sin totala yta, 39 % är beläget i Stockholm och resterande 6 % i Helsingborg. Wallenstams delmarknader är stabila med goda förutsättningar för en långsiktigt positiv utveckling. Bostadsfastigheter Wallenstams största bostadsinnehav i Stock holmsregionen är beläget i Vällingby/Råcksta, ett charmigt 50-talsområde som de senaste åren genomgått ett stort renoveringsarbete. Andra exempel på stora bostadsområden finns i Nacka och Huddinge. Huvuddelen av bostadsbeståndet i Göteborg ligger i innerstadslägen samt i Majorna, på Hisingen och i Kålltorp. I Helsingborg är beståndet samlat i innerstaden, norr om Trädgårdsgatan i stadsdelen Tågaborg. Wallenstam förvaltar cirka lägenheter, varav två tredjedelar finns i Stockholmsregionen. I Göteborg förvaltar Wallenstam cirka lägenheter och i Helsingborg 700 lägenheter. Wallenstams lägenhetsstruktur motsvarar mark nadens efterfrågan väl. Merparten av Wallenstams lägenheter, 62 %, har 2-3 rum och kök. Endast ett fåtal lägenheter, 2 %, har 5 rum och kök eller mer. Wallenstams medellägenhet är en tvåa på 64 kvm. Kommersiella lokaler Det kommersiella beståndet är koncentrerat till Göteborg. Huvuddelen av fastigheterna ligger i innerstadslägen och resterande del i attraktiva företagslägen, till exempel i Mölnlycke som ligger mellan Göteborg och Landvetter flygplats. Det kommersiella beståndet genomgår en ständig modernisering efter hyresgästernas aktuella önskemål och verksamhet. För komplett fastighetsförteckning se sidan 98. Fastighetsbeståndets förändring I början av året färdigställdes kvarteret Örlen på Mölndalsvägen i Göteborg, vilket gav ett tillskott på kvm bostäder. Utöver det har Wallenstam förvärvat kvm i Mölnlycke centrum och kvm i Mölndal. Under året har elva fas tigheter sålts varav sju till bostadsrätts fö reningar. Sammantaget uppgick Wallenstams fastighetsbestånd vid årsskiftet till kvm. I slutet av året tecknades avtal om förvärv av fem fastigheter samt del i en exploa teringsfastighet i Älta (Nacka kommun) i Stockholm. Totalt ingår 556 uthyrda lägenheter samt färdiga byggrätter motsvarande bruttototalarea och mark som är under planläggning. Dessa fastigheter tillträddes under januari fastighetsbeståndet, kvm i tusental Kontraktsportfölj Wallenstam har cirka hyresobjekt, varav cirka bostäder, lokaler och parkerings- och garagekontrakt. Den totala uthyrningsgraden uppgår till 98 %. Bostadsbeståndet är fullt uthyrt. I det kommersiella beståndet uppgick uthyrningsgraden till 96 % vid utgången av Av Wallenstams hyresvärde ut görs drygt 52 % av bostäder och parkering. Dessa avtal löper på tre månader med automatisk förlängning. Hyrorna i hyresavtalen omförhandlas i regel en gång per år. Av Wallenstams kommersiella hyresavtal kan 14 % omförhandlas under Det innebär inte att alla avtal kommer att omförhandlas. En affärsmässig bedömning görs avtal för avtal. Genomsnittlig löptid på Wallenstams kommersiella kontrakt är tre år (tre). Hyresavtal överstigande 1 Mkr utgör 28 % av Wallenstams totala hyresintäkter. Föränd- Lokaltyp ring Bostäder Kontor Butiker Industri/lager Utbildning Övrigt Justerad uthyrbar yta p.g.a. ommätning 2-2 Totalt Hyresvärde Bedömd hyra för 2009 uppgår till Mkr, varav 35 % av intäkterna kommer från fastighetsbeståndet i Stockholm och cirka 45 % av intäkterna från Wallenstams kommersiella fastigheter. Den genomsnittliga kvadratmeterhyran för kontorslokaler bedöms uppgå till kr/kvm, vilket är en ökning med 6 %. Wallenstams bostadsfastigheter utgör drygt hälften av både det totala beståndet och det bedömda hyresvärdet för Bostädernas genomsnittshyra bedöms öka till kr/kvm (985). För mer information se fastighetsöversikt på sidan Fastighetsbeståndet

29 GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA 6% 55% LÖPTIDER HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE 2013-, 16% 2009, 14% STORLEK HYRESKONTRAKT LOKALER, HYRESVÄRDE <5,0 Mkr 22% >0,5 Mkr 18% 2012, 16% 39% 4,0-5,0 Mkr 5% 2011, 30% 2010, 24% 3,0-4,0 Mkr 7% 2,0-3,0 Mkr 11% 1,0-2,0 Mkr 20% 0,5-1,0 Mkr 17% Göteborg Stockholm Helsingborg LÄGESFÖRDELNING, YTA FÖRDELNING LOKALTYP, YTA Innerstad 45% Närområde 55% 6% 3% 57% 8% 6% Kvm FASTIGHETSBESTÅNDETS ÅLDERSSTRUKTUR % Bostäder Kontor Butik Industri/Lager Utbildning Övrigt 0 > Kommersiellt Bostäder Fördelning lokaltyp FÖRDELNING LÄGENHETSBESTÅNDET uthyrningsbar Hyresvärde, snitthyra yta, kvm Andel yta, % Mkr* Andel hyra, % per kvm Bostäder Kontor Butik Industri/lager Utbildning Övrigt Totalt * Bedömd hyra för 2009 Antal lgh rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok eller större Fördelning regionvis uthyrningsbar Hyresvärde, snitthyra yta, kvm Andel yta, % Mkr* Andel hyra, % per kvm Stockholm Göteborg Helsingborg Göteborg, Lokaler Totalt * Bedömd hyra för 2009 Tusental kvm FASTIGHETSBESTÅNDETS UTVECKLING YTA Fastighetsbeståndet 27

30 fastighetsöversikt affärsområde Affärsområde Affärsområde Affärsområde bostad bostad bostad företag Totalt Jämförelse Stockholm Göteborg Helsingborg Göteborg Bostäder Yta, tusentals kvm 400,1 187,7 52,5 0,0 640,3 636,4 680,9 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * 411,8 202,9 52,3 0,0 667,0 626,8 658,5 Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm Kontor Yta, tusentals kvm 14,1 3,6 215,9 233,6 235,6 262,0 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * 19,2 3,6 317,1 339,9 323,7 317,0 Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm Butik Yta, tusentals kvm 9,4 4,8 57,8 72,0 64,6 68,4 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * 15,4 4,9 133,3 153,6 140,2 133,9 Andel av hyra per bolag, % , Snitthyra, kr/kvm Industri/lager Yta, tusentals kvm 7,2 1,5 79,8 88,5 81,3 120,1 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * 2,9 0,5 44,4 47,8 43,7 61,1 Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm Utbildning Yta, tusentals kvm 5,8 0,1 32,9 38,8 37,9 39 Andel av total yta per bolag, % ,0 Hyresvärde, Mkr * 7,7 0,1 51,9 59,7 57,1 56 Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm Övrigt** Yta, tusentals kvm 6,6 1,7 31,2 39,5 41,3 41,8 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr * 5,4 1,8 40,9 48,1 47,8 49,9 Andel av hyra per bolag, % Snitthyra, kr/kvm Garage/p-platser Garageyta, tusentals kvm*** 3,1 0,6 1,2 23,9 28,8 31,0 31,1 Andel av total yta per bolag, % Hyresvärde, Mkr 12,1 6,1 0,9 14,6 33,7 34,3 33,8 Andel av hyra per bolag, % Totalt Yta, tusentals kvm 446,3 188,3 65,4 441, , , ,8 Hyresvärde, Mkr * 474,5 209,0 64,1 602, , , ,7 Snitthyra, kr/kvm 1 060, ,0 980, , , , ,0 * Bedömt hyresvärde ** Innehåller bl.a. vårdlokaler *** Uppvärmd garageyta FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA, STOCKHOLM FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA, HELSINGBORG FASTIGHETSBESTÅNDETS FÖRDELNING YTA, GÖTEBORG Övriga Storstockholm 38% Huddinge 10% Innerstad 100% Öster 23% Hisingen 10% Innerstad 14% Mölndal 4% Nacka 12% Väster 2% Vällingby/ Hässelby 26% Innerstad 61% 28 Fastighetsöversikt

31 fastighetsutveckling Wallenstam som stadsutvecklare Wallenstam utvecklar områden som ger människor möjlighet till hållbart företagande och en klimatklok livsstil. I en marknad som präglas av stor bostadsbrist prioriterar Wallenstam att bygga energieffektiva hem där människor vill leva och bo. Varje satsad miljon i nybyggnation bidrar dessutom till att ge en årsanställd arbete. Med över 60 års byggerfarenhet erbjuder Wallenstam en samlad kompetens i att utveckla och förtäta städerna med energieffektiva hus och levande områden som människor vill bo i, arbeta i och besöka. Att Wallenstam är aktivt både med att utveckla befintliga fastigheter och leta lägen för nyproduktion syns i siffrorna. Sedan 2004 har bolaget sökt mark anvisningar för nyproduktion av cirka lägenheter i Stockholm, Göteborg och Hel s ingborg. Kostnadsstyrd kvalitetsbyggnation Wallenstam har som målsättning att till och med 2012 producera nya lägenheter till en direktavkastning som överstiger 7 %. All Wallenstams byggnation utgår från stadens och hyresgästens behov med fokus på trygghet, hållbarhet, smarta planlösningar och en rimlig månadskostnad för hyresgästen. Byggnationen kostnads- och kvalitetsstyrs från första dagen. Wallenstam har formulerat tydliga kvalitetskrav, anpassade för långsiktig hållbarhet. En noggrann projektering görs då det tidigt i processen avgörs hur projektets ekonomi respektive kostnader för förvaltningen kommer att bli. Wallenstam har egen mark för nyproduktion av kommersiella lokaler, men i dagsläget planeras ingen sådan. Utvecklar i samverkansprojekt För att utveckla områden och intressen i staden är Wallenstam aktivt med att medverka i, starta och driva samverkansgrupper, utifrån både affärsmässighet och samhällsansvar. Ett sådant exempel är Kvillebäcken i Göteborg där Wallenstam ihop med sex andra bygg- och fastighetsbolag, omvandlar området till ett kontinentalt Slow-city-område. Wallenstam driver även gemensamma bostadsprojekt tillsammans med kommunala bostadsbolag och bostadsrättsbyggare som till exempel Riksbyggen. Wallenstam har under ett antal år aktivt drivit frågan om att utveckla och satsa på en omfattande upprustning av Kungsportsavenyen. Tillsammans med staden vill Wallenstam göra Göteborgs paradgata mer attraktiv för stadens invånare och besökare. Ett projekt som Wallenstam har varit engagerat i sedan starten är Julstaden Göteborg där bolaget tillsammans med staden samt andra aktörer i projektet ljussätter staden och erbjuder olika aktiviteter. Julstaden har blivit mycket uppskattat av både göteborgare och av det ökade antalet turister som besöker Göteborg i juletid. Affärsdrivna planer Stadsutveckling enligt Wallenstam handlar lika mycket om att förädla beståndet som att bygga nytt. Bolagets stadsutvecklingsplaner är affärsdrivna med fokus på kostnadseffektivitet och hållbar utveckling. Wallenstam vill ge fler människor möjlighet att bo i attraktiva lägen. Årlig energiåtgång i kwh/kvm Energiåtgång med olika byggtekniker Boverkets byggregler: 110 kwh/kvm GreenBuilding: 82,5 kwh/kvm Wallenstam är noga med att tillvarata kulturella värden och att utveckla fastigheter enligt tidens krav på bekvämlighet och funktion. Samtidigt utgår Wallenstam all tid från ett helhetstänkande och ser på platsens möjligheter och i förlängningen stadens utvecklingsbehov. Stort antal projekt Wallenstam har ett stort antal pågående och planerade projekt, se sidorna Dessa befinner sig i olika faser och sträcker sig upp till fem år. Ett projekts liv börjar med en projektidé som utreds i en förstudie. Efter detta fattas investeringsbeslut och projekterings fasen inleds. När denna fas är avslutad följer upphandling av entreprenad och genomförandet kan inledas. Efter färdigställandet görs ekonomisk uppföljning samt utvärdering av projektet ur ett kundperspektiv. Lågenergihus: 75 kwh/kvm Wallenstam grundutförande: 74 kwh/kvm Wallenstam med energismart teknik: kwh/kvm fastighetsutveckling 29

32 större wallenstamprojekt Nedan följer några av de utvecklingsprojekt Wallenstam arbetat med under året. Brovakten, Stockholm Läge: Lindhagen på Kungsholmen Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter Antal bostäder: 276 lägenheter Storlek: 1-5 rum och kök, från 35 kvm till 140 kvm Årligt beräknat energibehov/lägenhet: kwh/kvm I nya stadsdelen Lindhagen på Kungsholmen planerar Wallenstam att bygga 276 energisnåla hyresrätter i två tjugovåningstorn i mörk Terrazzo med lägre utskjutande skänklar, ritat av Wingårdh Arkitektkontor AB. Husen får tjocka väggar, mycket glas och mekaniska värmeåtervinningssystem. All varm frånluft tillvaratas och lägenheterna värms av vindkraft, instrålad sol och värmespill från elektrisk utrustning. Huskropparna bildar i sin parformation en ny entré till Stockholm från Essingeleden och kompletteras med en visuell park och gröna gårdar. Henriksdalskajen, Stockholm Läge: Hammarby Sjöstad Byggtid: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 96 lägenheter Storlek: 1-6 rum och kök, från 35 kvm till 180 kvm Årligt beräknat energibehov/lägenhet: kwh/kvm På Henriksdalskajen i ekologiskt hållbara stadsdelen Hammarby Sjöstad bygger Wallenstam 96 energieffektiva lägenheter. Husen får en stilren exteriör i mörkgrått och svart skärmtegel och lägenheterna blir luftiga och ljusa med umgängesvänliga planlösningar och stora, rumsbreda fönsterpartier med låg bröstning och balkong. Den beräknade energiåtgången på kwh/kvm utgör hälften av de krav som ställs i Boverkets byggregler för nyproduktion (110 kwh/kvm). Råcksta, Stockholm Läge: Råcksta Ombyggnadsperiod: Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter Antal bostäder: lägenheter Påbörjad renovering: 751 lägenheter Storlek: 1-4 rum och kök, från 18 kvm till 104 kvm I Råcksta äger Wallenstam ett bostadsområde med cirka lägenheter där ett stort moderniseringsprojekt pågått sedan Wallenstam uppdaterar husen med nya material och färger och lägenheterna anpassas till dagens standard utifrån respektive hyresgästs önskemål. I moderniseringsprojektet upprustas entréer, trapphus, källargångar, fönster, balkonger, el, värme, ventilation, vatten och avlopp samt gårdar. Dessutom byggs en helt ny anläggning för sophantering. 30 Större Wallenstamprojekt

33 Mastkorgen i Gröndal, Stockholm Läge: Gröndal Byggtid: Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 15 lägenheter Storlek: 1-4 rum och kök, från 36 kvm till 104 kvm Bara några stationer från Stockholm city ligger Gröndal med fantastisk natur och ett skönt lugn alldeles i närheten av vattnet. Bakom en K-märkt fasad på Fågelsångsvägen 5 bygger Wallenstam om kontorslokaler till 15 toppmoderna lägenheter med ljusa färger och hög standard. Lägenheterna blir i olika storlekar, de större med balkong och trean med två kungsbalkonger som löper utmed fasaden. Fastigheten ritades ursprungligen av de kända 1900-talsarkitekterna Backström och Reinius på 50-talet. Gemensam takterrass i skyddat sydvästläge. stärtered, partille Läge: Stärtered Bostadstyp: Flerbostadshus Antal bostäder: 55 lägenheter Storlek: 2 rum och kök Mellan Partille Centrum och Jonsered, med närhet till skogen och längs med E20 ligger det lugna och omtyckta området Stärtered. Wallenstam äger idag åtta fastigheter i området och planerar att i anslutning till dessa bygga fyra energieffektiva flerbostadshus. Alla 55 lägenheter kommer att ha individuell mätning av både el och vatten. Uppvärmning av husen sker genom bergvärme som förses av Wallenstams egenproducerade vindkraftsel. Högsbo, Göteborg Läge: Högsbo Byggtid: Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter med loggia Antal bostäder: 100 lägenheter Storlek: 1-4 rum och kök, från 34 kvm till 122 kvm Årligt beräknat energibehov/lägenhet: 75 kwh/kvm Vid gränsen till Kungsladugård, nära Slottsskogen och centrala Göteborg, bygger Wallenstam 100 energieffektiva lägenheter. Tack vare bergvärme, individuell mätning av vatten och el, mekanisk frånluft med återvinning, en värmetrög stomme och extra tjocka betongväggar blir lägenheterna energieffektiva. I de åtta respektive nio våningar höga husen erbjuder Wallenstam ett miljövänligt, komfortabelt, och tryggt boende med närhet till stadens utbud. Större Wallenstamprojekt 31

34 Kapellet, Helsingborg Läge: Slottshöjden Byggtid: Bostadstyp: Flerbostadshus, hyresrätter Antal bostäder: 80 lägenheter Storlek: 1-3 rum och kök, från 37 kvm till 89 kvm På Slottshöjden i norra Helsingborg omvandlades bostadsrättsprojektet Kapellet under slutet av 2008 till hyresrätter. Första etappen med 35 totalombyggda lägenheter blev fullt uthyrd under året. Inflyttning för den andra etappen, som omfattar 45 lägenheter, är planerad till lorensberg 57:8, Göteborg Läge: Kungsportsavenyen Byggtid: Bostadstyp: Flerbostadshus och kommersiella lokaler På Göteborgs stolta paradgata Kungsportsavenyen omvandlar Wallenstam fastigheten Lorensberg 57:8 till en modern kontors- och bostadsfastighet med inslag av butiker. Med hjälp av varsam renovering kommer fastigheten att moderniseras utifrån nutidens krav och önskemål. Stentjärnåsen, Jämtland Läge: Funäsdalen Byggtid: Verk: Enercon E-82 Antal verk: 5 Planerad driftstart: Kvartal 4, 2009 Total effekt: 10 MW Årlig produktion: 27,5 GWh Vid Funäsdalen i Härjedalens kommun bygger Wallenstam vindkraftsanläggningen Stentjärnåsen. Under sommaren 2008 inleddes markarbetet och leverans av verken är beräknad till sommaren I slutet av samma år, när vindkraftsparken är i drift, beräknas de fem verken på Stentjärnåsen generera 27,5 GWh per år, vilket motsvarar det årliga behovet av hus hållsel för cirka lägenheter. 32 Större Wallenstamprojekt

35 projektlista NYPRODUKTION BOSTÄDER Area, Antal Fastighet region cirka kvm lägenheter Nyproduktion färdigställd under 2008 Kv. Örlen Göteborg Summa Pågående nyproduktion Järnbrott 195:1 Göteborg Kv. Skärgårdsbåten 2 Stockholm Kv. Skärgårdsbåten 3 Stockholm Summa Projektmöjligheter nyproduktion bostäder Stärtered Göteborg Mölnlycke C Göteborg Vita Björn Göteborg Kvillebäcken Göteborg Vildvinet Helsingborg Brovakten Stockholm Råcksta, Kv. Huvudboken Stockholm Barlasten Stockholm Riddaren 24 Stockholm Summa OMBYGGNATION BOSTÄDER Area, Fastighet region cirka kvm Större ombyggnadsprojekt färdigställda under 2008 Bågskyttegatan 1-3 Göteborg Norra Liden Göteborg Kapellet Helsingborg Huddinge, badrum Stockholm Överkikaren 34 Stockholm Hälsokällan 6 Stockholm 400 Summa Pågående ombyggnadsprojekt Lorensberg 57:8 Göteborg 500 Springposten 6 Helsingborg Råcksta Stockholm Husby Stockholm Mastkorgen 7 Stockholm Summa NYPRODUKTION FÖRETAG Area, Fastighet region cirka kvm Projektmöjligheter nyproduktion Mölnlycke C Göteborg Solsten 1:110 Göteborg Solsten 1:115 Göteborg Solsten 1:126 Göteborg Bagaregården 17:26 Göteborg Bagaregården 56:2-3 Göteborg Gamlestaden 740:22 Göteborg Skår 57:14 Göteborg Gårda 52:11 Göteborg Högsbo 2:2 Göteborg Högsbo 5:7 Göteborg Högsbo 34:21 Göteborg Gaslyckan 9 Göteborg Summa OMBYGGNATION FÖRETAG Area, Fastighet region cirka kvm Större ombyggnadsprojekt färdigställda 2008 Skår 57:14 Göteborg Inom Vallgraven 25:1 Göteborg 600 Bagaregården 17:26 Göteborg Inom Vallgraven 26:8 Göteborg Sälgen 2 Stockholm Summa Pågående ombyggnadsprojekt Lorensberg 57:8 Göteborg Stampen 5:6 Göteborg Räknetabellen Stockholm Summa Projektmöjligheter ombyggnad befintliga fastigheter Krokslätt 154:6 Göteborg Kungsportsavenyen Göteborg Summa Projektmöjligheter ombyggnad befintliga fastigheter Inom Vallgraven 53:14, 17 Göteborg Kv. Kryssaren Göteborg Vildvinet 3 Helsingborg New York 1 Stockholm Summa Projektlista 33

36 SLOW-CITY I KVILLEBÄCKEN, GÖTEBORG. ETT SAMARBETE I STADSUTVECKLING. Tillsammans med sex andra bygg- och fastighetsbolag omvandlar Wallenstam Kvillebäckens industrikvarter till ett kontinentalt Slow-city-område. Hit ska kreativa och medvetna människor söka sig för inspirerande möten och ett bekvämt och miljömedvetet boende nära city. Arkitekturen blir levande och genuin med energieffektiva lösningar. Atmosfären tillbakalutad med gott om mötesplatser för samtal och aktivitet. I planen ligger bostäder. 34

37 Om Bostadsmarknaden Cirka 60% av Wallenstams totala fastighetsbestånd utgörs av bostäder. I de regioner där Wallenstam verkar råder stor bostadsbrist. För att möta den stora efterfrågan startade Wallenstam byggnationen av 196 energieffektiva lägenheter under Målet är att bygga lägenheter till och med Stort behov av bostäder Byggandet av hyresrätter minskade markant under 2008 jämfört med tidigare år. På Wallenstams marknader var minskningen för hyresrätter hela 80 %. Byggnation av cirka 800 hyresrätter påbörjades under Boverket bedömer behovet till att cirka bostäder årligen behöver färdigställas till 2010, främst till följd av de stora ungdomskullarna och den höga invandringen och 2010 bedöms produktionen av nya bostäder minska ytterligare. Enligt Boverket är det rimligt att tro att bostadssituationen kan komma att bli än mer ansträngd, inte minst i storstadsregionerna. Wallenstams bostadsbestånd Wallenstam är ett av de största privata bostadsbolagen i Sverige med lägenheter i centrala lägen och populära närområden i Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Wallenstam tror på hyresrätten som upp låtelseform. Den är en bekväm och bekymmersfri boendeform som varken kräver insats eller risktagande från hyresgästens sida. Wallenstams bostadsbestånd som är tekniskt väl underhållet, utgör cirka 60 % av koncernens totala uthyrningsbara yta. Förvaltningsorganisationen upprättar löpande re parations- och underhållsplaner, vilka följs upp och genomförs. Lediga lägenheter Wallenstam har ingen vakans i sitt bostadsbestånd och endast en liten andel av lägenheterna blir lediga under året. Snittomsättningshastigheten under 2008 var cirka 16 % (13). I Göteborg fördelas 50 % av lägenheterna av Boplats Göteborg och i Stockholm fördelas 50 % av Stockholms bostadsförmedling. Viss del av de nyproducerade lägenheterna erbjuds till befintliga hyresgäster för att ge dem en möjlighet att göra boendekarriär inom Wallenstam. Bostäder för företag En liten men intressant kundkategori på Wallenstams bostadsmarknad är företagen. På en marknad med underskott av bostäder ökar företagens behov av att säkerställa bostäder till personal. För att tillfredsställa företagens efterfrågan på bostäder har Wallenstam två produkter: dels hyrs större bostadsenheter ut till företag specialiserade på korttidsboende, dels hyrs bostäder ut direkt till företag. Totalt sett är detta en liten andel av den totala affärsverksamheten. Denna marknad är dock intressant eftersom avtalsformen är mer flexibel. En rättvis hyressättning Wallenstam strävar efter rättvisa hyror. Hyran ska vara kopplad till kvalitet, service, läge och innehåll i boendet. Det skulle möjliggöra en öppnare och mer flexibel bostadsmarknad med möjlighet till individuell påverkan av var och hur man vill bo. Genom individuell prissättning kan hyresrätten som boendeform utvecklas i en mer kundvänlig riktning. aktörer på bostadsmarknaden: stockholm Privata antal lgh Totalt kvm Akelius Fastigheter Stena Fastigheter Wallenstam Diligentia Kommunala antal lgh Totalt kvm Svenska Bostäder Stockholmshem Familjebostäder göteborg Privata antal lgh Totalt kvm Stena Fastigheter SGS Acta Wallenstam Diligentia Byggnadsfirman Ernst Rosén Kommunala antal lgh Totalt kvm Poseidon Bostadsbolaget Familjebostäder Gårdstensbostäder HjällboBostaden HELSINGBORG Privata antal lgh Totalt kvm Akelius Jefast Wallenstam SFF Real Estate (BroGripen Fastighets AB) Teglet IKANO Fastighets AB Kommunala antal lgh Totalt kvm Helsingborgshem Källa: Jones Lang LaSalle Om bostadsmarknaden 35

38 Bruksvärdessystemet medger en prisdifferens mellan privata hyresrätter och kommunalägda hyresrätter som innebär att hyran inte får vara påtagligt högre än för likvärdiga lägenheter. Varje år genomför parterna hyresförhandlingar och därmed sätts kommande års hyresnivå i det befintliga beståndet. Därefter sker förhandlingar mellan de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen. För närvarande förs diskussioner om bruksvärdessystemets framtid mellan marknadens parter. Kvalitetshyresprojektet i Göteborg och hyresmat ri sen i Stockholm är två exempel på att modellen för hyressättning i viss mån har differentierats. Även i Helsingborg har en viss differentiering påbörjats mellan ytterområden och centrum. Wallenstams bedömning är att bostadsmarknaden generellt tål högre hyror, främst i centrala lägen i Stockholm och Göteborg. Bland annat visas detta genom bostadsrättsfö reningars intresse för att förvärva sina hyreslägenheter. Utredning om allmännyttans villkor Under 2008 offentliggjordes en utredning som undersökte om hyressystemet på den svenska bostadsmarknaden är förenligt med EU:s lagstiftning. Analysen visade bland annat att stödet till kommunala bostadsföretag och deras hyresnormerande roll sannolikt strider mot EG-rätten. Utredningen föreslår till exempel att de kommunala bostadsbolagens hyresnorme rande roll tas bort och att de ska vara affärsmässiga även i hyressättningen. Hyran anses skälig om den motsvarar hyresgästernas värderingar och efterfrågan. Det ska dock finnas en övre gräns för årliga hyreshöjningar. Inget beslut är ännu fattat, regeringen ska nu ta ställning till utredningens förslag. Organisation med kunden i fokus Wallenstam arbetar med långsiktiga kundrelationer. Möjligheten att få rätt hyresgäst till rätt bostad är stor eftersom efterfrågan är hög. Affärsområde Bostad är organiserat i regioner för att kunna vara närvarande på respektive marknad med bästa möjliga kundservice, förvaltning och uthyrning. 36 Om bostadsmarknaden

39 Åtgärder utifrån kundundersökningar Förutom de enkäter som görs i samband med Kvalitetshyresundersökningen genomför Wallenstam egna attitydundersökningar nöjdkundindex (NKI) regelbundet. Frågorna omfattar bostadens standard, fastighetsskötsel, trygghet och service. Resultatet utvärderas och är ett instrument som sedan används i bolagets utvecklings- och förbättringsarbete. Hyresgästundersökningar kommer att spela en viktig roll vid framtidens hyressättning, eftersom det är ett sätt att mäta den upplevda kvaliteten och värderingen av service, teknisk standard och läge. Kundernas svar och preferenser kommer att påverka bostädernas utveckling och påföljande pris sättning. Bostadsrättsmarknaden Den starka uppgång som har präglat bostadsrättsmarknaden under de senaste tio åren avstannade under senare delen av 2008 som en effekt av den finansiella oron. Detta har dock bara marginell betydelse för Wallenstam då det utgör en mycket liten del av verksamheten. Wallenstam har dessutom möjlighet att förändra tänkta bostadsrättsprojekt till hyresrätter som exempelvis gjordes med Kapellet i Helsingborg. En annan marknad är dock hyresgäster som bildat bostadsrättsföreningar i syfte att köpa sin fastighet. Här märker Wallenstam ett fortsatt stabilt intresse, speciellt i centrala lägen. Under året har sju fastigheter sålts till nybildade bostadsrättsföreningar. Ägarlägenheter Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas i maj 2009 innebär en för Sverige helt ny upplåtelseform. Ägarlägenheter är mycket vanliga i många europeiska länder. Eftersom ägarlägenheten utgör fast egendom med lagfart kan den pantsättas, överlåtas och hyras ut helt efter ägarens önskemål till skillnad mot bostadsrätten där innehavaren endast har en dispositionsrätt av lägenheten. Till en början kommer den nya upplåtelseformen att gälla nyproduktion, påbyggnader på befintliga hus och ombyggnad av kommersiella lokaler. Wallenstam ser ägarlägenheter som en ny och mycket intressant affärsmöjlighet. Om ägarlägenheter tillåts även i befintligt bestånd ökar möjligheterna ytterligare. hyresökningar bostäder stockholm Kommunala Wallenstam, % bolag, % ,0 0, ,0 1, ,2 2,2 göteborg Kommunala Wallenstam, % bolag, % ,4 0, ,8 1, ,3 1,9 HELSINGBORG Kommunala Wallenstam, % bolag, % ,4 0, ,9 2, ,0 3,3 Antal GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA Helsingborg 8% Göteborg 29% LÄGENHETSFÖRDELNING Stockholm 63% rok 2 rok 3 rok 4 rok 5 rok eller större Om bostadsmarknaden 37

40 SKRÄDDARSYDDA KONTORSLOKALER på kungstorget i göteborg. Hur får man sina anställda att längta till jobbet varje dag? Delvis genom att bedriva verksamheten i en miljö som stimulerar när den ska stimulera och ger möjlighet till möten, vila och eftertanke både i själva lokalen och i dess närmiljö. På Kungstorget i Göteborg renoverade Wallenstam 2008 en kontorslokal enligt konceptet och för att matcha hyresgästens verklighet och vision över tiden. Parallellt drevs många andra spännande sam-, om- och nybyggnationsprojekt. 38 Om lokalmarknaden

41 Om lokalmarknaden Av Wallenstams totala fastighetsbestånd utgörs cirka 40 % av kommersiella fastigheter. Cirka 90 % av Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd finns beläget i Göteborgsregionen. Wallenstam har även en liten andel lokaler i Stockholm. Den kommersiella ytan i Stockholm uppgår till drygt kvm, varav cirka utgör kontor. Dessa lokaler består i första hand av mindre kontor och butiker i bostadsfastigheter. Göteborgs lokalmarknad har under ett antal år präglats av en förbättrad sysselsättningstillväxt med en ökad efterfrågan på kontorslokaler som konsekvens.* Den kraftiga ekonomiska turbulensen runt om i världen hann under 2008 inte få genomslag på hyresmarknaden i Göteborg. Uthyrningsgraden fortsatte i likhet med de senaste åren att öka under 2008.* Högteknologisk region I Göteborgsregionen finns ett välutvecklat gränsöverskridande samarbete mellan högskolor, universitet, näringsliv och offentlig förvaltning. Göteborg har en lång och framgångsrik industri- och handelstradition men på senare år har tillväxten av kunskapsintensiva och högteknologiska företag ökat markant. I dag präglas regionen av hög forsknings-, kunskaps- och kvalitetsnivå samt en stark internationell orientering. Det centrala läget mitt emellan Köpenhamn, Oslo och Stockholm, gör regionen till en naturlig knutpunkt och ett nav för internationell handel och distribution. Begränsad nyproduktion Nybyggnationen i Göteborg ökade något under 2008 men från en mycket låg nivå. Drygt kvm kontor färdigställdes under året. Exempel på dessa projekt är tillbyggnationen av polishuset vid Ullevi Park samt nyproduktionen vid Krokslätts fabriker. Noterbart är att i stort sett all ny yta som tillkommit marknaden genom om- och nybyggnadsprojekt under 2008 redan är uthyrd vid färdigställande.* Ett antal nybyggnadsprojekt är under uppförande i Göteborg, ett av de största byggprojekten i Sverige just nu är uppförandet av det nya rättscentrumet vid Ullevi. Ett annat projekt som startade under året är Skanskas Projekt Gårda som fullt utbyggt ska omfatta drygt kvm.* 96 % i uthyrningsgrad Uthyrningsgraden för Göteborg totalt uppgick i slutet av 2008 till 92,4 %.* Wallenstams uthyrningsgrad är, med sina 96 %, högre än för marknaden i övrigt. Stabil hyresutveckling Det minskade utbudet av lokaler i Göteborgsregionen har satt press uppåt på lokalhyrorna på samtliga delmarknader under Prime rent, som förenklat avspeglar de högsta hyrorna i de finaste fastigheterna, uppgick under kvartal fyra till kr/kvm vilket innebär en ökning med drygt 2 % under Motsvarande siffra för Stockholm uppgår till kr/ kvm.* BEDÖMDA SNITTHYROR KONTOR, AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG Kr/kvm Möjligheten för en fortsatt hyrestill växt på Göteborgs delmarknader ses under 2009 som begränsad, vilket bottnar i en bedömd minskad efterfrågan under senare delen av Minskningen beräknas fortsätta under 2009 i och med en ökad avmattning i ekonomin.* Våra konkurrenter Wallenstam har en stark position på Göteborgs lokalmarknad med attraktiva fastigheter i bra lägen. Att Wallenstam är en stor aktör på marknaden medför goda möjligheter att kunna erbjuda kunderna ett stort utbud av alternativa lokaler inom det egna beståndet. På lokalmarknaden i Göteborg arbetar ett stort antal aktörer där var och en har förhållandevis små marknadsandelar. Wallenstam är med cirka kvm kommersiell yta i Göteborg en av de större aktörerna. Wallenstams marknadsandel avseende kontorsyta i Göteborg är cirka 13 %. Andra fastighetsbolag med stora innehav på Göteborgs lokalmarknad är bland annat Diligentia, Eklandia, GE, Harry Sjögren, Platzer och Vasakronan. Andra konkurrenter är exploateringsföretag som till exempel NCC, Peab och Skanska. De tio största lokalhyresgästerna, Yta, kvm Göteborgs Kommun Försäkringskassan Mölnlycke Health Care AB Landsarkivet i Göteborg Göteborgs Universitet SCA Hygiene Products AB Törnskogen Utbildning AB Folkuniversitetet Ernst & Young AB Härryda Kommun Totalt De tio största lokalhyresgästerna utgör 21 % av Wallenstams kommersiella yta i Göteborg. *Jones Lang LaSalle Om lokalmarknaden 39

42 Lyckats i uthyrningen Wallenstam har cirka företagskunder och den genomsnittliga företagskunden hyr 240 kvm för kr/kvm. Kundstrukturen är differentierad vilket ger en god riskspridning. De tio största lokal hyresgästernas hyresvärde motsvarar cirka 9 % av det totala hyresvärdet och deras lokal yta motsvarar cirka 8 % av Wallenstams totala yta. Wallenstam har för 2009 en bedömd snitthyra för kontor i Göteborg om kr/kvm. Under 2008 har Wallenstam lyckats väl i sin uthyrning, uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet uppgår till 96 %. Under året tecknades drygt 90 nya avtal som omfattar totalt cirka kvm. Exempel på nya hyresgäster under året är: Espresso House, Netto, Xtravaganza viktcenter och Swarco Sverige. Möjligheter till nyproduktion Wallenstam har kvm egen mark som kan utvecklas till kommersiella fastigheter. Markreserven kan komma att bebyggas när marknadsläget förbättras. Genom Wallenstams effektiva process kan nyproducerade kommersiella lokaler komma att erbjudas till attraktiva hyror. Lokaler som matchar kunden Wallenstam äger och förvaltar lokaler i attraktiva lägen med goda kommunikationer. För att behålla och etablera nya affärskontakter arbetar Wallenstam efter konceptet Levande lokaler, som utgår från kundens organisation och dess behov. I detta arbete ingår att bygga om, förädla och komplettera med förvärv eller nybyggnation för att kunna möta kraven på flexibla och kundanpassade kommer siella lokaler. Service i fokus Under 2008 förändrades organisationen genom en centralisering av kundservice och förvaltning för att öka tillgängligheten och på ett ännu bättre sätt möta kundernas behov. Wallenstams personal är nyckeln till framgång för att uppnå en ökad kundnöjdhet och uppsatta mål. För att skapa stimulans och utmaning i arbetet är målen nedbrutna på individnivå och samtliga medarbetare har goda förutsättningar att kunna ta ansvar för och bidra till sin del i helheten. Wallenstams kundtjänst utgör stommen i företagets serviceorganisation, hit kan hyresgästerna vända sig för en effektiv service. Genom en central placering i organisationen skapas en bra grund för kvalitetskontroll och uppföljning. Sälj- och kundvårdsprocess Prospects Kund Kundvård Lokalanpassning Kund Förlängd hyresrelation Prioriterar kundrelationen Wallenstam prioriterar goda kundrelationer och har organiserat verksamheten utifrån kundernas behov för att skapa långsiktiga och goda relationer med sina hyresgäster. Ett sätt att skapa mervärde för hyresgästerna är att erbjuda tilläggstjänster till själva hyreskontraktet som städning, kaffe service och vaktmästeritjänster. Hyres - gäs terna har även möjlighet att via Wallenstams energibolag köpa förnyelsebar el till förmånligt pris. Wallenstam försöker också när det är möjligt att använda egna hyresgäster som leverantörer. Våra kundundersökningar För att utvecklas i rollen som hyresvärd och på bästa sätt motsvara kundens förväntningar genomförs regelbundet olika undersökningar vars resultat ger värdefull återkoppling till verksamheten. En betydelsefull informationskälla i kundvårdsarbetet är nöjdkundindex (NKI) som genomförs vartannat år. Utifrån senaste undersökningen har kundservicefunktionen förbättrats och förvaltarkapaciteten förstärkts. Wallenstam genomför även inflyttningsenkäter med samtliga nya hyresgäster. Utöver dessa kundundersök ningar genomförs också regelbundet omvärldsundersökningar om bland annat varumärke och image. Samtliga undersökningar resulterar i åtgärdsplaner. 40 Om lokalmarknaden

43 konkurrentanalys geografisk Antal Lokal- Hyres- Vakans- Fastighetsbolag huvudmarknad fastigheter area, kvm intäkter, Mkr grad, % strategi Nya Vasakronan Göteborgs kommun ,0 Handel Wallenstam Göteborgs kommun ,8 Kontor Handel Industri/lager Eklandia (Castellum) Göteborgs kommun ,7 Kontor Handel Industri/lager Harry Sjögren (Castellum) Sydvästra Göteborg, ,8 Industri/lager Mölndal, Kontor Kungsbacka, Borås Balder (Gbg) Storgöteborg ,0 Kontor Handel Industri/lager Diligentia (Gbg) Göteborg city, Kontor Storgöteborg Köpcentrum Bostäder Platzer Göteborg syd, ,2 Kontor Göteborg city, Industri/lager Mölndal GE (Gbg) Göteborg city, * 11 Kontor Göteborg syd Industri Stena Fastigheter (Gbg) Göteborg city * 8 Kontor Bostäder Landic Property (Gbg) Storgöteborg ** 6 Kontor Industri/lager Källa: respektive företags årsredovisning 2007, Jones Lang LaSalle * Redovisar ej hyresintäkter ** Redovisar ej jämförbara områden Kontor AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, GEOGRAFISK FÖRDELNING, YTA AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, YTA AFFÄRSOMRÅDE FÖRETAG GÖTEBORG, FÖRDELNING LOKALTYP, HYRESVÄRDE Öster 26% Innerstad 58% Utbildning 7% Övrigt 13% Kontor 51% Övrigt 6% Butik 23% Utbildning 9% Industri/ lager 8% Väster 3% Hisingen 10% Industri/ lager 18% Mölndal 3% Butik 11% Kontor 54% Om lokalmarknaden 41

44 Om fastighetsmarknaden Transaktionsvolymen för fastighetsaffärer på den svenska marknaden (exklusive Vasa kronan och Steen & Strøm) minskade under 2008 med drygt 20 % jämfört med före gående år. I historiskt perspektiv är dock föregående års totala transaktionsvolym fortfarande att anse som hög.* Den osäkerhet som under hösten 2008 utlöstes av turbulensen på världens finansmarknader, har medfört en försiktighet inför kommersiella fastighetstransaktioner i hela Europa. Transaktionsmarknaden avtog märkbart vid halvårsskiftet och höstens ytterligare försämring av läget på de internationella finansmarknaderna gjorde ett starkt avtryck även på fastighetsmarknaden. Investerare blev mer avvaktande, vilket har inneburit att få transaktioner har genomförts under 2008.* De fastighetstransaktioner i Sverige som minskade mest under 2008 var transaktioner för handelsfastigheter samt industrioch logistikfastigheter. Denna typ av fastigheter utgör dock endast en marginell del av Wallenstams totala fas tighetsbestånd. Transaktionerna för bostadsfastigheter ökade med 52 % och för kontorsfastigheter med 4 %. Trots ökade räntekostnader under året har avslut gjorts på intressanta nivåer. Under slutet av året minskade dock antalet transaktioner.* Wallenstam har dock under 2008 genomfört ett flertal fastighetsaffärer och räknat på ännu fler. Samtliga fastigheter har sålts till ett pris som i genomsnitt översteg värdering med 13 %. Wallenstam tror på en relativt låg volym av fastighetstransaktioner under 2009, men den senare tidens räntesänkningar motverkar höstens negativa utveckling på fastighetsmarknaden. Wallenstam noterar en fortsatt stabil efterfrågan på sina produkter och förväntar sig stabila och uppåtgående priser så snart oron på finansmarknaden klingat av. Kommersiella fastigheter Transaktionsvolymen för kommersiella lokaler i Göteborg (exklusive Vasakronan och Sten & Strøm) minskade med 65 % under året.* Trenden med uppjustering av avkastningskraven har fortsatt under den senare delen av 2008 och kommersiella fastigheter i B-lägen förväntas drabbas hårdast av en svagare ekonomi.* Wallenstams kommersiella fastigheter i Göteborg är dock belägna i innerstadslägen samt i attraktiva företagslägen. Bostadsfastigheter Ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter fortsätter i Wallenstams tre regioner. Totalt sett har det sålts fler fastigheter i Stockholm än föregående år, medan antalet minskade i Göteborg och Helsingborg under samma period. Per den 1 december 2008 ser statistiken ut enligt nedan. Antal sålda fastigheter till bostadsrättsföreningar på Wallenstams marknader** Stockholm Göteborg Helsingborg ** Datscha, december 2008 Förvärvs- och investeringspolicy Wallenstams investeringspolicy innebär att bolaget i första hand ska genomföra investeringar på valda marknader och i områden där bolaget redan verkar. Investeringen ska göras genom förvärv eller nybyggnation i fastigheter med god utvecklingspotential. Wallenstams fastighetsförsäljningar 2008 Wallenstam har under 2008 sålt elva fastigheter för cirka 670 Mkr och på så sätt realiserat nästan 59 Mkr i värdeökningar. Det motsvarar ett försäljningspris på cirka 13 % över värdering i genomsnitt. Wallenstam har under perioden sålt tre kommersiella fastigheter och sju fastigheter har sålts till bostadsrättsföreningar bildade av hyresgästerna, se tabell på nästa sida. De kommersiella fastigheterna har ur Wallenstams synpunkt varit färdigutvecklade enheter och genom försäljningarna har Wal lenstam realiserat en god värdetillväxt. Trots den senaste tidens nedgång i bostadspriserna är det fortfarande attraktivt för hyresgästerna att förvärva sin lägenhet. Hyresgästerna förvärvar sina lägenheter till priser som jämfört med andrahandsmarknaden indikerar en rabatt på cirka 30 %. Wallenstam förhandlar löpande med hyresgäster som vill förvärva sina fastigheter. Intresset är fortsatt stort och diskussioner pågår för närvarande med ett antal bostadsrättsföreningar. Fastighetsförvärv Wallenstam är väl rustat för att kunna ta tillvara de affärsmöjligheter som uppstår i samband med marknadens svängningar. Under 2008 har Wallenstam förvärvat sex fastigheter för 220 Mkr (13) och tecknat avtal med JM om förvärv av ytterligare fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun). Dessa fastigheter tillträddes i januari *Jones Lang LaSalle ** Datscha, december Om fastighetsmarknaden

45 Wallenstams sålda fastigheter till bostadsrättsföreningar under året Göteborg Yta, kvm Pris, kkr Inom Vallgraven 64:24 Norra Liden Lunden 13:6 Brunkebergsgatan Olivedal 7:5-6 Nordhemsgatan Stockholm Harven 53 Gotlandsgatan 60, Bjursholmsgatan Kroken 9 Rutger Fuchsgatan Överkikaren 34 Hornsgatan 2-4, Södermalmstorg Fem fastigheter i Mölnlycke Centrum I Mölnlycke centrum har Wallenstam förvärvat kvm bostäder och kvm kommersiella lokaler. Härryda kommun är en välmående expansiv kommun där Wallenstam sedan tidigare lyckats väl med etableringen av Mölnlycke företagspark. Mölnlycke har ett bra läge cirka tio minuter från Göteborgs centrum och tio minuters bilresa från Landvetter. Kommunen har efterfrågat fler bostäder och Wallenstam räknar med att i anslutning till de förvärvade fastigheterna kunna tillföra ytterligare cirka 30 lägenheter genom förtätning. En fastighet i Mölndal Wallenstam har även förvärvat en kommersiell fastighet med ett fint profilläge längs med Söderleden i anslutning till Astra Zenecas område. Fastigheten inrymmer idag lager och kontor men har en stor förädlingspotential med möjligheter att byggas om till kontor. Om fastighetsmarknaden 43

46 Fastigheternas värde Fastighetsaffärer är en av Wallenstams verk samhetsgrenar och god värderingskompetens finns inom bolaget. Wallenstams fastigheter har, liksom de senaste 17 åren, värderats av ett internt värderingsteam. Wallenstam gör årligen ett stort antal värderingar både avseende det egna fastighetsbeståndet men även på objekt som är aktuella för förvärv. Som underlag för bedömningen av fastigheternas värde beaktas följande parametrar: Analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer. Bedömning av avkastningskrav på respektive marknad. Bedömning av fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bland annat skick och läge. Analys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans- respektive hyresutveckling. Analys av befintliga hyresgäster. Förutsättningarna på kreditmarknaden. Avkastningskrav Det är Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Där utöver har intresset för ombildning till bostadsrätt i ytterområden i viss mån avtagit vilket har påverkat priserna för delar av bostadsbeståndet. Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Första justeringen gjordes i samband med årsbokslutet 2007 med i genomsnitt 0,25 % i det kommersiella beståndet. Därefter har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvartalets bokslut och i årsbokslutet Sammantaget har avkastningskraven under 2008 höjts 0,50 % för kommersiella fastigheter och i genomsnitt 0,25 % (mellan 0-0,75 %) för bostadsfastigheter. Avkastningskrav förvaltningsfastigheter Ort Fastighetstyp % Göteborg Bostäder 3,5-6,5 Stockholm Bostäder 3,5-6,0 Helsingborg Bostäder 3,5-6,5 Kommersiella fastigheter 5,25-10,00 FASTIGHETSVÄRDE VID ANDRA Avkastningskrav Mkr 1,0% lägre ,5% lägre Vår bedömning ,5% högre ,0% högre fastighetskategorier Wallenstams fastigheter klassificeras och värderas i olika värderingskategorier. Förvaltningsfastigheter Wallenstams förvaltningsfastigheter innehas i syfte att generera hyresinkomster och/eller värdestegring. Bland Wallenstams förvaltningsfastigheter finns olika kategorier: Förvaltningsfastigheter i normal drift som avkastningsvärderas. Förvaltningsfastigheter som genomgår en omfattande ombyggnad värderas till värde före ombyggnad samt nedlagda kostnader för ombyggnadsprojektet. Omvärdering till marknadsvärde görs när byggnaden färdigställts. Projektfastigheter utgörs av fastigheter som är under uppförande och av obebyggd mark. Projektfastigheterna värderas till löpande anskaffningsvärde. Rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter avses kontorsfastigheter som används till väsentlig del för eget bruk samt tjänstebostäder. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningsvärde. Avskrivningar görs enligt plan. Värderingsmodell Wallenstam har i sin bedömning av fastigheternas värde använt olika avkastningskrav för olika typer av fastigheter och områden. Avkastningsvärderingen görs upp delat på bostads- och lokalyta, med olika avkastningskrav på respektive yta. Värderingen görs som en avkastningsvärdering, vilken innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Det framräknade avkastningsvärdet jämförs sedan med aktuell prisstatistik för liknande objekt. Lägestillägg görs i de fall avkastningsvärdet avviker från ortspris. Projektfastigheter omvärderas i samband med att ny- eller ombyggnadsprojektet färdigställs. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan. Wallenstam har vid fastighetsförsäljningar under ett antal år regelmässigt fått priser i nivå med eller över värdering. I samband med varje kvartalsbokslut analyseras värdena och justeringar görs. Den interna värderingen fastställs av styrelsen och granskas av revisorerna i samband med årsbokslutet. Fastigheter som sålts och tillträtts efter bokslutsdatum men före rapport värderas till försäljningspris. Det bör dock understrykas att en fastighets verkliga värde är en realitet först då den säljs, varför en värdering alltid är en bedömning. 44 fastigheternas värde

47 WALLENSTAMS VÄRDERINGSMODELL + Hyresvärde - Generell vakans om 3 % i det kommersiella beståndet - Driftkostnader inklusive fastighetsskatt, exklusive administration = Driftnetto / Avkastningskravet för fastigheten = Fastighetens avkastningsvärde brutto - Två årshyror för outhyrda ytor - Planerade investeringar samt större reparationer +/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag + Lägestillägg = Fastighetens bedömda marknadsvärde Fastigheternas bedömda värde Den interna värderingen visar ett bedömt värde om Mkr (18 725). Årets värdeförändring uppgår till -197 Mkr (787) och beror i huvudsak på följande faktorer: Värdeförändring förvaltingsfastigheter Mkr Avkastningsförändring -934 Kapitalisering av driftnettoförändring 746 Framtida investeringsbehov -127 Färdigställda projekt 59 Realiserade värdeförändringar Värde på bolagets fastighetsbestånd Sammanfattningsvis har Wallenstam haft ökade fastighetsvärden under ett flertal år. Minskningen under 2008 gör att jämförbart bestånd ligger i nivå med värdena föregående år. I och med den låga transaktionsvolymen under senare delen av 2008 är marknadsläget svårbedömt. Köpare och säljare är avvaktande och avsluten är få. Den senaste tidens räntesänkningar motverkar dock prisnedgången. Under sämre konjunkturläge är fastighetens unika förutsättningar i högre grad avgörande för dess värde. Större vikt läggs vid läge, standard och säkerhet i hyresintäkterna. Detta gör att Wallenstams fina fastighetsbestånd, med övervägande del bostäder och lokaler i attraktiva lägen, har goda förutsättningar för en snabbare återhämtning. Mkr OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Mkr Mkr FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER UNDER PERIODEN Mkr VÄRDETILLVÄXT PÅ NYPRODUKTION % 2005 FÖRSÄLJNINGSPRIS/VÄRDERING SÅLDA FASTIGHETER 6% 16% 2005 Värdering 60% 2006 Anskaffningskostnad 10% % % 2007 Försäljningspris 13% 41% 2008 Värdering 13% 2008 Mkr 500 Förvaltningsfastigheter Projektfastigheter och specialfastigheter 184* Rörelsefastigheter Totalt bedömt fastighetsvärde *Mark och pågående nybyggnation. 0 Värdering Försäljningspris fastigheternas värde 45

48 finansiell strategi Finansverksamheten inom Wallenstamkoncernen är centraliserad till moderbolagets finansfunktion. Finansfunktionen fun gerar som en internbank som ansvarar för upplåning, cash management och finansiell riskhantering. Finanspolicy Wallenstams finanspolicy fastställs av styrelsen och prövas årligen. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Finanspolicyn syftar till att begränsa bolagets finansiella risker. Dessa utgörs i huvudsak av ränterisk, refinansieringsrisk och likviditetsrisk. Målen för Wallenstams finansverksamhet är att: Säkerställa bolagets kort- och långsiktiga kapitalförsörjning. Anpassa den finansiella strategin efter bolagets verksamhet så att långsiktigt stabil kapitalstruktur uppnås. Arbeta aktivt för att nå en låg refinansieringsrisk och hög flexibilitet avseende räntebindning och säkerheter. Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar. Lån Kostnaden för lånat kapital är den för Wallenstam enskilt största kostnadsposten. Wallenstam gör löpande en översyn av de olika formerna av upplåning av kapital som finns på marknaden. För Wallenstam har traditionell bankupplåning, kombinerat med ett aktivt användande av derivat, hittills varit den mest attraktiva upplåningsformen. Wallenstam arbetar inte med covenants utan ställer säkerhet i fastigheter. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Ett antal faktorer vägs in vid valet av löptider och räntebindning. Portföljens utseende ska vara en avvägning av kort räntebindning för att minimera räntekostnaden och lång räntebindning för stabilitet i räntekostnaderna. Denna avvägning bestäms av läget på räntemarknaden, tron på marknadens fortsatta utveckling och Wallenstams finansiella styrka. Genom ett nära samarbete med ett begränsat antal banker, är Wallenstam förberett för att hantera förändringar av ränteläget. Av den totala låneportföljen har 60 % en räntebindningstid överstigande ett år. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 30 månader (25). Uppföljning av bolagets räntekänslighet sker löpande. Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (9 468), vilket motsvarar en belåningsgrad på 55 %. Lånen löper utan valutarisk. Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 428 Mkr (176). Den effektiva räntan för perioden uppgick till 4,56 % (4,27). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,23 % (4,26). Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 2009 skulle en förändring av ränteläget med en procentenhet i början av året påverka Wallenstams räntekostnader med cirka 32 Mkr. Derivat Wallenstam har tidigare använt en säkerhetsredovisning för samtliga derivatinstrument. Under senare delen av 2008 har denna matchning minskat i omfattning för att uppnå en större flexibilitet i portföljen. Effekten har blivit att en större del av de orealiserade värdeförändringarna på derivaten redovisas i resultaträkningen. Den faktiska kostnaden hade annars blivit högre då kreditspreadarna har ökat kraftigt under hösten och därmed ökat priset på långa lånelöften. Detta arbetssätt kommer att fortsätta med övriga delen av portföljen i takt med att lånen omsätts. Dessa kostnader är dock ej kassaflödespåverkande utan enbart redovisningsmässiga enligt IAS 39. Ett teoretiskt över-/ undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta. bindningstid medelräntor skuld, Snitt- Andel, mkr ränta, % % < 3 mån ,34 33 > 3 mån <= 1 år 734 4,46 7 > 1 år <= 2 år ,14 12 > 2 år <= 3 år ,14 12 > 3 år <= 4 år 950 4,43 9 > 4 år <= 5 år 832 4,11 8 > 5 år <= 6 år 600 4,29 6 > 6 år <= 7 år 300 4,14 3 > 7 år ,85 10 Summa , Likviditet Wallenstam eftersträvar en god framförhållning avseende betalningsflöden. Likviditetsprognoser uppdateras löpande i syfte att optimera kassahållningen. Under 2008 har kassan ökat jämfört med tidigare år då bankernas ökade handläggningstid för nya krediter ställer krav på en större rörelsekredit. Wallenstams likviditetsflöden består i huvudsak av kontraktsbundna hyresinbetalningar, i förväg kända räntebetalningar samt löpande betalningar för drift och underhåll. Därutöver tillkommer betalningar avseende investeringar och överenskomna amorteringar av lån. Dessa poster är planerade och väl kända i förväg. Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgick till 428 Mkr (176). I början av 2009 har checkräkningskrediten ökat ytterligare och uppgår fr o m 1 februari 2009 till 400 Mkr (133). 46 Finansiell strategi

49 Räntetäckningsgrad För att kunna absorbera förändringar i räntenivån är det viktigt att ha ett resultat som täcker nuvarande räntekostnad med marginal. En höjning av räntenivån medför vanligen en höjning även av hyresintäkterna för bostadshus, dock med en viss fördröjning. Wallenstam hade per årsskiftet en räntetäckningsgrad på 1,6 gånger (2,6). % SOLIDITET Soliditet Per årsskiftet uppgick soliditeten till 40 % (42). 0 Atrium Ljungberg Balder Castellum Din Bostad Fabege FastPartner Heba Hufvudstaden Klövern Kungsleden Wallenstam Wihlborgs KAPITALSTRUKTUR Eget kapital 40% Icke räntebärande skulder 3% Räntebärande skulder 51% Uppskjuten skatteskuld 6% Finansiell strategi 47

50 100 ENERGIEFFEKTIVA HYRESRÄTTER MED LOGGIA I HÖGSBO MED CYKELAVSTÅND TILL GÖTEBORG CITY. Bergvärme, mekanisk frånluft med återvinning, individuell mätning av vatten och el, en värme trög stomme och extra tjocka betongväggar. Det får Wallenstams 100 energisnåla hyresrätter som byggs i tre stilfulla punkthus i Högsbo, en skön promenad från Slottsskogen och Göteborg City. Husen byggs med åtta respektive nio våningar, i ett samprojekt med Riksbyggen. Och så får varje lägenhet en trevlig loggia. Byggstart 2008, in flyttning

51 Möjligheter och risker Allt företagande är förenat med någon form av risktagande. Ett fastighetsbolags risknivå styrs i huvudsak av vilken typ av fastigheter det äger samt var fastigheterna är belägna. Ett attraktivt fastighetsbestånd minskar risken för hyresbortfall och värdenedgång i ett sämre konjunkturläge. Wallenstam har tre kategorier av möjligheter och risker; förändring av kassaflöden, förändring av värden och övriga risker. De negativa effekterna minskas genom en väl avvägd riskhantering. Wallenstams riskhantering utgår från att säkerställa de framgångsfaktorer som är väsentliga för den långsiktiga utvecklingen. Dessa är: attraktivt fastighetsbestånd tilltalande hyror kundnära förvaltning finansiering effektiv byggprocess god marktillgång kompetent och engagerad personal minimerade miljörisker ägarlägenheter Attraktivt fastighetsbestånd Wallenstams fastigheter finns på starka marknader i lägen där människor vill bo och arbeta. Wallenstams fastighetsbestånd är en väl avvägd kombination av bostadsfastigheter och kommersiella fastigheter i attraktiva lägen. Huvuddelen av fastighetsbeståndet är koncentrerat till Stockholm och Göteborg. I Göteborg har Wallenstam 55 % av sin totala yta. 39 % är beläget i Stockholm och resterande 6 % i Helsingborg. Wallenstams delmarknader är stabila, med goda förutsättningar till en långsiktigt positiv utveckling. Bostadsandelen ska över tid överstiga hälften av fastighetsbeståndet. Risker och möjligheter i förändrade kassaflöden Wallenstams inbetalningar är förhållandevis säkra då dessa framför allt består av hyresintäkter från bostadshyresgäster och stabila företagskunder. Detta i kombination med en god kontroll på kostnaderna gör att kassaflödet är tryggt. Hyresintäkter bostäder Wallenstams bostadsbestånd är fullt uthyrt och bostadshyresintäkterna förhållandevis säkra och förutsägbara. Hyressättningen för bostäder styrs idag av bruks värdesystemet som innebär att de kommunala bostadsbolagen har en normerande roll i prissättningen. Det gör att de påverkar de privata fastighetsägarnas möjligheter till att erbjuda sina kunder en mer individuell standard. Under 2008 har dock en utredning efter en EU-anmälan om snedvriden konkurrens presenterat sitt förslag. Denna har resulterat i förslag till åtgärder för att komma till rätta med hyresmarknadens problem. Utredningen föreslår att de kommunala bostadsbolagens hyresnormerande roll avskaffas och att hyressättningen blir mer efterfrågebaserad. Bruksvärdessystemet ska bestå, men inom dess ramar föreslås en ändring av bruksvärdesreglerna för att skapa förutsättningar för en väl fungerande hyresbostadsmarknad. Rimliga avkastningskrav på de kommunala bolagen ska också ställas. En mer efterfrågebaserad hyressättning ger ökade möjligheter till god hyresutveckling för Wallenstams bostadsfastigheter. Under det rådande konjunkturläget ökar efterfrågan på hyresrätter ytterligare. Risken för framtida vakanser i Wallenstams attraktiva fastighetsbestånd bedöms som liten. Nyproduktionshyror Prissättningen för nyproducerade bostäder är friare. För dessa accepteras en prissättning utifrån produktionskostnaden. Hyresöverenskommelsen gäller sedan i tio år, vilket ger en trygghet för att producera nya bostäder. Wallenstams nyproducerade bostäder är yteffektiva, vilket ger attraktiva hyror. Efterfrågan är väsentligt mycket större än utbudet i såväl Stockholm som Göteborg och Helsingborg. Hyresintäkter lokaler Cirka 90 % av Wallenstams kommersiella fastighetsbestånd är beläget i Göteborgsregionen. Fastigheterna är välbelägna och består av en mix av kontor och butiker i city samt attraktiva kontor och lager i inarbetade företagsområden i närcentrum. Nyproduktionen av kommersiella lokaler har varit låg under senare år och efterfrågan stabil. Wallenstams uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet uppgår till 96 %, vilket är cirka 4 procentenheter högre än marknadens generella uthyrningsgrad. Under 2008 har ett flertal varsel aviserats i Västsverige. Wallenstam har dock endast en mindre del av hyresintäkterna kopplat till de mest utsatta branscherna. Den rådande konjunkturen kan dock komma att påverka betalningsförmågan hos Wallenstams kommersiella hyresgäster. Wallenstam arbetar nära kunderna och arbetar aktivt med att erbjuda lokaler anpassade till kundernas aktuella behov. Göteborg har en bred bas av olika verksamheter i flera branscher, vilket ger en trygg grund för fortsatt framtida tillväxt för regionen. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarar vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Wallenstams hyresgäster utgörs till cirka 16 % av kommunala bolag eller statliga institutioner och verk. Av Wallenstams hyresintäkter kommer cirka 49% från de kommersiella fastigheterna. Den genomsnittliga återstående löptiden för de kommersiella kontrakten var per årsskiftet tre år. Möjligheter och risker 49

52 Driftkostnader och underhållskostnader Wallenstam arbetar aktivt med kostnadsuppföljning avseende driftkostnader och har väl utvecklade system för uppföljning. Kostnaderna för uppvärmning och fastighetsskatt är de enskilt största driftkostnaderna. Driftstatistik säkerställer rätt fö r brukning. Uppvärmningskostnaderna ut gör cirka en fjärdedel av Wallenstams totala driftkostnader och Wallenstam ar betar konsekvent för att sänka dessa, delvis genom att bygga och renovera befintliga fastigheter med fokus på energieffektivitet. Utöver det arbetar Wallenstam aktivt med att stimulera hyresgästerna till att sänka sina driftkostnader bland annat genom individuell mätning av el och vatten. I takt med att Wallenstams produktion av förnyelsebar el ökar kommer bolaget på sikt att bli mindre känsligt för förändringar i elpriset. Vädret har stor påverkan på kostnaderna. En varm respektive kall vinter påverkar kostnaderna med cirka 2 Mkr mot ett normalår. Samtidigt innebär extra blåsiga perioder tillskott på vindenergi, vilket påverkar spotpriset. Prisrisker som uppstår i svängningar i elpriset hanteras i Wallenstams elpolicy. Underhållskostnaderna följer de långsiktiga underhållsplaner som framtagits individuellt för varje fastighet. Wallenstams fas tigheter är genomgående i gott skick. Förutom det löpande underhållet genomförs omfattande standardhöjande åtgärder i beståndet. Finansnetto Ett fastighetsbolags största enskilda kostnad är räntekostnaden. För att få en stabil räntekostnadsutveckling är det viktigt med en bra balans mellan en lång räntebindningstid som ger stabilitet och kort, som ger den lägsta räntekostnaden. Wallenstams finanspolicy reglerar Wallenstams agerande på kreditmarkna den. Finanspolicyn fastställs årligen av styrelsen och analyseras löpande utifrån marknadens förutsättningar. Wallenstams låneportfölj består av en mix av lån med olika löptider och fördelning från olika kreditgivare. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen av portföljen på antalet långivare samt förfallostrukturen. Wallenstam arbetar inte med covenants utan med traditionell upplåning med säkerhet i fastigheter. Den turbulenta kreditmarknaden har i hög utsträckning påverkat bankerna och dess agerande. En större försiktighet har noterats vilket resulterat i längre handläggningstider. Det har fått till följd att Wallenstam utarbetat nya interna rutiner för nyupplåning. Nyproduktionsprojekt och större ombyggnadsprojekt startar inte förrän finansiering har säkerställts. För att öka handlingsfriheten har Wallenstam ökat likviditeten, bland annat med större kassahållning samt i början av 2009 större beviljade rörelsekrediter än tidigare. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Wallenstam handlar el över elbörsen i Euro, men omfattningen av denna exponering är inte betydande. All handel med derivatinstrument ska utföras mot den underliggande låneportföljen. Derivat används för riskspridning samt i syfte att skydda den underliggande portföljen. I de fall ränteoptioner ställs ut, till exempel vid användande av räntegolv, ska alltid ett motsvarande räntetak finnas så att risken minimeras. Wallenstam förväntar sig att sänkningarna av reporäntan kommer att leda till att räntekostnaderna minskar under Pågående skatteärenden Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilket har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk, varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning (redovisas som eventualförpliktelse). Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och Skatteverkets argumentation. känslighetsanalys Mkr Hyresförändring bostäder, 1 % 7 Hyresförändring lokaler, 1 % 6 Förändring av driftkostnader, 1 % 5 Förändring av låneräntan 1 procentenhet 32 Risker och möjligheter i förändrade värden Enligt redovisningsreglerna i International Financial Reporting Standards, IFRS, ska verkligt värde på koncernens tillgångar och skulder redovisas i balansräkningen och värdeförändringar över resultaträkningen. Detta får till effekt att resultat och ställning blir mer volatilt. 50 Möjligheter och risker

53 Fastigheter Wallenstams fastigheter värderas sedan 1991 av ett internt värderingsteam med god marknadskännedom. Wallenstam gör årligen många värderingar både med avseende på det egna fastighetsbeståndet men även på objekt som är aktuella för för värv. Statistiken från genomförda försäljningar visar att Wallenstam alltid erhållit priser på samma nivå eller över värdering. Wallenstams fastigheter klassificeras och värderas i olika värderingskategorier: förvaltningsfastigheter, projektfastigheter eller rörelsefastigheter. Förvaltningsfastigheterna värderas utifrån en avkastningsvärdering där fastighetens kvaliteter och marknadslägets olika avkastningskrav beaktas. Det framräk nade värdet jämförs sedan med kvadratmeterpriset som justeras vid behov. Projekt värderas till anskaffningsvärde och om värderas i samband med att ny- eller ombyggnadsprojektet färdigställs. Rörelsefastigheter värderas till anskaffningskostnad med avdrag för avskrivningar enligt plan. I och med den låga transaktionsvolymen under senare delen av 2008 är marknadsläget svårbedömt. Köpare och säljare är avvaktande och avsluten är få. Den senaste tidens räntesänkningar motverkar en prisnedgång. Under sämre konjunkturläge är fastighetens unika förutsättningar i högre grad avgörande för dess värde. Större vikt läggs vid läge, standard och säkerhet i hyresintäkterna. För Wallenstams del motverkas höjda avkastningskrav av förbättrade driftnetton och värdetillväxt i färdigställda projekt. Finansiella instrument Wallenstam använder finansiella instrument, bland annat ränteswappar, i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt för att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindningstid. I de fall den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på de finansiella instrumenten där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. För de fall lånet är säkringsredovisat redovisas värdeförändringen över eget kapital. Övrigt Finansiering En absolut nödvändig resurs i Wallenstams verksamhet är tillgången till kapital. Utan en säker kapitaltillförsel kan Wallenstam inte utveckla och expandera verksamheten i önskad omfattning. För att säkerställa tillgången av kapital har Wallenstam byggt upp ett långsiktigt samarbete med ett flertal banker. Det gör att Wallenstam även under denna turbulenta tid kunnat säkra finansiering till attraktiva nyproduktionsprojekt, förvärv och en fortsatt vindkraftsutbyggnad. Effektiv byggprocess Wallenstam har en effektiv ny- och ombyggnationsprocess vilket ger en kostnadseffektiv produktion. Med god kunskap och detaljstyrning i varje delmoment skapar Wallenstam förutsättningar att bygga bostäder som kan erbjudas till en rimlig hyra och samtidigt klara avkastningskravet på 7 %. Marktillgång Tillgång till mark är en väsentlig framgångsfaktor för att säkerställa nyproduktion. Wallenstam har sökt markanvisningar för cirka lägenheter, både inom nya områden och för komplettering i befintligt bestånd. Samtliga sökta byggrätter är belägna i attraktiva lägen, vilket är en förutsättning för att uppnå Wallenstams kalkylkrav. Wallenstam har även egen mark för möjlig nyproduktion om kvm kommersiell yta. Kompetent och engagerad personal En framgångsfaktor för Wallenstam är att kunna attrahera kompetent och engagerad personal. Detta uppnås genom en god arbetsmiljö och attraktiva arbetsvillkor. Wallenstams medarbetare deltar kontinuerligt i kompetenshöjande program som skapar utrymme för såväl individens som bolagets utveckling. Miljörisker Wallenstam undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i sina fastigheter så som exempelvis PCB och radon. Skulle eventuella miljörisker förekomma i fastigheterna upprättas omedelbart handlingsplaner för att åtgärda dessa. Ägarlägenheter Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas under 2009 innebär en ny upplåtelseform som medför nya möjligheter för Wallenstam, då flexibiliteten vid lägenhetsförsäljningar ökar. Sammanfattning av möjligheter och risker Sammanfattningsvis kan Wallenstam konstatera att även om det finns risker med olika delar inom verksamheten så överväger möjligheterna. Wallenstam ser positivt på utvecklingen och räknar med att kunna arbeta vidare mot målen inom den fastlagda affärsplanen utan större avvikelser. Möjligheter och risker 51

54 minskad miljöpåverkan tillsammans MED HYRESGÄSTERNA. År 2012 ska vi ha minskat vår egen energiförbrukning med 15 %. När vi bygger nytt bygger vi konsekvent så energieffektivt som möjligt och likaså när vi renoverar. Vi byter ut oljepannor till mer energisnåla värmepumpar och undersöker möjligheten att ansluta solfångare till samma värmepumpar. Gamla fönster och dörrar byts ut mot nya, täta. Vi bygger klimatklok ventilation, tillvaratar spillvärmen från avloppen i husen och producerar grön el från egna vindkraftverk med målet att vara självförsörjande Med individuell mätning hjälper vi hyresgästerna att bli medvetna om sin konsumtion av el, vatten och värme. Många kan spara mycket ihop. 52

55 Aktiefakta Wallenstamaktien har i likhet med hela aktiemarknaden gått ner kraftigt under Under de senaste fem åren har aktien, trots nedgången, fördubblats. Wallenstams B- aktier är registrerade på OMX Nordiska Börs, Mid-Caplistan. Under åren 2003 till 2006 steg Wallenstams aktiekurs med i genomsnitt över 50 % årligen präglades emellertid av betydande börsnedgång OMXS-index sjönk med 41,96 % och Carnegies fastighetsindex sjönk med 27,92 %. Wallenstams aktiekurs sjönk med cirka 44 %. Vid årets slut var aktiekursen 67,50 kr (120,50). Totalt omsattes drygt 10 miljoner (17) Wallenstamaktier till ett värde av Mkr (2 501). Under 2008 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av cirka aktier (70 000) per dag. Vid utgången av år 2008 uppgick Wallenstams börsvärde till Mkr (7 471). % AKTIENS AVKASTNING rande mandat vid 2009 års stämma. Återköp är en aktie ägarvänlig åtgärd som är en bra investering när aktiekursen understiger substansvärdet. Wallenstam vill ha möjligheten att återuppta återköp så snart den finansiella sektorn återhämtat sig. Utdelning Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling av fastighetsbeståndet och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens ambition är dock att upprätthålla en långsiktig och stabil utdelning över tiden. Vid bedömningen av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning i övrigt samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet kan dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Mot bakgrund av Wallenstams starka finansiella ställning föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 3,00 kr per aktie (3,00). Aktieägarstruktur Vid årsskiftet uppgick antalet aktieägare till cirka Hans Wallenstam (inklusive bolag och familj) som är Wallenstams huvudaktieägare äger 58 % av rösterna och 21 % av kapitalet. Andelen institutionellt ägande uppgick vid årsskiftet till 37 % av kapitalet och 26 % av rösterna. Utlandsägandet uppgick till 6 % av kapitalet och 4 % av rösterna. Substansvärde Substansvärdet beräknas på eget kapital, där tillgångar och skulder enligt IFRS är värderade till verkligt värde. Till eget kapital läggs den totala uppskjutna skatteskulden då skattebelastningen kan variera i och med att Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag. Substansvärdet beräknas till 176 kr per aktie (181), vilket indikerar en rabatt i aktien om 62 %. Substansvärdet minskar vilket i huvudsak beror på minskade värden på fastigheterna. En prisförändring på +/-10 % av fastigheternas värde motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr per aktie Kr 3,5 UTDELNING Totalavkastning Direktavkastning 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Kr BÖRSKURS, SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE 0, Återköp Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut, vilket innebär en möjlighet att förvärva upp till 10 % av utestående B-aktier. Sedan starten har Wallenstam återköpt aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet. Under 2008 har aktier återköpts, till en genomsnittskurs om 114,42 kr. Wallenstams styrelse kommer att föreslå motsva- Aktiekapital Aktiekapitalet i Wallenstam uppgår till 124 Mkr, fördelat på A-aktier (tio röster per aktie) och B-aktier (en röst per aktie). Av dessa B-aktier är återköpta per Antalet utestående aktier uppgick till ( ) Substansvärde per aktie 2008 Börskurs aktiefakta 53

56 Information och kontakter med aktiemarknaden Wallenstam eftersträvar att lämna snabb, utförlig och tydlig information till aktiemarknaden och tillgodose de lagar och föreskrifter som finns inom området. Ut över att uppfylla börskontraktet har Wallenstam som ambition att ta intryck från organisationer och branschmedia, som exempelvis Aktiespararna. Finansiell information lämnas i första hand i årsredovisning, bokslutskommuniké och i tre delårsrapporter. Årsredovisningen skickas ut till de aktieägare som önskar. Delårsrapporter och pressmeddelanden distribueras till intressenter och media via e-post och fax. Prenumeration på sådan information kan beställas på Wallenstams hemsida: Företagspresentationer Under ett verksamhetsår arrangerar Wallenstam regelbundna träffar med aktieägare, analytiker, aktieägarrepresentanter och investerare. Wallenstam har vid sex tillfällen under 2008 presenterat bolaget för medlemmar i Aktiespararnas riksförbund. aktieägarinnehav A-aktier B-aktier Kapital, % Röster, % Hans Wallenstam med bolag och familj ,9 57,8 Familjen Agneta Wallenstam ,1 4,3 Familjen Anders Berntsson ,8 3,1 Dödsbo Eskil Johannesson ,1 2,7 Henric Wiman ,9 2,1 Bengt Norman med bolag ,8 1,5 Familjen U Wallenstam ,4 1,3 Swedbank Robur fonder ,4 1,3 AMF Pension AB ,2 1,2 Familjen Brandström med bolag ,1 1,1 Övriga ägare ,6 23,2 Totalt antal aktier Återköpta egna aktier ,8 0,4 Registrerade aktier Totalt registrerade Summa utestående aktier Utlandsägda aktier 6 4 Juridiska personer Jämförelse med andra börsnoterade fastighetsbolag Börskurs, Börsvärde, Återköpta Kurs- Resultat Föreslagen Total avkr/aktie Mkr aktier t.o.m. utveckling efter skatt, utdelning, Direktav- kastning, , % kr/aktie P/E-tal kr/aktie kastning, % % Atrium Ljungberg 62, ,3-2 -3,1-20 2, Balder 40, , , Castellum 60, , ,0-15 3, Din Bostad 21, , , Fabege 30, , ,1-10 2, FastPartner 18, , ,5-12 1, Heba 49, , ,6-82 0, Hufvudstaden 55, , ,2-25 1, Klövern 18, , ,9-6 1, Kungsleden 54, , ,0-8 8, Wallenstam 67, ,8-44 6,3 11 3, Wihlborgs 100, , ,3-77 6, Genomsnitt 48, , ,7-21 2, Källa: respektive bolags bokslutskommuniké aktiefakta

57 Aktiekapitalets utveckling År emission förändring av aktiekapital, kr Aktiekapital, kr Antal aktier Nominellt värde, kr 1960 Ursprungligt aktiekapital Fondemission 9: Split 1000: Nyemission 1:2 till 32 kr Fondemission nom. 1 till 10 kr Nyemission 1:3 till 75 kr Fondemission 1: Nyemission apport till 43 kr Aktieinlösen Återköp/Indragning Återköp/Indragning Återköp/Indragning Återköp/Indragning Split 5: Återköp/Indragning Återköp/Indragning Återköp/Indragning Återköp/Indragning % BÖRSKURS/EGET KAPITAL Kr EGET KAPITAL PER AKTIE 0 kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv kv KURSUTVECKLING Nasdaqomx B-aktien Carnegie Real Estate Index OMX Stockholm_PI aktiefakta 55

58 Flerårsöversikt Koncernen i sammandrag Mkr RESULTATRÄKNING I SAMMANDRAG Hyresintäkter Driftkostnader Förvaltnings- och administrationskostnader Övriga rörelseintäkter och kostnader Avskrivningar rörelsefastigheter Värdeförändring förvaltningsfastigheter Rörelseresultat Finansiella intäkter Finansiella kostnader Värdeförändring derivat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt BALANSRÄKNING I SAMMANDRAG Fastigheter Vindkraftverk Övriga anläggningstillgångar Finansiella derivatinstrument Omsättningstillgångar Summa tillgångar Eget kapital Uppskjuten skatt Räntebärande skulder Finansiella derivatinstrument Ej räntebärande skulder Summa eget kapital och skulder KASSAFLÖDESANALYS I SAMMANDRAG Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamhet Kassaflöde från finansiering Förändring likvida medel Disponibel likviditet Mkr HYRESINTÄKTER Mkr 700 REALISERAT RESULTAT Mkr OREALISERAD VÄRDEFÖRÄNDRING FÖRVALTNINGSFASTIGHETER Flerårsöversikt

59 Mkr NYCKELTAL Resultat Rörelseresultat Resultat efter skatt Realiserat resultat Överskottsgrad, % Fastighet Förvärv av fastigheter Byggnadsinvesteringar Försäljningsintäkter fastigheter Uthyrningsgrad hyresvärde, % Uthyrningsgrad yta, % Antal kvm * 1 239* 1 259* 1 216* Bedömt marknadsvärde per kvm, kr Finansiering Eget kapital Substansvärde Soliditet, % Räntabilitet på eget kapital, % 4,5 12,5 30,4 32,6 26,5 Räntabilitet på totalt kapital, % 1,8 7,4 12,2 15,9 12,7 Belåningsgrad, % Räntetäckningsgrad, ggr 1,6 2,6 2,1 2,0 1,6 Skuldsättningsgrad, ggr 1,3 1,1 1,3 1,5 1,7 Fastigheternas direktavkastning, % 4,3 4,3 4,3 5,0 5,0 Fastigheternas totalavkastning, % 2,9 6,9 12,5 16,4 13,3 Genomsnittlig räntebindningstid, månad Genomsnittlig ränta per 31 december, % 4,23 4,26 4,26 3,96 4,34 Antal anställda, st Data per aktie (kr), utspädningseffekt finns ej Resultat efter skatt 6,3 16,5 31,8 24,4 18,3 P/E tal, ggr 10,8 7,3 4,4 3,8 3,2 Eget kapital Substansvärde Börskurs vid årets slut 67,50 120,50 141,00 93,50 57,60 Börskurs/eget kapital, % Börskurs/substansvärde, % Utdelning (föreslagen utdelning 2008) 3,00 3,00 2,50 2,00 1,50 Direktavkastning, % 4,4 2,5 1,8 2,1 2,6 Antal utestående aktier i tusental per balansdag Genomsnittligt antal utestående aktier * Justerad efter ommätning. % RÄNTABILITET PÅ EGET KAPITAL Kr SUBSTANSVÄRDE PER AKTIE Kr UTDELNING , , ,5 20 2, , , , , Mål för 2012 Flerårsöversikt 57

60 276 Nya HYRESRÄTTER MED HÄRLIGA PROMENADVäGAR IN MOT STOCKHOLM CITY. Ett energiklokt och unikt boende en skön promenad från city, förbi pittoresk bebyggelse. Det skapar Wallenstam med kvarteret Brovaktens två passivhusinspirerade 20-våningstorn i nya stadsdelen Lindhagen. Husen byggs med mycket glas, mekaniska värmeåtervinningssystem och tjocka väggar som bevarar värme inifrån och stoppar ljud utifrån. Utmed varje tornbyggnad löper tre 7-8-våningsskänklar och mellan hus kropparna växer gröna ytor fram som bildar rum. 58

61 innehåll förvaltningsberättelse Förvaltningsberättelse 60 Koncernens resultaträkning 66 Koncernens balansräkning 67 Koncernens förändring eget kapital 68 Koncernens kassaflödesanalys 69 Koncernens redovisningsprinciper och noter 70 Moderbolagets resultaträkning 83 Moderbolagets balansräkning 84 Moderbolagets förändring eget kapital 85 Moderbolagets kassaflödesanalys 86 Moderbolagets redovisningsprinciper och noter 87 Revisionsberättelse 93 Bolagsstyrningsrapport 94 59

62 Förvaltningsberättelse Styrelsen och verkställande direktören för Wallenstam AB (publ), org nr , avger härmed följande årsredovisning och koncernredovisning för Ägarförhållande och börsnotering Wallenstam AB är noterat på OMX Nordiska Börs, Mid Cap. Bolaget har cirka aktieägare, varav andelen aktier ägda av juridiska personer uppgår till cirka 37 % av innehavet och 26 % av rösterna. Utlandsägandet uppgår till 6 % av innehavet och 4 % av rösterna. Huvudägaren Hans Wallenstam med familj och bolag äger cirka 58 % av rösterna och cirka 21 % av kapitalet. Styrelsen har sitt säte i Göteborg och huvudkontorets besöksadress är Kungsportsavenyen 2 i Göteborg. Affärsidé Wallenstams affärsidé är att köpa, bygga, utveckla samt sälja fastigheter i utvalda storstadsregioner med långsiktig hållbarhet för människor och företag. Verksamhet och organisation Wallenstam har cirka 160 anställda. Huvudkontoret är beläget i Göteborg. Wallenstam är organiserat i tre rörelsegrenar: två fastighetsförvaltande affärsområden: Bostad respektive Företag och en utvecklingsorganisation. Utvecklingsorganisationen ansvarar för ny- och ombyggnation av fastigheter, markfrågor samt utveckling av Wallenstams vindkraftsprojekt. Därutöver har Wallenstam en administrativ organisation som stöttar de affärsdrivande enheterna. Wallenstam har ett väl koncentrerat och centralt beläget fastighetsbestånd i några av Sveriges mest expansiva orter: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Affärsområde Bostads verksamhet bedrivs i tre regioner: Stockholm, Göteborg och Helsingborg. Bostad förvaltar cirka lägenheter. Affärsområde Företags verksamhet bedrivs i Göteborg. Företag förvaltar cirka lokaler. Av Wallenstams totala fastighetsvärde om 19 Mdr utgör andelen bostäder omkring 60 %, resterande cirka 40 % utgörs av kommersiella fastigheter. Wallenstamkoncernen äger och förvaltar cirka kvm fördelat på cirka 300 fastigheter. Mål 2012 Wallenstam styr verksamheten med mål. Målen fastställs i affärsplanen av styrelsen och utgör en drivkraft för verksamheten. Förmågan att uppfylla mål och på så sätt leverera ett utlovat resultat är en viktig parameter i hur Wallenstam blir bedömt av sina intressenter. Wallenstam har arbetat med målstyrning under en längre tid och har alltid uppfyllt samtliga mål som fastställts i tidigare affärsplaner. Målen delas upp i finansiella mål och verksamhetsmål (ledstjärnor). I verksamhetsmålen ingår även kvalitativa mål avseende hållbarhet och miljö. Mål för verksamheten 2012 Substansvärde per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstams ledstjärnor: Soliditeten ska årligen överstiga 25 %. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet ska årligen överstiga 95 %. Under perioden ska nya lägenheter produceras till en direktavkastning som överstiger 7 %. Wallenstam ska ha en energiproduktion från för nyelsebar energi som täcker eget och kunders behov räknat på kwh månadsbehov. En fortsatt positiv utveckling av verksamhetsresultatet. Väsentliga händelser under räkenskapsåret 2008 har varit ett mycket spännande år för Wallenstam. Första halvåret präglades av fastighetsaffärer, Wallenstam genomförde två förvärv och deltog även i budgivning på ett flertal större affärer där förvärv inte blev aktuella. Under 2008 har Wallenstam förvärvat sex fastigheter för 220 Mkr (13), varav fem stycken i Mölnlycke centrum om cirka kvm bostäder och kvm kommersiella lokaler. Wallenstam räknar med att i anslutning till de förvärvade fastigheterna kunna tillföra ytterligare cirka 30 nya lägenheter och fler kommersiella lokaler. Wallenstam har även förvärvat en kommersiell fastighet i Mölndal med ett fint profilläge längs med Söderleden i anslutning till Astra Zenecas område. Fastigheten inrymmer idag lager och kontor men har en stor förädlingspotential med möjligheter att byggas om till kontor. Under hösten djupnade finanskrisen och nya möjligheter uppstod. Förhandling om ett större bostadsförvärv av Älta-området utanför Stockholm genomfördes med JM och avtal tecknades. Dessa fastigheter tillträddes under januari Wallenstam har under året sålt elva fastigheter till ett försäljningspris om 670 Mkr, priset överstiger Wallenstams värdering med i genomsnitt 13 %. Sju av fastigheterna såldes till bostadsrättsföreningar. Trots den finansiella krisen är intresset från hyresgästerna att förvärva sina fastigheter stort och diskussioner pågår för närvarande med ett flertal bostadsrättsföreningar. Möjligheten för hyresgästerna att förvärva sina fastigheter och därmed få del av den rabatt som finns i priset i förhållande till andrahandsmarknaden är fortsatt mycket attraktivt. Under året färdigställdes en fastighet med 60 lägenheter. Fastigheten ligger i ett attraktivt läge strax söder om Lisebergs södra entré. Efterfrågan på lägenheterna var mycket stor sökande anmälde sitt intresse för de 30 lägenheter som förmedlades via Boplats Göteborg. 60 Finansiell rapportering

63 Under hösten startades ytterligare två bostadsprojekt. I Hammarby Sjöstad, Stockholm och i Högsbo, Göteborg bygger Wal lenstam sammantaget 196 energieffektiva lägenheter. Lägenheterna beräknas stå klara för inflyttning under det första halvåret Samtliga av Wallenstams nyproduktionsprojekt uppfyller Wallenstams kalkylkrav på en avkastning om 7 %. Arbetet med att etablera vindkraftverk har fortsatt. Fyra nya vindkraftverk i Dalsland och Västra Götaland har tagits i drift under året. Vid årsskiftet hade Wallenstam sju vindkraftverk i drift med en total effekt om 10,1 MW. Under hösten inleddes markarbeten för fem vindkraftverk vid Stentjärnåsen i Jämtland, som beräknas att tas i drift under hösten Utöver dessa pågår ett stort antal vindkraftsprojekt som befinner sig i olika utvecklingsfaser. Hållbarhetsarbete Wallenstam engagerar sig i samhällsutveckling och viktiga frågor för ett långsiktigt hållbart samhälle. Exempel på detta är ett engagerat miljöarbete och sunda, trygga bostadsområden. Arbetssättet innebär starkt kundfokus som präglas av omsorg för människa och miljö. Wallenstams hållbarhetsarbete planeras, genomförs och följs upp utifrån en koncerngemensam policy. Det dagliga arbetet styrs av respektive affärsområde. I arbetet med att minska Wallenstams miljöpåverkan har de viktigaste miljöpåverkande aktiviteterna identifierats inom en rad miljöområden. För varje miljöområde har övergripande miljömål formulerats. Wallenstam strävar efter att vara en aktiv samhällsmedborgare på de orter där verksamheten bedrivs och vill på olika sätt bidra till ökad trivsel och trygghet i städerna. Ett exempel är Wallenstams engagemang i förnyelsearbetet i Järvaområdet, där ett omfattande utvecklingsarbete med trygghetshöjande åtgärder pågår. Bland annat har Gula gången rivits och ersatts med öppna gångstråk. Genom att ta bort trånga och mörka utrymmen tar Wallenstam bort otrygga platser som lockar obehöriga. Därutöver har entréer byggts om och utrustats med ny tvättstuga. Wallenstams nyproduktionssatsning tillför förutom nya bostäder även arbetstillfällen. en fastighet om 100 lägenheter innebär att cirka 100 årsanställda får arbete. En hjärtefråga för Wallenstam är att medverka till bra sysselsättning för ungdomar. Med hjälp av de klubbar Wallenstam sponsrar arrangeras idrottsskolor där barn och ungdomar kan få pröva på olika idrotter. Wallenstam försöker så långt det är möjligt att vara behjälplig för att tillmötesgå de speciella önskemål som ställs av kommunen för att erbjuda och utforma boenden till människor med särskilda behov. Wallenstam har valt att stötta organisationer som arbetar med hemlösa, drogproblem och som stöder barn som är utsatta på olika sätt. De största samarbetsavtalen inom socialt arbete har Wallenstam med Stockholms Stadsmission, Barn i Nöd, BRIS och Räddningsmissionen i Göteborg. Resultat Resultat efter skatt uppgår till 368 Mkr (1 008). Resultat per aktie uppgår till 6 kr (17). Förändringen jämfört med före gående år beror framför allt på att förra årets stora värdeökning avseende fastigheter ersatts med en värdeminskning under Wallenstams löpande verksamhet med uthyrning och förvaltning av bostäder och lokaler går bra och utvecklas positivt. Överskottsgraden är oförändrat hög och uppgår till 65 %. Hyresintäkterna för perioden uppgår till Mkr (1 241) Av hyresintäkterna utgörs 688 Mkr (686) av hyresintäkter från affärsområde Bostad och 562 Mkr (556) från affärsområde Före tag. Ökningen är främst ett resultat av högre hyresnivåer, genomförda investeringar och en fortsatt hög uthyrningsgrad. För Wallenstams kontorsfastigheter i Göteborg uppgår den genomsnittliga hyresnivån till kr/kvm (1 390). Under året har Wallenstam hyrt ut drygt kvm kommersiell yta i Göteborgsområdet. Uthyrningsgraden i det kommersiella beståndet är 96 % (97). Bostadsbeståndet är fullt uthyrt och den genomsnittliga uthyrningsgraden uppgår totalt till 98 % (99). Wallenstam har fortsatt att arbeta med en kostnadseffektiv förvaltning och redovisar för 2008 samma överskottsgrad som föregående år. Driftkostnaderna uppgår till 440 Mkr (437). Driftnettot för perioden uppgår till 810 Mkr (804). Förvaltnings- och administrationskostnader uppgår till 181 Mkr (178). Kostnadsökningen beror främst på ett ökat genomsnittligt antal anställda i bolaget. Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader uppgår netto till 12 Mkr (28) och utgörs i huvudsak av försäljning av andelar i bostadsrättsföreningar. Avskrivningar på rörelsefastigheter har belastat resultatet med 29 Mkr (5), varav 10 Mkr utgör justering från föregående år. Värdeförändring förvaltningsfastigheter uppgår sammantaget till netto -197 Mkr (787) och beror i huvudsak på följande faktorer: Mkr Avkastningsförändring -934 Kapitalisering av driftnettoförändring 746 Framtida investeringsbehov -127 Färdigställda projekt 59 Realiserade värdeförändringar 59 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -197 Finansiella intäkter uppgår till 14 Mkr (20) och utgörs i huvudsak av utdelning på finansiella placeringar. Finansiella kostnader uppgår till 429 Mkr (387). På bokslutsdagen uppgick genomsnittsräntan till 4,23 % (4,26). Värdeförändring derivatinstrument uppgår netto till -78 Mkr (7), varav realiserad värdeförändring utgör 7 Mkr (-3). Den stora värdeskillnaden i derivaten beror främst på förändrade upplåningskostnader och priset på elterminer samt under hösten successivt större andel icke säkringsredovisade finansiella instrument. Finansiell rapportering 61

64 Realiserat resultat Wallenstams realiserade resultat är lägre än föregående år, främst som en effekt av ett lägre resultat från fastighetsförsäljningar och ökade upplåningskostnader. Det realiserade resultatet uppgår till 292 Mkr (582). Skatt Wallenstam redovisar en skatteintäkt om 445 Mkr (-68) varav 283 Mkr avser ett fastställt underskottsavdrag. Den aktuella skatten för inkomståret 2008 har beräknats utifrån en nominell bolagsskatt om 28 %. Därefter har värdet av nya och befintliga skattefordringar och skatteskulder omräknats till den lägre skattesatsen om 26,3 %, vilket har påverkat skatteintäkten med 77 Mkr. Fastigheter Fastigheternas bedömda marknadsvärde uppgår till Mkr (18 725), varav rörelsefastigheter utgör 657 Mkr (663). Som rörelsefastigheter redovisas Wallenstams kontor i Göteborg och Stockholm samt tjänstebostäder. Investeringar Under perioden har Wallenstam förvärvat fastigheter för 220 Mkr (13). I ny- och ombyggnad av befintliga fastigheter har under året investerats totalt 750 Mkr (926). Av årets byggnadsinvesteringar har huvuddelen investerats i bostadsfastigheter. Fastighetsvärdering Fastighetsaffärer är en av Wallenstams verksamhetsgrenar och god värderingskompetens finns inom bolaget. Wallenstams fastigheter har, liksom de senaste 17 åren, värderats av ett internt värderingsteam. Som underlag för bedömningen av fastigheternas värde beaktas följande parametrar: Analys av genomförda och icke genomförda fastighetsaffärer. Bedömning av avkastningskrav på respektive marknad. Bedömning av fastigheternas specifika förutsättningar med avseende på bland annat skick och läge. Analys av hyresnivåer, kontraktslängd, vakans-, respektive hyresutveckling. Analys av befintliga hyresgäster. Förutsättningarna på kreditmarknaden. Det är Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Därutöver har intresset för ombildning till bostadsrätt i ytterområden i viss mån avtagit vilket har påverkat värdena för delar av bostadsbeståndet. Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Första justeringen gjordes i samband årsbokslutet 2007 med i genomsnitt 0,25 % i det kommersiella beståndet. Därefter har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvartalets bokslut och i årsbokslutet Sammantaget har avkastningskraven under 2008 höjts med 0,50 % för kommersiella fastigheter och i genomsnitt 0,25 % (mellan 0-0,75 %) för bostadsfastigheter. Av Wallenstams fastigheter utgör bostäder cirka 60 % av de redovisade värdena. Bostadsbeståndet värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 3,5-6,5 %. Wallenstams kommersiella fastigheter värderas enligt en avkastningsvärdering i intervallet 5,25-10,0 %. Lägestillägg görs för de fall avkastningsvärdet avviker från ortspris. Förvärvade fastigheter värderas till bedömt marknadsvärde enligt samma principer som gäller för övriga fastighetsbeståndet. Projektfastigheter värderas till anskaffningsvärde. För nyproducerade fastigheter görs en omvärdering till bedömt marknadsvärde i samband med att fastigheten färdigställts. En fastighets bedömda marknadsvärde är en realitet först då den säljs, varför en värdering är en bedömning. Vindkraftsinvesteringar Wallenstam hade per den 31 december 2008 sju vindkraftverk i drift. Investeringarna i vindkraft uppgår till 278 Mkr (84) under året. Wallenstams kriterier för att investera i vindkraft är att verken ska generera en avkastning som överstiger 7 % år ett och minst uppgå till 15 % i genomsnitt per år över verkets ekonomiska livslängd. Wallenstam har hittills beslutat att investera i 22 verk som gemensamt kan motsvara en elproduktion om cirka 40 MW. För att bli självförsörjande på el och täcka koncernens samt kundernas behov på månadsbasis krävs idag en sammanlagd elproduktion på 100 MW. För att säkerställa utbyggnadsplanen har Wallenstam tecknat ett avropsavtal med Enercon omfattande 29 verk. Finansiell ställning Lånen uppgår per bokslutsdagen till Mkr (9 468), vilket motsvarar en belåningsgrad om 55 %. Av den totala låneportföljen har 60 % en räntebindningstid överstigande ett år. Lånen löper utan valutarisk. Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden uppgår till 30 månader (25). Den disponibla likviditeten, inklusive outnyttjade checkräkningskrediter, uppgår på bokslutsdagen till 428 Mkr (176). Genomsnittsräntan per bokslutsdagen uppgick till 4,23 % (4,26). Eget kapital Det egna kapitalet uppgår per bokslutsdagen till Mkr (8 257), vilket motsvarar 137 kr per aktie (138). Soliditeten uppgår till 40 % (42). Det egna kapitalet och soliditeten har påverkats av årets resultat, utdelning, återköp, värdejustering av aktier samt nettoeffekt av värdejustering av säkringsredovisade derivatinstrument. Skatt I koncernen redovisas en nettoskuld för uppskjuten skatt om Mkr. Denna består av en uppskjuten skattefordran på Mkr och en uppskjuten skatteskuld om Mkr. Uppskjuten skattefordran avser värdet av underskottsavdrag i koncernbolag. Uppskjuten skatteskuld avser skillnader mellan redovisade värden respektive skattemässiga restvärden på koncernens fastigheter. Nettoskatteskulden har omvärderats till 26,3 % vilket har medfört en lägre skatteskuld och en skatteintäkt med 77 Mkr, samt ett under året fastställt underskottsavdrag om 283 Mkr. 62 Finansiell rapportering

65 Substansvärde Substansvärdet beräknas till 176 kr per aktie (181) exklusive uppskjuten skatt. Substansvärdet minskar vilket i huvudsak beror på minskade värden på fastigheterna. Wallenstam säljer fastigheter både direkt och via bolag, varför skattebelastning kan variera. Moderbolaget Moderbolagets verksamhet består i första hand av att utföra koncerngemensamma tjänster, därutöver äger moderbolaget ett mindre antal fastigheter. Den totala omsättningen för perioden uppgår till 301 Mkr (275), varav hyresintäkterna utgör 68 Mkr (65). Resultat efter skatt uppgår till Mkr (1 182). Moderbolagets resultat har belastats med kostnader för koncernens optionsprogram om 8 Mkr (7). Periodens resultat inkluderar utdelning från dotterbolag om Mkr (1 185). Investeringar i anläggningstillgångar under perioden uppgår till 24 Mkr (31). Moderbolagets lån uppgår på bokslutsdagen till Mkr (4 443). Möjligheter och risker Wallenstam verkar på orter där det råder stor bostadsbrist. Cirka 60 % av fastighetsbeståndet är bostäder. Detta i kombination med fastighetsbeståndets struktur och attraktiva läge samt en hög uthyrningsgrad gör att Wallenstams riskprofil är låg. Belåningsgraden är låg och kassaflödet starkt, detta i kombination med bra hyresgäster ger Wallenstam en stabil grund i verksamheten. Bostadshyresintäkterna är förhållandevis säkra och förutsägbara. Mot bakgrund av detta bedöms risken för framtida vakanser som låg. Wallenstams tio största lokalhyresgäster motsvarade vid årsskiftet cirka 9 % av Wallenstams totala hyresvärde eller motsvarande cirka 17 % av hyresvärdet i det kommersiella beståndet. Wallenstam tror på en fortsatt stabil lokalmarknad i Göteborg vad gäller det egna beståndet. Fastigheternas värde Wallenstam redovisar fastigheternas bedömda marknadsvärde i balansräkningen och med värdefö rändringar i resultaträkningen. Detta medför att resultat och ställning blir mer volatilt. Fastigheternas värde är beroende av marknadens villkor och dessa förändras över tid. På bokslutsdagen uppgår det bedömda marknadsvärdet till Mkr. En prisförändring på +/-10 % motsvarar ett förändrat substansvärde på cirka 32 kr/aktie. Under 2008 har de fastigheter som sålts i genomsnitt resulterat i försäljningspris som översteg värdering med cirka 13 %. Finansiering Wallenstams verksamhet, resultat och ställning påverkas av ett antal riskfaktorer. En av dessa är räntekostnaden då nivån på marknadsräntan kan förändras snabbt. Kreditoron som kulminerade under hösten har satt sin prägel på finansmarknaden. Sedan dess har reporäntan sänkts och ytterligare sänkning är att vänta. Wallenstam är tryggt både avseende refinansiering och pris. Wallenstams finanspolicy reglerar förhållandet mellan andelen rörliga respektive bundna lån. För att minimera refinansieringsrisken reglerar finanspolicyn även fördelningen mellan antalet långivare samt förfallostrukturen på låneportföljen. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan enbart traditionella lån med säkerhet i fastigheter och aktier. För att minimera valutaexponeringen får lån i utländsk valuta endast tas upp under förutsättning att de vid upplåningstillfället säkras på sådant sätt att valutarisken elimineras. Wallenstam har idag inga lån i utländsk valuta. Inköp av vindkraftverk sker i utländsk valuta (EUR). Wallenstam arbetar med terminssäkring av inköp för att eliminera kursrisker och för att säkerställa kalkylkursen. Pågående skatteärende Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Känslighetsanalys Mkr Hyresförändring bostäder, 1 % 7 Hyresförändring lokaler, 1 % 6 Förändring av driftkostnader, 1 % 5 Förändring av låneränta helår, 1 %-enhet 32 Wallenstamaktien Under året minskade Stockholmsbörsens OMXS-index (SAX) med 41,96 % och Carnegie fastighetsindex med 27,29 %. Vid årets slut var Wallenstams aktiekurs 67,50 kr (120,50). Årets högsta betalkurs var 128,00 kr och lägsta var 52,00 kr. Totalt omsattes drygt 10 miljoner Wallenstamaktier (17) till ett värde av Mkr (2 501). Under 2008 gjordes avslut i aktien med en genomsnittlig omsättning av cirka aktier (70 000) per dag. Vid utgången av året uppgick Wallenstams börsvärde till Mkr (7 471). Wallenstam har återköpt aktier i enlighet med årsstämmans beslut. Sedan Wallenstam startade återköp av aktier, augusti 2000, har aktier motsvarande cirka 35 % av det ursprungliga antalet återköpts. Under 2008 har aktier återköpts till en genomsnittskurs om 114,42 kr. Substansvärde per aktie beräknas till 176 kr (181). Wallenstams B-aktie är noterad på OMX Nordiska Börs, Mid Caplistan. Finansiell rapportering 63

66 Utdelning Mot bakgrund av Wallenstams starka ställning föreslår styrelsen en oförändrad utdelning om 3,00 kr per aktie (3,00), vilket motsvarar en direktavkastning om 4,4 %. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och en ökad substanstillväxt i bolaget. Styrelsens ambition är dock att upprätthålla en långsiktig och stabil utveckling över tiden. Vid bedömningen av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet ska dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Styrelsens arbete under året Wallenstams styrelse består av sju ledamöter. Under 2008 har styrelsen haft sju protokollförda möten utöver löpande kontakter. Styrelsens viktigaste uppgift är att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen. Huvudfrågorna under året har varit fastighetsaffärer och satsningarna på nybyggnation och förnyelsebar energi. Under 2008 genomfördes också en utvärdering av styrelsens arbete. Arbetet bedöms fungera mycket väl. Riktlinjer för bestämmande av lön till ledande befattningshavare Styrelsen för Wallenstam AB (publ) föreslår att följande riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare i bolaget ska gälla för avtal som ingås under tiden från årsstämman 2009 intill slutet av årsstämman Fast lön Ledande befattningshavare ska erbjudas fast lön som är marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. Pensionsförmåner Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor i form av premiebaserade pensionsavtal. Icke-monetära förmåner Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga icke-monetära förmåner som bland annat underlättar utförandet av arbetet såsom exempelvis fri bil, mobiltelefon och företagshälsovård. Därutöver kan även förmån i form av fri bostad erbjudas i enskilda fall. Rörlig ersättning Ledande befattningshavare kan erbjudas bonus som fastställs av styrelsen i de fall synnerligt goda resultat redovisas. Sådan bonus ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under den tidsperiod som bonusen avser. Bonus ska inte vara pensionsgrundande. Aktierelaterad ersättning Ledande befattningshavare kan erbjudas incitament i form av så kallade syntetiska optioner om ett sådant erbjudande riktas till samtliga tillsvidareanställda i bolaget. Uppsägningstid och avgångsvederlag För ledande befattningshavare ska en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, utöver lön under uppsägningstiden, ska inte överstiga 24 månadslöner. Efter rapportperiodens utgång Den 15 januari såldes fastigheten Oljan 27 i Stockholm till en bostadsrättsförening bildad av hyresgästerna till ett pris som översteg 2007 års värdering med drygt 20 %. Den 16 januari tillträdde Wallenstam fem fastigheter samt del i en exploateringsfastighet i Älta (Nacka kommun). Fastigheterna omfattar cirka kvadratmeter, varav cirka kvadratmeter utgör bostadsarea. Totalt ingår 556 uthyrda lägenheter samt färdiga byggrätter motsvarande kvm bruttototalarea och mark som är under planläggning. Efter rapportperiodens utgång har marknadsräntorna sjunkit betydligt vilket bidrar till sänkta räntekostnader för Wallenstam. Framtid Wallenstams styrelse har fastställt en affärsplan som löper till och med Wallenstam planerar för ett ambitiöst nyproduktionsprogram av bostäder, en fortsatt utveckling av bostadsområden med avseende på hållbarhet och en omfattande investeringsvolym av förnyelsebar energi. Trots den finansiella oron kvarstår bolagets ambition att uppnå målet för 2012: Att substansvärdet per aktie ska överstiga 300 kr. Wallenstam har ännu ej haft anledning att ändra den långsiktiga målsättningen. Det råder stor bostadsbrist på de orter där Wallenstam har valt att verka. Historiskt sett brukar inflyttning till städer öka under lågkonjunktur. Samtliga fastigheter i Wallenstams bestånd har bra lägen i Stockholm, Göteborg och Helsingborg vilket skapar en stabil hyrestillväxt som på sikt ökar Wallenstams driftnetton. Wallenstam räknar med att kunna bibehålla en fortsatt hög uthyrningsgrad i det kommersiella beståndet. Hyresgästerna visar fortfarande ett intresse att bilda bostadsrättsföreningar med avsikt att köpa de fastigheter de bor i. Wallenstam förhandlar kontinuerligt med ett antal av hyresgästerna bildade bostadsrättsföreningar. Allianspartiernas överenskommelse gällande energi- och klimatpolitik skapar goda förutsättningar för Wallenstams vindkraftssatsning. Planprocessen ska förenklas, systemet för elcertifikat utvidgas och planeringsmålet för 2020 för energi producerad av vindkraft, innebär en stor höjning. Ambitionsnivån för andelen förnyelsebar el har höjts till 50 %. Wallenstams satsning på produktion av förnyelsebar energi fortsätter och ett flertal projekt befinner sig i utredningsfas. Regeringens förslag om ägarlägenheter som ska införas i maj 2009 innebär en för Sverige helt ny upplåtelseform. Wallenstam ser ägarlägenheter som en ny och mycket intressant affärsmöjlighet. I dagens läge är Wallenstams valda strategi med ett attraktivt fastighetsbestånd som är koncentrerat till Stockholm, Göteborg och Helsingborg en trygg plattform det ger en stabil grund för framtida tillväxt. 64 Finansiell rapportering

67 Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står följande vinstmedel: Balanserat resultat Årets resultat Kkr Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras så att: Till aktieägarna utdelas 3,00 kr/aktie I ny räkning överförs Kkr Styrelsens förslag till vinstdisposition är att utdelning ska ske med 3,00 kr per aktie. Antalet utdelningsberättigade aktier kan komma att ha minskat till årsstämman genom att bolagets innehav av återköpta aktier har ökat. Styrelsens yttrande över den föreslagna utdelningen Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för Finansiell Rapportering RFR 1:2. Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för Finansiell Rapportering RFR 2:2. Den föreslagna utdelningen till aktieägarna reducerar bolagets soliditet från 27 % till 26 %. Koncernens soliditet reduceras från 40 % till 39 %. Soliditeten är betryggande mot bakgrund av att bolagets och koncernens verksamhet fortsatt bedrivs med lönsamhet. Likviditeten i bolaget och koncernen bedöms kunna upprätthållas på en likaledes betryggande nivå. Styrelsens uppfattning är att den föreslagna utdelningen ej hindrar bolaget och övriga i koncernen ingående bolag, från att fullgöra sina förpliktelser på kort och lång sikt, ej heller att fullgöra erforderliga investeringar. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap. 3 andra och tredje styckena i Aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Beträffande bolagets och koncernens redovisade resultat för räkenskapsåret, ställning per bokslutsdagen samt finansiering och kapitalanvändning under året hänvisas till efterföljande resultat- och balansräkningar samt kassaflödesanalyser jämte tillhörande noter. Samtliga belopp anges i Mkr om inte annat särskilt anges. Finansiell rapportering 65

68 Koncernens resultaträkning Mkr Hyresintäkter (not 5, 6) Driftkostnader (not 7) Förvaltnings- och administrationskostnader (not 7, 8, 11) Övriga rörelseintäkter (not 5, 12) Övriga rörelsekostnader (not 12) Avskrivningar rörelsefastigheter (not 18) Värdeförändring förvaltningsfastigheter (not 13, 17) Rörelseresultat (not 5) Ränteintäkter (not 14) Räntekostnader (not 14) Värdeförändring derivatinstrument (not 14, 29) Finansnetto (not 5) Resultat före skatt (not 4) Aktuell skatt (not 15) 0 0 Uppskjuten skatt (not 15) Årets resultat (not 5) Data per aktie Resultat efter skatt, kr, före och efter utspädning 6 17 Utdelning, kr (föreslagen 2008) 3,00 3,00 Genomsnittligt antal utestående aktier vid årets utgång, tusental Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare. 66 Finansiell rapportering

69 Koncernens balansräkning Mkr TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar (not 16) Aktiverade kostnader datorprogram 7 9 Materiella anläggningstillgångar 7 9 Förvaltningsfastigheter (not 5, 17) Rörelsefastigheter (not 5, 18) Fastigheter under ny- eller ombyggnad (not 5, 18) Vindkraftverk (not 19) Inventarier (not 20) Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav (not 3, 21) Långfristiga fordringar (not 3, 21) Finansiella derivatinstrument (not 3, 29) Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Kundfordringar (not 3, 22) 12 7 Övriga fordringar (not 3, 23) Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 24) Finansiella derivatinstrument (not 3, 29) 3 6 Andelar (not 25) Kassa och bank (not 26) Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar (not 5) EGET KAPITAL OCH SKULDER EGET KAPITAL Aktiekapital Övrigt tillskjutet kapital Andra reserver Balanserad vinst Summa eget kapital LÅNGFRISTIGA SKULDER Lån (not 3, 5, 28) Finansiella derivatinstrument (not 3, 29) Uppskjuten skatt (not 27) Övriga skulder (not 3) 6 1 Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Lån (not 3, 5, 28) Finansiella derivatinstrument (not 3, 29) 35 2 Leverantörsskulder (not 3) Övriga skulder (not 3) Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 30) Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder (not 5) STÄLLDA SÄKERHETER (not 31) EVENTUALFÖRPLIKTELSER (not 32*) * * Finansiell rapportering 67

70 Koncernens förändring eget kapital Hänförligt till moderbolagets aktieägare Aktie- Övrigt till- Andra Balanserad Summa Mkr kapital skjutet kapital reserver vinst eget kapital FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2007 Belopp vid årets ingång Intäkter och kostnader som redovisas direkt mot eget kapital (not 15) Kassaflödessäkringar, efter skatt Återföring värdeförändring rörelsefastigheter, efter skatt Värdeförändring aktier, efter skatt Omräkningsdifferens Årets resultat Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning aktiekapital Utdelning Återköp/försäljning egna aktier (inkl. kostnader) Belopp vid årets utgång FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2008 Belopp vid årets ingång Intäkter och kostnader som redovisas direkt mot eget kapital (not 15) Kassaflödessäkringar, efter skatt Återföring värdeförändring rörelsefastigheter, efter skatt Värdeförändring aktier, efter skatt Omräkningsdifferens Årets resultat Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning aktiekapital Utdelning Återköp/försäljning egna aktier (inkl. kostnader) Belopp vid årets utgång Inom posten andra reserver redovisas den ackumulerade eget kapitalandelen av värdeförändring av säkringsredovisade derivatinstrument med -186 Mkr (63), samt värdeförändring aktier med -29 Mkr (10). 68 Finansiell rapportering

71 Koncernens kassaflödesanalys Mkr Kassaflöde från den löpande verksamheten Rörelseresultat Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet (Not 33) Erhållna räntebetalningar och räntebidrag Betalda räntor Betald skatt 0-8 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar Kortfristiga skulder Kassaflöde från den löpande verksamheten Kassaflöde från investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter (Not 33) Förvärv av inventarier, vindkraftverk och immateriella tillgångar Byggnadsinvesteringar (Not 33) Försäljning av fastigheter och andelar (Not 33) Kassaflöde från investeringsverksamheten Kassaflöde från finansieringsverksamheten Upptagna långfristiga skulder Amortering av långfristiga skulder Utbetald utdelning Återköp av egna aktier Investering i finansiella anläggningstillgångar Förändring långfristiga fordringar 5-5 Kassaflöde från finansieringsverksamheten Förändring av likvida medel Kassa och bank vid årets början Årets förändring Kassa och bank vid årets slut Outnyttjad checkkredit vid årets slut Disponibel likviditet Finansiell rapportering 69

72 Koncernens redovisningsprinciper och noter NOT 1. Sammanfattning av viktiga redovisningsprinciper Grunder för redovisningen Wallenstams koncernredovisning har upprättats enligt av EU godkända International Financial Reporting Standards (IFRS) och tolkningar utgivna av IFRIC. Wallenstam har tillämpat Rådet för Finansiell Rapportering RFR 1:2. En sammanfattning av nya och kommande redovisningsprinciper redogörs sist i denna not. Räkenskaperna är upprättade baserat på historiska anskaffningsvärden förutom förvaltningsfastigheter, vissa finansiella instrument och aktier. Koncernredovisning Moderbolag och dotterbolag har samma räkenskapsår och använder samma redovisningsprinciper. Dotterbolag Som dotterbolag redovisas de bolag där moderbolaget har ett bestämmande inflytande. Dotterbolagen redovisas enligt förvärvsmetoden, vilket innebär att dotterbolagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångar nas och skuldernas verkliga värden, elimineras i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterbolagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. Bolag som har förvärvats under räkenskapsåret ingår i resultaträkningen med den del som motsvarar tiden från förvärvstidpunkten. Avyttrade bolag medtages fram till och med försäljningstidpunkten. Koncerninterna fordringar, skulder samt internvinster elimineras i sin helhet. Transaktioner i utländsk valuta Koncernredovisningen är upprättad i SEK, vilket är moderbolagets funktionella valuta och rapportvaluta. Redovisning för övriga bolag är upprättade i den funktionella valuta där bolagen är verksamma. För koncernens bolag i Norge redovisas utländsk valuta till rapportvalutan enligt dags kursmetoden. Dagskursmetoden innebär att tillgångar och skulder omräknas till balansdagens kurs och resultaträkningen omräknas till genomsnittskurs. Omräknings differenser som uppstår redovisas mot eget kapital. Om objektet som ger upphov till omräkningsdifferensen säljs redovisas omräkningsdifferensen över resultaträkningen. Segmentrapportering Wallenstams verksamhetsgrenar är bostadsmark naden och företagsmarknaden. De är koncernens primära segment då dessa marknader skiljer sig i förhållande till avkastning, risker och möjligheter. Koncernens organisations- och ledningsstruktur samt det interna rapporteringssystemet är uppbyggt med tanke på uppföljning av avkastning från koncernens tillgångar och tjänster ur ett verksamhetsperspektiv. Koncernens sekundära segment utgörs av geografiska marknader. Koncernen bedriver verksamhet inom tre huvudsakliga geografiska områden: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. Intäkter Rörelsens intäkter Intäktsredovisning sker när väsentliga risker och förmåner övergår till motparten. Intäkterna nettoredovisas exklusive mervärdesskatt och med avdrag för eventuella rabatter. Hyresintäkter Hyresintäkter periodiseras i enlighet med hyresavtal och intäktsredovisas i den period uthyrning sker. Intäkterna redovisas netto exklusive mervärdesskatt. I tillämpliga fall ingår tjänster som Wallenstam tillhandahåller såsom kabel-tv, el och värme. Förskottsbetalda hyror redovisas som förutbetalda hyres intäkter. Övriga intäkter Övriga intäkter utgörs i huvudsak av intäkter från sålda andelar i bostadsrättsföreningar, fakturerad el till kunder som ej är hyresgäster och i förekommande fall intäkter från sålda inventarier. Intäkter från fastighetsförsäljningar Resultatet vid försäljning av fastighet redovisas som realiserad värdeförändring, vilket omfattar skillnaden mellan avtalad köpeskilling och bedömt marknadsvärde såsom det redovisats vid senaste årsskifte. Resultat från försäljning redovisas i samband med att risker och förmåner som förknippas med äganderätten övergår till köparen, vilket sker i samband med tillträdesdagen såvida det inte strider mot särskilda villkor i köpeavtalet. Vid försäljning av fastigheter via bolag bruttoredovisas transaktionen vad avser fastighetspris och uppskjuten skatt. Successiv vinstavräkning Wallenstam tillämpar successiv vinstavräkning. I Wallenstams verksamhet ingår försäljning av bostadsrättslägenheter. Resultatet av dessa försäljningar beräknas utifrån försäljningspriset för den sålda andelen med avdrag för anskaffningskostnaden samt eventuella omkostnader. Återstående anskaffningsvärden redovisas som pågående projekt eller andelar beroende på i vilken fas projektet befinner sig. Intäkter från statliga stöd Intäkter från statliga bidrag redovisas i resultaträkningen i samma period som kostnaden som bidraget erhållits för redovisats. Avseende statliga bidrag som erhållits för investeringar i fastigheter redovisas dessa i balansräkningen genom att reducera investeringsbeloppet. Finansiella intäkter Ränteintäkter och räntebidrag redovisas i den period de avser. Utdelningsintäkter redovisas när rätten att erhålla betalning har fastställts. Kostnader Driftkostnader Driftkostnader redovisas i den period de avser. Finansiella kostnader Räntekostnader redovisas i den period de avser. Ränteskillnadsersättningar vid förtidsinlösen av lån redovisas i resultaträkningen som räntekostnad vid lösentidpunkten. Premien för ränteoptioner (räntetak och golv) periodiseras över löptiden som räntekostnad. Intäkter och kostnader för ränteswapar nettoredovisas under räntekostnader. Skatter Inkomstskatter utgörs av aktuell skatt och uppskjuten skatt. Redovisade skatter i resultaträkningen innefattar skatt på årets resultat, justeringar avseende tidigare års aktuella skatt samt förändringar i uppskjuten skatt. Uppskjutna skattefordringar och uppskjutna skatteskulder värderas i balans räkningen till nominella belopp och görs enligt de skatteregler och skattesatser som är beslutade. Omvärdering av uppskjuten skatt har skett till den nya beslutade bolagsskatten om 26,3 % per bokslutsdagen. För poster som redovisas i resultaträkningen, redovisas även därmed sammanhängande skatteeffekter i resultaträkningen. För transaktioner som redovisas direkt mot eget kapital redovisas även skatteeffekten mot eget kapital. Uppskjuten skatt beräknas enligt balansräkningsmetoden på alla temporära skillnader som uppkommer mellan redovisade och skattemässiga värden på tillgångar och skulder. Uppskjutna skatteskulder i koncernen hänförs huvudsakligen till skillnader i bedömt marknadsvärde respektive skattemässigt värde på fastigheter och skillnader mellan verkligt värde och anskaffningsvärde på finansiella instrument. På koncernmässiga övervärden avseende indirekt förvärvade fastigheter ägda av kommandit-/hansdelsbolag, redovisas ej uppskjuten skatteskuld. Vid försäljning av sådant kommanditbolag sker ingen skattemässig återföring av den ackumulerade skillnaden mellan skattemässiga och bokförda avskrivningar. 70 Finansiell rapportering

73 Uppskjutna skattefordringar avseende avdragsgilla temporära skillnader och underskottsavdrag redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Vid förvärv av bolag görs bedömningen om förvärvet avser ett förvärv av rörelse eller ett förvärv av tillgångar (fastigheter). Förvärv av rörelse innebär att förvärvet avser köp av ett bolag med fastigheter inklusive övertagande av personal eller processer. Vid förvärv av rörelse inklusive fastighet, personal eller processer redovisas uppskjuten skatt till nominellt belopp på temporära skillnader. I de fall förvärv av tillgångar (fastigheter) genomförs, redovisas den uppskjutna skatten som ett avdrag från verkligt värde på tillgångar (fastigheter). Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastigheter avses fastigheter som innehas i syfte att generera hyresinkomster eller värdestegring eller en kombination av båda. Förvaltningsfastigheter redovisas till det bedömda marknadsvärdet. Förvaltningsfastigheter klassificeras och redovisas som förvaltningsfastigheter till bedömt marknadsvärde även under ombyggnadsperioden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet i det fall investeringen anses värderingshöjande. Utgifter avseende löpande underhåll och reparationer kostnadsförs i den period som de uppkommer. Vid större ny- och ombyggnader aktiveras räntekostnader under perioden tills fastigheten tas i bruk. Fastighetsköp och fastighetsförsäljningar redovisas på tillträdes dagen. Värdeförändring från årets början med beaktande av ombyggnads- och förbättringsåtgärder som under perioden balanserats på fastigheterna, redovisas i resultaträkningen som värdeförändring förvaltningsfastigheter. Värdering av fastigheterna sker genom en intern värdering. Värderingen görs som en avkastningsvärdering, vilken innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Olika avkastningskrav har använts för olika marknader och typer av fastigheter. Se vidare beskrivning av värderingsmodellen i not 17. Rörelsefastigheter Som rörelsefastigheter redovisas fastigheter som stadigvarande används i verksamheten såsom kontor och tjänstebostäder. Rörelsefastigheter redovisas enligt anskaffningsvärdemetoden i IAS 16 och avskrivningar görs enligt komponentmetoden. Tillkommande utgifter läggs till det redovisade värdet i det fall investeringen anses värderingshöjande. Utgifter avseende löpande underhåll och reparationer kostnadsförs i den period som de uppkommer. Vid större ny- och ombyggnader aktiveras räntekostnader under perioden tills fastigheten tas i bruk. Rörelsefastigheterna fördelas på komponenter och skrivs av över komponenternas nyttjandetid. Komponenten mark har bedömts ha obegränsad nyttjandetid varför avskrivning ej görs. Komponenten byggnad har fördelats på delkomponenter vilka har en genomsnittlig avskrivning på cirka 2 % per år. Se vidare avskrivning per delkomponent i not 18. Fastigheter under ny- eller ombyggnad Fastigheter under ny- eller ombyggnad avser projektfastigheter som tidigare ej redovisats som förvaltningsfastigheter. Fastigheter som bebyggs eller exploateras för framtida användning som förvaltningsfastigheter, redovisas tills arbetet är genomfört enligt anskaffningsvärdemetoden. Därefter övergår fastigheterna till att bli förvaltningsfastigheter. Aktivering av ränta på projektfastigheter sker för större projekt från och med att projektet påbörjas. Vindkraftverk Vindkraftverk redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med 4 %. Vindkraftverkens nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningar ingår i resultaträkningens post övriga rörelsekostnader. Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med 33 % på datorer, 10 % på möbler och 20 % på övriga inventarier. Inventariernas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. På inventarier avseende konst sker ingen avskrivning. Avskrivningar ingår i resultaträkningens post förvaltnings- och administrationskostnader. Immateriella anläggningstillgångar Utgifter för programvaror som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, balanseras som immateriell tillgång om de har troliga ekonomiska fördelar under senare år. Balanserade utgifter för förvärvade programvaror skrivs av planenligt med 20 % på anskaffningsvärdet över nyttjandeperioden. Tillgångarnas nyttjandeperiod, av skrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens post förvaltnings- och administrationskostnader. Programvaror av standardkaraktär och årliga licenser kost nadsförs. Nedskrivning av anläggningstillgångar De redovisade värdena för koncernens anläggningstillgångar prövas vid bolagets löpande värdering. De tillgångar som omfattas av nedskrivningsprövning enligt IAS 36 är Immateriella tillgångar, Inventarier, Fastigheter under ny- eller ombyggnad, Rörelsefastigheter och Vindkraftverk. När det finns en indikation på att en tillgång minskat i värde görs en bedömning av tillgångens redovisade värde. I de fall det redovisade värdet överstiger det beräknade återvinningsvärdet skrivs tillgången ner till sitt återvinningsvärde. Återvinningsvärdet beräknas som det högsta av nyttjandevärdet och nettoförsäljningsvärdet. Nyttjandevärdet mäts som förväntat framtida diskonterat kassaflöde. En nedskrivning redovisas i resultat räkningen. En tidigare gjord nedskrivning reverseras om förutsättningar för ett nedskrivningsbehov inte längre föreligger och då det har skett förändringar i de an taganden som låg till grund för beräkning av återvinningsvärdet. Reversering görs upp till tillgångens redovisade värde med avdrag för beräknade av skrivningar fram till balansdagen. En reversering sker över resultaträkningen. Finansiella instrument Finansiella tillgångar som redovisas i balansräkningen inkluderar likvida medel, hyresfordringar, lånefordringar och derivat samt innehav av aktier som inte utgör dotter- eller intresseföretag. Finansiella skulder återfinns i form av leverantörsskulder, låneskulder och derivat. Finansiella tillgångar klassificeras initialt utifrån syftet varmed instrumentet förvärvades. Följande klassificeringar används: Finansiella tillgångar värderade till verkligt värde via resultaträkningen Lånefordringar och hyresfordringar Finansiella tillgångar som kan säljas En finansiell tillgång eller skuld redovisas i balansräkningen när bolaget blir part enligt avtalsmässiga villkor. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiserats, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgörs eller på annat sätt avslutas. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Finansiella tillgångar och skulder värderade till verkligt värde via resultaträkningen Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde via resultaträkningen utgör en av följande kategorier: Finansiellt instrument som omfattas av handel Finansiellt instrument som klassats i enlighet med så kallad fair valueoption För att den andra kategorin ska vara tillämplig krävs att tillgången förvärvades med huvudsyfte att säljas inom en snar framtid och att den ingår i en portfölj som förvaltas tillsammans samt att det finns ett bevisat mönster av kortfristiga realiseringar av vinster. Derivat klassificeras som om det inne has för handel om de inte utgör part i en bevisligen effektiv säkringsredovisning eller utgör en finansiell garanti. Dessa tillgångar värderas löpande till verkligt värde och uppkomna värdeförändringar redovisas i den period då de uppstår. Tillgångarna redovisas som omsättningstillgångar om de förväntas bli realiserade inom tolv månader från balansdagen. Motsvarande villkor tillämpas vid redovisning av skulder. Verkligt värde på noterade finansiella tillgångar motsvaras av tillgångens noterade köpkurs på balansdagen. Realiserade och o realiserade vinster och förluster till följd av förändringar i verkligt värde ingår i resultaträkningen i den period då de uppstår. Finansiella tillgångar och skulder som värderas till verkligt värde via resultat räkningen redovisas i not 29. Finansiell rapportering 71

74 Lånefordringar och hyresfordringar Lånefordringar och hyresfordringar är finansiella tillgångar med betalningar som går att fastställa. De upptas till det belopp som beräknas bli betalt. Reservering sker av äldre och osäkra fordringar. Fordringarna ingår i omsättningstillgångar med undantag av poster med förfallodag mer än tolv månader efter balansdagen, vilka redovisas som finansiella anläggningstillgångar. Hyresfordran redovisas som fordran i den period då prestationer motsvarande fordrans värde har levererats och betalningar motsvarande fordrans värde ännu ej erhållits. Finansiella tillgångar som kan säljas Finansiella tillgångar som kan säljas omfattar tillgångar som är tillgängliga för försäljning. Om avsikten med innehavet är långsiktigt det vill säga längre än tolv månader redovisas tillgången som en anläggningstillgång. Värdering sker initialt till verkligt värde. Värdeförändringar redovisas direkt i eget kapital. När tillgången säljs omförs tidigare redovisad ackumulerad vinst eller förlust i eget kapital till resultaträkningen. Verkligt värde på onoterade finansiella tillgångar värderas till anskaffningsvärde då det saknas möjlighet att på tillförlitliga grunder göra en bedömning av dess verkliga värden. Värdena på dessa är av oväsentligt belopp. Finansiella tillgångar som kan säljas redovisas i not 21. Säkringsredovisning Metoden för att redovisa den vinst eller förlust som uppkommer vid omvärdering av derivatinstrumentet beror på om derivatet identifieras som ett säkringsinstrument. Derivat kan antingen vara en säkring av verkligt värde av en tillgång eller skuld (verkligt värdesäkring) eller en säkring av en prognostiserad transaktion (kassaflödessäkring) se vidare not 3. För att uppfylla kraven för säkringsredovisning finns en tydlig koppling mellan derivaten och de säkrade posterna. Vidare sker löpande en beräkning av effektiviteten och samtliga säkringsförhållanden är dokumenterade i enlighet med de krav som ställs i IAS 39. För att beräkna verkligt värde på räntederivaten används nuvärdet av bedömda framtida kassaflöden. Wallenstam har, i syfte att hantera den finansiella risken avseende låneportföljen, ingått swapavtal. Detta innebär att rörlig ränta byts mot fast ränta, vilket också har utgjort den ränta som löpt på underliggande lån. Det framtida kassaflödet är på detta sätt effektivt säkrat. Säkringsredovisningen uppfyller de krav som ställs i IAS 39 med avseende på effektivitet. Värdeförändringen med avseende på derivaten redovisas av denna anledning över eget kapital. Wallenstam köper el på elbörsen för egen framtida förbrukning. Framtida inköpspriser säkras genom terminskontrakt. Elderivat värderas till marknadens terminspris per bokslutsdagen. Likvida medel I likvida medel ingår kassa, banktillgodohavanden och checkräkningskredit. I balansräkningen redovisas utnyttjad checkräkningskredit som upplåning bland kortfristiga skulder. andelar Andelar består av bostadsrättsandelar, vilka har värderats enligt lägsta värdets princip, det vill säga det lägsta av anskaffnings värde och verkligt värde. Verkligt värde utgörs av beräknat försäljningsvärde med avdrag för beräknad försäljningskostnad. Vid avyttring av andelar redovisas intäkten som övrig intäkt och den sålda andelens bokförda värde som övrig kostnad. Leasing Leasegivare I egenskap av hyresvärd innehar koncernen operationella hyresavtal med kunder, se not 6. Leasetagare Koncernen har ett mindre antal leasingavtal avseende bilar, kontorsinventarier och tomträtter. Det sammanlagda beloppet av dessa är ej materiellt, varför avtalen redovisas som operationella leasingavtal. Leasingavgiften kostnadsförs över löptiden med utgångspunkt från nyttjandet. Eget kapital Eget kapital i koncernen fördelas enligt följande: Aktiekapital motsvarar moderbolagets aktiekapital. Övrigt tillskjutet kapital består av allt från aktieägarna tillskjutet kapital utöver aktiekapital. Här ingår moderbolagets redovisade reservfond till den del den tillskjutits av aktieägarna. Andra reserver omfattar sådana belopp som till följd av reglerna i IFRS ska föras till eget kapital. Balanserat resultat utgörs av ackumulerade resultat från koncernens verksamhet samt årets resultat med avdrag för utdelning till aktieägarna. I denna kate gori ingår moderbolagets redovisade reserv fond till den del den består av överföringar från årets resultat. Återköpta aktier Återköpta aktier inklusive kostnader redovisas som en minskning av balanserade vinstmedel. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen är upprättad enligt IAS 7. Kassaflödesanalysen upprättas enligt den indirekta metoden. Det redovisade kassaflödet omfattar endast transaktioner som medför in- och utbetalningar. I likvida medel ingår kassa- och banktillgodohavande och outnyttjade checkräkningskrediter. Ersättningar till anställda Pensionsförpliktelser Wallenstams pensionsförpliktelser för ålderspension och familjepension för tjänstemän, enligt allmän pensionsplan, tryggas genom försäkringspremier i Alecta. Enligt ett uttalande från Rådet för finansiell rapportering, UFR 3, ska detta redovisas som en förmånsbestämd plan. För räkenskapsåret 2008 har bolaget inte haft tillgång till sådan information som gör det möjligt att redovisa denna plan som en förmånsbestämd plan. Pensionsplanen enligt ITP som tryggas genom en försäkring i Alecta redovisas därför som en avgiftsbestämd plan i enlighet med IAS 19, se not 8. Avgifterna redovisas som personalkostnader i takt med intjänandetiden. Pensionsutfästelser till koncernledningen är avgiftsbestämda och säkras genom inbetalning av premie till försäkringsbolag. Aktierelaterade ersättningar Redovisning av aktierelaterade ersättningar redovisas enligt IFRS 2. Syntetiska optioner till anställda värderas enligt Black & Scholes värderingsmodell per balansdagen. Eventualförpliktelse Som en eventualförpliktelse redovisas det ekonomiska utfallet av en händelse, som kan innebära att Wallenstams resultat eller ställning kan komma att påverkas. Sannolikheten för detta bedöms dock som låg och redovisas därför ej som en skuld eller avsättning. Ändrade redovisningsprinciper för koncernen Enligt IAS 8 punkt 28 och 30 ska vissa upplysningar lämnas om nya och reviderade standarder från IASB samt tolkningsuttalanden som givits ut av IFRIC. Tillämpade redovisningsprinciper överensstämmer med dem som tillämpades föregående år. Framtida ändringar av redovisningsprinciper Nedan förtecknas i sammandrag de nya standarder och uttalanden som ska tillämpas för kalenderåret 2009 eller senare och som i dagsläget bedöms påverka koncernens finansiella rapporter. I nuläget bedöms ej dessa få en väsentlig påverkan på resultat- och balansräkning. IFRS 8 Rörelsesegment Standarden ska tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2009 eller senare. Standarden behandlar indelningen av företagets verksamhet i olika segment. De operativa segmenten och de nyckeltal som presenteras ska vara de som ledningen följer i den operativa styrningen. Wallenstams preliminära bedömning är att detta inte kommer få någon inverkan på koncernens segmentsredovisning. IAS 23 Lånekostnader Standarden, som är omarbetad, träder i kraft den 1 januari 2009 och ska tillämpas för räkenskapsår som påbörjas från och med detta datum. Ändringen kräver aktivering av lånekostnader när dessa hänför sig till tillgångar som med nödvändighet tar en betydande tid i anspråk att färdigställa för avsedd användning eller försäljning. Wallenstam aktiverar redan idag dessa kostnader i koncernen, varför ändringen inte får någon effekt på redovisningen. IAS 1 Utformning av finansiella rapporter Standarden, som är omarbetad, ska tillämpas för räkenskapsår som börjar 1 januari 2009 eller senare. Standarden innebär att eget kapitaltransaktioner med ägare ska presenteras i en egen räkning. Övriga transaktioner direkt mot eget kapital presenteras antingen som en fortsättning på resul- 72 Finansiell rapportering

75 taträkningen eller i en separat räkning. När det gäller övriga transaktioner direkt mot eget kapital ska den inkomstskatt som belöper på varje komponent visas separat. Ändring av IAS 40 Klassificering av fastighet som bebyggs eller exploateras för framtida användning ska ske som förvaltningsfastighet. Tidigare har dessa klassificerats som materiella anläggningstillgångar och därmed redovisats till anskaffningsvärde. Wallenstam bedömer att detta inte kommer få någon inverkan på redovisningen. NOT 2. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen gör företagsledningen bedömningar och antaganden som påverkar bolagets resultat och ställning. Förvaltningsfastigheter De bedömningar och antaganden som görs vid värdering av förvaltningsfastigheter till verkliga värden ger en betydande påverkan på bolagets resultat och balansräkning. Redovisat värde motsvarar ett bedömt marknadsvärde utifrån en intern värdering enligt en avkastningsvärdering. Se vidare beskrivning under not 17. Uppskjutna skattefordringar Uppskjutna skattefordringar avseende underskott redovisas i den mån det är sannolikt att dessa kommer att medföra lägre skatteutbetalningar i framtiden. Bedömningen i dagsläget är att framtida resultat medför att underskottet kommer att kunna utnyttjas i sin helhet. Pågående skatteärende Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. Övriga poster Övriga poster som innehåller kritiska bedömningar är nedskrivningar, optionsprogram och finansiella instrument, se vidare beskrivning under respektive avsnitt. NOT 3. Finansiell riskhantering och derivatinstrument Finansiella riskfaktorer Koncernen utsätts genom sin verksamhet för olika finansiella risker. För att minimera dessa arbetar Wallenstam med en aktiv riskhantering. Riskhanteringen sköts av den centrala finansavdelningen enligt den finanspolicy som fastställts av styrelsen och som prövas årligen. Övergripande målsättning för Wallenstam enligt finanspolicyn ska vara att: Säkerställa koncernens kort- och långsiktiga kapitalförsörjning Anpassa den finansiella strategin efter koncernens verksamhet så att en optimal kapitalstruktur uppnås Arbeta aktivt för att nå en låg refinansieringsrisk och hög flexibilitet avseende räntebindning och säkerheter Uppnå bästa möjliga finansnetto inom givna riskramar Marknadsrisk Valutarisk Koncernen utsätts inte för några väsentliga valutarisker. Koncernen har inga lån i utländsk valuta och utsätts därför inte för någon valutarisk vid upplåning. Wallenstam handlar el över elbörsen i Euro och investeringar i vindkraftsprojekt har skett i NOK. Valutarisken i dessa verksamheter har dock varit marginell under Prisrisk Prisrisken som uppstår i och med svängningar i elpriser hanteras genom Wallenstams elpolicy. Elpolicyn innebär att upphandling får göras för maximalt 2,5 år framåt, uppdelat på kvartal. Prövning sker löpande om förutsättningar förändras. Några andra väsentliga prisrisker är Wallenstam inte exponerat för. Ränterisker Koncernens genomsnittliga räntebindningstid ska ligga inom intervallet månader. Den fasta delen av låneportföljen sträcker sig över en tioårsperiod med en väl avvägd jämn fördelning. Koncernen eftersträvar en jämn fördelning av lånekonverteringar under året. All handel med derivatinstrument (swapar etc.) ska utföras mot den underliggande låneportföljen. Derivat används för riskspridning samt för att skydda underliggande portfölj. Den genomsnittliga räntebindningstiden är 30 månader (25). Med den fördelning av räntebindningstider som gäller vid ingången av 2009 skulle en förändring av ränteläget med en procentenhet i början av året påverka Wallenstams kostnader med cirka 32 Mkr. Detta motsvarar 12 % av Wallenstams kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital. Lokalkontrakt är i allmänhet indexreglerade och även på bostadshyrorna får räntehöjningar en effekt. Beskrivning av låneavtalens förfallostruktur och ränteförfallostruktur se beskrivning i not 28. Kreditrisker Wallenstams kreditrisker avser främst hyresfordringar och reversfordringar. Kreditrisken avseende hyresfordringar är begränsad då samtliga hyror ska erläggas i förskott. Likviditetsrisker Med likviditet menas likvida medel, kortfristiga placeringar och outnyttjade krediter. Koncernens likviditetsrisk ska begränsas genom att vid varje tillfälle ha en likviditet motsvarande minst tre månaders kända nettoutbetalningar inklusive räntebetalningar och låneomsättningar. Refinansieringsrisk Refinansieringsrisken ska begränsas genom att koncernen alltid ska ha god framförhållning vid refinansieringsomförhandlingar. Enskild långivare ska ej inneha mer än 50 % av totala lånevolymen och högst 60 % av lånestockens avtal får förfalla till refinansieringsomförhandling under ett enskilt år. Wallenstam arbetar inte med covenantsavtal utan enbart traditionella lån med säkerhet i fastigheter och aktier. Redovisning av derivatinstrument och säkringsåtgärder Derivatinstrument redovisas i balansräkningen till verkligt värde. Koncernen arbetar med derivatinstrument i syfte att begränsa ränterisker i låneportföljen samt för att på ett flexibelt sätt kunna påverka låneportföljens räntebindningstid. Derivatinstrument används också för att säkra det prognostiserade framtida inköpet av elkraft. Koncernens derivatinstrument avser kassaflödessäkring det vill säga säkring av osäkerhet i framtida kassaflöden samt verkligt värdesäkring. Då transaktionen ingås dokumenteras förhållandet mellan säkringsdokumentet och den säkrade posten, liksom målet för riskhanteringen och strategin för att vidta olika säkringsåtgärder. En bedömning görs också huruvida säkringstransaktionen är effektiv när det gäller att utjämna förändringar i kassaflöde för säkrade poster. Bedömningen dokumenteras och görs både vid säkringens början, under löptid och efter säkringsperiodens löptid. Den effektiva delen av förändringar i verkligt värde på derivatinstrument som utgör kassaflödessäkring och som uppfyller villkor för säkringsredovisning, redovisas i eget kapital. Den ineffektiva delen redovisas i resultaträkningen. När ett säkringsinstrument löper ut eller säljs, eller när säkringen inte längre uppfyller villkoren för säkringsredovisning resultatförs poster som tidigare redovisats i eget kapital. Beräkning av verkligt värde Wallenstam innehar endast finansiella instrument som handlas på en aktiv marknad. Verkligt värde baseras på noterade marknadspriser på balansdagen. Finansiell rapportering 73

76 NOT 3. Finansiell riskhantering och derivatinstrument, forts. Verkliga värden Redovisade och verkliga värden på finansiella tillgångar och skulder är enligt följande: Redovisade Verkliga Redovisade Verkliga belopp värden belopp värden Finansiella tillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Långfristiga fordringar Finansiella derivatinstrument Kundfordringar Övriga kortfristiga fordringar Redovisade Verkliga Redovisade Verkliga belopp värden belopp värden Finansiella skulder Lån Checkräkningskredit Finansiella derivatinstrument Övriga långfristiga skulder Leverantörsskulder Övriga kortfristiga skulder NOT 5. Segmentinformation NOT 4. Fördelning av resultat Not 4 är ett komplement till resultaträkningen som redovisar såväl realiserat som orealiserat resultat Hyresintäkter Driftkostnader Driftnetto Förvaltnings- och administrationskostnader Finansnetto Fastighetsresultat Försäljningsresultat bostäder Försäljningsresultat fastigheter Administrationskostnader Transaktionsresultat Övriga intäkter och kostnader -2 5 Realiserat resultat Orealiserade värdeförändringar förvaltningsfastigheter Avskrivningar rörelsefastigheter Orealiserade värdeförändringar derivatinstrument Värdeförändringsresultat Resultat före skatt Skatt Resultat efter skatt Primära segment verksamhetsgrenar Wallenstams verksamhetsgrenar är bostads- och företagsmarknaden. Affärsområde Affärsområde Bostad Företag Övrigt Eliminering Summa Resultaträkning Hyresintäkter, externa Hyresintäkter från andra segment Försäljningsintäkter fastighetsförsäljningar Övriga intäkter, externa Övriga intäkter, interna Summa intäkter Rörelseresultat Finansnetto fördelat Skatt Årets resultat Realiserat resultat Balansräkning Fastigheter Ofördelade tillgångar Summa tillgångar Lån Ofördelade skulder Summa skulder Investeringar Sekundära segment geografiska områden Wallenstams affärsområden bedriver verksamhet inom tre huvudsakliga geografiska områden: Göteborg, Stockholm och Helsingborg. I kolumnen övrigt redovisas de geografiska segment som understiger 10 % av värdet och omsättningen samt koncerngemensamma poster. Göteborg Stockholm Helsingborg Övrigt Summa Hyresintäkter och övriga externa intäkter Försäljningsintäkter fastighetsaffärer Nettoomsättning Tillgångar Investeringar av materiella och immateriella anläggningstillgångar Finansiell rapportering

77 NOT 6. Hyresintäkter NOT 7. Kostnader fördelade på kostnadsslag Bostäder, parkering Lokaler Summa hyresintäkter Förändring av hyresintäkter mellan 2007 och 2008 Hyresintäkter enligt resultaträkning Hyresförändring befintliga fastigheter 11 Förvärvade fastigheter 9 Sålda fastigheter -11 Hyresintäkter enligt resultaträkning Justering till aktuellt helårsvärde Vakanser 43 Hyresvärde Hyra kkr bedömt Antal helårs- Hyreskontraktens löptider kontrakt värde 2009 Totalt, % Summa lokaler Vakanta objekt Bostäder och parkering Totalt I driftkostnader ingår kostnader för bland annat el, vatten, värme, fastighetsskötsel, renhållning, reparationer, tomträttsavgäld och fastighetsskatt. En del av driftkostnaderna vidarefaktureras till hyresgästerna i form av tillägg till hyran Driftkostnader Bränslekostnader Övriga driftkostnader Underhållskostnader Tomträtt/arrende Fastighetsskatt Summa Driftkostnad kr/kvm Bränslekostnader Övriga driftkostnader Underhållskostnader Tomträtt/arrende Fastighetsskatt Summa Förvaltnings- och administrationskostnader Avskrivning inventarier och aktiverade kostnader datorprogram 9 10 Marknadsföringskostnader Personalkostnader Övriga kostnader Summa Hyreskontraktens storlek över 5,0 Mkr ,0-5,0 Mkr ,0-4,0 Mkr ,0-3,0 Mkr ,0-2,0 Mkr ,5-1,0 Mkr under 0,5 Mkr Summa lokaler Vakanta objekt Bostäder och parkering Totalt Finansiell rapportering 75

78 NOT 8. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Rörliga Sociala Pensions- Rörliga Sociala Pensions- Grundlön Förmåner ersättn. kostnader kostnader Grundlön Förmåner ersättn. kostnader kostnader Styrelsens ordförande 0, ,2-0, ,2 - Styrelseledamöter 0, ,2-0, ,2 - Totalt styrelsearvode 1, ,4-1, ,4 - VD i moderbolaget 2,5 0,8-1,2 1,1 2,5 0,7 1,2 1,1 1,2 Andra ledande befattningshavare 5 personer (7) 8,3 1,6-5,1 3,3 8,5 1,2 1,9 4,4 3,0 Övriga anställda 63,7 9,0-23,0 6,3 54,7 3,0-20,0 6,4 Summa 75,9 11,4-29,7 10,7 67,0 4,9 3,1 25,9 10,6 Ersättningar Till VD har utgått lön, bil- och bostadsförmån om sammanlagt 3,1 Mkr (3,1). För verksamhetsåret 2008 har det ej utgått någon bonus till VD (1,2 Mkr) Under året har inga aktierelaterade ersättningar utgått (0 kkr). Lönen är fast och någon bonusrelaterad del utgår ej löpande utan fastställs av styrelsen och årsstämman i de fall synnerligt goda resultat redovisas. VD:s och vvd:s löner fastställs av en ersättningskommitté, som består av styrelsens presidium. För ledande befattningshavare (se sid. 10), som utgör koncernledningen, fastställs lön enligt styrelsens riktlinjer. I enlighet med årsstämmans beslut uppbär styrelsen för tiden april 2008 till ordinarie årsstämma 2009 arvode om kkr (1 325), varav 600 kkr (600) till styrelsens ordförande Christer Villard, 225 kkr (225) till vice ordförande Marie-Anne Lervik Nivert och övriga ledamöter (Anders Berntsson, Jan-Olle Folkesson, Ulrica Messing, Ulf Norén och Erik Åsbrink) 125 kkr (125) vardera. Inga ytterligare ersättningar till styrelsen har utgått utöver vad årsstämman beslutat. Pensioner och avgångsvederlag Till VD har bolaget tecknat pensionsförsäkring med årlig premie om 35 % av bruttolön inklusive bil- och bostadsförmån, samt livförsäkring. Vid uppsägning av VD från bolagets sida gäller en uppsägningstid om sex månader. Har VD fyllt 50 år vid uppsägningstillfället, ska bolaget, intill dess VD fyllt 65 år, fullfölja sina åtaganden avseende pensionsförsäkring med en årlig premie om 50 procent av den bruttolön inklusive förmåner och bostadsförmån som gällde vid anställningens upphörande. Om VD lämnar sin anställning ska en uppsägningstid på sex månader iakttas. VD har rätt att när han slutar i bolaget köpa sin tjänstebostad till 1,33 x taxeringsvärdet vid försäljningstidpunkt. För ledande befattningshavare finns sedvanliga pensionsutfästelser inom ramen för allmän pensionsplan. Uppsägningstiden för ledande befattningshavare är sex månader. Aktierelaterade ersättningar till koncernledning och övriga anställda Samtliga fast anställda fick i maj 2008 erbjudande om att utan vederlag erhålla syntetiska optioner. 147 anställda utnyttjade erbjudandet och har vardera erhållit syntetiska optioner. VD erhöll syntetiska optioner och övriga ledande befattningshavare totalt st. Optionsprogrammet löper fram till 2013 och innebär att personalen får ta del av den värdetillväxt som skapas. Vid ett maxutfall, som uppnås vid en aktiekurs om 300 kr per aktie, innebär det en kostnad för bolaget om cirka 88 Mkr. Kostnad för optionsprogrammet VD 0,2 0,2 Andra ledande befattningshavare 5 (7) personer 0,9 1,3 Övriga anställda 6,5 5,2 Summa 7,6 6,7 Pensionsförsäkring i Alecta Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 3,6 Mkr (4,4). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Vid utgången av 2008 uppgick Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån till 112 % (152). NOT 9. Medelantal anställda Medelantal Varav Medelantal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor antal på Varav antal på varav Styrelseledamöter och ledande befattningshavare balansdagen kvinnor balansdagen kvinnor Styrelseledamöter VD och ledande befattningshavare Finansiell rapportering

79 NOT 10. Transaktioner med närstående NOT 14. Ränteintäkter och -kostnader Inga transaktioner med närstående har skett under NOT 11. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgår till 181 Mkr (178). Däri ingår koncernens samtliga administrativa kostnader såsom personal, kontors-, lokal- och marknadsföringskostnader samt avskrivningar på inventarier. I förvaltnings- och administrationskostnader ingår även kostnader för optionsprogram till personalen med 8 Mkr (7). Wallenstam anlitar Ernst & Young för revision Revisionsuppdrag 1,9 1,4 Övriga uppdrag 0,8 0,7 2,7 2,1 NOT 12. Övriga rörelseintäkter och rörelsekostnader Intäkter vid försäljning av andelar Övrigt 21 6 Summa övriga rörelseintäkter Övrigt består främst av elfakturering Anskaffningskostnad av andelar Övrigt 23 1 Summa övriga rörelsekostnader NOT 13. Värdeförändring förvaltningsfastigheter Försäljningsintäkt Redovisat värde vid årets ingång för sålda fastigheter Investeringar i sålda fastigheter Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Summa värdeförändring förvaltningsfastigheter I ränteintäkter ingår räntebidrag med 4 Mkr (3) och utdelning av finansiella placeringar om 5 Mkr (13). Räntekostnader uppgår till 429 Mkr (387). Värdeförändring derivatinstrument -78 Mkr (7) avser derivatinstrument som ej säkringsredovisas samt den ineffektiva delen på säkringsredovisade derivatinstrument. NOT 15. Skattekostnad/intäkt Skatt redovisad i resultaträkningen Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt Summa skatt Skillnad mellan koncernens redovisade skatt och skatt baserad på gällande skattesats, 28 % (28) Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader Ej skattepliktiga intäkter 2 0 Ej skattepliktigt resultat avyttrade andelar Under året fastställda underskott Omvärdering uppskjuten skatt 26,3 % 77 - Skatt på årets resultat i resultaträkningen Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital Uppskjuten skatt hänförlig till: Värdeförändring av säkringsredovisade finansiella instrument Värdeförändring aktier Återföring värdeförändring rörelsefastigheter Omvärdering av uppskjuten skatt till 26,3 % har skett per bokslutsdagen. Avkastningsförändring Kapitalisering av driftnettoförändring Framtida investeringsbehov Färdigställda projekt Orealiserad värdeförändring förvaltningsfastigheter Årets avkastningsförändring motsvarar en värdenedgång om cirka 5 % (värdeuppgång om 3). Finansiell rapportering 77

80 NOT 15. Skattekostnad/intäkt, forts. Fördelning av uppskjuten och aktuell skatt Underlag Underlag Underlag Underlag aktuell uppskjuten aktuell uppskjuten skatt skatt skatt skatt Resultat före skatt Skattemässigt avdragsgilla: Investeringar Avskrivningar och nedskrivningar Ej skattepliktiga: Orealiserad värdeförändring, fastigheter Realiserad värdeförändring, fastigheter Orealiserad värdeförändring, finansiella derivatinstrument Övriga ej avdragsgilla kostnader Övriga koncernmässiga justeringar Under året fastställda underskott Justering skatt tidigare år Löpande skattemässigt resultat Årets förändring av underskottsavdrag Skattepliktigt resultat Därav 28 % aktuell/uppskjuten skatt Omvärdering uppskjuten skatt, 26,3% Årets skatt NOT 16. Immateriella anläggningstillgångar NOT 17. Förvaltningsfastigheter Immateriella tillgångar avser aktiverade kostnader för programvaror Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar 1 3 Årets försäljningar/utrangeringar -1 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärde Ingående avskrivningar Årets avskrivningar -3-4 Årets försäljningar/utrangeringar 1 - Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde vid årets slut Redovisat värde vid årets början Årets förvärv Årets byggnationer Årets försäljningar Omrubricering från ny- eller ombyggnad Omrubricering till rörelsefastighet Omrubricering från rörelsefastighet - 63 Orealiserade värdeförändringar Redovisat värde vid årets slut Taxeringsvärden Byggnad Mark Tomträtt Summa taxeringsvärde Investeringsåtaganden Framtida utgifter för kontrakterade investeringar per balansdagen, som ej redovisats i de finansiella rapporterna avseende förvaltningsfastigheter: Investeringar Finansiell rapportering

81 NOT 17. Förvaltningsfastigheter, forts. NOT 17. Förvaltningsfastigheter, forts. Värderingsmodell Wallenstam redovisar förvaltningsfastigheterna till ett bedömt marknadsvärde. Wallenstam har internt värderat fastighetsbeståndet. En fullständig värdering görs för varje fastighet i samband med årsbokslutet. Värderingen görs enligt en avkastningsvärdering, vilket innebär att varje enskild fastighets driftnetto divideras med avkastningskravet för den aktuella fastigheten. Olika avkastningskrav har använts för olika marknader och för olika typer av fastigheter. Vid kvartalsboksluten justeras värderingen för de fall väsentliga förändringar i underliggande faktorer skett, såsom avkastningskrav, hyresnivå, uthyrningsgrad, effekter av kontrakterade försäljningar och färdigställda ombyggnader. Wallenstam genomför årligen ett väsentligt antal fastighetstransaktioner vilket ger en god avstämning av marknaden. I samband med avslutad affär görs avstämning mot gjorda värderingar. Wallenstam följer även löpande genomförda fastighetstransaktioner i relevanta områden. Wallenstams värderingsmodell + Hyresvärde* - Generell vakans om tre procent i det kommer siella beståndet - Driftkostnader inklusive fastighetsskatt, exklusive administration = Driftnetto Avkastningskravet för fastigheten = Fastighetens avkastningsvärde brutto - Två årshyror för outhyrda ytor - Planerade investeringar samt större reparationer +/- Nuvärdet av tillfälliga tillägg/avdrag + Lägestillägg = Fastighetens bedömda marknadsvärde * Hyresvärdet beräknas utifrån budgeterad hyra 2009 med avdrag för aktuell vakans. Grunder för att fastställa förväntade avkastningskrav Avkastningskravet är olika för olika fastigheter beroende på olika marknader och olika typer av fastigheter. Avkastningsvärderingen görs uppdelat på bostads- och lokal yta med olika avkastningskrav på respektive yta. Analyser och jämförelser görs mot aktuell prisstatistik för liknande objekt. Antaganden per fastighetskategori Vid värderingen har följande avkastningskrav använts för olika marknader och typer av fastigheter: Avkastnings- Fastighets- Fastighetstyp Ort krav, % % värde, Mkr Bostäder Göteborg 3,5-6, Bostäder Stockholm 3,5-6, Bostäder Helsingborg 3,5-6, Kommersiella fastigheter Göteborg 5,25-10, Genomsnittligt avkastningskrav 5, Tidigare bostadsrättsvärderade fastigheter har i redovisningen 2008 avkastningsvärderats. Det är Wallenstams uppfattning att avkastningskraven generellt har ökat, framför allt på kommersiella fastigheter. Därutöver har intresset för ombildning till bostadsrätt i ytterområden i viss mån avtagit, vilket har påverkat priserna för delar av bostadsbeståndet. Wallenstam har beaktat marknadens förändrade villkor i värderingen och höjt avkastningskraven. Under året har justeringar av avkastningskraven gjorts i samband med tredje kvartalets bokslut och i årsbokslutet Sammantaget har avkastningskraven under 2008 höjts med 0,50 % för kommersiella fastigheter och i genomsnitt 0,25 % (mellan 0-0,75 %) för bostadsfastigheter. Wallenstams bedömda marknadsvärde på förvaltningsfastigheterna uppgår till Mkr (17 922). En fastighets bedömda värde är en bedömning som innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10 %. Detta innebär att även värdeförändringar innehåller en inte oväsentlig bedömning och fastighetens värde är en realitet först då den säljs. Fastighetsvärde vid andra avkastningskrav Mkr 1,0% lägre ,5% lägre Vår bedömning ,5% högre ,0% högre Fördelning värdeförändring förvaltningsfastigheter Mkr Avkastningsförändring -934 Kapitalisering av driftnettoförändring 746 Framtida investeringsbehov -127 Färdigställda projekt 59 Orealiserad värdeförändring -256 Realiserade värdeförändringar 59 Värdeförändring förvaltningsfastigheter -197 NOT 18. Rörelsefastigheter och Fastigheter under ny- eller ombyggnad Fastigheter under Rörelsefastigheter ny- eller ombyggnad Anskaffningsvärde vid årets början Årets förvärv Årets byggnationer Årets försäljningar Omrubricering till förvaltningsfastigheter Omrubricering från förvaltningsfastigheter Återförd värdeförändring Summa Ingående avskrivningar Årets avskrivningar Utgående avskrivningar Bokfört värde vid årets slut Taxeringsvärden Byggnad Mark Tomträtt Summa taxeringsvärde Följande huvudgrupper av komponenter har identifierats och ligger till grund för avskrivningen på rörelsefastigheter: Stomme El och ventilation Vatten, avlopp och värme Hiss och sopanläggning Yttertak, fasad, fönster och balkong Köksinredning och invändiga snickerier Vitvaror, tvättutrustning och måleri 100 år 40 år 35 år 35 år 40 år 40 år 15 år Investeringsåtaganden Framtida utgifter för kontrakterade investeringar, som ej redovisats i de finansiella rapporterna avseende fastigheter under ny- eller ombyggnad: Investeringar Finansiell rapportering 79

82 NOT 19. Vindkraftverk NOT 22. Kundfordringar Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar -1 - Årets avskrivningar -2-1 Utgående ackumulerade avskrivningar -3-1 Bokfört värde vid årets slut Framtida investeringsåtagande NOT 20. Inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar 8 20 Årets försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar -6-6 Årets försäljningar/utrangeringar 2 12 Utgående ackumulerade avskrivningar Utgående anskaffningsvärden Kundfordringar Avgår reservering för värdeminskning i fordringar -6-6 Kundfordringar netto 12 7 Avsättningar för osäkra fordringar Avsättningar vid årets början Konstaterade förluster -1 0 Reservering för befarade förluster - -4 Återförda outnyttjade belopp 1 7 Avsättningar vid årets slut -6-6 Förfallna kundfordringar mer än två månader är 6 Mkr (6) NOT 23. Övriga fordringar Fordringar avseende fastighetsaffärer 2 13 Övriga fordringar Skattefordringar 1 - Summa övriga fordringar Det föreligger inga förfallna övriga fordringar. NOT 24. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter NOT 21. Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets värdeförändring Årets försäljningar - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Andra långfristiga värdepapper utgörs av aktier och andelar. Innehavet i Heba motsvarar 13,2 % (13,2) av bolagets aktiekapital och 7,0 % (7,0) av röste talet. Börskurs per balansdagen uppgår till 49,00 kr (175,50). Långfristiga fordringar Ingående anskaffningsvärde Nya fordringar Omklassificeringar till kortfristigt Amorteringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på långfristiga fordringar uppgick till 2,0 % (2,0). Samtliga långfristiga fordringar följer betalningsplan. Inga nedskrivningsbehov anses föreligga för långfristiga fordringar. Det föreligger inga förfallna långfristiga fordringar Förutbetalda försäkringspremier 1 1 Förutbetalda driftkostnader Förutbetalda administrationskostnader 8 7 Upplupna ränteintäkter 3 6 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter NOT 25. Andelar Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden NOT 26. Kassa och bank/checkräkningskredit Kassa och bank Checkräkningskredit/Beviljat belopp Checkräkningskredit/Utnyttjad del Disponibelt belopp Disponibel likviditet Finansiell rapportering

83 NOT 27. Uppskjuten skatt NOT 28. Lån och checkräkningskredit, forts. Uppskjuten skattefordran Underlag Skatt 26,3 % Underlag Skatt 28 % Säkerhet för banklån utgörs av koncernens fastigheter (not 17, 18) samt långfristiga värdepappersinnehav (not 21). Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 133 Mkr (116). Såsom kortfristiga lån redovisas lån med förfall inom tolv månader. Vid årets ingång Årets förändring underskottsavdrag Under året fastställt underskott Omrubricering till skatteskuld/skattefordran Övrig justering Omvärdering till 26,3 % Vid årets utgång Uppskjuten skatteskuld Skillnad mellan bokförda och skattemässiga värde: Fastigheter Vid årets ingång Årets investeringar Årets avskrivningar och nedskrivningar Årets värdeförändring Årets återläggning p.g.a. försäljning Övriga justeringar Omvärdering till 26,3% Vid årets utgång Finansiella instrument och aktier Vid årets ingång Årets förändring Omvärdering till 26,3% Vid årets utgång Vindkraftverk Vid årets ingång Årets förändring Omvärdering till 26,3% Vid årets utgång Netto uppskjuten skatteskuld Vid årets ingång Årets förändring Omvärdering till 26,3% Vid årets utgång NOT 28. Lån och checkräkningskredit Långfristiga lån Banklån Kortfristiga lån Checkräkningskredit - 17 Banklån Summa upplåning Låneavtalens förfallostruktur mån mån 1 år år år år år år år > 7 år Summa Ränteförfallostruktur Medel- Medel- Belopp ränta, % Belopp ränta, % 0 3 mån , ,14 3 mån 1 år 734 4, , år , , år , , år 950 4, , år 832 4, , år 600 4, , år 300 4, ,29 > 7 år , ,28 Summa , ,26 Den genomsnittliga återstående räntebindningstiden var vid årsskiftet 30 månader (25). Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på lån med beaktande av säkringsredovisade derivatinstrument uppgick till: % Lån 4,6 4,2 Checkräkningskredit 4,6 4,2 NOT 29. Finansiella derivatinstrument Finansiella derivatinstrument redovisas till verkligt värde enligt IAS Tillgångar Skulder Tillgångar Skulder Långfristiga derivatinstument Ränteswapkontrakt kassaflödessäkringar Kortfristiga derivatinstument Ränteswapkontrakt kassaflödessäkringar Elderivat säkringar av verkligt värde Summa derivatinstrument Ränteswapar De nominella beloppen på lån avseende koncernens utestående ränteswapar per 31 december uppgick till Mkr (4 689). Per den 31 december varierar de fasta swapräntorna vilka betalas till bankerna från 2,84 till 5,21 % (3,18-5,20). De rörliga swapräntorna vilka erhålles från bankerna motsvaras av STIBOR 3M. En beskrivning av finanspolicyn och finansiella risker återfinns i not 3. Finansiell rapportering 81

84 NOT 29. Finansiella derivatinstrument, forts. NOT 33. Kassaflödesanalys Finansiella derivatinstrument Av de långfristigt skuldredovisade ränteswapkontrakten om 304 Mkr (6) förfaller 126 Mkr (3) senare än fem år efter balansdagen. Den ineffektiva delen, redovisad i resultaträkningen, avseende kassaflödessäkringar utgör en förlust om 3,5 Mkr (0,4). NOT 30. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Upplupna lönekostnader Upplupna räntekostnader Upplupna driftkostnader Upplupna administrationskostnader Förutbetalda hyresintäkter Upplupna kostnader i samband med fastighetsaffärer 9 9 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter NOT 31. Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar avseende fastighetsbundna krediter Aktiedepå Vindkraftverk Spärrade bankmedel - 5 Summa ställda säkerheter NOT 32. Eventualförpliktelse Skatteverket har under december 2008 meddelat att bolag inom Wallenstamkoncernen kommer att upptaxeras avseende det skattemässiga resultatet av ett antal aktie- och andelsförsäljningar. Den sammanlagda upptaxeringen uppgår till 675 Mkr. Revisionen omfattar perioden till och med taxeringsår Skatteverkets beslut har medfört ett sammanlagt skattekrav om 189 Mkr för denna period. Bolaget har beviljats anstånd med betalningen. Wallenstam har starka skäl att bestrida Skatteverkets beslut, vilka har överklagats. Det är Wallenstams bestämda uppfattning att försäljningarna redovisats och deklarerats enligt gällande regelverk varför ingen reservering görs i Wallenstams balansräkning. Wallenstams uppfattning delas av externa jurister som analyserat försäljningarna och skatteverkets argumentation. I samband med avyttringen av aktierna i HEBA Fastighets AB till JM har Wallenstam gått i borgen för Plus Q AB:s åtagande gentemot JM att placera samtliga aktier i HEBA för 290 Mkr. Börsvärdet uppgick på balansdagen till 268 Mkr. Ansvar finns för att investeringsmoms i lokaler avseende momspliktiga hyres gäster ska återläggas då lokal uthyres till icke momspliktig hyresgäst. Belopp går ej att fastställa. Övriga eventualförpliktelser avser delägaransvar för samfällighetsföreningars skulder om 4 Mkr (4). Kassaflödesanalysen har justerats för ej likviditetspåverkande poster för att visa verksamhetens in- och utbetalningar. Den löpande verksamheten har justerats med förändringar i interimsposter, uppskjuten skatt och avskrivningar. Justering har även gjorts för värdeförändring förvaltningsfastigheter då dessa ej är likviditetspåverkande. Investeringsverksamheten har justerats för ännu ej betalda investeringar och försäljningar, säljarreverser och ännu ej likvidavräknade affärer. Finansieringsverksamheten har justerats för säljarreverser vid fastighetsaffä rer och förändring av interimsposter Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Ej likvidavräknade försäljningar bostäder -9 - Värdeförändring förvaltningsfastigheter Avskrivningar Övriga justeringar Förvärv av fastigheter och byggnadsinvesteringar Årets investeringar Likvidavräknade affärer förskott - 1 Ej likvidavräknade affärer 2 0 Likvidavräknade affärer från tidigare år Försäljning av fastigheter Försäljningsintäkter Ej likvidavräknade affärer Likvidavräknade affärer från tidigare år Omkostnader Likvida medel Kassa och bank Outnyttjade krediter vid årets slut Checkräkningskredit totalt Finansiell rapportering

85 Moderbolagets resultaträkning Mkr Hyresintäkter Driftkostnader (not 2) Driftöverskott Avskrivningar fastigheter (not 12) -6-6 Förvaltnings- och administrationskostnader (not 3, 4, 5, 6) Övriga rörelseintäkter (not 7) Övriga rörelsekostnader -3-2 Rörelseresultat fastighetsförvaltningen Försäljningsintäkter (not 12) - 12 Kostnad sålda fastigheter Administrationskostnader 0-1 Rörelseresultat fastighetsrörelsen 0-8 Rörelseresultat 34 9 Resultat från andelar i koncernföretag (not 8) Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter (not 9) Räntekostnader och liknande resultatposter (not 9) Finansnetto Resultat före skatt Skatt på årets resultat (not 10) Årets resultat Finansiell rapportering 83

86 Moderbolagets balansräkning Mkr TILLGÅNGAR ANLÄGGNINGSTILLGÅNGAR Immateriella anläggningstillgångar (not 11) Aktiverade kostnader datorprogram Materiella anläggningstillgångar (not 12) Förvaltningsfastigheter Inventarier Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag (not 13,14) Andelar i övriga koncernföretag (not 13,15) 3 3 Fordringar hos övriga koncernföretag (not 13) Andra långfristiga värdepappersinnehav (not 13) 8 7 Uppskjuten skattefordran (not 19) Summa anläggningstillgångar OMSÄTTNINGSTILLGÅNGAR Hyresfordringar 1 1 Övriga fordringar 0 1 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter (not 16) Kassa och bank (not 17) Summa omsättningstillgångar Summa tillgångar EGET KAPITAL OCH SKULDER BUNDET EGET KAPITAL (not 18) Bundet eget kapital Aktiekapital Reservfond Summa bundet eget kapital FRITT EGET KAPITAL Balanserad vinst Årets resultat Summa fritt eget kapital Summa eget kapital LÅNGFRISTIGA SKULDER (not 20) Lån Skulder till övriga koncernföretag Övriga skulder 6 - Summa långfristiga skulder KORTFRISTIGA SKULDER Lån (not 20) Leverantörsskulder 9 8 Övriga skulder 5 6 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter (not 21) Summa kortfristiga skulder Summa eget kapital och skulder STÄLLDA SÄKERHETER (not 22) ANSVARSFÖRBINDELSER (not 23*) * * 84 Finansiell rapportering

87 Moderbolagets förändring eget kapital Bundet eget kapital Aktie- Reserv- Fritt eget Summa Not 18, Mkr kapital fond kapital eget kapital FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2007 Belopp vid årets ingång Årets resultat Lämnade koncernbidrag efter skatt Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning av aktiekapital Utdelning Återköp/försäljning egna aktier (inklusive kostnader) Belopp vid årets utgång FÖRÄNDRING EGET KAPITAL 2008 Belopp vid årets ingång Årets resultat Lämnade koncernbidrag efter skatt Transaktioner med bolagets ägare Nedsättning av aktiekapital Utdelning Återköp/försäljning egna aktier (inklusive kostnader) Belopp vid årets utgång Finansiell rapportering 85

88 Moderbolagets kassaflödesanalys Mkr Den löpande verksamheten Rörelseresultat fastighetsförvaltningen Justeringsposter ej kassaflödespåverkande (Not 24) 30-8 Utdelning från dotterbolag Erhållna räntebetalningar och räntebidrag Betalda räntor Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital Förändring av rörelsekapital Kortfristiga fordringar 2-2 Kortfristiga skulder -0-8 Kassaflöde från den löpande verksamheten Investeringsverksamheten Förvärv av fastigheter, aktier och andelar - - Byggnadsinvesteringar Försäljning av fastigheter/inventarier/immateriella tillgångar 0 11 Investering av fastigheter/inventarier/immateriella tillgångar Summa investeringar Finansieringsverksamheten Återköp av egna aktier Koncernbidrag efter skatt -8-6 Utdelning Upptagna lån Amortering av lån Förändring andelar dotterföretag Förändring skulder koncernbolag Förändring fordringar koncernbolag Summa finansiering Förändring av likvida medel Kassa och bank vid årets början Årets förändring Kassa och bank vid årets slut Outnyttjad checkkredit vid årets slut Disponibel likviditet Finansiell rapportering

89 Moderbolagets redovisningsprinciper och noter NOT 1. Redovisningsprinciper NOT 1. Redovisningsprinciper, forts. Moderbolagets, Wallenstam AB, årsredovisning har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen. Bolaget tillämpar RFR 2:2 utgiven av Rådet för finansiell rapportering. Tillämpade redovisningsprinciper framgår av tillämpliga delar av koncernens not 1 med följande tillägg för moderbolaget. Fastigheter Fastigheter redovisas till anskaffningskostnad med avdrag för planenliga avskrivningar med en procent över nyttjandeperioden och med erforderliga nedskrivningar. Inventarier Inventarier redovisas till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. Avskrivning görs planenligt på anskaffningsvärdet över nyttjandeperiod. Avskrivning görs med 33 % på datorer, 10 % på möbler och 20 % på övriga inventarier. Inventariernas nyttjandeperiod, avskrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. På inventarier avseende konst sker ingen avskrivning. Avskrivningar ingår i resultaträkningen i posten förvaltnings- och administrationskostnader. Immateriella anläggningstillgångar Utgifter för programvaror som utvecklats och anpassats för koncernens räkning, balanseras som immateriell tillgång om de har troliga ekonomiska fördelar under senare år. Balanserade utgifter för förvärvade programvaror skrivs av planenligt med 20 % på anskaffningsvärdet över nyttjandeperioden. Tillgångarnas nyttjandeperiod, av skrivningsmetod och restvärde bedöms löpande. Avskrivningarna ingår i resultaträkningens post förvaltnings- och administrationskostnader. Programvaror av standardkaraktär och årliga licenser kost nadsförs. Finansiella instrument Finansiella fordringar och skulder redovisas till nominellt belopp. Förlustrisk avseende finansiella fordringar och derivatinstrument beaktas. Negativt värde av derivatinstrument som ingår i säkringsrelationer redovisas dock först då den säkrade posten redovisas i resultaträkningen. Koncernbidrag Koncernbidrag efter skatteavdrag redovisas som en minskning eller ökning av fritt eget kapital. Aktieägartillskott redovisas hos givaren som en ökning av aktiers bokförda värde och hos mottagaren som en ökning av fritt eget kapital. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas till anskaffningsvärde. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagets koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagets koncernmässiga värde sker nedskrivning. Nedskrivning belastar resultaträkningen. Då nedskrivning av dotterbolag görs som en effekt av koncerninterna omstruktureringar, görs en uppskrivning med motsvarande belopp av andra dotterbolagsaktier. Dessa transaktioner redovisas ej över resultaträkningen i enlighet med RR 1:00 p38. NOT 2. Driftkostnader Bränslekostnader 3 3 Övriga driftkostnader 8 8 Underhållskostnader 5 12 Fastighetsskatt 5 5 Summa driftkostnader NOT 3. Löner, andra ersättningar och sociala kostnader Rörliga Sociala Pensions- Grundlön Förmåner ersättningar kostnader kostnader 2008 Styrelsens ordförande 0, ,2 - Styrelseledamöter 0, ,2 - Totalt styrelsearvode 1, ,4 - VD i moderbolaget 2,5 0,8-1,2 1,1 Andra ledande befattningshavare 5 personer 8,3 1,6-5,1 3,3 Övriga anställda 63,4 9,0-22,9 6,3 Summa 75,6 11,4-29,6 10, Styrelsens ordförande 0, ,2 - Styrelseledamöter 0, ,2 - Totalt styrelsearvode 1, ,4 - VD i moderbolaget 2,5 0,7 1,2 1,1 1,2 Andra ledande befattningshavare 7 personer 8,5 1,2 1,9 4,4 3,0 Övriga anställda 54,5 3,0 0,0 20,0 6,4 Summa 66,8 4,9 3,1 25,9 10,6 Se koncernens not 8 för uppgifter om ersättningar, pensioner och avgångsvederlag samt ersättning till ledande befattningshavare. Finansiell rapportering 87

90 NOT 4. Medelantal anställda, m m NOT 9. Finansiella intäkter och kostnader Medelantal Varav Medelantal Varav anställda kvinnor anställda kvinnor Antal anställda Antal på Varav Antal på Varav balansdagen kvinnor balansdagen kvinnor Styrelseledamöter VD och ledande befattningshavare % Sjukfrånvaro Total sjukfrånvaro* 1,6 2,0 Sjukfrånvaro för män 0,9 1,1 Sjukfrånvaro för kvinnor 2,1 2,6 Anställda -29 år 2,1 2,3 Anställda år 1,7 2,0 Anställda 50- år 0,8 1,5 *varav andel långtidssjukfrånvaro > 60 dagar 14,4 8,7 NOT 5. Transaktioner med närstående Inköp och försäljning mellan koncernföretag Moderbolaget utför administrativa tjänster till övriga koncernföretag. Intäkterna avseende dessa redovisas som övrig rörelseintäkt, se not 7. Moderbolaget har kostnader från övriga koncernföretag avseende el samt lokalhyra med 19 Mkr (8). Försäljning till närstående Under året har inga närstående transaktioner skett. NOT 6. Förvaltnings- och administrationskostnader Förvaltnings- och administrationskostnaderna uppgår till 238 Mkr (210). I förvaltnings och administrationskostnader ingår koncernens samtliga administrativa kostnader såsom exempelvis kontor- och lokalkostnader, personalkostnader, marknadsföring och revision. Kostnader för personalens optionsprogram har belastat förvaltningsoch administrationskostnaderna med 8 Mkr (7). Wallenstam anlitar Ernst & Young för revision och koncernens samtliga kostnader hanteras av moderbolaget och fördelas därefter ut till dotterbolagen Revisionsuppdrag 1,9 1,4 Övriga uppdrag 0,8 0,7 2,7 2,1 NOT 7. Övriga rörelseintäkter Moderbolagets intäkter består i huvudsak av ersättning för utförda administrations- och projektledningstjänster till övriga koncernföretag. Av intäkterna utgör 232 Mkr (198) intäkter från koncernbolag. NOT 8. Resultat från andelar i koncernföretag Finansiella intäkter och kostnader avser ränteintäkter från fordringar hos koncernföretag med 753 Mkr (484) och räntekostnader från skulder hos koncernföretag med 493 Mkr (442). NOT 10. Skatt på årets resultat Skatt redovisad i resultaträkningen Aktuell skatt 0 0 Uppskjuten skatt Summa skatt Skillnad mellan redovisad skatt och skatt baserad på gällande skattesats, 28 % (28). Redovisat resultat före skatt Skatt enligt gällande skattesats Skatteeffekt av: Ej avdragsgilla kostnader Förvärvade förluster - - Utdelning Under året fastställt underskott Omvärdering uppskjuten skatt 26,3% Skatt på årets resultat i resultaträkningen Skatteposter som redovisats direkt mot eget kapital Skatt på erhållna/lämnade koncernbidrag Fördelning av uppskjuten och aktuell skatt Underlag Uppskjuten Underlag Uppskjuten akt. skatt skatt akt. skatt skatt Resultat före skatt Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar Skillnad skattemässigt och bokfört värde sålda fastigheter Ej avdragsgilla kostnader Utdelning Koncernbidrag Under året fastställt underskott Löpande skattemässigt resultat Årets utnyttjande av underskottsavdrag Skattepliktigt resultat Därav 28 % aktuell/ uppskjuten skatt Omvärdering uppskjuten skatt 26,3% Skatt på årets resultat Avser resultat från dotterbolag med -3 Mkr (-15) samt nedskrivning av dotterbolagsandelar med 10 Mkr (0). Utdelning från dotterbolag med sammanlagt Mkr (1 185). 88 Finansiell rapportering

91 NOT 11. Immateriella anläggningstillgångar NOT 12. Materiella anläggningstillgångar, forts. Immateriella anläggningstillgångar avser aktiverade kostnader för programvaror Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar 1 3 Årets försäljningar/utrangeringar -1 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar -3-4 Årets försäljningar/utrangeringar 1 - Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde vid årets slut 7 9 NOT 12. Materiella anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Byggnad Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar Årets försäljningar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar -6-6 Årets försäljningar - 1 Utgående ackumulerade avskrivningar Ingående nedskrivningar - - Årets nedskrivningar - - Årets försäljningar - - Utgående ackumulerade nedskrivningar - - Bokfört värde byggnad Mark Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar - - Årets försäljningar - - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Bokfört värde mark Bokfört värde fastighet vid årets slut Taxeringsvärden Byggnad Mark Summa taxeringsvärde Inventarier Ingående anskaffningsvärde Årets investeringar 2 20 Årets försäljningar/utrangeringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående avskrivningar Årets avskrivningar -6-6 Årets försäljningar/utrangeringar 2 12 Utgående ackumulerade avskrivningar Bokfört värde vid årets slut NOT 13. Finansiella anläggningstillgångar Andelar i dotterföretag Ingående anskaffningsvärde Uttag/insättning eget kapital Förvärv - - Försäljning Lämnade aktieägartillskott 15 - Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Ingående nedskrivningar Årets nedskrivning Utgående ackumulerade nedskrivningar Ingående uppskrivningar Årets uppskrivning - - Utgående ackumulerade uppskrivningar Utgående restvärde Fordringar hos övriga koncernföretag Ingående anskaffningsvärde Nya fordringar Amorteringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på fordringar uppgick till: Procent Fordringar hos dotterföretag 4,3 4,3 Långfristiga fordringar 0,0 0,0 Andra långfristiga värdepappersinnehav Ingående anskaffningsvärde 7 4 Årets investering 1 7 Årets försäljning - -4 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 8 7 Finansiell rapportering 89

92 NOT 14. Andelar i dotterföretag För direktägda bolag anges antal andelar samt bokfört värde, övriga bolag är indirekt ägda. (Samtliga andelar inkluderas i Bolagsverkets version) Antal Bokfört Organisationsnummer Säte Andel, % andelar värde, Mkr KB Myran nr Göteborg KB Myran nr Göteborg KB Myran nr Göteborg KB Myran nr Göteborg Wallenstam Bostad AB Göteborg Wallenstam Energi AB Göteborg Wallenstam Fastighetsmyran nr 5 AB Göteborg Wallenstam Företag AB Göteborg Wallenstam Förvaltnings AB Göteborg Wallenstam Helsingborg AB Göteborg Wallenstam Investment AB Göteborg Wallenstam Stockholm AB Göteborg Summa NOT 15. Andelar i övriga koncernföretag NOT 17. Kassa och bank/checkräkningskredit Moderbolagets andelar i egenskap av kommanditdelägare i indirekt ägda kommanditbolag. NOT 16. Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter Förutbetalda försäkringspremier 0,1 0,1 Förutbetalda räntekostnader 0,4 0,5 Förutbetalda driftkostnader 0,4 0,2 Upplupna intäkter 34,3 48,6 Summa förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 35,2 49, Kassa och bank Checkräkningskredit/Beviljat belopp Checkräkningskredit/Utnyttjad del Disponibelt belopp Disponibel likviditet NOT 18. Eget kapital Specifikation över förändring av eget kapital återfinns i rapporten Förändring eget kapital, vilken följer närmast efter balansräkningen. Utestående Antal aktier A-aktier B-aktier Egna aktier Totalt antal aktier Antal Återköp Nedsättning Antal Återköp Nedsättning Antal Återköp av egna aktier Aktiekapitalet i Wallenstam AB består av A-aktier med tio röster vardera, samt B-aktier med en röst vardera. Fram till och med årsstämman 2008 uppgick antalet återköpta aktier till stycken, av dessa har aktier dragits in under Wallenstam har därefter fortsatt att återköpa aktier och äger per , aktier ( ) som återköpts till en snittkurs om 114,42 kr. Föreslagen utdelning för verksamhetsåret 2008 är 3,00 kr per aktie (3,00). 90 Finansiell rapportering

93 NOT 19. Uppskjuten skatt NOT 21. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Uppskjuten skatteskuld Skillnad bokförd/skattemässig avskrivning 8 8 Uppskjuten skattefordran Underskottsavdrag Under året fastställt underskott Vid årets utgång Netto uppskjuten skattefordran/skuld NOT 20. Lån och checkräkningskredit Långfristiga lån Banklån Kortfristiga lån Checkräkningskredit - 17 Banklån Låneavtalens förfallostruktur Belopp, Mkr Belopp, Mkr 0-3 mån mån-1 år år år år år år år > 7 år Summa Belopp, Medel- Belopp, Medel- Ränteförfallostruktur Mkr ränta, % Mkr ränta, % 0-3 mån , ,25 3 mån-1 år 300 4, , år 600 3, , år 781 4, , år 550 4, , år 600 4, , år 100 4, , år 200 3, ,85 > 7 år 950 3, ,82 Summa , ,22 Outnyttjad checkräkningskredit uppgår till 133 Mkr (116) Upplupna lönekostnader 16,2 15,1 Upplupna räntekostnader 35,1 7,8 Upplupna driftkostnader 1,0 1,2 Förutbetalda hyresintäkter 11,5 7,6 Upplupna administrationskostnader 7,5 11,9 Summa upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 71,3 43,6 NOT 22. Ställda säkerheter Fastighetsinteckningar för egna förbindelser: Avseende lån Interna reverser jämte fastighetsinteckningar Summa ställda säkerheter NOT 23. Ansvarsförbindelser Borgensförbindelser för koncernbolag uppgår till Mkr ( 5 080). I samband med avyttringen av aktierna i HEBA Fastighets AB till JM har Wallenstam gått i borgen för Plus Q AB:s åtagande gentemot JM att placera samtliga aktier i HEBA för 290 Mkr. Börsvärdet uppgick på balansdagen till 268 Mkr. Övriga ansvarsförbindelser avser komplementäransvar för kommanditbolagens externa skulder 3 Mkr (3). NOT 24. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har justerats för ej likviditetspåverkande poster för att visa verksamhetens in- och utbetalningar. Den löpande verksamheten har justerats med förändringar i interimsposter, uppskjuten skatt och avskrivningar Justeringsposter ej kassaflödespåverkande Upplupna ej inbetalda hyresintäkter 4-1 Upplupna ej utbetalda förvaltningsoch administrationskostnader Avskrivningar Likvida medel Kassa och bank Outnyttjade krediter vid årets slut Checkräkningskredit totalt % Vägda genomsnittliga effektiva räntesatser på lån uppgick till: Lån 4,6 4,1 Checkräkningskredit 5,3 4,2 Redovisade och verkliga värden på övriga skulder överensstämmer. Skulder till övriga koncernföretag Ingående anskaffningsvärde Nya skulder Amorteringar Utgående ackumulerade anskaffningsvärden Finansiell rapportering 91

94 Resultat- och balansräkningar kommer att föreläggas årsstämman Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed för aktiemarknadsbolag. Lämnade uppgifter stämmer med de faktiska förhållandena och ingenting av väsentlig betydelse är utelämnat som skulle kunna påverka den bild av bolaget som skapats av årsredovisningen. Göteborg den 17 februari 2009 WALLENSTAM AB Christer Villard Styrelseordförande Marianne Lervik Nivert Vice ordförande Anders Berntsson Styrelseledamot Jan-Olle Folkesson Styrelseledamot Ulrica Messing Styrelseledamot Ulf Norén Styrelseledamot Erik Åsbrink Styrelseledamot Hans Wallenstam Verkställande Direktör Min revisionsberättelse avseende denna årsredovisning och koncernredovisning har avgivits Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor 92 Finansiell rapportering

95 Revisionsberättelse Till årsstämman i Wallenstam AB (publ) Org. nr Jag har granskat årsredovisningen, koncernredovisningen och bokföringen samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning i Wallenstam AB för räkenskapsåret Bolagets årsredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för räkenskapshandlingarna och förvaltningen och för att årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av årsredovisningen samt för att internationella redovisningsstandarder, IFRS, sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen tillämpas vid upprättandet av koncernredovisningen. Mitt ansvar är att uttala mig om årsredovisningen, koncernredovisningen och förvaltningen på grundval av min revision. Revisionen har utförts i enlighet med god revisionssed i Sverige. Det innebär att jag planerat och genomfört revisionen för att med hög men inte absolut säkerhet försäkra mig om att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att granska ett urval av underlagen för belopp och annan information i räkenskapshandlingarna. I en revision ingår också att pröva redovisningsprinciperna och styrelsens och verkställande direktörens tillämpning av dem samt att bedöma de betydelsefulla uppskattningar som styrelsen och verkställande direktören gjort när de upprättat årsredovisningen och koncernredovisningen samt att utvärdera den samlade informationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Som underlag för mitt uttalande om ansvarsfrihet har jag granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Jag har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Jag anser att min revision ger mig rimlig grund för mina uttalanden nedan. Årsredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av bolagets resultat och ställning i enlighet med god redovisningssed i Sverige. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med internationella redovisningsstandarder IFRS sådana de antagits av EU och årsredovisningslagen och ger en rättvisande bild av koncernens resultat och ställning. Förvaltningsberättelsen är förenlig med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Jag tillstyrker att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen, disponerar vinsten i moderbolaget enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 17 februari 2009 Sven-Arne Gårdh Auktoriserad revisor Finansiell rapportering 93

96 Bolagsstyrningsrapport Wallenstam AB är ett publikt bolag noterat på OMX Nordiska Börs, som är en integrerad marknadsplats för de nordiska och baltiska länderna. Styrning, ledning och kontroll av ett aktiebolag fördelas mellan aktieägare, styrelse samt VD och koncernledningen. Styrningen regleras av svensk lag, bolagsordningen, noteringsavtalet med börsen samt andra regler och rekommendationer, såsom exempelvis Svensk kod för bolagsstyrning. Wallenstams styrelse och ledning strävar efter att Wallenstam ska leva upp till de krav som börsen, aktieägare och andra intressenter ställer på bolaget. Genom öppenhet och tillgänglighet strävar Wallenstam efter att ge insikt i beslutsvägar, ansvar, befogenheter och kontrollsystem. Svensk kod för bolagsstyrning Wallenstam tillämpar Svensk kod för bolagsstyrning och eventuella avvikelser redovisas och motiveras enligt den i koden angivna principen följ eller förklara. Nedanstående avvikelser noteras under 2008: 2.3 Valberedningens sammansättning Koden förespråkar att Verkställande direktör eller annan från bolagsledningen inte ska vara medlem av valberedningen. Wallenstams VD ingår i valberedningen i egenskap av huvudaktieägare. Årsstämman Årsstämman är Wallenstams högsta beslutande organ. Årsstämman hålls inom sex månader efter räkenskapsårets utgång. Vid årsstämman utövar aktieägarna sin rösträtt för att, i enlighet med svensk bolagsrättslig lagstiftning och Wallenstams bolagsordning, fatta beslut. Årsstämman väljer bolagets styrelseordförande och övriga styrelseledamöter. Till årsstämmans uppgifter hör också att bland annat fastställa bolagets balansoch resultaträkningar, att besluta om disposition av resultatet av verksamheten samt att besluta om ansvarsfrihet för styrelseledamöter och VD. I förekommande fall väljs även revisorer. Kallelse till årsstämman publiceras i dagspress, Post- och Inrikes Tidningar samt på Wallenstams hemsida. Av kallelsen framgår en detaljerad dagordning med bland annat förslag till val av styrelse samt till arvoden för styrelse och revisorer. Aktieägarna har enligt aktiebolagslagen rätt att få ett ärende behandlat vid årsstämman om det anmäls hos styrelsen i tid. Dessutom har aktieägarna möjlighet att ställa frågor på årsstämman. Vid Wallenstams årsstämma den 12 maj 2008 i Göteborg deltog 170 aktieägare. Dessa representerade cirka 44 % av antalet aktier och cirka 70 % av det totala antalet röster i bolaget. Vid stämman var utöver VD och koncernledningen en majoritet av styrelsen närvarande. Vid stämman var också bolagets revisorer närvarande. Stämman omvalde Christer Villard samt ledamöterna Marie-Anne Lervik Nivert, Erik Åsbrink, Jan-Olle Folkesson, Ulf Norén och Anders Berntsson samt genomförde nyval av Ulrica Messing. Stämman beslutade att arvode till styrelsen ska utgå med kr ( ), varav kr ( ) utgår till styrelsens ordförande och kr ( ) till vice ordförande. Stämman fastställde bokslutet för 2007 och beslutade om ansvarsfrihet för VD och styrelse. Vidare beslutades utdelning med 3,00 kr per aktie enligt styrelsens förslag. Stämman beslutade vidare om principer för ersättning och andra anställningsvillkor för ledningen, ändring av bolagsordningen samt om en minskning av aktiekapitalet genom indragning av B-aktier som återköpts. Styrelsen gavs ett fortsatt bemyndigande att genomföra återköp av aktier. Aktieägare Antalet aktieägare uppgick vid årets slut till stycken. Wallenstams huvudaktieägare är Hans Wallenstam med cirka 21 % av kapitalet och 58 % av rösterna. Utländska aktieägares andel upp gick till 6 % av kapitalet och 4 % av rösterna. De tio största aktieägarna stod för motsvarande cirka 56 % av kapitalet och 76 % av rösterna. Aktiekapital och rösträtt Wallenstams aktiekapital uppgår till 118 Mkr kr per den 31 december 2008, fördelat på A-aktier (tio röster per aktie) och B-aktier (en röst per aktie). Samtliga aktier har lika rätt till andel i bolagets tillgångar och resultat. Återköpta aktier har ej rätt till utdelning. Aktien och utdelningspolicy Wallenstams B-aktier är registrerade på Mid Caplistan inom finanssektorn på OMX, Nordiska Börs. En börspost utgörs av 100 aktier. Wallenstams börsvärde uppgick vid årets slut till Mkr. Styrelsens grundprincip är att det redovisade resultatet i första hand ska återinvesteras i rörelsen för en fortsatt utveckling och en ökad substanstillväxt i bolaget. Vid bedömningen av utdelningens storlek ska hänsyn tas till bolagets investeringsbehov, konsolideringsbehov och ställning samt bolagets framtida utveckling. Det utdelningsbara beloppet ska dock aldrig överstiga realiserat resultat efter skatt. Valberedning Valberedningen har till uppgift att förbereda och lämna förslag till val av ordförande och övriga ledamöter i styrelsen, val av revisor, val av ordförande till årsstämman, arvodesfrågor och där till hörande frågor. Enligt beslut av årsstämman ska valberedningen bestå av styrelsens ordförande i Wallenstam AB och en person i egenskap av huvudaktieägare. Dessa två personer ska gemensamt utse en tredje person till ordförande i valberedningen. Valbe- 94 Finansiell rapportering

97 redningen väljs årligen på årsstämman intill tiden för nästkommande årsstämma. Vid majoritetsförändringar i ägandet av bolaget kan ny valberedning utses på extra bolagsstämma. I det fall en ledamot lämnar valberedningen innan uppdraget är slutfört ska kvarvarande två ledamöter gemensamt utse en ny ledamot till valberedningen. Till ledamöter i valberedningen för tiden intill slutet av nästa årsstämma omvalde årsstämman Christer Villard, i egenskap av styrelsens ordförande i Wallenstam AB och Hans Wallenstam, i egenskap av huvudaktieägare i Wallenstam AB. Till ordförande för valberedningen omvaldes Dick Brenner. Det åligger styrelsens ordförande att för valberedningen redovisa de förhållanden avseende styrelsens arbete, behov av särskild kompetens med mera, som kan vara av betydelse för nomineringsarbetet. Som underlag för sina förslag inför årsstämman gjorde valberedningen en bedömning huruvida den sittande styrelsen var ändamålsenligt sammansatt och uppfyllde de krav som ställs på bolagets läge och framtida inriktning. Till grund för denna bedömning tog valberedningen bland annat del av resultatet av den utvärdering av styrelsens arbete som hade genomförts. Valberedningen sammanträder vid behov. Styrelse Wallenstams styrelse ska enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter med högst lika många suppleanter. Ledamöterna väljs årligen på årsstämman för tiden intill slutet av nästa årsstämma. Styrelsens arbete ska ske i enlighet med föreskrifter i lag, bolagsordning och arbetsordning. Arbetsordningen tas upp på konstituerande styrelsemöte och fastställs årligen. Under 2008 har Wallenstams styrelse bestått av sju stämmovalda ledamöter utan suppleanter. Presentation av ledamöterna finns på sidan 11. VD ingår inte i styrelsen. Styrelsen konstituerade sig den 12 maj 2008 och valde Christer Villard som ordförande och Marie-Anne Lervik Nivert som vice ordförande till nästa årsstämma. Styrelsens sammansättning In- Ut- När- Obe- Namn Funktion vald skott varo roende* Christer Villard Ordförande 1995 Ersättning sju ja Marie-Anne Lervik Nivert Vice ordf 1991 Ersättning fem ja Anders Berntsson Ledamot 1997 sju nej Jan-Olle Folkesson Ledamot 2004 sju ja Ulrica Messing Ledamot 2008 sex ja Ulf Norén Ledamot 2005 sju ja Erik Åsbrink Ledamot 2000 sex ja Samtliga i styrelsen fullgör åtagandena i revisionsutskottet. *Med oberoende menas både oberoende i förhållande till bolaget, bolags - ledningen och i förhållande till större aktieägare enligt punkt 4.4 i koden. P.g.a nya oberoenderegler i koden är numera Christer Villard och Marie- Anne Lervik Nivert oberoende. Styrelsens sammansättning ska vara ändamålsenlig och majoriteten av styrelseledamöterna ska vara oberoende i förhållande till bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Styrelsesammansättningen uppfyller kraven gällande oberoende ledamöter som ställs av OMX Nordiska Börs samt de krav gällande oberoende som ställs i den reviderade koden som trädde i kraft den 1 juli Av de stämmovalda ledamöterna är majoriteten oberoende i förhållande till bolaget, bolagsledningen och bolagets större aktieägare. Wallenstam har under många år haft som kutym att en styrelseledamot avgår ur styrelsen vid årsstämman det år då personen i fråga fyller 70 år. Under 2009 fyller Jan- Olle Folkesson och Ulf Norén 70 år och dessa kommer därför att lämna styrelsearbetet i Wallenstam vid årsstämman Valberedningen beaktade dessa två avgångar redan vid årsstämman 2008 genom att föreslå nyval av en styrelseledamot (Ulrica Messing). Valberedningen är av uppfattningen att styrelsen även efter nu nämnda avgångar har en ändamålsenlig sammansättning och att styrelseledamöterna kompletterar varandra väl avseende kompetens och erfarenhet. Styrelsens arbetsordning Styrelsen ska utfärda instruktioner till verkställande direktören. Styrelsen är skyldig att fortlöpande följa upp och kontrollera bolagets verksamhet. Det åligger därför styrelsen att tillse att det finns fungerande rapporteringssystem och att styrelsen erhåller erforderlig information om bolagets ställning, resultat, finansiering och likviditet genom periodisk rapportering. Utöver att svara för bolagets organisation och förvaltning är styrelsens viktigaste uppgift att fatta beslut i strategiska frågor. Generellt gäller att styrelsen behandlar frågor av väsentlig betydelse för koncernen såsom: fastställande av strategiska planer fastställande av policies beslut om större förvärv och försäljningar av fastigheter beslut om större investeringar i byggnation och vindkraft fastställande av affärs- och lönsamhetsmål Styrelsens arbete Det ankommer i första hand på styrelsens ordförande och i andra hand på styrelsens vice ordförande att leda styrelsens arbete på ett effektivt sätt. Styrelseordföranden följer verksamhetens utveckling och ansvarar för att övriga ledamöter fortlöpande får den information som krävs för att styrelsearbetet ska kunna utövas i enlighet med aktiebolagslagen och bolagsordningen. Förutom att leda styrelsens arbete följer ordföranden koncernens löpande utveckling genom kontinuerliga kontakter med VD i strategiska frågor samt företräder bolaget i frågor som rör ägarstrukturen. Under 2008 har styrelsen utöver löpande kontakter haft sju protokollförda möten. Styrelsen är beslutsför om mer än hälften av ledamöterna är närvarande. Styrelseordförande ska se till Finansiell rapportering 95

98 att styrelsen sammanträder när så behövs, med beaktande av att styrelsesammanträden ska hållas regelbundet, normalt fyra gånger per år. Inriktning på möten Februari Årsbokslut, revisorsrapport samt förberedelser för års stämman April Inför årsstämman September Strategi och planer December Budget Vid vart och ett av dessa möten behandlas även följande ärenden: affärsläget, ekonomisk rapport och investeringsbeslut. Ersättningsutskott Inom styrelsen finns ett ersättningsutskott som består av styrelsens presidium (styrelsens ordförande och vice ordförande). Ersättningsutskottet har till uppgift att granska och ge styrelsen rekommendationer angående principerna för ersättning, inklusive prestationsbaserade ersättningar och pensionsvillkor till bolagets ledande befattningshavare. Frågor som rör VD:s anställningsvillkor, ersättningar och förmåner bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Följande riktlinjer för bestämmande av lön och annan ersättning till ledande befattningshavare godkändes av årsstämman 2008: Ledande befattningshavare ska erbjudas en fast lön som är marknadsmässig och som baseras på den anställdes ansvarsområde och prestation. Ledande befattningshavare ska erbjudas marknadsmässiga pensionsvillkor i form av premiebaserade pensionsavtal. Ledande befattningshavare ska erbjudas sedvanliga ickemonetära förmåner som bland annat underlättar utförandet av arbetet såsom exempelvis fri bil, mobiltelefon och företagshälsovård. Därutöver kan även förmån i form av fri bostad erbjudas i enskilda fall. Ledande befattningshavare kan erbjudas bonus som fastställs av styrelsen i de fall synnerligt goda resultat redovisas. Sådan bonus ska utbetalas i form av lön och ska inte överstiga den fasta ersättningen för aktuell befattningshavare under den tidsperiod som bonusen avser. Bonus ska inte vara pensionsgrundande. För ledande befattningshavare ska en ömsesidig uppsägningstid om sex månader gälla. Avgångsvederlag, utöver lön under uppsägningstiden, ska inte överstiga 24 månadslöner. Revisionsutskott Wallenstam har inget separat revisionsutskott. Styrelsen i sin helhet fullgör revisionsutskottets åtaganden. Samtliga styrelseledamöter är delaktiga i beslut rörande: finanspolicy finansiell rapportering interna rapport- och kontrollsystem omfattning och utvärdering av den legala revisionen risker Styrelsen ansvarar för finansiell kontroll och riskhantering, att korrekt redovisning upprättas samt för att bolagets ekonomiska information är tillförlitlig. Uppföljning av redovisnings- och revisionsfrågor sker genom att VD och administrativ direktör rapporterar till styrelseordförande. Dessutom rapporterar bolagets revisor till styrelsen varje år personligen sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av bolagets interna kontroll. Wallenstam har en väl fungerande intern kontroll. Under 2008 har arbetet fortsatt med att formalisera dokumentationen i enlighet med kodens krav. Externa revisorer Wallenstams revisorer väljs av årsstämman för en period av fyra år. Innevarande period inleddes 2006 och sträcker sig till och med årsstämman Vid årsstämman 2006 valdes Sven-Arne Gårdh såsom revisor och Ingemar Rindstig såsom revisorssuppleant, båda vid Ernst & Young. Revisorerna granskar styrelsens och VD:s förvaltning av företaget och kvaliteten i företagets redovisning. Revisorerna rapporterar resultatet av sin granskning till aktie ägarna genom revisionsberättelsen, vilken framläggs på årsstämman. Därutöver lämnar revisorerna detaljerade redogörelser till styrelsen en gång per år. Utöver revisionen utför Ernst & Young vissa revisionsnära tjänster för Wallenstam. Dessa avser huvudsakligen redovisnings- och aktiebolagsrättsliga frågor och Wallenstam bedömer att utförandet av dessa tjänster inte äventyrat Ernst & Young:s oberoende. Närmare upplysningar om ersättning till revisorerna finns i not 11. VD och koncernledning VD leder verksamheten med utgångspunkt från av styrelsen upprättad och fastställd VD-instruktion. VD ansvarar för att hålla styrelsen informerad samt tillse att styrelsen har nödvändiga och så fullständiga beslutsunderlag som möjligt. VD är föredragande i styrelsen och ingår ej som ledamot. VD håller dessutom styrelsens ordförande informerad löpande om bolagets och koncernens utveckling och finansiella ställning. VD ansvarar för bolagets löpande förvaltning samt för att beslut fattade av styrelsen verkställs. Det åligger VD att ta fram beslutsunderlag inför styrelsemöten, föredra ärenden och motivera sina förslag till åtgärder och beslut. I sitt dagliga arbete 96 Finansiell rapportering

99 leder VD koncernledningen. Fördelningen av arbetet mellan styrelse och VD samt den senares ansvar och befogenheter är angivet i en VD-instruktion. En utvärdering av VD:s arbete sker regelbundet. Wallenstams VD Hans Wallenstam är huvudägare i bolaget. Det är en stor fördel för Wallenstam att ha en VD med ett långsiktigt intresse i bolaget. Att Hans Wallenstam även är huvudägare innebär förutom kontinuitet, även snabbhet i beslut, vilket vid flera tillfällen visat sig vara en konkurrensmässig fördel. VD och öviga medlemmar av koncernledningen har veckovisa möten för att följa upp affärsområdenas utveckling och resultat, uppdatera prognoser och planer samt diskutera strategifrågor. Wallenstams koncernledning består av sex personer, varav en är kvinna, vilka presenteras på sidan 10. Därutöver samlas Wallenstams chefer och övriga nyckelpersoner fyra gånger per år. Wallenstamkoncernen består av Wallenstam AB (publ) och ett flertal dotterbolag, vilka redovisas i not 14 i moderbolaget. Samtliga fastighetsförvaltande dotterbolag ingår i affärsområde Bostad och affärsområde Företag och dessa rapporterar direkt till VD. Rapporteringen sker dels löpande på månadsbasis, dels via kvartalsvisa djupare genomgångar av respektive verksamhet. Wallenstam Energi ansvarar för Wallenstamkoncernens satsning på förnyelsebar energi. Även Wallenstam Energi rapporterar resultat och ställning kvartalsvis. Investeringsrapporter följs upp löpande. Dotterbolagens styrelser består av medlemmar ur Wallenstams koncernledning samt i vissa fall kompletterande nyckelpersoner. Styrelsen har ansvaret för att det finns ett effektivt system för internkontroll och riskhantering. Till VD har delegerats ansvaret att skapa goda förutsättningar för att arbeta med dessa frågor. Såväl koncernledning som chefer på olika nivåer i företaget har detta ansvar inom sina respektive områden. Befogenheter och ansvar är definierade i policies, riktlinjer, ansvarsbeskrivningar samt attestinstruktioner. intern kontroll Denna rapport är upprättad i enlighet med Svensk kod för bolagsstyrning. Detta innebär att rapporten begränsas till en beskrivning av hur den interna kontrollen avseende den finansiella rapporteringen är organiserad. Kontrollmiljö Ett effektivt styrelsearbete är grunden för god intern kontroll. Styrelsens arbetsordning och instruktioner för VD och styrelsens utskott syftar till att säkerställa en tydlig roll- och ansvarsfördelning till gagn för en effektiv hantering av verksamhetens risker. Styrelsen har vidare fastställt ett antal policies och grundläggande riktlinjer av betydelse för arbetet med den interna kontrollen såsom finanspolicy, investeringspolicy och riktlinjer för rapportering. Bolagsledningen rapporterar regelbundet till styrelsen utifrån fastställda rutiner. Härtill kommer rapporteringen från revisorernas granskning av intern kontroll. Bolagsledningen ansvarar för det system av interna kontroller som krävs för att hantera väsentliga risker i den löpande verksamheten. Här ingår bland annat riktlinjer för olika befattningshavare och övriga anställda för att de ska förstå och inse betydelsen av sina respektive roller för upprätthållandet av god intern kontroll. Riskbedömning och kontrollaktiviteter Bolaget har en utarbetad modell för bedömning av risken för fel i bokföringen och i den finansiella rapporteringen. Styrelsen har identifierat några poster i resultat- och balansräkningen där risken för väsentliga fel är förhöjd, såsom värdering av fastigheter och värdering av finansiella instrument. Särskild vikt har lagts vid att utforma kontroller för att förebygga och upptäcka brister på dessa områden. Information och kommunikation Väsentliga riktlinjer, manualer med mera av betydelse för den finansiella rapporteringen uppdateras och kommuniceras till berörda medarbetare löpande. Medarbetarnas aktuella kunskap om sådana dokument utvärderas löpande. Det finns såväl formella som informella informationskanaler till bolagsledningen och styrelsen för väsentlig information från medarbetarna. För extern kommunikation finns riktlinjer som säkerställer att bolaget lever upp till högt ställda krav på korrekt information till marknaden. Uppföljning Styrelsen utvärderar löpande kontinuerligt den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Av särskild betydelse för uppföljningen av den interna kontrollen är revisorernas arbete med att följa upp effektiviteten i bolagsledningens arbete på detta område. Arbetet innefattar bland annat att säkerställa att åtgärder vidtas rörande de brister och förslag till åtgärder som framkommit vid den årliga genomgången av intern kontroll och förvaltningsrevisionen som genomförs av de externa revisorerna. Internrevision Bolaget har hittills inte funnit anledning att inrätta en internrevisionsfunktion. Löpande uppföljning av intern kontroll görs av ekonomiledningen samt av koncernens finansiella controller. Denna rapport är inte en del av den formella årsredovisningen och har inte granskats av bolagets revisorer då detta ej är ett krav. Göteborg den 17 februari 2009 Styrelsen Finansiell rapportering 97

100 Fastighetsförteckning Stockholm Ind./ Tax. Fastighets- Byggår/ Bostad Kontor Butik lager Utbild. Övrigt Summa värde, Tomt- Antal beteckning Adress ombygnadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt lgh Huddinge Kansliet 2 Rådsvägen 4 A, Kansligränd Klinten 5 Klintvägen 5-11, Gamla Södertäljevägen Paragrafen 7 Arrendatorsvägen Udden 8 Fullersta Torget 2-10, 17-19, Rådstuguvägen Runan 1 Kvarnbergsplan 2-18, Solfagravägen 1-17, Runvägen Rödbetan 10 Kvarnbergsvägen 72-74, Sturevägen Innerstad Cerpheus 7 Kindstugatan / Europa 10 Köpmang 2, Köpmantorget / Forsen 1 Båtbyggargatan 66-68, Vävar Johans Gata Grönland 18 Nordenskiöldsgatan / Heimdall 30 Norrtullsgatan / Hälsokällan 6 Odengatan 35, Tulegatan / Järnlodet 23 Nybrogatan / Kattryggen 22 Brännkyrkagatan / Kungsbacken 12 Rådmansgatan / New York 1 Sandhamnsgatan Oljan 27 Sågargatan Pålen 16 Hornsgatan 91, Hornskroken / Riddaren 24 Grev Turegatan Röda Rosen 3 Storskärsgatan Smaragden 20 Kungsklippan 11-15, Parmmätargatan / Svallvågen 1 Rorgängargatan 24-28, Fartygsgatan 12-18, Vävar Johans Gata Sälgen 2 Birger Jarlsgatan 64, Rådmansgatan / Urvädersklippan Mindre 4 Klevgränd 10, Urvädersgränd Nacka Orminge 39:1 Skarpövägen Orminge 40:1 Ornövägen Orminge 40:2 Ornövägen Orminge 44:1 Edövägen Orminge 48:1 Utövägen Vällingby/Hässelby Hålslaget 2 Ullångergatan Hålslaget 3 Ullångergatan Hängmappen 1 Multrågatan Kontot 1 Multrågatan Kontot 2 Multrågatan Kortregistret 2 Multrågatan Kortregistret 3 Multrågatan Kortregistret 6 Multrågatan Kulspetspennan 1 Nordingrågatan Kundregistret 3 Multrågatan Kundregistret 4 Multrågatan Kundregistret 5 Multrågatan Kundregistret 6 Ångermannagatan Ormängen 3 Olle Engkvists väg 10-12, 20-28, Ormängsgatan 43-71, Räknemaskinen 2 Gudmundrågatan 2-10, Långseleringen 1-3, Solleftegatan / Räknetabellen 3 Gudmundrågatan Samlingspärmen 2 Multrågatan Skrivmaskinen 4 Multrågatan Skrivmaskinen 6 Gudmundrågatan Skrivmaskinen 8 Gudmundrågatan 1-9, Multrågatan 2-4, Solleftegatan Tabulatorn 3 Håsjögränd Övriga Storstockholm Barlasten 3 Fågelsångsvägen Bergen 1 Bergengatan 2-12, Oslogatan 1, Edvard Griegsgången Briggen 1 Fregattvägen / Brukslaven 2 Skebokvarnsvägen Fastighetsförteckning

101 Ormängsgatan Rådmansgatan 57 Nybrogatan 16 Rorgängargatan KISTA HUSBY Uppsalavägen HÄSSELBY SUNDBYBERG LIDINGÖ RÅCKSTA Drottningholmsvägen GRÖNDAL SOLNA KUNGSHOLMEN NORRMALM Essingeleden Valhallavägen SÖDERMALM JOHANNESHOV Värmdöleden NACKA ORMINGE Södertäljevägen FRUÄNGEN Nynäsvägen BANDHAGEN Huddingevägen HUDDINGE = Bostadsfastigheter Multrågatan Fregattvägen 2-10 Köpmantorget 10 Båtbyggargatan Utövägen 24 Ind./ Tax. Fastighets- Byggår/ Bostad Kontor Butik lager Utbild. Övrigt Summa värde, Tomt- Antal beteckning Adress ombygnadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt lgh Ceremonien 3 Gubbkärrsvägen Fjällnäset 14 Högklintavägen Galjonsbilden 28 Matrosbacken Gästsalen 3 Maltesholmsvägen 147, Medsolsbacken Halden 3 Nordkapsgatan Holmenkollen 1 Nidarosgatan Islänningen 1 Holbergsgatan Mastkorgen 7 Fregattvägen Mastkorgen 9 Fågelsångsvägen Nockteglet 3 Sjösavägen Pennteckningen 3 Gullmarsvägen Skonerten 1 Fregattvägen / Smaragden 1 Hannebergsgatan Sökarlyktan 1 Rävsnäsvägen 57-63, Telemark 1 Nidarosgatan 3-17, Tönsberg 2 Tönsbergsgatan 1-15, 2-10, Violen 12 Nioörtsvägen 36, Erikslundsgatan / Violen 13 Nioörtsvägen / Summa Fastighetsförteckning 99

102 Fastighetsförteckning Helsingborg Byggår/ Industri/ Utbild- Tax. Antal Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa värde, lägenbeteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr heter Filen 8 Hälsovägen / Guldsmeden 15 Gullandersgatan 4 A, O D Krooks gata Göta 2 Järnvägsgatan / Hammaren 23 Stampgatan / Hantverkaren 13 O D Krooks gata / Jägaren 6 Brommagatan / Jägaren 7 Pålsjögatan 7, Brommagatan / Jägaren 9 Föreningsgatan 29, Pålsjögatan / Kapellet 13 Hälsovägen / Kapellet 18 Hälsovägen / Kapellet 21 Lilla Möllevångsgatan 9 A 1946/ Karl XI Södra 4 Karlsgatan / Karl XI Södra 20 Karlsgatan 12, Storgatan / Oskar II 11 Drottninggatan 17, Roskildegatan / Pål Ibb 21 Drottninggatan 72 A-B 1961/ Pål Ibb 23 Drottninggatan Pål Ibb 25 Drottninggatan Ruth 17 Trädgårdsgatan / Samson 7 Helmfeltsgatan / Samson 8 Helmfeltsgatan / Sköldenborg 12 Hebsackersgatan / Springposten 6 Norra Storgatan / Städet 9 Föreningsgatan / Städet 15 Föreningsgatan / Städet 17 Stampgatan / Ugglan 4 Mellersta Stenbocksgatan / Ugglan 9 Lilla Möllevångsgatan / Ugglan 15 Fredriksdalsplatsen 1 A 1945/ Vildvinet 3 Erik Dahlbergs gata 34 A-H Summa TÅGABORG N. Stenbocksg. Ringstorpsv. Ängelholmsleden Österleden = Bostadsfastigheter Tågag. Vasatorpsvägen Hälsov. SLOTTSHÖJDEN Järnvägsg. Stadshuset SÖDERCITY Stenbocksg. Filbornavägen Malmöleden HÖGABORG Karlsgatan 10 Järnvägsgatan 15/Södra Strandgatan 10 Föreningsgatan 29/Pålsjögatan 3 Norra Storgatan 14 Trädgårdsgatan Fastighetsförteckning

103 Fastighetsförteckning göteborg Byggår/ Industri/ Utbild- Tax. Antal Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa värde, Tomt- lägenbeteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt heter Hisingen Brämaregården 7:12 Jägaregatan 2, Neptunusgatan Brämaregården 15:7 Väderkvarnsgatan / Brämaregården 19:2 Jägaregatan / Brämaregården 30:3 Ekebergsgatan 3, Hallegatan 7, Hisingsgatan Brämaregården 35:4-5 Vågmästaregatan / Brämaregården 38:7-8 Odalgatan / Brämaregården 42:11 Hjalmar Brantingsgatan 5 A-D Brämaregården 42:12 Hjalmar Brantingsgatan 7 A-D, Lantmätaregatan Brämaregården 44:11 Hjalmar Brantingsgatan 9, Lantmätaregatan Kvillebäcken 5:6 Lantmätaregatan Kvillebäcken 37:3 Ögontröstgatan / Kyrkbyn 9:6 Prebendegatan / Kyrkbyn 10:14 Estlandsgatan 4 A 1942/ Kyrkbyn 10:15 Estlandsgatan / Kyrkbyn 11:14 Finlandsgatan / Kyrkbyn 13:14 Tilburygatan / Lindholmen 1:21,5:1 Polstjärnegatan / Rambergsstaden 25:3 Enekullegatan / Rambergsstaden 28:1 Trekantsgatan 2 A-D, Enekullegatan 4, Håkansgatan Rambergsstaden 28:2 Enekullegatan 2 A-D, Håkansgatan Rambergsstaden 32:2 Östra Keillersgatan / Sannegården 20:2 Bautastensgatan Sannegården 20:3 Bautastensgatan / Sannegården 21:39 Biskopsgatan / Sannegården 21:41 Pilegårdsgatan / Sannegården 21:42 Pilegårdsgatan / Innerstad Guldheden 5:5 Guldhedstorget Gårda 18:19 Drakegatan Gårda 46:9 Södra Gubberogatan / Gårda 67:29 Mäster Johansgatan Gårda 70:8 Kobbarnas Väg / Heden 24:14 Skånegatan 21-23, Sten Sturegatan / Illern 6 Krokslätts Parkgata / Inom Vallgraven 2:8 Stora Nygatan 15, Lilla Drottninggatan / Inom Vallgraven 2:9 Lilla Drottninggatan / Inom Vallgraven 17:13 Västra Hamngatan 8, Drottninggatan Inom Vallgraven 18:3 Korsgatan 11, Kyrkogatan Inom Vallgraven 20:18 Kungsgatan 42-44, Korsgatan 14-18, Kyrkogatan / Inom Vallgraven 21:10 Östra Hamngatan 41-43, Kungsgatan / Inom Vallgraven 23:11 Korsgatan 17, Södra Larmgatan 20-22, Vallgatan / Inom Vallgraven 25:1,4 Kungstorget 10-14, Kungsportsplatsen 1, Basargatan Inom Vallgraven 26:8 Södra Larmgatan 11, Grönsakstorget 3, Basargatan 4, 5-8, Kungstorget 1-3, Södra Larmgatan / Inom Vallgraven 27:1 Västra Hamngatan 24-26, Grönsakstorget 1, Södra Larmgatan / Inom Vallgraven 53:14 Lilla Torget Inom Vallgraven 53:15 Lilla Torget Inom Vallgraven 53:17 Södra Hamngatan Inom Vallgraven 64:31 Stora Badhusgatan Johanneberg 15:26 Volrat Thamsgatan Johanneberg 47:4 Örnehufvudsgatan / Krokslätt 9:15 Mölndalsvägen Krokslätt 20:6 Mölndalsvägen / Fastighetsförteckning 101

104 Kungsbackaled Tingstadstunneln Hjalmar Brantingsgatan HISINGEN LUNDEN Götaleden Mäster Johansgatan Sten Sturegatan 38 44/ Skånegatan 21 MAJORNA Avenyn CENTRUM Kåhög Aspen Jonseredsvägen GULDHEDEN KROKSLÄTT Boråsleden Lexby PARTILLE Stärtered JONSERED Alingsåsleden Tingsvägen HÖGSBO Västerleden Dag Hammarskjöldsleden Toltorpsgatan MÖLNDAL Söderleden = Bostadsfastigheter SISJÖN Djurgårdsgatan Stärteredsvägen 24, Partille Byggår/ Industri/ Utbild- Tax. Antal Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa värde, Tomt- lägenbeteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt heter Krokslätt 21:1-3 Milpålegatan 3-5, Thorburnsgatan 12, Helmutrogatan 7, Drivhusgatan / Krokslätt 34:13 Mölndalsvägen 91-93, Varbergsgatan 2 A-C 1950/ Krokslätt 40:1 Fredriksdalsgatan Krokslätt 148:13 Mölndalsvägen Krokslätt 149:10 Mölndalsvägen / Krokslätt 154:6 Mölndalsvägen 77-79, Ebbe Lieberathsgatan Lorensberg 7:15 Götaplatsen 9, Viktor Rydbergsg 1 A-B, Geijersgatan / Lorensberg 15:3 Lennart Torstenssonsgatan / Lorensberg 17:32 Lennart Torstenssonsgatan Lorensberg 44:2 Kungsportsavenyen / Lorensberg 45:21 Kungsportsavenyen 4, Storgatan / Lorensberg 50:1 Vasagatan 33, Götabergsgatan Lorensberg 52:4 Kungsportsavenyen 21-25, Teatergatan Lorensberg 53:1 Kungsportsavenyen 16, Vasagatan 43 A 1896/ Lorensberg 53:2 Vasagatan 43 B, Lorensbergsgatan Lorensberg 53:6 Kungsportsavenyen 22, Kristinelundsgatan Lorensberg 55:14 Engelbrektsgatan 34 A-C, Lorensbergsg 18, Södra vägen / Lorensberg 57:8 Kungsportsavenyen Teatergatan Lorensberg 58:6-7 Engelbrektsgatan 26-28, Teatergatan 25, Chalmersgatan Lunden 13:2 Karlagatan / Lunden 14:12 Karlagatan 3, Mäster Johansgatan 14-16, Wrangelsgatan Lunden 16:7 Karlagatan / Majorna 303:27-32 Bangatan 21-39, Djurgårdsgatan Fastighetsförteckning

105 Byggår/ Industri/ Utbild- Tax. Antal Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa värde, Tomt- lägenbeteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt heter Majorna 332:6 Godhemsgatan 14 A-C Majorna 332:9 Godhemsgatan 8 A-B Majorna 350:1 Dahlströmsgatan 8-52, Kolumbusgatan 1-3, Stenklevsgatan Masthugget 10:15 Första Långgatan 16-18, Andra Långgatan / Masthugget 10:19 Första Långgatan 24-26, Värmlandsgatan 14-16, Andra Långgatan / Nordstaden 24:11 Kronhusgatan 16, Östra Hamngatan Olivedal 3:12 Övre Djupedalsgatan 7 A-D Olivedal 7:4 Nordhemsgatan 63, Övre Majorsgatan / Pustervik 2:19 Norra Allégatan 6, Lilla Pusterviksgatan 3, Pusterviksgatan / Stampen 5:6 Stampgatan 12-18, Polhemsplatsen Stampen 6:17 Odinsgatan 13-15, Barnhusgatan 6-8, Karin Boyes gata / Vasastaden 3:1 Parkgatan 9-11, Erik Dahlbergsgatan 1, Karl Gustavsgatan / Vasastaden 9:7 Vasagatan 14, Bellmansgatan / Vasastaden 12:21 Föreningsgatan 16 A-E, Viktoriagatan / Väster Högsbo 5:7 A Odners Gata 6, Olof Asklunds Gata / Högsbo 34:21 Gruvgatan Önnered 762:369 Önnereds Brygga Mölndal Bosgården 1:71 Ågatan Bågskytten 1-2, Bågskyttegatan 1 A-F, 3 A-H, Jungfrun 1, Jungfruplatsen 1 A-D, Kräftan 7, Åbystugan / Fänkålen 2 Johannefredsgatan / Uttern 12 Göteborgsvägen , Sörgårdsgatan 1 A-B Öster Bagaregården 17:26 Gamlestadsvägen 3 A 1941/ Bagaregården 27:1 Lilla Munkebäcksgatan / Bagaregården 56:2 Byfogdegatan Bagaregården 56:3 Byfogdegatan Gamlestaden 740:22 Marieholmsgatan / Gaslyktan 9 Argongatan Hulebäck 1:604 Centralvägen Hulebäck 4:90 Biblioteksgatan 14-16, Badhusgatan Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan Hulebäck 4:97 Råda Torg / Härryda Hönekulla 1:157 Långenäsvägen 9 A-B 1915/ Härryda Hönekulla 1:165 Långenäsvägen Härryda Hönekulla 1:479 Hönekullavägen Kålltorp 36:15 Stobéegatan / Kålltorp 37:1 Björcksgatan / Kålltorp 37:10 Solrosgatan / Kålltorp 40:1 Råstensgatan / Kålltorp 47:13 Virginsgatan Kålltorp 47:23-25 Virginsgatan Kålltorp 56:8 Forsstenagatan / Kålltorp 57:1 Qvidingsgatan 2 A-C Kålltorp 57:2 Qvidingsgatan 4 A-B Manered 5:3 Högshallsvägen 1-5, Jonseredsvägen / Mölnlycke 1:1, 2:1 Mölnlycke Fabriker / Mölnlycke 1:159 Fabriksvägen / Olskroken 11:27 Svangatan 1-3, Övre Olskroksgatan / Olskroken 11:8-9 Övre Olskroksgatan 22 A-B 1928/ Pixbo 1:20, 1:294 Rådavägen / Skår 57:14 Gamla Almedalsvägen Solsten 1:110 Företagsvägen Solsten 1:132 Konstruktionsvägen Fastighetsförteckning 103

106 Kungsbackaleden Stampgatan 14 Västra Hamngatan GAMLESTADEN Tingstadstunneln Hjalmar Brantingsgatan HISINGEN LUNDEN Götaleden Avenyn Gamla Almedalsvägen 1 Gruvgatan 6-8 MAJORNA CENTRUM Boråsvägen GULDHEDEN KROKSLÄTT Boråsleden Rådavägen Säterivägen MÖLNLYCKE Långenäsvägen Benarebyvägen HÖGSBO Västerleden Dag Hammarskjöldsleden Toltorpsgatan MÖLNDAL PIXBO = Bostadsfastigheter Söderleden SISJÖN = Komersiella fastigheter Byggår/ Industri/ Utbild- Tax. Antal Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager ning Övrigt Summa värde, Tomt- lägenbeteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Kkr rätt heter Stärtered 1:21 Bäcksorlet 2, Länsmansvägen 2-8, Stärteredsvägen / Stärtered 1:23 Stärteredsvägen / Torp 24:4 Anders Zornsgatan / Summa MARK Markbeteckning Adress Totalt tax. värde, Kkr Brämaregården 61:2,7 737: Långängen 12, Odalgatan Fisketången 2 Nordanvindsvägen, Uddevalla Gårda 52:11 Södra Gubberogatan Gårda 52:2-3, 10 Södra Gubberogatan 5-9 Hjällsnäs 11:17 Hjällsnäs Högsbo 2:2 Gruvgatan Kvillebäcken 12:1 Gustaf Dahlénsgatan 8 A Kvillebäcken 2:1;738: Gustaf Dahlénsgatan Kvillebäcken 2:2-3 Gamla Tuvevägen Kvillebäcken 2:4 Gamla Tuvevägen 6 Kärra 2:11,26:5 Kärra Orrekullen 1:2 Kärra Släps-Hagen 1:29 Kullavik Solsten 1:115 Mölnlycke Solsten 1:126 Mölnlycke Stärtered 1:22 Stärteredsvägen 122 Änggården 18:2 Apotekaregatan 17 Summa Fastighetsförteckning

107 hela Wallenstamkoncernen Industri/. Totalt Antal Bostad Kontor Butik lager Utbildning Övrigt Summa taxerings- lägenkvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm värde, Kkr heter Totalt Wallenstamkoncernen Fastighetsförsäljningar under 2008 Byggår/ Industri/ Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager Utbildning Övrigt Summa beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Inom Vallgraven 15:3 Södra Hamngatan Inom Vallgraven 64:24 Norra Liden Jonsered 1:14 William Gibsons Väg / Lunden 13:6 Brunkebergsgatan / Olivedal 7:5-6 Nordhemsgatan 65 A-C, 67 A-B 1929/ Pumpen 3 Hollandsgatan / Stockholm Harven 53 Gotlandsgatan 60, Bjurholmsgatan Kroken 9 Rutger Fuchsgatan / Överkikaren 34 Hornsgatan 2-4, Södermalmstorg / Mark Kärra 72:36 Summa Fastighetsförvärv under 2008 Byggår/ Industri/ Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager Utbildning Övrigt Summa beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Gaslyktan 9 Argongatan Hulebäck 1:604 Centralvägen 13, Hulebäck 4:90 Badhusgatan 14-16, Biblioteksgatan Hulebäck 4:92 Biblioteksgatan Hulebäck 4:97 Råda Torg / Hönekulla 1:479 Hönekullavägen Summa FÄRDIGSTÄLLD NYBYGGNATION under 2008 Byggår/ Industri/ Fastighets- ombygg- Bostad Kontor Butik lager Utbildning Övrigt Summa beteckning Adress nadsår kvm kvm kvm kvm kvm kvm kvm Göteborg Krokslätt 9:15 Mölndalsvägen Fastighetsförteckning 105

108 ordlista Avkastningskrav Den avkastning som ägare kräver på en investering, med beaktande av hur riskfylld investeringen är. balansansvar Wallenstam har eget balansansvar. Det innebär att vi ska producera eller köpa motsvarande mängd el som förbrukas av våra elkunder. Varje timme ska det alltså finnas tillgång till lika mycket el som det förbrukas i en uttagspunkt. blockuthyrning En upplåtare hyr ut tre eller flera lägenheter vid ett och samma tillfälle. Till exempel ett företag som vill kunna erbjuda sina anställda lägenheter. brukvärdessystem Brukvärdessystemet är det hyressättningssystem som används i dag. Det baseras på de allmännyttiga bostadsförvaltarnas självkostnader vid hyressättningen. De privata hyresvärdarna måste sedan följa denna hyresnivå för jämförbara områden. covenantsavtal Covenantsavtal är ett avtal mellan en kreditgivare och kredittagare kopplat till att kredittagaren garanterar att uppfylla vissa nyckeltal, exempelvis en viss nivå av soliditet, som en förutsättning för krediten. derivatinstrument Derivatinstrument är ett värdepapper vars värde är relaterat till en underliggande egendom, vilket används för att skapa ett skydd mot oönskad prisutveckling på den underliggande egendomen. Exempel på vanliga derivatinstrument är terminer och swapavtal. kwh KWh är en energienhet baserad på hur många kw som förbrukas under en timme. MW MW är en förkortning för megawatt, en miljon Watt. Watt är en måttenhet för effekt. prime rent De högsta bashyrorna i de finaste fastigheterna i olika områden. syntetiskt optionsprogram Ett aktierelaterat optionsprogram riktat till de anställda. Syntetiska optioner ger innehavaren rätt till en kontant slutreglering vid en bestämd tidpunkt beräknat utifrån aktiens börsvärde. swapavtal Swappar är finansiella instrument som innebär ett byte av kassaflöden mellan två parter på ett underliggande nominellt belopp. En ränteswap är ett exempel på ett swapavtal där en aktör som lånar till fast ränta (ex bunden ränta i 5 år) kan vilja byta ränteflöde med en annan aktör som lånar till rörlig ränta. vakansgrad Outhyrd yta i förhållande till total yta. ägarlägenhet En ny upplåtelseform som är vanlig i andra europeiska länder. En ägarlägenhet kan liknas med ett radhus på höjden. Innehavaren har direkt äganderätt och kan självständigt överlåta, pantsätta eller hyra ut lägenheten. förnyelsebar el El som kommer från förnyelsebara källor som vindkraft, vattenkraft och biobränsle. global compact Global Compact är en verksamhet som FN har startat. De försöker åstadkomma en sammanslutning av ansvarstagande företag så att näringslivet kan bli en del av lösningen på globaliseringens utmaningar. På det viset ska näringslivet förverkliga visionen: en mer hållbar ekonomi som inte marginaliserar vissa samhällsgrupper. 106 Fastighetsförteckning Ordlista

109 välkommen till wallenstams årsstämma Aktieägare hälsas välkomna till Wallenstams årsstämma 2009 som hålls tisdag 21 april 2009 kl på Wallenstams kontor på Kungsportsavenyen 2, Göteborg. Aktieägare som önskar delta i årsstämman ska dels senast onsdag 15 april 2009 vara införd i den av Euroclear Sweden AB (f d VPC) förda aktieboken, dels anmäla sig hos bolaget till Louise Wingstrand eller Linda Löytölä senast onsdag 15 april 2009 kl Vid anmälan ska namn, telefon nummer, personnummer, registrerat aktieinnehav samt eventuellt biträde anges. Anmälan kan göras skriftligen till: Wallenstams AB (publ), Göteborg, eller arsstamma@wallenstam.se eller på Kalendarium Årsstämma 21 april 2009 Delårsrapport I 6 maj 2009 Delårsrapport II 5 augusti 2009 Delårsrapport III 4 november 2009 Bokslutskommuniké februari 2010 På Wallenstams hemsida finns samlad information om Wallenstams verksamhet, ekonomisk rapportering samt pressmeddelanden. Anmälan kan även göras per telefon på Aktieägare som låtit förvaltarregistrera sina aktier, måste i god tid före onsdag 15 april 2009 genom förvaltares försorg tillfälligt inregistrera aktierna i eget namn för att erhålla rätt att delta vid stämman. Omregistreringen måste vara verkställd hos Euroclear Sweden AB senast onsdag 15 april. På stämman behandlas de ärenden som enligt bolagsordningen ska förekomma på årsstämma samt ytterligare ärenden enligt separat kallelse. Som avstämningsdag för utdelning föreslår styrelsen fredag 24 april Om årsstämman beslutar i enlighet med förslaget beräknas utdelning ske från Euroclear Sweden AB onsdag 29 april 2009.

110 Wallenstam AB (publ) org. nr Göteborg: Göteborg Besöksadress Kungsportsavenyen 2 Telefon Fax: Stockholm: Box 19531, Stockholm Besöksadress Birger Jarlsgatan 64 Telefon Fax