Årsredovisning 2013
Innehåll Castellum 2013 1 VD har ordet 2 VERKSAMHET Affärsmodell, mål och strategier 4 Fastighetsbestånd 8 Investeringar 16 Kunder 26 Ansvarsfullt företagande 28 Organisation och medarbetare 32 Castellums delmarknader 36 Storgöteborg 38 Öresundsregionen 39 Storstockholm 40 Mälardalen 41 Östra Götaland 42 Finansiering 44 Castellumaktien 48 Värdering fastigheter 53 Skatt 56 Möjligheter och risker 57 Bolagsstyrningsrapport 60 Kvartals- och flerårsöversikt 70 Castellum är en långsiktig ägare som utvecklar kommersiella lokaler ger service till svenskt näringsliv - vi bidrar även till utvecklingen i de städer där vi verkar VD Henrik Saxborn FINANSIELLA RAPPORTER Totalresultat för koncernen 74 Balansräkning för koncernen 75 Resultaträkning för moderbolaget 76 Totalresultat för moderbolaget 76 Balansräkning för moderbolaget 77 Förändring av eget kapital 78 Kassaflödesanalys 79 Redovisningsprinciper och noter 80 Förslag till vinstdisposition 94 Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning 95 Årsredovisningens undertecknande 96 Revisionsberättelse 97 CASTELLUM FASTIGHETSBESTÅND 100 GRI 132 Definitioner 133 Den legala årsredovisningen, som innehåller förvaltningsberättelse och finansiella rapporter, omfattar sidorna 4-96. Jämförelser angivna inom parentes avser motsvarande belopp föregående år. YTTERLIGARE INFORMATION Samtliga pressmeddelanden, kvartalsrapporter och årsredovisningar, såväl på svenska som på engelska, finns tillgängliga direkt efter offentliggörandet på www.castellum.se. På hemsidan finns funktion för bl a prenumeration av pressmeddelanden och kvartalsrapporter. En tryckt bokslutskommuniké skickas till alla aktieägare medan årsredovisning och övriga kvartalsrapporter i tryckt format kan beställas på info@castellum.se. Ytterligare information kan erhållas av bolagets VD Henrik Saxborn, telefon 031-60 74 50, eller ekonomidirektör Ulrika Danielsson, telefon 0706-47 12 61, samt på www.castellum.se. Bilden på framsidan visar fastigheten Gullbergsvass 1:15, Göteborg.
Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov. Castellums övergripande mål är årlig tillväxt i kassaflödet, d v s f Under 2013 uppnåddes 7%. Strategin för att uppnå målet vilar på Utveckling av fastighetsbeståndet Castellum bygger svenska städer minst 5% av fastighetsvärdet ska nettoinvesteras varje år. Under 2013 uppgick nettoinvesteringarna till 1 081 Mkr. Se sid 6 Alla investeringar ska bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Pågående projektvolym uppgår till 1 miljard kronor. Se sid 16 1 081 Mkr nettoinvestering 2013 1 000 Mkr återstående investeringsvolym pågående projekt Kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Castellum äger 626 st kommersiella fastigheter om 3,6 miljoner kvm till ett värde om 38 miljarder kr. 66% består av kontor/butik och 30% av lager/industri. Se sid 13 38 Mdr fastigheternas värde 2013 Fastigheterna är koncentrerade till fem tillväxtregioner i södra Sverige och Danmark. Se sid 11 2
örvaltningsresultat per aktie, om 10%. 4 hörnstenar: Kundfokus genom lokala organisationer Verksamheten bedrivs i en decentraliserad och småskalig organisation för att skapa goda och långsiktiga kundrelationer. Castellum är en långsiktig fastighetsägare med fokus på effektiv förvaltning och utveckling av verksamhetsorterna. Se sid 32 76 Nöjd Kund Index 2013 Castellum fokuserar på ansvarsfullt företagande, vilket bl a innebär minskad energiförbukning och minskade koldioxidutsläpp. Alla nybyggnationer ska dessutom miljöklassas. Se sid 34-35 -20% minskad energianvändning och CO 2 -utsläpp per kvm sedan 2007 Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk Stabil kapitalstruktur med; belåningsgrad ej varaktigt över 55% räntetäckningsgrad minst 200%. Se sid 36 Kunderna speglar svenskt näringsliv och kontraktsportföljen innehåller många hyresavtal i olika branscher. Se sid 26 52% Belåningsgrad 2013 4 600 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% 3
Castellum 2013 Hyresintäkterna 2013 uppgick till 3 249 Mkr (3 073 Mkr föregående år). Förvaltningsresultatet uppgick till 1 346 Mkr (1 255), motsvarande 8,21 kronor (7,65) per aktie, en förbättring med 7%. Värdeförändringar på fastigheter uppgick till 328 Mkr (69) och på derivat till 429 Mkr (110). Nettoinvesteringarna uppgick till 1 081 Mkr (2 545) varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnationer, 185 Mkr (1 519) förvärv och 687 Mkr (253) försäljningar. Styrelsen föreslår en utdelning om 4,25 kronor (3,95) per aktie, motsvarande en ökning om 8%. Årets resultat efter skatt uppgick till 1 707 Mkr (1 473), motsvarande 10,41 kronor (8,98) per aktie. 2013 per kvartal 10% tillväxt i förvaltningsresultat 1:a kvartalet 0% tillväxt i förvaltnings resultat 2:a kvartalet 9% tillväxt i förvaltnings resultat 3:e kvartalet 10% tillväxt i förvaltnings resultat 4:e kvartalet JANUARI MARS JUNI SEPTEMBER DECEMBER 413 Mkr investering i fastigheter 1:a kvartalet 80 Mkr försäljning 1:a kvartalet av 2 fastigheter 538 Mkr investering i fastigheter 2:a kvartalet 25 Mkr försäljning 2:a kvartalet av 1 fastighet 379 Mkr investering i fastigheter 3:a kvartalet 351 Mkr försäljning 3:e kvartalet av 8 fastigheter 438 Mkr investering i fastigheter 4:e kvartalet 231 Mkr försäljning 4:e kvartalet av 7 fastigheter Nyckeltal 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Förvaltningsresultat, kr/aktie 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förändring föregående år +7% +7% +3% +1% +16% +5% +5% +8% +11% +11% Resultat efter skatt, kr/aktie 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Förändring föregående år +16% +107% 64% +1 122% pos. neg. 11% +29% +41% +108% Utdelning, kr/aktie (2013 föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Förändring föregående år +8% +7% +3% +3% +11% +5% +5% +9% +11% +12% Fastigheter verkligt värde, Mkr 37 752 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 Nettoinvesteringar, Mkr 1 081 2 545 1 908 1 279 1 129 2 710 2 559 1 823 889 774 Belåningsgrad 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% Räntetäckningsgrad 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% CASTELLUM 2013 1
VD har ordet Våga förändra - även i framgång! I mars tog jag över som VD i Castellum efter Håkan Hellström. Håkan lämnade ett välskött fastighetsbolag, lokaliserat till starka tillväxtregioner med väl underhållna fastigheter i bra lägen. Håkan lämnade också ett företag som förbättrat sitt förvaltningsresultat och höjt sin utdelning 16 år i rad. Jag har varit med som vice VD de senaste 7 åren och är helt övertygad om att vi kan fortsätta den positiva trenden. Glädjande nog kan vi med 2013 lägga ytterligare ett år till raden av positiv tillväxt. Vi lyckades i fjol öka förvaltningsresultatet med 7% och styrelsen föreslår en höjning av utdelningen med 8%. Detta uppnår vi trots att omvärldsfaktorerna knappast var optimala - en närmast obefintlig BNP-tillväxt och en inflation som vid årets slut balanserade kring nollstrecket. Förutom de positiva intäktseffekterna från gjorda investeringar och garanterade indexuppräkningar i hyresavtalen, fick vi extern draghjälp av en lägre genomsnittlig räntenivå. Största utmaningen för fortsatt tillväxt Vår viktigaste utmaning framöver är att driva förändringar som bygger på vår starka historik. Vi kommer fortsätta investera med fokus på att finnas där Sverige växer. Vi vill och kan vara en betydande aktör på tillväxtorterna och vara medskapande i stadsbyggnadsprocessen vi kommer inte bara att förvalta och bygga kommersiella hus, vi kommer att utveckla stad. Förhållandet mellan nybyggnad och förvärv kommer vid varje enskild tidpunkt alltid att styras av marknadssituationen och vår riskbedömning. Under 2013 nettoinvesterade Castellum för drygt 1 miljard kr. Vi var under året lite mer aktiva på säljsidan jämfört med de senaste åren, i avsikt att ständigt anpassa portföljen efter tillväxtförutsättningarna. Ambitionen är att fortsätta nettoinvestera cirka 2 miljarder kr årligen, där ungefär hälften av investeringarna avser nya projekt och hälften förvärv. Investeringstakten innebär att Castellum bygger ett mindre fastighetsbolag varje år. Hållbarhet ger lönsamhet! Jag ser flera andra faktorer som idag underbygger en stark potential i Castellum. Vi har potential till tillväxt i form av våra vakanser och vår fokusering under året på att minska dessa har lett till en stark nettouthyrning, 105 Mkr - och uthyrningsarbetet fortsätter med hög intensitet. Våra 4 600 kunder är svenskt näringsliv och återfinns i de flesta branscher och i skilda storlekar inom landets tillväxtregioner. I våra olika bolag och på olika delmarknader ser vi ett tydligt samband mellan arbetsglädjen hos våra kompetenta medarbetare och nöjda kunder. Och nöjda kunder ger fler affärer. Hur nöjda kunderna är mäter vi regelbundet och det med högt resultat. Att 96% av våra tillfrågade kunder svarar att de gärna rekommenderar oss som hyresvärd till andra är ett bra kvitto på våra medarbetares goda insatser. Att arbeta hållbart är något som vi tror kommer att bli viktigare i företagsvärderingar. Under 2013 har såväl energianvändning som koldioxidutsläpp minskat med 5% respektive 8% per kvm. Att bygga hållbart är en självklarhet, men även att fokusera på hållbara, långsiktiga strategier och ett etiskt förhållningssätt. Starka finanser ger handlingsfrihet Sist men inte minst har Castellum stor handlingsfrihet tack vare den starka balansräkningen. Vi har kraft att genomföra de investeringar vi önskar, när vi önskar - vare sig det gäller att bygga nytt eller förvärva. En av de viktiga idéerna bakom Castellum har varit att driva verksamheten med ett lägre risktagande jämfört med genomsnittet i branschen. Det tänker vi fortsätta med. På bokslutsdagen bestod Castellums tillgångssida av en fastighetsportfölj värd 38 miljarder kr, vilken finansieras av ägarnas kapital som vi har att förvalta, d v s det långsiktiga substansvärdet, om 18 miljarder kr (motsvarande 107 kr per aktie) samt räntebärande skulder på 19 miljarder kr, innebärande en belåningsgrad på 52%. Det är glädjande att konstatera att vi under 2013 lyckats emittera obligationer om 2 miljarder kr, vilket ger oss ytterligare handlingsfrihet. 2 CASTELLUM 2013
VD har ordet Stadig tillväxt under låg risk Stadig tillväxt under lågt risktagande är en av grundtankarna bakom Castellum. Därför är det tillfredställande när Castellumaktiens totalavkastning de senaste 10 åren i genomsnitt per år varit 13%, vilket är i paritet med börsen. Totalavkastningen för 2013 blev även den 13%. Blickar vi framåt under nästkommande år ser jag en fortsatt väl fungerande fastighetsmarknad med stabila priser. Förväntningen är att 2014 blir ytterligare ett år med svag BNP-tillväxt. Detta skulle då resultera i marginellt ökande hyresnivåer, en stabil kostnadsbild och fortsatt låga marknadsräntor. I en sådan makroekonomisk miljö tror jag på fortsatt förbättring i Castellums förvaltningsresultat tack vare våra investeringar och fortsatt tillväxt tillsammans med våra befintliga och nya kunder. Göteborg den 22 januari 2014 Henrik Saxborn Verkställande direktör CASTELLUM 2013 3
Affärsmodell, mål och strategier Affärsidé Castellums affärsidé är att utveckla och förädla fastighetsbeståndet med inriktning på bästa möjliga resultat- och värdetillväxt genom att med en stark och tydlig närvaro i fem tillväxtregioner erbjuda lokaler anpassade till kundernas behov. 4 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affärsmodell, mål och strategier Affärsmodell Castellums affärsmodell fokuserar på kassaflöde genom att förvalta och utveckla fastighetsbeståndet. Utveckling genom investeringar Fastighets- och hyresmarknaden är beroende av långsiktig ekonomisk tillväxt. Castellum ska därför finnas i regioner och områden med förväntad hög tillväxttakt. Castellum arbetar aktivt med att utveckla fastighetsbeståndet i syfte att förbättra kassaflödet och därmed öka fastighetsvärdet. Castellum ska fortsatt växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombyggnation som bedöms ge hög avkastning men även förvärv av byggnader och byggrätter för framtida nyttjande. Försäljningar sker när det är affärsmässigt motiverat. Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter - fördelningen mellan olika kategorier avgörs av affärsmöjligheter, kassaflöde, riskexponering och värdetillväxt. Utveckling genom investeringar Uthyrning och förvaltning Fokus på tillväxt i kassaflödet om minst 10% tillsammans med låg finansiell risk ger förutsättningar för god värde tillväxt i bolaget sam tidigt som aktieägarna får en konkurrens kraftig utdelning. Uthyrning och förvaltning Castellum ska vara ett företag med starkt och tydligt kundfokus, vilket uppnås genom lokal närvaro, långsiktiga relationer och att de lokaler och den service som erbjuds svarar mot kundernas behov. Service och förvaltning, vilket i huvudsak utförs med egen personal, sker via en decentraliserad och småskalig organisation med helägda dotterbolag. Den starka lokala närvaron ger kännedom om kundernas förutsättningar, behov och önskemål vilket möjliggör bra och snabb service samt handlingskraft. Castellum arbetar kontinuerligt med att förbättra produktiviteten och erhålla en mer kostnads- och resurseffektiv förvaltning. Risken inom kundstocken ska hållas låg genom spridning på såväl bransch som avtalslängd och avtalsstorlek. Finansiering med låg risk Finansiering med låg risk Castellum har valt att bedriva verksamheten med låg finansiell risk. Valda riskmått är belåningsgrad (hur stor andel av fastigheternas värde som får belånas) och räntetäckningsgrad (vilken förmåga företaget har att täcka sina räntekostnader). I Castellum ska belåningsgraden varaktigt inte överstiga 55% och räntetäckningsgraden ska vara minst 200%. Finansiering sker via såväl kredit- som kapitalmarknaden. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 5
Affärsmodell, mål och strategier Strategi för fastighetsbeståndet och dess förvaltning Utveckling av kommersiella fastigheter i tillväxtregioner Geografi och kategori Fastighetsbeståndet finns i fem tillväxtregioner; Stor göteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Detta tillsammans med rationell förvaltning och hög närvaro i mark naden ger goda affärs möjligheter. Fastighetsbeståndet ska bestå av kommersiella fastigheter med generella, flexibla lokaler för kontor/butik och logistik/lager/industri. Fastighetsbeståndets utveckling För att förbättra kassaflödet och kvalitén ska fastighetsbeståndet ständigt förädlas och utvecklas. Castellum ska fortsätta växa med kundernas efterfrågan, främst genom ny-, till- och ombygg nation, men också genom förvärv. Alla investeringar ska bidra till till växtmålet i förvaltningsresultatet inom 12 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastigheter ska ske när det är affärsmässigt motiverat. Övergripande mål Castellums övergripande mål är att kassa flödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, ska ha en årlig tillväxt om minst 10%. Förvaltningsresultat Kundfokus genom lokala organisationer Kunder Castellums kundfokus ska vara starkt och tydligt, vilket uppnås genom att skapa långsiktiga relationer och att tillhandahålla lokaler och service som svarar mot kundens behov. Organisation och medarbetare Service och förvaltning ska ske via en decent raliserad organisation med helägda dotterbolag med stark lokal närvaro. Förvaltningen ska skötas med i huvudsak egna medarbetare. Castellums medarbetare ska vara kunniga och engagerade, vilket skapas genom att koncernen ska vara en attraktiv arbetsplats med goda utvecklingsmöjligheter. Verksamheten ska bidra till en hållbar utveckling med hänsyn till ekologiska, sociala och ekonomiska aspekter. Strategi för finansiering Stark balansräkning med låg finansiell och operationell risk Kapitalstruktur Castellum ska ha låg finansiell risk. De valda riskmåtten är belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Förvärv och överlåtelse av egna aktier kan ske för att anpassa bolagets kapitalstruktur till bolagets kapital behov och som likvid eller för finansiering av investeringar. Handel med egna aktier får ej ske i kortsiktigt vinstsyfte. Aktie- och kreditmarknaden Castellum ska verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande ska utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget ska ha en frekvent, öppen och rättvisande redo visning till aktie ägare, kapitaloch kredit marknad samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Låg operationell risk Castellums fastighetsbestånd har en geografisk spridning till fem svenska tillväxtregioner och ska innehålla olika typer av kommersiella lokaler. Risken inom kundstocken ska hållas låg. 6 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Affärsmodell, mål och strategier Strategiska verktyg Investeringar För att nå det övergripande tillväxtmålet om 10% ska Castellum årligen nettoinvestera för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för när varande motsvarar ca 1 900 Mkr. Dotterbolagen Ett av de tre största fastighetsbolagen på respektive delmarknad. Utfall Nettoinvestering Fastighetsvärde per region 1 081 Mkr av fastighetsvärdet har investerats Strategiska verktyg Kund- och medarbetarnöjdhet För att utveckla såväl koncernen och kundrelationerna ska kund - och medarbetarnöjdhet kontinuerligt mätas. Kund- och medarbetarnöjdhet ska ständigt förbättras. Miljö Energianvändning och koldioxidutsläpp ska minska minst 1% respektive 2,5% per kvm och år. Alla nybyggnationer ska miljöklassas. Utfall NKI76 NöjdKundIndex 2013 NMI86 NöjdMedarbetarIndex 2013 Strategiska verktyg Utfall Kapitalstruktur Belåningsgraden ska varaktigt ej överstiga 55%. Räntetäckningsgrad om minst 200%. Utdelning Minst 50% av förvaltningsresultatet före skatt ska delas ut, med hänsyn till investeringsplaner, konsoliderings behov, likviditet och övrig ställning. Aktie- och kreditmarknaden Castellum ska vara ett av de större börsnoterade fastighets bolagen i Sverige. Låg operationell risk Risken inom kundstocken hålls låg genom spridning på branscher, avtalslängd och avtalsstorlek. Belåningsgrad 52% Utdelningsandel 2013 Räntetäckningsgrad 4 600 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 7
Fastighetsbestånd Masthugget 26:1, Göteborg Hyresmarknaden, d v s marknaden för uthyrning av lokaler och hyresnivåer, och fastighetsmarknaden, d v s marknaden för att sälja och köpa fastigheter, är båda på lång sikt helt beroende av utvecklingen i inhemsk ekonomi. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. BNP tillväxt per år Makroindikatorer Sverige Källa: Konjunkturinstitutet Källa: Konjunkturinstitutet 8 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastighetsbestånd Marknadskommentar Svensk ekonomi Sverige, med drygt 9,6 miljoner invånare, är ett land med en öppen och stark ekonomi, vilket bl a beror på ett stabilt och transparent affärsklimat, hög utbildningsnivå, sunda statsfinanser och hög produktivitet. Sverige har lång och stor erfarenhet av internationell handel och internationella relationer vilket tydliggörs av landets relativt stora andel världsledande koncerner. Svensk industris stora exportberoende bidrar till att Sverige historiskt uppvisat god förmåga att anpassa och ställa om ekonomin vid konjunkturförändringar. Svensk ekonomi har utvecklats svagt under 2013 och BNP-tillväxten för året förväntas uppgå till knappt 1%. Den svaga tillväxten kan främst tillskrivas svensk exportindustri som påverkats negativt av en dämpad efterfrågan från omvärlden. En stark inhemsk ekonomi har bidragit positivt till tillväxten. Den goda inhemska efterfrågan kan tillskrivas hushållens inkomstökningar, en oväntat stark sysselsättningsuppgång och fortsatt låga räntor. I takt med återhämtningen i världskonjunkturen förväntas tillväxten i svensk ekonomi ta fart, dock från en låg nivå, vilket även påverkar arbetsmarknaden positivt. Hushållen fortsätter att vara en motor i svensk ekonomi och låga räntor tillsammans med skattesänkningar förväntas bidra till god inhemsk efterfrågan. Inflationen är dock oväntat låg och inflationstrycket bedöms av Riksbanken vara fortsatt lågt en tid framöver. Riksbanken valde därför att sänka reporäntan med 0,25 procentenheter till 0,75% vid sitt möte i december. Makroindikatorer Arbetslöshet 7,5% (december 2013) Inflationstakt 0,1% (december 2013 jämfört med december 2012) BNP-tillväxt 0,3% (kv 3 2013 jämfört med kv 3 2012) Källa: SCB Ränte och kreditmarknad Volatiliteten på räntemarknaden har under året tidvis varit stor, vilket främst kan förklaras av oro för och konsekvenser av aktiviteter vidtagna av världens centralbanker. Den underliggande trenden är dock stigande långa räntor. Vid ingången av året noterades den 10-åriga swapräntan till 2,1% och vid utgången av året till 2,9%. Den korta räntan har i motsats till den långa räntan sjunkit under året. Vid ingången av året noterades 3 månader STIBOR räntan till 1,3% och vid utgången av året till knappt 1%. I samband med räntebeslutet i december meddelade Riksbanken att man förväntar sig att reporäntan kommer att vara kvar på dagens nivå fram till inledningen av 2015 för att därefter gradvis börja höjas. Tillgången till krediter bedöms som god både på kreditoch kapitalmarknaden. En minskad osäkerhet kring framtida regelverk och dess påverkan på kreditmarknaden har medfört något lägre kreditmarginaler på nya krediter jämfört med tidigare år. Sveriges utrikeshandel jan-okt 2013 (10 mån) Export Totalt SEK 909 mdr Import Totalt SEK 856 mdr Norge 98 Tyskland 150 Tyskland 92 Norge 76 Finland 64 Danmark 70 Danmark 60 Nederländerna 65 Storbritannien 60 Storbritannien 51 USA 57 Finland 48 Källa: SCB Europeisk fastighetsmarknad Transaktionsvolymen på europeisk fastighetsmarknad uppgick till ca EUR 154 miljarder (127), vilket motsvarar en ökning om 21% jämfört med föregående år. Omsättningen sista kvartalet 2013 uppgick till EUR 53 miljarder, vilket var det starkaste kvartalet sedan 2007. Storbritannien stod för den högsta transaktionsvolymen under 2013 motsvarande EUR 56 miljarder, följt av Tyskland om EUR 30 miljarder. Svensk transaktionsmarknad utgjorde ca 6% (7%) av den europeiska volymen, vilket innebär att Sverige hade den fjärde största omsättningen i Europa. Vid årsskiftet var Castellum det 17:e största noterade fastighetsbolaget på europeisk fastighetsmarknad sett till börsvärde. Transaktionsvolym/år europeisk fastighetsmarknad, miljarder EUR Fastighetsinnehav börsnoterade fastighetsbolag Källa: CBRE Källa: Respektive bolags Q3 rapport 2013. Avser bolag med ett fastighetsvärde > 3 000 Mkr. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 9
Fastighetsbestånd Svensk fastighetsmarknad Svensk fastighetsmarknad innefattar hyreshus och industrifastigheter med ett totalt taxeringsvärde om ca 2 800 miljarder kr, vilket motsvarar ett marknadsvärde om ca 3 700 miljarder kr. Beståndet inbegriper dock fastigheter som inte direkt är en del av det kommersiella fastighetsbeståndet såsom vissa specialanpassade byggnader för industriell verksamhet och hyreshus ägda av bostadsrättsföreningar. Av det kommersiella beståndet i Sverige bedöms Castellum, som är en av Sveriges största fastighetsägare, äga i storleksordningen 1-2%. Sammantaget uppskattas svenska börsnoterade fastighetsbolag äga ca 13% av det kommersiella fastighetsbeståndet. De största fastighetsägarna i Sverige är, utöver de börsnoterade bolagen, offentligt ägda bolag samt såväl svenska som utländska institutionella investerare. Därutöver finns en mängd mindre fastighetsägare såsom fastighets- och byggbolag, brukare och privatpersoner. Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet. Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%). Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kan dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret 2013. Svensk hyresmarknad Hyresmarknaden är främst beroende av tillväxt i svensk ekonomi, men påverkas även av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt leder normalt till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En stagnation i tillväxten ger omvänt förhållande. Eftersom hyresavtal vanligtvis tecknas på 3-5 år och med en uppsägningstid om nio månader ger förändringar i marknadshyran på kort sikt relativt liten påverkan på totala hyresintäkter. Hyresmarknaden är alltjämt stabil inom samtliga marknader och segment. Efterfrågan avseende både nyproducerade och befintliga lokaler är god och hyresnivåerna är överlag oförändrade. I lägen med begränsat utbud, såsom vissa centrala lägen och goda logistiklägen, kan dock en viss ökning av hyresnivåerna noteras. Årlig transaktionsvolym Sverige och direktavkastning storstäderna Hyresnivåer och vakansgrad storstäderna Transaktionsvolym - geografisk fördelning Kontorsstock och nyproduktion 10 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastighetsbestånd Castellums marknader Sverige kan delas in i ett antal lokala arbetsmarknader där varje marknad har olika utvecklingskraft. En lokal arbetsmarknad karaktäriseras av att den kan fungera självständigt gällande arbete och pendling. Vissa marknader är i kraft av sin storlek och branschstruktur mindre beroende av omvärldsförändringar än andra och har en egen inneboende tillväxtkraft, där storleken ger skalfördelar. Sverige är inne i en stark urbaniseringstrend där tillväxten koncentreras på lång sikt till medelstora och större regioner samtidigt som antalet regioner blir färre. Den största utvecklingskraften finns i Sveriges tre storstadsregioner vilket förklaras av att de har en större befolkning, vilket i sin tur skapar en större arbetsmarknad, en diversifierad näringslivsstruktur, möjligheter till forskning samt större utbud av handel, nöjen och kultur. Kartan visar södra Sveriges lokala arbetsmarknader där mörkgrön färg visar de lokala arbetsmarknader som i absoluta tal stått för den högsta ökningen av total lönesumma 2003-2012 och röd den minsta. Källa: Evidens Data per region Befolkning Befolkningsutveckling Befolkningsutveckling 2004-2013 2004-2013/år snitt personer/år Studerande vid universitet/högskola Tillväxt sysselsättning 2004-2013/år Arbetslöshet 2013 Tillväxt total lönesumma 2004-2013/år Tillväxt total lönesumma 2013 Riket 9 600 000 0,8% 70 700 1,1,% 8,5% 2,8% 2,5% Borås 169 000 0,5% 900 9 000 0,9% 7,5% 2,6% 2,5% Storgöteborg 1 121 000 1,0% 10 600 47 000 1,5% 7,3% 3,1% 3,0% Halmstad 118 000 0,7% 800 8 000 1,2% 8,9% 3,1% 3,0% Jönköping 214 000 0,7% 1 400 12 000 1,0% 7,2% 2,6% 2,6% Köpenhamn 1 749 000 0,8% 13 100 i.u 0,1% i.u i.u. i.u. Linköping 258 000 0,6% 1 500 23 000 0,8% 8,7% 2,5% 2,2% Malmö 1 108 000 1,2% 12 200 58 000 1,5% 10,2% 3,2% 2,9% varav Lund 115 000 1,4% 1 500 37 000 1,4% 6,0% 2,9% 2,7% varav Helsingborg 134 000 1,1% 1 400 1,3% 11,1% 3,1% 2,9% Storstockholm 2 218 000 1,5% 36 100 93 000 1,9% 6,8% 3,4% 2,9% Uppsala 317 000 1,0% 3 100 41 000 1,4% 6,2% 2,9% 2,6% Värnamo 33 000 0,2% 70 0,3% 7,2% 1,9% 1,9% Västerås 235 000 0,5% 1 200 12 000 0,8% 10,3% 2,4% 2,2% Växjö 134 000 0,7% 900 12 000 0,7% 9,9% 2,2% 2,2% Örebro 234 000 0,7% 1 500 13 000 1,0% 9,3% 2,7% 2,4% Källa: Evidens och SCB CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 11
Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd Castellum är närvarande på landets främsta tillväxtmarknader och av Sveriges drygt 9,6 miljoner invånare bor knappt 70% inom Castellums regionala marknadsområden. Fastighetsbeståndet är koncentrerat till utvalda delmarknader där dotterbolagen har en stark ställning. Castellums geografiska delmarknader kan betraktas som stabila med goda förutsättningar för en långsiktig positiv utveckling. Fastighetsbeståndet finns på 15 orter i fem tillväxtregioner: Storgöteborg, Öresundsregionen, Storstockholm, Mälardalen och Östra Götaland. Tyngdpunkten med 73% av beståndet finns i de tre storstadsregionerna. Det kommersiella beståndet består av 66% kontors- och butiksfastigheter samt 30% lager- och industrifastigheter. Fastigheterna är belägna från citylägen (för Storstockholm närförortslägen) till välbelägna arbetsområden med goda kommunikationer och utbyggd service. Resterande 4% består av projekt och mark. Castellum har outnyttjade byggrätter om ca 785 tkvm. Castellums fastighetsbestånd per den 31 december 2013 omfattade 626 fastigheter (635) med ett sammanlagt hyresvärde om 3 726 Mkr (3 637) och en sammanlagd uthyrningsbar yta om 3 623 tkvm (3 621). För fastigheter ägda vid årets utgång uppgick driftsöverskottet efter fastighetsadministration på årsbasis till 2 158 Mkr (2 122). Under året har investerats för totalt 1 768 Mkr (2 798) varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland. Efter försäljningar om 687 Mkr (253) uppgick nettoinvesteringen till 1 081 Mkr (2 545). Castellum har pågående projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 000 Mkr. Verkligt värde, Mkr Antal Fastighetsbestånd 1 januari 2013 36 328 635 + Förvärv 185 9 + Ny-, till- och ombyggnation 1 583 Försäljningar 593 18 +/ Orealiserade värdeförändringar 234 +/ Valutakursomräkning 15 Fastighetsbestånd 31 december 2013 37 752 626 Marknadens direktavkastning - Lager/industri Marknadens direktavkastning - Kontor Källa: Newsec, DTZ Källa: Newsec, DTZ Direktavkastning 2007 2013 (staplar) respektive nuläge (punkt) enligt Newsec (svenska orter) och DTZ (Köpenhamn) för ett antal olika geografiska marknader och segment inom Castellums bestånd. 12 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastighetsbestånd Fastighetsvärde och värdeförändringar Fastigheternas verkliga värde vid årsskiftet uppgick till 37 752 Mkr (36 328), motsvarande 10 285 kr/kvm (9 916). Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exkl projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Av det totala fastighetsvärdet utgör 91% fastigheter med äganderätt och 9% tomträtter. En generellt sett stabil efterfrågan och prisbild har inneburit att Castellum inte gjort någon generell förändring av avkastningskravet i den interna värderingen under året. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr (69) och består av ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassaflöde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. Det bör noteras att, då fastighetsvärdering innehåller ett osäkerhetsintervall om normalt 5-10%, även värdeförändringen innehåller en icke oväsentlig osäkerhet. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) 2013 2012 Driftsöverskott fastigheter 2 341 2 293 + Indexjustering 2014, 1% (1%) 35 34 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 279 268 Fastighetsadministration, 30 kr/kvm 107 105 Normaliserat driftsöverskott 2 548 2 490 Värdering (exkl. byggrätter om 574 Mkr) 35 613 34 245 Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3% Hyresintäkter Koncernens hyresintäkter uppgick till 3 249 Mkr (3 073). För kontors- och butiksfastigheter uppgick den genomsnittliga kontrakterade hyresnivån, inklusive debiterad värme, kyla och fastighetsskatt, till 1 263 kr/kvm (1 257), medan den för lageroch industrifastigheter uppgick till 765 kr/kvm (744). Hyresnivåerna, som bedöms vara på marknadsmässiga nivåer, har i jämförbart bestånd ökat med 1% mot föregående år, vilket främst är en effekt av indexuppräkningar och kan jämföras med den för branschen sedvanliga indexklausulen (oktober till oktober) som uppgick till 0,4% för 2013. Castellums högre indexuppräkning förklaras av koncernens fokus på indexklausul med minimiuppräkning i kontraktsportföljen, vilket ger ett visst skydd mot deflation samt en högre indexuppräkning än sedvanlig indexklausul i en låginflatorisk miljö. Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden uppgick till 88,4% (88,6%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgick på årsbasis till 467 Mkr (447). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Genomsnittlig värderingsyield över tid Hyresvärde och ekonomisk uthyrningsgrad CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 13
Fastighetsbestånd Bruttouthyrningen (d v s årshyra för total uthyrning) under året uppgick till 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav konkurser 23 Mkr (28) och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående kontraktslängd. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 105 Mkr (49). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Nettouthyrningen har varit olika för Castellums regioner, vilket framgår av nedanstående tabell. Nettouthyrning Mkr Storgöteborg Öresundsområdet Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick till 1 105 Mkr (1 042), motsvarande 307 kr/kvm (298). Ökningen beror dels på högre kostnader för snöröjning under första halvåret, dels på högre fastighetsskatt till följd av höjda taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras Totalt Nytecknat Befintligt 65 62 60 60 23 270 Investeringar 44 6 16 16 14 96 Totalt 109 68 76 76 37 366 Uppsagt Uppsagt 59 69 38 46 26 238 Konkurser 6 2 4 4 7 23 Totalt 65 71 42 50 33 261 Nettouthyrning 44 3 34 26 4 105 Fastighetskostnader Kontor/ Lager/ 2013 2012 kr/kvm butik industri Totalt Totalt Driftskostnader 196 120 161 156 Underhåll 45 23 35 37 Tomträttsavgäld 8 7 7 7 Fastighetsskatt 68 21 47 44 Direkta fastighetskostnader 317 171 250 244 Uthyrning & fast.adm. (indir.) 57 54 Totalt 317 171 307 298 Föregående år 311 168 298 dock hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. Kundförlusterna, d v s debiterade ej betalda hyror med förlustrisk, uppgick till 6 Mkr (10), motsvarande 0,2% (0,3%) av hyresintäkterna. Resultat över tid Förvaltningsresultatet den senaste 10-årsperioden har haft en stabil utveckling och vuxit med i genomsnitt 7% per år. Värdeförändringarna på fastigheter har däremot varit volatila och i genomsnitt haft en tillväxt den senaste 10-årsperioden om 1,4% per år, vilket är väl i nivå med inflationen. Nettouthyrning per kvartal Resultat över tid 14 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd 2013-12-31 Antal fastigheter 2013-12-31 januari-december 2013 Yta tkvm Fastighetsvärde Mkr Fastighetsvärde kr/kvm Ovanstående sammanställning avser de fastigheter som Castellum ägde vid årets utgång och avspeglar fastigheternas intäkter och kostnader såsom de hade ägts under hela året. Avvikelsen mellan ovan redovisade driftsöverskott om 2 158 Mkr och resultaträkningens driftsöverskott om 2 144 Mkr förklaras av, dels att driftsöverskottet om 25 Mkr i under året sålda fastigheter frånräknats, dels att driftsöverskottet i under året förvärvade/färdigställda fastigheter räknats upp med 39 Mkr såsom de ägts eller varit färdigställda under hela året. Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekon. uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Storgöteborg 80 442 6 723 15 226 589 1 335 92,1% 543 136 306 407 Öresundsregionen 66 403 5 968 14 818 572 1 420 83,3% 476 143 355 333 Storstockholm 50 340 4 410 12 961 466 1 369 81,9% 381 104 307 277 Mälardalen 71 393 4 330 11 018 432 1 098 90,3% 390 123 312 267 Östra Götaland 57 341 3 378 9 910 363 1 066 87,2% 317 102 299 215 Summa kontor/butik 324 1 919 24 809 12 932 2 422 1 263 87,0% 2 107 608 317 1 499 Lager/industri Storgöteborg 100 648 5 076 7 828 493 761 96,5% 476 103 159 373 Öresundsregionen 43 315 1 961 6 213 233 739 89,1% 208 57 181 151 Storstockholm 51 274 2 493 9 089 270 985 85,2% 230 58 213 172 Mälardalen 38 184 1 099 5 979 132 719 91,1% 120 34 187 86 Östra Götaland 31 178 749 4 216 96 537 85,2% 81 21 118 60 Summa lager/industri 263 1 599 11 378 7 112 1 224 765 91,1% 1 115 273 171 842 Summa 587 3 518 36 187 10 285 3 646 1 036 88,4% 3 222 881 250 2 341 Uthyrning och fastighetsadministration 202 57 202 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 1 083 307 2 139 Projekt 16 105 1 312 80 37 18 19 Obebyggd mark 23 253 Totalt 626 3 623 37 752 3 726 3 259 1 101 2 158 Fastighetsrelaterade nyckeltal 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Hyresvärde, kr/kvm 1 036 1 015 995 974 969 921 896 864 851 859 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 307 298 300 298 300 268 262 259 247 255 Driftsöverskott, kr/kvm 608 601 589 569 571 559 527 494 502 514 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 285 9 916 9 835 9 499 9 036 8 984 9 098 8 466 7 930 7 706 Antal fastigheter 626 635 617 598 590 587 549 515 494 492 Uthyrningsbar yta, tkvm 3 623 3 621 3 411 3 311 3 199 3 172 3 003 2 787 2 651 2 505 Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per region CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 15
Investeringar I Castellums strategi för tillväxt ingår att ständigt förädla och utveckla fastighetsbeståndet genom investeringar i såväl ny-, till- och ombyggnation som förvärv. Investeringarna sker i syfte att förbättra kassaflödet och därigenom öka fastigheternas värde. Nya projekt tillförs successivt genom förvärv av såväl utvecklingsbara fastigheter som outnyttjade byggrätter. Castellum har under de senaste 10 åren investerat för totalt 19 miljarder kronor, vilket innebär 1,9 miljarder kronor i genomsnitt per år. Investeringar och försäljningar per år Investeringar och försäljningar per region 16 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Investeringar Större färdigställda projekt under 2013 Lindholmen 28:3 i Göteborg Green Building Läge Lindholmen Science Park i Göteborg Yta 9 459 kvm Färdigställt Kvartal 2, 2013 Under första kvartalet 2011 förvärvade Castellum mark med byggrätt på Lindholmen, Göteborg, som gränsar till bolagets befintliga fastighet och en nybyggnation av en högkvalitativ kontorsbyggnad om 9 459 kvm påbörjades hösten samma år. Nybyggnationen färdigställdes 2013 i enlighet med Green Building-standard. Investeringen uppgår till 280 Mkr. Nybyggnationen är uthyrd till 76%. Fullriggaren 4 i Malmö Läge Västra Hamnen i Malmö Yta 5 599 kvm Färdigställt Kvartal 1, 2013 I Västra Hamnen, Malmö, har Castellum nyproducerat 5 599 kvm kontorsytor. Byggnaden har en flexibel planlösning i sex plan och är uppförd i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad samt Green Building-standard. Byggnaden fick priset Sweden Green Building Award 2012. Investeringen uppgår till 157 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 46%. Miljöbyggnad Green Building Atollen 3 i Jönköping Läge Centrala Jönköping Yta 5 961 kvm Färdigställt Kvartal 4, 2013 I centrala Jönköping har nyproduktion av 5 961 kvm kontors-, handels- och bostadsytor färdigställts. Nyproduktionen är den första etappen i ett större projekt om totalt 10 470 kvm. Atollen 3 är uppförd i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Investeringen uppgår till 153 Mkr och nybyggnationen är uthyrd till 34%. Miljöbyggnad Sändaren 1 i Malmö Läge Jägersro i östra Malmö Yta 12 150 kvm Färdigställt Kvartal 4, 2013 Under 2010 förvärvade Castellum fastigheten Sändaren 1 i Jägersro, Malmö, i vilken en ombyggnation av ca 9 850 kvm och en tillbyggnation av ca 2 300 kvm färdigsställts under 2013. Omoch tillbyggnationen har genomförts i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Building-standard. Investeringen uppgår till 128 Mkr och byggnaden är uthyrd till 94%. Miljöbyggnad Green Building Större färdigställda projekt 2013 Fastighet Yta, tkvm Uthyrt januari 2014 Total investering, Mkr Klart Kommentar Lindholmen 28:3, Göteborg 9 459 76% 280 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor Fullriggaren 4, Malmö 5 599 46% 157 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor Atollen 3, Jönköping 5 961 34% 153 Kv 4 2013 Nybyggnation kontor/butik/bostäder Sändaren 1, Malmö 12 150 94% 128 Kv 4 2013 Om- och tillbyggnation kontor Gården 15, Linköping 9 705 62% 116 Kv 1 2013 Nybyggnation kontor/butik/lager Visiret 2, Huddinge 12 357 100% 71 Kv 2 2013 Nybyggnation p-däck Åby 1:223, Haninge 6 553 0% 67 Kv 3 2013 Nybyggnation lager/logistik Inköparen 1, Örebro 4 300 100% 66 Kv 2 2013 Nybyggnation kontor Rosersberg 11:34, Sigtuna 4 290 89% 40 Kv 2 2013 Nybyggnation lager/kontor Ättehögen 18, Jönköping 3 220 100% 39 Kv 1 2013 Nybyggnation verkstadsytor Grusbacken 3, Helsingborg 2 508 100% 38 Kv 3 2013 Nybyggnation kontor/lager Pallisaden 1, Huddinge 2 184 100% 36 Kv 4 2013 Nybyggnation handel Green Building innebär att energianvändningen är 25% lägre än energikraven i Boverkets byggregler. Miljöbyggnad är ett certifieringssystem som syftar till att skapa miljömässigt hållbara byggnader och tar hänsyn till energi, inomhusmiljö och byggmaterial. 17 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 17
8 900 kvm 9 459 kvm I juni 2013 togs första spadtaget till ett nytt huvudkontor åt Semcon på Lindholmen - ett välbeläget område i Göteborg med tanke på framtida stadsutveckling. Den nya byggnaden om 8 900 kvm blir en arbetsplats för 500 personer. Arkitekt Magnus Månsson på Semrén och Månsson säger: Semcons nya huvudkontor har en tydlig kontakt med vattnet, både från det inre rummet, men också genom möjligheten att enkelt gå ut och sätta sig på kajkanten. 18 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fakta om Lindholmen Området Lindholmen i Göteborg har utvecklats från varvsområde till en internationell utvecklingsmiljö med samarbete mellan näringsliv, högskola och samhälle. Utvecklingen av Lindholmen Science Park startade runt årsskiftet 1999/2000, då Chalmers och Göteborg Stad gemensamt tog beslut om att starta en teknikpark på Lindholmen. Lindholmen Science Park fokuserar på områdena transport, infomations- och kommunikationsteknik samt media. Idag finns mer än 350 företag med 11 000 anställda på Lindholmen. Castellum äger tre fastigheter om 34 tkvm i Lindholmen-området och färdigställde under 2013 fastigheten Aurora, Lindholmen 28:3, samt påbörjade nyproduktionen av fastigheten Lundbyvassen 8:1. Nyproduktionen består av en kontorsbyggnad om 8 900 kvm, granne till SVT-huset. Fastigheten blir klar för inflyttning sista kvartalet 2014 och uppförs i enlighet med Green Building-standard. Arkitektens tankar Den nya kontorsbyggnaden Lundbyvassen 8:1 knyter an till områdets historik som dominerats av verkstäder och industrier kopplade till varvsmiljön. Här skapas nu en modern arbetsplats med krav på hållbarhet, tillgänglighet och effektivt utnyttjande av ytor. Byggnaden är ritad utifrån ett nordiskt formspråk där olika material blandas såsom sten, glas och trä. För att ta upp kajens rustika karaktär i byggnaden används granit på terrasser och golv. För att skapa ett luftigt intryck byggs en så kallad dubbelfasad med två skikt. För låg energiförbrukning finns naturligt självdrag mellan fasadskikten samt solavskärmning. Green Building Lundbyvassen 8:1 Göteborg CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 19
Investeringar Större pågående projekt Lundbyvassen 8:1 i Göteborg Green Building Läge Lindholmen i Göteborg Yta 8 900 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I centrala Göteborg påbörjade Castellum under 2013 nybyggnation av en fullt uthyrd kontorsbyggnad om 8 900 kvm. Fastigheten är välbelägen med tanke på framtida stadsutbyggnad och ligger i anslutning till Castellums befintliga bestånd. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Buildingstandard. Investeringen beräknas uppgå till 219 Mkr. Dragarbrunn 20:4 i Uppsala Läge Dragarbrunn i centrala Uppsala Yta 10 020 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I centrala Uppsala pågår en investering där moderna kontorsytor skapas genom ombyggnad av 6 320 kvm och tillbyggnad av 3 700 kvm. Om- och tillbyggnationen genomförs i enlighet med miljöklassningssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 198 Mkr. Om- och tillbyggnationen är uthyrd till 87%. Miljöbyggnad Algen 1 i Jönköping Läge Vid Munksjön i centrala Jönköping Yta 4 509 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015 I centrala Jönköping har Castellum under 2013 påbörjat etapp 2 av utvecklingen av området Atollen, vilket genomförs tillsammans med flera andra parter. Totalt består Castellums del i projektet av 10 470 kvm. Nybyggnationen består av 4 509 kvm kontor, butik och restaurangytor och uppförs i enlighet med Miljöbyggnadsklassning. Investeringen beräknas uppgå till 136 Mkr och är uthyrd till 15%. Miljöbyggnad Jägmästaren 1 i Linköping Läge Djurgården i Linköping Yta 7 750 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2015 Under 2013 har Castellum påbörjat en investering i området Djurgården, Linköping, som är ett stadsbyggnadsprojekt i den nya stadsdelen Djurgården. Castellum uppför en butiksbyggnad om 7 750 kvm i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Investeringen beräknas uppgå till 109 Mkr och är uthyrd till 93%. Miljöbyggnad Spejaren 3 i Huddinge Läge Smista Allé vid Kungens Kurva, Huddinge Yta 6 331 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 4, 2014 I anslutning till Castellums befintliga bestånd i Smista Allé har en nybyggnation av 6 331 kvm verksamhetsytor påbörjats för bilförsäljning. Av byggnaden utgörs ca 3 000 kvm av parkering. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 83 Mkr och är fullt uthyrd. Green Green Building Building Kulan 3 i Helsingborg Läge Området Berga i Helsingborg Yta 9 689 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 2, 2014 I området Berga, Helsingborg, har Castellum påbörjat nybyggnation av 9 689 kvm flexibla logistikytor som ska fungera som ett nordiskt distributionscentrum. Byggnaden är fullt uthyrd och uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad och Green Buildingstandard. Investeringen beräknas uppgå till 82 Mkr. Miljöbyggnad Green Building 20 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Investeringar Solsten 1:108 i Härryda Green Building Läge Mölnlycke Företagspark i Göteborg Yta 6 516 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 3, 2014 I Mölnlycke Företagspark i direkt anslutning till motorvägen och nära Landvetter flygplats, Göteborg, har Castellum under tredje kvartalet påbörjat nyproduktion av en fullt uthyrd logistikanläggning om 6 516 kvm. Byggnaden uppförs i enlighet med Green Building standard. Investeringen beräknas uppgå till 58 Mkr. Högspänningen 1 i Västerås Läge Arbetsområdet Tunbytorp i Västerås Yta 4 040 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014 I området Tunbytorp, Västerås, äger Castellum ett 20-tal fastigheter och under 2013 har nybyggnation påbörjats på en outnyttjad byggrätt. Nybyggnationen kommer att bestå av 4 040 kvm flexibla logistik- och kontorslokaler och uppförs i enlighet med Green Building-standard. Investeringen beräknas uppgå till 47 Mkr och är uthyrd till 70%. Green Building Boländerna 35:1 i Uppsala Läge Boländerna i Uppsala Yta 8 750 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014 Under slutet av 2012 påbörjade Castellum en ombyggnation av en butiksbyggnad om 8 750 kvm i området Boländerna, Uppsala. Investeringen beräknas uppgå till 38 Mkr och är uthyrd till 65%. Boländerna 8:11 i Uppsala Läge Boländerna i Uppsala Yta 1 060 kvm Tidplan Färdigställt kvartal 1, 2014 I området Boländerna, Uppsala, har Castellum påbörjat en tillbyggnation av 1 060 kvm kontorsyta. Fastigheten ligger i anslutning till bolagets befintliga bestånd. Investeringen beräknas uppgå till 27 Mkr och är uthyrd till 93%. Större pågående projekt 2013 Fastighet Yta, tkvm Uthyrt januari Investering, Mkr 2014 Total Återstående Klart Kommentar Lundbyvassen 8:1, Göteborg 8 900 100% 219 137 Kv 4 2014 Nybyggnation kontor Dragarbrunn 20:4, Uppsala 10 020 87% 198 35 Kv 4 2014 Om- och tillbyggnation kontor Algen 1, Jönköping 4 509 15% 136 83 Kv 1 2015 Nybyggnation butik/kontor/restaurang Jägmästaren 1, Linköping 7 750 93% 109 82 Kv 1 2015 Nybyggnation butik Spejaren 3, Huddinge 6 331 100% 83 61 Kv 4 2014 Nybyggnation handel Kulan 3, Helsingborg 9 689 100% 82 21 Kv 2 2014 Nybyggnation logistik Solsten 1:108, Härryda 6 516 100% 58 41 Kv 3 2014 Nybyggnation lager Högspänningen 1, Västerås 4 040 70% 47 12 Kv 1 2014 Nybyggnation logistik/kontor Boländerna 35:1, Uppsala 8 750 65% 38 10 Kv 1 2014 Ombyggnation butik Boländerna 8:11, Uppsala 1 060 93% 27 10 Kv 1 2014 Tillbyggnation kontor CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 21
I centrala Jönköping nyproducerar Castellums dotterbolag Fastighets AB Corallen totalt 10 470 kvm kontors-, handels- och bostadsytor i projektet Atollen. Atollen är en helt ny del av Jönköpings city med unikt läge alldeles intill befintliga affärsgator, nöjen och kultur. Här utvecklas en levande miljö dygnet runt anpassat till moderna människors livsstil. Västerläget intill vattnet gör platsen unik. 10 470 kvm 22 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Fakta om Atollen Atollen tillsammans med Asken och Algen är tre nya kvarter som byggs intill Munksjön i centrala Jönköping. Området utvecklas i tre etapper och totalt uppförs ca 42 000 kvm. Förutom ca 13 000 kvm butiker, restauranger och caféer, kommer de tre kvarteren innehålla bostäder, kontor och parkeringshus med 400 platser. Utvecklingen av området sker i samarbete mellan Jönköpings kommun och tre parter, varav Fastighets AB Corallen är en. Hela projektet beräknas vara färdigt under 2015. Fastighets AB Corallen nyproducerar totalt 10 470 kvm kontors-, handels- och bostadsytor i projektet Atollen. Investeringen beräknas uppgå till totalt 289 Mkr och den första etappen om 5 961 kvm färdigställdes under sista kvartalet 2013. Etapp två om 4 509 kvm kommer vara färdigställd under första kvartalet 2015. Nyproduktionen uppförs i enlighet med miljöcertifieringssystemet Miljöbyggnad. Arkitektens tankar Med Atollenkvarteren berikas nu Jönköpings stadskärna med vattenkontakt i västerläge som stärker hela citykänslan. Genom att förlänga befintliga gatustråk når city återigen ända fram till Munksjöns vattenspegel där Jönköpings soligaste mötesplatser och torg formas inom projektets ramar. Kvarteren trappar sig ner mot vattnet och de upphöjda bostadsgårdarna öppnar sig ut mot ljuset och ger goda boeendekvalitéer. De inre täta gatumiljöer flankerade av byggnader i varierande uttryck och ambitiösa materialval hoppas vi ska lägga grunden till nya trygga mötesplatser för umgänge och shopping. Från ett ovanifrånperspektiv utmärker sig bebyggelsen med sina gröna tak, solcellsfasader och transparanta ytor som ett framåtsyftande stadsutvecklingsprojekt säger arkitekt Gunilla Gustafsson, Tengbom. Miljöbyggnad CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 23
Investeringar Större förvärv under 2013 Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6 i Göteborg Läge Arbetsområdet Tagene i Göteborg Yta 8 400 kvm Tillträde Maj 2013 Castellum förvärvade i maj 2013 fyra fastigheter om 8 400 kvm i Tagene-området i Göteborg. Fastigheterna ligger i anslutning till bolagets tidigare bestånd och består av 6 800 kvm lager och 1 600 kvm kontor/butik och är fullt uthyrda. Investeringen uppgick till 77 Mkr. Kärra 78:12-78:13, Göteborg Högsbo 20:11 i Göteborg Läge Södra Högsbo i Göteborg Yta 2 700 kvm Tillträde Maj 2013 Castellum förvärvde under 2013 en fastighet i Högsbo-området, Göteborg, som består av 2 700 kvm kontorsytor. Fastigheten ligger i direkt anslutning till bolagets befintliga bestånd och på fastigheten finns en byggrätt om 6 000 kvm. Byggnaden är uthyrd till 30% och investeringen uppgick till 34 Mkr. Större fastighetsförvärv under 2013 Uthyrnings- Anskaffnings- Fastighet Yta, kvm grad jan 2014 värde, Mkr Tillträde Kategori Kärra 78:8, 78:12-13 och 80:6, Göteborg 8 400 100% 77 Maj 2013 Lager/verkstadsytor Högsbo 20:11, Göteborg 2 700 30% 34 Maj 2013 Kontor Större fastighetsförsäljningar under 2013 Underliggande Uppskjuten skatt/ Försäljn. pris Fastighet Yta, kvm fastighetspris, Mkr omkostn., Mkr netto, Mkr Frånträde Kategori Vindrutan 1, Örebro och Kungsängen 24:3 och 29:1, Uppsala 12 163 194 13 181 Nov 2013 Butik Backa 18:7 och 18:10, Göteborg 16 930 141 1 140 Juli 2013 Lager Linaberg 15, Mariehäll 4 340 62 5 57 Sept 2013 Kontor/lager Alphyddan 11, Stockholm 4 363 54 4 50 Feb 2013 Kontor Björnen 6, Malmö 2 200 50 3 47 Sept 2013 Kontor Veddesta 2:23, Järfälla 6 111 42 0 42 Sept 2013 Butik/lager Högsbo 4:1, Göteborg 4 564 32 1 31 Feb 2013 Lager/kontor Tuve 87:1, Göteborg 4 536 32 1 31 Dec 2013 Lager/kontor Nordstaden 2:16, Göteborg 24 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Investeringar Byggrätter och potentiella projekt I Castellums strategi ingår att nyproducera lokaler när detta är ett konkurrenskraftigt alternativ. För att kunna erbjuda kunden nyproducerade lokaler med kortast möjliga tid till inflyttning är det en konkurrensfördel att äga byggrätter i attraktiva lägen med antagna detaljplaner. Castellum har ca 785 tkvm redovisade som outnyttjade byggrätter (uthyrningsbar yta). För ett antal av de outnyttjade byggrätterna finns konkreta projekt som kan påbörjas relativt omgående. Outnyttjade byggrätter är värderade till 854 Mkr motsvarande i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm. Av byggrätterna finns 257 tkvm motsvarande 280 Mkr redovisade som projekt och obebyggd mark. Resterande finns redovisade bland kontor/butik respektive lager/industri då dessa finns på redan bebyggda fastigheter. Under 2013 har Castellum nyttjat 42 tkvm byggrätter. Byggrätter andel yta per region Den starka urbaniseringstrend som råder i Sverige innebär att storstadsregionerna har stark befolkningstillväxt. Detta i kombination med bostadsbrist, medför behov av nyproduktion och därmed konvertering av främst äldre kontors- och industriområden till bostäder. Processen är framför allt vanligt förekommande i Stockholm där befolkningstillväxten och efterfrågan är stark samt bristen på bostäder omfattande. Omvandlingen från kommersiell verksamhet till bostäder är samtidigt del i en övergripande stadsutveckling mot förtätad stadsbyggnad och mer blandad stad. I de delmarknader där konvertering är eller förväntas bli aktuell kan en uthyrd kommersiell fastighet ha ett högre värde som bostadsbyggrätt än som kommersiell fastighet, vilket påverkar fastighetsvärdet. Hur stor värdepåverkan är beror på ett flertal faktorer där den väsentligaste är planmässiga förutsättningar, d v s hur stor sannolikheten är för framtida exploatering, tillåten byggrättsvolym samt inom vilken tidsram exploatering kan ske. Inom Castellums delmarknader såsom Bromma/Mariehäll och Johanneshov i Stockholm pågår successiv konvertering av äldre kontors- och industribestånd till bostäder. I takt med att staden växer tillkommer dock nya områden som är föremål för konvertering. Totalt har Castellum i dagsläget en handfull fastigheter med potentiella bostadsbyggrätter som inom en treårsperiod, förutsatt antagen detaljplan, bedöms ha ett värde om 200-400 Mkr. Under 2013 har Castellum dessutom avyttrat två kommersiella fastigheter i Stockholm till bostadsexploatörer, där syftet är att bygga bostäder. Samhällsbyggnad Samhällsbyggnad är komplext och kan ske på många olika sätt inom olika strukturer. Castellum arbetar med fastighetsutveckling, projektutveckling, tidiga skeden av stadsutveckling och aktiv medverkan i samhällsbyggandets olika faser. Varje dotterbolag är en aktiv part i de tillväxtregioner där verksamhet bedrivs och har en nära dialog samt samverkan med kommuner och intressenter. Medverkan i samhällsbyggnadsprocesserna och projektutveckling från ax till limpa, att utarbeta en detaljplan fram till färdig byggnad och inflyttning är tidskrävande. Castellums styrkor inom samhällsbyggnad är lokal närvaro, kompetens, investeringskraft och långsiktigt engagemang. Bilden visar en överblick på samhällsbyggandets olika faser. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 25
Kunder Genom lokal närvaro får Castellums medarbetare närhet till kunderna och kännedom om både deras behov och ortens utveckling. Goda och långsiktiga kundrelationer är en förutsättning för att skapa tillväxt och arbetet följs regelbundet upp med kundmätningar. 96% av de tillfrågade kunderna i Nöjd Kund-mätningen från 2013 svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Under året har ett aktivt uthyrningsarbete genomförts där nya kontrakt tecknats med ett årsvärde om 366 Mkr. Närhet till kunden Castellums organisation med lokala dotterbolag ger närhet till kunderna och korta beslutsvägar. Medarbetarna inom Castellum arbetar nära marknaden vilket ger en naturlig möjlighet att känna till kundens nuvarande och framtida behov. Kunderna kan därmed erbjudas lokaler anpassade efter behov, god personlig service och snabba besked. Som en av de största fastighetsägarna på respektive lokal marknad samarbetar Castellum med kommuner samt engagerar sig i lokala nätverk såsom t ex företagarföreningar. Förutom personliga möten ger de lokala bolagen regelbundet ut information via kundtidningar och hemsidor. Nöjda kunder Det är viktigt att Castellum lever upp till kundernas förväntningar. För att följa upp och utvärdera genomförda insatser genomförs årligen en extern kundmätning, Nöjd Kund Index. Mätningen visar såväl kundernas generella uppfattning om Castellum som hur väl Castellum lever upp till de olika delområdena servicevilja, affärsrelation, lokalen, fastigheten, fastighetsservice, miljö och information. Undersökningen som genomfördes 2013 och som innefattade kontor, butik, lager och industri omfattade en majoritet av Castellums större kunder. Undersökningen visar på ett fortsatt genomgående högt betyg för Castellum med ett totalt index om 76 på en skala om 100, vilket är högre än jämförelseindex i branschen. Serviceviljan inom Castellum visar högst index och där ingår parametrar som personligt bemötande, service och tillgänglighet. En hög andel av de tillfrågade kunderna, 96%, svarar att de kan tänka sig att hyra av Castellum igen och gärna rekommenderar Castellum som hyresvärd till andra. Castellums kunder speglar inhemskt svenskt näringsliv Castellum har en god riskspridning i kontraktsportföljen avseende geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek, löptider och branscher i vilka kunderna är verksamma. Detta medför att Castellums kontraktsportfölj är en spegling av svenskt inhemskt näringsliv och därmed svensk ekonomi. Koncernen har ca 4 600 kommersiella kontrakt där det enskilt största kontraktet svarar för ca 2% av Castellums totala hyresintäkter. Uthyrningsarbete Castellum har en hög aktivitet i uthyrningsarbetet. Under 2013 har tecknats 716 nya kontrakt med ett totalt årsvärde om 366 Mkr. Uthyrningsarbetet visar på vikten av att vårda kunderna och kontaktnäten. Av nytecknat kontraktsvärde kommer 75% från egna kontakter, rekommendationer eller att befintliga kunder utökar, medan 15% kommer via hemsidorna och 10% från mäklare. Nöjd Kund Index 2004-2013 Kontraktsfördelning per bransch 26 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Kunder Uthyrnings- och omförhandlingsprocessen 3 200 Mkr Castellum har 4 600 kontrakt, motsvarande hyresintäkter om ca 3 200 Mkr. 21%-23% av kontrakten förfaller/år 11%-12% förlängs på oförändrade villkor 7%-8% sägs upp av kund för avflytt 2% sägs upp av kund för omförhandling 1% sägs upp av Castellum för omförhandling +366 Mkr 70 % Under 2013 tecknades 716 kontrakt med ett årsvärde om 366 Mkr. 75% av nyteckningsvolymen kommer via egna kontakter. av Castellums medarbetare arbetar med kundvård, förvaltning och uthyrning. Grönt hyresavtal Grönt hyresavtal är ett avtal mellan fastighetsägare och kund. Samverkan sker kring bl a energi och inomhusmiljö, materialval och avfallshantering - som syftar till att minska lokalernas miljöbelastning. Castellum erbjuder grönt hyresavtal till såväl befintliga som nya kunder. I praktiken innebär det att en bilaga bifogas sedvanligt hyresavtal där konkreta åtgärder från såväl Castellum som kund framgår för att gemensamt arbeta för en bättre miljö. För närvarande finns i koncernen 17 gröna hyresavtal motsvarande 58 tkvm, varav 15 tecknats under 2013. Hyresavtal Hyresavtal tecknas vanligtvis på 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader och har kvartalsvis förskottsbetalning. Hyresnivån kan förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Hyresavtalen innehåller normalt en bashyra, d v s överenskommen hyra vid avtalets tecknande, samt en indexklausul som innebär en årlig förändring av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en procentuell minimiuppräkning. Vanligtvis innehåller hyresavtalen ett tillägg för lokalens andel av fastighetens kostnad för värme, kyla samt fastighetsskatt. Kontraktsförfallostruktur Fördelning kontraktsstorlek CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 27
Ansvarsfullt företagande Att möta framtidens utmaningar och fortsätta utveckla verksamheten förutsätter att Castellum gör det med ett hållbarhetsperspektiv - både ur ett ekonomiskt, socialt och miljömässigt perspektiv. Castellums strategi som långsiktig ägare där nöjda kunder och medarbetare prioriteras högt blir en naturlig drivkraft för arbetet. Castellum är en drivande samhällsaktör som vill ta ansvar och kan påverka såväl genom långsiktigt agerande i fastighetsförvaltningen som samverkan med intressenter för att bidra till utvecklingen av de områden där verksamheten bedrivs. Hållbar verksamhet Castellum är en långsiktig fastighetsägare och långsiktigheten präglar allt agerande, såväl ägande och förvaltning som kundrelationer och finansiering. Det kommersiella fastighetsbeståndet utvecklas och förädlas med utgångspunkt från kunderna och deras behov och fokus är långsiktiga kundrelationer. I långsiktigheten ligger även att ha god kontroll på fastighetsbeståndet för att minimera dess påverkan på miljön. För att lyckas i arbetet är det viktigt att Castellums 293 medarbetare trivs och utvecklas. Den decentraliserade organisationen ger en stimulerande arbetssituation, stor frihet och utvecklingsmöjligheter för varje medarbetare. Den ger dessutom en handlingskraftig organisation med korta beslutsvägar och lokal närvaro med stort engagemang i de lokala orternas utveckling. För att bidra till orternas utveckling sker samverkan med bl a kunder, kommun, andra företag och leverantörer samt skolor, universitet och högskolor. Redovisning av Castellums hållbarhetsarbete 2013 är första året som Castellum genomför en redovisning i enlighet med GRI. Hållbarhetsarbetet har dock redovisats och utvärderats sedan slutet av 90-talet av såväl utländska som svenska analytiker. Redovisningen av hållbarhetsarbetet omfattar moderbolag och samtliga dotterbolag. Inga avgränsningar har gjorts avseende organisationens ekonomiska, miljömässiga och sociala påverkan. Redovisningen är integrerad i årsredovisningen och omfattar kalenderåret 2013. Avsikten är att redovisning ska lämnas varje år. Arbetet med att ta fram redovisningen har letts av Castellums samordnare i hållbarhetsfrågor, vilken även är kontaktperson i dessa frågor. Efter genomgång av vilka indikatorer som ansetts mest relevanta för bolaget har uppgifterna samlats in och bearbetats av representanter från Castellums hållbarhetsgrupp. Lagstiftningen är lägstanivå för Castellums hållbarhetsarbete oavsett om det gäller miljö, medarbetare eller produktansvar. Ambitionen är alltid att ligga steget före. Castellum var under 2013 inte inblandade i någon rättslig konflikt avseende dessa frågor. Bolaget betalade under året heller inte några böter eller viten av betydelse relaterade till hållbarhetsfrågorna. Drivkrafter för arbetet Castellum är en långsiktig fastighetsägare, vilket i sig blir en drivkraft för hållbarhetsarbetet. Att agera rätt idag är betydelsefullt i ett långsiktigt perspektiv - åtgärder för att exempelvis minska resursanvändningen blir viktigt för såväl långsiktig lönsamhet, för att attrahera kunder som för att hushålla med resurser såsom exempelvis energi. Genom att bidra till stadsutveckling utvecklas de områden där verksamheten bedrivs och Castellums fastigheter blir därmed attraktiva, vilket är en ekonomisk drivkraft. Hållbarhetsarbetet bidrar även till att stärka varumärket och blir därmed en konkurrensfördel. Samverkan med intressenter För att utveckla verksamheten och bedriva den effektivt och långsiktigt pågår fortlöpande dialoger med bolagets intressenter. Koncernens intressenter är kunder, medarbetare, ägare, aktörer på kapitalmarknaden (aktie- och kreditmarknaden), media, leverantörer, samhälle/myndigheter, kommuner och andra aktörer på fastighetsmarknaden. Castellum AB (publ), som är noterat bolag, kommunicerar primärt med kapitalmarknaden, ägare, media samt dotterbolag/medarbetare där dialogen skall vara frekvent, öppen och rättvisande. Dotterbolagen kommunicerar främst med nuvarande och presumtiva kunder, aktörer på fastighetsmarknaden, leverantörer, kommun och skola/universitet/ högskola. Kommunikationen sker bl a via regelbundna möten, kundtidningar och hemsidor. Organisation och styrning av hållbarhetsarbetet Hållbarhetsarbetet styrs via ett ledningssystem som består av en gemensam policy, riktlinjer, övergripande mätbara mål samt detaljerade handlingsplaner. Arbetet bedrivs lokalt på varje dotterbolag, följs upp varje år och avrapporteras regelbundet till koncernledningen. Hållbarhetsarbetet omfattar hela verksamheten och arbetet granskas regelbundet av extern part. En gemensam hållbarhetsgrupp finns för att utveckla arbetet, utbyta erfarenheter och bevaka förändringar i omvärlden. 28 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ansvarsfullt företagande Castellums hållbarhetsarbete 2013 samverkan I alla städer där Castellum verkar pågår samarbeten med olika intressenter för att driva arbetet framåt. Exempelvis pågår dialoger med kunder, företagsnätverk, kommun, energibolag, renhållningsbolag och skola / universitet. 17 För att utveckla samverkan med kunderna tecknas Gröna hyresavtal. Castellum har 17 gröna hyresavtal, varav 15 tecknades under 2013. gröna hyresavtal 111 miljöcertifierade Castellum har miljöcertifierat 111 fastigheter om 631 tkvm, varav 96 st enligt Green Building, 14 st enligt Miljöbyggnad och 1 enligt Breeam. Detta motsvarar 17% av beståndet. co 2-8% Under 2013 minskade koldioxidutsläppen 8%, vilket innebär att utsläppen minskat med totalt 20% sedan 2007. Målsättningen är att utsläppen ska minska minst 2,5% per kvm och år Castellum en långsiktig aktör som skapar tillväxt genom fokus på nöjda kunder och medarbetare -5% Energiförbrukningen har minskat 5% under 2013 och totalt 20% sedan 2007. Målsättningen är att förbrukningen ska minska minst 1% per kvm och år. 11 lärlingar För att ge ungdomar en chans i arbetslivet har Castellum haft 11 lärlingar under 2013. Dessutom har ytterligare 46 feriearbetare och praktikanter arbetat i koncernen. 86 NöjdMedarbetarIndex enligt mätningen som genomfördes under 2013. Korrelationen mellan nöjda medarbetare och nöjda kunder är tydlig. 74 kwh/kvm Castellum förbrukar i genomsnitt 74 kwh/kvm avseende värme, vilket kan jämföras med Boverkets referensvärde för uppvärmning med fjärrvärme om 104-155 kwh/kvm. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 29
Ansvarsfullt företagande Ekonomiskt ansvar Långsiktig lönsamhet är en förutsättning för hållbar utveckling. Castellum är som fastighetsförvaltande ägare av fastigheter en långsiktig aktör, där lönsamhet till låg risk samt finansiell styrka är avgörande. Bolagets målsättning att växa med 10% i förvaltningsresultatet innebär att investeringar måste göras årligen - främst i ny-, till- och ombyggnationer för såväl befintliga som nya kunder men även via förvärv. Att bygga innebär att Castellum vill och kan bidra till stadsutvecklingen på de orter och i de områden bolaget verkar - något som på sikt är värdeskapande. En annan viktig faktor för att nå målsättningen är att bedriva effektiv fastighetsförvaltning, sett ur såväl ett kund-, medarbetar-, kostnadssom miljöperspektiv. Castellum skall vara ett stabilt bolag och motpart som bedriver sin verksamhet med både låg finansiell och operationell risk. Låg finansiell risk innebär för Castellums att maximalt 55% av fastigheternas värde får vara belånat och utfallet per årsskiftet var 52%. Låg operationell risk erhålls genom god spridning i kundstocken avseende bransch, avtalslängd och avtalsstorlek. Vid årsskfitet hade Castellum ca 4 600 hyresavtal varav enskilt största hyresavtalet och hyresgäst stod för ca 2%. Skatt är en viktig fråga för fastighetsbranschen och omfattar inte bara inkomstskatt utan även moms, fastighetsskatt, källskatt, arbetsgivaravgifter m m. Castellums huvudtes är att rätt skatt skall betalas under gällande regelverk och fr o m 2012 har Castellum ingått Fördjupad samverkan med Skatteverket. Att lagar och regler följs övervakas av en compliance officer-funktion som rapporterar direkt till revisionsutskottet. Samhällsansvar Castellums samhällsansvar innebär att bidra till en hållbar samhällsutveckling genom engagemang i de områden där verksamheten bedrivs i syfte att göra områdena attraktivare, vilket i sin tur attraherar kunder och ökar fastigheternas värde. Organisationsformen ger medarbetarna självständighet och eget ansvar och därigenom en engagerande arbetsmiljö med korta beslutsvägar och beslutsför organisation. Samvariationen mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig. Castellum arbetar med egen förvaltningspersonal, vilka är viktiga representanter för företaget mot kunderna. Vid större inköp och upphandlingar granskas leverantörer och entreprenörer gällande bl a kvalitet och arbetsmiljö. Engagemang i de lokala marknaderna I alla områden Castellum bedriver verksamhet pågår samarbeten via nätverk och företagarföreningar för att utveckla områdena. Exempel på samverkan är RAM-projektet i Mölndal där ett 10-tal företag tillsammans med kommunen och regionen samarbetar om miljö- och kollektivtrafikfrågor för att ändra resvanorna. I Högsbo/Sisjön har Harry Sjögren bekostat en ny busslinje för att förbättra infrastukturen i området. I Västerås sker samverkan med flera aktörer i Elbilsutmaningen och i Uppsala har Aspholmen ingått i Uppsala Klimatprotokoll. Stöd till ungdomar Castellum arbetar på olika sätt för att ge ungdomar en introduktion i arbetslivet. Under 2013 har 34 feriearbetare, 12 praktikanter och 11 lärlingar arbetat inom Castellum. Samverkan med universitet, högskolor och grundskola pågår på flera orter genom både uppsatser och mentorskap. Exempel på direkt samverkan är Handslaget där Eklandia följer en högstadieklass under en längre period. Sponsring och stöd Sponsring och stöd fokuseras på att främja utbildning och hälsa hos ungdomar. Exempelvis lämnas stöd till Vetenskapsfestivalen, Ung Företagssamhet, Löparakademin och lokala idrottsföreningar. Genom Glädjeresan lämnas stöd för att uppmuntra sjuka barn. Direkt stöd lämnas till exempelvis Stadsmissionen, Räddningsmissionen, Faktum och Barncancerfonden. Värderingar Castellums uppförandekod styr det dagliga arbetet och innehållet ligger väl i linje med FNs Global Compact. Verksamheten i Castellum, som bedrivs i Sverige och Danmark, lyder under nordisk lagstiftning och regelverk gällande t ex arbetsvillkor, arbetsmiljö och organisationsfrihet. Castellums personalpolicy behandlar frågor som arbetsmiljö, jämställdhet, löner, pensioner och tjänstebilar. Alla bolag i koncernen har ett pågående arbete med etik och korruptionsfrågor där agerande i olika situationer som kan uppkomma i vardagen diskuteras. Viktiga händelser i hållbarhetsarbetet sedan 1995 1995 2000 2005 2010 1995: Policy, riktlinjer och övergripande mål fastställs 1997: Första dotterbolaget miljödiplomeras av Göteborgs kommun 1998: Robur klassar Castellums miljöarbete som ett föredöme i branschen 2000: - Koncerngemensam miljögrupp bildas - Första bergvärme/kyla anläggningen installeras i Örebro 2001: - Gemensam miljöutbildning för alla anställda - Koncerngemensamma värderingar antas - Upphandling av miljömärkt el för hela koncernen 2003: Webbövervakning av driften påbörjas 2005: Gemensam miljöutbildning för alla anställda 2008: Brostaden utses till Europas första Green Building Corporate Partner 2009: - Harry Sjögren utses till tredje Green Building Corporate Partner i Europa - Eklandia färdigställer Sveriges första BREEAM-certifierade fastighet 2010: Brostaden utses till Green Building Corporate Partner of the year i Europa 2011: - Ny målsättning antas alla nyproducerade byggnader ska miljöklassas - Uppförandekoden uppdateras 2012: - Två gröna hyresavtal tecknas - Eklandia vinner Sweden Green Building Award i klassen BREEAM post constructions och Briggen i klassen Miljöbyggnad i nybyggnad - Eklandia får priset Utmärkelsen för ett långt samarbete med skolungdomar 2013: - Totalt 57 ungdomar får arbetslivserfarenhet i Castellumkoncernen - Aspholmen vinner Miljöpris på Guldstänksgalan i Västerås - 15 gröna hyresavtal har tecknats - Bikupor sätts upp på två tak 30 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Företagskultur genom etik och värderingar Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att erbjuda lokaler av god kvalitet, ge god service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Arbetet skall präglas av affärsmässighet, engagemang, kompetens och nytänkande. En av hörnstenarna för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. Den geografiska närheten till kunder, kommun, leverantörer och andra intressenter skapar ett ansvar att uppträda korrekt och affärsmässigt. I organisationen har varje medarbetare en viktig roll och nya idéer värdesätts, liksom att hög kompetens finns inom organisationen. När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet. Castellums Uppförandekod finner du på www.castellum.se Roger Åhlström och Robert Varga på Eklandia Fastighets AB CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 31
Ansvarsfullt företagande Organisation och medarbetare Castellums organisation med lokal närvaro skapar affärsnytta genom kunskap om kundernas verksamhet och behov, samt god kännedom om den lokala fastighets- och hyresmarknaden med dess förändringar och affärsmöjligheter. Medarbetarna erbjuds utvecklande arbetsuppgifter via den platta organisationen där kompetensutveckling och erfarenhetsutbyten är viktiga faktorer. Samvariationen mellan nöjda medarbetare, nöjda kunder och tillväxt i bolaget är tydlig. Dotterbolag med starka varumärken Castellum har sex helägda dotterbolag med ett 40-tal medarbetare vardera. Dotterbolagens organisationer är inte identiska men utgörs i princip av verkställande direktör, 2-4 marknadsområden, affärsutvecklare samt 3-5 medarbetare inom ekonomi och administration. Varje marknadsområde är bemannat med en fastighetschef med assistent, en uthyrare och 3-9 fastighetsansvariga där samtliga har kundkontakt. Den platta organisationen medför korta beslutsvägar och skapar en kundorienterad och handlingskraftig organisation. Castellums dotterbolag är verksamma under egna namn vilka utgör starka varumärken på varje delmarknad. Förvaltningen sker i huvudsak med egen personal och i de fall externa tjänster upphandlas ställs höga krav på de företag som anlitas när det gäller kvalitet, kundbemötande, service och miljöhänsyn. Mäta och jämföra Castellum ansvarar för kapitalallokering samt mäter och jämför dotterbolagens effektivitet i förvaltningen och värdetillväxt i fastighetsbeståndet. Inom koncernen sker gemensamt utvecklingsarbete samt erfarenhetsutbyte mellan bolagen för att göra kompetens tillgängligt i hela organisationen. Arbetet i Castellum styrs av besluts- och arbetsordning, policies och instruktioner. Policy finns för bl a finans- och ekonomiarbetet, information, informationssäkerhet, miljö, försäkring samt personal. Moderbolag Moderbolaget Castellum AB ansvarar för frågor gentemot aktiemarknaden (t ex koncernrapportering och aktiemarknadsinformation) och kreditmarknaden (t ex upplåning och finansiell riskhantering) samt övergripande IT/IS-strategier och personalfrågor. Castellum AB har 19 medarbetare (19). Genom kapitalallokering och styrelsearbete i dotterbolagen är moderbolaget delaktigt i verksamheten. Castellums medarbetare Koncernen hade vid årets utgång 293 anställda (265) varav 39% var kvinnor (40%). Ökningen av antalet anställda är främst relaterad till marknad och förvaltning. Personalomsättningen har under året varit 8% (6%) och sjukfrånvaron 2% (2%). Under 2013 har inga svåra arbetsskador förekommit i koncernen. Eva-Lott Svensson på Fastighets AB Briggen 32 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ansvarsfullt företagande Attraktiv arbetsgivare Castellum arbetar med såväl kompetensutveckling som en motiverande arbetssituation, vilket skapar engagemang och trivsel. Den decentraliserade organisationen gör att varje medarbetare har tydliga ansvarsområden med frihet inom respektive område, vilket är stimulerande och innebär goda utvecklingsmöjligheter. Medarbetarsamtal genomförs årligen med alla medarbetare för att sätta och följa upp mål samt fastställa behov av kompetensutveckling. Castellum värnar om medarbetarna och arbetar med friskvård genom både aktiviteter och friskvårdsbidrag samt erbjuder regelbunden företagshälsovård och en förmånlig sjukvårdsförsäkring. Friskvård sker både förebyggande och habiliterande i syfte att främja fortsatt välmående hos medarbetarna. Ett bonusprogram tillämpas där varje anställd har möjlighet att få del i respektive dotterbolags uppnådda resultatförbättringar. En dag om året träffas alla medarbetare i koncernen för att höja kunskaperna, utbyta erfarenheter och öka gemenskapen. Genomsnittlig anställningstid i Castellum är 7 år, vilket är ett kvitto på nöjda medarbetare och en viktig parameter för bolagets tillväxt. Kompetensutveckling och erfarenhetsutbyte I Castellum bedrivs kompetensutveckling både i intern och extern regi. En utbildningssatsning pågår, Collegium Castellum, vilken innebär dels ett skräddarsytt ledarskaps- program med fokus på strategi och ledarskapsfrågor, dels enstaka utbildningsdagar i specifika frågor. Under 2013 har enstaka utbildningsdagar genomförts med fokus på projektutveckling, personal och hyresrätt. Totalt har 136 personer deltagit i Collegium Castellum under 2013. Förutom koncerngemensamma utvecklingsprogram sker individuell kompetensutveckling. För att skapa förutsättningar för fortsatt utveckling och erfarenhetsutbyte mellan bolagen drivs projekt med deltagare från samtliga bolag som hanterar aktuella frågor t ex hantering av outhyrda lokaler och varumärkeskännedom. Förutom projekten finns fasta grupper som regelbundet diskuterar frågor inom specifika områden såsom marknad, ekonomi, IT, drift, hållbarhet och personal. Nöjda medarbetare Medarbetarnas syn på den egna arbetssituationen, bolaget och dess ledning mäts regelbundet i en Nöjd Medarbetarundersökning. Den senaste undersökningen som genomfördes 2013 visar ett fortsatt mycket högt index, 86 på en 100-gradig skala, vilket kan ställas mot ett jämförelseindex om 76. Svarsfrekvensen var 98% vilket visar på stort engagemang. Resultatet i medarbetarundersökningen är ett viktigt verktyg som används för vidareutveckling av bolaget och dess anställda. Utbildningsnivå Arbetsfördelning Nöjd Medarbetar Index Åldersfördelning - antal anställda CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 33
Ansvarsfullt företagande Miljöansvar Castellums miljöansvar innebär att vara långsiktig i förvaltning och nybyggnation och Castellum har haft ett systematiskt miljöarbete sedan 1995. Miljöarbetet är en naturlig och integrerad del i verksamheten och direkt kopplad till kärnverksamheten som långsiktig fastighetsägare. För att minska Castellums klimatpåverkan fokuseras arbetet på att effektivisera energianvändningen, minska koldioxidutsläppen, bygga hållbart samt ha god kontroll på och kontinuerligt förbättra miljöstatusen på fastigheterna. Arbetet är ekonomiskt lönsamt och gör Castellum väl rustat för framtiden. För att lyckas i arbetet har Castellum kontinuerligt arbetat med utbildning, att engagera medarbetarna och samverka med både kunder och andra intressenter. Castellums strategi är att utveckla fastighetsbeståndet med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurseffektivt sätt för att bidra till en långsiktigt hållbar utveckling. Effektivisera energianvändningen Castellum arbetar kontinuerligt med att minska energianvändningen genom såväl driftsoptimering som investeringar i ny, energieffektiv teknik. Under 2013 har ett 60-tal energieffektiviseringsprojekt bedrivits. All energianvändning följs systematiskt upp och analyseras i ett gemensamt uppföljningsystem. Uppföljningen gör att åtgärder kan sättas in där störst effektiviseringspotential finns. Ett projekt pågår för utbyggnad av en egen webb-portal för webbaserad fastighetsövervakning, där mätvärden avseende drift, larm, hissar och inpassering kan övervakas. Idag är 186 fastigheter motsvarande 1 120 tvm uppkopplat mot portalen. Under 2013 har den normaliserade energianvändningen avseende både uppvärmning och fastighetsel minskat med 5% per kvm jämfört med föregående år. Sedan 2007 har energianvändningen minskat totalt 20%. Castellums förbrukning för värme om 74 kwh per kvm kan jämföras med branschgenomsnittet enligt Boverkets referensvärde för uppvärmning med fjärrvärme om 104-155 kwh/kvm. Ökad andel av förnyelsebara bränslen Av Castellums koldioxidutsläpp är 4% direkt påverkbara via olja och transporter medan resterande del är indirekt påverkbara. För att minska utsläppen pågår ett arbete med att fasa ut fossila bränslen och i dagsläget finns 6 oljepannor kvar i förvaltningsfastigheterna. Sedan år 2000 har ca 440 tkvm konverterats till framförallt fjärrvärme. Bergvärme/kyla finns installerat i 22 fastigheter om 126 tkvm. Uppvärmning med fjärrvärme medför att Castellums koldioxidutsläpp blir beroende av fjärrvärmeverkens val av bränslemix. Idag anlitas 24 fjärrvärmeverk, vilka står för 83% av koncernens utsläpp. Castellum har en dialog med de fjärrvärmeverk som har högst utsläpp koldioxid per kwh dels för att visa hur Castellums miljöpåverkan är beroende av deras arbete, dels ta del av deras planer för att minska utsläppen. Sedan år 2001 används enbart miljömärkt el i koncernen. Castellum arbetar med grön IT och i princip alla servrar är virtuella. En virtuell server innebär att en fysisk server har omvandlats till en programvara. Koncerngemensamma mål Förändring Utfall Effektivisera energianvändningen sedan 2007 2013 2012 2011 2010 2009 - Energiförbrukningen (normaliserad) ska minska minst 10% per kvm över 10 år (minst 1% / kvm och år) 20% 5% 11% + 1% 3% 2% - Koldioxidutsläppen (normaliserade) ska minska minst 25% per kvm över 10 år (minst 2,5% / kvm och år) 20% 8% 8% + 9% 1% 12% Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna - Samtliga fastigheter som innehavts mer än ett år skall vara miljöinventerade 100% 100% 100% 100% 99% - Alla nyproducerade fastigheter skall vara miljöklassade Uppfyllt Förbrukning samt koldioxidutsläpp / kvm och år Mål och utfall förbrukning samt koldioxidsläpp/kvm 34 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Ansvarsfullt företagande Under 2013 har de normaliserade koldioxidutsläppen minskat 8% per kvm och sedan målsättningen antogs 2007 har de minskat 20% per kvm. Känd och ständigt förbättrad miljöstatus i fastigheterna Miljöinventering har genomförts i alla fastigheter för att identifiera och åtgärda miljö- och hälsorisker. Vid förvärv analyseras fastigheterna med tanke på energianvändning och miljörisker och alla nybyggnationer skall miljöklassas. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små. Miljöcertifiering av fastigheterna Arbetet med att miljöklassa byggnader påbörjades 2007, då med systemet Green Building, vilket innebär att energianvändningen i byggnaden sänkts med 25%. Green Buildingklassningen blev ett kvitto på det arbete som genomförts för att minska energianvändningen. Castellum äger idag 96 av Sveriges 335 Green Building-certifierade byggnader och Fastighets AB Brostaden och Harry Sjögren AB har av EU utsetts till Green Building Corporate Partner, vilket innebär att energianvändningen har minskat med minst 25% i minst 30% av fastighetsbeståndet. Castellum använder även systemet Miljöbyggnad och BREEAM, vilka förutom energi även ser till bl a innemiljö och byggnadsmaterial. Eklandia Fastighets AB färdigställde 2008 Sveriges första BREAAM-certifierade fastighet och inom Castellum finns 14 fastigheter klassade som Miljöbyggnad, varav en är färdigställd. Minskad avfallsmängd Verksamheterna i Castellums fastigheter genererar en mängd avfall. Att minska avfallsmängden som går till deponi genom att erbjuda källsortering är ett område som Castellum arbetat med länge. Uppföljningen av arbetet försvåras av att flera renhållningsbolag anlitas och att ett fåtal kan redovisa uppföljning i vikt. Dessutom skiljer sig kundernas verksamhet åt och därmed deras behov av avfallshantering. Exempelvis erbjuder Harry Sjögren AB fri insamling av elektronikskrot i Mölndal sedan några år tillbaka. 2013 samlades 14 ton in, varav 95% kunde återvinnas. Vattenförbrukning Vattenförbrukning är en viktig fråga ur ett globalt perspektiv, medan frågan har mindre betydelse i Sverige. Castellum använder vatten ur det kommunala systemet och arbetar med uppföljning och åtgärder för att minska förbrukningen. Kommunikation och samarbete Samarbete pågår med olika parter för att få kunskap om ny teknik och utbyta erfarenheter t ex Energimyndighetens Beställargrupp för lokaler (BELOK), Byggsektorns kretsloppsråd, Sweden Green Building Council och lokala renhållningsbolag. Castellum erbjuder kunderna att teckna grönt hyresavtal, vilket hanterar bl a energi, källsortering, hållbart resande och val av byggmaterial. Syftet är att samverka kring miljöfrågorna och inom Castellum finns 17 tecknade gröna hyresavtal, motsvarande 58 tkvm, varav 15 tecknades 2013. Fördelning koldioxidutsläpp Fördelning av energi för uppvärmning Energi och vattenförbrukning Värme GWh * Justering till normaliserad förbrukning främst avseende graddagar och vakans Övrigt avser fastighetsel m m. 2013 2012 2011 2010 Övrigt GWh CO 2 1000 ton Värme GWh Övrigt GWh Fjärrvärme 200 8 17 203 7 18 188 8 15 232 8 18 El 7 84 1 8 81 0 7 91 1 12 91 1 Gas 11 0 1 4 0 1 13 0 2 12 0 2 Olja 2 2 1 2 2 1 2 2 1 2 2 1 Förbrukning 220 94 20 217 90 20 210 101 19 258 101 22 Justering* 18 0 1 14 4 2 38 1 3 27 1 2 Norm. förbrukning 238 94 21 231 94 22 248 102 22 231 102 20 Yta, tkvm 3 218 2 935 3 008 2 825 2 853 2 671 2 720 2 681 Norm. förbrukn. kwh/kvm 74 32 6,6 77 33 7,2 87 38 7,8 85 38 7,2 Vatten, tm 3 954 909 862 831 CO 2 1000 ton Värme GWh Övrigt GWh CO 2 1000 ton Värme GWh Övrigt GWh För mer information se www.castellum.se CO 2 1000 ton CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 35
Castellums delmarknader Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland 32% Andel av fastighetsvärdet 22% Andel av fastighetsvärdet 19% Andel av fastighetsvärdet 16% Andel av fastighetsvärdet 11% Andel av fastighetsvärdet 2013 2012 Antal fastigheter 196 194 Yta, tkvm 1 111 1 103 Fastigheternas värde, Mkr 12 128 11 569 Hyresvärde, Mkr 1 089 1 056 Driftsöverskott, Mkr 729 699 Investeringar, Mkr 523 584 Nettouthyrning, Mkr 44 19 Anställda 77 74 2013 2012 Antal fastigheter 117 117 Yta, tkvm 737 726 Fastigheternas värde, Mkr 8 059 7 758 Hyresvärde, Mkr 811 783 Driftsöverskott, Mkr 429 416 Investeringar, Mkr 339 597 Nettouthyrning, Mkr 3 13 Anställda 57 46 2013 2012 Antal fastigheter 105 109 Yta, tkvm 639 650 Fastigheternas värde, Mkr 7 261 7 158 Hyresvärde, Mkr 757 756 Driftsöverskott, Mkr 413 401 Investeringar, Mkr 291 605 Nettouthyrning, Mkr 34 6 Anställda 49 45 2013 2012 Antal fastigheter 114 120 Yta, tkvm 617 624 Fastigheternas värde, Mkr 6 059 5 763 Hyresvärde, Mkr 610 610 Driftsöverskott, Mkr 336 361 Investeringar, Mkr 392 692 Nettouthyrning, Mkr 26 4 Anställda 50 46 2013 2012 Antal fastigheter 94 95 Yta, tkvm 519 518 Fastigheternas värde, Mkr 4 245 4 080 Hyresvärde, Mkr 459 432 Driftsöverskott, Mkr 251 245 Investeringar, Mkr 223 320 Nettouthyrning, Mkr 4 15 Anställda 41 35 36 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Castellums delmarknader Förvaltningsresultat och tillväxt Investeringar och försäljningar Nettouthyrning CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 37
Storgöteborg Storgöteborg fortsätter utvecklas genom infrastruktursatsningar Tage Christoffersson VD Eklandia Fastighets AB Christer Sundberg VD Harry Sjögren AB Castellums bestånd i Storgöteborg förvaltas av 77 medarbetare på Fastighets AB Eklandia och Harry Sjögren AB. Fastighetsbeståndet är beläget i Göteborg, Mölndal, Borås, Kungsbacka, Alingsås och Halmstad och består av 1 111 tkvm till ett värde av 12 miljarder kr fördelade på 40% kontor/butik och 58% lager/industri. Storgöteborg kännetecknas är välbeläget ur ett infrastrukturperspektiv med Skandinaviens största hamn, flygplatser och motorvägar. En fortsatt utveckling av infrastrukturen pågår via Västsvenska paketet som bl a innehåller utbyggd kollektivtrafik och ny tunnel under Göta Älv. Under 2013 har Eklandia färdigställt fastigheten Aurora och påbörjat nyproduktion av ett nytt huvudkontor åt Semcon i Göteborg. Harry Sjögren fortsätter stärka kundrelationerna genom fortsatt kundvårdsarbete. Hyresmarknad Storgöteborg, vilket för Castellum omfattar förutom Göteborg, Alingsås, Härryda, Kungsbacka, Lerum, Mölndal och Partille även Borås och Halmstad, har överlag en fortsatt stabil hyresmarknad. Utbudet av kontorslokaler i centrala Göteborg är fortfarande mindre än efterfrågan, vilket medfört fortsatt låg vakansgrad och därmed god marknad för nyproducerade kontorslokaler, svagt stigande hyror samt få omflyttningar. För övriga Göteborg och fastighetskategorier är hyresmarknaden stabil med i stort sett oförändrade hyresnivåer och låg vakansgrad. I Borås har hyresmarknaden varit fortsatt stabil under 2013 med i stort sett oförändrade hyresnivåer och vakansgrader avseende såväl kontor som lager/industri. Hyresmarknaden i Halmstad karaktäriseras av stabilitet med i princip oförändrade hyresnivåer och vakanser för både kontor och lager. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a generellt svag handel de senaste två åren. Fastighetsmarknad Transaktionsvolym 2013: 16 miljarder kr (15) Större enskild affär: 630 Mkr avseende kontorsfastighet i Göteborg Direktavkastning bästa läge: 5,0% i centrala Göteborg Transaktionsvolymen i Storgöteborg uppgick 2013 till ca 16 (15) miljarder kronor, vilket är en ökning mot föregående år med 9%, och utgör ca 16% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största affären avsåg en kontorsfastighet i centrala Göteborg som förvärvades för ca 630 Mkr. I övriga regionen var större affärer förvärvet av dels ett bostadsbestånd i Halmstad för ca 154 Mkr, dels en lagerfastighet i Borås för ett bedömt pris om ca 600 Mkr. Köparna återfinns framför allt bland svenska fastighetsbolag, såväl noterade som onoterade. Prisbilden har i princip varit stabil med generellt sett oförändrade direktavkastningsnivåer. Undantag görs dock för centrala Göteborg där viss värdeuppgång kunnat noteras under andra halvåret 2013. Hyresnivåer och direktavkastning Fem största fastighetsägarna Storgöteborg Lokalyta tkvm Castellum (Eklandia och Harry Sjögren) 973 Wallenstam 488 Vasakronan 419 Platzer 400 Kungsleden 310 Göteborg Borås Halmstad Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Kontor AA-läge 1 700-2 600 5,00% - 6,00% A-läge 1 400-2 200 5,50% - 6,50% 850-1 450 6,75% - 8,25% 1 000-1 700 6,25% - 7,50% B-läge 1 000-1 600 6,25% - 7,25% 600-875 7,75% - 9,75% 800-1 400 6,75% - 8,50% Butik A-läge 1 500-7 500 5,00% - 6,25% 1 200-2 500 6,25% - 7,75% 1 150-3 300 5,75% - 7,00% B-läge 1 000-4 000 5,00% - 6,75% 700-1 500 7,50% - 8,75% 750-2 000 6,25% - 8,25% Lager/industri A-läge 500-950 7,00% - 8,25% 400-750 7,75% - 9,00% 400-700 7,00% - 9,00% B-läge 450-700 7,75% - 8,75% 250-500 8,75% - 11,00% 350-600 8,25% - 9,50% Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Borås Lokalyta tkvm Ness, Risan & Partners 154 SveaReal 137 Castellum (Harry Sjögren) 104 Nordic Real Estate Partners 82 Klövern 81 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2013-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Halmstad Lokalyta tkvm Fragerius 66 Klövern 62 Fem Hjärtan 55 Rikshem 55 Försäkringsbolaget Alecta 54 Castellum (Harry Sjögren) 34 38 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Öresundsregionen Öresund är Nordens största region över nationsgränserna Gunnar Östenson VD Fastighets AB Briggen Castellums bestånd i Öresundsregionen förvaltas av Fastighets AB Briggens 57 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn och består av 737 tkvm till ett värde av 8 miljarder kr fördelade på 55% kontor/butik och 43% lager/industri. I Öresundsregionen återfinns dels Malmöregionen, som består av Malmö, Lund och Helsingborg samt 22 andra kommuner, dels den danska sidan av Öresund. Öresundsregionens utveckling de senaste åren har präglats av dels satsningar på infrastruktur genom bl a Öresundsbron och Citytunneln i Malmö, dels av förändrad näringslivsstruktur från tunga industrier till små och medelstora kunskapsföretag. Under 2013 har Briggen påbörjat en nybyggnation av Pumas nordiska distributionscentrum i Helsingborg samt färdigställt nya lokaler för Migrationsverket i Malmö. Hyresmarknad Malmo har god efterfra gan pa kontor, men präglas av sto rre omflyttning bland hyresgäster än o vriga regioner. En fo rklaring är utbudet av nyproducerade kontorsytor i främst Västra Hamnen och Hyllie. Även om nyproduktionen medfo rt o kat utbud bedo ms hyresniva erna vara stabila. Kontorshyresmarknaden i Lund pa verkas av nyproduktion och omstrukturering av näringslivet, varfo r utbudet o verstiger efterfra gan innebärande viss press pa hyresniva n. I takt med att forskningsanläggningarna färdigställs fo rväntas dock efterfra gan pa kontorsytor o ka. Kontorshyresmarknaden i Helsingborg är stabil och hyresniva er och vakansgrader i princip är ofo rändrade. Planerad och pa ga ende nyproduktion kommer dock medfo ra na got o kat utbud av kontorslokaler. Hyresmarknaden fo r butiker pa svenska sidan präglas, i likhet med stora delar av o vriga landet, av viss fo rsiktighet p g a svagare handel. I Malmo kan noteras o kat utbud av handelsyta. Efterfra gan pa lager- och logistiklokaler är stark pa samtliga svenska orter och hyresniva er samt vakanser bedo ms vara stabila. I Ko penhamn har kontorshyresmarknaden varit stabil med i princip ofo rändrade hyresniva er och ho g vakans i vissa omra den. I vissa delmarknader utanfo r centrum kan dock na got o kad efterfra gan konstateras. Fo r lagerlokaler är hyresoch vakansniva erna stabila, medan marknadsläget fo r äldre lagerlokaler fortfarande är sva rt. Fastighetsmarknad Transaktionsvolym 2013: 26 miljarder kronor (27), varav Sverige 10 (12) Större enskild affär: 1,5 miljarder kronor avseende kontorsbestånd i Lund Direktavkastning bästa läge: 5,0% i centrala Köpenhamn Transaktionsvolymen i regionen uppgick under 2013 till ca 26 miljarder kr, varav ca 10 miljarder kr avser Sverige. Jämfo rt med 2012 har transaktionsvolymen o kat pa danska sidan och minskat pa svenska. Sto rsta enskilda affären i Ko penhamn var fo rvärvet av en centralt belägen handelsfastighet fo r ca 2 miljarder danska kr medan det pa den svenska sidan var fo rvärvet av ett kommersiellt besta nd i Lund fo r ca 1,5 miljarder kr. Ko parna dominerades av institutioner pa ba de svensk som dansk sida av regionen. Prisbilden bedo ms som stabil med i stort sett ofo rändrade direktavkastningsniva er fo r samtliga orter och fastighetskategorier. Dock kan i Ko penhamnsomra det noteras en viss prisuppga ng tillfo ljd av sto rre efterfra gan. Hyresnivåer och direktavkastning Malmö Lund Helsingborg Köpenhamn Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Kontor AA-läge 2 100-2 450 5,25% - 6,00% 1 450-1 800 5,00% - 5,25% A-läge 1 750-2 300 5,50% - 6,25% 1 400-2 300 6,00% - 6,75% 1 400-2 000 6,50% - 7,00% 1 150-1 300 6,00% - 6,75% B-läge 1 200-1 800 6,25% - 7,50% 750-1 500 6,50% - 7,50% 900-1 500 7,00% - 8,25% 700-1 100 5,50% - 6,00% Butik A-läge 3 000-4 500 5,5% - 6,25% 1 700-3 500 6,00% - 6,50% 2 750-4 000 6,00% - 7,00% 6 000-13 000 5,25% - 5,75% B-läge 1 200-2 500 6,25% - 7,00% 800-1 500 6,50% - 7,50% 1 200-2 000 7,00% - 8,00% 3 200-7 500 5,75% - 6,25% Lager/industri A-läge 600-1 000 7,25% - 8,00% 500-800 7,50% - 8,50% 500-800 7,50% - 8,50% 350-525 8,50% - 10,00% B-läge 450-800 7,75% - 8,75% 350-650 8,00% - 9,00% 400-600 7,75% - 9,25% 300-400 9,00% - 10,50% Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Fem största fastighetsägarna Malmöregionen Lokalyta tkvm varav Lund Lokalyta tkvm varav Helsingborg Lokalyta tkvm Köpenhamn Lokalyta tkvm Wihlborgs 1 344 Castellum (Briggen) 692 Vasakronan 305 Kungsleden 200 Klövern 179 Wihlborgs 203 Castellum (Briggen) 134 Hemsö 86 Vasakronan 85 North Bridge Capital 77 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2013-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Wihlborgs 522 Castellum (Briggen) 169 Norrporten 112 Brinova 89 Långeberga Logistik 75 Nordea Ejendomme 1 140 Danica Ejendomme 1 050 Jeudan 750 Dades 680 ATP Ejendomme 500 Castellum (Briggen) 45 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 39
Storstockholm Stockholm har högt nyföretagande, stor branschbredd och flest av landets huvudkontor Anders Nilsson VD Fastighets AB Brostaden Castellums bestånd i Storstockholm förvaltas av Fastighets AB Brostadens 49 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Stockholm, Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna och Upplands-Väsby och består av 639 tkvm till ett värde av 7 miljarder kr fördelade på 53% kontor/butik och 43% lager/industri. Storstockholm kännetecknas av en hög befolkningstillväxt och ett näringsliv inriktat på kunskapsintensiva tjänster. Den höga befolkningstillväxten innebär att kontors- och industriområden konverteras till bostäder. Under 2013 har infrastruktursatsningarna fortsatt med utbyggnad av tunnelbana och Förbifart Stockholm. Brostaden har 2013 stärkt uthyrningsorganisationen genom nyrekryteringar. Totalt arbetar 10 personer med uthyrning. Hyresmarknad Storstockholm har haft en positiv hyresmarknad under 2013 och de flesta delmarknader i regionen har haft god efterfrågan med stabila hyresnivåer och oförändrade till minskande vakansnivåer. I Stockholms innerstad har efterfrågan varit stark med något ökad hyresnivå som följd samtidigt som vakansgraden varit fortsatt låg. Regionen präglas alltjämt av ökat fokus på moderna och kostnadseffektiva kontorsytor, vilket medfört att flera företag effektiviserar sina befintliga lokaler eller flyttar från innerstaden till nyproducerade kontorslokaler utanför innerstaden. Exempel på detta är de större bankerna som valt olika lösningar en bank flyttar sitt huvudkontor till Sundbyberg medan en annan bank stannar kvar i city men genomför stora effektiviseringar och hyr nya ytor. Processen kommer att ske successivt under kommande år och dess påverkan på hyresmarknaden är något oviss i centrum, medan externa lägen dit bolag flyttar förstärks. Det kan dock konstateras att de senaste årens tillskott av kontorsyta i regionen inte direkt har påverkat hyres- och vakansnivåerna. Avseende lager- och logistiklokaler är efterfrågan alltjämt god och inga större förändringar har skett avseende hyresnivåer och vakansgrader. De senaste årens nyproduktion avseende stora logistikenheter i områden såsom Rosersberg, bedöms inte ha påverkat hyresmarknaden för mindre och normalstora lager- och industriytor. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svag handel de senaste två åren och nyproduktion av handelsyta. Fastighetsmarknad Transaktionsvolym 2013: 45 miljarder kronor (52) Större enskild affär: 1,6 miljarder kronor avseende kontorsfastighet norr om centrumkärnan i Stockholm Direktavkastning bästa läge: 4,5% i centrala Stockholm Den totala transaktionsvolymen i Storstockholm uppgick 2013 till ca 45 miljarder kronor (52), vilket är 13% lägre än 2012, och utgör ca 45% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Signifikativt för fastighetsmarknaden i regionen är ökad aktivitet utanför citykärnan. Bland de större enskilda affärerna under året återfinns förvärvet av dels en kontorsfastighet vid Torsplan för 1,6 miljarder kronor, dels InfraCity i Upplands Väsby - även den för en bedömd köpeskilling om 1,6 miljarder kronor. Ytterligare en större affär var förvärvet av en stor portfölj om 5,5 miljarder kronor varav en stor del avsåg Storstockholm. Bland köparna står noterade svenska fastighetsbolag och institutioner för den största andelen. Stockholms höga befolkningstillväxt medför att stadsutveckling pågår, vilket bl a innebär att konvertering sker av äldre kommersiella fastighetsbestånd till bostäder vissa delmarknader. Priserna har varit stabila med generellt sett oförändrade direktavkastningsnivåer, dock har i centrala Stockholm viss värdeuppgång noterats under andra halvåret 2013. Hyresnivåer och direktavkastning Stockholm (närförorter) Hyra, kr/kvm Direktavkastning Kontor A-läge 1 700-2 400 5,50% - 6,75% B-läge 1 200-1 600 6,50% - 7,50% Butik A-läge 1 500-6 000 5,75% - 6,50% B-läge 1 100-2 500 6,25% - 7,00% Lager/industri A-läge 800-1 300 7,00% - 8,00% B-läge 600-850 7,50% - 8,50% Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Fem största fastighetsägarna Storstockholm Lokalyta tkvm (Kommuner: Botkyrka, Huddinge, Järfälla, Nacka, Sigtuna, Sollentuna, Solna, Stockholm, Upplands-Väsby) Vasakronan 1 489 Fabege 1 118 Atrium Ljungberg 677 AMF Pension 655 Castellum (Brostaden) 639 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2013-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum 40 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Mälardalen Stark och stabil tillväxt i Mälardalen Claes Larsson VD Aspholmen Fastigheter AB Castellums bestånd i Mälardalen förvaltas av Aspholmen Fastigheter ABs 50 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Örebro, Uppsala och Västerås och består av 617 tkvm till et värde om 6 miljarder kr fördelade på 64% kontor/butik och 30% lager/industri. Mälardalen med framförallt Uppsala och Västerås präglas av den starka urbaniseringen i Sverige där Stockholm drar starkast. Örebro är välbeläget och har ett mångskiftande näringsliv. Under 2013 har Aspholmen fortsatt utveckla miljöklassade byggnader genom ny-, till- och ombyggnationer. Bland annat har kontorsbyggnaden Inköparen färdigställts i Örebro och om- och tillbyggnationen i Dragarbrunn av kvarteret Svalan i Uppsala pågår. Hyresmarknad Örebro har under 2013 haft en hyresmarknad med fortsatt stark efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket medfört en svagt positiv hyresutveckling. Vakansgraden avseende kontor är dock i stort sett oförändrad och kvar på en fortsatt låg nivå. För övriga fastighetskategorier och områden i Örebro bedöms hyresmarknaden vara fortsatt stabil med oförändrade vakanser, dock har svagt stigande hyresnivåer noterats inom vissa delmarknader. Uppsala har under 2013, liksom föregående år, haft ökad efterfrågan på centrala kontorslokaler, vilket resulterat i något stigande hyresnivåer samtidigt som kontorsvakanserna varit stabila. För kontor i övriga områden i Uppsala samt för lageroch logistiklokaler har hyresmarknaden varit fortsatt stabil med oförändrade vakanser, dock har svagt stigande hyresnivåer noterats inom vissa delmarknader. Hyresmarknaden i Västerås har under 2013 varit stabil avseende såväl kontors- som lagerlokaler och varken hyresnivåer eller vakansgrad har rört sig nämnvärt. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av försiktighet p g a generellt svag handel. Mot slutet av året kunde dock en tendens till något positivare syn inom handel skönjas. Fastighetsmarknad Transaktionsvolym 2013: 6 miljarder kr (6) Större enskild affär: 430 Mkr avseende handelsfastighet i Västerås Direktavkastning bästa läge: 5,25% i centrala Uppsala Totalt uppgick transaktionsvolymen 2013 i Mälardalen till ca 6 miljarder kronor (6), vilket är i nivå med föregående år, och motsvarar ca 6% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Den enskilt största affären i regionen var förvärvet av ett bostadsbolag i Uppsala för ca 1,4 miljarder. Övriga större affärer i regionen var förvärvet av en handelsfastighet i Västerås för ca 435 Mkr, samt förvärv av två skolfastigheter i Örebro för ca 225 Mkr. Köparsidan dominerades av kommunerna, följt av svenska fastighetsbolag, institutioner och fonder. Prisbilden har varit stabil under 2013 med i stort sett oförändrade direktavkastningsnivåer. Hyresnivåer och direktavkastning Örebro Uppsala Västerås Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Kontor A-läge 1 100-1 900 6,50% - 8,00% 1 100-2 500 5,25% - 7,00% 1 100-1 800 6,50% - 7,75% B-läge 800-1 350 7,50% - 8,50% 900-1 600 6,00% - 7,50% 950-1 650 7,00% - 8,00% Butik A-läge 2 000-4 000 6,00% - 7,50% 2 200-4 500 5,25% - 6,50% 1 000-3 500 6,00% - 7,00% B-läge 1 000-2 000 7,00% - 8,00% 800-3 600 6,00% - 7,00% 900-1 600 6,25% - 7,50% Lager/industri A-läge 500-775 7,25% - 9,50% 550-1 000 7,00% - 8,00% 500-800 7,50% - 8,75% B-läge 350-625 8,00% - 10,00% 450-750 7,25% - 8,00% 400-600 8,25% - 9,50% Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Fem största fastighetsägarna Örebro Lokalyta tkvm Uppsala Lokalyta tkvm Västerås Lokalyta tkvm Castellum (Aspholmen) 276 Brinova 96 Norrporten 93 Behrn Fastigheter 84 Klövern 75 Vasakronan 237 Castellum (Aspholmen) 170 Uppsala Akademiförvaltning 157 Rikshem 135 Klövern 98 Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2013-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Kungsleden 501 Klövern 227 Castellum (Aspholmen) 171 Hemfosa 119 Tribona 105 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 41
Östra Götaland Corallen fortsätter att utveckla i attraktiva lägen Claes Junefeldt VD Fastighets AB Corallen Castellums bestånd i Östra Götaland förvaltas av Fastighets AB Corallens 41 medarbetare. Fastighetsbeståndet är beläget i Jönköping, Växjö, Värnamo och Linköping och består av 519 tkvm till ett värde om 4 miljarder kronor, fördelade på 66% kontor/butik och 34% lager/industri. Jönköping präglas av det strategiska läget och är en av Sveriges främsta knutpunkter för logistik. I Linköping präglas näringslivsstrukturen av företag med teknisk inriktning och staden påverkas av Högskolan, närsjukhus och flygindustrins utveckling. Under 2013 har Corallen färdigställt den första etappen av utvecklingen av Atollen i centrala Jönköping. Dessutom har utvecklingen av området Djurgården påbörjats i Linköping. Hyresmarknad I Jönköping är efterfrågan på kontorsytor stabil, med något stigande hyresnivåer och ökat utbud av nyproducerade ytor som följd. Även om utbudet av lager- och industrilokaler är stort kan hyresmarknaden betraktas som stabil med i princip oförändrade hyresnivåer och vakansgrader. Hyresmarknaden i Växjö har varit stabil med tendens till ökad efterfrågan på kontorslokaler. Dock är såväl hyresnivåer som vakansgrad i stort sett oförändrade. Utbudet av vakanta lager- och industrilokaler är relativt stort, men både hyresnivåer och vakansgrader bedöms ändå vara stabila. Linköpings hyresmarknad är positiv för kontors- och lagerlokaler. Nyproduktion av kontor har under året medfört större utbud och stigande hyresnivåer har noterats. För lager- och industrilokaler är hyresmarknaden stabil och såväl hyresnivåer som vakansgrader är i princip oförändrade. I Värnamo har efterfrågan på centrala kontorslokaler ökat något under året. I övrigt bedöms hyresnivåer och vakanser vara stabila för såväl kontors- som lager- och industrilokaler. Hyresmarknaden för butiker i regionen präglas, i likhet med stora delar av övriga landet, av viss försiktighet p g a svag handel de senaste två åren. Fastighetsmarknad Transaktionsvolym 2013: 3 miljarder kr (3) Större enskild affär: 730 Mkr avseende bostadsportfölj i Linköping Direktavkastning bästa läge: 6,0% i centrala Jönköping I Östra Götaland uppgick transaktionsvolymen 2013 till ca 3 miljarder kronor (3), motsvarande 3% av totala transaktionsvolymen i Sverige. Enskilt största affären var förvärvet av ett bostadsbestånd i Linköping, vilket utgjorde en del av en större portföljaffär om ca 910 Mkr, för ett bedömt pris om ca 730 Mkr. I Jönköping var en av de större affärerna förvärvet av en 13 000 kvm stor handelsfastighet, köpeskillingen har dock inte kommunicerats. Den största affären i Växjö avsåg förvärvet av en stor fastighetsportfölj som omfattade flera orter för ca 5,5 miljarder kronor, varav delar avsåg Växjö. Köparsidan dominerades av noterade svenska fastighetsbolag följt av institutioner. Priserna bedöms vara stabila för samtliga kategorier och orter innebärande i princip oförändrade direktavkastningsnivåer. Hyresnivåer och direktavkastning Jönköping Växjö Linköping Värnamo Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Hyra, kr/kvm Direktavkastning Kontor A-läge 1 000-2 000 6,00% - 7,00% 900-1 550 6,50% - 8,00% 1 200-2 100 6,25% - 7,00% 800-1 200 7,25% - 8,50% B-läge 700-1 500 7,00% - 8,50% 700-1 000 7,50% - 9,00% 900-1 550 6,75% - 7,75% 700-1 100 7,50% - 9,50% Butik A-läge 1 500-4 500 5,50% - 6,75% 1 200-2 300 6,00% - 7,00% 2 000-5 000 5,50% - 7,00% 1 200-1 700 6,75% - 8,00% B-läge 800-1 800 6,25% - 8,00% 750-1 400 6,75% - 7,50% 1 000-2 500 7,00% - 8,25% 600-1 100 7,25% - 8,50% Lager/industri A-läge 400-750 7,00% - 8,50% 450-650 7,50% - 9,50% 400-700 7,50% - 9,25% 450-650 8,00% - 10,00% B-läge 350-600 8,25% - 10,00% 350-500 8,50% - 10,00% 350-550 8,00% - 10,00% 350-550 9,00% - 10,00% Kontor avser varmhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Lager/industri avser kallhyra exklusive tillägg och fastighetsskatt. Källa: NAI Svefa Fem största fastighetsägarna Jönköping Lokalyta tkvm Castellum (Corallen) 169 Norrporten 99 Ness, Risan & Partners 95 Alecta Pensionsförsäkring 84 Tosito 69 Växjö Lokalyta tkvm Castellum (Corallen) 128 Norrporten 86 Tribona 69 Corem Property Group 64 Kungsleden 58 Linköping Uppgifter avseende lokalytor (ej bostäder) ägda per 2013-12-31. Kommunala och statliga bolag samt förvaltningar har exkluderats. Källa: Byggstatistik och Castellum Lokalyta tkvm Klövern 281 Obligo 90 Botrygg Bygg 89 Ikano Fastigheter 72 Lilium 67 Castellum (Corallen) 50 Värnamo Lokalyta tkvm Castellum (Corallen) 142 Kungsleden 32 Hemfosa 24 Remnes i Värnamo 21 VärnaBo Fastigheter 13 42 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Lorensberg 48:8, Göteborg CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 43
Finansiering Solsten 1:109, Härryda Att äga fastigheter är en kapitalintensiv verksamhet och tillgång till kapital är en av grundförutsättningarna för att framgångsrikt kunna utveckla fastighetsbeståndet. Castellums tillgångar uppgick per årsskiftet till drygt 38 miljarder kronor. Castellum ska finansiera tillgångarna till låg finansiell risk vilken mäts genom belåningsgrad och räntetäckningsgrad. Vid årsskiftet uppgick belåningsgraden till 52% och räntetäckningsgraden till 292%. Kapitalförsörjning 2013-12-31 Fördelning av finansiering 2013-12-31 44 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiering Finanspolicy Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Castellum skall ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den finansiella verksamheten i Castellum skall bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare skall räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald finansiell risknivå inom de fastställda riskmandaten. Finanspolicyn styr även övergripande ansvarsfördelning, hantering av motpartsrisker samt hur rapportering och uppföljning av de finansiella riskerna skall ske. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Styrelsen genomför årligen en översyn av finanspolicyn. Belåningsgrad och kapitalbindning Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånat. Castellum har lägre belåningsgrad och högre räntetäckningsgrad än branschen i genomsnitt. Värdet på Castellums tillgångar uppgick per 31 december 2013 till 38 113 Mkr (36 631) och finansieras genom dels eget kapital om 13 127 Mkr (12 065), dels skulder om 24 986 Mkr (24 566), varav 19 481 Mkr (19 094) är räntebärande. Belåningsgraden var vid årsskiftet 52% (53%). Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refinansieringsrisken. Kontinuerligt omförhandlas befintliga krediter och nya tillförs. Vid årsskiftet hade Castellum bindande outnyttjade långfristiga låneavtal i bank om 2 448 Mkr (1 212). Den genomsnittliga löptiden på Castellums långfristiga krediter uppgick till 3,4 år (4,1). Under året har obligationer om 2 miljarder kr emitterats, befintliga kreditavtal om 7,8 miljarder kr omförhandlats och/eller förlängts och ett kreditavtal om 200 Mkr avslutats. Sammantaget innebär detta att Castellum har god tillgång till finansiering av ny-, till- och ombyggnationer samt förvärv. Kreditförfallostruktur 2013-12-31 Utnyttjat i Mkr Kreditavtal Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år 2 441 938 1 014 1 952 1-2 år 6 508 2 308 1 700 4 008 2-3 år 4 007 3 807 3 807 3-4 år 8 708 6 008 1 000 7 008 4-5 år 507 7 500 507 > 5 år 2 129 2 129 2 129 Totalt 24 300 15 197 4 214 19 411 Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal 2 448 Räntetäckningsgrad och ränterisk Räntekostnaden är den enskilt största kostnadsposten och har stor påverkan på tillväxten i förvaltningsresultatet. Räntekostnaden påverkas dels av förändring i marknadsräntan, dels av den marginal som kreditgivare kräver i ersättning för att låna ut pengar. Den korta marknadsräntan styrs av Riksbanken medan den långa marknadsräntan påverkas av andra faktorer såsom förväntningar om framtida tillväxt och inflation. Kreditmarginalen styrs dels av tillgång och efterfrågan på krediter, dels av regelverk på kredit- och kapitalmarknaden. Både ränte- och kreditmarknaden kan förändras snabbt och kan inte påverkas av Castellum. Stigande marknadsräntor anses generellt bero på ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till ökad efterfrågan på kommersiella lokaler och därmed stigande hyror och/eller minskade vakanser. Sjunkande marknadsräntor anses ha motsatta orsaker och effekter. Över tid möts alltså stigande respektive sjunkande marknadsräntor av stigande eller sjunkande hyresintäkter. Förändring av kreditmarginaler kan ske oberoende av konjunktur och har under senare tid främst påverkats av förändrat regelverk på kredit- och kapital marknaden. Förändringar av marknadsränta och kreditmarginaler påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket beror dels på vald räntebindningstid, dels på kreditmarginalernas bindningstid. För att säkerställa ett lågt och stabilt kassaflödesmässigt räntenetto har Castellum valt att begränsa andelen Börsnoterade fastighetsbolag Kreditavtalens löptid Källa: Rullande helårsvärden baserade på respektive bolags Q3 rapport 2013. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 45
Finansiering ränteförfall inom 6 månader till maximalt 50% av nettolåneskulden och att den genomsnittliga räntebindningen skall ligga i intervallet 0,5-3 år. Castellum har av samma orsak valt att i huvudsak teckna långfristiga kreditavtal med avtalade marginaler gentemot kreditgivare. Dock kommer förändringar i båda dessa marknader alltid över tid att få genomslag i räntenettot. Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i ränte nettot. Castellum strategi är en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2013 uppgick räntetäckningsgraden till 292% (284%). Per den 31 december 2013 uppgick den genomsnittliga räntebindningstiden till 2,7 år (2,8). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8). Organisation Koncernens finansiella riskhantering är centraliserad till moderbolaget. Internbanken ansvarar bland annat för koncernens kredit försörjning, ränteriskhantering, dotterbolagens finansiering samt cash management. Finansavdelningen består av 4 personer. Inom moderbolaget finns även redovisning och självständig kontroll av den finansiella verksamheten, en s k back-office och compliance funktion. Finansnetto Finansnettot uppgick till 702 Mkr (683) med en genomsnittlig räntenivå om 3,7% (3,9%). Genomsnittlig effektiv ränta per 31 december 2013 var 3,5% (3,6%). Castellums räntekostnader består av marknadsräntan vid lånetillfället plus marginal till kreditgivarna. Räntebärande skulder Castellums räntebärande skulder utgörs till största delen av kortfristiga krediter under långfristiga kreditavtal. Kortfristiga krediter medför en flexibilitet vad avser val av räntebas och räntebindningsperiod samt möjliggör amortering och nedsättning av krediter utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Att kunna öka respektive minska utestående krediter under långfristiga kreditavtal innebär vidare att den räntebärande upplåningen vid var tid kan minimeras. De långfristiga låneavtalen är bilaterala avtal i nordiska banker. Som komplement till de långfristiga låneavtalen finns ett MTN-program och ett företags certifikatprogram. I de fall det finns utestående företagscertifikat finns full teckning av outnyttjat utrymme i långfristiga låneavtal. Netto räntebärande skulder efter avdrag för likviditet om 70 Mkr (44) uppgick till 19 411 Mkr (19 050), varav 3 200 Mkr (1 200) avser utestående obliga tioner och 1 014 Mkr (1 872) avser utestående företags certifikat. Castellum hade per årsskiftet kreditavtal om 24 300 Mkr (23 361) varav långfristigt uppgick till 21 859 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 441 Mkr (3 099). Ränteförfallostruktur 2013-12-31 Krediter, Mkr Räntederivat, Utgående 0-1 år 19 286 8 850 10 436 3,4% 1-2 år 125 200 325 5,9% 2-3 år 1 250 1 250 3,9% 3-4 år 1 000 1 000 3,4% 4-5 år 1 450 1 450 3,6% 5-10 år 4 950 4 950 3,7% Totalt 19 411 19 411 3,5% Mkr Netto, Mkr ränta Ränteförfallostruktur Säkerställning av krediter 2013-12-31 46 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiering Säkerställning av räntebärande skulder Långfristiga låneavtal i bank säkerställs i huvudsak med säkerhet i bolagets fastigheter och med åtaganden i låneavtal s k covenants. Utfärdade obligationer, företagscertifikat och kortfristiga låneavtal i bank såsom koncernkontokredit säkerställs ej. Av netto räntebärande skulder om 19 411 Mkr (19 050) var 15 197 Mkr (15 917) säkerställda med pantbrev och 4 214 Mkr (3 133) icke säkerställda. Andelen utnyttjade säkerställda krediter uppgick således till 40% av fastigheternas värde. Utfärdade åtaganden i kreditavtal innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Dessutom finns allmänna åtaganden om att Castellum skall förse sina kreditgivare med finansiell information såsom årsredovisningar och delårsrapporter och i vissa fall rätt till omförhandling av kreditavtalen vid förändrad verksamhetsinriktning eller avnotering. Valuta Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 466 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultat- och balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med finanspolicyn ska mellan 60-100% av tillgångar i utlandet finansieras i landets valuta. Per årsskiftet var 79% (82) av tillgångarna i Danmark valutasäkrade. Derivat Derivat är ett kostnadseffektivt och flexibelt sätt att hantera finansiella risker såsom ränterisk och valutarisk. Castellum använder derivat för att hantera båda dessa risker. Per den 31 december 2013 uppgick marknadsvärdet i räntederivatportföljen till 687 Mkr (1 116) och i valutaderivatportföljen till 4 Mkr (11). Det i balansräkningen upptagna marknadsvärdet påverkas då marknadsräntorna, portföljens löptid och/eller valutakurserna förändras. Vid förfall har ett derivatkontrakts marknadsvärde upplösts i sin helhet och värdeförändringen över tid har därmed inte påverkat eget kapital. Räntederivat För att begränsa ränterisken och uppnå önskad ränteförfallostruktur används olika typer av räntederivat. I kombination med räntederivaten kan lån med kort räntebindning förlängas istället för att uppta lån med fast ränta. I enlighet med redovisningsreglerna IAS 39 skall derivat marknadsvärderas. Avseende räntederivat innebär det att ett teoretiskt över- eller undervärde uppstår om den avtalade räntan avviker från aktuell marknadsränta, där värdeförändringen i Castellums fall redovisas över resultaträkningen. Valutaderivat Finansiering i danska kronor kan uppnås dels genom upplåning i danska kronor, dels genom att använda valutaderivat. Exponeringen är densamma men i enlighet med redovisningsreglerna i IAS 39 skall derivat marknadsvärderas vilket innebär att det uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde om den avtalade valutakursen avviker från aktuell valutakurs. Castellum tillämpar säkringsredovisning enligt IAS 39 vilket innebär att den effektiva delen av värdeförändringen redovisas i övrigt totalresultat. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna. Castellums finanspolicy och åtaganden i kreditavtal Policy Åtaganden Utfall Belåningsgrad Varaktigt ej överstiga 55% Ej över 65% 52% Räntetäckningsgrad Minst 200% Minst 150% 292% Ränterisk genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år 2,7 år andel ränteförfall inom 6 månader Högst 50% 44% Valutarisk investering 60%-100% finansieras i lokal valuta 79% övriga valutarisker Inte tillåtet Ingen exponering Upplåningsrisk Minst 50% räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år 79% Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating, lägst investment grade Uppfylles Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser 2 448 Mkr i outnyttjat beviljat långfristigt låneutrymme CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 47
Castellumaktien Castellum skall verka för att bolagets aktie får en konkurrenskraftig totalavkastning i förhållande till risken samt en hög likviditet. Allt agerande skall utgå från ett långsiktigt perspektiv och bolaget skall ha en frekvent, öppen och rättvisande redovisning till aktieägare, kapital- och kreditmarknaden samt till media, dock utan att enskild affärsrelation exponeras. Långsiktigt skall Castellum vara ett av de större börsnoterade fastighetsbolagen i Sverige. Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Castellums börsvärde, d v s värdet av samtliga utestående aktier i Castellum, uppgick per den 31 december 2013 till 16,4 miljarder kr (15,1), vilket motsvarar knappt 12% av det totala börsvärdet för renodlade svenska fastighetsbolag om drygt 140 miljarder kr och knappt 0,4% av det samlade börsvärdet för svenska noterade bolag om ca 4 700 miljarder kr. Aktiekapitalet uppgår till 86 Mkr, fördelat på 172 006 708 A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Föreslagen utdelning Styrelsen avser att föreslå årsstämman en utdelning om 4,25 kr per aktie, vilket innebär en höjning med 8% mot föregående år. Utdelningsandelen uppgår till 52% utifrån förvaltningsresultat före skatt. Beslutar årsstämman i enlighet med styrelsens förslag om avstämningsdag för utdelning tisdagen den 25 mars 2014, kommer aktien att handlas inklusive utdelning till och med årsstämmodagen torsdagen den 20 mars 2014. Utbetalning av utdelningen beräknas ske fredag den 28 mars 2014. Utdelningen ryms inom Castellums målsättning att dela ut minst 50% av förvaltningsresultat, dock med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Orealiserade värdeförändringar, positiva eller negativa, ingår således ej i det utdelningsgrundande resultatet. Substansvärde Substansvärdet är det samlade kapital som företaget förvaltar åt sina ägare genom att skapa avkastning och tillväxt givet viss risknivå. Då tillgångar och skulder är värderade till verkligt värde kan substansvärdet beräknas utifrån balansräkningens egna kapital. Dock bör hänsyn tas till att den effektiva skatten är lägre än den redovisade nominella skatten på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) kan beräknas till 107 kr/aktie (100). Aktiekursen vid årsskiftet utgjorde således 94% (92%) av långsiktigt substansvärde. Substansvärde Tillväxt, avkastning och finansiell risk Kursen på Castellumaktien vid årets slut var 100,10 kr (92,30). Under 2013 har aktiens totalavkastning inklusive utdelning om 3,95 kr, varit 13% (13%). Nedan framgår tillväxt, avkastning och finansiell risk för såväl innevarande år som genomsnittet för tre respektive tio år. 2013 3 år snitt/år 10 år snitt/år Tillväxt Hyresintäkt kr/aktie 6% 6% 6% Förvaltningsresultat kr/aktie 7% 6% 7% Årets resultat efter skatt kr/aktie 16% neg. 15% Utdelning kr/aktie 8% 6% 7% Långsiktigt substansvärde kr/aktie 7% 5% 7% Aktuellt substansvärde kr/aktie 8% 5% 6% Fastighetsbestånd kr/aktie 4% 6% 8% Värdeförändring fastigheter 0,9% 0,4% 1,4% Avkastning Avkastning långsiktigt substansvärde 10,4% 10,6% 11,0% Avkastning aktuellt substansvärde 13,2% 11,6% 11,1% Avkastning totalt kapital 6,4% 6,6% 7,0% Aktiens totalavkastning (inkl utdelning) Castellum 13% 7% 13% NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 28% 9% 12% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 21% 7% 15% Fastighetsindex Europa (EPRA) 10% 9% 7% Mkr kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 13 127 80 Återläggning Derivat enligt balansräkning 683 4 Uppskjuten skatt enligt balansräkning 3 700 23 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 17 510 107 Avdrag Räntederivat enligt ovan 683 4 Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,0%* 887 6 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) 15 940 97 * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattef ordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%. Finansiell risk Räntetäckningsgrad 292% 284% 294% Belåningsgrad 52% 51% 49% Outnyttjade långfristiga krediter, Mkr 2 448 1 804 1 612 48 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Castellumaktien Avkastning inklusive långsiktig värdeförändring Värdeförändring på såväl fastigheter som derivat kan variera kraftigt mellan åren och medföra volatila resultat. Som långsiktig aktör med stabilt kassaflöde och en väl sammansatt fastighetsportfölj bör värdeförändring på fastighet dock över tid vara minst i nivå med inflationen. För att ur ett aktievärderingsperspektiv få jämförbarhet med andra branscher kan därför den långsiktiga värdeförändringen användas. Används detta synsätt på Castellum innebär det en avkastning på aktien (inverterat P/E-tal), utifrån en kurs om 100,10 kronor, och substansvärde om 11,0% respektive 11,2%. Beräkningen, som framgår av tabellen nedan, baseras på Castellums förvaltningsresultat 2013, fastighetsportföljens genomsnittliga värdeförändring senaste 10 åren, att derivatportföljens värde över tid är noll samt en effektiv aktuell skatt om 5%. Av tabellen framgår även en känslighetsanalys på långsiktig värdeförändring om /+ 1%-enhet. Resultat och avkastning med hänsyn till långsiktig värdeförändring 1%-enhet Känslighetsanalys +1%-enhet Förvaltningsresultat 2013 1 346 1 346 1 346 Värdeförändring fastighet (snitt 10 år) 525 150 900 D:o % 1,40% 0,40% 2,40% Aktuell skatt, 5% 67 67 67 Resultat efter skatt 1 804 1 429 2 179 Resultat kr/aktie (inverterat P/E-tal) 11,00 8,72 13,29 Avkastning aktien 11,0% 8,7% 13,3% Avkastning långsiktig substans 11,2% 8,9% 13,6% Värdering Hur en aktie värderas vid varje enskild tidpunkt baseras på utbud och efterfrågan, vilka i sin tur styrs av en mängd parametrar såsom placerarnas avkastningskrav (inkl deras aktuella bedömning av bolagets långsiktiga avkastning, tillväxt och risk), alternativa investeringar, allokeringsaspekter, synen på makro och regelverk. På lång sikt blir dock bolagets faktiska prestation i form av avkastning och tillväxt avgörande för kursutvecklingen. Direktavkastning Den föreslagna utdelningen om 4,25 kronor (3,95) motsvarar en direktavkastning om 4,2% (4,3%) beräknat på kursen vid årets utgång. Intjäning Förvaltningsresultat per aktie efter avdrag för skatt hänförligt till skattepliktigt förvaltningsresultat (EPRA EPS) uppgick 2013 till 8,04 kr (7,27), vilket utifrån aktiekursen vid årsskiftet ger en avkastning om 8,0% (7,9%), motsvarande en multipel om 12 (13). Resultatet efter skatt per aktie uppgick 2013 till 10,41 kr (8,98), vilket utifrån aktiekursen ger en avkastning om 10,4% (9,7%) motsvarande en multipel om 10 (10). Aktieägare Vid årsskiftet hade Castellum ca 12 200 aktieägare. Andelen registrerade aktier i utlandet uppgick vid årets slut till 62%. Aktieägare registrerade i utlandet kan inte särskil jas vad avser direktägda och förvaltarregistrerade aktier förutom i de fall aktieägaren är skyldig att flagga. Två utländska ägare har flaggat för innehav över 5%, Stichting Pensioensfonds ABP och EII Capital Management B. V. EII Capital Management B. V har dock flaggat ner sitt innehav till under 5% efter årsskiftet. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%. Börsnoterade fastighetsbolag Aktieägare fördelat per land 2013-12-31 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 49
Castellumaktien Aktiemarknadskontakter Aktiemarknadskontakter bygger framförallt på kvartalsvis ekonomisk rapportering, pressmeddelanden vid större affärshändelser och presentationer av Castellum. Presentationer sker dels i samband med kvartalsrapporter, dels vid besök från investerare och analytiker samt investerarträffar i såväl Sverige som utlandet. Den stora andelen utländska ägare gör att kontakten med utländska investerare är omfattande. Därutöver lämnas kompletterande marknads- och finansiell information på koncernens hemsida www.castellum.se. Ett 20-tal svenska och utländska aktieanalytiker följer utvecklingen i såväl Castellum som den svenska fastighetssektorn. Återköp av egna aktier Castellum har återköpt totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier, vilket genomfördes år 2000. Det medför att antalet utestående aktier, d v s antalet registrerade aktier minskat med antal återköpta aktier, uppgår till 164 000 000. Återköp är en bra metod för att anpassa kapitalstrukturen till kapitalbehovet från tid till annan, varför styrelsen kommer föreslå årsstämman att mandatet om återköp, som innebär möjlighet att återköpa och överlåta aktier, förlängs fram till nästa årsstämma. Aktieägare per 2013-12-31 Aktieägare Antal aktier Andel röster/kapital Magdalena Szombatfalvy 4 935 000 3,0% Lannebo Småbolag 3 345 000 2,0% Stiftelsen Global Challenges Foundation 2 500 000 1,5% László Szombatfalvy 2 500 000 1,5% Länsförsäkringar Fastighetsfond 2 482 499 1,5% Andra AP-fonden 1 856 721 1,1% Caceis Bank France 1 705 543 1,0% Fjärde AP-fonden 1 307 856 0,8% Tredje AP-fonden 1 227 623 0,7% SEB Världenfond 924 806 0,6% KPA Pensionsförsäkring AB 922 949 0,6% Swedbank Robur Småbolagsfond Sverige 908 936 0,6% AFA Sjukförsäkrings AB 873 320 0,5% Skandia Fond Småbolag Sverige 720 358 0,4% Avanza Pension 677 355 0,4% SEB Sverigefond Stora Bolag 668 367 0,4% KAS Depositary Trust Company 639 217 0,4% SEB Sverigefond Småbolag 587 700 0,4% Livförsäkrings AB Skandia 560 790 0,4% Folksam Ömsesidig Livförsäkring 556 005 0,3% Styrelse och ledning Castellum 301 701 0,2% Svenska aktieägare < 500 000 aktier: 53 ägare, 100 000-499 999 11 862 827 7,2% 402 ägare, 10 000-99 999 9 501 885 5,8% 3 542 ägare, 1000-9 999 8 481 148 5,2% 7 464 ägare, 1-999 2 172 545 1,4% 707 aktieägare registrerade i utlandet 101 779 849 62,1% Totalt utestående aktier 164 000 000 100,0% Återköpta egna aktier 8 006 708 Totalt registrerade aktier 172 006 708 Pressmeddelanden 2013 2013-01-16 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ) 2013-01-22 7% tillväxt i förvaltningsresultat och utdelning 2013-02-01 Castellums årsredovisning 2012 finns nu på hemsidan www.castellum.se 2013-02-13 Kallelse till årsstämma i Castellum AB (publ) 2013-03-21 Årsstämma i Castellum AB (publ) 2013-04-17 10% tillväxt i Castellums förvaltningsresultat 2013-05-06 Castellum investerar för 178 Mkr 2013-05-15 Castellum investerar för 219 Mkr 2013-06-12 Castellum investerar för 239 Mkr 2013-07-16 Stabilt förvaltningsresultat och positiv nettouthyrning 2013-08-28 Castellum säljer för 249 Mkr 2013-09-16 Valberedning inför Castellum AB:s årsstämma 2014 2013-09-23 Castellum investerar för 250 Mkr och säljer för 84 Mkr 2013-10-16 Fortsatt tillväxt i förvaltningsresultatet 2013-11-05 Castellum förstärker koncernledningen med affärsutvecklingschef 2013-11-15 Castellum säljer för 181 Mkr 2014-01-20 Valberedningens förslag till styrelseledamöter m m i Castellum AB (publ) 50 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Castellumaktien Castellumaktiens utveckling sedan börsintroduktionen 23 maj 1997 till och med 31 december 2013 För aktuell aktiekurs Aktiens direktavkastning Aktiens kurs/substansvärde Avkastning vinst per aktie Castellums aktie är sedan 1997 noterad på NASDAQ OMX Stockholm Large Cap och handlas under kortnamnet CAST. IR-kontakt Henrik Saxborn, Verkställande direktör. Tel 031-60 74 50 Ulrika Danielsson, Ekonomidirektör. Tel 031-60 74 74 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 51
Castellumaktien Tioårsöversikt 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Nyckeltal, kr/aktie Hyresintäkt 19,81 18,74 17,80 16,82 16,43 15,25 13,77 12,28 11,63 11,32 Förvaltningsresultat 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS) 8,04 7,27 7,01 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 4,15 Årets resultat 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Utdelning (för 2013 föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Fastighetsvärde 230 222 207 194 178 178 169 148 130 119 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 107 100 97 92 82 84 88 79 69 61 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) 97 90 87 85 73 75 85 76 65 57 Värdering Förvaltningsresultat före skatt per aktie/kurs 8,2% 8,3% 8,6% 7,6% 9,5% 9,8% 8,4% 5,9% 7,0% 7,6% Förvaltningsresultat efter skatt per aktie (EPRA EPS)/Kurs 8,0% 7,9% 8,4% 7,2% 9,6% 9,6% 8,2% 5,6% 6,3% 7,0% Utdelning/Kurs (direktavkastning) 4,2% 4,3% 4,3% 3,9% 4,8% 5,2% 4,5% 3,1% 3,7% 4,0% Långsiktigt substansvärde per aktie/kurs 94% 92% 99% 88% 72% 76% 116% 104% 98% 77% Aktuellt substansvärde per aktie/kurs 97% 103% 108% 99% 81% 79% 120% 110% 104% 82% Aktien Börsvärde, Mkr 16 416 15 137 13 989 15 014 11 890 9 963 11 029 14 965 11 726 9 758 Totalavkastning, Castellumaktien 13,1% 13,0% 3,1% 32,6% 27,4% 5,9% 24,2% 31,7% 25,0% 46,7% NASDAQ OMX Stockholm (SIX Return) 28,0% 16,5% 13,5% 26,7% 52,5% 39,0% 2,6% 28,1% 36,3% 20,8% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 20,6% 16,2% 13,0% 48,5% 24,0% 21,4% 18,5% 35,8% 40,2% 48,8% Fastighetsindex Europa (EPRA) 10,1% 28,7% 9,2% 19,8% 33,7% 48,8% 32,2% 49,4% 25,8% 41,7% Utdelningsandel förvaltningsresultat 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% 53% Utdelningsandel långsiktigt substansvärde 4% 4% 4% 4% 4% 4% 3% 4% 4% 4% Aktiekurs, kr stängningskurs årets sista handelsdag 100,10 92,30 85,30 91,55 72,50 60,75 67,25 91,25 71,50 59,50 högsta kurs under året 107,50 94,50 97,50 91,75 73,75 80,00 107,00 95,50 85,00 60,75 lägsta kurs under året 87,75 76,30 65,25 58,50 42,80 41,40 62,00 56,50 55,00 39,38 genomsnitt (högst/lägst per dag) 95,43 87,27 88,69 75,70 58,57 63,42 87,55 78,54 68,29 47,32 Antal aktier, tusental genomsnitt och utestående 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 registrerade 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 172 008 Antal aktieägare 12 200 9 900 9 400 10 000 8 900 7 300 7 300 7 700 7 900 8 900 Utländsk ägarandel 62% 60% 51% 46% 46% 47% 49% 53% 46% 37% Antal omsatta aktier per år, tusental 106 266 129 276 150 482 152 186 191 129 218 304 207 442 107 710 93 268 86 289 Omsättningshastighet per år 65% 79% 92% 93% 117% 133% 126% 66% 57% 53% EPRA, European Public Real Estate Association, är en intresseorganisation för börsnoterade fastighetsbolag och investerare i Europa, som bl a sätter standard avseende den finansiella rapporteringen. En del i detta är nyckeltalen EPRA EPS (Earnings Per Share), EPRA NAV (Net Asset Value) och EPRA NNNAV (Triple Net Asset Value). 52 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Värdering fastigheter Castellums interna värdering visar ett verkligt värde per 31 december 2013 om 37 752 Mkr, motsvarande 10 285 kr/kvm. Genomsnittlig värderingsyield för Castellums bestånd, exkl projekt, mark och byggrätter kan beräknas till 7,2%. Intern värdering Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2013 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som beskrivs nedan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Vid bedömning av en fastighets intjäningsförmåga har, utöver inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till eventuella förändringar i hyresnivåer, uthyrningsgrader och fastighetskostnader. Igångsatta projekt har värderats enligt samma princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm (990). Ytterligare information om värderingen framgår av not 11. Antaganden i Castellums interna värdering Kontor/butik Lager/industri Kassaflöde år 1 Hyresvärde, kr/kvm 1 265 769 Vakans, % 11% 9% Direkta fastighetskostnader, kr/kvm 326 180 Fastighetsadministration, kr/kvm 35 25 Avkastningskrav Realränta 3,0% 3,0% Inflation 1,5% 1,5% Risk 4,5% - 11,1% 7,1% - 12,5% Avkastning eget kapital 9,0% - 15,6% 11,6% - 17,0% Ränta 5,5% 5,5% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 6,7% - 9,0% 8,3% - 10,7% Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 7,9% 9,1% Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 6,4% 7,6% * (avkastning totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation) För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående antaganden har endast till syfte att exemplifiera modellen. Även om relevanta siffror använts skall exemplet inte betraktas som en prognos av bolagets förväntade framtida utveckling. Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastningskrav och Antaganden i exemplet: tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader Ekonomisk uthyrningsgrad bedöms öka för att nå en långsiktig nivå om 96% år 2019. Mkr Driftsöverskott år 2013 baseras på utfallet för förvaltningsfastigheterna, med 50 000 antagen kostnad om 30 kr/kvm för renodlad fastighetsadministration. 45 000 Tillväxt i hyresvärde och fastighetskostnader har antagits till 1,5% per år under 40 000 kalkylperioden. Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år. Värdet av projekt, mark och byggrätter har antagits till 2 139 Mkr. Avkastningskravet, d v s diskonteringsfaktorn, beräknas enligt följande: 35 000 30 000 25 000 20 000 Avkastningskrav Andel av kapital Vägt avkastningskrav 15 000 Eget kapital 8,0% - 18,2% 40% 3,2% - 7,3% 10% 9% 8% 7% Lånat kapital 5,5% 60% 3,3% Tillväxt 2% Tillväxt 1% Tillväxt 0% Vägt avkastningskrav 100% 6,5% - 10,6% Mkr 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 Hyresvärde 3 646 3 701 3 756 3 813 3 870 3 928 3 987 4 046 4 107 4 169 4 231 Hyresintäkter 3 222 3 294 3 362 3 450 3 541 3 692 3 827 3 885 3 943 4 002 4 062 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 89% 90% 91% 92% 94% 96% 96% 96% 96% 96% Fastighetskostnader 987 1 002 1 017 1 032 1 048 1 063 1 079 1 095 1 112 1 129 1 145 Driftsöverskott = kassaflöde 2 235 2 292 2 345 2 418 2 493 2 629 2 748 2 790 2 831 2 873 2 917 Diskonterat kassaflöde år 1-9 16 298 Diskontering restvärde år 10 19 315 Antaget värde projekt, mark, byggrätter 2 139 Summa fastighetsvärde 37 752 Diskontering kassaflöde Diskontering restvärde 40 317 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 53
Värdering fastigheter Genomsnittlig värderingsyield, Mkr (exkl. projekt/mark och byggrätter) 2013 2012 Driftsöverskott fastigheter 2 341 2 293 + Indexjustering 2014, 1% (1%) 35 34 + Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 279 268 Fastighetsadministration, 30 kr/kvm 107 105 Normaliserat driftsöverskott 2 548 2 490 Värdering (exkl. byggrätter om 574 Mkr) 35 613 34 245 Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3% Osäkerhetsintervall Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/- 5-10% skall ses som ett mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/- 5% ett värdeintervall om +/- 1 888 Mkr motsvarande 35 864-39 640 Mkr. Värdeförändringar Värdeförändringar 2013 uppgick till 328 Mkr (69), motsvarande 0,9% (0,2%) och består av ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassaflöde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. Värdeuppgången netto, inklusive årets förändring, över den senaste 10-årsperioden har varit 1,4% per år, vilket är väl i nivå med inflationstakten. Totalavkastning Vad avser fastigheternas totalavkastning, d v s summan av direktavkastning och värdeförändringar, kan konstateras att hur väl Castellum faller ut beror på när mätningen påbörjas. Vad avser lager/industri har Castellum haft en bättre totalavkastning i snitt jämfört med kontor/butik, oavsett när mätningen påbörjas. Det årliga genomsnittet de senaste 10 åren har varit 7,8% (7,2% direktavkastning + 0,6% värdeförändring), vilket överstiger kontor/butik som haft 6,8% (6,0% direktavkastning + 0,8% värdeförändring). I beräkningen ingår inte projektvinster eller förvärv det år förvärvet genomfördes. 1 år 3 år 10 år snitt/år snitt/år Totalavkastning Fastigheter 7% 6% 7% Castellumaktien 13% 7% 13% NASDAQ OMX Stockholm (Six Return) 28% 9% 12% Fastighetsindex Sverige (EPRA) 21% 7% 15% Fastighetsindex Europa (EPRA) 10% 9% 7% Värdeförändring Värdeförändring fastigheter ovägt 0,9% 0,4% 1,4% Inflation 0,1% 0,7% 1,2% Genomsnittlig värderingsyield över tid Värdeförändring 54 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Värdering fastigheter Extern värdering För att säkerställa värderingen har 148 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet externt värderats av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 624 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 772 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 148 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +427 Mkr respektive 575 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%. Därtill har Forum Fastighetsekonomi AB utfört en skrivbordsvärdering av 32 fastigheter motsvarande värdemässigt 21% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 912 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 7 861 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 51 Mkr motsvarande 1%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till 7 780 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om 81 Mkr motsvarande 1%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. Intern v s extern värdering, Mkr 2013 2012 2011 2010 Extern värdering 1 (NAI Svefa) 19 624 18 527 17 058 15 614 Andel extern av intern 52% 52% 51% 50% Avvikelse netto extern vs intern 148 377 182 368 D:o i % 0,8% 2,0% 1,1% 2,4% Bruttoavvikelse positiva 427 324 347 291 Bruttoavvikelse negativa 575 701 529 659 Genomsnittlig avvikelse 5,1% 5,4% 5,1% 5,9% Extern värdering 2 (olika värderare olika år) 7 912 7 153 5 652 5 265 Andel extern av intern 21% 19% 16% 17% Avvikelse netto extern vs intern 51 117 88 36 D:o i % 0,6% 1,6% 1,6% 0,7% Bruttoavvikelse positiva 292 268 199 119 Bruttoavvikelse negativa 241 151 111 155 Genomsnittlig avvikelse 6,8% 6,0% 5,6% 5,2% Totalavkastning snitt per år i olika cykler t o m 2013 Castellums värdering v s extern värdering 2013 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 55
Skatt Svensk bolagsskatt uppgår till 22% och utgår på skattepliktigt resultat. Skattepliktigt resultat utgörs av redovisat resultat före skatt justerat för poster enligt gällande skattelagstiftning: skattemässiga avskrivningar, skattemässigt avdragsgilla ombyggnationer samt skatteeffekt till följd av försäljning av fastigheter, värdeförändringar fastigheter och slutligen nyttjande av underskottsavdrag. Inkomstskatt Castellums redovisade förvaltningsresultat för 2013 uppgick till 1 346 Mkr (1 255) medan skattepliktigt förvaltningsresultat uppgick till 127 Mkr (239). I avsaknad av underskottsavdrag skulle en betald skatt om 28 Mkr (63) uppstå hänförligt till förvaltningsresultatet, motsvarande 2% effektiv betald skatt. Vinst vid försäljning av aktie som skattemässigt utgör anläggningstillgång är inte skattepliktig, medan förlust inte är avdragsgill. För fastighet eller aktie som skattemässigt utgör omsättningstillgång blir vinsten alltid skattepliktig och förlusten avdragsgill. Skatteberäkning 2013 Mkr Underlag aktuell skatt Underlag uppskjuten skatt Förvaltningsresultat 1 346 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar 695 695 ombyggnationer 500 500 Övriga skattemässiga justeringar 24 11 Skattepliktigt förvaltningsresultat 127 1 206 Försäljning fastigheter 161 355 Värdeförändring fastigheter 234 Värdeförändring räntederivat 429 Skattepliktigt resultat före underskottsavdrag 717 1 085 Underskottsavdrag, ingående balans 1 610 1 610 Underskottsavdrag, utgående balans 921 921 Skattepliktigt resultat 28 1 774 Årets skatt enligt resultaträkningen 6 390 Skattemässiga avskrivningar Investeringar i fastighet kan fördelas på olika delar där Skatteverket anvisar procentsatser för avskrivningar: Byggnad (2-5% beroende på typ av fastighet), markanläggning 5% och inventarier 20 alternativt 30%. Mark skrivs inte av. Avdragsgilla ombyggnationer Utgifter för reparation och underhåll av byggnad får dras av omedelbart. Det s k utvidgade reparationsbegreppet medger skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer, även om dessa är värdehöjande och aktivering skett i redovisningen. Försäljning fastigheter Fastigheter kan avyttras direkt eller indirekt via bolag, vilket får olika skattemässiga konsekvenser. Vinst vid försäljning av fastighet som skattemässigt utgör anläggningstillgång är skattepliktig, medan förlust hamnar i en fålla och kan enbart nyttjas mot skattepliktiga vinster från försäljning av fastighet som utgör anläggningstillgång. Värdeförändringar fastigheter och derivat Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte att fastigheter redovisas till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändringar inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör värdeförändringar som medför ett negativt värde på instrumentet en skattemässigt avdragsgill kostnad medan värdeförändringar upp till anskaffningsvärdet utgör en skattepliktig intäkt. Castellum har ingått överenskommelse om Fördjupad samverkan med Skatteverket och har inga pågående skattetvister. Uppskjuten skatt i balansräkningen I Castellum finns två poster som utgör underlag till uppskjuten skatt - fastigheter och underskottsavdrag. Alla underskottsavdrag redovisas eftersom det förväntas finnas framtida överskott som underskotten kan nyttjas mot. Uppskjuten skatt hänförligt till fastigheter uppstår främst på grund av värdeförändringar, skattemässiga avdrag såsom avskrivningar och avdrag för vissa ombyggnationer vilka aktiverats redovisningsmässigt. Uppskjuten skatteskuld netto 2013-12-31 Mkr Underlag Nominell skatteskuld Verklig skatteskuld Underskottsavdrag 921 202 20,7% 191 Fastigheter 18 570 4 085 5,8% 1 078 Summa 17 649 3 883 5,0% 887 Fastigheter, tillgångsförvärv 830 183 Enligt balansräkningen 16 819 3 700 Uppskjuten skatt är i princip såväl ränte- som amorteringsfri och kan därför till stor del betraktas som eget kapital. Att effektiv skatt är lägre beror på dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22% vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%. 56 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Möjligheter och risker Castellums verksamhet är utsatt för möjligheter och risker inom flera områden. Castellum arbetar därför aktivt med att identifiera och hantera de möjligheter och risker som innebär störst påverkan på verksamheten. Möjligheter och risker i kassaflödet Hyresintäkter Såväl hyresnivåer som vakanser för kommersiella kontrakt är främst beroende av tillväxten i svensk ekonomi, men påverkas också av nyproduktionens storlek. Ekonomisk tillväxt antas leda till ökad efterfrågan på lokaler och därmed minskade vakanser, med potential för stigande marknadshyror, vilket även möjliggör nyproduktion. En vikande tillväxt ger omvänt förhållande. Då de kommersiella kontrakten löper på viss tid, ger en förändring av marknadshyrorna ingen omedelbar effekt på hyresintäkterna. Den vanligaste löptiden på ett nytecknat kontrakt är för närvarande 3-5 år med uppsägningstid nio månader samt en indexklausul kopplad till inflationen. I Castellums kontraktsportfölj finns indexklausul med minimiuppräkning, vilket på kort sikt ger ett visst skydd mot deflation. Castellums kontraktsportfölj bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer och genomsnittlig återstående kontraktslängd är 3,3 år. Nuvarande inflationstakt bedöms för Castellum medföra en indexjustering om ca 1% för 2014. En svag konjunktur medför ökad risk för konkurser, vilket kan få direkt genomslag på hyresintäkterna. Risken för stora förändringar i vakanserna ökar med färre och stora hyresgäster. Castellum har ca 4 600 kommersiella kontrakt varav det enskilt största kontraktet står för ca 2% av de totala hyresintäkterna. Castellums befintliga kontraktsförfallostruktur ger, tillsammans med kontraktsportföljens fördelning på såväl geografi, lokaltyp, kontraktsstorlek som bransch, god riskspridning. Vakanserna uppgick på årsbasis under 2013 till ca 467 Mkr och utgör en potential i form av möjliga nyuthyrningar. Fastighetskostnader Driftskostnader utgörs till stor del av kostnader för el, renhållning, värme och vatten, där el- och uppvärmningskostnader har störst resultatpåverkan. Organisationen arbetar kontinuerligt med driftoptimering. Priset på el styrs av utbud och efterfrågan på den öppna elmarknaden. Castellum begränsar risken genom att prissäkra en viss mängd el. Merparten av kostnaderna debiteras hyresgästerna, varför Castellums exponering mot förändring av kostnaderna på kort sikt är relativt begränsad. Castellums fastigheter har god standard och underhållssituation. Castellum innehar 90 fastigheter med tomträtt. Avgälden för dessa beräknas för närvarande så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 till 20 års intervall. Det kan inte uteslutas att nivån på tomträttsavgälderna eller beräkningsgrunderna för dessa kan komma att ändras i framtiden. Fastighetsskatten som är en statlig skatt baserad på fastigheternas taxeringsvärde är helt avhängig av politiska beslut, såsom skattesats och fastställande av taxeringsvärde, vilket Castellum inte kan påverka. Även fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna förutsatt att ytan inte är vakant, då fastighetsägaren får bära kostnaden själv. Räntekostnader Räntekostnaderna utgör den enskilt största kostnadsposten i Castellum och består av dels marknadsränta, dels den marginal kreditgivarna begär i ersättning för sin utlåning. Förutsättningarna på räntemarknaden kan förändras snabbt. Marknadsräntan påverkas av Riksbankens penningpolitik, Kontraktsförfallostruktur 2013-12-31 Fördelning kontraktsstorlek 2013-12-31 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 57
Möjligheter och risker förväntningar om ekonomisk utveckling såväl internationellt som nationellt, samt oväntade händelser. I syfte att begränsa denna påverkan har ränteförfallostrukturen fördelats över olika löptider och i huvudsak tecknas långfristiga kreditavtal med fastställda marginaler. I kreditavtalen finns klausuler som innebär att långivaren skall kompenseras för ökade kostnader som kan uppstå på grund av införande eller förändring av lag eller bestämmelse. Detta kan medföra högre upplåningskostnader för Castellum. Castellums genomsnittliga räntebindningstid uppgick till 2,7 år och marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år. Skatter Castellum påverkas av politiska beslut såsom förändringar i nivån på företagsbeskattning, fastighetsskatt, skattelagstiftning eller dess tolkning. Framtida omläggning av regler för inkomstbeskattning och tolkning av dessa, kan medföra att Castellums skatteposition förändras såväl positivt som negativt. Sammanfattning möjligheter och risker i kassaflödet Stigande marknadsräntor är generellt sett en effekt av ekonomisk tillväxt och stigande inflation, vilket antas leda till högre hyresintäkter. Detta beror dels på att efterfrågan på lokaler antas öka vilket medför minskade vakanser och därmed potential för stigande marknadshyror, dels på att indexklausulen i de kommersiella kontrakten kompenserar den stigande inflationen. En högkonjunktur innebär därmed högre räntekostnader men även högre hyresintäkter, medan omvänt förhållande råder i en lågkonjunktur. Förändringen i hyresintäkter och räntekostnader sker inte exakt samtidigt, varför resultateffekten på kort sikt kan uppstå vid olika tidpunkter. Ekonomiska chocker kan uppstå från tid till annan och kan under kortare eller längre omställningsperioder, d v s den tid det tar innan ekonomin hittar ett nytt jämviktsläge, innebära störningar i ovan nämnda samband. Känslighetsanalys - kassaflöde Resultateffekt nästkommande 12 månader Resultateffekt, Mkr Sannolikt scenario +/ 1% (enheter) Högkonjunk. Lågkonjunk. Hyresnivå / Index + 33/ 33 + Vakans + 37/ 37 + Fastighetskostnader 11/+ 11 0 Räntekostnader 75/+ 67 + Möjligheter och risker i värden Fastigheternas värde Castellum redovisar sina fastigheter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen, innebärande att resultat men även finansiell ställning är volatil. Fastigheternas värde bestäms, förutsatt en fungerande kreditmarknad, av utbud och efterfrågan, där priset främst är beroende av fastigheternas förväntade driftsöverskott och köparens avkastningskrav. Ökad efterfrågan, lägre avkastningskrav och positiv utveckling av driftsöverskottet medför prisjustering uppåt, medan vikande efterfrågan, högre avkastningskrav och negativ tillväxt får motsatt effekt. Känslighetsanalys - värdeförändring Fastigheter 20% 10% 0 +10% +20% Värdeförändring, Mkr 7 550 3 775 0 3 775 7 550 Belåningsgrad 65% 57% 52% 47% 43% Av ovanstående känslighetsanalys framgår hur Castellums belåningsgrad påverkas vid värdeförändring om +/- 10-20%. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Hänsyn bör därför tas till ett värdeintervall, som i en fungerande marknad uppgår till +/ 5-10%, för att spegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. Av exemplet framgår hur värdet kan variera beroende på Kontraktsfördelning per bransch 2013-12-31 Värdeintervall - förenklat exempel Driftsöverskott 5% +5% +0,5% 95 7,5% =1 267 105 7,5% =1 400 Avkastningskrav 0,5% 11% Driftsöverskott 2% 100 =1 429 Värde +2% 7,0% +13% Avkastningskrav 95 6,5% =1 462 105 6,5% =1 615 Blåmarkerade siffror avser värdeförändring 58 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Möjligheter och risker förändringar i driftsöverskottet om +/ 5% respektive förändringar i avkastningskravet om +/ 0,5%, vilket tillsammans ger ett värdeintervall om 11%/+13%. Castellum har inga utfärdade hyresgarantier. Alla Castellums fastigheter är fullvärdeförsäkrade. Risker i investeringar Castellums målsättning är en årlig tillväxt om 10% i förvaltningsresultat kronor per aktie. I syfte att nå målet skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar 1 900 Mkr. Castellum investerar i såväl förvärv som ny-, till- och ombyggnation av befintliga fastigheter. Riskerna i investeringar begränsas genom god planering, strukturerade interna processer samt kvalitetssäkring och uppföljning. Större investeringsbeslut fattas av styrelsen, medan anmälan i efterhand sker av mindre investeringar antingen enskilt eller på portföljnivå. Risker i samband med förvärv utgörs främst av oväntade vakanser, negativa miljöförhållanden och tekniska brister. Vid indirekta förvärv via bolag tillkommer även risker kopplade till bolaget såsom t ex skatt. Castellum begränsar dessa risker genom att nyttja rätt kompetens, antingen intern eller extern sådan, samt genomföra juridiska, tekniska och ekonomiska due diligenceprocesser innan förvärvet. Vid nyproduktion är risken främst hänförlig till ökade produktionskostnader och i de fall ytor inte hyrts ut, i vilken takt uthyrningen kan ske. Vad avser produktionskostnaden begränsar Castellum risken rent avtalsmässigt i förhållande till såväl entreprenör som hyresgäst samt att uppföljning och jämförelse sker inom organisationen av genomförda projekt i syfte att bl a bli mer kostnadseffektiv. Risken i uthyrning begränsas genom att nya ytor tillförs på orter eller i områden med stabil hyresmarknad där bolaget i princip inte har något att hyra ut, alternativt startar produktion förutsatt att viss del redan är kontrakterad. Räntebärande skulder och finansiell risk Allt fastighetsägande förutsätter en fungerande kreditmarknad. Den största risken för Castellum är att inte ha tillgång till finansiering. Förutsättningarna på kreditmarknaden kan ändras vilket t ex visas av den internationella överenskommelsen om att införa ett nytt regelverk för banker. Castellums möjlighet att erhålla nya krediter är beroende av dessa regelverk. En låg belåningsgrad möjliggör långfristiga kreditavtal vilket i sin tur begränsar både risken att sakna nödvändig finansiering och en omedelbar påverkan av en förändrad kreditmarknad. Kontinuerligt omförhandlas befintliga kreditavtal och vid behov tillförs nya kreditavtal i syfte att säkerställa Castellums kapitalbehov. Säkerställning av lån i bank sker via fastighetsinteckningar och/eller garanti om att upprätthålla vissa finansiella nyckeltal. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65%, och att räntetäckningsgraden ej får understiga 150%, vilket kan ställas mot utfallet om 52% respektive 292%. Det finns således utrymme för värdenedgång om ca 7,5 miljarder kr, motsvarande 20%. Castellum har för närvarande en genomsnittlig återstående löptid på långfristiga kreditavtal om 3,4 år och outnyttjat låneutrymme i långfristiga avtal om 2 448 Mkr. Motpartsrisk uppstår om en part inte kan fullfölja sina åtaganden. För att begränsa motpartsrisken har Castellum enbart motparter med hög rating (lägst investment grade) samt begränsning av hur stor andel av kreditavtal och derivatkontrakt som får finnas hos enskild motpart. I syfte att hantera ränterisken på ett kostnadseffektivt sätt använder Castellum räntederivat. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde där värdeförändringar redovisas över resultaträkningen. Ju mindre risk som tas i ränteutbetalningen desto större risk tas i derivatvärdet då tidsfaktorn innebär större risk för stora värdeförändringar. En parallellförskjutning av diskonteringsräntan som används vid värdering av räntederivatportföljen per 31 december 2013 med +/ 1%- enhet, skulle förändra värdet av räntederivatportföljen med ca +490/540 Mkr. Uppskjuten skatt I balansräkningen är uppskjuten skatteskuld baserat på att fastigheter säljs idag med sämsta skattemässiga utfall, d v s en direktförsäljning. Den effektiva skatten är dock lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn som medför att skatten skall diskonteras. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden uppgår till ca 5,0%, vilket ger ett värde om 887 Mkr, betydligt lägre än redovisade 3 700 Mkr. Miljörisker Castellum undersöker och identifierar kontinuerligt eventuella miljörisker i fastighetsbeståndet genom bl a miljöinventeringar och energieffektiviseringsarbete. I miljöinventeringarna, som utförs av externa konsulter, undersöks miljö- och hälsorisker såsom farliga ämnen, markföroreningar, fukt och tillståndspliktig verksamhet. Om risker identifieras upprättas handlings- och åtgärdsplaner för att hantera dessa. Miljöriskerna i Castellums fastighetsbestånd bedöms som små. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 59
Bolagsstyrningsrapport Affärsdynamik med ordning och reda Låt mig börja med att slå fast att allt agerande i Castellum ska utgå från ett långsiktigt och affärsnära perspektiv. Med det sagt är ämnet här den årliga bolagsstyrningsrapporten. Jag vill därmed börja med att blicka i backspegeln mot några områden som Castellums styrelse ägnat särskild uppmärksamhet under 2013. I styrelsens arbete är det viktigt att hitta rätt balans mellan dess två huvuduppgifter att vara kontrollfunktion och samtidigt en dynamisk, utmanade och stödjande motor inom de områden som långsiktigt skapar aktieägarvärde. När det gäller den första grenen kontroll - som ibland lite nedlåtande benämns formaliafrågor, kan jag stolt konstatera att Castellums DNA och struktur är byggd på ordning och reda. Det är kanske inte så konstigt eftersom Castellum 1994 skapades ur oredan och askan efter den svenska fastighetskrisen. Ur kaos skapades minutiös ordning och kontroll som ett bärande inslag i kulturen. Castellum var därmed föredömligt skött ur bolagsstyrningshänseende långt innan begreppet uppfunnits. Min personliga övertygelse är att god bolagsstyrning stödjer värdeskapandet. Vår omvärld och Castellums verksamhet är dock stadd i ständig förändring och vi vill löpande förbättra även detta område. Ett exempel är att styrelsen 2014 inrättar ett separat revisions- och finansutskott med utökat beredningsområde. Målet är att inom ramen för utskottet ägna avgörande frågor, som tillgång till finansiering samt risker, tillräcklig tid. Detta utan att undandra den fulltaliga styrelsen det slutliga ansvaret även för dessa områden. Med kontrollfrågorna som en integrerad del i bolagets vardag frigörs utrymme för styrelsens andra huvuduppgift att i samklang med Castellums ledning driva det strategiska utvecklingsarbetet med det övergripande syftet att generera aktieägarvärde. Det gångna året har varit både intensivt och roligt samt - vågar jag påstå präglat av framsteg i skenet av bristande ekonomisk tillväxt och obefintlig inflation. Inför VD-rekryteringen under 2012 fokuserade styrelsen särskilt på den långsiktiga mål- och omvärldsbilden i syfte att utmejsla kandidatprofilen. På stämman för knappt ett år sedan kunde vi så välkomna Henrik Saxborn i VD-rollen, vilket innebar kontinuitet men även en tempovinst. Styrelsens fokus har under 2013 präglats förutom av det långa perspektivet också av kortsiktigare överväganden i en komplex och dynamisk omvärld. VD och hans ledning initierade redan under våren en förnyad genomlysning av mål och strategier. Styrelsen i Castellum är en mycket engagerad grupp individer som är angelägna att bidra till Castellums utveckling med värdefull och varierande erfarenhet. Försommarens strategimöte blev därmed en av årets höjdpunkter. Arbetet utmynnade i att Castellums finansiella mål, som varit oförändrade sedan 2006, efter allsidig utmaning består och åter fastställdes av styrelsen. Målen utgör en tuff och inspirerande utmaning för tillväxt i kassaflöde basen för stadig och konkurrenskraftig tillväxt av aktieägarvärde. Strategimötet resulterade också i nya idéer för utveckling, förnyelse och aktivitet inom ramen för tidigare kommunicerade strategier. I syfte att upprätthålla styrelsens kapacitet att stödja och utmana företagsledningen följer vi en löpande plan där fördjupning i kritiska ämnen, liksom verksamhetsbesök, är viktiga komponenter. Särskilt lärorik var kundträffen med Microsoft, med ett uppmärksammat svenskt huvudkontor i vår fastighet i Akalla. Företaget är ledande i att utveckla sina produkter och arbetssätt, där lokalernas utformning är en central och stödjande komponent. Microsofts kontor utnämndes under 2013 till såväl Sveriges snyggaste kontor som Sveriges Bästa Arbetsplats. Ett annat ämne som vi särskilt uppmärksammat även i år är ersättning till ledande befattningshavare. Exempelvis har de individuellt målsatta faktorerna förfinats för att stödja styrelsens värdebyggande prioriteringar. Sådana parametrar kan vara konkreta och mätbara mål för vakans, projektuthyrning, investeringar eller försäljningar. Det sammantagna utfallet av gällande incitamentsprogram blev 68% av maximalt utfall avseende den årliga delen 2013 och 27% för den treåriga aktiekursrelaterade delen (per avläsning vid årets utgång), som löper ut den sista maj 2014. Styrelsens bedömning är att utfallet är skäligt mot bakgrund av måluppfyllelse i kassaflödestillväxt samt aktiens totalavkastning och att utformningen på ett tydligt sätt sammanlänkar ledningens intressen med aktieägarens. Avslutningsvis vill jag lyfta fram hållbarhet som i dess utvidgade dimension utgör en offensiv och integrerad del i Castellums affärsverksamhet. Vi i styrelsen är övertygade om att hållbarhet som en vägledande princip skapar lönsamhet och tillväxt för Castellums aktieägare. Januari 2014 Charlotte Strömberg Castellums styrelseordförande 60 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Bolagsstyrningsrapport Övergripande struktur för bolagsstyrning i Castellum Aktieägare Valberedning Representanter från tre största ägarna samt styrelseordföranden. Föreslår bl a styrelse och revisorer. Bolagsstämma Externa revisorer granskar bl a finansiell rapportering, utses av årsstämman Ersättningsutskott Bereder ersättningsprinciper och anställningsvillkor för ledning. Styrelse 48 ledamöter som utses av årsstämman Revisionsutskott Övervakar bl a revision, intern kontroll och finansiell rapportering VD och koncernledning ansvarar för löpande verksamhet Intern kontroll Externa regelverk Den svenska aktiebolagslagen NASDAQ OMX Stockholms regelverk för emittenter Svensk kod för bolagsstyrning Viktiga interna regelverk Bolagsordning Styrelsens arbetsordning Policy för information till aktiemarknaden, Finanspolicy, Ekonomihandbok Processer för intern kontroll och riskhantering Uppförandekod Bolagsordning Bolagets firma är Castellum Aktiebolag och bolaget är publikt (publ). Bolagets styrelse skall ha sitt säte i Göteborg. Bolaget har till föremål för sin verksamhet att direkt eller indirekt genom hel- eller delägda bolag förvärva, förvalta, utveckla och försälja fast egendom och värdepapper samt att bedriva annan därmed förenlig verksamhet. Ändringar i Castellums bolags ordning sker enligt föreskrifterna i aktiebolagslagen. Bolagsordningen, som i övrigt innehåller uppgifter om bl a aktiekapital, antal styrelseledamöter och revisorer samt bestämmelser om kallelse och dagordning för årsstämman, finns i sin helhet att tillgå på bolagets hemsida. Svensk kod för bolagsstyrning Bolagsstyrning omfattar olika beslutssystem genom vilket ägarna direkt och indirekt styr bolaget. Bolagsstyrningen har utvecklats genom lagstiftning, rekommendationer, den s k Koden och genom självreglering. Koden bygger på principen följ eller förklara, vilket innebär att samtliga regler inte alltid måste följas om motiv finns och förklaras. Svensk kod för bolagsstyrning förvaltas av Kollegiet för Svensk Bolagsstyrning och finns att tillgå på www.bolagsstyrning.se. Castellum tillämpar Koden, vars syfte är att skapa goda förutsättningar för utövande av en aktiv och ansvarskännande ägarroll. I modellen nedan beskrivs den övergripande strukturen för bolagsstyrning i Castellum AB (publ). Aktier och aktieägare Castellumaktien är registrerad på NASDAQ OMX Stockholm AB Large Cap. Vid årsskiftet hade Castellum ca 12 200 aktieägare. Av det totala aktiekapitalet ägdes 38% av huvudsakligen svenska institutioner och fonder och 62% av utländska investerare. Castellum har ingen direktregistrerad aktieägare med ett innehav överstigande 10%. Aktiekapitalet uppgår till 86 003 354 kronor, fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med ett kvotvärde om vardera 0,50. Varje aktie, förutom 8 006 708 återköpta egna aktier, berättigar till en röst och medför lika rätt till andel i Castellums kapital. Det förekommer inga teckningsoptioner, konvertibler eller motsvarande värdepapper som kan leda till ytterligare aktier i bolaget. Bolagsstämma Aktieägare har rätt att fatta beslut om Castellums angelägenheter på bolagsstämma. Årsstämma (ordinarie bolagsstämma) hålls i Göteborg under första halvåret efter utgången av räkenskapsåret. På årsstämman utses styrelse och revisorer samt fattas beslut om bl a ändringar i bolagsordningen och om förändring av aktiekapitalet. För att kunna delta i beslut erfordras att aktieägaren är närvarande vid stämman, antingen personligen eller genom ombud. Vidare krävs att aktieägaren är införd i aktieboken vid visst datum före stämman och att anmälan om deltagande gjorts till bolaget i viss ordning. Enskilda aktieägare som önskar få ett särskilt ärende behandlat på årsstämma kan normalt begära detta i god tid före stämman hos Castellums styrelse under särskild adress som publiceras på bolagets hemsida. Beslut vid bolagsstämma fattas normalt med enkel majoritet. I vissa frågor föreskriver dock den svenska aktiebolagslagen att förslag ska godkännas av en större andel av de på stämman företrädda aktierna och avgivna rösterna. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 61
Bolagsstyrningsrapport Årsstämma 2013 Senaste årsstämma ägde rum den 21 mars 2013 i RunAn, Chalmers Kårhus i Göteborg. Vid stämman representerades 461 aktieägare, vilka företrädde 44,5% av antalet aktier och röster. Samtliga styrelseledamöter samt bolagets revisorer och revisorssuppleanten var närvarade vid stämman. Årsstämman fastställde räkenskaperna för 2012 och beviljade styrelsen och verkställande direktören ansvarsfrihet för 2012 års förvaltning. Följande beslut fattades på årsstämman 21 mars 2013; utdelning om 3,95 kr per aktie för räkenskapsåret 2012, arvode till styrelsen skall utgå med 2 115 tkr, varav 525 tkr till styrelsens ordförande och 250 tkr till envar av de övriga styrelseledamöterna (inklusive arvode för arbete i revisionsutskottet). Ett separat ersättningsutskott har inrättats bestående av tre ledamöter inklusive styrelsens ordförande. Arvode för ersättningsutskottet skall utgå med 30 tkr per person, omval av styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund. Charlotte Strömberg omvaldes till styrelsens ordförande, godkännande av riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, godkännande av förnyat incitatmentsprogram för ledande befattningshavare, mandat för styrelsen att i syfte att justera bolagets kapitalstruktur samt för att kunna överlåta egna akter som likvid eller för finansiering av fastighetsinvesteringar besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Protokoll fört vid årsstämman den 21 mars 2013 finns att tillgå på bolagets hemsida. Valberedning Årsstämman beslutar om tillvägagångssättet för val av styrelse och, i förekommande fall revisorer. Årsstämman 2013 beslutade att en valberedning skulle inrättas inför 2014 års årsstämma för att framlägga förslag till antalet styrelseledamöter, val av styrelseledamöter inklusive styrelseordförande och revisorer samt ersättning till såväl styrelseledamöter som revisorer. Valberedningens förslag offentliggörs senast i samband med kallelsen till årsstämman. Aktieägare ges möjlighet att vända sig till valberedningen med nomineringsförslag. Valberedningen tillsätts enligt årsstämmans beslut genom att styrelsens ordförande får i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna sista dagen för aktiehandel i augusti och ber dem utse en ledamot vardera till valberedningen. De utsedda ledamöterna, tillsammans med styrelsens ordförande som sammankallande, utgör valberedningen. Valberedningen utser inom sig ordförande. Valberedningen inför årsstämman 2014 utgörs av: Rutger van der Lubbe representerande Stichting Pensioenfonds ABP, Björn Franzon representerande Magdalena och Lászlo Szombatfalvy samt Stiftelsen Global Challenges Foundation, Johan Strandberg representerande SEB Fonder samt styrelsens ordförande Charlotte Strömberg. Björn Franzon är valberedningens ordförande. Valberedning inför årsstämman 2014 Representant Utsedd av Röstandel per 31 augusti 2013 Rutger van der Lubbe Stichting Pensioensfonds ABP ca 7% Björn Franzon Magdalena och Lászlo Szombatfalvy samt Stiftelsen Global Challenges Foundation ca 6% Johan Strandberg SEB Fonder ca 3% Charlotte Strömberg Styrelseordförande Castellum AB Inför årsstämman 2014 Inför årsstämman den 20 mars 2014 föreslår styrelsen; en utdelning om 4,25 kr per aktie med avstämningsdag 25 mars 2014, riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, ett förnyat mandat för styrelsen att besluta om förvärv och överlåtelse av egna aktier. Inför årsstämman föreslår valberedningen: omval av nuvarande styrelseledamöterna Charlotte Strömberg, Per Berggren, Marianne Dicander Alexandersson, Christer Jacobson, Jan Åke Jonsson och Johan Skoglund. Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, som varit styrelseledamot sedan 2003, har avböjt omval. Vidare föreslås nyval av Nina Linander. Till styrelsens ordförande föreslås omval av Charlotte Strömberg, omval av auktoriserade revisorn Magnus Fredmer (EY) samt nyval av auktoriserade revisorn Hans Warén (Deloitte). Vidare föreslås nyval av auktoriserade revisorn Fredrik Walméus (Deloitte) som revisorssuppleant, att arvode till styrelseledamöterna utgår enligt följande. Styrelsen har, efter diskussion med valberedningen, fattat beslut om att inrätta ett separat revisions- och finansutskott. Styrelsens ordförande: 585 000 kr, övriga styrelseledamöter: 275 000 kr, ledamot i styrelsens ersättningsutskott, inkl ordföranden: 30 000 kr, ordföranden i styrelsens revisions- och finansutskott: 50 000 kr, övriga ledamöter i styrelsens revisions- och finansutskott: 35 000 kr. Föreslagen total ersättning till styrelseledamöterna, inkl. ersättning för utskottsarbete, uppgår således till 2 445 000 kr (2 115 000 kr år 2013), att ersättning till revisorerna föreslås under mandattiden utgå enligt godkänd räkning, att stämman beslutar att en ny valberedning inför 2015 års årsstämma skall utses och att styrelsens ordförande ges i uppdrag att kontakta de tre största ägarregistrerade eller på annat sätt kända aktieägarna per sista dagen för aktiehandel i augusti 2014 och be dem utse en ledamot vardera till valberedningen, samt att de tre sålunda utsedda ledamöterna tillsammans med styrelsens ordförande skall utgöra valberedningen. Valberedningen skall utse ordförande inom sig. Namnen på valberedningens ledamöter tillkännages senast sex månader före nästkommande årsstämma. 62 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Bolagsstyrningsrapport Valberedningen har inför årsstämman 2014 hållit fyra protokollförda möten där samtliga frågor behandlats som åligger valberedningen att behandla enligt Koden. Valberedningen har bland annat diskuterat och övervägt; (i) i vilken grad den nuvarande styrelsen uppfyller de krav som kommer att ställas på styrelsen till följd av Castellums verksamhet och utvecklingsskede, (ii) styrelsens storlek, (iii) vilka kompetensområden som är samt bör vara företrädda inom styrelsen, (iv) styrelsens sammansättning avseende erfarenhet, kön och bakgrund, (v) revisorsval, (vi) arvodering av styrelseledamöter och revisorer samt (vii) vilken modell för utseende av ny valberedning inför årsstämman 2015 som skall tilllämpas. Vidare har valberedningen genomfört en rekryteringsprocess avseende en ny styrelseledamot. Valberedningen har också tagit del av den utvärdering av styrelsens arbete som genomförts under hösten 2013, genomfört individuella möten med samtliga styrelseledamöter i bolaget samt träffat Castellums nya verkställande direktör Henrik Saxborn. För att kunna bedöma huruvida föreslagna styrelseledamöter är att anse som oberoende i förhållande till Castellum och dess bolagsledning, respektive större aktieägare i Castellum, har valberedningen inhämtat information om föreslagna styrelseledamöter. Slutligen har valberedningen informerat Castellum om hur valberedningens arbete har bedrivits och om de förslag valberedningen har beslutat att avge. Valberedningens förslag framgår av sammanställningen på föregående sida. Den föreslagna styrelsen bedöms ha den mångsidighet och bredd av kompetens, erfarenhet och bakgrund som erfordras med hänsyn till Castellums verksamhet, utvecklingsskede och förhållanden i övrigt. Valberedningens förslag innebär att tre av sju styrelseledamöter i bolaget är kvinnor, inklusive styrelseordföranden. Styrelsen Castellums styrelse skall enligt bolagsordningen bestå av lägst fyra och högst åtta ledamöter. Styrelseledamöter väljs på bolagsstämma för tiden intill slutet av den första årsstämma som hålls efter det år då styrelseledamoten utsågs. Styrelsen har under 2013 bestått av sju ordinarie ledamöter. Styrelsen arbetar enligt en fastställd arbetsordning med instruktioner om arbetsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Ingen styrelseledamot har rätt till ersättning vid upphörande av uppdraget. Nya styrelseledamöter får en introduktion av bolaget och dess verksamhet samt genomgår börsens utbildning för styrelseledamöter i börsbolag. Därefter erhåller styrelsen kontinuerligt information om bl a regeländringar och sådana frågor som rör verksamheten och styrelsens ansvar i ett noterat bolag. För beslut i styrelsen gäller Aktiebolagslagens regler innebärande att såväl mer än hälften av närvarande ledamöter och mer än en tredjedel av totala antalet ledamöter måste rösta för beslut. Vid lika röstetal har ordförande utslagsröst. Styrelsens arbete regleras bland annat av den svenska aktiebolagslagen, bolagsordningen, Koden och den arbetsordning som styrelsen fastställt för sitt arbete. Styrelsens ansvar Enligt svensk aktiebolagslag och styrelsens arbetsordning ansvarar styrelsen för att upprätta övergripande, långsiktiga strategier och mål, budget och affärsplaner, granska och godkänna bokslut, samt fatta beslut i frågor rörande investeringar och betydande förändringar i Castellums organisation och verksamhet. Styrelsen utser bolagets verkställande direktör och fastställer lön och annan ersättning till denne. Styrelsens arbetsår utöver stående punkter såsom affärsläge, framtidsutsikter, investeringar, försäljningar och finansiering Styrelsemöte (december) Affärsplaner Utvärdering styrelse och VD Revisionsutskott Besök dotterbolag Ersättningsutskott (november) N D J F Styrelsemöte (januari) Resultat för helåret Årsredovisning Förslag till vinstdisposition Handlingar inför årsstämman Styrelsemöte (mars) Förberedelse inför årsstämman Revisionsutskott Årsstämma (mars) Konstituerande möte (mars) Firmatecknare utses Utskottens sammansättning beslutas Styrelsemöte (oktober) Tredje kvartalsrapporten Beslutslogg Genomgång av försäkringar Styrelsemöte (juli) Andra kvartalsrapporten O S A Styrelsens arbetsår J J M M A Styrelsemöte (april) Första kvartalsrapporten Beslutslogg 3-årsuppföljning investeringar Arbetsordning antas Ersättningsutskott (maj) Styrelsemöte (juni) Strategifrågor Revisionsutskott CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 63
Bolagsstyrningsrapport Styrelsens arbetsordning Styrelsen fastställer varje år en arbetsordning för styrelsearbetet. I arbetsordningen beskrivs styrelsens arbetsuppgifter samt ansvarsfördelningen mellan styrelsen och verkställande direktören. Av arbetsordningen framgår även vilka ärenden som skall hanteras på respektive styrelsemöte samt instruktioner avseende den ekonomiska rapporteringen till styrelsen. Arbetsordningen föreskriver också att styrelsen skall ha ett revisionsutskott och ett ersättningsutskott. Ordförande i utskotten skall vara styrelsens ordförande. Styrelsens ordförande Styrelsens ordförande ansvarar bland annat för att tillse att styrelsens ledamöter, genom verkställande direktörens försorg, fortlöpande får den information som behövs för att kunna följa bolagets ställning, resultat, likviditet, ekonomiska planering och utveckling. Det åligger ordföranden att fullgöra uppdrag lämnat av årsstämman beträffande inrättande av valberedning och att delta i dess arbete. Styrelsens arbete under 2013 Castellums styrelse har under 2013 haft 10 sammanträden varav ett konstituerande sammanträde. Enligt gällande arbetsordning skall styrelsen hålla minst sju ordinarie styrelsemöten per kalenderår varav ett är konstituerande. Styrelsemöten hålls i anslutning till bolagets rapportering, varvid årsbokslut, förslag till vinstdisposition samt frågor i samband med årsstämman behandlas i januari, delårsbokslut i april, juli och oktober, strategi i juni samt affärsplaner för nästkommande år vid december månads möte. Vid vart och ett av de ordinarie styrelsemötena behandlas förekommande frågor av väsentlig betydelse för bolaget såsom investeringar och försäljningar av fastigheter samt finansiering. Vidare informeras styrelsen om det aktuella affärsläget på såväl hyres- och fastighetsmarknad som kredit- och aktiemarknad. Bland de ordinarie ärenden som styrelsen behandlat under 2013 kan vidare nämnas affärsplan, företagsgemensamma policies, övergripande strategiplan, arbetsordning för styrelsen, kapitalstruktur och finansieringsbehov samt bolagets försäkringssituation. Styrelsen har under 2013 genomfört en extern utvärdering av dess arbete, vilken visat på ett öppet och konstruktivt styrelseklimat och en väl fungerande beslutsprocess. Utvärderingen och efterföljande styrelsediskussion tjänar som underlag för en fortlöpande utveckling av styrelsens arbetssätt och säkerställer att styrelsen kan fatta så välgrundade beslut som möjligt. Utvärderingen har lämnats till valberedningen och styrelsen för diskussion. I utvärderingen granskades bl a arbetsklimat, arbetsformer gällande affärsprocess, krishantering, strategiska frågor, uppföljning- och kontrollsystem, moral, etik samt kommunikation. Någon ersättning utöver styrelsearvode har ej utgått. Ersättningsutskott Ersättningsutskottet består av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande och har till uppgift att; bereda ärenden gällande riktlinjer för ersättning och anställningsvillkor till verkställande direktör och koncernledning. Riktlinjerna för ersättning till koncernledningen skall tillställas styrelsen som i sin tur skall lämna förslag på sådan ersättning till årsstämman för godkännande, besluta om utfall under gällande incitamentsprogram, följa och utvärdera löpande incitamentsprogram till koncernledningen. På bolagets hemsida presenteras resultatet av ersättningsutskottets utvärdering av ersättning till ledande befattningshavare, årligen utvärdera verkställande direktörens insatser samt, i förekommande fall, handlägga frågor rörande rekrytering och tillsättande av verkställande direktör. Ersättningsutskottet skall sammanträffa minst två gånger om året. Under 2013 har utskottet sammanträtt fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var utvärdering av ersättning till verkställande direktör och koncernledning, förslag om förändring av ersättning till medlemmar i koncernledningen samt uppföljning och utvärdering av gällande incitamentsprogram. Ersättningsutskottet har under 2013 även tagit del av en extern utvärdering av VDs insatser samt utarbetat förslag till parametrar för de individuellt målsattta faktorerna under det årliga resultatbaserade incitamentsprogrammet. Revisionsutskott Revisionsutskottet, som består av samtliga styrelseledamöter, har till uppgift att: granska och övervaka såväl finansiell kontroll som intern kontroll och riskhantering, hålla sig informerad om årsredovisning och koncernredovisning, granska och övervaka revisorns opartiskhet och självständighet samt utvärdera revisionsinsatsen och informera bolagets valberedning om resultatet av utvärderingen, biträda valberedningen vid framtagande av förslag till revisorer och ersättning till dem. Revisionsutskottet ska sammanträffa minst tre gånger om året, varav bolagets revisorer minst ska närvara två gånger. Vid ett av de tillfällen då revisionsutskottet sammanträffar med revisorerna ska ingen från företagsledningen närvara. Under 2013 har utskottet sammanträffat fyra gånger. Frågor som hanterades på mötena var bl a finansiell rapportering inkl. översyn av framtida regelverk och dess eventuella påverkan på Castellum, intern kontroll och riskhantering, revisorernas insats, opartiskhet och självständighet samt upphandling och beredning av revisorsval inför årsstämman 2014. I upphandlingsförfarandet har ett antal ledande revisionsbyråer deltagit och efter utvärdering rekommenderade utskottet styrelsen och valberedningen att nominera 64 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Bolagsstyrningsrapport Styrelse Tidigare befattningar Styrelseuppdrag Charlotte Strömberg Styrelseordförande Född 1959, civilekonom. VD nordiska verksamheten hos Jones Lang LaSalle, ledande befattningar inom investment banking hos Carnegie Investment Bank samt Alfred Berg (ABN AMRO). Per Berggren, Marianne Dicander Styrelseledamot Alexandersson Född 1959, civilingenjör KTH Styrelseledamot och ekonomisk utbildning från Född 1959, civilingenjör. Stockholms universitet. VD i Hemsö Fastighets AB. VD i Jernhusen AB, affärsområdeschef i Fabege AB, VD i Drott Kontor AB samt fastighetschef i Skanska Fastigheter Stockholm AB. Styrelseledamot i Boomerang AB, Styrelseledamot i BRIS Fjärde AP fonden, Intrum Justitia AB (publ), Karolinska Institutet, Skanska AB (publ) samt Swedbank AB (publ). VD för Sjätte AP-fonden, Kronans Droghandel och Global Health Partner AB, vvd på Apoteket AB samt olika befattningar inom Volvo, ICI och Pharmacia. Styrelseledamot i Mölnlycke Healthcare AB. Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist, Styrelseledamot Född 1954, civilingenjör. Egen verksamhet i Fräjdin & Hellqvist AB. Ledande befattningar inom Volvo Personvagnar och Svenskt Näringsliv. Styrelseordförande i Kongsberg Automotive ASA och SinterCast AB. Styrelseledamot i Data Respons ASA, e-man, Fouriertransform, Micronic Mydata, Tällberg Foundation och Vindora Holding. Invald 2012 2007 2005 2003 Arvode, tkr 555 280 250 280 Närvaro styrelsemöten 9/9 9/9 9/9 9/9 ersättningsutskottsmöten 3/3 3/3 3/3 revisionsutskottsmöten 4/4 4/4 4/4 4/4 Aktieinnehav i Castellum AB 5 100 2 700 3 030 800 Oberoende Ja Ja Ja Ja Tidigare befattningar Styrelseuppdrag Christer Jacobson, Styrelseledamot Född 1946, civilekonom DHS. Egen verksamhet i Bergsrådet Kapital AB. Börskommentator och marknadschef för Affärsvärlden samt analyschef och verkställande direktör i Alfred Berg-koncernen. Styrelseledamot i Stiftelsen Global Challenges Foundation, Viscogel AB och Max Matthiessen Värdepapper AB. Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Född 1951, utbildning i databehandling och företagsekonomi vid Högre Tekniska Läroverket i Linköping samt Uppsala Universitet. VD Saab Automobile AB samt operativa chefspositioner inom Saab Automobile och General Motors. Styrelseordförande i Polstiernan Industri AB, Bythjul i Norden AB, Västkustens Affärsänglar AB och Datachassi AB samt styrelseledamot i Stiftelsen Högskolan i Jönköping och Opus Group AB. Johan Skoglund, Styrelseledamot Född 1962, civilingenjör KTH och civilingenjörsprogrammet Handelshögskolan. VD och koncernchef JM AB. Har arbetat sedan 1986 inom JM AB i olika befattningar. Styrelseledamot i JM AB, Mentor Sverige och Infranord AB. Johan Ljungberg, Styrelsesekreterare Född 1974, Styrelsesekreterare sedan 2008. Advokat, Mannheimer Swartling Advokatbyrå. Invald 2006 2012 2010 Arvode, tkr 250 250 250 Närvaro styrelsemöten 8/9 9/9 8/9 ersättningsutskottsmöten revisionsutskottsmöten 3/4 4/4 4/4 Aktieinnehav i Castellum AB 40 000 1 000 3 000 Oberoende Ja Ja Ja Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2014. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 65
Bolagsstyrningsrapport auktoriserade revisorerna Hans Warén (Deloitte), Magnus Fredmer (EY) samt Fredrik Walméus (Deloitte) - sistnämnda som revisorssuppleant. Därtill har revisionsutskottet under året haft enskilt möte med compliance, utan övrig lednings närvaro. Styrelsen har beslutat att inrätta ett separat revisions- och finansutskott med verkan från årsstämman 2014, vilket ska bestå av tre styrelseledamöter inklusive styrelsens ordförande. Externa revisorer Castellums revisorer väljs av årsstämman för en period om tre år. Innevarande period inleddes 2011 och nästa val av revisorer sker i samband med årsstämman 2014. Bolagets revisorer är Magnus Fredmer, verksam inom Ernst & Young samt revisorssuppleant Conny Lysér, verksam inom KPMG. Båda är auktoriserade revisorer. Revisor Carl Lindgren, som varit revisor i bolaget sedan 2007, slutade utöva sitt yrke under 2013 och lämnade därmed sitt uppdrag som revisor i Castellum i förtid i samband med årsstämman 2013. Carl Lindgren ersattes av revisorssuppleant Conny Lysér för dennes återstående mandattid, d v s till och med utgången av årsstämman 2014. Magnus Fredmer Född 1964 Revisor i bolaget sedan 2011 Revisionsarvoden Conny Lysér Född 1962 Revisorssuppleant i bolaget sedan 2003 Tkr 2013 2012 2011 Revisionsuppdrag 2 535 2 610 2 671 Revision utöver revisionsuppdrag 236 221 313 Skatterådgivning 1 075 1 481 1 599 Övriga tjänster 739 8 Totala revisionsarvoden 4 585 4 320 4 583 varav KPMG 4 349 4 127 4 184 varav Ernst & Young 236 193 399 Koncernledning I koncernledningen ingår verkställande direktören, finansoch ekonomidirektören i Castellum AB (publ) samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Varje person i koncernledningen har sitt egna ansvarsområde och på de möten som äger rum diskuteras och informeras främst om övergripande verksamhetsfrågor. Koncernledningen har haft 11 möten under 2013. Under 2013 har en affärsutvecklingschef anställts i Castellum AB (publ), vilken kommer ingå i koncernledningen.verkställande direktören och ekonomidirektören tillsammans med verkställande direktören för respektive dotterbolag utgör styrelsen i lokalt dotterbolag. Verkställande direktören Verkställande direktören ansvarar för bolagets löpande förvaltning och för att leda verksamheten i enlighet med styrelsens riktlinjer och anvisningar samt för att styrelsen erhåller information och nödvändigt beslutsunderlag. Verkställande direktören är föredragande vid styrelsemöten och skall tillse att styrelsens ledamöter löpande tillställs den information som behövs för att följa bolagets och koncernens ställning, resultat, likviditet och utveckling. Ersättning till ledande befattningshavare Årsstämman 2013 beslutade följande riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare: Castellum skall ha marknadsmässiga och konkurrenskraftiga ersättningsnivåer och anställningsvillkor som erfordras för att rekrytera och behålla en ledning med god kompetens och kapacitet att nå uppställda mål. Fast lön betalas för ett fullgott arbete. Därutöver kan rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram erbjudas. Sådan rörlig ersättning skall syfta till att främja långsiktigt värdeskapande inom koncernen. Utformningen skall ta sin utgångspunkt i målsättningen att sammanlänka koncernledningens intressen med aktieägarnas intressen genom att de ledande befattningshavarna också är delägare i Castellum, samt öka andelen av den totala ersättningen som är kopplad till koncernens utveckling. Rörlig ersättning, som generellt inte får överstiga den fasta lönen, skall bestämmas av i vilken utsträckning i förväg uppställda mål avseende tillväxt i förvaltningsresultat per aktie och aktiekursutveckling uppnåtts samt hur individuellt målsatta faktorer, såsom kund- och personalnöjdhet utvecklats. Utfallande ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Bolagsledningens pensionsvillkor skall vara marknadsmässiga och baseras på avgiftsbestämda pensionslösningar. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida inte överstiga 24 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare, med arbetsplikt de sex första månaderna. Under uppsägningstiden utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning. Castellum har följt de av årsstämman 2013 beslutade riktlinjerna. Det förslag till riktlinjer för ersättning till ledande befattningshavare, som kommer att framläggas årsstämman den 20 mars 2014 är i huvudsak desamma som de som framlades vid årsstämman 2013. På årsstämman 21 mars 2013 beslutades om ett förnyat incitamentsprogram för ledande befattningshavare som i princip är en förlängning av tidigare program. Programmet gäller, för den resultatbaserade delen, för åren 2014, 2015, 2016, och för den aktiekursrelaterade delen från 1 juni 2014-31 maj 2017. För ytterligare information angående ersättning till koncernledningen, se not 10. 66 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Bolagsstyrningsrapport Koncernledning Henrik Saxborn Anette Asklin Tage Christoffersson Ulrika Danielsson Claes Junefelt Verkställande direktör, Castellum AB Född 1964, civilingenjör. Finansdirektör, Castellum AB Född 1961, civilekonom. Verkställande direktör, Eklandia Fastighets AB 1) Född 1952, gymnasieutbildning samt fastighet/ekonomi på KTH. Ekonomidirektör, Castellum AB Född 1972, civilekonom. Verkställande direktör, Fastighets AB Corallen Född 1960, civilingenjör. Lång erfarenhet från både byggverksamhet, förvaltning och förvärv av fastigheter, bl a som VD för ett förvaltningsbolag. Anställd sedan 2006. Mer än 20 års erfarenhet inom bank och finans. Anställd sedan 2000 och finansdirektör sedan 2006. Verksam inom fastighetsbranschen sedan 1976. Anställd sedan 1994 och verkställande direktör i Eklandia sedan 1995. Erfarenhet inom ekonomioch controllerfunktion. Anställd sedan 1998 och ekonomidirektör sedan 2006. Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som arbetschef/distriktschef. Anställd och verkställande direktör i Corallen sedan 2005. Aktieinnehav: 26 342 Aktieinnehav: 32 400 Aktieinnehav: 56 000 Aktieinnehav: 9 000 Aktieinnehav: 13 320 Claes Larsson Anders Nilsson Christer Sundberg Gunnar Östenson Verkställande direktör, Aspholmen Fastigheter AB Född 1957, civilingenjör. Verkställande direktör, Fastighets AB Brostaden Född 1967, civilingenjör. Verkställande direktör, Harry Sjögren AB Född 1955, civilingenjör. Verkställande direktör, Fastighets AB Briggen 2) Född 1956, civilekonom. Lång erfarenhet från byggentreprenadföretag som avdelningschef/regionchef. Anställd och verkställande direktör i Aspholmen sedan 2002. Mer än 20 års erfarenhet från fastighetsbranschen. Anställd sedan 1993 och verkställande direktör i Brostaden sedan 2006. Mer än 30 års erfarenhet från bank- och fastighetsbolag. Anställd och verkställande direktör i Harry Sjögren sedan 1993. Tidigare verksam inom fastighetsförvaltning och entreprenadbranschen. Anställd och verkställande direktör i Briggen sedan 2006. Aktieinnehav: 26 600 Aktieinnehav: 10 534 Aktieinnehav: 51 275 Aktieinnehav: 12 600 Ovanstående uppgifter avser förhållandet i slutet av januari 2014. Aktieinnehavet omfattar eget, makas/makes, omyndiga och hemmavarande barns, närstående bolags innehav samt innehav via kapitalförsäkring. Vad avser verkställande direktören innehas inga väsentliga aktier eller delägarskap i företag som Castellum har betydande affärsförbindelser med. 1) Som tidigare meddelats tillträder Tage Christoffersson som affärsutvecklingschef i Castellum AB - en nyinrättad roll som kommer ingå i koncernledningen - under 1:a halvåret 2014. Enligt offentliggörande den 23 januari 2014 kommer Cecilia Fasth efterträda Tage Christoffersson som VD för Eklandia Fastighets AB. 2) Som offentliggjorts den 24 januari 2014 har Gunnar Östenson valt att på egen begäran avgå som VD för Fastighets AB Briggen. Rekrytering av ny VD till Fastighets AB Briggen pågår. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 67
Bolagsstyrningsrapport Intern kontroll Styrelsen ansvarar enligt den svenska aktiebolagslagen och Koden för den interna kontrollen. Denna rapport har upprättats i enlighet med Årsredovisningslagen och Koden och är därmed avgränsad till intern kontroll avseende finansiell rapportering. Den interna kontrollen i Castellum följer ett etablerat ramverk, Internal Control Integrated Framework, COSO, som består av följande fem komponenter: kontrollmiljö, riskbedömning, kontrollaktiviteter, information och kommunikation samt uppföljning. En schematisk beskrivning av den interna kontrollen visas nedan. Kontrollmiljö Basen för intern kontroll avseende finansiell rapportering utgörs av kontrollmiljön, som består av olika delar och som tillsammans formar den kultur och de värderingar som Castellum styrs utifrån. Grundläggande för Castellums interna kontroll är dess decentraliserade småskaliga organisation med drygt 600 fastigheter, tillika kostnadsställen, vilka förvaltas av sex dotterbolag med ett 40-tal anställda vardera. Beslutsvägar, befogenheter och ansvar som dokumenterats och kommunicerats i styrande dokument såsom styrelsens arbetsordning, beslutsordning, instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt samt redovisningsoch rapporteringsinstruktioner, interna policies, riktlinjer och manualer är också av vikt för den interna kontrollen. Aktuella dokument uppdateras regelbundet vid ändring av t ex lagstiftning, redovisningsstandarder eller noteringskrav. Riskbedömning I Castellum finns riskhantering inbyggd i berörda processer och olika metoder används för att värdera och begränsa risker samt för att säkerställa att de risker som Castellum är utsatt för hanteras i enlighet med fastställda policies och riktlinjer. I enlighet med arbetsordningen gör styrelsen, tilllika revisionsutskottet, en gång om året en genomgång av intern kontroll. Identifiering görs av de risker som bedöms finnas och åtgärder fastställs för att reducera dessa risker. De väsentliga risker Castellum har identifierat är felaktigheter i redovisning och värdering av fastigheter, räntebärande skulder, skatt och moms, samt risk för bedrägeri, förlust eller förskingring av tillgångar. Kontrollaktiviteter De risker som identifierats avseende finansiell rapportering hanteras via bolagets kontrollstrukturer och resulterar i ett antal kontrollaktiviteter. Kontrollaktiviteterna syftar till att förebygga, upptäcka samt korrigera fel och avvikelser och omfattar t ex analytisk uppföljning på flera nivåer i organisationen och jämförelse av resultatposter, kontoavstämningar, uppföljning och avstämning av styrelsebeslut och av styrelsen fastställda policies, godkännande och redovisning av affärstransaktioner, fullmakts- och behörighetsstrukturer, firmatecknare, compliance officer-funktion, koncerngemensamma definitioner, mallar, rapporteringsverktyg samt redovisnings- och värderingsprinciper. Castellums dotterbolag har egna ekonomifunktioner som deltar i planeringen och utvärderingen av sina enheters resultat. Deras regelbundna analys av sina enheters finansiella rapportering är tillsammans med den analys som görs på koncernnivå en viktig del av den interna kontrollen för att säkerställa att den finansiella rapporteringen inte innehåller några väsentliga fel. Castellums interna kontrollmiljö Förbättring Riskbedömning Information Kommunikation Tydliga ansvarsområden Gemensamma värderingar Kontrollaktiviteter Den interna kontrollen styrs av Styrelsens arbetsordning Beslutsordning Instruktioner för firmateckning, fullmakt och attesträtt Redovisningsstruktur Rapportstruktur Policies, riktlinjer, manualer och uppförandekod Uppföljning 68 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Bolagsstyrningsrapport Information och kommunikation Castellum har informations- och kommunikationsvägar som syftar till att säkerställa en effektiv och korrekt informationsgivning avseende finansiell rapportering. Det kräver att alla delar inom verksamheten kommunicerar och utbyter relevant och väsentlig information. Policies och riktlinjer avseende finansiell rapportering samt uppdateringar och ändringar görs tillgängliga och kända för berörd personal. Koncernledningen och styrelsen erhåller regelbundet finansiell information om dotterbolagen med kommentarer till finansiella resultat och risker. Vidare får styrelsen ytterligare information avseende riskhantering, intern kontroll och finansiell rapportering från revisorerna via revisionsutskottet. För att säkerställa att den externa informationsgivningen blir korrekt och fullständig finns en kommunikationspolicy mot aktiemarknaden och en informationssäkerhetspolicy. Företagskultur Att Castellums verksamhet bedrivs på ett ansvarsfullt sätt är avgörande för företagets långsiktiga framgång. Målsättningen är att göra riktiga och sunda affärer i alla avseenden där agerandet präglas av affärsmässighet med hög kompetens, hög affärsmoral och ansvarskännande. Castellums uppföranderegler bygger bl a på att ge god kvalitet och service, följa lagar och förordningar, inte diskriminera någon samt att skapa god arbetsmiljö och säkerhet. Hörnstenar för Castellums företagskultur har varit den decentraliserade organisationen, vilken skapar ansvarstagande och engagerade medarbetare, där varje medarbetare känner delaktighet i verksamheten. När Castellum bildades sattes tydliga riktlinjer där arbetet utförs genom strukturerade processer som i sin tur skapar ordning och reda, vilket borgar för trovärdighet och kvalitet i arbetet. Den platta organisationen ger i sig en naturlig transparens och kvalitetssäkring. Uppföljning Löpande uppföljning sker på flera nivåer i koncernen, såväl på fastighetsnivå som på dotterbolagsnivå samt på koncernnivå. Styrelsen, vars ledamöter även utgör revisionsutskottet, utvärderar regelbundet den information som bolagsledningen och revisorerna lämnar. Vidare rapporterar bolagets revisorer personligen direkt till revisionsutskottet minst två gånger per år sina iakttagelser från granskningen och sin bedömning av den interna kontrollen. Därutöver har revisionsutskottet en årlig uppföljning av gjord riskbedömning och beslutade åtgärder. Av särskild betydelse är revisionsutskottets och styrelsens övervakning för utveckling av den interna kontrollen och för att se till att åtgärder vidtas rörande eventuella brister och förslag som framkommer. Behov av internrevision Castellum har en småskalig organisation med ett 40-tal anställda i respektive dotterbolag vilka tillsammans förvaltar drygt 600 kostnadsställen. På moderbolaget Castellum AB (publ) arbetar 19 personer. All verksamhet bedrivs i dotterbolagen medan finansverksamheten bedrivs i moderbolaget, innebärande att Castellum AB (publ) inte utgör ett profitcenter. Detta medför att ekonomifunktionen i moderbolaget utgör controllerfunktion gentemot dotterbolagen samt compliance officer-funktion gentemot finansavdelningen. Ekonomidirektören i moderbolaget rapporterar även direkt till revisionsutskottet, utan övrig lednings närvaro, iakttagelser samt åtgärder avseende regelefterlevnad (compliance). Sammantaget medför detta att det inte anses motiverat att ha en särskild enhet för internrevision. Nordstaden 2:16, Göteborg CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 69
Kvartalsöversikt Jan-Mars 2013 Apr-Juni 2013 Juli-Sept 2013 Okt-Dec 2013 2013 Jan-Mars 2012 Apr-Juni 2012 Juli-Sept 2012 Okt-Dec 2012 2012 Resultaträkning, Mkr Hyresintäkter 814 808 809 818 3 249 753 768 764 788 3 073 Fastighetskostnader 317 269 233 286 1 105 284 240 229 289 1 042 Driftsöverskott 497 539 576 532 2 144 469 528 535 499 2 031 Centrala administrationskostnader 21 28 18 29 96 23 24 19 27 93 Räntenetto 176 177 177 172 702 173 171 169 170 683 Förvaltningsresultat 300 334 381 331 1 346 273 333 347 302 1 255 Värdeförändringar fastigheter 32 87 182 27 328 10 18 28 125 69 Värdeförändringar derivat 166 221 53 11 429 206 97 192 27 110 Aktuell skatt 2 4 6 6 6 2 4 3 2 7 Uppskjuten skatt 93 139 107 51 390 125 32 46 607 404 Årets / periodens resultat 403 499 503 302 1 707 362 218 134 759 1 473 Övrigt totalresultat 0 3 3 3 3 0 0 6 2 4 Årets / periodens totalresultat 403 502 500 305 1 710 362 218 128 761 1 469 Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter 36 683 37 301 37 505 37 752 37 752 34 200 34 632 35 433 36 328 36 328 Övriga tillgångar 283 276 303 291 291 176 264 292 259 259 Kassa och bank 18 59 176 70 70 22 59 14 44 44 S:a tillgångar 36 984 37 636 37 984 38 113 38 113 34 398 34 955 35 739 36 631 36 631 Eget kapital 11 820 12 322 12 822 13 127 13 127 10 958 11 176 11 304 12 065 12 065 Uppskjuten skatteskuld 3 403 3 542 3 649 3 700 3 700 3 839 3 871 3 917 3 310 3 310 Derivat 932 721 666 683 683 796 894 1 072 1 105 1 105 Långfristiga räntebärande skulder 19 773 19 988 19 676 19 481 19 481 17 839 18 066 18 472 19 094 19 094 Ej räntebärande skulder 1 056 1 063 1 171 1 122 1 122 966 948 974 1 057 1 057 S:a eget kapital och skulder 36 984 37 636 37 984 38 113 38 113 34 398 34 955 35 739 36 631 36 631 Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 61% 67% 71% 65% 66% 62% 69% 70% 63% 66% Räntenivå, genomsnitt 3,8% 3,7% 3,7% 3,6% 3,7% 4,1% 3,9% 3,9% 3,7% 3,9% Räntetäckningsgrad 270% 289% 315% 292% 292% 258% 295% 305% 278% 284% Avkastning aktuellt substansvärde 12,3% 15,5% 14,3% 9,2% 13,2% 13,3% 6,0% 4,8% 7,0% 7,9% Avkastning totalt kapital 5,5% 6,4% 7,8% 5,6% 6,4% 5,3% 6,0% 6,2% 3,8% 5,3% Investeringar i fastigheter, Mkr 413 538 379 438 1 768 331 615 843 1 009 2 798 Försäljningar, Mkr 80 25 351 231 687 8 203 42 253 Belåningsgrad 54% 54% 52% 52% 52% 52% 52% 52% 53% 53% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Förvaltningsresultat, kr 1,83 2,04 2,32 2,02 8,21 1,66 2,03 2,12 1,84 7,65 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 1,77 1,96 2,17 2,14 8,04 1,59 1,87 1,93 1,88 7,27 Resultat efter skatt, kr 2,46 3,04 3,07 1,84 10,41 2,21 1,33 0,82 4,63 8,98 Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Fastighetsvärde, kr 224 227 229 230 230 209 211 216 222 222 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr 99 101 104 107 107 95 97 99 100 100 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 88 92 95 97 97 86 87 88 90 90 Utdelning, kr (2013 föreslagen) 4,25 3,95 Utdelningsandel 52% 52% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 1 025 1 032 1 029 1 042 1 036 1 011 1 015 1 020 1 032 1 015 Ekonomisk uthyrningsgrad 89,3% 87,6% 89,0% 88,6% 88,4% 88,5% 89,4% 88,2% 88,8% 88,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 353 299 258 322 307 335 281 267 325 298 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 006 10 081 10 170 10 285 10 285 9 903 9 971 9 927 9 916 9 916 70 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Flerårsöversikt Resultaträkning, Mkr 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Hyresintäkter 3 249 3 073 2 919 2 759 2 694 2 501 2 259 2 014 1 907 1 856 Fastighetskostnader 1 105 1 042 1 003 960 942 831 771 700 637 628 Driftsöverskott 2 144 2 031 1 916 1 799 1 752 1 670 1 488 1 314 1 270 1 228 Centrala administrationskostnader 96 93 83 84 81 71 69 67 68 69 Räntenetto 702 683 660 574 541 626 495 364 382 418 Förvaltningsresultat 1 346 1 255 1 173 1 141 1 130 973 924 883 820 741 Värdeförändringar fastigheter 328 69 194 1 222 1 027 1 262 920 1 145 932 660 Värdeförändringar derivat 429 110 429 291 102 1 010 99 178 40 146 Aktuell skatt 6 7 10 5 10 14 22 10 1 5 Uppskjuten skatt 390 404 217 685 35 650 434 522 417 334 Årets resultat 1 707 1 473 711 1 964 160 663 1 487 1 674 1 294 916 Övrigt totalresultat 3 4 0 Årets totalresultat 1 710 1 469 711 1 964 160 663 1 487 1 674 1 294 916 Balansräkning, Mkr Förvaltningsfastigheter 37 752 36 328 33 867 31 768 29 267 29 165 27 717 24 238 21 270 19 449 Övriga tillgångar 291 259 207 156 201 230 123 200 103 94 Kassa och bank 70 44 97 12 8 9 7 8 5 7 S:a tillgångar 38 113 36 631 34 171 31 936 29 476 29 404 27 847 24 446 21 378 19 550 Eget kapital 13 127 12 065 11 203 11 082 9 692 10 049 11 204 10 184 8 940 8 035 Uppskjuten skatteskuld 3 700 3 310 3 714 3 502 2 824 2 785 3 322 2 723 2 126 1 659 Derivat 683 1 105 1 003 574 865 966 44 55 233 391 Långfristiga räntebärande skulder 19 481 19 094 17 160 15 781 15 294 14 607 12 582 10 837 9 396 8 834 Ej räntebärande skulder 1 122 1 057 1 091 997 801 997 783 647 683 631 S:a eget kapital och skulder 38 113 36 631 34 171 31 936 29 476 29 404 27 847 24 446 21 378 19 550 Finansiella nyckeltal Överskottsgrad 66% 66% 66% 65% 65% 67% 66% 65% 67% 66% Räntenivå, genomsnitt 3,7% 3,9% 4,1% 3,7% 3,7% 4,7% 4,2% 3,7% 4,3% 4,9% Räntetäckningsgrad 292% 284% 278% 299% 309% 255% 287% 343% 315% 277% Avkastning aktuellt substansvärde 13,2% 7,9% 6,4% 21,5% 1,6% 8,3% 16,2% 20,7% 18,2% 14,6% Avkastning totalt kapital 6,4% 5,3% 6,2% 9,8% 2,1% 1,2% 9,1% 10,4% 10,4% 9,6% Investeringar i fastigheter, Mkr 1 768 2 798 2 015 1 506 1 165 2 738 2 598 2 283 1 357 1 268 Försäljningar, Mkr 687 253 107 227 36 28 39 460 468 494 Belåningsgrad 52% 53% 51% 50% 52% 50% 45% 45% 45% 45% Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Förvaltningsresultat, kr 8,21 7,65 7,15 6,96 6,89 5,93 5,63 5,38 5,00 4,52 Förvaltningsresultat efter skatt (EPRA EPS), kr 8,04 7,27 7,01 6,62 6,93 5,85 5,50 5,09 4,49 4,15 Resultat efter skatt, kr 10,41 8,98 4,34 11,98 0,98 4,04 9,07 10,21 7,89 5,59 Utestående antal aktier, tusental 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 164 000 Fastighetsvärde, kr 230 222 207 194 178 178 169 148 130 119 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV), kr 107 100 97 92 82 84 88 79 69 61 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV), kr 97 90 87 85 73 75 85 76 65 57 Utdelning, kr (2013 föreslagen) 4,25 3,95 3,70 3,60 3,50 3,15 3,00 2,85 2,62 2,38 Utdelningsandel 52% 52% 52% 52% 51% 53% 53% 53% 52% 53% Fastighetsrelaterade nyckeltal Hyresvärde, kr/kvm 1 036 1 015 995 974 969 921 896 864 851 859 Ekonomisk uthyrningsgrad 88,4% 88,6% 89,3% 89,0% 89,8% 89,7% 87,9% 87,1% 88,1% 89,6% Fastighetskostnader, kr/kvm 307 298 300 298 300 268 262 259 247 255 Fastighetsvärde, kr/kvm 10 285 9 916 9 835 9 499 9 036 8 984 9 098 8 466 7 930 7 706 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 71
Masthugget 3:6, Göteborg 72 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Finansiella rapporter Finansiella rapporter 2013 Totalresultat för koncernen 74 Balansräkning för koncernen 75 Resultaträkning och totalresultat för moderbolaget 76 Balansräkning för moderbolaget 77 Förändring av eget kapital 78 Kassaflödesanalys 79 Redovisningsprinciper och noter 80 1. Redovisningsprinciper 80 2. Rörelsesegment 83 3. Hyresintäkter 83 4. Fastighetskostnader 84 5. Centrala administrationskostnader 85 6. Ränte- och finansiella intäkter 85 7. Ränte- och finansiella kostnader 85 8. Värdeförändringar 85 9. Inkomstskatter 86 10. Personal och styrelse 86 11. Förvaltningsfastigheter 87 12. Inventarier 89 13. Eget kapital och substansvärde 89 14. Skulder 90 15. Uppskjuten skatteskuld/fordran 90 16. Derivat 90 17. Långfristiga räntebärande skulder 91 18. Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 92 19. Ställda säkerheter 92 20. Övriga ansvarsförbindelser 92 21. Andelar koncernföretag 92 22. Finansiella instrument, framtida likviditetsflöden, m m 93 23. Långfristiga fordringar, koncernföretag 93 24. Händelser efter balansdagen 93 CASTELLUM 2013 73
Finansiella rapporter Totalresultat för koncernen Mkr 2013 2012 Hyresintäkter Not 3 3 249 3 073 Driftskostnader Not 4 583 544 Underhåll Not 4 125 130 Tomträttsavgäld Not 4 26 24 Fastighetsskatt Not 4 169 152 Uthyrning och fastighetsadministration Not 4 202 192 Driftsöverskott 2 144 2 031 Centrala administrationskostnader Not 5 96 93 Räntenetto Ränteintäkter Not 6 4 7 Räntekostnader Not 7 706 690 Förvaltningsresultat 1 346 1 255 Värdeförändringar Not 8 Fastigheter 328 69 Derivat 429 110 Resultat före skatt 2 103 1 076 Aktuell skatt Not 9 6 7 Uppskjuten skatt Not 9 390 404 Årets resultat 1 707 1 473 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 10 12 Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet 7 8 Årets totalresultat 1 710 1 469 Hela resultatet är hänförligt till moderbolagets aktieägare då inga innehav utan bestämmande inflytande föreligger. Data per aktie (någon utspädningseffekt finns ej, då inga potentiella aktier förekommer) Genomsnittligt antal aktier, tusental 164 000 164 000 Årets resultat efter skatt, kr 10,41 8,98 74 CASTELLUM 2013
Finansiella rapporter Balansräkning för koncernen Mkr 31 dec 2013 31 dec 2012 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Förvaltningsfastigheter Not 11 37 752 36 328 Materiella anläggningstillgångar Not 12 31 24 Långfristig fordran 3 Summa anläggningstillgångar 37 783 36 355 Omsättningstillgångar Hyresfordringar Not 3 23 20 Övriga fordringar 154 154 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 83 58 Kassa och bank 70 44 Summa omsättningstillgångar 330 276 SUMMA TILLGÅNGAR 38 113 36 631 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital hänförligt till moderbolagets aktieägare Not 13 Aktiekapital 86 86 Övrigt tillskjutet kapital 4 096 4 096 Reserver 1 4 Balanserad vinst 8 946 7 887 Summa eget kapital 13 127 12 065 Skulder Not 14 Långfristiga skulder Uppskjuten skatteskuld Not 15 3 700 3 310 Derivat Not 16 683 1 105 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 19 481 19 094 Summa långfristiga skulder 23 864 23 509 Kortfristiga skulder Leverantörsskulder 198 171 Skatteskulder 1 22 Övriga skulder 208 176 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 715 688 Summa kortfristiga skulder 1 122 1 057 Summa skulder 24 986 24 566 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 38 113 36 631 Ställda säkerheter Not 19 18 375 18 764 Ansvarsförbindelser Not 20 CASTELLUM 2013 75
Finansiella rapporter Resultaträkning för moderbolaget Mkr 2013 2012 Intäkter Not 3 18 15 Centrala administrationskostnader Not 5 71 68 Finansiella poster Finansiella intäkter Not 6 1 451 1 387 Finansiella kostnader Not 7 718 727 Resultat före värdeförändringar och skatt 680 607 Värdeförändringar Not 8 Derivat 429 110 Resultat före skatt 1 109 497 Aktuell skatt Not 9 Uppskjuten skatt Not 9 119 49 Årets resultat 990 448 Totalresultat för moderbolaget Mkr 2013 2012 Årets resultat enligt resultaträkningen 990 448 Övrigt totalresultat Poster som kommer att omföras till årets resultat Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 7 10 Värdeförändring derivat, valutasäkring utlandsverksamhet 7 8 Årets totalresultat 990 446 76 CASTELLUM 2013
Finansiella rapporter Balansräkning för moderbolaget Mkr 31 dec 2013 31 dec 2012 TILLGÅNGAR Anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar Not 12 4 3 Finansiella anläggningstillgångar Andelar koncernföretag Not 21 5 869 5 338 Uppskjuten skattefordran Not 15 103 222 Långfristiga fordringar, koncernföretag Not 23 17 419 17 983 Summa finansiella anläggningstillgångar 23 391 23 543 Summa anläggningstillgångar 23 395 23 546 Omsättningstillgångar Kortfristiga fordringar, koncernföretag 718 645 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 12 9 Kassa och bank 52 27 Summa omsättningstillgångar 782 681 SUMMA TILLGÅNGAR 24 177 24 227 EGET KAPITAL OCH SKULDER Eget kapital Not 13 Bundet eget kapital Aktiekapital 86 86 Reservfond 20 20 Fritt eget kapital Fond för verkligt värde 2 2 Balanserad vinst 3 944 4 144 Årets resultat 990 448 Summa eget kapital 5 038 4 696 Skulder Not 14 Derivat Not 16 683 1 105 Långfristiga räntebärande skulder Not 17 17 315 16 924 Långfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 967 1 361 Kortfristiga räntebärande skulder, koncernföretag 31 Leverantörsskulder 4 3 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Not 18 139 138 Summa skulder 19 139 19 531 SUMMA EGET KAPITAL OCH SKULDER 24 177 24 227 Ställda säkerheter Not 19 14 928 15 090 Ansvarsförbindelser Not 20 2 166 2 170 CASTELLUM 2013 77
Finansiella rapporter Förändring av eget kapital Koncernen, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Hänförligt till moderbolagets aktieägare Övrigt tillskjutet kapital Aktiekapital Valutaomräkningsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 2011-12-31 164 000 86 4 096 0 0 7 021 11 203 Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie) 607 607 Årets resultat 1 473 1 473 Övrigt totalresultat 12 8 4 Eget kapital 2012-12-31 164 000 86 4 096 12 8 7 887 12 065 Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie) 648 648 Årets resultat 1 707 1 707 Övrigt totalresultat 10 7 3 Eget kapital 2013-12-31 164 000 86 4 096 2 1 8 946 13 127 Moderbolaget, Mkr (not 13) Antal utestående aktier, tusental Fond för verkligt värde Valutasäkringsreserv Aktiekapital Reservfond Valutaomräkningsreserv Valutasäkringsreserv Balanserad vinst Totalt eget kapital Eget kapital 2011-12-31 164 000 86 20 0 0 4 751 4 857 Utdelning mars 2012 (3,70 kr/aktie) 607 607 Årets resultat 448 448 Övrigt totalresultat 10 8 2 Eget kapital 2012-12-31 164 000 86 20 10 8 4 592 4 696 Utdelning mars 2013 (3,95 kr/aktie) 648 648 Årets resultat 990 990 Övrigt totalresultat 7 7 0 Eget kapital 2013-12-31 164 000 86 20 3 1 4 934 5 038 78 CASTELLUM 2013
Finansiella rapporter Kassaflödesanalys Koncern Moderbolag Mkr 2013 2012 2013 2012 Löpande verksamhet Driftsöverskott 2 144 2 031 18 15 Centrala administrationskostnader 96 93 71 68 Återläggning av avskrivningar 11 9 2 1 Betalt finansnetto 701 700 17 2 Betald skatt 12 1 Omräkningsdifferens utlandsverksamhet 5 3 Kassaflöde löpande verksamhet före förändring rörelsekapital 1 341 1 249 34 54 Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital Förändring kortfristiga fordringar 22 32 76 126 Förändring kortfristiga skulder 56 33 0 4 Kassaflöde från löpande verksamhet 1 375 1 250 110 76 Investeringsverksamheten Investeringar i ny-, till- och ombyggnationer 1 583 1 279 Förvärv av fastigheter 185 1 519 Förändring skuld vid förvärv av fastigheter 14 56 Försäljning av fastigheter 687 253 Förändring fordran vid försäljning av fastigheter 6 8 Kapitaltillskott netto, dotterbolag 187 645 Investeringar i övrigt, netto 18 18 3 3 Kassaflöde från investeringsverksamhet 1 091 2 627 184 642 Finansieringsverksamheten Nyupplåning räntebärande skulder 387 1 934 28 477 Förändring långfristiga fordringar 3 3 571 561 Utbetald utdelning 648 607 648 607 Kassaflöde från finansieringsverksamhet 258 1 324 49 691 Årets kassaflöde 26 53 25 27 Kassa och bank ingående balans 44 97 27 0 Kassa och bank utgående balans 70 44 52 27 CASTELLUM 2013 79
Finansiella rapporter Redovisningsprinciper och noter (Alla belopp i Mkr om inget annat anges.) Not 1 Redovisningsprinciper Allmän information De finansiella rapporterna för Castellum AB (Moderbolaget) för räkenskapsåret som slutar den 31 december 2013 har godkänts av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari 2014 och kommer att föreläggas årsstämman 2014 för fastställande. Moderbolaget är ett svenskt aktiebolag (publ), med säte i Göteborg, Sverige. Koncernens verksamhet beskrivs i förvaltningsberättelsen. Grunder för redovisningen Castellums räkenskaper har upprättats enligt de av EU antagna IFRS standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC). Vidare har koncernredovisningen upprättats i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsregler för koncerner). Räkenskaperna är upprättade baserat på verkligt värde för förvaltningsfastigheter samt derivat, nominellt värde för uppskjuten skatt samt anskaffningsvärde för resterande poster. Kritiska bedömningar För att upprätta redovisningen i enlighet med IFRS och god redovisningssed krävs att det görs bedömningar och antaganden som påverkar i bokslutet redovisade tillgångar, skulder, intäkter och kostnader samt övrig information. Dessa bedömningar och antaganden baseras på historiska erfarenheter samt andra faktorer som bedöms vara rimliga under rådande omständigheter. Faktiskt utfall kan skilja sig från dessa bedömningar om andra antaganden görs eller andra förutsättningar föreligger. Förvaltningsfastigheter Inom området värdering av förvaltningsfastigheter kan bedömningar och antaganden ge en betydande påverkan på koncernens resultat och finansiella ställning. Värderingen kräver bedömning av och antaganden om framtida kassaflöde samt fastställande av diskonteringsfaktor (avkastningskrav). För att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och bedömningar anges vanligtvis vid fastighetsvärdering ett osäkerhetsintervall om +/- 5-10%. Information om detta samt de antaganden och bedömningar som har gjorts framgår av not 11. Tillgångsförvärv kontra rörelseförvärv Bolagsförvärv kan klassificeras som antingen rörelseförvärv eller tillgångsförvärv. Bolagsförvärv vars primära syfte är att förvärva bolagets fastighet och där bolagets eventuella förvaltningsorganisation och administration är av underordnad betydelse för förvärvet, klassificeras som tillgångsförvärv. Övriga bolagsförvärv klassificeras som rörelseförvärv. Vid tillgångsförvärv redovisas ingen uppskjuten skatt hänförligt till fastighetsförvärvet, utan eventuell rabatt minskar istället fastighetens anskaffningsvärde. Det innebär att vid efterföljande värdering kommer värdeförändringarna påverkas av skatterabatten. Uppskjuten skatteskuld Enligt redovisningsreglerna skall uppskjuten skatt redovisas nominellt utan diskontering, beräknad efter av Riksdagen beslutad skattesats om 22%. Den verkliga skatten är betydligt lägre på grund av dels möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt, dels tidsfaktorn. Förvaltningsresultat Castellums verksamhet är fokuserad på tillväxt i kassaflöde från den löpande förvaltningen, d v s tillväxt i förvaltningsresultatet, och målet är att förvaltningsresultatet årligen skall öka med minst 10%. Det är också förvaltningsresultatet som utgör basen i vad som årligen skall delas ut till aktieägarna minst 50% av förvaltningsresultatet. Således har storleken på värdeförändringarna inte målsatts, de ingår inte i basen för utdelning och de ingår inte heller i någon annan bas, exempelvis företagsledningens incitamentsprogram. För att ge en rättvisande bild av Castellums syn på sin verksamhet har rapporten över totalresultatet utformats med hänsyn till detta d v s redovisning av värdeförändringar (ej kassaflödespåverkande) sker efter kassaflödespåverkande poster och en resultatrad har infogats som verksamheten styrs och målsätts på, d v s förvaltningsresultatet. Klassificering Anläggningstillgångar och långfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller förfaller mer än tolv månader från balansdagen. Omsättningstillgångar och kortfristiga skulder består av belopp som förväntas återvinnas eller betalas inom tolv månader från balansdagen. Koncernredovisning Koncernens balans- och resultaträkning omfattar alla bolag i vilka moderbolaget direkt eller indirekt har bestämmande inflytande. Alla bolag i koncernen är helägda och vare sig intresseföretag eller joint ventures förekommer. Koncernen omfattar utöver moderbolaget de i not 21 angivna dotterbolagen med tillhörande underkoncerner. Bokslutet bygger på redovisningshandlingar upprättade för samtliga koncernbolag per 31 december. Koncernredovisningen har upprättats enligt förvärvsmetoden, innebärande att dotterföretagens egna kapital vid förvärvet, fastställt som skillnaden mellan tillgångars och skulders verkliga värden, eliminerats i sin helhet. I koncernens egna kapital ingår endast den del av dotterföretagens egna kapital som tillkommit efter förvärvet. I koncernens resultaträkning ingår under året förvärvade eller avyttrade koncernbolag endast med värden avseende innehavstiden. Interna försäljningar, vinster, förluster och mellanhavanden inom koncernen elimineras i koncern redovisningen. Räkenskaperna för den utländska verksam heten omräknas till SEK genom att balansräkningen omräknas till balansdagens kurs, förutom eget kapital som omräknas till historisk anskaffningskurs, medan resultaträkningen omräknas till periodens genomsnittskurs. Valutakursdifferenser vid omräkning redovisas i övrigt totalresultat. Intäkter Hyresintäkter Hyresintäkter, som ur ett redovisningsperspektiv även benämns intäkter från operationella leasingavtal aviseras i förskott och periodiseras linjärt i resultaträkningen baserat på villkoren i hyresavtalen. I hyresintäkterna ingår tillägg såsom utfakturerad fastighetsskatt och värmekostnad. Förskottshyror redovisas som förutbetalda hyresintäkter. I de fall hyreskontrakt under viss tid medger en reducerad hyra som motsvaras av en vid annan tidpunkt högre hyra, periodiseras denna under- respektive överhyra över kontraktets löptid. Rena rabatter såsom reduktion för successiv inflyttning belastar den period de avser. Intäkter från fastighetsförsäljningar Intäkter från fastighetsförsäljningar redovisas på kontraktsdagen, såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Försäljning av fastighet via bolag nettoredovisas avseende underliggande fastighetspris och kalkylmässig skatt. Resultat från försäljning av fastighet redovisas som värdeförändring och avser skillnaden mellan erhållet försäljningspris efter avdrag för försäljningsomkostnader, kalkylmässig skatt och redovisat värde i senaste kvartalsrapport med justering för nedlagda investeringar efter senaste kvartalsrapport. Finansiella intäkter Finansiella intäkter består av ränteintäkter och redovisas i den period de avser. I finansiella intäkter redovisas även erhållna koncernbidrag samt erhållen och anteciperad utdelning. Finansiella kostnader Finansiella kostnader avser ränta och andra kostnader som uppkommer då pengar lånas. Kostnader för uttagande av pantbrev betraktas ej som en finansiell kostnad utan aktiveras som värderingshöjande fastighetsinvestering. Finansiella kostnader resultat förs i den period de hänför sig till. Finansiella kostnader inkluderar även räntekostnader för räntederivatavtal. Betalningsströmmar från räntederivatavtal resultatförs för den period de avser. Finansnettot påverkas ej av marknadsvärdering av ingångna räntederivatavtal vilka istället redovisas som värdeförändringar under särskild rubrik. Den del av räntekostnaden som avser ränta under produktionstiden för större ny-, till- eller ombyggnader aktiveras. Räntan beräknas utifrån genomsnittlig upplåningskostnad för koncernen. Ersättningar till anställda Ersättningar till anställda redovisas i takt med att de anställda har utfört tjänster i utbyte mot ersättningen. Ersättning enligt incitamentsprogram, vilket är kontantreglerat och utbetalas som ej pensionsgrundande lön, redovisas i takt med måluppfyllelse och programmets löptid. 80 CASTELLUM 2013
Finansiella rapporter Pensioner och andra ersättningar efter avslutad anställning kan klassificeras som avgiftsbestämda planer eller förmånsbestämda planer. Huvuddelen av Castellumkoncernens åtaganden för pensioner utgörs av avgiftsbestämda planer, vilka fullgörs genom fortlöpande utbetalningar till fristående myndigheter eller organ vilka administrerar planerna. Förpliktelser avseende avgifter till avgiftsbestämda planer redovisas som en kostnad i resultaträkningen när de uppstår. Ett mindre antal personer har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Dessa redovisas som avgiftsbestämd plan till följd av att Alecta inte levererar den information som krävs, varför brist råder på den information som erfordras för att redovisa planen som en förmånsbestämd plan. Det finns dock inget som indikerar några väsentliga åtaganden överstigande vad som är utbetalt till Alecta. Inkomstskatter Inkomstskatt i resultaträkningen fördelas på aktuell och uppskjuten skatt. Inkomstskatten belastar resultat räkningen förutom i de fall den är hänförlig till transaktioner vilka redovisats direkt mot eget kapital då även skatteeffekten redovisas direkt mot eget kapital. Aktuell och uppskjuten skatt beräknas utifrån gällande skattesats om 22%. Öppna yrkanden i inkomstdeklarationen, som innehåller en viss grad av osäkerhet, beaktas i skatteberäkningen tidigast under året efter räkenskapsåret, efter att slutskattesedel erhållits från Skatteverket. Uppskjuten skatt Uppskjuten skatt redovisas i Castellum, enligt balansräkningsmetoden, på temporära skillnader som uppkommer mellan en tillgångs eller skulds redovisade värde och dess skattemässiga värde. Detta innebär att det finns en skatteskuld eller skattefordran som realiseras den dag tillgången eller skulden säljs. Undantag görs dock för temporära skillnader som uppkommit vid första redovisningen av tillgångar och skulder som utgör tillgångsförvärv. I Castellum finns två poster där det föreligger temporära skillnader - fastigheter och underskottsavdrag. Uppskjuten skattefordran hänförligt till underskottsavdrag redovisas, eftersom det är troligt att framtida skattemässiga överskott kommer att finnas tillgängliga vilka kan nyttjas mot underskottsavdragen. Uppskjuten skatteskuld beräknas på skillnaden mellan fastigheternas redovisade värde och deras skattemässiga värde. Vid förändring av de två ovan nämnda posterna förändras således även den uppskjutna skatteskulden/-fordran, vilket redovisas i resultaträkningen som uppskjuten skatt. Castellum har redovisat samtliga under året genomförda bolagsförvärv som tillgångsförvärv, innebärande att uppskjuten skatt som fanns vid förvärvstillfället inte finns upptagen i balansräkningen. Aktuell skatt Utöver uppskjuten skatt redovisas i resultaträkningen även aktuell skatt, vilken motsvarar den skatt bolaget är skyldig att betala utifrån årets skattepliktiga resultat, justerat för eventuell aktuell skatt avseende tidigare perioder. Leasingavtal Leasingavtal där i allt väsentligt alla risker och förmåner förknippade med ägandet faller på leasegivaren klassificeras som operationellt leasingavtal. Samtliga nuvarande hyreskontrakt hänförliga till Castellums förvaltningsfastigheter är, sett ur ett redovisningsperspektiv, att betrakta som operationella leasingavtal. Redovisning av dessa avtal framgår av principen för intäkter samt not 3. Tomträttsavtal är, sett ur ett redovisningsperspektiv, operationellt leasingavtal. Tomträttsavgälden redovisas som kostnad för den period den avser. Det finns även ett mindre antal leasingavtal av ringa omfattning, där Castellum är leasetagare. Även dessa leasingavtal är operationella leasingavtal och avser främst personbilar. Betalningar som görs under leasing perioden kostnadsförs i resultaträkningen linjärt över leasing perioden. Förvaltningsfastigheter Med förvaltningsfastighet avses fastighet som innehas i syfte att generera hyresintäkter eller värdestegring eller en kombination av dessa, snarare än för användning i eget företags verksamhet för produktion och tillhandahållande av varor, tjänster eller för administrativa ändamål samt försäljning i den löpande verksamheten. Samtliga av Castellum ägda eller via tomträttsavtal nyttjade fastigheter bedöms utgöra förvaltningsfastigheter. Om koncernen påbörjar en investering i en befintlig förvaltningsfastighet för fortsatt användning som förvaltningsfastighet redovisas fastigheten även fortsättningsvis som förvaltningsfastighet. Värdering Förvaltningsfastigheter, vilka vid förvärvet redovisas till anskaffningsvärde inklusive till förvärvet direkt hänförbara utgifter, har upptagits till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Verkligt värde har fast ställts genom en intern värderingsmodell som finns beskriven i not 11. I noten finns även bland annat angivet de antaganden som ligger till grund för värderingen. Värderingsmodellen bygger på en värdering utifrån nuvärdet av framtida betalningsströmmar med differentierade marknadsmässiga avkastningskrav per fastighet, beroende på bland annat läge, ändamål, skick och standard. För att säkerställa den interna värderingen görs externa värderingar på del av beståndet. Värdeförändring Värdeförändring redovisas i resultaträkningen och består av såväl orealiserad som realiserad värdeförändring. Den orealiserade värdeförändringen beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om fastighet förvärvats under året, med tillägg för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. För fastighet som sålts under året beräknas orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före försäljning jämfört med värdering vid utgången av föregående år, med justering för under perioden aktiverade tillkommande utgifter. Hur den realiserade värdeförändringen beräknas framgår av redovisningsprinciperna för intäkter från fastighetsförsäljningar. Tillkommande utgifter Tillkommande utgifter som medför en ekonomisk fördel för bolaget, d v s som är värderingshöjande, och som kan beräknas på ett tillförlitligt sätt aktiveras. Utgifter för reparation och underhåll kostnadsförs i den period de uppkommer. Vid större ny-, till- och ombyggnader aktiveras räntekostnad under produktionstiden. Förvärv och försäljning Vid förvärv och försäljning av fastigheter eller bolag, redovisas transaktionen på kontraktsdagen såvida det inte föreligger särskilda villkor i köpekontraktet. Materiella anläggningstillgångar Materiella anläggningstillgångar utgörs av inventarier, vilka har upptagits till anskaffningsvärde med avdrag för ackumulerade avskrivningar och eventuellt gjorda nedskrivningar. I anskaffningsvärdet ingår inköpspris samt kostnader direkt hänförbara till tillgången för att bringa den på plats och i skick för att utnyttjas i enlighet med syftet med anskaffningen. Avskrivningar på inventarier baseras på historiska anskaffningsvärden efter avdrag för senare eventuellt gjorda nedskrivningar. Restvärdet bedöms vara obefintligt. På under året anskaffade tillgångar beräknas avskrivningar med beaktande av anskaffningstidpunkt. Avskrivningar görs linjärt, vilket innebär lika stora avskrivningar över nyttjandeperioden som normalt är fem år förutom för datorer som bedöms ha en nyttjandeperiod på tre år. Finansiella instrument Finansiella instrument som redovisas i balansräkningen inkluderar bland tillgångarna kassa och bank, hyresfordringar, övriga fordringar och lånefordringar, samt bland skulderna ränte- och valutaderivatinstrument, leverantörsskulder, övriga skulder och låneskulder. Finansiella instrument redovisas initialt till verkligt värde, motsvarande anskaffningsvärde, med tillägg för transaktionskostnader, med undantag för kategorin finansiella instrument redovisade till verkligt värde via resultaträkningen där transaktionskostnader inte ingår. Efterföljande redovisning sker därefter beroende på hur klassificering skett enligt nedan. Finansiella transaktioner såsom in- och utbetalning av räntor och krediter bokförs på kontoförande banks likviddag, medan övriga in- och utbetalningar bokförs på kontoförande banks bokföringsdag. En finansiell tillgång tas bort från balansräkningen när rättigheterna i avtalet realiseras, förfaller eller bolaget förlorar kontrollen över den. En finansiell skuld tas bort från balansräkningen när förpliktelsen i avtalet fullgjorts eller på annat sätt utsläckts. Kassa och bank Kassa och bank utgörs av tillgodohavande på bank per bokslutsdagen och redovisas till nominellt värde. Fordringar Finansiella tillgångar som inte är derivat, som har fastställda eller fastställbara betalningar och som inte noteras på en aktiv marknad, redovisas som fordringar. I koncernen finns främst hyresfordringar och övriga fordringar. Fordringar har efter individuell värdering upptagits till det belopp varmed de beräknas inflyta, vilket innebär att de redovisas till anskaffningsvärde med reservering för osäkra fordringar. Reservering för osäkra fordringar sker när det finns objektiva riskbedömningar för att koncernen inte kommer att erhålla hela fordran. Fordringar i moderbolag består enbart av fordringar på dotterbolag, vilka redovisas till anskaffningsvärde. CASTELLUM 2013 81
Finansiella rapporter Skulder Skulder avser krediter och rörelseskulder såsom t ex leverantörsskulder. Merparten av Castellums kreditavtal är långfristiga. I de fall kortfristiga krediter upptas som täcks av outnyttjade långfristiga kreditavtal anses även dessa vara långfristiga. Krediterna redovisas i balansräkningen på likviddagen och upptas till upplupet anskaffningsvärde. Upplupna ej betalda räntor redovisas under posten upplupna kostnader. Skuld redovisas när motparten har presterat och avtalsenlig skyldighet att betala föreligger, även om faktura ännu inte mottagits. Leverantörsskulder redovisas när faktura mottagits. Leverantörsskulder och andra rörelseskulder med kort löptid redovisas till nominellt värde. Utländsk valuta Transaktioner i utländsk valuta omräknas till svenska kronor med den för transaktionstillfället aktuella valutakursen. Monetära tillgångar och skulder omräknas med kursen på balansdagen. Derivat Räntederivat utgör en finansiell tillgång eller skuld som värderas till verkligt värde med värdeförändringar via resultaträkningen. För att hantera exponering mot fluktuationer i marknadsräntan i enlighet med beslutad finanspolicy har Castellum ingått räntederivatavtal. Vid användning av räntederivat kan det uppstå värdeförändringar beroende på främst förändringar av marknadsräntan. Räntederivat redovisas initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdag, där absoluta merparten avser byte av ränteflöden innebärande ett anskaffningsvärde om noll, och värderas därefter till verkligt värde med värdeförändringar i resultaträkningen. Värdeförändringar kan vara såväl realiserade som orealiserade. Realiserade värdeförändringar avser lösta räntederivatavtal och utgör skillnaden mellan åsatt pris vid inlösen och redovisat värde enligt senaste kvartalsrapport. Orealiserade värdeförändringar avser den värdeförändring som uppstått under perioden på de räntederivatavtal Castellum hade vid utgången av perioden. Värdeförändringar beräknas utifrån värderingen vid periodens slut jämfört med värderingen föregående år, alternativt anskaffningsvärdet om räntederivatavtal ingåtts under året. För under året lösta räntederivatavtal redovisas och beräknas en orealiserad värdeförändring utifrån värdering vid senaste kvartalsrapport före lösen jämfört med värdering vid utgången av föregående år. Löpande betalningsströmmar under avtalen resultatförs för den period de avser. I enlighet med finanspolicyn skall mellan 60-100% av investering i utlandet finansieras i bolagets funktionella valuta. Detta kan åstadkommas dels genom upptagande av krediter i utländska bolagets funktionella valuta, dels genom att ingå valutaderivat. I de fall valutaderivat används redovisas dessa initialt i balansräkningen till anskaffningsvärde på affärsdagen och därefter till verkligt värde där den effektiva delen av valutakursförändringen avseende säkringsinstrumentet redovisas i övrigt totalresultat medan den ineffektiva delen redovisas som värdeförändring i resultaträkningen. För att fastställa verkligt värde används balansdagens kurs. Eget kapital Återköp av egna aktier Vid återköp av egna aktier reduceras eget kapital med betald köpeskilling inklusive eventuella transaktionskostnader. Utdelningar Utdelningar redovisas som minskning av eget kapital efter det att årsstämman fattat beslut. Anteciperad utdelning redovisas hos mottagaren som finansiell intäkt. Resultat per aktie Beräkning av resultat per aktie baseras på årets resultat i koncernen hänförligt till moderbolagets aktieägare och på det vägda genomsnittliga antalet utestående aktier under året. Definition av segment Koncernens verksamhet organiseras, styrs och rapporteras per geografiskt område. Segment konsolideras enligt samma principer som koncernen i dess helhet. Intäkter och kostnader som redovisas för respektive segment är faktiska kostnader. Således har någon fördelning av gemensamma kostnader mellan regionerna ej gjorts. Motsvarande gäller de tillgångar och skulder som redovisas i noten för segment. Kassaflödesanalys Kassaflödesanalysen har upprättats enligt den indirekta metoden, vilket innebär att netto resultatet justeras för transaktioner som inte medfört in- eller utbetalningar under perioden, samt för eventuella intäkter och kostnader som hänförs till investerings- eller finansieringsverksam hetens kassaflöden. Med likvida medel avses kassa och bank. Skillnad mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper Moderbolagets årsredovisning är upprättad i enlighet med Årsredovisningslagen och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2, Redovisning för juridiska personer. RFR 2 anger att en juridisk person skall tillämpa samma IFRS/IAS som tillämpas i koncernredovisningen, med undantag och tillägg beroende på lagbestämmelser i främst Årsredovisningslagen samt med hänsyn tagen till sambandet mellan redovisning och beskattning. Skillnaderna mellan koncernens och moderbolagets redovisningsprinciper framgår nedan. Uppställningsform Resultat- och balansräkning för moderbolaget är uppställda enligt Årsredovisningslagens scheman. Aktier i dotterbolag Aktier i dotterbolag redovisas i moderbolaget enligt anskaffningsvärdemetoden. Det bokförda värdet prövas fortlöpande mot dotterbolagens koncernmässiga egna kapital. I de fall bokfört värde understiger dotterbolagens koncernmässiga värde sker nedskrivning som belastar resultaträkningen. I de fall en tidigare nedskrivning inte längre är motiverad sker återföring av denna. Ansvarsförbindelser Ansvarsförbindelser till förmån för dotterbolag, är finansiellt garantiavtal och redovisas i enlighet med RFR 2, Redovisning för juridiska personer, d v s de redovisas inte som en avsättning utan istället lämnas upplysning. Nya redovisningsregler Nya och omarbetade befintliga standarder, vilka godkänts av EU Förändringar i befintliga standarder vilka trätt i kraft 2013 Ett antal mindre förändringar och förtydliganden har gjorts av befintliga standarder med ikraftträdande 2013. Presentationen av övrigt totalresultat skall, efter en uppdatering av IAS 1, delas in i två kategorier; poster som skall återföras och poster som inte skall återföras via periodens resultat. Till följd av investeringen i Danmark redovisar Castellum såväl omräkningsdifferenser som värdeförändringar på valutaderivat under övrigt totaltresultat. Båda dessa poster redovisas som poster som kommer återföras via periodens resultat. Redovisningen av förmånsbestämda pensionsskulder enligt IAS 19 är förändrad där den största skillnaden är att den s k korridormetoden avskaffats. Förändringen får ingen inverkan på Castellums redovisning då de, beloppsmässigt små, förmånsbestämda ITP-planer som finns inom koncernen redovisas som avgiftsbestämda planer p g a bristfällig information från Alecta. Enligt IFRS 7 skall information lämnas om finansiella tillgångar och skulder som nettoredovisas (kvittas). Castellum nettoredovisar idag ränte- och valutaderivat. Upplysning kring kvittningsbara belopp återfinns i not 16. Ny standard vilken trätt i kraft 2013 IFRS 13 definierar ett enhetligt ramverk för poster som värderas till verkligt värde och skall tillämpas framåtriktat på räkenskapsår som påbörjas 1 januari 2013. Även om standarden inte får någon påverkan på Castellums värderingsmetodik, värdering eller redovisning införs ett antal nya upplysningskrav såsom beskrivning av värderingsmetodik, beskrivning av värderingsprocess och indata samt känsligheten för förändringar i ingående variabler och sambanden mellan dessa. Castellums klassificerar sedan tidigare derivat i nivå 2, baserat på observerbara marknadsnoterade priser för liknande tillgångar och skulder, medan fastigheter klassificeras i nivå 3, som reglerar poster värderade på icke observerbar marknadsdata. De nya upplysningskraven avseende fastigheter återfinns i not 11. Nya standarder vilka träder i kraft 2014 IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang, IFRS 12 Upplysningar om innehav i andra bolag skall tillämpas på räkenskapsår som påbörjas senast 1 januari 2014 där tidigare tillämpning är tillåten under vissa förutsättningar. Som en följd av införandet av dessa rekommendationer har IAS 27 Separata finansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures uppdaterats. De nya standarderna medför ingen förändring av Castellums redovisning. EU väntas i början av 2014 godkänna IFRIC 21 Levies vilken anger att statliga avgifter, för Castellums del fastighetsskatt, skall skuldföras i sin helhet då förpliktelsen uppstår. Då förpliktelsen uppstår årsvis den 1 januari kommer Castellum, givet att tolkningen godkänns, att redovisa hela årets skuld redan i delårsrapporten för januari-mars 2014. 82 CASTELLUM 2013
Finansiella rapporter Förändringar i svenska regelverk Rådet för finansiell rapportering RFR 2, Redovisning för juridiska personer, innehåller ett antal anpassningar kopplade till införandet av IFRS 10 Koncernredovisning, IFRS 11 Samarbetsarrangemang, IFRS 12 Upplysningar om andelar i andra företag, IAS 27 Separata finansiella rapporter och IAS 28 Innehav i intresseföretag och joint ventures. Ingen av dessa ändringar påverkar Castellums redovisning. Avsnittet i RFR 2 som behandlar IAS 27 Koncernredovisning och separata finansiella rapporter har infört ny vägledning kring redovisning av koncernbidrag där Castellum sedan tidigare redovisar enligt huvudregeln. Not 2 Rörelsesegment Koncernens rörelsesegment utgörs av följande områden; Storgöteborg (inkl. Borås, Kungsbacka och Halmstad), Öresundsregionen (Malmö, Lund, Helsingborg och Köpenhamn), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås och Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo och Växjö). Rörelsesegmenten är identifierade efter geografiska verksamhetsområden vilket är i enlighet med hur de följs upp och analyseras av den huvudsakliga verkställande beslutsfattaren inom koncernen. Storgöteborg utgörs av två rörelsesegment med likartade ekonomiska egenskaper och verksamheter. Koncernen förvaltar enbart kommersiella fastigheter. Rörelsesegment Storgöteborg Öresundsregionen Storstockholm Mälardalen Östra Götaland Ofördelade poster Summa segment 2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012 Hyresintäkter, externt 1 014 976 669 621 623 569 548 526 395 381 3 249 3 073 Fastighetskostnader 291 286 254 227 213 200 200 191 147 138 1 105 1 042 Driftsöverskott 723 690 415 394 410 369 348 335 248 243 2 144 2 031 Centraladministration 14 13 7 7 8 7 8 7 6 6 53 53 96 93 Ränteintäkter 17 14 14 30 5 7 9 3 2 3 43 50 4 7 Räntekostnader 233 231 159 162 144 134 136 139 92 89 58 65 706 690 Förvaltningsresultat 493 460 263 255 263 235 213 192 152 151 38 38 1 346 1 255 Värdeförändring fastigheter 259 40 7 127 1 4 113 20 36 2 328 69 Värdeförändring derivat 429 110 429 110 Resultat före skatt 752 500 256 128 262 231 326 212 116 153 391 148 2 103 1 076 Skatteintäkt 122 128 75 50 34 5 404 Skattekostnad 159 1 49 5 36 41 1 25 86 396 7 Årets resultat 593 621 207 251 226 306 285 261 91 187 305 153 1 707 1 473 Förvaltningsfastigheter 12 128 11 569 8 059 7 758 7 261 7 158 6 059 5 763 4 245 4 080 37 752 36 328 varav årets investeringar 523 584 339 597 291 605 392 692 223 320 1 768 2 798 Övriga tillgångar 453 623 406 590 202 160 253 148 91 168 1 044 1 386 361 303 S:a tillgångar 12 581 12 192 8 465 8 348 7 463 7 318 6 312 5 911 4 336 4 248 1 044 1 386 38 113 36 631 Eget kapital 4 911 4 535 3 144 2 997 2 892 2 824 2 198 1 464 1 380 1 361 1 398 1 116 13 127 12 065 Uppskjuten skatteskuld 1 337 1 214 844 800 692 673 520 464 410 381 103 222 3 700 3 310 Derivat 683 1 105 683 1 105 Räntebärande skulder 5 932 6 178 4 255 4 350 3 632 3 664 3 379 3 801 2 441 2 394 158 1 293 19 481 19 094 Ej räntebärande skulder 401 265 222 201 247 157 215 182 105 112 68 140 1 122 1 057 S:a eget kap. och skulder 12 581 12 192 8 465 8 348 7 463 7 318 6 312 5 911 4 336 4 248 1 044 1 386 38 113 36 631 Av koncernens externa hyresintäkter avser 40 Mkr (34) intäkter från hyresgäster i Danmark. Av koncernens förvaltningsfastigheter avser 466 Mkr (435) förvaltningsfastigheter belägna i Danmark. Not 3 Hyresintäkter Hyresvärde De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick till 3 249 Mkr (3 073). Hyresintäkterna utgörs av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor. Med hyresvärde avses erhållna hyresintäkter plus bedömd marknadshyra för ej uthyrda ytor. I hyres värdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis värme, fastighetsskatt och indextillägg. Tabellen nedan visar hyresvärdet kr/kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område. Hyresnivåerna har i jämförbart bestånd ökat med 1% (2%) mot föregående år. Kontor/butik Lager/industri Totalt Hyresvärde, kr/kvm 2013 2012 2013 2012 2013 2012 Storgöteborg 1 335 1 287 761 745 993 957 Öresundsregionen 1 420 1 426 739 724 1 121 1 107 Storstockholm 1 369 1 398 985 957 1 198 1 203 Mälardalen 1 098 1 117 719 703 977 967 Östra Götaland 1 066 1 031 537 524 885 844 Totalt 1 263 1 257 765 744 1 036 1 015 Omförhandling De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna betalas in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Avtalade hyresnivåer gäller formellt sett tills dess att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. Castellums hyror bedöms ligga på marknadsmässiga nivåer. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande en viss andel av inflationen under föregående år, alternativt en minimiuppräkning. Kontraktförfallostrukturen avseende Castellums bestånd framgår av efterföljande tabell, där kontraktsvärde avser årsvärde. Den relativt låga andelen förfall under 2014 beror på att merparten, på grund av uppsägningstider, redan omförhandlats under 2013. Den vanligast förekommande löptiden på ett nytecknat kontrakt är 3-5 år med en uppsägningstid om nio månader. Den genomsnittliga återstående kontraktslängden i portföljen kan beräknas till 3,3 år (3,2). CASTELLUM 2013 83
Finansiella rapporter Kontraktsförfallostruktur Antal kontrakt Kontrakts- värde, Mkr Andel av värdet Kommersiellt, löptid 2014 1 154 251 8% 2015 1 363 634 20% 2016 1 065 791 26% 2017 675 608 20% 2018 173 305 10% 2019 + 189 504 16% Summa 4 619 3 093 100% Bostäder 311 26 P-platser och övrigt 2 483 42 Totalt 7 413 3 161 Ekonomisk uthyrningsgrad Den genomsnittliga ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 2013 var 88,4% (88,6%). För lager- och industrifastigheter uppgick den till 91,1% (90,2%) och för kontors- och butiksfastigheter till 87,0% (87,8%). Det totala hyresvärdet för under året outhyrda ytor uppgår på årsbasis till 467 Mkr (447). I periodens hyresintäkter ingår engångsersättning om 11 Mkr (8) till följd av förtida lösen av hyresavtal. Bruttouthyrningen, d v s årshyra för total uthyrning, under året uppgick till ett årsvärde om 366 Mkr (327), varav 96 Mkr (79) avsåg uthyrning i samband med ny-, till- och ombyggnation. Uppsägningarna uppgick till 261 Mkr (278), varav 23 Mkr (28) avsåg konkurser och 18 Mkr (40) avsåg uppsägningar med mer än 18 månaders återstående uppsägningstid. Nettouthyrning för året uppgick därmed till 105 Mkr (49). Tidsförskjutningen mellan nettouthyrningen och dess resultateffekt bedöms till 9-18 månader. Ekonomisk Kontor/butik Lager/industri Totalt uthyrningsgrad 2013 2012 2013 2012 2013 2012 Storgöteborg 92,1% 94,0% 96,5% 92,7% 94,1% 93,4% Öresundsregionen 83,3% 83,7% 89,1% 86,5% 85,0% 84,5% Storstockholm 81,9% 79,8% 85,2% 88,5% 83,1% 82,8% Mälardalen 90,3% 92,0% 91,1% 94,8% 90,5% 92,7% Östra Götaland 87,2% 90,0% 85,2% 83,2% 86,8% 88,4% Totalt 87,0% 87,8% 91,1% 90,2% 88,4% 88,6% Riskspridning, kreditrisk Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen. Koncernen har ca 4 600 kommersiella kontrakt och 300 bostadskontrakt, vars storleksmässiga fördelning framgår av nedanstående tabell. Såväl det enskilt största kontraktet som den enskilt största hyresgästen svarar för ca 2% av koncernens totala hyresintäkter, vilket innebär att Castellums exponering mot enskild hyresgästs kreditrisk är mycket låg. Kontraktsstorlek, Mkr Antal kontrakt Andel Kontraktsvärde, Mkr Andel Kommersiellt < 0,25 2 409 32% 258 8% 0,25-0,5 820 11% 298 9% 0,5-1,0 660 9% 467 15% 1,0-3,0 542 7% 905 29% > 3,0 188 3% 1 165 37% Summa 4 619 62% 3 093 98% Bostäder 311 4% 26 1% P-platser och övrigt 2 483 34% 42 1% Totalt 7 413 100% 3 161 100% De kommersiella kontraktens spridning på olika branscher framgår av tabellen nedan. Branschfördelning kommersiella kontrakt (GICS-kod) Antal kontrakt Kontraktsvärde, Mkr Andel Energi (10) 74 46 2% Material (15) 105 105 3% Industrivaror (2010) 594 458 15% Leverantör av kommersiella tjänster (2020) 1 418 485 16% Transport (2030) 124 105 3% Detaljhandel (2550) 457 371 12% Övriga sällanköpsvaror/tjänster (2510-2540) 556 481 16% Dagligvaror (30) 126 120 4% Hälsovård (35) 228 187 6% Finans och fastighet (40) 140 100 3% Mjukvaror och tillhörande tjänster (4510) 245 161 5% Teknisk hårdvara (4520) 142 128 4% Telekomoperatörer (50) 74 20 1% Kraftförsörjning (55) 24 3 0% Kommunal och statlig verksamhet m m 312 323 10% Totalt 4 619 3 093 100% Tabellen nedan visar avtalade framtida hyresintäkter avseende befintliga hyreskontrakt. Koncern Moderbolag Avtalade framtida hyresintäkter 2013 2012 2013 2012 Avtalade hyresintäkter år 1 Kommersiella kontrakt 3 144 3 038 Bostäder 9 8 Avtalade hyresintäkter mellan år 2 och 5 6 399 5 926 Avtalade hyresintäkter senare än 5 år 1 481 1 211 Summa 11 033 10 183 Hyresfordringar Hyrorna aviseras och betalas i förskott, vilket innebär att koncernens samtliga hyresfordringar om 23 Mkr (20) är förfallna. Moderbolaget Moderbolaget innehåller endast koncerngemensamma funktioner och omsättningen utgörs i huvudsak av koncerninterna tjänster. Not 4 Fastighetskostnader Fastighetskostnaderna uppgick 2013 till 1 105 Mkr (1 042), motsvarande 307 kr/kvm (298). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader, såsom kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld och fastighetsskatt, som indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration. Driftskostnader I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Merparten av drifts kostnaderna vidaredebiteras hyresgästerna i form av tillägg till hyran. Avseende lager- och industrifastigheter står, i flertalet fall, hyresgästerna själva direkt för merparten av drifts kostnaderna. Driftskostnaderna uppgick 2013 till 583 Mkr (544), vilket innebär 161 kr/kvm (156). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vilket innebär att de varierar mellan såväl olika år som årstider. Förbrukningen vad avser uppvärmning under året har beräknats till 96% (97%) av ett normalår enligt graddagsstatistiken. I driftskostnaderna ingår hyresförluster med 6 Mkr (10), motsvarande 0,2% av hyresintäkterna. Underhållskostnader Underhållskostnaderna består av löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. Underhållet uppgick till 125 Mkr (130), vilket innebär 35 kr/kvm (37). Tomträttsavgäld Tomträttsavgäld inklusive arrendeavgifter för 2013 var 26 Mkr (24) varav cirka hälften avser Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunalt ägd mark årligen betalar till kommunen. Avgälden för dessa beräknas för närvarande 84 CASTELLUM 2013
Finansiella rapporter så att kommunen erhåller en realränta på markens uppskattade marknadsvärde. Tomträttsavgälden är fördelad över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års intervall. Vid 2013 års utgång hade Castellum 90 fastigheter med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över kommande 60 år. Vid uppsägning av tomträttsavtalen skall i merparten fastighetsägaren (kommunen) ersätta Castellum för byggnader m m. Dock finns ett fåtal avtal där kommunen kan begära att tomten återställs. Koncern Moderbolag Avtalade framtida tomträttsavgälder 2013 2012 2013 2012 Avtalade tomträttsavgälder år 1 23 24 Avtalade tomträttsavgälder mellan år 2 och 5 90 92 Avtalade tomträttsavgälder senare än 5 år 618 657 Summa 731 773 Fastighetsskatt Koncernens fastighetsskatt uppgick till 169 Mkr (152) motsvarande 47 kr/kvm (44). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Ökningen 2013 beror på ökade taxeringsvärden om i genomsnitt 10%. Merparten av fastighetsskatten vidaredebiteras hyresgästerna varför resultatpåverkan blir marginell. Skattesatsen för 2013 var 1,0% på taxeringsvärdet för kontor/butik och 0,5% för lager/industri. Uthyrning och fastighetsadministration Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick 2013 till 202 Mkr (192), vilket innebär 57 kr/kvm (54). Med uthyrning och fastighetsadministration avses indirekta kostnader för löpande fastighetsförvaltning innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning samt kostnader för projektadministration och avskrivningar på inventarier och installationer i dotterbolag. Av kostnaderna utgör 112 Mkr (101) ersättningar till anställda och 9 Mkr (9) avskrivningar på inventarier. Sammanfattning fastighetskostnader Nedan visas fastighetsrelaterade kostnader kr/kvm fördelade per kategori och kostnadsslag. Fastighetskostnader Kontor/butik Lager/industri Totalt Kr/kvm 2013 2012 2013 2012 2013 2012 Driftskostnader 196 190 120 118 161 156 Underhåll 45 48 23 25 35 37 Tomträttsavgäld 8 7 7 7 7 7 Fastighetsskatt 68 66 21 18 47 44 Direkta fastighetskostnader 317 311 171 168 250 244 Uthyrning/fastighetsadministration 57 54 Totalt 317 311 171 168 307 298 Not 5 Centrala administrationskostnader Centrala administrationskostnader består av kostnader för portföljförvaltning, bolagsadministration samt kostnader för upprätthållande av börsnotering. Detta inkluderar samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, personal, investor relations, årsredovisning, revisionsarvoden, avskrivning på inventarier och installationer m m. Vidare ingår kostnader på dotterbolagsnivå för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m. Av kostnaderna, exkl. nedan nämnda incitamentsprogram, utgör 56 Mkr (52) ersättningar till anställda och 2 Mkr (1) avskrivning på inventarier. I centrala administrationskostnader ingår även kostnader avseende ett resultat- och aktiekursrelaterat incitamentsprogram för koncernledningen om 8 Mkr (11). Ersättning till revisorer Koncern Moderbolag Ersättning till revisionsbyråer 2013 2012 2013 2012 Revisionsuppdrag 3 3 1 1 Revision utöver revisionsuppdraget 0 0 0 0 Skatterådgivning 1 1 0 0 Övriga tjänster 1 0 0 0 Summa 5 4 1 1 Not 6 Ränte- och finansiella intäkter Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Ränteintäkter 4 7 1 4 Erhållna koncernbidrag, dotterbolag 150 170 Antecipierad utdelning, dotterbolag 568 475 Ränteintäkter, dotterbolag 732 738 Övriga finansiella intäkter 0 0 0 0 Summa 4 7 1 451 1 387 Ränteintäkter, såväl i koncernen som moderbolaget, är hänförligt till fordringar värderade till upplupet anskaffningsvärde. Not 7 Ränte- och finansiella kostnader Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Räntekostnader 704 689 673 670 Räntekostnader, dotterbolag 44 57 Övriga finansiella kostnader 2 1 1 0 Summa 706 690 718 727 Årets finansnetto uppgick till 702 Mkr (683). Under året har 26 Mkr (19) i räntor aktiverats avseende investeringar i fastighetsportföljen där koncernens genomsnittliga räntenivån om 3,7% (3,9%) använts. Av koncernens räntekostnader avser 467 Mkr räntor hänförligt till skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde. Motsvarande för moderbolaget uppgår till 480 Mkr. Resterande räntekostnader avser löpande ränta hänförligt till Castellums räntederivat. Not 8 Värdeförändringar Fastigheter Svensk fastighetsmarknad präglades 2013 av stabilitet, starkt inhemskt intresse, samt ökande aktivitet utanför storstädernas citylägen. Totalt uppgick årets transaktionsvolym till ca 100 miljarder kr (110). Första och fjärde kvartalet var omsättningen lägre än 2012, medan den var högre andra och tredje kvartalet. Svenska fastighetsbolag var störst på såväl säljar- som köparsidan och utländska köpare stod för 13% (18%) av volymen. Jämfört med 2012 ökade andelen affärer i både bostads- och lager/logistiksegmentet. Kommersiella fastigheter utgjorde ca 69% (79%) av volymen och storstadsregionerna ca 58% (65%). Castellums bedömning är att efterfrågan är fortsatt god inom samtliga marknader och segment samt att prisbilden överlag är stabil. För centrala Stockholm och Göteborg kunde dock en viss värdeuppgång noteras under sista halvåret 2013. Värdeförändringen i Castellums bestånd uppgick till totalt 328 Mkr (69), motsvarande 0,9%. Värdeförändringen kan fördelas på ca 220 Mkr hänförligt till främst projektvinster men även förvärv, ca 14 Mkr netto hänförligt till omvärdering av enskilda fastigheter avseende såväl kassaflöde, avkastningskrav som byggrättsvärde samt ca 94 Mkr hänförligt till försäljning av 18 fastigheter. Försäljningspris netto uppgick till 687 Mkr efter avdrag för bedömd uppskjuten skatt och omkostnader om totalt 31 Mkr. Underliggande fastighetspris, som således uppgick till 718 Mkr, översteg senaste värdering om 593 Mkr med 125 Mkr, vilket främst beror på försäljning av fastigheter med ändrad användning såsom infrastruktur och framtida bostadsutveckling. Derivat Castellum använder räntederivat för att erhålla önskad ränteförfallostruktur. Om den avtalade räntan avviker från marknadsräntan, kreditmarginaler oaktat, uppstår ett teoretiskt över- eller undervärde på räntederivaten där den ej kassaflödespåverkande värdeförändringen redovisas över resultaträkningen. Räntederivatens värde har, främst på grund av förändrade långa marknadsräntor, ändrats med 429 Mkr (110). Värdet på Castellums valutaderivat, vars syfte är att valutasäkra investeringen i Danmark, har under perioden ändrats med 7 Mkr (8) där den effektiva delen i värdeförändringen om 7 (8) redovisas i övrigt totalresultat. Av koncernens totala ersättningar om 4 585 tkr (4 320) avser 4 349 tkr (4 127) ersättning till KPMG och 236 tkr (193) ersättning till Ernst & Young. CASTELLUM 2013 85
Finansiella rapporter Not 9 Inkomstskatter Inkomstskatten för svenska aktiebolag är 22%. I resultat räkningen fördelas skatten på två poster, aktuell skatt och uppskjuten skatt. Aktuell skatt utgår från årets skatte pliktiga resultat vilket är lägre än det redovisade resultatet. Detta beror främst på möjligheten att nyttja skattemässiga avskrivningar på fastigheter, skattemässigt direktavdrag för vissa ombyggnationer på fastigheter vilka aktiverats redovisningsmässigt samt befintliga underskottsavdrag. Uppskjuten skatt är en avsättning för den skatt som framgent skall betalas vid en direktförsäljning av fastigheterna, då återläggning av skattemässiga avskrivningar och avdragna investeringar görs. Svensk redovisningslagstiftning tillåter inte redovisning av fastigheter till verkligt värde i juridisk enhet, innebärande att värdeförändring på fastigheter enbart sker på koncernnivå och därmed inte påverkar beskattningen. Vissa typer av finansiella instrument, såsom ränteswappar, får värderas till verkligt värde i juridisk enhet. I Castellums fall utgör negativa värdeförändringar på sådana instrument en avdragsgill post medan värdeförändringar upp till instrumentets anskaffningsvärde utgör en skattepliktig intäkt. Som framgår av tabellen nedan uppkommer i princip inget skattepliktigt resultat år 2013 då Castellum bland annat kan utnyttja ovan nämnda skattemässiga avskrivningar och skattemässigt avdragsgilla investeringar. Betald skatt som uppstår beror på att ett fåtal dotterbolag inte har skattemässiga koncernbidragsmöjligheter. Underlag 2013 Underlag 2012 Skatteberäkning i koncernen Aktuell skatt Uppskj. skatt Aktuell skatt Uppskj. skatt Förvaltningsresultat 1 346 1 255 Skattemässigt avdragsgilla avskrivningar 695 695 679 679 ombyggnationer 500 500 289 289 Övriga skattemässiga justeringar 24 11 48 27 Skattepliktigt förvaltningsresultat 127 1 206 239 995 Försäljning fastigheter 161 355 58 145 Värdeförändring fastigheter 234 89 Värdeförändring räntederivat 429 110 Skattepl. resultat före underskottsavdrag 717 1 085 187 761 Underskottsavdrag, ingående balans 1 610 1 610 1 772 1 772 Underskottsavdrag, utgående balans 921 921 1 610 1 610 Skattepliktigt resultat 28 1 774 25 923 Därav aktuell/uppskjuten skatt 6 390 7 243 Omräkning till ny skattesats 647 Årets skatt enligt resultaträkningen 6 390 7 404 Underskottsavdrag utgörs av tidigare års skattemässiga förluster. Förlusterna, som inte är tidsbegränsade, rullas vidare till nästkommande år och nyttjas genom kvittning mot framtida skattemässiga vinster. Kvarvarande underskottsavdrag är beräknade till 921 Mkr. Den totala skatten kan avvika från nominell skatt i de fall det finns redovisade intäkter/kostnader som inte är skattepliktiga/avdragsgilla eller till följd av andra typer av skattemässiga justeringar. Castellums totala skatt är lägre än nominell skatt vilket främst är hänförligt till ej skattepliktiga försäljningar av fastigheter via bolag. Den effektiva skatten på årets förvaltningsresultat oaktat nyttjande av underskottsavdrag kan beräknas till 2%. Koncern Moderbolag Skattekostnad/intäkt 2013 2012 2013 2012 Redovisat resultat före skatt 2 103 1 076 1 109 497 Skatt enligt gällande skattesats 463 283 244 131 Skatteeffekt på grund av: ej skattepliktig utdelning 125 125 ej skattepliktig försäljning av fastighet 63 28 omvärdering av uppskjuten skatteskuld 647 43 övriga skattemässiga justeringar 4 5 Redovisad skattekostnad/intäkt 396 397 119 49 Not 10 Personal och styrelse Antal anställda Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Medelantal anställda 293 265 19 19 varav kvinnor 113 105 10 10 varav Danmark (varav kvinnor) 2 (1) 1 () Löner, arvoden och förmåner Under 2013 hade moderbolaget 7 (7) styrelseledamöter, varav 3 (3) kvinnor, medan antalet styrelseledamöter i koncernens samtliga bolag uppgick till 21 (21), varav 7 (6) kvinnor. Koncernen, tillika moderbolaget, har 9 (10) ledande befattningshavare, varav 2 (2) kvinnor. Totala antalet personer i dotterbolagens samtliga ledningsgrupper och koncernens ledande befattningshavare uppgick till 37 (39) personer, varav 13 (10) kvinnor. Koncern Moderbolaget 2013 2012 2013 2012 Löner, arvoden och förmåner Styrelseordförande 0,5 0,4 0,5 0,4 Övriga styrelseledamöter 1,6 1,1 1,6 1,1 Verkställande direktören (frånträdande) Grundlön 1,5 3,3 1,5 3,3 Rörlig ersättning 0,7 1,7 0,7 1,7 Förmåner 0,0 0,1 0,0 0,1 Verkställande direktören (tillträdande) Grundlön 2,6 2,6 Rörlig ersättning 1,3 1,3 Förmåner 0,1 0,1 Övriga ledande befattningshavare koncern: 8 (9), moderbolaget: 2 (3) Grundlön 10,6 12,9 3,2 4,8 Rörlig ersättning 4,3 6,4 1,3 2,4 Förmåner 0,6 0,7 0,1 0,2 Övriga anställda 121,6 108,9 9,0 6,7 Summa 145,4 135,5 21,9 20,7 Avtalsenliga pensionskostnader Verkställande direktör (frånträdande) 0,6 1,0 0,6 1,0 Verkställande direktör (tillträdande) 0,9 0,9 Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 2) 3,6 4,2 0,9 1,5 Övriga anställda 14,7 13,2 1,3 1,1 Summa 19,8 18,4 3,7 3,6 Lagstadgade sociala kostnader inkl. löneskatt Styrelsens ordförande 0,2 0,1 0,2 0,1 Övriga styrelseledamöter 0,5 0,3 0,5 0,3 Verkställande direktör (frånträdande) 0,8 0,8 Verkställande direktör (tillträdande) 1,5 1,8 1,5 1,8 Övriga ledande befattningshavare (8 resp. 2) 6,1 7,5 1,6 2,7 Övriga anställda 39,3 36,2 3,2 2,4 Summa 48,4 45,9 7,8 7,3 Totalt 213,6 199,8 33,4 31,6 Under 2013 gick verkställande direktören Håkan Hellström i pension. Styrelsen utsåg Henrik Saxborn, som varit vice verkställande direktör sedan 2006 i Castellum, till ny verkställande direktör fr o m 21 mars 2013. Ersättning styrelse Styrelsens ersättning beslutades av årsstämman 2013 att utgå med 2 025 tkr, varav 525 tkr till styrelsens ordförande och 250 tkr till envar av övriga styrelseledamöter. Ersättning för utskottsarbete tillkommer med totalt 90 tkr. Beloppen sträcker sig från årsstämman 2013-03-21 till och med årsstämman 2014-03-20. Koncernledning I koncernledningen ingår verkställande direktören, finansdirektören, ekonomidirektören och affärsutvecklingschefen i Castellum AB samt de sex verkställande direktörerna i dotterbolagen. Rollen som affärsutvecklingschef är nyinrättad och tillträds under första halvåret 2014. 86 CASTELLUM 2013
Finansiella rapporter Ersättning och förmåner Ersättning och förmåner till koncernledningen bereds av ersättningsutskottet och beslutas av styrelsen. Ersättningen består dels av en grundlön, dels av en rörlig ersättning enligt ett incitamentsprogram som beskrivs nedan. Den rörliga ersättningen kan över programmets treårsperiod uppgå till maximalt tre årslöner. Koncernledningen har ett incitamentsprogram som består av två delar: En resultatrelaterad del som baseras på utfallet av förvaltningsresultatet jämfört med föregående år samt på en helhetsbedömning av utvecklingen av vissa mjuka faktorer såsom personalutveckling och kundtillfredsställelse. För fullt utfall krävs en 10- procentig årlig tillväxt av förvaltningsresultatet per aktie. Vid tillväxt i spannet 0-10% sker en linjär beräkning av incitamentet. Den resultatbaserade delen, som utbetalas som lön årsvis efter att bokslutet fastställts, kan maximalt uppgå till en halv årslön per år. Utfallet för 2013 blev 68% motsvarande en kostnad om 6,5 Mkr inkl sociala avgifter. Programmet löpte ut vid utgången av 2013. En aktiekursrelaterad del som baseras på Castellumaktiens totalavkastning under en treårsperiod, såväl i nominella tal som jämfört med index för fastighetsaktier i Sverige, Eurozone och Storbritannien. För fullt utfall krävs dels att totalavkastningen uppgår till minst 50% under perioden, dels att totalavkastningen överstiger indexutvecklingen med minst 5 procentenheter under perioden. Vid ett utfall i spannet 0-50% respektive 0-5%-enheter sker en linjär beräkning av incitamentet. Eventuell rörlig ersättning utbetalas som lön efter mätperioden juni 2011 maj 2014. Den aktiekursrelaterade delen kan maximalt under treårsperioden uppgå till en och en halv årslön, motsvarande en kostnad för Castellum om 31 Mkr inklusive sociala kostnader. Per december 2013 var utfallet 27% motsvarande en kostnad om 7,2 Mkr inkl sociala avgifter. Slutlig avläsning och avräkning sker i maj 2014. Befattningshavare som erhåller rörlig ersättning enligt incitamentsprogrammet förbinder sig att förvärva Castellumaktier för minst halva beloppet av utfallande rörlig ersättning efter skatt. Utfallande rörlig ersättning utbetalas som ej pensionsgrundande lön. Årsstämman 2013 fattade beslut om ett nytt incitamentsprogram som i princip är en förlängning av ovan nämnda program och består av en årlig resultatbaserad ersättning för åren 2014, 2015 och 2016 samt en treårig aktiekursbaserad ersättning som avser perioden juni 2014 maj 2017. Pensioner Personer i koncernledningen har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att efter avslutad anställning har den anställde rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Pensionsåldern för verkställande direktören och övriga i koncernledningen är 65 år. Uppsägning Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från bolagets sida, inte överstiga 6 månader för verkställande direktören respektive 12 månader för övriga befattningshavare. Uppsägningstiden skall, vid uppsägning från verkställande direktörens eller övriga befattningshavares sida, vara sex månader. Under uppsägningstid utgår full lön och andra anställningsförmåner, med avräkning för lön och ersättning som erhålls från annan anställning eller verksamhet. Sådan avräkning sker inte beträffande verkställande direktören. Vid bolagets uppsägning av verkställande direktören utgår ett avgångsvederlag om 12 fasta månadslöner som inte skall reduceras till följd av andra inkomster som den verkställande direktören erhåller. Pensioner övriga anställda Övriga anställda i Castellum har en avgiftsbestämd pension, utan några andra förpliktelser från bolaget än att under anställningstiden erlägga en årlig premie. Detta innebär att den anställde efter avslutad anställning har rätt att själv bestämma under vilken tid de tidigare avgiftsbestämda inbetalningarna och avkastning därpå, tas ut som pension. Undantag finns dock för ett 40-tal anställda som istället har förmånsbestämda ITP-planer med fortlöpande betalningar till Alecta. Årets avgifter för pensionsförsäkringar som är tecknade i Alecta uppgår till 1 Mkr (1). Alectas överskott kan fördelas till försäkringstagarna och/eller de försäkrade. Alectas överskott i form av den kollektiva konsolideringsnivån per december, har vid årsredovisningens undertecknande ej offentliggjorts varför denna inte kan anges. Alectas senaste officiella konsolideringsnivå uppgick per september 2013 till 153% (december 2012: 129%). Den kollektiva konsolideringsnivån utgörs av marknadsvärdet på Alectas tillgångar i procent av försäkringsåtaganden beräknade enligt Alectas försäkringstekniska beräkningsantaganden, vilka inte överensstämmer med IAS 19. Sjukfrånvaro Sjukfrånvaron för året uppgick till 2% (2%), varav andelen långtidssjukskrivna var 1,0% procentenheter (0,5%). Sjukfrånvaron för män och kvinnor var 2% (1%) respektive 3% (4%). Sjukfrånvaron för anställda i åldersgruppen 29 år och yngre var 1% (2%), i åldersgruppen 30-49 år 3% (3%) medan den i åldersgruppen 50 år och äldre uppgick till 1% (1%). Moderbolagets sjukfrånvaro uppgick till 1% (1%), varav andelen långtidsskjukskrivna var 0% (0%). Not 11 Förvaltningsfastigheter Koncern Specifikation årets förändring 2013 2012 Ingående balans 36 328 33 867 Ny-, till- och ombyggnation 1 583 1 279 varav aktiverade räntekostnader 26 19 Förvärv 185 1 519 Försäljningar 593 233 Värdeförändring 234 89 Valutakursomräkning 15 15 Utgående balans 37 752 36 328 Specifikation taxeringsvärde Byggnader 15 667 14 976 Mark 5 554 4 212 Summa taxeringsvärde 21 221 19 188 Hyresintäkter från förvaltningsfastigheter 3 249 3 073 Fastighetskostnader från förvaltningsfastigheter 1 105 1 042 Årets förändring per kategori Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Ingående balans 23 267 11 421 1 640 Kategoriförskjutningar 793 235 558 Ny-, till- och ombyggnation 843 328 412 Förvärv 34 77 74 Försäljningar 337 165 91 Värdeförändring 199 53 88 Valutakursomräkning 10 5 Utgående balans 24 809 11 378 1 565 Moderbolaget äger inga fastigheter. Årets investeringar Castellum har under 2013 investerat för totalt 1 768 Mkr (2 798), varav 1 583 Mkr (1 279) avsåg ny-, till- och ombyggnation och 185 Mkr (1 519) avsåg förvärv. Av de totala investeringarna avsåg 523 Mkr Storgöteborg, 392 Mkr Mälardalen, 339 Mkr Öresundsregionen, 291 Mkr Storstockholm samt 223 Mkr Östra Götaland. Väsentliga åtaganden Castellum har inga väsentliga åtaganden vad gäller att förvärva eller försälja någon förvaltningsfastighet. Dock har Castellum åtaganden om att färdigställa på började projekt där återstående investeringsvolym uppgår till ca 1 000 Mkr utöver vad som redovisas i balansräkningen. Påbörjade större investeringar Fastighet Investering, Mkr Varav kvar, Mkr Färdigställd Lundbyvassen 8:1, Göteborg 219 137 Kv 4 2014 Dragarbrunn 20:4, Uppsala 198 35 Kv 4 2014 Algen 1, Jönköping 136 83 Kv 1 2015 Jägmästaren 1, Linköping 109 82 Kv 1 2015 Spejaren 3, Huddinge 83 61 Kv 4 2014 Värderingsmodell En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det diskonterade nuvärdet av framtida kassa flöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva Castellums kassaflödesbaserade modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde. Fastig hetsbeståndets värde beräknas som summa nuvärde av driftsöverskott minskat med återstående investeringar på igångsatta projekt under de närmaste nio åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10. Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark och byggrätter. Värderingen sker således enligt nivå 3 inom värderingshierarkin i IFRS 13. Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräknade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst CASTELLUM 2013 87
Finansiella rapporter vägande värdedrivande faktorerna i värderingsmodellen. Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital. Kostnaden för lånat kapital utgår från marknadsmässig ränta på krediter. Kostnaden för eget kapital utgår från den riskfria räntan mot svarande lång statsobligationsränta med tillägg för riskpremie. Riskpremien är individuell för varje invest ering och beror på investerarens uppfattning om framtida risk och potential. Intern värdering Castellum redovisar sina förvaltningsfastigheter till verkligt värde och har per den 31 december 2013 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som översiktligt beskrivits ovan. Utgångspunkten för värderingen har varit en individuell bedömning för varje fastighet av dels framtida intjäningsförmåga, dels marknadens avkastningskrav. Värderingarna görs lokalt i respektive dotterbolag och kvalitetssäkras av Castellum AB som dessutom har ett övergripande ansvar för såväl process, system som för fastställande av makroekonomiska antaganden. Antaganden kassaflöde Vid bedömningen av en fastighets framtida intjäningsförmåga har, utöver ett inflationsantagande om 1,5%, hänsyn tagits till dels eventuella förändringar i hyresnivån utifrån respektive kontrakts hyra och förfallotidpunkt jämfört med bedömd aktuell marknadshyra, dels förändring i uthyrningsgrad och fastighetskostnader. I värderingen förbättras den ekonomiska uthyrningsgraden successivt under 10-årsperioden för att uppgå till 96%. Med fastighets kostnader avses kostnader för drift, underhåll, tomträttsavgäld, fastighetsskatt och fastighetsadministration. Antaganden per fastighetskategori 2013-12-31, år 1 Kontor/butik Lager/industri Hyresvärde kr/kvm, 1 265 769 Vakans 11% 9% Direkta fastighetskostnader kr/kvm 326 180 Fastighetsadministration kr/kvm 35 25 Antaganden avkastningskrav Avkastningskravet på eget kapital är individuellt för varje fastighet och baseras på antagande om realränta, inflation samt riskpremie. Riskpremien är individuell för varje fastighet och kan delas upp i två delar generell respektive individuell risk. Den generella risken är ett tillägg för att en fastighetsplacering inte är likvid i samma utsträckning som en obligation samt att tillgången är beroende av den allmänna ekonomiska utvecklingen. Den individuella risken är specifik för varje fastighet och utgör en sammanvägd bedömning av fastighetens kategori, orten där fastigheten är belägen, fastighetens läge på orten med hänsyn till fastighetens kategori, om fastigheten är rätt utformad, ändamålsenlig och yteffektiv, dess tekniska standard såsom t ex materialval, kvalitet på allmänna installationer, inredning och utrustning i lokaler och lägenheter, kontraktssammansättningen, varvid hänsyn tas till exempelvis kontraktens längd, storlek och antal samt i förekommande fall justering för tomträtt. För att beräkna avkastningen för totalt kapital har antagande om kostnaden för lånat kapital gjorts om 5,5%. Kostnaden för lånat kapital utgörs av realränta och inflation. Vidare har antagande om belåningsgrader om 55-65% gjorts beroende på fastighetskategori. Avkastningen på totalt kapital beräknas genom att avkastningskravet på eget kapital samt kredit kostnaden vägs samman utifrån kapitalstruktur. Avkastningskravet på totalt kapital används för att diskontera det bedömda 10-åriga framtida kassaflödet. Diskontering av restvärdet sker med avkastning på totalt kapital reducerat med tillväxt motsvarande inflation i syfte att inte anta en evig real tillväxt. Antagande per fastighetskategori 2013-12-31 Kontor/butik Lager/industri Realränta 3,0% 3,0% Inflation 1,5% 1,5% Risk 4,5% - 11,1% 7,1% - 12,5% Avkastning eget kapital 9,0% - 15,6% 11,6% - 17,0% Ränta 5,5% 5,5% Belåningsgrad 65% 55% Avkastning totalt kapital 6,7% - 9,0% 8,3% - 10,7% Vägt d:o, diskonteringsfaktor år 1-9 7,9% 9,1% Vägd diskonteringsfaktor restvärde* 6,4% 7,6% * avkastningskrav totalt kapital efter avdrag för tillväxt motsvarande inflation Det framräknade avkastningskravet kalibreras därefter mot marknadens avkastningskrav. För att få en uppfattning om marknadens avkastningskrav följer Castellum genomförda fastighetstransaktioner på marknaden. I avsaknad av transaktioner på en viss ort eller för en viss typ av fastighet, hämtas jämförelseinformation istället från liknande ort eller liknande typ av fastighet. I avsaknad av transaktioner baseras uppfattningen på rådande makroekonomiska faktorer. Den genomsnittliga värderingsyielden för Castellums fastighetsbestånd, exklusive projekt, mark och byggrätter, kan beräknas till 7,2% (7,3%). Kontrakterade hyror bedöms vara på marknadsmässiga nivåer. Genomsnittlig värderingsyield, Mkr 2013 2012 Driftsöverskott fastigheter enligt resultaträkning 2 144 2 031 Återläggning uthyrning och fastighetsadministration 202 192 Driftsöverskott ej färdigställda projekt 19 21 Förvärvade/färdigställda fastigheter som om de ägts hela året 39 100 Sålda fastigheter 25 9 Driftsöverskott exkl uthyrning och fastighetsadministration för fastigheter som om de ägts hela året, exkl projekt och mark 2 341 2 293 Justerat för: Indexjustering 2014, 1% (1%) 35 34 Verklig uthyrningsgrad, dock lägst 94% 279 268 Fastighetsadministration 30 kr/kvm 107 105 Normaliserat driftsöverskott 2 548 2 490 Värdering exkl. byggrätter om 574 Mkr (443) 35 613 34 245 Genomsnittlig värderingsyield 7,2% 7,3% Projekt och byggrätter Igångsatta projekt har värderats enligt ovanstående princip men med avdrag för återstående investering. Byggrätter har värderats utifrån ett bedömt marknadsvärde om i genomsnitt ca 1 100 kr/kvm (990). Fastighetsbeståndets värde Den interna värderingen visar ett verkligt värde om 37 752 Mkr (36 328), vilket motsvarar en värdeförändring om 0,9% (0,2%). Av värdet avser 3 566 Mkr fastigheter som innehavs via tomträttsavtal, med hyresintäkter om 378 Mkr. Av nedanstående tabell framgår verkligt värde fördelat per fastighetskategori och region. Fastighetsvärde, Mkr 2013-12-31 Kontor/butik Lager/industri Projekt/mark Summa Storgöteborg 6 723 5 076 329 12 128 Öresundsregionen 5 968 1 961 130 8 059 Storstockholm 4 410 2 493 358 7 261 Mälardalen 4 330 1 099 630 6 059 Östra Götaland 3 378 749 118 4 245 Summa 24 809 11 378 1 565 37 752 Osäkerhetsintervall och känslighetsanalys En fastighets marknadsvärde kan endast fastställas då den säljs. Fastighetsvärderingar är beräkningar gjorda enligt vedertagna principer utifrån vissa antaganden. Det värdeintervall som anges vid fastighetsvärderingar och som oftast i en fungerande marknad ligger inom +/ 5-10% skall ses som mått på den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I en mindre likvid marknad kan intervallet vara större. För Castellums del innebär ett osäkerhetsintervall om +/ 5% ett värdeintervall om +/ 1 888 Mkr motsvarande 35 86439 640 Mkr. Känslighetsanalys +/1% (enhet) Påverkan på värde, Mkr Kontor/butik Lager/industri Hyresvärde kr/kvm +/ 364 +/ 157 Ekonomisk uthyrningsgrad +/ 357 +/ 156 Fastighetskostnader kr/kvm /+ 97 /+ 39 Avkastningskrav = diskonteringsränta /+ 2 853 /+ 1 177 88 CASTELLUM 2013
Finansiella rapporter Vidstående känslighetsanalys visar hur +/ 1%-enhets förändring i kassaflöde samt avkastningskrav påverkar värderingen. Känslighetsanalysen är dock inte realistisk då en parameter sällan ändrar på sig isolerat, utan olika antaganden är sammankopplade avseende kassaflöde och avkastningskrav. Extern värdering För att säkerställa värderingen har 148 fastigheter motsvarande värdemässigt 52% av beståndet värderats externt av NAI Svefa. Urvalet av fastigheter har gjorts med utgångspunkt från de värdemässigt största fastigheterna, men även med syftet att spegla fastighetsbeståndets sammansättning avseende kategori och geografi. NAI Svefas värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 19 624 Mkr, inom ett osäkerhetsintervall på fastighetsnivå om +/- 5-10%, beroende på respektive fastighets kategori och läge. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 19 772 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 148 Mkr motsvarande 1%. Bruttoavvikelserna var +427 Mkr respektive 575 Mkr med en genomsnittlig avvikelse om 5%. Därtill har Forum Fastighetsekonomi utfört en skrivbordsvärdering av 32 fastigheter motsvarande värdemässigt 21% av beståndet. Forums värdering av de utvalda fastigheterna uppgick till 7 912 Mkr. Castellums värdering av samma fastigheter uppgick till 7 861 Mkr, d v s en nettoavvikelse om 51 Mkr motsvarande 1%. NAI Svefas värdering av samma fastigheter uppgick till 7 780 Mkr, d v s en nettoavvikelse jämfört med Castellums värdering om 81 Mkr motsvarande 1%. Det kan konstateras att Castellums avvikelse mot de två externa värderarna ryms väl inom osäkerhetsintervallet +/- 5-10%. Not 12 Inventarier Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Ingående anskaffningsvärde 73 61 7 4 Inköp 18 18 3 3 Försäljning/utrangering 7 6 0 0 Utgående anskaffningsvärde 74 73 10 7 Ingående avskrivningar 49 46 4 3 Försäljning/utrangering 7 6 0 0 Årets avskrivningar 11 9 2 1 Utgående avskrivningar 53 49 6 4 Bokfört värde 31 24 4 3 Not 13 Eget kapital och substansvärde Poster i eget kapital Aktiekapitalet var per 31 december 2013 fördelat på 172 006 708 registrerade A-aktier med en röst per aktie och ett kvotvärde om 0,50 per aktie. Samtliga aktier är fullt betalda. Av de registrerade aktierna äger Castellum 8 006 708 aktier, till ett totalt nominellt belopp om 4 003 354 kronor. Antalet utestående aktier är således 164 000 000, vilket är oförändrat mot öregående år. Återköpta egna aktier har ingen rösträtt eller rätt till utdelning. Det förekommer inga restriktioner vad avser utdelning eller andra typer av återbetalning. Några potentiella aktier (t ex konvertibler) förekommer inte, ej heller någon företrädesrätt till ackumulativ utdelning (preferensaktier). Aktiekapitalets utveckling Datum Antal aktier Kvotvärde/ aktie Aktiekapital, kr Bildande A-aktier 1993-10-27 +500 100,00 +50 000 Nyemission, A-aktier 1994-09-27 +999 500 100,00 +99 950 000 Split 50:1 1997-03-25 +49 000 000 2,00 Vid börsnotering 1997-05-23 50 000 000 2,00 100 000 000 Nyemission, C-aktier 2000-07-12 +7 142 857 2,00 +14 285 714 Inlösen, A-aktier 2000-07-12 6 998 323 2,00 13 996 646 Inlösen, C-aktier 2000-11-13 7 142 857 2,00 14 285 714 Aktiesplit 4:1 2006-04-27 129 005 031 0,50 Årets utgång 2013-12-31 172 006 708 0,50 86 003 354 Övrigt tillskjutet kapital Övrigt tillskjutet kapital avser eget kapital som är tillskjutet av ägarna. Valutaomräkningsreserv Valutaomräkningsdifferenser som uppstår till följd av omräkning av utlandsverksamhet. Valutasäkringsreserv Avser effektiv del av orealierade värdeförändringar hänförligt till valutaderivat som används för säkring av investering i utlandsverksamhet. Balanserad vinst i koncernen Balanserad vinst avser intjänade vinstmedel i koncernen. I denna post ingår även tidigare avsättning till reservfond. Bundet och fritt eget kapital i moderbolaget Enligt svensk aktiebolagslag utgörs eget kapital av bundet (icke utdelningsbart) och fritt (utdelningsbart) eget kapital. Till aktieägarna får endast utdelas så mycket att det efter utdelning finns full täckning för bundet eget kapital i moderbolaget. Vidare får endast vinstutdelning göras om det är försvarligt med hänsyn till de krav som verksamhetens art, omfattning och risker ställer på storleken av det egna kapitalet och bolagets och koncernens konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Återköpta egna aktier Castellum återköpte under år 2000 totalt 8 006 708 egna aktier för 194 Mkr, motsvarande 4,7% av totalt registrerat antal aktier. Därefter har inga återköp av egna aktier skett. Utdelning Utdelning föreslås av styrelsen i enlighet med bestämmelserna i Aktiebolagslagen och beslutas av års stämman. Föreslagen, ännu ej utbetald utdelning, för räkenskapsåret 2013 uppgår till 4,25 kronor per aktie, totalt 697 Mkr. Beloppet redovisas som skuld först då årsstämman har beslutat om utdelning. Substansvärde Substansvärde kan beräknas på lång och kort sikt. Långsiktigt substansvärde utgår från balansräkningen med justering för poster som inte innebär någon utbetalning i närtid, såsom i Castellums fall derivat och uppskjuten skatteskuld. Det innebär att eget kapital enligt balansräkningen skall tillföras ytterligare 683 Mkr respektive 3 700 Mkr. Aktuellt substansvärde utgörs av eget kapital enligt balansräkningen med justering för uppskjuten skatteskuld. Nuvarande redovisningsregler anger att uppskjuten skatteskuld skall redovisas till nominell skattesats medan den verkliga skatten är betydligt lägre p g a möjligheten att sälja fastigheter på ett skatteeffektivt sätt och tidsfaktorn. För närvarande görs bedömningen att den verkliga diskonterade uppskjutna skatteskulden motsvarar 5,0%, innebärande att ytterligare 2 813 Mkr kronor skall tillföras eget kapital. Vid fastighetsvärdering används oftast ett osäkerhetsintervall om +/ 5-10% för att avspegla den osäkerhet som finns i gjorda antaganden och beräkningar. I Castellums fall innebär +/ 5% osäkerhetsintervall +/ 1 793 Mkr efter skatt. Substansvärde Mkr Kr/aktie Eget kapital enligt balansräkning 13 127 80 Återläggning Derivat enligt balansräkningen 683 4 Uppskjuten skatt enligt balansräkningen 3 700 23 Långsiktigt substansvärde (EPRA NAV) 17 510 107 Avdrag Derivat enligt ovan 683 4 Bedömd verklig skuld uppskjuten skatt 5,0%* 887 6 Aktuellt substansvärde (EPRA NNNAV) 15 940 97 Osäkerhetsintervall fastighetsvärdering +/-5% efter skatt +/ 1 793 +/ 11 * Bedömd verklig uppskjuten skatteskuld netto har beräknats till 5,0% baserat på en diskonteringsränta om 3%. Vidare har antagits dels att underskottsavdragen realiseras under 3 år med en nominell skatt om 22%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skattefordran om 20,7%, dels att fastigheterna realiseras under 50 år där 33% säljs direkt med en nominell skatt om 22% och 67% säljs indirekt via bolag där köparens skatteavdrag är 6%, vilket ger ett nuvärde av uppskjuten skatteskuld om 5,8%. CASTELLUM 2013 89
Finansiella rapporter Kapitalstruktur Castellum skall ha en stabil kapitalstruktur med låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt inte skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Utöver eget kapital finns skulder i balansräkningen som i princip är ränte- och amorteringsfria och som därför till stor del kan betraktas såsom eget kapital. Fastighetsbranschen använder därför belåningsgrad som nyckeltal för kapitalstrukturen istället för soliditetsmått. Av samma skäl kan även substansvärdet beräknas på olika sätt, vilket framgår ovan. Castellums mål utgår från tillväxt i kassaflödet och är inte direkt relaterat till substansvärdet. Målet är att kassaflödet, d v s förvaltningsresultat per aktie, skall ha en årlig tillväxt om minst 10%. I syfte att nå detta mål, skall årligen nettoinvesteras för minst 5% av fastighetsvärdet, vilket för närvarande motsvarar ca 1 900 Mkr. Alla investeringar skall bidra till tillväxtmålet i förvaltningsresultatet inom 1-2 år och ha en värdepotential om minst 10%. Försäljning av fastighet skall ske när det är affärsmässigt motiverat och när alternativ investering kan erhållas med bättre avkastning. Not 14 Skulder Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Ej räntebärande skulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 1 122 1 057 143 141 Räntebärande låneskulder som förfaller inom ett år efter balansdagen 31 mellan ett till fem år efter balansdagen 17 352 16 960 18 282 18 285 senare än fem år efter balansdagen 2 129 2 134 Summa skulder exkl. uppskjuten skatteskuld och derivat 20 603 20 151 18 456 18 426 Under 2014 förfaller kortfristiga räntebärande låneskulder om 1 952 Mkr (1 838), men då de täcks av outnyttjade långfristiga ramar är dessa klassificerade som långfristiga. Not 15 Uppskjuten skatteskuld/fordran En realisering av samtliga tillgångar och skulder till koncernmässigt bokfört värde samt nyttjande av kvarvarande underskottsavdrag skulle ge en skattepliktig vinst om 17 649 Mkr (15 802), vilket med full skattebelastning om 22% motsvarar en skatteutbetalning om 3 883 Mkr (3 477). I Castellum finns 183 Mkr (167) i uppskjuten skatteskuld hänförligt till förvärvstillfället för fastigheter redovisade som tillgångsförvärv. Den skatt som fanns vid förvärvstillfället skall enligt gällande regelverk inte upptas i balansräkningen, vilket framgår i efterföljande tabell. Moderbolaget redovisar en uppskjuten skattefordran om 103 Mkr (222), motsvarande 22% av outnyttjade underskottsavdrag om 468 Mkr (1 009). Underskottsavdrag Castellums underskottsavdrag beräknas per 31 december 2013 uppgå till 921 Mkr (1 610). Dess förändring framgår av tabellen i not 9. Skattemässiga över- och undervärden på fastigheter Vid en beräkning av det skattemässiga utfallet i koncernen av en direktförsäljning av fastigheterna, skall mot det koncernmässigt bokförda värdet om 37 752 Mkr (36 328), ställas det skattemässiga värdet i juridisk person vilket totalt uppgår till 19 182 Mkr (18 916). Det innebär att vid en försäljning av Castellums samtliga fastigheter skulle den skattepliktiga nettovinsten överstiga den i koncernen redovisade vinsten med 18 570 Mkr (17 412). Tidigare gjorda nedskrivningar där skattemässigt avdrag erhållits uppgår till ca 230 Mkr. Dessa kan, förutsatt en värdeuppgång, framgent komma att återföras. 2013 2012 Uppskjuten skatteskuld Underlag Skatt Underlag Skatt Underskottsavdrag Vid årets ingång 1 610 354 1 772 466 Årets förändring enligt resultaträkning 689 152 162 43 Omräkning till ny skattesats 69 Vid årets utgång i balansräkningen 921 202 1 610 354 Skillnad mellan fastigheternas bokförda och skattemässiga värde Vid årets ingång 17 412 3 831 16 197 4 260 Årets förändring enligt resultaträkning 1 086 238 761 200 Förvärv via bolag 72 16 454 119 Omräkning till ny skattesats 748 Vid årets utgång i balansräkningen 18 570 4 085 17 412 3 831 Avgår, hänförligt till tillgångsförvärv Vid årets början 758 167 304 80 Förvärv via bolag 72 16 454 119 Omräkning till ny skattesats 32 Vid årets utgång i balansräkningen 830 183 758 167 Vid årets utgång i balansräkningen 17 740 3 902 16 654 3 664 Totalt Vid årets ingång 15 044 3 310 14 121 3 714 Årets förändring enligt resultaträkning 1 775 390 923 243 Omräkning till ny skattesats 647 Vid årets utgång i balansräkningen 16 819 3 700 15 044 3 310 Not 16 Derivat Castellums strategi att använda räntederivat för att hantera ränterisk och uppnå önskad räntebindningsstruktur innebär att över tid kommer värdeförändringar uppstå i räntederivatportföljen. Dessa värdeförändringar uppkommer främst till följd av förändrad marknadsränta. Castellum använder valutaderivat för att åstadkomma finansiering i utländsk valuta, vilka ingår i derivatportföljens marknadsvärde. Per 31 december 2013 uppgick marknadsvärdet i ränte- och valutaderivatportföljen till 683 Mkr (1 105) där verkligt värde har fastställts enligt nivå 2, IFRS 13. I balansräkningen redovisas derivat som en långfristig skuld eftersom beloppet inte kommer att regleras i kontanter. Dock kan matematiskt ett teoretiskt förfallande belopp under 2014 beräknas, uppgående till 62 Mkr. För att fastställa verkligt värde används marknadsräntor för respektive löptid och i förekommande fall valutakurser, så som de noteras på marknaden på bokslutsdagen. Ränteswappar värderas genom att framtida kassaflöden diskonteras till nuvärde medan instrument med optionsinslag värderas till aktuellt återköpspris vilket erhålles från motparten. Verkligt värde av en derivataffär kan beskrivas som det riskfria marknadsvärdet med justering för värdet av motpartsrisk. Värdet av motpartsrisken kan beräknas genom att estimera förväntad kreditexponering vid fallissemangstidpunkten, risken för fallissemang samt återvinningsgraden av exponerade krediter. Om en derivataffär avslutas i förtid med anledning av en motparts fallissemang uppstår förluster för derivat med positiva marknadsvärden. För derivat med negativa marknadsvärden föreligger ingen förlust. För att begränsa motpartsrisken omfattas samtliga Castellums derivataffärer av ramavtal med nettningsklausuler. Detta möjliggör för Castellum att kvitta positiva och negativa marknadsvärden så att skulden, eller fordran, till motparten utgörs av nettot av samtliga marknadsvärden på utestående derivataffärer parterna emellan. Mot bakgrund av Castellums nettoskuld bedöms motpartsrisken på derivataffärerna som försumbar i förhållande till utestående marknadsvärden. Castellum har anslutit sig till ISDA:s 2013 EMIR-protokoll som behandlar de riskbegränsningstekniker som föreskrivs i EMIR. 2013-12-31 2012-12-31 Tillgång Skuld Netto Tillgång Skuld Netto Räntederivat 16 703 687 24 1 140 1 116 Valutaderivat 4 0 4 11 0 11 Bruttovärde derivat 20 703 683 35 1 140 1 105 Omfattas av nettning 20 20 0-35 35 0 Nettovärde derivat 0 683 683 0 1 105 1 105 90 CASTELLUM 2013
Finansiella rapporter I följande tabell framgår räntederivatportföljens nominella belopp netto och marknadsvärde per 2013-12-31 samt portföljens marknadsvärde vid förändring av marknadsräntan +/ 1%-enhet. Räntederivatinstrument med optionsinslag har förfallomässigt fördelats i det segment derivatet som längst kan göras gällande och i samma segment som före antagen ränteförändring. Slutdatum Belopp, Mkr Anskaffningsvärde, Mkr Marknadsvärde, Mkr Genomsnittlig ränta Marknadsvärde ränta +1%-enhet Marknadsvärde ränta -1%-enhet 2014 100 2 4,3% 4 1 2015 400 21 4,4% 17 25 2016 1 450 65 3,2% 36 99 2017 1 100 57 3,2% 17 84 2018 1 150 86 3,7% 37 138 2019+ 6 350 460 3,5% 94 878 Summa 10 550 687 3,4% 197 1 223 Valutaderivat med ett marknadsvärde om 4 Mkr ingår ej i tabellen ovan då en förändring av marknadsräntan av dessa derivat har en oväsentlig påverkan på marknadsvärdet. Not 17 Långfristiga räntebärande skulder Finanspolicy Den finansiella verksamheten i Castellum bedrivs i enlighet med den av styrelsen fastställda finanspolicyn. Castellum skall ha en låg finansiell risk, innebärande en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200%. Den finansiella verksamheten i Castellum skall bedrivas på ett sådant sätt att behovet av lång- och kortfristig finansiering och likviditet säkerställs. Vidare skall räntenettot vid var tid minimeras med hänsyn tagen till vald finansiell risknivå inom de fastställda riskmandaten. I finanspolicyn anges även övergripande ansvarsfördelning samt hur rapportering och uppföljning av de finansiella riskerna skall ske. De finansiella riskerna följs upp och rapporteras kvartalsvis till styrelsen. Som ett led i att ständigt förbättra och anpassa den finansiella riskhanteringen har styrelsen en årlig översyn av finanspolicyn. I moderbolaget finns en från finansavdelningen skild redovisnings- och kontrollfunktion för den finansiella verksamheten och de finansiella riskerna. Finansiell riskhantering Castellum genomför finansiella transaktioner utifrån en bedömning av koncernens samlade behov av långfristig finansiering, likviditet och önskad ränterisk. Den finansiella riskhanteringen sker således på portföljnivå. Portföljhantering av upplåning innebär att en koncernintern transaktion såsom till exempel ett internt lån inte replikeras av en identisk extern transaktion utan kort- eller långfristiga krediter upptas efter bedömning av koncernens samlade finansieringsbehov. För en kostnadseffektiv hantering av ränterisken görs bedömning av den ränterisk som uppstår vid lösen av eller upptagande av ny enskild kredit med kort räntebindning, varefter räntederivattransaktioner genomförs vid behov för att uppnå önskad räntebindningstid på den totala upplåningen. Internbanken arbetar med koncernkontosystem för att möjliggöra nettohantering av koncernens betalningsflöden. Finanspolicy Mål/Mandat Utfall Belåningsgrad Ej varaktigt över 55% 52% Räntetäckningsgrad Minst 200% 292% Ränterisk genomsnittlig räntebindning 0,5-3 år 2,7 år andel förfall inom 6 månader Högst 50% 44% Valutarisk investering 60-100% finansieras i lokal valuta 79% övriga valutarisker Inte tillåtet Ingen exponering Upplåningsrisk Minst 50% av räntebärande skulder skall ha en löptid om minst 2 år 79% Motpartsrisk Kreditinstitut med hög rating lägst investment grade Uppfylles Likviditetsrisk Likviditetsreserv för att kunna fullgöra betalningsförpliktelser 2 448 Mkr i outnyttjat beviljat låneutrymme Finansieringsrisk Fastigheter är en långfristig tillgång och kräver långfristig finansiering med fördelning mellan eget kapital och räntebärande skulder. Belåningsgraden är det finansiella mått som beskriver hur stor andel av fastigheternas värde som är belånad. Målet för Castellum är en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55%. Vid årsskiftet var belåningsgraden 52% (53%). Krav på långfristig finansiering innebär att Castellum eftersträvar lång kapitalbindning för att minimera refinansieringsrisken. För att uppnå maximal flexibilitet är utnyttjade krediter i huvudsak revolverande, d v s krediterna omsätts vanligtvis inom 13 månader. Korta revolverande krediter medför stor flexibilitet vid val av räntebindningsperiod, räntebas samt möjliggör amortering vid varje omsättningstillfälle utan marginalbrytningsersättning eller annan kompensation till kreditgivare. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna och kassalikviditet skall i första hand användas för att minska utestående skulder. För att säkerställa Castellums behov av långfristig finansiering och likviditet arbetar Castellum kontinuerligt med att omförhandla och vid behov tillföra nya krediter. Castellum hade vid årets utgång bindande krediter om 24 300 Mkr (23 361), varav långfristigt uppgick till 21 859 Mkr (20 262) och kortfristigt till 2 441 Mkr (3 099). Av krediterna utgjorde 18 659 Mkr (19 062) långfristiga bindande låneavtal i bank och 3 200 Mkr (1 200) obligationer emitterade under Castellums MTN-program. Av de kortfristiga krediterna utgjorde 1 427 Mkr (1 227) kortfristiga låneavtal i bank och 1 014 Mkr (1 872) utestående företagscertifikat. Vid utgången av året var 2 448 Mkr av långfristigt låneutrymme i bank outnyttjat. Castellum har således god tillgång till nyupplåning för att finansiera investeringar i ny- till- och ombyggnationer samt förvärv. Den genomsnittliga återstående kredittiden på Castellums långfristiga krediter uppgick vid årsskiftet till 3,4 år (4,1). Den genomsnittliga löptiden på överenskomna marginaler och avgifter på långfristiga krediter uppgick vid samma tidpunkt till 2,4 år (2,8). Under året har låneavtal i bank om 7 800 Mkr omförhandlats och/eller förlängts och ett outnyttjat lånelöfte om 200 Mkr avslutats. Under 2013 har ytterligare obligationer om 2 000 Mkr emitterats inom Castellums MTN-program. Kreditavtal/-ramar Belopp, Mkr Utnyttjat, Mkr Långfristiga bindande låneavtal i bank 18 659 14 259 Kortfristiga bindande låneavtal i bank 1 427 1 008 Likviditet 70 Summa låneavtal 20 086 15 197 MTN-program 5 000 3 200 Företagscertifikat 4 000 1 014 Summa 29 086 19 411 CASTELLUM 2013 91
Finansiella rapporter Förfallostrukturen för kreditavtalen framgår av tabellen nedan som visar när i tiden kreditavtalen förfaller till omförhandling eller amortering. Kreditavtalens förfallostruktur Utnyttjat i Avtal, Mkr Bank MTN/Cert Totalt 0-1 år 2 441 938 1 014 1 952 1-2 år 6 508 2 308 1 700 4 008 2-3 år 4 007 3 807 3 807 3-4 år 8 708 6 008 1 000 7 008 4-5 år 507 7 500 507 > 5 år 2 129 2 129 2 129 Totalt 24 300 15 197 4 214 19 411 Outnyttjat utrymme i långfristiga kreditavtal 2 448 Krediterna kan säkerhetsmässigt indelas i nedanstående kategorier: Krediter mot ställande av säkerhet i form av Castellums reversfordringar på dotterbolagen med däri pantförskrivna fastighetsinteckningar. Utnyttjade krediter som säkerställs med fastighetsinteckningar uppgick vid årets utgång till 15 197 Mkr. Säkerställningar kompletteras i merparten av fallen med garanti om belåningsgrad och räntetäckningsgrad även kallade financial covenants. I samtliga fall är garanti till kreditgivare utfärdad med betryggande marginal till Castellums mål för kapitalstruktur. De garantier som utfärdats innebär att belåningsgraden ej får överstiga 65% och räntetäckningsgraden ej får understiga 150%. Krediter direkt till dotterbolag mot ställande av säkerhet i form av pantförskrivna fastighetsinteckningar. Krediter direkt mot dotterbolag kompletteras i merparten av fallen med moderbolagets borgen. Krediter utan ställande av säkerhet, så kallade blancokrediter. Emission av obligationer utan ställande av säkerhet. Emission av företagscertifikat utan ställande av säkerhet. Oavsett typ av kreditavtal innehåller de sedvanliga uppsägningsvillkor samt i vissa fall omförhandlingsvillkor vid förändrad verksamhetsinriktning och avnotering. Om kreditgivaren påkallar rätten till sådan omförhandling och parterna inte kan komma överens finns i kreditavtalen fastställda avvecklingstider för de kreditavtal som omfattas av sådana villkor. Ränterisk Förändring av marknadsränta och kreditmarginal påverkar finansnettot. Hur snabbt och med hur mycket förändringar i dessa båda komponenter påverkar beror på vald bindningstid. För att begränsa en omedelbar påverkan av förändring i marknadsräntorna har Castellum valt att arbeta med både kort och lång räntebindning. Av samma orsak har Castellum valt att teckna kreditavtal, utge certifikat och MTN med olika löptid på avtalad kreditmarginal. Dock kommer förändringar i både marknadsräntor och kreditmarginaler alltid över tid att få genomslag i finansnettot. Räntetäckningsgraden är det finansiella mått som beskriver ett bolags risknivå och motståndskraft för förändringar i räntenettot. Castellum har en målsättning om en räntetäckningsgrad om minst 200%. För 2013 uppgick räntetäckningsgraden till 292% (284%). Den genomsnittliga räntebindningstiden uppgick per 31 december 2013 till 2,7 år (2,8), den genomsnittliga effektiva räntan var 3,5% (3,6%) och den genomsnittliga räntan för året 3,7% (3,9%). Marginaler och avgifter på långfristiga kreditavtal är fastställda med en genomsnittlig löptid om 2,4 år (2,8). Resultateffekten nästkommande 12 månader vid en ränteförändring om +/ 1% uppgår till 75 respektive +67 Mkr. I ränteförfallostrukturen redovisas räntederivat i det segment det tidigast kan förfalla. Kreditmarginaler fördelas i intervallet för det underliggande lånet. Ränteförfallostruktur Krediter, Mkr Derivat, Mkr Belopp, Mkr Medelränta 0-1 år 19 286 8 850 10 436 3,4% 1-2 år 125 200 325 5,9% 2-3 år 1 250 1 250 3,9% 3-4 år 1 000 1 000 3,4% 4-5 år 1 450 1 450 3,6% 5-10 år 4 950 4 950 3,7% Summa 19 411 19 411 3,5% Valutarisk Castellum äger fastigheter i Danmark till ett värde om 466 Mkr (435), vilket innebär att koncernen är exponerad för valutarisk. Valutarisken hänför sig främst till resultatoch balansräkning i utländsk valuta som räknas om till svenska kronor. I enlighet med finanspolicyn skall mellan 60-100% av tillgång i utlandet finansieras i landets valuta. Transaktionsrisken i koncernen är obetydlig och skall i första hand hanteras genom matchning av intäkter och kostnader. Motpartsrisk Med motpartsrisk avses den risk som vid varje tillfälle bedöms föreligga att Castellums motparter inte fullgör sina avtalsenliga förpliktelser. Castellum begränsar motpartsrisken genom krav på hög kreditvärdighet hos motparterna. Med hög kreditvärdighet avses att inget ratinginstitut anger en rating som understiger investment grade. Castellums motparter utgörs av de större nordiska bankerna. Not 18 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Förskottsbetalda hyror 449 406 Upplupna räntor 124 123 125 123 Övrigt 142 159 14 15 Summa 715 688 139 138 Not 19 Ställda säkerheter Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Fastighetsinteckningar 18 375 18 764 Långfristiga fordringar koncernföretag 14 928 15 090 Summa 18 375 18 764 14 928 15 090 Not 20 Övriga ansvarsförbindelser Koncern Moderbolag 2013 2012 2013 2012 Borgen för dotterbolag 2 166 2 170 Summa 2 166 2 170 I normalfallet är moderbolaget kredittagare, men i de fall upplåning sker direkt mot fastighetsägande bolag ställer moderbolaget borgen. Not 21 Andelar koncernföretag Direktägda dotterbolag redovisas i tabellen nedan. Övriga i koncernen ingående bolag framgår av respektive dotterbolags årsredovisning. Direktägda dotterbolag Org.nr. Säte Kapitalandel Bokfört värde Fastighets AB Brostaden 556002-8952 Stockholm 100% 1 205 Aspholmen Fastigheter AB 556121-9089 Örebro 100% 1 297 Eklandia Fastighets AB 556122-3768 Göteborg 100% 1 041 Harry Sjögren AB 556051-0561 Mölndal 100% 804 Fastighets AB Corallen 556226-6527 Värnamo 100% 589 Fastighets AB Briggen 556476-7688 Malmö 100% 933 Fastighets AB Regeringsgatan 556571-4051 Göteborg 100% 0 Summa 5 869 Principer för konsolidering av koncernbolag framgår av redovisningsprinciperna. Moderbolag 2013 2012 Ingående anskaffningsvärde 5 338 5 338 Lämnat aktieägartillskott 531 Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde 5 869 5 338 92 CASTELLUM 2013
Finansiella rapporter Not 22 Finansiella instrument, framtida likviditetsflöden, m.m. Framtida likviditetsflöden hänförligt till såväl räntederivat som krediter framgår nedan. Likviditetsflöden hänförligt till räntederivat utgörs av betald ränta minus erhållen ränta. För att beräkna det rörliga benet i ett räntederivat har Stiborräntan såsom den noterades på bokslutsdagen använts över hela derivatets löptid. Vid beräkning av likviditetsflöden hänförligt till krediter har antagande gjorts om att en förfallande kredit ersätts av en ny kredit över det underliggande kreditavtalets löptid och till en Stiborränta såsom den noterades på bokslutsdagen. Övriga skulder är kortfristiga och förfaller till betalning inom ett år. Derivat Krediter År Ränta att betala Ränta att erhålla Netto, Mkr År Krediter IB Förfall Krediter UB Räntekostnad, Mkr 2014 382 121 261 2014 19 411 952 18 459 425 2015 368 110 258 2015 18 459 5 007 13 452 409 2016 328 97 231 2016 13 452 3 808 9 644 263 2017 279 75 204 2017 9 644 7 007 2 637 187 2018 238 64 174 2018 2 637 508 2 129 50 2019+ 487 127 360 2019+ 2 129 2 129 0 107 Summa 2 082 594 1 448 Summa 19 411 1 441 Nedan framgår de olika kategorier av finansiella instrument som finns i koncernens balansräkning. Finansiella skulder värderade till verkligt värde via resultatet Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde Derivat som används i säkringsredovisning Låne- och kundfordringar Mkr 2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012 Tillgångar Valutaderivat 4 11 Hyresfordringar 23 20 Övriga fordringar 41 29 Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 83 58 Kassa och bank 70 44 Skulder Räntederivat 687 1 116 Långfristiga skulder 19 481 19 094 Leverantörsskulder 198 171 Övriga skulder 151 132 Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 715 688 Summa 217 151 687 1 116 4 11 20 545 20 085 Finansiella instrument såsom hyresfordringar, leverantörsskulder m m redovisas till upplupet anskaffningsvärde med avdrag för eventuell nedskrivning, varför det verkliga värdet bedöms överensstämma med redovisat värde. Långfristiga räntebärande skulder löper i huvudsak med kort räntebindning innebärande att upplupet anskaffningsvärde överensstämmer med verkligt värde. Not 23 Långfristiga fordringar, koncernföretag Moderbolag 2013 2012 Ingående anskaffningsvärde 17 983 17 432 Ny utlåning till dotterbolag 571 561 Valutakursomräkning utlandsverksamhet 7 10 Utgående anskaffningsvärde/bokfört värde 17 419 17 983 Not 24 Händelser efter balansdagen De finansiella rapporterna utgör en del av årsredovisningen och undertecknades av styrelsen och verkställande direktören den 31 januari 2014. Styrelsen i Castellum AB avser att föreslå årsstämman en utdelning om 4,25 kronor per aktie, vilket innebär en höjning med 8% mot föregående år. Resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget och för koncernen skall fastställas på Castellum AB:s årsstämma, vilken äger rum den 20 mars 2014. Tage Christoffersson, VD på Fastighets AB Eklandia, tillträder under 1:a halvåret 2014 som affärsutvecklingschef i Castellum AB - en nyinrättad roll som kommer att ingå i koncernledningen. Cecilia Fasth, idag VD för Sverigehuset, ersätter Tage som VD för Fastighets AB Eklandia och tillträder sin tjänst inom sex månader. Gunnar Östenson avgick på egen begäran som VD för Fastighets AB Briggen den 27 januari 2014. Fram till dess att ny VD för Fastighets AB Briggen utsetts kommer Tage Christoffersson att verka som tillförordnad VD i Fastighets AB Briggen. Rekrytering av ny VD till Fastighets AB Briggen pågår. CASTELLUM 2013 93
Förslag till vinstdisposition Till årsstämmans förfogande står: Balanserad vinst Årets resultat Styrelsen föreslår att vinstmedlen disponeras enligt följande: Utdelning till aktieägare, 4,25 kronor per aktie Överförs i ny räkning 3 942 933 918 kronor 990 110 247 kronor 4 933 044 165 kronor 697 000 000 kronor 4 236 044 165 kronor 4 933 044 165 kronor I bolaget finns 172 006 708 registrerade aktier, varav för närvarande 8 006 708 är icke utdelningsberättigade återköpta egna aktier. Summan av ovan föreslagen utdelning om 697 000 000 kronor kan komma att ändras om antalet återköpta egna aktier förändras innan avstämningsdag för utdelning. 94 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Styrelsens yttrande avseende föreslagen vinstutdelning Motivering Koncernens egna kapital har beräknats i enlighet med de av EU antagna IFRS-standarderna och tolkningarna av dessa (IFRIC) samt i enlighet med svensk lag genom tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 1 (Kompletterande redovisningsnormer för koncerner). Moderbolagets egna kapital har beräknats i enlighet med svensk lag och med tillämpning av Rådet för finansiell rapporterings rekommendation RFR 2 (Redovisning för juridiska personer). Den föreslagna vinstutdelningen utgör 52% av koncernens förvaltningsresultat, vilket ligger i linje med uttalad målsättning att dela ut minst 50% av koncernens förvaltningsresultat med hänsyn tagen till investeringsplaner, konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt. Koncernens resultat efter värdeförändringar och skatt uppgick till 1 707 Mkr. Utdelningspolicyn baseras på koncernens förvaltningsresultat, varför icke kassaflödespåverkande värdeuppgångar respektive värdenedgångar i koncernens fastigheter samt ränte- och valutaderivat ej normalt påverkar utdelningen. Sådana icke kassaflödespåverkande vinster eller förluster har inte heller beaktats vid tidigare års beslut om vinstutdelning. Styrelsen finner att full täckning finns för bolagets bundna egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen. Styrelsen finner även att den föreslagna utdelningen till aktieägarna är försvarlig med hänsyn till de parametrar som anges i 17 kap 3 andra och tredje styckena i aktiebolagslagen (verksamhetens art, omfattning och risker samt konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt). Styrelsen vill därvid framhålla följande. Verksamhetens art, omfattning och risker Styrelsen bedömer att bolagets och koncernens egna kapital efter den föreslagna vinstutdelningen kommer att vara tillräckligt stort i relation till verksamhetens art, omfattning och risker. Styrelsen beaktar i sammanhanget bland annat bolagets och koncernens historiska utveckling, budgeterad utveckling, investeringsplaner samt konjunkturläget. Konsolideringsbehov, likviditet och ställning i övrigt Konsolideringsbehov Styrelsen har företagit en allsidig bedömning av bolagets och koncernens ekonomiska ställning och dess möjligheter att infria sina åtaganden. Föreslagen utdelning utgör 14% av bolagets eget kapital och 5% av koncernens eget kapital. Koncernens belåningsgrad respektive räntetäckningsgrad 2013 uppgick till 52% respektive 292%. Den uttalade målsättningen för koncernens kapitalstruktur med en belåningsgrad som varaktigt ej skall överstiga 55% och en räntetäckningsgrad om minst 200% innehålls efter den föreslagna utdelningen. Bolagets och koncernens kapitalstruktur är god med beaktande av de förhållanden som råder i fastighetsbranschen. Mot denna bakgrund anser styrelsen att bolaget och koncernen har goda förutsättningar att ta framtida affärsrisker och även tåla eventuella förluster. Planerade investeringar har beaktats vid bestämmandet av den föreslagna vinstutdelningen. Likviditet Den föreslagna vinstutdelningen kommer inte att påverka bolagets och koncernens förmåga att i rätt tid infria sina betalningsförpliktelser. Bolaget och koncernen har god tillgång till likviditetsreserver i form av både kort- och långfristiga krediter. Krediterna kan lyftas med kort varsel, vilket innebär att bolaget och koncernen har god beredskap att klara såväl variationer i likviditeten som eventuella oväntade händelser. Ställning i övrigt Styrelsen har övervägt alla övriga kända förhållanden som kan ha betydelse för bolagets och koncernens ekonomiska ställning och som inte beaktats inom ramen för det ovan anförda. Därvid har ingen omständighet framkommit som gör att den föreslagna utdelningen inte framstår som försvarlig. Värdering till verkligt värde Derivatinstrument och andra finansiella instrument har värderats till verkligt värde enligt 4 kap 14 a årsredovisningslagen. Därvid har visat sig ett undervärde om 533 Mkr efter skatt, som påverkat det egna kapitalet med nämnda belopp. Göteborg den 22 januari 2014 Styrelsen CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 95
Årsredovisningens undertecknande Såvitt vi känner till är årsredovisningen upprättad i överensstämmelse med god redovisningssed. Årsredovisningen ger en rättvisande bild av företagets ställning och resultat, och förvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat samt beskriver väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som företaget står inför. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med de internationella redovisningsstandarder som avses i Europaparlamentets och rådets förordning (EG) nr 1606/2002 av den 19 juli 2002 om tillämpning av internationella redovisningsstandarder. Koncernredovisningen ger en rättvisande bild av koncernens ställning och resultat, och koncernförvaltningsberättelsen ger en rättvisande översikt över utvecklingen av koncernens verksamhet, ställning och resultat samt väsentliga risker och osäkerhetsfaktorer som de företag som ingår i koncernen står inför. Göteborg den 31 januari 2014 Charlotte Strömberg Per Berggren Marianne Dicander Alexandersson Styrelseordförande Styrelseledamot Styrelseledamot Ulla-Britt Fräjdin-Hellqvist Christer Jacobson Jan Åke Jonsson Styrelseledamot Styrelseledamot Styrelseledamot Johan Skoglund Styrelseledamot Henrik Saxborn Verkställande direktör Vår revisionsberättelse beträffande denna årsredovisning har avgivits den 31 januari 2014 Conny Lysér Auktoriserad revisor Revisorssuppleant som inträtt i revisors ställe Magnus Fredmer Auktoriserad revisor 96 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Revisionsberättelse Till årsstämman i Castellum AB (publ), org. nr 556475-5550 Rapport om årsredovisningen och koncernredovisningen Vi har utfört en revision av årsredovisningen och koncernredovisningen för Castellum AB (publ.) för år 2013. Bolagets årsredovisning och koncernredovisning ingår i den tryckta versionen av detta dokument på sidorna 4-96. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar för årsredovisningen och koncernredovisningen Det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för att upprätta en årsredovisning som ger en rättvisande bild enligt årsredovisningslagen och en koncernredovisning som ger en rättvisande bild enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen, och för den interna kontroll som styrelsen och verkställande direktören bedömer är nödvändig för att upprätta en årsredovisning och koncernredovisning som inte innehåller väsentliga felaktigheter, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Revisorns ansvar Vårt ansvar är att uttala oss om årsredovisningen och koncernredovisningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt International Standards on Auditing och god revisionssed i Sverige. Dessa standarder kräver att vi följer yrkesetiska krav samt planerar och utför revisionen för att uppnå rimlig säkerhet att årsredovisningen och koncernredovisningen inte innehåller väsentliga felaktigheter. En revision innefattar att genom olika åtgärder inhämta revisionsbevis om belopp och annan information i årsredovisningen och koncernredovisningen. Revisorn väljer vilka åtgärder som ska utföras, bland annat genom att bedöma riskerna för väsentliga felaktigheter i årsredovisningen och koncernredovisningen, vare sig dessa beror på oegentligheter eller på fel. Vid denna riskbedömning beaktar revisorn de delar av den interna kontrollen som är relevanta för hur bolaget upprättar årsredovisningen och koncernredovisningen för att ge en rättvisande bild i syfte att utforma granskningsåtgärder som är ändamålsenliga med hänsyn till omständigheterna, men inte i syfte att göra ett uttalande om effektiviteten i bolagets interna kontroll. En revision innefattar också en utvärdering av ändamålsenligheten i de redovisningsprinciper som har använts och av rimligheten i styrelsens och verkställande direktörens uppskattningar i redovisningen, liksom en utvärdering av den övergripande presentationen i årsredovisningen och koncernredovisningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Enligt vår uppfattning har årsredovisningen upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av moderbolagets finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt årsredovisningslagen. Koncernredovisningen har upprättats i enlighet med årsredovisningslagen och ger en i alla väsentliga avseenden rättvisande bild av koncernens finansiella ställning per den 31 december 2013 och av dess finansiella resultat och kassaflöden för året enligt International Financial Reporting Standards, såsom de antagits av EU, och årsredovisningslagen. En bolagsstyrningsrapport har upprättats. Förvaltningsberättelsen och bolagsstyrningsrapporten är förenliga med årsredovisningens och koncernredovisningens övriga delar. Vi tillstyrker därför att årsstämman fastställer resultaträkningen och balansräkningen för moderbolaget samt rapport över totalresultat och balansräkningen för koncernen. CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 97
Rapport om andra krav enligt lagar och andra författningar Utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen har vi även utfört en revision av förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust samt styrelsens och verkställande direktörens förvaltning för Castellum AB (publ) för år 2013. Styrelsens och verkställande direktörens ansvar Det är styrelsen som har ansvaret för förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust, och det är styrelsen och verkställande direktören som har ansvaret för förvaltningen enligt aktiebolagslagen. Revisorernas ansvar Vårt ansvar är att med rimlig säkerhet uttala oss om förslaget till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust och om förvaltningen på grundval av vår revision. Vi har utfört revisionen enligt god revisionssed i Sverige. Som underlag för vårt uttalande om styrelsens förslag till dispositioner beträffande bolagets vinst eller förlust har vi granskat styrelsens motiverade yttrande samt ett urval av underlagen för detta för att kunna bedöma om förslaget är förenligt med aktiebolagslagen. Som underlag för vårt uttalande om ansvarsfrihet har vi utöver vår revision av årsredovisningen och koncernredovisningen granskat väsentliga beslut, åtgärder och förhållanden i bolaget för att kunna bedöma om någon styrelseledamot eller verkställande direktören är ersättningsskyldig mot bolaget. Vi har även granskat om någon styrelseledamot eller verkställande direktören på annat sätt har handlat i strid med aktiebolagslagen, årsredovisningslagen eller bolagsordningen. Vi anser att de revisionsbevis vi har inhämtat är tillräckliga och ändamålsenliga som grund för våra uttalanden. Uttalanden Vi tillstyrker att årsstämman disponerar vinsten enligt förslaget i förvaltningsberättelsen och beviljar styrelsens ledamöter och verkställande direktören ansvarsfrihet för räkenskapsåret. Göteborg den 31 januari 2014 Conny Lysér Auktoriserad revisor Revisorssuppleant som inträtt i revisors ställe Magnus Fredmer Auktoriserad revisor 98 CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE
Tidigare revisors anmälan enligt 9 kap. 23 och 23 a aktiebolagslagen Till Bolagsverket 2013-03-22 Anmälan och redogörelse enligt 9 kap 23 och 23 a aktiebolagslagen för Castellum AB, organisationsnummer 556475-5550 Mitt uppdrag som revisor i bolaget har upphört i förtid genom min begäran 2013-03-22. Några förhållanden som föranleder anmärkning i denna redogörelse har inte kommit till min kännedom. Underrättelse enligt 9 kap. 23 a aktiebolagslagen (2005:551) Skälet till att mitt uppdrag upphör i förtid är att jag inte kommer att utöva mitt yrke som auktoriserad revisor för hela 2013 då jag kommer att sluta som revisor före årets utgång. Stockholm 2013-03-22 Carl Lindgren Auktoriserad revisor cc: Styrelsen för Castellum AB Castellums anmälan enligt 9 kap. 23 a aktiebolagslagen Till Bolagsverket 2013-03-22 Revisorns förtida avgång Castellum AB (publ), organisationsnummer 556475-5550 Carl Lindgren har idag till styrelsen för Castellum AB (publ) anmält att han per dagens datum i förtid lämnar uppdraget som revisor i Castellum AB (publ). Skälet till att uppdraget upphör i förtid är att Carl Lindgren inte kommer att utöva sitt yrke som auktoriserad revisor för hela 2013 då han kommer att sluta som revisor före årets utgång. Med vänlig hälsning CASTELLUM AB (publ) Henrik Saxborn Verkställande direktör CASTELLUM 2013 FÖRVALTNINGSBERÄTTELSE 99
Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd 2013 Mejramen 1, Mölndal Storgöteborg 101 Öresundsregionen 109 Storstockholm 115 Mälardalen 119 Östra Götaland 125 Sålda fastigheter under 2013 131 Förvaltande bolag: ASP = Aspholmen Fastigheter AB BRI = Fastighets AB Briggen BRO = Fastighets AB Brostaden COR = Fastighets AB Corallen EKL = Eklandia Fastighets AB HAR = Harry Sjögren AB 100 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND
Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 1 Annedal 21:10 Haraldsgatan 5 Göteborg 1999 1995 4 382 4 382 3 132 66 800 EKL 2 Guldheden 8:10 & 8:11 Guldhedsgatan 5 Göteborg 2000 1995 10 477 23 10 500 9 896 11 092 EKL 3 Gullbergsvass 1:15 Lilla Bommens torg Göteborg 1999 2001 7 954 24 7 978 1 835 167 000 EKL 4 Heden 16:5 Parkg 10/Nya Allén 5 Göteborg <1995 1961 70 616 1 243 1 929 993 27 867 EKL 5 Inom Vallgraven 19:17 Kyrkogatan 38-40 Göteborg <1995 1919 368 20 975 1 363 867 27 200 EKL 6 Inom Vallgraven 22:3 Kungsgatan 31-33 Göteborg <1995 1929 1 080 488 1 568 574 39 600 EKL 7 Inom Vallgraven 33:9 Västra Hamng 21/Vallg 9 Göteborg <1995 1929/1995 1 063 510 1 573 829 28 200 EKL 8 Inom Vallgraven 34:8 Kungsg 19-23/Magasinsg 18 Göteborg <1995 1929/1994 2 847 1 469 55 4 371 1 242 104 000 EKL 9 Inom Vallgraven 35:14 Kungsg 15-17/Magasinsg 17 Göteborg <1995 1929/1991 2 305 1 403 469 4 177 1 315 89 830 EKL 10 Inom Vallgraven 35:16 Kaserntorget 5/Vallg 2 Göteborg <1995 1991 2 371 590 36 2 997 690 46 200 EKL 11 Inom Vallgraven 35:17 Magasinsg 11-13/Vallg 4-6 Göteborg <1995 1991 54 248 1 149 1 451 690 27 784 EKL 12 Inom Vallgraven 57:2 Drottningg7/V Hamng 5 Göteborg 2000 1988/1990 5 780 1 056 254 7 090 2 422 93 600 EKL 13 Krokslätt 102:2 Eklandagatan 80 Göteborg 2008 1980 811 811 1 319 EKL 14 Lorensberg 48:8 Vasagatan 46 Göteborg <1995 1900/1992 1 401 202 74 1 677 722 18 626 EKL 15 Masthugget 3:6 Linnégatan 5 Göteborg <1995 1893/1980 492 628 1 079 790 2 989 745 42 073 EKL 16 Masthugget 9:17 Järntorget 3-4 Göteborg 1996 1900 2 220 1 163 10 3 393 1 221 46 800 EKL 17 Masthugget 26:1 Barlastgatan 2 Göteborg <1995 1923 3 908 1 205 2 796 7 909 3 597 114 800 EKL 18 Nordstaden 2:16 Östra Hamngatan 16 Göteborg 2004 1974/2010 13 819 2 759 4 16 582 3 255 461 858 EKL 19 Pustervik 3:8 Brogatan 4 Göteborg <1995 1988 3 910 3 910 1 088 36 800 EKL 20 Gamlestaden 22:14 Gamlestadsvägen 16 Göteborg 2004 1957 18 038 700 540 502 8 19 788 20 313 85 498 EKL 21 Gamlestaden 26:1 Marieholmsgatan 10 Göteborg <1995 1914/1987 6 231 270 1 870 6 865 15 236 24 356 53 700 EKL T/B 22 Olskroken 14:2 Ånäsv 44-46/Svang 2-4/ Göteborg <1995 1895/1986 7 391 315 306 4 181 136 12 329 10 263 71 114 EKL Ejderg 3 23 Skår 58:1 St Sigfridsgatan 89 Göteborg <1995 1991 11 855 11 855 6 151 119 000 EKL B 24 Arendal 764:394 Sydatlanten 15-17 Göteborg 2005 1990 8 969 389 9 358 9 646 46 200 EKL T 25 Backa 27:43 Bergögatan 5-7 Göteborg 1998 1984 3 531 984 309 4 824 3 920 27 200 EKL 26 Backa 196:6 Aröds Industriväg 34 Göteborg 1996 1990 1 332 474 1 806 5 274 7 952 EKL Ellesbo 1:5 & 2:10 Ellesbovägen 150 Göteborg 2012 1990/2009 2 270 2 270 30 163 5 169 EKL B 27 Kärra 28:19 Transportgatan 33 Göteborg 1996 2008 4 600 4 600 21 832 34 241 EKL 28 Kärra 77:3 Tagenevägen 70 Göteborg 1998 1990 1 197 1 197 9 200 5 687 EKL T 182 Lindholmen 28:3 A Theres Svenssons Gata Göteborg 2011 2013 9 459 9 459 3 000 103 000 EKL 29 Lindholmen 28:3 B Theres Svenssons Gata 9-11Göteborg 2006 2006 4 873 204 72 5 149 2 725 114 000 EKL 30 Lundbyvassen 3:1 Lindholmsallén 9 Göteborg 2011 1949/2006 10 790 13 10 803 6 016 128 200 EKL 31 Rambergsstaden 733:409 Herkulesgatan 68 Göteborg <1995 1988 2 331 939 984 4 254 9 499 21 957 EKL 32 Sannegården 28:33 Vingalandsgatan 2 Göteborg 2006 1880/1987 5 237 1 130 172 34 6 573 3 016 60 400 EKL 33 Sannegården 52:1 Östra Eriksbergsg 14-52 Göteborg 2011 1956/1993 3 897 484 1 135 2 054 7 570 12 784 59 600 EKL 34 Tingstadsvassen 11:11 Ringög 12/Kolgruveg 3-5 Göteborg <1995 1992 3 401 2 170 364 2 5 937 4 267 33 000 EKL B 36 Tingstadsvassen 26:5 Lergodsgatan 1-3 Göteborg 2002 1989 792 2 518 3 310 4 566 20 571 EKL T/B 38 Högsbo 8:8 Beatrice Lesslies Gata 14 Göteborg 2000 1961/2001 1 100 1 000 2 100 3 500 9 764 HAR B 39 Högsbo 13:3 E A Rosengrens Gata 15 Göteborg <1995 1982 1 244 1 244 3 787 7 257 HAR T/B 40 Högsbo 17:7 E A Rosengrens Gata 15 Göteborg 2012 1969 3 489 559 4 048 2 996 23 000 HAR 199 Högsbo 20:11 F O Petterssons Gata 9 Göteborg 2013 1969 2 400 300 2 700 8 605 13 880 HAR B 41 Högsbo 20:22 F O Petterssons Gata 24-32 Göteborg 2002 1982 14 145 178 760 15 083 15 522 78 600 HAR 42 Högsbo 24:12 August Barks Gata 23 Göteborg 1999 1968/1990 3 117 2 756 5 873 12 817 45 467 HAR B 43 Högsbo 27:7 August Barks Gata 6 Göteborg 2002 1988 7 933 7 933 9 723 64 600 HAR Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt 18 12 Nordstaden 2:16, Göteborg Inom Vallgraven 57:2, Göteborg CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 101
äl v Mysterna rd re E45 No Säve Castellums fastighetsbestånd Nordre älvs fjord Kärra 104 200 194 202 201 195 105 197 181 102 98 196 27 101 Nolvik Göta älv Björlanda 171 84 85 Nordstaden Åketorp Tuve 5 180 40 Inom Vallgraven 19 94 93 Lorensberg 96 80 Arendal 91 90 92 98 Utby Ringön 20 73 72 70 Sävedalen 21 135 136 22 134 198 31 30 182 29 Lindholmen 33 32 82 179 69 E20 108 110 111 36 34 109 112 193 Lundby 81 Brunnsbo PARTILLE 90 102 GÖTEBORG 155 86 E6 26 97 14 Haga 87 25 Backa 95 16 88 89 4 Bergsjön v 9 8 6 10 11 7 Kortedala E45 Göt a äl Torslanda Hammarkullen Tagene Centralstationen 18 12 190 203 99 103 100 3 Rannebergen 106 107 28 15 Gårdstensberget E6 17 Skandiahamnen Stora Kåsjön Örgryte Centrum Öjersjö 24 Vasastaden Majorna 183 1 137 23 2 13 Hake fjord Älvsborg 133 Krokslätt Långedrag 157 153 154 155 156152 148 150 151 147 149 Toltorp Lilla Delsjön Stora Delsjön 27 40 Lackarebäck Rådasjön 131 132 Frölunda 62 192 Mölnlycke MÖLNDAL Högsbo 178 143 Önnered Sisjön 51 47 48 142 162 Askim 163 190 78 Marconimotet 161 39 115 Hovås E6 E20 Högsbo Varlaberg 114 124 125 116 40 199 41 Långeberg 117 42 43 Sisjömotet 118 77 Varla 76 159 KUNGSBACKA 185 38 Borgås 158 158 Eklanda 120 44 121 119 122 Tingberget Västra Villastaden Kolla 158 74 Kungsbackaån 184 n 123 0 49 144 52 Finnsjön 145 Hede E6 E20 Östra Villastaden 79 Fors Kållered Hålabäck Inlag 160 75 Billdal Järnbrotts- S tor motet aå 187 Åbro 139 140 138 54 53 50 146 188 141 1000 m Hammerö Lindome 2000 m 126 127 158 10 2 Kobbegården 130 Sisjön 45 C A S T E 186 L L U M 2 0 1 3 F A S128 T IG H E TSBESTÅ N D 46 Kontor/butik 129 Kullavik 0 1250 m 2500 m 3750 m 5000 m Lager/Industri Projekt och mark
Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt. Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 44 Högsbo 36:6 Hulda Mellgrens Gata 1 Göteborg 2012 1991 3 851 510 4 361 5 336 37 000 HAR 45 Kobbegården 6:362 Stora Åvägen 19 A-B, 21 Göteborg <1995 1990 5 513 878 1 150 7 541 5 490 59 200 HAR 46 Kobbegården 6:726 Datavägen 14 B Göteborg <1995 1981 2 573 2 573 4 267 11 992 HAR 47 Anisen 1 Johannefredsgatan 1 Mölndal 2000 1990 1 676 237 1 913 5 843 11 910 HAR B 48 Anisen 3 Johannefredsgatan 3 Mölndal 1998 2003 1 800 1 500 2 600 5 900 10 108 47 455 HAR 49 Berguven 1 Möbelgatan 4 Mölndal 2004 1964 6 500 500 7 000 24 283 27 000 HAR B 50 Generatorn 5 Aminogatan 16 Mölndal <1995 1986 640 483 1 123 5 169 8 443 HAR 51 Mejramen 1 Lunnagårdsgatan 4 Mölndal 1999 1999 8 300 4 700 13 000 38 818 78 445 HAR B 52 Pottegården 4 Kråketorpsgatan 20 Mölndal <1995 1992 3 182 1 836 5 018 6 060 27 850 HAR 53 Riskullaverket 2 Aminogatan 25 Mölndal <1995 1991 1 692 1 261 2 953 3 411 16 898 HAR 54 Sesamfröet 2 Aminogatan 27 Mölndal 2005 1992 5 150 700 5 850 11 000 53 600 HAR B 152 Törnrosen 3 Flöjelbergsgatan 10 Mölndal 1999 1964 2 497 1 085 3 582 4 468 10 357 HAR B 55 Apollo 5 Österlånggatan 5 Borås <1995 1930/1979 6 803 552 193 7 548 2 343 41 600 HAR 56 Cedern 9,12,15,16 Ramnåsg 1/Göteborgsv 6 Borås 2005 1935/1980 4 289 300 2 129 260 361 7 339 4 159 12 765 HAR B 57 Katrinedal 14 Katrinedalsgatan 22 Borås <1995 1990 2 360 1 892 4 252 7 675 16 378 HAR 58 Midas 14 Västerlånggatan 17 Borås <1995 1974 15 408 5 424 366 21 198 8 185 160 400 HAR B 59 Narcissus 5 L:a Brogatan 15/ St. Brogatan 16 Borås <1995 1930 908 1 484 1 284 3 676 853 31 114 HAR 60 Nestor 2 L:a Brogatan 19-21 Borås <1995 1962/1991 1 225 3 012 135 4 372 1 381 40 000 HAR 61 Nestor 3 St. Brogatan 24 Borås 1999 1930 1 346 732 439 2 517 590 20 864 HAR 62 Solsten 1:108 A Designvägen 2 Härryda <1995 2003 11 756 11 756 19 206 66 600 EKL 63 Flaggan 1 Laholmsvägen 84 Halmstad 2007 1959/2004 2 895 2 895 5 941 8 995 HAR 64 Karossen 3 Kristinehedsvägen 5, 7 Halmstad 2007 1965/2004 916 4 458 568 535 6 477 14 500 20 792 HAR B 65 Kartongen 3 Spikgatan 7 Halmstad 2007 1990/1995 3 434 2 842 40 6 316 20 900 25 751 HAR B 66 Valsen 2 Svingelvägen 2 Halmstad 2007 1979/2003 2 294 2 294 7 314 10 726 HAR B 67 Filaren 1 Sveagatan 10 Alingsås <1995 1958/1968 3 116 2 282 158 5 556 4 636 28 177 HAR 68 Gjutaren 26 B Metallgatan 2-4 Alingsås <1995 2000 3 585 3 585 4 000 21 432 HAR B 69 Partille 4:2, 4:25 G:a Kronvägen 22 Partille <1995 1940/1981 2 240 2 240 8 250 12 930 HAR 70 Ugglum 8:37 Göteborgsvägen 78-80 Partille <1995 1998/1982 2 082 1 312 278 3 672 5 731 30 199 HAR 72 Ugglum 8:92 Göteborgsvägen 74-76 Partille <1995 1992 4 944 720 193 5 857 5 408 44 000 HAR 73 Ugglum 126:4 Gibsons väg 3 Partille <1995 1990 468 468 767 4 046 HAR 74 Hede 3:125 Sättarevägen 3 Kungsbacka <1995 1990 1 759 601 2 360 3 690 10 825 HAR 75 Kungsbacka 4:46 L:a Verkstadsgatan 8 Kungsbacka <1995 1979 401 401 1 356 1 791 HAR B 76 Varla 2:380 Energigatan 11 Kungsbacka <1995 1990 1 689 685 2 374 4 590 13 509 HAR 77 Varla 2:416 Kungsparksvägen 2 Kungsbacka 2001 2002 1 100 680 1 780 5 500 10 967 HAR B 78 Varla 3:22 B Hallabäcksvägen 2 Kungsbacka 2006 1979 1 100 4 700 1 100 6 900 15 000 59 200 HAR B 79 Vägmästaren 5 Syréngatan 1 Kungsbacka 2009 2010 3 000 3 000 6 500 32 600 HAR B Summa kontor/butik 315 053 50 227 45 773 18 327 8 246 3 970 441 596 563 101 3 804 998 3 29 Gullbergsvass 1:15, Göteborg Lindholmen 28:3, Göteborg CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 103
Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm LAGER/INDUSTRI 80 Arendal 1:13 Hamneviksvägen 31 Göteborg 2005 2006 27 787 27 787 6 408 152 800 EKL 81 Arendal 7:4 Kärrlyckegatan 11 Göteborg 1998 1991 553 3 119 3 672 12 671 17 000 EKL 82 Arendal 764:130 Oljevägen 103 Göteborg 2005 1971 9 517 16 307 25 824 41 244 91 644 EKL 84 Backa 20:5 Exportgatan 2-8 Göteborg 2007 1989/1999 1 175 856 13 869 15 900 37 965 72 401 EKL B 85 Backa 22:11 Exportgatan 67 Göteborg <1995 1990 195 2 550 2 745 5 031 10 338 EKL 86 Backa 25:7 Exportgatan 28 Göteborg 1999 1972 11 200 11 200 23 169 39 732 EKL 87 Backa 26:3 Exportgatan 40 Göteborg 1996 1947/1988 2 732 763 2 467 6 5 968 6 000 25 545 EKL 88 Backa 27:2 Importgatan 17 Göteborg <1995 1968 2 765 2 765 12 927 13 542 EKL B 89 Backa 29:24 Importgatan 12 Göteborg <1995 1977 2 224 2 224 4 366 8 108 EKL 90 Backa 94:1 Exportgatan 15 Göteborg 1998 1989 7 560 7 560 20 947 31 190 EKL B 91 Backa 97:11 Exportgatan 39-41 Göteborg 2002 1978 1 508 2 486 3 994 19 285 25 632 EKL 92 Backa 107:4 Transportgatan 17 Göteborg 2010 1983/2006 22 700 22 700 73 621 29 200 EKL T 93 Backa 192:4 Aröds Industriväg 60 Göteborg <1995 1989 521 194 1 329 2 044 3 428 7 755 EKL T 94 Backa 192:6 Aröds Industriväg 62 Göteborg 1998 1988 1 371 1 371 4 387 5 073 EKL 95 Backa 192:10 Aröds Industriväg 66 Göteborg <1995 1990 1 629 1 191 2 820 6 042 12 043 EKL 96 Backa 193:1 Aröds Industriväg 2 A Göteborg 2000 1988/1996 3 750 3 750 10 524 16 574 EKL B 97 Backa 197:2 Aröds Industriväg 17-19 Göteborg <1995 1990 1 228 1 228 2 727 4 848 EKL 98 Kärra 28:10 Transportgatan 37 Göteborg 1996 2010 2 217 2 217 14 872 16 992 EKL 181 Kärra 28:18 Transportgatan 37 Göteborg 1996 2012 5 442 5 442 20 287 40 608 EKL 99 Kärra 37:4 Tagenevägen 21 Göteborg <1995 1972 1 195 11 740 12 935 26 476 41 769 EKL 100 Kärra 72:36 Tagenevägen 34 Göteborg 2008 2011 6 400 6 400 14 600 39 127 EKL 101 Kärra 74:2 Tagenevägen 29 Göteborg 1996 2010 19 558 19 558 35 995 97 600 EKL 102 Kärra 74:3 Tagenevägen 33 Göteborg 1998 1985 7 505 7 505 22 398 32 394 EKL B 103 Kärra 75:3 Transportgatan 35 Göteborg 2008 1980 455 3 688 4 357 8 500 14 375 36 536 EKL 104 Kärra 77:8 Tagenevägen 72 Göteborg <1995 1991 227 1 859 2 086 8 914 11 686 EKL 200 Kärra 78:12-13 Trankärrsgatan 9-11 Göteborg 2013 1982/2012 4 090 4 090 10 122 16 670 HAR T/B 201 Kärra 78:8 Trankärrsgatan 3B Göteborg 2013 1962/1982 2 809 2 809 5 060 10 751 HAR 202 Kärra 80:6 Trankärrsg 16/Tagenev 45 Göteborg 2013 1990/2010 1 498 1 498 3 908 10 114 HAR T 105 Kärra 80:7 Trankärrsgatan 14 Göteborg <1995 1990 100 3 509 3 609 7 185 16 669 EKL T 106 Kärra 94:1 Orrekulla Industrigata 25 Göteborg 1999 1990 1 960 1 960 3 520 8 188 EKL 107 Kärra 96:1 Orrekulla Industrigata 13-15 Göteborg 2001 1991 210 3 780 3 990 10 408 18 254 EKL B 108 Tingstadsvassen 11:9 Kolgruvegatan 9 Göteborg <1995 1988 343 721 1 064 2 213 5 456 EKL 109 Tingstadsvassen 12:6 Manufakturgatan 19 Göteborg <1995 1990 328 2 657 2 985 2 960 13 776 EKL T 110 Tingstadsvassen 12:9 Manufakturgatan 21-23 Göteborg <1995 1957 6 226 6 226 7 355 13 707 EKL T 111 Tingstadsvassen 14:7 Stålverksgatan 11 Göteborg 1997 1993 539 4 668 5 207 6 847 17 301 EKL B 112 Tingstadsvassen 19:3 Kolgruvegatan 1 Göteborg <1995 1950/1988 432 168 9 787 245 10 632 16 645 24 954 EKL T 114 Högsbo 7:16 Gustaf Melins Gata 7 Göteborg <1995 1987 1 301 404 1 705 4 043 10 216 HAR 115 Högsbo 9:3 A Odhners Gata 17 Göteborg 2008 1978/2002 635 2 267 2 902 6 007 16 962 HAR 116 Högsbo 18:1 E A Rosengrens Gata 30-38 Göteborg <1995 1966/1973 1 092 7 628 8 720 17 149 31 560 HAR B 117 Högsbo 26:8 August Barks Gata 25 Göteborg 1998 1969/1979 2 123 2 253 4 376 6 068 17 132 HAR B 118 Högsbo 28:3 August Barks Gata 7 Göteborg <1995 1968/1981 785 2 857 3 642 3 942 14 025 HAR 119 Högsbo 36:1 Norra Långebergsg. 8 Göteborg 2000 1971/1995 710 3 840 4 550 9 057 23 121 HAR 120 Högsbo 36:5 Hulda Mellgrens Gata 3 Göteborg 1998 1991 553 2 931 3 484 5 438 16 366 HAR B 121 Högsbo 36:7 Hulda Mellgrens Gata 5 Göteborg 2012 1990 1 710 7 421 9 131 18 010 51 400 HAR B 122 Högsbo 36:9 Hulda Mellgrens Gata 9 Göteborg <1995 2007 400 1 475 1 875 4 253 13 349 HAR 123 Högsbo 38:9 Sisjö Kullegata 4 Göteborg <1995 1984 983 983 8 609 10 894 HAR B 2 41 Guldheden 8:10, Göteborg Högsbo 20:22, Göteborg 104 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND
Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 124 Högsbo 40:1 Gustaf Werners Gata 2 Göteborg 1999 1981/1999 1 495 5 505 7 000 16 070 33 745 HAR B 125 Högsbo 40:2 Gustaf Werners Gata 4 Göteborg 2006 1978 400 2 815 3 215 10 799 19 237 HAR B 126 Kobbegården 208:6 Askims Verkstadsväg 16 Göteborg 1999 1973/1979 480 1 264 1 744 3 462 7 458 HAR 127 Kobbegården 209:1 Askims Verkstadsväg 15 Göteborg 1999 1973/1996 2 538 2 538 6 336 12 508 HAR B 128 Kobbegården 6:180 Datavägen 20 Göteborg <1995 1980 1 704 1 078 2 782 5 100 18 100 HAR 129 Kobbegården 6:360 Datavägen 31 Göteborg 2001 1979 1 640 5 349 6 989 14 508 43 600 HAR 130 Kobbegården 6:724 Ekonomivägen 11 Göteborg 1999 1978/1986 6 290 6 290 12 786 27 600 HAR B 131 Rud 51:21 Klangfärgsgatan 2 C Göteborg 2006 1979/1989 510 2 590 3 100 6 926 HAR T 132 Tynnered 1:10 Kontrabasgatan 12 Göteborg <1995 1969 429 140 2 152 2 721 7 475 11 103 HAR T/B 133 Kallebäck 3:4 Mejerigatan 1 Göteborg 2000 1962 7 930 485 21 912 30 327 37 723 104 000 EKL 134 Olskroken 35:7 Blomstergatan 2 Göteborg 2009 1977 417 3 427 3 844 37 598 12 071 EKL T 135 Olskroken 35:9 Grönsaksgatan 5 Göteborg 2009 1966 874 6 781 7 655 9 127 21 595 EKL T 136 Olskroken 35:14 Grönsaksgatan 3 Göteborg 2009 1967 1 184 4 542 5 726 6 216 18 129 EKL T 138 Gaslyktan 11 Argongatan 26-30 Mölndal 2003 1987 4 000 11 000 15 000 38 100 96 000 HAR B 139 Generatorn 1 Aminogatan 24 Mölndal 2003 1995/2003 1 445 3 110 4 555 30 000 46 512 HAR B 140 Generatorn 2 Aminogatan 20-22 Mölndal <1995 1991 164 2 938 3 102 8 933 18 312 HAR 141 Heliumgasen 11 Kryptongatan 5 B Mölndal 1999 1975 4 560 5 093 9 653 16 300 50 424 HAR B 142 Kryddpepparn 3 Östergårdsgatan 8 Mölndal <1995 1992 4 140 4 140 15 347 HAR B 143 Kusken 3 Idrottsvägen 10 Mölndal 2011 2005 2 773 4 852 7 625 17 665 44 303 HAR 144 Pottegården 2 Kråketorpsgatan 18 Mölndal <1995 1964 1 800 1 800 7 014 10 178 HAR B 145 Skinntickan 1 Ålegårdgatan 5 Mölndal <1995 1989 1 221 4 720 5 941 10 267 11 565 HAR 146 Syrgasen 8 Kryptongatan 14 Mölndal <1995 1979 3 055 3 055 11 197 19 145 HAR B 147 Tjärblomman 2 Wolfsgatan 2 Mölndal 1999 1960 2 495 4 540 7 035 9 193 18 563 HAR B 148 Tjärblomman 3 Sallarängsgatan 3 Mölndal 1999 1970 1 225 7 533 8 758 9 394 23 303 HAR 149 Tulpanen 1 Bergfotsgatan 5 Mölndal 1999 1961 1 812 2 954 4 766 5 577 15 425 HAR B 150 Tusenskönan 2 Flöjelbergsgatan 6 Mölndal 1999 1960 3 567 933 4 500 5 346 13 322 HAR B 151 Tusenskönan 4 Bergfotsgatan 3 Mölndal 1999 1961 2 038 2 424 4 462 5 397 13 588 HAR B 153 Vallmon 2 Flöjelbergsgatan 13 Mölndal <1995 1965 662 2 518 3 180 3 642 8 957 HAR 154 Vallmon 3 Flöjelbergsgatan 11 Mölndal <1995 1965 676 2 570 3 246 3 830 9 194 HAR 155 Vallmon 6 Flöjelbergsgatan 7 B Mölndal <1995 1965 1 629 6 685 8 314 9 956 23 354 HAR 156 Vallmon 7 Flöjelbergsgatan 7 A Mölndal 1999 1930 960 3 844 4 804 6 894 14 200 HAR B 157 Ängsviolen 1 Flöjelbergsgatan 18 Mölndal <1995 1960/1965 1 765 180 3 655 5 600 10 292 20 450 HAR B 158 Hede 3:12 Faktorvägen 1 Kungsbacka 2003 1992 1 971 6 929 8 900 32 809 44 193 HAR B 159 Hede 3:131 Tryckarevägen 8 Kungsbacka <1995 1991 170 1 347 1 517 7 558 6 602 HAR B 160 Kungsbacka 4:47 L:a Verkstadsg 2-6/ Kungsbacka <1995 1978/1990 1 516 2 475 3 991 9 317 12 949 HAR Verkstadsg 7 161 Varla 2:388 Energigatan 21 Kungsbacka <1995 1995/2013 500 3 970 4 470 10 003 8 980 HAR 162 Varla 2:415 Borgås Gårdsväg 15 Kungsbacka 2004 2002 755 3 676 4 431 8 852 20 540 HAR 163 Varla 3:22 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka 2006 1979 3 500 18 500 22 000 78 644 82 256 HAR B 164 Hinden 2 Sagagatan 17 Borås <1995 1956 692 5 748 6 440 9 833 10 364 HAR B 165 Kilsund 3 Evedalsgatan 5 Borås <1995 1935 709 260 1 400 9 847 12 216 16 660 17 890 HAR B 166 Lagern 8 Hållingsgatan 15 Borås <1995 1948/1961 239 8 753 8 992 5 700 12 103 HAR B 167 Silverpoppeln 31 Ålandsgatan 6 Borås 2006 1961/1970 835 2 165 3 000 6 143 4 826 HAR 168 Snödroppen 8 Elinsdalsg 9,13-15/ Borås 2005 1980/1980 1 543 5 881 7 424 14 546 18 696 HAR B Södra Korsg 11 169 Trucken 5 Viaredsvägen 14 Borås 2001 2001/2012 1 050 13 550 14 600 37 700 70 400 HAR B 170 Bulten 6 Bultgatan 1 Alingsås 2007 1985/1990 760 2 600 3 360 19 559 11 542 HAR B 171 Gjutaren 26 Metallgatan 2-4 Alingsås <1995 1933/1989 1 383 9 082 10 465 21 080 22 167 HAR B 101 51 Kärra 74:2, Göteborg Mejramen 1, Mölndal CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 105
Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Fastighet Förvärvs- Bygg/ år Omb. år Gatuadress Kommun 172 Konfektasken 15 Kolav. 2-8/Sidenv. 7 Alingsås 173 Stallet 3 Tomasgårdsvägen 19 Alingsås 2008 1990 174 Hede 2:11 Hedeforsvägen 6 Lerum 2006 1960/1974 175 Berg 1:76 Åkerivägen 7 Lerum 2006 2007 176 Fogden 4 Laholmsvägen 84 Halmstad 177 Fyllinge 20:409 Sadelvägen 5 Halmstad 178 Hönekulla 1:571 Åvägen 1 Härryda 179 Kåbäcken 11:7 G:a Alingsåsvägen 29 Partille 0 1000 m Mjällby Sandhamn 0 1000 m 25 800 25 118 HAR B 4 389 22 276 17 741 HAR B 278 1 946 8 609 118 166 4 223 2006 1986/2002 1 762 2 345 187 4 294 6 596 14 919 HAR 2 227 2 227 5 477 5 611 HAR 0 1 221 648 426 56 166 12 090 390 285 151 626 Hässleholmen Bergdalen Brämhult 191 Östermalm Mickedala Sörmarken 168 57 Bergsäter Trandared Frennarp Brotorp 27 Hedvigsborg Damm41 Galgsvedjan berget Furet Sannarp Niss Rotorp 65 64 Laholmsbukten Östergård Gustavsfält Linehed Larsfrid 63 176 Vallås 169 Brogård 25 Lågagård ån lle Fy Snöstorp E6 E20 Andersberg VilhelmsÖstra fält Stranden 3000 m Skedalahed 66 Slottsjorden HALMSTAD Gånghester Nyatorp Nyhem Alet C A S T E L L U M 2 0 13 FA S T I G H E T S B E S TÅ N D Kyllared Svensgärde Hulta Kontor/butik 10 6 40 Boda Lugnet 55 Salängen 58 61 59 60 1 404 698 2 528 658 Kristineberg Gässlösa Trucken 5, Borås 8 705 HAR 50 088 HAR B <1995 1961/1964 Centrum Eketånga 2000 m 11 979 2007 1960/1990 2011 1992 Norrby Olofsdal Stenhuggeriet 1 028 Parkstaden Kristineberg Bäckagård 30 000 8 400 165 Pålsbo Karlstorp 9 900 Centrum Bergsgård 1 500 164 3000 m Söndrum Pickesjön 2000 m 9 973 2 200 an Fammarp 2 700 167 HälasjönHeagård 500 Göta 169 11 542 HAR B 27 40 Viared 24 483 HAR B 4 700 42 Västeråsen 15 544 3 335 2 040 n Viska Sandlid 10 696 6 927 BORÅS Viaredssjön Landala Tullen Förv. Tax.värde bolag Anm 1 295 180 Byttorp Markyta 3 769 <1995 1929/1969 93 204 Ramnaslätt LundaSjömarken skog Totalt Butiker Summa lager/industri Hestra Kvadratmeter per lokalslag Lager Industri Bostäder Övrigt Kontor 117 177 Fyllinge Lager/Industri Projekt och mark 58 Midas 14, Borås
Castellums fastighetsbestånd Storgöteborg Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 180 Inom Vallgraven 4:1 Östra Larmgatan 18 Göteborg <1995 1856/1988 2 597 2 597 671 18 600 EKL 137 Majorna 163:1 Banehagsliden 2 Göteborg 2006 1949 2 488 5 677 452 8 617 9 263 18 164 EKL B 203 Kärra 73:3 Tagenevägen 15 B Göteborg 2013 1999 1 450 1 450 7 817 8 997 EKL T 198 Lundbyvassen 8:1 Lindholmsallén Göteborg 2013 8 880 8 880 2 725 EKL 192 Solsten 1:108 B Designvägen 5 Härryda <1995 16 551 6 600 EKL Summa projekt 11 368 2 597 7 127 452 0 0 21 544 37 027 52 361 OBEBYGGD MARK 183 Annedal 21:9 Haraldsgatan 3 Göteborg 1999 2 088 EKL B 193 Krokslätt 102:9 Eklandagatan 80 Göteborg 2008 791 574 EKL B 194 Tingstadsvassen 31:6 Stålverksgatan 11 Göteborg 1997 2 687 1 611 EKL B 184 Högsbo 33:1 Gruvgatan 29 Göteborg <1995 5 483 4 934 HAR B 185 Högsbo 39:3 Ingela Gathenheilms Gata 8 Göteborg <1995 1 720 1 548 HAR B 186 Kobbegården 6:7 Ekonomivägen 11 Göteborg 1999 3 187 2 868 HAR B 187 Kobbegården 152:1 Industrivägen 4-6 Göteborg <1995 25 158 22 600 HAR B 188 Heliumgasen 4 Neongatan 4B Mölndal <1995 4 794 4 314 HAR B Skällared 3:49 Lysekulevägen Kungsbacka <1995 29 297 1 640 EKL B 190 Varla 3:34 Hallabäcksvägen 1 Kungsbacka 2006 14 356 4 306 HAR B 191 Kyllared 1:112 Tvinnaregatan 27 Borås <1995 5 118 1 279 HAR B Summa obebyggd mark 0 0 0 0 0 0 0 94 679 45 674 Summa Storgöteborg Kungegården 419 625 64 914 443 185 170 405 8 246 5 191 1 111 566 2 099 505 6 431 691 Tegelbruket Bolltorp 180 170 ALINGSÅS Säveån Mjörn Noltorp Nolby Sävelund 172 Nolhaga Säveån Brogården Borgen E20 Sörhaga Centrum Östlyckan 173 Nygård Holmalund Kristineholm Stadsskogen Kavlås Kullingsberg 67 68 171 E20 Stampen Stockslycke 180 0 500 m 1000 m 1500 m Tollsjön Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 64 68 Karossen 3, Halmstad Gjutaren 26 B, Alingsås CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 107
Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Storgöteborg 2013-12-31 Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Centrala Göteborg 19 87 188 2 174 97,4% 183 42 491 141 Östra Göteborg 4 59 63 1 063 95,8% 60 16 275 44 Mölndal 9 46 49 1 054 89,6% 44 11 239 33 Hisingen 14 77 108 1 405 83,7% 91 24 306 67 Borås 7 51 55 1 075 94,6% 52 15 279 37 Övriga orter 27 122 126 1 040 89,4% 113 28 226 85 Summa kontor/butik 80 442 589 1 335 92,1% 543 136 306 407 Lager/industri Hisingen 36 252 182 724 94,6% 173 36 140 137 Mölndal 19 109 92 838 103,3% 95 19 168 76 Högsbo/Sisjön 19 78 68 882 96,7% 66 12 164 54 Kungsbacka 6 45 33 719 91,5% 30 6 136 24 Borås 6 53 29 546 94,9% 27 5 107 22 Övriga orter 14 111 89 803 95,4% 85 25 223 60 Summa lager/industri 100 648 493 761 96,5% 476 103 159 373 Summa 180 1 090 1 082 993 94,1% 1 019 239 218 780 Uthyrning och fastighetsadministration 50 46-50 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 289 264 730 Projekt 5 21 7 2 3-1 Obebyggd mark 11 Totalt 196 1 111 1 089 1 021 292 729 Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nycketal 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Hyresvärde, kr/kvm 993 957 944 935 919 885 856 834 839 834 Ekonomisk uthyrningsgrad 94,1% 93,4% 95,4% 94,1% 94,0% 92,6% 90,8% 89,4% 90,7% 92,2% Fastighetskostnader, kr/kvm 264 259 257 264 262 228 227 224 230 228 Driftsöverskott, kr/kvm 670 635 644 616 602 591 551 521 531 540 Antal fastigheter 196 194 193 188 190 187 182 176 172 178 Uthyrningsbar yta, tkvm 1 111 1 103 1 085 1 046 1 028 1 017 1 000 914 859 794 108 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND
Castellums fastighetsbestånd Öresundsregionen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 1 Armringen 2 Agnesfridsvägen 190 Malmö 2011 1975 480 3 869 24 494 4 867 14 925 20 327 BRI T 2 Betongen 11 Krang 4/Västkustv/Nubbg Malmö <1995 1991 4 909 4 909 6 168 32 628 BRI T/B 4 Brandnävan 1&2 Stenbärsgatan 1 Malmö 1999 1989 2 822 2 822 9 670 14 826 BRI T/B 5 Bältespännet 13 Hornyxeg 12/Amilonsv 3 Malmö 2006 1972/2002 1 820 1 820 4 402 8 774 BRI 6 Flygledaren 3 Höjdrodergatan 18 Malmö 2004 1991 1 610 1 610 3 620 7 956 BRI T 7 Flygvärdinnan 4 Höjdroderg 30-34/ Malmö <1995 1935/2001 5 418 3 838 9 256 17 848 62 844 BRI T Vattenverksv 47 106 Fullriggaren 4 Riggaregatan 51-57 Malmö 2010 2013 4 758 510 323 5 591 1 857 78 600 BRI 8 Gustav Adolf 13 Gustav Adolfs Torg 4 Malmö 2003 1968 6 182 3 587 155 9 924 2 224 217 000 BRI 9 Hälsingland 19 Fosiev 9-19/Finlandsg 1/ Malmö <1995 1950/2003 8 232 6 613 13 14 858 25 474 93 132 BRI B Trelleborgsv 12-14 10 Höjdrodret 3 Kabingatan 11 Malmö 2007 1990 1 182 162 1 344 1 600 7 731 BRI 11 Lybeck 10 St Nygata 46-50/Malmborgsg 2-8/Studentg. Malmö 1999 1964/1992 6 544 9 655 4 995 9 518 30 712 6 199 521 000 BRI 12 Malte 23 Fredriksbergsgatan 16 Malmö 1999 1965 5 619 533 753 643 7 548 2 597 69 000 BRI 13 Murman 8 Murmansg. 126/Kruseg. 27 Malmö <1995 1960/1989 5 894 1 286 7 180 7 200 25 720 BRI 14 Nejlikebuketten 4 Skiffervägen 15-19 Malmö 2012 1991 6 565 6 565 12 995 43 600 BRI 15 Nejlikebuketten 6 Derbyvägen 7 Malmö 2011 1987 1 739 26 1 765 10 000 9 875 BRI 16 Norsen 12 Föreningsg 7-11/Brog 12 Malmö <1995 1930/1990 2 446 96 54 75 593 3 264 1 296 BRI 115 Revolversvarven 12 Jägershillgatan 18 Malmö 2012 1987 9 984 9 984 16 531 62 000 BRI 17 Sadelknappen 4 Ridspögatan 10 Malmö 1999 1985 945 49 511 1 505 5 463 6 833 BRI 18 Skevrodret 1 Kabingatan 9 Malmö 2007 1978/1997 2 158 2 158 3 000 9 403 BRI 19 Skjutsstallslyckan 3 Lundavägen 62 Malmö <1995 1946 1 391 1 705 3 096 3 690 6 816 BRI 20 Spännbucklan 16 Agnesfridsvägen 178 Malmö <1995 1972/2002 4 762 4 762 15 561 26 839 BRI 21 Stadt Hamburg 14 St Hamburgsg. 1/St Nygata/ Malmö <1995 1900/2004 2 690 4 055 373 2 653 9 771 3 671 236 422 BRI Malmborgsg. 1-3 22 Stenyxan 21 Stenyxegatan 14 Malmö 2007 1992/1999 1 094 1 094 2 301 5 127 BRI 23 Stillman 40 Krusegatan 34 Malmö 2005 1975/1986 1 835 1 835 3 550 7 035 BRI 24 Svedjenävan 3 Stenbärsgatan 4-6 Malmö <1995 1991 4 732 4 732 4 493 30 021 BRI 107 Sändaren 1 Agnesfridsvägen 111 Malmö 2010 2013 12 165 1 825 13 990 40 239 32 600 BRI T 25 Torshammaren 11 Hornyxegatan 6 Malmö 2011 1984 647 647 5 034 3 904 BRI 26 Tuborg 1 Kronoborgsv. 5/V Rönneholmsv. Malmö <1995 1945/1980 6 508 350 403 132 7 393 4 377 BRI 38/Tuborgs.g 2 27 Vårbuketten 3 Husievägen 21 Malmö 2001 1987/2002 2 710 2 710 7 421 22 329 BRI 28 Forskaren 2 Emdalavägen 4-18 Lund 1999 2001 19 176 1 500 20 676 18 274 344 000 BRI 29 Forskaren 2:2 Emdalavägen 4-10 Lund 1999 2008 8 615 736 9 351 9 136 162 500 BRI 105 Forskaren 2:3 Scheelevägen Lund 1999 2012 7 562 1 638 9 200 9 136 162 500 BRI 30 Jöns Petter Borg 9 Landerigränden 23 Lund 1999 1990 4 442 6 794 11 236 22 584 62 344 BRI B 31 Kvartsen 2 Skiffervägen 15-19 Lund <1995 1991 695 943 1 638 9 543 12 217 BRI 31 Kvartsen 2:2 Skiffervägen 15 Lund <1995 1991/2013 2 600 2 600 9 543 650 BRI 32 Reuterdahl 15 Scheelev 16/Neversv Lund 1997 1990 2 947 175 3 122 4 478 41 600 BRI 33 Reuterdahl 15:2 Scheelevägen 16 Lund 2006 1990 5 645 5 645 12 077 82 800 BRI 34 Rudebok 2 Rudeboksvägen 3 Lund 2004 1985/2004 4 697 4 697 14 781 37 800 BRI 35 Smörkärnan 1 Kaprifolievägen 1/Kobjersv. Lund 1996 1968/1995 6 331 136 1 340 7 807 15 000 73 400 BRI 36 St Botulf 11 Botulfsg 5/Skomakareg 4 Lund <1995 1931/1990 1 359 3 139 380 4 878 1 988 87 200 BRI 37 St Clemens 22 Stortorget 6-8 Lund <1995 1832/1981 1 160 1 423 128 574 3 285 2 769 55 516 BRI B Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt 8 9 21 Gustav Adolf 13, Malmö Hälsingland 19, Malmö Stadt Hamburg 14, Malmö CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 109
Castellums fastighetsbestånd Öresundsregionen Fastighet Förvärvs- Bygg/ år Omb. år Gatuadress Kommun 38 St Clemens 27 Stortorget 4/Grönegatan Lund <1995 1846/1999 39 Stockholmsledet 8 Scheelevägen 30-32 Lund <1995 1991 40 Traktorn 2 Kvadratmeter per lokalslag Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Förv. Tax.värde bolag Anm Kontor Butiker 255 1 439 1 694 1 114 47 800 BRI 10 817 1 041 30 11 888 11 084 149 000 BRI 102 400 BRI Traktorvägen 11-13 Lund 2004 1990/1995 9 797 559 708 11 064 16 573 100 Traktorn 4 Traktorvägen 13 Lund 2012 1983 1 796 1 796 4 500 7 684 BRI 41 Trumlan 1 Traktorvägen 19 Lund <1995 1990 1 183 1 334 2 517 9 066 12 783 BRI 14 830 BRI 42 Erik Dahlberg 2 Kullagatan 21 Helsingborg 1996 1890/1987 Mogatan 14 Helsinborg 2012 2013 43 Kavalleristen 9 Berga Allé 1-3 Helsingborg 1997 1920/1993 44 Kroksabeln 18 Florettgatan 12 Helsingborg 2004 1988 117 Grusbacken 3 400 442 842 350 2 508 2 508 9 908 BRI 11 491 105 775 12 371 27 223 80 099 BRI 2 855 435 225 3 515 4 809 17 988 BRI 12 730 12 730 18 567 43 400 BRI 1 619 725 1 535 3 879 4 000 11 482 BRI 45 Kulan 3 Garnisonsgatan 5 Helsingborg 2002 1996/2005 46 Musköten 5 Bergavägen 8 Helsingborg <1995 1970/1985 47 Pilbågen 6 Garnisonsgatan 6 Helsingborg 2000 1977 4 525 814 5 339 11 400 74 453 BRI 48 Pilbågen 6:2 Garnisonsgatan 10 Helsingborg 2004 1980 5 215 4 728 1 281 456 11 680 16 000 BRI B B 49 Rustningen 1 Rundgången 26-32 Helsingborg <1995 1989 7 528 2 677 639 10 844 15 000 74 165 BRI 50 Snårskogen 1 Kanongatan 155-159 Helsingborg <1995 1991 1 885 4 871 1 872 8 628 27 824 43 093 BRI B 51 Spjutet 2 Garnisonsgatan 14 Helsingborg 1 412 5 169 162 6 743 15 287 35 200 BRI B 52 Studsaren 4 Bergavägen 21 Helsingborg <1995 2006 850 1 182 2 032 7 200 9 407 BRI 53 Vikingen 4 L Strandgatan 5 Helsingborg <1995 1900/1983 800 800 257 6 375 BRI 414 15 140 BRI 2008 1970/2003 LOMMA 54 Vikingen 6 Mariagatan 10/S Kyrkog 11 Helsingborg <1995 1878/1984 535 159 694 55 Vikingen 12 L Strandgatan 7/S Kyrkog 7 Helsingborg <1995 1912/1988 625 600 57 Abildager 26 Abildager 26 1 805 1 738 1 225 Alnarp Brøndby 2011 1995 E6 274 E20 3 543 14 012 7 840 BRI ÅKARP 31 339 BRI E22 Öresund 84 ARLÖV Oljehamnen Norra Hamnen MALMÖ 106 Västra Hamnen Ön Västra Förstaden Gamla Limhamn LIMHAMN Djupadal 0 1500 m 110 3000 m Apelgården Söderkulla Svågertorp Videdal 72 22 1 Jägersro Fosie 116 66 C A S T E L L U M 2 0 13 FA S T I G H E T S B E S TÅ N D Virentofta Kvarnby 27 107 82 Elisedal E6 E20 E22 81 17 110 80 62 101 4500 m Toftanäs HUSIE 14 15 11579 114 25 20 5 Gullvik 76 Lindängen 69 6 18 10 Rosengård Hindby Stora Bernstorp 68 24 4 111 Ärtholmen Kulladal 7 Valdemarsro Riseberga 108 74 Hyllievång Lindeborg Bunkeflo BUNKEFLOSTRAND Bulltofta 9 HYLLIE Segevång 19 Kirseberg Möllevången Solbacken Segedal 13 Sorgenfri 16 26 78 77 75 11 21 Bellevue Kalkbrottet E20 Innerstaden 23 83 Inre Hamnen Gamla 12 Staden 8 Ribersborg Östra Hamnen 73 2 64 65 71 70 67 63 Mellersta Hamnen Frihamnen 109 85 OXIE E65 E6 E22 Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 111
Castellums fastighetsbestånd Öresundsregionen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 58 Hovedvejen 1-7 Hovedvejen 1-7 Glostrup 2011 2007 3 797 303 2 933 7 033 3 796 168 192 BRI 59 Roskildevej 22 Roskildevej 22 Albertslund 2011 1970/1994 8 490 8 490 26 396 57 528 BRI 60 Vibeholms Allé 15 Vibeholms Allé 15 Brøndby 2011 1961/2007 2 398 760 3 158 3 695 43 945 BRI 61 Transformervej 14-16 Transformervej 14-16 Herlev 2012 1972/1989 3 846 1 213 840 5 899 6 000 51 301 BRI Summa kontor/butik 250 066 68 398 41 205 3 299 9 156 30 635 402 759 627 464 3 890 313 LAGER/INDUSTRI 62 Benkammen 6 Skogholmsgatan 5 Malmö 2005 1994 765 11 120 1 112 12 997 30 100 54 705 BRI B 63 Bjurö 12 Flintränneg 21/Bjurög Malmö <1995 1960/1974 2 979 11 479 8 198 390 23 046 35 500 75 677 BRI T 64 Bjälken 2 Skruvg4/Västkustv/Spettg 1 Malmö <1995 1962/1990 470 2 001 1 040 3 511 5 623 9 495 BRI T 65 Bjälken 3 Skruvgatan 8 Malmö 1998 1962 420 2 183 28 2 631 2 618 6 486 BRI 66 Dubbelknappen 17 Risyxegatan 6 Malmö 1998 1989 2 450 2 450 8 472 10 659 BRI B 67 Finngrundet 1 Blidögatan 30 Malmö 1998 1966 7 490 7 490 10 000 20 008 BRI T 68 Flygfyren 1 Flygfältsvägen 1 Malmö 2000 1950/2002 180 1 495 10 365 12 040 38 706 51 843 BRI B 69 Gulsippan 1 Källvattengatan 5 Malmö 2001 1988 13 993 13 993 38 450 67 687 BRI B 70 Haken 3 Vinkelgatan 5 Malmö 2008 1993 342 3 224 3 566 4 871 10 697 BRI T 71 Hamnen 22:27 Mercurigatan 3 Malmö <1995 1952/1976 545 299 BRI T 72 Holkyxan 5 Bronsyxegatan 11 Malmö <1995 1977/2000 6 510 6 510 13 035 22 179 BRI T 73 Kalkgrundet 5 Borrgatan 15/Koksg 1-3/ Väderög.2 Malmö <1995 1935/1985 669 6 734 7 403 14 274 23 809 BRI T 74 Kampen 25 Lantmannagatan 22-26 Malmö <1995 1940/1990 4 764 22 867 1 825 11 194 40 650 49 281 60 066 BRI 75 Lillgrund 5 Borrg 31/Flintränneg 2 Malmö 2002 1952/1998 4 430 4 430 4 685 15 611 BRI 76 Långdansen 1 Sångleksgatan 9 Malmö <1995 1980 1 200 1 200 10 042 8 903 BRI 77 Murman 7 Murmansgatan 124/ Malmö <1995 1959/1987 1 120 5 160 162 6 442 10 400 18 698 BRI T Krusegatan 25 78 Murman 11 Murmansg118-120/ Malmö 1998 1960 2 925 5 221 291 8 437 6 475 23 085 BRI T Kruseg 21 79 Revolversvarven 9 Jägershillgatan 16 Malmö 1997 1985 3 900 3 900 10 932 19 030 BRI T 114 Relvolversvarven 10 Jägershillgatan 14 Malmö 2012 1988 3 600 3 600 15 570 20 551 BRI 80 Ringspännet 1 Kantyxeg 5/Knackstensg 1 Malmö 2002 2002 6 700 6 700 15 730 27 547 BRI 81 Sadelknappen 1 Sadelgatan 9 Malmö 1999 1979 2 000 2 000 5 284 8 153 BRI 82 Stångbettet 1 Travbaneg 1/Skrittg 11 Malmö 2000 1989 1 743 1 743 4 051 7 858 BRI 83 Tistlarna 9 Styrsögatan 4/Väderög./ Malmö 2000 1991 1 453 14 000 15 453 31 020 52 413 BRI B Kocksg. 84 Tågarp 16:22 Företagsvägen 14 Malmö <1995 1968/1993 1 855 8 082 9 937 19 069 28 200 BRI 85 Tågarp 16:72 Företagsvägen 25 Malmö <1995 1973/1988 572 383 1 099 2 054 12 656 8 991 BRI 86 Akvamarinen 1 Diabasgatan 1 Helsingborg 2000 2007 4 713 4 713 10 000 25 432 BRI 87 Bergakungen 1 Måndagsgatan 6 Helsingborg <1995 1990 618 2 325 2 943 6 799 11 295 BRI 88 Dolken 4 Mörsaregatan 16 Helsingborg 2004 1970/1985 410 2 586 2 996 4 000 9 187 BRI 89 Grusbacken 2 Makadamgatan 15 Helsingborg 2005 2005 13 300 13 300 27 645 62 480 BRI 90 Grusbädden 2 Mogatan 2-6 Helsingborg <1995 1989 1 550 7 824 30 9 404 35 657 41 242 BRI 91 Grusbädden 3 Makadamgatan 16 Helsingborg 2007 2007/2010 13 705 13 705 29 700 62 400 BRI 92 Grusplanen 3 Makadamgatan 19-21 Helsingborg 2005 1990 2 735 2 735 7 292 10 993 BRI 93 Hyveljärnet 3 Lastgatan 9 Helsingborg <1995 1990 2 276 2 276 6 014 9 597 BRI 94 Mimer 12 S Tvärgången 3 Helsingborg <1995 1960 34 3 733 3 767 9 378 BRI B 95 Nide 2 Rundgången 10 Helsingborg <1995 1955/1985 1 824 3 703 1 179 6 706 23 599 21 966 BRI 96 Topasen 1 Andesitgatan 8 Helsingborg 2003 1989 8 558 8 558 33 786 44 821 BRI B 97 Värjan 3 Garnisonsgatan 9 Helsingborg 2002 1969 1 112 695 3 025 4 832 17 923 15 938 BRI B 11 40 Lybeck 10, Malmö Traktorn 2, Lund CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 111
Castellums fastighetsbestånd Öresundsregionen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 98 Annedal 9 Annedalsvägen 2 Lund <1995 1990 1 296 1 296 4 527 6 119 BRI 99 Råbyholm 5 Landerigr 2-4/Borgs väg 9 Lund 1999 1984 2 501 7 908 10 409 21 376 62 679 BRI 101 Välten 4 Traktorvägen 8 Lund 2003 2003 3 100 3 100 8 003 18 870 BRI 102 Välten 5 Traktorvägen 10 Lund 2003 1974/1995 3 645 3 645 16 384 12 120 BRI 103 Årdret 12 Höstbruksvägen 14 Lund <1995 1990 2 049 2 049 6 223 7 890 BRI 104 Helgeshöj Allé 38 Helgeshöj Allé 38 Taastrup 2012 1991 6 509 10 503 17 012 108 180 156 114 BRI B Summa lager/industri 33 038 2 190 211 333 51 250 0 17 818 315 629 773 875 1 231 793 E6 E20 Fjelie 16 108 LUND 108 34 103 41 102 100 101 40 Värpinge Värpinge by 0 1000 m 2000 m 3000 m Gunnesbo Flackarp 108 Klosters fälad 98 Pilelyckan Nöbbelöv 35 Vipelyckan Klosterhusen Annehem 100 38 37 36 Centrum Norra Fäladen 16 Möllevången Nilstorp Råbyholm 30 99 Olshög Fäladen 39 105 28 29 Ideon 32 33 Pålsjö E22 31 112 Klostergården Rådmansvången Papegojelyckan Kobjersvången Galjevången Stampelyckan Gastelyckan E22 Östra Torn Stora Råby Brunnshög Mårtens fälad Linero 16 Maria Park Pålsjö HELSINGBORG Norr Tågaborg Marie häll Ringstorp Stattena 95 94 49 52 46 43 Fredriksdal 88 44 45 113 47 40 111 Berga industriområde 97 51 48 Drottninghög Dalhem 96 117 92 89 91 93 90 86 Väla södra industriområde E20 E6 E4 Hjortshög 23 Öresund Centrum 42 53 54 55 Söder 0 1000 m 2000 m 3000 m Olympia Husensjö Wilson Park Högaborg Adolfsberg Rosengården Slottshöjden Ragnvalla E20 111 E6 E4 87 Långeberga industriområde Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 112 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND
Trørød Lynge Uggeløse Bregnerød Vassingerød Gl. Holte Öresundsregionen Fastighet Gatuadress Farum PROJEKT 113 Kulan 3:2 56 Motorblocket 1 Holte Förvärvs- Bygg/ år Omb. år Kommun Kvadratmeter per lokalslag Lager Industri Bostäder Övrigt Nærum Totalt Søllerød Helsingborg Ringvägen 170 Landskrona Markyta Butiker 9 689 9 689 35 500 7 021 BRI 130 8 628 100 8 858 22 005 13 503 BRI 130 8 628 9 789 0 0 0 18 547 57 505 20 524 Rådvad 2010 2013 <1995 1972/1992 Summa projekt Förv. Tax.värde bolag Anm Kontor Stavnsholt Garnisionsgatan 5 Skodsborg Castellums fastighetsbestånd Øverød Bistrup Virum Lundtofte Strandmøllen Hjortekær Brede OBEBYGGD MARK Ganløse T Taarbæk 108 Intäkten 5 Lantmannag 20/Ystadsg 49 Malmö Værløse 2000 2 625 1 181 BRI B 116 Krukskärvan 6 Flintyxegatan 6 Malmö 2012 Sorgenfri 18 086 9 800 BRI T/B Borrgatan 1 Malmö <1995 11 281 6 208 BRI B Kantyxegatan 1 A Malmö 2006 10 000 2 010 BRI B Klampenborg 109 Moränen 1 & 2 Kirke Værløse 110 Ringspännet 5 111 Svedjenävan 4 Stenbärsgatan 2 Malmö 2006 3 398 2 038 BRI T/B 112 Höjdpunkten 2 Östra Torn 27:2 Lund 2001 Kongens 15 079 Ordrup 4 385 BRI B 0 0 0 0 0 0 60 469 54 549 9 156 48 453 736 935 Summa obebyggd mark Jonstrup Summa Öresundsregionen 283 234 Lyngby 79 216 262 327 0 Vangede Hareskovby Måløv Veksø Bagsværd Hjortespring 25 622 Skovshoved 1 519 313 5 168 252 Charlottenlund Gentofte Buddinge Søborg Smørumnedre Hellerup Gladsaxe 61 Herlev Emdrup Mørkhøj Tingbjerg 1 1 Ballerup Bispebjerg Skovlunde Utterslev ØSTERBRO Husum Ledøje Risby KÖPENHAMN Herstedøster Vridsløsemagle NØRREBRO Brønshøj Islev Ejby Hvissinge CITY Rødovre Herstedvester FREDERIKSBERG Christianshavn Glostrup 60 58 59 Valby 104 Ørestad Vigerslev Sun øs Brøndbyøster Taastrup ene Albertslund 57 Sydhavnen Hvidovre Brøndbyvester Sundbyvester Høje Taastrup Vallensbæk Landsby Tårnby od er Ishøj Vallensbæk Strand lv eb Brøndby Strand Ka Vallensbæk Tranegilde Ishøj Landsby ne Avedøre Kontor/butik Brøndby Strand 59 Lager/Industri Projekt och mark Tømmerup Avedøre Holme 49 A M A G E R S Ishøj Strand Viberup Greve Mosede Hundige Ullerup Greve Strand Kongelunden KØ G E BU G T Søvang Mosede Strand Roskildevej 22, Albertslund, Köpenhamn Rustningen 1, Helsingborg C A S T E L L U M 2 0 13 FA S T I G H E T S B E S TÅ N D 113
Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Öresundsregionen 2013-12-31 Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde Ekonomisk kr/kvm uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Malmö 29 178 280 1 577 84,5% 237 78 441 159 Lund 17 113 177 1 567 80,9% 143 38 336 105 Helsingborg 15 84 87 1 036 82,4% 72 21 243 51 Köpenhamn 5 28 28 986 88,3% 24 6 231 18 Summa kontor/butik 66 403 572 1 420 83,3% 476 143 355 333 Lager/industri Malmö 25 202 142 705 87,4% 124 35 177 89 Helsingborg 12 76 56 737 91,2% 51 11 142 40 Lund 5 20 19 931 86,6% 17 3 150 14 Köpenhamn 1 17 16 926 100,0% 16 8 437 8 Summa lager/industri 43 315 233 739 89,1% 208 57 181 151 Summa 109 718 805 1 121 85,0% 684 200 279 484 Uthyrning och fastighetsadministration 54 75 54 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 254 354 430 Projekt 2 19 6 1 2 1 Obebyggd mark 6 Totalt 117 737 811 685 256 429 Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nycketal 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Hyresvärde, kr/kvm 1 121 1 107 1 065 1 060 1 063 989 971 932 915 931 Ekonomisk uthyrningsgrad 85,0% 84,5% 85,2% 86,6% 86,5% 88,1% 87,7% 86,8% 88,1% 91,2% Fastighetskostnader, kr/kvm 354 331 304 315 320 278 271 256 244 262 Driftsöverskott, kr/kvm 599 605 603 604 601 593 581 553 563 587 Antal fastigheter 117 117 109 101 100 100 97 92 90 93 Uthyrningsbar yta, tkvm 737 726 678 646 620 621 602 587 600 571 114 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND
Storstockholm Castellums fastighetsbestånd Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 2 Betongblandaren 3 Gårdsfogdevägen 16 Stockholm 2001 1971 3 272 3 242 175 6 689 2 722 43 400 BRO 3 Betongblandaren 10 Archimedesvägen 1-3/ Gårdsfogdevägen 8-10 Stockholm 2005 1975/1996 1 675 10 437 2 142 30 14 284 15 170 111 565 BRO 4 Betongblandaren 12 Gårdsfogdevägen 18 B Stockholm 1998 1972 7 263 135 7 398 3 679 59 400 BRO 5 Betongblandaren 13 Adolfbergsvägen 15, 25-31 Stockholm <1995 1989 7 239 2 335 1 273 10 847 7 690 73 200 BRO B 6 Domnarvet 18 Fagerstagatan 11-13 Stockholm 2012 1991 5 527 103 5 630 6 640 BRO T 7 Domnarvet 36 Fagerstagatan 15 Stockholm 2012 1991 3 488 317 3 805 3 071 26 078 BRO T 8 Fredsfors 14 Karlsbodavägen 39-41 Stockholm <1995 1960 11 216 6 774 1 443 19 433 7 073 108 377 BRO 9 Lisenen 2 Hässelby Torg 1 Stockholm 2011 1982/1995 2 299 2 299 1 104 BRO T 10 Vallonsmidet 8 Gårdsfogdevägen 1-7 Stockholm <1995 1963/1992 13 141 2 765 6 969 10 22 885 29 425 160 600 BRO B 11 Ekenäs 1 Finlandsgatan 24-48 Stockholm <1995 2003 18 762 540 8 19 310 9 631 228 600 BRO T 12 Ekenäs 2 Finlandsgatan 12-14 Stockholm <1995 1989 4 652 25 4 677 1 987 43 400 BRO T 13 Ekenäs 3 Finlandsgatan 10 Stockholm <1995 1989 3 595 740 4 335 4 792 35 600 BRO T 14 Ekenäs 4 Finlandsgatan 16-18 Stockholm <1995 1991 7 545 100 444 8 089 2 255 71 200 BRO T 15 Karis 3 Finlandsgatan 62 Stockholm 2001 1989 2 881 510 5 3 396 2 248 30 600 BRO T 16 Karis 4 Finlandsgatan 50-60 Stockholm 2000 1985 4 630 516 114 5 260 3 920 44 362 BRO T 17 Sätesdalen 2 Norgegatan 2 Stockholm 2006 1990/2001 10 327 500 784 182 11 793 10 812 106 000 BRO T 18 Getholmen 2 Måsholmstorget 1-13 Stockholm <1995 1990 5 367 356 5 723 3 195 47 600 BRO T 19 Hästholmen 2 Ekholmsvägen 23 Stockholm <1995 1985 1 215 1 215 1 839 8 841 BRO T 20 Renseriet 25 Bolidenvägen 12, 16/ Stockholm <1995 1910/1965 3 096 872 247 4 215 7 978 32 207 BRO B Tjurhornsgränd 3 22 Tjurhornet 15 Huddingevägen 103-109 Stockholm <1995 1986 18 731 575 3 796 6 23 108 13 314 219 568 BRO 23 Mandelblomman 15 Avestag 29/Kronofogdev 56 Stockholm <1995 1950/1990 3 321 300 3 621 4 364 22 413 BRO 24 Drevern 1 & Dvärgsp. 1 Gråhundsvägen 82-84 Stockholm <1995 1970/1995 1 215 2 745 3 960 5 729 25 400 BRO 25 Getholmen 1 Ekholmsvägen 32-36 Stockholm 1998 1982 5 851 2 250 8 101 4 717 58 000 BRO T 27 Domnarvet 39 Gunnebogatan 24-26 Stockholm <1995 1989 1 267 1 386 2 653 1 940 17 811 BRO T 109 Rosteriet 5 Lövholmsv 9, Trekantsv 9 Stockholm 2012 1956 3 270 3 270 2 390 43 400 BRO T 28 Gräslöken 1 Anderstorpsvägen 20-26 Solna 2006 1976 6 166 621 233 7 020 1 288 71 000 BRO 29 Råsten 4 Råstensg 1/Stureg 10 Sundbyberg 2007 1929/2001 2 700 2 700 1 111 33 800 BRO 30 Yrket 4 Smidesvägen 10-12 Solna 2006 1982/1984 9 494 943 404 10 841 8 774 121 000 BRO B 31 Ekplantan 4 Djupdalsvägen 1-7 Sollentuna 1996 1990 8 349 1 291 129 400 10 169 8 595 73 000 BRO 32 Ekstubben 21 & 23 Djupdalsvägen 10-22, 30-32Sollentuna 1999 1989 6 160 107 110 6 377 3 069 52 568 BRO 33 Ekstubben 25 Djupdalsvägen 24-26 Sollentuna 2011 1987/1988 1 050 1 050 534 BRO 35 Ringpärmen 4 Bergskällavägen 32 Sollentuna 1996 1987 10 813 600 1 188 12 601 12 206 80 000 BRO 36 Sjöstugan 1 Sidensvansvägen 8-10 Sollentuna 1996 1990 4 352 1 946 6 298 9 156 42 400 BRO 37 Altartorpet 22 Jägerhorns Väg 6 Huddinge 1996 1986 818 1 267 630 2 715 5 767 40 600 BRO T 38 Altartorpet 23 Jägerhorns Väg 8 Huddinge 1996 1987 1 315 2 906 4 221 5 756 65 000 BRO T 39 Arrendatorn 15 Jägerhorns Väg 3-5 Huddinge 2001 1987 509 625 210 1 344 2 422 9 794 BRO 40 Arrendatorn 16 Jägerhorns Väg 1 Huddinge <1995 1987 628 747 130 1 505 2 803 11 518 BRO 42 Varpen 8 Smista Allé 36 Huddinge 1997 2009 11 290 11 290 6 900 48 352 BRO B 43 Riggen 2 Botkyrkavägen 4 Huddinge 2012 1991 5 275 150 32 5 457 5 901 37 200 BRO 44 Varpen 8 C Smista Allé 32 Huddinge 1997 2010 1 390 1 390 3 100 8 929 BRO 45 Visiret 2 A Smista Allé 44 Huddinge 2004 2004 2 690 2 690 4 890 16 594 BRO 46 Visiret 2 B&C Smista Allé 42 Huddinge 1997 2006 7 500 7 500 13 747 44 800 BRO 104 Visiret 2 D Smista Allé Huddinge 1997 2013 12 357 12 357 5 000 18 419 BRO 47 Visiret 2 F Smista Allé 38-50 Huddinge 1997 2009 4 895 4 895 8 241 28 800 BRO 48 Hammarby-Smedby 1:454 Johanneslundsvägen 2-6 Uppl-Väsby 2006 1991 8 232 138 8 370 10 460 65 600 BRO Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt 30 11 Yrket 4, Solna Ekenäs 1, Stockholm CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 115
Märsta 263 E4 SIGTUNA Castellums fastighetsbestånd Sigtunafjärden Lindholmen Rosersberg 79 81 Skarven Fysingen Karby E4 VALLENTUNA 268 268 E18 Vallentunasjön UPPLANDS-VÄSBY 93 BRO E18 275 49 48 Brunna E4 15 16 Ullnasjön 265 Rotebro 267 rofjärden 276 264 Akalla 34 35 77 Kungsängen Stava 11 12 14 13 103 E4 Kallhäll Görväln 108 76106 107 31 32 33 83 E18 Näsfjärden Akalla 17 88 53 85 89 Veddesta 64 23 Mariehäll Stenhamra 279 73 74 29 72 Bromma 30 LIDINGÖ 75 28 Blackeberg Lilla lls Alby ta ån Bä STOCKHOLM Alvik Drottningholm 8 4 5 2 3 1 10 E4 E20 Fiskarfjärden Smista E4 E20 113 Skärholmen 18 19 46 45 47 Smista Kungens kurva 116 25 EKERÖ 42 44 104 112 40 C A S T E L L U M 39 37 38 Vårbyfjärden Rödstensfjärden BOTKYRKA 2 0 1 3 F A S T I G H E T S B E S T Å96N95 D 97 94 98 110 258 Skärholmen Fittja Kontor/butik 66 68 Johanneshov 70 226 Älvsjö 71 Enskede 73 Kungens Kurva 41 Glömsta 259 Lager/Industri 75 22 HUDDINGE 59 20 Projekt och mark Globen Älta 73 Johanneshov 0 229 Sköndal 60 57 56 58 259 Tullinge Bagarmossen 24 Snättringe 43 Hallunda E4 E20 NACKA 109 67 222 54 Södermalm 261 Hägersten 65 Lilla Värtan Centrum Långtarmen Sätra Askrikefjärden SUNDBYBERG SOLNA Hässelby villastad 9 Lambarfjärden Sticklinge udde E4 Lunda Mariehäll DANDERYD Kista 61 6 7 62 69 2763 Veddesta Solvalla Stora Värtan 262 taån 52 9091 92102 Enebyberg SOLLENTUNA 36 E18 Bälls 87 84 50 86 E18 78 Jakobsberg 274 TÄBY 2000 m 4000 m Skogås 6000 m 8000 m Trollbäcken
Castellums fastighetsbestånd Storstockholm Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 49 Hammarby-Smedby 1:461 Johanneslundsvägen 3-5 Uppl-Väsby 2006 1988 3 659 676 218 4 553 6 798 35 000 BRO 50 Veddesta 2:22 Nettovägen 7 Järfälla <1995 1965/1975 508 508 1 782 2 765 BRO 52 Veddesta 2:58 Fakturavägen 5 Järfälla 2007 1985/1995 980 980 2 452 6 666 BRO 53 Veddesta 2:66 Girovägen 13 Järfälla 2010 1989 3 183 250 8 3 441 7 422 23 415 BRO 54 Sicklaön 393:4 Vikdalsvägen 50 Nacka <1995 1990 3 486 519 4 005 10 819 42 822 BRO Summa kontor/butik 228 522 32 591 36 153 28 012 0 14 995 340 273 306 678 2 597 664 LAGER/INDUSTRI 56 Charkuteristen 5 Hallvägen 21 Stockholm 2001 1955 1 520 5 447 6 967 4 213 11 348 BRO T 57 Charkuteristen 6 Slakthusgatan 20 Stockholm 2001 1955 1 066 1 139 186 2 391 1 665 8 034 BRO T 58 Charkuteristen 8 Slakthusgatan 22 Stockholm 2001 1968 548 4 667 5 215 2 582 16 793 BRO T 59 Linde Torp 8 Bolidenvägen 8-10 Stockholm <1995 1929 574 67 1 141 1 782 7 350 17 526 BRO B 60 Sandhagen 6 Slakthusgatan 9 Stockholm 2001 1967 1 531 2 659 4 190 1 728 15 464 BRO T 61 Domnarvet 4 Domnarvsgatan 27-29 Stockholm <1995 1987 1 682 5 497 572 7 751 8 605 37 200 BRO T 62 Domnarvet 27 Fagerstagatan 19 B Stockholm <1995 1982 1 950 1 950 4 337 11 665 BRO T 63 Domnarvet 28 Fagerstagatan 19 C Stockholm 2010 1986 3 720 3 720 7 272 19 992 BRO T 64 Mandelblomman 16 Kronofogdevägen 62 Stockholm 2007 1974 1 011 1 938 940 3 889 4 125 15 650 BRO 65 Stensätra 7 Strömsätravägen 16 Stockholm 1999 1974 5 288 5 288 10 212 24 292 BRO T 66 Dagskiftet 4 Elektravägen 10 Stockholm 2007 1945 358 1 352 1 710 1 892 7 871 BRO T 67 Elektra 3 Västbergavägen 25 Stockholm <1995 1946 1 169 280 6 000 7 449 10 106 37 978 BRO 68 Godståget 1 Transportvägen 7-9 Stockholm <1995 1985 1 818 10 830 400 13 048 31 392 107 976 BRO 69 Furudal 4 Fagerstagatan 10 Stockholm 2010 2008 1 237 1 237 2 051 9 506 BRO T 70 Lagerhallen 2 Brunnbyv 2-4/Partihandlarv 27-45 Stockholm 2004 1975 2 194 7 560 3 609 13 363 9 512 57 200 BRO T 71 Ostmästaren 2 Ostmästargränd 4 Stockholm 2012 1980 3 292 3 292 5 915 22 000 BRO T 72 Torngluggen 1 Bällstav 159/Tornväktargr 1-9Stockholm <1995 1963/1983 1 900 1 900 3 898 9 551 BRO T 73 Tornluckan 1 Tornväktargränd 6 Stockholm <1995 1960 810 810 927 3 144 BRO T 74 Vagnhallen 19 Jämtlandsgatan 131 Stockholm 2006 1963/1974 5 544 5 544 5 177 22 371 BRO T 75 Instrumentet 1 Fabriksvägen 9 Solna 2006 1955/2005 3 673 3 673 2 065 17 665 BRO 108 Elementet 3 Bäckvägen 20 Sollentuna 2012 1963 722 1 222 799 2 743 2 624 13 769 BRO 76 Elementet 4 Bäckvägen 18 Sollentuna <1995 1960 1 084 190 9 794 11 068 18 469 56 325 BRO 77 Revisorn 4 Bergkällavägen 33 Sollentuna 2011 1988 2 635 2 635 6 915 17 955 BRO B 78 Tidskriften 2 Kuskvägen 2 Sollentuna 1997 1976 1 235 2 894 5 673 9 802 18 203 64 341 BRO 79 Rosersberg 2:21-22 Rosersbergsvägen 43-45 Sigtuna 1996 1990 2 126 2 126 5 240 12 047 BRO 81 Rosersberg 11:34 Tallbacksgatan 14 Sigtuna 1996 1987/1990 464 36 139 36 603 92 299 181 443 BRO 83 Bredgården 1:7 Jättevägen 4 Järfälla 2010 1978 111 294 3 039 260 3 704 9 213 14 000 BRO 102 Veddesta 1:9 Fakturavägen 2 Järfälla 2007 1965 285 1 918 2 203 3 731 19 131 BRO 84 Veddesta 2:17 Nettovägen 9 Järfälla 2006 1968 1 338 1 338 5 350 7 527 BRO 85 Veddesta 2:19 Girovägen 9 Järfälla <1995 1964 2 556 2 556 10 000 16 067 BRO 86 Veddesta 2:21 Nettovägen 5 Järfälla <1995 1965/1988 150 1 742 1 892 5 000 9 705 BRO 87 Veddesta 2:26 Nettovägen 11 Järfälla <1995 1968 465 190 2 288 2 943 7 000 15 224 BRO 88 Veddesta 2:49 Girov 11 Järfälla 2010 1981 1 263 2 371 3 634 9 250 22 281 BRO T 89 Veddesta 2:50 Kontov 7/Veddestav 23-25 Järfälla <1995 1964 909 2 884 857 4 650 21 889 32 164 BRO B 90 Veddesta 2:60 Fakturavägen 4 Järfälla 2007 1987 320 155 484 63 1 022 1 099 4 561 BRO T 91 Veddesta 2:68 Fakturavägen 6 Järfälla 2012 1990 239 2 546 2 785 2 801 13 136 BRO 92 Veddesta 2:77 Fakturavägen 1-3 Järfälla 2007 1994/1997 1 000 4 215 5 215 14 857 36 440 BRO 106 Elektronen 1 Hovslagarevägen 5 Sollentuna 2012 1957/1987 261 450 1 662 2 373 3 639 11 278 BRO 107 Elektronen 4 Hovslagarevägen 3A-B Sollentuna 2012 1958/1992 855 1 182 1 710 3 747 5 273 19 255 BRO 34 Ringpärmen 3 Bergskällavägen 30 Sollentuna 2005 1986 895 2 047 997 240 4 179 7 918 23 091 BRO 41 Ellipsen 3 Ellipsvägen 11 Huddinge 2001 1993 2 319 1 139 3 458 3 904 16 828 BRO Slipstenen 1 Fräsarv 19/Slipstensv 4-8 Huddinge 2012 2006 2 808 2 808 11 442 17 208 BRO 93 Skälby 2:9 Instrumentvägen 2 Uppl-väsby 2010 1984 697 2 486 3 183 7 720 19 997 BRO T 94 Hantverkaren 2 Hantverkarvägen 9 Botkyrka <1995 1976/1979 5 790 5 790 11 672 24 497 BRO 95 Kumla Hage 3 Kumla Gårdsväg 24 A-B Botkyrka <1995 1985 1 889 1 889 3 959 8 370 BRO 96 Kumla Hage 13 Kumla Gårdsväg 24 C Botkyrka <1995 1990 1 630 1 630 3 258 8 151 BRO 98 Saltmossen 3 Kumla Gårdsväg 21 Botkyrka <1995 1983/1986 23 433 3 103 26 536 57 214 151 801 BRO 110 Segersby 1 Kumla Gårdsväg 10 Botkyrka 2012 1976 325 3 384 8 310 12 019 24 104 45 304 BRO 105 Åby 1:223 Cementvägen 7 Haninge 2011 2013 6 552 6 552 10 209 4 300 BRO 112 Palissaden 4 Pallisadv 2-8, Smista Allé 28 Huddinge 1997 2013 2 198 2 198 3 458 2 129 BRO Skarpnäs 5:10 Skarpövägen 14 Nacka 2010 2008 2 301 2 247 1 274 5 822 7 491 31 349 BRO Summa lager/industri 26 757 7 789 171 861 63 121 0 4 744 274 272 520 225 1 392 900 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 117
Castellums fastighetsbestånd Storstockholm Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 1 Archimedes 1 Gårdsfogdevägen 2-6 Stockholm 1996 1979 13 108 2 144 2 645 310 18 207 13 663 100 479 BRO 113 Spejaren 3 Smista Allé Huddinge 1997 6 311 6 311 9 250 BRO Summa projekt 13 108 2 144 8 956 310 0 0 24 518 22 913 100 479 OBEBYGGD MARK 103 Rankan 3-4 Sollentunaholmsvägen 1-7 Sollentuna 1997 88 355 38 000 BRO B 104 Smista Park Smista Allé Huddinge 2011 30 955 2 809 BRO B Summa obebyggd mark 0 0 0 0 0 0 0 119 310 40 809 Summa Storstockholm 268 387 42 524 216 970 91 443 0 19 739 639 063 969 126 4 131 852 Castellums fastighetsbestånd i Storstockholm 2013-12-31 Antal fastigheter Hyresvärde Mkr Hyresvärde kr/kvm Ekonomisk uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Yta tkvm Kontor/butik Norr 17 111 156 1 402 74,4% 116 42 380 74 Väst 14 120 162 1 345 79,5% 128 34 289 94 Syd 19 109 148 1 362 92,4% 137 28 253 109 Summa kontor/butik 50 340 466 1 369 81,9% 381 104 307 277 Lager/industri Norr 21 110 111 1 003 80,7% 89 23 216 66 Väst 9 31 29 946 74,6% 22 8 232 14 Syd 21 133 130 979 91,3% 119 27 207 92 Summa lager/industri 51 274 270 985 85,2% 230 58 213 172 Summa 101 614 736 1 198 83,1% 611 162 265 449 Uthyrning och fastighetsadministration 44 72-44 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 206 337 405 Projekt 2 25 21 13 5 8 Obebyggd mark 2 Totalt 105 639 757 624 211 413 Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nyckeltal 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Hyresvärde, kr/kvm 1 198 1 203 1 181 1 154 1 175 1 144 1 090 1 038 999 1 031 Ekonomisk uthyrningsgrad 83,1% 82,8% 82,2% 82,8% 84,8% 84,0% 81,2% 81,3% 83,1% 84,5% Fastighetskostnader, kr/kvm 337 344 362 345 347 343 325 338 315 339 Driftsöverskott, kr/kvm 658 652 609 611 650 618 560 506 515 532 Antal fastigheter 105 109 100 97 90 90 87 80 73 70 Uthyrningsbar yta, tkvm 639 650 573 569 534 535 517 501 442 422 118 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND
Castellums fastighetsbestånd Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 1 Boländerna 5:12 Fålhagsleden 51 Uppsala 2010 1983/1996 5 984 286 6 270 15 251 42 380 ASP B 2 Boländerna 8:6 Knivstagatan 6 Uppsala 2008 1990 2 481 2 481 3 806 20 674 ASP 3 Boländerna 8:11 Bergsbrunnagatan 15 Uppsala 2008 1975 3 989 485 3 376 7 850 11 535 16 853 ASP 4 Boländerna 9:1 Märstagatan 2 Uppsala 2008 1946/2005 1 737 537 2 274 2 890 ASP 5 Boländerna 11:5 Märstagatan 7 Uppsala 2011 1975 2 407 2 407 4 346 14 509 ASP B 6 Boländerna 28:3 Verkstadsgatan 9 Uppsala 2000 1971 24 655 1 064 25 719 64 871 241 696 ASP B 8 Boländerna 28:4 A Verkstadsgatan 9 Uppsala 2003 1987 4 100 4 100 10 981 44 592 ASP B 7 Boländerna 28:4 B Verkstadsgatan 11 Uppsala 2003 2002 2 124 2 124 4 500 25 000 ASP 11 Boländerna 36:2 Danmarksgatan 20 Uppsala 2011 1982 2 400 2 400 3 204 15 400 ASP 12 Dragarbrunn 16:2 Dragarbrunns Torg 2-6/ Klostergatan 13-15 Uppsala 2004 1963 4 616 1 798 184 129 6 727 2 209 119 000 ASP 13 Dragarbrunn 20:2 Kungsgatan 43/St Persgatan 17 Uppsala 1999 1963 2 479 767 46 3 292 921 ASP 120 Dragarbrunn 21:1 & 21:5 S:t Persgatan 21 Uppsala 2012 1970 7 226 24 7 250 4 747 8 930 ASP 17 Kungsängen 35:3 Kungsgatan 76 Uppsala 1998 2001 3 030 3 030 4 547 32 234 ASP 18 Kvarngärdet 64:3 Sportfältsvägen 3 Uppsala 1996 1991 1 965 1 965 2 955 14 475 ASP 19 Årsta 36:2 Möllersvärdsgatan 12 Uppsala <1995 1978/1989 1 319 1 538 2 857 5 143 19 816 ASP 20 Årsta 36:7 Hanselligatan 6 Uppsala 2007 1986 388 1 873 2 261 3 358 13 526 ASP 21 Årsta 67:1 Stålgatan 8-12 Uppsala <1995 1988 151 10 605 666 11 422 31 608 85 951 ASP 22 Årsta 72:3 Svederusgatan 1-4 Uppsala 1997 1990 2 195 1 792 4 649 28 8 664 10 792 44 770 ASP 23 Årsta 74:1 Fyrislundsgatan 68 Uppsala 1999 1985 6 853 6 853 15 268 37 000 ASP 24 Årsta 74:3 Axel Johanssons Gata 4-6 Uppsala <1995 1990 13 027 238 161 490 13 916 17 212 83 000 ASP 25 Årsta 78:1 Fyrislundsgatan 73 Uppsala 2011 2000 2 838 2 838 4 156 16 146 ASP 26 Basen 10 Fridhemsgatan 2-4 Örebro <1995 1900/1990 6 164 100 6 264 4 997 39 200 ASP 27 Borgaren 1 Fabriksgatan 1 A Örebro 2008 1969/2001 6 540 1 100 847 8 487 3 375 63 548 ASP 28 Inköparen 1 Rörvägen 1 Örebro 2007 2008 3 698 5 765 9 463 22 500 57 476 ASP Järnmalmen 1 Osmundgatan 10 Örebro 2006 1967/1995 2 695 8 249 10 944 47 714 31 768 ASP B 30 Konstruktören 11 Söderleden 14 Örebro <1995 1987 1 715 1 715 7 876 9 915 ASP 31 Kontrollanten 9 Åbyvägen 3 Örebro 2007 1992 3 714 1 106 4 820 11 974 15 881 ASP 32 Lagerchefen 3 Aspholmsvägen 3 Örebro 1996 1957/1985 1 900 1 900 9 213 12 961 ASP B 33 Lantmannen 7 Boställsvägen 10 Örebro <1995 1985 72 2 248 250 2 570 8 573 10 117 ASP 114 Litografen 1&2 Adolfsbergsvägen 4 Örebro 2012 1964 4 310 8 148 19 003 232 31 693 122 107 120 127 ASP B 34 Motormannen 1 Radiatorvägen 1 Örebro <1995 1966 293 3 436 410 4 139 10 501 17 875 ASP 35 Röda rummet Radiatorvägen 17 Örebro 1996 2000 3 405 3 405 7 710 24 650 ASP 36 Rörläggaren 1 Aspholmsvägen 4 Örebro <1995 1963/1992 5 180 5 180 15 881 21 686 ASP B 37 Rörmokaren 1 Elementvägen 13-15 Örebro <1995 1963/1986 110 3 735 3 845 10 432 16 338 ASP 38 Rörmokaren 5 Elementvägen 1 Örebro <1995 1984 1 297 1 023 2 320 6 656 12 088 ASP 40 Stinsen 18 Fabriksgatan 18-22 Örebro 2008 1983/2003 12 102 78 107 12 287 5 008 103 600 ASP B 41 Svetsaren 4 Elementvägen 12 Örebro <1995 1976/1984 176 1 695 2 393 4 264 9 644 16 897 ASP 42 Svetsaren 5 Elementvägen 14 Örebro <1995 1977/1988 2 885 169 3 054 7 355 12 417 ASP 43 Svetsaren 6 Radiatorvägen 14 Örebro 2000 1962 5 625 5 625 7 956 50 855 ASP 44 Svetsaren 7 Elementvägen 16 Örebro <1995 1960/1983 675 180 855 2 658 5 179 ASP 45 Svetsaren 8 Elementvägen 4 Örebro <1995 1977 570 3 060 220 3 850 8 074 12 477 ASP 46 Svänghjulet 1 Stubbengatan 2 Örebro 2010 2004 4 506 1 660 2 747 250 9 163 24 143 34 052 ASP B 47 Telemontören 1 Nastagatan 2 Örebro 2007 1993 3 677 2 822 6 499 30 750 19 406 ASP B Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt 40 28 Stinsen 18, Örebro Inköparen 1, Örebro CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 119
Castellums fastighetsbestånd Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 48 Tryckeriet 2 Stortorget 8 Örebro 2008 1984/1999 1 400 847 387 2 634 1 350 26 724 ASP 49 Tågmästaren 25 Fabriksgatan 54 Örebro 2008 1986 6 265 1 160 6 7 431 8 110 34 400 ASP B 51 Virkeshandlaren 7 Radiatorvägen 11 Örebro <1995 1970/1987 5 895 283 6 178 15 377 27 175 ASP 52 Virkeshandlaren 10 Radiatorvägen 13-15 Örebro 1996 1979 2 694 3 565 1 060 7 319 20 242 30 498 ASP 53 Ånsta 20:117 Aspholmsvägen 9 Örebro 1996 1990 755 755 1 907 3 742 ASP 54 Ölstånkan 11 Järntorgsgatan 1 Örebro 2008 1939/2003 3 940 580 4 520 937 28 800 ASP 55 Ölstånkan 14 Olaigatan 2 Örebro 2008 1929 2 194 2 194 852 16 700 ASP 56 Ölstånkan 15 Olaigatan 4 Örebro 2008 1975/2003 3 101 3 101 1 517 23 000 ASP 57 Blästerugnen 2 Kokillgatan 7 Västerås 1997 1991 1 894 1 894 11 045 8 938 ASP T 58 Dagsländan 11 Jonasborgsvägen 26 Västerås 1996 1990 1 106 1 106 3 651 6 261 ASP T 59 Degeln 1 Kokillgatan 1-3 Västerås 1996 1984 4 563 1 050 700 181 6 494 26 917 21 734 ASP T 60 Elenergin 1 Elledningsgatan 2 Västerås 2008 1976 119 466 4 498 5 083 26 290 18 763 ASP B 61 Elledningen 4 Tunbytorpsgatan 31 Västerås <1995 1991 3 586 3 586 10 256 20 460 ASP 62 Fallhammaren 1 Fallhammargatan 3 Västerås <1995 1989 2 425 1 655 407 4 487 10 700 17 729 ASP 63 Friledningen 13 Tunbytorpsgatan 10 Västerås 1999 1978 390 1 440 750 2 580 7 000 11 864 ASP T 64 Gjutjärnet 7 Gjutjärnsgatan 5 Västerås <1995 1989 2 005 151 260 135 2 551 10 517 8 015 ASP Oxhagen E18 E20 50 ÖREBRO Rynninge Lillån Solhaga Älvtomta 55 54 56 Svartån Åstaden Karlslund Västhaga 116 Rosta 27 Centrum 48 26 40 Svartån 46 Pilängen 105 Skråmsta 100 Bista 102 108 E18 E20 50 31 49 Åby Örnsro 113 34 32 45 36 33 115 38 28 41 51 Aspholmen 101 37 42 44 52 53 114 43 Nasta 35 112 111 30 109 107 47 Ladugårdsängen 94 Sörby Sörbyängen Tybble 207 Almby Näsby 104 103 0 400 m 800 m 1200 m 1600 m 2000 m Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 46 54 Svänghjulet 1, Örebro Ölstånkan 11, Örebro 120 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND
Castellums fastighetsbestånd Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 65 Hjulsmeden 1 Gjutjärnsgatan 8 Västerås <1995 1990 1 112 871 1 983 5 625 8 599 ASP 66 Jordlinan 2 Stenbygatan 6 Västerås <1995 1991 179 2 050 6 155 480 8 864 21 467 27 264 ASP B 67 Kokillen 1 Kokillgatan 2 Västerås 1996 1988 545 1 165 1 295 3 005 11 975 13 386 ASP T 68 Kopparlunden Kopparlunden Västerås 2001 1890/2000 18 978 1 310 20 288 10 256 117 444 ASP 69 Kraftfältet 5 Omformargatan 2 Västerås 2005 1991 715 836 1 640 729 3 920 11 221 15 950 ASP 70 Köpmannen 1 Kranbyggargatan 1 Västerås <1995 1984 320 1 095 1 415 5 804 7 303 ASP 71 Köpmannen 3 Kranbyggargatan 3 Västerås <1995 1982 875 1 495 2 370 10 073 12 006 ASP T 72 Ringborren 8&16 Tallmätargatan 1 Västerås <1995 1956/1988 3 531 3 531 9 019 14 239 ASP 73 Tunbytorp 1 Strömledningsgatan 1 Västerås 2005 1965 410 3 797 524 1 278 6 009 27 584 23 382 ASP T 74 Tunbytorp 7 Strömledningsgatan 3 Västerås 2005 1965 360 1 901 5 674 7 935 31 990 32 271 ASP T 75 Tunbytorp 19 Tunbytorpsgatan 2 A Västerås 2005 1990 1 982 1 982 11 782 6 745 ASP 77 Vikingatiden 9 Brandthovdagatan 17 A Västerås 2007 2004 173 438 173 784 3 477 3 124 ASP Summa kontor/butik 187 131 100 310 76 494 26 495 0 2 611 393 041 926 338 2 190 981 LAGER/INDUSTRI 78 Boländerna 12:1 Danmarksgatan 24 Uppsala 2011 1979 4 601 1 927 6 528 14 136 32 284 ASP B 79 Husbyborg 1:83 Gamla Börjevägen 2-16 Uppsala 2008 1972/1988 218 747 5 969 6 934 14 543 37 752 ASP B 80 Årsta 38:1 Möllersvärdsgatan 5 Uppsala <1995 1979 2 960 2 960 8 572 18 160 ASP B 81 Barkborren 3 Barkborregatan 3 Västerås <1995 1970/1989 2 950 2 950 10 000 8 748 ASP T 82 Elkraften 4 Tunbytorpsgatan 16 Västerås 2005 1976 946 946 5 673 4 100 ASP T 83 Elkraften 6 Elledningsgatan 4 Västerås 2008 1981 1 150 1 150 8 025 4 765 ASP T 84 Elkraften 7 Energigatan 3 A Västerås 2005 1976 250 1 070 1 320 5 073 4 373 ASP T 85 Elledningen 1 Tunbytorpsgatan 29 Västerås 1999 1982 1 200 710 1 910 8 300 7 225 ASP T 86 Friledningen 8 Tunbytorpsgatan 6 Västerås 2005 1971 235 568 1 539 2 342 11 243 8 133 ASP T 87 Friledningen 9 Tunbytorpsgatan 8 Västerås 2005 1968 647 990 2 115 1 400 5 152 9 995 18 990 ASP 88 Fältmätaren 29 Fältmätargatan 9 Västerås 2007 1960 810 2 257 3 067 10 173 11 032 ASP T 89 Järnåldern 6 Brandthovdagatan 11 Västerås 2008 1982 476 629 777 45 1 927 5 967 7 426 ASP T Krista 1 Saltängsvägen 59 Västerås 2004 2005 2 980 2 980 11 500 17 398 ASP 91 Köpmannen 8 Lundby Gårdsgata 4 Västerås 2004 1988 351 2 334 2 685 9 957 10 510 ASP 92 Ledningstråden 1 Tunbytorpsgatan 1-3 Västerås 2005 1967 520 1 011 4 541 6 072 27 410 20 961 ASP T 93 Ledningstråden 6 Tunbytorpsgatan 23 Västerås 2005 1970 620 620 8 000 3 550 ASP T/B 94 Lufthammaren 1 Ånghammargatan 2-4 Västerås 1996 1977 3 894 1 803 1 646 7 343 17 055 20 642 ASP T 95 Tunbytorp 2 Tunbytorpsgatan 4 Västerås 2005 1970 1 548 1 825 647 4 020 19 191 12 376 ASP 96 Tunbytorp 8 Friledningsgatan 3 A Västerås 2005 1970 830 830 5 825 3 714 ASP 97 Tunbytorp 10 Tunbytorpsgatan 4 A Västerås 2005 1978 957 6 746 7 703 24 663 20 400 ASP 98 Voltmätaren 3 Lågspänningsgatan 7 Västerås 2006 1990 760 760 2 254 2 645 ASP 99 Ånghammaren 2 Ånghammargatan 1-9 Västerås 1996 1972/1994 1 181 520 4 744 6 996 40 13 481 35 738 32 101 ASP T 100 Bleckslagaren 1 Handelsgatan 9 Örebro 2012 1970 645 3 185 3 830 14 405 ASP 101 Bleckslagaren 6 Handelsgatan 1 Örebro 2008 1982 4 326 4 326 22 243 16 096 ASP B 102 Bleckslagaren 8 Vattenverksgatan 8 Örebro 2006 1978/2001 4 750 4 750 24 878 20 017 ASP B 103 Chauffören 2 Stuvargatan 3 Örebro 1997 1991 500 6 600 7 100 16 974 24 435 ASP 104 Chauffören 3 Pikullagatan 9 Örebro 2006 1991 1 577 1 577 5 442 5 519 ASP 105 Distributören 7 Krangatan 11 Örebro 2012 1989 795 6 795 7 590 24 675 24 185 ASP Däcket 1 Dialoggatan 14 Örebro 2008 2012 740 1 128 1 868 7 184 10 448 ASP 107 Försäljaren 2 Nastagatan 9 Örebro 2012 2008 3 030 3 030 9 545 18 271 ASP B 68 76 Kopparlunden, Västerås Verkstaden 14, Västerås CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 121
Castellums fastighetsbestånd Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 108 Elektrikern 3 Vattenverksgatan 3 Örebro 2012 1972 8 440 8 440 18 823 17 800 ASP 109 Grosshandlaren 2 Nastagatan 6-8 Örebro 2001 1977 2 008 1 955 19 170 23 133 61 695 92 028 ASP B Gällersta-Gryt 4:9 Gällerstavägen Örebro <1995 1969 11 625 11 625 42 143 24 606 ASP 111 Konstruktören 9 Söderleden 10 Örebro 1996 1987 1 260 1 260 3 573 5 838 ASP 112 Konstruktören 10 Söderleden 12 Örebro <1995 1987 3 665 3 665 10 649 16 630 ASP 113 Kontrollanten 12 Skomaskinsgatan 6 Örebro 2012 1981 3 630 7 203 10 833 30 946 33 400 ASP 115 Rörläggaren 2 Aspholmsvägen 6 Örebro 2004 1984 2 955 2 955 4 960 12 387 ASP 116 Ånsta 20:148 Berglunda 208 Örebro 2007 1971/1999 1 380 2 805 4 185 44 237 23 281 ASP B Summa lager/industri 22 529 5 894 91 538 63 154 0 732 183 847 615 665 652 226 66 56 Skälby E18 Hälleborg Skerike Erikslund 62 Bäckby Billsta Brottberga Norra Vallby 99 94 59 57 67 Hacksta 64 65 Råby Vallby Rönnby Hammarby Hammarby Sjöhage Åshagen VÄSTERÅS Svartån Petersberg Vega Stadshage Önsta Jakobsberg Södra Gryta Blåsbo Norra Gryta Tunbytorp Norra Skallberget Södra Skallberget Centrum 98 118 Norra 56 Tunbytorp 61 82 84 85 63 83 60 87 93 86 97 95 96 92 74 75 73 Vasastaden Kristiansborg Gideonsberg Karlsdal 68 76 69 Lillåudden Västeråsfjärden Stenby 66 Norra Haga Haga Hemdal Finnslätten Malmaberg Klockartorp Viksäng Framnäs 0 1000 m 2000 m 3000 m Lunda Skiljebo 58 72 Bjurhovda Brandthovda 88 89 Östra Skiljebo Talltorp Hamre 77 81 70 71 91 E18 Tibble Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 64 6 Gjutjärnet 7, Västerås Boländerna 30:2, Uppsala 122 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND
Castellums fastighetsbestånd Mälardalen Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 9 Boländerna 35:1 Bolandsgatan 18 Uppsala 2006 2006 8 264 250 8 514 26 193 71 018 ASP B 10 Boländerna 35:2 Bolandsgatan 20 Uppsala <1995 1981 4 118 4 118 9 600 35 400 ASP 14 Dragarbrunn 20:4 Dragarbrunnsgatan 34 Uppsala 2010 2010 9 571 2 959 415 1 305 14 250 4 472 85 400 ASP 118 Högspänningen 1 Lågspänningsgatan 8 Västerås 2007 3 768 3 768 22 500 6 400 ASP B 76 Verkstaden 14 Kopparlunden Västerås 2001 2001 9 866 9 866 40 900 39 934 ASP B Summa projekt 19 437 15 341 665 3 768 1 305 0 40 516 103 665 238 152 Summa Mälardalen 229 097 121 545 168 697 93 417 1 305 3 343 617 404 1 645 668 3 081 359 Brillinge Librobäck 272 Fyrisån 55 Tuna Backar 18 Löten UPPSALA Gränby 79 Husbyborg Kvarngärdet Sala Backe Årsta Luthagen E4 Hällby 55 Centrum 12 13 120 14 Fålhagen 23 24 Rickomberga Kungsgärdet Fjärdingen 2 4 3 5 1 11 78 Boländerna 25 9 10 21 22 19 80 20 Flogsta Kungsängen Fyrisån 17 7 8 6 Fyrislund Kåbo 0 500 m 1000 m 1500 m 2000 m 2500 m Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 24 12 Årsta 74:3, Uppsala Dragarbrunn 16:2, Uppsala CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 123
Castellums fastighetsbestånd Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 2013-12-31 Antal fastigheter Yta tkvm Hyresvärde Mkr Hyresvärde Ekonomisk kr/kvm uthyrningsgrad Hyresintäkter Mkr Fastighetskostnader Mkr Fastighetskostnader kr/kvm Driftsöverskott Mkr Kontor/butik Uppsala 21 127 165 1 301 87,4% 144 42 331 102 Örebro 30 176 176 998 92,9% 164 55 309 109 Västerås 20 90 91 1 007 90,4% 82 26 291 56 Summa kontor/butik 71 393 432 1 098 90,3% 390 123 312 267 Lager/industri Västerås 19 67 50 743 88,1% 44 16 234 28 Örebro 16 100 66 660 93,3% 61 14 143 47 Uppsala 3 17 16 978 91,6% 15 4 260 11 Summa lager/industri 38 184 132 719 91,1% 120 34 187 86 Summa 109 577 564 977 90,5% 510 157 272 353 Uthyrning och fastighetsadministration 30 52-30 Summa efter uthyrning och fastighetsadministration 187 324 323 Projekt 5 40 46 21 8 13 Obebyggd mark 0 Totalt 114 617 610 531 195 336 Fastighetsvärde per kategori Fastighetsvärde per område Fastighetsrelaterade nycketal 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 Hyresvärde, kr/kvm 977 967 982 934 928 859 807 778 766 794 Ekonomisk uthyrningsgrad 90,5% 92,7% 92,6% 90,6% 92,4% 93,0% 89,3% 88,4% 87,5% 87,8% Fastighetskostnader, kr/kvm 324 312 340 325 329 268 247 258 244 262 Driftsöverskott, kr/kvm 560 584 570 521 528 531 474 429 427 435 Antal fastigheter 114 120 120 116 115 117 101 91 86 75 Uthyrningsbar yta, tkvm 617 624 560 545 516 519 432 410 384 338 124 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND
Castellums fastighetsbestånd Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm KONTOR/BUTIK 87 Atollen 3 Lantmätargränd 53-63 Jönköping 2011 2013 2 792 2 404 765 5 961 870 61 051 COR 1 Droskan 12 Slottsgatan 14 Jönköping 1998 1990 9 370 9 370 4 951 98 400 COR 2 Elektronen 1 Datorgatan 6 Jönköping 2008 2000 524 1 168 1 692 4 237 7 311 COR B 3 Hotellet 8 V Storgatan 9-13 Jönköping <1995 1963/1999 2 952 15 701 296 18 949 5 121 208 000 COR 4 Vagnmakaren 7 Hästhovsvägen 2 Jönköping <1995 1983/2001 9 531 14 9 545 19 226 63 400 COR 5 Valutan 11 Kompanigatan 1-2 Jönköping <1995 1992/2001 3 123 2 091 249 5 5 468 7 763 70 600 COR 6 Varuhuset 1 Batterigatan 2 Jönköping 2009 2009 11 041 11 041 42 046 118 000 COR 75 Vattenpasset 2 Ekhagsringen 17 Jönköping <1995 1980 1 299 1 749 1 073 4 121 17 884 COR 8 Vilan 7 Huskvarnavägen 58-64 Jönköping 2000 1955/1999 9 354 1 003 4 356 14 713 25 576 72 450 COR 76 Vingen 4 Linnegatan 1 Jönköping <1995 1970 1 322 530 1 937 3 789 17 281 14 347 COR B 9 Visionen 3 Bataljonsgatan 10-12 Jönköping 2004 2010 7 353 352 7 705 12 269 106 800 COR 10 Visionen 3 fd 1 Bataljonsgatan 10 Jönköping 2004 1996/1995 9 731 423 10 154 27 162 48 812 COR 11 Vågskålen 3 Huskvarnavägen 40 Jönköping 2003 1983 8 177 7 536 15 713 42 536 39 360 COR B 12 Vägporten 5 Vasavägen 4 Jönköping 2003 1955/2004 251 2 076 2 327 8 458 12 392 COR 13 Ögongloben 5 Gräshagsgatan 11 Jönköping 2006 1961 3 512 3 512 7 346 7 261 COR 14 Örontofsen 5 Granitvägen 7-9 Jönköping 2006 1976 1 195 880 3 499 5 574 15 061 28 755 COR 15 Almen 9 Malmövägen 12-14 Värnamo 1997 1957/1989 1 075 11 304 38 40 12 457 23 702 35 916 COR 16 Bodarna 2 Myntgatan 8-10 Värnamo <1995 1934/1991 1 433 373 1 806 1 186 10 143 COR 17 Bokbindaren 20 Västbovägen 56 Värnamo <1995 1975/1991 2 167 394 2 561 11 385 6 601 COR 18 Drabanten 1 Nydalavägen 16 Värnamo 1997 1940/1986 230 1 028 1 258 2 971 3 496 COR 19 Gamla Gåsen 4 Boagatan 1 Värnamo <1995 1907 200 200 1 903 1 322 COR B 20 Gillet 1 Flanaden 3-5 Värnamo 1996 1974 2 416 990 103 1 704 5 213 3 475 33 512 COR 21 Golvläggaren 2 Silkesvägen 30 Värnamo 2000 1991 734 734 5 190 2 553 COR 22 Golvläggaren 2 fd 3 Silkesvägen 32-34 Värnamo 2000 2008 8 800 1 620 10 420 37 879 47 996 COR 23 Jungfrun 11 Köpmansg 3-7/Luddög 1 Värnamo <1995 2001/1982 315 3 897 158 601 4 971 5 849 25 438 COR 24 Karpen 3 Jönköpingsvägen 105-107 Värnamo 1997 1956/1990 542 838 405 888 2 673 7 930 5 615 COR 25 Lejonet 11 Lasarettsg 1-5/Storgatsb 23 Värnamo 2000 1987/1987 4 192 807 160 89 5 248 2 433 33 312 COR 90 Linden 1 Malmövägen 3 Värnamo 2001 1 140 1 140 3 728 8 620 COR 26 Linden 1 fd 3 Växjövägen 24-26 Värnamo <1995 1960/1989 2 350 560 2 264 5 174 9 286 14 492 COR 27 Ljuset 8 Nydalavägen 1-9 Värnamo <1995 2003 2 590 2 590 9 674 13 064 COR 61 Mattläggaren 2 Silkesvägen 24 Värnamo 2000 1997 195 2 453 485 3 133 8 542 6 827 COR 28 Mon 13 Karlsdalsgatan 2 Värnamo 1997 1983 1 986 1 986 2 294 8 268 COR 29 Plattläggaren 1 Silkesvägen 18 Värnamo 2008 1989 1 798 1 798 5 994 3 496 COR 30 Rågen 1 Expovägen 6 Värnamo <1995 1965/1990 2 361 2 836 5 197 8 919 11 358 COR 31 Vindruvan 4 Storgatsb 14-16 Värnamo <1995 1982 610 2 954 437 4 001 4 717 21 279 COR 32 Vindruvan 22 Storgatsb 20/Köpmansg 2-6 Värnamo <1995 1982 7 262 5 7 267 3 394 39 000 COR 33 Vindruvan 15 Storgatsbacken 12 Värnamo 1997 1989 878 1 110 1 988 694 9 842 COR 34 Värnamo 14:11 Jönköpingsvägen 41-43 Värnamo <1995 1917/1982 2 209 1 972 4 181 5 686 11 473 COR 35 Bagaren 10 Ljungadalsg 2/Hejareg 10 Växjö 2007 1987 28 593 2 335 30 928 89 222 129 289 COR B 36 Båken 1 Systratorpsvägen 16 Växjö 2006 1983 1 410 25 1 435 5 125 4 389 COR 37 Garvaren 4 Hjalmar Petris väg 32 Växjö 1999 1981 2 526 44 2 570 6 901 7 956 COR B 38 Glasmästaren 1 Arabygatan 80 Växjö 1999 1988 6 381 886 557 7 824 11 297 31 800 COR Anm: T=Tomträtt A=Arrende B=Outnyttjad byggrätt 5 10 Valutan 11, Jönköping Visionen 3, Jönköping CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 125
Castellums fastighetsbestånd Hisingstorp HUSKVARNA Vättern Bymarken 132 Centrum Vätternäs Sveahäll Dalvik Bäckalyckan Rosenlund 3 Skänkeberg Centrum 97 87 1 Rocksjön Torpa 12 2 Österängen 74 75 Öxnehaga Ekhagen 96 10 9 Bråneryd Ryhov 14 79 6 Gamla Flygfältet 78 8 4 Liljeholmen 5 Gräshagen 76 11 Munksjön Mariebo Vattenledningsområdet E4 Vissmålen Tokarp 77 80 13 Ljungarum Haga Ljungarum industrigamla område Råslätt 40 47 31 JÖNKÖPING 40 47 Kättilstorp Hagaberg E4 88 0 1000 m 2000 m 3000 m E4 89 E4 Tallboda LINKÖPING n Steninge ngå Skäggetorp Stå Tornby 86 Kallerstad Vasastaden Malmslätt Ryd 1000 m 2000 m 23 34 3000 m Mjärdevi 47 49 48 50 51 Tannefors Hejdegården Ramshäll Östra Valla Ekkällan Garnisonen Västra Valla Köpetorp Innerstaden 35 Vimanshäll Johannelund 98 Kontor/butik 12 6 C A S T E L L U M 2 0 13 FA S T I G H E T S B E S TÅ N D Sviestad Hackefors Lager/Industri Projekt och mark 1 3 Hotellet 8, Jönköping gån Stån Jägarvallen 0 Gottfridsberg Malmskogen 52 Droskan 12, Jönköping
Castellums fastighetsbestånd Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm 39 Nordstjärnan 1 Kronobergsgatan 18-20 Växjö 2002 1971/2000 5 981 149 6 130 2 425 50 400 COR 40 Plåtslagaren 4 Verkstadsgatan 5 Växjö 2002 1967/1988 2 243 780 686 1 893 5 602 10 000 14 909 COR 41 Rimfrosten 1 Solängsvägen 4 Växjö 2000 1972 42 6 686 1 922 8 650 58 671 20 000 COR B 42 Segerstad 4 Segerstadsvägen 7 Växjö 1998 1990 910 910 3 911 COR 43 Sotaren 4 Arabygatan 82 Växjö 2002 1992 2 318 457 204 2 979 4 007 15 421 COR 44 Svea 8 Lineborgsplan 3 Växjö 1998 1982 2 061 2 061 3 938 12 320 COR 45 Unaman 8 Klosterg 6/Kungsg 3/ Växjö 2006 1969 2 075 2 812 300 422 5 609 2 185 38 536 COR Sandgärdsg 6-8 46 Ödman 15 Storgatan 29 Växjö 2001 1972 2 380 1 941 4 321 2 661 38 200 COR 89 Gården 15 Gillbergagatan 37-45 Linköping 2009 2013 6 105 3 600 9 705 34 706 17 644 COR 47 Idémannen 1 Teknikringen 16 Linköping 2007 1990 580 580 4 212 4 959 COR 48 Idémannen 2, Collegium Teknikringen 7 Linköping 2007 1989 12 821 4 136 45 17 002 27 823 122 600 COR 49 Idémannen 2, Datalinjen Datalinjen 1 Linköping 2007 1989/1994 1 593 1 593 4 590 10 363 COR 50 Idémannen 2, Teknikringen Teknikringen 1 A-F Linköping 2007 1984/1996 6 707 6 707 19 720 43 346 COR 51 Idémannen 2, Vita Huset Universitetsvägen 14 Linköping 2007 2002 8 210 8 210 29 597 69 200 COR B 52 Magnetjärnet 6 Finnögatan 5 C Linköping 2010 1996 2 388 2 388 8 328 10 623 COR B Summa kontor/butik 181 970 109 061 39 885 5 791 4 018 109 340 834 753 937 1 952 517 LAGER/INDUSTRI 53 Elefanten 3 Rådjursvägen 6 Växjö <1995 1988 1 384 934 2 318 8 940 6 264 COR 54 Illern 5 Isbjörnsvägen 11-13 Växjö <1995 1987 885 406 855 2 146 5 276 7 507 COR 55 Isbjörnen 4 Isbjörnsvägen 6 Växjö <1995 1993 625 10 308 10 933 30 505 27 025 COR 56 Sjömärket 3 Annavägen 3 Växjö 1998 1989 1 868 341 475 6 811 9 495 26 853 31 992 COR B 57 Snickaren 12 Smedjegatan 10-20 Växjö 1998 1976/1989 3 638 5 194 15 178 24 010 45 018 65 080 COR B 58 Draken 1 Ingelundsvägen 1 Värnamo <1995 1968/1988 1 750 1 750 21 396 2 567 COR B 59 Flundran 4 Runemovägen 1 Värnamo <1995 1963/1992 5 459 6 147 11 606 34 523 23 358 COR 60 Mattläggaren 1 Silkesvägen 24 Värnamo 2008 1997 2 700 2 700 8 655 8 023 COR B 62 Posten 4 Postgatan 3-5 Värnamo <1995 1929 455 733 321 2 516 159 4 184 2 991 12 528 COR 63 Rödspättan 1 Runemovägen 10 Värnamo 2004 1973 545 4 160 4 705 12 975 8 437 COR 64 Rödspättan 4 Runemovägen 4 Värnamo <1995 1980 2 960 2 960 7 122 5 210 COR 65 Sandskäddan 4 Margretelundsvägen 7 Värnamo <1995 1982 2 780 2 780 8 005 5 111 COR 66 Sjötungan 3 Margretelundsvägen 6 Värnamo 1999 1989 2 570 2 570 14 524 5 703 COR B 67 Takläggaren 4 Rörläggarev 8/Silkesv 39 Värnamo <1995 1991 9 067 9 067 39 349 21 145 COR B 68 Takläggaren 8 Silkesvägen 43 Värnamo 2008 1999 6 995 6 995 24 814 26 720 COR B 69 Värnamo 14:2 Myntgatan 2 Värnamo <1995 1982 1 000 COR A 70 Yxan 4 Fabriksgatan 10-12 Värnamo 2005 1975 5 595 5 595 10 017 14 162 COR 71 Yxan 6 Fabriksgatan 4 Värnamo <1995 1978/1990 1 477 1 477 11 699 3 510 COR B Flahult 21:3 Momarken 42 Jönköping 2001 1980 3 994 3 994 24 177 15 383 COR B Flahult 21:5 Betavägen 17 Jönköping 2012 1997/2008 9 023 9 023 36 847 29 288 COR B 74 Vargön 4 Vasavägen 5 Jönköping 2003 1989 3 500 570 4 070 6 694 12 763 COR B 88 Ättehögen 18 Fordonsvägen 8 Jönköping 2012 2013 3 220 3 220 11 009 15 477 COR 77 Ögongloben 6 Kindgrensgatan 4 Jönköping 2008 1997 3 108 3 108 7 500 6 234 COR B 78 Österbotten 4 Skeppsbrogatan 6 Jönköping <1995 1930/1991 503 72 2 369 2 944 6 972 8 319 COR 79 Överlappen 13 Kalkstensgatan 6-8 Jönköping 2004 1977/1995 2 105 275 3 376 5 756 22 575 27 852 COR 80 Överstycket 25 Kindgrensgatan 3 Jönköping 2008 1981 190 6 166 1 182 7 538 16 342 13 591 COR B 48 51 Idémannen 2, Linköping Idémannen 2, Vita huset, Linköping CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 127
Castellums fastighetsbestånd Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm Marås 1:12 Maråsliden 7 Gnosjö <1995 1960 1 140 1 140 3 335 83 COR Törestorp 2:51 Kulltorpsvägen 25 Gnosjö <1995 1946 14 310 14 310 55 273 17 457 COR B Källemo 1 Källemogatan 12 Vaggeryd <1995 1956/1988 147 7 405 7 552 48 347 11 123 COR B Yggen 1 Krokvägen 1 Vaggeryd <1995 1985/1989 6 303 6 303 18 598 11 581 COR 86 Pagoden 1 Ottargatan 10 Linköping 2008 1972/2002 1 668 1 732 3 400 9 000 8 742 COR B Summa lager/industri 10 336 6 268 89 418 71 468 159 0 177 649 580 331 452 235 Alandsryd 151 Västra Norregårds industriområde Margretelunds västra industriområde Norregård 70 71 24 59 64 63 65 Östra Norregårds industriområde 66 Margretelund Margretelunds östra industriområde Lagan E4 151 Ljusseveka 127 Västhorja Lagan VÄRNAMO 34 Prostsjön Nylund Trälleborg 62 Centrum 58 Amerika Gröndal 69 3332 94 31 25 19 16 23 20 27 18 Vråen 28 Hornaryd 90 26 22 68 Sörsjö industriområde 67 21 27 60 61 29 91 17 Hornaryds industriområde Apladalen Lagan 15 E4 151 0 500 m 1000 m 1500 m 30 Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 31 22 Vindruvan 4, Värnamo Golvläggaren 3, Värnamo 128 CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND
Castellums fastighetsbestånd Östra Götaland Förvärvs- Bygg/ Kvadratmeter per lokalslag Förv. Fastighet Gatuadress Kommun år Omb. år Kontor Butiker Lager Industri Bostäder Övrigt Totalt Markyta Tax.värde bolag Anm PROJEKT 97 Algen 1 Lantmätargränd 42 Jönköping 2013 2 749 COR 98 Jägmästaren 1 Djurgården Linköping 2013 44 381 COR B Summa projekt 0 0 0 0 0 0 0 47 130 0 OBEBYGGD MARK 91 Bleckslagaren 1 Repslagarevägen 5 Värnamo 2004 5 587 670 COR B 94 Värnamo 14:86 Myntgatan 6 Värnamo <1995 2 641 COR B 96 Visionen 4 Bataljonsgatan 10 Jönköping 2013 4 750 COR 95 Postiljonen 2 Öjaby Växjö 2009 19 597 1 959 COR B Summa obebyggd mark 0 0 0 0 0 0 0 32 575 2 629 Summa Östra Götaland 192 306 115 329 129 303 77 259 4 177 109 518 483 1 413 973 2 407 381 95 30 Öjaby Helgasjön Hovshaga 42 54155 Norra industriområdet Norremark 53 37 23 Sandsbro Norremarks industriområde Sjöuddens industriområde 56 27 25 Helgevärma Räppe 41 23 Bergsnäs Norra Bergundasjön 0 500 m 1000 m 1500 m 2000 m 2500 m 36 40 35 37 43 Västra industriområdet Västra Mark 57 38 Araby Väster 46 Centrum Hov 44 39 45 Norr Öster VÄXJÖ 27 Högstorp 25 Kontor/butik Lager/Industri Projekt och mark 57 54 35 Snickaren 12, Växjö Bagaren 10, Växjö CASTELLUM 2013 FASTIGHETSBESTÅND 129