Å R S R E D O V I S N I N G för BRF HALMSTRÅET Org. nr. ÅR 2013 STYRELSEN FÅR HÄRMED AVLÄMNA ÅRSREDOVISNING FÖR RÄKENSKAPSÅRET 2013-01-01-2013-12-31. Innehåll - förvaltningsberättelse - resultaträkningar - balansräkningar - ställda säkerheter och ansvarsförbindelser - kassaflödesanalys - tilläggsupplysningar - underskrifter
FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE Föreningsinformation Föreningen har till ändamål att främja medlemmarnas ekonomiska intressen genom att i föreningens hus upplåta bostadslägenheter och lokaler under nyttjanderätt och utan tidsbegränsning. Upplåtelsen får även omfatta mark som ligger i anslutning till föreningens hus, om marken skall användas som komplement till bostadslägenhet eller lokal. Föreningen registrerades 1964-06-26. Nuvarande ekonomiska plan registrerades 1982-03-15 och nuvarande stadgar registrerades 2013-01-30 hos Bolagsverket. Föreningen innehar tomträtten till fastigheten Halmstrået 1 enligt avtal med Stockholms kommun. Sammansättning av styrelsen mm Styrelsen fram till ordinarie föreningsstämma den 16 maj 2013 Ordinarie: Suppleanter: Lena Thalin Ordförande Berit Johansson Jan Czajkowski Sekreterare Karina Hedlund Bengt Steiner Ledamot Susana Viaux Camilla Igelström Ledamot Styrelsen från ordinarie föreningsstämma den 16 maj 2013 Ordinarie: Suppleanter: Lena Thalin Ordförande Berit Johansson Jan Czajkowski Sekreterare Niklas Hellstrand Bengt Steiner Ledamot Ran Tan Camilla Igelström Ledamot Firmatecknare: Firman tecknas av styrelsen Firman tecknas två i förening av ledamöterna. Revisorer Ordinarie: KPMG AB Jan-Ove Brandt Kerstin Hjelmestam Förtroendevald revisor Suppleant: KPMG AB Monica Nordgren Förtroendevald revisor suppleant Valberedning Åsa Barkeling Susanna Viaux Sammankallande
Föreningsfrågor Ordinarie föreningsstämman hölls den 16 maj 2013. Styrelsen har haft kontinuerlig kontakt i flera föreningsangelägenheter och avhållit 8 stycken protokollförda styrelsemöten under verksamhetsåret. Under året har 2 (f.å 7) bostadsrätter överlåtits. Antal medlemmar per den 31 december 2013 var 40 (f.å 41) stycken. Samtliga nya medlemmar önskas välkomna i föreningen. Vid föreningsstämma har varje medlem en röst. Om flera medlemmar gemensamt har en bostadsrätt, har de endast en röst tillsammans. Röstberättigad är endast den medlem som fullgjort sina förpliktelser mot föreningen. Fastigheten Fastighetsbeteckning: Halmstrået 1 i Stockholm Nybyggnadsår och värdeår är 1985. Årets Föreg. år Taxeringsvärde: 42 400 000 40 400 000 Varav byggnader: 22 600 000 21 400 000 Varav mark: 19 800 000 19 000 000 Nytt försäkringsbolag fr o m 2013-01-01 är Nordeuropa Försäkring. Antalet lägenheter är 31 stycken, samtliga upplåtna med bostadsrätt, samt två föreningslokaler. Den totala lägenhetsytan är 2 066 kvm samt lokaler 43 kvm.
Lägenhetsfördelning 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2 rok 17 st 3 rok 6 st 4 rok 8 st Förvaltning Den ekonomiska förvaltningen har på uppdrag av styrelsen handlagts av Österåkers bostadsrättsförvaltning AB, som även har upprättat förslag till årsredovisning och budget. Den tekniska förvaltningen har administrerats av styrelsen. Avtal med leverantörer: Städning Markskötsel Snöröjning Hissavtal Kabel-TV El Värme Vatten Sophämtning Tvättstuga Jourfirma Ventilation Klottersanering Lägenhetsförteckning Ekonomisk förvaltning Aktiebolaget Svensk Städtjänst Myrängens Entreprenad & Fastighetsservice AB Myrängens Entreprenad & Fastighetsservice AB ManKan Hiss AB Com Hem AB Fortum Markets AB/Telge Energi AB Fortum Värme AB Stockholm Vatten AB Stockholms kommun, Recycling i Stockholm AB Söderkyl AB Dygnet Runt AB YIT Sverige AB Industrimålning i Stockholm AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB Österåkers Bostadsrättsförvaltning AB
Väsentliga händelser under räkenskapsåret och utförda underhållsarbeten Under året har solceller på taket installerats. Väsentliga händelser efter räkenskapsårets slut och planerade underhållsarbeten Från och med 2014 gäller ny god redovisningssed avseende upprättande av bokslut (de så kallade K2/K3- regelverken). Detta innebär att avskrivningsplanen för föreningens byggnader kan komma att behöva justeras, vilket kan medföra ökade avskrivningskostnader för räkenskapsåret 2014. Ekonomi Föreningen tillåter frivilligt kapitaltillskott. Under 2013 har ingen medlem valt att göra frivilligt kapitaltillskott. Under året har återbetalning av förmycket inbetalt kapitaltillskott gjorts. Årets resultat är i nivå med budgeterat resultat. Fördelning intäkter och kostnader: Intäktsfördelning 2013 0% 4% 0% Årsavgifter Hyresintäkter Övriga intäkter Kapitalintäkter Intäkter Tkr Årsavgifter 1 555 Hyresintäkter 6 Övriga intäkter 55 Kapitalintäkter 1 Summa 1 617 96% Kostnader Tkr Fastighetsskötsel 117 Reparation/underhåll 305 Taxebundna kostnader 337 Övriga driftkostnader 221 Fastighetsskatt 38 Övr.förv/rörelsekostn. 189 Personalkostnader 44 Avskrivning 221 Kapitalkostnader 262 Summa 1 733 15% 13% 2% 11% 2% Kostnadsfördelning 2013 Fastighetsskötsel 7% Reparation/underhåll 18% Taxebundna kostnader 13% 19% Övriga driftkostnader Fastighetsskatt Övr.förv/rörelsekostn. Personalkostnader Avskrivning Kapitalkostnader
Flerårsjämförelse/nyckeltal 2013 2012 2011 2010 2009 Nettoomsättning, tkr 1 616 1 738 1 873 1 880 1 872 Resultat efter fin. poster, tkr -116-87 418 279 151 Balansomslutning, tkr 17 734 18 438 18 475 18 248 18 173 Soliditet, % 49% 48% 39% 37% 35% Kassalikviditet, % 499% 753% 828% 260% 226% Snittränta, % 2,91% 3,49% 3,50% 3,37% 4,22% Lån, kr/kvm boyta 4 238 4 480 5 368 5 433 5 552 Ränta, kr/kvm boyta 127 172 189 185 234 Värme, kr/kvm boyta 96 93 91 98 88 El, kr/kvm boyta 33 31 37 42 39 Vatten, kr/kvm boyta 19 19 19 22 17 Förslag till resultatdisposition Styrelsen föreslår att till förfogande stående vinstmedel: balanserad vinst 901 432 årets förlust -115 576 785 856 disponeras så att till reserv för framtida fastighetsunderhåll avsätts 280 000 från reserv för framtida fastighetsunderhåll ianspråktages -168 320 i ny räkning överföres 674 176 785 856 Föreningens resultat och ställning i övrigt framgår av efterföljande resultat- och balansräkning med tilläggsupplysningar.
R E S U L T A T R Ä K N I N G A R 2013-01-01 2012-01-01 Not 2013-12-31 2012-12-31 Rörelsens intäkter Årsavgifter och hyror 1 1 561 437 1 729 497 Övriga rörelseintäkter 2 54 995 8 090 1 616 432 1 737 587 Rörelsens kostnader Fastighetsskötsel 3-116 988-152 100 Reparationer 4-136 562-29 963 Underhåll 5-168 320-350 263 Taxebundna kostnader och uppvärmning 6-336 572-332 948 Övriga driftkostnader 7-220 625-205 096 Fastighetsskatt 8-37 510-42 315 Övriga förvaltnings- och rörelsekostnader 9-188 947-112 945 Personalkostnader 10-44 266-47 914-1 249 790-1 273 544 Rörelseresultat före avskrivningar 366 642 464 043 Avskrivning av materiella anläggningstillgångar -220 567-222 737 Rörelseresultat 146 075 241 306 Finansiella intäkter & kostnader Ränteintäkter 726 26 522 Räntekostnader -262 377-354 603 Resultat efter finansiella poster -115 576-86 774 Årets resultat -115 576-86 774
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2013-12-31 2012-12-31 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Byggnader och mark 11 16 081 765 16 274 765 Maskiner, inventarier och installationer 12 248 099 0 16 329 864 16 274 765 Finansiella anläggningstillgångar Andra långfristiga fordringar 27 481 39 945 27 481 39 945 Summa anläggningstillgångar 16 357 345 16 314 710 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar Hyres- och avgiftsfordringar 0 5 591 Kundfordringar 0 2 113 Skattefordringar 16 041 12 371 Övriga fordringar 52 751 0 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 78 766 87 969 147 558 108 044 Kassa och bank 17 1 228 833 2 015 025 Summa omsättningstillgångar 1 376 391 2 123 069 SUMMA TILLGÅNGAR 17 733 736 18 437 779
B A L A N S R Ä K N I N G A R Not 2013-12-31 2012-12-31 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital 14 Bundet eget kapital Inbetalda insatser 2 215 004 2 215 004 Kapitaltillskott 1 751 346 1 833 966 Upplåtelseavgifter 3 076 439 3 076 439 Reserv framtida fastighetsunderhåll 872 509 1 062 772 7 915 298 8 188 181 Fritt eget kapital Balanserat resultat 901 432 797 944 Årets resultat -115 576-86 774 785 856 711 170 Summa eget kapital 8 701 154 8 899 351 Långfristiga skulder Skulder till kreditinstitut 15 8 756 506 9 256 506 Summa långfristiga skulder 8 756 506 9 256 506 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 60 756 116 522 Skatteskulder 282 0 Övriga kortfristiga skulder 52 671 0 Förskottsbetalda årsavgifter och hyror 59 436 51 565 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 16 102 931 113 835 Summa kortfristiga skulder 276 076 281 922 SUMMA SKULDER OCH EGET KAPITAL 17 733 736 18 437 779 Ställda säkerheter För egna skulder och avsättningar Fastighetsinteckningar 17 464 000 17 464 000 Ansvarsförbindelser Inga Inga
K A S S A F L Ö D E S A N A L Y S 2013-01-01 2012-01-01 Not 2013-12-31 2012-12-31 Den löpande verksamheten Resultat efter finansiella poster -115 576-86 774 Justeringar för poster som inte ingår i kassaflödet mm 220 567 222 737 Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 104 991 135 963 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring av kortfristiga fordringar -39 514-11 572 Förändring av kortfristiga skulder -5 846 49 163 Kassaflöde från den löpande verksamheten 59 631 173 554 Investeringsverksamheten Förvärv av materiella anläggningstillgångar -275 666 0 Kassaflöde från investeringsverksamheten -275 666 0 Finansieringsverksamheten Amorteringar -500 000-1 833 966 Andra långfr fordringar 12 464 11 684 Kapitaltillskott -82 620 1 833 966 Kassaflöde från finansieringsverksamheten -570 156 11 684 Årets kassaflöde -786 192 185 238 Likvida medel vid årets början 2 015 025 1 829 787 Likvida medel vid årets slut 17 1 228 833 2 015 025
Tilläggsupplysningar ALLMÄNNA UPPLYSNINGAR Redovisningsprinciper Årsredovisningen har upprättats enligt årsredovisningslagen och Bokföringsnämndens allmänna råd. Värderingsprinciper Fordringar har upptagits till de belopp varmed de beräknas inflyta. Anläggningstillgångar skrivs av enligt plan över den förväntade nyttjandeperioden. Följande avskrivningsprocent tillämpas: Byggnader 1,0% (1,0%) Byggnadsinventarier 10% (10%) Inventarier 20% (20%) Ombyggnadskostnader 10% (10%) Siffror inom parentes gäller föregående år. Övriga tillgångar och skulder har upptagits till anskaffningsvärden där inget annat anges. Periodisering av inkomster och utgifter har skett enligt god redovisningssed. Definition av nyckeltal Soliditet: Justerat eget kapital i procent av balansomslutning. Kassalikviditet: Omsättningstillgångar inkl. outnyttjad checkräkningskredit i procent av kortfristiga skulder. UPPLYSNINGAR TILL ENSKILDA POSTER Not 1 Årsavgifter & hyror 2013 2012 Årsavgift drift 1 293 060 1 723 497 Årsavgift kapital 262 377 0 Hyresintäkter lokaler 6 000 6 000 1 561 437 1 729 497 Not 2 Övriga rörelseintäkter 2013 2012 Överlåtelse- & pantavgifter 3 313 5 470 Försäkringsersättning 48 934 0 Övriga intäkter 2 748 2 620 54 995 8 090
Not 3 Fastighetsskötsel 2013 2012 Fastighetsskötsel enligt avtal 30 186 27 583 Städ 36 026 39 383 Inspektion hissar 13 414 16 535 Markskötsel 19 075 39 607 Snöröjning/Halkbekämpning 15 068 26 276 Förbrukningsmaterial 3 219 2 716 116 988 152 100 Not 4 Reparationskostnader 2013 2012 Reparation byggnader 47 914 3 507 Reparation hiss 4 276 11 546 Reparation tvättstuga 0 255 Reparation installationer 84 372 14 655 Reparation värmeinstallationer 0 0 136 562 29 963 Not 5 Underhållskostnader 2013 2012 Underhåll installationer 17 360 0 Underhåll huskropp utv. 150 960 335 538 Övrigt underhåll 0 14 725 168 320 350 263 Not 6 Taxebundna kostnader och uppvärmning 2013 2012 El 67 857 64 031 Fjärrvärme 197 674 192 104 Vatten 38 640 39 515 Sophämtning 32 401 37 298 336 572 332 948 Not 7 Övriga driftkostnader 2013 2012 Fastighetsförsäkringar 23 523 18 092 Självrisk 16 000 0 Tomträttsavgäld 151 700 151 700 Kabel-TV/Datakommunikation 29 402 35 304 220 625 205 096 Not 8 Fastighetsskatt 2013 2012 Fastighetsskatt bostäder 37 510 42 315 37 510 42 315
Not 9 Övriga förvaltning- och rörelsekostnader 2013 2012 Förbrukningsinventarier 22 534 18 621 Telekommunikation 200 378 Revisionsarvode 21 079 20 000 Arvode ekonomisk förvaltning 33 876 33 312 Övriga externa tjänster 99 486 26 725 Övriga omkostnader 11 772 13 909 188 947 112 945 Arvode och kostnadsersättning för revisionen 2013 2012 KPMG AB Revisionsuppdrag 21 079 20 000 21 079 20 000 Med revisionsuppdrag avses granskning av årsredovisningen och bokföringen samt styrelsens förvaltning, övriga arbetsuppgifter det ankommer på föreningens revisor att utföra samt rådgivning eller annat biträde som föranleds av iakttagelser vid sådan granskning eller genomförande av sådana övriga arbetsuppgifter. Allt annat är andra uppdrag. Not 10 Anställda och personalkostnader Löner, ersättningar och sociala kostnader 2013 2012 Arvoden och löner till styrelsen 30 480 33 100 Revisionsarvode för intern revisor 1 680 3 360 Övriga ersättningar 1 920 0 Arbetsgivaravgifter 8 037 11 454 Övriga personalkostnader 2 149 0 44 266 47 914 Medeltal anställda Män 0 0 Kvinnor 0 0
Not 11 Byggnader och mark 2013 2012 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 19 627 897 19 627 897 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 19 627 897 19 627 897 Ackumulerade avskrivningar Ingående avskrivningar -3 353 132-3 130 395 Årets avskrivningar -193 000-222 737 Utgående ackumulerade avskrivningar -3 546 132-3 353 132 Utgående planenligt restvärde 16 081 765 16 274 765 Taxeringsvärden byggnader 22 600 000 21 400 000 Taxeringsvärden mark 19 800 000 19 000 000 42 400 000 40 400 000 Not 12 Maskiner, inventarier och installationer 2013 2012 Ackumulerade anskaffningsvärden Ingående anskaffningsvärde 63 250 63 250 Årets anskaffningsvärde 275 666 0 Utgående ackumulerade anskaffningsvärden 338 916 63 250 Ackumulerade avskrivningar enligt plan Ingående avskrivningar enligt plan -63 250-63 250 Årets avskrivningar enligt plan -27 567 0 Utgående ackumulerade avskrivningar enligt plan -90 817-63 250 Utgående planenligt restvärde 248 099 0 Not 13 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 2013 2012 Tv-avgift 6 641 8 826 Försäkring 22 911 26 256 Förvaltningsarvode 8 656 8 469 Serviceavtal 0 6 493 Tomträttsgäld 37 925 37 925 Vatten 2 633 0 78 766 87 969
Not 14 Förändring av eget kapital Belopp vid Årets för- Belopp vid årets ingång ändringar årets utgång Inbetalda insatser 2 215 004 0 2 215 004 Kapitaltillskott 1 833 966-82 620 1 751 346 Upplåtelseavgifter 3 076 439 0 3 076 439 Reserv framtida fastigh.underhåll 1 062 772-190 263 * 872 509 Balanserat resultat 797 944 103 489 901 433 Resultat föregående år -86 774 86 774 0 Årets resultat 0-115 576-115 576 * Avsättning enligt stämmobeslut 160 000 Ianspråktagande ur reserv för underhållsåtgärder -350 263-190 263 Not 15 Skulder till kreditinstitut 2013 2012 Bank %-sats Villkorsändring SEB 3,24% 2014-02-28 2 000 000 2 000 000 SEB 2,57% 2014-06-28 1 157 954 1 157 954 SEB 3,21% 2014-06-28 1 691 993 1 691 993 * SEB 2,37% 2015-05-28 1 383 407 1 383 407 * SEB 2,37% 2015-05-28 2 523 152 3 023 152 8 756 506 9 256 506 * Lånen löper med tre månaders ränta men med villkorsändring 2015-05-28. Not 16 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 2013 2012 Räntekostnader 6 495 8 593 Styrelsearvode inkl arbetsgivaravgifter 42 054 44 682 Revisionsarvode 21 000 21 000 Fjärrvärme 27 516 32 787 El 5 866 6 773 102 931 113 835
Not 17 Likvida medel 2013 2012 Likvida medel Kassa och bank 1 228 833 2 015 025 Räntor Under perioden betald ränta 264 475 369 687 Under perioden erhållen ränta 726 26 522 Stockholm den 2014 Lena Thalin Ordförande Jan Czajkowski Sekreterare Bengt Steiner Ledamot Camilla Igelström Ledamot Vår revisionsberättelse har lämnats den KPMG AB Jan-Ove Brandt Kerstin Hjelmestam Förtroendevald revisor