FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Avseende fastigheten Karlstad Kungsörnen 1
Innehåll 3 Förmedlingsuppdrag 4 Översikt 5 Sammanfattning 6 Investeringsaspekter 7 Marknaden 8 Karlstad 9 Färjestad 10 Fastigheten 11 Kungsörnen 1 14 Finansiell information 15 Övrig finansiell information 16 Försäljningsprocess BILAGOR 19 A Planritning 22 B Fastighetskarta 23 C Foton 32 D Fastighetsregisterutdrag 2 INNEHÅLL
Förmedlingsuppdrag UPPDRAG Fastigheten Karlstad Kungsörnen 1 ( Fastigheten ) ägs av IF Metall Värmland. Säljaren planerar att avyttra Fastigheten genom paketering i nytt aktiebolag som sedan överlåts till extern köpare. Real Advice Sweden AB ( Real Advice ) har av Säljaren anlitats som exklusiv rådgivare i försäljningsprocessen. FÖRSÄLJNINGSPROSPEKT Detta prospekt har upprättats av Real Advice på uppdrag av Säljaren. Prospektet syftar till att utgöra underlag för en vidare diskussion avseende ett förvärv av Fastigheten. Uppgifterna i prospektet härstammar från källor som Säljaren och Real Advice bedömer vara tillförlitliga. KONTAKTUPPGIFTER Frågor om Fastigheten eller försäljningsprocessen skall ställas till någon av nedanstående personer. Under inga omständigheter får personal anställd hos Säljaren eller hyresgäster i Fastigheten kontaktas utan medgivande från Real Advice. Simon Smedberg, reg. fastighetsmäklare Mobil: 076-339 55 33 E-post: simon.smedberg@realadvice.se John Kärrberg, reg. fastighetsmäklare Mobil: 070-671 19 00 E-post: john.karrberg@realadvice.se Avvikelser eller ofullständig information kan inte ligga till grund för någon typ av ersättning, skadestånd eller liknande riktat mot vare sig Säljaren eller Real Advice som härmed friskriver sig från allt ansvar för eventuella brister i försäljningsprospektet eller i annan information muntligt eller skriftligt som tillhandahålls till intressenter till Fastigheten. Säljaren ansvarar endast för sådana utfästelser och garantier som lämnas i de köpehandlingar som tecknas med slutgiltig köpare av Fastigheten. 2018 Real Advice. Materialet är skyddat enligt upphovsrättslagen. Mångfaldigande av hela eller delar av innehållet i detta prospekt är förbjuden utan skriftligt medgivande från Real Advice. DEFINITIONER Fastigheten Karlstad Kungsörnen 1 Säljaren IF Metall Värmland Uthyrbar area Bruksarea enligt uppgifter från Säljaren Hyresvärde Hyresintäkter brutto innan avdrag för vakanser Summa intäkter Hyresintäkter netto efter avdrag för vakanser Real Advice Real Advice Sweden AB 3 FÖRMEDLINGSUPPDRAG
ÖVERSIKT KUNGSÖRNEN 1 4 KAPITELRUBRIK
Sammanfattning KUNGSÖRNEN 1 Fastigheten är belägen i stadsdelen Färjestad som ligger i norra delen av centrala Karlstad. På Fastigheten finns en byggnad i två plan. Fastigheten uppfördes 1937 och användes till och med 1972 som travhotell. Byggnaden har därefter konverterats till kontor. Under åren har sedvanliga reparationer och underhåll utförts. Bland annat installerades ny ventilation i byggnaden 2015. Tidigare har byggnaden genomgått en totalrenovering på 1990-talet. Fastighetens uthyrbara area uppgår till cirka 410 kvm och utgörs huvudsakligen av kontorslokaler samt tillhörande personalutrymmen. Tomtarealen uppgår till 1 588 kvm och den obebyggda delen av Fastigheten utgörs av asfalterad parkering och grönytor. SJÄLVKOSTNAD KUNGSÖRNEN 1 Budget 2018 Area m 2 tkr kr/kvm Hyresvärde 410 0 0 Summa intäkter 410 0 0 Driftkostnader 147 360 Kapitalkostnader 166 404 Summa kostnader 313 764 Självkostnad -313-764 SJÄLVKOSTNAD Möjlighet för egenanvändare att förvärva Fastigheten och bedriva sin verksamhet i lokalerna till en årlig självkostnad om cirka 313 tkr, motsvarande 26 tkr per månad. Samtliga kostnader i prospektet avseende försäkring, värme, el, vatten och sophämtning är baserade på redovisade kostnader enligt uppgifter från Säljaren. Kostnad för skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt ifrån schabloner. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår 2018. Kostnad för administration ingår ej i sammanställningen. UTGÅNGSPRIS 6 000 000 kr eller högstbjudande FÖRSÄLJNINGSPROCESS Intressenter inbjuds att inkomma med indikativa bud på Fastigheten i enlighet med instruktioner på sida 17 i prospektet. 5 ÖVERSIKT
Investeringsaspekter UTVECKLINGSMÖJLIGHETER Fastigheten är uppförd 1937 och användes till och med 1972 som travhotell. Byggnaden har därefter konverterats till kontor. Fastigheten har goda förutsättningar att på sikt förädlas genom om- eller nybyggnation till exempelvis bostäder eller vård. BOSTÄDER Fastigheten omfattas av detaljplan antagen 1944. Detaljplanen anger bostäder och lokaler som ändamål. ATTRAKTIVT OMRÅDE Fastigheten är belägen i villaområdet på Färjestad som angränsar till Sundsta i söder och Rud i öster. Kollektivtrafik, skola, friluftsliv och idrottsplats är alla grannar till området. Löfbergs Arena med nöje, gym och restaurang ligger endast en kilometer bort. STRATEGISKT LÄGE Fastigheten har ett bra skyltläge vid Norra infarten, där det dagligen passerar mycket trafik. Fastigheten har ett strategiskt läge med närhet till E18 samt 5 kilometer till Karlstad centrum och Karlstad universitet. GODA KOMMUNIKATIONER Fastigheten har goda kommunikationer med fina gångoch cykelvägar som tar dig till stadens olika delar. Vidare finns busshållplats direkt utanför fastigheten. EGENANVÄNDARE Möjlighet för egenanvändare att förvärva Fastigheten och bedriva sin verksamhet i flexibla lokaler till en självkostnad om cirka 12 tkr per månad exklusive finansieringskostnader. 6 ÖVERSIKT
MARKNADEN KUNGSÖRNEN 1 7
Karlstad Karlstad ligger på Klarälvens delta vid Vänerns norra strand mitt emellan Stockholm och Oslo. Karlstads kommun har cirka 89 000 invånare och är Sveriges 21:a största kommun. Karlstad är residensstad i Värmlands län och bildar tillsammans med Forshaga, Grums, Hammarö och Kil den så kallade Karlstadsregionen som omfattar sammanlagt 130 000 invånare. Karlstad är en stark besöks- och handelsstad som erbjuder stora arrangemang och ett brett shoppingutbud. Karlstad har även ett högt handelsindex och mycket kompetens inom till exempel massa, papper och förpackningar. Karlstad har ett av Sveriges yngsta universitet med cirka 16 000 studenter som studerar till bland annat lärare, civilingenjör, civilekonom och sjuksköterska. Här finns också ett stort centralsjukhus och många viktiga myndigheter, som till exempel Konsumentverket och Myndigheten för samhällsskydd och beredskap. Kommunikationerna till och från Karlstad är goda med närhet både till Stockholm, Göteborg och Oslo. Med egen flygplats, Karlstad Airport, går det snabbt att ta sig både till Stockholm, Köpenhamn och Oslo. Flygplatsen erbjuder även avgångar till Frankfurt, KARLSTAD Las Palmas och Gran Canaria samt charter till ett flertal platser, till exempel Grekland och Kroatien. 8 MARKNADEN
Färjestad Färjestad är en stadsdel i norra delen av centrala Karlstad. Färjestad har en blandad karaktär och består av bostadsområden, naturmiljö och bebyggelse kopplad till sport och evenemang, till exempel Löfbergs Arena och Färjestadtravet. I området finns även skola, idrottsplats och friluftsliv. I området finns en variation av villor, radhus och flerfamiljshus från olika epoker under 1900-talet. Den senaste bebyggelsen är området Jägartorpet i norra Färjestad som uppfördes mellan åren 2004-2005 och består av bostadsrättslägenheter och villor. Under 1900-talet har Färjestad fått flera betydelsefulla idrottsanläggningar. Under 1900-talet växte travintresset och så småningom uppkom tanken med en landbana. Färjestadtravet invigdes år 1936 och var då Sveriges fjärde landbana. Ishockey är en sport som är tydligt förknippad med Färjestad. Under 1950-talet inleddes projektet med att skapa en hemvist för hockeyn i Karlstad. År 1958 stod Färjestad första isbana färdig och år 2001 stod den moderna multiarenan Löfbergs Lila Arena färdig. Arenan blev en succé som fick byggas ut med ytterligare sittplatser redan efter ett par år. 9 MARKNADEN
FASTIGHETEN 10 KAPITELRUBRIK
Kungsörnen 1 LÄGE Fastigheten är belägen i stadsdelen Färjestad som ligger i norra delen av centrala Karlstad. Färjestad är ett område som huvudsakligen består av villor, radhus och enfamiljshus i både äldre och nyare bebyggelse. I området finns bostadsområden, naturmiljö och bebyggelse som är kopplad till sport och evenemang, till exempel Löfbergs Arena och Färjestadtravet. Kommunikationerna är goda med näraliggande busshållplatser samt cirka 5 kilometer till Karlstad centrum. UTHYRBAR AREA Fastighetens uthyrbara area uppgår till cirka 410 kvm och utgörs huvudsakligen av kontorslokaler samt tillhörande personalutrymmen. Tomtarealen uppgår till 1 588 kvm och den obebyggda delen av Fastigheten utgörs av asfalterad parkering och grönytor. DETALJPLAN Fastigheten omfattas av detaljplan antagen 1944. Detaljplanen anger bostäder och lokaler som ändamål. FASTIGHETEN På Fastigheten finns en byggnad i två plan. Fastigheten uppfördes 1937 och användes till och med 1972 som travhotell. Byggnaden har därefter konverterats till kontor och inrymmer i dagsläget kontorslokaler med tillhörande personalutrymmen. TEKNISK BESKRIVNING Nybyggnadsår 1937 Grund Platta på mark Stomme Betong Fasad Puts Under åren har sedvanliga reparationer och underhåll utförts. Bland annat installerades ny ventilation i byggnaden 2015. Tidigare har byggnaden genomgått en totalrenovering på 1990-talet. Vid renoveringen utfördes bland annat takomläggning, fönsterbyte till 3-glasfönster, omputsning av fasaden, renovering av vatten- och avlopp med mera. Fönster Yttertak Uppvärmning Vatten och avlopp Ventilation OVK 3-glas Takpapp Bergvärme och olja Kommunalt FTX-system Upprättas och bekostas av säljaren innan tillträde Fastighetens attraktiva läge och lokalernas disposition är lämplig för olika typer av verksamheter. Lokalerna är flexibla i sin utformning och kan med fördel användas för egenanvändare eller för uthyrning. Fastigheten har goda förutsättning att på sikt förädlas genom om- eller nybyggnation till exempelvis bostäder eller vård. Byggnaden är uppförd med platta på mark och en stomme i betong. Fasaden är beklädd med puts och samtliga fönster utgörs av 3-glasfönster. Taket är ett valmat sadeltak med en beklädnad av takpapp. Byggnaden värms upp med bergvärme och är anslutet till kommunalt vatten och avlopp. Energideklaration Upprättas och bekostas av Säljaren innan tillträde ÖVERSIKT Fastighetsbeteckning Kungsörnen 1 Adress Örngatan 1 Taxeringsvärde, tkr 1 505 Tomtareal, kvm 1 588 Uthyrbar area, kvm 410 Pantbrev, tkr 3 500 11 FASTIGHETEN
12 FASTIGHETEN
13 FASTIGHETEN
Finansiell information DRIFTKOSTNADER Driftkostnader bedöms uppgå till cirka 147 tkr per år, motsvarande 360 kr per kvm. Samtliga kostnader i prospektet avseende försäkring, värme, el, vatten och sophämtning är baserade på redovisade kostnader enligt uppgifter från Säljaren. Kostnad för skötsel och underhåll har beräknats med utgångspunkt ifrån schabloner. Kostnad för fastighetsskatt har beräknats enligt gällande skatteregler för inkomstår 2018. Kostnad för administration ingår ej i sammanställningen. KAPITALKOSTNADER Kapitalkostnader bedöms uppgå till cirka 166 tkr per år, baserat på en antagen kontantinsats om 2,1 Mkr samt en kapitalskuld om 3,9 Mkr. Ränta uppskattas till 1,75 procent och amortering 2,5 procent (40 års rak amortering). SJÄLVKOSTNAD Budget 2018 KUNGSÖRNEN 1 Area m 2 tkr kr/kvm Egenanvändare 410 0 0 Summa intäkter 410 0 0 Försäkring 11 27 Värme & El 54 132 Vatten 4 9 Sophämtning 2 5 Skötsel 27 65 Underhåll 35 85 Fastighetsskatt 15 37 Summa driftkostnader 147 360 Räntekostnad 68 166 Amortering 98 238 Summa kapitalkostnader 166 404 SJÄLVKOSTNAD Detta medför möjlighet för egenanvändare att förvärva Fastigheten och bedriva sin verksamhet i lokalerna till en självkostnad om cirka 313 tkr, motsvarande 26 tkr per månad. Summa kostnader 313 764 Självkostnad (mån) 26 64 14 FASTIGHETEN
Övrig finansiell information ÖVRIGT Kungsörnen tkr Taxeringsvärde, tkr 1 505 varav byggnad, tkr 1 121 varav mark, tkr 384 Pantbrev, tkr 2 025 TAXEBUNDNA KOSTNADER 2017 tkr 2016 tkr Försäkring - 11 Värme 54 39 Vatten 4 5 Sophämtning 2 2 Summa 60 57 15 FASTIGHETEN
FÖRSÄLJNINGSPROCESS 16 KAPITELRUBRIK
Försäljningsprocess FÖRSÄLJNINGSPROCESS Intressenter inbjuds härmed att lämna indikativa bud på Fastigheten i enlighet med nedanstående budinstruktion. VISNINGAR Intressenter erbjuds visning av Fastigheten inför lämnande av det indikativa budet. Kontakta Real Advice för att boka tid för visning. TRANSAKTIONSSTRUKTUR Säljaren planerar att avyttra Fastigheten genom paketering i nytt aktiebolag som sedan överlåts till extern köpare. DUE DILIGENCE Efter mottagande av indikativa bud kommer Säljaren att välja ut ett begränsat antal budgivare för deltagande i nästa steg vilket innebär att dessa parter får tillgång till ytterligare information för due diligence samt utkast till köpehandling. FRI PRÖVNINGSRÄTT Säljaren förbehåller sig fri prövningsrätt avseende de indikativa buden. Säljaren och Real Advice förbehåller sig rätten att när som helst avbryta alla diskussioner avseende en avyttring av Fastigheten eller ändra i ovan redovisade riktlinjer. BUDINSTRUKTION Intressenter inbjuds härmed att lämna indikativa bud på Fastigheten i enlighet med nedan redovisade riktlinjer. Budgivare skall utgå från följande antaganden: att köpeskillingen skall erläggas kontant på tillträdesdagen att inga lån övertas att inga anställda övertas att driftsavtal och liknande avtal är tecknade med sedvanliga och marknadsmässiga villkor. att möjlighet ges att genomföra sedvanlig due dilligence innan undertecknande av slutgiltig köpehandling. att den slutgiltiga köpehandlingen innehåller en friskrivningsklausul som innebär att Säljaren friskriver sig från allt ansvar för fel och brister i Fastigheten, inklusive dolda fel. KOSTNADER Intressenter svarar själv för samtliga egna kostnader som uppkommer i samband med utvärderingen av Fastigheten. Det gäller även om försäljningsprocessen avbryts eller ändras, oavsett skälet till detta. KONTAKTUPPGIFTER Frågor om Fastigheten eller försäljningsprocessen skall ställas till någon av nedanstående personer. Under inga omständigheter får personal anställd hos Säljaren eller hyresgäster i Fastigheten kontaktas utan medgivande från Real Advice. Budgivare skall i det indikativa budet redovisa samtliga villkor för budet inklusive eventuellt krav på kompensation för latent skatt i Bolaget. Skriftliga indikativa bud skall skickas till Real Advice tillhanda på nedanstående adress. Real Advice Tullhusgatan 1 B 652 26 Karlstad E-post: simon.smedberg@realadvice.se SIMON SMEDBERG Projektledare simon.smedberg@realadvice.se Mobil: 076-339 55 33 JOHN KÄRRBERG Biträdande projektledare john.karrberg@realadvice.se Mobil: 070-671 19 00 17 FÖRSÄLJNINGSPROCESS
BILAGOR A PLANRITNING B FASTIGHETSKARTA C FOTON D FASTIGHETSREGISTERUTDRAG 18 KAPITELRUBRIK
Bilaga A Planritning 19 BILAGA A PLANRITNING
20 BILAGA A PLANRITNING
21 BILAGA A PLANRITNING
Bilaga B Fastighetskarta 22 BILAGA B FASTIGHETSKARTA
Bilaga C Foton 23 BILAGA C FOTON
24 BILAGA C FOTON
25 BILAGA C FOTON
26 BILAGA C FOTON
27 BILAGA C FOTON
28 BILAGA C FOTON
29 BILAGA C FOTON
30 BILAGA C FOTON
31 BILAGA C FOTON
FASTIGHET KARLSTAD KUNGSÖRNEN 1 Aktualitet FR: -- Objektid: Nyckel (fnr): 170043297 909a6a70-31d4-90ec-e040-ed8f66444c3f Län: Kommun: Distrikt: 17, VÄRMLAND 80, KARLSTAD 213033, NORRSTRAND TIDIGARE BETECKNING Beteckning: Omregistreringsdatum: Akt: S KARLSTAD * KUNGSÖRNEN 1 1988-02-10 1780-88/1 URSPRUNG KARLSTAD KARLSTAD 3:876 KARLSTAD KARLSTAD 3:936 KARLSTAD KARLSTAD 3:937 KARLSTAD KARLSTAD 3:941 AREAL Totalareal: Varav land: Varav vatten: 1 588 kvm 1 588 kvm 0 kvm 0,1588 ha 0,1588 ha 0 ha KOORDINATER Punkttyp: N: E: Central 6585540.5 (RT90: 6588844,227) 415650.4 (RT90: 1369889,186) ÅTGÄRDER Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Fastighetsrättsliga åtgärder Datum: Akt: Sammanläggning -- 1780K-266/1952 Tomtmätning 1952-08-12 1780K-231/1952 ANDEL I SAMF. Inga delägande fastigheter hittades. ADRESS Adress: Postnr: Postort: Kommundel: Örngatan 1 654 65 Karlstad Karlstad LANTMÄTERIKONTOR LANTMÄTERIMYNDIGHETEN I KARLSTADS KOMMUN, 651 84 KARLSTAD Kontorsbeteckning: SK22 Tel: 054-5400000 PLANER OCH MARKREGLERINGAR Planer DEL AV FÄRJESTAD SAMT ÄNDRING AV STADSDELEN SUNDSTA Stadsplan Akt: 1780K-79/1944 Status: Beslut Beslutsdatum: 1944-04-28 Mynd. aktbet.: 1780K-53-44 Senaste ändring: 2006-04-19 Berörd kommun: KARLSTAD KUNGSÖRNEN Tomtindelning Akt: 1780K-141/1950 Status: Beslut Beslutsdatum: 1950-06-07 Senaste ändring: -- Berörd kommun: KARLSTAD INSKRIVNING ALLMÄNT Aktualitet: 2018-02-21 Senaste ändring för fastigheten: 2001-03-27 13:00:00 Inskrivningskontor LANTMÄTERIET FASTIGHETSINSKRIVNING Kontorsbeteckning: SI31 761 80 NORRTÄLJE Tel: 0771-636363 2018-02-23 10:29:53 Sida 1 / 3 32 BILAGA D FASTIGHETSREGISTERUTDRAG
Karlstad Kungsörnen 1 LAGFART SV METALLINDUSTRIARBETAREFÖRB AVD 13DET Aktuellt namn: IF METALL VÄRMLAND Organisationsnr: 873200-3036 Adress: Örngatan 1 654 65 KARLSTAD Akt: 01/344 Inskrivningsdag: 2001-01-16 Beslut: Beviljad Fång: Köp 2000 12 15 Köpeskilling: SEK 3 300 000 Avser hela fastigheten Andel: 1/1 Anmärkning Akt: 01/5374 Beslut: Beviljad Namn TIDIGARE ÄGARE KARLSTADS BOSTADSAKTIEBOLAG Organisationsnr: 556041-7916 Adress: BOX 1505 651 21 KARLSTAD Akt: 95/13847 Inskrivningsdag: 1995-10-20 Beslut: Beviljad Fång: Köp 1995 10 02 Köpeskilling: SEK 2 650 000 Avser hela fastigheten Överlåten andel: 1/1 WALLDENIA AB Organisationsnr: 556154-2654 Adress: VAGNSLIDERGATAN 13 724 81 VÄSTERÅS Akt: 87/1170 Inskrivningsdag: Beslut: Beviljad Fång: Köp 1987 06 26 Överlåten andel: 1/1 Anmärkning: Akt: 95/10765 Beslut: Beviljad Namn ÄLDRE FÖRHÅLLANDE Akt: I87/8393 Akt: I87/8394 Akt: I91/15924 Akt: L95/10765 Akt: L87/1170 Akt: L95/13847 INTECKNINGAR Antal inteckningar: 3st Summa: 2 025 000 Datapantbrev Företrädesordning 1 Inskr.dag: 1991-07-30 Akt: 91/15925 Belopp: SEK 200 000 Datapantbrev Företrädesordning 2 Inskr.dag: 1991-07-30 Akt: 91/15926 Belopp: SEK 800 000 Datapantbrev Företrädesordning 3 Inskr.dag: 2001-01-16 Akt: 01/345 Belopp: SEK 1 025 000 INSKRIVNINGAR Inga inskrivningar hittades. ANTECKNING Inga anteckningar hittades. MER INFORMATION Det finns 2 byggnad/er på fastigheten. TAXERING Taxeringsenhet: 421828-2 (325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler) Taxeringsår: 2016 Taxeringsvärde i tkr: 1 505 Tax.enhet avser: Hel registerfastighet Taxerad ägare: 873200-3036 IF METALL VÄRMLAND 2018-02-23 10:29:53 Sida 2 / 3 33 BILAGA D FASTIGHETSREGISTERUTDRAG
Karlstad Kungsörnen 1 IF METALL VÄRMLAND Örngatan 1 654 65 KARLSTAD Andel: 1/1 Juridisk form: Ideella föreningar Värderingsenhet: Hyreshusmark för lokaler Tillhör tax.enhet 421828 2 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Skatteverkets id: 13695392 Tax.värde i tkr: 384 Riktvärdeområde: 1780078 Riktvärde kr/kvm: 800 Byggrätt i kvm: 480 Markid: 331392 Värderingsenhet: Hyreshusbyggnad för lokaler Tillhör tax.enhet 421828 2 325 Hyreshusenhet, huvudsakligen lokaler Skatteverkets id: 13696392 Tax.värde i tkr: 1 121 Riktvärdeområde: 1780078 Lokalyta i kvm: 410 Hyra i tkr/år: 307 Nybyggnadsår: 1937 Om /tillbyggnadsår: 1990 Värdeår: 1952 Under byggnad: Nej Placerad på mark: 331392 Källa: Lantmäteriet, Skatteverket och InfoTrader 2018-02-23 10:29:53 Sida 3 / 3 34 BILAGA D FASTIGHETSREGISTERUTDRAG
KUNSKAP ENGAGEMANG RESULTAT Real Advice är en rådgivningsfirma med specialistkompetens inom förmedling av kommersiella fastigheter, hyresförhandling och bostadsrättsombildning. Vår rådgivning baseras på 20 års erfarenhet av finans- och fastighetsmarknaden och kännetecknas av en passion för fastigheter och fastighetsaffärer. Real Advice Tullhusgatan 1B, 652 26 Karlstad www.realadvice.se